ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING

2022

Innehåll

Från coworking till nyckelfärdigt Redo-koncept och eget kontor i centrala

lägen. Hufvudstaden har ett flexibelt erbjudande med kontorslösningar för

hyresgästers olikabehov.

Nordiska Kompaniet är en inspirerande mötesplats och destination för våra

besökare. Varuhusen erbjuder ett brett utbud av shopping och upplevelser

kombinerat med mat och dryck samt servicetjänster.

Hänvisning till legal årsredovisning och hållbarhetsrapport. Den legala års redo visningen omfattar sidorna 6–7, 28–34, 39–75, 80–85, 88–91 samt

98–107. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp före gående år. Denlagstadgade hållbarhetsrapporten enligt ÅRL återﬁnns på

sidorna 6–7, 28–34, 45–46 samt 98–107.

Det här är Hufvudstaden 1

Året i korthet 2

VD har ordet 4

Affärsidé, strategier och mål 6

Fastighetsmarknaden 9

Fastighetsförvaltning

Affärsområde Stockholm 12

Affärsområde NK 15

Affärsområde Göteborg 18

Övriga segment

NK Retail 21

Övrig verksamhet 22

Utveckling av fastigheter 25

Medarbetare 28

Hållbarhet 30

Aktien och ägarna 36

Förvaltningsberättelse 39

Finansiering 43

Risker och riskhantering 44

Koncernens räkningar

Resultat 48

Finansiell ställning 50

Förändringar i eget kapital 53

Kassaﬂöden 54

Moderbolagets räkningar

Resultaträkning 56

Balansräkning 56

Förändringar i eget kapital 57

Kassaﬂödesanalys 57

Finansiella noter 58

Förslag till vinstdisposition 75

Revisionsberättelse 

Bolagsstyrningsrapport 

Styrelse och revisorer 

Koncernledning 

Flerårsöversikt 

Alternativa nyckeltal 

Affärsområden i siffror 

Fastighetsförteckning 

Hållbarhetsnoter 

Granskningsrapport hållbarhet 

Deﬁnitioner och ordlista 

Årsstämma och kalendarium 

Fastighetsbeståndet 

Adresser 

Hufvudstaden erbjuder attraktiva kontors- och butikslokaler i de mest centrala delarna av Stockholm och

Göteborg. Koncernen äger 29 fastigheter värderade till 49,5 miljarder kronor. Vi är långsiktiga fastighets-

ägare med stort fokus på god service, långa kundrelationer och hög kvalitet i både förvaltning och utveck-

ling av fastigheterna. Vårt mål är att bidra till att stärka våra kunders konkurrenskraft och varumärken

genom att tillhandahålla bästa möjliga förutsättningar för deras verksamhet. Vi erbjuder framgångsrika

företag centrala lägen, hållbara lokaler och möjlighet att växa i våra fastigheter.

Inom koncernen ingår AB Nordiska Kompaniet som äger varumärket NK med varuhus i Stockholm och

Göteborg samt NK Retail som driver cirka 40 avdelningar motsvarande cirka 25 procent av antalet avdelningar

i varuhusen.

Hållbarhet är en grundpelare i allt vi gör. Vi tar ekonomiskt och socialt ansvar och utvecklar långsiktiga,

miljöanpassade och klimatsmarta lösningar. Tillsammans med våra hyresgäster och samarbetspartners arbetar

vi för en hållbar stadsutveckling i Stockholm och Göteborg. Hufvudstaden grundades 1915 och A-aktien är

sedan 1938 noterad på det som idag är Nasdaq Stockholm. Vi har varit verksamma i över 100 år i Stockholm

och över 60 år i Göteborg.

Hufvudstaden i korthet

Hufvudstadens affärsmodell är att vara en

långsiktig fastighetsägare, med kundfokus

och hög kvalitet i både förvaltning och ut-

veckling av bolagets fastigheter.

Kunder

Ha branschens nöjdaste kunder med

fokuspå långsiktiga relationer.

Medarbetare

Professionella medarbetare med

stort engagemang.

Samhället

Bevarar och utvecklarattraktiva

innerstadsmiljöer för alla.

Aktieägare

God avkastning till låg risk.

49,5 mdkr

Stockholm 41,4 mdkr

Göteborg 8,1 mdkr

Branschens mest nöjda kontorshyresgäster ﬁnns hos Hufvudstaden. Vi har för femte året i rad placerat

oss på första plats i Fastighets barometern bland stor bolagen

. 2022 tangerade vi vårt bästa resultat

hittills med index 86 av 100. Placeringen är ett resultat av ett långsiktigt gemensamt arbete inom hela

organisationen där alla medarbetare har en viktig roll att fylla. Hufvudstadens mål är att bidra till att

göra kunderna mer framgångsrika i våra fastigheter. Fastig hets barometern startades 1997 och sedan

dess har Hufvudstaden alltid placerat sig bland de tre främsta fastighetsbolagen.

Storbolag deﬁnieras som ett fastighetsbolag med ﬂer än 100hyresgäster.

Affärsmodell Intressenter Marknadsvärde fastigheter

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

DET HÄR ÄR HUFVUDSTADEN

Mnkr     

Nettoomsättning fastighetsförvaltning          

Hyresintäkter, koncerninternt - - - - -

Nettoomsättning fastighetsförvaltning, netto          

Bruttoresultat fastighetsförvaltning, netto          

Värdeförändringar fastigheter -   -     

Rörelseresultat     -     

Årets resultat    -     

Nettovinst från löpande verksamhet     

Verkligt värde fastigheter, mdkr , , , , ,

Hyresvakansgrad, % , , , , ,

Nettobelåningsgrad fastigheter, % , , , , ,

Räntetäckningsgrad, ggr , , , ,  ,

Ekonomi i korthet

Utdelning per aktie

Enligt styrelsens förslag

Utdelning

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

4,50

2022

2021202020192018

Kronor

+6%

+5%

-36%

+4%

Finansiell stabilitet i en utmanande omvärld

Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 1 855 mnkr

(1 783), en ökning om 4 procent. Inklusive koncerninterna hyres-

intäkter om 200 mnkr (153), främst hänförligt till NK Retail, var

ökningen 6 procent.

Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 1 procent och

uppgick till 1 235 mnkr (1 221). Inklusive koncerninterna hyres-

intäkter om 200 mnkr (153) ökade fastighetsförvaltningens brutto-

resultat med 4 procent.

Årets resultat efter skatt uppgick till 722 mnkr (2 955), motsva

rande 3,57 kronor per aktie (14,61). Minskningen förklaras främst

av lägre orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.

Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 2,70 kronor per

aktie(2,60).

Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 49,5 mdkr (48,8),

vilket ger ett långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) om 201 kronor

per aktie (199). Årets orealiserade värdeförändringar i fastighets-

beståndet var -209 mnkr (2 579).

Soliditeten uppgick till 61 procent (61), nettobelåningsgraden till

19procent (18) och räntetäckningsgraden var 7,7 gånger (9,3).

Hyresvakansgraden vid årets slut var 7,0 procent (7,3). Exklusive

pågående utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 4,0 pro

cent (5,9).

Hufvudstaden befäster sin höga placering från föregående år i

GRESB:s internationella hållbarhetsranking och utses tillGlobal

Sector Leader inom kategorin Kontor och handel.

Bruttoresultat

Nettoomsättning

Fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna

hyresintäkter.

Bruttoresultat och nettoomsättning

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

2 200

20222021202020192 018

Mnkr

Räntetäckningsgrad

Nettobelåningsgrad fastigheter

Räntetäckningsgrad och nettobelåningsgrad

20222021202020192 018

ggr

Ytvakans

Hyresvakans

Hyresvakans exklusive projekt

Vakans

2022202120202 0192 018

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

ÅRET I KORTHET

NK-fastigheten i Stockholm erbjuder NK-fastigheten i Stockholm erbjuder

moderna och yteffektiva kontor moderna och yteffektiva kontor

med närhet till ett varierat utbud av med närhet till ett varierat utbud av

restauranger och shopping i världsklass.restauranger och shopping i världsklass.

Fastigheter med låg belåning i attraktiva lägen

nder inledningen av 2022 påverkades både kontors- och

detaljhandelsmarknaden fortfarande av covid-19-pande

min. I februari hävde myndigheterna de ﬂesta pandemi-

restriktioner och allmänna råd, vilket ledde till en återöppning av

samhället. Kort därefter uppstod en ny osäkerhet när Ryssland inva

derade Ukraina. Kriget har medfört en stor förstörelse och mänskligt

lidande i Ukraina samt ett kraftigt försämrat geopolitiskt läge i

Europa. En annan konsekvens av kriget var ökade energipriser för

både privatpersoner och företag. Inﬂationen steg markant och var vid

årets slut över 10 procent i Sverige. Efter en lång period med mycket

låg ränta agerade Riksbanken med ﬂera höjningar av styrräntan och

islutet av året var den 2,50 procent. Trots den turbulenta omvärlden

och de utmanande ekonomiska förutsättningarna var BNP-tillväxten

i Sverige cirka 2,5 procent. Stora delar av näringslivet utvecklades

positivt i både Stockholm och Göteborg med stigande sysselsättning

på arbetsmarknaden.

Hufvudstadens fastigheter är belägna i de mest centrala delarna

av Sveriges två största städer. De ﬂesta av våra fastigheter har ett

högt arkitektoniskt värde som uppskattas av människor och företag.

Vi har starka och framgångsrika hyresgäster vilket skapar en god

intjäningsförmåga över tid. Hyresavtalen indexeras med KPI och

minimiindexering varför bolaget skyddas mot stigande kostnader

isamhället. Vår ﬁnansiella ställning är mycket solid med en låg

belåningsgrad. I tider av förändring och ökad osäkerhet gör detta

Hufvudstaden till en trygg investering och tillgång.

Förändrad fastighetsmarknad

Fastighetsmarknaden har under den senaste tioårsperioden

utvecklats starkt med stöd av historiskt låga räntor och god tillgång

på kapital. Omsvängningen i penningpolitiken mot högre räntor har

påverkat fastighetsmarknaden väsentligt vilket medfört ökade

ﬁnansiella kostnader och stigande avkastningskrav. För fastighets

branschen har det inneburit ett ökat fokus på skuldsättning, tillgång

på kapital och förmåga att fullfölja ﬁnansiella åtaganden. Det för

ändrade marknadsläget resulterade i att omsättningen av fastig-

heter minskade mot föregående års toppnotering och transaktions

volymen uppgick 2022 till cirka 200 mdkr.

Hufvudstaden har ett gynnsamt utgångsläge med låg belåning

och fastigheter i de bästa lägena. Belåningsgraden var vid årets slut

19 procent och för samtliga låneförfall de kommande tre åren ﬁnns

outnyttjade lånelöften. Fastighetsbeståndet värderades vid årsskiftet

till 49,5 mdkr (48,8). Värdeökningen beror på stigande driftnetton

och investeringar i beståndet men motverkas till stor del av högre

direktavkastningskrav. Substansvärdet uppgick till 201 kronor per

aktie (199) och aktiekursen var 148,30 kronor per aktie.

Utveckling av marknadsplatser

Hufvudstadens långsiktiga strategi är att kontinuerligt utveckla våra

marknadsplatser för att vara ett förstahandsval för företag, varumärken

och människor. Rätt sammansättning av verksamheter är avgörande

för att skapa en attraktiv helhet.

Hufvudstaden är inne i en intensiv period av utvecklingsprojekt

och den identiﬁerade projektvolymen uppgår till cirka 3 mdkr. Det

största utvecklingsprojektet är Johanna i Göteborg där vi skapar

en ny mötesplats som stärker området Fredstan och de centrala

delarna av city.

I den brandskadade fastigheten Vildmannen 7 i Bibliotekstan är

återuppbyggnadsprojektet i ett färdigställandeskede. Fastigheten

blir helt unik med den ursprungliga fasaden bevarad och en topp

modern nybyggnad bakom. Samtliga kontorsytor är uthyrda och

igatuplanet har två starka modevarumärken tecknat hyresavtal.

Deförsta hyresgästerna ﬂyttar in runt halvårsskiftet 2023.

För att än bättre möta de förändringar som sker inom detalj-

handeln pågår utveckling av både den fysiska och digitala miljön i

NK-varuhusen. Rätt sortiment, förstklassig service och unika upp-

levelser skapar förutsättningar att vara ett varuhus i världsklass.

Stark efterfrågan på kontor i centrala lägen

För många företag har betydelsen av att kunna erbjuda medarbe

tarna en attraktiv arbetsplats i centralt läge ökat. Kontoret skapar

mervärden genom möjligheter till kreativa möten, byggande av före

tagskultur och etablering av affärskontakter. Valet av kontorsadress

påverkas även av den omkringliggande miljön. Ett unikt utbud av

restauranger, shopping, service, träning och kultur uppskattas nu

änmer av kontorshyresgäster. Den här trenden har lett till en stark

efterfrågan på kontor på våra marknadsplatser.

I Stockholm CBD minskade vakansgraden och i slutet av året var

den cirka 5–6 procent. Topphyrorna ökade till över 10 000 kr per kvm.

I Göteborg CBD var vakansgraden något högre, cirka 7–8 procent,

främst beroende på färdigställandet av nya kontorsfastigheter vilket

ökat kontorsutbudet. Topphyrorna här ligger runt 4 500 kr per kvm.

De senaste årens efterfrågan på ökad ﬂexibilitet och service fort

sätter. Hufvudstadens erbjudande Cecil Coworking har slagit väl ut

och anläggningen är i stort sett fullt uthyrd. Att hyra ett eget kontor

med längre hyrestid är dock det som fortsatt efterfrågas mest.

Återhämtning och nya utmaningar för detaljhandeln

Detaljhandeln stärktes i både Stockholm och Göteborg under våren

efter att restriktioner och rekommendationer tagits bort. Kriget i

Ukraina skapade viss osäkerhet i marknaden och medförde kost

nadsökningar inom många områden. Trots det ökade omsättningen

inom sällanköpsvaruhandeln något under året. Trenden med dis

tansarbete ett par dagar i veckan har förändrat kundﬂödena, där

ﬂödena under vardagar minskat och lördagar ökat. På våra mark

nadsplatser kan vi se högre snittköp än innan pandemin. Kostnads-

ökningarna har dock börjat urholka hushållens köpkraft och den

privata konsumtionen kommer med stor sannolikhet även påverkas

framöver.

Butikshyresmarknaden utvecklades positivt under året. För

gatubutiker i våra fastigheter i Stockholm var i stort sett alla lokaler

uthyrda vid årsskiftet. Marknadshyrorna var stabila och några hyres

avtal tecknades på topphyresnivåer. I Göteborg var efterfrågan

något avvaktande men ett par nya avtal tecknades för de vakanser

som uppstått under pandemin.

I NK-varuhusen färdigställdes förädlingen av damplanen vilket

resulterat i förbättrade kundstråk samt etablering av ﬂera nya

varumärken och koncept. I NK Saluhall i Stockholm öppnade en

ny matvarubutik för att stärka varuhusets utbud av livsmedel och

dagligvaror. På NK e-handel lanserades ﬂer avdelningar och ett

ökat produktutbud, vilket förbättrade årets omsättning.

Verksamheten inom NK Retail har varit en del av koncernen i två

år. Förvärvet har inneburit synergier inom ﬂera områden. I varuhusen

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

VD HAR ORDET

har varumärkesomﬂyttningar och aktiveringar av ytor förenklats,

utvecklingen av NK e-handel har gått snabbare och samarbetet

kring marknadsföring av NK har stärkts. De två första åren för verk

samheten har varit utmanande med pandemi, krig och hög inﬂation.

Målsättningen framåt är att öka lönsamheten för NK Retail och

ytterligare stärka våra NK-varuhus.

Hållbarhet och energi i fokus

De stigande elpriserna ledde till att uppmärksamheten riktades mot

energimarknaden. Stora delar av samhället fokuserade på energi

besparande åtgärder, både för att minska kostnader och klimatpå-

verkan men även för att stödja hela energisystemet.

Hållbarhet och långsiktighet genomsyrar hela Hufvudstadens

verksamhet, inte minst utifrån ett klimatförändringsperspektiv. Vår

hållbarhetsplan är styrande i det dagliga arbetet. Utifrån den arbetar

vi med att minimera vårt avtryck, framtidssäkra våra fastigheter och

samarbeta för att skapa ett långsiktigt hållbart företagande.

För Hufvudstaden är en minskad energianvändning en viktig del

iatt minimera vår klimatpåverkan. Tillsammans med hyresgästerna

arbetar vi målmedvetet för att minska energiförbrukningen. Flera

större energibesparande projekt har genomförts under året, bland

annat i kvarteren Pumpstocken och Rännilen.

Samtliga fastigheter har analyserats utifrån klimatförändringar

och extremväder. Vid behov har förebyggande åtgärder vidtagits.

Flera av Hufvudstadens fastigheter har funnits i över 100 år

ochuppskattas fortfarande avseende arkitektur och utformning.

Anpassning av fastigheterna och lokalerna sker med fokus på att

skapa hög ﬂexibilitet och långsiktiga lösningar för att minimera

framtida materialanvändning och ombyggnationer.

En bekräftelse på att vi arbetar i rätt riktning är att vi befäste vår

höga placering från föregående år i GRESB:s internationella håll

barhetsranking och utsågs till Global Sector Leader i kategorin

Kontor och handel.

Kundfokus är en av våra strategier för att skapa goda och långa

kundrelationer. Vi är därför mycket stolta att vi för femte året i rad

placerade oss på första plats i den årliga Nöjd Kundundersökningen

för kontor i kategorin Storbolag.

Ökat resultat

Kontorsverksamheten utvecklades positivt under året med ökade

hyror från både omförhandlingar och nyuthyrningar. Detaljhandeln

återhämtade sig under våren men ställdes inför nya utmaningar

under hösten när hushållen drabbades av ökade kostnader vilket

dämpade konsumtionen. Bruttoresultatet från fastighetsförvalt

ningen blev 1 235 mnkr (1 221), en ökning med 1 procent. Inklusive

koncerninterna hyresintäkter om 200 mnkr (153) var ökningen

4procent.

Årets resultat efter skatt var 722 mnkr (2 955). Minskningen

förklaras främst av lägre orealiserade värdeförändringar i fastig

hetsbeståndet till största del drivet av högre avkastningskrav vilket

nästan helt motverkas av ökade hyresnivåer.

Framtiden

Hufvudstaden har ett unikt och välskött bestånd av fastigheter i

Stockholms och Göteborgs mest centrala delar. Genom åren har vi

skapat attraktiva marknadsplatser där människor, varumärken och

företag vill vara. Bolaget har en stark ﬁnansiell ställning och är väl

rustat för att möta de snabba förändringar som sker i omvärlden.

Viär väl positionerade för att ta vara på affärsmöjligheter som upp

står i osäkra tider. Arbetet med att anpassa våra erbjudanden efter

förändrade behov fortlöper. Strategin med god service, långa kund

relationer samt hög kvalitet i egen förvaltning och projektutveckling

ligger fast. Målet är att skapa bästa möjliga förutsättningar för

kundernas verksamhet och öka deras konkurrenskraft.

Under 2023 kommer stort fokus läggas på utveckling och

anpassning av NK-verksamheten med målet att öka försäljningen

och lönsamheten. Vårt största utvecklingsprojekt Johanna i Göte

borg kommer pågå i ﬂera år. I början av 2023 påbörjas grundlägg-

ningen för de nya byggnaderna och påbyggnaden i delar av kvarte-

ret kommer börja ta form. Uthyrningsarbetet är påbörjat och färdig-

ställandet sker 2025/2026. Vi ska också ta vara på möjligheterna

iden digitala utvecklingen för att effektivisera verksamheten och

använda ny teknik i fastigheterna. Energibesparande projekt är prio

riterade och målet är att förvaltningen ska vara klimatneutral 2025.

Avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till alla medarbetare på

Hufvudstaden för ett mycket engagerat och värdeskapande arbete

under ett utmanande och händelserikt år.

Stockholm i februari 2023

Anders Nygren

Verkställande direktör

Hufvudstaden har ett gynnsamt utgångsläge

med låg belåning och fastigheter i de bästa lägena.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

VD HAR ORDET

Hög kvalitet, god service och långsiktighet

Kundfokus

Hufvudstaden ska arbeta i

nära samverkan med kunderna

och kontinue rligt bidra till att

förbättra deras affärsmöjlig-

heter och konkurrenskraft.

Kvalitet

Systematiskt kvalitets arbete

ska säkerställa högsta möjliga

kvalitet på företagets samtliga

produkter och tjänster.

Kompetensutveckling

Medarbetarnas kom petens -

utveckling ska på ett syste-

matiskt sätt säkerställas med

fokus på yrkeskunnande och

värderingar.

Affärsutveckling

Aktiv affärsutveckling och

anpassning till den digitala

utvecklingen iomvärlden ska

skapa mervärden i fastighets -

beståndet.

Hållbarhet

Hufvudstaden ska aktivt och

långsiktigt arbeta för ekono-

misk, miljömässig och social

hållbarhet.

Strategier

Vision

Hufvudstaden ska alltid

upplevas som och vara

Sveriges mest attraktiva

fastighets bolag.

Värderingar

• Kvalitet

• Ärlighet

• Lyhördhet

• Engagemang

Affärsidé

Hufvudstaden ska i egna

fastigheter i centrala Stockholm

och centrala Göteborg erbjuda

framgångsrika företag högkvalita

tiva kontors- och butikslokaler på

attraktiva marknadsplatser.

Syfte

Tillsammans för morgondagens

stad sedan 1915.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

AFFÄRSIDÉ, STRATEGIER OCH MÅL

Våra mål

Mål Utfall

Utdelning och utdelningsandel

50%

Hufvudstadens aktie ska ha en god utdelnings-

tillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra

mer än hälften av nettovinsten från den löpande

verksamheten.

62%

Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 2,70

kr per aktie (2,60) motsvarande totalt 546 mnkr.

Utdelningen motsvarar 62 procent av nettovinsten

från den löpande verksamheten.

Soliditet

40%

Soliditeten ska uppgå till minst 40 procent

över tiden.

61%

Soliditeten uppgick vid utgången av 2022 till

61 procent.

Nettovinst

Hufvudstaden ska successivt öka nettovinsten

frånden löpande verksamheten.

–3%

Nettovinsten från den löpande verksamheten

minskade med 3 procent.

Nöjd Kund Index

Första plats

Hufvudstaden ska ha branschens nöjdaste kunder.

Första plats

Vi placerade oss för femte året i rad på första

platsi Fastighetsbarometerns Nöjd Kundunder-

sökning, kategori Storbolag.

Klimatneutral förvaltning

+/– 0

Förvaltningen av fastigheter ska vara klimatneutral

senast 2025.

–31%

För att uppnå målet ska klimatpåverkande utsläpp

minskas till 0. Sedan 2019 har utsläppen minskat

med 31 procent.

Energianvändning

–16%

Energianvändningen per kvadratmeter ska minska

med minst 16 procent mellan 2019–2025.

–11%

Totalt har energianvändningen minskat med

11 procent sedan 2019.

Miljöcertiﬁerade fastigheter

100%

Samtliga fastigheter ska vara miljöcertiﬁerade

senast 2025.

72%

Totalt har 72 procent av koncernens fastigheter

certiﬁerats.

Soliditet

Miniminivå

2022202120202 0192018

Soliditet

Nettovinst löpande verksamhet jämförbart bestånd

250

500

750

1 000

2022202120202 0192 018

Nettovinst

Mnkr

Energianvändning

100

120

2022202120202019

kWh/kvm

Klimatneutral förvaltning

300

600

900

1 200

1 500

2022202120202019

e ton

Utdelning per aktie

Utdelning i % av nettovinst löpande verksamhet

Miniminivå utdelningsandel

Enligt styrelsens förslag

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

2022

2021202020192018

Utdelning och utdelningsandel

100

Kronor

Nöjd Kund Index

100

20222021202020192018

Index

Hufvudstaden

Branschsnitt

Källa: CFI Group

Certiﬁerade 72%

Ännu ej certiﬁerade 28%

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

AFFÄRSIDÉ, STRATEGIER OCH MÅL

På Kungsgatan i Stockholm samsas På Kungsgatan i Stockholm samsas

framgångsrika företag i en miljö där framgångsrika företag i en miljö där

gatans historia är lika närvarande gatans historia är lika närvarande

som dagens citypuls.som dagens citypuls.

Förändrade marknadsförutsättningar

men god efterfrågan i centrala lägen

Ekonomisk omvärld

I början av 2022 avslutades de ﬂesta av återstående nedstäng

ningar och restriktioner kopplade till covid-19. Ur hälsosynpunkt

återgick samhället i ﬂertalet länder successivt till ett normalläge. I

slutet av februari startade Ryssland ett anfallskrig mot Ukraina, med

mänskligt lidande, geopolitisk osäkerhet och energikris som följd.

Stigande efterfrågan efter pandemin, utbudsstörningar och

expansiv penningpolitik resulterade i kraftigt ökad inﬂation under

året. För att motverka den höga inﬂationen började centralbankerna

höja styrräntorna. I USA var styrräntan i intervallet 4,25–4,50 pro

cent i slutet av året och den europeiska centralbankens styrränta

var 2,50 procent. De ﬂesta av världens aktiebörser sjönk och mer

parten stängde året med tvåsiffriga nedgångar.

Motståndskraften bland världens ekonomier var starkare än

bedömt. Den globala bruttonationalprodukten (BNP) beräknades

öka med cirka 3 procent under 2022. Större delen av näringslivet

har hittills klarat den höga inﬂationen och de stigande räntorna rela

tivt väl. Hushållen antas märka störst effekt av det förändrade eko-

nomiska läget då köpkraften snabbt urholkas, vilket leder till mins-

kad privat konsumtion.

I Sverige var BNP-tillväxten cirka 2,5 procent. Inﬂationen enligt

KPIF steg till över 10 procent i slutet av året. Riksbanken genom

förde ﬂera höjningar av styrräntan, som höjdes från 0 till 2,50 pro-

cent. Arbetsmarknaden var fortsatt god och arbetslösheten sjönk

tillcirka 7,5 procent. Bostadsmarknaden påverkades negativt med

sjunkande priser och färre produktionsstarter. För högt belånade

kommersiella fastighetsägare var situationen utmanande inför

kommande låneförfall. Det påverkade fastighetssektorns aktie-

kurser där bolag med stora reﬁnansieringar i närtid drabbades av

större aktiekursfall.

Energimarknaden i Sverige var, precis som i övriga Europa,

ansträngd med volatila elpriser som under perioder uppnådde

extrema prissättningar jämfört med tidigare år.

Hufvudstadens delmarknader

Hufvudstaden äger och förvaltar 24 fastigheter i centrala Stock

holm och 5 fastigheter i centrala Göteborg. I Storstockholm uppgår

befolkningen till cirka 2,4 miljoner invånare och i Storgöteborg till

cirka 1,1 miljon. Befolkningen har under de senaste tio åren ökat i

båda regionerna, i Stockholm med cirka 15 procent och i Göteborg

med cirka 13 procent. Den ekonomiska aktiviteten är hög i båda

städerna. Under 2000-talet har BRP-tillväxten i Storstockholm

ökatmed i snitt 3,0 procent per år enligt SCB. Motsvarande siffra

iVästra Götaland, ett område något större än det som normalt

benämns Storgöteborg, är 2,3 procent. För hela Sverige är

ökningen 2,1 procent.

Turismen har under lång tid ökat i både Stockholm och Göteborg

men under 2020 föll den markant i båda städerna. Återhämtningen

påbörjades under 2021 och fortsatte i än större utsträckning under

året. I Göteborg ligger besökstalen för 2022 något högre än innan

pandemin medan Stockholm fortfarande ligger något lägre.

Stora infrastrukturprojekt pågår i Stockholm. Bland de största

projekten ﬁnns Förbifart Stockholm och en utbyggnad av tunnel-

banesystemet. I Göteborg är det största pågående projektet Väst

länken, en dubbelspårig järnvägsförbindelse delvis under jord med

tre nya stationer. En av stationerna kommer ligga i direkt anslutning

till Nordstans köpcentrum.

Det centrala affärsdistriktet (CBD) i Stockholm omfattar cirka

1,9 miljoner kvm kontor belägna i ett område runt Centralstationen,

Hötorget, Stureplan, Östermalmstorg, Norrmalmstorg, Kungsträd

gården och Sergels Torg.

Bästa läge för kontor i centrala Göteborg bedöms vara stads-

delarna Inom Vallgraven, särskilt kvarteren närmast Hamngatorna,

samt Nordstan, Kungsportsavenyn, Svenska Mässan, Lilla Bommen,

Gårda och Gullbergsvass. I Göteborg CBD uppgår kontorsytan till

ungefär 0,8 miljoner kvm.

Noterade fastighetsbolag

Privata fastighetsbolag

Institutionella investerare

Fastighetsfonder

Obligationsutgivare/syndikerare

Övriga investerare

Kontor

Bostäder

Handel

Logistik/lager

Hotell

Övrigt

20%

Internationella köpare stod för cirka 20 procent

av transaktionsvolymen 2022.

Mdkr

12 0

16 0

200

240

280

320

360

400

2022202120202 0192 0182 0172 0162 0152 0142 013

Mdkr

12 0

16 0

200

240

280

320

360

400

2022202120202 0192 0182 0172 0162 0152 0142 013

Källa: Nordanö Källa: Nordanö

Transaktionsvolym per investerarkategori Transaktionsvolym per fastighetstyp

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FASTIGHETSMARKNADEN

Investerarmarknaden

Fastighetsmarknaden inledde året starkt med höga transaktions-

nivåer men från början av sommaren var den mer avvaktande. Det

berodde främst på förändrade ﬁnansieringskostnader då Riksban

kens styrränta snabbt började höjas. Prisnivåerna på kapitalmarkna-

den steg vilket försvårade kalkylen vid ﬁnansiering av fastighets-

förvärv. Möjligheten till bankﬁnansiering var fortsatt god, särskilt vid

upparbetade kontakter, men räntenivåerna var högre jämfört med

de senaste åren. Sammantaget uppgick transaktionsvolymen till

cirka 200 mdkr under 2022. Internationella investerare stod för

cirka 20 procent av omsättningen. De fastighetstyper som främst

omsattes var bostäder, kontor, logistik/lager och samhällsfastigheter.

I centrala Stockholm genomfördes några transaktioner under

2022. Dessa transaktioner, med fastigheter i attraktiva lägen,

påvisade fortsatt höga kvadratmeterpriser och att avkastnings-

kraven stigit mindre jämfört med andra geograﬁska områden.

Detfanns också uppgifter om pågående försäljningar som dragits

tillbaka eller framskjutits på grund av ett mer osäkert marknadsläge.

För kommersiella fastigheter med kontor och butiker i Stockholm

CBD bedömdes direktavkastningskraven vara mellan 3,30 och

3,90 procent i slutet av året. I Göteborg CBD bedömdes direkt-

avkastningskraven uppgå till mellan 3,90 och 4,75 procent.

Hyresmarknaden

Kontor

Kontorshyresmarknaden var god under 2022 på Hufvudstadens

båda delmarknader. Efterfrågan på moderna och effektiva kontor

icentrala lägen i Stockholm var stark med sjunkande vakanser.

I centrala Göteborg var utvecklingen god men utbudet av lediga

kontorslokaler påverkades av färdigställda projektfastigheter.

Det medförde att vakanserna fortsatt var något högre än normal-

intervallet.

Hyresgäster efterfrågar i ökad omfattning moderna kontor i cen

trala lägen med ett stort utbud av service, butiker, restauranger och

kultur samt goda kommunikationer. Det är ett sätt att attrahera nya

medarbetare till sin verksamhet men också för att stödja ökad kon

torsnärvaro bland medarbetarna. Den fysiska kontorsarbetsplatsen

är viktig vid exempelvis etablering av nya kontakter, byggande av

företagskultur samt utveckling av affärer. Kontorshyresgäster

somomlokaliserar verksamheten från närförortsområden till mer

centrala lägen minskar inte sällan den förhyrda lokalytan för att

möta det nya arbetssättet med distansarbete ett par dagar i veckan.

På detta sätt minskar också skillnaden i den totala hyreskostnaden

mellan de olika geograﬁska lägena. Trenden på marknaden är att

kontorets utformning och läge blivit än viktigare under det senaste

året, vilket gynnat centrala kontorslokaler med hög standard.

Efterfrågan på kortare och ﬂexiblare hyresavtal bedöms öka, vilket

coworkinganläggningar och andra nyckelfärdiga hyreskoncept på

marknaden tillgodoser. Det traditionella kontoret är dock fortsatt det

som efterfrågas allra främst.

I Stockholm CBD uppgick vakansgraden till mellan 5–6 procent

vid utgången av 2022. Marknadshyrorna var inom intervallet

6 600–9 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.

I Göteborg CBD var vakansen 7–8 procent och marknadshyrorna

mellan 3 100–3 900 kr per kvm och år exklusive fastighetsskatte

tillägg.

Butiker

Försäljningen inom sällanköpsvaruhandeln ökade något under

2022. Ökningen var främst hänförlig till sektorer med störst försälj

ningstapp under pandemin, däribland kläder och skor. Störst positiv

utveckling har främst butiker inom lågpris- och lyxsegmenten haft

under de senaste åren. Viljan att etablera nya butiker i bra gatu plans-

lägen i centrala Stockholm var god under året, med sjunkande

vakanser som följd. I Göteborg var marknaden för butiker något mer

avvaktande även om ﬂer hyresavtal tecknades i slutet av året.

Trots ett positivt år med försäljningsmässig återhämtning stod

delar av detaljhandeln fortsatt inför utmaningar och lönsamhets-

problem. E-handeln har under ett antal år förändrat köpbeteenden,

även om omsättningen för e-handeln minskade under året jämfört

med den höga försäljningen under 2020 och 2021. Distansarbete

ett par dagar i veckan har påverkat besökstalen i främst citylägen

iStockholm och Göteborg. Den höga inﬂationen och de snabbt

stigande räntorna kommer resultera i en urholkad köpkraft för

konsumenterna. Den höga inﬂationen har också inneburit ökade

kostnader för butiker och restauranger.

De fastigheter som erbjuder konsumenterna attraktiva mötes-

och handelsplatser med unika köpupplevelser har goda förutsätt

ningar att även framöver möta de förändrade konsumentbeteen-

dena och marknadsförutsättningarna.

Storstockholm

Storgöteborg

Stockholm CBD

Göteborg CBD

Mdkr

100

12 0

14 0

16 0

18 0

2022202120202 01920182 0172 01620152 0142 013

Mdkr

2022202120202 0192 0182 0172 0162 0152 0142 013

Källa: Nordanö Källa: Nordanö

Transaktionsvolym i

Storstockholm och Storgöteborg

Transaktionsvolym i

Stockholm CBD och Göteborg CBD

200 mdkr

Totalt i Sverige omsattes fastigheter till ett värde

av cirka 200 mdkr.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FASTIGHETSMARKNADEN

Marknadshyrorna i bästa kommersiella läge i Stockholm var i inter-

vallet 11 000–24 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskatte-

tillägg. I centrala Göteborg bedöms bästa läge för butiker vara Östra

Nordstan, Fredstan samt Kungsgatan mellan Östra- och Västra

Hamngatan. Inom dessa lägen var marknadshyrorna mellan

3 000–13 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.

Uthyrbar area, kvm

Vasakronan  

AMF Pension  

Hufvudstaden  

Pembroke Real Estate  

Skandia Fastigheter  

SEB Trygg Liv  

Källa: Nordanö

Uthyrbar area, kvm

Vasakronan  

Wallenstam  

Balder  

Hufvudstaden  

Bygg-Göta Göteborg  

Platzer  

Källa: Nordanö

Största fastighetsägare i Stockholm CBD

Största fastighetsägare i Göteborg CBD

Direktavkastningskrav

Stockholm CBD och Göteborg CBD

20222021202020192 0182 0172 0162 0152 0142013

Stockholm kontor

Göteborg kontor

Källa: Newsec

Centrala Stockholm

Centrala Göteborg

Procentuell ökning Stockholm jämfört med 2013

Procentuell ökning Göteborg jämfört med 2013

Källa: Newsec

Centrala Stockholm

Centrala Göteborg

Procentuell ökning Stockholm jämfört med 2013

Procentuell ökning Göteborg jämfört med 2013

Källa: Newsec

Stockholm butiker

Göteborg butiker

2022202120202 0192 0182 0172 0162 0152 0142 013

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

2022202120202 01920182 0172 0162 0152 0142013

Kr/kvm %

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

202220212020201920182 0172 0162 0152 0142 013

Kr/kvm %

100

Stockholm Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år

Bibliotekstan/NK  –   – 

Övriga CBD  –   – 

Östermalm  –   – 

Gamla Stan  –   – 

Södermalm  –   – 

Kungsholmen  –   – 

Liljeholmen  –   – 

Globen  –   – 

Arenastaden  –   – 

Kista  –   – 

Göteborg Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år

CBD  –   – 

Marknadshyror december 2022

(exklusive fastighetsskattetillägg)

Källa: Newsec

Kontorshyror i europeiska storstäder,

december 2022, lokaler i bästa läge

Wien

Stockholm

Paris

Oslo

Moskva

Milano

Madrid

London

Köpenhamn

Lissabon

Frankfurt

Bryssel

Amsterdam

Aten

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

Kr/kvm

Vakansgrad kontor och butik i bästa läge

Marknadshyresutveckling kontor i bästa

läge, nominellt

(exklusive fastighetsskattetillägg)

Marknadshyresutveckling butik i bästa läge,

nominellt

(exklusive fastighetsskattetillägg)

Stockholm CBD

Göteborg CBD

5-årig swapränta

Källa: Nordanö

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FASTIGHETSMARKNADEN

Beståndets utveckling

Hufvudstaden erbjuder ﬂera koncept för att möta kundernas olika

behov; Eget kontor, Redo och Cecil Coworking. Dessa koncept

kompletterar varandra och ger hyresgästerna ökad ﬂexibilitet. Det

mest efterfrågade konceptet är Eget kontor, där hyresgästerna ofta

tecknar längre hyresavtal och lokalen kan anpassas efter hyresgäs

tens behov. Redo erbjuder nyckelfärdiga, fullt möblerade och utrus-

tade lokaler med möjlighet till snabb inﬂyttning och ﬂexibla avtals-

tider. Cecil Coworking är det mest ﬂexibla konceptet och erbjuder,

utöver kontorsplatser och kontorsrum, förtäring i form av frukost

och lunch, förstklassig service och en unik design som har hämtat

inspiration från framgångsrika boutiquehotell.

Under året genomfördes omförhandlingar med ﬂera kunder och

hyresavtal tecknades med ett antal nya hyresgäster. En av de större

omförhandlingarna var med kontorshyresgästen KG10 i fastigheten

Kåkenhusen 40 på Kungsgatan. Några kontorshyresgäster som

ﬂyttade in i under året var Allianz, Imodules och Infranode. För att

möta förändrade behov har några kontorshyresgäster ﬂyttat inom

beståndet, exempelvis Andulf Advokat och ElinderSten. Hyres-

gästerna Waitwhile och Heidrick & Struggles ﬂyttade från Cecil

Coworking och tecknade hyresavtal för eget kontor inom beståndet.

I Bibliotekstan har arbetet fortsatt med att återuppbygga fastig

heten Vildmannen 7, efter den omfattande branden 2017. Samtliga

kontorsytor är uthyrda till Cirio Advokatbyrå. Chanel Fragrance and

Beauty Boutique och A.P.C. har tecknat hyresavtal för butiker i gatu

planet. Inﬂyttning sker etappvis från halvårsskiftet 2023.

Utvecklingen av Bibliotekstan som Skandinaviens främsta desti

nation för svenskt och internationellt mode inom premium- och lyx-

segmenten fortsatte. Detaljhandeln är i förändring men intresset för

området är stort från både svenska och internationella varumärken.

Starka varumärken som öppnade butiker i våra fastigheter var bland

annat Breitling, Maanesten och Technogym. Adam & Albin öppnade

Nori Bar vilket ytterligare stärkte Birger Jarlspassagen som matde

stination. I området etablerade sig även träningsanläggningen Ignite

som kompletterar området med hälsa och friskvård genom personligt

anpassade träningsklasser.

På Drottninggatan och i Gamla Stan etablerades ﬂera restau

rang- och cafékoncept, bland andra Backstube, Fabrique och

Poh-Keh. Dessa bidrar till en utökad service för kontorshyres-

gästerna. Rätt sammansättning av verksamheter är en av våra

strategier för att skapa attraktiva och levande marknadsplatser.

Islutet av 2022 var i stort sett alla av affärsområdets butiks- och

restauranglokaler uthyrda.

Kunder

Våra kontorshyresgäster i Stockholm består av företag med behov

av centrala kontorslokaler av hög kvalitet. De dominerande verk

samheterna är bank och ﬁnans, advokatbyråer samt konsulter inom

rekrytering, IT, management och medier. Kontorskunder som varit

hyresgäster under lång tid är bland andra Brummer & Partners,

Danske Bank, Erik Penser Bank, Exportkreditnämnden, Finans-

inspektionen, KG 10, Öhman samt advokatbyråerna Alrutz, Vinge

och White & Case. Totalt har affärsområdet 354 kunder. De tio

största kunderna hyr cirka 51 000 kvm (50 000), med en total

årshyra på 353 mnkr (332).

Butikshyresgästerna är både svenska och internationella företag

med höga krav på både butiksutformning och läge. Hyresgästerna

representerar ofta välkända varumärken som endast ﬁnns på ett

fåtal väl utvalda platser. Butikshyresgästerna i Bibliotekstan består

av skandinaviska varumärken med hög modegrad som Axel Arigato,

By Marlene Birger, Byredo, Filippa K, Gant, Our Legacy, Rodebjer

och Totême kombinerat med större internationella modeföretag

som Cartier, Céline, Chanel, Maje, Michael Kors, Prada, Ralph

Lauren, Sandro och Zara. Längs Kungsgatan är ﬂera av de största

hyresgästerna inom sport och fritid, så som Adidas, Alewalds,

Haglöfs, Naturkompaniet och Stadium. Andra stora hyresgäster

ärCervera, Telenor, Telia och Ströms.

Inom affärsområdet ﬁnns även några av Stockholms främsta

restauranger och caféer som Eataly, Misshumasshu, Pas D’Art,

Prinsen, Sempre och Vau De Ville. Restaurangerna skapar mötes

platser, bidrar till en levande stadsbild och ökar områdets attraktivitet.

Varumärken inom affärsområdet

BIBLIOTEKSTAN – Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarls-

gatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med

högklassiga varumärken samt restauranger och caféer.

BIRGER JARLSPASSAGEN – Den historiska passagen, belägen

mellan Birger Jarlsgatan och Smålandsgatan, är en välkänd mötes

plats som erbjuder spännande restaurangkoncept.

CECIL COWORKING – Anläggningen iBibliotekstan erbjuder

medlemmar förstklassig service och ﬂexibla kontorsarbetsplatser

för utveckling och nätverkande.

NORRMALMSTORG 1 – Byggnaden är en unik proﬁlfastighet och

en kommersiell knutpunkt i Stockholm city.

God efterfrågan på kontor i Stockholm city

Affärsområde Stockholm är uppdelat i områdena Norrmalmstorg, Kungsgatan och Väst, bestående av

22kontors- och butiksfastigheter. Norrmalmstorg omfattar fastigheter i Bibliotekstan. Kungsgatan

omfattar fastigheter vid Kungsgatans östra del samt vid korsningen Kungsgatan/Sveavägen. Väst består

avfastigheter belägna på Drottninggatan och Klarabergsgatan, i Gamla Stan samt vid Kungsträdgården.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE STOCKHOLM

Kontor 65%

Butik och restaurang 20%

Övrigt 15%

Kontor 71%

Butik och restaurang 25%

Övrigt 4%

 december   december 

Antal fastigheter  

Uthyrbar yta, kvm    

– varav kontor    

– varav butik och restaurang    

Årshyra, mnkr    

Hyresvakansgrad, % , ,

Ytvakansgrad, % , ,

Antal uthyrbara garageplatser  

Mnkr  

Nettoomsättning  ,  ,

Underhåll -, -,

Drift och administration -, -,

Övriga kostnader -, -,

Summa kostnader -, -,

Bruttoresultat , ,

Inklusive koncerninterna hyresintäkter.

 

Nyuthyrning, kvm    

Nyuthyrning årshyra, mnkr  

Omförhandlade avtal, kvm    

Omförhandlad årshyra, mnkr  

Kontor Kvm

Danske Bank  

Advokatﬁrman Vinge  

Finansinspektionen  

KG  

Cecil Coworking

)

 

Butik & Restaurang Kvm

Zara  

Eataly  

Alewalds  

Adidas  

Ströms  

Helägt dotterbolag.

Fastighetsbeståndet Största hyresgäster

Fastighetsförvaltningens resultat

Nyuthyrning och omförhandling

Uthyrbar yta per användning Årshyra per användning

100

150

200

250

300

350

2028-20272026202520242023

Årshyra, mnkr

Löptid _AO_sthlm

Förfallostruktur

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE STOCKHOLM

Nyckelfärdiga Redo erbjuder fullt Nyckelfärdiga Redo erbjuder fullt

möblerade och utrustade kontor med möblerade och utrustade kontor med

möjlighet till snabb inflyttning och möjlighet till snabb inflyttning och

flexibla avtalstider.flexibla avtalstider.

AB Nordiska Kompaniet

NK:s vision är att vara ett varuhus i världsklass. NK har en unik posi

tion i Skandinavien som det ledande premiumvaruhuset inom mode,

skönhet och livsstil med en förstklassig service. Varuhusen är en

handels- och mötesplats där det kommersiella och det kulturella

möts för att skapa minnesvärda upplevelser. Dessa skapas genom

olika aktiviteter som NK arrangerar i varuhusen. Under året genom

fördes både vår- och höstmodevisningar, NK-Galan, ﬂera kundkväl-

lar och en mängd andra aktiviteter för NK:s nyckelkunder. Den vikti-

gaste händelsen i varuhusen är julen som startar med avtäckning

avjulskyltningen och tomtens öppnande av varuhusen under skylt

söndagen.

Varumärket NK

NK är ett av Sveriges starkaste och mest välkända varumärken bland

svenska och internationella konsumenter. Att arbeta långsiktigt med

att vårda och bygga upp varumärket är grunden till NK:s förmåga att

främja handeln i varuhusen och därmed generera ökade hyresintäk

ter och högre fastighetsvärden. NK-fastigheterna samt varumärket

NK ägs av det helägda dotterbolaget AB Nordiska Kompaniet.

Varuhusens utveckling

Under året har ett ﬂertal nya avdelningar och varumärken tillkommit.

Multibrandavdelningen NK Designers Gallery öppnade på dam-

planen i både Stockholm och Göteborg. Varumärkena Acne, Eton,

J.Lindeberg, NN07 och Tiger tecknade hyresavtal för egna avdel

ningar i varuhusen. Mat- och restaurangutbudet stärktes genom

etableringen av livsmedelsaktören ROT i NK Saluhall. I NK Göte

borg öppnade brasserie La Belle på gatuplan mot Fredsgatan.

NKStage lanserades som ett koncept där NK erbjuder en yta på

damplanet i Stockholm till företagare eller varumärken för att under

kortare perioder visa upp och sälja produkter eller tjänster. Under

julen hade parfymvarumärket Kilian sin Beauty Mocktail Bar på

NKStage. Den samlade försäljningen från alla hyresgäster mins

kade kraftigt under åren med pandemirestriktioner och allmänna

råd. Under 2022 ökade omsättningen i varuhusen och för NK

Stockholm överträffades 2019 års nivå.

