485100O06783Y0Y3QN89 2025-01-01 2025-12-31 485100O06783Y0Y3QN89 2025-12-31 iso4217:BGN 485100O06783Y0Y3QN89 2024-12-31 485100O06783Y0Y3QN89 2024-01-01 2024-12-31 iso4217:BGN xbrli:shares 485100O06783Y0Y3QN89 2023-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 485100O06783Y0Y3QN89 2023-12-31 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 485100O06783Y0Y3QN89 2023-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 485100O06783Y0Y3QN89 2023-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 485100O06783Y0Y3QN89 2023-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 485100O06783Y0Y3QN89 2023-12-31 485100O06783Y0Y3QN89 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 485100O06783Y0Y3QN89 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 485100O06783Y0Y3QN89 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 485100O06783Y0Y3QN89 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 485100O06783Y0Y3QN89 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 485100O06783Y0Y3QN89 2024-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 485100O06783Y0Y3QN89 2024-12-31 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 485100O06783Y0Y3QN89 2024-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 485100O06783Y0Y3QN89 2024-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 485100O06783Y0Y3QN89 2024-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 485100O06783Y0Y3QN89 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 485100O06783Y0Y3QN89 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 485100O06783Y0Y3QN89 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 485100O06783Y0Y3QN89 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 485100O06783Y0Y3QN89 2025-01-01 2025-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 485100O06783Y0Y3QN89 2025-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 485100O06783Y0Y3QN89 2025-12-31 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 485100O06783Y0Y3QN89 2025-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 485100O06783Y0Y3QN89 2025-12-31 ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember 485100O06783Y0Y3QN89 2025-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember
„СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА
ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
СЪДЪРЖАНИЕ
1
СЪДЪРЖАНИЕ
Стр.
Годишен консолидиран доклад за дейността
Доклад на независимия одитор
Годишен консолидиран финансов отчет, в това число:
Консолидиран баланс
1
Консолидиран отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход
2
Консолидиран отчет за промените в собствения капитал
3
Консолидиран отчет за паричните потоци
4
Приложения към годишния консолидиран финансов отчет
5-67
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
2
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА ЗА 2025 г.
Ръководството изготвя своя годишен доклад и годишния консолидиран финансов отчет към 31
декември 2025 г. в съответствие с МСФО счетоводни стандарти, приети от ЕС. Консолидираният
финансов отчет е одитиран от „Бул Одит” ООД.
А. ОПИСАНИЕ НА ДЕЙНОСТТА
„София Хотел Балкан” АД („Дружеството”) и неговото дъщерно дружество „Метропол Палас”
Д.О.О. (заедно „Групата”) са с основен предмет на дейност хотелиерство, ресторантьорство,
съпътстващи туристически дейности като бизнес услуги, фитнес, отдаване под наем на търговски
и рекламни площи, провеждане на конгресни и конферентни мероприятия и други видове
допълнителни услуги, свързани с международния и вътрешен туризъм, разрешени от
законодателството. От 01.01.2023 г. Групата оперира без конкретен бранд. Дружествата от
Групата имат сключени договори за управление с „Кокари Лимитид”, Кипър. „Потамиро
Лимитид“, Кипър притежава 4,605,776 поименни, безналични акции от капитала на „София Хотел
Балкан" АД, които представляват 87.50% от капитала на дружеството-майка.
„София Хотел Балкан” АД е едноличен собственик на 100% от капитала на създаденото през 2006
г. дъщерно дружество „Метропол Палас” ДОО, Белград, Сърбия. Основният актив на сръбското
дъщерно дружество е хотел „Метропол Палас” в гр. Белград. Хотелът отваря врати през
септември 2012 г. след цялостна реконструкция.
„София Хотел Балкан” АД е акционерно дружество, регистрирано по Търговския закон на
Република България с адрес: София 1000, пл.”Св. Неделя” № 5. Акциите на Дружеството се
търгуват на “Българска фондова борса – София” АД в гр. София.
Б. ПРЕГЛЕД НА ДЕЙНОСТТА
Развитие и резултати от дейността на Групата
В последните години основните предизвикателства пред хотелиерите в България и Сърбия
остават едни и същи, като те продължават да функционира в динамична среда, характеризираща
се както с възстановяване и растеж, така и със структурни предизвикателства.
Основните затруднения пред бранша останаха свързани с недостига на квалифициран персонал и
необходимостта от устойчиви политики за задържане и развитие на кадрите. Конкуренцията между
работодателите в сектора се засили, особено в активните туристически сезони, когато сезонните
обекти традиционно привличат значителна част от работната сила. Традиционно стана и наемането
на персонал от трети страни, което е предизвикателство за бизнеса, тъй като престоя им в страната
е неясен, защото е свързан с разрешение за пребиване.
В същото време през 2025 г. туристическият пазар в България отчете положителна динамика.
Наблюдава се ръст на броя туристи и реализирани нощувки спрямо предходната година, както и
постепенно възстановяване на ключови международни пазари. От друга страна, продължителните
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
3
протести, започнали още в края на 2024 г. в Сърбия, водят до отлив на една част от гостите,
ориентирани основно към туризъм.
Икономическата среда в Европа остана относително стабилна, въпреки продължаващите
геополитически рискове и инфлационен натиск. Това създаде условия за по-предвидима бизнес
среда в сравнение с предходните години, макар и при запазена необходимост от внимателно
финансово планиране и контрол върху разходите.
След пандемията тенденцията към индивидуални пътувания продължава да се засилва и през 2025
г. онлайн резервационните канали запазват водещата си роля, като традиционният модел на
организиран масов туризъм чрез туроператори продължава да губи относителен дял.
Потребителите демонстрират повишена чувствителност към гъвкави условия за анулиране,
персонализирани предложения и дигитално обслужване.
Платформите за онлайн резервации и хотелските системи за управление все по-активно интегрират
изкуствен интелект за анализ на потребителско поведение, динамично ценообразуване и
персонализирани маркетингови кампании. Това създава нови възможности за оптимизация на
приходите и по-ефективно позициониране на хотелските услуги.
Продължи и тенденцията към комбиниране на бизнес и свободно време (т.нар. „bleisure“
пътувания), като бизнес гостите все по-често удължават престоя си с цел туризъм. Конферентният
и събитийният сегмент в град София отбеляза стабилизиране и умерен ръст, подкрепен от
активизиране на корпоративния и институционалния сектор.
Средната цена на нощувка във високо-категорийните хотели в България и Сърбия през 2025 г.
отчете умерено увеличение спрямо 2024 г., но продължава да остава конкурентна спрямо други
европейски столици. Това обстоятелство продължава да представлява както предимство от гледна
точка на ценова конкурентоспособност, така и ограничение по отношение на потенциала за по-
висока доходност.
Дейността на Групата се осъществява чрез собствените й хотели „София Балкан Палас“ и
„Метропол Палас“ („Хотелите“). През 2025 г. спрямо предходната 2024 г. приходите от дейността
бележат минимален ръст от 1.26%, реализирани както от бизнес пътуванията, така и от тези
свързани с цел туризъм, от приходи от наеми и конферентни и частни мероприятия.
Първото тримесечие на 2025 г. преминава при по-умерена заетост, характерна за зимните месеци,
но без значителни ограничения във въздушния транспорт, наблюдавани в предходната година. От
второто тримесечие се отчита по-осезаемо активизиране на резервациите, включително в сегмента
на корпоративните събития, международните делегации и частните мероприятия.
След излизането от международната хотелска верига „Marriott International“ от началото на 2023 г.,
Хотелите продължават да функционира като независими обекти, утвърждавайки собствената си
идентичност на пазара. През 2025 г. ръководството продължава да анализира възможностите за
стратегически партньорства и оптимизация на пазарното позициониране, като паралелно се
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
4
изпълнява поетапна инвестиционна програма, насочена към обновяване на материалната база,
дигитализация на процесите и повишаване качеството на обслужване.
Основните конкурентни предимства на Хотелите – централното местоположение, историческата
стойност на сградите и високото ниво на обслужване – продължават да бъдат ключов фактор за
привличане на гости както от месния пазар, така и от чужбина.
На свое заседание на 08.07.2025 г. Съветът на Европейския съюз по икономически и финансови
въпроси (ЕКОФИН) прие три правни акта, с което официализира присъединяването на България
към еврозоната от 01.01.2026 г. С историческото решение България става 21-вия член на
еврозоната и присъединяването става по курс 1 евро = 1.95583 лева.
Инфлационните фактори в региона оказват влияние върху оперативните разходи на Групата, но
тъй като те се управляват чрез прилагането на адекватна политика, тя способства за тяхното
минимизиране и осигурява възможност за осъществяване на необходимия контрол.
Влиянието на промените на чуждестранните валути е минимизирано в огромна степен за Групата
чрез премахване на цените на услугите, определени и долари и договарянето на цени основно в
местна валута и в евро.
Важни събития след края на отчетния период
Не са възникнали коригиращи събития или некоригиращи събития между датата на
консолидирания финансов отчет и датата на одобрението му за публикуване, с изключение на
следните некоригиращи събития:
Военната операция на САЩ и Израел срещу цели в Иран, започнала на 28.02.2026 г., известна
под кодовото име „Епична ярост“, бързо прераства в регионална война. Иран отвръща с масирани
атаки срещу Израел и американски бази разположени в съседни на Иран държави.
Затварянето на Ормузкия проток като пряк резултат от военната операция, създава
предизвикателства пред световните пазари. Като най-открояващи се към момента могат да се
посочат следните евентуални икономически последици: повишаване на цените на петрола,
увеличение на разходите за енергия, суровини, транспорт и труд, отражение върху финансовите
пазари и инфлацията, заради поскъпване на енергийните ресурси, забавяне или прекъсване на
веригите на доставки.
Ефектите и икономическите последици от военните действия в Близкия изток не могат да бъдат
изцяло оценени на този етап, но съществуват индикации за потенциално въздействие върху
световната икономика. По-слабата икономическа активност в глобален план или по-нататъшното
забавяне на темповете на световната търговия биха могли да ограничат икономическия растеж в
еврозоната.
Групата отчита рисковете, произтичащи от макроикономическата среда, в рамките на своята
система за управление на риска, съобразно обхвата и спецификата на дейността си. Към момента
се счита, че те няма да окажат съществено пряко влияние върху дейността на Групата.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
5
Съгласно Закон за въвеждане на еврото в Република България, считано от 1 януари 2026 г.,
официалната парична единица и законно платежно средство в Република България е еврото.
Фиксираният обменен курс е 1,95583 лева за 1 евро. Въвеждането на еврото като официална
валута в Република България представлява промяна във функционалната валута, която ще бъде
отчетена проспективно и не представлява коригиращо събитие след датата на финансовия отчет.
Структура на акционерния капитал на компанията-майка
Към края на 2025 г. акционерният капитал на дружеството-майка възлиза на 5,264 хил. лв. и
включва 5,263,896 броя поименни безналични обикновени акции с право на глас и с номинал 1
(един) лев всяка.
Съгласно чл.111, ал.3 от ЗППЦК акциите на дружеството-майка са безналични. Всяка
обикновена, безналична, поименна акция от един клас предоставя следните права:
- право на глас в Общото Събрание на акционерите („ОС“)
- право на дивидент;
- право на ликвидационен дял, съизмерен с номиналната стойност на акциите;
- право на информация относно дейността на съответното дружество в Групата;
- други права, изрично посочени в Устава на съответното дружество в Групата.
Няма ограничения върху правата на глас, освен предвидените в закона. На дружеството-майка не
е известно финансовите права по акциите да са отделени от притежаването на акциите. Няма
споразумения, които да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или упражняване
правото на глас.
Дружеството-майка не притежава пряко издадени от него акции, тъй като не е изкупувало обратно
акциите си при условията и реда на чл. 187а от Търговския закон. Акции, издадени от
дружеството-майка, не са залагани в негова полза. Няма ограничения за прехвърлянето на
ценните книжа. Няма акционери със специални контролни права.
Дружеството-майка няма акционери, притежаващи над 5 на сто от гласовете, освен двамата,
посочени по-долу:
• към 31.12.2025 г., са:
- ,,Потамиро Лимитид”, Кипър – 4,605,776 бр. акции – 87.50%
- “Кокари Лимитид”, Кипър – 623,815 бр. акции – 11.85%
• към 31.12.2024 г., са:
- “Потамиро Лимитид”, Кипър – 4,605,776 бр. акции – 87.50%
- “Кокари Лимитид”, Кипър – 623 815 бр. акции – 11.85%
Съвет на директорите
За Изпълнителния директор г-н Йоанис Даскалантонакис не е гласувано възнаграждение и
съответно той не е получавал такова през 2025 г. и 2024 г. от дружеството-майка, а от дъщерното
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
6
дружество е получил 23 хил. лв. през 2025 г. (2024 – 0 хил. лв.). Няма предоставени непарични
възнаграждения на членове на Съвета на директорите през 2025 г. и през 2024 г.
Съгласно решение № 7 от дневния ред на Годишното редовното общо събрание на акционерите
(ГРОСА) на „София Хотел Балкан“ АД от 30.06.2025 г., се освобождава Григориос Сапундзакис
от длъжността му член на Съвета на Директорите (СД) на Дружеството. Със свое решение № 9
ГРОСА избира за член на СД с тригодишен мандат, считано от датата на ОС Димитриос Томарас.
Към 31.12.2025 г. регистрирани в Търговския регистър членове на Съвета на директорите са:
Георги Спасов - председател на Съвета на директорите, Бойко Братанов – зам. председател на
Съвета на директорите, Йоанис Даскалантонакис - член на Съвета на Директорите и
Изпълнителен директор; членове на Съвета на директорите: Димитриос Томарас и Илия
Грозданов.
С Решение на Общото събрание на акционерите от 28.06.2024 г. се определи месечно брутно
възнаграждение на Георги Спасов, Бойко Братанов и Илия Грозданов, в размер на минималната
работна заплата за страната, приложима за Република България. На същото събрание са
преизбрани и членовете на Съвета на директорите за нов тригодишен мандат до 28.06.2027 г.
Трима от членовете на Съвета на директорите на „София Хотел Балкан“ АД са получавали
възнаграждения през 2025 г. съгласно гореописаното решение на ОСА, като изплатените суми
възлизат на 34 хил. лв. (2024 г.: 34 хил. лв.). Дъщерното дружество е изплатило възнаграждения
на изпълнителния директор през 2025 г. в размер на 23 хил. лв. (2024 - 0 хил. лв.).
През годината няма придобити или прехвърлени акции или облигации от членове на Съвета на
директорите на Групата.
Членовете на Съвета на директорите нямат преференциални права, свързани с придобиването на
акции или облигации на Групата.
Няма договори, сключени през 2025 и 202 4 г. с членове на Съвета на директорите по чл. 240б от
Търговския закон.
Членовете на Съвета на директорите към 31.12.202 5 г. участват като неограничено отговорни
съдружници, притежават повече от 25 на сто от капитала, както и управляват други дружества
или кооперации като прокуристи, управители или членове на съвети, както следва:
Член на СД
Дружества, в които е
неограничено отговорен
съдружник или в което притежава
повече от 25 на сто от капитала
Участия в управлението на други
дружества или кооперации като
прокурист, управител или член на
съвети
1. Георги Спасов
- Адвокатско Съдружие „Спасов и
Братанов“, БУЛСТАТ 130087001
(не е юридическо лице)
Адвокатско Дружество „Спасов и
Братанов“, ЕИК 203333211
− Адвокатско Съдружие „Спасов и
Братанов“, БУЛСТАТ 130087001
(не е юридическо лице)
− „ЕС ЕНД БИ СЪРВИСИЗ” АД,
− ЕИК 203333211
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
7
Член на СД
Дружества, в които е
неограничено отговорен
съдружник или в което притежава
повече от 25 на сто от капитала
Участия в управлението на други
дружества или кооперации като
прокурист, управител или член на
съвети
2. Йоанис
Даскалантонакис
− Naranjilla Company, reg.No. C-
112948, Monrovia, Liberia
− Bandola Properties Limited, reg.No.
MH96960, Majuro, Marshall Islands
− Potamiro Limited, reg.№ 409738,
Limassol, Cyprus
− Mantizia Limited, reg.№ НЕ
408812, Limassol, Cyprus
− „Юропиън Хотел Ентърпрайзис”
ЕАД, България, ЕИК 130916999
− Kokari Limited, Registration No HE
261258, Cyprus
− TJ Company” S.A., Greece,
Registration №
70127/01AT/B/10/251
− „Боровец Дивелопмънтс“ ЕООД,
ЕИК 203263688
− Rasna Limited, reg.no. HE 162962,
Larnaca, Cyprus
− Watton Sàrl, registry no. B 197.968
Luxembourg
− Грийнвил България ЕООД, ЕИК
175053256
− ХОТИС ЕООД, България, ЕИК
204024513
− SARANDELO LTD, Cyprus reg.no.
450360
− INDAYA LIMITED, Cyprus,
reg.no. HE451267
− NOVOTEL ATHENES SINGLE
MEMBER SA, reg. №
123735301000, Greece
− SIGMA ENA SINGLE MEMBER
SOCIETE ANONYME, reg. num
179786501000, Greece
− SIGMA II SINGLE MEMBER
SOCIETE ANONYME, reg. num
180602301000, Greece
− APELLOU 4 SOCIETE
ANONYME, reg.
numb.181206401000, Greece
− Naranjilla Company, reg.No. C-
112948, Monrovia, Liberia
− Bandola Properties Limited,
reg.No. MH96960, Majuro,
Marshall Islands
− Potamiro Limited, reg.№ 409738,
Limassol, Cyprus
− Mantizia Limited, reg.№ НЕ
408812, Limassol, Cyprus
− „Юропиън Хотел Ентърпрайзис”
ЕАД, България, ЕИК 130916999
− METROPOL PALACE DOO,
Сърбия, рег. номер, BD
21880/2006
− TJ Company” S.A., Greece,
Registration №
70127/01AT/B/10/251
− „Боровец Дивелопмънтс“ ЕООД,
ЕИК 203263688
− SARANDELO LTD, Cyprus
reg.no. 450360
− NOVOTEL ATHENES SINGLE
MEMBER SA, reg. №
123735301000, Greece
− SIGMA ENA SINGLE MEMBER
SOCIETE ANONYME, reg. num
179786501000, Greece
− SIGMA II SINGLE MEMBER
SOCIETE ANONYME, reg. num
180602301000, Greece
APELLOU 4 SOCIETE
ANONYME, reg.
numb.181206401000, Greece
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
8
Член на СД
Дружества, в които е
неограничено отговорен
съдружник или в което притежава
повече от 25 на сто от капитала
Участия в управлението на други
дружества или кооперации като
прокурист, управител или член на
съвети
3. Димитриос
Томарас
Няма
Няма
4. Бойко
Братанов
− Адвокатско Съдружие „Спасов и
Братанов“, БУЛСТАТ 130087001
(не е юридическо лице)
- Адвокатско Дружество „Спасов
и Братанов“, ЕИК 203333211
− „ЕС ЕНД БИ СЪРВИСИЗ”
АД, ЕИК 203333211
− "КОМПАС ИНВЕСТ" АД,
ЕИК 175194972
− Адвокатско Дружество
„Спасов и Братанов“, ЕИК
203333211
„Прева биотех“ ЕДПК, ЕИК
208198657
5. Илия
Грозданов
− Адвокатско дружество „Динова,
Русев и съдружници”, БУЛСТАТ
131428288
− Няма
В. ЛИКВИДНОСТ И ПАРИЧНИ СРЕДСТВА
1. Информация, относно ликвидността (както краткосрочна така и дългосрочна) на Групата, е
представена в настоящия раздел.
а) Групата разполага с достатъчно налични парични средства за покриване на финансовите
задължения, погасяване на дългосрочните си инвестиционни кредити и обслужване на дейността
като цяло. Към 31.12.2025 г. на Групата са отпуснати инвестиционни кредити от Юробанк
България АД, Юробанк–Кипър, както и заем от „Потамиро Лимитед“ Кипър, мажоритарен
акционер на дружеството-майка.
б) Основните парични потоци, ползвани от Групата, се генерират от дейността й и се реализират
от паричните потоци, свързани с търговските контрагенти. Тези източници, както и отпуснатите
заеми от банки и от свързани лица, формират собствените парични потоци на Групата, с които
същата осъществява дейността си и покрива изцяло нуждите си от оборотни средства.
в) Към 31.12.2025 г. Групата има задължения по кредити за инвестиционни нужди към Юробанк
България и Юробанк Кипър. В това число влиза кредит в размер на 28,770,000 евро, усвоен през
2006 г., за закупуване сградата на хотел Метропол Палас, Сърбия. Този заем е прехвърлен на
01.04.2015 г. от „Юробанк Прайвит Банк Люксембург“ С.А. на “Юробанк България” АД. Групата
е заемополучател и по инвестиционен кредит в размер до 15,000,000 евро, първоначално отпуснат
от Ню Юръп Фъндинг - Холандия, за финансиране на цялостна реновация на сградата на хотел
Метропол Палас. Гореописаният договор за заем е прехвърлен по силата на Договор за
прехвърляне на вземания от 15.03.2022 г., сключен между Ню Юръп Фъндинг - Холандия,
като ,,Цедент“ и Юробанк Кипър Лтд., като ,,Цесионер“, по силата на който Ню Юръп Фъндинг
– Холандия прехвърля всичките си права, задължения и претенции, заедно с всички
придружаващи ги права, по договора за заем, на Юробанк Кипър ЛТД. Това прехвърляне се
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
9
отнася и до други два договора за кредит – от 21.02.2013 г. и от 07.03.2013 г., сключени между
Ню Юръп Фъндинг – Холандия и Метропол Палас Д.О.О. като Заемополучател. Те също биват
прехвърлени към Юробанк Кипър.
г) През 2012 г. Групата е получила заем в размер на 7,100,000 евро от тогавашния мажоритарен
акционер Бандола Пропъртис Лтд., предназначен за реконструкцията на сръбския хотел. Този
заем е с падеж на 31.12.2029 г., по силата на Споразумение за уреждане на задължения към
договора за заем от 04.12.2021 г. През април 2021 г. заемът е прехвърлен с договор за цесия на
новия мажоритарен акционер Потамиро Лимитед, Кипър.
д) За периода от 01.01.2025 г. до 31.03.2026 г. дружеството-майка е получило от банката писмо за
неприлагането на едно от специфичните условия, съгласно договорите за заем, на които
дружеството-майка не отговаря към края на годината.
е) Дружеството-майка е получило и компенсации през 2025 г., заради високите цени на
електроенергията в общ размер на 42 хил. лв. (2024 – 99 хил. лв.).
2. Разходите за лихвите по ползваните кредити през 2025 г. са в размер на 5,549 хил. лв. (2024
г.: 7,498 хил. лв.).
Г. КАПИТАЛОВИ РЕСУРСИ
Към 31.12.2025 г. капитализираните разходи на Групата са 5,544 хил. лв. (2024 – 12,478 хил. лв.)
и са свързани със следните проекти:
• По реновационната програма на дружеството-майка, за които не са приключили
дейностите, са 4,312 хил. лв. и включват:
- 2,973 хил. лв. за нови стаи 29 бр., разположени в северното крило на хотела, на етажи от
2 до 6 включително. За изграждането им са усвоени 13 бр. от съществуващите стаи и
офиси, както и прилежащи общи площи. Така са изградени нови 29 бр. хотелски стаи,
като реално капацитетът на хотела се увеличава с 16 стаи.
- 124 хил. лв. за изграждане на нов СПА център – басейн, джакузи, парна баня, сауна,
масажни студия, фитнес център, протеинов бар, обслужващи и технически помещения с
обща площ 1,074.6 кв.м., разположени на сутерен 1 и сутерен 2.
- 1,215 хил. лв. други капитализирани разходи.
• Подобрения в хотел „Метропол Палас” в гр. Белград с балансова стойност 729 хил. лв.
През 2025 г. продължава да се изпълнява обширната реновационната програма на Дружеството-
майка. Направено е обследване на хотелската сграда, за да се установи фактическото й състояние
и евентуалната нуждата от усилване, с цел реализиране на планираните вътрешни преустройства
и надстрояване. Сключени са редица споразумения с архитектурни и други фирми за
проектантски хонорари, концептуален дизайн и строителен надзор, строително-монтажни работи
и други.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
10
През 2025 г. са извършени планови капиталови разходи в Дружеството-майка. В момента
продължава преустройството и промяната на предназначението на част от помещенията на
хотела. Техническите параметри на преустройствата са следните:
− Площ на преустройството: 9,898.32 кв.м. (или 38% от общата площ на сградата)
− Изграждане на нов СПА център – басейн, джакузи, парна баня, сауна, масажни студия,
фитнес център, протеинов бар, обслужващи и технически помещения с обща площ 1,074.6
кв.м., разположени на сутерен 1 и сутерен 2
− Извършване на така наречената „лека реновация“ на стаи, разположени на етажи 2, 3, 4 и 5,
която включва СМР и цялостното им преобзавеждане
− Смяната на предназначението на ет. 7 от офис и помощни помещения в стаи за гости (обект
завършен през м. 05.2023 г.)
− Изграждане на нови сградни инсталации: ОВК, ВиК, Електро и осигуряване на пожарната
безопасност – успоредно с изграждането на новите стаи (обект завършен през м. 05.2023 г.)
− Подмяна на минибар, пердета, щори и др. в гостенските стаи (обект завършен през м.01.2024
г.)
− Изграждане на система за сателитна телевизия за хотела (обект завършен през м.01.2024 г.)
− Основен ремонт на бална зала Роял (обект завършен през м.09.2024 г.)
− Подмяна на дограма на отделни стаи (обект завършен през м.10.2024 г.)
− Подмяна на сървър и час от компютрите на администрацията, във връзка с ъпгрейд към нова
версия на счетоводния софтуер (обект завършен през м.11.2024 г.)
− Проект, изработване и монтаж на нови фасадни надписи за хотела (обект завършен през
м.07.2025 г.)
− Реновация на хотелски стаи, разположени на етажи от втори до пети. В резултат на този
проект са отремонтирани и преобзаведени изцяло 79 броя стаи. В допълнение са изградени
общо 12 допълнителни, нови стаи, с които се увеличава капацитетът на хотела (обект
завършен през м.07.2025 г.)
− Подменени климатици за зали Рила I и Рила II (обект завършен през м.11.2025 г.)
− Извършване на така наречената „лека реновация“ на 28 бр. стаи и прилежащи коридори, която
включва изпълнени СМР, цялостното им преобзавеждане и подмяна на врати (обект
завършен през м.12.2025 г.)
През годините са извършени редица реновационни дейности и в хотел „Метропол Палас” в
Белград. През 2018 г. официално е открит новоизграденият панорамен ресторант на ет. 10 на
хотела. По-късно през същата годината приключва и затварянето на външните тераси към
панорамния ресторант. Изграден е и нов асансьор, който да свързва основното тяло със
сутеренните етажи, където се предвижда да се изградят новите кухни към хотела. Изградени са
пожароустойчиви стъклени прегради по фасадата на хотела, както и нови офиси в СПА зоната.
Приключило е изграждането на търговски площи, които в резултат на това са отдадени под наем.
Основно са ремонтирани и климатичните системи в целия хотел, част от централната
климатизация. През 2020 г. е подменена дограмата на част от хотелските стаи. През 2024 г. и 2023
г. в хотел „Метропол Палас” са извършени основно разходи за поддръжка и ремонти, с
минимални капиталови разходи свързани с дейността. През 2023 г. е извършена смяна на мокет
на конферентни зали и прилежащите им общи части – общо около 1350 кв. м., както и е направена
една мострена стая, като начален етап от последващото постепенно извършване на „лека
реновация“ на всички 236 хотелски стаи. През 2024 г. е възложен и изготвен проект за основна
реновация на лоби бар, ресторант, рецепция на хотела, както и за търговските зали. Проектът
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
11
включва подмяна на подови настилки, тавани, стенни облицовки, както и на мебели, осветителни
тела и декорация. Разходите за ДМА и авансите платени през 2024 г. се отнасят до подмяна на
бравите на всички хотелски стаи от магнитен тип на RFID безконтактни брави. Поръчано е ново
оборудване за кухненските помещения на хотела, което е доставено през 2025 г. година. През
2025 г. са изпълнени проектите за втори и трети вариант на мострена стая. Изградена е нова сауна
към СПА центъра на сръбския хотел.
Д. НЕМАТЕРИАЛНИ РЕСУРСИ
Дружеството няма специфични и неоповестени нематериални ресурси. Предвид основната му
дейност, най-важните му ресурси са персоналът на Групата.
Е. РЕЗУЛТАТИ ОТ ДЕЙНОСТТА
През 2025 г. общото увеличение на приходите от основна дейност спрямо 2024 г. е в размер на
1.13% или 493 хил. лв. Увеличението е формирано основно от приходите от дейност Хотел и на
тях се падат 870 хил. лв. или над 3.13%. Увеличението в приходите от наеми е също значително
– 201 хил. лв. или почти 21.98%. Има отчетено намаление в приходите от отдел Хранене с 645
хил. лв., представляващи малко над 4,56%. Приходите от финансиране през 2025 г. са в размер на
42 хил. лв., а през 2024 г. те са 99 хил. лв. Това намаление от 57 хил. лв. спрямо предходната
година се дължи на правителствените мерките свързани с по-високите цени на електричеството
през 2024 г.
Разходите за дейността бележат увеличение спрямо предходната година с 820 хил. лв. (2025 –
41,560 хил. лв.; 2024 – 40,741 хил. лв.). Това се дължи основно на отбелязаното увеличение в
оперативните разходи, докато финансовите разходи и по-конкретно разходите за лихви
значително намаляват спрямо 2024 г.
Както се отбеляза по-горе, оперативните разходи бележат ръст, който е в размер на 2,694 хил. лв.
или това са 8.12% повече оперативни разходи спрямо предходната 202 4 година (2025 – 35,853
хил. лв.; 2024 – 33,159 хил. лв.).
Увеличените приходи от хотелските услуги и свързаните с тях променливи разходи също
допринасят за увеличението на разходите за дейността. Съществено увеличение бележат
разходите за външни услуги, които нарастват с 1,612 хил. лв. или над 11.65% през 2025 г. (15,448
хил. лв.) спрямо предходната 2024 г. (13,836 хил. лв.). Повишените нужди от персонал, както и
постепенното индексирането на работните заплати, също водят до повишение на разходите за
персонал с 825 хил. лв. или над 9.34% през 2025 г. (9,654 хил. лв.) спрямо 2024 г. (8,829 хил. лв.).
Разходите за материали от своя страна бележат по-умерено увеличение през текущата година със
188 хил. лв.. или почти 4.10% ръст през 2025 г. спрямо 2024 г. (202 5 – 4,774 хил. лв.; 2024 – 4,586
хил. лв.).
Намаление се отбелязва само при другите разходи, с 91 хил. лв. (2025 – 1,622 хил. лв.; 2024 –
1,713 хил. лв.).
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
12
Финансовите разходи през 2025 г. запазват низходящия тренд спрямо преходните години, като
основно са формирани от разходите за лихви (2025 – 5,595 хил. лв.; 2024 – 7,498 хил. лв.).
Като резултат от комплексното действие на различни фактори, през 2025 г. Групата отчита нетна
печалба преди данъци и преди отчитането на приходите от финансирания в размер 2,922 хил. лв.
(2024 г. – 3,550 хил. лв.).
Анализ и разяснение на информацията по Приложение № 2 към НАРЕДБА № 2 от 9.11.2021
г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на
ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар
1. Информация, дадена в стойностно и количествено изражение, относно основните
категории стоки, продукти и/или предоставени услуги с посочване на техния дял в
приходите от продажби на емитента като цяло и промените, настъпили през отчетната
финансова година
В таблицата по-долу са посочени приходите от основна дейност на Групата за 2025 г. и 2024 г.
2025
%
2024
%
Промяна
%
Приходи от нощувки
28,694
64.93%
27,824
63.75%
870
3.13%
Приходи от хранене
13,508
30.57%
14,153
32.43%
(645)
(4.56%)
Приходи от наеми
1,159
2.62%
958
2.20%
201
20.98%
Други приходи
833
1.88%
709
1.62%
124
17.49%
44,194
100.00%
43,644
100.00%
550
2. Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности,
вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с
материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с
отразяване степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или
купувач/потребител, като в случай че относителният дял на някой от тях надхвърля 10 на
сто от разходите или приходите от продажби, се предоставя информация за всяко лице
поотделно, за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с емитента
Информацията относно разпределението на приходите е представена подробно в точка Б.
ПРЕГЛЕД НА ДЕЙНОСТТА и точка Д. РЕЗУЛТАТИ ОТ ДЕЙНОСТТА от настоящия
консолидиран доклад за дейността.
3. Информация за сключени съществени сделки
През 2025 г. съществени сделки, по които Групата е страна са описани подробно в точка 8 и 9 по-
долу.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
13
4. Информация относно сделките, сключени между Дружествата и свързани лица, през
отчетния период, предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са
извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по които
Дружеството или негово дъщерно дружество е страна с посочване на стойността на
сделките, характера на свързаността и всяка информация, необходима за оценка на
въздействието върху финансовото състояние на Групата
Няма такива сделки през 2025 г. и през 2024 г.
Заемите отпуснати на дъщерното дружество „Метропол Палас“ д.о.о. са напълно изплатени, като
за погасяване остават единствено лихви, начислени по тези заеми, а именно към 31.12.202 5 г. –
4,697 хил. лв. (към 31.12.2024 г. – 5,812 хил. лв.).
5. Информация за събития и показатели с необичаен за дружествата в Групата характер,
имащи съществено влияние върху дейността им, и реализираните от тях приходи и
извършени разходи; оценка на влиянието им върху резултатите през текущата година
Няма събития с необичаен за Групата характер през 2025 г., които да имат съществено влияние
върху дейността й.
6. Информация за сделки, водени извънбалансово - характер и бизнес цел
Няма сделки, водени извънбалансово, които да оказват значително влияние върху финансовото
състояние на Групата.
7. Информация за дялови участия на дружествата в Групата за основните й инвестиции в
страната и в чужбина (в ценни книжа, финансови инструменти, нематериални активи и
недвижими имоти), както и инвестициите в дялови ценни книжа извън неговата група
предприятия по смисъла на Закона за счетоводството и източниците/начините на
финансиране
Основната инвестиция на дружеството-майка е в сръбското дружество „Метропол Палас” д.о.о.,
Белград, в което притежава 100% от дяловете. Основната част от инвестицията е направена през
2006 г. като апортна вноска на сградата на хотел „Метропол Палас” в капитала на сръбското
дружество. През 2011 г. е направена допълнителна парична вноска в „Метропол Палас” д.о.о. в
размер на 5,867 хил. лв. (3,000 хил. евро) чрез увеличение на капитала на дъщерното дружество.
8. Информация относно сключените от емитента, от негово дъщерно дружество, в
качеството им на заемополучатели, договори за заем с посочване на условията по тях,
включително на крайните срокове за изплащане, както и информация за предоставени
гаранции и поемане на задължения.
Заем №1 – „София Хотел Балкан“ АД
През 2006 г. Дружеството-майка подписва договор за заем, отпуснат от Юробанк Прайвит Банк
Люксембург АД в размер на 28,770 хил. евро за закупуването на сградата на хотел „Метропол
Палас“ в сръбската столица Белград, който на 27.03.2015 г. е прехвърлен чрез цесия на Юробанк
България АД.
Главницата се изплаща на тримесечни вноски до падежа по заема, както следва:
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
14
- 2023 г. до 2029 г. – по 4 вноски по 450,000 евро за всяка от годините;
- 31.12.2029 г. – една последна вноска в размер на 13,435,000 евро
Чрез анекси е отсрочена до 02.03.2026 г. последната вноска по главница за годината, в размер на
450 хил. евро, която е дължима на 29.12.2025 г. Отсрочени са и лихвите дължими на тази дата.
Задълженията за лихви по този договор към 31.12.2025 г. са в размер на 542 хил. лв. (31.12.2024
г.: 14 хил. лв.), а задълженията по главницата е в размер на 41,239 хил. лв. (31.12.2024 г.: 43,879
хил. лв.)
Заеми №2 и №3– „София Хотел Балкан“ АД
Другите два инвестиционни кредита, отпуснати от Юробанк България, с общ размер към
31.12.2025 г. около 4,266 хил. лв. (около 2,181 хил. евро), са предоговорени през 2020 г. и се
удължават сроковете на двата договора за заем, а именно до края на декември 2029 г.
Съгласно анекс от 28.12.2020 г. към договор за заем №2 с одобрен размер 1,388 хил. евро, се
предвижда главницата да се изплаща на тримесечни вноски до падежа по заема, както следва:
- 2023 г. до 2029 г. – по 4 вноски по 16,250 евро за всяка от годините;
- 31.12.2029 г. – една последна вноска в размер на 512,733.80 евро.
Към 31.12.2025 г. задълженията по главница са в размер на 1,543 хил. лв. (31.12.2024 – 1,638 хил.
лв.).
Съгласно анекс от 28.12.2020 г. към договор за заем №3 с одобрен размер 3,612 хил. евро, се
предвижда главницата да се изплаща на тримесечни вноски до падежа по заема, както следва:
- 2023 г. до 2029 г. – по 4 вноски по 36,850 евро за всяка от годините;
- 31.12.2029 г. – една последна вноска в размер на 765,712.42 евро.
Към 31.12.2025 г. задълженията по главница са в размер на 2,723 хил. лв. (31.12.2024 – 2,940 хил.
лв.).
За заеми №2 и №3 също е отсрочена до 02.03.2026 г. чрез анекси последната вноска по главници
за годината, в размер съответно на 16 хил. евро и 37 хил. евро, които са дължими на 29.12.2025 г.
Отсрочени са и лихвите дължими на тази дата. Задълженията за лихви по тези договори към
31.12.2025 г. са в размер на 54 хил. лв. (31.12.2024 г.: 1 хил. лв.).
Заем №4 – „София Хотел Балкан“ АД
На 24.06.2014 г. Дружеството-майка е сключило договор за кредит с Юробанк Прайвит Банк
Люксембург в размер на 1,578 хил. евро с цел рефинансиране на задължение за лихви по договор
за заем със същата банка, сключен на 05.09.2006 г. в размер на 28,770 хил. евро., който на
27.03.2015 г. е прехвърлен на Юробанк България АД.
На 28.12.2020 г. се подписва нов анекс, съгласно който се предвижда главницата да се изплаща
на тримесечни вноски до падежа по заема, както следва:
2023 г. до 2029 г. – по 4 вноски по 20,000 евро за всяка от годините;
31.12.2029 г. – една последна вноска в размер на 554,990 евро
Със същия анекс се удължава срокът на договора за заем до края на декември 2029 г.
С анекс от края на 2025 г. е отсрочена до 02.03.2026 г. последната вноска по главница и лихва за
годината, дължими първоначално на 29.12.2025 г.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
15
Към 31.12.2025 г. дължимата сума по главницата на заема възлиза на 1,750 хил. лв. или 895 хил.
евро (31.12.2024 г.: 1,868 хил. лв. или 955 хил. евро), а дължимата лихва е в размер на 23 хил. лв.
(31.12.2024 г.: 1 хил. лв.)
Заеми №5 и №6 – „София Хотел Балкан“ АД
На Дружеството-майка са отпуснати две кредитни линии (овърдрафт), които са усвоени към
31.12.2025 г. в размер на 3,901 хил. лв. (2024 г.: 3,912 хил. лв.). Те са с лихвен процент
тримесечния EURIBOR плюс надбавка и с падеж, който е удължен до 31.12.2029 г. Решението за
това удължаване е взето на извънредно общо събрание на акционерите, проведено на 16.12.2024
г. Съгласно него, изпълнителният директор е овластен да сключи и сключва на 23.12.2024 г.
Допълнителни Споразумения под номер 33 за целите на изменение на Договор за овърдрафт №
100- 407/15.11.2006 г. и Договор за овърдрафт № № 100-592/13.08.2007 г. Предприети са всички
действия, произтичащи от сключването на допълнителните споразумения, включително и
подписване на запис на заповед, като обезпечение по допълнителните споразумения. Към 31
декември 2025 г. банковите заеми (овърдрафт) са обезпечени и чрез ипотека на земята и сградата
на хотела на Дружеството (пояснение 5).
Към 31.12.2025 г. дължимата сума по главницата на кредитните линии възлиза на 3,90 2 хил. лв.
(31.12.2024 г.: 3,912 хил. лв.), а дължимата лихва е в размер на 5 хил. лв. (31.12.2024 г.: 5 хил. лв.).
В договорите за кредит от Юробанк България АД има клауза със специфични финансови условия,
на които Дружеството се е ангажирало да отговаря. Към 31 декември 2024 г. Дружеството е в
нарушение на едно от тях, но е получило писмено съгласие от заемодателя (банката), допускащо
неизпълнение на условието, по което то е в нарушение до 31 март 2026 г. В резултат на това, през
2024 г. и 2025 г. заемите не са рекласифицирани в краткосрочни.
Заем №7 – „София Хотел Балкан“ АД
На 26.08.2021 г. Дружеството-майка е сключило договор за кредит с Юробанк Кипър в размер до
7,200 хил. евро, на два транша – А) 4,700 хил. евро и Б) до 2,500 хил. евро. Транш А се отпуска с
цел частично погасяване на задължение по кредита на Дружеството получен от Бандола
Пропъртис Лтд., сключен на 12.04.2012 г. в първоначален размер от 7,100 хил. евро., който на
27.04.2021 г. е прехвърлен с договор за цесия на Потамиро Лимитид. А транш Б се отпуска за
нуждите на Дружеството от оборотен капитал.
Главницата по договора се изплаща на 16 шестмесечни вноски до падежа по заема, както за
периода 2023 г. до 2029 г. всяка година се дължат по 2 вноски с различна стойност, като на датата
на падежа на 31.12.2029 г. се дължи една последна вноска с по-голям размер от 3,112,115 евро;
Към 31.12.2025 г. дължимата сума по главницата на заема възлиза на 11,885 хил. лв. или 6,076
хил. евро (31.12.2024 г.: 12,235 хил. лв. или 6,256 хил. евро), а дължимата лихва е в размер на 303
хил. лв. (2024 – 1 хил. лв.). Последната вноска по главница за годината, в размер на 179 хил. евро,
която е дължима на 31.12.2025 г. е отсрочена до 31.01.2026 г. Отсрочени са и лихвите дължими
на тази дата, посочена по-горе.
Заем №8 – „София Хотел Балкан“ АД
На 28.12.2023 г. Дружеството подписа договор за заем с търговско дружество „Хотис“ ЕООД с
първоначален размер до 600 хил. евро при годишна лихва от тримесечния EURIBOR и надбавка
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
16
от 2.50%, с първоначален срок за изплащане до 30.06.2024 г. В последствие срокът на заема е
удължен, както и размерът на кредита е повишен и към 31.12.2025 г. задължението за главница
по заема е в размер на 4,288 хил. лв. (2024 – 4,256 хил. лв.), а дължимата лихва е в размер на 34 5
хил. лв. (2024 – 122 хил. лв.).
Заем №9 – Метропол Палас д.о.о.
На 13.09.2007 г. Групата, в лицето на дъщерното дружество („Заемополучателят“), е получила
кредит в размер на 15,000 хил. евро за срок от 20 години от И Еф Джи Ню Юръп Фъндинг Би.
Ви., Нидерландия („Първоначален кредитор“), по силата на Договор за заем № N- 61/07. Целта на
заема е за финансиране на предстоящата тогава цялостна реновация на сградата на хотел
Метропол. София Хотел Балкан АД е поръчител („Поръчител“) по заема, който е изменян във
времето чрез анекси. Задълженията по Договор за заем № N- 61/07 са обезпечени с неотменяема
и безусловна гаранция за плащане.
С Анекс 10 от 27.08.2021 г. лихвата е намалена на 2.90% и надбавка шестмесечния EURIBOR.
Плащанията по главница са 2 пъти годишно на 30.06. и 31.12., като падежът му е на 31.12.2029 г..
На 15.03.2022 г. Първоначалният кредитор, Юробанк Кипър ЛТД („Кредитора“) и
Заемополучателя са сключили Споразумение за прехвърляне на права и поемане на задължения,
въз основа на което Първоначалният кредитор е прехвърлил, а Кредиторът е поел Договор за заем
No. N- 61/07, заедно с всички права и ползи, произтичащи от него.
На 30.12.2024 г. е сключен Анекс № XI към Договор за кредит № N-61/07 от 13.09.2007 г..
Изменени са условията отнасящи се до обезпеченията по договора.
Анексът предвижда учредяване на обезпечения с оглед продажбата на Юробанк Директна и
вливането ѝ в Аик Банк А.Д. Белград, приключило на 02.11.2023 г. след получаване на
одобрение от съответните компетентни регулаторни органи. В резултат на това Юробанк
Директна А.Д. вече не е част от групата на Юробанк. Учредяването на обезпеченията се
извършва в полза на Юробанк Кипър ЛТД за обезпечаване на пълното изплащане на всички
задължения на Метропол по ДЗ № N-61/07, както следва: 5 (пет) бланкови записа на заповед; )
залог върху 100% от дяловете на Метропол; изпълнителна извънсъдебна ипотека върху
недвижими имоти – земя и хотелска сграда.
Чрез Анекс 11, СХБ, като Поръчител (съгласно сръбското право), потвърждава, че с действие
от (включително) датата на анекса, гаранцията му за задълженията на Метропол по ДЗ № N-
61/07 остава в пълна сила спрямо новия кредитор – Юробанк Кипър ЛТД, както и че всяко
заместване в правата или друго прехвърляне от Кредитора на неговите права, ползи или
задължения по ДЗ № N- 61/07 (включително, без ограничения всяко заместване в правата или
друго прехвърляне на Юробанк България) няма да води до ограничаване, промяна или
намаляване на задълженията му по ДЗ № N-61/07 (включително измененията към него) и че в
случай на такова заместване в правата или прехвърляне, поръчителството за задълженията на
Длъжника по ДЗ № N-61/07 (включително измененията към него) ще продължи с пълна сила.
На 08.04.2025 г. Метропол Палас Д.О.О., Белград, Сърбия, уведомява дружеството-майка, че е
получило уведомление за прехвърляне на права от Юробанк Кипър ЛТД, дружество от Кипър,
(„Юробанк Кипър“), съгласно което по силата на сключен между Юробанк Кипър и „Юробанк
България“ АД, дружество от България („Юробанк България“) Договор за прехвърляне на
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
17
вземания и задължения, Юробанк Кипър е прехвърлило всичките си права, вземания и парични
вземания спрямо Метропол на Юробанк България по отношение на Договор за заем № N-61/07
от 13 септември 2007 с първоначална стойност 15,000 хил. евро.
Към 31.12.2025 г. дължимата сума по заема е 8,276 хил. евро (2024 – 8,960 хил. евро).
Заем №10 – Метропол Палас д.о.о.
На 21.02.2013 г. И Ер Би Ню Юръп Фъндинг Би. Ви., Нидерландия („Първоначален кредитор“) и
Метропол („Заемополучател“) са сключили Договор за заем № N-340/13, изменян във времето
чрез анекси, съгласно който Първоначалният Кредитор е предоставил на Заемополучателя заем
при размер на главницата от 2,000 хил. евро. Задълженията по договора за заем са обезпечени с
неотменяема и безусловна гаранция за плащане.
С Анекс 7 от 27.08.2021 г. лихвата е намалена на 2,7% и надбавка шестмесечния EURIBOR.
Съгласно този анекс плащанията по главница са 2 пъти годишно на 30.06. и 31.12., като падежът
му е на 31.12.2029 г.
На 15.03.2022 г. Първоначалният кредитор, Юробанк Кипър ЛТД, Кипър, като Кредитор
(„Кредитора“) и Заемополучателят са сключили Споразумение за прехвърляне на права и поемане
на задължения, въз основа на което Първоначалният кредитор е прехвърлил, а Кредиторът е поел,
Договор за заем No. N-340/13, заедно с всички права и ползи, произтичащи от него.
На 30.12.2024 г. е учредена ипотека върху земя и хотелска сграда в полза на Юробанк Кипър като
обезпечение по Анекс 8 към Договор за заем № N-340/13 от 21 февруари 2013 г..
На 08.04.2025 г. Метропол Палас Д.О.О., Белград, Сърбия, уведомява дружеството-майка, че е
получило уведомление за прехвърляне на права от Юробанк Кипър ЛТД, дружество от Кипър,
(„Юробанк Кипър“), съгласно което по силата на сключен между Юробанк Кипър и „Юробанк
България“ АД, дружество от България („Юробанк България“) Договор за прехвърляне на
вземания и задължения, Юробанк Кипър е прехвърлило всичките си права, вземания и парични
вземания спрямо Метропол на Юробанк България по отношение на Договор за заем № N-340/13
от 21 февруари 2013 с първоначална стойност 2,000 хил. евро.
Към 31.12.2025 г. дължимата сума по заема е 1,441 хил. евро (2024 – 1,489 хил. евро).
Заем №11 – Метропол Палас д.о.о.
На 07.03.2013 г. И Ер Би Ню Юръп Фъндинг Би. Ви., Нидерландия („Първоначален кредитор“) и
Метропол („Заемополучател“) са сключили Договор за заем № N-339/13, изменян във времето
чрез анекси, съгласно който Първоначалният Кредитор е предоставил на Заемополучателя заем
при размер на главницата от 1,500 хил. евро. Задълженията по договора за заем са обезпечени с
неотменяема и безусловна гаранция за плащане.
С Анекс 7 от 27.08.2021 г. лихвата по заема е намалена на 2,7% и надбавка шестмесечния
EURIBOR. Съгласно този анекс плащанията по главница са 2 пъти годишно на 30.06. и 31.12.,
като падежът му е на 31.12.2029 г..
На 15.03.2022 г. Първоначалният кредитор, Юробанк Кипър ЛТД, Кипър, като Кредитор
(„Кредитора“) и Заемополучателят са сключили Споразумение за прехвърляне на права и поемане
на задължения, въз основа на което Първоначалният кредитор е прехвърлил, а Кредиторът е поел,
наред с другото, Договор за заем No. N-339/13, заедно с всички права и ползи, произтичащи от
него.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
18
На 30.12.2024 г. е учредена ипотека върху земя и хотелска сграда в полза на Юробанк Кипър като
обезпечение по Анекс 8 към Договор за заем № N- 339/13 от 07 март 2013 г..
На 08.04.2025 г. Метропол Палас Д.О.О., Белград, Сърбия, уведомява дружеството-майка, че е
получило уведомление за прехвърляне на права от Юробанк Кипър ЛТД, дружество от Кипър,
(„Юробанк Кипър“), съгласно което по силата на сключен между Юробанк Кипър и „Юробанк
България“ АД, дружество от България („Юробанк България“) Договор за прехвърляне на
вземания и задължения, Юробанк Кипър е прехвърлило всичките си права, вземания и парични
вземания спрямо Метропол на Юробанк България по отношение на Договор за заем № N-339/13
от 07 март 2013 с първоначална стойност 1,500 хил. евро.
Към 31.12.2025 г. дължимата сума по заема е 1,109 хил. евро (2024 – 1,141 хил. евро).
Заем №12 – Метропол Палас д.о.о.
На 17.04.2013 г. Юробанк А.Д. Белград, с ново име Юробанк Директна А.Д., („Банката“) и
Метропол („Длъжник“) са сключили Договор за краткосрочен заем с валутна клауза № BG1-
015/13, изменян във времето чрез анекси, съгласно който Банката е предоставила на Длъжника
краткосрочен заем при размер на главницата 657 хил. евро. Задълженията по договора за заем са
обезпечени с обезпечения, учредени от Метропол.
През март 2023 г. Юробанк С.А., дъщерно дружество на Юробанк Ергасиас Сървисис енд
Холдингс С.А., обявява продажбата на сръбското си дъщерно дружество Юробанк А.Д. Белград
и съответно неговото вливане в Аик Банк А.Д. Белград, приключило на 02.11.2023 г. след
получаване на одобрение от съответните компетентни регулаторни органи. В резултат на това
Юробанк Директна А.Д. вече не е част от групата на Юробанк.
Като резултат от вливането, всички отношения, които Метропол има с Юробанк Директна А.Д.
следва да се преструктурират. След проведени преговори между страните, групата на Юробанк и
Метропол се съгласяват да направят рефинансиране и реструктуриране на задълженията, които
Метропол има към Юробанк Директна А.Д..
В продължение на тези преговори, на 01.10.2024 г. „Юробанк България“ АД („Заемодател“)
сключва договор за заем с Метропол („Длъжник“), посредством който Заемодателят е задължен
да предостави на Длъжника кредит (Заем) в размер на 657 хил. евро.
Лихвата по заема е в размер на 3м EURIBOR плюс надбавка от 3.25% или 3.00% („Редуциран
марж“), при условие че Метропол достигне и поддържа съотношение Заем към Стойност, по-
нисък от 55 %. Срокът за изплащане на заема е 31.12.2029 г.
Метропол следва да използва Заема за погасяване на всички задължения по Договор за
краткосрочен заем с валутна клауза № BG1-015/13, описан по-горе, сключен на 17.04.2013 г.
между Метропол и Юробанк Директна А.Д.. Метропол предоставя на Заемодателя следните
обезпечения: 5 бр. бланкови записа на заповед и вписване на ипотека в полза на Заемодателя
върху земята и сградата на сръбския хотел.
Към 31.12.2025 г. дължимата сума по заема е 657 хил. евро (2024 – 657 хил. евро).
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
19
Заем №13 – Метропол Палас д.о.о.
На 27.07.2017 г. „Метропол Палас” д.о.о. е сключило договор за кредит в размер на 2,500 хил.
евро, отпуснат от Юробанк Кипър. Към момента лихвата е в размер на 12м EURIBOR плюс
надбавка от 2.90% на година. Съгласно погасителния план, следващата вноска за главница се
дължи на 30.06.2027. Последната вноска е в по-голям размер от 1,833 хил. евро, дължима на
падежа по договора, а именно на 31.12.2029 г.
На 16.09.2025 г. Метропол Палас Д.О.О., Белград, Сърбия, уведомява дружеството-майка, че е
получило уведомление за прехвърляне на права от Юробанк Кипър ЛТД, дружество от Кипър,
(„Юробанк Кипър“), съгласно което по силата на сключен между Юробанк Кипър и Хеленик
Банк Пъблик Къмпани ЛТД, дружество от Кипър („Хеленик Банк“) Договор за прехвърляне на
вземания и задължения, Юробанк Кипър е прехвърлило всичките си права, вземания и парични
вземания спрямо Метропол на Хеленик Банк по отношение на Договор за заем от 27 юли 2017
за сумата от 2,500,00 евро.
Към 31.12.2025 г. дължимата сума по заема е 2,353 хил. евро.
Заем №14 – Метропол Палас д.о.о.
На 26.08.2021 г. дъщерното дружество е сключило договор за кредит с Юробанк Кипър в размер
до 3,530 хил. евро. Лихвата по заема е 3.25% и надбавка 6м EURIBOR. Съгласно този договор
плащането на главницата е дължимо на падежа му 31.12.2029 г., а остатъкът по нея към
31.12.2025г. е в размер на 1,040 хил. евро.
На 16.09.2025 г. Метропол Палас Д.О.О., Белград, Сърбия, уведомява дружеството-майка, че е
получило уведомление за прехвърляне на права от Юробанк Кипър ЛТД, дружество от Кипър,
(„Юробанк Кипър“), съгласно което по силата на сключен между Юробанк Кипър и Хеленик Банк
Пъблик Къмпани ЛТД, дружество от Кипър („Хеленик Банк“) Договор за прехвърляне на
вземания и задължения, Юробанк Кипър е прехвърлило всичките си права, вземания и парични
вземания спрямо Метропол на Хеленик Банк по отношение на Договор за заем от 2 6 август 2021
за сумата от 3,530,000 евро.
Заем №15 – Метропол Палас д.о.о.
На 26.08.2021 г. дъщерното дружество е сключило още един договор за кредит с Юробанк Кипър
в размер на 1,600 хил. евро. Лихвата по заема е 3.25% и надбавка 6м EURIBOR. Съгласно този
договор плащанията по главница са 2 пъти годишно на 30.06. и 31.12., като падежът му е на
31.12.2029 г. Последната вноска по заема е в по-голям размер от 801 хил. евро. Към 31.12.2025 г.
дължимата главница по заема е 1,366 хил. евро (2024 – 1,366 хил. евро).
На 16.09.2025 г. Метропол Палас Д.О.О., Белград, Сърбия, уведомява дружеството-майка, че е
получило уведомление за прехвърляне на права от Юробанк Кипър ЛТД, дружество от Кипър,
(„Юробанк Кипър“), съгласно което по силата на сключен между Юробанк Кипър и Хеленик Банк
Пъблик Къмпани ЛТД, дружество от Кипър („Хеленик Банк“) Договор за прехвърляне на
вземания и задължения, Юробанк Кипър е прехвърлило всичките си права, вземания и парични
вземания спрямо Метропол на Хеленик Банк по отношение на Договор за заем от 2 6 август 2021
за сумата от 1,600,000 евро.
Заем №16 – Метропол Палас д.о.о.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
20
През януари 2022 г. Метропол Палас д.о.о., Сърбия получава заем в размер на RSD 100,000,000
(сто милиона) сръбски динара или приблизително тогава 851 хил. евро от Фонда за развитие на
Република Сърбия, с валидност на заема до 08.05.2027 г. при лихва от 1%. За да бъде отпуснат
заемът, Метропол Палас се задължава да предостави на Фонда за развитие на Република Сърбия
банкова гаранция, която да обезпечи заема, в случай на неизпълнение на задълженията от страна
на Метропол Палас. За получаване на такава банкова гаранция Метропол Палас Д.О.О. сключва
на 25.01.2022 г. договорна ипотека с Юробанк Директна АД, Белград. Kъм 31.12.2025 г.
дължимата сума по заема е 319 хил. евро (2024 – 594 хил. евро).
Банковите заеми на Групата са обезпечени чрез записи на заповед и ипотеки върху земите и
сградите на двата притежавани хотела, залог на търговско предприятие, залог на сметки и
вземания.
В договорите за кредит с Юробанк България има клаузи със специфични финансови условия, на
които дружеството-майка се е ангажирало да отговаря. За периода от 31.12.2024 г. до 31.03.202 6
г. то е получило от банката писмо за неприлагането на едно от тези специфични условия, на които
дружеството-майка не отговаря към края на годината.
Заем №17 между София Хотел Балкан АД и мажоритарния акционер Потамиро Лимитид
С решение на Извънредно общо събрание на акционерите, проведено на 10.04.2012 г.,
Дружеството-майка е кредитополучател по договор за кредит в размер на 7,100 хил. евро,
отпуснат от основния акционер „Бандола Пропъртис”. Целта на заема е финансирането на
реновацията на хотел „Метропол палас” в Белград. Лихвата по договора първоначално е 10%
годишно. С подписан анекс от 18.07.2016 г., срокът на заема за изплащане на дължимата главница
е удължен до 11.04.2017 г, а дължимата лихва по заем е намалена на 6 % годишно. С подписано
Споразумение от 04.12.2020 г., срокът на заема за изплащане на дължимата главница и лихва е
удължен до 31.12.2029 г. Със същото Споразумение се урежда и натрупаната към 31.12.2020 г.
неплатена лихва да бъде капитализирана от 01.01.2021 г. През 2021 г. Дружеството е уведомено
за прехвърляне на вземания на основание чл. 99, ал. 3 от ЗЗД, във връзка с Договор за цесия от
26.04.2021 г., с вх. номер 193 от 27.04.2021 г., съгласно което заем с първоначален размер от 7,100
хил. евро, отпуснат на Дружеството-майка от „Бандола Пропъртис“ Лтд. се прехвърля на
„Потамиро Лимитид“, Кипър. Към 31.12.2025 г. главницата по заема е в размер на 1,666 хил. лв.
(31.12.2024 г.: 1,666 хил. лв.), а начислената лихва към края на годината е в размер на 1,451 хил.
лв. (31.12.2024 г.: 1,360 хил. лв.).
9. Информация за отпуснатите от емитент или от негови дъщерни дружества заеми,
предоставяне на гаранции или поемане на задължения общо към едно лице или негово
дъщерно дружество, включително и на свързани лица с посочване на имена или
наименование и ЕИК на лицето, характера на взаимоотношенията между емитента или
негови дъщерни дружества и лицето заемополучател, размер на неизплатената главница,
лихвен процент, дата на сключване на договора, краен срок на погасяване, размер на поето
задължение, специфични условия, различни от посочените в тази разпоредба, както и целта
за която са отпуснати, в случай че са сключени като целеви.
Виж следващата информация, както и т. 3, т. 4 и т. 8 по-горе.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
21
9.1. На 02.12.2025 г. „София Хотел Балкан“ АД получава искане за одобрение на основание чл.
114а, ал. 4 от ЗППЦК относно сделки, попадащи в обхвата на чл. 114, ал. 3 от ЗППЦК от
дъщерното дружество Метропол Палас д.о.о., Белград, Сърбия, с което иска овластяване относно
сключване на сделка, попадаща в разпоредбите на чл.114а, ал. 3, т. 1 - 2 от ЗППЦК.
9.2. На 10.12.2025 г. „София Хотел Балкан“ АД публикува уведомление за проведено заседание
на Съвета на директорите на 05.12.2025 г. по повод на полученото Искане по т.3 по-горе, за което
е съставен протокол за решения от същата дата и той е представен на КФН в законоустановения
срок, съгласно разпоредбата на чл. 116б, ал.4 от ЗППЦК.
9.3. Извънредното общо събрание на акционерите (ОСА) на „София Хотел Балкан“ АД,
проведеното на 05.12.2025 г., одобрява сключването на следните сделки:
9.3.1. Предмет: Сключване на договор за предоставяне на банков заем на „София Хотел
Балкан“ АД:
Страни: „София Хотел Балкан“ АД като заемател, Националната Банка на Гърция като
заемодател и Метропол, Потамиро и Кокари като поръчители за задълженията на „София
Хотел Балкан” АД.
Срок: 120 месеца от Датата на усвояване.
Стойност: заем в размер до 33,463,000 Евро при годишен лихвен процент 6-месечният Юрибор
плюс надбавка 1,80%, Максимална прогнозна стойност на сделката 48.917.601,03 евро и
съществени условия на договора, посочени в Приложение №1 към протокола за решения на
Общото събрание.
Сделката се извършва в полза на „София Хотел Балкан“ АД.
Общото събрание одобрява съществените условия на договора за заем, описани в Приложение
№1 към протокола за решения на Общото събрание, което представлява неразделна част от
него и от решението на Общото събрание.
9.3.2. Предмет: Обезпечаване на задълженията на „София Хотел Балкан” АД по договора
за заем, сключен с Национална Банка на Гърция по т. 5.1. по-горе, чрез сключване на
следните договори за обезпечаване на задълженията на „София Хотел Балкан” АД по заема
по т. 9.3.1.:
1. Договор за особен залог на търговското предприятие на „София Хотел Балкан” АД;
2. Договор за залог на дялове в Метропол собственост на „София Хотел Балкан” АД;
3. Договорна ипотека за ипотекиране на недвижимите имоти собственост на „София Хотел
Балкан” АД;
4. Договор за залог на вземания от банкови сметки на „София Хотел Балкан“ АД, открити в
Национална Банка на Гърция (Кипър).
при съществените условия на договорите изброени по-горе, посочени в Приложение №1
към протокола от Общото събрание неразделна част от него и решението на Общото събрание.
Страни по всички договори: „София Хотел Балкан” АД и Национална Банка на Гърция.
Срок: до пълно погасяване на задълженията по обезпеченото вземане, което е със срок за
погасяване 120 месеца от Датата на усвояване.
Стойност: обезпечаване на задължение за връщане на заем в размер до 33,463,000 Евро при
годишен лихвен процент 6-месечният Юрибор плюс надбавка 1,80% и Максимална прогнозна
стойност на сделката 48.917.601,03 евро при съществените условия на договора за заем,
посочени в Приложение №1 към протокола от Общото събрание.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
22
Сделката се извършва в полза на „София Хотел Балкан” АД и в полза на Кокари, Метропол
и Потамиро, защото в договорите, изброени по-горе ще бъде включено и обезпечение на
задълженията на тези дружества по заемите посочени в т. 9.3.3 и т. 9.3.4. по-долу, а част от
заема, посочен в т. 9.3.3. ще бъде използван за погасяване на вътрешногрупов заем към
Потамиро.
Общото събрание одобрява съществените условия на договорите, изброени по-горе, описани в
Приложение №1 към протокола от Общото събрание. Приложение № 1 към протокола за
решения на Общото събрание представлява неразделна част от него и от настоящото решение
на Общото събрание.
9.3.3. Предмет: Обезпечаване на задълженията на Метропол по договор за заем с
Национална Банка на Гърция със следните съществени условия:
Предмет на договора за заем, обезпечен от „София Хотел Балкан“ АД: Договор за предоставяне
на банков заем на Метропол.
Страни по договора за заем: Метропол като заемател, Националната Банка на Гърция като
заемодател и „София Хотел Балкан“ АД и Кокари като поръчители за задълженията на
Метропол.
Срок: 120 месеца от Датата на усвояване.
Стойност: заем в размер до 21,050,000 Евро при годишен лихвен процент 6-месечният Юрибор
плюс надбавка 1,80% и Максимална прогнозна стойност на сделката 31.684.878,46 евро и при
съществените условия на договора за заем, посочени в Приложение №1 към протокола от
Общото събрание.
Сделката по заема се извършва в полза на Метропол и Потамиро
чрез сключване на следните договори за обезпечаване на задълженията на Метропол по
заема, предоставен от Национална Банка на Гърция:
1. Договор за банков заем между Метропол и Национална Банка на Гърция, който ще бъде
подписан от „София Хотел Балкан” АД в качеството му на поръчител за задълженията на
Метропол.
2. Договор за залог на търговското предприятие на „София Хотел Балкан” АД;
3. Договор за залог на дялове в Метропол собственост на „София Хотел Балкан” АД и
вземанията от тях;
4. Договорна ипотека за ипотекиране на недвижимите имоти собственост на „София Хотел
Балкан” АД;
5. Договор за залог на вземания от банкови сметки на „София Хотел Балкан” АД, открити в
Национална Банка на Гърция (Кипър).
при съществените условия на договорите, изброени по-горе, посочени в Приложение №1
към протокола от Общото събрание.
Страни по сделката: Национална Банка на Гърция и „София Хотел Балкан” АД.
Страни по договора за банков заем по т. 1 по-горе също са и Метропол, в качеството му на
заемател и Кокари, в качеството му на поръчител за задълженията на Метропол по договора за
заем.
Страни по договорите за ипотека, залог на търговско предприятие, залог на дялове и залог на
банкови сметки са „София Хотел Балкан” АД и Национална Банка на Гърция.
Срок: до пълно погасяване на задълженията по обезпеченото вземане, което е със срок за
погасяване 120 месеца от Датата на усвояване на обезпечените заеми.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
23
Стойност: обезпечаване на заем в размер до 21,050,000 Евро при годишен лихвен процент
6- месечния Юрибор плюс надбавка 1,80% и Максимална прогнозна стойност на сделката
31.684.878,46 евро
Сделката се извършва в полза на Метропол и в полза на Кокари, Потамиро и „София Хотел
Балкан” АД, защото в договорите. изброени по- горе ще бъде включено и обезпечение на
задълженията на тези дружества по заемите, посочени в т. 9.3.1. и т. 9.3.4. от дневния ред на
общото събрание, а част от заема към Метропол, обезпечен с договорите, ще бъде използван за
погасяване на вътрешногрупов заем към Потамиро.
Общото събрание одобрява съществените условия на договорите, изброени по-горе, описани в
Приложение №1 към протокола от Общото събрание. Приложение № 1 към протокола за
решения на Общото събрание представлява неразделна част от него и от настоящото решение
на Общото събрание.
9.3.4. Предмет: Обезпечаване на задълженията на Кокари по договор за заем с
Национална Банка на Гърция със следните съществени условия:
Предмет на договора за заем, обезпечен от „София Хотел Балкан“ АД: Договор за предоставяне
на банков заем на Кокари.
Страни по договора за заем: Кокари като заемател, Национална Банка на Гърция като
заемодател, „София Хотел Балкан“ АД и Метропол като поръчители за задълженията на
Кокари.
Срок: 90 месеца от Датата на усвояване.
Стойност: заем в размер до 17,700,000 Евро при годишен лихвен процент 6-месечният Юрибор
плюс надбавка 1,80% и Максимална прогнозна стойност на сделката 22,781,957 евро и при
съществените условия на договора за заем, посочени в Приложение №1 към протокола от
Общото събрание.
Сделката по заема се извършва в полза на Кокари.
чрез сключване на следните договори за обезпечаване на задълженията на Кокари по
заема, предоставен от Национална Банка на Гърция:
1. Договор за банков заем между Кокари и Национална Банка на Гърция, който ще бъде
подписан от „София Хотел Балкан” АД в качеството му на поръчител за задълженията на
Кокари.
2. Договор за залог на търговското предприятие на „София Хотел Балкан” АД;
3. Договор за залог на дялове в Метропол собственост на „София Хотел Балкан” АД и
вземанията от тях;
4. Договорна ипотека за ипотекиране на недвижимите имоти собственост на „София Хотел
Балкан” АД;
5. Договор за залог на вземания от банкови сметки на „София Хотел Балкан” АД открити в
Национална Банка на Гърция (Кипър).
при съществените условия на договорите изброени по-горе, посочени в Приложение №1
към протокола от Общото събрание.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
24
Страни по сделката: Национална Банка на Гърция и „София Хотел Балкан” АД.
Страни по договора за банков заем по т. 1 по- горе също са и Кокари, в качеството му на
заемател и Метропол и „София Хотел Балкан“ АД, в качеството им на поръчители за
задълженията на Кокари по договора за заем.
Страни по договорите за ипотека, залог на търговско предприятие, залог на дялове и залог на
банкови сметки са „София Хотел Балкан” АД и Националната Банка на Гърция.
Срок: до пълно погасяване на задълженията по обезпеченото вземане, което е със срок за
погасяване 90 месеца от Датата на усвояване на обезпечените заеми.
Стойност: обезпечаване на заем в размер до 17,700,000 Евро при годишен лихвен процент
6- месечният Юрибор плюс надбавка 1,80% и Максимална прогнозна стойност на сделката
22,781,957 евро
Сделката се извършва в полза на Кокари и в полза на Метропол, Потамиро и „София Хотел
Балкан” АД, защото в договорите, изброени по-горе, ще бъде включено и обезпечение на
задълженията на тези дружества по заемите, посочени е т. 9.3.1. и т. 9.3.3. от дневния ред на
общото събрание, а част от сумите по заема, предоставен на Метропол и обезпечен с
договорите по-горе ще бъде използвана за погасяване на вътрешногрупов заем към Потамиро.
Общото събрание одобрява съществените условия на договорите, изброени по-горе, описани в
Приложение №1 към протокола от Общото събрание. Приложение № 1 към протокола за
решения на Общото събрание представлява неразделна част от него и от настоящото решение
на Общото събрание.
10. Информация за използването на средствата от извършена нова емисия ценни книжа
през отчетния период
Няма такива обстоятелства.
11. Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени във
финансовия отчет за финансовата година, и по-рано публикувани прогнози за тези
резултати
Няма такива обстоятелства.
12. Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с
посочване на възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните заплахи и
мерки, които емитентът е предприел или предстои да предприеме с оглед отстраняването
им
Групата има само текущи задължения и няма просрочени задължения, поради това Групата няма
разработена политиката относно управлението и обслужването на задълженията.
13. Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с посочване на
размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени в структурата на
финансиране на тази дейност
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
25
Няма такива обстоятелства.
14. Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи за
управление на емитента и на неговата група предприятия по смисъла на Закона за
счетоводството
Няма такива обстоятелства.
15. Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента в процеса на
изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на
рискове
В „София Хотел Балкан“ АД е установена система на вътрешен контрол, целта на която е да
защитава интересите и правата на акционерите, запазване на активите чрез предотвратяване,
разкриване и отстраняване на нарушения на съществуващите изисквания и техните причини.
Системата за вътрешен контрол в Групата се прилага за постигане на стратегически цели,
повишаване на операционната ефективност, снижаване на рисковете, осигуряване на
надеждността и достоверността на отчетността, както и съответствие с нормативните изисквания.
Участници в системата за вътрешен контрол, които осъществяват контролна дейност на
различни равнища, са ръководството на Групата и ръководителите на структурни
подразделения.
Ръководството на Групата се стреми да развива активно управление на риска, като за целта
е внедрило система за управление на рисковете и насочва усилията се за нейното подобряване
в съответствие с най-добрите международни практики.
Управлението на риска в „София Хотел Балкан" АД се осъществява от служителите на всички
нива на управление и е неразделна част от системата за корпоративно управление на
Дружеството-майка.
16. Информация за промените в управителните и надзорните органи през отчетната
финансова година
Съгласно решение № 7 от дневния ред на Годишното редовното общо събрание на акционерите
на „София Хотел Балкан“ АД от 30.06.2025 г., се освобождава Григориос Сапундзакис от
длъжността му член на Съвета на Директорите (СД) на Дружеството. Със свое решение № 9
Общото събрание избира за член на СД с тригодишен мандат, считано от датата на ОС Димитриос
Томарас.
Към 31.12.2025 г. регистрирани в Търговския регистър членове на Съвета на директорите са:
Георги Спасов - председател на Съвета на директорите, Бойко Братанов – зам. председател на СД,
Йоанис Даскалантонакис - член на СД и Изпълнителен директор; членове на Съвета на
директорите: Димитриос Томарас и Илия Грозданов.
17. Информация за размера на възнагражденията, наградите и/или ползите на всеки от
членовете на управителните и на контролните органи за отчетната финансова година,
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
26
изплатени от емитента, който не е публично дружество, съответно лицето по § 1д от
допълнителните разпоредби на ЗППЦК, и негови дъщерни дружества, независимо от това,
дали са били включени в разходите на емитента, който не е публично дружество, съответно
лицето по § 1д от допълнителните разпоредби на ЗППЦК, или произтичат от разпределение
на печалбата, включително:
а) получени суми и непарични възнаграждения:
Неизпълнителни членове на Съвета на директорите са получили следните суми през 202 5 г.:
- Георги Спасов – 12,924 лв.
- Бойко Братанов – 12,924лв.
- Илия Грозданов – 12,924 лв.
Членовете на СД нямат непарични възнаграждения.
Дъщерното дружество е изплатило възнаграждение на изпълнителния си директор през 2025 г. в
размер на 23 хил. лв. (2024 г.: 0 хил. лв.).
б) условни или разсрочени възнаграждения, възникнали през годината, дори и ако
възнаграждението се дължи към по-късен момент
Членовете на СД нямат условни или разсрочени възнаграждения, възникнали през годината,
дори и ако възнаграждението се дължи към по-късен момент.
в) сума, дължима от емитента, който не е публично дружество, съответно лицето по § 1д от
допълнителните разпоредби на ЗППЦК, или негови дъщерни дружества за изплащане на
пенсии, обезщетения при пенсиониране или други подобни обезщетения
Групата не дължи на членове на Съвета на директорите суми за изплащане на пенсии,
обезщетения при пенсиониране или други подобни обезщетения
18. Информация за притежавани от членовете на управителните и на контролните органи
и прокуристите акции на емитента, включително акциите, притежавани от всеки от тях
поотделно и като процент от акциите от всеки клас, както и предоставени им от емитента
опции върху негови ценни книжа – вид и размер на ценните книжа, върху които са учредени
опциите, цена на упражняване на опциите, покупна цена, ако има такава, и срок на опциите.
Няма притежавани акции на дружеството-майка от членове на управителните и контролни органи
и висшия ръководен състав.
През годината няма придобити акции от членове на Съвета на Директорите на дружеството-
майка.
19. Информация за известните на дружеството договорености (включително и след
приключване на финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да
настъпят промени в притежавания относителен дял акции от настоящи акционери
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
27
Няма такива обстоятелства.
20. Висящи съдебни, административни или арбитражни производства, касаещи задължения
или вземания в размер най-малко 10 на сто от собствения капитал.
Към края на 2025 г. Групата няма висящи съдебни, административни или арбитражни
производства, касаещи задължения или вземания в размер най-малко 10 на сто от собствения
капитал.
21. Данни за директора за връзки с инвеститорите
Десислава Ялъмова, Директор за връзка с инвеститорите
пл. Света Неделя 5, гр. София 1000, България
тел. 00359 2 937 8069
22. Информация относно действия в областта на научноизследователската и развойната
дейност
Групата не осъществява научно изследователска и развойна дейност.
23. Информация относно наличието на клонове на предприятието
Групата няма клонове или други звена на самостоятелна издръжка.
Настоящи тенденции, събития и рискове, които да окажат значително влияние върху
финансовото състояние на Групата
Към датата на изготвяне на доклада за дейността глобалната икономическа среда остава повлияна
от повишена несигурност, обусловена от продължаващи геополитически напрежения,
включително военния конфликт в Украйна, ескалиращите конфликти в Близкия изток, както и
нарастващи търговски ограничения и санкционни режими. Тези обстоятелства оказват
съществено влияние върху макроикономическата среда, като ситуацията продължава да създава
предизвикателства пред дейността на Групата. Тук попадат съществени показатели като (а)
инфлацията, нивата на (б) лихвените проценти, както и (в) геополитическите рискове, като
всички посочени променливи на макроикономическата среда поставят предизвикателства пред
Групата и нейните операции.
а) В свое изявление от 19.03.2026 г. Управителният съвет на Европейската централна банка
посочва, че „войната в Близкия изток направи перспективите значително по-несигурни,
създавайки рискове за инфлацията и за икономическия растеж“. Съветът на банката смята, че
войната в Иран „ще окаже съществено влияние върху инфлацията в краткосрочен план чрез по-
високи цени на енергията. А средносрочните последици ще зависят както от интензивността и
продължителността на конфликта, така и от това как цените на енергията влияят на
потребителските цени и икономиката“. ЕЦБ представи нови, възходящи прогнози на експертите
относно общата инфлация, в сравнение с декемврийските прогнози за 2026 г. Това се дължи на
очакванията, че цените на енергията ще бъдат по-високи поради войната в Близкия изток.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
28
б) През юли 2022 г. Управителният съвет на ЕЦБ повишава лихвените проценти за първи път от
11 години. На първото си заседания за 2024 г. през януари ЕЦБ очаквано решава да остави без
промяна основните си лихвени проценти, до най-високото си ниво в историята на еврозоната, а
именно 4%. В хода на годината нивата на лихвата се променят в посока надолу. Тенденцията
продължава и през 2025 г., за да се стигне в края на годината до най-ниското равнище на основния
лихвен процент през последните години, а именно 2.00%.