Kunder

Affärsområdets tio största hyresgäster hyr cirka 30 000 kvm

(29 000) varav det egna dotterbolaget NK Retail hyr cirka 11 700

kvm. Tillsammans representerar de en årshyra på 260 mnkr (245).

Sammanlagt har affärsområdet 106 hyresgäster, både svenska

och internationella, som etablerat sig på Skandinaviens ledande

handelsplats inom premium- och lyxsegmenten.

NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg innehåller även

sammanlagt 17 000 kvm moderna och yteffektiva kontor vilket mot

svarar 18 procent av totala uthyrningsbara ytan. Affärsområdet har

sammanlagt 16 kontorshyresgäster. De tre största är AG Advokat,

Deloitte och Starbreeze.

Nya avdelningar och varumärken i NK-varuhusen

Affärsområde NK omfattar NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg samt fastigheten Hästskon 10 i

Stockholm. Förutom varuhusen omfattar affärsområde NK även moderna och yteffektiva kontorslokaler

iNK-fastigheterna.

NK Göteborg

NK Stockholm

NK Totalt

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

2022202120202 01920182 0172 01620152 0142013

Mdkr

Försäljning NK-varuhusen

Stockholm  

Uthyrbar varuhusyta, kvm    

Uthyrbar lageryta, kvm    

Totalt    

Antal avdelningar  

Antal restauranger  

Försäljning inkl moms, mnkr    

Göteborg  

Uthyrbar varuhusyta, kvm    

Uthyrbar lageryta, kvm   

Totalt    

Antal avdelningar  

Antal restauranger  

Försäljning inkl moms, mnkr  

NK-varuhusen

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE NK

 december   december 

Antal fastigheter  

Uthyrbar yta, kvm    

 varav kontor    

– varav butik och restaurang    

Årshyra, mnkr  

Hyresvakansgrad, % , ,

Ytvakansgrad, % , ,

Antal uthyrbara garageplatser  

Fastighetsbeståndet

Mnkr  

Nettoomsättning , ,

Underhåll -, -,

Drift och administration -, -,

Övriga kostnader -, -,

Summa kostnader -, -,

Bruttoresultat , ,

Inklusive koncerninterna hyresintäkter.

Fastighetsförvaltningens resultat

Kontor Kvm

Starbreeze  

AG Advokat  

Deloitte  

Foyen Advokatﬁrma  

UBS 

Butik & Restaurang Kvm

NK Retail

)

  

North Retail Sport  

Cervera  

Calceos  

Harjak & Månsson  

Helägt dotterbolag.

Största hyresgäster

Förfallostruktur

100

120

2028-20272026202520242023

Årshyra, mnkr

Löptid _AO_NK

 

Nyuthyrning, kvm    

Nyuthyrning årshyra, mnkr  

Omförhandlade avtal, kvm    

Omförhandlad årshyra, mnkr  

Nyuthyrning och omförhandling

Kontor 18%

Butik och restaurang 40%

Övrigt 18%

Parkering 24%

Uthyrbar yta per användning

Kontor 20%

Butik och restaurang 68%

Övrigt 6%

Parkering 6%

Årshyra per användning

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE NK

Nordiska Kompaniet har en unik position Nordiska Kompaniet har en unik position

i Skandinavien som det ledande premium-i Skandinavien som det ledande premium-

varuhuset inom mode, skönhet och livsstil.varuhuset inom mode, skönhet och livsstil.

Beståndets utveckling

I Fredstan fortsatte arbetet med det omfattande om- och nybygg

nadsprojektet Johanna i kvarteret Inom Vallgraven 12. Under inled-

ningen av året pågick rivningsarbeten och i juni var den första av två

byggkranar på plats i kvarteret. I september hölls ett välbesökt för

sta spadtag tillsammans med Göteborgs Stad och NCC. Heders-

gäster var Leif Mannerström och Crister Svantesson, de två kockar

som stod bakom den legendariska restaurangen Johanna som tidi

gare fanns på platsen. Samtidigt namngavs området till Kvarteret

Johanna, ett populärnamn som kommer användas även när det nya

kvarteret står klart. När Johanna är färdigbyggt kommer besökare

och göteborgare mötas av en helt ny och vacker siluett av Fredstan.

Genom att invändigt knyta samman kvarterets fem byggnader kom

mer marknaden erbjudas stora sammanhängande kontorsplan i

bästa läge mitt i ett myllrande stadsliv. I fastigheten Inom Vallgraven

3:2, även känd som Textilfabriken, var ombyggnationen till 16 lägen

heter i stort sett färdigställd vid årets slut. Ombyggnaden är en del

av projekt Johanna och omfattade även större underhållsåtgärder.

I Nordstan genomfördes under 2022 lokalanpassningar för ﬂera

kontorshyresgäster i samband med omförhandling och nyteck

nande av hyresavtal. Fastighetsägarna GFR, Iver och Sitowise till-

trädde nya anpassade lokaler i Femman. Totalt tillträdde nya hyres-

gäster cirka 4 300 kvm i Femman. I samband med omförhandling

och förlängning av avtal påbörjades även anpassning av lokaler för

Alektum Group. Talentwise och Professionals Nord välkomnades till

nya anpassade lokaler i Fyran om totalt cirka 550 kvm. Hyresvakans-

graden exklusive pågående utvecklingsprojekt var 5,8 procent för

affärsområdet vid utgången av 2022.

Hufvudstaden är en av de största delägarna i Nordstans Samfäl

lighetsförening som äger och förvaltar Nordstans parkeringshus

med tillhörande butiker samt torg och gågator. Nordstan är ett av

Sveriges största och mest välbesökta affärscentrum med ett rikt

utbud av butiker, restauranger och parkering samt moderna kontor i

Göteborgs bästa läge. Under året fortsatte samfällighetsföreningen

tillsammans med fastighetsägarna planeringen för hur Nordstan

och parkeringshuset ska anpassas och utvecklas för att möta den

planerade Västlänksuppgången vid station Centralen. I november

utlystes parallella arkitektuppdrag för förslag på utformning av

Nordstans norra tillbyggnad med en ny entré. Under september

ﬁrade Nordstan 50 år med välbesökta festligheter och arrange

mang i affärscentrumet.

Gallerian Femman består av cirka 16 000 kvm detaljhandelsytor

fördelade på tre plan. Under året färdigställdes den nya kontors-

och galleriaentrén vid Nils Ericsonsgatan. Den nya entrén stärker

kundﬂöden till Femman och förbättrar gatumiljön mot Central-

stationen. I gallerian tillträdde Stadium Outlet cirka 1900 kvm

anpassade ytor på nedre plan, som nu är fullt uthyrt. Webhallen

ometablerade förhyrningen till entréplanet och uppdaterade i

samband med det sitt butikskoncept. På övre plan öppnade ett

välbesökt virtual reality koncept kallat VR Park.

Under 2022 hade Femman nära 11 miljoner besökare, en

uppgång med cirka 38 procent jämfört med 2021. Omsättningen

för detaljhandeln i Nordstan som helhet var mer än 3,7 mdkr

varavFemman omsatte över 750 mnkr och Fyran omsatte närmare

300 mnkr.

Kunder

Kunderna i Göteborg verkar både lokalt, nationellt och internatio

nellt. Affärsområdets kontorskunder uppskattar centralt belägna

lokaler av hög kvalitet med närhet till Centralstationen, parkerings

hus, butiker, restauranger och service. De dominerande branscherna

är advokat- och revisionsbyråer samt ﬁnans- och konsult företag.

Butikskunderna uppskattar attraktiva marknads- och handelsplatser

i centrala lägen.

Detaljhandeln är under förändring vilket ställer allt högre krav

både på fastighetsägare och butiksentreprenörer. Unika och starka

marknadsplatser som Femman, Nordstan och Fredstan bedöms

framöver vara fortsatt attraktiva. Totalt ﬁnns 113 kunder inom affärs

området. De tio största kunderna hyr cirka 27 000 kvm (25 000)

med en total årshyra på 119 mnkr (113).

Varumärken inom affärsområdet

FEMMAN – Gallerian Femman är en av Göteborgs främsta mark-

nadsplatser för shopping, mat och möten, men erbjuder också cen-

trala kontor av hög kvalitet.

FREDSTAN – Fredstan är ett levande och attraktivt stadsområde

som består av kvarteren runt Fredsgatan, mellan Brunnsparken och

Trädgårdsföreningen.

JOHANNA – Hufvudstadens största utvecklingsprojekt omfattande

cirka 32 000 kvm om- och nybyggda kommersiella lokaler. En

dynamisk destination och mötesplats mitt i Göteborgs absoluta

citykärna.

NORDSTAN – Nordstan är ett av Sveriges största köpcentrum

setttillantal besökare. Hufvudstaden är en av de största

ägarnaiNordstans Samfällighetsförening med en andel om

cirka 40procent.

Första spadtaget i projektet Johanna

Fastigheterna finns i Göteborgs mest centrala affärsdistrikt uppdelade på två områden, Fredstan och

Nordstan. Fastighetsbeståndet i Fredstan omfattar utvecklingsfastigheter i kvarteret Inom Vallgraven 12

och Inom Vallgraven 3:2. Fastigheten i Nordstan består av två enheter, Fyran mot Östra Hamngatan och

Femman mot Centralstationen.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE GÖTEBORG

 december   december 

Antal fastigheter  

Uthyrbar yta, kvm    

– varav kontor    

– varav butik och restaurang    

Årshyra, mnkr  

Hyresvakansgrad, % , ,

Ytvakansgrad, % , ,

Antal uthyrbara garageplatser  

Kontor Kvm

Alektum Group  

Folksam  

Advokatﬁrman Vinge  

Iver  

Grant Thornton  

Butik & Restaurang Kvm

H&M  

Lidl  

Stadium Outlet  

Lager   

KappAhl  

 

Nyuthyrning, kvm    

Nyuthyrning årshyra, mnkr  

Omförhandlade avtal, kvm      

Omförhandlad årshyra, mnkr  

Mnkr  

Nettoomsättning , ,

Underhåll -, -,

Drift och administration -, -,

Övriga kostnader -, -,

Summa kostnader -, -,

Bruttoresultat , ,

Inklusive koncerninterna hyresintäkter.

100

120

2028-20272026202520242023

Årshyra, mnkr

Löptid _AO_Gbg

Kontor 57%

Butik och restaurang 35%

Övrigt 8%

Kontor 47%

Butik och restaurang 49%

Övrigt 4%

Fastighetsbeståndet

Fastighetsförvaltningens resultat

Största hyresgäster

Nyuthyrning och omförhandling

Förfallostruktur Uthyrbar yta per användning Årshyra per användning

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE GÖTEBORG

I Göteborgs hjärta, mitt i det myllrande I Göteborgs hjärta, mitt i det myllrande

stadslivet mellan Brunnsparken och stadslivet mellan Brunnsparken och

Hotellplatsen utvecklas kvarteret Inom Hotellplatsen utvecklas kvarteret Inom

Vallgraven 12, kallat Kvarteret Johanna.Vallgraven 12, kallat Kvarteret Johanna.

NK Retail AB

NK Retail, dotterbolag till AB Nordiska Kompaniet, bedriver

detaljhandelsverksamhet inom segmenten mode, accessoarer,

juveler och skönhet på sammanlagt 37 avdelningar i NK Stockholm

och NK Göteborg. En stor del av sortimentet ﬁnns även represente

rat på NK e-handel, som utgör ett tillväxtområde.

Varumärkesportföljen består av noggrant utvalda internationella

och svenska premium- och lyxvarumärken. Kunderbjudandet

omfattar över 600 varumärken däribland kända designers såsom

By Malene Birger, Byredo, Cartier, Chanel, Max Mara, Moncler,

Off-White, Omega, Tom Ford och Zegna. Med engagemang, först

klassig service och inspirerande multibrandkoncept ska NK Retail

vara ett självklart val vid köp av premium- och lyxvarumärken i butik

och via e-handel. I verksamheten arbetar cirka 430 medarbetare,

motsvarande cirka 290 heltidstjänster.

Samarbetet mellan AB Nordiska Kompaniet och NK Retail har

lett till positiva synergier inom ﬂera områden. Det handlar bland

annat om lansering av NK Retails avdelningar på e-handeln nk.se,

gemensam planering av marknadsföringsaktiviteter, varumärkes

omﬂyttningar och aktivering av ytor under kortare perioder, så

kallade pop-ups.

Att AB Nordiska Kompaniet bedriver del av retailverksamheten

på NK i ett eget dotterbolag har lett till en snabbare förnyelse i båda

varuhusen. Många av NK Retails avdelningar har byggts om och

genom ett gemensamt konceptutvecklingsarbete med målet att

stärka kunderbjudandet har ﬂera nya multibrandavdelningar lanse

rats. NK Designers Gallery, NK Lingerie, NK Wedding & Parties

som alla öppnat i både Stockholm och Göteborg är exempel på

detta. NK Details, NK Herrtrend och NK Sophisticated har öppnat

iStockholm där också pop-ups drevs för varumärkena Bally, Byredo,

Hugo och Teurn Studios. NK Retails största avdelningar är NK

Beauty, NK Fine Jewellery & Watches och NK Man. Dessa avdel

ningar utgör ungefär hälften av den totala omsättningen och har

visat på en positiv utveckling under 2022.

Sortiments- och konceptutveckling i fokus

Mode 54%

Skönhet 34%

Smycken och klockor 12%

Försäljning

NK Stockholm  

Uthyrbar varuhusyta, kvm    

Antal avdelningar 



Försäljning inkl moms, mnkr 



)

NK Göteborg  

Uthyrbar varuhusyta, kvm    

Antal avdelningar  

Försäljning inkl moms, mnkr  

)

Totalt Totalt

Antal anställda  

Försäljning från och med 2021-02-03.

NK Retail

NK Retail driver och utvecklar avdelningar och sortiment på sammanlagt cirka 11 700 kvm fördelat på

NK Stockholm och NK Göteborg. Verksamhet utgör cirka 25procent av det totala antalet avdelningar.

Sortimentet, främst inom mode, skönhet och accessoarer, finns även representerat på NK e-handel.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

ÖVRIGA SEGMENT – NK RETAIL

Utökade erbjudanden med fokus på service

NK e-handel

atsningen på NK e-handel och övrig digital utveckling har

fortsatt. Lanseringar av avdelningar på nk.se fortlöper och

under året anslöt sig ytterligare tio avdelningar. Vid årets slut

återfanns cirka hälften av avdelningarna på nk.se. Syftet med NK

e-handel är att inspirera till shopping online och i varu husen. Utbudet

på nk.se ska i stort spegla NK Stockholms sortiment men också vara

en digital kanal för inspiration, information och service.

NK e-handel vann under året Optimizely Awards pris för Most inn

ovative digital experience, inom kategorin Nordics & Central Europe.

Optimizely är världens ledande plattform för digitala upplevelser och

e-handel, som används av 10 000-tals varumärken över hela världen.

Cecil Coworking

Bibliotekstan i Stockholm driver Hufvudstaden Cecil Coworking.

Anläggningen är cirka 3200 kvm stor och har plats för cirka

300 medlemmar. Cecil Coworking öppnade 2021 och erbjuder

olika alternativ för medlemmar, såsom egna kontor i olika storlekar,

egen skrivbordsplats eller loungeplats. Anläggningen har en unik

miljö som är inspirerad av boutiquehotell. På Cecil Coworking

erbjuds stora möjligheter till att nätverka i gemensamma utrymmen,

däribland cafét, loungen och köken samt i den vackra ljusgården

som är hjärtat av anläggningen.

Under 2022 har beläggningen på Cecil i genomsnitt legat på över

95procent och cirka 80 bolag inom ﬂertalet branscher har nu sin

hemvist på Cecil.

Hos Cecil står personlig service i fokus och förutom receptions

service och medlems event erbjuds varje vardag både frukost och

lunch, tillagade av Cecils egen kock. Här ﬁnns också en fullt utrustad

konferensanläggning med inspirerande design, för både medlemmar

och andra besökare. Förutom den personliga servicen, är det anlägg

ningens centrala läge, fokus på design och inredning och framför allt

medlemmarna som skapar den unika atmosfären. Cecil är en plats

där nya idéer föds och nätverk ﬂätas samman. Här bygger vi tillsam

mans en kultur där människor och företag trivs, växer och når sin fulla

potential.

Parkaden

et helägda dotterbolaget Parkaden AB bedriver parke-

ringsverksamhet i två av Hufvudstadens fastigheter i

Stockholm. NK Parkering i Hästskon 10 erbjuder 665

platser. I Continentalgaraget i fastigheten Orgelpipan 7, som tillhör

affärsområde Stockholm, erbjuds 435 platser.

Antalet elbilar fortsätter att öka vilket leder till ett större behov

av laddning i samband med parkering. För att möta efterfrågan

utökades antalet laddplatser till 325 i NK Parkering och 102

i Continentalgaraget. NK Parkering är ett av de parkeringshus

iStockholm city som erbjuder ﬂest laddplatser.

Under året investerade Parkaden AB i ett nytt bomsystem

iNKParkering för smidiga passager.

Intäkterna från korttids- och abonnemangskunder ökade under

2022, vilket påverkade nettoomsättningen positivt för Parkaden AB.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

ÖVRIGA SEGMENT – ÖVRIG VERKSAMHET

Cecil Coworking är utformat för aktivitets-Cecil Coworking är utformat för aktivitets-

baserat arbetssätt genom flexibla avtal, baserat arbetssätt genom flexibla avtal,

delade kontorslösningar och förstklassig delade kontorslösningar och förstklassig

service i bästa affärsläge. service i bästa affärsläge.

I Bibliotekstan pågår färdigställandet av I Bibliotekstan pågår färdigställandet av

fastigheten Vildmannen 7. Innanför den fastigheten Vildmannen 7. Innanför den

120 år gamla fasaden tar moderna kontors- 120 år gamla fasaden tar moderna kontors-

och butikslokaler form och skapar ett unikt och butikslokaler form och skapar ett unikt

möte mellan det gamla och det nya.möte mellan det gamla och det nya.

Affärsutveckling

Avdelningen för Affärsutveckling identiﬁerar, utvecklar och driver

kommersiella och digitala projekt för kontor och butik.

I takt med de snabba förändringar som sker i samhället och

inteminst förändrade beteenden, behov och förväntningar har

Hufvudstadens utvecklingsarbete fortskridit. Syftet är att höja

bolagets förmåga att löpande utveckla och anpassa arbetssätt,

verksamheter och processer.

Förändrings- och utvecklingsprojekt genomförs med fokus på

attmöta förändringar i samhället och våra hyresgästers behov.

Under åren har projekt drivits för att bemöta den strukturomvand

ling som sker inom detaljhandeln och till viss del kontoren. Ändrade

köpbeteenden, användning av kontor samt hållbarhet är faktorer

som är centrala i vårt utvecklingsarbete. Ett exempel är utvecklingen

av NK:s kunderbjudande i både varuhusens fysiska miljö och inom

den digitala närvaron på nk.se. I den fysiska miljön har bland annat

dammodet utvecklats i NK Stockholm där en ny scen för mode-

nyheter och upplevelser skapats i form av NK Stage. NK Stage

möjliggör för varumärken och upplevelser som inte är aktiva på

NKatt tillfälligt få exponeras i varuhusen.

Stort fokus lades på utveckling av det kommersiella konceptet

för projektet Johanna i Göteborg där ett omfattande om- och

nybyggnadsprojekt pågår, allt för att skapa en attraktiv marknads

plats.

För att utveckla och anpassa våra verksamheter till våra kunders

och medarbetares behov har vi under året genomfört ett strategi-

arbete inom digitalisering, vilket genererat en digitaliseringsstrategi

och nya arbetsgrupper inom bolaget. Syftet är att stötta verksam

hetens övergripande strategier för att bidra till att nå våra verksam-

hetsmål.

Fastighetsutveckling

Hufvudstadens fastigheter utvecklas kontinuerligt i en process som

utgår från hållbarhet och långsiktighet. Ombyggnads- och utveck

lingsprojekt drivs av avdelningen Fastighetsutveckling. Verksam-

heten utgörs av underhållsprojekt och lokalanpassningar samt av

större utvecklingsprojekt av beﬁntliga och nya byggrätter. Projekten

drivs i samarbete med avdelningen för affärsutveckling och förvalt

ningsorganisationen samt med våra kunder och leverantörer.

Arbete med digitalisering av fastigheterna har intensiﬁerats

under året, framför allt inom området Internet of Things (IoT). Digita

lisering utnyttjas bland annat till att hitta nya lösningar för att ytterli-

gare energieffektivisera fastigheterna.

Bolagets hållbarhetsplan med ledorden minimera, framtidssäkra

och samarbeta utgör en av grunderna i utvecklingsarbetet. Genom

aktiva samarbeten mellan interna och externa parter minimerar vi

energianvändning, rivning och materialanvändning. Vi framtidssäkrar

fastigheterna genom att bygga effektiva lösningar som kan använ

das över lång tid samt förbereda för klimatförändringar. Detta säker-

ställer långsiktig hållbarhet av våra högkvalitativa fastigheter som

leder till att fastigheterna upplevs som attraktiva idag och för lång

tid framöver.

För att kunna efterleva de högt ställda kraven på kvalitet, ﬂexibili

tet och långsiktighet har Hufvudstaden egna projektledare genom

alla led i genomförandet av projekten. Projektledarna hanterar

dagligen frågor rörande projektstyrning, samordning med hyresgäst

och arbetsmiljö.

Under de senaste fem åren har Hufvudstaden i genomsnitt

investerat cirka 840 mnkr per år i projekt. För 2022 uppgick inves

teringarna till cirka 980 mnkr (580). Större utvecklingsprojekt stod

för cirka 60 procent, lokalanpassningar för cirka 25 procent och

underhållsprojekt för närmare 15 procent.

Pågående större projekt

NK Stockholm

I NK-varuhusen pågår ständiga förändringar. Under året slutfördes

ett utvecklingsprojekt på damplanet i NK Stockholm med syfte att

skapa ett attraktivare plan som riktar sig till den modemedvetna

kunden. Flera nya avdelningar har öppnat under första halvåret

2022.

I slutet av året genomfördes ombyggnation av saluhallen i NK

Stockholm där hela ytan öppnades upp igen och matvarubutiken

ROT invigdes.

NK Parkering utökade antalet laddplatser för elbilar och behöll

sin position som ett av de mest välutvecklade parkeringshusen för

fossilfri biltraﬁk i Stockholms city. Totalt ﬁnns 325 laddplatser vilket

motsvarar nära hälften av parkeringsplatserna.

NK Göteborg

För att ta fram förslag till på- och ombyggnad av NK-huset har

enarkitekttävling med fyra arkitektkontor tidigare genomförts.

Tillsammans med Göteborgs Stad valdes ett arkitektkontor ut

ocharbetet med att ta fram underlag för en ny detaljplan inleddes

ibörjan av 2022.

Projektet Johanna, Göteborg

Under året har projektering, rivning, grund- och stomförstärkning

samt andra förberedande arbeten pågått som en första del i det

omfattande om- och nybyggnadsprojektet Johanna. Den utökade

byggrätten om cirka 15 000 kvm bruttoarea skapar en ny helhet för

kvarteret, där den nya sammanlagda byggrätten kan bli uppemot

45000 kvm bruttoarea. Totalt beräknas projektet resultera i att

denuthyrningsbara ytan ökar med cirka 11 600 kvm. Stadsdelen

Fredstan kommer att tillföras moderna och ﬂexibla butiks- och

Utveckling för morgondagens stad

Hufvudstaden arbetar aktivt med att utveckla befintliga fastigheter och öka den uthyrningsbara ytan.

Även miljöerna omkring våra fastigheter utvecklas för att skapa levande och attraktiva marknadsplatser,

ofta i samarbete med andra fastighetsägare och kommuner. Utvecklingsarbetet lägger grunden för en

godlångsiktig värdetillväxt. Vi ser fortsatt en efterfrågan på främst moderna, flexibla och högkvalitativa

kontor samt butiker i attraktiva lägen.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

UTVECKLING AV FASTIGHETER

kontorslokaler som stärker och utvecklar citykärnan. Utvecklingen

sker i nära samarbete med Göteborgs Stad och färdigställandet

bedöms till årsskiftet 2025/2026.

Inom Vallgraven 3:2, Göteborg

I fastigheten Inom Vallgraven 3:2, även kallad Textilfabriken, färdig

ställdes till största del konverteringen från kontor till 16 bostads-

lägenheter. Förändringen sker för att ersätta tidigare bostäder i

kvarteret där projekt Johanna genomförs. Som en del av projektet

genomfördes även större underhållsåtgärder för att fastigheten

fortsatt ska vara attraktiv under lång tid framöver.

Bibliotekstan, Stockholm

I Vildmannen 7 har arbetet med återuppbyggnaden fortsatt efter

den omfattande branden 2017. Stomme, tak och fasader har färdig

ställts och invändiga arbeten pågår inför färdigställandet runt halv-

årsskiftet 2023. Samtliga kontorsytor i den nya byggnaden, med

ursprungliga gatufasader bevarade, är uthyrda. För butikslokalerna

har ett par hyresavtal tecknats med framstående varumärken.

Inom kvarteren Rännilen och Pumpstocken har ett större teknik

utbyte genomförts där fastigheterna samnyttjar värme- och kylsys-

tem för en bättre energieffektivitet.

På taket av Packarhuset 4 har solceller installerats.

Kungsgatan och Klarabergsgatan, Stockholm

Under året har det tagits fram ett genomgripande program för

fastigheten Hästhuvudet 13. Projektet kommer bidra till förbättrad

tillgänglighet, rationellare planlösningar och förbättrade förutsätt

ningar för energieffektivare drift.

I fastigheten Orgelpipan 7 har förberedande arbeten pågått för

två större projekt. Ett stort fönsterbyte och en större lokalanpass

ning åt en beﬁntlig kontorshyresgäst. Arbetet med fönsterbytet har

präglats av stor hänsyn till de antikvariska aspekterna. Fönsterbytet

kommer öka kontorens attraktivitet och förbättra energiprestandan

för fastigheten.

Lokalanpassningar

En stor del av fastigheternas utveckling sker i samband med

anpassning av lokaler åt beﬁntliga och nya hyresgäster. När en lokal

blir vakant görs en utvärdering för att bedöma vilka renoverings- och

utvecklingsbehov som ﬁnns. Utvärderingen sker i nära samarbete

med förvaltningsorganisationen. Öppna planlösningar för en effekti

vare ytanvändning efterfrågas fortsatt främst av våra hyresgäster,

vilket ökar ventilations- och kylbehovet i lokalen. Äldre installationer

behöver ofta bytas ut mot den senaste tekniken för att få ett opti

malt inomhusklimat.

Hufvudstaden äger många fastigheter i anslutning till varandra

vilket skapar stor ﬂexibilitet då det underlättar integrering av lokaler

med angränsande ytor. Vid alla ombyggnationer som genomförs

läggs stor vikt vid att bevara byggnadens särart och arkitektoniska

värde. Hufvudstaden tar ansvar för att bygga och utveckla på ett

hållbart, långsiktigt och miljöanpassat sätt för att möta dagens och

morgondagens krav.

Under året pågick ett 50-tal lokalanpassningar om totalt cirka

29000 kvm. Anpassningarna gjordes för både beﬁntliga och nya

hyresgäster.

I Stockholm genomfördes lokalanpassningar till de nya kontors

hyresgästerna Infranode och Waitwhile i fastigheten Oxhuvudet 18.

Andulf Advokat ﬂyttade från Kåkenhusen 40 till Kvasten 6 där en

lokalanpassning färdigställdes. Träningskonceptet Ignite öppnade

en anläggning i Skären 9.

Vid omförhandling med AG Advokat genomfördes en lokalan

passning i NK-huset i Stockholm. I NK-huset i Göteborg har lokal-

anpassningar ägt rum på damplanet och till den nya restaurangen

La Belle på gatuplanet.

Flera lokalanpassningar åt både nya och beﬁntliga hyresgäster

färdigställdes under året i Femman. Fastighetsägarna GFR, Iver,

Sitowise och Stadium Outlet var några av hyresgästerna som

ﬂyttade in.

Stad Fastighet Status Lokalslag

Projektyta

(kvm)

Varav

tillskapad yta

(kvm)

Bedömd

investering

)

(mnkr)

Bedömt

färdigställande

(år)

Stockholm Vildmannen  Pågående Kontor, butik & bostäder      

Stockholm Hästhuvudet  Pågående Kontor   –  

Stockholm Orgelpipan  Detaljplanearbete Kontor – – – –

Göteborg Kv Inom Vallgraven  Pågående Kontor, butik & restaurang        /

Göteborg Inom Vallgraven : Pågående Bostäder   –  

Göteborg NK Göteborg Detaljplanearbete Kontor, butik & restaurang – – – –

Inkluderar bedömda kostnader för hyresförluster och ﬁnansiering som löpande belastar resultaträkningen samt kostnader för evakuering. För Vildmannen 7 inkluderar investeringen extraordinära

kostnader som följer av branden 2017.

Större pågående och planerade projekt i slutet av året

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

UTVECKLING AV FASTIGHETER

Fastigheten Inom Vallgraven 3:2, kallad Textil-Fastigheten Inom Vallgraven 3:2, kallad Textil-

fabriken, är en kulturhistorisk pärla. Under fabriken, är en kulturhistorisk pärla. Under

året har arbeten pågått för att konvertera året har arbeten pågått för att konvertera

byggnaden till lägenheter med hög standard. byggnaden till lägenheter med hög standard.

Vårt mål är att ha branschens mest professionella och kompetenta

medarbetare. Vi strävar efter att skapa en arbetssituation där alla

medarbetare utvecklas och trivs på jobbet samt får möjlighet att

bidra med sin kompetens. För att nå dit arbetar vi aktivt med kompe

tensutveckling och frågor kring hälsa, välmående, ledarskap och

kultur.

Våra värderingar genomsyrar allt vi gör. Värderingarna är grunden

för koncernens kultur och ett viktigt verktyg för att styra verksam

heten. Eftersom koncernen bedriver ﬂera verksamheter med olika

karaktär varierar formuleringen av värderingarna. Gemensamt är att

vi alla sätter kunden i centrum.

Det gångna året

Under året återgick vi till våra kontor och huvudsakliga arbetsplat

ser. Den fysiska arbetsplatsen fungerade återigen som en värde-

skapande mötesplats för hyresgäster, kunder och medarbetare.

Möjligheten att träffas och tillsammans skapa kreativa möten har

stärkt företagskulturen och ökat engagemanget hos medarbetarna.

Rekrytering och introduktion

Långsiktighet är en viktig parameter när vi rekryterar nya medarbe

tare. De ﬂesta rekryteringar genomförs i egen regi för att säkerställa

att de blir värderingsstyrda och kompetensbaserade. Dessutom

ingår alltid jämställdhet och mångfald som en självklar del i alla

rekryteringsprocesser. Med egen rekrytering får vi även möjlighet

att bygga upp en kandidatbas inom allt från fastighetsförvaltning

och detaljhandel till e-handel och digitala kompetenser.

För framtida rekryteringsbehov presenterar vi vår verksamhet via

sociala medier där lediga tjänster annonseras. Det är både en stra

tegi för att hitta branschens mest professionella medarbetare och

ett sätt att bygga vårt varumärke.

Alla nyanställda erbjuds ett introduktionsprogram anpassat för

respektive roll samt en introduktionsutbildning med övergripande

bolagsinformation. Utöver det anordnas regelbundet introduktions

utbildningen Ny på Hufvudstaden där nyanställda medarbetare

inom fastighetsverksamheten får träffa några av bolagets chefer för

att lära känna varandra och bolaget bättre. Alla nyanställda genom

går en introduktionsutbildning inom NK Skolan som även erbjuder

löpande kompetensutveckling.

Ledarskap

Vi eftersträvar ett modigt, inspirerande, framåtriktat och föredömligt

ledarskap. Dessa fyra ledarkriterier ligger till grund för vår syn på

ledarskap och fungerar som ledord i vardagen för alla chefer. Detta

är också utgångspunkten för bedömning av chefernas utveckling

och resultat.

Situationsanpassat ledar- och medarbetarskap tillämpas i hela

organisationen. Det skapar rätt förutsättningar för att lyckas i en

värld som snabbt förändras. Vi prioriterar att kontinuerligt identiﬁera

och utveckla medarbetare med ledaregenskaper. Yngre medarbe

tare ges tidigt möjlighet att växa in i rollen som chef. Ledarskaps-

utbildningar genomförs löpande och under året genomförde

NKRetail en utbildning för alla chefer med fokus på personlig

utveckling, självledarskap och att coacha medarbetare. Syftet med

utbildningen var att öka självledarskapet och framåtandan på både

chefs- och medarbetarnivå.

Varje år anordnas en konferens för chefer inom fastighetsverk

samheten för erfarenhetsutbyte och diskussion kring ledarskaps-

frågor. Årets chefskonferens hölls med temat arbetsmiljö samt

mångfald och inkludering. Inom NK Retail genomfördes chefs-

utbildningar inom förändringar i LAS, medarbetarsamtal och löne-

revisionsprocessen.

Kompetens och lärande

Medarbetarnas kompetens, engagemang och medverkan bidrar till

att driva verksamheten långsiktigt och med hög kvalitet.

Internrekrytering är en viktig del av vår företagskultur och ett sätt

att tydliggöra olika karriärvägar. Vi eftersträvar att lediga tjänster till

sätts internt, såväl på chefs- som på medarbetarnivå. För att lyckas

med det arbetet ses kompetensbehovet över kontinuerligt. Nya

utmaningar är ett sätt för medarbetare att utvecklas samtidigt som

de får en bredare kunskap kring olika verksamhetsområden.

Medarbetarsamtalen utgår från situationsanpassat ledar- och

medarbetarskap. I samtalen diskuteras värderingar, mål, måluppfyl

lelse och framtida utmaningar. Därefter upprättas en handlingsplan

där varje medarbetare ges möjlighet att påverka sin egen utveck

ling. Målet är att samtliga anställda ska ha medarbetarsamtal minst

en gång per år.

NK Retail har som mål att skapa minnesvärda upplevelser och

service i världsklass. För att inspirera till att vara goda förebilder och

motivera säljare i kundmötet har en utbildning inom service genom

förts för chefer och säljledare.

En arbetsmiljö att trivas i

För att skapa en god arbetsmiljö där medarbetarna trivs och mår

bra, prioriteras friskvård, hälsa och trivsel. Vi arbetar förebyggande

med hälsa genom att erbjuda alla medarbetare hälsokontroller samt

ett årligt friskvårdsbidrag. Vi strävar mot låg sjukfrånvaro genom att

uppmuntra till fysisk aktivitet och anordna gemensamma aktiviteter

för ökad hälsa och trivsel. Alla medarbetare inom koncernen omfat

tas av kollektivavtal vilket ger viktiga byggstenar för en sund arbets-

miljö.

Under våren arrangerades en personalkonferens med temat

Tillsammans där även vårt syfte var en viktig diskussionspunkt.

Trivselgruppen återupptog sin verksamhet efter pandemin och har

anordnat olika aktiviteter för personalen.

Arbetsmiljökommittén har haft regelbunden uppföljning av det

systematiska arbetsmiljöarbetet, tillbud och olyckor. Utöver detta

genomförs skyddsronder för att förebygga eventuella skador och

skapa en god arbetsmiljö.

Vi når framgång tillsammans

Engagerade och kompetenta medarbetare är nyckeln till Hufvudstadens starka företagskultur.

Ambitionen är att attrahera, utveckla och behålla medarbetare som med hög kompetens, service-

känsla och kundfokus bidrar till företagets fortsatta utveckling.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

MEDARBETARE

Attraktiv arbetsgivare

Hufvudstaden ska vara en attraktiv arbetsgivare och medarbetarna

ska vara stolta över att jobba hos oss. Medarbetarna ska trivas,

måbra och känna sig motiverade. Vi utvärderar hur vi upplevs som

arbetsgivare genom medarbetarundersökningar och pulsmätningar.

Höstens olika pulsmätningar med fokus på välmående, engage

mang, samarbete och ledarskap hade en mycket hög svarsfrekvens

och merparten av de svarande var motiverade i sitt dagliga arbete.

Andelen medarbetare som skulle rekommendera Hufvudstaden

som arbetsgivare är fortsatt väldigt hög.

Jämställdhet och mångfald är viktiga perspektiv i allt från rekry

tering till det dagliga arbetet. Till stöd har vi en aktivitetsplan som

hjälper oss att skapa en jämställd arbetsplats med förståelse för

olikheter samt motverkar diskriminering och kränkande särbehand

ling. Utifrån detta har en likabehandlingsplan upprättats med mål

inom arbetsmiljö, föräldraskap, trakasserier, rekrytering, befordran

och kompetensutveckling samt jämställda löner.

Jämställdhetsmålet är att uppnå en jämn könsfördelning med minst

en 40/60-procentig fördelning mellan kvinnor och män på såväl

koncernnivå som bland chefer och inom samtliga arbetsgrupper.

Inom fastighetsverksamheten är fördelningen cirka 50/50 mellan

kvinnor och män även om vissa arbetsgrupper inte är lika jämställda.

Inom NK Retail är merparten av medarbetarna kvinnor vilket följer

statistik för detaljhandeln. Ambitionen att uppnå jämställdhetsmålen

ﬁnns även för denna del av verksamheten.

Varje år genomförs en lönekartläggning för att förebygga och

rätta till felaktig lönesättning på grund av kön.

Vår kultur präglas av starkt medarbetarengagemang och tydliga

värderingar. Att arbeta i en värderingsstyrd kultur med kompetenta

kollegor, stimulerande arbetsuppgifter och chans till goda utveck

lingsmöjligheter är något våra medarbetare uppskattar.

Fastighetsverksamheten, 34%

NK Retail, 66%

Omräknat till heltidsanställda på årsbasis.

441 st

<30 år, 23%

30–39 år, 29%

40–49 år, 21%

>50 år, 27%

40 år

<1 år, 22%

1–3 år, 25%

4–6 år, 15%

7–9 år, 8%

10–15 år, 13%

>15 år, 17%

8 år

Anställda

Ålder Anställningstid

Kreativa möten och samtal mellan med-Kreativa möten och samtal mellan med-

arbetare i en inspirerande omgivning.arbetare i en inspirerande omgivning.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Utmärkelse inom hållbarhet

ufvudstaden befäste sin höga

placering från föregående år i

GRESB:s internationella rankning av

fastighetsbolagens hållbarhetsarbete 2022.

Hufvudstaden utsågs till global sektorledare

inom kategorin Kontor och handel – ett

erkännande av ett branschledande hållbar

hetsarbete.

Hufvudstaden och hållbarhet

Klimatförändringarna är en av vår tids största utmaningar. Behovet

av att driva hållbar utveckling och skapa tillväxt inom de planetära

gränserna har aldrig varit mer påtagligt. Att utveckla och förvalta

byggnader har stor klimatpåverkan som främst beror på material-

och energianvändning. I Sverige står byggnader för ungefär 40 pro

cent av energianvändningen och för drygt en femtedel av Sveriges

utsläpp av växthusgaser. Detta är en stor utmaning, men bygg- och

fastighetsbranschen kan bidra med lösningar och påverka till en

förändring.

Hufvudstaden förvaltar och utvecklar fastigheter med ambition

att de ska vara fortsatt attraktiva även i nästa sekel. När morgon-

dagens behov förändras ska Hufvudstaden stå rustat för att

mötadessa. Kärnan i våra beslut ska vara tagna för det långa

perspektivet.

Ett ansvarsfullt hållbarhetsarbete är en framgångsfaktor och en

förutsättning för vår fortsatta affär. Hufvudstaden arbetar efter en

hållbarhetsplan som sätter riktningen för hållbarhetsarbetet. Håll

barhetsplanen är indelad i tre fokusområden: minimera, framtids-

säkra och samarbeta. Vi ska arbeta för att minimera våra utsläpp

och står bakom Parisavtalet. Framtidssäkra innebär att vi på ett

resurseffektivt sätt ska uppfylla framtida förväntningar och behov.

Viär därför anpassningsbara och förvaltar våra hus och verksam-

heter med ett långsiktigt perspektiv. Vi sam arbetar med våra kunder,

leverantörer och partners för att skapa förutsättningar för en hållbar

utveckling och lösa klimatproblemen genom gemensamma insatser.

Hållbarhetsarbetet omfattar samtliga bolag i koncernen. För AB

Nordiska Kompaniet ﬁnns en kompletterande hållbarhetsstrategi

för varuhusverksamheten med fokus på sortiment, varuhus och

upplevelser.

EU:s Taxonomiförordning

Syftet med taxonomin är att klassiﬁcera vilka investeringar som

är miljömässigt hållbara. Nedan presenteras en sammanfattning

av taxonomin. För fullständig taxonomiredovisning, se sidorna

105–107.

Total, mnkr

Omfattas av

taxonomin, %

Taxonomi-

förenlig, %

Omfattas ej av

taxonomin, %

Omsättning     

Investeringar     

Driftutgifter    

För en hållbar framtid

På Hufvudstaden förvaltar och förädlar vi fastigheter med ett långsiktigt perspektiv. Vi har utvecklat

citykärnor för människor och handel i över 100 år, och det ska vi göra i minst 100 år till. Tillsammans

med hyresgäster och samarbetspartners arbetar vi för en hållbar stadsutveckling i Stockholm och

Göteborg.

HÅLLBARHET

Hållbarhetsmål

Genom samarbeten skapar vi

levande och hållbara miljöer som bidrar

till hållbar stadsutveckling.

Löpande mål Utfall 2022

Minska den totala mängden avfall och öka

sorterings graden från förvaltning och byggprojekt.

Sorteringsgraden i våra fastigheter uppgick till 32 procent.

Fastigheterna ska framtidssäkras för

klimatförändringar.

Samtliga fastigheter har analyserats och konkreta handlingsplaner

har tagits fram.

Öka andelen grön ﬁnansiering. Andelen grön ﬁnansiering uppgår till 33 procent.

Aktivt arbeta för en hållbar leverantörskedja. Våra

huvudleverantörer ska bedömas årligen.

69 procent av våra huvudleverantörer har utvärderats.

Nolltolerans mot allvarliga arbetsplatsolyckor. Under året har sex arbetsplatsolyckor inträffat, varav noll av allvarlig

karaktär.

Hufvudstaden ska ha branschens nöjdaste kunder. Hufvudstaden placerade sig för femte året i rad på första plats i

kategorin Storbolag i Fastighetsbarometerns Nöjd Kundundersökning.

Till 2025

Utfall 2022

Förvaltningen av fastigheter ska vara

klimatneutral.

Utsläppen av CO

e har minskat med 31 procent.

Energianvändningen per kvadratmeter ska minska

med 16 procent.

Energianvändningen har minskat med 11 procent.

Samtliga fastigheter ska vara miljöcertiﬁerade. 72 procent av fastigheterna har certiﬁerats.

Till 2030

Utfall 2022

Klimatpåverkande utsläpp från projektutveckling

ska halveras.

Under året har vi genomfört ﬂera projekt med stort fokus på

cirkularitet.

Målen togs fram 2020 och utgår därmed från basår 2019. Utfall beräknat i förhållande till basåret.

Minimera Framtidssäkra Samarbeta

Vi ska minimera vårt

avtryck för att nå en klimatneutral

förvaltning senast 2025.

Vi ska framtidssäkra våra

fastig heter och verksamheter med

ett 100-årigt perspektiv

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHET

Resan mot lägre klimatpåverkan

Hufvudstadens mål är att nå en klimatneutral förvaltning senast

2025. Sedan 2019 har utsläppen minskat med 31 procent. Jämfört

med föregående år har utsläppen ökat med 8 procentenheter.

Ökningen beror på ökat läckage från köldmedier och högre andel

fossila bränslen hos fjärrvärmeleverantörerna. För att nå målet är vi

delvis beroende av att lokala energiproducenter blir fossilfria och

klimatneutrala. Under året påbörjades ett utredningsprojekt för att

se över alternativ till beﬁntliga köldmedier och inför kommande

ombyggnationer kommer dessa att utvärderas för att hitta alternativ

med mindre klimatpåverkan.

Fram till år 2030 ska klimatpåverkande utsläpp från vår projekt-

utveckling halveras, mätt i utsläpp per kvm. Projektutveckling utgörs

av underhållsprojekt och lokalanpassningar samt av större utveck

lingsprojekt. För att halvera utsläppen arbetar vi för att minimera ny

resursanvändning genom fokus på att behålla beﬁntliga planlös

ningar och byggelement samt välja material med lägre klimatavtryck.

Energianvändning

Årets ansträngda energisituation har satt energianvändningen i

fokus och skapat en ökad samhällsdebatt. I samband med stigande

elpriser och myndigheters varning om tillfällig bortkoppling från

elnätet har samhället kraftsamlat för att minska energianvänd

ningen. Under året har vi minskat drifttider av ventilation och justerat

belysnings tider för att minska elanvändningen. Minskning av ener

gianvändningen är ett kontinuerligt arbete i våra fastigheter som

sker genom både optimering av drift och investeringar i energief

fektiv teknik. Den el vi köper produceras av 100 procent förnybar

ursprungsmärkt vattenkraft. Under året har vi dessutom fortsatt att

investera i solceller. Sedan 2019 har energianvändningen minskat

med 11 procent och jämfört med föregående år har energianvänd

ningen per kvm minskat marginellt. Att minskningen inte är större

beror främst på att det under året har pågått ett energiprojekt i ett

av våra kvarter. Under projektet gick det inte att driftoptimera fastig

heterna, vilket orsakade en markant ökad energianvändning. Juste-

ras energianvändningen för detta är minskningen 18 procent jäm-

fört med 2019.

Bygg- och rivningsavfall

Stora avfallsmängder uppstår vid byggnationer och avfallshante

ringen i branschen behöver utvecklas. Hufvudstaden vill undvika att

avfall uppstår genom att exempelvis inte byta ut beﬁntligt material

vid ombyggnationer. Vi arbetar för att skapa förutsättningar för ﬂer

cirkulära ﬂöden av material genom till exempel återbruk och materi

alåtervinning. Tillsammans med leverantörer och avfallsentreprenö-

rer har vi bland annat anordnat seminarier om avfall och sortering på

byggarbetsplatser. Fokus under 2022 har varit att skapa interna

verktyg och testa lösningar för återbruk och rekonditionering av

material i våra lokalanpassningar. Vi ser stor potential i värdet

avbeﬁntligt material och därmed möjlighet till ökad återanvänd

ningen av byggmaterial.

Mål om klimatneutral förvaltning 2025 innebär att nettoutsläp-

pen av växthusgaser ska vara noll och inbegriper de utsläpp

som genereras inom ramen för Hufvudstadens egen verksam

het. Till dessa räknas utsläpp från egna fordon och köldmedia

(scope 1) och inköpt energi (scope 2). Vi har även valt att inklu

dera tjänste resor (scope 3) inom ramen för klimatneutral för-

valtning. Iförsta hand ska de faktiska utsläppen minskas. För

de utsläpp som inte kan elimineras helt tillåts klimatkompensa

tion för att neutralisera utsläppen.

Solceller i staden

atsningen på solceller fortsätter. För Hufvudstaden är

en viktig del i arbetet med att installera solceller att

de integreras som en del av fastighetens arkitekto

niska utformning. Utöver det ställs särskilda krav på äldre

fastigheter i centrala lägen. För att erhålla bygglov för sol

celler krävs att de inte får synas eller förvanska byggnaden,

vilket begränsar möjligheterna att installera solceller på våra

fastigheter. Sedan 2016 har vi installerat solceller på ﬂera

tak och under 2022 ﬁck fastigheterna Järnplåten 28 och

Oxhuvudet 18 solceller. I takt med att teknik eller krav

utvecklas fortsätter vi utreda möjliga placeringar.