Нивата на EURIBOR бележат значителен спад през 2025 г. спрямо нивата от 2024 г. Тази
низходяща тенденция е пряко следствие от поредицата понижения на основните лихвени
проценти от страна на ЕЦБ, които започват през 2024 г. и продължават през цялата 2025 г.
Основният лихвен процент на БНБ също е увеличен от нула (в периода до 01.09.2022 г.) до нива
от 3.80% на 01.12.2023 г., а от средата на 2024 г. плавно тръгва надолу до 3.04% на 01.12.2024 г.
и 1.81% на 01.12.2025 г. Централната банка има за основна задача да поддържа цените стабилни и
когато цените се покачват твърде бързо, тоест когато инфлацията е прекалено висока, чрез
повишаването на лихвените проценти БНБ би следвало да помогне да я върнат на целево равнище
в средносрочен план.
Понижаването на лихвените нива е благоприятно обстоятелство за Групата, във връзка с
получените дългосрочни кредити. Заемите с плаващи лихвени проценти (EURIBOR + надбавка), по
които Групата е страна, могат да са причина за изменение на бъдещите паричните потоци на
последната. Това изцяло зависи от движенията на пазарните лихвени проценти. Тримесечният
EURIBOR е отрицателен за дълъг период от време, до средата на 2022 г. включително, след което
нивата му започват да се покачват, за да достигнат в края на 2022 година нива над 2%. В края на
2023 г. тримесечният EURIBOR достига вече 3.909%, а през 2024 г. поема надолу и в края на
годината е 2.714%. Към 29.12.2025 г. тримесечният EURIBOR има стойност от 2.019%.
в) Усложнена е и международна геополитическа обстановка през последните години. От една
страна е инвазията на Руската Федерация в Република Украйна започнала преди вече 4 години
през месец февруари 2022 г., която породи налагането на санкции и ограничения от страна на
Европейския съюз, САЩ, Канада, Великобритания и други спрямо Руската Федерация, Руската
централна банка, кредитни институции и компании, както и физически лица, свързани със
събитията там.
От друга страна, в началото на месец октомври 2023 г. започва военен конфликт в ивицата Газа и
е наложена пълна забрана за пътуване на граждани на Израел. Но още в първите месеци на 2024
г. са възстановени ежеседмичните полети от и до Израел и първоначалният негативен ефект за
Дружеството е преодолян в значителна степен.
Началото на 2025 г. е белязано от завръщането на президента Доналд Тръмп в Белия дом на
20.01.2025 г., политически фактор, който разчупва още повече геополитическа рамка, заради
водената от него външна политика на САЩ по отношение на НАТО, ЕС и Европа кат о
цяло. Започва една несигурността около налагането на мита от страна на САЩ, която е по-голяма,
отколкото през пандемията, заявява вицепрезидентът на ЕЦБ Луис де Гиндос в интервю за
британския вестник "Сънди таймс", съобщава БТА на 16.03.2025 г.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
29
На 28.02.2026 г. започва военна операция на САЩ и Израел срещу стратегически цели в Иран,
която бързо прераства в регионална война. Евентуалните ефекти и икономически последици от
военните действия в Близкия изток са посочени по-горе, но те не могат да бъдат изцяло оценени
към момента, въпреки че съществуват ясни индикации за потенциално въздействие върху
световната икономика.
Във връзка с гореизложеното, Групата е извършила преглед на взаимоотношенията си с клиенти
и доставчици и не е установила повишен риск по отношение на дейността си, приходите и
възникналите вземания от нея.
Към 31.12.2025 г. Групата няма инвестиции или разчети с клиенти и доставчици от Русия,
Украйна, Израел и Близкия изток и поради естественото на бизнеса си, а именно предоставянето
на услуги и липсата на зависимост от доставки на суровини, оценката на ръководството е, че
военните конфликти нямат пряк и негативен ефект върху дейността на Групата. Въпреки това в
бъдеще то би могло да бъде непряко повлияно от ситуацията в световен план и тенденциите в
международната и локалните икономики, свързани с цените на енергийните ресурси, инфлацията,
нивата на лихвите и др.
Ж. ОТГОВОРНОСТИ НА РЪКОВОДСТВОТО
Според българското законодателство ръководството следва да изготвя консолидиран финансов
отчет за всяка финансова година, който да дава вярна и честна представа за състоянието на
Групата към края на годината и нейните резултати от дейността.
Ръководството потвърждава, че е прилагало последователно адекватна счетоводна политика и че
при изготвянето на консолидирания финансов отчет към 31 декември 2025 г. е спазен принципът
на предпазливостта при оценката на активите, пасивите, приходите и разходите.
Ръководството също така потвърждава, че се е придържало към действащите счетоводни
стандарти, като консолидираният финансов отчет е изготвен на принципа на действащото
предприятие.
Ръководството е отговорно за коректното водене на счетоводните регистри, за целесъобразното
управление на активите и за предприемането на необходимите мерки за избягването и
откриването на евентуални злоупотреби и други нередности.
1. Структура на капитала на дружеството, включително ценните книжа, които не са
допуснати до търговия на регулиран пазар в Република България или друга държава
членка, с посочване на различните класове акции, правата и задълженията, свързани с
всеки от класовете акции, и частта от общия капитал, която съставлява всеки отделен клас.
Към края на 2025 г. капиталът на дружеството-майка възлиза на 5,264 хил. лв. и се състои от
5,263,896 броя поименни безналични обикновени акции с право на глас с номинал 1 (един) лев
всяка, регистрирани за търговия на „Българска фондова борса“ АД.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
30
2. Ограничения върху прехвърлянето на ценните книжа, като ограничения за
притежаването на ценни книжа или необходимост от получаване на одобрение от
дружеството или друг акционер.
Прехвърлянето на акции на Дружеството-майка се извършва свободно при спазване на
изискванията на действащото законодателство за сделки с безналични акции.
Акциите на Дружеството-майка се прехвърлят свободно според волята на собствениците им.
Ограничение по отношение прехвърляне на акции на дружеството съществуват само в
предвидените от закона случаи.
Ограничения върху прехвърлянето на ценните книжа, като ограничения за притежаването на
ценни книжа или необходимост от получаване на одобрение от дружеството или друг акционер,
няма съгласно Устава на Дружеството-майка.
3. Информация относно прякото и непрякото притежаване на 5 на сто или повече от
правата на глас в общото събрание на Дружеството, включително данни за акционерите,
размера на дяловото им участие и начина, по който се притежават акциите.
Акционерите притежаващи пряко акции, даващи право на 5 на сто или повече от правата на глас
в Общото събрание към 31.12.2025 г. са:
- “Потамиро Лимитид”, Кипър – 4,605,776 бр. акции – 87.50%
- “Кокари Лимитид”, Кипър – 623 815 бр. акции – 11.85%
Акционерите притежаващи пряко акции, даващи право на 5 на сто или повече от правата на глас
в Общото събрание към 31.12.2024 г. са:
- “Потамиро Лимитид”, Кипър – 4,605,776 бр. акции – 87.50%
- “Кокари Лимитид”, Кипър – 623 815 бр. акции – 11.85%
4. Данни за акционерите със специални контролни права и описание на тези права.
Няма такива.
5. Описание на система за контрол при упражняване на правото на глас в случаите, когато
служители на дружеството са и негови акционери и когато контролът не се упражнява
непосредствено от тях.
Няма такава.
6. Ограничения върху правата на глас, като ограничения върху правата на глас на
акционерите с определен процент или брой гласове, краен срок за упражняване на правата
на глас или системи, при които със сътрудничество на дружеството финансовите права,
свързани с акциите, са отделени от притежаването на акциите.
Няма такива.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
31
7. Споразумения между акционерите, които са известни на Дружеството и които могат да
доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас.
Няма такива.
8. Разпоредбите относно назначаването и освобождаването на членовете на управителните
органи на дружеството и относно извършването на изменения и допълнения в устава.
Органите на управление на Дружеството-майка са: Общо събрание на акционерите и Съвет на
директорите.
8.1. Общото събрание на акционерите включва всички акционери с право на глас. Членовете на
Съвета на директорите вземат участие в работата на Общото събрание без право на глас, освен
ако са акционери.
Членовете на Съвета на директорите се избират от Общото събрание на акционерите за срок от 3
/три/ години. Членовете на Съвета на директорите могат да бъдат преизбирани без ограничения.
След изтичане на мандата членовете на Съвета на директорите продължават да изпълняват своите
функции до избирането от Общото събрание на акционерите на нов съвет на директорите.
8.2. Общото събрание на акционерите изменя и допълва устава на Дружеството-майка, избира и
освобождава членовете на Съвета на директорите и определя възнаграждението им.
9. Правомощията на управителните органи на дружеството, включително правото да взема
решения за издаване и обратно изкупуване на акции на дружеството.
Общото събрание на акционерите изменя и допълва устава на Дружеството-майка; взема решения
за увеличаване и намаляване на капитала; взема решение за преобразуване и прекратяване на
Дружеството-майка; избира и освобождава членовете на Съвета на директорите и определя
възнаграждението им; назначава и освобождава дипломирани експерт-счетоводители; одобрява
годишния счетоводен отчет на Дружеството-майка и консолидирания такъв след заверка от
назначения експерт-счетоводител; назначава ликвидатори при прекратяване на Дружеството-
майка, освен в случаите на несъстоятелност; освобождава от отговорност членовете на Съвета на
директорите; дава съгласие за учредяване на ипотека и залог върху дълготрайни активи на
Дружеството-майка по предвидения в Закона за публичното предлагане на ценни книжа ред.
Общото събрание на акционерите, с мнозинство от 2/3 може да вземе следните решения: за
издаване на нови акции и условията за покупка или записване на акции на Дружеството-майка,
прекратяване и ликвидация на Дружеството-майка, изменения в устава на Дружеството-майка,
назначаване и освобождаване на членове на Съвета на директорите, увеличаване или намаляване
на капитала на Дружеството-майка. Решение за преобразуване по реда на глава шестнадесета от
ТЗ се приемат с мнозинство от 3/4 от представените акции. Дружеството-майка може да изкупи
собствени акции въз основа на решение на Общото събрание на акционерите, в което се
определят: максималният брой акции, подлежащи на обратно изкупуване, условията и реда, при
които Съветът на директорите извършва изкупуването в срок, не по-дълъг от 18 /осемнадесет/
месеца от датата на решението на Общото събрание на акционерите, и минималния и
максималния размер на цената на изкупуване.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
32
Компетентност на Съвета на директорите:
• дава съгласие за участие или разпореждане с участие в други търговски или граждански
дружества в страната или чужбина;
• дава съгласие за придобиване или разпореждане с недвижими имоти или вещни права върху
тях;
• дава съгласие за сключване на договори за кредитиране на трети лица, както и на договори за
съвместна дейност;
• възлага управлението на Дружеството-майка на един или повече от своите членове въз основа
на договор за управление;
• определя стратегията и плановете за развитие на Дружеството-майка;
• определя и изменя организационната структура на Дружеството-майка;
• публикува утвърдения годишен финансов отчет;
• взема решения за образуване на клонове и други структурни подразделения;
• решава въпросите за образуване на парични фондове на Дружеството-майка, за използване
на дългосрочни и краткосрочни кредити;
• взема решения за осъществяването на инвестиционната политика на Дружеството-майка;
• упражнява годишен и текущ тримесечен контрол по финансовото състояние на Дружеството-
майка;
• контролира изпълнението на поетите задължения от изпълнителния директор;
• изготвя годишен отчет за своята работа и за състоянието на Дружеството-майка и го
представя на Общото събрание на акционерите;
• изготвя и приема бизнес програма на Дружеството-майка.
Съветът на директорите може да взема решения, ако присъстват лично или са представени от друг
член, най-малко 2/3 от членовете му.
Решенията на Съвета на директорите се вземат с квалифицирано мнозинство от 2/3 от гласовете
на всички членове, с изключение на случаите определени в закона или в Устава.
10. Съществени договори на дружеството, които пораждат действие, изменят се или се
прекратяват поради промяна в контрола на дружеството при осъществяване на
задължително търгово предлагане, и последиците от тях, освен в случаите когато
разкриването на тази информация може да причини сериозни вреди на дружеството;
изключението по предходното изречение не се прилага в случаите, когато дружеството е
длъжно да разкрие информацията по силата на закона.
Няма такива.
11. Споразумения между дружеството и управителните му органи или служители за
изплащане на обезщетение при напускане или уволнение без правно основание или при
прекратяване на трудовите правоотношения по причини, свързани с търгово предлагане.
Към края на 2025 г. Дружеството-майка няма сключен договор, при който съществуват клаузи за
изплащане на обезщетение при уволнение без правно основание.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
33
КОНСОЛИДИРАНА ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ
СЪГЛАСНО ЧЛ. 100Н, АЛ. 8 ВЪВ ВРЪЗКА С АЛ. 7, Т. 1 от ЗППЦК за 2025 г.
Дружеството-майка „София Хотел Балкан“ АД разглежда принципите и нормите на
корпоративно управление, установени с Търговския закон, Закона за публично предлагане на
ценни книжа и Националния Кодекс за Корпоративно Управление като механизъм за
установяване на балансирани взаимоотношения и взаимодействие между Управителните органи
на Дружеството-майка, неговите акционери и всички заинтересовани страни, в това число както
потенциални инвеститори, така и служители, търговски партньори и кредитори на компанията.
Съблюдавайки така наложените принципи и норми, Групата гарантира доброто корпоративно
управление, в това число и в областта на устойчивото развитие, изградено на основата на лоялно
и отговорно корпоративно ръководство, прозрачност и независимост на работата на
корпоративното ръководство и не на последно място отговорност на Дружеството-майка пред
обществото. Водещ принцип в установяване на модел на корпоративно управление на Групата е
гарантирането на свободно движение на стоки, услуги, капитали и хора, което благоприятства не
само устойчивото развитие на националната икономика, но и на Европейската, предвид
членството на България в Европейския съюз, както и на световната, отчитайки глобализацията на
световното стопанство и с оглед функционирането на капиталовите пазари.
1. Информация относно спазване по целесъобразност на: (a) Националния кодекс за
корпоративно управление или (б) друг кодекс за корпоративно управление, както и
информация относно практиките на корпоративно управление, които се прилагат от
Дружеството в допълнение на кодекса по буква (а) или (б)
„София Хотел Балкан“ АД („СХБ“, „Дружеството“) спазва по целесъобразност Националния
кодекс за корпоративно управление. Някои от препоръките на Националния кодекс все още не се
прилагат напълно от корпоративното ръководство на СХБ, но Съветът на директорите се
ангажира да продължи да привежда дейността на Дружеството-майка в съответствие с тях и през
2026 г.
Ръководството не прилага в допълнение на Националния кодекс за корпоративно управление
други практики на корпоративно управление.
2. Обяснение от страна на „София Хотел Балкан“ АД кои части на Националния кодекс
за корпоративно управление („НККУ“, „Кодекса“) по т. 1 не спазва и какви са основанията
за това
През 2025 г. дейността на Съвета на директорите на „София Хотел Балкан“ АД се осъществява в
пълно съответствие с нормативните изисквания, произтичащи от ЗППЦК и поднормативните му
актовете, съобразена е и с устава на Дружеството-майка. Корпоративното ръководство на „София
Хотел Балкан“ АД счита, че все още има части на Националния кодекс за корпоративно
управление, които Дружеството-майка не спазва, но през следващия отчетен период
ръководството ще продължи да извършва всички необходими действия по привеждане на
дейността в съответствие с принципите и препоръките на Кодекса, както и най-добрите практики
в областта на корпоративното управление. Кодексът се прилага на основата на принципа „спазвай
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
34
или обяснявай”. Това означава, че СХБ спазва Кодекса, а в случай на отклонение, неговото
ръководство следва да изясни причините за това.
В управлението на Дружеството-майка се прилагат общоприетите принципи за почтеност,
управленска и професионална компетентност, при спазване на Националния кодекс за
корпоративно управление, който установява нормите за професионално и етично поведение на
корпоративното ръководство, мениджърите и служителите във всички аспекти на тяхната
дейност, както и в отношенията им с акционери на Дружеството-майка и потенциални
инвеститори с цел да се предотвратят прояви на непрофесионализъм, бюрокрация, корупция и
други незаконни действия, които могат да окажат негативно влияние върху доверието на
акционерите и всички заинтересовани лица, както и да накърнят авторитета на СХБ като цяло.
„София Хотел Балкан” АД е дружество с едностепенна система на управление и се управлява от
Съвет на директорите.
I. Глава първа - КОРПОРАТИВНО РЪКОВОДСТВО – Съвет на директорите
1. Функции и задължения на Съвета на директорите на „София Хотел Балкан” АД
1.1. Съветът на директорите насочва и контролира независимо и отговорно дейността на
Дружеството съобразно установените цели, стратегии на Дружеството и интересите на
акционерите и заинтересованите лица. Целите и стратегиите утвърждават икономическите,
социални и екологически приоритети на Дружеството.
1.2. Съветът на директорите следи за резултатите от дейността на Дружеството на тримесечна и
годишна база, и при необходимост инициира промени в управлението на дейността.
1.3. Съветът на директорите третира равнопоставено всички акционери, действа в техен интерес
и с грижата на добър търговец.
1.4. Членовете на Съвета на директорите при изпълнение на своите функции се ръководят от
общоприетите принципи за почтеност, лоялност и управленска и професионална компетентност.
Съветът на директорите към края на 2025 г. няма приет Етичен кодекс. Такъв предстои да бъде
приет през 2026 г.
Съветът на директорите при изпълнение на своите функции се стреми да следва икономическите,
социални и екологически приоритети на Дружеството. Членовете на Съвета на директорите имат
общи познания относно въздействието на климата върху развитието на Дружеството и имат
ангажимент да утвърждават приоритетите на Дружеството в областта на устойчивостта и
климатичните промени. Получаването и надграждането на тези познания е техен постоянен
ангажимент. През 2025 г. Съветът на директорите не е приел вътрешни актове, свързани с
устойчивото развитие, като част от ESG стратегията и целите на Дружеството в тази посока, тъй
като Дружеството няма законово задължение за разкриване на нефинансова информация и въз
основа на това не прави нефинансово отчитане, включително информация, свързана с
устойчивото развитие. Дъщерното Дружество „Метропол палас“ д.о.о., Сърбия, все още няма
разработени подобни вътрешни политики.
1.5. Съветът на директорите осигурява и контролира изграждането и функционирането на
система за управление на риска, в т.ч. на рисковете, свързани с киберсигурността, климатичните
рискове, рискове по веригата на стойността, както и на система за вътрешен контрол и вътрешен
одит.
а) Система за управление на риска (информация по чл. 100н, ал. 8 от ЗППЦК)
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
35
Ръководството на Дружеството се стреми да развива активно управление на риска, като за
целта е внедрило система за управление на рисковете и насочва усилията се за нейното
подобряване в съответствие с най-добрите международни практики.
Управлението на риска в „София Хотел Балкан" АД се осъществява от служителите на всички
нива на управление и е неразделна част от системата за корпоративно управление на
Дружеството.
„София Хотел Балкан" АД декларира, че приетите от него инвестиционни и стратегически
решения са обосновани на резултати от проведени анализи на текущи и бъдещи рискове, като
счита, че този подход е инструмент за повишаване на операционната и финансова
устойчивост, както и стойността на Дружеството.
б) Система за вътрешен контрол (информация по чл. 100н, ал. 8 от ЗППЦК)
В „София Хотел Балкан“ АД е установена система на вътрешен контрол, целта на която е да
защитава интересите и правата на акционерите, запазване на активите чрез предотвратяване,
разкриване и отстраняване на нарушения на съществуващите изисквания и техните причини.
Системата за вътрешен контрол в Дружеството се прилага за постигане на стратегически цели,
повишаване на операционната ефективност, снижаване на рисковете, осигуряване на
надеждността и достоверността на отчетността, както и съответствие с нормативните изисквания.
Участници в системата за вътрешен контрол, които осъществяват контролна дейност на
различни равнища, са ръководството на Дружеството и ръководителите на структурни
подразделения.
1.6. Съветът на директорите осигурява и контролира интегрираното функциониране на системите
за счетоводство и финансова отчетност и вътрешен контрол.
1.8. Съветът на директорите дава насоки, одобрява и контролира изпълнението на стратегиите,
бизнес плана на Дружеството, сделките от съществен характер, както и други дейности,
установени в устройствените му актове.
1.9. Съветът на директорите се отчита за своята дейност пред Общото събрание на акционерите,
включително чрез представяне на доклад за изпълнение на приета политика за възнагражденията.
2. Избор и освобождаване на членове на Съвета на директорите
2.1. Общото събрание на акционерите избира и освобождава членовете на Съвета на директорите
съобразно закона и устройствените актове на Дружеството, както и в съответствие с принципите
за непрекъснатост и устойчивост на работата на Съвета на директорите.
2.2. При предложения за избор на нови членове на Съвета на директорите се спазват принципите
за съответствие на компетентност на кандидатите с естеството на дейността на Дружеството.
Всички членове на Съвета на директорите отговарят на законовите изисквания за заемане на
длъжността им. Функциите и задълженията на корпоративното ръководство, както и структурата
и компетентността му са в съответствие с изискванията на Кодекса.
2.3. През отчетната финансова година „София Хотел Балкан“ АД прилага Политиката з а
възнагражденията на членовете на Съвета на директорите, приета от Редовното годишно общо
събрание на акционерите на Дружеството от 22.07.2013 г. и променена на Извънредно общо
събрание на акционерите на Дружеството от 26.11.2020 г. Възнагражденията на членовете на
Съвета на директорите и информация относно техния размер е оповестена надлежно в Годишния
доклад на Съвета на директорите за дейността за отчетния период, както и в Доклада за
изпълнение на Политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите, които са
неразделна част от Годишния финансов отчет на Дружеството на 2025 г.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
36
2.4 Дейността на членовете на Съвета на директори е обект на ежегодна оценка от Общото
събрание на акционерите, което приема годишния Доклад за дейността на Дружеството и
Годишния финансов отчет.
3. Структура и компетентност
3.1. Броят на членовете и структурата на Съвета на директорите се определят в устройствените
актове на Дружеството. „София Хотел Балкан” АД има едностепенна система на управление –
Съвет на директорите, който се състои от се състои от 3 /три/ до 9 /девет/ члена, като точният
брой се определя с решение на Общото Събрание на акционерите на Дружеството. Съветът на
директорите избира изпълнителни членове (директори) на Дружеството. Процесът на взимане на
решения се разпределя вътрешно между Съвета на директорите и изпълнителните членове на
Съвета.
3.2. Съставът на избрания от Общото събрание Съвет на директорите е структуриран по начин,
който гарантира професионализма, безпристрастността и независимостта на решенията му във
връзка с управлението на Дружеството.
3.3. Съветът на директорите осигурява надлежно разделение на задачите и задълженията между
своите членове. Основна функция на независимите членове е да контролират действията на
изпълнителното ръководство и да участват ефективно в работата на Дружеството в съответствие
с интересите и правата на акционерите. Председателят на Съвета на директорите е независим
член. Независимите членове гарантират безпристрастност и независимост при вземане на
решения на колективния орган.
3.4 За членове на Съвета на директорите могат да бъдат избирани само лица, отговарящи на
изискванията на Закона за публично предлагане на ценни книжа, притежаващи необходимия
професионализъм, компетенция, опит и качества.
3.5. Членовете на Съвета на директорите имат подходящи знания и опит, които изисква заеманата
от тях позиция. Информация за професионалната квалификация и опит се оповестява при избора
на членовете на Съвета на директорите с материалите за Общото събрание на акционерите. След
избор на нови членове на Съвета на директорите те се запознават с основните правни и финансови
въпроси, свързани с дейността на Дружеството. Повишаването на квалификацията на членовете
на Съвета на директорите е техен постоянен ангажимент.
3.6. Членовете на Съвета на директорите разполагат с необходимото време за изпълнение на
техните задачи и задължения, въпреки че устройствените актове на Дружеството не определят
броя на дружествата, в които членовете на Съвета на директорите могат да заемат ръководни
позиции. Това обстоятелство се съблюдава при предложенията и избора на нови членове на
Съвета на директорите.
3.7. Изборът на членовете на Съвета на директорите на Дружеството става посредством прозрачна
процедура, която осигурява освен всичко останало навременна и достатъчна информация
относно личните и професионалните качества на кандидатите за членове. Като част от
материалите за общото събрание, на което се предлага избор на нов член на Съвета на
директорите се представят всички изискуеми от ЗППЦК и Търговския закон декларации,
свидетелство за съдимост и професионална биография на кандидате за изборна длъжност. При
избора на членове на Съвета на директорите, кандидатите потвърждават с декларация и лично
пред акционерите верността на представените данни и информация. Процедурата по избор се
провежда при явно гласуване и отчитане на гласовете. Резултатите от гласуването се оповестяват
чрез протокола от Общото събрание на акционерите. В устройствените актове на Дружеството не
е предвидено ограничение относно броя на последователните мандати на независимите членове,
но това обстоятелство се съблюдава при предложението за избор на независими членове.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
37
3.8. Подборът на членове на Съвета на директорите се основава на сравнителна оценка на
квалификациите на всеки кандидат и съдържа ясни и обективни критерии, които се прилагат по
недискриминационен начин по време на целия процес на подбор.
3.9. Към края на отчетния период Дружеството попада в обхвата на чл. 3, т. 1 от Директива (ЕС)
2022/2381 на ЕП и на Съвета за подобряване на баланса между половете сред директорите на
дружества, регистрирани на фондовата борса, и за свързаните с това мерки. Дружеството е МСП
и не е следвало формална процедура през този период във връзка с мерки за постигане на
балансирана представеност на половете и такава не е публикувана на електронната страница на
Дружеството. Доколкото на индивидуална база Дружеството не попада в обхвата по чл. 2 от
Директивата, Дружеството не прилага към настоящия момент политика, която да гарантира
балансирана представителност в състава на Съвета на директорите. „София Хотел Балкан" АД
декларира, че тъй като попада в изключенията съгласно чл.100н, ал.12 от ЗППЦК не е обект на
задължение за прилагане на политиката за многообразие при подбора и оценката на членовете на
ръководните, управителните и надзорните органи на Дружеството.
4. Възнаграждения
4.1. Политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на Директорите на Дружеството-
майка („Политиката”) е разработена от Съвета на директорите на Дружеството-майка („СД“) в
съответствие с изискванията на Наредба № 48, като отчита и препоръките на Националния кодекс
за корпоративно управление. Тя определя принципите за формиране на размера и структурата на
възнагражденията и е приета от Редовното годишно общо събрание на акционерите на
Дружеството на 22.07.2013 г. и променена с решение на Общо събрание на акционерите на
Дружеството от 26.11.2020 г. През 2025 г. Дружеството-майка не е създавало Комитет по
възнагражденията.
4.2. В съответствие със законовите изисквания и добрата практика на корпоративно управление
Дружеството изплаща постоянно възнаграждение, чийто размер отчита:
4.2.1. Задълженията, степента на натовареност, ангажираност и съпричастност на всеки от
членовете в управлението на Дружеството, както и приноса на всеки от тях в дейността и
резултатите на Дружеството;
4.2.2. Постигане на конкретни резултати в управлението на Дружеството, като: финансова
стабилност в краткосрочен и дългосрочен план, GOI (оперативни приходи), GOP (оперативна
печалба), заетост на хотела, средна цена на стая и др.;
4.2.3. Възможността за подбор и задържане на квалифицирани и лоялни членове на СД,
които да ръководят управлението на Дружеството;
4.2.4. Наличието на съответствие на интересите на членовете на СД и дългосрочните
интереси на Дружеството.
4.3. През 2025 г. Дружеството изплаща на членовете на СД само постоянно възнаграждение. Като
основа за определяне на месечните възнаграждения на изпълнителните членове на СД на
Дружеството се приема международните пазарни нива на възнагражденията на управленски
персонал на дружества опериращи луксозни хотели. Изпълнителните членове на СД на
Дружеството получават възнаграждения, чийто конкретен размер се одобрява от Общото
събрание на акционерите на Дружеството.
4.4. Не се предвижда предоставяне на възнаграждение на членовете на СД под формата на акции
на Дружеството, опции върху акции или други права за придобиване на акции. Не се предвиждат
и възнаграждения на членовете на Съвета на директорите, основаващи се на промени в цената на
акциите на Дружеството.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
38
4.5. Разкриването на информация за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите се
извършва в съответствие със законовите норми и устройствените актове на Дружеството – чрез
оповестяване в Годишния доклад за дейността и Доклада по изпълнение на Политиката за
възнагражденията на членовете на Съвета на директорите.
4.6. Политиката за възнагражденията е публикувана на сайта на Дружеството и по този начин
акционерите и заинтересованите лица имат лесен достъп до следваната от Дружеството политика
за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите.
5. Конфликт на интереси
5.1. Членовете на Съвета на директорите избягват и не допускат реален или потенциален
конфликт на интереси. През отчетния период не са сключвани сделки между Дружеството и
членове на Съвета на директорите.
5.2. Съветът на директорите е приел правила за дейността си. През 2025 г. не са възникнали
въпроси от етичен характер между членовете на ръководството, включително и налагащи
спазването на определени писмени процедури.
5.3. Членовете на Съвета на директорите незабавно разкриват конфликти на интереси и
осигуряват на акционерите достъп до информация за сделки между Дружеството и членове на
Съвета на директорите или свързани с тях лица чрез представяне на декларацията по чл. 114б от
ЗППЦК.
5.4. Съветът на директорите не е създал конкретно разписана процедура за избягване на
конфликти на интереси при сделки със заинтересовани лица и разкриване на информация при
възникване на такива, но контролира сключването на съществени сделки посредством
гласуването и одобрението на подобни сделки. Съветът на директорите прилага стриктно
правилата на Закона за публично предлагане на ценни книжа.
6. Комитети
6.1. В съответствие с изискванията на действащото законодателство и въз основа на
определените от него критерии, Съветът на директорите предлага на Общото събрание на
акционерите на Дружеството да избере одитен комитет в състав, който отговаря на конкретните
нужди на Дружеството.
6.2. Одитният комитет осъществява своята дейност в съответствие с ъс законовите изисквания и
устав на Одитния комитет, който определя структурата, обхвата от задачи, начина на
функциониране и процедури за отчитане на комитета.
Основните функции на Одитния комитет са регламентирани в чл. 108 на Закона за независимия
финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта и са, както следва:
− наблюдава процеса на финансово отчитане и представя препоръки и предложения, за да се
гарантира неговата ефективност;
− наблюдава ефективността на вътрешната контролна система, на системата за управление на
риска и на дейността по вътрешен одит по отношение на финансовото отчитане в одитираното
предприятие;
− наблюдава задължителния одит на годишните финансови отчети, включително неговото
извършване, като взема предвид констатациите и заключенията на Комисията по прилагането
на чл. 26, параграф 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014;
− проверява и наблюдава независимостта на регистрираните одитори в съответствие с
изискванията на глави шеста и седма от ЗНФОИСУ, както и с чл. 6 от Регламент (ЕС) №
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
39
537/2014, включително целесъобразността на предоставянето на услуги извън одита на
одитираното предприятие по чл. 5 от същия регламент;
− отговаря за процедурата за подбор на регистрирания одитор и препоръчва назначаването му
с изключение на случаите, когато одитираното предприятие разполага с комисия за подбор;
− уведомява Комисията, както и управителните и надзорните органи на предприятието за всяко
дадено одобрение по чл. 64, ал. 3 и чл. 66, ал. 3 от ЗНФОИСУ в 7-дневен срок от датата на
решението;
− изготвя и предоставя на Комисията за публичен надзор над регистрираните одитори в срок
до 30 юни годишните доклади за дейността си.
Раздели от 7 до 16 включително от Глава първа „Корпоративно управление“ не са приложими за
Дружеството предвид неговата едностепенна система на управление.
ІІ. Глава втора - ОДИТ И ВЪТРЕШЕН КОНТРОЛ
17. Съветът на директорите предлага на Общото събрание избор на одитор въз основа на писмена
препоръка от одитния комитет.
18. Съветът на директорите и Одитният комитет осигуряват спазването на приложимото право
по отношение на независимия финансов одит.
19. При избора на външен одитор се прилагат изискванията на Закона за независимия финансов
одит и изразяването на сигурност по устойчивостта.
20. Одитният комитет осигурява надзор на дейностите и следи за цялостните взаимоотношения с
външния одитор, включително одобрява несвързани с одита услуги, предоставяни от одитора на
Дружеството.
21. В Групата функционира система за вътрешен контрол, която идентифицира включително
рисковете, съпътстващи дейността на Групата и подпомага тяхното ефективно управление. Тя
гарантира и ефективното функциониране на системите за отчетност и разкриване на информация.
ІIІ. Глава трета - ЗАЩИТА НА ПРАВАТА НА АКЦИОНЕРИТЕ
22. Съветът на директорите гарантира равнопоставеното третиране на всички акционери,
включително миноритарните и чуждестранните акционери, и защитава техните права, както
улеснява упражняването им в границите, допустими от действащото законодателство и в
съответствие с разпоредбите на устройствените актове на Дружеството. Съветът на директорите
осигурява информираност на всички акционери относно финансовите резултати на дружеството
и корпоративните събития, чрез системата за разкриване на информация и електронната страница
на дружеството.
23. Общо събрание на акционерите
23.1. През 2025 г. Дружеството провежда едно редовно общо събрание на акционерите и едно
извънредно общо събрание на акционерите, като спазва всички изисквания на ТЗ и ЗППЦК. като
обявява решенията за свикването им и публикува поканата, ведно с материалите към нея по
надлежния законов ред. На датата на публикуване на поканата, всички материали, свързани с ОС,
се депозират и в седалището и адреса на управление на Дружеството, за да са на разположение на
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
40
акционерите. По този начин Съветът на директорите предоставя достатъчна и навременна
информация относно датата и мястото на провеждане на общото събрание, както и пълна
информация относно въпросите, които ще се разглеждат и решават на събранието. Предвид чл.
115 ЗППЦК и чл. 18, ал. 2 от Устава на дружеството, не се предвижда изпращане на покани до
акционерите.
23.2. Ръководството на Дружеството подържа база данни с контакти на своите акционери,
притежаващи 5 или над 5% от капитала на дружеството, позволяваща изпращане на директни
съобщения до тях или до определено от тях лице.
23.3. По време на общото събрание, Ръководството на Дружеството осигурява правото на всички
акционери да изразяват мнението си, както и да задават въпроси.
23.3.1. Акционерите с право на глас имат възможност да упражняват правото си на глас в
Общото събрание на Дружеството лично или чрез упълномощен представител на акционера,
регистриран в книгата на акционерите до 14 дни преди датата на ОС. Упълномощаването става
чрез изрично пълномощно по Закона за публично предлагане на ценни книжа, издадено
специално за съответното ОС.
23.3.2. Като част от материалите за Общото събрание на акционерите Съветът на
директорите представя образец на пълномощно. Дружеството посочва правилата за гласуване
чрез пълномощник в съдържанието на поканата за свикване ОС. Съветът на директорите създава
необходимата организация за гласуването на упълномощените лица в съответствие с
инструкциите на акционерите.
23.3.3. Съветът на директорите не е изготвил и приел конкретна политика за организирането
и провеждането на редовните и извънредните Общи събрания на акционерите на Дружеството,
като прилага стриктно правилата, предвидени в ЗППЦК, Търговския закон и Устава на
Дружеството. При организирането и провеждането на общи събрания на акционерите Съветът на
директорите следи за спазването на принципите на равнопоставено третиране на всички
акционери и правото на всеки от акционерите да изрази мнението си по точките от дневния ред
на Общото събрание.
23.3.4. Съветът на директорите организира процедурите и реда за провеждане на Общот о
събрание на акционерите по начин, който не затруднява или оскъпява ненужно гласуването.
23.3.5. Съветът на директорите насърчава участието на акционери в Общото събрание на
акционерите, но не осигурява възможност за дистанционно присъствие чрез технически средства
(вкл. интернет), поради икономическа необоснованост и поради техническите затруднения,
които могат да възникнат във връзка с подобен способ за участие в общото събрание.
23.3.6. Доколкото една част от членовете на Съвета на директорите на Дружеството се
намират извън страната през по-голямата част от времето, не винаги е възможно да се осигури
присъствието на всички тях на Общите събрания на акционерите, но част от тях или поне един
член, присъства на Общите събрания на акционерите на Дружеството.
23.4.Материали на Общото събрание на акционерите
23.4.1. Текстовете в писмените материали, свързани с дневния ред на Общото събрание, са
конкретни и ясни, без да въвеждат в заблуждение акционерите. Всички предложения относно
основни корпоративни събития се представят като отделни точки в дневния ред на Общото
събрание, в т.ч. предложението за разпределяне на печалба.
23.4.2. Дружеството поддържа на електронната си страницата специална секция относно
правата на акционерите и участието им в Общото събрание на акционерите.
23.4.3. Съветът на директорите съдейства на акционерите, имащи право съгласно
действащото законодателство, да включват допълнителни въпроси и да предлагат решения по
вече включени въпроси в дневния ред на Общото събрание.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
41
23.4.4 Съветът на директорите гарантира правото на акционерите да бъдат информирани
относно взетите решения на Общото събрание на акционерите чрез оповестяване на Протокола
от общото събрание на акционерите чрез избраните медийни агенции.
24. Еднакво третиране на акционери от един клас
24.1. Всички акционери от един клас се третират еднакво, както и всички акции в рамките на
един клас дават еднакви права на акционерите от същия клас.
24.2. Съветът на директорите гарантира предоставянето на достатъчно информация на
инвеститорите относно правата, които дават всички акции от всеки клас преди придобиването им
чрез провеждане на персонални срещи и разговори с ръководството и/или директора за връзки с
инвеститорите.
25. Консултации между акционерите относно основни акционерни права
В границите, допустими от действащото законодателство и в съответствие с разпоредбите на
устройствените актове на Дружеството, Съветът на директорите не възпрепятства акционерите,
включително институционалните такива, да се консултират помежду си по въпроси, които се
отнасят до техните основни акционерни права, по начин, който не допуска извършване на
злоупотреби.
26.Сделки на акционери с контролни права и сделки на злоупотреба
Съветът на директорите не допуска осъществяването на сделки с акционери с контролни права,
които нарушават правата и/или законните интереси на останалите акционери, включително при
условията на договаряне сам със себе си. При извършване на този вид сделки е необходимо
изрично решение на Съвета на директорите, като заинтересуваните лица се изключват от
гласуването. При индикации за преминаване на законоустановените прагове по чл. 114, ал. 1 от
ЗППЦК Съветът на директорите изготвя мотивиран доклад и инициира свикването и
провеждането на Общо събрание на акционерите, на което сделките да бъдат подложени на
гласуване.