Minimera

Hufvudstaden har satt ambitiösa klimatmål för att minimera

utsläppen. Våra åtaganden om minskade utsläpp har validerats

av Science Based Targets Initiative

(SBTi). SBTi är ett globalt initiativ som

hjälper företag att fastställa mål för

minskade utsläpp i linje med senaste

forskningen och Parisavtalet.

HÅLLBARHET

Flexibla fastigheter möter framtida behov

Hufvudstaden utvecklar fastigheter för ett långsiktigt ägande. När vi

förvaltar och förädlar fastigheter gör vi det resurseffektivt, vilket

innebär att framtidssäkra. Behoven för fastigheterna förändras över

tid och vår ambition är att genomföra dessa förändringar utan större

klimatbelastning eller resursanvändning. Det säkerställs genom

fokus på ﬂexibla, anpassningsbara lösningar och omfattar allt från

planlösningar till material och teknik i våra fastigheter. Genom att

välja gedigna material med tidlös design, funktionalitet och kvalitet

är chansen större att produkten håller över tid. Hufvudstaden har

under året påbörjat ett arbete med att uppdatera standarder för

bygg- och materialval i fastigheterna. Detta för att skapa goda förut

sättningar för att utveckla ﬂexibla och tidlösa fastigheter. Förhopp-

ningen är att skapa en produkt som är attraktiv för kunder och sam-

arbetspartners men också att säkerställa resurs besparingar genom

att undvika framtida ombyggnationer i den mån det är möjligt. Det är

också ett sätt att säkerställa ﬂer nyttjandemöjligheter i fastighe

terna med beﬁntliga resurser.

Klimatanpassning av vårt bestånd

Det är av stor vikt att anpassa fastigheterna till framtidens klimat för

att på så sätt minska risker för skador på fastigheterna. Under året

har vi kompletterat de senaste årens övergripande skyfalls- och

översvämningsanalyser med en analys av samtliga potentiella

klimat risker. Fortsatt är det översvämningar på grund av kraftig

nederbörd eller stigande vattennivåer som är den största potentiella

klimatrisken. Varje byggnad är unik och förutsättningarna ser olika

ut. Därför har vi gjort djupgående analyser med platsbesök i alla

våra fastig heter för att identiﬁera potentiella risker och nödvändiga

proaktiva åtgärder. Platsbesöken har resulterat i konkreta hand

lings- och utvecklingsplaner för respektive fastighet, för att kunna

hantera översvämningar. I praktiken har vi redan påbörjat klimatan

passningsåtgärder. I större projekt har vi säkrat upp fastigheterna

med till exempel bräddavlopp från innergårdar och backventiler på

avlopp. Under året påbörjades ett arbete med att skapa en bered

skap i våra kvarter för att kunna hantera plötsliga skyfall och över-

svämningar. Vi har exempelvis köpt in utrustning för att kunna

avskärma vatten och på så sätt minska risken att fastigheterna får

större skador.

Mobilitet i framtidens citykärnor

Som fastighetsägare vill Hufvudstaden bidra till att skapa förutsätt

ningar i omställningen av transport och infrastruktur i våra städer.

Isamband med elektriﬁeringens nyckelroll på vägen mot fossilfria

transporter har efterfrågan på kommersiella laddplatser ökat.

Möjligheterna att ladda sitt fordon behöver bli ﬂer samtidigt som

viser att allt ﬂer laddbara bilar parkerar i våra parkeringshus.

Hufvudstaden har på senare år gjort stora investeringar för att öka

antalet laddningsmöjligheter för bilar i våra fastigheter. Under året

installerade vi ytterligare laddplatser och vi erbjuder nu laddplatser

i samtliga garage. I vårt publika parkeringshus NK Parkering är

ungefär hälften av parkeringsplatserna laddplatser. Totalt har vi

drygt 550 laddplatser i beståndet. 2022 nominerades

Hufvudstaden till priset Laddguldet, som delas ut till en samhälls-

aktör som visat konkreta initiativ för att investera i omställningen till

en fossilfri fordonsﬂotta. Hufvudstaden ämnar fortsätta sin satsning

för att främja användandet av laddbara fordon.

Hufvudstadens centrala lägen ger goda förutsättningar för

människor att ta sig till våra fastigheter på mer hållbara sätt, som

kollektivtraﬁk, cykel, elsparkcykel eller till fots. För att främja mer

hållbart pendlande och en hälsosam livsstil har vi under året utökat

antalet cykelplatser och erbjuder cykelservice för våra hyresgäster.

Framtidssäkra

Textilfabriken utvecklas

astigheten Inom Vallgraven 3:2 i Göteborg, även

kallad Textilfabriken, uppfördes 1856 och är en

kulturhistorisk pärla som utgör ett viktigt inslag

iden arkitektoniska miljön. Fastigheten har under året

konverterats från kontor till lägenheter med stor varsam

het. För att bevara fastighetens karaktär och charm har

ursprungliga detaljer tagits tillvara. Beﬁntligt material,

bland annat tegel, fönster, dörrar, fasaddetaljer samt

in- och utvändigt ytskikt har återbrukats. Material av hög

kvalitet har valts för att renoveringarna ska bli färre och

mindre framöver. Fastigheten har fått bättre energipre

standa genom både ny teknik och tätare konstruktion.

Idag rymmer fastigheten 16 lägenheter, vilka ersätter de

som tidigare fanns i kvarteret Inom Vallgraven 12.

HÅLLBARHET

Attraktiva och trygga stadsmiljöer

Hufvudstaden samarbetar med andra fastighetsägare och organi

sationer samt med Stockholms Stad och Göteborgs Stad i ﬂera

olika projekt för att skapa säkrare och attraktivare stadsmiljöer.

Exempelvis deltar Hufvudstaden sedan ﬂera år tillbaka i samver

kansprojektet Purple Flag, för en bättre och tryggare stadskärna

iGöteborg. Under året har delar av centrala Göteborg Purple

Flag-certiﬁerats ännu en gång och samverkansavtalet har förlängts.

Satsningar som genomförts de senaste åren är till exempel bättre

belysning, upprustning av gator och torg, stärkt kvällsutbud och

sociala insatser. En stor del av de satsningar som redan pågår kom

mer fortsätta under 2023, bland annat står belysning i Fredstan och

miljön runt Nordstan i fokus. Enligt polisens statistik är utvecklingen

god och antalet anmälda brott har minskat i samtliga Purple

Flag-områden de senaste fem åren.

Under året färdigställdes samverkansprojektet kring upprustning

av Vasagatan. Projektet har pågått under ﬂera år där vi tillsammans

med staden och andra fastighetsägare deltagit. Gatan har fått bre

dare trottoarer, nya cykelbanor, ﬂer träd och sittplatser samt ny

gatubelysning. Syftet är att skapa trygga och trivsamma miljöer för

människor i staden.

Hyresgästerna vill samarbeta för energibesparingar

Årets energisituation har väckt ett större engagemang hos våra

hyresgäster att samarbeta kring minskad energianvändning. Under

hösten har hyresgästerna regelbundet informerats om energibe

sparingstips. Vi har en kontinuerlig dialog med våra hyres gäster och

har under denna period vid ﬂera tillfällen genomfört extrabesök i

kontor och butiker för att tillsammans identiﬁera lämpliga energibe

sparingsåtgärder. Det ökade intresset har resulterat i att ﬂer hyres-

gäster efterfrågat och tagit del av sin energistatistik. Hyresgäster-

nas medvetande kring energianvändning i fastigheterna är positivt

vilket också är en viktig förutsättning för att vi ska nå våra energimål.

Fastighetsbranschens initiativ för hållbara leverantörsled

Hufvudstaden har tillsammans med ﬂera kommersiella fastighets-

ägare i Stockholmsregionen utvecklat initiativet FIHL (Fastighets

branschens initiativ för hållbara leverantörsled) med mål att stärka

branschens gemensamma hållbarhetsfokus. Initiativets syfte är att

utveckla en samordnad process och enat till vägagångssätt för

effektiv uppföljning av hållbarhetsaspekter för leverantörer i fastig

hetsbranschen. Hufvudstadens leverantörer ska vara väl insatta i

och efterleva våra krav och arbetssätt. Vi utvärderar leverantörer

inom bland annat arbetsmiljö, arbetsvillkor, skatt, mänskliga rättig

heter, lagar och regler. Genom detta initiativ är vi pågod väg att sätta

en ny hög standard i branschen samtidigt som vi förenklar arbetet

för våra leverantörer.

Satsning för återbruk i Göteborg

Hufvudstaden deltar i initiativet Handslaget, som syftar till att öka

användningen av återvunnet material och cirkulär byggnation i

Göteborg. Privata och offentliga fastighetsägare deltar iinitiativet,

vars mål att skapa en fungerande marknad för återbrukat material.

Målet för initiativet är att ha en etablerad återbruksmarknad 2025

som ska bidra till att Göteborgs klimatavtryck är nära noll år 2030.

Detta är ett exempel på hur samarbete kan bidra med goda kunska

per och förutsättningar för att nå vårt mål om halverade utsläpp från

projektutveckling till 2030.

Remake Stockholm hos NK

Hufvudstaden samarbetar sedan många år med Stadsmissionen i

Stockholm och Göteborg. Under året har vi möjliggjort för mode-

varumärket Remake Stockholm, som drivs av Stockholm Stadsmis

sion som ett socialt företag, att öppna pop-up butiker i NK Stock-

holm och NK Göteborg. Remake designar och producerar plagg av

material som har skänkts till Stockholms Stadsmission.

Samarbeta

Uppkopplade fastigheter

ufvudstaden medverkar i fastighetsbranschens

nya tankesmedja REDI (Real Estate Digitalization

Initiative), ett samverkansforum för att driva digita

lisering av fastigheter framåt för ett bättre, mer effektivt och

hållbart samhälle. Initiativet lanserades 2022 och medver

kande aktörer förenas i viljan att ta oss an gemensamma

utmaningar för att påskynda fastighetsbranschens

digitalisering.

HÅLLBARHET

Remake Stockholm designar plagg Remake Stockholm designar plagg

med material från gåvor som skänkts med material från gåvor som skänkts

till Stockholms Stadsmission.till Stockholms Stadsmission.

Aktiekapital

Hufvudstaden AB bildades 1915 med ett aktiekapital på 0,6 mnkr,

6 000 aktier på nominellt 100 kronor. Aktiekapitalet uppgick vid

utgången av 2022 till 1 056,4 mnkr med ett kvotvärde om 5 kronor

per aktie.

Aktiestruktur

Hufvudstaden har två aktieslag, serie A och serie C. Serie A har en

röst per aktie och serie C har 100 röster per aktie. Det ﬁnns inga

begränsningar om hur många röster varje aktieägare kan avge vid

en bolagsstämma. Aktierna av serie A noterades på dåvarande

Stockholms Fondbörs 1938 och är idag noterade på listan för Large

Cap på Nasdaq Stockholm. Aktierna av serie C noterades 1998 och

avnoterades i slutet av januari 2020 efter begäran från Nasdaq

Stockholm.

I bolagsordningen ﬁnns ett så kallat omvandlingsförbehåll.

Det innebär att C-aktieägare, som så önskar, har rätt att begära

omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Sedan avnoteringen har

totalt 3 241 C-aktier omvandlats till A-aktier, varav 30 stycken

under året.

Vid utgången av året uppgick totalt antal utestående aktier till

202 306 933, varav 194 035 110 utgjorde A-aktier och 8 271 823

utgjorde C-aktier. Därutöver ägde Hufvudstaden 8 965 000

A-aktier.

Ägarstruktur

Antalet aktieägare uppgick vid årets slut till 35 531. Den största

ägaren var L E Lundbergföretagen AB med 47,2 procent av totalt

antal utestående aktier och 88,6 procent av rösterna. Näst störst

var AMF med 9,3 procent av antalet utestående aktier och 1,8 pro

cent av rösterna.

Per den 31 december 2022 ägde institutioner och företag med

ett innehav om 100 000 aktier eller ﬂer tillsammans 176 333 320

aktier motsvarande 87,2 procent av totalt antal utestående aktier

och 96,5 procent av antalet röster. Av dessa var 55 svenska

institutioner och företag, som tillsammans hade ett innehav på

136 354 133 aktier motsvarande 67,4 procent av antalet utestå

ende aktier och 92,6 procent av rösterna. Antalet utländska institu-

tioner och företag med ett innehav om 100 000 aktier eller ﬂer upp-

gick till 38. Deras innehav uppgick till 39 979 187 aktier motsva-

rande 19,8 procent av antalet utestående aktier och 3,9 procent av

antalet röster. Därutöver fanns det elva privatpersoner som vardera

ägde 100 000 aktier eller ﬂer. Antalet aktieägare minskade under

året med 4 999. Andelen utländskt ägande minskade under året

från 24,9 till 21,0 procent av totalt antal utestående aktier.

Återköp av aktier

Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans mandat att

återköpa aktier av serie A, dock högst 10 procent av samtliga aktier

i bolaget. Mandatet förnyades vid årsstämman 2022. Hufvudstaden

ägde vid utgången av året 8 965 000 A-aktier, motsvarande 4,2

procent av samtliga emitterade aktier. Under 2022 har inga aktier

återköpts.

Börsvärde och omsättning

Vid utgången av 2022 uppgick det totala börsvärdet för

Hufvudstaden till 31 332 mnkr baserat på kursen för A-aktien.

Direktavkastningen uppgick till 1,8 procent baserat på börskursen

för A-aktien per 31 december 2022. Under året omsattes samman

lagt 74 miljoner aktier på Nasdaq Stockholm, vilket motsvarar

37 procent (54) av det totala antalet utestående aktier. Beräknas

omsättningshastigheten i förhållande till aktier som ﬁnns tillgäng

liga för handel på Nasdaq Stockholm, så kallad free ﬂoat, uppgick

den till 70 procent (101). Varje handelsdag omsattes i genomsnitt

300 000 aktier i Hufvudstaden (440 000).

Utdelning

Om inte investeringar eller bolagets ﬁnansiella ställning i övrigt

motiverar en avvikelse, ska Hufvudstadens aktie ha en god utdel

ningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av

nettovinsten från den löpande verksamheten. Styrelsen föreslår en

utdelning om 2,70 kronor per aktie (2,60) motsvarande 62 procent

av nettovinsten från den löpande verksamheten.

God avkastning över tid till låg risk

Antal aktier

Antal

aktieägare

Andel

aktieägare, %

Antal

emitterade aktier

Andel

aktier, %

–   ,    ,

 –    ,    ,

 –   ,    ,

 –  ,    ,

Utestående aktier   ,    ,

Hufvudstaden    ,

Samtliga emitterade aktier    ,

Källa: Euroclear Sweden.

Lundbergs 47%

Svenska aktie ägare 32%

Utländska aktie ägare 21%

ÄgarfördelningÄgarstruktur per 31 december 2022

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

AKTIEN OCH ÄGARNA

Utestående aktier, % Emitterade aktier, %

Serie A,

antal aktier

Serie C,

antal aktier

Totalt

antal aktier Kapital Röster Kapital Röster

L E Lundbergföretagen          , , , ,

AMF        , , , ,

State Street Bank and Trust        , , , ,

JP Morgan Chase Bank        , , , ,

BNY Mellon        , , , ,

BNP Paribas, Paris        , , , ,

Spiltan Aktiefond        , , , ,

Norges Bank        , , , ,

BNP Paribas, Luxemburg        , , , ,

Skogstornet        , , , ,

Övriga aktieägare         , , , ,

Utestående aktier          , , , ,

Hufvudstaden       , ,

Samtliga emitterade aktier          , ,

Röstetal (exkl eget innehav)          

Röstetal (inkl eget innehav)          

Källa: Euroclear Sweden.

Utdelning Direktavkastning, %

Antal omsatta aktier på

Nasdaq Stockholm i miljoner

Antal omsatta aktier på

Nasdaq Stockholm i miljoner

Hufvudstaden A TSR

OMX Stockholm Benchmark GI

OMX Stockholm Real Estate GI

Enligt styrelsens förslag.

Källa: Nasdaq Stockholm.

Samtliga aktier, baserat på kursen för A-aktien. Källa: Nasdaq Stockholm.

Källa: Nasdaq Stockholm.

Hufvudstaden A TSR

OMX Stockholm Benchmark GI

OMX Stockholm Real Estate GI

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

Börsvärde, mnkr

Sagax

Balder

Castellum

Hufvudstaden

Fabege

Wallenstam

SBB

Wihlborgs

Atrium Ljungberg

Catena

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

4,50

2022

202120202019201820172 016201520142013

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

Utdelning, kr Direktavkastning, %

DecNovOktSepAugJulJunMajAprMarFebJan

Kronor Volym

120

16 0

200

20222021202020192018

Kronor Volym

120

180

240

300

360

420

480

540

600

De största börsnoterade fastighetsbolagen

Per 31 december 2022

Aktiens utveckling och omsättning 2018–2022

Inklusive utdelning i jämförelse med index

Utdelning och direktavkastning

Aktiens utveckling och omsättning 2022

Inklusive utdelning i jämförelse med index

De största ägarna per 31 december 2022

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

AKTIEN OCH ÄGARNA

Arkitektoniska detaljer från 1600-talet möter Arkitektoniska detaljer från 1600-talet möter

moderna materialval i kontorsentrén till moderna materialval i kontorsentrén till

fastigheten Achilles 1 i Gamla Stan. fastigheten Achilles 1 i Gamla Stan.

Affärsidé

Hufvudstadens affärsidé är att i egna fastigheter i centrala Stock

holm och centrala Göteborg erbjuda framgångs rika företag hög-

kvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknads platser.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

I början av 2022 hävdes de ﬂesta av återstående restriktioner och

allmänna råd kopplade till covid-19. Ur hälsosynpunkt återgick sam

hället successivt till ett normalläge. I slutet av februari invaderades

Ukraina av Ryssland, vilket medförde mänskligt lidande, geopolitisk

osäkerhet och europeisk energikris. Inﬂationen ökade kraftigt och i

Sverige var den över 10 procent i slutet av året. Centralbankerna

svarade med en omsvängning i penningpolitiken och styrräntorna

höjdes i snabb takt. I Sverige var styrräntan 2,50 procent vid årets

utgång. För högt belånade kommersiella fastighetsägare var situa

tionen utmanande och aktiekurserna påverkades negativt. Energi-

marknaden var ansträngd med periodvis rekordhöga prissättningar.

Motståndskraften bland världens ekonomier var dock starkare än

bedömt. I Sverige var BNP-tillväxten cirka 2,5 procent och på

arbetsmarknaden ökade sysselsättningen.

Kontorshyresmarknaden var god på Hufvudstadens delmarkna

der i Stockholm och Göteborg. Efterfrågan på moderna och yteffek-

tiva kontor i centrala lägen i Stockholm var stark med sjunkande

vakanser. I centrala Göteborg påverkades vakansgraden av färdig

ställda projektfastigheter vilket ökade utbudet av kontorslokaler.

Det medförde att vakanserna fortsatt var något högre än normal-

intervallet. I Stockholm CBD var marknadshyrorna mellan 6 600–

9 000 kr per kvm och i Göteborg CBD mellan 3 100–3 900 kr

per kvm.

Försäljningen inom sällanköpsvaruhandeln ökade något under

2022. I centrala Stockholm var viljan att etablera nya butiker i bra

gatuplanslägen god, med sjunkande vakanser som följd. I Göteborg

var marknaden för butiker något mer avvaktande även om det i slu

tet av året tecknades ﬂer hyresavtal. Trots ett positivt år med försälj-

ningsmässig återhämtning stod delar av detaljhandeln fortsatt inför

utmaningar och lönsamhetsproblem. Kostnadsökningarna började

urholka hushållens köpkraft och den privata konsumtionen kommer

med stor sannolikhet även påverkas framöver.

Verksamheten inom NK Retail har varit en del av koncernen

sedan den 3 februari 2021. Förvärvet har inneburit synergier inom

ﬂera områden på NK, exempelvis varumärkesomﬂyttningar, aktive

ringar av ytor, utveckling av NK e-handel samt marknadsföring. För-

utsättningarna för NK Retail under de två första åren har varit utma-

nande med pandemi, krig i Europa och hög inﬂation.

Utvecklingen av NK e-handel fortsatte under året med lansering

av ﬂer avdelningar och produkter. Cecil Coworking hade i genom

snitt en beläggning på över 95 procent bestående av cirka 80 bolag

inom olika branscher.

I Vildmannen 7 i Bibliotekstan fortsatte arbetet med återupp

byggnaden efter branden 2017. De yttre delarna har färdigställts

och invändiga arbeten pågår inför färdigställandet runt halvårsskif

tet 2023. I den nya byggnaden, med ursprungliga gatufasader

bevarade, är samtliga kontorsytor uthyrda och ett par framstående

varumärken har tecknat hyresavtal för butikslokaler.

Under året har projektering, rivning, grund- och stomförstärkning

samt andra förberedande arbeten pågått som en första del i det

omfattande om- och nybyggnadsprojektet Johanna i Göteborg. Här

skapas en ny attraktiv mötesplats som stärker området Fredstan.

Den uthyrningsbara ytan i kvarteret kommer öka med cirka 11 600

kvm. Färdigställandet bedöms till årsskiftet 2025/2026.

Resultatet från fastighetsförvaltningen ökade under 2022 men

svagare försäljning inom NK Retail och stigande ﬁnansieringskost

nader medförde att resultatet från den löpande verksamheten

minskade något. Hufvudstadens hyresavtal indexeras med KPI och

minimiindexering varför bolaget över tid skyddas mot stigande kost

nader i samhället. Vår ﬁnansiella ställning är fortsatt mycket solid

och nettobelåningsgraden var 19 procent, soliditeten 61 procent

och räntetäckningsgraden 7,7 gånger.

Fastighetsbeståndet

Hufvudstaden ägde vid årets slut 29 fastigheter (29). Den uthyr

bara ytan uppgick till 281 100 kvm i Stockholm och 105 500 kvm

iGöteborg, totalt 386 600 kvm (386 500).

Den totala hyresvakansgraden i koncernen per den 31 decem

ber 2022 var 7,0 procent (7,3) och ytvakansgraden var 11,2 procent

(10,2). Exklusive pågående utvecklingsprojekt var hyresvakansgra

den 4,0 procent (5,9). I Stockholm var hyresvakansgraden 3,6 pro-

cent och i Göteborg 20,1 procent, exklusive pågående projekt 2,9

procent respektive 8,3 procent.

Under året har 49 500 kvm (42 600) omförhandlats till ett årligt

hyresvärde om totalt 310 mnkr och 28 800 kvm (22 100) nykon

trakterats.

Fastighetsvärde

Hufvudstaden har genomfört en intern värdering av bolagets samt

liga fastig heter. Syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbe-

ståndets verkliga värde per den 31 december 2022. För att kvali-

tetssäkra värderingen har externa värderingar inhämtats från tre

obe roende värderingsföretag. De externa värderingar som gjorts vid

årsskiftet motsvarar 43procent av det internt bedömda marknads

värdet. Motsvarande andel vid halvårsskiftet var 37procent.

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direk tören i Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240, får

härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2022 för koncernen och moderbolaget. Hufvudstadens aktie är

noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap. L ELundberg företagen AB, organisations nummer 556056-8817,

harett bestämmande in ytande iHufvud staden, varför bolaget kon solideras i Lundberg koncernen.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Verkligt värde för fastighetsbeståndet har per den 31 december

2022 bedömts till 49,5mdkr (48,8). Den oreali serade vär de-

förändringen uppgick till -209,1mnkr (2 579,3), vilket främst beror

på effekten av stigande direktavkastningskrav men motverkas till

stor del av effekten av högre hyror.

Värderingsmetod

Värdering av fastighetsbeståndethar skett genom att varje enskild

fastig hets verkliga värde har bedömts. Bedömningen har gjorts

genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortspris metoden

som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden inne bär att

marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas drift

netto.

I nedanstående tabell visas de väsentliga faktorer som påverkar

värderingen och resultateffekten före skatt därav.

Beskrivning av värderingsmetod ochantaganden ﬁnns inot15.

KÄNSLIGHETSANALYS, FASTIGHETSVÄRDERING

1

Förändring +/–

Resultateffekt

före skatt, mnkr

Hyresintäkter  kr per kvm +/–  

Fastighetskostnader  kr per kvm –/+ 

Hyresvakansgrad , procentenhet –/+ 

Avkastningskrav , procentenhet –/+  

Värdetidpunkt 2022-12-31.

Substansvärde

Baserat på värderingen av fastighets beståndet uppgick långsiktigt

substans värde (EPRA NRV) till 40,6mdkr eller 201kronor per

aktie. Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) var 38,3mdkr eller

189kronor per aktie efter avdrag för bedömd uppskjuten skatte-

skuld. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande

skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktie

bolag utan skatte konsekvenser. Bedömd verklig upp skjuten skatt

har antagits till5procent.

SUBSTANSVÄRDE 31 DECEMBER 2022

Mnkr Kr/aktie

Eget kapital  , 

Återläggning

Redovisad uppskjuten skatt

)

 , 

EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde)  , 

Avdrag

Immateriella tillgångar -, -

Bedömd verklig uppskjuten skatt % - , -

EPRA NTA (Aktuellt substansvärde)  , 

Återläggning

Immateriella tillgångar enligt ovan , 

Redovisad uppskjuten skatt

)

med avdrag

för bedömd verklig uppskjuten skatt - , -

EPRA NDV (Substansvärde)  , 

Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderätts-

tillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.

Känslighetsanalys resultat

I nedanstående tabell redovisas effekterna på resultat före skatt,

exklusive värdeförändringar, på helårsbasis vid förändringar av ett

antal faktorer. Ökning respektive minskning av hyresnivå, vakans

grad, underhålls- och driftkostnader, avskrivningar, fastighetsskatt

samt räntenivå visar de resultateffekter som hade uppstått beräknat

på aktuell information vid räkenskaps årets utgång.

Redovisade resultateffekter ska endast ses som en indikation

och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åt gärder

ledningen skulle kunna vidta.

KÄNSLIGHETSANALYS, RESULTAT

Förändring +/–

Resultateffekt

exkl värdeförändringar

före skatt, mnkr

Hyresnivå  kr per kvm +/– 

Vakansgrad

)

 procentenhet –/+ 

Underhålls-,

driftkostnader och

avskrivningar  procent –/+ 

Fastighetsskatt

)

 procentenhet –/+ 

Räntenivå  procentenhet –/+ 

Beräknad ytvakans med 6 000 kr per kvm.

Med beaktande av att del av kostnaden vidaredebiteras hyresgästerna inom

ramen för tecknade hyreskontrakt.

Hållbarhet

Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta för ekonomisk, miljö

mässig och social hållbarhet. Ett ansvarsfullt företagande är en för-

utsättning förverk samheten. Bolaget försäkrar sigom att gällande

lagar och avtal följs genom att ställa krav på och följa upp den egna

verksamheten och samarbetspartners. Hufvud stadens värdegrund

präglar medarbetarnas agerande och är ett värdefullt verktyg idet

dagliga arbetet.

Bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport utgörs av hållbarhetsre

dovisningen och ﬁnns intagen i denna årsredovisning på sidorna

6–7, 28–34, 45–46, samt 98–107.

EU:s Taxonomiförordning

För att nå de klimatmål och målsättningar som tagits i EU:s gröna

tillväxtstrategi har EU beslutat om en taxonomi vars syfte är att deﬁ

niera vilka ekonomiska aktiviteter som är hållbara. Hufvudstaden

redovisar enligt Taxonomiförordningen. För fullständig taxonomi-

redovisning se sidorna 105–107.

Aktiemarknadsinformation

All informationsgivning styrs av bolagets informationspolicy. Årsre

dovisning och delårsrapporter publiceras på svenska och engelska

och distribueras till de aktieägare och andra som anmält sitt

intresse.

Rapporter och pressmeddelanden ﬁnns tillgängliga på bolagets

hemsida där även anmälan om prenumeration och beställning av

information kan göras.

Bolagsstyrningsrapporten är en del av förvaltningsberättelsen

och framgår av sidorna 80–85.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Framtiden

Hufvudstadens fastighetsbestånd är unikt, välskött och beläget i

Stockholms och Göteborgs mest centrala delar.

Bolaget arbetar långsiktigt och har ett strategiskt hållbarhetsar

bete. Vi vet att förutsättningarna för att bedriva verksamhet föränd-

ras över tid. Anpassningen av våra kunderbjudanden kommer fort-

sätta för att möta de förändringar som sker i vår omvärld. Strategin

med kundfokus och hög kvalitet i egen förvaltning och projektut

veckling ligger fast. Målet är att skapa bästa möjliga förutsättningar

för kundernas verksamhet och öka deras konkurrenskraft.

Inom kontorsverksamheten erbjuder vi kunderna de tre koncep

ten Eget kontor, Redo och Cecil Coworking. Eget kontor med längre

hyrestid är fortfarande det som efterfrågas mest på marknaden

men önskemål kring ﬂexibilitet och service ökar.

Våra marknadsplatser kommer fortsätta utvecklas för att även i

framtiden erbjuda unika miljöer och köpupplevelser. Förvärvet av

NK Retail har medfört fördelar på NK inom varumärkesomﬂytt

ningar, aktiveringar av ytor, utveckling av NK e-handel och mark-

nadsföring. Målsättningen framåt är att öka lönsamheten för NK

Retail och ytterligare stärka NK-varuhusen. Bibliotekstan är en

mycket stark marknadsplats inom premium- och lyxsegmenten. Här

kommer vi fortsätta arbetet med att etablera nya svenska och inter

nationella varumärken.

Pågående och planerade utvecklingsprojekt uppgår till cirka 3

mdkr. Det största projektet är Johanna i kvarteret Inom Vallgraven

12 i Göteborg. Projektet kommer pågå till årsskiftet 2025/2026

och efter färdigställandet får området Fredstan en ny attraktiv

mötesplats. Under 2023 kommer återuppbyggnaden av den

brandskadade fastigheten Vildmannen 7 färdigställas. Den nya

byggnaden blir unik bakom de bevarade gatufasaderna. Projektet

kommer stärka både området Bibliotekstan och bolagets kassa

ﬂöde. Energibesparande projekt är prioriterade och målet är att för-

valtningen ska vara klimatneutral 2025. Vi ska också ta vara på möj-

ligheterna i den digitala utvecklingen för att effektivisera verksam-

heten och använda ny teknik i fastigheterna.

Bolagets solida ställning ska bibehållas, affärsstrategin ligger

fast och lönsamheten i den löpande förvaltningen ska fortsatt opti

meras. Vi är övertygade om att denna affärsmodell även framöver är

framgångsrik och att den skapar möjligheter till att med låg risk fort

satt ha en god intjäningsförmåga över tid.

Utdelning och vinstdisposition

Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och kon

cernen ska fastställas på Hufvudstadens årsstämma den 23 mars

2023. Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 2,70 kr per

aktie (2,60) motsvarande totalt 546,2 mnkr. Utdelningen motsvarar

62procent av nettovinsten från den löpande verksamheten. Styrel

sens förslag till vinst disposition redovisas i sin helhet i not23 samt

på sidan75.

Motiverat yttrande gällande vinst utdelningsförslaget ﬁnns på

bolagets hemsida samt kommer att bifogas årsstämmohandling

arna. Det kan även erhållas från bolaget på begäran.

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Vid årsstämman 2020 fastställdes riktlinjer för ersättning till

ledande befattningshavare att gälla från och med års stämman

2020. Dessa har följts under 2022 och fullständiga riktlinjer

redovisas i not 7.

Styrelsen föreslår att årsstämman 2023 beslutar om nedan-

stående riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. De

huvudsakliga ändringarna i styrelsens förslag jämfört med nu gäl

lande riktlinjer innebär i korthet att pensionsåldern för verkställande

direktören ska vara 65 år utan rätt att besluta om avgång med full

pension från 60 års ålder. Därutöver föreslås att möjligheten till

direktpension säkerställd via en kapitalförsäkring till verkställande

direktören tas bort.

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare från 2023

Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och föränd

ringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlin-

jerna antagits av årsstämman 2023. Riktlinjerna omfattar inte

ersättning som beslutas av bolagsstämman.

Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga

intressen och hållbarhet

Hufvudstadens vision är att alltid upplevas som och vara Sveriges

mest attraktiva fastighetsbolag. Ett av bolagets verksamhetsmål för

att uppfylla visionen är att ha branschens mest professionella med

arbetare med stort engagemang för kunden, affärsmannaskapet

och yrkeskunnandet. En framgångsrik implementering av bolagets

affärsidé, långsiktiga intressen och hållbarhet förutsätter att bolaget

kan attrahera rätt medarbetare. Dessa riktlinjer avser att ge förut

sättningar att rekrytera och behålla kvaliﬁcerade medarbetare.

Formerna för ersättning

Ersättning till ledande befattningshavare ska kunna bestå av fast

lön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pension. Den samman

lagda ersättningen bör vara marknadsmässig och konkurrenskraftig.

Kriterierna för rörlig ersättning i form av bonus ska vara utfor

made så att de främjar bolagets affärsidé och långsiktiga intressen,

inklusive hållbarhet. Bonus ska vara kopplad till förutbestämda och

mätbara kriterier vars uppfyllelse ska mätas årligen och utgår

endast om bolaget uppvisar positivt resultat utan hänsyn till oreali

serade värdeförändringar i fastighetsbeståndet och jämförelsestö-

rande poster. Bonus får för verkställande direktören maximalt utgå

med tre fasta månadslöner per år och för övriga ledande befatt

ningshavare med maximalt det högre av tre fasta månadslöner och

250 000 kr per person och år. Bonus ska vara pensionsgrundande.

Kriterierna ska till 70 procent bestå av ﬁnansiella mål relaterade till

verksamhetsresultat (det vill säga rörelseresultat exklusive värde

förändringar i fastighetsbeståndet och jämförelsestörande poster

samt med vissa övriga justeringar föranledda bland annat av befatt

ningshavarens ansvarsområde och position), till 15 procent av

operationella mål relaterade till kundnöjdhet och till 15 procent av

individuella mål.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Andra förmåner får innefatta bland annat förmåner enligt kollektiv-

avtal, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sam-

manlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga lönen.

Pensionsrätt för verkställande direktören och övriga ledande

befattningshavare ska gälla från 65 års ålder, med förmåner mot

svarande ITP-plan. I de fall ITP-planen innebär att en ledande

befattningshavares pension är premiebestämd ska pensionspre

mierna uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga kontantlönen.

Härutöver utgår en premiebestämd pension till verkställande

direktören och vice verkställande direktörerna för den del av lönen

som ej omfattas av ITP-planen. Sådana pensionspremier ska uppgå

till högst 20 procent av den fasta årliga lönen.

Uppsägningstid och avgångsvederlag

Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv

månader. Fast lön under uppsägningstiden och avgångsvederlag

ska sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta

lönen för två år för verkställande direktören och vice verkställande

direktörerna respektive ett år för övriga ledande befattningshavare.

Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsägningstiden

vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. I samtliga fall

ska avräkning för eventuell ersättning från ny arbetsgivare ske.

Beslutsprocess för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer

har lön och anställningsvillkor för bolagets övriga anställda beaktats

genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens

komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid

har utgjort en del av beslutsunderlaget vid utvärderingen av skälig

heten av riktlinjerna.

Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett ersättningsutskott

men valt att inte inrätta något sådant utan hantera frågan inom ramen

för det ordinarie styrelsearbetet. Detta innebär att hela styrelsen,

förutom verkställande direktören, fullgör de uppgifter som ankommer

på ett ersättningsutskott, inklusive att följa och utvärdera program

för rörliga ersättningar till koncernledningen, tillämpningen av rikt

linjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande

ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.

Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade

frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i

koncernledningen, i den mån de berörs av frågorna. Styrelsen ska

upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och ska

lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska

gälla fram till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman.

När mätperioden för bonusuppfyllelse avslutats ska det faststäl

las i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för

bedömningen såvitt avser rörlig ersättning till verkställande direktö

ren. För rörlig ersättning till övriga befattningshavare ansvarar verk-

ställande direktören för bedömningen. Avseende ﬁnansiella mål ska

bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda års

redovisningen.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen ska ha rätt att tillfälligt frångå riktlinjerna, helt eller delvis,

om det i enskilt fall ﬁnns särskilda skäl för detta och ett avsteg är

nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen och håll

barhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Finansiering

Finanspolicy

Hufvudstadens ﬁnansiering styrs utifrån en av styrelsen beslutad

ﬁnanspolicy. Syftet med policyn är att säkerställa koncernens ﬁnan

sieringsbehov med grund i en riskbegränsad och kostnadseffektiv

ﬁnansiering. Policyn innehåller tydliga riktlinjer vad gäller befogen

heter och behörigheter inom ramen för arbetet med ﬁnansiering

och kapitalförvaltning.

All ﬁnansiering hanteras av moderbolaget. Inom ﬁnansfunktio

nen ﬁnns instruktioner, system och arbetsfördelning för att uppnå

en god intern kontroll och uppföljning av verksamheten. Större

ﬁnansieringslösningar ska godkännas av styrelsens ordförande

och styrelsen informeras vid varje styrelsemöte om den ﬁnansiella

utvecklingen och planeringen.

Kapitalstruktur

Koncernens verksamhet ﬁnansieras med eget kapital, ränte-

bärande skulder, uppskjuten skatteskuld och övriga skulder.

Eget kapital, 61%

Räntebärande skulder, 19%

Uppskjuten skatteskuld, 18%

Övriga skulder, 2%

Räntebärande skulder

Koncernens totala upplåning uppgick per den 31 december 2022

till 9 000 mnkr (9 200). Av den totala upplåningen uppgick ﬁnansie

ring via kapitalmarknaden genom obligationer till 7 000 mnkr

(7 700) och företagscertiﬁkat till 500 mnkr (500). Säkerställda

banklån var 1 500 mnkr (1 000) och outnyttjade lånelöften uppgick

till 6 000 mnkr (3 500).

Finansieringsfaciliteter, mnkr, 31 december 2022

Lån-/facilitetstyp

Ram-/

facilitetsvolym Outnyttjat

MTN-program    

Certiﬁkatsprogram    

Banklån och lånelöften    

Grön ﬁnansiering

Hufvudstaden arbetar utifrån en hållbarhetsplan som bidrar till ett

ansvarsfullt agerande och en långsiktig utveckling av verksamheten

ur såväl ett ekonomiskt, miljömässigt och socialt perspektiv. Målsätt

ningen är att samtliga fastigheter ska vara miljöcertiﬁerade senast

2025 och att öka andelen grön ﬁnansiering. I september 2021 lan

serade Hufvudstaden ett ramverk för gröna obligationer med syfte

att ﬁnansiera gröna fastigheter samt projekt inom klimatomställning

och hållbarhet. Ramverket bygger på Green Bond Principles och har

genomgått en oberoende granskning av Cicero som utfärdade en

second opinion med betyget Medium Green avseende de gröna

villkoren samt Excellent med avseende på styrning. Vid årets slut

fanns 1 500 mnkr (1 000) gröna obligationer utestående. Under året

har även ﬁnansiering skett genom gröna banklån vilka följer utgi

vande institutioners ramverk för grön ﬁnansiering. Totalt uppgick

gröna banklån till 1 500 mnkr (-).

Finansiella nyckeltal

Den genomsnittliga räntebindningstiden var 1,7 år (2,2) och den

genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,6 år (2,6). Den genomsnitt

liga effektiva räntan uppgick till 1,9 procent (1,3) inklusive och 1,7

procent (1,2) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. För att

uppnå önskad ränteförfallostruktur sker upplåning både med fast

och rörlig ränta. Av den långfristiga upplåningen löper 5 000 mnkr

(6 500) med fast ränta.

Räntebindningsstruktur, 31 december 2022

Förfall, år Krediter, mnkr

Genomsnittlig

eff. ränta, %

)

Andel, %

   , 

   , 

   , 

   , 

  , 

Totalt   , 

Kostnaden för outnyttjade lånelöften fördelas i tabellen i den period som krediten förfaller.

Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 31 december 2022

Förfall, år Banklån

Obliga tioner/

Certiﬁkat Summa

Outnyttjade

lånelöften

 –      

 –      

       

 –     –

       

Totalt        

Den räntebärande nettoskulden uppgick till 8 547 mnkr (8 018).

Därtill kommer leasingskuld enligt IFRS 16 om 712 mnkr (716) och

total nettoskuld uppgick till 9 259 mnkr (8 734). Nettobelånings

graden var 18,7 procent (17,9), soliditeten som över tid ska uppgå till

minst 40 procent uppgick till 61 procent (61) och räntetäcknings

graden var 7,7 gånger (9,3).

Finansiella risker

Hufvudstaden är främst exponerad för ﬁnansierings-, ränte- och

kredit risker. För information om de ﬁnansiella riskerna, se not 2 på

sidorna 61–62.

Hufvudstaden är en långsiktig fastighetsägare med en solid nansiell ställning och begränsad nansiell risk.

Bolagets nansiering utgörs i huvudsak av eget kapital samt upplåning. Upplåningsbehovet tillgodoses via lån

och faciliteter från era av de större nordiska bankerna samt investerare på kapitalmarknaden. Bolaget arbetar

aktivt med att förvalta långsiktiga relationer med nansiärer. Målsättningen är att ha en låneportfölj bestående

av olika nansieringsformer med spridda kreditförfall.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Risker och riskhantering

Riskområde Beskrivning av risk Beskrivning av möjlighet Hantering

Marknads- och affärsrisker

Fastighetsvärdering Höjda direktavkastningskrav, lägre

marknadshyror, ökade vakanser

och högre fastighetskostnader

leder till minskade fastighetsvärden.

Lägre fastighetsvärden på

marknaden leder till gynnsam-

mare förvärvsmöjligheter.

Hufvudstaden har inriktat sitt fastighetsbestånd till de

mest attraktiva kommersiella lägena i Sveriges största

städer, Stockholm och Göteborg, något som över tid

bedöms begränsa risken.

Politiska beslut Beslut om en höjning av fastig-

hetsskatt utgör en risk. Andra poli-

tiska beslut som påverkar är till

exempel tillgång och pris på energi

och bolagsskatt.

Sänkt fastighets- och bolags-

skatt eller gynnsammare

förutsättningar för Hufvud-

stadens energiförsörjning.

Kostnaden för fastighetsskatt vidaredebiteras i huvud-

sak till Hufvudstadens hyresgäster. Även del av kostna-

der för energi vidaredebiteras. Hufvudstaden arbetar

målmedvetet och långsiktigt med att minska energi-

förbrukningen.

Konjunkturförändring

kan påverka konsu-

menternas köpkraft

Hufvudstadens kommersiella fastig-

heter inrymmer främst kontor och

butiker. Butiker påverkas av hur kon-

sumenternas köpkraft utvecklas,

därmed påverkas även Hufvud-

stadens lönsamhet både beträffande

hyresinbetalningar och omsättning

för NK Retail.

Ökad köpkraft för konsumenter

resulterar i högre omsättning

för butiker vilket möjliggör

hyreshöjningar för butiks-

lokaler och högre omsättning

för NKRetail.

Hufvudstaden strävar efter att ha långa hyresavtal för

butiker med en hög garanterad minimihyra, som

begränsar risken för hyrestapp, kompletterat med en

intäktspotential från omsättningshyrestillägg. Genom

att erbjuda ett diversiﬁerat varuutbud inom premium-

och lyxsegmentet är detaljhandelsverksamheten i NK

Retail mer motståndskraftig.

E-handel E-handeln skapar förändrade

konsumentbeteenden vilket kan

påverka efterfrågan och betal-

ningsförmågan för butikslokaler.

E-handelsaktörer ser fördelar

med att komplettera sin

försäljning i fysiska butiker, sär-

skilt på starka marknadsplatser.

NK Retail bedriver e-handel på

nk.se.

Kontinuerlig utveckling för att kunna erbjuda konsu-

menterna attraktiva mötes- och marknadsplatser med

unika köpupplevelser. Förstärka närvaron i digitala

kanaler och fortsätta utveckla NK e-handel.

Hälsa och samhälle Ett snabbföränderligt samhälle i en

integrerad värld där händelser kan få

lokala, nationella och globala effek-

ter. Exempelvis sjukdomar, geopoli-

tisk oro, IT, ekonomi och energi.

Solid ekonomisk grund ger

möjlighet att anpassa bolagets

verksamhet till förändringar på

både kort och lång sikt.

Avsatta resurser för omvärldsbevakning, god företags-

kultur, geograﬁsk koncentration och långsiktighet ska-

par förutsättningar för att snabbt hantera och ställa om

i syfte att bemöta uppkomna händelser.

Operativa risker

Utveckling av fastig-

heter

Felaktiga bedömningar i kalkyler.

Ökad komplexitet leder till höjda

kostnader. Ansträngda tidplaner.

Högre avkastning i fastighets-

beståndet.

Hufvudstaden driver ombyggnads- och utvecklingspro-

jekt i egen regi. Egna projektledare upphandlar och styr

genomförandet tillsammans med samarbetspartners.

Hyresutveckling Minskade hyresintäkter till följd av

sjunkande marknadshyror leder till

försämrat resultat och kassaﬂöde

vilket även påverkar fastighetsvär-

dena negativt.

Positiv utveckling av hyresin-

täkterna till följd av stigande

marknadshyror leder till ökat

resultat och kassaﬂöde vilket

även påverkar fastighetsvär-

dena positivt.

Hufvudstadens koncentration till fastigheter med loka-

ler i de mest intressanta kommersiella lägena begränsar

hyresrisken. Hyran för uthyrda lokaler med avtalstider

på tre år eller mer är bundna till konsumentprisindex och

många avtal har även minimi indexering. Hyresföränd-

ringar sker när avtalen omförhandlas eller nytecknas.

Hyresförluster för

vakanta lokaler

En ökad vakansgrad till följd av

minskad efterfrågan leder till

försämrat resultat och kassaﬂöde

vilket även påverkar fastighets-

värdena negativt.

En minskad vakansgrad till följd

av högre efterfrågan leder till

ökat resultat och kassaﬂöde

vilket även påverkar fastighets-

värdena positivt.

En viss vakans för kontorslokaler bör alltid ﬁnnas för

atterbjuda kunder expansionsmöjligheter, möjlig göra

ombyggnationer och pröva marknadens villighet att

acceptera högre hyresnivåer. Hufvudstaden arbetar

kontinuerligt i nära dialog med hyresgästerna för att

kunna möta deras behov.

Fastighetskostnader Stigande fastighetskostnader till

följd av högre priser och skatter

samt effekter från klimatföränd-

ringar med mera.

Effektivisering och bra upp-

handling möjliggör oförändrade

eller lägre fastighetskostnader.

Hufvudstaden arbetar aktivt med att optimera driften

av fastigheterna. Upphandling av elkraft görs på termin

för att minska känsligheten för svängningar i energi-

priserna. Fastighetsbeståndet är väl underhållet vilket

minskar risken för oförutsedda kostnadsökningar.

Personal Att inte uppfattas som, eller inte

varaen attraktiv och modern

arbetsgivare och därigenom inte

kunna behålla och rekrytera rätt

kompetens.

Ta tillvara på den stolthet och

engagemang som medarbe-

tarna har för fastigheterna,

Hufvudstaden som bolag och

varumärket NK.