IV. Глава четвърта - РАЗКРИВАНЕ НА ИНФОРМАЦИЯ, СВЪРЗАНА С УСТОЙЧИВОТО
РАЗВИТИЕ, ФИНАНСОВОТО ОТЧИТАНЕ И ДРУГАТА КОРПОРАТИВНА
ИНФОРМАЦИЯ
27. Съветът на директорите разкрива информация (финансова и нефинансова) в съответствие със
законовите изисквания и устройствените актове на Дружеството. Към настоящия, Дружеството
няма законово задължение за разкриване на нефинансова информация и въз основа на това не
прави нефинансово отчитане, включително информация, свързана с устойчивото развитие.
28. В съответствие със следваната от Съвета на директорите политика е създадена и се поддържа
система за разкриване на информация чрез системите на www.x3news.com и чрез интернет
страницата на Дружеството: www.sofiabalkan.net.
29. Системата за разкриване на информация по т. 28 гарантира равнопоставеност на адресатите
на информацията (акционери, заинтересовани лица, инвестиционна общност) и не позволява
злоупотреби с вътрешна информация.
30. Системата за разкриване на информация осигурява пълна, навременна, вярна и разбираема
информация, която дава възможност за обективни и информирани решения и оценки. Вътрешната
информация се оповестява в законоустановените форми, ред и срокове чрез избраните медийни
канали. Дружеството полза единна точка за разкриване на информация по електронен път, като
по този начин информацията достига едновременно до обществеността, КФН и регулирания
пазар на ценни книжа. Информацията се публикува и на електронната страница на Дружеството.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
42
По този начин ръководството на Дружеството гарантира, че системата за разкриване на
информация осигурява пълна, навременна, вярна и разбираема информация, която дава
възможност за обективни и информирани решения и оценки.
31. Съветът на директорите своевременно оповестяват структурата на капитала на Дружеството
и споразумения, които водят до упражняване на контрол съгласно неговите правила за разкриване
на информация и действащото законодателство. Оповестяването се извършва чрез предвидените
в ЗППЦК и поднормативните актовете по прилагането му, както и приложимата европейска
рамка. Съветът на директорите декларира, че упражнява контрол по отношение на разкриването
на информация и че правилата и процедурите, съгласно които се придобива корпоративен
контрол или се извършват извънредни сделки като сливания и продажба на съществени части от
активите, са ясно и своевременно оповестявани.
32. Съветът на директорите, заедно с независимия одитор и одитния комитет контролира
спазването на вътрешни правила за изготвяне на годишните и междинните отчети и реда за
разкриване на информация.
33. Съветът на директорите осигуряват своевременното оповестяване, чрез дейността на
директора за връзки с инвеститорите, на всяка съществена регулирана информация относно
Дружеството, неговото управление, корпоративните му ръководства, оперативната му дейност и
акционерната му структура.
34. Към края на 2025 г. Дружеството няма законово задължение за разкриване на нефинансова
информация и въз основа на това не прави нефинансово отчитане, включително не разкрива
информация, свързана с устойчивото развитие. Съответно корпоративното ръководство не е
приело правила, които да осигуряват оповестяване на годишна база на такава информация. С
оглед на гореупоменатото, към настоящия момент, Съветът на директорите не изготвя отделен
доклад за устойчивост и не включва в годишния си доклад за дейността информация относно
дейностите на Дружеството, които могат да се квалифицират като екологично устойчиви, като
например: каква част от оборота му е в резултат на продукти и услуги, които са свързани с
икономически дейности, които се квалифицират като екологично устойчиви; каква част от
капиталовите му разходи, когато е приложимо, както и каква част от оперативните разходи са
свързани с активи или процеси свързани с икономически дейности, които се квалифицират като
екологично устойчиви.
35. Като част от системата за разкриване на информация, Дружеството поддържа електронна
страница с утвърдено съдържание, обхват и периодичност на разкриваната чрез нея информация.
Съдържанието на електронната страница на Дружеството покрива основните препоръки на
Националния кодекс за корпоративно управление. Дружеството не поддържа англоезична версия
на корпоративната интернет страница.
36. Ръководството на Дружеството периодично, на годишна база, разкрива информация за
корпоративното си управление, като ежегодно актуализира настоящата Декларация за
корпоративно управление, част от годишния финансов отчет на Дружеството-майка.
37. Съветът на директорите на Дружеството счита, че през отчетната 2025 г. е осигурил
оповестяването на всяка съществена регулирана информация относно Дружеството, чрез
каналите, които използва и които предоставят равнопоставен и навременен достъп до съответната
информация от страна както на акционерите, инвеститорите, така и на всички заинтересовани
лица. През отчетния период Дружеството е оповестена всяка регулирана информация в сроковете
и по реда предвиден в ЗППЦК и/или поднормативните актове по прилагането му. Тъй като
Дружеството няма задължение за нефинансово отчитане, ръководството не оповестява
информация за въздействие на екологичните промени върху дейността на Дружеството, нито
съответно за въздействието на дейността на Дружеството върху екологичните промени.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
43
V. Глава пета – ЗАИНТЕРЕСОВАНИ ЛИЦА. УСТОЙЧИВО РАЗВИТИЕ.
38. Съветът на директорите се ангажира с принципите на устойчиво развитие с цел постигане на
баланс между социалните и екологичните принципи, като социално оправдано и
екологосъобразно икономическо развитие.
39. Съветът на директорите се ангажира с установяване на конкретни действия и политики
относно устойчивото развитие на Дружеството, включително разкриване на информация,
свързана с климата и социални аспекти от дейността му. Ръководството се стреми да постигне
непрекъснат и последователен напредък, като полага усилия за внедряване на подобрения във
всички аспекти на дейността на Дружеството.
40. Съветът на директорите осигурява ефективно взаимодействие със заинтересованите лица.
Към тази група се отнасят определени категории лица, на които дружеството директно въздейства
и които от своя страна могат да повлияят на дейността му в т. ч. доставчици, клиенти, служители,
кредитори и други. Дружеството идентифицира кои са заинтересованите лица с отношение към
неговата дейност въз основа на тяхната степен и сфери на влияние, роля и отношение към
устойчивото им развитие.
41. В своята политика за ангажиране на заинтересованите лица ръководството се съобразява със
законовите изисквания, като гарантира зачитане на правата на заинтересованите лица, установени
със закон или по силата на взаимни споразумения с Дружеството. Добрата практика на
корпоративно управление налага съобразяване със заинтересованите лица в съответствие с
принципите за прозрачност, отчетност и бизнес етика и защита на човешките права.
42. Ръководството гарантира достатъчна информираност на всички заинтересовани лица относно
законово установените им права.
43. Към 31.12.2025 г. Дружеството не е разработило конкретни правила за съобразяване с
интересите на заинтересованите лица, така че да осигуряват участието на заинтересованите лица
и тяхното привличане при решаване на конкретни, изискващи позицията им въпроси.
44. Ръководството поддържа ефективни връзки със заинтересованите лица и при необходимост,
в съответствие със законовите норми и добрата международна практика за разкриване на
информация от нефинансов характер, Дружеството да информира за икономически, социални и
екологични въпроси, касаещи заинтересованите лица, като например: борба с корупцията; работа
със служителите, доставчиците и клиентите; социалната отговорност на дружеството; опазването
на околната среда и съблюдаване правата на човека.
45. Съветът на директорите гарантира правото на своевременен и редовен достъп до относима,
достатъчна и надеждна информация относно Дружеството, когато заинтересованите лица
участват в процеса на корпоративно управление.
ИНФОРМАЦИЯ ПО ЧЛЕН 10, ПАРАГРАФ 1, БУКВИ "В", "Г", "Е", "З" И "И" ОТ
ДИРЕКТИВА 2004/25/ЕО НА ЕВРОПЕЙСКИЯ ПАРЛАМЕНТ И НА СЪВЕТА ОТ 21
АПРИЛ 2004 Г. ОТНОСНО ПРЕДЛОЖЕНИЯТА ЗА ПОГЛЪЩАНЕ
1. Член 10, параграф 1, буква "в"
Значими преки или косвени акционерни участия (включително косвени акционерни участия чрез
пирамидални структури и кръстосани акционерни участия) по смисъла на член 85 от Директива
2001/34/ЕО:
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
44
През 2025 г. не са извършени промени, свързани с придобиване или продажба на акции на
Дружеството-майка, които достигат, надхвърлят или падат под една от следните граници от 10%,
20 %, 1/3, 50% и 2/3 от правата на глас на София Хотел Балкан АД за периода, по смисъла на член
85 от Директива 2001/34/ЕО.
Към 31 декември 2025 г. акционерите на Дружеството-майка, притежаващи над 5 % от капитала
му са следните:
- “Потамиро Лимитид”, Кипър – 4,605,776 бр. акции – 87.50%
- “Кокари Лимитид”, Кипър – 623 815 бр. акции – 11.85%
Към 31 декември 2024 г. акционерите на Дружеството-майка, притежаващи над 5 % от капитала
му са следните:
- “Потамиро Лимитид”, Кипър – 4,605,776 бр. акции – 87.50%
- “Кокари Лимитид ”, Кипър – 623 815 бр. акции – 11.85%
2. Член 10, параграф 1, буква "г"
Притежателите на всички ценни книжа със специални права на контрол и описание на тези
права;
Дружеството-майка няма акционери със специални контролни права.
3. Член 10, параграф 1, буква "е"
Всички ограничения върху правата на глас, като например ограничения върху правата на глас на
притежателите на определен процент или брой гласове, крайни срокове за упражняване на
правата на глас или системи, посредством които чрез сътрудничество с Дружеството
финансовите права, предоставени на ценните книжа, са отделени от притежаването на
ценните книжа;
Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството-майка и ограничения
върху правата на глас.
4. Член 10, параграф 1, буква "з"
Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на съвета и внасянето
на изменения в учредителния акт
Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на Съвета на директорите
и внасянето на изменения в Устава на Дружеството-майка, са определени в Устава и в приетите
правила за работа на Съвета на директорите.
Правомощията на членовете на Съвета на директорите са уредени в Устава на Дружеството и
приетите правила за работа на Съвета на директорите.
Съветът на директорите се избира от Общото събрание на акционерите за срок от 3 години. След
изтичане на мандата им членовете на Съвета на директорите продължават да изпълняват своите
функции до избирането от Общото събрание на нов Съвет на директорите.
Общото събрание на акционерите взема решения за промени на устава, преобразуване и
прекратяване на Дружеството, увеличаване и намаляване капитала, избор и освобождаване на
членовете на Съвета на директорите, назначаване и освобождаване на регистрираните одитори
(експерт-счетоводители) на Дружеството, одобряване и приемане на годишните финансови
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
45
отчети след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за разпределение на
печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент, освобождаване от
отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно изкупуване на акции на
Дружеството-майка и др.
5. Член 10, параграф 1, буква "и"
Правомощията на членовете на съвета и по-специално правото да се емитират или изкупуват
обратно акции.
Съветът на директорите на Дружеството-майка:
− организира и осигурява изпълнението на решенията на Общото събрание;
− контролира воденето на счетоводната отчетност, съставя и внася годишните финансови отчети
пред Общото събрание;
− определя и осигурява осъществяването на цялостната стопанска политика на Групата;
− взема решения за образуване и закриване, и определя видовете и размера на паричните
фондове на Дружеството и реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в
съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство;
− взема решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху
тях;
Решенията за емисия и обратно изкупуване на акции са в компетенциите на Общото събрание на
акционерите.
ИНФОРМАЦИЯ ВЪВ ВРЪЗКА С ПУБЛИЧНОТО ИЗЯВЛЕНИЕ НА ЕВРОПЕЙСКИЯ
ОРГАН ЗА ЦЕННИ КНИЖА И ПАЗАРИ (ЕОЦКП), ОПРЕДЕЛЯЩО ОБЩИТЕ
ЕВРОПЕЙСКИ ПРИОРИТЕТИ ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ГОДИШНИТЕ ФИНАНСОВИ
ОТЧЕТИ ЗА 2025 Г.
Рискове свързани с климата и околната среда
Несъмнено справянето с рисковете, произтичащи от изменението на климата и влошаването
състоянието на околната среда, ще бъде сред основните предизвикателства за дружествата през
следващите години. Групата следи всички тенденции по темата, за да може да реагира
своевременно на променящата се ситуация.
По-високите енергийни цени на петрол, природен газ и електричеството са повлияни от редица
фактори, измежду които и климатични такива: по-малко вятър означава бездействащи ветрени
генератори, продължителни периоди на суша, намаляват добива във водните централи, студените
зими изчерпват резервите от петрол и газ. Тъй като голяма част от разходите на дружествата са
свързани с енергията, цената на петрола, газа и електричеството са от голямо значение за общото
им икономическо състояние.
Инвазията на Русия в Украйна и военният конфликт в Близкия изток
Информацията е оповестена по-горе в този доклад за дейността.
Влияние на макроикономическата среда
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ГОДИШЕН КОНСОЛИДИРАН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА (ПРОДЪЛЖЕНИЕ)
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
46
Информацията е оповестена по-горе в този доклад за дейността.
Влияние на климата
През 2025 г. Групата представя информация по въпроси, свързани с климата, отчитайки това
докладване като дългосрочен ангажимент, който да развива и задълбочава в бъдеще.
Законодателството, регулаторните органи, контрагентите на дружествата в Групата и
потребителите на нефинансова информация отделят голямо внимание на изменението на
климата. Европейският Съюз прие Европейската зелена сделка за преход към по-устойчива
икономическа и финансова система, а през следващите години подробните изисквания за
отчитане на изменението на климата ще станат приложими като част от европейските стандарти
за отчитане на устойчивостта. Групата е в процес на анализ на бизнеса и извършваните дейности
и степента им на въздействие, възможните рискове и начини за активно участие във вземането на
решения, свързани с климатичните промени. Към 31 декември 202 5 г. Групата не е
идентифицирала значителни рискове, предизвикани от климатичните промени, които биха могли
да окажат пряко негативно и съществено влияние върху консолидирания финансов отчет.
ДЕКЛАРАЦИЯ НА ДИРЕКТОРИТЕ ПО ОТНОШЕНИЕ НА ГОДИШНИТЕ ДОКЛАДИ ЗА
ДЕЙНОСТТА И ФИНАНСОВИТЕ ОТЧЕТИ
Съгласно изискванията на Националния кодекс за корпоративно управление, директорите
потвърждават тяхната отговорност за изготвянето на индивидуалния и консолидирания годишен
доклад за дейността и индивидуалния и консолидирания финансов отчет и считат, че
Индивидуалният и консолидираният годишни доклади за дейността, взети като цяло, са
прозрачни, балансирани и разбираеми, като осигуряват необходимата информация на
акционерите, с цел оценяване позицията и дейността на Дружествата в Групата, бизнес модела и
стратегията.
По пълномощие от Съвета на директорите:
_____________________________
Йоанис Даскалантонакис
Изпълнителен директор
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
София, 22 април 2026 г.
Ioannis Nikolaos
Daskalantonakis
Digitally signed by Ioannis Nikolaos
Daskalantonakis
Date: 2026.04.29 11:35:44 +03'00'
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
КОНСОЛИДИРАН БАЛАНС
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
Поясненията към консолидирания финансов отчет от 1 до 32 представляват неразделна част от него. 1
Към 31 декември

АКТИВИ | Пояснение | 2025 | 2024
Нетекущи активи |  |  |
Имоти, машини и съоръжения | 5 | 175,591 | 163,820
Инвестиционни имоти | 6 | 1,321 | 1,299
Нематериални активи | 7 | 131 | 146
Вземания от свързани лица | 29 | 11,943 | 12,273
Отсрочени данъчни активи | 15 | 33 | 47
Текущи активи |  | 189,019 | 177,585
Търговски и други вземания | 9 | 1,531 | 982
Материални запаси | 8 | 877 | 930
Парични средства | 10 | 2,289 | 755
|  | 4,697 | 2,667
Общо активи |  | 193,716 | 180,252
КАПИТАЛ И ПАСИВИ |  |  |
Собствен капитал |  |  |
Акционерен капитал | 16 | 5,264 | 5,264
Преоценъчен резерв | 17 | 68,968 | 57,753
Други резерви | 17 | 17,059 | 17,059
Резерв от превалутиране | 17 | (14,206) | (14,299)
Натрупана загуба |  | (15,471) | (17,981)
Нетекущи пасиви |  | 61,614 | 47,796
Банкови заеми | 13 | 87,084 | 92,489
Задължения към свързани лица | 29 | 1,680 | 2,448
Задължения по лизингови договори | 14 | 640 | 620
Задължения за доходи при пенсиониране | 12 | 210 | 184
Гаранционни депозити |  | 69 | 69
Отсрочени данъчни пасиви | 15 | 9,381 | 7,884
Текущи пасиви |  | 99,064 | 103,694
Банкови заеми | 13 | 14,599 | 12,887
Търговски и други задължения | 11 | 11,362 | 10,530
Задължения към свързани лица | 29 | 7,018 | 5,286
Задължения за доходи при пенсиониране | 12 | 59 | 59
|  | 33,038 | 28,762
Общо пасиви |  | 132,102 | 132,456
Общо собствен капитал и пасиви |  | 193,716 | 180,252

Този консолидиран финансов отчет е съставен и одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите
от 22 април 2026 г.:
_______________________ ________________________
Изпълнителен директор: Главен счетоводител:
Йоанис Даскалантонакис Десислава Ялъмова
С одиторски доклад от 29.04.2026 г.
Бул Одит ООД, одиторско дружество с рег.№ 023
Стоян Стоянов
Управител и регистриран одитор, отговорен за одита
Desislava Ivanova Yalamova
Digitally signed by Desislava Ivanova
Yalamova
Date: 2026.04.29 11:32:47 +03'00'
Ioannis
Nikolaos
Daskala
ntonakis
Digitally signed
by Ioannis
Nikolaos
Daskalantonakis
Date:
2026.04.29
11:36:07 +03'00'
Stoyan Dimitrov
Stoyanov
Digitally signed by Stoyan
Dimitrov Stoyanov
Date: 2026.04.29 12:14:50
+03'00'
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
КОНСОЛИДИРАН ОТЧЕТ ЗА ПЕЧАЛБАТА ИЛИ ЗАГУБАТА И ДРУГИЯ ВСЕОБХВАТЕН ДОХОД
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
Поясненията към консолидирания финансов отчет от 1 до 32 представляват неразделна част от него. 2
Годината, завършила на
31 декември

| Пояснение | 2025 | 2024
Приходи | 18 | 44,194 | 43,644
Други доходи | 19 | 299 | 226
Общо приходи |  | 44,493 | 43,870
Печалба от продажба на нетекущи активи |  | - | 325
Разходи за материали | 20 | (4,774) | (4,586)
Разходи за външни услуги | 21 | (15,448) | (13,836)
Разходи за персонала | 22 | (9,654) | (8,829)
Разходи за амортизация | 5,7 | (4,355) | (4,195)
Други разходи | 23 | (1,622) | (1,713)
Оперативна печалба |  | 8,640 | 11,036
Финансови разходи | 24 | (5,708) | (7,582)
Финансови приходи | 24 | 32 | 195
Печалба преди данъци |  | 2,964 | 3,649
Разход за данък върху доходите | 25 | (452) | (459)
Печалба за годината |  | 2,512 | 3,190
Друг всеобхватен доход |  |  |
Компоненти, които не се рекласифицират в печалбата или |  |  |
загубата: |  |  |
Актюерски загуби по планове с дефинирани доходи | 12 | (2) | (18)
Преоценка на земя и сгради | 5 | 13,029 | -
Данък върху дохода, отнасящ се до компоненти, които не се |  |  |
рекласифицират в печалбата или загубата | 15 | (1,814) | 2
Компоненти, които се рекласифицират в печалбата или |  |  |
загубата: |  |  |
Курсови разлики от преизчисление на чуждестранни дейности |  | 93 | 41
Друг всеобхватен доход за годината, нетно от данъци |  | 11,306 | 25
Общо всеобхватен доход за годината, нетно от данъци |  | 13,818 | 3,215
|  |  | лв.
Доход на акция | 26 | 0.477 | 0.606

Този консолидиран финансов отчет е съставен и одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите
от 22 април 2026 г.:
_______________________ ________________________
Изпълнителен директор: Главен счетоводител:
Йоанис Даскалантонакис Десислава Ялъмова
С одиторски доклад от 29.04.2026 г.
Бул Одит ООД, одиторско дружество с рег.№ 023
Стоян Стоянов
Управител и регистриран одитор, отговорен за одита
Desislava Ivanova
Yalamova
Digitally signed by Desislava
Ivanova Yalamova
Date: 2026.04.29 11:33:19 +03'00'
Ioannis Nikolaos
Daskalantonakis
Digitally signed by Ioannis
Nikolaos Daskalantonakis
Date: 2026.04.29 11:36:28 +03'00'
Stoyan Dimitrov
Stoyanov
Digitally signed by Stoyan
Dimitrov Stoyanov
Date: 2026.04.29 12:15:18 +03'00'
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
КОНСОЛИДИРАН ОТЧЕТ ЗА ПРОМЕНИТЕ В СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
Поясненията към консолидирания финансов отчет от 1 до 32 представляват неразделна част от него. 3

| Акцио- | Преоце- | Други | Резерв от | Натрупана | Общо
| нерен | нъчен | резерви | превалу- | загуба |
| капитал | резерв |  | тиране |  |
Към 1 януари 2024 | 5,264 | 57,753 | 17,059 | (14,340) | (21,155) | 44,581
Печалба за годината | - | - | - | - | 3,190 | 3,190
Друг всеобхватен доход | - | - | - | 41 | (16) | 25
Общо всеобхватен доход за годината | - | - | - | 41 | 3,174 | 3,215
Към 31 декември 2024 | 5,264 | 57,753 | 17,059 | (14,299) | (17,981) | 47,796
Към 1 януари 2025 | 5,264 | 57,753 | 17,059 | (14,299) | (17,981) | 47,796
Печалба за годината | - | - | - | - | 2,512 | 2,512
Друг всеобхватен доход | - | 11,215 | - | 93 | (2) | 11,306
Общо всеобхватен доход за годината | - | 11,215 | - | 93 | 2,510 | 13,818
Към 31 декември 2025 | 5,264 | 68,968 | 17,059 | (14,206) | (15,471) | 61,614

Този консолидиран финансов отчет е съставен и одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите от 22 април 2026 г.:
_______________________ ________________________
Изпълнителен директор: Главен счетоводител:
Йоанис Даскалантонакис Десислава Ялъмова
С одиторски доклад от 29.04.2026 г.
Бул Одит ООД, одиторско дружество с рег.№ 023
Стоян Стоянов
Управител и регистриран одитор, отговорен за одита
Desislava Ivanova
Yalamova
Digitally signed by Desislava
Ivanova Yalamova
Date: 2026.04.29 11:33:43
+03'00'
Ioannis
Nikolaos
Daskala
ntonakis
Digitally signed
by Ioannis
Nikolaos
Daskalantonakis
Date: 2026.04.29
11:36:51 +03'00'
Stoyan Dimitrov
Stoyanov
Digitally signed by Stoyan
Dimitrov Stoyanov
Date: 2026.04.29 12:15:38
+03'00'
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
КОНСОЛИДИРАН ОТЧЕТ ЗА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
Поясненията към консолидирания финансов отчет от 1 до 32 представляват неразделна част от него. 4
Годината,
завършила на 31 декември

Парични потоци от оперативна дейност | Пояснение | 2025 | 2024
Парични потоци от оперативна дейност | 27 | 14,047 | 15,413
Платени лихви | 28 | (3,370) | (9,121)
Нетни парични потоци от оперативната дейност |  | 10,677 | 6,292
Парични средства от инвестиционна дейност |  |  |
Покупка на имоти, машини и съоръжения |  | (2,621) | (3,260)
Други парични потоци от инвестиционна дейност |  | (218) | 186
Нетни парични потоци от инвестиционна дейност |  | (2,839) | (3,074)
Парични потоци от финансова дейност |  |  |
Получени заеми | 28 | 5,267 | 9,712
Изплатени заеми | 28 | (11,571) | (13,515)
Нетни парични потоци от финансова дейност |  | (6,304) | (3,803)
Нетна промяна на паричните средства |  | 1,534 | (585)
Парични средства на 1 януари |  | 755 | 1,340
Парични средства на 31 декември | 10 | 2,289 | 755

Този консолидиран финансов отчет е съставен и одобрен за издаване с решение на Съвета на директорите
от 22 април 2026 г.:
_______________________ ________________________
Изпълнителен директор: Главен счетоводител:
Йоанис Даскалантонакис Десислава Ялъмова
С одиторски доклад от 29.04.2026 г.
Бул Одит ООД, одиторско дружество с рег.№ 023
Стоян Стоянов
Управител и регистриран одитор, отговорен за одита
Desislava Ivanova
Yalamova
Digitally signed by Desislava
Ivanova Yalamova
Date: 2026.04.29 11:34:04 +03'00'
Ioannis Nikolaos
Daskalantonakis
Digitally signed by Ioannis Nikolaos
Daskalantonakis
Date: 2026.04.29 11:37:14 +03'00'
Stoyan Dimitrov
Stoyanov
Digitally signed by Stoyan
Dimitrov Stoyanov
Date: 2026.04.29 12:15:56
+03'00'
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
5
1. Корпоративна информация
„София Хотел Балкан” АД („Дружеството”) и неговото дъщерно дружество „Метропол Палас”
Д.О.О, (заедно „Групата”) са с основен предмет на дейност хотелиерство, ресторантьорство,
отдаване под наем на търговски и рекламни площи, провеждане на конгресни мероприятия и
съпътстващи туристически дейности като бизнес услуги, фитнес и други видове допълнителни
услуги, свързани с международния и вътрешен туризъм, разрешени о т законодателството.
Групата работи съобразно българското и сръбското законодателство.
„София Хотел Балкан” АД е акционерно дружество, регистрирано по Търговския закон на
Република България с ЕИК 000660476 и със седалище в Република България, гр. София 1000, пл.
”Света Неделя” № 5. Адресът на управление на Дружеството е Република България, гр. София
1000, пл. ”Света Неделя” № 5. Акциите на Дружеството се търгуват на Българска фондова борса
в София. Считано от 04.01.2010 г. емисията акции, издадена от „София Хотел Балкан” АД, е
преместена служебно на Неофициален пазар на акции, сегмент „В”, във връзка с това, че не
отговаря на критериите на чл.37, ал.3, Част III „Правила за допускане до търговия“ от Правилника
на БФБ. През 2025 година името на „София Хотел Балкан“ АД не е променяно.
Мажоритарният дял от акции към 31.12.2025 г. се държи от „Потамиро Лимитид”, Кипър.
Крайните компании-майки са „Мантиция“, Кипър с 47,50% и „Ноелита“, Кипър също с 47,50% от
капитала на „Потамиро Лимитид”, Кипър.
Дружеството-майка е регистрирана със седалище и адрес на управление в Република България,
гр. София 1000, пл. ”Света Неделя” № 5. През 2025 г. няма промяна в името на Дружеството-
майка.
Системата на управление на „София Хотел Балкан“ АД е едностепенна. Към 31.12.2025 г.
регистрирани в Търговския регистър членове на Съвета на директорите са: Георги Спасов -
председател на Съвета на директорите, Бойко Братанов – зам. председател на Съвета на
директорите, Йоанис Даскалантонакис - член на Съвета на директорите и Изпълнителен
директор; членове на Съвета на директорите: Димитриос Томарас и Илия Грозданов.
Броят на персонала на Групата към 31 декември 2025 г. е 272 лица (2024 г.: 285).
1.1 Обзор на дейността на Групата през 2025 г.
Групата няма инвестиции или разчети с клиенти и доставчици от Русия, Украйна, Израел и/или
Близкия изток и поради естественото на бизнеса си, а именно предоставянето на услуги и липсата
на зависимост от доставки на суровини, оценката на ръководството е, че Групата като цяло е
слабо повлияна от геополитически фактори през 2025 г. и предходния период.
Въпреки това Групата е силно повлияна от макроикономическите фактори, най-изразено при
лихвените проценти, понижението на EURIBOR, заедно с намаляването на задължението за
главници по заеми, формира разходи за лихви по получени заеми през 202 5 г. в размер на 5,595
хил. лв. спрямо 7,498 хил. лв. през 2024 г.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
6
След излизането от международната хотелска верига от началото на 2023 г., Хотелите на Групата
продължават да функционира като независим обект, утвърждавайки собствената си идентичност
на пазара. Сред основните конкурентни предимства на Хотелите са централното им
местоположение, историческата стойност на сградите и високото ниво на обслужване, като те
продължават да бъдат ключов фактор за привличане на гости както от страната, така и от чужбина.
През 2025 г. ръководството продължава да анализира възможностите за стратегически
партньорства и оптимизация на пазарното позициониране, като паралелно се изпълнява поетапна
инвестиционна програма, насочена към обновяване на материалната база, дигитализация на
процесите и повишаване качеството на обслужване.
Усилията и предприетите мерки от ръководството водят до увеличение в обема на приходите от
продажби през 2025 г. в размер на 44,194 хил. лв. спрямо 2024 г., когато приходите са 43,644 хил.
лв. В абсолютна сума увеличението е 550 хил. лв. или това е 1.26%.
Увеличението на приходи през 2025 г. е съпътствано от повишаване и на оперативните разходи.
Ръстът е в размер на 2,694 хил. лв. или това са 8.12% повече оперативни разходи спрямо
предходната 2024 година (2025 – 35,853 хил. лв.; 2024 – 33,159 хил. лв.).
Разходите за външни услуги за 2025 г. се увеличават с 1,612 хил. лв. (2025 – 15,448 хил. лв.; 2024
– 13,836 хил. лв.), които представляват над 1 1.65%. Разходите за персонал бележат ръст от 825
хил. лв. или над 9.34%, като през 2025 г. те са 9,654 хил. лв., спрямо 2024 г. – 8,829 хил. лв. Това
се дължи на повишените нужди от персонал, както и постепенното индексирането на работните
заплати. Разходите за материали бележат по-умерено увеличение през текущата година със 188
хил. лв.. или почти 4.10% ръст през 2025 г. спрямо 2024 г. (2025 – 4,774 хил. лв.; 2024 – 4,586 хил.
лв.;). Намаление се отбелязва при другите разходи, с 91 хил. лв. (2025 – 1,622 хил. лв.; 2024 –
1,713 хил. лв.).
Финансовите разходи през 2025 г. запазват низходящия тренд спрямо преходните години, като
основно са формирани от разходите за лихви (2025 – 5,595 хил. лв.; 2024 – 7,498 хил. лв.).
Групата реализира печалба за 2025 г. в размер на 2,512 хил. лв. след данъци, спрямо печалба от
3,190 хил. лв. след данъци за 2024 г. Групата отчита оперативна печалба преди данъци и преди
отчитането на финансовите приходи разходи в размер на 8,640 хил. лв. (2024 – 11,036 хил. лв.).
2. Съществена информация за счетоводната политика
По-долу е описана съществената информация относно счетоводната политика, приложена при
изготвянето на консолидирания финансов отчет. Политиката е последователно прилагана за
всички представени години.
2.1 База за изготвяне на консолидирания финансов отчет
Консолидираният финансов отчет на Групата е съставен в съответствие с МСФО счетоводни
стандарти, разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
7
(СМСС) и приети от Европейския съюз (МСФО счетоводни стандарти, приети от ЕС). По смисъла
на параграф 1, точка 8 от Допълнителните разпоредби на Закона за счетоводството, приложим в
България, терминът „МСФО счетоводни стандарти, приети от ЕС“ представляват
Международните счетоводни стандарти (МСС), приети в съответствие с Регламент (ЕО)
1606/2002 на Европейския парламент и на Съвета.
Консолидираният финансов отчет е изготвен на база историческа цена, с изключение на земите,
сградите и инвестиционните имоти, за които е използвана справедлива стойност.
Консолидираният финансов отчет е представен в български лева и всички показатели са
закръглени до най-близките хиляда български лева (хил. лв.) (включително сравнителната
информация за 2024 г.), освен ако не е упоменато друго.
Изготвянето на консолидирания финансов отчет налага ръководството да направи преценки,
приблизителни оценки и предположения, които влияят върху стойността на отчетените активи и
пасиви, и оповестяването на условни пасиви към датата на баланса, както и върху отчетените
приходи и разходи за периода. Несигурностите, свързани с направените предположения и
приблизителни оценки биха могли да доведат до фактически резултати, които да изискват
съществени корекции в балансовите стойности на съответните активи или пасиви в следващи
отчетни периоди. Елементите на консолидирания финансов отчет, чието представяне включва по-
висока степен на субективна преценка или сложност, както и тези елементи, за които
предположенията и оценките имат значително влияние върху финансовите отчети като цяло, са
отделно оповестени в пояснение 2.20.
Консолидираният финансов отчет включва финансовите отчети на дружеството-майка и нейното
дъщерно дружество към 31 декември 202 5 г. „Метропол Палас“ д.о.о. е дружество, учредено в
Сърбия от компанията-майка, като компанията-майка притежава 100% от капитала му.
Като дъщерни дружества се определят всички дружества, в които Групата упражнява контрол.
Налице е контрол, когато компанията-майка е изложена на, или има права върху, променливата
възвръщаемост от своето участие в предприятието, в което е инвестирано, и има възможност да
окаже въздействие върху тази възвръщаемост посредством своите правомощия върху
предприятието, в което е инвестирано. Дъщерните дружества са напълно консолидирани от
датата, на която ефективно е започнало упражняването на контрол. Консолидацията се
преустановява при загуба на ефективен контрол върху дъщерното дружество.
Всички вътрешногрупови сделки, разчети и нереализирани печалби, свързани със сделки между
дружества от Групата, са елиминирани при консолидацията. Където е необходимо, счетоводната
политика на дъщерните дружества е променена в съответствие с възприетата от Групата
политика. Финансовият отчет на дъщерното дружество е изготвен за същия период, като този на
компанията-майка.
2.2 Промени в счетоводните политики и оповестявания
2.2.1 Нови и изменени стандарти и разяснения
Групата е приелa следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО счетоводни
стандарти, издадени от Съвета по международни счетоводни стандарти и одобрени от ЕС, които
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
8
са уместни и в сила за финансовите отчети на Групата за годишния период, започващ на 1 януари
2025 г., но нямат значително влияние върху финансовите резултати или позиции на Групата:
- Изменения в МСС 21 Ефекти от промените в обменните курсове: Липса на
конвертируемост, в сила от 1 януари 2025 г., приети от ЕС;
2.2.2 Публикувани стандарти, които все още не са в сила и не са възприети по-рано
Към датата на одобрение на тези финансови отчети са издадени някои нови стандарти, изменения
и разяснения на съществуващите стандарти, но не са влезли в сила или не са приети от ЕС за
финансовата година, започваща на 1 януари 202 5 г., и не са били приложени по-рано от Групата.
Не се очаква те да имат съществено влияние върху консолидираните финансови отчети на
Групата, с изключение на оповестяванията съгласно МСФО 18. Ръководството очаква всички
стандарти и изменения да бъдат приети в счетоводната политика на Групата през първия период,
започващ след датата на влизането им в сила. По-долу е даден списък с промените в стандартите.
МСФО 18 Представяне и оповестяване във финансовите отчети, в сила от 1 януари 2027 г.,
приет от ЕС
МСФО 18 има за цел да подобри начина, по който предприятията оповестяват своите финансови
отчети, с акцент върху информацията за финансовите резултати в отчета за печалбата или
загубата. МСФО 18 е придружен от ограничени изменения на изискванията в МСС 7 Отчет за
паричните потоци. МСФО 18 влиза в сила от 1 януари 2027 г. На дружествата се разрешава да
прилагат МСФО 18 преди тази дата. МСФО 18 заменя МСС 1 Представяне на финансови отчети.
Изискванията в МСС 1, които не са променени, са прехвърлени към МСФО 18 и други стандарти.
МСФО 18 ще засегне всички предприятия във всички отрасли. Въпреки че МСФО 18 няма да
засегне начина, по който дружествата оценяват финансовите резултати, той ще засегне начина,
по който дружествата представят и оповестяват финансовите резултати. МСФО 18 има за цел да
подобри финансовото отчитане чрез:
• изискване за допълнителни дефинирани междинни суми в отчета за печалбата или
загубата. Добавянето на дефинирани междинни суми в отчета за печалбата или загубата
улеснява сравняването на финансовите резултати на предприятията и осигурява
последователна отправна точка за анализ от страна на инвеститорите.
• изискване за оповестяване на определени от ръководството показатели за ефективност.
Изискването дружествата да оповестяват информация за определените от ръководството
показатели за ефективност повишава дисциплината при използването им и прозрачността
при изчисляването им.
• добавяне на нови принципи за групиране (агрегиране и дезагрегиране) на информацията.
Определянето на изисквания за това дали информацията трябва да бъде в основните
финансови отчети или в пояснителните приложения и предоставянето на принципи за
необходимото ниво на подробност подобрява ефективното предаване на информацията.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
9
Следните нови стандарти, изменения и тълкувания на съществуващите стандарти, които също са
издадени, но все още не са в сила, не се очаква да окажат съществено въздействие върху
консолидирания финансовия отчет на Групата:
- Годишни подобрения, в сила от 1 януари 2026 г., приети от ЕС;
- Изменения на класификацията и оценката на финансовите инструменти (изменения на
МСФО 9 и МСФО 7), в сила от 1 януари 2026 г., приети от ЕС;
- МСФО 19 Дъщерни предприятия без публична отчетност: Оповестявания, в сила от 1
януари 2027 г., все още неприет от ЕС.
- Изменения в МСФО 19 „Дъщерни дружества без публична отчетност: оповестяване на
информация“, в сила от 1 януари 2027 г., все още неприети от ЕС
- Изменения в МСС 21 Преизчисление в хиперинфлационна валута на представяне, в сила
от 1 януари 2027 г., все още неприети от ЕС.
2.3 Сделки в чуждестранна валута
Отделните елементи на консолидирания финансов отчет на Групата се оценяват във валутата на
основната икономическа среда, в която отделните предприятия от Групата извършват дейността
си (“функционална валута”). Годишният консолидиран финансов отчет е представен в български
лева (лв.), която е функционална валута на компанията-майка и е валута на представяне.
Сделките в чуждестранна валута първоначално се отразяват във функционалната валута по
обменния курс на датата на сделката. Монетарните активи и пасиви, деноминирани в
чуждестранни валути се преизчисляват във функционалната валута, в края на всеки месец по
заключителния обменен курс на Българска Народна Банка за последния работен ден от
съответния месец. Всички курсови разлики се признават в консолидирания отчет за всеобхватния
доход. Немонетарните активи и пасиви, които се оценяват по историческа цена на придобиване в
чуждестранна валута се превръщат във функционалната валута по обменния курс към датата на
първоначалната сделка (придобиване).
Българският лев е с фиксиран курс към еврото от 1 януари 1999 г. по силата на въведения в
България Валутен борд (1 евро = 1.95583 лева).
Финансовите резултати и финансовото състояние на всички дружества в Групата (никое, от които
не функционира в условията на хиперинфлация), които имат функционална валута, различна от
валутата на представяне, се преоценяват във валутата на представяне както следва:
- активите и пасивите за всеки баланс се преизчисляват по заключителния валутен курс към
датата на изготвянето на баланса;
- приходите и разходите се преизчисляват на база средно-претеглени валутни курсове (освен в
случаите, в които тези средно-претеглени курсове не представляват разумно приближение до
кумулативния ефект на приложимите валутни курсове към датите на извършване на сделките
– в този случай приходите и разходите се преизчисляват на база на приложимите към датите
на извършване на сделките валутни курсове); и
- всички валутно-курсови разлики се признават в другия всеобхватен доход и се натрупват като
отделен компонент в собствения капитал;
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
10
- компонентите на собствения капитал се преизчисляват на база на исторически курс
При освобождаване от чуждестранна дейност, натрупаната сума на курсовите разлики, свързани
с тази чуждестранна дейност, признати в другия всеобхватен доход и натрупани в отделния
компонент на собствения капитал се рекласифицират от собствения капитал в печалбата или
загубата (като корекция от рекласификация), едновременно с признаването на печалбата или
загубата от освобождаването.
2.4 Имоти, машини и съоръжения
Всички имоти, машини и съоръжения, с изключение на земи и сгради, са представени по цена на
придобиване, намалена с натрупаните амортизации и загуби от обезценка. Цената на придобиване
включва и разходи за подмяна на части от машините и съоръженията и разходи по заеми по
дългосрочни договори за строителство, при условие, че отговарят на критериите за признаване на
актив.
Последващите разходи се включват към балансовата стойност на актива или се отчитат като
отделен актив, само когато се очаква, че Групата ще получи бъдещи икономически изгоди,
свързани с употребата на този актив и когато отчетната им стойност може да бъде надеждно
определена. Балансовата стойност на заменената част се отписва. Всички други разходи за
поддръжка и ремонт се отразяват в печалбата или загубата в периода, в който са извършени.
Земите и сградите са представени по справедлива стойност, на база оценка от независим външен
оценител, извършена поне веднъж на три години, намалена с натрупаните амортизации на
сградите и загубата от обезценките, признати след датата на преоценката. Натрупаните
амортизации към датата на преоценката се отписват за сметка на намаление на отчетната стойност
на актива и така намерената стойност на актива се коригира до справедливата му стойност.
Увеличението в балансовата стойност на актив в резултат на преоценка се отчита като
преоценъчен резерв в другия всеобхватен доход. Увеличението от преоценка, обаче, се признава
в печалбата или загубата, доколкото възстановява намаление от преоценка на същия актив,
признато като разход в печалбата или загубата. Намалението на балансовата стойност на актив в
резултат на преоценка се признава като разход в текущия резултат, освен до степента в която то
компенсира съществуващ преоценъчен резерв, отнасящ се за този актив. При отписване на актива
преоценъчният резерв, свързан с него се прехвърля в натрупаните печалби и загуби.
Земята не се амортизира. Амортизациите на имоти, машини и съоръжения се изчисляват на база
на линейния метод за срока на полезния живот на активите, както следва:
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
11
2025
2024
Години
Години
Сгради
Машини, съоръжения и оборудване
Транспортни средства
Автомобили
Компютри, мобилни телефони
Стопански инвентар
Други
35
3-4
10
4
2
6-7
6-7
35
3-4
10
4
2
6-7
6-7
Остатъчната стойност и полезния живот на активите се преразглеждат и ако е необходимо се
правят съответни корекции в края на всяка финансова година.
Балансовата стойност на актива се намалява до възстановимата му стойност в случаите, когато
балансовата стойност на актива е по-голяма от неговата очаквана възстановима стойност.
Печалбите или загубите, възникващи при отписването на актива (представляващи разликата
между нетните постъпления от продажбата, ако има такива, и балансовата стойност на актива) се
включват в печалбата или загубата, когато активът бъде отписан.
2.5 Инвестиционни имоти
Групата отчита като инвестиционни имоти земя и сгради, които се държат за получаване на
приходи от наем и /или за увеличение на капитала по модела на справедливата стойност.
Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по себестойност, включваща покупната цена
и всички разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот, например хонорари за правни
услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката. Инвестиционните имоти
се преоценяват на годишна база и се включват в баланса по пазарните им стойности. Те се
определят от независими оценители с професионална квалификация и значителен професионален
опит в зависимост от характера и местонахождението на инвестиционните имоти, базирайки се
на доказателства за пазарните условия. Всяка печалба или загуба от промяна в справедливата
стойност или от продажба на даден инвестиционен имот се признава незабавно в печалбата или
загубата на ред “Други приходи.”
Последващите разходи, свързани с инвестиционни имоти, които вече са признати във финансовия
отчет на Групата, се прибавят към балансовата стойност на имотите, когато е вероятно Групата
да получи бъдещи икономически ползи, надвишаващи първоначално оценената стойност на
съществуващите инвестиционни имоти. Всички други последващи разходи се признават за
разход в периода, в който са възникнали.
Групата отписва инвестиционните си имоти при продажбата им или при трайното им изваждане
от употреба, в случай че не се очакват никакви икономически изгоди от тяхното освобождаване.
Печалбите или загубите, възникващи от изваждането им от употреба или тяхната продажба, се
признават в консолидирания отчет за всеобхватния доход и се определят като разлика между
нетните постъпления от освобождаването на актива и балансовата му стойност.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
12
Приходите от наем и оперативните разходи, свързани с инвестиционни имоти, се представят в
консолидирания отчет за всеобхватния доход съответно на ред „Приходи” и ред „Други разходи”,
и се признават, както е описано в пояснения 18 и 23.
2.6 Обезценка на нефинансови активи
Активи, които имат неограничен полезен живот и не се амортизират, се тестват за обезценка на
годишна база. За активи, които се амортизират, Групата оценява дали съществуват индикации, че
балансовата стойност на активите не е възстановима. За загуба от обезценка се признава сумата,
с която балансовата стойност на актива надхвърля възстановимата. Възстановимата стойност е
по-високата от справедливата стойност, намалена с разходите за продажба на актива и стойността
му в употреба. За да се определи стойността в употреба, активите се групират в най-малките
възможни разграничими единици, генериращи парични потоци. Към всяка отчетна дата, Групата
преценява дали съществуват индикации, че загубата от обезценка на актив, която е призната в
предходни периоди, може да бъде възстановена.
2.7 Материални запаси
Материалните запаси се оценяват по по-ниската от себестойността и нетната реализируема
стойност. Себестойността включва покупната цена и разходите пряко свързани с доставката.
Групата е избрала метода “средно-претеглената стойност” за оценка на стоково-материалните
запаси при тяхното потребление/изписване. Материалните запаси на Групата включват “хотелски
инвентар”, употребявани в основната дейност на Групата по обслужване на гостите в
хотелиерския и ресторантьорски бизнес и “материали”, предназначени за пряка продажба.
Нетната реализируема стойност е предполагаемата продажна цена в нормалния ход на
стопанската дейност минус приблизително оценените разходи, необходими за осъществяване на
продажбата.
2.8 Финансови инструменти
Признаване и отписване
Финансовите активи и финансовите пасиви се признават, когато Групата стане страна по
договорните условия на финансовия инструмент.
Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от
финансовия актив изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове и изгоди
се прехвърлят.
Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е изпълнено, е
отменено или срокът му е изтекъл.
Класификация и първоначално оценяване на финансови активи
Първоначално финансовите активи се отчитат по справедлива стойност, коригирана с разходите
по сделката, с изключение на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или
загубата и търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
13
Първоначалната оценка на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или
загубата не се коригира с разходите по сделката, които се отчитат като текущи разходи.
Първоначалната оценка на търговските вземания, които не съдържат съществен финансо в
компонент представлява цената на сделката съгласно МСФО 15.
В зависимост от начина на последващо отчитане, финансовите активи се класифицират в една от
следните категории:
• дългови инструменти по амортизирана стойност;
• финансови активи по справедлива стойност през печалбата или загубата;
• финансови активи по справедлива стойност през друг всеобхватен доход с или без
рекласификация в печалбата или загубата в зависимост дали са дългови или капиталови
инструменти.
Класификацията на финансовите активи се определя на базата на следните две условия:
• бизнес моделът на Групата за управление на финансовите активи;
• характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив.
Всички приходи и разходи, свързани с финансовите активи, които са признати в печалбата и
загубата, се включват във финансови разходи, финансови приходи или други финансови позиции
с изключение на обезценката на търговските вземания, която се представя на ред „Други разходи“
в консолидирания отчет за всеобхватния доход.
Последващо оценяване на финансовите активи
Финансовите активи се оценяват по амортизирана стойност, ако активите изпълняват следните
критерии и не са определени за оценяване по справедлива стойност през печалбата и загубата:
• Групата управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи финансовите
активи и да събира техните договорни парични потоци;
• съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват парични
потоци, които са единствено плащания по главница и лихва върху непогасената сума на
главницата.
Тази категория включва недеривативни финансови активи като вземания с фиксирани или
определими плащания, които не се котират на активен пазар. След първоначалното признаване
те се оценяват по амортизирана стойност с използване на метода на ефективната лихва, намалена
с провизията за обезценка. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен.
Групата класифицира в тази категория паричните средства и търговските и други вземания.
Търговски вземания
Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за продадени услуги, извършени в обичайния
ход на стопанската дейност и продажбата на стоки. Обикновено те се дължат за уреждане в кратък
срок и следователно са класифицирани като текущи. Търговските вземания се признават
първоначално в размер на безусловното възнаграждение, освен ако съдържат значителни
компоненти на финансиране. Групата държи търговските вземания с цел събиране на договорните
парични потоци и следователно ги оценява по амортизирана стойност, като използва метода на
ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
14
Обезценка на финансовите активи
Финансовите активи на Дружеството включват предоставени заеми, търговски вземания, активи
по договори, признати и оценявани съгласно МСФО 15, както и парични средства.
Признаването на кредитни загуби не зависи от настъпването на събитие с кредитна загуба. Вместо
това Групата разглежда по-широк спектър от информация при оценката на кредитния риск и
оценяването на очакваните кредитни загуби, включително минали събития, текущи условия,
разумни и поддържащи прогнози, които влияят върху очакваната събираемост на бъдещите
парични потоци на инструмента.
При прилагането на тази подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение между:
• финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително спрямо
момента на първоначалното признаване или имат нисък кредитен риск (Фаза 1) и
• финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително спрямо
момента на първоначалното признаване или на които кредитния риск не е нисък (Фаза 2)
• Фаза 3 обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за обезценка към
отчетната дата. Нито един от финансовите активи на Групата не попада в тази категория.
12-месечни очаквани кредитни загуби се признават за първата категория, докато очакваните
загуби за целия срок на финансовите инструменти се признават за втората категория. Очакваните
кредитни загуби се определят като разликата между всички договорни парични потоци, които се
дължат на Групата и паричните потоци, които тя действително очаква да получи („паричен
недостиг“). Тази разлика е дисконтирана по първоначалния ефективен лихвен процент (или с
коригирания спрямо кредита ефективен лихвен процент).
Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно
претеглената приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на финансовите
инструменти.
Класификация и оценяване на финансовите пасиви
Финансовите пасиви на Групата включват заеми, търговски и други финансови задължения. Те
се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е приложимо, се коригират по
отношение на разходите по сделката, освен ако Групата не е определила даден финансов пасив
като оценяван по справедлива стойност през печалбата и загубата.
Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки метода на
ефективната лихва.
2.9 Компенсиране на финансови инструменти
Финансовите активи и финансовите пасиви се компенсират и нетната сума се представя в баланса,
когато и само когато, е налице юридически упражняемо право за компенсиране на признатите
суми и Групата има намерение за уреждане на нетна база, или за едновременно реализиране на
активите и уреждане на пасивите.
2.10 Собствен капитал
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
15
Акционерният капитал на компанията-майка се отчита по номиналната стойност на издадените
акции и се състои от издадени обикновени поименни акции, които са напълно изплатени.
Премийният резерв включва премии, получени при първоначалното емитиране на собствен
капитал. Всички разходи по сделки, свързани с емитиране на акции, са приспаднати от внесения
капитал, нетно от данъчни облекчения.
Преоценъчен резерв се формира от преоценката на земя и сграда от лицензиран оценител и
коригиран с влиянието на данъчните ставки през годините.
Другите резерви са формирани по решения на Общите събрания на акционерите.
Неразпределената печалба включва текущия финансов резултат и натрупаните печалби и
непокрити загуби от минали години.
Всички транзакции със собствениците на компанията-майка са представени отделно в
консолидирания отчет за промените в собствения капитал.
Разпределението на дивиденти на акционерите на компанията-майка се признава като задължение
в консолидираните финансовите отчети на Групата в периода, в който е одобрено от Общото
събрание на акционерите на компанията-майка.
2.11 Данъци
Текущи данъци върху доходите и отсрочени данъци
Разходите за данъци за периода включват текущи и отсрочени данъци. Данъкът се признава в
печалбата или загубата, с изключение на случаите, в които е свързан със статии, признати в
другия всеобхватен доход или директно в собствения капитал. В този случай данъкът също се
признава в другия всеобхватен доход или директно в собствения капитал.
Текущият данък върху доходите се изчислява на база действащите данъчни закони към отчетната
дата в страната, където Групата осъществява дейността си, и където генерира облагаеми доходи.
Ръководството периодично преоценява позициите си, отразени в данъчните декларации, във
връзка със ситуации, в които приложимата данъчна нормативна уредба подлежи на тълкувания.
То също така отчита провизии, където е необходимо, за сумите, които се очаква да бъдат платени
на данъчните власти.
Отсроченият данък се признава, като се прилага методът на задълженията, на база на временните
разлики, произлизащи между данъчните основи на активите и пасивите и техните балансови
стойности във финансовия отчет. Отсрочен данък върху доходите не се признава, ако той е
резултат от първоначалното признаване на актив или пасив в транзакция, различна от бизнес
комбинация, която в момента на операцията не се отразява нито на счетоводната, нито на
облагаемата печалба или загуба. Отсрочените данъци се определят чрез прилагането на тези
данъчни ставки и данъчната нормативна уредба, които са в сила или предстоят да влязат в сила
към отчетната дата и се очаква да бъдат приложими, когато съответните отсрочени данъчни
активи се реализират или отсрочените данъчни пасиви се погасят.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
16
Отсрочени данъчни активи се признават само до размера, до който е вероятно да са налице
бъдещи облагаеми печалби, които да позволяват временните данъчни разлики да бъдат
използвани. Непризнатите отсрочени данъчни активи се преразглеждат към всяка отчетна дата и
се признават до степента, до която е станало вероятно да бъде реализирана бъдеща облагаема
печалба, която да позволи отсрочения данъчен актив да бъде възстановен.
Групата компенсира отсрочени данъчни активи и пасиви само тогава, когато има законово право
да приспада текущи данъчни активи срещу текущи данъчни пасиви и отсрочените данъчни активи
и пасиви се отнасят до данъци върху дохода, наложени от един и същ данъчен орган за едно и
също данъчнозадължено предприятие.
Данък върху добавената стойност (ДДС)
Приходите, разходите и активите се признават нетно от ДДС, с изключение на случаите, когато:
− ДДС, възникващ при покупка на активи или услуги не е възстановим от данъчните власти,
в който случай ДДС се признава като част от цената на придобиване на актива или като част
от съответната разходна позиция, както това е уместно; и
− вземанията и задълженията, които се отчитат с включен ДДС.
Нетната сума на ДДС, възстановима от или дължима на данъчните власти, се включва в
стойността на вземанията или задълженията в баланса.
2.12 Провизии
Провизии се признават, когато Групата има сегашно правно или конструктивно задължение в
резултат от минали събития, когато има вероятност за погасяване на задължението да бъде
необходим поток от ресурси, съдържащ икономически ползи и когато може да бъде направена
надеждна оценка на стойността на задължението. Провизии за бъдещи загуби от дейността не се
признават.
Когато Групата очаква, че някои или всички необходими за уреждането на провизията разходи
ще бъдат възстановени, например съгласно застрахователен договор, възстановяването се
признава като отделен актив, но само тогава когато е практически сигурно, че тези разходи ще
бъдат възстановени. Разходите за провизии се представят в печалбата или загубата, нетно от
сумата на възстановените разходи.
Когато ефектът от времевите разлики в стойността на парите е съществен, провизиите се
дисконтират като се използва текуща норма на дисконтиране преди данъци, която отразява,
когато е уместно, специфичните за задължението рискове. Когато се използва дисконтиране,
увеличението на провизията в резултат на изминалото време се представя като финансов разход.
Към 31 декември 2025 г. Групата няма признати провизии.
2.13 Доходи на персонала при пенсиониране
Краткосрочните доходи на персонала включват заплати, възнаграждения, междинни и годишни
бонуси, вноски за социално осигуряване и годишни компенсируеми отпуски на служителите,
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
17
които се очаква да бъдат изцяло уредени в рамките на 12 месеца след края на отчетния период.
Когато Групата получи услугата, те се признават като разход за персонала в печалбата или
загубата или се капитализират в стойността на актив. Краткосрочните доходи на персонала се
оценяват по недисконтираната сума на очакваните за уреждане разходи. Допълнителна
информация е представена в пояснение 12.
Групата има пенсионен план с дефинирани доходи, произтичащ от задължението му по силата на
българското трудово законодателство и Колективния трудов договор, да изплати на служителите
си при пенсиониране две или шест брутни месечни заплати в зависимост от прослужения стаж.
Ако служител е работил за Групата в продължение на 10 години, получава шест брутни месечни
заплати при пенсиониране, а ако е работил по-малко от 10 години – две. Планът за доходи на
персонала при пенсиониране не е финансиран. Групата определя своите задължения за изплащане
на доходи на персонала при пенсиониране чрез актюерския метод на прогнозните кредитни
единици. Преоценките на пенсионния план с дефинирани доходи, включващи актюерски печалби
и загуби, се признават незабавно в баланса срещу дебит или кредит на Неразпределената печалба
чрез другия всеобхватен доход, в периода на тяхното възникване. Преоценките не подлежат на
рекласификация в печалбата или загубата в последващи периоди.
Разходите за минал стаж се признават в печалбата или загубата на по-ранна от:
− датата на допълнение или съкращение в плана, и
− датата на признаване на разходи за преструктуриране, съпътстващи измененията в плана.
Разходите за лихви се признават чрез прилагане на дисконтов фактор към задължението за доходи
на персонала за пенсиониране. Измененията в последното се признават в печалбата или загубата
за периода и се представят както следва: разходите за стаж, включващи разходите за текущ стаж,
разходите за минал стаж, както и печалбите и загубите в резултат на съкращения или нерутинни
уреждания по плана и разходи за лихви се включват в статия „Разходи за персонала“;
2.14 Признаване на приходи и разходи
Приходите от продажби на услуги и стоки и разходите за дейността се начисляват в момента на
възникването им, независимо от паричните постъпления и плащания. Отчитането и признаването
на приходите и разходите се извършва при спазване на принципа на съпоставимост между тях,
текущо начисляване и предпазливост.
Приходите включват приходи от предоставяне на услуги, продажба на стоки и приходи от наем.
Те са представени в пояснение 18.
За да определи дали и как да признае приходи, Групата използва следните 5 стъпки:
1. идентифициране на договора с клиент
2. идентифициране на задълженията за изпълнение
3. определяне на цената на сделката
4. разпределение на цената на сделката към задълженията за изпълнение
5. признаване на приходите, когато са удовлетворени задълженията за изпълнение.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
18
Приходите се признават или в даден момент или с течение на времето, когато или докато Групата
удовлетвори задълженията за изпълнение, прехвърляйки обещаните стоки или услуги на своите
клиенти.
Групата признава като задължения по договор възнаграждение, получено по отношение на
неудовлетворени задължения за изпълнение и ги представя като други задължения в
консолидирания баланс. По същия начин, ако Групата удовлетвори задължение за изпълнение,
преди да получи възнаграждението, то признава в консолидирания баланс или актив по договора,
или вземане, в зависимост от това дали се изисква нещо друго освен определено време за
получаване на възнаграждението.
Продажби на услуги
Приходите от услуги се признават, когато контролът върху ползите от предоставените услуги е
прехвърлен върху ползвателя на услугите. Приход се признава или в даден момент, или с течение
на времето на база изпълнение на отделните задължения за изпълнение.
Приходи от наеми
Приходите от наеми в резултат на оперативен лизинг се признават на база линейния метод за
срока на лизинговите договори и поради оперативния им характер са включени в приходите от
дейността.
Приходи от лихви
Приходите от лихви се отчитат като се използва метода на ефективния лихвен процент,
представляващ процентът, който точно дисконтира очакваните бъдещи парични плащания за
очаквания срок на финансовия инструмент или за по-кратък период, когато е уместно, до
балансовата стойност на финансовия актив. Приходът от лихви се включва във финансовия
приход в консолидирания отчет за всеобхватния доход.
2.15 Лизингови договори
Групата като лизингополучател
За всеки нов сключен договор Групата преценява дали той е или съдържа лизинг. Лизингът се
определя като „договор или част от договор, който предоставя правото да се използва актив
(базовият актив) за определен период от време в замяна на възнаграждение.“ За да приложи това
определение, Групата извършва три основни преценки:
• дали договорът съдържа идентифициран актив, който или е изрично посочен в договора, или
е посочен по подразбиране в момента, когато активът бъде предоставен за ползване
• Групата има правото да получава по същество всички икономически ползи от използването
на актива през целия период на ползване, в рамките на определения обхват на правото му да
използва актива съгласно договора
• Групата има право да ръководи използването на идентифицирания актив през целия период
на ползване.
Групата оценява дали има правото да ръководи „как и с каква цел“ ще се използва активът през
целия период на ползване.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
19
На началната дата на лизинговия договор Групата признава актива с право на ползване и пасива
по лизинга в отчета за финансовото състояние. Активът с право на ползване се оценява по цена
на придобиване, която се състои от размера на първоначалната оценка на пасива по лизинга,
първоначалните преки разходи, извършени от Групата, оценка на разходите, които
лизингополучателят ще направи за демонтаж и преместване на основния актив в края на
лизинговия договор и всякакви лизингови плащания, направени преди датата на започване на
лизинговия договор (минус получените стимули по лизинга).
Групата амортизира актива с право на ползване по линейния метод от датата на започване на
лизинга до по-ранната от двете дати: края на полезния живот на актива с право на ползване или
изтичане на срока на лизинговия договор. Групата също така преглежда активите с право на
ползване за обезценка, когато такива индикатори съществуват.
На началната дата на лизинговия договор Групата оценява пасива по лизинга по настоящата
стойност на лизинговите плащания, които не са изплатени към тази дата, дисконтирани с
лихвения процент, заложен в лизинговия договор, ако този процент може да бъде непосредствено
определен или диференциалния лихвен процент на Групата.
За да определи диференциалния лихвен процент, Групата:
• използва, когато е възможно, приложимият лихвен процент от последното финансиране
от трети страни, коригиран с цел да отрази промените в условията за финансиране, които са
настъпили след това последно финансиране; или
• използва лихвен процент състоящ се от безрисковия лихвен процент и надбавка
отразяваща кредитния риск свързан с Групата и коригиран допълнително поради специфичните
условия на лизинговия договор, в т.ч. срок, държава, валута и обезпечения.
Лизинговите плащания, включени в оценката на лизинговото задължение, се състоят от
фиксирани плащания (включително по същество фиксирани), променливи плащания въз основа
на индекс или процент, суми, които се очаква да бъдат дължими от лизингополучателя по
гаранциите за остатъчна стойност и плащания, произтичащи от опции, ако е достатъчно сигурно,
че Групата ще упражни тези опции.
След началната дата пасивът по лизинга се намалява с размера на извършените плащания и се
увеличава с размера на лихвата. Пасивът по лизинга се преоценява, за да отрази преоценките или
измененията на лизинговия договор или да отрази коригираните фиксирани по същество
лизингови плащания.
Когато задължението за лизинг се преоценява, съответната корекция се отразява в актива с право
на ползване или се признава в печалбата или загубата, ако балансовата стойност на актива с право
на ползване вече е намалена до нула.
Групата е избрала да отчита краткосрочните лизингови договори и лизинга на активи с ниска
стойност, като използва практическите облекчения, предвидени в стандарта. Вместо признаване
на активи с право на ползване и задължения по лизингови договори, плащанията във връзка с тях
се признават като разход в печалбата или загубата по линейния метод за срока на лизинговия
договор.
Към 31 декември 2025 г. Групата е лизингополучател само по краткосрочни лизингови договори
и лизинги на активи с ниска стойност.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
20
Групата като лизингодател
Активите, отдадени по оперативни лизингови договори, се отразяват в отчета за финансовото
състояние на Групата и се амортизират в съответствие с амортизационната политика, възприета
по отношение на подобни активи на Групата, и изискванията на МСС 16 „Имоти, машини и
съоръжения” или МСС 38 „Нематериални активи”. Групата реализира приходи от наем по
договори за оперативен лизинг на инвестиционните си имоти (вижте пояснение 6). Приходите от
наем се признават на линейна база за срока на лизинговия договор.
Активите, отдадени при условията на финансови лизингови договори, се отразяват в отчета за
финансовото състояние на Групата като вземане, равно на нетната инвестиция в лизинговия
договор. Доходът от продажба на активите се включва в консолидирания отчет за всеобхватния
доход за съответния период. Признаването на финансовия приход се основава на модел,
отразяващ постоянен периодичен процент на възвращаемост върху остатъчната нетна
инвестиция.
2.16 Тестове за обезценка на нематериални активи и имоти, машини и съоръжения
При изчисляване размера на обезценката Групата дефинира най-малката разграничима група
активи, за която могат да бъдат определени самостоятелни парични потоци (единица, генерираща
парични потоци). В резултат на това някои от активите подлежат на тест за обезценка на
индивидуална база, а други - на база на единица, генерираща парични потоци.
Всички активи и единици, генериращи парични потоци, се тестват за обезценка поне веднъж
годишно. Всички други отделни активи или единици, генериращи парични потоци, се тестват за
обезценка, когато събития или промяна в обстоятелствата индикират, че тяхната балансова
стойност не може да бъде възстановена.
За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или
единица, генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по-
високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и
неговата стойност в употреба. За да определи стойността в употреба, ръководството на Групата
изчислява очакваните бъдещи парични потоци за всяка единица, генерираща парични потоци, и
определя подходящия дисконтов фактор с цел калкулиране на настоящата стойност на тези
парични потоци. Данните, използвани при тестването за обезценка, се базират на последния
одобрен бюджет на Групата, коригиран при необходимост с цел елиминиране на ефекта от
бъдещи реорганизации и значителни подобрения на активи. Дисконтовите фактори се определят
за всяка отделна единица, генерираща парични потоци, и отразяват съответния им рисков профил,
оценен от ръководството на Групата.
Загубите от обезценка на единица, генерираща парични потоци, се посочват в намаление на
балансовата сума на активите от тази единица. За всички активи на Групата ръководството
преценява последващо дали съществуват индикации за това, че загубата от обезценка, призната в
предходни години, може вече да не съществува или да е намалена. Обезценка, призната в
предходен период, се възстановява, ако възстановимата стойност на единицата, генерираща
парични потоци, надвишава нейната балансова стойност.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
21
2.17 Отчитане по сегменти
Оперативните сегменти се отчитат по начин, съвместим с вътрешното отчитане, предоставено на
ръководителя, който взима главните решения по оперативната дейност. Съветът на директорите
отговаря за разпределянето на ресурсите и за оценката на представянето на оперативните
сегменти. Той получава информацията за всяко дружество от Групата поотделно и поради
естеството на тяхната дейност, всяко дружество представлява един оперативен сегмент.
2.18 Оценяване на справедлива стойност
Групата оценява своите нефинансови активи като земи и сгради по справедлива стойност.
Справедливите стойности на финансовите инструменти, оценени по амортизирана стойност, са
оповестени в пояснение 30.
Справедливата стойност е цената, която би била получена от продажба на актив или платена за
прехвърляне на пасив в обичайна сделка между пазарни участници към датата на оценката.
Оценяването по справедлива стойност се базира на предположението, че сделката за продажба
на актив или прехвърляне на пасив се осъществява:
- на основния пазар за съответния актив или пасив, или
- при отсъствие на основен пазар, на най-изгодния пазар за съответния актив или пасив.
Основният или най-изгодният пазар трябва да бъде достъпен за Групата.
Справедливата стойност на актив или пасив се оценява като се правят предположения, които
пазарни участници биха направили при определяне на цената на актива или пасива, като се
приема, че те действат в своя най-добър икономически интерес.
Оценяването на справедливата стойност на нефинансов актив взема предвид способността на
пазарен участник да генерира икономически изгоди от използването на актива според най-
ефективната и най-добрата му употреба или от продажбата на актива на друг пазарен участник,
който ще използва актива според най-ефективната и най-добрата му употреба.
Групата използва оценителски методи, уместни при обстоятелствата, за които има достатъчно
данни за оценяване на справедливата стойност като се максимизира използването на подходящи
наблюдавани входящи данни и се свежда до минимум използването на ненаблюдавани входящи
данни.
Всички активи и пасиви, които са оценени по справедлива стойност или за които се изисква
оповестяване на справедлива стойност във финансовия отчет, са групирани в категории според
йерархията на справедливата стойност, както е описано по-долу, въз основа на най-ниското ниво
използвани входящи данни, които имат значително влияние при оценяването на справедливата
стойност като цяло:
- Ниво 1 – Използват се котирани (некоригирани) цени на активни пазари за идентични активи
или пасиви
- Ниво 2 – Прилагат се оценителски методи, при които най-ниското ниво използвани входящи
данни, съществени за оценката по справедлива стойност, са наблюдавани или пряко, или
косвено
- Ниво 3 – Използват се оценителски методи, при които най-ниското ниво използвани входящи
данни, съществени за оценката по справедлива стойност, са ненаблюдавани
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
22
За активите и пасивите, които се оценяват регулярно по справедлива стойност, Групата
преразглежда категоризирането им на съответното ниво от йерархията на справедливата стойност
(въз основа на най-ниското ниво използвани входящи данни, които имат значително влияние при
оценяването на справедливата стойност като цяло) към края на отчетния период и определя дали
има необходимост от извършване на трансфер(и) от едно ниво в друго.
Ръководството на Групата определя политиките и процедурите, които се прилагат по отношение
както на нерегулярните оценки по справедлива стойност, като тези на имоти, машини и
съоръжения.
Обикновено за оценяването на справедливата стойност на съществените активи като имоти, се
ангажират външни независими оценители като необходимостта от тях се преценява всяка година
от ръководството на Групата. Външните оценители се избират на база на техния професионален
опит, качества и репутация. След обсъждане със специалистите- оценители, ръководството
решава кои оценителски методи и входящи данни са най-уместни да бъдат използвани при всеки
конкретен случай.
Към всяка отчетна дата, ръководството прави анализ на измененията в стойностите на активите и
пасивите, които подлежат на преоценяване съгласно счетоводните политики на Групата. Това
включва преглед на ключовите входящи данни, използвани в последната оценка и сравняването
им с подходяща историческа информация като сключени договори и други подходящи
документи. Също така, ръководството, съвместно със специалистите-оценители, сравнява
промените в справедливата стойност на всеки актив или пасив с подходящи външни източници,
за да прецени дали промените са разумни.
За целите на оповестяването на справедливата стойност, Групата определя различни класове
активи и пасиви в зависимост от тяхното естество, характеристики и риск и от съответното ниво
от йерархията на справедливата стойност, описана по-горе.
2.19 Парични дивиденти и непарични разпределения към собствениците
Задължение за парични или непарични разпределения към собствениците се признава, когато
разпределението е одобрено от тях и не зависи от Групата. Кореспондиращата сума се дебитира
директно в собствения капитал.
Задължението за непарични разпределения се оценява по справедливата стойност на активите,
които подлежат на разпределение, като последващите преоценки се признават директно в
собствения капитал.
При фактическото разпределение на непарични активи, разликата между балансовата стойност
на признатото задължение и тази на разпределените активи се признава в печалбата или загубата
за периода.
2.20 Значими счетоводни преценки, приблизителни оценки и предположения
Изготвянето на финансовия отчет в съответствие с МСФО изисква прилагането на приблизителни
оценки и предположения, които влияят значително върху отчетените активи и пасиви,
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
23
оповестяването на условни активи и пасиви към датата на изготвяне на финансовите отчети, както
и отчетените приходи и разходи за отчетния период. Несигурностите, свързани с направените
предположения и приблизителни оценки биха могли да доведат до фактически резултати, които
да изискват съществени корекции в балансовите стойности на съответните активи или пасиви в
следващи отчетни периоди.
2.20.1 Принцип на действащо предприятие
Бъдещата дейност на Групата зависи от способността й да постигне основните поставени цели за
дейността, както и от запазване на настоящи и потенциални източници на финансиране.
Консолидираният финансов отчет е изготвен на база на принципа на действащо предприятие.
Групата отчита печалба преди данъци за 2025 г. в размер на 2,964 хил. лв. и положителни парични
потоци от оперативна дейност преди плащания за лихви 10,677 хил. лв. Съгласно бизнес плановете
и прогнозите на Групата за 2026 г. положителните трендове в оперативната печалба се очаква да
продължат.
През 2025 г. ръководството на Групата активно си съдейства с инвеститори, служители и
кредитори за осигуряване на финансиране от мажоритарния акционер и от банкови институции.
Ръководството на Групата счита, че тя ще продължи да съществува в обозримо бъдеще на база на
следната преценка:
- Групата е удължила срока на банковите овърдрафти в общ размер на 3,919 хил. лв. до
31.12.2029 г. с подписването на Допълнителни Споразумения под номер 33 от 23.12.2024 г. за
целите на изменение на Договор за овърдрафт № 100- 407/15.11.2006 г. и Договор за
овърдрафт № № 100-592/13.08.2007 г.
- В договорите на Дружеството-майка за кредит с Юробанк България има клаузи със
специфични финансови условия, на които дружеството-майка се е ангажирало да отговаря. За
периода от 31.12.2024 г. до 31.03.2026 г. дружеството-майка е получило от банката писмо за
неприлагането на едно от тези специфични условия, на които не отговаря към края на
годината.
- Задълженията на Дружеството-майка към „Потамиро Лимитид“, Кипър (правоприемник на
„Бандола Пропъртис” Лтд.) са предоговорени и са с падеж 31.12.2029 г.
- Групата реализира паричен поток от оперативна дейност преди плащането на лихви за 2025
г. в размер на 14,050 хил. лв.
- Мажоритарният собственик би се ангажирал с подкрепа към Групата при ликвидни нужди,
макар да не се очакват такива.
- Групата, чрез Дружеството-майка е в процес на рефинансиране на съществуващите договори
за инвестиционни кредити с Юробанк България АД и Юробанк Кипър, като има одобрение за
това от страна на акционерите съгласно Протокол за решения на Извънредно общо решение
на акционерите проведено на 05.12.2025 г. През 2026 г. са предприети последващи действия
свързани с рефинансирането на заемите и към датата на одобрението на консолидирания
финансов отчет процесът е завършил изцяло (пояснение 31).
В резултат на анализа на фактите и обстоятелствата, ръководството на София Хотел Балкан АД
счита, че хотелите в България и в Сърбия имат достатъчно ресурси, за да извършват дейността си
и ръководството продължава да прилага принципа предположение за действащо предприятие при
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
24
изготвяне на консолидирания финансов отчет на Групата за годината завършваща на 31 декември
2025 г.
2.20.2 Полезен живот на имотите, машините и съоръженията
Очакваният полезен живот и разходи за амортизации на имоти, машини и съоръжения се базират
на съответни преценки от страна на ръководството на Групата. Тази приблизителна оценка може
да се промени в значителна степен в резултат на промени на пазарната среда. Към края на всяка
отчетна дата ръководство прави преглед и ако е необходимо коригира остатъчната стойност,
полезния живот и методите на амортизация на имотите, машините и съоръженията. Допълнителна
информация се съдържа в пояснение 2.5.
2.20.3 Оценяване по справедлива стойност
За определяне справедливата стойност на земята и сградата в рамките на имоти, машини и съоръжения
и на инвестиционните имоти ръководството на Групата използва оценки от независим външен
оценител. При прилагане на техники за оценяване са използвани в максимална степен пазарни
данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден
актив. Когато липсват приложими пазарни данни, ръководството използва своята най-добра
оценка на предположенията, които биха направили пазарните участници. Тези оценки могат да
се различават от действителните цени, които биха били определени при справедлива пазарна
сделка между информирани и желаещи страни в края на отчетния период. Допълнителна
информация се съдържа в пояснения 5 и 6.
2.20.4 Обезценка на вземания
Групата отчита провизия за обезценка на трудно събираеми и несъбираеми вземания от клиенти.
Ръководството преценява адекватността на тази провизия на база на възрастов анализ на вземанията,
исторически опит за нивото на отписване на несъбираеми вземания, както и анализ на
платежоспособността на съответния клиент, промени в договорените условия на плащане и др. Ако
финансовото състояние и резултати от дейността на клиентите се влошат (над първоначално
очакваното), стойността на вземания, които трябва да бъдат отписани през следващи отчетни периоди,
може да бъде по-голяма от очакваната към датата на баланса. Към 31 декември 2025 г. най-добрата
преценка на ръководството за необходимата обезценка на вземанията възлиза на 493 хил. лв. (202 4 г.:
544 хил. лв.). Допълнителна информация се съдържа в пояснения 9 и 29.
2.20.5 Данък върху дохода
Значителна преценка е необходимо да бъде направена за определянето на общото данъчно
задължение. Съществуват множество транзакции и изчисления, за които изчислението за данък е
несигурно. Групата признава пасиви за очаквани данъчни задължения при бъдещи данъчни ревизии
на база на преценка на ръководството дали ще бъдат дължими допълнителни данъци. Когато
окончателно дължимите данъци в резултат от подобни събития е различен от първоначално
отчетените суми, тези разлики ще имат ефект върху текущите и отсрочени данъци в периода, в
който е направено това уточнение. Допълнителна информация се съдържа в пояснение 25.
2.21 Несигурност на счетоводните приблизителни оценки
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
25
При изготвянето на консолидирания финансов отчет ръководството прави редица
предположения, оценки и допускания относно признаването и оценяването на активи, пасиви,
приходи и разходи. Действителните резултати могат да се различават от предположенията,
оценките и допусканията на ръководството и в редки случаи съответстват напълно на
предварително оценените резултати.
При изготвянето на представения консолидиран финансов отчет значимите преценки на
ръководството при прилагането на счетоводните политики на Групата и основните източници на
несигурност на счетоводните приблизителни оценки не се различават от тези, оповестени в
годишния консолидиран финансов отчет на Групата към 31 декември 2025 г.
Информация относно съществените предположения, оценки и допускания, които оказват най-
значително влияние върху признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи е
представена по-долу.
2.21.1 Обезценка на нефинансови активи
За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или
единица, генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по-
високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и
неговата стойност в употреба. За да определи стойността в употреба, ръководството на Групата
изчислява очакваните бъдещи парични потоци за всяка единица, генерираща парични потоци, и
определя подходящия дисконтов фактор с цел калкулиране на настоящата стойност на тези
парични потоци. При изчисляване на очакваните бъдещи парични потоци ръководството прави
предположения относно бъдещите брутни печалби. Тези предположения са свързани с бъдещи
събития и обстоятелства. Действителните резултати могат да се различават и да наложат
значителни корекции в активите на Групата през следващата отчетна година.
В повечето случаи при определянето на приложимия дисконтов фактор се прави оценка на
подходящите корекции във връзка с пазарния риск и рисковите фактори, които са специфични за
отделните активи.