Hufvudstaden är ett värderingsstyrt bolag som bland

annat arbetar med kompetensutveckling och jämställd-

het. Vi erbjuder en arbetsmiljö att trivas i med satsning

på friskvård och hälsa i centralt belägna arbetsplatser.

Vår värderingsstyrda företagskultur medför att vi identierar både möjligheter och riskområden i verksamheten

samt att vikontinuerligt bedömer bolagets nansiella risker. Hufvudstadens möjligheter att på kort sikt påverka

resultatet från fastighetsförvaltningen är begränsad. Intäkterna är reglerade i förhållan de vis långa hyresavtal,

vanligen tre till fem år, och rörelsekostnaderna är svåra att förändra i ett kort perspektiv med bibehållen service

och kvalitet. För att framgångsrikt hanteramöjligheter och risker krävs därför långsiktighet och tydliga strategier.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Riskområde Beskrivning av risk Beskrivning av möjlighet Hantering

Skatter Hufvudstadens verksamhet påver-

kas främst av inkomst-, fastighets-

och mervärdesskatt. Förändringar

av skattelagstiftningar kan få

effekter på verksamhet och

påverka resultatet. Brister i efter-

levnaden av skattelagstiftningen

kan innebära påföljder.

Korrekt och ansvarsfull hante-

ring ger en positiv effekt på

varumärket.

Tydliga processer och en god kontrollmiljö tillsammans

med kompetenta medarbetare med erfarenhet inom

skattelagstiftning minimerar risken för brister i efterlev-

naden. Hufvudstaden följer löpande utvecklingen inom

skatteområdet och agerar proaktivt för att vidta åtgärder

och genomföra förändringar när detta krävs.

IT-risk Externt angrepp som gör IT tjäns-

ter otillgängliga eller på något sätt

skadar informationen.

Skapar möjligheter att utmana

vår infrastruktur och kompe-

tens genom tester.

Hufvudstaden har en infrastruktur och miljö fokuserad

på säkerhet och funktionalitet i syfte att motverka

attacker. Vidare genomförs sårbarhetstester, kontinu-

erligt förbättringsarbete samt förbättrat säkerhetsme-

dvetande i organisationen för att öka säkerheten. Vi har

implementerat riskbaserad spridning av tjänster mellan

molntjänster och lokalt driftade tjänster med omfat-

tande backuprutiner.

Finansiella risker och regelefterlevnad

Valutarisk Risken att intäkterna blir lägre eller

kostnaderna högre om exponering

sker i annan valuta än svenska

kronor.

Möjlighet till högre intäkter och

lägre kostnader om valutakur-

ser säkras i gynnsamt mark-

nadsläge.

I den nystartade verksamheten inom NK Retail sker

stora delar av varuinköpen i utländsk valuta, främst

euro (EUR). Under året har ingen valutasäkring skett

men huvudinriktningen framåt är att större delen av

detförväntade nettoﬂödet av utländsk valuta ska kurs-

säkras med valutaterminer.

Finansiell rapportering Hufvudstadens ﬁnansiella rappor-

tering ligger till grund för många

beslut både internt och externt

varför dess korrekthet är central.

Transparens i rapportering

inger förtroende och förutsätt-

ning för goda affärsrelationer.

Strukturerade processer och god intern kontroll säker-

ställer korrekthet i den ﬁnansiella rapporteringen.

Informationsläckage Extern part kommer åt känslig

information i syfte att skada

bolaget.

Skapar höjd medvetenhet hos

personalen i dessa frågor och

nya processer tas fram för att

arbeta mer strukturerat med

informationshantering.

Hufvudstaden har tekniskt skydd av känsliga informa-

tionstillgångar i ﬂera lager. Implementerade access-

kontroller kontrollerar både kontobehörigheter och

IT-utrustning kombinerat med multifaktorautentisering.

Vi jobbar också med utbildning om informationssäker-

het och hantering av personuppgifter.

Hufvudstaden är även exponerade mot ﬁnansierings-, ränte- och kreditrisk. För information om dessa, se not  sidorna –.

Hållbarhetsrisker

Byggnation och

förvaltning

av fastigheter

Risk för arbetsplatsolyckor både

internt och hos externa leverantö-

rer i våra fastigheter. Ökad risk för

skador på byggnad under pågå-

ende projekt.

En arbetsplats utan person-

skador.

Hufvudstaden arbetar systematiskt utefter vår

arbetsmiljöplan och gör kontinuerligt arbetsmiljö-

ochmiljörevisioner. Egna projektledare upphandlar

och styr genomförandet tillsammans med våra sam-

arbetspartners. Vi har processer för arbets- och

ansvarsfördelning genom hela projekten.

Socialt ansvar I bygg- och fastighetsbranschen

förekommer risk för korruption,

osund konkurrens, skattebrott

(arbetslivskriminalitet) och brott

mot mänskliga rättigheter (arbets-

kraftsexploatering) i leverantörs-

ledet.

Att vara en ansvarsfull och att-

raktiv samarbetspartner och

samhällsaktör ger en positiv

effekt på vårt varumärke. Det

skapar också bättre förutsätt-

ningar för god arbetsmiljö och

kvalitet i utförandet i våra bygg-

projekt.

Hufvudstaden arbetar efter en uppförandekod. Vi har

höga krav och förväntningar på samarbetspartners. Vid

upphandling genomför vi bakgrundskontroller av entre-

prenörer. Dessutom genomför vi interna och externa

kontroller på byggarbetsplatser genom bland annat

oannonserade platsbesök. Missförhållanden kan rap-

porteras anonymt via vår vissel blåsartjänst. Oegentlig-

heter som berör Hufvudstaden uppmärksammas och

utreds så tidigt som möjligt.

Negativ miljöpåverkan Bygg- och fastighetsbranschen

står för en stor andel av samhällets

energianvändning och klimatpå-

verkande utsläpp, samt genererar

stora mängder avfall.

Fastigheter utan negativt

klimatavtryck och hög miljö-

prestanda.

Hufvudstaden har strategier och mål för att minimera

energianvändning och klimatpåverkande utsläpp. Ett

miljöprogram beskriver våra mål och krav för att säker-

ställa att miljöpåverkan minimeras i våra byggprojekt.

Även entreprenörer och leverantörer som arbetar åt

Hufvudstaden följer miljöprogrammet. Samtliga fastig-

heter ska miljöcertiﬁeras.

Klimatförändringar Risk för förändrade nederbörds-

och temperaturmönster med

exempelvis skyfall och torka.

Långsiktigt fastighetsägande

och kunskap om våra byggna-

der ger möjlighet att förebygga

kostsamma konsekvenser.

Hufvudstaden utför riskanalyser i fastighetsbeståndet

kopplat till klimatförändringar, såsom extrema neder-

bördsmängder och ändrade vattennivåer. Det för att

förstå, bedöma och möjliggöra hantering av framtida

risker. Läs mer på sidan .

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Klimatriskbedömning

Hufvudstaden gör kontinuerligt bedömningar av fastighetsbestån

det kopplat till klimatförändringar. Föregående år kompletterade vi

våra skyfalls- och översvämningsanalyser med en scenarioanalys

utifrån TCFD:s rekommendationer. Som komplement till detta har vi

under 2022 genomfört ytterligare klimatriskbedömningar av samt

liga fastigheter i enlighet med EU Taxonomin

Klimatriskbedömningarna är grunden till Hufvudstadens arbete

med klimatanpassningar av fastigheter. Se vidare sidan 33.

Scenarioanalyser

Genomförda scenarioanalyser baseras på två olika klimatscenarion

– ett scenario där utsläppen i det närmaste fortsätter i dagens

nivåer (RCP 8.5) och ett scenario där vi uppfyller Paris avtalet (RCP

2.6). De klimatrelaterade riskerna innefattar både omställningsris

ker och fysiska risker. Omställningsrisker är teknikrelaterade risker,

regleringar och legala risker, marknads- och anseenderisker.

Fysiska risker kan vara av akuta slag som extremväder och kroniska

fysiska risker som hänger ihop med förändrat återkommande väder

eller höjda vatten- och temperaturnivåer. Sannolikt kommer ﬂera

inslag från båda scenarierna att inträffa och även händelser som vi

idag inte kan förutspå. Vi följer utvecklingen noggrant och arbetar

löpande med att utvärdera om behov eller förutsättningar förändras.

Klimatrelaterade risker och möjligheter

Hufvudstaden arbetar med att identiera och analysera klimatrelaterade risker och möjligheter. Syftet är

att förstå, bedöma och möjliggöra hantering av framtida risker och minimera eventuell negativ nansiell

påverkan samt framtidssäkra vår verksamhet. Hufvudstaden stödjer rekommendationerna från Task Force

on Climate- related Financial Disclosures (TCFD).

Beskrivning av scenario Risker Möjligheter Möjlig ﬁnansiell påverkan

I linje med Parisavtalet

Medeltemperaturen i Sverige har stigit

med cirka  grader fram till . Detta är

resultatet av ett fungerande globalt sam-

arbete mellan politiker, företag, branscher

och samhällen som utvecklat kraftiga reg-

leringar och snabb teknikutveckling. Efter-

frågan och krav på klimatanpassade pro-

dukter och tjänster från kunder och inves-

terare är hög. Koldioxidutsläppen halveras

fram till  och koldioxidskatt utökas.

Väderhändelserna blir ﬂer och kraftfullare.

Energiintensiteten är låg och storskalig ny

förnybar energiteknik införs. Regleringar

med hållbarhetskrav påverkar byggnation

och ställer ökade krav på rapportering.

)

• Höjda skatter och avgifter samt ökade

regleringar för koldioxidutsläpp och

byggnation.

• Äldre och/eller kulturskyddade fastig-

heter är svåra att få energieffektiva,

vilket gör dem mindre attraktiva.

• Krav på att minimera utsläpp i

värdekedjan ställer höga krav påför-

ändringar i affären och företaget.

• Högre priser på energi, material och

transporter på grund av hårdare krav.

• Ökat behov av investering för att

energieffektivisera och klimat anpassa

fastigheter.

• Ökad urbanisering och förtät-

ning i stadskärnorna samt närhet

till redan uppbyggd service och

infrastruktur gör Hufvudstadens

bestånd attraktivt.

• Ökad efterfrågan på innovation

och ny teknik som Hufvudstaden

erbjuder.

• Ökad efterfrågan på hög

nyttjandegrad av fastigheter.

• Minskat behov av energi tack

vare effektivare användning

av resurser ger lägre energi-

kostnader.

• Kunders och investerares ökade

hållbarhetskrav gör Hufvudsta-

den till en mer attraktiv fastig-

hetsägare och investering.

• Fler investeringar i omställ-

ningen.

• Ökade kostnader för klimat-

anpassningar.

• Möjlighet till högre hyror för

väl klimatanpassade fastig-

heter.

• Högre värdering på klimat-

anpassade fastigheter.

Utsläppen fortsätter i dagens nivåer

Klimat- och omställningspolitiken har

misslyckats och klimatkrav från investerare

och kunder uteblir. Medeltemperaturen i

Sverige ökar med cirka  grader fram till

. Nederbördsnivåerna ökar kraftigt

med cirka – procent och både havs-

nivåerna och havstemperaturerna fortsät-

ter att stiga. Extremväder kommer allt

oftare vilket gör att verksamheter kommer

styras mer utifrån plötsliga händelser.

Energiintensiteten är hög och fossila

bränslen används fortsatt frekvent. Klimat-

förändringarna leder till ﬂer obeboeliga

platser i världen, människor tvingas att ﬂy,

vilket leder till ökad befolkningsmängd i

Sverige.

)

• Skador på fastigheter från extrem-

väder, exempelvis stormar och värme-

böljor.

• Vattenskador på fastigheter som blivit

översvämmade på grund av kraftig

nederbörd och/eller vattennivåhöj-

ningar.

• Ökad el- och energibrist på grund av

att behovet i sam hället ökat.

• Misslyckad klimatanpassning av fast-

igheter gör att byggnader periodvis

kan behöva stängas och blir oanvänd-

bara.

• Misslyckad eller låg nivå av klimat-

anpassning gör fastigheter mindre

attraktiva.

• Stort behov av ökat underhåll och

reparationer på grund av varmare och

fuktigare klimat som påverkar teknik

och byggmaterial negativt.

• Ökade kostnader som inte betalas av

försäkringar.

• Ökat behov av klimatanpassning

i stora städer ökar viljan hos

staden och andra aktörer för

gemensamma insatser och sam-

arbeten, till exempel att bygga

vallar för att styra vattenﬂöden.

• Ökad betalningsvilja för klimat-

anpassning i städer då många

aktörer och människor drabbas.

• Klimatanpassade fastigheter gör

Hufvudstaden till en mer attrak-

tiv fastighetsägare.

• Ökade investeringar i

hantering av klimatföränd-

ringar.

• Ökade kostnader för klimat-

anpassningar.

• Ökade energikostnader.

• Ökade drift- och

underhålls kostnader.

• Höjda försäkringspremier/

kostnader.

• Minskat värde på fastig-

heter som inte är klimat-

anpassade.

• Ökat värde på fastigheter

som är klimatanpassade.

• Minskade hyresintäkter för

exempelvis källarplan som

inte går att hyra ut.

EU Taxonomi Bilaga 1: ec.europa.eu/ﬁnance/docs/level-2-measures/taxonomy-regulation-delegated-act-2021-2800-annex-1_en.pdf.

Källa: smhi.se/klimat/framtidens-klimat/fordjupade-klimatscenarier.

TCFD-index presenteras på hufvudstaden.se/hallbarhetsindex.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Takterasser i centrala lägen med utsikt Takterasser i centrala lägen med utsikt

över staden skapar mötesplatser och över staden skapar mötesplatser och

mervärden för våra hyresgäster.mervärden för våra hyresgäster.

Mnkr	Not	2022	2021
Nettoomsättning	3–4
Fastighetsförvaltning, brutto		2 054,7	1 936,5
Hyresintäkter, koncerninternt		-199,8	-153,0
Fastighetsförvaltning, netto		1 854,9	1 783,5
Övriga segment		890,9	704,4
		2 745,8	2 487,9
Fastighetsförvaltningens kostnader
– Underhåll		-32,1	-26,3
– Drift och administration		-355,0	-326,1
– Fastighetsskatt		-227,0	-204,2
– Avskrivningar	5	-5,9	-5,8
Fastighetsförvaltningens kostnader		-620,0	-562,4
Övriga segment, kostnader brutto		-972,0	-734,9
Hyreskostnader, koncerninternt		199,8	153,0
Övriga segment, kostnader netto		-772,2	-581,9
Verksamhetens kostnader	5–9	-1 392,2	-1 144,3
Bruttoresultat		1 353,6	1 343,6
– varav Fastighetsförvaltning		1 234,9	1 221,1
– varav Övriga segment		118,7	122,5
Central administration	5–9	-55,7	-57,9
Rörelseresultat före värdeförändringar		1 297,9	1 285,7
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter	15	-209,1	2 579,3
Rörelseresultat		1 088,8	3 865,0
Finansiella intäkter och kostnader
Ränte- och finansiella intäkter	10	2,2	0,0
Ränte- och finansiella kostnader	11	-186,7	-138,9
		-184,5	-138,9
Resultat före skatt		904,3	3 726,1
Skatt	13	-182,3	-770,8
ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT		722,0	2 955,3
Övrigt totalresultat		–	–
ÅRETS TOTALRESULTAT		722,0	2 955,3
Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kronor	23	3,57	14,61
Utdelning per aktie, kronor		2,70	2,60

Rapport över resultat – koncernen

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

KONCERNENS RÄKNINGAR

Kommentarer

Fastighetsförvaltning

Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive koncerninterna hyror

om 199,8 mnkr (153,0) uppgick under perioden till 1 854,9 mnkr

(1 783,5), en ökning om 4 procent. Ökningen förklaras främst av indexe

ring, högre bruttohyror vid omförhandlingar och nyuthyrningar samt mins-

kade hyresrabatter för butiker och restauranger. Nettoomsättningen

belastas av ökade hyresförluster för vakanta lokaler, hänförligt till att hela

kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg tomställts för projektet Johanna.

Under året omförhandlade Hufvudstaden hyresavtal motsvarande cirka

310 mnkr i årligt hyresvärde. I genomsnitt resulterade omförhandlingarna

i en hyresökning om cirka 4 procent.

Hyresvakansgraden uppgick till 7,0 procent (7,3). Exklusive pågående

utvecklingsprojekt uppgick den till 4,0 procent (5,9).

Omsättningshyrestillägget var 12,0 mnkr (8,8) varav NK-varuhusen

stod för 9,9 mnkr (6,3). Omsättnngen i NK-varuhusen uppgick till totalt

2 581 mnkr (2 267). Utöver omsättningshyrestillägg förekommer inga

väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror.

Underhållskostnaderna uppgick till -32,1 mnkr (-26,3). Driftkostnaderna

var -245,8 mnkr (-219,8), ökningen förklaras främst av högre energikostna

der. Administrationskostnaderna uppgick till -109,2 mnkr (-106,3).

Fastighetsskatten har ökat till följd av ny fastighetstaxering och uppgick till

-227,0 mnkr (-204,2). Fastighetsskatten har i huvudsak vidaredebiterats

till hyresgästerna. Avskrivningar, vilket främst avser avskrivningar av nytt

janderättstillgångar, uppgick till -5,9 mnkr (-5,8). Fastighets förvaltningens

totala kostnader uppgick till -620,0 mnkr (-562,4).

Bruttoresultatet för året uppgick till 1 234,9 mnkr (1 221,1) exklusive

koncern interna hyror om 199,8 mnkr (153,0).

Övriga segment

Övriga segment innefattar NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verk-

samhet består av Cecil Coworking, NK e-handel och parkeringsrörelsen

i Parkaden AB.

NK Retail tillträdde NK-verksamheten den 3 februari 2021. Nettoom

sättningen uppgick till 760,2 mnkr (604,0). Kostnaderna exklusive kon-

cerninterna hyror om -133,6 mnkr (-98,6), var -691,5 mnkr (-507,9).

Bruttoresultatet för NK Retail exklusive koncerninterna hyreskostnader

blev 68,7 mnkr (96,1). De två första åren för NK Retail har varit utmanande

med pandemi, krig och hög inflation vilket lett till svag försäljning. Försälj

ningen för NK Retail påverkas av säsongsvariationer där normalt det första

kvartalet är det svagaste och det fjärde kvartalet är det starkaste.

Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 130,7 mnkr (100,4).

Ökningen förklaras främst av högre intäkter för Cecil Coworking. Kostna

derna, exklusive koncerninterna hyror om -66,2 mnkr (-54,4), var -80,7

mnkr (-74,0). Bruttoresultatet exklusive koncerninterna hyreskostnader

blev 50,0 mnkr (26,4).

Övriga resultatposter

Central administration uppgick till -55,7 mnkr (-57,9).

Värdeförändringar

Orealiserade värdeförändringar i förvalt ningsfastigheter uppgick till

-209,1 mnkr (2 579,3). Den orealiserade värdeminskningen beror främst

på stigande direktavkastningskrav, men motverkas till stor del av effekten

av högre hyror. Det genomsnittliga avkastningskravet har ökat med i snitt

25 punkter och uppgick vid ovan stående värdering till 3,7 procent (3,5).

Finansiella poster

Finansiella intäkter uppgick till 2,2 mnkr (0,0). Finansiella kostnader upp-

gick till -186,7 mnkr (-138,9). Kostnader för upplåning var -163,8 mnkr

(-116,4) varav avgifter för uttag av nya pantbrev var -20,6 mnkr (-). Ränte-

kostnader för leasing var -22,9 mnkr (-22,5) vilket främst avser tomträtts

avgälder. Ökningen av finansiella kostnader för upplåning förklaras av

ökad genomsnittlig ränta som vid årsskiftet uppgick till 1,9 procent (1,3)

inklusive kostnader för outnyttjade lånelöften.

Skatt

Koncernens skatt uppgick till -182,3 mnkr (-770,8), varav -91,2 mnkr

(-110,2) utgjorde aktuell skatt och -91,1 mnkr (-660,6) uppskjuten skatt.

Minskningen av aktuell skatt är främst hänförlig till ökade avdragsgilla

utgifter för investeringar i förvaltningsfastigheter. För uppskjuten skatt

förklaras minskningen av lägre orealiserade värdeförändringar i förvalt

ningsfastigheter.

Årets resultat

Årets resultat efter skatt uppgick till 722,0 mnkr (2 955,3). Minskningen

förklaras främst av lägre orealiserade värdeförändringar i fastighetsbe

ståndet.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

KONCERNENS RÄKNINGAR

Mnkr	Not	2022-12-31	2021-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar	14	89,3	96,7
Förvaltningsfastigheter	15	49 546,9	48 789,6
Inventarier	16	51,0	25,9
Nyttjanderättstillgångar	18	711,0	715,4
Långfristiga fordringar	19	25,1	24,9
Summa anläggningstillgångar		50 423,3	49 652,5
Omsättningstillgångar
Varulager	20	220,8	154,7
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar	21	31,8	26,9
Skattefordran		–	0,3
Övriga fordringar		4,5	6,0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	22	102,0	76,4
Likvida medel		453,0	1 182,0
Summa omsättningstillgångar		812,1	1 446,3
SUMMA TILLGÅNGAR		51 235,4	51 098,8
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	23
Aktiekapital		1 056,4	1 056,4
Övrigt tillskjutet kapital		628,1	628,1
Balanserat resultat inklusive årets resultat		29 577,5	29 381,5
Summa eget kapital		31 262,0	31 066,0
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder	24	6 500,0	7 000,0
Uppskjutna skatteskulder	25	9 253,2	9 162,1
Långfristiga leasingskulder	24	702,8	706,9
Övriga långfristiga skulder		104,0	87,7
Övriga avsättningar	26	31,7	31,9
Summa långfristiga skulder		16 591,7	16 988,6
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder	24	2 500,0	2 200,0
Kortfristiga leasingskulder	24	9,0	9,4
Leverantörsskulder		243,5	236,7
Skatteskulder		27,3	–
Övriga skulder	27	79,4	140,0
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	29	522,5	458,1
Summa kortfristiga skulder		3 381,7	3 044,2
Summa skulder		19 973,4	20 032,8
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		51 235,4	51 098,8

Rapport över nansiell ställning – koncernen

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

KONCERNENS RÄKNINGAR

Förvaltningsfastigheter

Fastigheternas redovisade värde i koncernen uppgick till 49 546,9 mnkr

(48 789,6). Ökningen av fastigheternas verkliga värde förklaras av investe

ringar i fastighetsbeståndet men motverkas delvis av negativa orealiserade

värdeförändringar om -209,1 mnkr (2 579,3). Den orealiserade värde

minskningen beror främst på effekten av stigande direktavkastningskrav.

Under året uppgick investeringar i fastighetsbeståndet till 966,3 mnkr

(573,8). Förvaltningsfastigheter i koncernen redovisas till verkligt värde

enligt IAS 40, vilket medför att avskrivningar inte görs. Värderingsmetoden

beskrivs i not 15. Fastig heternas skattemässiga restvärde uppgick till

3,3 mdkr (3,4).

Nyttjanderättstillgångar

Nyttjanderättstillgångar uppgick till 711,0 mnkr (715,4) och består främst

av tomträttsavtal värderade till verkligt värde med motsvarande leasing-

skuld. Tomträtter betraktas som eviga hyresavtal varvid ingen avskrivning

sker.

Varulager

Varulagret består av handelsvaror inom NK Retail och uppgick till 0,4 pro-

cent (0,3) av koncernens balansomslutning och 8,0 procent (6,2) av kon-

cernens nettoomsättning.

Likvida medel

Summan av likvida medel uppgick till 453,0 mnkr (1 182,0). Hyres in be tal-

ningar sker huvudsakligen vid kvartalsskiften, varvid temporära över skott

kan uppstå. Överskotts likviditeten används normalt till amortering av lån

eller placeras i kortfristiga instrument med hög likviditet och låg risk. Inga

begränsningar ﬁnns avseende nyttjan de rätten av likvida medel.

Leasingskulder

Leasingskulder var 711,8 mnkr (716,3) bestående främst av tomträtts-

avtal som värderats till verkligt värde.

Räntebärande skulder

Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 1 500,0 mnkr (1 000,0).

Hufvudstadens certiﬁkatslån uppgick vid årsskiftet till 500,0 mnkr (500,0)

och obligationslån till 7 000,0 mnkr (7 700,0). Total upplåning uppgick till

9 000,0 mnkr (9 200,0). Den genomsnittliga räntebindningstiden var

1,7 år (2,2), kapitalbindningstiden var 2,6 år (2,6) och den genomsnittliga

räntan 1,9 procent (1,3) inklusive och 1,7 procent (1,2) exklusive kostnad

för outnyttjade lånelöften. Leasingskulder betraktas som ränte bärande

skulder men särredovisas i rapport över finansiell ställning. Ränte bärande

nettoskuld uppgick till 8 547,0 mnkr (8 018,0) och nettoskulden, vilket

inkluderar leasing skulden, uppgick till 9 258,8 mnkr (8 734,3).

Uppskjutna skatteskulder

Uppskjutna skatteskulder uppgick till 9 253,2 mnkr (9 162,1). Ökningen

förklaras av högre skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar.

Kommentarer

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

KONCERNENS RÄKNINGAR

På Norrlandsgatan i Stockholm På Norrlandsgatan i Stockholm

utvecklas tränings- och hälsokoncept utvecklas tränings- och hälsokoncept

som kompletterar övrigt utbud av som kompletterar övrigt utbud av

shopping och restauranger.shopping och restauranger.

Rapport över förändringar i eget kapital – koncernen

		Övrigt tillskjutet	Balanserade vinstmedel
Mnkr	Aktiekapital	kapital	inklusive årets resultat	Totalt
Ingående eget kapital 2021-01-01	1 056,4	628,1	26 932,0	28 616,5
Årets resultat			2 955,3	2 955,3
Årets övrigt totalresultat			–	–
Årets totalresultat			2 955,3	2 955,3
Utdelning			-505,8	-505,8
Utgående eget kapital 2021-12-31	1 056,4	628,1	29 381,5	31 066,0
Ingående eget kapital 2022-01-01	1 056,4	628,1	29 381,5	31 066,0
Årets resultat			722,0	722,0
Årets övrigt totalresultat			–	–
Årets totalresultat			722,0	722,0
Utdelning			-526,0	-526,0
Utgående eget kapital 2022-12-31	1 056,4	628,1	29 577,5	31 262,0

Vid årsstämman den 24 mars 2022 ﬁck styrelsen förnyat bemyndi-

gande att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent av

samtliga emitterade aktier. Syftet är att ge styrelsen möjlighet att

justera kapitalstrukturen för att där igenom skapa ökat värde för

bolagets aktie ägare och/eller möjliggöra att egna aktier används

som likvid vid eller för att ﬁnansiera förvärv av företag eller fastighet.

Hufvudstadens totala egna innehav av aktier uppgår till 8 965 000

A-aktier, vilket motsvarar 4,2 procent av samtliga emitterade aktier

och 0,9 procent av det totala antalet röster. Inga återköp har skett

under året eller efter rapportperiodens utgång.

Under 2022 lämnades en utdelning om 2,60 kronor per aktie till

bolagets aktieägare, totalt 525 998 026 kronor.

Föreslagen utdelning enligt vinstdisposition uppgår till 546,2 mnkr.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

KONCERNENS RÄKNINGAR

Rapport över kassaöden – koncernen

Mnkr	Not	2022	2021
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt		904,3	3 726,1
Av- och nedskrivningar av tillgångar		53,4	38,9
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter		209,1	-2 579,3
Övriga förändringar		-0,4	5,3
Betald inkomstskatt		-91,2	-110,3
Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital		1 075,2	1 080,7
Kassaﬂöde från förändringar i rörelsekapital:
Minskning (+) / Ökning (–) av varulager		-69,9	-93,5
Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar		-35,2	-4,5
Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder		54,2	11,6
Kassaﬂöde från den löpande verksamheten		1 024,3	994,3
Investeringsverksamheten
Förvärv av verksamhet		–	-39,8
Investering i immateriella tillgångar		-15,7	-8,9
Investering i förvaltningsfastigheter		-966,3	-573,8
Investering i inventarier		-35,9	-6,6
Avyttring av inventarier		0,1	0,8
Kassaﬂöde från investeringsverksamheten		-1 017,8	-628,3
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån	24	2 800,0	4 250,0
Amortering av låneskuld	24	-3 000,0	-3 700,0
Amortering av leasingskuld	24	-9,5	-11,8
Utbetald utdelning	23	-526,0	-505,8
Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten		-735,5	32,4
Årets kassaﬂöde		-729,0	398,4
Likvida medel vid årets början		1 182,0	783,6
Likvida medel vid årets slut		453,0	1 182,0
TILLÄGGSUPPLYSNING TILL KASSAFLÖDESANALYSER
Erhållen ränta		2,2	0,3
Erlagd ränta		-141,6	-115,9

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

KONCERNENS RÄKNINGAR

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten

Kassaﬂödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse-

kapital minskade med 5,5 mnkr till 1 075,2 mnkr (1 080,7). Förändringar i

rörelsekapital minskade kassaﬂödet med -50,9 mnkr (-86,4). Kassaﬂödet

från den löpande verksamheten uppgick därmed till 1 024,3 mnkr (994,3).

Kassaﬂöde från investerings verksamheten

Kassaﬂödet från investeringsverk sam heten uppgick till -1 017,8 mnkr

(-628,3) och avser investeringar i be ﬁnt ligt fastig hets bestånd, inventarier

och immateriella tillgångar. Under 2021 förvärvades NK Retail som bedri

ver detaljhandelsverksamhet i NK-varuhusen.

Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten

Kassaﬂödet från ﬁnansierings verk sam heten uppgick till -735,5 mnkr (32,4).

Upplåningen minskade netto med 200,0 mnkr jämfört med en ökning om

550,0 mnkr föregående år.

Årets kassaflöde

Årets kassaﬂöde uppgick till -729,0 mnkr (398,4).

Likvida medel

Koncernens likvida medel uppgick till 453,0 mnkr (1 182,0) och bestod

av kassa och bankmedel. Hufvudstaden har per 31 december 2022 låne

löften om 6 000,0 mnkr (4 500,0). Vid årsskiftet var 6 000,0 mnkr out-

nyttjat. Certiﬁkatprogrammet uppgick till 3 000,0 mnkr varav 500,0 mnkr

var utestående vid årsskiftet. Outnyttjat belopp uppgick till 2 500,0 mnkr.

Hufvudstadens MTN-program uppgår till 12 000,0 mnkr varav 7 000,0

mnkr var emitterade. Outnyttjad ram uppgick till 5 000,0 mnkr.

Inga begränsningar ﬁnns i nytt jan de rätten av likvida medel.

Kommentarer

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

KONCERNENS RÄKNINGAR

Moderbolagets räkningar

RESULTATRÄKNING

Mnkr Not 2022 2021

Nettoomsättning 4 1 444,4 1 366,3

Verksamhetens kostnader 5–9 -835,3 -692,3

Bruttoresultat 609,1 674,0

Central administration 5–9 -55,8 -57,8

Rörelseresultat 553,3 616,2

Resultat från ﬁnansiella poster

Nedskrivning andelar i

koncernföretag – -51,3

Ränte- och finansiella intäkter 10 168,4 128,7

Ränte- och finansiella kostnader 11 -163,7 -116,3

4,7 -38,9

Resultat efter ﬁnansiella poster 558,0 577,3

Bokslutsdispositioner 12 -115,1 -110,3

Resultat före skatt 442,9 467,0

Skatt 13 -91,3 -105,8

ÅRETS RESULTAT 351,6 361,2

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT

Mnkr Not 2022 2021

Årets resultat 351,6 361,2

Övrigt totalresultat – –

ÅRETS TOTALRESULTAT 351,6 361,2

BALANSRÄKNING

Mnkr Not 2022-12-31 2021-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Immateriella anläggnings tillgångar 14 1,6 3,2

Materiella anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 15 8 589,5 8 262,2

Inventarier 16 13,4 15,4

Summa materiella

anläggningstillgångar 8 602,9 8 277,6

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernföretag 17 2 598,4 2 598,4

Fordringar hos koncernföretag 3 448,0 3 448,0

Långfristiga fordringar 19 25,1 24,7

Summa ﬁnansiella

anläggningstillgångar 6 071,5 6 071,1

Summa anläggningstillgångar 14 676,0 14 351,9

Mnkr Not 2022-12-31 2021-12-31

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 21 7,8 5,5

Fordringar hos koncernföretag 278,3 206,7

Skattefordran – 6,5

Övriga fordringar 1,8 2,1

Förutbetalda kostnader

och upplupna intäkter 22 42,2 28,5

Summa kortfristiga fordringar 330,1 249,3

Kassa och bank 441,5 1 137,0

Summa omsättningstillgångar 771,6 1 386,3

SUMMA TILLGÅNGAR 15 447,6 15 738,2

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 23

Bundet eget kapital

Aktiekapital 1 056,4 1 056,4

Uppskrivningsfond 124,2 124,2

Reservfond 798,1 798,1

Summa bundet eget kapital 1 978,7 1 978,7

Fritt eget kapital

Balanserade vinstmedel 2 084,4 2 249,2

Årets resultat 351,6 361,2

Summa fritt eget kapital 2 436,0 2 610,4

Summa eget kapital 4 414,7 4 589,1

Obeskattade reserver 28 51,0 52,8

Avsättningar

Avsättningar till pensioner 26 31,7 31,7

Avsättningar för skatter 25 879,8 876,1

Summa avsättningar 911,5 907,8

Långfristiga skulder

Långfristiga räntebärande skulder 24 6 500,0 7 000,0

Skulder till koncernföretag 5,0 5,0

Övriga skulder 92,8 77,0

Summa långfristiga skulder 6 597,8 7 082,0

Kortfristiga skulder

Kortfristiga räntebärande skulder 24 2 500,0 2 200,0

Leverantörsskulder 107,7 107,2

Skulder till koncernföretag 433,5 427,4

Skatteskulder 12,4 –

Övriga skulder 27 30,5 33,6

Upplupna kostnader

och förut betalda intäkter 29 388,5 338,3

Summa kortfristiga skulder 3 472,6 3 106,5

SUMMA EGET KAPITAL

OCH SKULDER 15 447,6 15 738,2

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

MODERBOLAGETS RÄKNINGAR

KASSAFLÖDESANALYS

Mnkr Not 2022 2021

Den löpande verksamheten

Resultat efter finansiella poster 558,0 577,3

Av- och nedskrivningar av tillgångar 196,5 241,3

Koncernbidrag -157,7 -128,4

Övriga förändringar -0,1 5,7

Betald inkomstskatt -87,6 -104,0

Kassaﬂöde från den löpande

verksamheten före förändringar

av rörelsekapital 509,1 591,9

Kassaﬂöde från förändringar i

rörelsekapital:

Minskning (+) / Ökning (–) av

rörelsefordringar 74,5 -284,8

Ökning (+) / Minskning (–) av

rörelseskulder -35,0 219,7

Kassaﬂöde från den löpande

verksamheten 548,6 526,8

Investeringsverksamheten

Investering i förvaltningsfastigheter -515,0 -185,1

Investering i inventarier -3,2 –

Avyttring av inventarier 0,1 1,5

Kassaﬂöde från

investeringsverksamheten -518,1 -183,6

Finansieringsverksamheten

Upptagna lån 24 2 800,0 4 250,0

Amortering av låneskuld 24 -3 000,0 -3 700,0

Utbetald utdelning 23 -526,0 -505,8

Kassaﬂöde från

ﬁnansieringsverksamheten -726,0 44,2

Årets kassaﬂöde -695,5 387,4

Likvida medel vid årets början 1 137,0 749,6

Likvida medel vid periodens slut 441,5 1 137,0

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

Mnkr Aktiekapital Uppskrivningsfond Reservfond

Balanserade vinst-

medel inklusive

årets resultat Totalt

Ingående eget kapital 2021-01-01 1 056,4 124,2 798,1 2 755,0 4 733,7

Årets resultat 361,2 361,2

Årets övrigt totalresultat – –

Årets totalresultat 361,2 361,2

Utdelning -505,8 -505,8

Utgående eget kapital 2021-12-31 1 056,4 124,2 798,1 2 610,4 4 589,1

Ingående eget kapital 2022-01-01 1 056,4 124,2 798,1 2 610,4 4 589,1

Årets resultat 351,6 351,6

Årets övrigt totalresultat – –

Årets totalresultat 351,6 351,6

Utdelning -526,0 -526,0

Utgående eget kapital 2022-12-31 1 056,4 124,2 798,1 2 436,0 4 414,7

TILLÄGGSUPPLYSNING TILL KASSAFLÖDESANALYS

Mnkr 2022 2021

Erhållen ränta 10,7 0,5

Erlagd ränta -118,7 -93,4

Kommentarer

Nettoomsättningen uppgick till 1 444,4 mnkr (1 366,3). Ökningen förkla-

ras främst av indexering, högre bruttohyror vid omförhandlingar och nyut-

hyrningar samt minskade hyresrabatter för butiker och restauranger.

Nettoomsättningen belastas av ökade hyresförluster för vakanta lokaler,

hänförligt till att hela kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg tomställts för

projektet Johanna. Hyresintäkter utgjorde 1 397,2 mnkr (1 322,6) och

serviceintäkter uppgick till 47,2 mnkr (43,7).

Kostnaden för underhåll var -257,4 mnkr (-162,1), ökningen förklaras

främst av större pågående utvecklings projekt. Verksamhetens kostnader

uppgick till -835,3 mnkr (-692,3). Fastighetsskatten har ökat till följd av ny

fastighetstaxering och kostnaden har i huvudsak vidaredebiterats till hyres

gäster. Bruttoresultatet uppgick till 609,1 mnkr (674,0).

Resultatet från finansiella poster uppgick till 4,7 mnkr (-38,9). I finan

siella poster inkluderas erhållna koncernbidrag från dotterbolag med

157,7 mnkr (128,4).

Investeringar i befintligt fastighetsbestånd och inventarier uppgick till

518,2 mnkr (185,1).

Likvida medel vid periodens utgång var 441,5 mnkr (1 137,0).

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

MODERBOLAGETS RÄKNINGAR

Finansiella noter

NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER

Allmän information

Hufvudstaden AB (publ) , organisationsnummer 556012–8240, är ett

aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Hufvudstaden är noterat på

Nasdaq Stockholm Large Cap. Koncernens huvudsakliga verksamhet är

ägande, utveckling och förvaltning av kommersiella fastigheter koncentre

rat till centrala Stockholm och Göteborg. Adressen till bolagets huvudkon-

tor är Hufvudstaden AB, NK 100, 111 77 Stockholm. Besöksadress:

Regeringsgatan 38. L E Lundbergföretagen AB, org.nr 556056–8817,

Stockholm, har ett bestämmande inflytande i Hufvudstaden, varför bolaget

konsolideras i Lundbergkoncernen. Årsredovisning och koncernredovis

ning för Hufvudstaden AB (publ) avseende år 2022 har godkänts för publi-

cering enligt styrelsebeslut från den 16 februari 2023. Årsredovisning och

koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 23 mars

2023.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International

Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting

Standards Board (IASB) och tolkningar som utfärdats av IFRS Interpreta

tions Committee (IFRS IC) såsom de har antagits av Europeiska Unionen

(EU). Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1

Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats.

Hufvudstadens resultaträkningar är funktionsindelade och anpassade till

verksamheten.

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen

utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovis

ningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och

koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att

tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt i

vissa fall sambandet mellan redovisning och beskattning.

Förutsättningar vid upprättande av de finansiella rapporterna

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rap-

porteringsvaluta för koncernen. Tillgångar och skulder är redovisade till

historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och

skulder samt förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Värde

ring till verkligt värde av förvaltningsfastigheter är den redovisningsprincip

som har störst påverkan på koncernens finansiella rapporter.

De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tilläm

pats på samtliga perioder, som presenteras i koncernens finansiella rap-

porter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper

har tillämpats på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotter

bolag.

I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräk

ningar inte alltid summerar.

Bedömningar och uppskattningar

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att kon-

cernledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden

som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade

beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna

och antagandena ses över regelbundet. Bedömningar gjorda av koncern

ledningen vid tillämpningen av IFRS som har en betydande inverkan på de

finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar som kan medföra

väsentliga justeringar i det påföljande årets finansiella rapporter beskrivs

närmare nedan.

Förvaltningsfastigheter

Värdet på en fastighet kan endast med säkerhet fastställas när likviden har

erhållits efter en försäljning. Vid bokslutet görs en uppskattning av mark

nadsvärdet som i redovisningstermer kallas för verkligt värde. Det verkliga

värdet bestäms utifrån en värdering enligt en variant av ortsprismetoden

som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att markna

dens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. I denna

värdering görs en bedömning av varje enskild fastighets avkastningskrav.

Fastigheternas driftnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyresintäk

ter, långsiktig hyresvakansgrad samt normaliserade drift- och under-

hållskostnader. För övriga projektfastigheter och obebyggd mark har en

bedömning av värdet gjorts enligt en sammanvägning av ortsprismetoden

och en exploateringskalkyl där nettokapitaliseringsmetoden används för

en färdigbyggd fastighet med avdrag för byggkostnader, marknadsmässig

vinst för exploatören samt finansiella kostnader och hyresvakans under

byggtiden. Koncernens interna fastighetsvärdering stäms av med obero

ende externa värderingsföretag där ett osäkerhetsintervall på fastighets-

nivå om cirka +/– 5 procent anges kring det bedömda marknadsvärdet.

Om koncernens värdering ligger utanför osäkerhetsintervallet ges en

förklaring till orsaken till avvikelsen. Förändringar i omvärlden kan medföra

att antagande som gjorts av koncernledningen måste omprövas. Detta kan

innebära stor variation av värdet på fastighetsbeståndet vilket åskådliggörs

i känslighetsanalysen i not 15.

Nya redovisningsprinciper

Nya eller ändrade, av EU godkända, standarder och tolkningsuttalanden

från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka

Hufvudstadens resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning.

Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört

med årsredovisningen föregående år.

Nya standarder som träder i kraft 2023 och framåt

Nya och ändrade IFRS standarder med framtida tillämpning förväntas inte

komma att ha någon väsentlig effekt på företagets finansiella rapporter.

Koncernredovisning

Koncernbokslutet omfattar moderbolaget och samtliga dotterbolag. Som

dotterbolag konsolideras de företag över vilka moderbolaget har direkt

eller indirekt bestämmande inflytande. Dotterbolagen redovisas enligt

förvärvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder värde

rats till verkligt värde enligt upprättad förvärvsanalys. Om förvärvet inte

avser rörelse, vilket är vanligt vid förvärv av fastigheter, fördelas för

värvskostnaden på de enskilt identifierbara tillgångarna och skulderna

efter deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten utan redovisning av

goodwill och uppskjuten skattefordran/skuld vid förvärvet.

Redovisning av intäkter och kostnader

Hyres- och serviceintäkter

Nettoomsättningen innefattar hyres- samt serviceintäkter. Hyresintäkter

avser utdebiterad hyra inklusive index, tilläggsdebitering för fastighetsskatt

samt investeringar. Serviceintäkter består av all övrig tilläggsdebitering

såsom värme, kyla, sopor, vatten med mera. Hyresintäkter periodiseras

linjärt över hyreskontraktens löptid. Serviceintäkter redovisas i den period

som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och serviceintäk

ter betalas i förskott och redovisas därmed som förutbetalda intäkter.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FINANSIELLA NOTER

Intäkter NK Retail

Intäkter genereras i huvudsak av försäljning av kläder, accessoarer, skön-

het och juveler till konsumenter. Koncernens prestationsåtagande är där-

med att till kund tillhandahålla varor, antingen till konsument i koncernens

egna butiker eller till e-handelskonsumenter när varor lämnas till självstän

dig fraktförare. Samtliga intäkter redovisas enligt IFRS 15-kategorin ”vid

en tidpunkt”, det vill säga vid leverans. Intäkter från försäljningen av varor

till ett fastställt pris redovisas när bolaget har överfört kontrollen av varan

till kund vilket normalt sker vid försäljningstillfället när kunden tar med sig

varan ut ur butiken eller vid leverans till e-handelskonsument i enlighet

med försäljningsvillkoren.

Den huvudsakliga butiksförsäljningen sker med 30 dagars öppet köp

(full returrätt), vilket innebär att intäkter från försäljningen i butik redovisas

med avdrag för beräknade returer. Den beräknade återbetalningen för

returnerade varor redovisas som en återbetalningsskuld (det bolaget för

väntas vara skyldig kunden). Rätten att återfå den vara som returneras

redovisas som varulager. Intäkterna minskas även med rörliga ersättningar

i form av rabatter och kundlojalitetsprogram. Försäljningsintäkterna redovi

sas med avdrag för mervärdesskatt, returer och rabatter, som nettoomsätt-

ning i resultaträkningen, under övriga segment.

Statliga stöd

Statliga bidrag redovisas i rapport över finansiell ställning som upplupen

intäkt när det föreligger rimlig säkerhet att bidraget kommer att erhållas

och att koncernen kommer att uppfylla de villkor som är förknippade med

bidraget. Det statliga bidraget kopplat till regeringens tillfälliga hyresstöds

paket redovisas som hyresintäkt i resultaträkningen samt periodiseras på

samma sätt och över samma perioder som de kostnader bidragen är

avsedda att kompensera för.

Administrationskostnader

Administrationskostnaderna är uppdelade på fastighetsförvaltningens

administrationskostnader, som ingår i bruttoresultatet, samt centrala admi

nistrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter och räntekostna-

der samt orealiserade och realiserade vinster på finansiella placeringar.

Ränteintäkter och -kostnader beräknas enligt effektivräntemetoden.

Leasing

Leasingavtal där koncernen är leasegivare

Koncernens samtliga hyresavtal för uthyrning av lokaler är klassificerade

som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa framgår ovan i

avsnitt Hyres- och serviceintäkter.

Leasingavtal där koncernen är leasetagare

Koncernen redovisar en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld vid

leasingavtalets inledningsdatum. Nyttjanderättstillgången värderas initialt

till anskaffningsvärde. Nyttjanderättstillgången skrivs av linjärt från inled

ningsdatumet till det tidigare av slutet av tillgångens nyttjandeperiod och

leasingperiodens slut. Leasingskulden värderas initialt till nuvärdet av åter

stående leasingavgifter under den bedömda leasingperioden. Leasingperi-

oden utgörs av den ej uppsägbara perioden med tillägg för ytterligare peri-

oder i avtalet om det vid inledningsdatumet bedöms som rimligt säkert att

dessa kommer att nyttjas. Leasingavgifterna diskonteras med koncernens

genomsnittliga marginella upplåningsränta. I de fall leasingavtalets impli

cita ränta lätt kan fastställas används den räntan. Koncernens genomsnitt-

liga marginella upplåningsränta uppgår per 2022-12-31 till 1,50 procent.

Leasingskulden för koncernens lokaler med hyra som indexuppräknas

beräknas på den hyra som gäller vid respektive rapportperiods slut.