2.21.2 Полезен живот на амортизируеми активи
Ръководството преразглежда полезния живот на амортизируемите активи в края на всеки отчетен
период. Към 31 декември 202 5 г. ръководството определя полезния живот на активите, който
представлява очакваният срок на ползване на активите от Групата. Преносните стойности на
активите са анализирани в пояснения 5 и 6. Действителният полезен живот може да се различава
от направената оценка поради техническо и морално изхабяване, промяна в пазарните условия и
др. фактори.
2.21.3 Измерване на очакваните кредитни загуби
Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими
на Групата и всички парични потоци, които Групата очаква да получи. Очакваните кредитни
загуби изискват преценката на Групата, анализ на платежоспособността на съответния клиент,
промени в договорените условия на плащане, и др. фактори, които се вземат както на колективна
база, така и на ниво отделен клиент. Ако финансовото състояние и резултатите от дейността на
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
26
клиентите се влошат над очакваното, стойността на вземанията, които трябва да бъдат отписани
през следващи отчетни периоди, може да бъде по-голяма от очакваната към отчетната дата.
2.21.4 Задължение за изплащане на дефинирани доходи
Ръководството оценява веднъж годишно с помощта на независим актюер задължението за
изплащане на дефинирани доходи. Действителната стойност на задължението може да се
различава от предварителната оценка поради нейната несигурност. Оценката на задължението з а
изплащане на дефинирани доходи на стойност 269 хил. лв. (2024 г.: 243 хил. лв.) се базира на
статистически показатели за инфлация, разходи за здравно обслужване и смъртност.
Дисконтовите фактори се определят към края на всяка година спрямо публикуваните от БНБ
данни за дългосрочен лихвен процент на държавни облигации. Несигурност в приблизителната
оценка съществува по отношение на актюерските допускания, която може да варира и да окаже
значителен ефект върху стойността на задълженията за изплащане на дефинирани доходи и
свързаните с тях разходи.
2.21.5 Оценяване по справедлива стойност
Ръководството използва техники за оценяване на справедливата стойност на инвестиционните
имоти и на земите и сградите, класифицирани като имоти, машини и съоръжения. При прилагане
на техники за оценяване ръководството използва в максимална степен пазарни данни и
предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването на даден
инструмент. Когато липсват приложими пазарни данни, ръководството използва своята най-
добра оценка на предположенията, които биха направили пазарните участници. Тези оценки
могат да се различават от действителните цени, които биха били определени при справедлива
пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на отчетния период.
2.22 Категории финансови активи и пасиви
Балансовите стойности на финансовите активи и пасиви на Групата могат да бъдат представени
в следните категории:
Пояснение
2025 г.
2024 г.
Финансови активи
Търговски и други вземания
9
1,009
636
Парични средства
10
2,289
755
Дългови инструменти по амортизирана
стойност
3,298
1,391
Пояснение
2025 г.
2024 г.
Финансови пасиви
Банкови заеми
13
101,683
105,376
Търговски и други задължения
11
7,215
5,573
Задължения към свързани лица
29
8,684
7,734
Гаранционни депозити
69
69
Финансови пасиви по амортизирана стойност
117,651
118,752
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
27
3. Управление на финансовия риск
Осъществявайки дейността си, Групата е изложена на различни финансови рискове: пазарен риск,
кредитен риск и ликвиден риск. Политиката на Групата за цялостно управление на риска е
съсредоточена върху непредвидимостта на финансовите пазари и има за цел да намали
евентуалните неблагоприятни ефекти върху финансовия резултат на Групата.
3.1 Валутен риск
Валутният риск произтича от бъдещи търговски сделки, признати активи и пасиви и нетни
инвестиции в чуждестранни дейности. Валутният риск се проявява, когато бъдещи търговски
сделки или признати активи и пасиви са деноминирани в чужда валута, различна от
функционалната валута на предприятията в Групата.
Към момента доходите на Групата са деноминирани основно във функционалната валута и валута
на представяне – български лев и в сръбски динари. Основните договори с клиенти са
деноминирани в евро, което е фиксирано към българския лев, а останалите договори са
деноминирани в сръбски динари, което води до появата на валутни разлики. Основната част от
покупките са деноминирани в български лева и сръбски динари, затова колебанията във валутните
курсове (с изключение на тези на еврото и българския лев) не оказва значително влияние върху
нивото на разходите в сравнение с реализираните приходи. Валутният риск произлиза също и от
деноминирани в евро заеми и покупки/задължения на дъщерното дружество.
3.2 Ценови риск
Групата не е изложена на риск от промяна в цените на предоставяните услуги.
3.3 Лихвен риск
Лихвеният риск за Групата възниква от дългосрочните получени и предоставени заеми. Заемите с
плаващи лихвени проценти излагат Групата на лихвен риск, свързан с изменение на бъдещите
паричните потоци. Рискът зависи от движенията на пазарните лихвени проценти. Групата не е
разработила специални методи за минимизирането му.
В таблицата по-долу, е представен анализ на чувствителността към възможните промените в
лихвените проценти с ефекта им върху загубата преди данъци (чрез ефекта върху заеми и
привлечени средства с плаващи лихвени проценти), при условие, че всички други променливи са
приемат за константни. Няма ефект върху другите компоненти на собствения капитал.
Увеличение/намаление
в лихвените проценти
Ефект върху
финансовия резултат
преди данъци
хил. лв.
хил. лв.
2025
Заеми с променлив лихвен процент
+1%
770
Заеми с променлив лихвен процент
-1%
(770)
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
28
Увеличение/намаление
в лихвените проценти
Ефект върху
финансовия резултат
преди данъци
хил. лв.
хил. лв.
2024
Заеми с променлив лихвен процент
+1%
833
Заеми с променлив лихвен процент
-1%
(833)
3.4 Кредитен риск
Кредитният риск произлиза от парични средства, депозити в банки и други финансови институции,
също както и от кредитни експозиции на клиенти, включително неизплатени вземания и
договорени стопански операции. Групата работи само с финансови институции с висок кредитен
рейтинг. Ръководството преценява кредитната надеждност на клиента, взимайки предвид
финансовото му състояние, минал опит и други фактори. Индивидуалните граници на риска се
определят на база вътрешни или външни рейтинги в съответствие с границите, определени от
ръководството. Използването на кредитните лимити се контролира редовно.
В Групата няма значителна концентрация на кредитен риск с изключение на този към свързани
лица. Групата има разработена и внедрена политика, която гарантира, че продажбите на стоки и
услуги се извършват на клиенти с подходяща кредитна история.
Максималната кредитна експозиция на Групата по повод на признатите финансови активи, възлиза
на съответната им стойност по баланса към 31 декември 2025 г. (пояснение 2.21).
3.5 Ликвиден риск
Ликвидният риск се проявява при неблагоприятните ситуации, в които Групата не успява да погаси
задълженията си, когато те станат дължими.
Управлението на ликвидния риск на Групата включва събирането на вземания, когато са дължими,
контролиране разходването на парични средства и осигуряването на достатъчен оборотен капитал
основно чрез поддържане на разрешени кредитни линии, предоговаряне на условията за погасяване
на кредити и увеличаване на капитала, когато е необходимо.
Към 31 декември, падежната структура на финансовите пасиви на Групата, на база на договорените
недисконтирани плащания, е представена по-долу:
По-
малко от
1 година
Между
1 и 2
години
Между
2 и 5
години
Над 5
години
Общо
Към 31 декември 202 5 г.
Заеми (пояснение 13, 29)
11,320
8,244
89,668
5,366
114,598
Търговски и други задължения и
задължения към свързани лица
(пояснение 11, 29)
13,780
-
-
67
13,847
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
29
По-малко
от 1
година
Между
1 и 2
години
Между
2 и 5
години
Над 5
години
Общо
Към 31 декември 202 4 г.
Заеми (пояснение 13, 29)
13,602
8,284
82,068
23,163
127,117
Търговски и други задължения и
задължения към свързани лица
(пояснение 11, 29)
7,377
-
-
-
7,377
4. Управление на капитала
Целите на Групата при управление на капитала са да запазят способността му да продължи като
действащо предприятие, да осигури възвръщаемост за акционерите и поддържане на оптимална
капиталова структура, за да се намали цената на капитала.
За да поддържа или изменя капиталовата структура, Групата може да коригира сумата на
изплатените дивиденти на акционерите, да продаде активи или увеличи или намали капитала след
одобрение от акционерите. Съгласно договорите за кредит, които е сключило с Юробанк България,
Групата се е задължила да подържа коефициента дълг към собствен капитал под 2 (извън други
наложени финансови задължения).
Групата контролира капитала на база на коефициент на задлъжнялост. Този коефициент се
изчислява като нетния дълг се раздели на общия капитал. Нетният дълг се изчислява като от
„текущи и нетекущи заеми” се приспаднат паричните средства. Общият капитал се изчислява като
„собствения капитал”, както е показан в баланса, се събере с нетния дълг.
Нивото на задлъжнялост към 31 декември 2025 г. и 2024 г. е както следва:
2025
2024
Общо заеми (пояснение 13, 29)
104,800
109,184
Намалени с: парични средства (пояснение 10)
2,289
755
Нетен дълг
102,511
108,429
Общо собствен капитал
61,614
47,796
Собствен капитал плюс нетен дълг / Общо капитал /
164,125
156,225
Коефициент на задлъжнялост
62.46%
69.41%
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
30
5. Имоти, машини и съоръжения
2025 г.
Земи и
сгради
Машини,
съоръжения
и инвентар
Други
Разходи за
придобиване
и аванси
Общо
Балансова стойност в началото на годината
148,856
2,250
236
12,478
163,820
Придобити
174
12
-
3,228
3,414
Прехвърлени
7,263
2,599
-
(9,862)
-
Отписани
-
(122)
-
(159)
(281)
Валутни разлики
27
(59)
-
(141)
(173)
Преоценка за земя и сгради
13,029
-
-
-
13,029
Отписана натрупана амортизация
-
122
-
-
122
Разход за амортизация
(3,502)
(838)
-
-
(4,340)
Балансова стойност в края на годината
165,847
3,964
236
5,544
175,591
Към 31 декември 2025 г.
Отчетна стойност или преоценена стойност
165,847
29,822
649
5,544
201,862
Натрупана амортизация
-
(25,858)
(413)
-
(26,271)
Балансова стойност 31 декември 2025 г.
165,847
3,964
236
5,544
175,591
2024 г.
Земи и
сгради
Машини,
съоръжения
и инвентар
Други
Разходи за
придобиване
и аванси
Общо
Балансова стойност в началото на годината
151,318
2,386
236
10,151
164,091
Придобити
159
45
-
3,623
3,827
Прехвърлени
748
509
-
(1,257)
-
Отписани
-
(43)
-
(40)
(83)
Валутни разлики
41
81
-
1
123
Отписана натрупана амортизация
-
43
-
-
43
Разход за амортизация
(3,410)
(771)
-
-
(4,181)
Балансова стойност в края на годината
148,856
2,250
236
12,478
163,820
Към 31 декември 2024 г.
Отчетна стойност или преоценена стойност
155,636
27,392
649
12,478
196,155
Натрупана амортизация
(6,780)
(25,142)
(413)
-
(32,335)
Балансова стойност 31 декември 2024 г.
148,856
2,250
236
12,478
163,820
Земите и сградите с балансова стойност 165,847 хил. лв. към 31.12.2025 г. са заложени като
обезпечения по банковите заеми на Групата, описани в пояснение 13 (2024 г.: 148,856 хил. лв.).
Всички разходи за амортизация са включени в консолидирания отчет за всеобхватния доход на
ред „Разходи за амортизация”.
Във връзка с мащабния реновационен процес в хотела в гр. София, към 31.12.2025 г. Групата има
поети договорни задължения 330 хил. лв.
Разходите за придобиване и аванси с балансова стойност 5,544 хил. лв. към 31.12.2025 г. са
свързани със следните проекти:
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
31
• Подобрения в хотела в гр. София с балансова стойност 4,312 хил. лв., основната част от
които са разпределени както следва:
- 2,973 хил. лв. за нови стаи 29 бр., разположени в северното крило на хотела, на етажи от 2
до 6 включително. За изграждането им са усвоени 13 бр. от съществуващите стаи и офиси,
както и прилежащи общи площи. Така са изградени нови 29 бр. хотелски стаи, като реално
капацитетът на хотела се увеличава с 16 стаи.
- 124 хил. лв. за изграждане на нов СПА център – басейн, джакузи, парна баня, сауна,
масажни студия, фитнес център, протеинов бар, обслужващи и технически помещения с
обща площ 1,074.6 кв.м., разположени на сутерен 1 и сутерен 2.
- 1,215 хил. лв. други капитализирани разходи.
• Подобрения в хотел „Метропол Палас” в гр. Белград с балансова стойност 1,232 хил. лв.
включват започналото съгласно инвестиционната програма от 2015 г. изкопаване на две
допълнителни подземни нива, всяко от които с площ около 400 кв.м. Поради Ковид-19
инвестиционната програма е замразена през 2020 г. и към момента се предвижда да бъде
подновена през 2026 г., като:
- На едното подземно ниво ще бъде преместена централна кухня, която сега се
намира на огромна тераса с гледа към парка, разположен зад хотела. На освободеното
пространство се предвижда да се изгради нова бална зала.
- На второто подземно ниво ще бъдат преместени складовите помещения, които сега
са разположени отново на топ място в хотела, с отделен вход към тях. За освободеното
пространство ще се изготви нов инвестиционен проект. Към момента се предвижда да бъде
изграден ресторант със самостоятелен вход откъм парка.
През 2024 г. и 2025 г. в хотел „Метропол Палас” са извършени основно разходи за поддръжка и
ремонти, с минимални капиталови разходи свързани с дейността, като подмяна на бравите на
всички хотелски стаи от магнитен тип на RFID безконтактни брави, поръчка на ново кухненско
оборудване, изготвяне на проект за основна реновация на лоби бар, ресторант и рецепция на
хотела, както и са изпълнени проектите за втори и трети вариант на мострена стая, изградена е
нова сауна към СПА центъра на сръбския хотел.
Балансовата стойност на активите с право на ползване може да бъде представена, както следва:
Сгради
хил. лв.
Брутна стойност
Салдо към 1 януари 2025 г.
571
Придобити активи
24
Салдо към 31 декември 2025 г.
595
Амортизация
Салдо към 1 януари 2025 г.
(22)
Амортизация
(7)
Салдо към 31 декември 2025 г.
(29)
Балансова стойност към 31 декември 2025 г.
566
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
32
Задълженията за лизинг, съответстващи на активите с право на ползване, са представени в
пояснение 14 Задължения по лизингови договори.
Оповестявания на оценяването на справедлива стойност
Последната преоценка е извършена към 31.12.2025 г. Земите и сградите са преоценени от независим
оценител, съгласно изискванията на МСС 16 и МСФО 13. Оповестяванията на йерархията на
справедлива стойност за преоценените имоти са представени в пояснение 30.
Ако земите и сградите се водеха по историческа цена, тяхната стойност щеше да бъде отразена по
следния начин:
2025
2024
Отчетна стойност
128,875
121,438
Натрупана амортизация
(36,621)
(35,619)
Балансова стойност
92,254
85,819
Оценките на справедливата стойност са направени на база на метода на сравнителните продажби,
като пазарната цена е коригирана за специфичните характеристики, местоположение или
състояние на имотите, и на метода на дисконтираните чисти парични потоци. При оценките са
използвани съществени ненаблюдавани данни като процент на заетост на стая, средна цена на
хотелска стая, дисконтов фактор и други. Оповестяванията на йерархията на справедлива
стойност за преоценените имоти са представени в пояснение 30.
Значителни ненаблюдавани входящи данни
в хотела в град София
2025
2024
Средна справедлива стойност на стая в хил. лв.
225
205
Норма на дисконтиране
10.52%
10.67%
Ръст
1.5%
1.5%
Значителни ненаблюдавани входящи данни
в хотела в град Белград
2025
2024
Средна справедлива стойност на стая в хил. лв.
458
423
Норма на дисконтиране
10.50%
10.50%
Ръст
2.0%
2.0%
Значителни увеличения (намаления) в цената на стая (като изолирани промени) биха довели до
съществено по-висока (ниска) справедлива стойност на актива.
6. Инвестиционни имоти
Групата отчита като инвестиционни имоти два магазина в гр. София и част от сградата на хотела
в гр. Белград, които се отдават под наем.
В края на 2024 г. е извършена продажба на един от трите инвестиционни имоти на Дружеството-
майка, а именно магазин, находящ се на бул. Александър Стамболийски.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
33
Инвестиционните имоти на Групата се отчитат по модела на справедливата стойност. Оценката
на справедливата стойност на магазините към 31.12.202 4 г. и към 31.12.2025 г. е направена от
независим оценител на база на метода на сравнителните продажби, като пазарната цена е
коригирана за специфичните характеристики, местоположение или състояние на магазините, и на
приходния метод. Промените в балансовите стойности могат да бъдат обобщени, както следва:
Инвестиционни
имоти
Балансова стойност към 1 януари 2024 г.
Продажба на инвестиционен имот
1,501
(202)
Балансова стойност към 31 декември 2024 г.
1,299
Промяна на справедливата стойност
22
Балансова стойност към 31 декември 2025 г.
1,321
Инвестиционните имоти са заложени като обезпечение по банкови заеми към 31.12.202 5 г.,
подробно описани в пояснение 13.
Всички инвестиционни имоти са отдавани под наем по договори за оперативен лизинг.
Приходите от наеми за 2025 г., възлизащи на 1,159 хил. лв. (2024 г.: 958 хил. лв.), са включени в
консолидирания отчет за всеобхватния доход на ред „Приходи”. Не са признавани условни наеми.
Бъдещите минимални лизингови постъпления от наеми са представени, както следва:
Минимални лизингови постъпления
До 1 година
От 1 до 5 години
Общо
Към 31 декември 2025 г.
252
251
503
Към 31 декември 2024 г.
247
702
949
Върху бъдещите вземания от наеми от инвестиционните имоти на Дружеството-майка е учреден
залог в полза на Юробанк България АД, като обезпечение по договорите за заеми.
7. Нематериални активи
2025 г.
Право на
ползване на
земя
Програмни
продукти и
лицензи
Общо
Балансова стойност в началото на годината
115
31
146
Разход за амортизация
(1)
(14)
(15)
Балансова стойност в края на годината
114
17
131
Към 31 декември 2025 г.
Отчетна стойност
137
1,358
1,495
Натрупана амортизация
(23)
(1,341)
(1,364)
Балансова стойност в края на годината
114
17
131
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
34
2024 г.
Право на
ползване на
земя
Програмни
продукти и
лицензи
Общо
Балансова стойност в началото на годината
116
34
150
Придобити
-
10
10
Отписани
(1)
(18)
(19)
Отписана натрупана амортизация
1
18
19
Разход за амортизация
(1)
(13)
(14)
Балансова стойност в края на годината
115
31
146
Към 31 декември 2024 г.
Отчетна стойност
137
1,358
1,495
Натрупана амортизация
(22)
(1,327)
(1,349)
Балансова стойност в края на годината
115
31
146
8. Материални запаси
2025
2024
Материали
405
466
Дребно обзавеждане
355
357
Хотелски инвентар
100
81
Стоки
17
26
877
930
Материалните запаси към 31 декември 2025 г. и 2024 г. не са обезценявани и не са предоставяни
като обезпечение на задължения.
9. Търговски и други вземания
2025
2024
Търговски вземания, брутна сума
1,185
815
Очаквани кредитни загуби от обезценка на търговски вземания
(176)
(179)
Финансови активи, нетна сума
1,009
636
Данъци за възстановяване
303
196
Предплатени разходи
127
68
Вземания от служители
60
54
Депозити
5
5
Други
27
23
Нефинансови активи
522
346
Търговски и други вземания
1,531
982
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
35
Справедливата стойност на текущите вземания доближава техните балансови стойности, тъй като
всички вземания са дължими в рамките на 12 месеца от датата на баланса.
Търговските вземания не са лихвоносни и обикновено са с срок на плащане от 60 до 90 дни.
Възрастовият анализ на търговските вземания е както следва:
2025
2024
Непросрочени
742
271
Просрочени до 150 дни
188
-
Просрочени над 150 дни
79
365
1,009
636
Към 31 декември 2025 г. търговски вземания в размер на 79 хил. лв. (202 4 г.: 365 хил. лв.) са
просрочени над 150 дни. Те са предимно от туристически агенции, с които Групата е в
дългогодишни бизнес отношения.
Промените в обезценката на търговски вземания са както следва:
2025
2024
Към 1 януари
179
260
Начислена през периода
-
(76)
Възстановена
(8)
8
Отписани вземания
5
(13)
Към 31 декември
176
179
10. Парични средства
2025
2024
Пари в брой:
16
11
- в лева
4
9
- в сръбски динари
2
2
- в евро
10
-
Пари по банкови сметки:
2,273
744
- в лева
539
187
- в сръбски динари
1,584
553
- в евро
150
4
2,289
755
Паричните средства в банкови сметки се олихвяват с плаващи лихвени проценти, базирани на
дневните лихвени проценти по банкови депозити.
Групата няма блокирани парични средства по банкови сметки за 2025 г. и 2024 г.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
36
11. Търговски и други задължения
2025
2024
Задължения към доставчици
7,092
5,572
Други задължения
123
1
Финансови пасиви
7,215
5,573
Аванси от клиенти
2,831
3,310
Задължения за данъци
397
618
Задължения към персонала
560
579
Социални осигуровки
271
359
Начисления за неизползвани отпуски
88
91
Нефинансови пасиви
4,147
4,957
Търговски и други задължения
11,362
10,530
Нетната балансова стойност на текущите търговски и други задължения се приема за разумна
приблизителна оценка на справедливата им стойност.
Условията на посочените по-горе задължения са както следва:
- Търговските задължения не са лихвоносни и обичайно се уреждат в 30-90 дневен срок;
- Другите задължения не са лихвоносни и обичайно се уреждат в 30-дневен срок.
12. Задължения за доходи при пенсиониране
Общата сума на разходите по планове с дефинирани доходи на Групата, призната в печалбата или
загубата, може да бъде представена, както следва:
2025
2024
Разходи за текущ стаж
27
26
Разходи за лихви
(7)
(14)
Разходи за доходи на персонала при пенсиониране,
признати в печалбата или загубата за годината
20
12
Общата сума на разходите по планове с дефинирани доходи на Групата, призната в другия
всеобхватен доход, може да бъде представена, както следва:
2025
2024
Актюерски (загуби)/печалби от промени демографските
допускания
-
(1)
Актюерски (загуби)/печалби от промени във финансовите
предположения
(3)
(2)
Актюерски загуби от опит
1
(15)
Общо загуби, признати в другия всеобхватен доход
(2)
(18)
Промените в настоящата стойност на задължението за доходи на персонала при пенсиониране
са както следва:
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
37
2025
2024
Задължения за изплащане на доходи на персонала при
пенсиониране към 1 януари
243
237
Разходи за лихви
7
14
Изплатено обезщетение
(10)
-
Разходи за текущ стаж
27
(26)
Актюерски загуби
2
18
Задължения за изплащане на доходи на персонала при
пенсиониране към 31 декември
269
243
Средната срочност на пенсионното задължение към 2025 г. е приблизително 24 години (2024 г.:
24 години).
Основните използвани актюерски предположения са, както следва:
Ръководството на Групата е направило тези предположения с помощта на независим актюерски
оценител. Тези допускания са използвани при определянето на размера на задълженията за
изплащане на дефинирани доходи за отчетните периоди и се считат за възможно най-добрата
преценка на ръководството.
Значимите актюерски предположения при определянето на задълженията по планове с
дефинирани доходи са свързани с дисконтовия процент, очаквания процент на увеличение на
заплатите, процент за текучество на персонала и очакваната продължителност на живота.
Следващата таблица представя анализ на чувствителността и обобщава ефектите от промените в
тези актюерски предположения върху задълженията по планове с дефинирани доходи към 31
декември 2025 г.:
Промени в значими актюерски предположения
Дисконтов процент
Намаление с
0.5%
Увеличение с
0.5%
Увеличение/(намаление) на задълженията по планове с
дефинирани доходи
5
(4)
Процент на увеличение на заплатите
Намаление с
1%
Увеличение с
1%
Увеличение/(намаление) на задълженията по планове с
дефинирани доходи
(11)
12
2025
2024
Дисконтов процент
3.93%
3.93%
Бъдещи увеличения на заплати
4.00%
4.00%
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
38
Очаквана продължителност на живота
Намаление с
10%
Увеличение с
10%
Увеличение/(намаление) на задълженията по планове с
дефинирани доходи
(5)
5
Анализът на чувствителността е базиран на промяна в само едно от предположенията. Той може
да се различава от действителната промяна в задълженията за дефинирани доходи, тъй като
промените в предположенията често са свързани помежду си.
13. Банкови заеми
Всички заеми са деноминирани в евро и са договорени с плаващи лихвени проценти (EURIBOR
плюс надбавка). Средно-претегленият лихвен процент дължим от Групата за годината,
приключваща на 31 декември 2025 г. е 5.019% и 5.107% (2024 г.: 5.714% - 6.861% ).
Нетекущи заеми към 31.12.2025 г.
Банка
Дата на
подписване
на договора
Сума по
договор в
хил. евро
Задълже-
ние в
хил. евро
Задълже-
ние в
хил. лв.
Лихвен
процент
Падеж
Нетекущи заеми
Юробанк
България (1)
септември
2006
28,770
18,835
36,838
3-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
България (2)
юли 2005
1,090
708
1,384
3-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
България (3)
септември
2005
2,030
1,208
2,363
3-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
България (4)
юни 2014
1,250
795
1,554
3-месечен
Еuribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
Кипър (7)
август 2021
7,200
5,524
10,804
6-месечен
Еuribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
България
(5,6)
ноември 2006
и август 2007
2,000
1,995
3,902
3-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
2025
2024
Нетекущи
- Банкови заеми - главница
87,084
92,489
Текущи
- Банкови заеми – главница
13,669
12,865
- Банкови заеми - лихва
930
22
14,599
12,887
Общо банкови заеми
101,683
105,376
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
39
Юробанк
Кипър (9)
септември
2007 г.
15,000
7,593
14,850
6-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
Кипър (10)
февруари
2013 г.
2,000
1,394
2,726
6-месечен
Euribor в
евро +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
Кипър (13)
юли 2017 г.
2,500
2,353
4,603
3-месечен
Euribor в
евро +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
Кипър (11)
февруари
2013 г.
1,500
1,074
2,100
6-месечен
Euribor в
евро +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
Кипър (14)
август 2022
3,530
1,040
2,034
6-месечен
Euribor в
евро +
надбавка
декември
2029
Юробанк
Кипър (15)
август 2022
1,600
1,326
2,593
6-месечен
Euribor в
евро +
надбавка
декември
2029
Фонд за
развитие (16)
януари 2022
853
24
48
Лихва 1%
май 2027
Юробанк
България (12)
април 2013 г.
657
657
1,285
3-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2025 г.
69,980
44,526
87,084
Нетекущи заеми към 31.12.2024 г.
Банка
Дата на
подписване
на договора
Сума по
договор в
хил. евро
Задълже-
ние в
хил. евро
Задълже-
ние в
хил. лв.
Лихвен
процент
Падеж
Нетекущи заеми
Юробанк
България (1)
септември
2006
28,770
20,635
40,359
3-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
България (2)
юли 2005
1,090
773
1,511
3-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
България (3)
септември
2005
2,030
1,355
2,651
3-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
40
Юробанк
България (4)
юни 2014
1,250
875
1,711
3-месечен
Еuribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
Кипър (7)
август 2021
7,200
5,897
11,534
6-месечен
Еuribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
България
(5,6)
ноември 2006
и август 2007
2,000
2,000
3,911
3-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
Кипър (9)
септември
2007 г.
15,000
7,593
14,850
6-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
Кипър (10)
февруари
2013 г.
2,000
1,394
2,726
6-месечен
Euribor в
евро +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
Кипър (13)
юли 2017 г.
2,500
2,353
4,603
3-месечен
Euribor в
евро +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
Кипър (11)
февруари
2013 г.
1,500
1,074
2,100
6-месечен
Euribor в
евро +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
Кипър (14)
август 2022
3,530
1,040
2,034
6-месечен
Euribor в
евро +
надбавка
декември
2029
Юробанк
Кипър (15)
август 2022
1,600
1,326
2,593
6-месечен
Euribor в
евро +
надбавка
декември
2029
Фонд за
развитие (16)
януари 2022
853
318
621
Лихва 1%
май 2027
Юробанк
България (12)
април 2013 г.
657
657
1,285
3-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2025 г.
69,980
47,290
92,489
Текущи заеми към 31.12.2025 г.
Банка
Дата на
подписване
на договора
Сума по
договор
в хил.
евро
Задълже-
ние в
хил. евро
Задълже-
ние в
хил. лв.
Лихвен
процент
Падеж
Tекущи заеми
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
41
Юробанк
България (1)
септември 2006
28,770
2,527
4,943
3-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
България (4)
юни 2014
1,250
112
219
3-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
България (2)
юли 2005
1,090
91
179
3-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
България (3)
септември 2005
2,030
202
396
3-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
Кипър (7)
август 2021
7,200
708
1,384
6-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Хотис ЕООД
(8)
декември 2023
2,200
2,369
4,633
Euribor +
надбавка
юни 2025 г.
Юробанк
България
(5,6)
ноември 2006
и август 2007
2,000
3
5
3-месечен
Euribor +
надбавка
януари 2025
г.
Юробанк
Кипър (9)
септември
2007
15,000
870
1,702
6-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
България (12)
април 2013 г.
657
2
4
3-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2025 г.
Юробанк
Кипър (13)
юли 2017 г.
2,500
53
104
3-месечен
Euribor в
евро +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
Кипър (14)
август 2022
3,530
24
47
6-месечен
Euribor в
евро +
надбавка
декември
2029
Юробанк
Кипър (15)
август 2022
1,600
71
139
6-месечен
Euribor в
евро +
надбавка
декември
2029
Юробанк
Кипър (10)
февруари 2013
2,000
79
154
6-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
Кипър (11)
февруари 2013
1,500
59
115
6-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Фонд за
развитие (16)
януари 2022
853
294
575
Лихва 1%
май 2027
65,493
7,464
14,599
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
42
Текущи заеми към 31.12.2024 г.
Банка
Дата на
подписване
на договора
Сума по
договор
в хил.
евро
Задълже-
ние в
хил. евро
Задълже-
ние в
хил. лв.
Лихвен
процент
Падеж
Tекущи заеми
Юробанк
България (1)
септември 2006
28,770
1,807
3,534
3-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
България (4)
юни 2014
1,250
81
158
3-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
България (2)
юли 2005
1,090
65
127
3-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
България (3)
септември 2005
2,030
148
289
3-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
Кипър (7)
август 2021
7,200
359
702
6-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Хотис ЕООД
(8)
декември 2023
2,200
2,238
4,378
Euribor +
надбавка
юни 2025 г.
Юробанк
България
(5,6)
ноември 2006
и август 2007
2,000
3
6
3-месечен
Euribor +
надбавка
януари 2025
г.
Юробанк
Кипър (9)
септември
2007
15,000
1,367
2,674
6-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
Кипър (15)
август 2022
1,600
80
156
6-месечен
Euribor в
евро +
надбавка
декември
2029
Юробанк
Кипър (10)
февруари 2013
2,000
95
186
6-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Юробанк
Кипър (11)
февруари 2013
1,500
70
137
6-месечен
Euribor +
надбавка
декември
2029 г.
Фонд за
развитие (16)
януари 2022
853
276
540
Лихва 1%
май 2027
65,493
6,589
12,887
Балансова стойност
Справедлива стойност
31.12.2025 г.
31.12.2024 г.
31.12.2025 г.
31.12.2024 г.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
43
Нетекущи заеми
87,084
92,489
87,084
92,489
Текущи заеми
14,599
12,887
14,599
12,887
Заем №1 – „София Хотел Балкан“ АД
През 2006 г. Дружеството-майка подписва договор за заем, отпуснат от Юробанк Прайвит Банк
Люксембург АД в размер на 28,770 хил. евро за закупуването на сградата на хотел „Метропол
Палас“ в сръбската столица Белград, който на 27.03.2015 г. е прехвърлен чрез цесия на Юробанк
България АД.
Главницата се изплаща на тримесечни вноски до падежа по заема, както следва:
- 2023 г. до 2029 г. – по 4 вноски по 450,000 евро за всяка от годините;
- 31.12.2029 г. – една последна вноска в размер на 13,435,000 евро
Чрез анекси е отсрочена до 02.03.2026 г. последната вноска по главница за годината, в размер на
450 хил. евро, която е дължима на 29.12.2025 г. Отсрочени са и лихвите дължими на тази дата.
Задълженията за лихви по този договор към 31.12.2025 г. са в размер на 542 хил. лв. (31.12.2024
г.: 14 хил. лв.), а задълженията по главницата е в размер на 41,239 хил. лв. (31.12.2024 г.: 43,879
хил. лв.)
Заеми №2 и №3– „София Хотел Балкан“ АД
Другите два инвестиционни кредита, отпуснати от Юробанк България, с общ размер към
31.12.2025 г. около 4,266 хил. лв. (около 2,181 хил. евро), са предоговорени през 2020 г. и се
удължават сроковете на двата договора за заем, а именно до края на декември 2029 г.
Съгласно анекс от 28.12.2020 г. към договор за заем №2 с одобрен размер 1,388 хил. евро, се
предвижда главницата да се изплаща на тримесечни вноски до падежа по заема, както следва:
- 2023 г. до 2029 г. – по 4 вноски по 16,250 евро за всяка от годините;
- 31.12.2029 г. – една последна вноска в размер на 512,733.80 евро.
Към 31.12.2025 г. задълженията по главница са в размер на 1,543 хил. лв. (31.12.2024 – 1,638 хил.
лв.).
Съгласно анекс от 28.12.2020 г. към договор за заем №3 с одобрен размер 3,612 хил. евро, се
предвижда главницата да се изплаща на тримесечни вноски до падежа по заема, както следва:
- 2023 г. до 2029 г. – по 4 вноски по 36,850 евро за всяка от годините;
- 31.12.2029 г. – една последна вноска в размер на 765,712.42 евро.
Към 31.12.2025 г. задълженията по главница са в размер на 2,723 хил. лв. (31.12.2024 – 2,940 хил.
лв.).
За заеми №2 и №3 също е отсрочена до 02.03.2026 г. чрез анекси последната вноска по главници
за годината, в размер съответно на 16 хил. евро и 37 хил. евро, които са дължими на 29.12.2025 г.
Отсрочени са и лихвите дължими на тази дата. Задълженията за лихви по тези договори към
31.12.2025 г. са в размер на 54 хил. лв. (31.12.2024 г.: 1 хил. лв.).
Заем №4 – „София Хотел Балкан“ АД
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
44
На 24.06.2014 г. Дружеството-майка е сключило договор за кредит с Юробанк Прайвит Банк
Люксембург в размер на 1,578 хил. евро с цел рефинансиране на задължение за лихви по договор
за заем със същата банка, сключен на 05.09.2006 г. в размер на 28,770 хил. евро., който на
27.03.2015 г. е прехвърлен на Юробанк България АД.
На 28.12.2020 г. се подписва нов анекс, съгласно който се предвижда главницата да се изплаща
на тримесечни вноски до падежа по заема, както следва:
2023 г. до 2029 г. – по 4 вноски по 20,000 евро за всяка от годините;
31.12.2029 г. – една последна вноска в размер на 554,990 евро
Със същия анекс се удължава срокът на договора за заем до края на декември 2029 г.
С анекс от края на 2025 г. е отсрочена до 02.03.2026 г. последната вноска по главница и лихва за
годината, дължими първоначално на 29.12.2025 г.
Към 31.12.2025 г. дължимата сума по главницата на заема възлиза на 1,750 хил. лв. или 895 хил.
евро (31.12.2024 г.: 1,868 хил. лв. или 955 хил. евро), а дължимата лихва е в размер на 23 хил. лв.
(31.12.2024 г.: 1 хил. лв.)
Заеми №5 и №6 – „София Хотел Балкан“ АД
На Дружеството-майка са отпуснати две кредитни линии (овърдрафт), които са усвоени към
31.12.2025 г. в размер на 3,901 хил. лв. (2024 г.: 3,912 хил. лв.). Те са с лихвен процент
тримесечния EURIBOR плюс надбавка и с падеж, който е удължен до 31.12.2029 г. Решението за
това удължаване е взето на извънредно общо събрание на акционерите, проведено на 16.12.2024
г. Съгласно него, изпълнителният директор е овластен да сключи и сключва на 23.12.2024 г.
Допълнителни Споразумения под номер 33 за целите на изменение на Договор за овърдрафт №
100- 407/15.11.2006 г. и Договор за овърдрафт № № 100-592/13.08.2007 г. Предприети са всички
действия, произтичащи от сключването на допълнителните споразумения, включително и
подписване на запис на заповед, като обезпечение по допълнителните споразумения. Към 31
декември 2025 г. банковите заеми (овърдрафт) са обезпечени и чрез ипотека на земята и сградата
на хотела на Дружеството (пояснение 5).
Към 31.12.2025 г. дължимата сума по главницата на кредитните линии възлиза на 3,90 2 хил. лв.
(31.12.2024 г.: 3,912 хил. лв.), а дължимата лихва е в размер на 5 хил. лв. (31.12.2024 г.: 5 хил. лв.).
В договорите за кредит от Юробанк България АД има клауза със специфични финансови условия,
на които Дружеството се е ангажирало да отговаря. Към 31 декември 2024 г. Дружеството е в
нарушение на едно от тях, но е получило писмено съгласие от заемодателя (банката), допускащо
неизпълнение на условието, по което то е в нарушение до 31 март 2026 г. В резултат на това, през
2024 г. и 2025 г. заемите не са рекласифицирани в краткосрочни.
Заем №7 – „София Хотел Балкан“ АД
На 26.08.2021 г. Дружеството-майка е сключило договор за кредит с Юробанк Кипър в размер до
7,200 хил. евро, на два транша – А) 4,700 хил. евро и Б) до 2,500 хил. евро. Транш А се отпуска с
цел частично погасяване на задължение по кредита на Дружеството получен от Бандола
Пропъртис Лтд., сключен на 12.04.2012 г. в първоначален размер от 7,100 хил. евро., който на
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
45
27.04.2021 г. е прехвърлен с договор за цесия на Потамиро Лимитид. А транш Б се отпуска за
нуждите на Дружеството от оборотен капитал.
Главницата по договора се изплаща на 16 шестмесечни вноски до падежа по заема, както за
периода 2023 г. до 2029 г. всяка година се дължат по 2 вноски с различна стойност, като на датата
на падежа на 31.12.2029 г. се дължи една последна вноска с по-голям размер от 3,112,115 евро;
Към 31.12.2025 г. дължимата сума по главницата на заема възлиза на 11,885 хил. лв. или 6,076
хил. евро (31.12.2024 г.: 12,235 хил. лв. или 6,256 хил. евро), а дължимата лихва е в размер на 303
хил. лв. (2024 – 1 хил. лв.). Последната вноска по главница за годината, в размер на 179 хил. евро,
която е дължима на 31.12.2025 г. е отсрочена до 31.01.2026 г. Отсрочени са и лихвите дължими
на тази дата, посочена по-горе.