Koncernens avtal för lokaler och mark, ej tomträtter, består i huvudsak av

ej uppsägningsbara perioder om ett flertal år, som förlängs med ytterligare

år om koncernen eller leasegivaren inte säger upp avtalet med 9–24

månaders uppsägningstid. För majoriteten av dessa avtal bedömer koncer

nen att det inte är rimligt säkert att avtalen kommer att förlängas bortom

den första perioden. Koncernen har i egenskap av leasetagare identifierat

tomträttsavtal som de enskilt mest väsentliga. Leasingskulden per 31

december 2022 uppgick till 712 mnkr, varav tomträttsavtalen uppgick till

676 mnkr. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som eviga leasingavtal och

redovisas till verkligt värde och kommer därmed inte att skrivas av. Värdet

på nyttjanderättstillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive

tomträttsavgäld. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat

fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Kostnaderna för

tomträttsavgälder redovisas i sin helhet som en finansiell kostnad. För lea

singavtal som har en leasingperiod på 12 månader eller mindre eller med

en underliggande tillgång av lågt värde, understigande 50 000 kr, redovi

sas inte någon nyttjanderättstillgång och leasingskuld. Leasingavgifter för

dessa leasingavtal redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden .

Ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda såsom löner, betald semester och sociala kostna-

der med mera redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i

utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt bonusprogram redovisas vid

årets slut, se riktlinjer för rörlig ersättning i not 7. Beträffande koncernens

åtaganden för pensioner omfattas huvuddelen av de anställda tjänstemän

nen av den så kallade ITP-planen som tryggas genom en försäkring i

Alecta samt de kollektivanställda av avtalspension SAF-LO. För räken

skapsåret 2022 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör

det möjligt att redovisa dessa planer som förmånsbestämda. Pensionspla

nen redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Förpliktelser avseende

avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträk

ningen när de uppstår.

Skatt

Skatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion redo-

visas i övrigt totalresultat eller i eget kapital, varvid tillhörande skatteeffekt

redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som

ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av

aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med

utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga

värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de

temporära skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de

skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balans

dagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skill-

nader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt

att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden.

Finansiella instrument

Koncernen klassificerar de finansiella tillgångarna och skulderna som

värderade till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde via resultatet.

Finansiella instrument värderas initialt till verkligt värde med tillägg för

eventuella transaktionskostnader förutom tillgångar och skulder som vär

deras till verkligt värde via resultatet som initialt värderas utan tillägg för

transaktionskostnader . Finansiella tillgångar och skulder redovisas med

tillämpning av affärsdagsprincipen. En finansiell tillgång eller finansiell

skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part i ett avtal. Kundfordran

tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Hyresfordran tas dock

upp då respektive hyresperiod påbörjats. Skuld tas upp när motparten har

presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura

ännu inte mottagits.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FINANSIELLA NOTER

Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet

anskaffningsvärde

Finansiella tillgångar som ingår i denna kategori är hyres- och kundford-

ringar, likvida medel, lånefordringar samt övriga fordringar. Finansiella skul-

der som ingår i denna kategori är lån, samt övriga finansiella skulder,

exempelvis leverantörsskulder. Initialt redovisat värde på lån justeras med

eventuella rabatter eller premier i samband med att lånet tas upp, och

denna justering periodiseras över lånets löptid enligt effektivräntemeto

den. Eventuell vinst eller förlust som uppkommer om lånet löses i förtid

redovisas i resultaträkningen.

Nedskrivning av finansiella tillgångar

Koncernen redovisar som princip förväntade kreditförluster för samtliga

finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde. För

hyres- och kundfordringar värderas de förväntade kreditförlusterna utifrån

fordringarnas hela återstående avtalsenliga löptid. Koncernen använder en

matris för beräkning av dessa förväntade kreditförluster med olika förvän

tade förlustgrader utifrån hur länge fordringarna är sena i sina betalningar.

Förlustgraderna har beräknats utifrån historiska erfarenheter som sedan

kompletterats med justeringar för de specifika förhållanden som råder per

balansdagen samt förväntade förändringar i kundernas betalningskapaci

tet. Koncernen betraktar en 90 dagars försening av avtalsenliga betal-

ningar som en betydande ökning av kreditrisk och vid detta tillfälle så

anses fordran vara kreditförsämrad och förlustreserven beräknas såsom

nuvärdet av de förväntade kassaflödena diskonterade med fordrans

ursprungliga effektivränta.

Immateriella anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar som förvärvats av koncernen utgörs av

e-handelsplattform samt övriga IT-system och redovisas till anskaffnings

värde minus ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar.

Utvecklingsutgifter för nya eller förbättrade processer inom koncernens

e-handelsplattform redovisas som en tillgång i rapporten över finansiell

ställning om processen är tekniskt och kommersiellt genomförbar och

koncernen har tillräckliga resurser för att slutföra processen.

Avskrivningsprinciper

Avskrivningar redovisas i årets resultat linjärt över immateriella tillgångars

beräknade nyttjandeperioder. Den beräknade nyttjandeperioden är 5 år för

de immateriella anläggningstillgångarna .

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar utgörs huvudsakligen av inventarier och

redovisas till anskaffningsvärde minus ackumulerade avskrivningar och

eventuella nedskrivningar.

Avskrivningar fastighetsförvaltning

Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar som används i adminis-

trationen ingår i administration fastighetsförvaltning.

Avskrivningar övriga segment

Avskrivningar avseende materiella anläggningstillgångar ingår i kostnader

för övriga segment.

Avskrivningsprinciper

Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden

och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för inventarier

är 3–5 år.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyres-

intäkter och/eller värdestegring. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter

till anskaffningsutgift, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgif

ter. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter i

balansräkningen till verkligt värde. Verkliga värdet baseras på interna vär

deringar för varje enskild fastighet. Dessa värderingar görs vid varje kvar-

talsskifte. För att kvalitetssäkra värderingen inhämtas, minst en gång per

år, oberoende externa värderingar från värderingsföretag. De externa

värderingarna omfattar normalt 30–40 procent av det internt bedömda

marknadsvärdet för fastighetsbeståndet och urvalet av fastigheter repre

senterar olika fastighetskategorier, orter, läge samt teknisk och byggnads-

mässig standard. Löpande under året görs en uppdatering av den interna

värderingen av fastigheterna med köp, försäljningar och gjorda investe

ringar. Koncernen undersöker även löpande om det finns andra indikatio-

ner på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av

till exempel större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar

i avkastningskraven.

Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resul

taträkningen. Värdeförändringar redovisas netto.

Tillkommande utgifter aktiveras endast när det är troligt att framtida

ekonomiska fördelar förknippade med tillgången kommer att erhållas av

koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet, samt att åtgär

den avser utbyte av en befintlig eller införande av en ny identifierad kom-

ponent. Övriga reparations- och underhållsutgifter resultatförs löpande i

den period de uppstår.

Nedskrivningar

De redovisade värdena för koncernens tillgångar – med undantag för för-

valtningsfastigheter, finansiella tillgångar samt uppskjutna skatteford-

ringar – prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation

på att det redovisade värdet inte kan återvinnas. Om någon sådan indika

tion finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. Tillgången skrivs ner till

återvinningsvärdet om det redovisade värdet överstiger återvinningsvärdet.

Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde minus försäljningskost

nader och dess nyttjandevärde.

Varulager

Varulager värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsälj-

ningsvärdet. Anskaffningsvärdet för varulager beräknas genom tillämpning

av först in, först ut-metoden (FIFU) och inkluderar utgifter som uppkommit

vid förvärvet av lagertillgångarna och transport av dem till deras nuvarande

plats och skick. Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningspri

set i den löpande verksamheten, minskat med beräknade försäljningskost-

nader.

Resultat per aktie

Beräkningen av resultatet per aktie baseras på årets resultat efter skatt i

koncernen och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier

under året. Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare och

inga utspädningseffekter föreligger.

Kassaflödesanalyser

Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod.

Segmentsredovisning

Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen

vilken tillhandahåller tjänster som är utsatta för risker och möjligheter som

skiljer sig från andra segment.

MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen

(1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR

2 Redovisning för juridisk person. Även de uttalanden som Rådet för finan

siell rapportering gett ut för noterade bolag har tillämpats. RFR 2 innebär

att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska till

lämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är

möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med

hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommenda

tionen anger vilka undantag och tillägg som ska göras från IFRS. Skillna-

derna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper fram-

går nedan. Erhållna koncernbidrag redovisas inom kategorin finansiella

poster och lämnade koncernbidrag som bokslutsdispositioner.

Moderbolaget gör avsättningar till obeskattade reserver inom ramen för

gällande skatteregler.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FINANSIELLA NOTER

Ändrade redovisningsprinciper

Moderbolagets redovisningsprinciper har inte förändrats jämfört med års-

redovisningen för föregående år.

Dotterföretag

Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärde-

metoden. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade

värdet för innehav i dotterföretag.

Förvaltningsfastigheter

Moderbolagets förvaltningsfastigheter redovisas enligt koncernens princi-

per för materiella anläggningstillgångar, men utan möjlighet att tillämpa

verkligt värdemetoden. Istället tillämpas anskaffningsvärdemetoden med

avskrivningar över bedömd nyttjandeperiod för byggnaderna. Anskaff

ningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader och värdehöjande

förbättringsåtgärder. Endast utgifter som genererar bestående värdehöj

ning av fastigheterna aktiveras. Ombyggnadskostnader av underhållska-

raktär belastar resultatet. Låneutgifter aktiveras ej i moderbolaget. I enlig-

het med undantagsreglerna i RFR 2 för förvaltningsfastigheter, redovisas

byggnader som en enda avskrivningsenhet utan uppdelning på kompo

nenter.

Värdering av förvaltningsfastigheter och materiella

anläggningstillgångar

Redovisat värde för förvaltningsfastigheter och materiella anläggningstill-

gångar prövas beträffande eventuellt nedskrivningsbehov när händelser

eller ändrade förutsättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt

inte kommer att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och

om det redovisade värdet överstiger det förväntade återvinningsvärdet,

skrivs tillgångarna ner till återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet motsvarar

det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nettoförsälj

ningsvärdet fastställs genom jämförelse med försäljningar av likartade

objekt. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida kas

saflödena enligt en diskonteringsfaktor före skatt, som avspeglar markna-

dens aktuella uppskattning av tidsvärdet och de risker som förknippas med

tillgången. För tillgångar som inte till övervägande del genererar obero

ende kassainflöden fastställs återvinningsvärdet för den kassagenere-

rande enhet till vilken tillgången hör. Eventuell nedskrivning redovisas

i resultaträkningen. Återföring av genomförda nedskrivningar görs om

återvinningsvärdet återigen överstiger tidigare redovisat värde.

Avskrivningar förvaltningsfastigheter

Moderbolagets avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaff-

ningsvärden, i förekommande fall justerade för upp- och nedskrivningar

och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för byggnader är

50–100 år och för byggnadsinventarier 5–20 år. Uppskrivningar skrivs av

på den underliggande tillgångens kvarvarande avskrivningstid.

Leasade tillgångar

Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet med undantaget som finns

i RFR 2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som kostnad linjärt

över leasingperioden och således redovisas inte nyttjanderätter och lea

singskulder i balansräkningen.

NOT 2 FINANSIELLA INSTRUMENT OCH

FINANSIELL RISKHANTERING

Hufvudstaden är främst exponerad för finansierings-, ränte- och kredit-

risker. Koncernen strävar efter att ha en låneportfölj med spridda kreditför

fall, som möjliggör eventuella amorteringar. Ingen upplåning sker i utländsk

valuta varför koncernen har en begränsad exponering för valutakursrisk.

Upplåning sker både med kort och lång räntebindning.

Hufvudstadens finansfunktion är en koncernfunktion med centralt

ansvar för finansiering och likviditetsplanering. Arbetet styrs utifrån en av

styrelsen beslutad finanspolicy, som syftar till att säkerställa koncernens

finansieringsbehov med grund i en riskbegränsad och kostnadseffektiv

finansiering. Inom finansfunktionen finns instruktioner, system och arbets

fördelning för att uppnå en god intern kontroll och uppföljning av verksam-

heten. Större finansieringslösningar och derivataffärer ska godkännas av

styrelsens ordförande och styrelsen informeras vid varje styrelsemöte om

den finansiella utvecklingen och planeringen.

Hufvudstaden har som målsättning att använda likviditetsöverskott

till att amortera befintliga lån. Överskottslikviditet, som inte används till

amortering, får endast placeras i instrument med hög likviditet och låg risk.

Information om upplåning, låneramar och villkor finns i not 24.

Finansieringsrisk

Finansieringsrisk utgörs av att svårigheter kan föreligga att erhålla finan-

siering för verksamheten vid en given tidpunkt. Hufvudstaden ska efter-

sträva att arbeta med tre till fem kreditgivare och en låneportfölj med

spridda förfall och lång löptid. För att minimera kostnaden för koncernens

upplåning och säkerställa att finansiering kan erhållas har bolaget lånelöf

ten som täcker behovet för omsättning av lån och investeringar. Därutöver

har bolaget ett certifikatprogram och ett MTN-program. Rullande progno

ser upprättas för koncernens likviditet på basis av förväntade kassaflöden.

Hufvudstadens upplåning uppgick vid årsskiftet till 9 000 mnkr (9 200).

Den genomsnittliga räntebindningstiden var 1,7 år (2,2), den genomsnitt

liga kapitalbindningstiden uppgick till 2,6 år (2,6) och den genomsnittliga

räntan 1,9 procent (1,3) inklusive och 1,7 procent (1,2) exklusive kostnad

för outnyttjade lånelöften. Räntebärande nettoskuld var 8 547 mnkr (8 018).

Därtill kommer leasingskuld enligt IFRS 16 uppgående till 712 mnkr (716),

total nettoskuld var 9 259 mnkr jämfört med 8 734 mnkr vid utgången av

2022. Koncernen hade per 2022-12-31 långfristiga låne löften om

5 mdkr, varav 5 mdkr var outnyttjat. Därutöver fanns certifikatprogram om

3 mdkr, varav 2,5 mdkr var outnyttjat samt MTN-program om 12 mdkr,

varav 5 mdkr var outnyttjat. Bolaget har betryggande marginaler till kredit

givarnas covenanter avseende låneavtalen.

FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTOR OCH KAPITAL, 202212-12-31

Förfalloår

Ränte-

betalningar, mnkr

Nominellt

belopp, mnkr Andel, %

2023, kv 1 52,6 1 000 11

2023, kv 2 38,0 1 000 11

2023, kv 3 37,8 500 5

2023, kv 4 11,9 – –

2024 114,0 1 000 11

2025 90,2 1 500 17

2026 70,5 2 500 28

2027 33,0 1 500 17

Totalt 448,0 9 000 100

Utöver ovanstående finns övriga kortfristiga skulder som även innefattar

leverantörsskulder, vilka normalt har en förfallotid på 30 dagar.

Ränterisk

Ränterisk avser den resultateffekt som en bestående ränteförändring har

på koncernens finansnetto. Hufvudstadens finansieringskällor utgörs i

huvudsak av eget kapital samt upplåning.

Upplåningen, som är räntebärande, medför att koncernen exponeras

för ränterisk. Hufvudstadens finanspolicy anger ramarna för hur arbetet

med hantering av ränterisker ska bedrivas. Ett övergripande mål är att

förfallostrukturen på hyresavtalen ska beaktas vid bestämmande av

räntebindningstid samt att det finns en avvägning mellan bedömd löpande

kostnad för upplåningen och risken att få en signifikant negativ påverkan

på resultatet vid en plötslig större ränteförändring. Detta innebär att

koncernens räntebindning för nettoskulden i normalfallet ska vara 1–4 år.

För att begränsa risken struktureras räntebindningen utifrån utvecklingen

på den finansiella marknaden. Differentiering av räntebindningstiden med

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FINANSIELLA NOTER

kort, normalt 3–6 månader, och lång räntebindning, normalt 5–7 års löptid,

sker med utgångspunkt i omvärldsanalys och kriterierna i finanspolicyn.

Per 2022-12-31 var koncernens räntebindningstid 1,7 år. Av långfristig

upplåning löper 5 000 mnkr med fast ränta. En förändring av marknads

räntan med +1 procentenhet samt antagande om oförändrad lånevolym

och räntebindningstid skulle öka Hufvudstadens räntekostnad med

30 mnkr (17), och vid en förändring av marknadsräntan på -1 procent-

enhet skulle Hufvudstadens räntekostnad minska med 30 mnkr (10).

Kreditrisk

Kreditrisken är risken för förlust om koncernens motparter inte fullgör

sina avtalsförpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker koncernens

fordringar. Målet är att minimera kreditrisken genom förskottshyror och

att endast göra kreditaffärer med större finansieringsinstitut. Kreditrisk

kan i huvudsak hänföras till utestående kund-/hyresfordringar och

likvida medel vilka per årsskiftet hade ett bokfört värde om cirka 32 mnkr

respektive cirka 453 mnkr vilket innebär att koncernen är begränsat

exponerad för kreditrisker.

Förluster på kund-/hyresfordringar uppstår när kunder försätts i

konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden.

Hufvudstaden begränsar kreditriskexponeringen från kund- och

hyresfordringar genom att medvetet välja kunder med dokumenterad

affärskompetens och konkurrenskraftig verksamhet. För att begränsa

riskerna ytterligare kreditkontrolleras koncernens kunder genom inhäm-

tande av information från olika kreditupplysningsföretag. I enlighet med

Hufvudstadens kreditpolicy krävs normalt säkerhet i form av deposition,

bankgaranti eller borgensförbindelse vid nyuthyrning. Hyresfordringar

förskottsaviseras.

KONCENTRATION AV KREDITRISK, 2022022-12312-31

1 21) 2)

Årshyra, tkr

Antal

kunder

Summa

årshyra, tkr Andel, %

0–99 61 1 963 0,1

100–499 50 14 853 0,8

500–999 60 47 089 2,6

1 000–2 499 150 252 407 13,6

2 500–4 999 101 365 024 19,7

5 000–9 999 61 424 882 22,9

10 000– 35 747 417 40,3

Totalt 518 1 853 635 100,0

Exklusive vakanta ytor samt ytor som disponeras internt inom koncernen.

Årshyra per 2022-12-31.

Koncernens tio största hyresgäster representerar 20 procent av den totala

kontrakterade hyran och den enskilt största kunden utgör 5 procent, vilket

innebär att Hufvudstadens exponering mot enskilda kunders kreditrisk är

relativt begränsad .

Verkligt värde

Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv

marknad fastställs med hjälp av värderingstekniker. Verkliga värden

fastställs genom diskontering av framtida betalningsflöden till aktuell

marknadsränta för likvärdiga instrument.

För finansiella instrument som kundfordringar, leverantörsskulder och

liknande, vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för

eventuell nedskrivning, bedöms det verkliga värdet överensstämma med

redovisat värde då dessa instrument har en kort löptid. Det verkliga värdet

bedöms i allt väsentligt överensstämma med redovisat värde.

UPPLYSNINGAR OM VERKLIGA VÄRDEN, FINANSIELLA INSTRUMENT

Redovisat till upplupet

anskaffningsvärde

Upplysning om

verkligt värde

Mnkr 2022 2021 2022 2021

KONCERNEN

Långfristiga fordringar 25,1 24,9 25,1 24,9

Kortfristiga fordringar 55,4 41,9 55,4 41,9

Likvida medel 453,0 1 182,0 453,0 1 182,0

Långfristiga skulder 6 531,7 7 031,9 6 910,7 7 048,1

Kortfristiga skulder 2 810,0 2 493,6 2 828,3 2 490,4

MODERBOLAGET

Långfristiga fordringar 25,1 24,7 25,1 24,7

Kortfristiga fordringar 28,7 16,6 28,7 16,6

Likvida medel 441,5 1 137,0 441,5 1 137,0

Långfristiga skulder 6 531,7 7 031,7 6 910,7 7 047,9

Kortfristiga skulder 2 674,2 2 364,1 2 692,5 2 360,9

För obligationslån med fast ränta uppgår övervärdet till 397,3 mnkr (13,0). Dessa har beräknats utifrån nivå 2 i IFRS 13 vilket betyder att värdet har

beräknats baserat på officiella marknadsnoteringar.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FINANSIELLA NOTER

Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Koncerneliminering Totalt

Mnkr 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021

KONCERNEN

Fastighetsförvaltning

Intäkter och kostnader

Hyresintäkter 1 245,7 1 141,8 429,3 402,2 283,7 304,1 -199,8 -153,0 1 758,9 1 695,1

(varav omsättningshyrestillägg) (1,9) (1,4) (9,9) (6,3) (0,2) (1,1) (12,0) (8,8)

Serviceintäkter 28,1 25,7 48,0 43,9 19,9 18,8 96,0 88,4

Underhåll -12,7 -14,7 -13,3 -6,4 -6,1 -5,2 -32,1 -26,3

Drift och administration -130,1 -116,7 -160,6 -150,4 -64,3 -59,0 -355,0 -326,1

Fastighetsskatt -151,5 -120,3 -38,8 -47,1 -36,7 -36,8 -227,0 -204,2

Avskrivningar -0,7 -0,8 -4,8 -4,6 -0,4 -0,4 -5,9 -5,8

Bruttoresultat

Fastighets förvaltning 978,8 915,0 259,8 237,6 196,1 221,5 -199,8 -153,0 1 234,9 1 221,1

NK Retail

Nettoomsättning 760,2 604,0 760,2 604,0

Kostnader -825,1 -606,5 133,6 98,6 -691,5 -507,9

Bruttoresultat NK Retail -64,9 -2,5 133,6 98,6 68,7 96,1

Övrig verksamhet

Nettoomsättning 41,0 18,2 89,7 82,2 130,7 100,4

Kostnader -36,4 -25,7 -110,5 -102,7 66,2 54,4 -80,7 -74,0

Bruttoresultat övrig

verksamhet 4,6 -7,5 -20,8 -20,5 66,2 54,4 50,0 26,4

Central administration -55,7 -57,9

Värdeförändringar

förvaltningsfastigheter -209,1 2 579,3

Rörelseresultat 1 088,8 3 865,0

Finansiella intäkter och kostnader -184,5 -138,9

Resultat före skatt 904,3 3 726,1

Tillgångar

Förvaltningsfastigheter 33 748,4 32 904,2 9 077,7 9 215,9 6 720,8 6 669,5 49 546,9 48 789,6

Investeringar

Förvaltningsfastigheter och

inventarier 432,6 220,3 125,1 163,6 444,5 196,4 1 002,2 580,3

För jämförbart bestånd se Affärsområden i siffror sidan 92.

NOT 3 SEGMENTINFORMATION

Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, fastighetsförvaltning,

NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verksamhet avser Cecil Coworking

(Affärsområde Stockholm), NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parka

den AB (Affärsområde NK). Segmenten är indelade i affärsområden som

följer den operativa styrningen av verksamheten.

I moderbolaget finns endast en rörelsegren, fastighetsförvaltning. Följande

sammanställning visar intäkter och kostnader, tillgångar samt investeringar

för de olika affärsområdena året 2022 och jämförelseåret 2021.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FINANSIELLA NOTER

NOT 4 LEASINGAVTAL  KONCERNEN SOM LEASEGIVARELEASINGAVTAL – KONCERNEN SOM LEASEGIVARE

Operationella leasingavtal

Koncernen hyr ut lokaler i förvaltningsfastigheter. Koncernen klassificerar

dessa leasingavtal som operationella eftersom leasingavtalen inte överför

de betydande risker och förmåner som är förknippade med ägandet av

den underliggande tillgången. För löptidsanalys av leasingavgifter se tabell

nedan där återstående löptid är mellan 1 och 14 år.

FÖRFALLOSTRUKTUR

1 2 31) 2) 3)

2023 2024 2025 2026 2027 2028- Totalt

Antal avtal

Kontor 63 62 53 40 20 37 275

Butiker 76 66 66 39 14 16 277

Övrigt 465 199 149 65 45 43 966

Totalt koncernen 604 327 268 144 79 96 1 518

Andel, % 39,8 21,5 17,7 9,5 5,2 6,3 100,0

Totalt moderbolaget 504 244 186 113 70 84 1 201

Årshyra, mnkr

Kontor 160,6 291,8 146,0 158,2 94,0 318,9 1 169,5

Butiker 143,0 132,6 151,4 110,2 39,8 82,7 659,7

Övrigt 21,5 28,8 26,5 17,9 8,8 26,2 129,7

Totalt koncernen 325,1 453,2 323,9 286,3 142,6 427,8 1 958,9

Andel, % 16,6 23,1 16,5 14,6 7,3 21,9 100,0

Totalt moderbolaget 258,0 278,9 254,7 218,7 131,0 361,6 1 502,9

Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande, varvid motsvarande nu gällande yta exkluderats.

Exklusive vakanta ytor samt ytor som disponeras internt inom koncernen.

Exklusive bostadskontrakt.

NOT 6 MEDELANTAL ANSTÄLLDA

2022

2021

Medelantal anställda

Varav

män, %

Varav

män, %

Moderbolaget 141 49 141 50

– varav ledande befattningshavare 8 62 8 75

Helägda dotterbolag

NK Retail AB 292 15 269 15

Parkaden AB 3 67 3 67

Cecil Coworking AB 5 20 3 33

Totalt koncernen 441 26 416 28

– varav ledande befattningshavare 8 62 8 75

Av koncernens 57 chefer (56) är 32 kvinnor (32) eller 56 procent (57).

I moderbolagets styrelse ingick 6 män (6) och 3 kvinnor (3).

Koncernen har endast anställda i Sverige.

1) Beräkningen baseras på Full Time Equivalent (FTE).

NOT 5 AVSKRIVNINGAR

Koncernen Moderbolaget

Mnkr 2022 2021 2022 2021

Avskrivningar per tillgångsslag

Balanserade utgifter för program 22,3 22,2 0,8 0,9

Förvaltningsfastigheter

187,7 186,7

Inventarier 10,7 6,4 5,2 4,6

Nyttjanderättstillgångar 7,2 7,2 – –

Totalt 40,2 35,7 193,7 192,2

Avskrivningar per funktion

Fastighetsförvaltningen

Drift och administration 6,3 5,9 5,5 4,9

Avskrivningar 5,9 5,8 188,2 187,3

Övriga segment

Övriga segment, kostnader 27,8 23,4 – –

Central administration 0,2 0,6 – –

Totalt 40,2 35,7 193,7 192,2

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FINANSIELLA NOTER

Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till ledande befattningshavare

beslutas av årsstämman. Bolaget har följt de riktlinjer som antagits av års

stämman 2020, se separat avsnitt nedan.

Samtliga tillsvidareanställda medarbetare i koncernen exklusive dotter

bolaget NK Retail AB omfattades under året av ett bonusprogram. Bonus

utfaller enligt kriterierna verksamhetsresultat och kundnöjdhet, samt per

sonlig bedömning för chefer. Bonus för koncernledningen följer det som

presenteras under riktlinjer nedan. För övriga chefer utgår bonus med

maximalt två månadslöner. För övriga medarbetare utgår bonus med maxi

malt en månadslön. För bonusprogrammet gäller att beslut fattas för ett år i

taget och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvi

sar ett positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar och

andra jämförelsestörande poster. I bokslutet 2022 har bonus reserverats

för resultatmål, kundnöjdhet och personliga mål.

Pensioner för koncernens anställda regleras av respektive kollektiv-

avtal, ITP-plan för tjänstemän och avtalspension SAF-LO för kollektiv-

anställda. ITP-planen innebär både förmånsbestämd och premiebestämd

pension. 93 anställda omfattas av förmånsbestämd pension. Alectas över

skott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december har vid

årsredovisningens undertecknande ännu ej fastställts definitivt. Alectas

Konsolideringsnivå uppgick per 2022-12-31 till 172 procent (172).

Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas

tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas

försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer

med IAS 19.

Styrelsearvoden

Kostnadsförda styrelsearvoden avseende 2022 uppgår för styrelsens ordfö-

rande, Fredrik Lundberg, till 515 000 kronor och för styrelse ledamöterna

Claes Boustedt, Peter Egardt, Liv Forhaug, Louise Lindh, Fredrik Persson

och Sten Peterson till 257 500 kronor vardera. Styrelseledamot Anna-

Greta Sjöberg har erhållit 62 500 kronor och kostnadsfört arvode för

nyvalda styrelseledamoten Katarina Ljungqvist uppgår till195 000 kronor.

Verkställande direktören Anders Nygren uppbär ingen ersättning för sitt

styrelsearbete.

NOT 7 LÖNER OCH ERSÄTTNINGAR

Koncernen Moderbolaget

Tkr 2022

Varav

bonus 2021

Varav

bonus 2022

Varav

bonus 2021

Varav

bonus

Löner och andra ersättningar

Arvode till styrelsens ordförande 515 500 515 500

Arvode till övriga styrelseledamöter 1 803 1 780 1 803 1 750

Ersättning och förmåner till;

– VD

5 270 573 6 458 1 194 5 270 573 6 458 1 194

– Vice VD, AO NK 3 266 390 3 537 668 3 266 390 3 537 668

– Vice VD, Ekonomi och Finans

2 960 309 – – 2 960 309 – –

– Vice VD, AO Stockholm

– – 3 163 584 – – 3 163 584

– Övriga ledande befattningshavare 9 077 811 10 482 1 940 9 077 788 10 482 1 940

– Övriga anställda

217 783 7 416 192 251 7 960 89 889 7 243 89 631 7 779

Totalt 240 674 9 499 218 171 12 346 112 780

9 303 115 521

12 165

Sociala kostnader inklusive löneskatt

Styrelsens ordförande 53 51 53 51

Övriga styrelseledamöter 444 500 444 497

2 075 2 958 2 075 2 958

Vice VD, AO NK 1 226 1 342 1 226 1 342

Vice VD, Ekonomi och Finans

1 142 – 1 142 –

Vice VD, AO Stockholm

– 1 241 – 1 241

Övriga ledande befattningshavare 3 401 4 002 3 401 4 002

Övriga anställda

73 219 64 332 33 057 31 419

Totalt 81 560 74 426 41 398 41 510

Pensionskostnader

1 783 4 132 1 783 4 132

Vice VD, AO NK 828 950 828 950

Vice VD, Ekonomi och Finans

885 – 885 –

Vice VD, AO Stockholm

– 746 – 746

Övriga ledande befattningshavare 2 336 3 934 2 336 3 934

Övriga anställda

24 456 19 600 16 158 12 495

Totalt 30 288 29 362 21 990 22 257

Anders Nygren utsedd till VD från och med 2022-01-01. Ivo Stopner var VD till och med 2021-12-31.

Utsedd till Vice VD från och med 2022-01-01, ingick tidigare i Övriga ledande befattningshavare.

Vice VD och chef AO Stockholm till och med 2021-12-31, därefter VD från och med 2022-01-01. Chef AO Stockholm ingår från och med 2022-01-01 i Övriga ledande befattningshavare.

Inkluderar NK Retail från och med 2021-02-03.

Löner och andra ersättningar inkluderar även icke monetära förmåner .

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FINANSIELLA NOTER

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Vid årsstämman 2020 fastställdes nedanstående riktlinjer för ersättning

till ledande befattningshavare att gälla från och med årsstämman 2020.

Hufvudstadens vision är att alltid upplevas som och vara Sveriges mest

attraktiva fastighetsbolag. Ett av bolagets verksamhetsmål för att uppfylla

visionen är att ha branschens mest professionella medarbetare med stort

engagemang för kunden, affärsmannaskapet och yrkeskunnandet. För

ytterligare information om bolagets affärs idé och strategier hänvisas till

bolagets hemsida.

En framgångsrik implementering av bolagets affärsidé och tillvarata

gandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive hållbarhet, förutsätter

att bolaget kan rekrytera, utveckla och behålla kvalificerade medarbetare.

För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning.

Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en

konkurrenskraftig totalersättning.

Dessa riktlinjer omfattar verkställande direktör och andra personer i

koncernledningen. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas,

och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att rikt

linjerna antagits av årsstämman 2020. Riktlinjerna omfattar inte ersättning

som beslutas av bolagsstämman.

Ersättning till ledande befattningshavare ska bestå av en fast grundlön,

pensionsförmåner, möjlighet till rörlig ersättning i form av en bonus samt

andra förmåner. Ersättningen ska utformas efter marknadsmässiga grun

der jämte ett inslag av incitament i form av bonus som utgår endast om

bolaget uppvisar positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeföränd

ringar i fastighetsbeståndet.

Sådan bonus ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier

vars uppfyllelse ska mätas årligen. Bonus får för verkställande direktören

maximalt utgå med tre fasta månadslöner per år och för övriga ledande

befattningshavare med maximalt det högre av tre fasta månadslöner och

250 000 kronor per person och år. Bonusdelen syftar till att ge koncern

ledningen ett särskilt incitament att verka för bolagets positiva resultat och

därmed stödja aktieägarintresset. Kriterierna för bonus ska vara utformade

så att de främjar bolagets affärsidé och långsiktiga intressen, inklusive

hållbarhet. Kriterierna ska till 70 procent bestå av finansiella mål relaterade

till verksamhetsresultat, till 15 procent av operationella mål relaterade till

kundnöjdhet och till 15 procent av individuella mål. Verksamhetsresultat

definieras som rörelseresultat exklusive särskilda projekt, lokalanpass

ningar, övriga segment förutom parkeringsrörelsen i Parkaden, värdeför-

ändringar i fastighetsbeståndet samt andra jämförelsestörande poster. När

mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontanter

sättning avslutats ska bedömas/fastställas i vilken utsträckning kriterierna

uppfyllts. Styrelsen ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontanter

sättning till verkställande direktören. Såvitt avser rörlig kontantersättning

till övriga befattningshavare ansvarar verkställande direktören för bedöm

ningen. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av

bolaget senast offentliggjorda årsredovisningen.

Pensionsåldern för verkställande direktören ska vara 65 år, dock med

rätt för verkställande direktören eller bolaget att besluta om avgång med

full pension från 60 års ålder. Pensionsåldern för övriga personer i kon

cernledningen ska följa av lag eller kollektiv avtal. Koncernledningens pen-

sioner, inklusive verkställande direktörens, ska omfattas av ITP-planen. I de

fall ITP-planen innebär att en ledande befattningshavares pension är pre

miebestämd ska pensionspremierna uppgå till högst 30 procent av den

fasta årliga lönen. Rörlig ersättning (bonus) ska vara pensionsgrundande.

Härutöver utgår en premiebestämd pension till verkställande direktören

och vice verkställande direktörerna för den del av lönen som ej omfattas av

ITP-planen. Sådana pensionspremier ska uppgå till högst 20 procent av

den fasta årliga lönen.

Till verkställande direktören kan vidare, inom ramen för en marknads

mässig ersättning, direktpension (ålders- och efterlevandepension) säker-

ställd via en kapitalförsäkring komma att utgå, varvid premier till kapitalför-

säkringen ska investeras i aktier i Hufvudstaden. Premierna för sådan

direktpension ska uppgå till högst 25 procent av den fasta årliga kontant

lönen.

Andra förmåner får innefatta bland annat förmåner enligt kollektivavtal,

sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Premier och andra kostnader i anled

ning av sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av

den fasta årliga kontantlönen.

Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv

månader. Fast lön under uppsägningstiden och avgångsvederlag ska sam

mantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta lönen för två år

för verkställande direktören och vice verkställande direktörerna respektive

ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från verkstäl

lande direktörens respektive övriga ledande befattningshavares sida ska

uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag.

I samtliga fall ska avräkning för eventuell ersättning från ny arbetsgivare ske.

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsrikt linjer har

lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att upp

gifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt

ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av styrel

sens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och

de begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan

de ledande befattnings havarnas ersättning och övriga anställdas ersätt

ning kommer att redovisas i ersättningsrapporten.

Styrelsen ska ha rätt att tillfälligt frångå riktlinjerna, helt eller delvis, om

det i enskilt fall finns särskilda skäl för detta och ett avsteg är nödvändigt

för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att

säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft.

Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett ersättningsutskott

men valt att inte inrätta något sådant utan hantera frågan inom ramen för

det ordinarie styrelsearbetet. Detta innebär att hela styrelsen, förutom

verkställande direktören, fullgör de uppgifter som ankommer på ett ersätt

ningsutskott, inklusive att följa och utvärdera program för rörliga ersätt-

ningar för koncernledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till

ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersätt

ningsnivåer i bolaget. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättnings-

relaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer

i koncernledningen, i den mån de berörs av frågorna. Styrelsen ska upp

rätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och ska lägga fram

förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla fram till dess att

nya riktlinjer antagits av bolagsstämman.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FINANSIELLA NOTER

NOT 8 ARVODEN OCH KOSTNADSERSÄTTNING

TILL REVISORER

Koncernen Moderbolaget

Mnkr 2022 2021 2022 2021

PWC

Revisionsuppdrag 1,7 1,7 1,2 1,2

Revisionsverksamhet utöver

revisionsuppdraget 0,4 0,4 0,4 0,4

Andra uppdrag 0,4 0,9 0,4 0,9

Totalt 2,5 3,0 2,0 2,5

NOT 9 RÖRELSENS KOSTNADER PER KOSTNADSSLAG

Koncernen Moderbolaget

Mnkr 2022 2021 2022 2021

Råvaror och förnödenheter 450,1 313,0 – –

Underhåll 31,7 25,8 257,3 162,1

Drift och administration 354,3 306,4 77,8 53,2

Tomträttsavgälder – – 13,0 13,0

Fastighetsskatt 227,0 204,2 173,0 143,9

Av- och nedskrivningar 40,1 35,7 193,4 191,9

Personalkostnader 344,7 317,1 176,6 186,0

Summa 1 447,9 1 202,2 891,1 750,1

NOT 10 RÄNTE OCH FINANSIELLA INTÄKTERRÄNTE- OCH FINANSIELLA INTÄKTER

Koncernen Moderbolaget

Mnkr 2022 2021 2022 2021

Ränteintäkter på kortfristiga

placeringar 2,2 0,0 2,1 0,0

Ränteintäkter,

koncernföretag 8,6 0,3

Erhållna koncernbidrag,

dotterbolag 157,7 128,4

Totalt 2,2 0,0 168,4 128,7

Samtliga finansiella intäkter avser finansiella instrument som inte värderas

till verkligt värde .

NOT 11 RÄNTE OCH FINANSIELLA KOSTNADERRÄNTE- OCH FINANSIELLA KOSTNADER

Koncernen Moderbolaget

Mnkr 2022 2021 2022 2021

Räntekostnader

– upplåning 125,1 101,7 125,1 101,7

– leasingskulder 22,9 22,5 – –

Avgifter för uttag av pantbrev 20,6 – 20,6 –

Övriga finansiella kostnader 18,1 14,7 18,0 14,6

Totalt 186,7 138,9 163,7 116,3

Av de finansiella kostnaderna avser 163,8 mnkr (116,5) finansiella instrument som

inte värderas till verkligt värde .

NOT 12 BOKSLUTSDISPOSITIONER

Moderbolaget

Mnkr 2022 2021

Avskrivningar utöver plan 1,8 -14,1

Lämnade koncernbidrag -116,9 -96,2

Totalt -115,1 -110,3

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FINANSIELLA NOTER

NOT 13 SKATT

Koncernen Moderbolaget

Mnkr 2022 2021 2022 2021

Aktuell skattekostnad

Årets skattekostnad -90,7 -110,1 -87,6 -104,0

Skatt hänförlig till tidigare år -0,5 -0,1 0,0 0,0

Uppskjuten skatte kostnad/ skatteintäkt

Skillnad mellan skattemässig och bokförings mässig avskrivning på fastigheter -2,8 -3,1 -3,1 -3,5

Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter -91,8 -655,1 – –

Effekt avsättning obeskattade reserver 4,7 -4,1 – –

Effekt avsättning pensioner -0,1 1,2 -0,1 1,2

Nyttjanderättstillgångar 0,9 0,2 – –

Leasingskulder -0,9 -0,7 – –

Övrigt -1,1 1,0 -0,5 0,5

Total skatt -182,3 -770,8 -91,3 -105,8

Redovisat resultat före skatt 904,3 3 726,1 442,9 467,0

Skatt enligt gällande skattesats 20,6% -186,3 -767,6 -91,2 -96,2

Skatt hänförlig till tidigare år -0,5 -0,1 0,0 0,0

Ej skattepliktiga intäkter 4,9 0,1 0,1 0,1

Ej avdragsgilla kostnader -0,4 -5,5 -0,2 -11,4

Övrigt 0,0 2,3 0,0 1,7

Total skatt -182,3 -770,8 -91,3 -105,8

I koncernen finns inga underskottsavdrag.

NOT 14 IMMATERIELLA ANLÄGGNINGS TILLGÅNGAR

Koncernen Moderbolaget

Mnkr 2022 2021 2022 2021

Ingående anskaffningsvärde 122,6 113,7 4,2 4,2

Årets investeringar 15,7 8,9 – –

Försäljningar/Utrangeringar -1,3 – -1,3 –

Utgående anskaffningsvärden 137,0 122,6 2,9 4,2

Ingående avskrivningar -25,9 -3,7 -1,0 -0,1

Årets avskrivningar -22,3 -22,2 -0,8 -0,9

Försäljningar/Utrangeringar 0,5 – 0,5 –

Utgående ackumulerade avskrivningar -47,7 -25,9 -1,3 -1,0

Utgående planenligt restvärde 89,3 96,7 1,6 3,2

Avser förvärvade immateriella tillgångar för e-handelsplattform och andra IT-system.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FINANSIELLA NOTER

NOT 15 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

KONCERNEN

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde.

Koncernen

Mnkr 2022 2021

Förvaltningsfastigheter 49 546,9 48 789,6

Information om förändringar i redovisade värden på förvaltningsfastigheter.

Mnkr 2022 2021

Ingående verkligt värde 48 789,6 45 636,5

Investeringar i fastighetsbeståndet 966,3 573,8

Orealiserad värdeförändring -209,1 2 579,3

Utgående verkligt värde 49 546,9 48 789,6

För intäkter och kostnader hänförliga till förvaltningsfastigheter hänvisas

till not 3.

Samtliga fastigheter ägs av koncernen och är klassificerade som för

valtningsfastigheter och omfattar posterna byggnader, byggnadsinventa-

rier, mark och pågående ombyggnader. Förvaltningsfastigheter värderas

enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin i IFRS 13. Fastighetsbeståndet

innefattar kommersiella fastigheter med huvudsakligen kontor och butiker

vilka behandlats som en klass av tillgångar. Verkligt värde baseras på en

intern värdering.

Värderingsmetod

Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastig-

hets verkliga värde bedömts. Bedömning har gjorts genom tillämpning av

värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitali

seringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i

relation till fastigheternas driftnetto.

För övriga projektfastigheter och obebyggd mark har en bedömning av

värdet gjorts enligt en sammanvägning av ortsprismetoden och en exploa

teringskalkyl där nettokapitaliseringsmetoden används för en färdigbyggd

fastighet med avdrag för byggkostnader, marknadsmässig vinst för exploa-

tören samt finansiella kostnader och hyresvakans under byggtiden.

Bedömningen av avkastningskraven är baserad på inhämtad informa

tion om marknadens förräntningskrav på köp och försäljningar av jämför-

bara fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i

fastighetens delområde, analyseras transaktioner i anslutande områden.

Affärer som inte kommit till avslut ger även vägledning om marknadens

avkastningskrav. Hänsyn har även tagits till fastighetstyp, teknisk standard,

byggnadskonstruktion samt större investeringsbehov. Avkastningskraven

som används vid värderingen varierar mellan olika regioner och olika del

områden inom regionerna. Informationen stäms av med värderings- och

rådgivningsföretag. Hufvudstadens genomsnittliga avkastningskrav har

sedan 2017-12-31 varierat från 3,5 procent till 3,8 procent och uppgick

2022-12-31 till 3,7 procent. För fastigheter med tomträtt har beräkningen

baserats på ett avkastningskrav som är 0,20 procentenheter högre.

Driftnettot baseras på marknadsmässiga hyresintäkter. Hyresintäk

terna marknadsanpassas genom att befintliga hyror justeras med nyteck-

nade och omförhandlade hyresavtal samt med hänsyn till förväntad hyres-

utveckling.

Intäkterna har reducerats för en bedömd långsiktig hyresvakansgrad.

Vakansgraden baseras på fastighetsbeståndets verkliga utfall över en

konjunkturcykel samt förväntad uthyrningssituation för den enskilda fast

igheten. I värderingen har genomsnittlig vakansgrad bedömts till 4 procent.

Verklig genomsnittlig vakansgrad exklusive projekt har under perioden

2013–2022 varierat mellan 1 och 7 procent och uppgick per 2022-12-31

till 4 procent.

Avdrag har gjorts med schablonmässiga kostnader för drift och under

håll exklusive vidaredebiterbara kostnader samt del av fastighetsadminis-

tration. Dessa baseras på verkligt utfall och justeras för ej bestående avvi-

kelser. Genomsnittlig kostnad per kvm den senaste femårsperioden har

legat inom intervallet 500–600 kronor och bedömd kostnad i värderingen

per 2022-12-31 låg på motsvarande nivå.

Byggkostnaden baseras på schablonuppgifter samt uppgifter redovi

sade i aktuella tomträttsmål uppräknade med antagen kostnadsutveckling.

Därtill görs även ett avdrag för ett marknadsmässigt vinstkrav för exploatö

ren, finansieringskostnader och hyresvakans under byggtiden.

Extern värdering

För att kvalitetssäkra värderingen har externa värderingar inhämtats från

tre oberoende värderingsföretag, Cushman & Wakefield, Forum Fastig

hetsekonomi och Newsec Advice. De externa värderingarna 2022-12-31

omfattar 9 fastigheter och motsvarar 43 procent av det internt bedömda

marknadsvärdet. Motsvarande andel vid halvårsskiftet var 37 procent.

Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objek

ten ska representera olika fastighetskategorier, orter, läge, teknisk och

byggnadsmässig standard. De fastigheter som har värderats externt är

Grönlandet Södra 11, Hästen 19 och 20 (NK Stockholm), Kungliga Träd

gården 5, Kåkenhusen 40, Orgelpipan 7, Pumpstocken 10 (del av) och

Skären 9 i Stockholm samt Inom Vallgraven 3:2 och Nordstaden 8:24 (del

av) i Göteborg.

De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som

uppgår till 21,9 mdkr. Hufvudstadens interna värdering av samma fastighe

ter uppgår till 21,3 mdkr. De interna värderingarna överensstämmer såle-

des väl med de externa värderingarna.

Känslighetsanalys

Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på markna-

den vid värdetidpunkten. Priset kan dock endast fastställas när en transak-

tion genomförts. Vid extern fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för

att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett marknadsvärde. Värde

intervallet brukar uppgå till +/- 5 procent men kan variera beroende bland

annat på marknadssituation, fastighetens tekniska standard och investe

ringsbehov. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas till 49,5 mdkr och

med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent så innebär det att det

bedömda verkliga värdet varierar med +/- 2,5 mdkr. På sidan 70 anges de

väsentliga faktorer som påverkar värderingen och resultateffekten före

skatt därav.

VID VÄRDERINGEN HAR FÖLJANDE UPPGIFTER ANVÄNTS:

Intervall (vägt genomsnitt)

Kontor och butik 2022-12-31 2021-12-31

Driftnetto (kr/kvm) 1 490–8 270 (4 970) 1 430–7 570 (4 600)

Vakans (%) 2–5 (4) 2–5 (4)

Direktavkastningskrav, Stockholm (%) 3,3–3,8 (3,5) 3,1–3,5 (3,3)

Direktavkastningskrav, Göteborg (%) 4,3–5,0 (4,5) 4,0–4,8 (4,3)

Direktavkastningskrav, totalt (%) 3,7 3,5

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FINANSIELLA NOTER

NOT 16 INVENTARIER

Koncernen Moderbolaget

Mnkr 2022 2021 2022 2021

Ingående anskaffningsvärde 60,8 57,1 29,8 33,3

Årets investeringar 35,9 6,6 3,2 –

Försäljningar/Utrangeringar -5,9 -2,9 -1,9 -3,5

Utgående anskaffningsvärden 90,8 60,8 31,1 29,8

Ingående avskrivningar -34,9 -31,2 -14,4 -11,9

Årets avskrivningar -10,7 -6,4 -5,2 -4,6

Försäljningar/Utrangeringar 5,8 2,7 1,9 2,1

Utgående ackumulerade avskrivningar -39,8 -34,9 -17,7 -14,4

Utgående planenligt restvärde 51,0 25,9 13,4 15,4

KÄNSLIGHETSANALYS, FASTIGHETSVÄRDERING

11)

Förändring, +/–

Resultateffekt

före skatt, +/–

Hyresintäkter 100 kr per kvm 1 050 mnkr

Fastighetskostnader 50 kr per kvm 525 mnkr

Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet 660 mnkr

Avkastningskrav 0,25 procentenhet 3 320 mnkr

Värdetidpunkt 2022-12-31.