Заем №8 – „София Хотел Балкан“ АД
На 28.12.2023 г. Дружеството подписа договор за заем с търговско дружество „Хотис“ ЕООД с
първоначален размер до 600 хил. евро при годишна лихва от тримесечния EURIBOR и надбавка
от 2.50%, с първоначален срок за изплащане до 30.06.2024 г. В последствие срокът на заема е
удължен, както и размерът на кредита е повишен и към 31.12.2025 г. задължението за главница
по заема е в размер на 4,288 хил. лв. (2024 – 4,256 хил. лв.), а дължимата лихва е в размер на 34 5
хил. лв. (2024 – 122 хил. лв.).
Заем №9 – Метропол Палас д.о.о.
На 13.09.2007 г. Групата, в лицето на дъщерното дружество („Заемополучателят“), е получила
кредит в размер на 15,000 хил. евро за срок от 20 години от И Еф Джи Ню Юръп Фъндинг Би.
Ви., Нидерландия („Първоначален кредитор“), по силата на Договор за заем № N- 61/07. Целта на
заема е за финансиране на предстоящата тогава цялостна реновация на сградата на хотел
Метропол. София Хотел Балкан АД е поръчител („Поръчител“) по заема, който е изменян във
времето чрез анекси. Задълженията по Договор за заем № N- 61/07 са обезпечени с неотменяема
и безусловна гаранция за плащане.
С Анекс 10 от 27.08.2021 г. лихвата е намалена на 2.90% и надбавка шестмесечния EURIBOR.
Плащанията по главница са 2 пъти годишно на 30.06. и 31.12., като падежът му е на 31.12.2029 г..
На 15.03.2022 г. Първоначалният кредитор, Юробанк Кипър ЛТД („Кредитора“) и
Заемополучателя са сключили Споразумение за прехвърляне на права и поемане на задължения,
въз основа на което Първоначалният кредитор е прехвърлил, а Кредиторът е поел Договор за заем
No. N- 61/07, заедно с всички права и ползи, произтичащи от него.
На 30.12.2024 г. е сключен Анекс № XI към Договор за кредит № N-61/07 от 13.09.2007 г..
Изменени са условията отнасящи се до обезпеченията по договора.
Анексът предвижда учредяване на обезпечения с оглед продажбата на Юробанк Директна и
вливането ѝ в Аик Банк А.Д. Белград, приключило на 02.11.2023 г. след получаване на
одобрение от съответните компетентни регулаторни органи. В резултат на това Юробанк
Директна А.Д. вече не е част от групата на Юробанк. Учредяването на обезпеченията се
извършва в полза на Юробанк Кипър ЛТД за обезпечаване на пълното изплащане на всички
задължения на Метропол по ДЗ № N-61/07, както следва: 5 (пет) бланкови записа на заповед; )
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
46
залог върху 100% от дяловете на Метропол; изпълнителна извънсъдебна ипотека върху
недвижими имоти – земя и хотелска сграда.
Чрез Анекс 11, СХБ, като Поръчител (съгласно сръбското право), потвърждава, че с действие
от (включително) датата на анекса, гаранцията му за задълженията на Метропол по ДЗ № N-
61/07 остава в пълна сила спрямо новия кредитор – Юробанк Кипър ЛТД, както и че всяко
заместване в правата или друго прехвърляне от Кредитора на неговите права, ползи или
задължения по ДЗ № N- 61/07 (включително, без ограничения всяко заместване в правата или
друго прехвърляне на Юробанк България) няма да води до ограничаване, промяна или
намаляване на задълженията му по ДЗ № N-61/07 (включително измененията към него) и че в
случай на такова заместване в правата или прехвърляне, поръчителството за задълженията на
Длъжника по ДЗ № N-61/07 (включително измененията към него) ще продължи с пълна сила.
На 08.04.2025 г. Метропол Палас Д.О.О., Белград, Сърбия, уведомява дружеството-майка, че е
получило уведомление за прехвърляне на права от Юробанк Кипър ЛТД, дружество от Кипър,
(„Юробанк Кипър“), съгласно което по силата на сключен между Юробанк Кипър и „Юробанк
България“ АД, дружество от България („Юробанк България“) Договор за прехвърляне на
вземания и задължения, Юробанк Кипър е прехвърлило всичките си права, вземания и парични
вземания спрямо Метропол на Юробанк България по отношение на Договор за заем № N-61/07
от 13 септември 2007 с първоначална стойност 15,000 хил. евро.
Към 31.12.2025 г. дължимата сума по заема е 8,276 хил. евро (2024 – 8,960 хил. евро).
Заем №10 – Метропол Палас д.о.о.
На 21.02.2013 г. И Ер Би Ню Юръп Фъндинг Би. Ви., Нидерландия („Първоначален кредитор“) и
Метропол („Заемополучател“) са сключили Договор за заем № N-340/13, изменян във времето
чрез анекси, съгласно който Първоначалният Кредитор е предоставил на Заемополучателя заем
при размер на главницата от 2,000 хил. евро. Задълженията по договора за заем са обезпечени с
неотменяема и безусловна гаранция за плащане.
С Анекс 7 от 27.08.2021 г. лихвата е намалена на 2,7% и надбавка шестмесечния EURIBOR.
Съгласно този анекс плащанията по главница са 2 пъти годишно на 30.06. и 31.12., като падежът
му е на 31.12.2029 г.
На 15.03.2022 г. Първоначалният кредитор, Юробанк Кипър ЛТД, Кипър, като Кредитор
(„Кредитора“) и Заемополучателят са сключили Споразумение за прехвърляне на права и поемане
на задължения, въз основа на което Първоначалният кредитор е прехвърлил, а Кредиторът е поел,
Договор за заем No. N-340/13, заедно с всички права и ползи, произтичащи от него.
На 30.12.2024 г. е учредена ипотека върху земя и хотелска сграда в полза на Юробанк Кипър като
обезпечение по Анекс 8 към Договор за заем № N-340/13 от 21 февруари 2013 г..
На 08.04.2025 г. Метропол Палас Д.О.О., Белград, Сърбия, уведомява дружеството-майка, че е
получило уведомление за прехвърляне на права от Юробанк Кипър ЛТД, дружество от Кипър,
(„Юробанк Кипър“), съгласно което по силата на сключен между Юробанк Кипър и „Юробанк
България“ АД, дружество от България („Юробанк България“) Договор за прехвърляне на
вземания и задължения, Юробанк Кипър е прехвърлило всичките си права, вземания и парични
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
47
вземания спрямо Метропол на Юробанк България по отношение на Договор за заем № N-340/13
от 21 февруари 2013 с първоначална стойност 2,000 хил. евро.
Към 31.12.2025 г. дължимата сума по заема е 1,441 хил. евро (2024 – 1,489 хил. евро).
Заем №11 – Метропол Палас д.о.о.
На 07.03.2013 г. И Ер Би Ню Юръп Фъндинг Би. Ви., Нидерландия („Първоначален кредитор“) и
Метропол („Заемополучател“) са сключили Договор за заем № N-339/13, изменян във времето
чрез анекси, съгласно който Първоначалният Кредитор е предоставил на Заемополучателя заем
при размер на главницата от 1,500 хил. евро. Задълженията по договора за заем са обезпечени с
неотменяема и безусловна гаранция за плащане.
С Анекс 7 от 27.08.2021 г. лихвата по заема е намалена на 2,7% и надбавка шестмесечния
EURIBOR. Съгласно този анекс плащанията по главница са 2 пъти годишно на 30.06. и 31.12.,
като падежът му е на 31.12.2029 г..
На 15.03.2022 г. Първоначалният кредитор, Юробанк Кипър ЛТД, Кипър, като Кредитор
(„Кредитора“) и Заемополучателят са сключили Споразумение за прехвърляне на права и поемане
на задължения, въз основа на което Първоначалният кредитор е прехвърлил, а Кредиторът е поел,
наред с другото, Договор за заем No. N-339/13, заедно с всички права и ползи, произтичащи от
него.
На 30.12.2024 г. е учредена ипотека върху земя и хотелска сграда в полза на Юробанк Кипър като
обезпечение по Анекс 8 към Договор за заем № N- 339/13 от 07 март 2013 г..
На 08.04.2025 г. Метропол Палас Д.О.О., Белград, Сърбия, уведомява дружеството-майка, че е
получило уведомление за прехвърляне на права от Юробанк Кипър ЛТД, дружество от Кипър,
(„Юробанк Кипър“), съгласно което по силата на сключен между Юробанк Кипър и „Юробанк
България“ АД, дружество от България („Юробанк България“) Договор за прехвърляне на
вземания и задължения, Юробанк Кипър е прехвърлило всичките си права, вземания и парични
вземания спрямо Метропол на Юробанк България по отношение на Договор за заем № N-339/13
от 07 март 2013 с първоначална стойност 1,500 хил. евро.
Към 31.12.2025 г. дължимата сума по заема е 1,109 хил. евро (2024 – 1,141 хил. евро).
Заем №12 – Метропол Палас д.о.о.
На 17.04.2013 г. Юробанк А.Д. Белград, с ново име Юробанк Директна А.Д., („Банката“) и
Метропол („Длъжник“) са сключили Договор за краткосрочен заем с валутна клауза № BG1-
015/13, изменян във времето чрез анекси, съгласно който Банката е предоставила на Длъжника
краткосрочен заем при размер на главницата 657 хил. евро. Задълженията по договора за заем са
обезпечени с обезпечения, учредени от Метропол.
През март 2023 г. Юробанк С.А., дъщерно дружество на Юробанк Ергасиас Сървисис енд
Холдингс С.А., обявява продажбата на сръбското си дъщерно дружество Юробанк А.Д. Белград
и съответно неговото вливане в Аик Банк А.Д. Белград, приключило на 02.11.2023 г. след
получаване на одобрение от съответните компетентни регулаторни органи. В резултат на това
Юробанк Директна А.Д. вече не е част от групата на Юробанк.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
48
Като резултат от вливането, всички отношения, които Метропол има с Юробанк Директна А.Д.
следва да се преструктурират. След проведени преговори между страните, групата на Юробанк и
Метропол се съгласяват да направят рефинансиране и реструктуриране на задълженията, които
Метропол има към Юробанк Директна А.Д..
В продължение на тези преговори, на 01.10.2024 г. „Юробанк България“ АД („Заемодател“)
сключва договор за заем с Метропол („Длъжник“), посредством който Заемодателят е задължен
да предостави на Длъжника кредит (Заем) в размер на 657 хил. евро.
Лихвата по заема е в размер на 3м EURIBOR плюс надбавка от 3.25% или 3.00% („Редуциран
марж“), при условие че Метропол достигне и поддържа съотношение Заем към Стойност, по-
нисък от 55 %. Срокът за изплащане на заема е 31.12.2029 г.
Метропол следва да използва Заема за погасяване на всички задължения по Договор за
краткосрочен заем с валутна клауза № BG1-015/13, описан по-горе, сключен на 17.04.2013 г.
между Метропол и Юробанк Директна А.Д.. Метропол предоставя на Заемодателя следните
обезпечения: 5 бр. бланкови записа на заповед и вписване на ипотека в полза на Заемодателя
върху земята и сградата на сръбския хотел.
Към 31.12.2025 г. дължимата сума по заема е 657 хил. евро (2024 – 657 хил. евро).
Заем №13 – Метропол Палас д.о.о.
На 27.07.2017 г. „Метропол Палас” д.о.о. е сключило договор за кредит в размер на 2,500 хил.
евро, отпуснат от Юробанк Кипър. Към момента лихвата е в размер на 12м EURIBOR плюс
надбавка от 2.90% на година. Съгласно погасителния план, следващата вноска за главница се
дължи на 30.06.2027. Последната вноска е в по-голям размер от 1,833 хил. евро, дължима на
падежа по договора, а именно на 31.12.2029 г.
На 16.09.2025 г. Метропол Палас Д.О.О., Белград, Сърбия, уведомява дружеството-майка, че е
получило уведомление за прехвърляне на права от Юробанк Кипър ЛТД, дружество от Кипър,
(„Юробанк Кипър“), съгласно което по силата на сключен между Юробанк Кипър и Хеленик
Банк Пъблик Къмпани ЛТД, дружество от Кипър („Хеленик Банк“) Договор за прехвърляне на
вземания и задължения, Юробанк Кипър е прехвърлило всичките си права, вземания и парични
вземания спрямо Метропол на Хеленик Банк по отношение на Договор за заем от 27 юли 2017
за сумата от 2,500,00 евро.
Към 31.12.2025 г. дължимата сума по заема е 2,353 хил. евро.
Заем №14 – Метропол Палас д.о.о.
На 26.08.2021 г. дъщерното дружество е сключило договор за кредит с Юробанк Кипър в размер
до 3,530 хил. евро. Лихвата по заема е 3.25% и надбавка 6м EURIBOR. Съгласно този договор
плащането на главницата е дължимо на падежа му 31.12.2029 г., а остатъкът по нея към 31.12.2025
г. е в размер на 1,040 хил. евро.
На 16.09.2025 г. Метропол Палас Д.О.О., Белград, Сърбия, уведомява дружеството-майка, че е
получило уведомление за прехвърляне на права от Юробанк Кипър ЛТД, дружество от Кипър,
(„Юробанк Кипър“), съгласно което по силата на сключен между Юробанк Кипър и Хеленик Банк
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
49
Пъблик Къмпани ЛТД, дружество от Кипър („Хеленик Банк“) Договор за прехвърляне на
вземания и задължения, Юробанк Кипър е прехвърлило всичките си права, вземания и парични
вземания спрямо Метропол на Хеленик Банк по отношение на Договор за заем от 2 6 август 2021
за сумата от 3,530,000 евро.
Заем №15 – Метропол Палас д.о.о.
На 26.08.2021 г. дъщерното дружество е сключило още един договор за кредит с Юробанк Кипър
в размер на 1,600 хил. евро. Лихвата по заема е 3.25% и надбавка 6м EURIBOR. Съгласно този
договор плащанията по главница са 2 пъти годишно на 30.06. и 31.12., като падежът му е на
31.12.2029 г. Последната вноска по заема е в по-голям размер от 801 хил. евро. Към 31.12.2025 г.
дължимата главница по заема е 1,366 хил. евро (2024 – 1,366 хил. евро).
На 16.09.2025 г. Метропол Палас Д.О.О., Белград, Сърбия, уведомява дружеството-майка, че е
получило уведомление за прехвърляне на права от Юробанк Кипър ЛТД, дружество от Кипър,
(„Юробанк Кипър“), съгласно което по силата на сключен между Юробанк Кипър и Хеленик Банк
Пъблик Къмпани ЛТД, дружество от Кипър („Хеленик Банк“) Договор за прехвърляне на
вземания и задължения, Юробанк Кипър е прехвърлило всичките си права, вземания и парични
вземания спрямо Метропол на Хеленик Банк по отношение на Договор за заем от 2 6 август 2021
за сумата от 1,600,000 евро.
Заем №16 – Метропол Палас д.о.о.
През януари 2022 г. Метропол Палас д.о.о., Сърбия получава заем в размер на RSD 100,000,000
(сто милиона) сръбски динара или приблизително тогава 851 хил. евро от Фонда за развитие на
Република Сърбия, с валидност на заема до 08.05.2027 г. при лихва от 1%. За да бъде отпуснат
заемът, Метропол Палас се задължава да предостави на Фонда за развитие на Република Сърбия
банкова гаранция, която да обезпечи заема, в случай на неизпълнение на задълженията от страна
на Метропол Палас. За получаване на такава банкова гаранция Метропол Палас Д.О.О. сключва
на 25.01.2022 г. договорна ипотека с Юробанк Директна АД, Белград. Kъм 31.12.2025 г.
дължимата сума по заема е 319 хил. евро (2024 – 594 хил. евро).
Банковите заеми на Групата са обезпечени чрез записи на заповед и ипотеки върху земите и
сградите на двата притежавани хотела, залог на търговско предприятие, залог на сметки и
вземания.
В договорите за кредит с Юробанк България има клаузи със специфични финансови условия, на
които дружеството-майка се е ангажирало да отговаря. За периода от 31.12.2024 г. до 31.03.2026
г. то е получило от банката писмо за неприлагането на едно от тези специфични условия, на които
дружеството-майка не отговаря към края на годината.
Банковите заеми на Групата са обезпечени чрез запис на заповед и ипотеки върху земите и
сградите на двата притежавани хотела.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
50
14. Задължения по лизингови договори
2025
2024
хил. лв.
хил. лв.
Задължения по лизингови договори – нетекуща част
640
620
Задължения по лизингови договори
640
620
Групата, чрез дъщерно дружество Метропол Палас Д.О.О., наема земя, върху която е изграден
хотела. С изключение на краткосрочните договори за лизинг и лизинговите договори на активи с
ниска стойност, всеки лизинг се отразява в консолидирания отчет за финансовото състояние като
актив с право на ползване и задължение по лизинг. Групата класифицира активите с право на
ползване по последователен начин в пояснение 5.
Всеки лизинг обикновено налага ограничение, че активите с право на ползване могат да бъдат
използвани само от Групата, освен ако Групата има договорно право да преотдава под наем
актива на трето лице. Лизинговите договори или не могат да бъдат отменени, или могат да бъдат
отменени само при заплащане на значителни санкции за предсрочно прекратяване. Някои
лизингови договори съдържат опция за директна покупка на основния актив по лизинга в края на
срока на договора или за удължаване на лизинговия договор за следващ срок. Забранено е на
Групата да продава или залага наетите активи като обезпечение. Съгласно договора за лизинг на
земята, Групата трябва да поддържа наетите имоти в добро състояние и да върне имотите в
първоначалното им състояние след изтичане на лизинговия договор. Групата е длъжна да
застрахова наетите имоти, машини и съоръжения и да заплаща такси за поддръжка в съответствие
с договорите за лизинг.
Бъдещите минимални лизингови плащания към 31 декември 2025 г. са както следва:
Дължими минимални лизингови плащания
До 1
година
1-2
години
2-3
години
3-4
години
4-5
години
След 5
години
Общо
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
31 декември 2025 г.
Лизингови плащания
36
36
36
36
36
2,701
2,881
Финансови разходи
(36)
(36)
(36)
(36)
(36)
(2,061)
(2,241)
Нетна настояща стойност
-
-
-
-
-
640
640
15. Отсрочени данъчни активи и пасиви
Отсрочените данъчни активи и пасиви се компенсират, когато съществува юридическо право за
компенсиране на краткосрочните данъчни активи срещу краткосрочните данъчни пасиви.
Движенията в отсрочения данъчен пасив са, както следва:
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
51
Отсрочени данъчни
активи / (пасиви)
2025 г.
1 януари
2025 г.
Признати в
другия
всеобхватен
доход
Признати в
печалбата
или
загубата
31 декември
2025 г.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Нетекущи активи
Имоти, машини и съоръжения
(7,823)
(1,814)
323
(9,314)
Инвестиционни имоти
(61)
-
(6)
(67)
Текущи активи
Търговски и други вземания
18
-
(6)
12
Нетекущи пасиви
Пенсионни и други задължения към персонала
20
-
(7)
13
Текущи пасиви
Провизии за отпуски на персонала
9
-
(1)
8
Нетно отсрочени данъчни пасиви, в т.ч.
(7,837)
(1,814)
303
(9,348)
Отсрочени данъчни активи
47
33
Отсрочени данъчни пасиви
(7,884)
(9,381)
Отсрочени данъчни
активи / (пасиви)
2024 г.
1 януари
2024 г.
Признати в
другия
всеобхватен
доход
Признати в
печалбата
или
загубата
31 декември
2024 г.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Нетекущи активи
Имоти, машини и съоръжения
(8,062)
-
239
(7,823)
Инвестиционни имоти
(79)
-
18
(61)
Текущи активи
Търговски и други вземания
23
-
(5)
18
Нетекущи пасиви
Пенсионни и други задължения към персонала
16
2
2
20
Текущи пасиви
Провизии за отпуски на персонала
7
-
2
9
Нетно отсрочени данъчни пасиви, в т.ч.
(8,095)
2
256
(7,837)
Отсрочени данъчни активи
46
47
Отсрочени данъчни пасиви
(8,141)
(7,884)
Всички отсрочени данъчни активи са включени в баланса на Групата.
16. Акционерен капитал
Брой издадени и напълно
платени акции
хил. лв.
Към 31 декември 2024 г.
5,263,896
5,264
Към 31 декември 2025 г.
5,263,896
5,264
Към края на 2025 г. капиталът на компанията-майка възлиза на 5,264 хил. лв. и се състои от
5,263,896 броя поименни безналични обикновени акции с номинал 1 (един) лев всяка.
Всички акции са с право на получаване на дивидент и ликвидационен дял и представляват един
глас от общото събрание на акционерите на София Хотел Балкан АД.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
52
Към 31.12.2025 г. основните акционери са както следва:
31 декември 2025 г.
31 декември 2024 г.
Брой
акции
%
Брой
акции
%
„Потамиро Лимитид“, Кипър
4,605,776
87.50%
4,605,776
87.50%
„Кокари Лимитид”, Кипър
623,815
11.85%
623,815
11.85%
Други миноритарни акционери
34,305
0.65%
34,305
0.65%
5,263,896
100.00%
5,263,896
100.00%
17. Резерви
Преоце-
нъчен
резерв
Премиен
резерв
Резерв от
превалу-
тиране
Общи
резерви
Към 1 януари 2024 г.
57,753
17,059
(14,340)
60,472
Разлика от превалутиране
-
-
41
41
Към 31 декември 2024 г.
57,753
17,059
(14,299)
60,513
Преоценка на земя и сгради (прил. 5)
13,029
-
-
13,029
Ефект от отсрочените данъци
(1,813)
-
-
(1,813)
Разлика от превалутиране
-
-
93
93
Към 31 декември 2025 г.
68,968
17,059
(14,206)
71,821
Премийният резерв на стойност 12,442 хил. лв. е възникнал в резултат на увеличението в капитала
през 2011 г. чрез публично предлагане на акции.
Общите резерви представляват неразпределена печалба за 2004-2006 г., прехвърлена в други
резерви по Решение на общото събрание на акционерите на София Хотел Балкан АД.
18. Приходи
2025
2024
Приходи от нощувки
28,694
27,824
Приходи от хранене
13,508
14,153
Приходи от наеми
1,159
958
Други приходи
833
709
44,194
43,644
Другите приходи включват постъпления основно от наем на банкетни зали, платена телевизия и
други услуги, придружаващи дейността като бизнес център, пране и гладене.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
53
19. Други доходи
2025
2024
Препродажба на стоки
133
-
Префактурирани разходи на наематели
44
89
Приходи от финансиране
42
99
Отписани задължения
33
24
Преоценка на инвестиционни имоти
22
-
Други
25
14
299
226
20. Разходи за материали
2025
2024
Материали
(3,637)
(3,407)
Поддръжка
(1,137)
(1,179)
(4,774)
(4,586)
21. Разходи за външни услуги
2025
2024
Договор за управление и технически услуги (пояснение 29)
(4,498)
(4,257)
Електричество, вода, отопление
(2,982)
(2,617)
Комисионни на туристически агенции и кредитни къщи
(2,943)
(2,714)
Почистване стаи, кухни, общи площи, сервиз
(1,687)
(1,184)
Местни данъци и такси
(803)
(501)
Наем на оборудване
(449)
(285)
Охрана
(336)
(299)
Разходи за почистване, пране
(330)
(319)
Юридически услуги
(273)
(226)
Транспорт гости
(170)
(265)
Застраховки
(154)
(145)
Абонаменти
(144)
(102)
Декорация и музикални програми
(70)
(72)
Реклама
(51)
(66)
Комуникационни услуги
(49)
(36)
Други
(509)
(748)
(15,448)
(13,836)
Възнаграждението за независим финансов одит за 2025 г. на Бул Одит ООД е в размер на 40 хил.
лв. (2024 г. – 39 хил. лв.). През годината не са предоставяни данъчни консултации или други
услуги, несвързани с одита.
22. Разходи за персонала
2025
2024
Разходи за заплати
(8,184)
(7,491)
Разходи за социално осигуряване
(1,463)
(1,264)
Транспорт
-
(60)
Доходи на персонала при пенсиониране (пояснение 12)
(7)
(14)
(9,654)
(8,829)
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
54
23. Други разходи
2025
2024
Банкови такси
(390)
(427)
Себестойност на продадени стоки
(156)
(129)
Представителни разходи
(128)
(122)
Данъчни лихви
(124)
(210)
Наемане на апартамент
(72)
(57)
Командировки
(38)
(42)
Разходи за одит
(20)
(59)
Разходи за обучение
(12)
(12)
Разходи за данъци
-
(285)
Разходи за обезценка на търговски вземания (пояснения 9 и 30)
-
(25)
Други
(682)
(345)
(1,622)
(1,713)
24. Финансови приходи и разходи
2025
2024
Разходи за лихви по получени заеми, отчитани по
амортизирана стойност
(5,595)
(7,498)
Други финансови разходи
(113)
(84)
Финансови разходи
(5,708)
(7,582)
Печалбa от валутно-курсови разлики
12
75
Други
20
120
Финансови приходи
32
195
25. Разход за данък върху доходите
Данъкът върху финансовия резултат на Групата преди облагане с данъци се различава от
теоретичната сума, която би се получила при прилагането на приложимата данъчна ставка, както
следва:
2025
2024
Печалба преди данъци
2,964
3,648
Данък, изчислен по данъчна ставка за
съответната държава
(469)
(768)
Данъчен ефект от:
Увеличения на финансовия резултат за данъчни цели
(468)
(80)
Намаления на финансовия резултат за данъчни цели
182
133
Текущ разход за данък върху доходите
(755)
(715)
Приход за отсрочени данъци (пояснение 15)
303
256
Разход за данък върху доходите
(452)
(459)
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
55
Отсрочени данъчни приходи, признати директно в другия
всеобхватен доход (пояснение 15)
(1 814)
2
Данъчните служби могат по всяко време да проверят отчетите и регистрите в рамките на петте
последователни години, считано от 1 януари на годината, следваща годината, през която е
следвало да се плати данъчното задължение, и да наложат допълнителни данъчни задължения
или глоби. На ръководството на Групата не са известни други обстоятелства, които биха могли
да доведат до възникване на други съществени задължения в тази област.
26. Доход на акция и дивиденти
26.1 Доход на акция
Основният доход на акция е изчислен, като за числител е използвана нетната печалба, подлежаща
на разпределение между акционерите на компанията-майка. Средно претегленият брой акции,
използван за изчисляването на дохода на акция, както и нетната печалба, подлежаща на
разпределение между притежателите на обикновени акции, е представен, както следва:
2025
2024
Печалба, подлежаща на разпределение (в лв.)
2,512,000
3,190,000
Средно претеглен брой акции
5,263,896
5,263,896
Доход на акция (в лв. за акция)
0.477
0.606
26.2 Дивиденти
На годишното Общо събрание на акционерите през 2025 г. бе прието да не се разпределят
дивиденти.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
56
27. Паричен поток от оперативна дейност
2025
2024
Печалба за годината преди данъци
2,964
3,649
Корекции за:
Амортизации (пояснение 5)
4,355
4,195
Промяна в задълженията за доходи при пенсиониране (пояснение
12)
(2)
(18)
Разходи за лихви (пояснение 24)
5,595
7,498
Приходи от лихви (пояснение 24)
(32)
(195)
Промяна в справедливата стойност на инвестиционни имоти
(пояснение 19)
22
-
Други
579
212
Промени в оборотния капитал:
– Материални запаси
134
81
– Търговски и други вземания
(303)
67
– Търговски и други задължения
756
(75)
Парични потоци от оперативна дейност
14,047
15,413
28. Равнение на задълженията, произтичащи от финансова дейност с паричните потоци
от финансова дейност
Промените в задълженията на Групата, произтичащи от финансова дейност, могат да бъдат
класифицирани, както следва:
Банкови заеми
Заеми от
свързани лица
Общо
1 януари 2025 г.
105,376
2,448
107,824
Парични потоци:
Плащания
(10,803)
(768)
(11,571)
Постъпления
5,267
-
5,267
Платени лихви
(3,370)
-
(3,370)
Непарични промени, свързани с начислени
лихви
5,213
-
5,213
31 декември 2025 г.
101,683
1,680
103,363
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
57
Банкови заеми
Заеми от
свързани лица
Общо
1 януари 2024 г.
111,664
2,243
113,907
Парични потоци:
Плащания
(12,938)
(577)
(13,515)
Постъпления
9712
-
9,712
Платени лихви
(9,121)
-
(9,121)
Непарични промени, свързани с начислени
лихви
6,059
782
6,841
31 декември 2024 г.
105,376
2,448
107,824
29. Оповестяване на свързани лица
Свързаните лица на Групата включват собствениците, ключовия управленски персонал и други
свързани лица под общ контрол.
Към 31.12.2025 г. предприятието с контролно участие в „София Хотел Балкан” АД е ,,Потамиро
Лимитид“, Кипър. Крайните компании-майки на ,,Потамиро Лимитид“ са:
- „Мантиция“, Кипър с 47,5% от капитала на „Потамиро Лимитид”, Кипър, с единствен
директор г-н Йоаннис Даскалантонакис;
- „Ноелита“, Кипър също с 47,5% от капитала на „Потамиро Лимитид”, Кипър, с единствен
директор г-жа Константина Даскалантонаки;
- „Одесино“, Кипър с 5% от капитала на „Потамиро Лимитид”, Кипър, с единствен директор
г-н Константинос Антонопулос - единствен директор на „Одесино“, Кипър.
„Кокари Лимитид“, Кипър е управляващата компания на „София Хотел Балкан“ АД, която
осъществява своята дейност чрез клона си, регистриран в България. Към 31.12.2025 г. "Кокари
Лимитид" притежава 623 815 поименни, безналични акции от капитала на "София Хотел Балкан"
АД, които представляват 11,85 % от капитала на дружеството-майка, а ,,Потамиро Лимитид“
притежава 4 605 776 поименни, безналични акции от капитала на "София Хотел Балкан" АД,
които представляват 87,50 % от капитала на последното.
Константина Даскалантонаки и Йоанис Даскалантонакис притежават по 50% от капитала на
„Кокари Лимитид“, Кипър. Същевременно Константина Даскалантонаки притежава и една трета
от капитала на Интернешънъл Лоджинг ъф България” АД, а брат й Йоанис Даскалантонаки с
притежава еднолично “Юропиън Хотел Ентерпрайсиз” ЕАД.
Към 31 декември 2025 г. освен „Кокари Лимитид”, за свързани лица се считат също “Юропиън
Хотел Ентерпрайзис” ЕАД и “Интернешънъл Лоджинг ъф България” АД.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
58
2025
2024
Вземания от свързани лица – нетекущи
Вземания от други свързани лица
“Кокари Лимитид” - аванс по договор за управленски услуги
12,262
12,603
Очаквани кредитни загуби и загуби от обезценка
(319)
(330)
Общо нетекущи вземания от свързани лица
11,943
12,273
Задължения към свързани лица - нетекущи
Задължения към собственици
„Бандола Пропъртис” Лтд./„Потамиро Лимитид“ – главница по
договор за заем
1,666
1,666
1,666
1,666
Задължения към свързани лица – текущи
Задължения към други свързани лица
“Кокари Лимитид” – по договори за технически и мениджърски
услуги
5,567
3,926
„Потамиро Лимитид“ – лихви по договор за заем
1,451
1,360
7,018
5,286
Общо текущи задължения към свързани лица
8,684
6,952
С решение на Извънредно общо събрание на акционерите, проведено на 10.04.2012 г., Групата е
кредитополучател по договор за кредит в размер на 7,100 хил. евро, отпуснат от основния по
онова време акционер „Бандола Пропъртис”. Целта на заема е финансирането на реновацията на
хотел „Метропол палас” в Белград. Лихвата по договора първоначално е 10% годишно. С
подписан анекс от 18.07.2016 г. дължимата лихва по заем е намалена на 6 % годишно. С
подписано Споразумение от 04.12.2021 г., срокът на заема за изплащане на дължимите главница
и лихва е удължен до 31.12.2029 г. Със същото Споразумение се урежда и натрупаната към
31.12.2021 г. неплатена лихва да бъде капитализирана. Групата е уведомена за прехвърляне на
вземания на основание чл. 99, ал. 3 от ЗЗД, във връзка с Договор за цесия от 26.04.2021 г., с вх.
номер 193 от 27.04.2021 г., съгласно което заем с първоначален размер от 7,100 хил. евро,
отпуснат на Групата от „Бандола Пропъртис“ Лтд. се прехвърля на „Потамиро Лимитид“, Кипър.
Покупки на услуги от други свързани лица:
2025
2024
“Кокари Лимитид”- по договор за технически и управленски услуги
3,059
2,576
Лихви по получени заеми от свързани лица:
Начислени лихви - „Бандола Пропъртис” Лтд./„Потамиро Лимитид“
91
104
Получени заеми от акционери:
Изплатени главници по получени заеми
-
577
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
59
Условия на сделките със свързани лица
Продажбите на и покупките от свързани лица се извършват по договорени цени. Неиздължените
салда в края на годината са необезпечени, безлихвени (с изключение на заемите) и уреждането
им се извършва с парични средства. За вземанията от или задълженията към свързани лица не са
предоставени или получени гаранции, с изключение на оповестените по-долу. Групата е
извършила обезценка на вземания от свързани лица към 31 декември 2025 г. Преглед за обезценка
се извършва всяка финансова година на база на анализ на финансовото състояние на свързаното
лице и пазара, на който то оперира.
Сделки с ключов управленски персонал
Ключовият управленски персонал на Групата включва членовете на Съвета на директорите,
търговския директор и директор организация и ръководител направление. Възнагражденията на
ключовия управленски персонал включват следните разходи:
2025
2024
Заплати
51
41
Разходи за социални осигуровки
5
4
Възнаграждения на ключовия управленски персонал
56
45
30. Оценяване по справедлива стойност
30.1 Оценяване по справедлива стойност на нефинансовите активи
В таблиците по-долу е представена йерархията на справедлива стойност на нефинансовите
активите на Групата.
2025
2024
Значителни
ненаблюдаван
и входящи
данни (Ниво 3)
Значителни
ненаблюдавани
входящи данни
(Ниво 3)
Активи, оценени по справедлива стойност:
Преоценени земи и сгради
165,847
148,856
Инвестиционни имоти
1,321
1,299
Общо
167,168
150,155
30.2 Справедлива стойност на финансовите инструменти
Таблицата по-долу съпоставя балансовата стойност на финансовите инструменти на Групата
спрямо тяхната справедлива стойност:
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
60
Балансова стойност
Справедлива стойност
2025
2024
2025
2024
Финансови активи
Търговски и други вземания
1,009
636
1,009
636
Вземания от свързани лица
11,943
12,237
11,943
12,237
Парични средства
2,289
755
2,289
755
Финансови пасиви
Банкови заеми
101,683
105,376
101,683
105,376
Търговски и други задължения
7,215
5,573
7,215
5,573
Задължения към свързани лица
8,684
6,952
8,684
6,952
Гаранционни депозити
69
69
69
69
Справедливата стойност на финансовите инструменти на Групата е определена като цената, която
би била получена при продажбата на финансов актив или платена при прехвърлянето на финансов
пасив в непринудена сделка между пазарни участници към датата на оценката. При оценяването
на справедливата стойност са използвани следните методи и допускания:
• Парични средства, търговски и други вземания, търговски и други задължения, вземания
от свързани лица и задължения към свързани лица– поради краткосрочния падеж на тези
финансови инструменти, тяхната справедлива стойност се доближава до съответната балансова
стойност;
• Лихвоносни заеми и привлечени средства и вземания по предоставени заеми –
справедливата стойност е определена чрез метода на дисконтиране на бъдещите парични потоци
като се използва дисконтов фактор базиран на лихвени нива по дългови инструменти със сходни
условия и оставащ падеж. Справедливата им стойност се доближава до тяхната балансова
стойност. Собственият риск от неизпълнение по инструмента е оценен като несъществен към 31
декември 2024 г.
31. Събития след края на отчетния период
Не са възникнали коригиращи събития или некоригиращи събития между датата на
консолидирания финансов отчет и датата на одобрението му за публикуване, с изключение на
следните некоригиращи събития:
I. „София Хотел Балкан“ АД (“СХБ”), във връзка с одобрени сделки на проведеното на
05.12.2025 г. Извънредно общо събрание на акционерите на СХБ, с уведомление от 16.01.2026
г. информира, че на 16.01.2026 г. СХБ е сключило следните сделки:
1. Договор за заем, сключен на 16.01.2026 г., при страни: Национална Банка На Гърция
(Кипър) Лимитед (National Bank Of Greece (Cyprus) Limited), кредитна институция, учредена
съгласно законите на Република Кипър, с регистрационен номер HE 58070, със седалище и
адрес на управление: Република Кипър, гр. Никозия 1065, бул. „Архиепископ Макариос III“ №
15 („Национална Банка на Гърция“), в качеството на Заемодател, СХБ, в качеството на
Заемател, „Метропол Палас“ ДОО, Белград, дружество с ограничена отговорност,
регистрирано в Търговския регистър, поддържан от Агенцията за търговските регистри на
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
61
Сърбия, под единен идентификационен номер 20166495, данъчен идентификационен номер
(ПИБ) 104439205, със седалище и адрес на управление: Република Сърбия, Белград, бул. „Крал
Александър“ № 69 („Метропол“), в качеството на Субсидиарен поръчител; „Потамиро
Лимитид”, дружество, надлежно учредено съгласно законодателството на Република Кипър и
вписано към Министерство на енергетиката, търговията и индустрията, отдел „Регистратор на
дружества и интелектуална собственост“, Никозия под регистрационен номер НЕ 409738, със
седалище и адрес на управление: Кипър, Лимасол 3040, Хрисороятисис и Колокотрони
(„Потамиро“), в качеството на Поръчител и „Кокари Лимитид”, дружество, надлежно
учредено и съществуващо съгласно законодателството на Република Кипър, регистрирано в
Министерство на енергетиката, търговията и индустрията, отдел „Регистратор на дружества и
интелектуална собственост“, Никозия, с регистрационен номер НЕ 261258, със седалище и
адрес на управление: Темистокли Дерви, 41, Хауаи Никозия Тауър, ет. 8, ап./офис 80 6-807,
1066, Никозия, Кипър („Кокари“), в качеството на Поръчител, по силата на който
Заемодателят отпуска на Заемателя заем в размер до 33 463 000 евро, с годишна лихва в
размер на EURIBOR + 1,80% (понижаема до 1,60%), изплащан на шестмесечни вноски, с краен
срок на погасяване: 120 месеца от датата на усвояване и при съществените условия по договора
за заем, описани в Приложение № 1 към Протокола за решения на ОС.
2. Подписване от СХБ в качеството му на поръчител на Договор за заем от 16.01.2026 г.
при страни: Метропол като Заемател, Националната Банка на Гърция като Заемодател и СХБ и
Кокари като Поръчители за задълженията на Метропол по Договора за заем, по силата на който
Заемодателят отпуска на Заемателя заем в размер до 21,050,000 евро при годишен лихвен
процент 6- месечният Юрибор плюс надбавка 1,80% и срок: 120 месеца от Датата на усвояване,
при съществените условия на горепосочения Договор за заем, описани в Приложение № 1 към
Протокола за решения на ОС.
3. Подписване от СХБ в качеството му на поръчител на Договор за заем от 16.01.2026 г.