TAXERINGSVÄRDEN FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, KONCERNEN

Mnkr 2022 2021

Taxeringsvärden byggnader 13 437,3 9 596,0

Taxeringsvärden mark 10 101,4 11 275,6

23 538,7 20 871,6

MODERBOLAGET

Förvaltningsfastigheter redovisas enligt principerna för materiella anlägg-

ningstillgångar, men utan möjlighet att tillämpa verkligt värdemetoden.

Mnkr 2022 2021

Förvaltningsfastigheter, moderbolaget 8 589,5 8 262,2

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER EXKLUSIVE MARK

Mnkr 2022 2021

Ingående anskaffningsvärden 5 075,6 4 890,5

Årets investeringar 515,0 185,1

Utgående anskaffningsvärden 5 590,6 5 075,6

Ingående avskrivningar -2 033,5 -1 860,5

Årets avskrivningar -174,0 -173,0

Utgående avskrivningar -2 207,5 -2 033,5

Ingående uppskrivningar enligt

fastställd balansräkning för

föregående år 971,3 985,0

Årets avskrivningar -13,7 -13,7

Utgående uppskrivningar 957,6 971,3

Utgående planenligt restvärde 4 340,7 4 013,4

MARK

Mnkr 2022 2021

Utgående anskaffningsvärden 1 207,4 1 207,4

Utgående värde uppskrivningar 3 041,4 3 041,4

Utgående planenligt restvärde 4 248,8 4 248,8

Förvaltningsfastigheter delas in i olika kategorier som skrivs av

enligt nedan:

– Byggnader: Kontor 1 procent

– Byggnader: Varuhus, parkeringshus, hotell, restaurang 2 procent

– Byggnadsinventarier: 5–20 procent

– Markanläggningar: 3,75–5 procent

INFORMATION OM VERKLIGT VÄRDE PÅ FÖRVALTNINGS FASTIGHETER

Mnkr 2022 2021

Förvaltningsfastigheter, moderbolaget 36 682,7 35 888,5

TAXERINGSVÄRDEN FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, MODERBOLAGET

Mnkr 2022 2021

Taxeringsvärden byggnader 9 851,6 6 589,0

Taxeringsvärden mark 7 564,7 7 958,5

17 416,3 14 547,5

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FINANSIELLA NOTER

NOT 17 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

Organisations-

nummer Säte

Kapital

(röster), % Antal

Nominellt värde,

tusental

Redovisat värde

2022, mnkr

MODERBOLAGET

Aktier i dotterbolag

AB Citypalatset 556034-7246 Stockholm 100 1 200 120 1 111,1

Fastighetsaktiebolaget Medusa 556018-7238 Stockholm 100 300 300 32,3

AB Nordiska Kompaniet 556008-6281 Stockholm 100 19 460 666 97 303 1 449,3

Parkaden AB 556085-3599 Stockholm 100 5 000 500 0,3

Gbg Inom Vallgraven 3–2 AB 556724-2531 Stockholm 100 1 000 100 0,0

Cecil Coworking AB 559242-1506 Stockholm 100 1 000 100 5,1

Aktier i vilande bolag

2 598,1

Aktiebolaget Cityparkering 556020-7440 Stockholm 100 200 100 –

Fastighets AB Hufvudstaden 556014-4411 Stockholm 100 500 250 0,2

Förvaltnings AB Birger Jarl 556209-4614 Stockholm 100 200 100 –

Förvaltnings AB Norrmalmstorg nr 1 556019-5405 Stockholm 100 150 150 –

Huvudstaden Fastighetsförvaltning AB 556556-7038 Stockholm 100 200 100 0,1

0,3

Moderbolaget totalt 2 598,4

ÖVRIGA KONCERNFÖRETAG

Ägda av AB Citypalatset

Aktiebolaget Hamngatsgaraget 556068-6601 Stockholm 100 3 000 300 231,5

Ägda av Förvaltnings AB Norrmalmstorg Nr 1

Fastighetsaktiebolaget Stockholms City 556019-4358 Stockholm 100 7 776 7 776 2 800,0

Ägda av Fastighetsaktiebolaget Stockholms City

Hotel Stockholm AB 556031-4303 Stockholm 100 10 000 1 000 3,4

Ägda av AB Nordiska Kompaniet

NK Cityfastigheter AB 556023-1267 Stockholm 100 1 680 168 0,4

NK Concession Aktiebolag 556313-8733 Stockholm 100 1 000 100 0,1

NK Retail AB 559268-4103 Stockholm 100 10 000 000 10 000 10,0

NK Service AB 559401-3491 Stockholm 100 100 000 1 0,1

10,6

Övriga koncernföretag totalt 3 045,5

I koncernen finns inga utländska dotterbolag. Koncernintern omsättning avser främst hyror och uppgick under året till 250,6 mnkr (205,7).

NOT 18 NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR

KONCERNEN

Mnkr Tomträtter Lokaler Övrigt Totalt

Ingående balans

1 januari 2022 675,8 37,1 2,5 715,4

Tillkommande

nyttjande rättstillgångar – 0,6 – 0,6

Avskrivningar – -7,0 -2,4 -9,4

Omvärdering – 3,5 0,9 4,4

Utgående balans

31 december 2022 675,8 34,2 1,0 711,0

Ingående balans

1 januari 2021 675,8 35,5 5,3 716,6

Tillkommande

nyttjanderättstillgångar – 5,4 – 5,4

Avskrivningar – -6,6 -2,9 -9,5

Omvärdering – 2,8 0,1 2,9

Utgående balans

31 december 2021 675,8 37,1 2,5 715,4

Tillkommande nyttjanderättstillgångar under 2022 uppgick till 0,6 mnkr (5,4).

För löptidsanalys av leasingskulderna och effekterna av IFRS 16 på

kassautflödet, se not 24.

FÖRÄNDRING I MODERBOLAGETS INNEHAV AV KONCERNFÖRETAG

Moderbolaget

Mnkr 2022 2021

Ingående redovisat värde 2 598,4 2 649,7

Nedskrivning av dotterbolag – -51,3

Utgående redovisat värde 2 598,4 2 598,4

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FINANSIELLA NOTER

NOT 19 LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR

Koncernen Moderbolaget

Mnkr 2022 2021 2022 2021

Ingående balans 24,9 21,0 24,7 20,9

Årets förändring 0,2 3,9 0,4 3,8

Utgående balans 25,1 24,9 25,1 24,7

NOT 20 VARULAGER

Varulager värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsälj-

ningsvärdet. Anskaffningsvärdet för varulager beräknas genom tillämpning

av först in, först ut-metoden (FIFU) och inkluderar utgifter som uppkommit

vid förvärvet av lagertillgångarna inklusive tull och frakt. Nettoförsäljnings

värdet är det uppskattade försäljningspriset i den löpande verksamheten,

minskat med beräknade försäljningskostnader. Verkligt utfall av framtida

försäljningspriser kan komma att avvika från gjorda bedömningar. Den

valda metoden innebär att eventuell inkurans i varulagret har beaktats.

Varulagret utgjorde 0,4 procent (0,3) av koncernens balansomslutning

och 8,0 procent (6,2) av koncernens nettoomsättning.

Varulagrets värde i redovisningen avser enbart egenägda varor.

Koncernen tillhandahåller även lagerhållning till partnerleverantörer där

koncernen inte äger varorna och betraktas inte som en tillgång.

Inkurans

Lagret genomgår en inkuransbedömning 2 gånger årligen i samband

med halvårs- och helårsbokslut. Varulagret värderas utifrån ålder och

nedskrivning görs för varor tillhörande äldre säsonger där nettoförsälj

ningsvärdet bedöms justerat. Per bokslutsdagen bedöms varulagret

inneha god sammansättning.

EFFEKTER AV IFRS 16, KONCERNEN

2022 2021

Mnkr Resultat Balans Totalt Resultat Balans Totalt

Av- och nedskrivningar nyttjanderättstillgångar -7,2 -2,2 -9,4 -7,2 -2,3 -9,5

Ränta på leasingskulder -22,9 -0,1 -23,0 -22,5 -0,1 -22,6

Variabla avgifter som inte ingår i värdering av leasingskulden -1,2 – -1,2 -1,1 – -1,1

Intäkter från nyttjanderättstillgångar 6,3 – 6,3 5,5 – 5,5

Korttidsleasing/leasar av lågt värde -2,7 – -2,7 -2,9 – -2,9

Nettoeffekt -27,7 -2,3 -30,0 -28,2 -2,4 -30,6

NOT 21 KUNDFORDRINGAR

Koncernen Moderbolaget

Mnkr 2022 2021 2022 2021

Kundfordringar 27,0 21,9 4,9 1,3

Hyresfordringar 4,8 5,0 2,9 4,2

Totalt 31,8 26,9 7,8 5,5

Kund- och hyresfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde, vilket

normalt innebär nominellt värde.

Hyresfordringar aviseras i förskott varav merparten kvartalsvis. Kund

fordringar faktureras med 30 dagars betalningsvillkor. Årets kundförluster

uppgick till 6,3 mnkr (0,2). Nedskrivning görs enligt bedömning av förvän

tade kreditförluster. Förfallna men ej nedskrivna kund- och hyresfordringar

uppgick till 15,1 mnkr (12,0).

NOT 22 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER

Koncernen Moderbolaget

Mnkr 2022 2021 2022 2021

Upplupna hyresintäkter 22,8 19,6 20,8 18,7

Upplupna intäkter 14,3 15,0 2,0 0,6

Förutbetalda kostnader 61,8 41,6 16,3 9,0

Förutbetalda räntekostnader 3,1 0,2 3,1 0,2

Totalt 102,0 76,4 42,2 28,5

NOT 23 EGET KAPITAL

KONCERNEN

AKTIEKAPITAL

Mnkr 2022-12-31

Fördelning på aktieserier

A 203 000 110 aktier à nominellt 5 kr 1 015,0

C 8 271 823 aktier à nominellt 5 kr 41,4

Totalt 1 056,4

Mnkr 2021-12-31

Fördelning på aktieserier

A 203 000 080 aktier à nominellt 5 kr 1 015,0

C 8 271 853 aktier à nominellt 5 kr 41,4

Totalt 1 056,4

Hufvudstaden AB (publ) har två aktieslag, serie A och serie C. Serie A

har en röst per aktie. Serie C har 100 röster per aktie. Alla aktier medför

samma rätt till andel i bolagets tillgångar och skulder. Aktierna av serie A

noterades på dåvarande Stockholms Fondbörs 1938 och är idag noterade

på listan för Large Cap på Nasdaq Stockholm. Aktierna av serie C notera

des 1998 och avnoterades i slutet av januari 2020 efter begäran från

Nasdaq Stockholm. Aktieägare har rätt att begära omvandling av C-aktier

till A-aktier. Under året har 30 st C-aktier omvandlats till A-aktier.

Hufvudstadens eget innehav uppgår till 8 965 000 A-aktier. Återköpen

genomfördes 2003 och 2020 . Genomsnittligt antal utestående aktier

uppgår till 202 306 933 (202 306 933). Inga instrument finns som inne

bär att utspädning av antalet aktier kan ske.

Övrigt tillskjutet kapital

Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som

betalats i samband med emissioner.

Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat

I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel

i moderbolaget och dess dotterbolag. Tidigare avsättningar till reservfond,

exklusive överförda överkursfonder, ingår i denna eget kapitalpost.

Utdelning

Under 2022 lämnades en utdelning om 2,60 kr per aktie eller totalt

525 998 026 kr. För 2022 föreslår styrelsen en utdelning om 2,70 kronor

per aktie eller totalt 546 228 719 kronor .

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FINANSIELLA NOTER

Kapitalhantering

Bolagets kapital definieras som koncernens redovisade egna kapital.

Hufvudstadens mål är att öka resultatet från den löpande verksam

heten och ha en välkonsoliderad balansräkning med en soliditet som minst

ska uppgå till 40 procent över tiden. Aktieägarna ska ha en god utdel

ningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av netto-

vinsten från den löpande verksamheten, om inte investeringar eller bola-

gets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse.

Resultat per aktie

Vid beräkning av resultat per aktie har årets totalresultat och genomsnitt-

ligt antal aktier använts. Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets

aktieägare och inga utspädningseffekter föreligger.

2022 2021

Årets resultat, mnkr 722,0 2 955,3

Genomsnittligt antal utestående aktier 202 306 933 202 306 933

Resultat per aktie, kr 3,57 14,61

MODERBOLAGET

Bundna fonder

Bundna fonder får inte minskas genom vinstutdelning.

Reservfond – Syftet med reservfonden har varit att spara en del av

nettovinsten, som inte går åt för täckning av balanserad förlust.

Uppskrivningsfond – Vid en uppskrivning av en materiell eller finansiell

anläggningstillgång avsätts uppskrivningsbeloppet till en uppskrivningsfond.

Fritt eget kapital

Balanserade vinstmedel – Utgörs av tidigare års fria egna kapital efter läm-

nad vinstutdelning. Balanserade vinstmedel utgör tillsammans med årets

resultat det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna.

NOT 24 RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Koncernen Moderbolaget

Mnkr 2022 2021 2022 2021

Långfristiga skulder

Banklån 1 500 500 1 500 500

Obligationslån 5 000 6 500 5 000 6 500

Leasingskuld 703 707 – –

Totalt 7 203 7 707 6 500 7 000

Kortfristiga skulder

Banklån – 500 – 500

Obligationslån 2 000 1 200 2 000 1 200

Certifikatslån 500 500 500 500

Leasingskuld 9 9 – –

Totalt 2 509 2 209 2 500 2 200

Lånelöften 6 000 4 500 6 000 4 500

Upptagna banklån säkerställs normalt med pantbrev i fastigheter samt

kompletteras i ett flertal fall med garanti om soliditet och räntetäcknings

grad. Upptagna obligations- och certifikatslån säkerställs e j .

KAPITALBINDNING, LÅNEVILLKOR OCH EFFEKTIV RÄNTA 202212-12-31

Koncernen och Moderbolaget

Förfalloår

Genom snittlig

effektiv ränta,

1) 2)

Nominellt belopp, mnkr

Banklån

Obligationer

Certifikat

2023 1,3 – 2 000 500

2024 1,4 – 1 000 –

2025 2,0 500 1 000 –

2026 1,2 – 2 500 –

2027 2,6 1 000 500 –

Totalt 1 500 7 000 500

Samtliga lån är denominerade i SEK.

Exklusive kostnader för outnyttjade lånelöften.

Räntevillkor är 3 mån Stibor med tillägg för räntemarginal. Räntebetalning sker kvartalsvis.

Fast ränta med årsvis kupong.

Räntevillkor är 3–12 mån Stibor med tillägg för räntemarginal. Räntebetalning sker vid

emissionstillfället.

AVSTÄMNING AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL

FINANSIERINGSVERSAMHETEN

Koncernen och Moderbolaget

Mnkr IB 2022 Upptagna lån Amortering UB 2022

Banklån 1 000 1 500 -1 000 1 500

Obligationslån 7 700 500 -1 200 7 000

Certifikatslån 500 800 -800 500

Totalt 9 200 2 800 -3 000 9 000

Leasetagare

Koncernen leasar flera typer av tillgångar, främst tomträtter, lokaler,

maskiner och IT-utrustning. Inga leasingavtal innehåller kovenanter eller

andra begränsningar utöver säkerheten i den leasade tillgången.

Leasingskulder Koncernen

Mnkr 2022-12-31 2021-12-31

Kortfristiga 9,0 9,4

Långfristiga 702,8 706,9

Leasingskulder som ingår i

rapporten över finansiell ställning 711,8 716,3

Belopp redovisade i rapporten över

kassaflöden Koncernen

Mnkr 2022-12-31 2021-12-31

Summa kassautflöden hänförliga till

leasingavtal 34,6 37,3

Ovanstående kassautflöde inkluderar belopp för leasingavtal som redovi-

sas som leasingskuld, belopp som betalas för variabla leasingav gifter, kort-

tidsleasing och leasar av lågt värde.

Löptidsanalys leasingavgifter Koncernen

Mnkr 2022-12-31 2021-12-31

< 1 år 9,0 9,4

1 år–2 år 5,9 7,2

2 år–3 år 1,7 5,0

3 år–4 år 1,0 1,4

4 år–5 år 1,0 0,9

> 5 år

693,2 692,4

Summa diskonterade

leasingavgifter 711,8 716,3

Utav diskonterade leasingavgifter som förfaller efter 5 år ingår diskonterade tomträttsavgälder

om 675,8 mnkr. Totalt innehar koncernen 4 stycken tomträttsavtal vars årliga tomträttsavgäl-

der summerar till 21,9 mnkr odiskonterat. Dessa leasingavtal ses som eviga ur koncernens

perspektiv då koncernen inte har någon rätt att säga upp avtalen. Samtliga tomträttsavtal

kommer att omförhandlas inom tidsperioden 0–3 år vilket kommer att få en effekt på tomträtts-

avgäldernas storlek.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FINANSIELLA NOTER

Moderbolaget

Mnkr 2022-12-31 2021-12-31

< 1 år 14,7 15,8

1 år–5 år 11,5 24,6

> 5 år – –

Summa odiskonterade

leasingavgifter 26,2 40,4

NOT 25 UPPSKJUTNA SKATTESKULDER

Koncernen Moderbolaget

Mnkr 2022 2021 2022 2021

Förvaltningsfastigheter 9 229,4 9 134,8 886,3 883,2

Obeskattade reserver 30,4 35,1 – –

Pensionsavsättning -6,5 -6,6 -6,5 -6,6

Nyttjanderättstillgångar 146,5 147,4 – –

Leasingskuld -146,6 -147,5 – –

Inventarier – -1,1 – -0,5

Totalt 9 253,2 9 162,1 879,8 876,1

I koncernen finns inga underskottsavdrag per balansdagen.

FÖRÄNDRING AV UPPSKJUTNA SKATTER

Mnkr

Balans per

1 januari

Redovisat

över resultat-

räkningen

Balans per

31 december

KONCERNEN

2022

Förvaltningsfastigheter 9 134,8 94,6 9 229,4

Obeskattade reserver 35,1 -4,7 30,4

Pensionsavsättning -6,6 0,1 -6,5

Nyttjanderättstillgångar 147,4 -0,9 146,5

Leasingskuld -147,5 0,9 -146,6

Inventarier -1,1 1,1 –

9 162,1 91,1 9 253,2

2021

Förvaltningsfastigheter 8 476,6 658,2 9 134,8

Obeskattade reserver 31,0 4,1 35,1

Pensionsavsättning -5,4 -1,2 -6,6

Nyttjanderättstillgångar 147,6 -0,2 147,4

Leasingskuld -148,3 0,8 -147,5

Inventarier – -1,1 -1,1

8 501,5 660,6 9 162,1

Mnkr

Balans per

1 januari

Redovisat

över resultat-

räkningen

Balans per

31 december

MODERBOLAGET

2022

Förvaltningsfastigheter 883,2 3,1 886,3

Pensionsavsättning -6,6 0,1 -6,5

Inventarier -0,5 0,5 –

876,1 3,7 879,8

2021

Förvaltningsfastigheter 879,6 3,6 883,2

Pensionsavsättning -5,4 -1,2 -6,6

Inventarier – -0,5 -0,5

874,2 1,9 876,1

NOT 26 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR

I balansräkningen har avsättning gjorts för pensionsskuld motsvarande kapital-

försäkring för verkställande direktör, vice verkställande direktör samt tidigare

verkställande direktör.

NOT 27 ÖVRIGA SKULDER

Koncernen Moderbolaget

Mnkr 2022 2021 2022 2021

Mervärdesskatt 3,5 21,2 15,0 20,4

Övrigt 75,9 118,8 15,5 13,2

Totalt 79,4 140,0 30,5 33,6

NOT 28 OBESKATTADE RESERVER

Moderbolaget

Mnkr 2022 2021

Ackumulerade avskrivningar utöver plan

Ingående balans 52,8 38,7

Årets avskrivningar -1,8 14,1

Utgående balans 51,0 52,8

NOT 29 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUT BETALDA INTÄKTER

Koncernen Moderbolaget

Mnkr 2022 2021 2022 2021

Förutbetalda hyresintäkter 325,6 285,4 246,9 206,7

Upplupna räntekostnader 66,5 56,9 66,5 56,9

Övriga upplupna kostnader 130,4 115,8 75,1 74,7

Totalt 522,5 458,1 388,5 338,3

NOT 30 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER

Koncernen Moderbolaget

Mnkr 2022 2021 2022 2021

Fastighetsinteckningar

för skulder i kreditinstitut 3 500,6 2 252,1 3 500,6 2 252,1

(varav inteckningar i

dotterföretags fastigheter) (863,5) (863,5)

Andra långfristiga fordringar 25,1 24,9 25,1 24,7

Totalt 3 525,7 2 277,0 3 525,7 2 276,8

Som ställda säkerheter för egna skulder upptas pantbrev som

Hufvudstaden lämnat som säkerhet för lån i egna fastigheter. Obelånade

pantbrev finns i eget förvar. Inga eventualförpliktelser finns.

NOT 31 NÄRSTÅENDE

Hufvudstaden AB står under ett bestämmande inflytande från L E Lund-

bergföretagen och Fredrik Lundberg. Inga väsentliga transaktioner har

skett med L E Lundbergföretagen. Fredrik Lundbergs styrelsearvode

avseende 2022 uppgick till 515 000 kronor. Uppgifter om ersättning till

styrelseledamöter och ledande befattningshavare finns i not 7.

Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moder-

företaget närståenderelationer, som innefattar ett bestämmande infly

tande över sina dotterföretag, se not 17.

NOT 32 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN

Inga händelser av väsentlig betydelse har inträffat efter räkenskapsårets

utgång.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FINANSIELLA NOTER

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar, såvitt de känner till, att årsredovisningen har upprättats

i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de

internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002

av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive

koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat.

Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över

utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga

risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 16 februari 2023

Fredrik Lundberg Anders Nygren

Styrelseordförande Verkställande direktör

Styrelseledamot

Claes Boustedt Peter Egardt Liv Forhaug Louise Lindh

Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Katarina Ljungqvist Fredrik Persson Sten Peterson

Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Vår revisionsberättelse har lämnats den 20 februari 2023

PricewaterhouseCoopers AB

Magnus Svensson Henryson

Auktoriserad revisor

Styrelsen föreslår att de medel, som enligt moderbolagets balans-

räkning står till bolags stämmans förfogande, disponeras enligt

följande.

Motiverat yttrande gällande vinstutdelningsförslaget ﬁnns på

bolagets hemsida, hufvudstaden.se och kan även erhållas

kostnads fritt från bolaget på begäran.

Balanserad vinst 2 084 360 881 kr

Årets resultat 351 628 021 kr

2 435 988 902 kr

Till aktieägarna utdelas

2,70 kronor per aktie 546 228 719 kr

Balanseras i ny räkning 1 889 760 183 kr

2 435 988 902 kr

Förslag till vinstdisposition

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Utöver shoppingupplevelsen har våra Utöver shoppingupplevelsen har våra

centrala lägen ett rikt utbud av restauranger centrala lägen ett rikt utbud av restauranger

och caféer, för både besökare i staden och och caféer, för både besökare i staden och

kontorshyresgäster i området.kontorshyresgäster i området.

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis

ningen för Hufvudstaden AB (publ) för år 2022 med undantag för

bolagsstyrningsrapporten och hållbarhetsrapporten på sidorna

80–85 respektive 6–7, 28–34, 45–46 samt 98–107. Bolagets års

redovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 6–7, 28–34,

39–75, 80–85, 88–91 samt 98–107 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden

rättvisande bild av moderbolagets ﬁnansiella ställning per den 31

december 2022 och av dess ﬁnansiella resultat och kassaﬂöde för

året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprät

tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga

avseenden rättvisande bild av koncernens ﬁnansiella ställning per

den 31 december 2022 och av dess ﬁnansiella resultat och kassa

ﬂöde för året enligt International Financial Reporting Standards

(IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra

uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten och hållbarhets

rapporten på sidorna 80–85 respektive 6–7, 28–34, 45–46 samt

98–107. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens

och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk

ningen och balansräkningen för moderbolaget och rapport över

resultat och rapport över ﬁnansiell ställning för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon

cernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande

rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet

med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing

(ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa stan

darder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero-

ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revi-

sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap

och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförord

ningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade

bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess

kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Vår revisionsansats

Revisionens inriktning och omfattning

Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och

bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de ﬁnansiella rappor

terna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören

och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga

redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångs

punkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka

till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat

risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den

interna kontrollen, och bland annat övervägt om det ﬁnns belägg för

systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga fel

aktigheter till följd av oegentligheter.

Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig gransk

ning i syfte att kunna uttala oss om de ﬁnansiella rapporterna som

helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningspro

cesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar.

Väsentlighet

Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedöm

ning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig

grad av säkerhet om huruvida de ﬁnansiella rapporterna innehåller

några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av

oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om

enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekono

miska beslut som användarna fattar med grund i de ﬁnansiella rap-

porterna.

Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa

väsentlighetstal, däribland för den ﬁnansiella rapporteringen som

helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde

vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgär

ders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av

enskilda och sammantagna felaktigheter på de ﬁnansiella rappor

terna som helhet.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som

enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för

revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den

aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för

revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och

koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan

den om dessa områden.

Särskilt betydelsefullt område

Intäktsredovisning

Nettoomsättningen uppgår till 2 746 MSEK och är en väsentlig post

i resultaträkningen.

Koncernen har olika intäktsslag som består av hyresintäkter och

närliggande intäktsﬂöden samt intäkter från detaljhandelsverksam

heten från NK Retail.

De olika intäktsströmmarna har olika karaktär vilket leder till olika

processer för intäktsredovisning.

Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området

Våra revisionsåtgärder har omfattat, men inte uteslutande utgjorts

av nedan aktiviteter.

Vi har:

– Utvärderat koncernens processer för intäktsredovisning.

– Stickprovsvis testat ett urval kontroller i processen för hyresintäkter.

– Utfört dataanalyser för att säkerställa att alla hyresavtal har avise

rats.

– Testat att ett urval av hyresaviseringar stämmer mot hyresavtal.

– Testat att ett urval av kassatransaktioner mot köpebevis och

huvudbok.

– Utvärderat rutiner och processer för kassahantering i detaljhan

delsverksamheten.

– Granskat informationen som presenteras i årsredovisningen och

bedömt att det ger tillräcklig information enligt regelverkens krav.

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Hufvudstaden AB (publ), org. nr 556012-8240

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

REVISIONSBERÄTTELSE

Särskilt betydelsefullt område

Värdering av förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verk

ligt värde och uppgår till 49 547 MSEK per 31 december 2022.

Värdet av fastigheterna fastställs på basis av interna värderingar.

Viktiga antaganden i värderingarna är bland annat marknadens

avkastningskrav, långsiktig vakansgrad och hyresnivåer. För att

kvalitetssäkra de interna värderingna har företagsledningen även

inhämtat externa värderingar från oberoende fastighetsvärderare

för en delmängd av fastighetsbeståndet.

I alla värderingar som baseras på uppskattningar om framtida

utfall ﬁnns en inneboende osäkerhet i värdebedömningen.

Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området

Våra revisionsåtgärder har omfattat, men inte uteslutande utgjorts

av nedan aktiviteter.

Vi har:

– Utvärderat den interna värderingsprocessen.

– Stickprovsvis testat indata i ett urval interna värderingar.

– Kontrollberäknat ett urval fastighetsvärderingar.

– Utvärderat väsentliga antaganden inklusive direktavkastnings

krav, hyresnivåer och långsiktig vakansgrad.

– Stämt av de interna värderingarna mot de externa värderingar

som bolaget inhämtat. Därutöver har avstämning gjorts av de

interna värderingarna mot vår egen uppfattning av marknadens

prissättning av liknande tillgångar.

– Granskat informationen som presenteras i årsredovisningen och

bedömt att det ger tillräcklig information enligt regelverkens krav.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis

ningen och koncernredovisningen och återﬁnns på sidorna 1–5,

8–27, 35–38, 76–79, 86–87, 92–97 samt 109–115. Ersättnings

rapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberät-

telse utgör också annan information. Det är styrelsen och verkstäl-

lande direktören som har ansvaret för annan information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis

ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande

med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernre

dovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identi-

ﬁeras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning

är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid

denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat

under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar

innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna

information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller

en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har

inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att

de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäl

ler koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU,

och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören

ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvän

dig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som

inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror

på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen

ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av

bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De

upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka för

mågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om

fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om sty

relsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upp-

höra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till

att göra något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsre

dovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller

några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-

heter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som

innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säker

het, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA

och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en

väsentlig felaktighet om en sådan ﬁnns. Felaktigheter kan uppstå

på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga

om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de

ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovis

ningen och koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av års-

redovisningen och koncernredovisningen ﬁnns på Revisorsinspek

tionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar.

Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direk

törens förvaltning för Hufvudstaden AB (publ) för år 2022 samt av

förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla

get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och

verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar

enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner

beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning

innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är

försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens

verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av

moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen

av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlö

pande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och

att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen,

medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i

övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direk

tören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer

och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvän

diga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse

med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryg

gande sätt.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

REVISIONSBERÄTTELSE

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med

en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseleda

mot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

•

företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum-

melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget på

något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo

visningslagen eller

•

bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är

att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt

med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti

för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid

kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föran

leda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispo-

sitioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebo-

lagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av

förvaltningen ﬁnns på Revisorsinspektionens webbplats:

www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning

är en del av revisionsberättelsen.

Revisorns uttalande om Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande

direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis

ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering

(Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde

pappersmarknaden för Hufvudstaden AB (publ) för år 2022.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade

kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format

som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till Hufvudstaden AB (publ) enligt god revi

sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls-

enliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det ﬁnns en

sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören

bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga

felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i

allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap.

4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval

av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåt

gärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad

i ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti

för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed

i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en

sådan ﬁnns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter

eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam

mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som

användare fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality

Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar

och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller

rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för

yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis

om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör

enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncern

redovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland

annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rap

porteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna

kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande

direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgär

der som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men

inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna

kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ända

målsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direk-

törens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av

att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en

avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den gran

skade årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida

koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaﬂödes-

analys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet

med vad som följer av Esef-förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på

sidorna 80–85 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo

visningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär

att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inrikt

ning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning

och omfattning som en revision enligt International Standards on

Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna

granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet

med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen

samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredo-

visningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överens-

stämmelse med årsredovisningslagen.

PricewaterhouseCoopers AB, Torsgatan 21, 113 97 Stockholm,

utsågs till Hufvudstaden AB (publ)s revisor av bolagsstämman den

24 mars 2022 och har varit bolagets revisor sedan 25 mars 2021.

Stockholm den 20 februari 2023

PricewaterhouseCoopers AB

Magnus Svensson Henryson

Auktoriserad revisor

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

REVISIONSBERÄTTELSE

Regelverk och bolagsordning

Hufvudstaden är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stock

holm. Till grund för styrningen av koncernen ligger bland annat

bolagsordningen, den svenska aktiebolagslagen, Nasdaq Stock

holms regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning

(Koden), Aktiemarknadens Självregleringskommitté om ersätt

ningar till ledande befattningshavare och om incitamentsprogram

samt andra tillämpliga lagar och regler. Koden syftar bland annat till

att skapa goda förutsättningar för en aktiv och ansvarskännande

ägarroll och utgör ett led i självregleringen inom svenskt näringsliv.

Den bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att bolag

kan avvika från en eller ﬂera regler i Koden om motiv ﬁnns och för

klaras samt att vald lösning beskrivs.

Hufvudstaden följer Koden med avvikelse för bestämmelser om

valberedning. Avvikelsen från Koden förklaras mer detaljerat nedan.

Aktien och ägarna

Hufvudstadens A-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Bolagets

C-aktie avnoterades, efter begäran av Nasdaq Stockholm, i

januari 2020. Aktiekapitalet i bolaget uppgick vid årets slut till

1 056 359 665 kronor fördelat på totalt 211 271 933 aktier, vilket

ger ett kvotvärde om 5 kronor per aktie. Av aktierna är 203 000 110

A-aktier med ett röstvärde om en röst per aktie och 8 271 823

C-aktier med ett röstvärde om 100 röster per aktie. Samtliga

aktier har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat. Största

ägare är L E Lundbergföretagen AB med totalt 47,2 procent av ute

stående aktier och 88,6 procent av rösterna. Utöver L E Lundberg-

företagen AB ﬁnns ingen ägare i bolaget som direkt eller indirekt

innehar aktier vars röstetal representerar en tiondel eller mer av

röstetalet för samtliga aktier i bolaget.

Enligt ett omvandlingsförbehåll i bolagsordningen har C-aktie-

ägare rätt att begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Under

året har omvandling skett av 30 C-aktier till A-aktier. Inga begräns

ningar ﬁnns i bolagsordningen avseende möjligheten att överlåta

aktier eller rösträtt på stämman. Inga kända avtal ﬁnns som skulle

påverkas till följd av ett offentligt uppköpserbjudande och inga över

trädelser av tillämpliga börsregler har förekommit.

Återköp av egna aktier

Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans bemyndi

gande att återköpa aktier av serie A, dock högst 10 procent av samt-

liga aktier i bolaget. Mandatet förnyades vid årsstämman 2022. Syftet

med bemyndigandet är att ge styrelsen möjlighet att justera kapital

strukturen och därigenom skapa ökat värde för aktieägarna och/eller

möjliggöra att egna aktier används som likvid vid eller för att ﬁnansiera

förvärv av företag eller fastighet. Totalt eget innehav per den 31

december 2022 uppgick till 8 965 000 A-aktier, motsvarande 4,2 pro

cent av samtliga aktier. Inga återköp av aktier har skett under 2022

eller efter rapporttidens utgång (till och med den 16 februari 2023).

Årsstämma

Aktieägares rätt att besluta i Hufvud stadens angelägenheter utövas

vid årsstämman. Aktieägare, som är registrerade i aktieboken per

avstämningsdagen och har anmält deltagande i tid, har rätt att delta

och rösta vid årsstämman personligen eller genom ombud.

Aktieägare vars aktier är förvaltar registrerade måste, för att kunna

utöva rösträtt på årsstämman, tillfälligt omregistrera sina aktier i

eget namn, enligt vad som följer av kallelsen till årsstämman. Vidare

framgår av bolagets bolags ordning att styrelsen inför en bolags

stämma får besluta att aktieägarna ska kunna utöva sin rösträtt på

förhand (poströstning) enligt det förfarande som anges i aktiebo

lagslagen. Beslut vid stämman fattas normalt med enkel majoritet.

I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att ett förslag ska

godkännas av en högre andel av de på stämman företrädda och

avgivna rösterna.

Enskilda aktieägare, som önskar få ett ärende behandlat på

stämman, kan begära det hos Hufvudstadens styrelse under sär

skild adress, som publiceras på bolagets hemsida i god tid före

kallelse tiden för stämman.

Årsstämma ska hållas i Stockholm inom sex månader efter

räkenskapsårets slut. Vid årsstämman beslutas i frågor avseende

bland annat fastställande av resultat- och balansräkningar, utdel

ning, ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och VD, val av styrelse-

ledamöter, styrelse ordförande och revisorer samt ersättning till sty-

relse och revisorer, principer för ersättning till ledande befattnings-

havare, godkännande av ersättningsrapport och andra viktiga frå-

gor. Kallelse till årsstämma sker genom annonsering i Post- och

Inrikes Tidningar samt på bolagets hemsida. Att kallelse skett ska

annonseras i Dagens Nyheter.

Årsstämman 2022 hölls den 24 mars 2022 och genomfördes

utan fysisk närvaro av aktieägare, ombud eller utomstående till följd

av covid-19-pandemin. Aktieägarna hade möjlighet att utöva sin

rösträtt endast på förhand genom så kallad poströstning i enlighet

med 22 § lagen (2022:121) om tillfälliga undantag för att underlätta

genomförandet av bolags- och föreningsstämmor. Totalt 241 aktie

ägare som företrädde 119 460 611 A-aktier och 8 263 132 C-aktier

var företrädda och de representerade totalt 945 773 811 röster,

motsvarande 93 procent av det totala antalet utestående röster.

Till stämmans ordförande valdes Fredrik Lundberg. Vid årsstämman

beslutades att fastställa den framlagda resultat- och balansräk

ningen samt koncernresultat- och koncernbalansräkningen och att

lämna utdelning om 2,60 kronor per aktie till aktieägarna. Stämman

beviljade styrelseledamöterna och VD ansvarsfrihet samt beslutade

om arvode till styrelseledamöter och revisorer. Till styrelseledamöter

omvaldes Fredrik Lundberg, Claes Boustedt, Peter Egardt, Liv

Forhaug, Louise Lindh, Fredrik Persson och Sten Peterson. Katarina

Ljungqvist och Anders Nygren valdes till nya styrelseledamöter.

Vidare omvaldes revisor och valet av ledamöter samt revisorer gäller

för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Slutligen beslutade stäm

man om godkännande av ersättningsrapporten för 2021 samt

bemyndigade styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av

egna aktier av serie A.

Årsstämma 2023 genomförs i Stockholm den 23 mars 2023.

Nominering och val av styrelse och revisorer

Enligt bolagsordningen ska styrelsen bestå av lägst fem och högst

tio ledamöter. Ledamöterna väljs på årsstämma för tiden intill slutet

av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseleda-

moten utsågs. Med hänsyn till den koncentrerade ägarbilden ﬁnns

ingen valberedning utsedd i Hufvudstaden. Valberedningens

Bolagsstyrningsrapport

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

uppgift, att bereda stämmans beslut i val- och arvodesfrågor, full-

görs dock av Hufvudstadens huvudägare, L E Lundbergföretagen

AB. Hufvudstadens förfarande avseende valberedning är en avvi

kelse från Koden. Huvudägaren lämnar förslag på ordförande

vid årsstämma, styrelse, styrelseordförande och styrelsearvoden.

Förslag på revisor samt revisionsarvode framläggs av styrelsen.

Övriga aktieägare har möjlighet att lämna nomineringsförslag under

adress som framgår på hemsidan. Förslagen offentliggörs senast

i samband med kallelsen till årsstämman.

Huvudägaren har tillämpat punkt 4.1 i Koden som mångfalds-

policy innebärande att styrelsen ska ha en med hänsyn till bolagets

verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt ändamål

senlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd avse-

ende de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens, erfarenhet

och bakgrund, samt att en jämn könsfördelning ska eftersträvas.

Årsstämman 2022 beslutade i enlighet med huvudägarens förslag,

innebärande att nio ledamöter valdes, varav tre kvinnor och sex män.

Som underlag för sitt förslag inför årsstämman 2023 har huvud

ägaren gjort en bedömning av huruvida den nuvarande styrelsen är

ändamålsenligt sammansatt, bland annat med ledning av tillämpliga

delar av den utvärdering av styrelsens arbete som görs årligen.

Styrelsens sammansättning

Hufvudstadens styrelse består av nio ledamöter, som valts av års

stämman för en period om ett år. Hufvudstadens styrelse har en

ändamålsenlig sammansättning utifrån bolagets verksamhet.

Samtliga styrelseledamöter har bedömts utifrån kompetens, erfa

renhet och bakgrund. Från företagsledningen har endast VD ingått

i styrelsen och han är den enda som är att betrakta som icke obero

ende i förhållande till bolaget. Styrelsens ordförande sedan 1998 är

Fredrik Lundberg. Fyra av ledamöterna är icke oberoende i förhål

lande till den största aktieägaren L E Lundbergföretagen AB

(Fredrik Lundberg, Claes Boustedt, Louise Lindh och Sten Peterson).

För ytterligare information om enskilda styrelseleda möter, se

sidorna 84–85. En utom stående advokat anlitas som styrelsens

sekreterare.

Revisorer

Aktieägare

Bolagsstämma

Styrelse

VD/Koncernledning

HUFVUDSTADENS STYRNINGSSTRUKTUR

Styrelsens ansvar

Styrelsen har enligt aktiebolagslagen ett övergripande ansvar för

koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av

bokföringen, medelsförvaltningen och ekonomiska förhållanden i

övrigt är betryggande. Styrelsen fattar beslut i frågor avseende kon

cernens övergripande mål, strategiska inriktning och policyer liksom

viktigare frågor som rör ﬁnansiering, förvärv, avyttringar och investe

ringar. Till styrelsens övriga uppgifter hör bland annat att:

•

Fortlöpande följa och bedöma bolagets ekonomiska situation

och affärsmässiga utveckling.

•

Fortlöpande utvärdera bolagets operativa ledning och VD:s

arbete.

•

Ansvara för att det ﬁnns en tillfredsställande kontroll av bolagets

efterlevnad av lagar och andra regler samt löpande utvärdera

bolagets system för intern kontroll och riskhantering.

•

Fastställa riktlinjer för bolagets uppträdande i samhället ur ett

hållbarhetsperspektiv.

Styrelsens arbete följer en av styrelsen fastställd arbetsordning, vil

ken ger ramen för beslut avseende investeringar, ﬁnansiering, eko-

nomiska rapporter samt övriga frågor av strategisk karaktär. Arbets-

ordningen reglerar även styrelsens respektive VD:s åligganden

samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD. Arbetsordning

ens relevans och aktualitet ses över varje år.

Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och har kontinuerlig

kontakt med VD för att löpande kunna följa koncernens verksamhet

och utveckling. Ordföranden samråder med VD i strategiska frågor

och företräder bolaget i ägarfrågor samt förmedlar eventuella syn

punkter från aktieägare till styrelsen.

Styrelsens ordförande tillser att styrelsens arbete utvärderas en

gång per år och att nya styrelseledamöter erhåller lämplig utbild

ning. Utvärderingen görs genom att varje styrelseledamot fyller i en

enkät. Svaren sammanställs av ord föranden som redovisar resulta

tet för styrelsen. Styrelsen upptar därefter en diskussion.

Styrelsen utvärderar också VD:s arbete, utan att denne närvarar,

samt godkänner de väsentliga uppdrag VD har utanför bolaget.

Namn Funktion Närvaro

)

Oberoende i

förhållande

till bolaget

Oberoende i

förhållande

till ägare

Fredrik Lundberg Ordförande  Ja Nej

Claes Boustedt  Ja Nej

Peter Egardt  Ja Ja

Liv Forhaug  Ja Ja

Louise Lindh  Ja Nej

Katarina Ljungqvist

)

 Ja Ja

Anders Nygren

)

VD  Nej (anställd) Ja

Fredrik Persson  Ja Ja

Sten Peterson  Ja Nej

Anna-Greta Sjöberg

)

 Ja Ja

Ivo Stopner

)

 Ja Ja

Under året har sju styrelsemöten hållits, varav sex efter årsstämman.

Invald i styrelsen 24 mars 2022.

Ingick i styrelsen fram till 24 mars 2022.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Styrelsens arbete

Under 2022 hade styrelsen sju sammanträden, varav ett var konsti

tuerande. Ekonomisk och ﬁnansiell rapportering samt redovisning

av affärsområdenas verksamhet framläggs vid varje styrelsemöte.

Dessutom tas väsentliga frågor av principiell eller stor ekonomisk

betydelse upp vid varje ordinarie sammanträde. Styrelsearbetet har

under året särskilt inriktats på strategidiskussioner, konjunktur- och

ﬁnansieringsfrågor, fastighetsvärdering samt förvärv och investe

ringar. Några övriga ärenden som behandlats under året är större

pågående projekt, bland annat återuppbyggnaden av Vildmannen 7

och det stora utvecklingsprojektet Johanna samt energifrågor.

Tjänstemän i bolaget deltar i styrelsens sammanträden såsom före

dragande.

Bolagets revisor deltog vid styrelsemötet i februari, då årsredo

visningen för 2021 godkändes, och vid styrelsemötet i augusti i

samband med styrelsens behandling av bolagets halvårsrapport.

Styrelseutskott

Styrelsen har prövat frågan om inrättande av revisionsutskott och

ersättningsutskott men har valt att inte inrätta några utskott och

hanterar i stället uppgifter som ankommer på sådana utskott inom

ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Styrelsens fulla kompetens

kan därmed tillvaratas samtidigt som sammanträdena effektivise

ras. Detta innebär att hela styrelsen fullgör de uppgifter som

ankommer på ett revisionsutskott samt att hela styrelsen, förutom

VD, fullgör de uppgifter som ankommer på ett ersättningsutskott,

inklusive att följa och utvärdera pågående och under året avslutade

program för rörliga ersättningar till koncernledningen. Styrelsen

följer och utvärderar också tillämpningen av de riktlinjer för ersätt

ningar till ledande befattningshavare som årsstämman fattar beslut

om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i

bolaget för ledande befattningshavare.

Koncernledning

VD leder verksamheten i enlighet med den antagna arbetsord

ningen för styrelse och VD, vilken innefattar styrelsens instruktioner

för VD. VD ansvarar för att styrelsen erhåller ett så sakligt, utförligt

och relevant informations- och beslutsunderlag som erfordras för

att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda beslut. Koncern-

ledningen består av VD, tre affärsområdeschefer, samt cheferna

för Ekonomi/Finans, Affärsutveckling, Fastighetsutveckling och

Personal. Den 1 januari 2022 tillträdde Anders Nygren som ny

VD för bolaget, med Bo Wikare och Åsa Roslund som vice VD.

För information om enskilda medlemmar, se sidorna 86–87.

Koncernledningen har möten cirka en gång i månaden för att

diskutera aktuella frågor samt strategikonferens två gånger per år.

Revision

Enligt bolagsordningen ska bolaget ha en eller två revisorer och

motsvarande antal suppleanter, alternativt kan ett eller två registre

rade revisionsbolag utses. Vid årsstämman 2022 omvaldes Price-

waterhouseCoopers AB som revisionsbolag för en mandatperiod

om ett år. Magnus Svensson Henryson är huvudansvarig revisor.

Bland Magnus Svensson Henrysons större uppdrag kan nämnas

Alleima AB, Bure Equity AB, Holmen AB och L E Lundbergföreta

gen AB.

Styrelsen träffar bolagets revisor två gånger per år, varav minst en

gång utan närvaro av VD. Vid dessa tillfällen lämnar revisorn en redo

görelse och en diskussion förs om revisionens inriktning och iaktta-

gelser. Interna rutiner och kontrollsystem granskas löpande under

året. Halvårsbokslutet granskas översiktligt. Slutlig granskning av

årsbokslut, års- respektive koncernredovisning, bokföring samt

styrelsens och VDs förvaltning sker i januari–februari samt avger

revisionsberättelse. Hållbarhetsredovisningen granskas översiktligt.

Redovisning av arvode till revisorerna inklusive arvode för rådgiv

ningstjänster lämnas i not 8.

Ersättningar

Styrelsen

Ersättning till styrelsen beslutas av årsstämman. Vid årsstämman

2022 beslutades om en ersättning för perioden fram till nästa års

stämma om 2 340 000 kronor att fördelas på ledamöterna med

undantag för VD Anders Nygren, som inte uppbär någon ersättning

för sitt styrelsearbete. Ersättningen fördelas mellan ordföranden

med 520 000 kronor och de övriga sju, ej anställda ledamöterna

med 260 000 kronor vardera.

Koncernledningen

Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till bolagets ledande

befattningshavare beslutas av årsstämman. Styrelsen ska upprätta

förslag till nya riktlinjer för ersättning när det uppkommer behov av

väsentliga ändringar av riktlinjerna, dock minst vart fjärde år. Års

stämman 2020 fastställde riktlinjer innebärande att bolagets ersätt-

ningar ska utgöras av marknadsmässiga löner samt ett begränsat

resultatrelaterat bonusprogram, som beskrivs nedan. Inga aktie

kursrelaterade incitamentssystem ﬁnns i bolaget. Dessa riktlinjer

har följts under 2022. Styrelsen kommer föreslå årsstämman 2023

att anta nya riktlinjer. Förslaget framgår av förvaltningsberättelsen.

Styrelsen har upprättat en ersättningsrapport avseende

räkenskapsåret 2022 för godkännande av årsstämman 2023.

Revisorns yttrande om huruvida riktlinjer för ersättning till ledande

befattnings havare, som antogs av årsstämman 2020, har följts,

ﬁnns på bolagets hemsida senast tre veckor före års stämman

samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna.

VD:s ersättning föreslås av styrelsens ordförande och fastställs

av styrelsen. VD deltar ej i detta beslut. VD beslutar om ersättning

till övriga ledande befattningshavare efter samråd med styrelsens

ordförande.

För ytterligare information om löner och ersättningar, samt rikt-

linjer för ersättning till ledande befattningshavare antagna av års

stämman 2020, se not 7.

Bonus

Samtliga tillsvidareanställda medarbetare i koncernen, inklusive

koncernledningen, omfattades under året av ett bonusprogram,

med undantag av medarbetare i Hufvudstadens dotterbolag NK

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Retail, vilka inte omfattades av bonusprogrammet. Kriterierna för

bonus för koncernledningen ska enligt riktlinjerna till 70 procent

bestå av ﬁnansiella mål relaterade till verksamhetsresultat, till

15 procent av operationella mål relaterade till kundnöjdhet och till

15 procent av individuella mål.

För såväl koncernledningens som övriga anställdas bonuspro

gram gäller att beslut fattas för ett år i taget och att bonusen har ett

tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett positivt resultat

utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar. Under 2022 uppgick

redovisad bonus för samtliga anställda till 9,5 mnkr (12,3) eller med i

genomsnitt 260 000 kronor per person för koncernledningen inklu

sive VD och med i genomsnitt 55 000 kronor för övriga med arbetare.

Intern kontroll och riskhantering

Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Hufvudstaden har

en tillfredsställande intern kontroll. VD ansvarar för att det ﬁnns ett

betryggande system för intern kontroll, som täcker alla väsentliga

risker för fel i den ﬁnansiella rapporteringen. Hufvudstadens system

för intern kontroll omfattar kontrollmiljön, riskbedömning, kontroll-

åtgärder, information och kommunikation samt uppföljning.

Kontrollmiljö

Kontrollmiljön är grunden för den interna kontrollen avseende den

ﬁnansiella rapporteringen. Hufvudstadens interna kontrollstruktur

bygger bland annat på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl

mellan styrelse och VD som inom den operativa verksamheten. Poli

cyer och riktlinjer, som till exempel bolagets värderingsgrunder,

informationspolicy och redovisningshandbok, dokumenteras och

utvärderas kontinuerligt av koncernledning och styrelse. För att kon

tinuerligt följa upp verksamheten ﬁnns rutiner för ﬁnansiell rappor-

tering och analys. Rutinerna innefattar månads- och kvartalsrapport

samt budgetuppföljning och prognos. Uppgifterna genomförs av

redovisnings- och controllerfunktionen på affärsområdes- och kon

cernnivå.

Riskbedömning

Baserat på löpande diskussioner och möten i organisationen iden

tiﬁerar, analyserar och beslutar Hufvudstadens koncernledning om

bolagets väsentliga riskområden varefter styrelsen fastställer

dessa. Koncernledningen ansvarar för hantering av risker för fel i

den ﬁnansiella rapporteringen. Styrelsen analyserar utfallet av bola

gets process för riskbedömning och riskhantering, för att säker-

ställa att den omfattar alla väsentliga områden. Hufvudstadens

största risker kopplas till fastighetsvärdering, ﬁnansiella transaktio

ner, fastighets projekt och skattehantering.

Kontrollåtgärder

Hufvudstaden har, baserat på gjorda riskbedömningar, fastställt ett

antal kontrollåtgärder. Dessa är både av förebyggande natur, det vill

säga åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktigheter

i rapporteringen, och av upptäckande natur. Kontrollerna ska även

säkerställa att felaktigheter blir rättade. Exempel på områden som har

väsentlig påverkan på bolagets resultat och har väl genomarbetade

kontrollåtgärder är fastighetsvärdering, underhåll, ombyggnad,

räntebetalningar samt uthyrning. Kontroller genomförs bland annat

med avvikelseanalyser och vid kvartalsvisa möten mellan affärs-

område, koncernledning och controllerfunktionen.

Information och kommunikation

Den interna informationen och externa kommunikationen regleras

på övergripande nivå bland annat av en informationspolicy. Den

interna kommunikationen till och från styrelse och ledning sker

bland annat genom att ledningen håller regelbundna informations

möten, både för hela företaget och för enskilda enheter. En annan

viktig kommunikationskanal är Hufvudstadens intranät. Genom

detta har samtliga medarbetare tillgång till aktuell information.

På intranätet publiceras interna policyer, riktlinjer, instruktioner

och motsvarande dokument som styr och stödjer verksamheten.

Återrapporteringen kring arbetet med intern kontroll görs vid kvar

tals-, ledningsgrupps- och styrelsemöten.

Uppföljning

Hufvudstadens koncernledning utvärderar löpande den interna

kontrollen avseende den ﬁnansiella rapporteringen och att rappor

teringen till styrelsen fungerar, framför allt genom egna analyser, att

ställa frågor och ta del av controller funktionens arbete. För att följa

upp identiﬁerade risker och säkerställa att det interna kontrollarbe

tet sker på bästa sätt jobbar controllerfunktionen löpande med

denna uppföljning. Utöver kvartalsrapporter med ekonomiskt utfall

inklusive koncernledningens kommentarer kring verksamheten

erhåller styrelsen ledningens kommentarer kring hur arbetet med

intern kontroll har fungerat samt om identiﬁerade risker bör föränd

ras. Bolagets revisor medverkar på styrelsemöten vid två tillfällen

per år och informerar om sina iakttagelser kring bolagets interna

rutiner och kontrollsystem. Styrelsens ledamöter har då tillfälle att

ställa frågor. Årligen görs en genomgång av väsentliga riskområden

och styrelsen tar ställning till risker i den ﬁnansiella rapporteringen

samt utvärderar den interna kontrollen.

Uttalande om internrevision

Hufvudstadens ledning har systematiskt gått igenom och strukture

rat den interna dokumentationen av det interna kontrollsystemet.

Det har inte framkommit något som tyder på att kontrollsystemet

inte skulle fungera på avsett sätt. Styrelsen har därför beslutat att

inte inrätta en internrevisionsfunktion. Beslutet omprövas årligen.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Styrelse och revisorer

Styrelsen består av nio ledamöter

utan suppleanter, samtliga valda

av årsstämman. Bland leda-

möterna ﬁnns personer med

anknytning till Hufvudstadens

största aktieägare L E Lundberg

företagen AB. Vidare ingår verk-

ställande direktören i styrelsen.

Andra tjänstemän i bolaget deltar

i styrelsens sammanträden såsom

föredragande. Under 2022 hade

styrelsen sju sammanträden, varav

ett konstituerande. Styrelsens

arbete följer en av styrelsen fast

ställd arbetsordning avseende sty-

relsens respektive verkställande

direktörens åligganden samt

arbetsfördelningen mellan styrel

sen och verkställande direktören.

Fredrik Lundberg

f 1951. Civilingenjör, civilekonom,

ekon dr h c, tekn dr h c.

Ordförande, ledamot sedan 1998.

Verkställande direktör och koncernchef i

L E Lundbergföretagen AB.

Styrelseordförande i Holmen AB och

AB Industrivärden. Vice styrelseordförande

i Svenska Handelsbanken AB. Styrelseledamot

i L E Lundbergföretagen AB och Skanska AB.

Innehav i Hufvudstaden: 2 350 412 aktier

(eget och via närstående).

Katarina Ljungqvist

f 1965. Företags- och förvaltningsjurist.

Ledamot sedan 2022.

Tillträdande verkställande direktör i

Kommuninvest från och med den 1 april 2023.

Styrelseledamot i Svensk Exportkredit AB.

Tidigare erfarenheter bland annat som mång

årig regionbankschef i västra Sverige i Handels-

banken och som chef Handelsbanken Digital.

Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier.

Claes Boustedt

f 1962. Civilekonom.

Ledamot sedan 1998.

Vice verkställande direktör i

L E Lundbergföretagen AB.

Verkställande direktör i

L E Lundberg Kapitalförvaltning AB.

Styrelseledamot i Alleima AB,

Förvaltnings AB Lunden och Sandvik AB.

Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier.

Anders Nygren

f 1970. Civilingenjör.

Verkställande direktör och ledamot sedan

2022, inga andra väsentliga uppdrag utanför

koncernen.

Innehav i Hufvudstaden: 4 000 aktier

L E Lundbergföretagen AB innehar vidare 95 489 015 aktier i Hufvudstaden. Fredrik Lundberg med närstående innehar cirka

71 procent av rösterna och Louise Lindh med närstående innehar cirka 11 procent av rösterna i L E Lundbergföretagen AB.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

STYRELSE OCH REVISORER

Peter Egardt

f 1949. Fil kand.

Ledamot sedan 2003.

Ledamot i Riksdagens arvodesnämnd.

Tidigare erfarenhet bland annat som

landshövding i Uppsala Län,

verkställande direktör i Stockholms

Handelskammare och Svenska Handels-

kammarförbundet.

Innehav i Hufvudstaden: 22 000 aktier.

Fredrik Persson

f 1968. Civilekonom.

Ledamot sedan 2016.

Ordförande i BusinessEurope.

Styrelseordförande i Ellevio AB och JM AB.

Styrelseledamot i AB Electrolux,

Ahlström Capital Oy, Holmen AB,

ICA Gruppen AB och Interogo Holding AG.

Tidigare erfarenhet bland annat som

verkställande direktör och koncernchef

på Axel Johnson AB.

Innehav i Hufvudstaden: 5 000 aktier.

Liv Forhaug

f 1970. Civilekonom.

Ledamot sedan 2016.

Verkställande direktör i Martin & Servera AB.

Styrelseordförande i Martin & Serveras

dotterbolag.

Styrelseledamot i Loomis AB, Svensk Handel

och Svenskt Näringsliv.

Tidigare erfarenhet bland annat som

strategichef på ICA Gruppen AB

och som partner på McKinsey & Company.

Innehav i Hufvudstaden: 1 800 aktier.

Sten Peterson

f 1956. Civilingenjör.

Ledamot sedan 2006.

Styrelseledamot i Fastighets AB

L E Lundberg, Förvaltnings AB Lunden, J2L

Holding AB och L E Lundbergföretagen AB.

Tidigare erfarenhet bland annat som

verkställande direktör i Förvaltnings AB Lunden.

Innehav i Hufvudstaden: 2 000 aktier.

Louise Lindh

f 1979. Civilekonom.

Ledamot sedan 2007.

Verkställande direktör i Fastighets AB

L E Lundberg.

Styrelseordförande i J2L Holding AB.

Styrelseledamot i Fastighets AB

L E Lundberg, Holmen AB och

L E Lundbergföretagen AB.

Innehav i Hufvudstaden: 509 166 aktier

(eget och via närstående).

REVISORER

PricewaterhouseCoopers AB med

Magnus Svensson Henryson

f 1969, auktoriserad revisor,

som huvud ansvarig revisor.

SEKRETERARE

Mattias Karlsson

f 1965. Advokat vid Mannheimer Swartling

Advokatbyrå AB. Styrelsens sekreterare

sedan 2008.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

STYRELSE OCH REVISORER

Koncernledning

Anders Nygren

f 1970. Civilingenjör. Verkställande direktör,

anställd 2006.

Innehav i Hufvudstaden: 4 000 aktier.

Ulrika Frisk

f 1970. Examen inom HR. Chef HR,

anställd 2022.

Innehav i Hufvudstaden: –.

John Lethenström

f 1972. Civilingenjör. Chef Fastighetsutveckling,

anställd 2017.

Innehav i Hufvudstaden: –.

Fredrik Ottosson

f 1972. Civilingenjör. Chef Affärsområde Göteborg,

anställd 2016.

Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier.

Karl Palm

f 1984. Högskoleingenjör. Chef Affärsutveckling,

anställd 2014.

Innehav i Hufvudstaden: 2 000 aktier.

Åsa Roslund

f 1966. Civilekonom. Vice verkställande direktör,

Chef Ekonomi och Finans,

anställd 2005.

Innehav i Hufvudstaden: 3 000 aktier.

Frida Wijkström

f 1976. Civilingenjör. Chef Affärsområde Stockholm,

anställd 2018, tidigare anställd 2008–2015.

Innehav i Hufvudstaden: –.

Bo Wikare

f 1963. Civilingenjör. Vice verkställande direktör,

Chef Affärsområde NK,

anställd 1994.

Innehav i Hufvudstaden: 3 062 aktier.

Från vänster: Frida Wijkström, Anders Nygren,

Karl Palm, Fredrik Ottosson, Bo Wikare, Åsa Roslund,

John Lethenström och Ulrika Frisk.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

KONCERNLEDNING

Koncernledning

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

KONCERNLEDNING

    

Resultaträkningar, mnkr

Nettoomsättning

Fastighetsförvaltning, brutto     

Hyresintäkter, koncerninternt     

Fastighetsförvaltning, netto     

Övriga segment     

    

Fastighetsförvaltningens kostnader

Underhåll, drift och administration     

Tomträttsavgälder – – – – 

Fastighetsskatt     

Avskrivningar     –

Fastighetsförvaltningens kostnader     

Övriga segment, kostnader brutto     

Hyreskostnader, koncerninternt     

Övriga segment, kostnader netto     

Verksamhetens kostnader     

Bruttoresultat     

– varav Fastighetsförvaltning     

– varav Övriga segment     

Central administration     

Rörelseresultat före jämförelsestörande

poster och värdeförändringar 

   

Jämförelsestörande poster – –  – –

Värdeförändringar förvaltningsfastigheter     

Värdeförändringar räntederivat – – –  

Rörelseresultat     

Finansiella intäkter och kostnader     

Resultat före skatt     

Skatt     

Årets resultat     

Balansräkningar, mnkr

Tillgångar

Förvaltningsfastigheter     

Övriga anläggningstillgångar     

Omsättningstillgångar     

Summa tillgångar     

Eget kapital och skulder

Eget kapital     

Räntebärande skulder     

Övriga skulder och avsättningar     

Summa eget kapital och skulder     

Fastighetsbeståndet

Verkligt värde, mdkr     

Taxeringsvärde, mdkr     

     

Hyresvakansgrad, %     

Ytvakansgrad, %      

Investeringar i fastigheter, mnkr     

Överskottsgrad, %     

Driftnetto per kvm



    



Beräkningen har baserats på antal kvadratmeter vid årets utgång. Anskaffade fastigheter justeras upp till årsvärde. Inklusive koncerninterna hyresintäkter.

Flerårsöversikt – koncernen

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FLERÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN

    

Finansiella nyckeltal

Avkastning på eget kapital, %     

Avkastning på sysselsatt kapital, %     

Soliditet, %



    

Räntetäckningsgrad, ggr



    

Skuldsättningsgrad, ggr     

Nettobelåningsgrad fastigheter, %



    

Bruttomarginal, %     

     

     

Medelantal anställda     



Årets resultat, kr     

Utdelning, kr 



   

Utdelningsandel, % 



   

Eget kapital, kr     

Fastigheternas verkliga värde, kr     

     

     

Börskurs serie A vid årets slut, kr     

P/E-tal, ggr     

Börskurs/eget kapital, %     

Direktavkastning, % 



   

Antal utestående aktier vid årets slut     

Genomsnittligt antal utestående aktier under året     

Totalt antal aktier vid årets slut     

EPRA nyckeltal



EPRA Earnings (Förvaltningsresultat efter avdrag för

     

EPRA EPS per aktie, kr     

     

EPRA NRV per aktie, kr     

     

EPRA NTA per aktie, kr     

     

EPRA NDV per aktie, kr     

EPRA vakansgrad, %     









Enligt styrelsens förslag.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FLERÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN

Alternativa nyckeltal

Hufvudstaden tillämpar European Securities and Market Authority’s



presenteras i årsredovisningen är alternativa nyckeltal, det vill säga



ningslagen och som används för att beskriva verksamhetens





presenteras härledning av alternativa nyckeltal.

Mnkr     

Nettovinst från den löpande verksamheten

Resultat före skatt     

Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar     

Schablonberäknad bolagsskatt     

Nettovinst från den löpande verksamheten     

Nettoskuld

Långfristiga räntebärande skulder     

Långfristiga leasingskulder     –

Kortfristiga räntebärande skulder     

Kortfristiga leasingskulder     –

Kassa och bank     

Nettoskuld       

Soliditet

Eget kapital     

Balansomslutning     

Soliditet, %     

Nettobelåningsgrad fastigheter

Räntebärande skulder     

Leasingskulder     –

Räntebärande tillgångar     

Summa     

Redovisat värde fastigheter     

Nettobelåningsgrad fastigheter, %     

Räntetäckningsgrad

Resultat före skatt     

Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar     





    

Summa     

Finansiella kostnader



    

Räntetäckningsgrad, ggr     



Exklusive avgifter för uttag av pantbrev.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

ALTERNATIVA NYCKELTAL

European Public Real Estate Association, EPRA, är en intresse-

organisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i

Europa. EPRA arbetar för att förbättra standarder och transparen

sen inom fastighetsbranschen för att skapa ökad trovärdighet och



EPRA sBPR: Silver samt EPRA BPR: Brons är ett erkännande att

bolaget arbetar strukturerat för en transparent rapportering.

För information om EPRA sBPR-relaterade nyckeltal, se



på hufvudstaden.se/hallbarhetsindex.

EPRA-nyckeltal

Mnkr     

EPRA Earnings



Rörelseresultat före jämförelsestörande poster

och värdeförändringar     

Finansiella intäkter och kostnader     

Förvaltningsresultat     

Aktuell skatt förvaltningsresultat     

EPRA Earnings     

Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner     

EPRA EPS per aktie, kr     



Eget kapital     

Återläggning

Derivat – – – – 

Redovisad uppskjuten skatt



    

     

Antal utestående aktier, miljoner     

EPRA NRV per aktie, kr     

Avdrag

Immateriella tillgångar     

     

     

Antal utestående aktier, miljoner     

EPRA NTA per aktie, kr     

Återläggning

Derivat – – – – 

Immateriella tillgångar     

Redovisad uppskjuten skatt med avdrag för bedömd

verklig uppskjuten skatt     

     

Antal utestående aktier, miljoner     

EPRA NDV per aktie, kr     

EPRA vakansgrad

Hyresvärde vakant yta, totalt     

Hyresvärde vakant yta, projekt     

Hyresvärde totalt     

Hyresvakansgrad, %     

Hyresvakansgrad projekt, %     

EPRA vakansgrad, %     



Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

ALTERNATIVA NYCKELTAL

Affärsområden i siffror

Fastighetsdata Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt



       

Antal fastigheter        

Uthyrbar yta, kvm        

– varav kontor        

– varav butik och restaurang        

Årshyra, mnkr        

Hyresvakansgrad, %        

Ytvakansgrad, %         

Antal uthyrbara garageplatser        

Uthyrbar yta och årshyra Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt



Yta, kvm

Årshyra,

mnkr Yta, kvm

Årshyra,

mnkr Yta, kvm

Årshyra,

mnkr Yta, kvm

Årshyra,

mnkr

Kontor        

Butik och restaurang        

Lager och övrigt        

Garage        

Bostäder        

Totalt        

Yt- och hyresvakans Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt



Ytvakans,

kvm

Hyres-

vakans,

mnkr

Ytvakans,

kvm

Hyres-

vakans,

mnkr

Ytvakans,

kvm

Hyres-

vakans,

mnkr

Ytvakans,

kvm

Hyres-

vakans,

mnkr

Kontor        

Butik och restaurang        

Lager och övrigt        

Garage        

Bostäder        

Totalt        

Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt

       

Fastighetsbeståndet

 Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm

Bruttohyror inkl

debiterade förbruk-

ningsavgifter                

(varav fastighets-

skattetillägg)                 

Hyresförluster

vakanta lokaler                

Kundförluster                

Nettoomsättning                

Underhåll                

Drift                   

Administration                

Fastighetsskatt                

Avskrivningar                

Summa fastig-

hetskostnader                

Bruttoresultat                

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

AFFÄRSOMRÅDEN I SIFFROR

Löptidsanalys





Antal kontrakt       Totalt

Affärsområde Stockholm

Kontor       

Butiker       

Övrigt       

Summa       

Andel, %       

Affärsområde NK

Kontor       

Butiker       

Övrigt       

Summa       

Andel, %       

Affärsområde Göteborg

Kontor       

Butiker       

Övrigt       

Summa       

Andel, %       

Hufvudstaden totalt

Kontor       

Butiker       

Övrigt       

Summa       

Andel, %       

Årshyra, mnkr       Totalt

Affärsområde Stockholm

Kontor       

Butiker       

Övrigt       

Summa       

Andel, %       

Affärsområde NK

Kontor       

Butiker       

Övrigt       

Summa        

Andel, %       

Affärsområde Göteborg

Kontor        

Butiker       

Övrigt       

Summa       

Andel, %       

Hufvudstaden totalt

Kontor       

Butiker         

Övrigt       

Summa        

Andel, %       







Exklusive vakanta ytor samt ytor som disponeras internt inom koncernen.



Exklusive bostadskontrakt.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

AFFÄRSOMRÅDEN I SIFFROR

Hållbarhet och miljötänk var ledord Hållbarhet och miljötänk var ledord

när nya kontorsgäster flyttade in i när nya kontorsgäster flyttade in i

fastigheten Femman i Göteborg. fastigheten Femman i Göteborg.

Fastighetsförteckning

Uthyrbar yta, kvm

Fastighets-

beteckning Adress

Tomt-

areal,

kvm Inköpsår

Bygg-/

ombyggn.-år

Taxerings-



mnkr

Kontor

Butik

Restau-

rang

Biograf

Lager

Garage

Bostäder

Övrigt

Totalt

AFFÄRSOMRÅDE STOCKHOLM

Förvaltningsområde Kungsgatan

 







  



    

 





       

 





    





     













  



      

Summa        –   –  

Förvaltningsområde Norrmalmstorg

 



         









        

 



        





Norrmalmstorg     













        













 









       

 



       

 



        









  



     

 





 







      

 



  



     



 





    –

Summa      –     

Förvaltningsområde Väst













  



     

 





        

        











         













          











         

Summa   

       

Totalt Affärsområde Stockholm               

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FASTIGHETSFÖRTECKNING

Uthyrbar yta, kvm

Fastighets-

beteckning Adress

Tomt-

areal,

kvm Inköpsår

Bygg-/

ombyggn.-år

Taxerings-



mnkr

Kontor

Butik

Restau-

rang

Biograf

Lager

Garage

Bostäder

Övrigt

Totalt

AFFÄRSOMRÅDE NK

Förvaltningsområde NK Stockholm

















         

Förvaltningsområde NK Göteborg













         

Förvaltningsområde Parkaden









          

Totalt Affärsområde NK      –    –  

AFFÄRSOMRÅDE

GÖTEBORG

Förvaltningsområde Göteborg



 





       

 





         

 





 







     

 















  

   

      





  –

Totalt Affärsområde Göteborg        –      

TOTALT                



 



Fastigheten innehas genom arrende.



Ägs av dotterbolaget Fastighetsaktiebolaget Stockholms City.



 





Fastigheten är byggnadsminnesmärkt.



Ägs av dotterbolaget Fastighetsaktiebolaget Medusa.



 





 







Ägs av dotterbolaget AB Nordiska Kompaniet.



 



 

Ägs av dotterbolaget Gbg Inom Vallgraven 3-2 AB.



Objektet är gemensamhetsanläggningar som bland annat avser parkeringsverksamhet, viss lokaluthyrning samt drift och skötsel av





 

som bostäder.

För kartor och bilder

se sidorna 112–114.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FASTIGHETSFÖRTECKNING

Den nya kontors- och galleriaentrén välkomnar Den nya kontors- och galleriaentrén välkomnar

kontorshyresgäster och besökare in till Nordstan kontorshyresgäster och besökare in till Nordstan

från Nils Ericsonsgatan i Göteborg.från Nils Ericsonsgatan i Göteborg.

Hållbarhetsnoter

H1 MEDARBETARE

Koncernen

Fastighets -

verk samheten

NK Retail

Koncernen

Fastighets -

verk samheten

NK Retail

Anställda, head count

)

     

Totalt antal anställda      

Kvinnor

Antal tillsvidareanställda      

– varav heltid      

– varav deltid      

Antal visstidsanställda      

Män

Antal tillsvidareanställda      

– varav heltid      

– varav deltid      

Antal visstidsanställda      

Totalt antal anställda.

Andelen nyanställda under året i koncernen uppgår till 15 procent (21) för kvinnor och 4 procent (5) för män. Personalomsättningen uppgick totalt till 14 procent (13).

Koncernen

Fastighets -

verk samheten

NK Retail

Koncernen

Fastighets -

verk samheten

NK Retail

Anställda, FTE

)

     

Totalt antal anställda      

– varav kvinnor      

– varav män      

Omräknat till heltidsanställda på årsbasis.

Koncernen

Fastighets -

verk samheten

NK Retail

Koncernen

Fastighets -

verk samheten

NK Retail

     

Mångfald och jämställdhet, % Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män

Styrelse

< år        

– år        

> år        

Koncernledning

< år        

– år        

> år        

Övriga anställda

< år            

– år            

> år            

Hufvudstaden följer inte upp mångfaldsindikatorer, som religionstillhörighet eller etnicitet bland anställda.

Anställda, vid årets utgång

Mångfald och jämställdhet

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSNOTER

Icke-diskriminering

Inga fall av diskriminering har rapporterats under året.

Hälsa och säkerhet

Hufvudstaden har arbetsmiljögrupper, -policy och -ombud i enlighet med

arbetsmiljölagen. Ansvar och uppgifter delegeras enligt en delegationsord

ning och vid eventuella incidenter eller tillbud ska anställda i första hand

vända sig till närmaste chef. Arbetsmiljöombuden verkar som säkerhetsåt

gärd för att skydda anställda. Vidare sker ett systematiskt arbetsmiljöarbete

för att kontinuerligt se över risker, komma med förslag till åtgärder och

främja utveckling inom den fysiska och psykosociala arbetsmiljön. Arbets

miljögrupperna utvärderar och följer kontinuerligt upp det systematiska

arbetsmiljöarbetet. De tillser även att arbetsmiljöronder sker kontinuerligt

och utvärderas samt att incidenter och potentiella faror tas upp och utreds.

Arbetsmiljögrupperna, arbetsmiljöombud och chefer utbildas i systematiskt

arbetsmiljöarbete vilket omfattar bland annat utbildning i hjärt- och

lungräddning samt första hjälpen.

Hufvudstaden erbjuder även individanpassad kompetensutveckling,

friskvårdsbidrag, hälsokontroller, företagshälsovård, sjukvårdsförsäkring,

rådgivning inom ergonomi och massage. NK Retail har ett separat upplägg

för medarbetarhälsa, där alla anställda erbjuds individuell kompetensutbild

ning, friskvårdsbidrag och företagshälsovård.

För mer information om hur vi arbetar med hälsa och säkerhet bland

anställda och i affärsrelationer, se sidorna 28–29, 34, 45 och 102–103

samt nedan om arbetsrelaterade skador.

Total sjukfrånvaro 2022 uppgick till 4,7 procent och är en marginell

ökning jämfört med tidigare års 4,6 procent. Total sjukfrånvaro för kvinnor

och män under året var 5,3 procent respektive 2,9 procent.

Arbetsrelaterade skador

 

Inrapporterade olycksfall

Medar-

betare

Leveran-

törer

Medar-

betare

Leveran-

törer

Antal dödsfall    

Antal arbetsplatsolyckor med

frånvaro >  timmar    

– varav allvarlig karaktär

)

   

Antal arbetsrelaterade skador

)

 –  –

Avser olyckor med frånvaro över 6 månader.

Nyckeltalet mäts ej för leverantörer.

Arbetsrelaterade skador och sjukdomar samt olycksfall inklusive allvarliga,

hanteras enligt fastställda rutiner och ska alltid anmälas till Arbetsmiljöver

ket. Vid arbetsrelaterade skador kan extern part kontaktas för företagshäl-

sovård och stöd. Exempel på olyckor som rapporterats är fallolyckor, psykisk

skada (chock) och snubbelolyckor. Antal tillbud och incidenter redovisas

inte på grund av att det saknas kvalitetssäkrad data.

Medarbetarsamtal

Hufvudstadens mål är att alla anställda årligen ska ha medarbetarsamtal.

Samtliga medarbetare inom koncernen har haft medarbetarsamtal under

året varför vi inte redovisar eller för statistik gällande könsfördelning och

anställningsform. Under medarbetarsamtalen har chef och medarbetare en

dialog om utbildning samt tar fram en handlingsplan för utveckling. Utbild

ningstimmar redovisas inte på grund av att det saknas kvalitetssäkrad data.

H2 VÄSENTLIGHETS OCH PÅVERKANSANALYS

Hufvudstaden stämmer regelbundet av hållbarhetsarbetets relevans

genom att systematiskt analysera och kartlägga bolagets både positiva och

negativa påverkan på omvärlden.

Väsentlighets- och påverkansanalys

2018 genomfördes en första samlad väsentlighetsanalys av verksamheten

utifrån ett holistiskt perspektiv där vår påverkan på en mängd olika hållbar

hetsområden bedömdes. Syftet var att identiﬁera de områden där bolagets

hållbarhetspåverkan är mest betydande. Analysen resulterade i att vi ﬁck

fram hållbarhetsområden med hög till mycket hög betydelse för

Hufvudstaden och bolagets intressenter samt bolagets möjlighet att

påverka en hållbar utveckling. Hållbarhetsområden med lägre betydelse

sorterades bort och efterföljande analyser har utgått ifrån de högpriorite

rade områdena. I samband med framtagandet av hållbarhetsplanen 2020

såg vi över och uppdaterade analysresultatet genom att fördela de väsent

liga hållbarhetsområdena på våra tre fokusområden, minimera, framtids-

säkra och samarbeta.

Under 2022 reviderades återigen väsentlighets- och påverkansanaly

sen i syfte att uppfylla kraven i Global Reporting Initiative (GRI) Standards

2021. Den reviderade analysen omfattade Hufvudstadens hela verksam

het, det vill säga alla dotterbolag, affärsområden, produkter och tjänster.

Analysen baserades på insikter från intressentdialoger, en omfattande

omvärldsbevakning och diskussioner med interna och externa experter.

Hufvudstadens ansvar analyserades även utifrån lagstiftning och ekono

miska, miljömässiga och sociala utmaningar, inklusive mänskliga rättigheter,

på såväl lokal och regional som på global nivå. Dessutom genomlystes våra

affärsrelationer och intressenter för att förstå vårt hållbarhetssammanhang

och få en tydlighet i dess utbredning. För att komma fram till vilka hållbar

hetsområden som är väsentliga i det hållbarhetssammanhang vi verkar i,

genomfördes först en bedömning av vilka områden vi har reell och potentiell

påverkan utifrån ett miljömässigt, ekonomiskt och socialt inklusive mänsk

liga rättigheterperspektiv. Påverkan kan vara negativ eller positiv samt kort-

eller långsiktig. Därefter bedömdes och prioriterades samtliga identiﬁerade

hållbarhetsområden baserat på relevans att arbeta med, respektive rappor

tera på, i samråd med Hufvudstadens hållbarhetsråd. Resultatet av väsent-

lighets- och påverkansanalysen 2022, det vill säga den matris som åter-

ﬁnns på sidan 100 och som visar vilka hållbarhetsområden som är högt

prioriterade att arbeta med och rapportera på, har godkänts av

Hufvudstadens ledningsgrupp.

Förändringar i väsentliga hållbarhetsområden

I 2022 års väsentlighets- och påverkansanalys inkluderades för första

gången NK Retail vilket medförde vissa förändringar i vilka hållbarhetsfrå

gor som bedöms vara väsentliga. Inkluderandet av NK Retail medför till

exempel att området som rör miljö- och klimatanpassade produkter och

tjänster samt att säkerställa hållbara leverantörskedjor inklusive mänskliga

rättigheter blir än mer väsentligt. Utöver det har dialoger med intressenter

och omvärldsbevakning indikerat att identiﬁering och hantering av klimatre

laterade risker är mer väsentligt än tidigare. Dessutom anses vårt arbete

med att framtidssäkra fastigheter viktigare än tidigare år. Kompetensut

veckling anses inte längre vara en lika väsentlig hållbarhetsfråga i relation

till andra hållbarhetsfrågor och har därmed fallit ur väsentlighetsmatrisen.

Däremot är det något vi arbetar med kontinuerligt utifrån andra verksam

hetsperspektiv.

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSNOTER

Betydelse för Hufvudstadens intressenter

Uppfylla

• Lokalt samhällsengagemang

• Säkerställa hållbara leverantörskedjor

inklusive mänskliga rättigheter

Fokusera

• Effektiv energianvändning (energi, vatten, material)

• Minimera klimatpåverkande utsläpp

• Kundrelationer och samarbete med kunder i hållbarhetsfrågor

• Jämställdhet och likabehandling

• Samarbete för hållbar stadsutveckling

• Medarbetares och kunders hälsa och säkerhet

• Miljö- och klimatanpassade material, produkter och tjänster

• Framtidssäkrade fastigheter mot klimatförändringar

• Klimatrelaterade risker

Administrera

• Grön ﬁnansiering

Vårda

• God affärsetik och antikorruption

• Avfallshantering och ökad cirkularitet

• Goda arbetsvillkor och arbetsmiljö

Betydelse för Hufvudstaden och vår möjlighet att påverka hållbar utveckling

Hög Mycket hög

Väsentlighets- och påverkansmatris 2022

Väsentliga hållbarhetsfrågor

Väsentlighets- och påverkansanalysen 2022 resulterade i att Hufvudstaden

har identiﬁerat 15 hållbarhetsfrågor som väsentliga och de har i sin tur sam

lats i tre fokusområden – Minimera, Framtidssäkra och Samarbeta – vilka

också utgör Hufvudstadens hållbarhetsplan som redo visas i sin helhet på

sidorna 30–34.

Väsentliga frågor Fokusområde

Effektiv resursanvändning (energi, vatten, material)

Minimera klimatpåverkande utsläpp

Avfallshantering och ökad cirkularitet

Minimera

Miljö- och klimatanpassade material,

produkter och tjänster

Framtidssäkrade fastigheter mot klimatförändringar

Klimatrelaterade risker

Jämställdhet och likabehandling

Grön ﬁnansiering

Framtidssäkra

Goda arbetsvillkor och arbetsmiljö

Medarbetares och kunders hälsa och säkerhet

Samarbete för hållbar stadsutveckling

Kundrelationer och samarbete med kunder

i hållbarhetsfrågor

God affärsetik och antikorruption

Säkerställa hållbara leverantörskedjor inklusive

mänskliga rättigheter

Lokalt samhällsengagemang

Samarbeta

H3 MINIMERA

Energianvändning

Andel icke-fossil

energianvändning, %

Energislag

)

EPRA-kod    

Fjärrvärme, normalårskorrigerad, MWh      

Fjärrkyla, MWh      

Totalt fjärrvärme och fjärrkyla, normalårskorrigerad, MWh DH&C-Abs, DH&C-Lﬂ      

Fastighetsel, MWh Elec-Abs, Elec-Lﬂ      

Total energianvändning, normalårskorrigerad, MWh      

Energiintensitet, normalårskorrigerad, kWh/kvm Energy-int    

Total energianvändning, icke normalårskorrigerad, MWh      

Energianvändningen avser endast förvaltningsfastigheter. Energi från projektfastigheterna kvarteret Inom Vallgraven 12, Inom Vallgraven 3:2 och Vildmannen 7 är exkluderade. Detta förklarar varför

energiintensiteten är konstant medan den totala energianvändningen har minskat jämfört med föregående år.

Hufvudstaden har ingen direkt energianvändning. Vi använder inga eldningsoljor eller gas för uppvärmning av våra fastigheter. All data för den indirekta energianvändningen är exklusive verksamhetsel.

Energianvändning

100

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSNOTER

Klimatpåverkande utsläpp

Klimatpåverkande utsläpp, ton CO



e EPRA-kod  

Direkta utsläpp Scope  GHG-Dir-Abs  

Köldmedier  

Bilar i tjänsten  

Indirekt utsläpp för produktion

av inköpt energi Scope  GHG-Indir-Abs  

El  

Fjärrvärme  

Fjärrkyla  

Energi projektfastigheter 

Övriga indirekta utsläpp Scope  GHG-Indir-Abs    

Fastighetsverksamhet Scope  Fastighetsverksamhet    

Lokalanpassningar Scope  Fastighetsverksamhet   

Särskilda projekt Scope  Fastighetsverksamhet   

Avfall från hyresgäster Scope  Fastighetsverksamhet  

Avfall från byggprojekt Scope  Fastighetsverksamhet  

Energi och bränsle Scope  Fastighetsverksamhet  

Hyresgästel Scope  Fastighetsverksamhet 

Tjänsteresor Scope  Fastighetsverksamhet  

NK Retail

)

Scope  NK Retail  

Totalt Scope ++    

Nyckeltal  

Koldioxidintensitet, kg/kvm a-temp Scope + GHG-Int , ,

Koldioxidintensitet, kg/kvm BTA Scope + GHG-Int ,

Klimatneutral förvaltning, ton CO



e Scope ++tjänsteresor  

Scope  enligt valbara metoder  

Marknadsbaserad värdering

)

(Market based)  

Geograﬁsk värdering

)

(Location based)    

Särskilda utsläpp från NK Retails verksamhet som inte ingår i övrig data för Hufvudstaden.

Scope 2-utsläpp där inköpt els klimatpåverkan beräknas utifrån ursprungsgarantier.

Scope 2-utsläpp där inköpt els klimatpåverkan beräknas utifrån den genomsnittliga nordiska

mixen.

Beräkningen av utsläppen av växthusgaser följer de internationella rikt-

linjerna i Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet). För beräkningarna

2022 tillämpar Hufvudstaden Fastighetsägarna Sveriges vägledning för

scope 3-rapportering. Hufvudstadens beräkning av utsläpp av växthus-

gaser har veriﬁerats av tredje part.

Då utsläppen av växthusgaser kommer från ett ﬂertal olika källor sam

manfattas dessa med begreppet klimatpåverkande utsläpp. För att kunna

jämföra olika växthusgaser har de räknats om till koldioxidekvivalenter

(CO

e). Beräkningarna av Hufvudstadens klimatpåverkande utsläpp

(CO

e) utvecklas kontinuerligt för mer tillförlitliga nyckeltal och till att inklu-

dera ﬂer utsläppsposter. Beräkningen avser de mest väsentliga utsläppen

som ingår i våra övergripande mål. För scope 3 är en del av beräkningarna

baserade på faktiska data och en del på schabloner. Framförallt vid beräk

ning av utsläpp från lokalanpassningar och särskilda projekt ﬁnns låg till-

gång på tillförlitliga data och Hufvudstaden har på grund av detta nyttjat

generiska värden och schabloner. De ﬂesta scope 3-utsläpp har avrundats

till närmaste tiotal eller hundratal. Huvuddelen av NK Retails klimatpåver

kande utsläpp är inkluderade i Hufvudstadens utsläpp, eftersom NK Retail

hyr butiksytor i båda NK-varuhusen och kontorsyta i en av Hufvudstadens

fastigheter. Särskilda klimatpåverkande utsläpp som redovisas för NK

Retail är indirekta utsläpp (scope 3) för energianvändning och avfall från ett

hyrt lager samt transporter mellan lager och varuhus. En väsentlig del av NK

Retails klimatpåverkan bedöms komma från produktionen av de produkter

NK Retail saluför. NK Retail har ingen egen produktion utan köper dessa

produkter från leverantörer över hela världen. Dessa utsläpp har på grund

av sin komplexitet inte beräknats än. Transport av produkterna från leveran

törer till NK Retails lager ingår inte heller i dagsläget.

Förklaring till beräkningar:

Lokalanpassningar: Avser indirekta utsläpp från lokalanpassningar avslutade under året. För att

beräkna utsläppen från lokalanpassningar har vi utgått från en typisk lokalanpassning för Hufvud-

staden med alla ingående komponenter och sedan beräknat utsläpp från dessa. Flertalet av de

byggnadsmaterial eller produkter som används saknar tillförlitlig utsläppsdata. I dessa fall har vi

använt oss av generiska data. Årets avslutade projekt har delats upp på mindre, medelstora res-

pektive större projekt. Utsläppen avser endast klimatpåverkan för ingående byggmaterial.

Särskilda projekt: Avser indirekta utsläpp från ingående byggmaterial till större projekt som

på- eller ombyggnation. För året redovisas utsläpp för Vildmannen 7 och Inom Vallgraven 3:2.

Avfall från hyresgäster: Indirekta utsläpp från hyresgästavfall. Beräknas med schabloner utifrån

redovisade mängder.

Avfall från byggprojekt: Indirekta utsläpp från bygg- och rivningsavfall. Beräknas med schabloner

utifrån redovisade mängder.

Biogena utsläpp: Ingen hänsyn har tagits till biogena utsläpp.

Energi och bränsle: Avser indirekta energi- och bränslerelaterade utsläpp.

Hyresgästel: Avser indirekta utsläpp från hyresgästel där hyresgästen har eget abonnemang.

Mängden hyresgästel har beräknats med schabloner.

NK Retail: Avser indirekta utsläpp från hyrt lager samt transporter mellan lager och NK-varuhusen.

Tjänsteresor: Avser indirekta utsläpp från ﬂyg- och tågresor. Samtliga resor är beräknade på

redovisade utsläppsdata från respektive operatör.

Förändring i beräkningar:

I 2022 års beräkning har ﬂer utsläppsposter inkluderats vilket väsentligt ökar årets totala utsläpp i

förhållande till föregående år. Dessa är utsläpp från inköpt energi i projektfastigheter (scope 2)

och utsläpp från hyresgästel (scope 3). Koldioxidintensiteten har även beräknats utifrån brutto-

totalarea (BTA).

101

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSNOTER

Scope Omvandlingsfaktor

Scope  Bilar i tjänsten:  g/km.

Scope  Köldmedia: IPCC AR.

Scope  Ursprungsmärkt förnybar el:  ton CO



e/MWh.

Scope  Underlag för fjärrvärme och fjärrkyla från Stockholm Exergi

och Göteborg Energi.

Scope  Lokalanpassningar: Större projekt  kg CO



e/kvm. Medel-

stora projekt  kg CO



e/kvm. Mindre projekt  kg CO



kvm.

Scope  Särskilda projekt: Vildmannen  enligt beräkningar gjorda av

extern leverantör. Inom Vallgraven : enligt schablon för

lokalanpassningar.

Scope  Avfall från hyresgäster och byggprojekt: Baserad på statistik

från leverantörer. Emissionfaktorer från DEFRA.

Scope 

Energi och bränsle: WTT-utsläpp från bilar enligt Traﬁkverket.

Uppströms utsläpp för fjärrvärme och fjärrkyla: Stockholm

Exergi och Göteborg Energi. Uppströms utsläpp för el: EPD

Vattenfall.

Tjänsteresor: Tåg enligt SJ:s utsläppsberäkningar. Flyg enligt

BRA:s utsläppsberäkningar.

Scope  Hyresgästel: , g CO



e/kWh.

Scope  NK Retail: Underlag för fjärrvärme från Södertörns Fjärrvärme.

Emissionfaktorer för transporter hämtade från NTM. Avfall

baserade på statistik från leverantörer och emissonsfaktor

från DEFRA.

Vatten

Vattenförbrukning EPRA-kod  

Kommunalt vatten, m Water-Abs,

Water-Lﬂ

   

Vattenintensitet, m/kvm Water-Int , ,

Hufvudstaden rapporterar vattendata utifrån EPRA:s riktlinjer. Vi står som

avtalspart för ﬂertalet vattenabonnemang som används av hyresgästerna.

Redovisningen av vattenförbrukningen inkluderar därmed både förbrukning

för drift av fastig heterna och det som hyresgästerna förbrukar i verksam-

heterna.

Avfall

Avfallstyp, ton EPRA-kod  

Icke farligt avfall

Brännbart avfall    

Wellpapp  

Organiskt avfall  

Plast  

Glas  

Övrig materialåtervinning  

Farligt avfall

Elektronik  

Övrigt farligt avfall  

Totalt avfall Waste-Abs,

Waste-Lﬂ

   

Sorteringsgrad, % % %

Hufvudstaden rapporterar avfallsdata utifrån EPRA:s riktlinjer. Vi redovisar

data för de avfallsmängder från hyresgäster som Hufvudstaden ombesörjer

och har abonnemang för. Sorterat avfall hanteras till stor del av hyresgäs

terna själva vilket gör att vi inte har en heltäckande statistik av avfallshante-

ringen i fastigheterna. För ﬂera fastigheter saknas fullständig statistik gäl-

lande brännbart avfall från våra leverantörer. För dessa fastig heter utgår vi

från uppskattade värden.

För de projekt som vi har tillförlitlig statistik över bygg- och rivnings-

avfallet uppgår sorteringsgraden till 84 procent (90).

H4 FRAMTIDSSÄKRA

Miljöcertiﬁerade fastigheter

System EPRA-kod Antal kvm, a-temp

Certiﬁerad

yta, %

BREEAM In-Use    

Miljöbyggnad    

GreenBuilding    

Totalt Cert-Tot    

Med certiﬁering får vi en oberoende granskning av att byggnaden uppfyller

krav inom energi, inomhusmiljö och material. Målet är att samtliga fastighe

ter ska vara certiﬁerade senast 2025. Kommande större på- och ombygg-

nadsprojekt kommer att certiﬁeras enligt något av de vedertagna certiﬁe-

ringssystemen.

H5 SAMARBETA

Kunders hälsa och säkerhet

Hufvudstaden är mån om kunders hälsa och säkerhet och att ingen kom-

mer till skada inom våra verksamheter. Hufvudstaden utvärderar samtliga

fastigheter enligt myndighetskrav för hälsa och säkerhet. Det gäller bland

annat systematiskt brandskyddsarbete, besiktning av sprinklers, hissar och

eldrivna portar, obligatorisk ventilationskontroll samt elrevision och energi

deklaration. Det är viktigt att fastigheterna uppfyller kraven då det är en

central del i hyresgästernas arbetsmiljö.

NK Retail ställer förutom myndighetskrav även kvalitets- och säkerhets

krav på alla produktleverantörer, vilket är ett sätt att säkerställa säkra pro-

dukter. Vissa produktkategorier har extra hårda krav.

Inrapporterade avvikelser följs upp enligt interna riktlinjer för respektive

område. Inga avvikelser avseende lagar och regler eller rutiner gällande

kunders hälsa och säkerhet har rapporterats under 2022.

Krav på leverantörer

Hufvudstadens huvudleverantörer ﬁnns huvudsakligen inom byggentrepre-

nad och underhåll av fastigheter. Uppförandekoden tydliggör våra förvänt-

ningar och leverantörer måste leva upp till våra kriterier. Vid upphandling

och inköp av varor och tjänster ställer vi höga hållbarhetskrav. Grunden för

kraven är vår uppförandekod som kompletteras med krav inom arbetsmiljö,

arbetsvillkor och miljö, där försiktighetsprincipen ingår. Arbetsmiljöfrågor är

särskilt prioriterade då bygg- och underhållsarbeten kan vara riskfyllda. Alla

människor som arbetar för Hufvudstadens räkning ska, oavsett arbetsgi

vare, ha arbetsvillkor och en arbetsmiljö som minst följer gällande lagstift-

ning. Vid ombyggnation, nyproduktion, lokalanpassningar och underhåll

arbetar vi efter ett miljöprogram som beskriver miljömål och miljökrav för

projekten. Miljöarbetet är ett samarbete mellan beställarens projektledning,

projektörer och entreprenörer och miljöfrågor är en stående punkt på dag

ordningen vid projekterings- och byggmöten. Leverantörerna är ansvariga

för att uppfylla angivna krav i miljöprogrammet. Hufvudstadens projektle

dare och förvaltare upphandlar, styr och kontrollerar leverantörerna så att de

efterlever ställda krav.

Beﬁntliga leverantörer granskas regelbundet vad gäller kvalitet, eko

nomi, avtal och hållbarhet. Vi genomför årligen ﬂera egna revisioner och

revisioner genom externa parter för att granska och säkerställa att leveran

törer och entreprenörer efterlever kraven. På stora utvecklingsprojekt

genomför vi kontinuerliga miljö- och arbetsmiljörevisioner. Uppföljningen är

en viktig del i att säkra hög hållbarhetsstandard i projekt och hos leverantörer.

Beﬁntliga huvudleverantörer hållbarhetsbedöms systematiskt årligen.

102

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSNOTER

Bedömningen är baserad på en självskattningsenkät. Svaren i enkäten

ligger till grund för riskbedömning av leverantörerna. Genom riskbedöm

ningen kan vi identiﬁera leverantörer med hög risk för avvikelse mot ställda

hållbarhetskrav. Utifrån riskbedömningen kan vi sedan gå vidare med

ut ökad revision om behov ﬁnns. Målet är att alla 54 huvud leverantörer ska

genomgå en hållbarhetsbedömning årligen. Under året har 69 procent (77)

av huvudleverantörerna hållbarhetsbedömts. Hufvudstaden kan bryta avta

let om en leverantör bryter mot uppförandekoden eller ställda miljö- och

arbetsmiljökrav. Det är ett ständigt pågående arbete med att säkerställa

god hållbarhetsnivå i leverantörskedjan. Det senaste året har vi arbetat med

att uppdatera beﬁntliga ramavtal med avseende på arbetsmiljö, arbetsvillkor,

efterlevnad och uppföljning samt att utveckla uppföljning och granskning av

leverantörer.

NK Retails huvudleverantörer återﬁnns främst inom mode, skönhet och

juvel. NK Retail har ingen egen produktion, utan verkar som återförsäljare.

Det gör att NK Retail har låg styrbarhet på de enskilda varumärkenas pro

duktion. För att säkerställa och främja en mer hållbar leverantörskedja stäl-

ler NK Retail hållbarhetskrav på leverantörerna. Samtliga leverantörer ska

signera NK Retails hållbarhetsbilaga, som är en bilaga till huvudavtalet.

Grunden till hållbarhetsbilagan är NK:s sortimentsstandard och innehåller

krav gällande bland annat mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden vid

produktion, djurskydd, kemikalier samt produktspeciﬁka krav. I de fall NK

Retail ställer krav på speciﬁka certiﬁkat eller annat styrkande av tredje part

kontrolleras dessa vid inköp. Vid utgången av 2022 hade 66 procent av

NK Retails samtliga leverantörer signerat hållbarhetsbilagan. Av NK Retails

huvudleverantörer har 88 procent (81) signerat hållbarhets bilagan.

Antikorruption

Hufvudstaden är måna om att affärer ska gå rätt till. Att vara en ärlig och

pålitlig affärspartner främjar goda intressentrelationer. Bygg- och fastig

hetsbranschen har gemensamma utmaningar att uppnå trygga och säkra

arbetsplatser fria från bland annat korruption och ojämlikhet. Stora inköp och

upphandlingar vid byggprojekt gör att det ﬁnns risk för korruption. Utöver

kravställande och granskning av leverantörer arbetar vi med ett kontroll-

system för att motverka riskerna för korruption, mutor och andra överträdel

ser. Kontrollsystemet har en ansvarsfördelning och strukturerade processer

som säkerställer att affärer sker på ett korrekt sätt. Det är viktigt att oegent

ligheter som berör företaget, och som allvarligt kan skada verksamheten

eller våra anställda, uppmärksammas och utreds så tidigt som möjligt.

H6 HÅLLBARHETSSTYRNING

Hållbarhet är en av Hufvudstadens övergripande strategier för att nå såväl

ﬁnansiella som verksamhetsmässiga mål. I processer för styrning och upp

följning av affärsverksamheten ingår hållbarhet som en integrerad del.

Styrelsens arbete med hållbarhet

Hufvudstadens styrelse bevakar hållbarhetsarbetet och uppdateras

löpande om arbetets utveckling. Styrelsen har givit VD ansvar för det

löpande hållbarhetsarbetet. Hållbarhetsrisker inklusive klimatrelaterade

risker och möjligheter ses över årligen och rapporteras till styrelsen. Hållbar

hetsredovisningen integreras med den ﬁnansiella rapporteringen i Års- och

Hållbarhetsredovisningen som granskas, övervakas och godkänns av

styrelsen.

Hållbarhet har tagits upp som en egen punkt vid två styrelsemöten

under 2022. Vid dessa möten har hållbarhetsplanen presenterats tillsam

mans med en redogörelse för de viktigaste hållbarhetsfaktorerna i vår verk-

samhet som påverkar vår affärsmodell. Väsentliga avvikelser eller åtgärder

relaterat till Hufvudstadens hållbarhetsarbete och uppförandekod rapporte

ras till styrelsen vid behov. Inga väsentliga avvikelser har rapporterats till

styrelsen under året.

Styrning av hållbarhetsarbetet

Hufvudstadens koncernledning beslutar om strategi, policy och mål för

hållbarhetsarbetet. VD är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetets resultat

och rapporterar till styrelsen. Hufvudstadens Hållbarhetschef bereder håll

barhetsmålen och styr arbetet mot de uppsatta målen tillsammans med ett

Hållbarhetsråd. Rådet som inrättades 2018 sammanträder minst en gång

per kvartal och har till uppgift att utveckla, samordna och bevaka hållbar

hetsarbetet, vilket inkluderar klimatrelaterade risker och möjligheter. Arbe-

tet leds av Hållbarhetschefen och för närvarande består rådet av fem med-

lemmar varav tre tillhör koncernledningen. Hållbarhetschefen rapporterar

löpande till Chef Fastighetsutveckling som tillhör koncernledningen. Vidare

informerar Hållbarhetschefen hela koncernledningen ﬂera gånger om året

kring hållbarhetsarbetet.

För att säkerställa att hållbarhet införlivas i hela organisationen har med

arbetarna fått en genomgång av Hufvudstadens hållbarhetsplan och de

övergripande hållbarhetsmålen. Därefter har respektive avdelning tillsam

mans tagit fram hållbarhetsmål för den egna avdelningen. Avdelningarnas

hållbarhetsmål följs upp i ett forum bestående av representanter från res

pektive enhet inom Hufvudstaden. De träffas en gång per kvartal och följer

upp hur hållbarhetsarbetet fortskrider inom bolaget. En genomgång av

Hufvudstadens hållbarhetsarbete är också en del i introduktionen av nya

medarbetare. Den löpande verksamheten följer mål och rutiner och driver

tillsammans hållbarhetsarbetet framåt.

Styrning- och rapporteringsstruktur hållbarhet

Medarbetare

Revisorer

Hållbarhetsråd

Styrelse

VD/Koncernledning

Hållbarhetschef

103

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSNOTER

H7 STRATEGI OCH POLICYER

Hufvudstaden ska bidra till hållbar utveckling och vara en ansvarsfull aktör.

Våra värderingar och interna riktlinjer utgör en grund i hållbarhetsarbetet.

Uppförandekoden och policyer vägleder hur vi agerar och verkar i samhäl

let. Hufvudstadens värderingar ﬁnns beskrivna på sidan 6.

Ramar för hållbarhetsarbetet

Hållbarhetsarbetet utgår från FN Global Compacts tio principer och FN:s

globala mål för hållbar utveckling. Principerna och målen genomsyrar såväl

våra värderingar som våra styrdokument, såsom hållbarhetsplan, uppfö

randekod och policyer. Hufvudstaden stödjer initiativen Global Reporting

Initiative (GRI), European Public Real Estate Association (EPRA), Fossilfritt

Sverige – Färdplanen för fossilfri uppvärmning 2045 samt Task Force on

Climate-Related Financial Disclosures (TCFD).

Uppförandekod

Hufvudstadens uppförandekod tydliggör vårt ansvarstagande och age-

rande gentemot interna och externa intressenter. Uppförandekoden bygger

på våra värderingar och de tio principerna i FN Global Compact samt

mänskliga rättigheter som förankrats i andra internationellt erkända normer.

Den gäller samtliga medarbetare och beskriver hur vi, våra leverantörer och

affärspartners ska agera som representanter för Hufvudstaden. Genom

uppförandekoden tar vi ställning i frågor gällande mänskliga rättigheter,

arbetsvillkor, miljö, affärsetik och kommunikation. Anställda, leverantörer

och affärspartners ska följa gällande lagar och regler samt vår uppfö

randekod vilken bifogas i större avtal.

Alla medarbetare genomgår utbildning kring vår uppförandekod. I intro

duktionsprogrammet för nyanställda ingår utbildning som bland annat

omfattar hållbarhetsarbetet, uppförandekoden och andra policyer samt hur

avvikelser rapporteras. Det är prioriterat att löpande föra diskussioner kring

dilemman och etiska frågor relaterat till uppförandekoden vid introduktions

dagar, personalkonferenser och avdelningsmöten. Avvikelser från uppfö-

randekoden ska rapporteras till närmaste chef och vid tillfälle när det inte är

lämpligt, till annan representant för koncernen.

NK Retail har ett eget introduktionsprogram för medarbetare som inklu

derar utvalda policyer.

Uppförandekoden och gällande policyer är godkända av koncernled

ningen. Uppförandekoden, miljöpolicyn och visselblåsarpolicyn är publika

och ﬁnns tillgängliga på hufvudstaden.se/om-oss/policyer-och-riktlinjer.

Övriga policyer görs tillgängliga och kända för berörd personal.

Mänskliga rättigheter

Hufvudstaden accepterar inga kränkningar av mänskliga rättigheter. Vi

säkerställer att kontroller ﬁnns på plats för att förhindra kränkningar av

mänskliga rättigheter genom till exempel utvärderingar av leverantörer i

form av riskbedömningar och genomlysningar samt vår uppförandekod.

Hufvudstaden är anslutna till FN:s Global Compact och förbinder oss att

följa dess tio principer. Vi följer också de mänskliga rättigheter som ﬁnns i

internationella standarder såsom FN:s allmänna förklaring om de mänskliga

rättigheterna, OECD:s riktlinjer för multinationella företag samt ILO:s åtta

kärnkonventioner.

Visselblåsning

Hufvudstaden har en visselblåsartjänst som nås via hemsida och intranät.

NK Retail har en egen visselblåsartjänst som medarbetare kan nå internt.

På båda tjänsterna ﬁnns möjlighet att via en extern part anonymt rapportera

misstankar om korruption, mutor eller andra överträdelser. Alla ärenden

hanteras konﬁdentiellt via fastlagda rutiner. Under året rapporterades ett

fall till visselblåsartjänsterna. Fallet kunde klassiﬁceras som okvaliﬁcerat

inom ramen för visselblåsning. Ärendet har utretts i enlighet med gällande

interna riktlinjer.

Urval av initiativ där Hufvudstaden deltar

• Fastighetsägarna Sverige

• Byggvarubedömningen

• Sweden Green Building Council

• Energimyndighetens beställargrupp för lokaler (BELOK)

• Fastighetsägarnas initiativ för hållbara leverantörsled (FIHL)

• Real Estate Digitalization Initiative (REDI)

Respekt för lagar och regler

Hufvudstaden har inte dömts eller ålagts några böter under året på grund

av några brott mot social eller ekonomisk lagstiftning. Hufvudstaden har

heller inte ålagts några signiﬁkanta böter eller icke-monetära sanktioner för

brott mot miljölagstiftning 2022. Däremot har en mindre avgift om 1 000 kr

erlagts på grund av en för sent inskickad köldmediarapport.

H8 INTRESSENTER

En förutsättning för Hufvudstadens arbete med att kartlägga och analysera

väsentliga hållbarhetsområden är de insikter vi får från dialoger med våra

intressenter. Ur ett hållbarhetsperspektiv är hyresgäster, medarbetare,

ägare och andra investerare, affärspartners och samhället de mest väsent

liga parter att föra en dialog med eftersom de påverkas av vår verksamhet

eller har en åsikt om vilka hållbarhetsfrågor vi bör fokusera på för att mot

svara deras förväntningar på oss. Vi får kontinuerligt input från dem via olika

kanaler såsom möten, enkäter och andra dialogforum och säkerställer på så

sätt att det ﬁnns former för dialog som passar dem alla. Intressenternas

frågor bearbetas löpande under exempelvis styrelsemöten, ledningsmöten,

hållbarhetsråd och aktieägarmöten samt i den dagliga kontakten med med

arbetare, kunder, leverantörer, samarbetspartners och aktörer i samhället.

Dessutom möter vi årligen olika externa experter inom olika hållbarhetsom

råden. Framförallt träffar vi de experter som anses ha störst påverkan på,

eller som påverkas mest av Hufvudstadens verksamhet till exempel konsul

ter eller företag inom energi och klimat, bygg och fastighet, bank och ﬁnans

samt kravställande på leverantörer. I dialoger med intressenter informerar vi

om Hufvudstadens hållbarhetsarbete och dess resultat.

104

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSNOTER

Hufvudstadens prioriterade intressenter

Dessa intressenter har prioriterats i väsentlighets- och påverkansanalysen

då de har identiﬁerats som mest centrala utifrån Hufvudstadens verksam

het.

Prioriterade

intressenter Nyckelfrågor Dialogform

Hyresgäster • Hög servicenivå

• Energianvändning

• Klimatpåverkande utsläpp

• Avfallshantering

• Socialt ansvar inom

leverantörskedjan

• Stadsutveckling

• Kundnöjdhetsmätning

• Hyresgästmöten

• Nyhetsbrev

• Gröna hyresavtal

Medarbetare • Mångfald och

likabehandling

• Samhällsengagemang

• Kompetensutveckling

• Arbetsmiljö

• Ledarskap

• Medarbetarsamtal

• Medarbetarunder-

sökningar

• Personalmöten

• Konferenser

Ägare

och andra

investerare

• Långsiktig affärsstrategi

• Transparent och väsentligt

hållbarhetsarbete och

kommunikation

• Socialt ansvar inom

leverantörskedjan

• Affärsetik

• Årsstämma och

analytikermöten

• Årsredovisning och

kvartalsrapporter

• Investerarträffar

Affärs-

partners

• Hållbarhetskrav i ingångna

samarbeten

• Kommunikation kring

hållbarhetsfrågor

• Upphandlingar och avtal

• Uppförandekod

• Leverantörs-

bedömningar

Samhälle • Ta ansvar för påverkan

från verksamheten

• Kommunikation kring

hållbarhetsfrågor

• Socialt ansvar inom

leverantörskedjan

• Årsredovisning

• Hemsida

• Media

H9 REDOVISNINGSPRINCIPER

Om hållbarhetsredovisningen

Hållbarhetsredovisningen är inkluderad i Hufvudstadens årsredovisning.

Hållbarhetsredovisningen för 2022 omfattar sidorna 6–7, 28–34, 45–46

samt 98–107 och utgör även Hufvudstadens lagstadgade hållbarhetsrap

port. Hållbarhetsnoterna på sidorna 98–107 innehåller kompletterande

information och data om upplysningar som lämnats i andra delar av årsre

dovisningen. I hållbarhetsnoterna redovisas vår väsentlighets- och

påverkans analys som hållbarhetsredovisningen utgår från. Dessutom publ

iceras index med hänvisning till vår redovisning i förhållande till Task Force

on Climate- Related Financial Disclosures (TCFD), GRI Standards och Euro

pean Public Real Estate Association (EPRA) Best Practices Recommenda-

tions on Sustainability Reporting, third version (sBPR) som en separat

bilaga på hufvudstaden.se/hallbarhetsindex. Hållbarhetsredovisningen har

upprättats i enlighet med GRI Standards 2021. Sedan 2011 redovisar

Hufvudstaden hållbarhetsinformation enligt GRI:s riktlinjer. GRI-index ﬁnns

på hufvudstaden.se/hallbarhetsindex. Hufvudstaden rapporterar också

hållbarhetsnyckeltal utifrån EPRA:s sBPR, third version.

Hållbarhetsredovisningen följer Hufvudstadens räkenskapsår och publ

iceras årligen i mars. Hållbarhetsredovisningen för 2022 är översiktligt

granskad av tredje part. Vilka upplysningar som omfattas av revisorns

granskning anges i avsnittet ”Revisorns rapport” på sidan 108.

Omfattning och avgränsning

Hållbarhetsredovisningen omfattar alla bolag inom koncernen. Främst pre-

senteras hållbarhetsinformation utifrån den verksamhet som har en

betydande och direkt påverkan ur ett hållbarhetsperspektiv, det vill säga

Hufvudstadens egen verksamhet, om inte annat anges. Uppgifter om

NK Retail presenteras när det är väsentligt för helhetsbilden av Hufvudstadens

hållbarhetsarbete till exempel när det gäller; utsläpp, leverantörsgranskning

eller medarbetare. Data som samlas in från olika dotterbolag konsolideras

enhetligt utifrån interna riktlinjer.

Verksamheter som står utanför Hufvudstadens direkta kontroll, som

leverantörer eller kunder, ingår inte i redovisningen. Uppgifter om hantering

och kravställande av Hufvudstadens leverantörer ingår i förekommande fall

i redovisningen.

H10 EU:S TAXONOMI

Taxonomiförordningen (EU 2020/852) är ett klassiﬁceringsverktyg som

för närvarande omfattar vissa ekonomiska verksamheter med betydande

påverkan på klimatet samt åtgärder som vidtas för anpassning till klimatför

ändringar. Enligt förordningen ska redovisningen omfatta hur stor andel av

omsättning, investeringar och driftutgifter som är taxonomitillämpliga och

taxonomiförenliga. Beräkning av nyckeltalen har gjorts i enlighet med deﬁ

nitionerna 1.1.1, 1.1.2 och 1.1.3 i bilaga 1 till den delegerade akten om upp-

lysningsskyldighet enligt artikel 8 i taxonomiförordningen.

En ekonomisk tillämplig verksamhet anses förenlig med förordningen,

miljömässigt hållbar, om den uppfyller kraven för väsentligt bidrag till minst

ett av sex miljömål, inte gör någon väsentlig skada på något av de reste

rande fem målen samt att kraven avseende minimiskyddsåtgärder är upp-

fyllda. För 2022 har förenlighet bedömts enbart mot miljömål 1: Begräns-

ning av klimatförändringarna.

Minimiskyddsåtgärder

Uppfyllelse av sociala minimiskyddsåtgärder har utvärderats i enlighet med

vägledningen från plattformen för hållbar ﬁnansiering. Hufvudstaden efter

lever lagstiftning kring arbetsrätt och mänskliga rättigheter.

Bedömning av taxonomiförenlighet

Hufvudstaden har bedömt att den tillämpliga taxonomiverksamheten för

omsättning och driftutgifter är Ägande och förvärv av byggnader (verksam

het 7.7). Avseende investeringar är merparten hänförligt till verksamhet 7.7,

men det sker även investeringar i fastigheter som inte är förenliga. I före

kommande fall allokeras dessa till den taxonomiverksamhet som är tillämp-

lig och således omfattas även verksamhet 7.1–7.6, se deﬁnition på sidan

106. Bedömning av taxonomiförenlighet görs på fastighetsnivå.

Ägande och förvärv av byggnader

Väsentligt bidrag till begränsning av klimatförändringar

Fastigheter med energideklaration klass A uppfyller kravet avseende

väsentligt bidrag. Uppförda fastigheter

uppfyller kravet om de har en

energi prestanda som understiger de tröskelvärden som tagits fram av

branschorganisationen Fastighetsägarna Sverige, vad avser bedömningen

av vilka byggnader som tillhör topp 15 procent av det nationella beståndet

sett till energieffektivitet.

Att inte orsaka betydande skada/Do No Signiﬁcant Harm (DNSH)

Klimatrisk- och sårbarhetsanalyser har genomförts för samtliga förvalt-

ningsfastigheter (i enlighet med Taxonomiförordningens Bilaga A). Baserat

på resultatet har en bedömning gjorts huruvida den enskilda fastigheten

löper väsentlig risk att skadas ekonomiskt. Det är främst översvämningar på

grund av kraftig nederbörd eller stigande vattennivåer som är de största

potentiella klimatriskerna. Fastigheter med ingen eller låg riskbild bedöms

uppfylla DNSH-kravet om en klimatanpassad fastighet. Fastigheter med

väsentlig riskbild uppfyller DNSH-kravet om det för den riskutsatta fastig

heten ﬁnns en handlingsplan för klimatanpassningsarbetet som följs upp

årligen.

Med uppförd avses datum för inskickad bygglovsansökan senast 2020-12-31. Per den

31 december 2022 ﬁnns inga uppförda fastigheter efter 2020-12-31, vilka omfattas av andra

kriterier för uppfyllandet av väsentligt bidrag.

105

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSNOTER

Omsättning

Total omsättning framgår av not 3. Omsättning hänförlig till verksamhet 7.7

är taxonomitillämpliga, vilket innefattar hyres- och service intäkter från fastig

hetsförvaltning samt intäkter från Cecil Coworking och Parkaden vilka redo-

visas under Övriga segment. Den tillämpliga omsättningens förenlighet

prövas mot den ekonomiska verksamheten 7.7, miljömål 1 och bedöms vara

förenlig om kriterierna, enligt föregående stycke, uppnås.

Investeringar

Totala investeringar avser värdehöjande åtgärder och förvärv i förvaltnings-

fastigheter (not 15) samt investeringar i immateriella tillgångar och inventa-

rier (se not 14, 16). Om en fastighet är förenlig blir investeringarna i den

fastigheten tillämpliga och förenliga och redovisas under verksamhet 7.7.

Investeringar i en fastighet som inte är förenlig bedöms på projektnivå

genom att de prövas mot tekniska granskningskriterier för väsentligt bidrag

och för att inte orsaka betydande skada för den ekonomiska verksamhet

som är tillämplig för den enskilda investeringen. Dessa redovisas under

respektive verksamhet 7.1–7.6. Samtliga redovisade investeringar inom

verksamheterna 7.1–7.7 är hänförbara till förvaltningsfastigheter. Vid

bedömning av taxonomiförenlighet tillämpas försiktighetsprincipen, vilket

innebär att i de fall det saknas underlag för att bedöma efterlevnad anses

investeringen ej förenlig.

Driftutgifter

Tillämpliga driftutgifter i förvaltningsfastigheter (bedömda som tillämpliga

enligt verksamhet 7.7) avser kostnader som krävs för att upprätthålla en

fastighets grundstandard och funktionalitet, vilket omfattar renovering, fast

ighetsskötsel, styrning, dagligt och planerat underhåll och reparationer. Om

en fastighet är förenlig blir tillämpliga driftutgifter i den fastigheten fören

liga. Driftutgifter prövas inte på projektnivå vilket innebär att driftutgifter i en

fastighet som inte är förenlig klassas som ej förenliga.

Omsättning 2022

Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada

(DNSH)

Minimiskyddsåtgärder (17)

Taxonomi förenlig andel av

omsättningen, år 2022 (18)

Taxonomiförenlig andel av

omsättningen, år 2021 (19)

Kategori (möjlig görande

aktivitet) (20)

Kategori (omställnings-

verksamhet) (21)

Ekonomiska verksamheter (1)

Koder (2)

Total omsättning (3)

Andel av omsättning (4)

Begränsning av

klimatförändringar (5)

Anpassning till

klimatförändringar (6)

Vatten och marina

resurser (7)

Cirkulär ekonomi (8)

Föroreningar (9)

Biologisk mångfald och

ekosystem (10)

Begränsning av

klimatförändringar (11)

Anpassning till

klimatförändringar (12)

Vatten och marina

resurser (13)

Cirkulär ekonomi (14)

Föroreningar (15)

Biologisk mångfald

och ekosystem (16)

Enhet

mnkr % % % % % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % % M O

A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN

A.1 Taxonomiförenliga verksamheter

Ägande och förvärv av byggnader 7.7 268 10 100 – – – – – – Ja – – – – Ja 10 – – –

Summa taxonomiförenliga verksamheter 268 10 100 – – – – – 10 –

A.2 Ej taxonomiförenliga verksamheter

Ägande och förvärv av byggnader 7.7 1 712 62

Summa ej taxonomiförenliga verksamheter 1 712 62

Totalt (A.1 + A.2) 1 980 72 10 – – –

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 766 28

TOTALT (A + B) 2 746 100

Taxonomins sju ekonomiska verksamheter för bygg-och

fastighetsbranschen

. Uppförande av nya byggnader.

. Renovering av beﬁntliga byggnader.

. Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning.

. Installation, underhåll och reparation av laddstationer för elfordon

i byggnader.

. Installation, underhåll och reparation av instrument och anordningar

för mätning, reglering och kontroll av byggnaders energiprestanda.

. Installation, underhåll och reparation av tekniker för förnybar energi.

. Förvärv och ägande av byggnader.

KPI:erna för omsättning, investeringar och driftutgifter

beräknas enligt följande:

Andel taxonomitillämplig KPI =

Tillämplig KPI

Total KPI

Andel taxonomiförenlig KPI =

Förenlig KPI

Total KPI

106

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSNOTER

Driftutgifter 2022

Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada

(DNSH)

Minimiskyddsåtgärder (17)

Taxonomi förenlig andel av

driftutgifter, år 2022 (18)

Taxonomiförenlig andel av

driftutgifter, år 2021 (19)

Kategori (möjlig görande

aktivitet) (20)

Kategori (omställnings-

verksamhet) (21)

Ekonomiska verksamheter (1)

Koder (2)

Totala driftutgifter (3)

Andel av driftutgifter (4)

Begränsning av

klimatförändringar (5)

Anpassning till

klimatförändringar (6)

Vatten och marina

resurser (7)

Cirkulär ekonomi (8)

Föroreningar (9)

Biologisk mångfald och

ekosystem (10)

Begränsning av

klimatförändringar (11)

Anpassning till

klimatförändringar (12)

Vatten och marina

resurser (13)

Cirkulär ekonomi (14)

Föroreningar (15)

Biologisk mångfald

och ekosystem (16)

Enhet

mnkr % % % % % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % % M O

A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN

A.1 Taxonomiförenliga verksamheter

Ägande och förvärv av byggnader 7.7 9 11 100 – – – – – – Ja – – – – Ja 11 – – –

Summa taxonomiförenliga verksamheter 9 11 100 – – – – – 11 –

A.2 Ej taxonomiförenliga verksamheter

Ägande och förvärv av byggnader 7.7 53 67

Summa ej taxonomiförenliga verksamheter 53 67

Totalt (A.1 + A.2) 62 78 11 – – –

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 18 22

TOTALT (A + B) 80 100

Investeringar 2022

Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada

(DNSH)

Minimiskyddsåtgärder (17)

Taxonomi förenlig andel av

investering, år 2022 (18)

Taxonomiförenlig andel av

investering, år 2021 (19)

Kategori (möjlig görande

aktivitet) (20)

Kategori (omställnings-

verksamhet) (21)

Ekonomiska verksamheter (1)

Koder (2)

Total investering (3)

Andel av investering (4)

Begränsning av

klimatförändringar (5)

Anpassning till

klimatförändringar (6)

Vatten och marina

resurser (7)

Cirkulär ekonomi (8)

Föroreningar (9)

Biologisk mångfald och

ekosystem (10)

Begränsning av

klimatförändringar (11)

Anpassning till

klimatförändringar (12)

Vatten och marina

resurser (13)

Cirkulär ekonomi (14)

Föroreningar (15)

Biologisk mångfald

och ekosystem (16)

Enhet

mnkr % % % % % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % % M O

A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN

A.1 Taxonomiförenliga verksamheter

Laddstationer för elfordon i byggnader 7.4 4 0 100 – – – – – – Ja – – – – Ja 0 – M –

Instrument för byggnaders energiprestanda 7.5 3 0 100 – – – – – – Ja – – – – Ja 0 – M –

Tekniker för förnybar energi 7.6 9 1 100 – – – – – – Ja – – – – Ja 1 – M –

Ägande och förvärv av byggnader 7.7 40 4 100 – – – – – – Ja – – – – Ja 4 – – –

Summa taxonomiförenliga verksamheter 56 6 100 – – – – – 6 –

A.2 Ej taxonomiförenliga verksamheter

Uppförande av nya byggnader 7.1 249 24

Renovering av beﬁntliga byggnader 7.2 330 32

Energieffektiv utrustning 7.3 30 3

Ägande och förvärv av byggnader 7.7 301 30

Summa ej taxonomiförenliga verksamheter 910 89

Totalt (A1 + A2) 966 95 6 – – –

B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN

Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 52 5

TOTALT (A + B) 1 018 100

107

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

HÅLLBARHETSNOTER

Inledning

Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Hufvudstaden AB (publ) att översiktligt

granska hållbarhetsredovisning för år 2022. Hufvudstaden AB (publ) har

deﬁnierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidorna 6–7, 28–34,

45–46 samt 98–107 i detta dokument varav den lagstadgade hållbarhets

rapporten deﬁnieras på sidorna 6–7, 28–34, 45–46 samt 98–107.

Styrelsens och företagsledningens ansvar

Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta

hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten

i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen. Kriteri

erna framgår på sidan 104 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de

delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global

Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av

företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta

ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att

upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktig

heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad

på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lag

stadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska

information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade

uppgifter.

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000

(omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga

granskningar av historisk ﬁnansiell information. En översiktlig granskning

består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga

för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk gransk

ning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår

granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med

FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade

hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt

RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört

med den inriktning och omfattning som en revision enligt International

Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.

Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International Standard on Quality

Management) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket

innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av

yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar

och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Hufvudstaden AB

(publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes-

etiska ansvar enligt dessa krav.

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och

granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan

säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle

kunna ha blivit identiﬁerade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen

grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har

därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen

och företagsledningen valda kriterier, som deﬁnieras ovan. Vi anser att

dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen.

Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga

och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan.

Uttalanden

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några

omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovis

ningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen

och företagsledningen angivna kriterierna.

En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats.

Stockholm den 20 februari 2023

PricewaterhouseCoopers AB

Magnus Svensson Henryson

Auktoriserad revisor

Revisorns rapport över översiktlig granskning

av hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den

lagstadgade hållbarhetsrapporten

Till bolagsstämman i Hufvudstaden AB (publ), org. nr 556012-8240

108

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

GRANSKNINGSRAPPORT HÅLLBARHET

109

Det traditionella kontoret blir allt viktigare Det traditionella kontoret blir allt viktigare

som mötesplats. En plats där hyresgäster som mötesplats. En plats där hyresgäster

och deras medarbetare trivs. och deras medarbetare trivs.

Denitioner och ordlista

Finans

Avkastning på eget kapital. Årets resultat efter skatt i förhållande till genom-

snittligt eget kapital.

Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus ﬁnansiella kostnader

i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital.

Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning.

Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, kost-

nader för upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget

gemensamma kostnader.

EPRA. European Public Real Estate Association. Intresseorganisation för

börsnoterade fastighetsbolag i Europa.

EPRA Earnings – Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt. Rörelse-

resultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar med avdrag

för ﬁnansiella intäkter och kostnader samt beräknad aktuell skatt exklusive

underskottsavdrag. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn

till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar.

EPRA NRV – Net Reinstatement Value. Redovisat eget kapital med återlägg-

ning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning exklusive upp-

skjuten skatt på andra tillgångar och/eller skulder än förvaltningsfastigheter

och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.

EPRA NTA – Net Tangible Assets. Redovisat eget kapital med återläggning

av derivat och avdrag för immateriella tillgångar, justerat för verklig bedömd

uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt.

EPRA NDV – Net Disposal Value. Redovisat eget kapital.

Förvaltningsresultat. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värde-

förändringar minus ﬁnansiella intäkter och kostnader.

Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder. Räntekostnader i förhållande till

genomsnittliga räntebärande skulder.

MTN-program. Medium Term Note. Ett obligationsprogram med en löptid på

1–15 år.

Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas

redovisade värden.

Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt beslutad

utdelning minus kortfristiga placeringar samt likvida medel.

Nettovinst från löpande verksamhet. Resultat före skatt, exklusive värdeför-

ändringar samt jämförelsestörande poster, belastat med schablonberäknad

bolagsskatt.

Räntetäckningsgrad. Resultat efter ﬁnansiella poster exklusive jämförelsestö-

rande poster och värdeförändringar plus ﬁnansiella kostnader i förhållande till

ﬁnansiella kostnader.

Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.

Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid årets utgång.

Soliditet. Eget kapital vid årets utgång i förhållande till balansomslutning.

Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande

skulder och uppskjutna skatteskulder.

Överskottsgrad. Driftnetto i procent av nettoomsättning fastighetsförvaltning

inklusive koncerninterna hyror.

Aktie

Direktavkastning. Utdelning per aktie i förhållande till börskurs vid årets utgång.

Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid

årets slut.

EPRA EPS. EPRA Earnings i förhållande till genomsnittligt antal utestående

aktier under året.

Free Float. Aktier tillgängliga för handel exklusive aktier som innehas av

kontrollerande ägare.

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten per aktie. Kassaﬂöde från den

löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier

under året.

P/E-tal. Börskurs vid årets utgång i förhållande till årets resultat per aktie.

Resultat per aktie. Årets resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal

utestående aktier under året.

Utdelningsandel. Utdelning i förhållande till nettovinst från den löpande

verksamheten.

Utestående aktier. Samtliga aktier minskat med av bolaget återköpta aktier.

Årets kassaﬂöde per aktie. Årets kassaﬂöde i förhållande till genomsnittligt

antal utestående aktier under året.

Fastighet

Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan

och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken samt

restauranger och caféer.

Bruttohyra. Deﬁnieras som kontrakterad hyra exklusive tillägg för förbruk-

ningsavgifter samt inklusive bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.

CBD. Central Business District. En stads mest centrala del för kommersiella

kontors- och butiksfastigheter.

Direktavkastning fastigheter. Driftnetto i förhållande till verkligt värde på

fastigheter.

Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna

hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader.

EPRA Vakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till

total årshyra. Pågående utvecklingsprojekt är exkluderade.

Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt.

Fredstan. Området runt Fredsgatan mellan Brunnsparken och Trädgårdsfören-

ingen, med visionen att erbjuda ett unikt butiks-, kultur- och restaurangutbud.

Hyresförluster. Intäktsbortfall till följd av vakanta lokaler.

Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total

årshyra.

Jämförbart bestånd. Under året avyttrade fastigheter exkluderas. Under året

förvärvade fastigheter medtages och föregående år justeras för motsvarande

period.

Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till,

under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av

varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer

kallas detta för verkligt värde.

Nyuthyrning. Under året tecknat hyresavtal med ny hyresgäst, annan än den

hyresgäst som hyrde lokalen dessförinnan, eller för lokal som tidigare varit

vakant.

Omförhandling. Nytt eller förlängt hyresavtal med beﬁntlig hyresgäst, vars

tidigare avtal löpt ut.

Omsättningshyrestillägg. Hyra utöver garanterad minimihyra, som baseras på

en butiks eller restaurangs omsättning.

Uthyrbar yta. Total yta som är tillgänglig för uthyrning.

Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde.

Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta.

Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg vid årets utgång uppräknad till årsbasis.

Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra.

I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid

summerar exakt.

Hufvudstaden tillämpar ESMAs riktlinjer för Alternativa Nyckeltal. Vissa av nyckeltalen som definieras nedan är alternativa

nyckeltal, det vill säga ett finansiellt mått som inte definieras enligt IFRS och som används för att beskriva verksamhetens

utveckling och öka jämförbarheten mellan perioder. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt är dessa

inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Härledning av alternativa nyckeltal åternns på sidorna 90–91.

110

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Årsstämma

Kalendarium

Delårsrapport jan – mar 2023 11 maj 2023

Halvårsrapport jan – jun 2023 24 augusti 2023

Delårsrapport jan – sep 2023 9 november 2023

Bokslutskommuniké för 2023 15 februari 2024

Årsredovisning för 2023 feb 2024

Kontaktpersoner

Anders Nygren, verkställande direktör

Telefon 08-762 90 00, anders.nygren@hufvudstaden.se

Åsa Roslund, vice verkställande direktör, chef Ekonomi och Finans

Telefon 08-762 90 00, asa.roslund@hufvudstaden.se

Informationen publiceras även på hufvudstaden.se. Års- och hållbarhetsredovisningen distribueras till samtliga aktieägare som begärt det.

Årsstämma hålls torsdagen den 23 mars 2023 klockan 15.30 på Grand

Hôtel, Vinterträdgården, Stockholm, med entré i hörnet Stallgatan/Blasie

holmsgatan. Kallelse till årsstämman sker genom annonsering på Post- och

Inrikes Tidningars webbplats bolagsverket.se/poit samt på bolagets webb

plats hufvudstaden.se. Information om att kallelse skett annonseras i

Dagens Nyheter.

Anmälan

Aktieägare, som önskar delta i stämman, ska:

• dels vara upptagen som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB fram

ställda aktieboken avseende förhållandena onsdagen den 15 mars

2023, varvid aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste

låta registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren blir upptagen i

framställningen av aktieboken per onsdagen den 15 mars 2023 för att

äga rätt att deltaga i stämman. Sådan registrering kan vara tillfällig

(s.k. rösträttsregistrering) och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens

rutiner i sådan tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträttsregistre

ringar som gjorts av förvaltaren senast den 15 mars 2023 kommer att

beaktas vid framställningen av aktieboken,

• dels anmäla sig till Hufvudstaden senast fredag den 17 mars 2023,

gärna före klockan 16.00. Anmälan ska ske per bolagets hemsida

hufvudstaden.se,

e-post anm@hufvudstaden.se,

telefon 08-762 90 00, eller

skriftligen till Hufvudstaden AB, NK 100, 111 77 Stockholm.

Vid anmälan ska uppges namn, person- eller organisationsnummer, e-post

adress, telefonnummer dagtid samt eventuella biträden. Aktieägare som

företräds av ombud ska utfärda fullmakt för ombudet. Om fullmakten utfär

dats av juridisk person, ska kopia av registreringsbevis (eller om sådan

handling inte ﬁnns, motsvarande behörighetshandling) för den juridiska

personen bifogas. För att underlätta inpasseringen vid stämman bör full

makt och behörighetshandlingar vara bolaget tillhanda under ovanstående

adress senast den 15 mars 2023. Fullmaktsformulär tillhandahålles på

begäran och ﬁnns på bolagets hemsida.

Utdelning

Styrelsen föreslår att en utdelning om 2,70 kronor per aktie, totalt 546,2

mnkr, lämnas för år 2022 med avstämningsdag den 27 mars 2023 och

beräknad utbetalningsdag den 30 mars 2023.

Adressändring

Aktieägare, som är juridisk person eller ej är folkbokförd i Sverige, och som

har ändrat namn, adress eller kontonummer, bör snarast anmäla ändringen

via kontoförande institut till Euroclear Sweden AB.

111

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

Fastighet/Byggår/Yta

Grönlandet Södra 11

Byggår: 1911

Yta: 9 133 kvm

Hästhuvudet 13

Byggår: 1919

Yta: 7 033 kvm

Fastighet/Byggår/Yta

Svärdﬁsken 2

Byggår: 1851

Yta: 7 464 kvm

Oxhuvudet 18

Byggår: 1931

Yta: 29 485 kvm

Fastighet/Byggår/Yta

Orgelpipan 7

Byggår: 1964

Yta: 30 463 kvm

Järnplåten 28

Byggår: 1958

Yta: 9 208 kvm

Hufvudstadens fastighetsbestånd Stockholm

OLOF PALMES GATA

HAMNGATAN

SAMUE LSGATAN

MÄSTER

MÄSTER SAMUELSGATAN

KLARABERGSGATAN

SKEPPSBRON

KUNGSGATAN

JAKOBSBERGSGATAN

Central-

station

Sergels

torg

Kungs-

träd-

gården

Karl XII:s

torg

Stortorget

Slussplan

Tyghus-

plan

Norr-

malms

torg

Norra

Bantorget

Hötorget

Stureplan

Humlegården

Tegnér-

lunden

KUNGSGATAN

WALLINGATAN

RÅDMANSGATAN

DROTTNINGGATAN

SVEAVÄGEN

VASAGATAN

VASABRON

CENTRALBRON

STRÖMSBRON

BRYGGARGATAN

BRU NNSGATAN

BIRGER JARLSGATAN

NORR LANDSGATAN

KUNGSTRÄDGÅRDSGATAN

REGERINGSGATAN

MALMSKILLNADSGATAN

BIB LIOTEKSGATAN

112

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FASTIGHETSBESTÅNDET

Fastighet/Byggår/Yta

Kåkenhusen 40

Byggår: 1926

Yta: 22 546 kvm

Kungliga

Trädgården 5

Byggår: 1984

Yta: 2 764 kvm

Kvasten 6

Byggår: 1917

Yta: 7 071 kvm

Packarhuset 4

Byggår: 1932

Yta: 15 357 kvm

Rännilen 11

Byggår: 1902

Yta: 2 913 kvm

Norrmalm 2:63

Byggår: 1993

Yta: 194 kvm

Fastighet/Byggår/Yta

Hästskon 10

Byggår: 1964

Yta: 35 680 kvm

Vildmannen 7

Byggår: 1897

Yta: - kvm

Kvasten 9

Byggår: 1978

Yta: 3 440 kvm

Pumpstocken 10

Byggår: 1865

Yta: 12 467kvm

Rännilen 18

Byggår: 1888

Yta: 6 956 kvm

Medusa 1

Byggår: 1878

Yta: 2 206 kvm

Fastighet/Byggår/Yta

Hästen 19, 20 (NK)

Byggår: 1915

Yta: 39 305kvm

Kvasten 2

Byggår: 1987

Yta: 4 708 kvm

Skären 9

Byggår: 1984/2020

Yta: 13 769 kvm

Rännilen 8

Byggår: 1900

Yta: 2 673 kvm

Rännilen 19

Byggår: 1902

Yta: 11 321 kvm

Achilles 1

Byggår: 1600-talet

Yta: 4 958kvm

113

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FASTIGHETSBESTÅNDET

Fastighet/Byggår/Yta

Nordstaden 8:24

(Femman)

Byggår: 1972/2011

Yta: 45 061 kvm

Inom Vallgraven 12:11

Byggår: 1875/1929/30

Yta: 4 704 kvm

Fastighet/Byggår/Yta

Nordstaden 8:24

(Fyran)

Byggår: 1972

Yta: 21 209 kvm

Inom Vallgraven 10:9

(NK)

Byggår: 1964

Yta: 16 462 kvm

Fastighet/Byggår/Yta

Inom Vallgraven 12:10

Byggår: 1975

Yta: 16 449 kvm

Inom Vallgraven 3:2

Byggår: 1856/2022

Yta: 1 564 kvm

Hufvudstadens fastighetsbestånd Göteborg

VÄLKOMMEN TILL

VÅRA KVARTER,

MED NÄRA TILL ALLT.

TÅG

Göteborgs Centralstation

VÅRA FASTIGHETER

Skepps-

broplatsen

Packhus-

platsen

Lilla

Torget

Stenpiren

Packhuskajen

Operan

Central-

stationen

Trädgårds-

föreningen

Stora

Teatern

Kungs-

parken

Grönsaks-

torget

Kungs-

torget

Domkyrkan

Paddan

Kungs-

ports-

platsen

Gamla

Ullevi

Drottning-

torget

NORRA HAMNGATAN

DROTTNINGGATAN

KUNGSGATAN

SÖDRA HAMNGATAN

KÖPMANSGATAN

FREDSGATAN

ÖSTRA HAMNGATAN

POSTGATAN

SPANNMÅLSGATAN

RICSONSGATAN

NILS E

NORDSTAN

AVENYN

FREDSTAN

114

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

FASTIGHETSBESTÅNDET

Adresser

NK Stockholm

NK 100

111 77 STOCKHOLM

Besöksadress: Hamngatan 18–20

Telefon: 08-762 80 00

Hemsida: nk.se

NK Göteborg

NK 331

Drottninggatan 39

411 09 GÖTEBORG

Besöksadress: Östra Hamngatan 42

Telefon: 08-762 80 00

Hemsida: nk.se

Produktion: Hallvarsson & Halvarsson i samarbete med Hufvudstaden. Fotograf: Maria Cruseman, Pao Duell, Erik G Svensson, OTW Anna Hållams / Nicklas Gustafsson, Klas Sjöberg, Emelie

Otterbäck, Rebecka Bjurmell, Joona Laulajainen. Tryckeri: By Wind mars, 2023.

Hufvudstaden AB (publ)

E-post: info@hufvudstaden.se

Hemsida: hufvudstaden.se

Organisationsnummer: 556012-8240

Styrelsens säte: Stockholm

Göteborg

Kyrkogatan 54

411 08 GÖTEBORG

Besöksadress: Kyrkogatan 54

Telefon: 031-710 21 00

NK-varuhusen

Varumärken inom koncernen

Stockholm (Huvudkontor)

NK 100

111 77 STOCKHOLM

Besöksadress: Regeringsgatan 38

Telefon: 08-762 90 00

Cecil Coworking AB

NK 100

111 77 STOCKHOLM

Besöksadress: Norrlandsgatan 10

Telefon: 08-762 94 00

E-post: info@cecilcoworking.se

Hemsida: cecilcoworking.se

Organisationsnummer: 559242-1506

NK Retail AB

Box 7152

103 88 STOCKHOLM

Besöksadress: Västra Trädgårdsgatan 8

Telefon: 08-629 20 00

E-post: nkretailkundservice@nkretail.se

Hemsida: nkretail.se

Organisationsnummer: 559268-4103

Parkaden AB

NK 100

111 77 STOCKHOLM

Besöksadress: Regeringsgatan 47– 55

Telefon: 08-762 92 00

E-post: info@parkaden.se

Hemsida: parkaden.se

Organisationsnummer: 556085-3599

115

HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022

hufvudstaden.se