при страни: Кокари като Заемател, Национална Банка на Гърция като Заемодател, СХБ и
Метропол като Поръчители за задълженията на Кокари по Договора за заем, по силата на който
Заемодателят отпуска на Заемателя заем в размер до 17,700,000 евро при годишен лихвен
процент 6-месечният Юрибор плюс надбавка 1,80%, със срок: 90 месеца от Датата на
усвояване, при съществените условия на горепосочения Договор за заем, описани в
Приложение № 1 към Протокола за решения на ОС.
II. На 19.01.2026 г. СХБ сключи следните договори:
а) Договорна ипотека върху недвижимите имоти собственост на СХБ между Национална Банка
на Гърция, в качеството на Ипотекарен кредитор и СХБ, в качеството на Ипотекарен длъжник;
б) Договор за особен залог на търговското предприятие на СХБ между Национална Банка на
Гърция, в качеството на Заложен кредитор и СХБ, в качеството на Залогодател,
при съществените условия на посочените по-горе договори, описани в Приложение № 1 към
Протокола за решения на ОС от 05.12.2025 г.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
62
III. На 02.02.2026 г. СХБ сключи Договор за залог на дялове в Метропол - собственост на
СХБ, сключен между Национална Банка на Гърция, в качеството на Заложен кредитор и СХБ, в
качеството на Залогодател, при съществените условия, описани в Приложение № 1 към
Протокола за решения на ОС от 05.12.2025 г. Сключването на договор a e одобрено съгласно
Точка 2, Точка 3 и Точка 4 от Протокола за решения на ОС.
IV. Във връзка с Уведомление на основание чл. 114а, ал. 9 от ЗППЦК, СХБ информира, че на
03.02.2026 г. СХБ получи уведомление, регистрирано под вх. № 03/03.02.2026 г. по описа на СХБ
(„Уведомлението“), от Метропол палас д.о.о., Белград, („Метропол”), на което СХБ е едноличен
собственик на капитала, с което Метропол уведомява СХБ за следното:
1. Във връзка с одобрени сделки съгласно Протокол за решения на Съвета на директорите на
СХБ от дата 05.12.2025 г. („Протокола“) и предходното уведомление на Метропол до СХБ
(входирано при СХБ под рег. № 1/16.01.2026) Метропол Палас информира, че за подписани
договори за заем, а именно:
а) Договор за заем от 16.01.2026 г. при страни: Метропол като Заемател, Национална Банка На
Гърция (Кипър) Лимитед (National Bank Of Greece (Cyprus) Limited), кредитна институция,
учредена съгласно законите на Република Кипър, с регистрационен номер HE 58070, със
седалище и адрес на управление: Република Кипър, гр. Никозия 1065, бул. „Архиепископ
Макариос III“ № 15 („НБГ“) като Заемодател и Метропол като Заемател по силата на който
Заемодателят отпуска на Заемателя заем в размер до 21,050,000 евро, при годишна лихва
6- месечния Юрибор плюс надбавка от 1,80 % и срок: 120 месеца от Датата на усвояване, със
СХБ и „Кокари Лимитид”, дружество, надлежно учредено и съществуващо съгласно
законодателството на Република Кипър, регистрирано в Министерство на енергетиката,
търговията и индустрията, отдел „Регистратор на дружества и интелектуална собственост“,
Никозия, с регистрационен номер НЕ 261258, със седалище и адрес на управление: Темистокли
Дерви, 41, Хауаи Никозия Тауър, ет. 8, ап./офис 806-807, 1066, Никозия, Кипър („Кокари“) като
Субсидиарни Поръчители за задълженията на Метропол по Договора за заем и при съществените
условия на Договора за заем, описани в Приложение № 1 към Протокола на ОС („Договора за
заем на Метропол“);
б) Договор за заем от 16.01.2026 г. при страни: НБГ като Заемодател, СХБ като Заемател,
Метропол като Субсидиарен поръчител, „Потамиро Лимитид”, дружество, надлежно учредено
съгласно законодателството на Република Кипър и вписано към Министерство на енергетиката,
търговията и индустрията, отдел „Регистратор на дружества и интелектуална собственост“,
Никозия под регистрационен номер НЕ 409738, със седалище и адрес на управление: Кипър,
Лимасол 3040, Хрисороятисис и Колокотрони („Потамиро“) като Поръчител и Кокари като
Поръчител за задълженията на СХБ по Договора за заем, по силата на който Заемодателят
отпуска на Заемателя заем в размер до 33,463,000 евро, при годишна лихва 6-месечния Юрибор
плюс надбавка от 1,80 % и срок: 120 месеца от Датата на усвояване и при съществените условия
на горепосочения Договор за заем, описани в Приложение № 1 към Протокола на ОС („Договора
за заем на СХБ“);
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
63
в) Договор за заем от 16.01.2026 г. при страни: Кокари като Заемател, НБГ като Заемодател и
СХБ като Поръчител, и Метропол като Субсидиарен поръчител за задълженията на Кокари по
Договора за заем, по силата на който Заемодателят отпуска на Заемателя заем в размер до
17,700,000 евро при годишна лихва 6-месечния Юрибор плюс надбавка от 1,80 % и срок: 90
месеца от датата на усвояване при съществените условия на горепосочения Договор за заем,
описани в Приложение № 1 към Протокола на ОС („Договора за заем на Кокари“),
заедно наричани по-долу „Договорите за заем“, по които Метропол е страна, са били подложени
на одобрение от страна на Националната банка на Сърбия („НБС“) съгласно разпоредбите на
сръбското право. След процеса по одобрение на банката, НБС е издавала своето одобрение
спрямо Договорите за заем на 30.01.2026.
2. Във връзка с полученото Уведомление от Метропол и одобрени сделки от Съвета на
директорите на СХБ съгласно Протокола СХБ информира за следното:
2.1. За целите на предоставяне на обезпечение от страна на Метропол по Договора за заем на
Метропол на 03.02.2026 г. Метропол е сключило следните договори:
2.1.1. Ипотека на недвижимите имоти на Метропол при следните съществени условия на
ипотеката:
Предмет на ипотеката: всички недвижими имоти на Метропол.
Предоставяне на ипотечен акт от страна на Метропол, чрез който се учредява ипотека в полза на
НБГ, с цел обезпечаване на задълженията на Метропол по Договора за заем на Метропол върху
недвижими имоти, изцяло притежавани от Метропол.
2.1.2. Залог на движими вещи, собственост на Метропол при следните съществени условия
на залога на движими вещи:
Предмет: движимите вещи, собственост на Метропол.
Договор за залог на движими вещи между Метропол, в качеството му на залогодател и НБГ, в
качеството му на заложен кредитор, с който се учредява залог върху движимите вещи,
собственост на Метропол към момента на сключване на Договора за заем на Метропол, както и
върху движимите вещи, придобити от Метропол след сключването на посочения договор, за
целите на обезпечаване на вземанията по Договора за заем на Метропол.
2.1.3. Залог на вземания на Метропол при следните съществени условия на залога на
вземания:
Предмет: Вземанията на Метропол, произтичащи от договори.
Договор за залог на вземания между Метропол, в качеството му на залогодател и НБГ, в
качеството му на заложен кредитор, с цел обезпечаване на вземанията по Договора за заем на
Метропол, с който се учредява залог върху вземанията, които Метропол има спрямо трети лица.
2.1.4. Залог върху права на интелектуална собственост, притежавани от Метропол при
следните съществени условия на залога върху права на интелектуална собственост:
Предмет: права на интелектуална, собственост на Метропол.
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
64
Договор за учредяване на залог върху съществуващи права на интелектуална собственост на
Метропол, както и върху такива, които ще бъдат създадени в бъдеще, включително, но не само,
всички търговски марки, понастоящем регистрирани в Регистъра на търговските марки на
Република Сърбия в полза на Метропол, както и други права на интелектуална собственост, с
цел обезпечаване на вземанията по Договора за заем на Метропол.
2.1.5. Залог на банкова сметка на Метропол при следните съществени условия на залога на
банкова сметка:
Предмет: вземанията по банкова сметка на Метропол.
Договорът за залог на банкова сметка включва залог на средствата по банковата сметка.
Договорът за залог на банкова сметка предвижда контрол на кредитора спрямо всички
транзакции по сметката от датата на сключване на договора, както и възможността за покриване
на задължения от паричната сметка, в случай че Метропол изпадне в забава при връщането на
заема.
При:
Страни по договорите за обезпечения: Метропол като лице, предоставящо обезпеченията и НБГ
като обезпечен кредитор;
Срок: до пълно погасяване на задълженията по обезпеченото вземане, което е със срок за
погасяване 120 месеца от Датата на усвояване;
Стойност на сделката: Договорът за заем се сключва за сума до 21,050,000 евро, при годишна
лихва 6-месечния Юрибор плюс надбавка от 1,80 % и прогнозна максимална стойност 31,684,878
евро.
Сделката се извършва в полза на Метропол и частично в полза на СХБ, с оглед на това, че
част от сумата по заема, който ще бъде отпуснат на Метропол ще бъде използван от Метропол за
погасяване на задължения спрямо СХБ, възникнали на основание вътрешногрупов заем. В
допълнение, индиректна полза ще възникне и в полза на Потамиро, тъй като СХБ ще използва
получената от Метропол сума, за да погаси собствени задължения спрямо Потамиро. Освен това,
сделката е част от рефинансиране на групата Даскалантонакис, което включва три договора за
заем, които ще бъдат подписани от всички Длъжници по тях (СХБ, Кокари и Метропол, както и
Потамиро по договора за заем на СХБ), както и договори за взаимно обезпечаване. В рамките на
груповото рефинансиране банката ще предостави финансиране на СХБ, Метропол и Кокари, и
като краен резултат на това част от вътрешногруповите заеми на Потамиро ще бъдат погасени.
2.2. За целите на предоставяне на обезпечение от страна на Метропол по Договора за заем на
СХБ Метропол:
2.2.1. Метропол има качеството субсидиарен поръчител по Договора за заем на СХБ при
съществени условия на поръчителството и заема, както следва:
Това задължение на Метропол се реализира чрез подписване на Договора за заем на СХБ с НБГ.
Задълженията на Метропол като субсидиарен поръчител са описани в условията на Договора за
заем на СХБ и са регулирани от кипърското право. Съгласно договора, Метропол ще поеме
задължение да изплати всяко задължение на СХБ по Договора за заем на СХБ, в случай че СХБ
не погаси дълга си по Договора за заем на СХБ. Заемодателят НБГ ще има право принудително
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
65
да търси вземанията си чрез предявяване на искове срещу Метропол и изпълнение спрямо всички
активи на Метропол.
2.2.2. За целите на предоставяне на обезпечение от страна на Метропол по Договора за заем на
СХБ на 03.02.2026 г. Метропол е сключило следните договори:
Съществени условия на обезпечителните договори, подписани от Метропол:
Страни: НБГ като обезпечен кредитор и Метропол като лице, предоставящо обезпеченията;
Стойност: Обезпечаване на главницата, лихвите и всички разходи на кредитора по заема на СХБ,
отпуснат на СХБ съгласно Решение № 1, т. 3 от Протокола.
Срок на Обезпеченията: до пълното изплащане на обезпечения заем и всички разходи.
2.2.2.1. Ипотека на недвижимите имоти на Метропол при съществени условия на
ипотеката:
Предмет на ипотеката: всички недвижими имоти на Метропол.
Предоставяне на ипотечен акт от страна на Метропол, чрез който се учредява ипотека в
полза на НБГ, с цел обезпечаване на задълженията на СХБ по Договора за заем на СХБ
върху недвижими имоти, изцяло притежавани от Метропол.
2.2.2.2. Залог на движими вещи, собственост на Метропол при съществени условия на
залога на движими вещи
Предмет: движимите вещи, собственост на Метропол.
Договор за залог на движими вещи между Метропол, в качеството му на залогодател и НБГ, в
качеството му на заложен кредитор, с който се учредява залог върху движимите вещи,
собственост на Метропол към момента на сключване на Договора за заем на СХБ, както и върху
движимите вещи, придобити от Метропол след сключването на посочения договор, за целите на
обезпечаване на вземанията по Договора за заем на СХБ.
2.2.2.3. Залог на вземания на Метропол при съществени условия на залога на вземания:
Предмет: Вземанията на Метропол, произтичащи от договори.
Сключване на договор за залог на вземания между Метропол, в качеството му на залогодател и
НБГ, в качеството му на заложен кредитор, с цел обезпечаване на вземанията по Договора за
заем на СХБ, с който се учредява залог върху вземанията, които Метропол има спрямо трети
лица.
2.2.2.4. Залог върху права на интелектуална собственост, притежавани от Метропол при
съществени условия на залога върху права на интелектуална собственост
Предмет: права на интелектуална собственост на Метропол.
Договор за учредяване на залог върху съществуващи права на интелектуална собственост на
Метропол, както и върху такива, които ще бъдат създадени в бъдеще, включително, но не само,
всички търговски марки, понастоящем регистрирани в Регистъра на търговските марки на
Република Сърбия в полза на Метропол, както и други права на интелектуална собственост, с
цел обезпечаване на вземанията по Договора за заем на СХБ.
2.3. За целите на предоставяне на обезпечение от страна на Метропол по Договора за заем на
Кокари Метропол:
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
66
2.3.1. Метропол има качеството субсидиарен поръчител по Договора за заем на Кокари при
съществени условия на поръчителството и заема, както следва:
Това задължение на Метропол се реализира чрез подписване на Договора за заем на Кокари с
НБГ. Задълженията на Метропол като субсидиарен поръчител са описани в условията на
Договора за заем на Кокари и са регулирани от кипърското право. Съгласно договора, Метропол
поема задължение да изплати всяко задължение на Кокари по Договора за заем на Кокари, в
случай че Кокари не погаси дълга си по Договора за заем на Кокари. Заемодателят НБГ ще има
право принудително да търси вземанията си чрез предявяване на искове срещу Метропол и
изпълнение спрямо всички активи на Метропол
2.3.2. За целите на предоставяне на обезпечение от страна на Метропол по Договора за заем на
Кокари на 03.02.2026 г. Метропол е сключило следните договори:
Съществени условия на обезпечителните договори, подписани от Метропол:
Страни: НБГ като обезпечен кредитор и Метропол като лице, предоставящо обезпеченията;
Стойност: Обезпечаване на главницата, лихвите и всички разходи на кредитора по заема на
Кокари, отпуснат на Кокари съгласно Решение № 1, т. 4 от Протокола.
Срок на Обезпеченията: до пълното изплащане на обезпечения заем и всички разходи.
2.3.2.1. Ипотека на недвижимите имоти на Метропол при съществени условия на ипотеката
Предоставяне на ипотечен акт от страна на Метропол, чрез който се учредява ипотека в полза на
НБГ, с цел обезпечаване на задълженията на Метропол по Договора за заем на Кокари върху
недвижими имоти, изцяло притежавани от Метропол.
2.3.2.2. Залог на движими вещи, собственост на Метропол при съществени условия на
залога на движими вещи
Предмет: движимите вещи, собственост на Метропол.
Договор за залог на движими вещи между Метропол, в качеството му на залогодател и НБГ, в
качеството му на заложен кредитор, с който се учредява залог върху движимите вещи,
собственост на Метропол към момента на сключване на Договора за заем на Кокари, както и
върху движимите вещи, придобити от Метропол след сключването на посочения договор, за
целите на обезпечаване на вземанията по Договора за заем на Кокари.
2.3.2.3. Залог на вземания на Метропол при съществени условия на залога на вземания:
Предмет: Вземанията на Метропол, произтичащи от договори.
Договор за залог на вземания между Метропол, в качеството му на залогодател и НБГ, в
качеството му на заложен кредитор, с цел обезпечаване на вземанията по Договора за заем на
Кокари, с който се учредява залог върху вземанията, които Метропол има спрямо трети лица.
2.3.2.4. Залог върху права на интелектуална собственост, притежавани от Метропол и при
съществени условия на залога върху права на интелектуална собственост
Предмет: права на интелектуална собственост на Метропол.
Договор за учредяване на залог върху съществуващи права на интелектуална собственост на
Метропол, както и върху такива, които ще бъдат създадени в бъдеще, включително, но не само,
“СОФИЯ ХОТЕЛ БАЛКАН” АД
ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ КОНСОЛИДИРАН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ
31 ДЕКЕМВРИ 2025 г.
Всички суми са представени в хиляди лева, освен ако не е посочено друго
67
всички търговски марки, понастоящем регистрирани в Регистъра на търговските марки на
Република Сърбия в полза на Метропол, както и други права на интелектуална собственост, с
цел обезпечаване на вземанията по Договора за заем на Кокари.
IV. Военни действия в държави от Близкия Изток
Ефектите и икономическите последици от военните действия с участието на САЩ, Израел и
държави от Близкия изток не могат да бъдат изцяло оценени на този етап, но съществуват
индикации за потенциално въздействие върху световната икономика. По-слабата икономическа
активност в глобален план или по-нататъшното забавяне на темповете на световната търговия
биха могли да ограничат икономическия растеж в еврозоната. По първоначални оценки на
Ръководството тези събития не биха оказали пряко съществено влияние върху дейността на
Дружеството и инвестициите й към момента. Поради непредсказуемата динамика в
обстоятелствата, на този етап практически е невъзможно да се направи надеждна преценка и
измерване на потенциалния дългосрочен ефект от военните действия. Групата няма инвестиции
или разчети с клиенти и доставчици от Израел и Близкия изток.
В резултат на повишаващото се напрежението в международната обстановка, през последните
седмици се наблюдава увеличение на анулираните резервации в хотел „София Балкан Палас“.
Една част от гостите отменят планираните си пътувания поради несигурността, свързана с
текущата геополитическа ситуация, както и поради промени в полетите и ограничения, налагани
от авиокомпании и туроператори. Следва да се отбележи, че повечето от тези резервации са
направени с гъвкави условия, които позволяват безплатно анулиране до 24 часа преди датата на
пристигане, без възможност за начисляване от страна на хотела на неустойка за отмяна.
V. Закон за въвеждане на еврото в Република България
Съгласно Закон за въвеждане на еврото в Република България, считано от 1 януари 2026 г.,
официалната парична единица и законно платежно средство в Република България е еврото.
Фиксираният обменен курс е 1,95583 лева за 1 евро. Въвеждането на еврото като официална
валута в Република България представлява промяна във функционалната валута, която ще бъде
отчетена проспективно и не представлява коригиращо събитие след датата на финансовия отчет.
32. Одобрение на консолидирания финансов отчет
Консолидираният финансов отчет към 31 декември 202 5 г. (включително сравнителната
информация) е утвърден за издаване от Съвета на директорите на 22.04.2026 г.
1
Д Е К Л А Р А Ц И Я
по чл.100н, ал.4, т.4 от ЗППЦК
Долуподписаните Йоанис Даскалантонакис -
Изпълнителен Директор и Десислава Ялъмова –
Главен счетоводител
ДЕКЛАРИРАМЕ, че доколкото ни е
известно:
а) комплектът консолидирани
финансови отчети, съставени съгласно
приложимите счетоводни стандарти, отразяват
вярно и честно информацията за активите и
пасивите, финансовото състояние и печалбата
или загубата за отчетната 2025 г. на „София
Хотел Блакан” АД и на „Метропол Палас” д.о.о.,
Белград, включени в консолидацията;
б) годишният доклад за дейността
съдържа достоверен преглед на развитието и
резултатите от дейностите на „София Хотел
Блакан” АД и „Метропол Палас” д.о.о., Белград,
включени в консолидацията, заедно с описание
на основните рискове и несигурности, пред
които те са изправени.
22.04.2026 г.
ДЕКЛАРАТОРИ:
.......................................................................
/Й. Даскалантонакис - Изпълнителен Директор /
............................................................
/Д. Ялъмова – гл. счетоводител/
D E C L A R A T I O N
under art. 100n, para 4, item 4 of POSA
We, the undersigned, Ioannis Daskalantonakis –
Executive Director and Desislava Yalamova – Chief
accountant
DECLARE, that to the best of our knowledge:
a) the set of consolidated financial
statements, prepared according to the applicable
accounting standards, give a true and fair view of the
assets and passives, the financial position and the
current profit or loss for 2025 of “Sofia Hotel
Balkan” AD and of „Metropol Palace” d.o.o.,
Belgrade, included in consolidation;
b) the annual management report for the
activity, includes a fair review of the development
and results of “Sofia Hotel Balkan” AD and of
„Metropol Palace” d.o.o., Belgrade, included in
consolidation, together with a description of the
principal risks and uncertainties that they face.
22.04.2026
DECLARERS:
……………………………………..
/I. Daskalantonakis – Executive Director/
…………………………………...
/D. Yalamova– Chief accountant/
Desislava Ivanova
Yalamova
Digitally signed by Desislava
Ivanova Yalamova
Date: 2026.04.29 11:34:44 +03'00'
Ioannis Nikolaos
Daskalantonakis
Digitally signed by Ioannis
Nikolaos Daskalantonakis
Date: 2026.04.29 11:37:48 +03'00'
1
Бул Одит ООД
Ул. Акад. Николай Стоянов № 13А, София
T (+3592) 851 08 71,
E bulodit@abv.bg
ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР
До акционерите на
„София Хотел Балкан“ АД
гр. София
Доклад относно одита на консолидирания финансов отчет
Квалифицирано мнение
Ние извършихме одит на консолидирания финансов отчет на „София Хотел Балкан“ АД и неговото дъщерно
предприятие („Групата“), съдържащ консолидиран баланс към 31 декември 202 5 г. и консолидиран отчет за
печалбата или загубата и другия всеобхватен доход, консолидиран отчет за промените в собствения капитал и
консолидиран отчет за паричните потоци за годината, завършваща на тази дата, както и пояснителните
приложения към консолидирания финансов отчет, съдържащи съществена информация относно счетоводната
политика и друга пояснителна информация.
По наше мнение, с изключение на възможния ефект от въпроса, описан в раздела от нашия доклад „База за
изразяване на квалифицирано мнение“, приложеният консолидиран финансов отчет дава вярна и честна
представа за консолидираното финансово състояние на Групата към 31 декември 2025 г., нейните консолидирани
финансови резултати от дейността и консолидираните й парични потоци за годината, завършваща на тази дата,
в съответствие с МСФО счетоводни стандарти, приети от ЕС и българското законодателство.
База за изразяване на квалифицирано мнение
В пояснение 29 „Оповестяване на свързани лица” от консолидирания финансов отчет, Групата е оповестила свои
нетекущи вземания с балансова стойност е 11,943 хил. лв. към 31 декември 202 5 г. Те представляват
предоставени аванси на Кокари Лимитид в периода 2012 г. – 2018 г., съгласно договор за управление със София
Хотел Балкан АД, които са частично приспаднати през 2015 г. – 2016 г. Групата не е посочила по дисконтирана
стойност нетекущите вземания с балансова стойност 11,943 хил. лв. към 31 декември 202 5 г. съгласно
изискванията на МСФО 9 „Финансови инструменти“. Съответно, ние не бяхме в състояние да получим достатъчни
и уместни одиторски доказателства относно класификацията, възстановимостта и балансовата стойност на тези
вземания към 31 декември 2025 г.
Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС). Нашите отговорности
съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия доклад „Отговорности на одитора за одита
на консолидирания финансовия отчет“. Ние сме независими от Дружеството в съответствие с „Международния
етичен кодекс на професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за независимост) на
Съвета за международни стандарти по етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС)”, приложими по отношение
на одити на финансовите отчети на предприятия от обществен интерес, заедно с етичните изисквания приложими
по отношение на одити на финансовите отчети на предприятия от обществен интерес в България. Ние също така
изпълнихме и нашите други етични отговорности в съответствие с тези изисквания и Кодекса на СМСЕС. Ние
считаме, че одиторските доказателства, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето
квалифицирано мнение.
Ключови одиторски въпроси
Ключови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионална преценка са били с най-голяма
значимост при одита на консолидирания финансов отчет за текущия период. Тези въпроси са разгледани като част от
нашия одит на консолидирания финансов отчет като цяло и формирането на нашето мнение относно него, като ние не
предоставяме отделно мнение относно тези въпроси. В допълнение към въпроса, описан в раздела „База за изразяване
2
2
на квалифицирано мнение“, ние определихме въпроса, описан по-долу, като ключов одиторски въпрос, който да бъде
комуникиран в нашия доклад.
Преоценка на земи и сгради
Пояснение 5 от консолидирания финансов отчет
Ключов одиторски въпрос
Как този ключов одиторски въпрос беше
адресиран при проведения от нас одит
Към 31.12.2025 г. земите и сградите на Групата, които се
отчитат по модела на преоценка, са с балансова
стойност 165,847 хил. лв.
През 2025 г. е отчетено увеличение на преоценъчния
резерв в резултат на преоценката на земята и сградата
на Групата в размер на 13 029 хил. лв. Оценката на
справедливата стойност е направена на база на метода
на сравнителните продажби, като пазарната цена е
коригирана за специфичните характеристики,
местоположение или състояние на имотите, и на метода
на дисконтираните парични потоци.
Ние се фокусирахме върху преценките на
ръководството, използвани при оценката на
справедливата стойност на земите и сградите поради
относителния им дял в сумата на активите, който е 8 6%
към 31.12.2025 г. и поради значимите преценки от
страна на ръководството, необходими при
изчисляването на справедливата им стойност.
По време на нашия одит, одиторските ни процедури
включваха, без да са ограничени до:
- проверка на докладите на независимите
оценители;
- анализ на опита и квалификацията на
независимите оценители;
- оценка на уместността на използваните ключови
предположения в оценителските доклади с
участието на наши вътрешни експерти-
оценители чрез сравняване с актуална пазарна
информация за подобни имоти и чрез анализ на
дисконтираните парични потоци и допусканията
в оценките относно цени на нощувките, заетост
на хотелите, дисконтов процент, процент на
капитализиране и др.;
- оценка на адекватността на оповестяванията в
консолидирания финансов отчет, включително
оповестяванията на основните предположения и
преценки.
Друга информация, различна от консолидирания финансов отчет и одиторския доклад върху него
Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от годишния
консолидиран доклад за дейността, в т.ч. консолидираната декларация за корпоративно управление, изготвени от
ръководството съгласно Закона за счетоводството и други приложими законови изисквания, но не включва
консолидирания финансов отчет и нашия одиторски доклад върху него.
Нашето мнение относно консолидирания финансов отчет не обхваща другата информация и ние не изразяваме
каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е изрично посочено в доклада ни и до
степента, до която е посочено. Във връзка с нашия одит на консолидирания финансов отчет, нашата отговорност
се състои в това да прочетем другата информация и по този начин да преценим дали тази друга информация е в
съществено несъответствие с консолидирания финансов отчет или с нашите познания, придобити по време на
одита, или по друг начин изглежда да съдържа съществено неправилно докладване. В случай че на базата на
работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е налице съществено неправилно докладване
в тази друга информация, от нас се изисква да докладваме този факт.
Както е описано в раздела „База за изразяване на квалифицирано мнение“ от настоящия доклад, Групата не е
класифицирала и посочила по дисконтирана стойност нетекущи вземания с балансова стойност 1 1,943 хил. лв.
към 31 декември 2025 г. Съответно, финансовите данни в другата информация, различна от консолидирания
финансов отчет, също не отразяват този факт.
Отговорност на ръководството и лицата, натоварени с общо управление за консолидирания финансов
отчет
Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този консолидиран финансов
отчет в съответствие с МСФО счетоводни стандарти, приети от ЕС и българското законодателство, както и за
такава система за вътрешен контрол, каквато ръководството определя като необходима за осигуряване
3
3
изготвянето на финансови отчети, които не съдържат съществени неправилни отчитания, независимо дали
дължащи се на измама или грешка.
При изготвяне на консолидирания финансов отчет ръководството носи отговорност за оценяване на способността
на Групата да продължи да функционира като действащо предприятие, оповестявайки, когато това е приложимо,
въпроси, свързани с предположението за действащо предприятие и използвайки счетоводната база на основата
на предположението за действащо предприятие, освен ако ръководството не възнамерява да ликвидира Групата
или да преустанови дейността й, или ако ръководството на практика няма друга алтернатива, освен да постъпи
по този начин.
Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над процеса по
финансово отчитане на Групата.
Отговорности на одитора за одита на консолидирания финансов отчет
Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали консолидираният финансов отчет като
цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на измама или грешка, и да
издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско мнение. Разумната степен на сигурност е висока
степен на сигурност, но не е гаранция, че одит, извършен в съответствие с МОС, винаги ще разкрива съществено
неправилно отчитане, когато такова съществува. Неправилни отчитания могат да възникнат в резултат на измама
или грешка и се считат за съществени, ако би могло разумно да се очаква, че те, самостоятелно или като
съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите решения на потребителите, вземани въз основа
на този консолидиран финансов отчет.
Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и запазваме професионален
скептицизъм по време на целия одит. Ние също така:
− идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания в консолидирания финансов
отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и изпълняваме одиторски
процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски доказателства, които да са достатъчни и
уместни, за да осигурят база за нашето мнение. Рискът да не бъде разкрито съществено неправилно
отчитане, което е резултат от измама, е по-висок, отколкото риска от съществено неправилно отчитане, което
е резултат от грешка, тъй като измамата може да включва тайно споразумяване, фалшифициране,
преднамерени пропуски, изявления за въвеждане на одитора в заблуждение, както и пренебрегване или
заобикаляне на вътрешния контрол;
− получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим одиторски
процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел изразяване на мнение относно
ефективността на вътрешния контрол на Групата;
− оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на счетоводните
приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от ръководството;
− достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството на счетоводната
база на основата на предположението за действащо предприятие и, на базата на получените одиторски
доказателства, относно това дали е налице съществена несигурност, отнасяща се до събития или условия,
които биха могли да породят значителни съмнения относно способността на Групата да продължи да
функционира като действащо предприятие. Ако ние достигнем до заключение, че е налице съществена
несигурност, от нас се изисква да привлечем внимание в одиторския си доклад към свързаните с тази
несигурност оповестявания в консолидирания финансов отчет или в случай че тези оповестявания са
неадекватни, да модифицираме мнението си. Нашите заключения се основават на одиторските
доказателства, получени до датата на одиторския ни доклад. Бъдещи събития или условия обаче могат да
станат причина Групата да преустанови функционирането си като действащо предприятие;
− оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на консолидирания финансов отчет,
включително оповестяванията, и дали консолидираният финансов отчет представя основополагащите за
него сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне;
− планираме и извършваме одита на Групата, за да получим достатъчни и уместни одиторски доказателства
относно финансовата информация на предприятията или бизнес единиците в рамките на Групата като база
за формиране на мнение относно финансовия отчет на Групата. Ние носим отговорност за ръководството,
надзора и прегледа на одиторската работа, извършена за целите на одита на Групата. Ние носим
изключителната отговорност за нашето одиторско мнение.
4
4
Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите въпроси, планирания обхват и
време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита, включително съществени недостатъци във
вътрешния контрол, които идентифицираме по време на извършвания от нас одит.
Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, че сме изпълнили
приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че ще комуникираме с тях всички
взаимоотношения и други въпроси, които биха могли разумно да бъдат разглеждани като имащи отношение към
независимостта ни, а когато е приложимо, и свързаните с това предпазни мерки.
Сред въпросите, комуникирани с лицата, натоварени с общо управление, ние определяме тези въпроси, които са
били с най-голяма значимост при одита на консолидирания финансов отчет за текущия период и които
следователно са ключови одиторски въпроси. Ние описваме тези въпроси в нашия одиторски доклад, освен в
случаите, в които закон или нормативна уредба възпрепятства публичното оповестяване на информация за този
въпрос или когато, в изключително редки случаи, ние решим, че даден въпрос не следва да бъде комуникиран в
нашия доклад, тъй като би могло разумно да се очаква, че неблагоприятните последствия от това действие биха
надвишили ползите от гледна точка на обществения интерес от тази комуникация.
Доклад във връзка с други законови и регулаторни изисквания
В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела „Друга
информация, различна от консолидирания финансов отчет и одиторския доклад върху него“ по отношение на
консолидирания доклад за дейността, в т.ч. консолидираната декларация за корпоративно управление, ние
изпълнихме и процедурите, добавени към изискваните по МОС, съгласно Указанията на професионалната
организация на дипломираните експерт-счетоводители и регистрираните одитори в България – Институт на
дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС). Тези процедури касаят проверки за наличието, както и проверки
на формата и съдържанието на тази друга информация с цел да ни подпомогнат във формиране на становища
относно това дали другата информация включва оповестяванията и докладванията, предвидени в Глава седма от
Закона за счетоводството и в Закона за публичното предлагане на ценни книжа ((чл. 100н, ал. 10 от ЗППЦК във
връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от ЗППЦК), приложими в България.
Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството
На базата на извършените процедури, нашето становище е, че:
(а) информацията, включена в консолидирания доклад за дейността за финансовата година, за която е
изготвен консолидирания финансов отчет, съответства на консолидирания финансов отчет, върху който
сме изразили квалифицирано мнение в „Доклад относно одита на консолидирания финансов отчет“ по-
горе;
(б) консолидираният доклад за дейността е изготвен в съответствие с приложимите законови изисквания;
(в) в резултат на придобитото познаване и разбиране на дейността на Групата и средата, в която тя
функционира, не сме установили случаи на съществено невярно представяне в консолидирания доклад
за дейността с изключение на възможния ефект от въпроса, описан в раздела „Друга информация,
различна от консолидирания финансов отчет и одиторския доклад върху него“ в „Доклад относно одита
на консолидирания финансов отчет“;
(г) в консолидираната декларация за корпоративно управление за финансовата година е представена
изискваната от съответните нормативни актове информация, в т.ч. информацията по чл. 100 (н), ал. 8 от
Закона за публичното предлагане на ценни книжа.
Становище във връзка с чл. 100н, ал. 10 във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от Закона за публичното
предлагане на ценни книжа
На база на извършените процедури и на придобитото познаване и разбиране на дейността на Групата и средата,
в която тя функционира, по наше мнение, не е налице съществено неправилно докладване в описанието на
основните характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска на Групата във връзка с
процеса на финансово отчитане и в информацията по чл. 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива
2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за поглъщане,
които са включени в консолидираната декларация за корпоративно управление на Групата, която е част от
консолидирания годишен доклад за дейността.
5
5
Докладване за съответствие на електронния формат на консолидирания финансов отчет, включен в
годишния консолидиран финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.5 от ЗППЦК с изискванията на
Регламента за ЕЕЕФ
Ние извършихме ангажимент за изразяване на разумна степен на сигурност по отношение на съответствието на
електронния формат на консолидирания финансов отчет на София Хотел Балкан АД за годината, завършваща на
31 декември 2025 г., приложен в електронния файл „485100O06783Y0Y3QN89-20251231-BG-CON.zip“, с
изискванията на Делегиран Регламент (ЕС) 2019/815 на Комисията от 17 декември 2018 г. за допълнение на
Директива 2004/109/ЕО на Европейския парламент и на Съвета чрез регулаторни технически стандарти за
определянето на единния електронен формат за отчитане („Регламент за ЕЕЕФ“). Нашето становище е само по
отношение на електронния формат на консолидирания финансов отчет и не обхваща другата информация,
включена в годишния консолидиран финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал. 5 от ЗППЦК.
Описание на предмета и приложимите критерии
Ръководството е изготвило електронен формат на консолидирания финансов отчет на Групата за годината,
завършваща на 31 декември 202 5 г. по реда на Регламента за ЕЕЕФ с цел спазване на изискванията на ЗППЦК.
Правилата за изготвяне на консолидирани финансови отчети в този електронен формат са посочени в Регламентa
за ЕЕЕФ и те по наше мнение притежават характеристиките на подходящи критерии за формиране на становище
за разумна степен на сигурност.
Отговорности на ръководството и лицата, натоварени с общо управление
Ръководството на Групата е отговорно за прилагането на изискванията на Регламента за ЕЕЕФ при изготвяне на
електронния формат на консолидирания финансов отчет в XHTML. Тези отговорности включват избора и
прилагането на подходящи iXBRL маркировки, използвайки таксономията на Регламента за ЕЕЕФ, както и
въвеждането и прилагането на такава система за вътрешен контрол, каквато ръководството счита за необходима
за изготвянето на електронния формат на годишния консолидирания финансов отчет на Групата, който да не
съдържа съществени несъответствия с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ.
Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над процеса по
изготвянето на годишния консолидиран финансов отчет на Групата, включително прилагането на Регламента за
ЕЕЕФ.
Отговорности на одитора
Нашата отговорност се състои в изразяване на становище за разумна степен на сигурност относно това дали
електронният формат на консолидирания финансов отчет е в съответствие с изискванията на Регламента за
ЕЕЕФ. За тази цел ние изпълнихме „Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка с прилагането
на единния европейски електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите отчети на дружества, чиито ценни книжа са
допуснати за търгуване на регулиран пазар в Европейския съюз (ЕС)" на Института на дипломираните експерт-
счетоводители (ИДЕС)“ в България и извършихме ангажимент за изразяване на разумна степен на сигурност
съгласно МСАИС 3000 (преработен) „Ангажименти за изразяване на сигурност, различни от одити и прегледи на
историческа финансова информация“ (МСАИС 3000 (преработен)). Този стандарт изисква от нас да спазваме
етичните изисквания, да планираме и изпълним подходящи процедури, за да получим разумна степен на сигурност
дали електронният формат на консолидирания финансов отчет на Групата е изготвен във всички съществени
аспекти в съответствие с приложимите критерии, посочени по-горе. Характерът, времето и обхвата на избраните
процедури зависят от нашата професионална преценка, включително оценката на риска от съществени
несъответствия с изискванията на Регламента за ЕЕЕФ, независимо дали дължащи се на измама или грешка.
Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че ангажимент, извършен в
съответствие с МСАИС 3000 (преработен), винаги ще разкрива съществено несъответствие с изискванията, когато
такова съществува.
Изисквания за управление на качеството
Ние прилагаме Международен стандарт за управление на качеството (МСУК) 1, който изисква да разработим,
внедрим и поддържаме система за управление на качеството, включително политики или процедури относно
6
6
спазването на етичните изисквания, професионалните стандарти и приложимите законови и регулаторни
изисквания към регистрираните одитори в България.
Ние отговаряме на етичните и изискванията за независимост на Международния етичен кодекс на
професионалните счетоводители (включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за
международни стандарти по етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС), приет от ИДЕС чрез ЗНФОИСУ.
Обобщение на извършената работа
Целта на планираните и извършени от нас процедури беше получаването на разумна степен на сигурност, че
електронният формат на консолидирания финансов отчет е изготвен, във всички съществени аспекти в
съответствие с изискванията на Регламента ЕЕЕФ. Като част от оценяване на спазването на изискванията на
Регламента за ЕЕЕФ по отношение на електронния (XHTML) формат за отчитане на консолидирания отчет на
Групата, ние запазихме професионален скептицизъм и използвахме професионална преценка. Ние също така:
− получихме разбиране за вътрешния контрол и процесите, свързани с прилагането на Регламента за ЕЕЕФ
по отношение на консолидирания финансов отчет на Групата и включващи изготвянето на консолидирания
финансов отчет на Групата в XHTML формат и маркирането му в машинно четим език (iXBRL);
− проверихме дали приложеният XHTML формат е валиден;
− проверихме дали четимата от човек част на електронния формат на консолидирания финансов отчет
съответства на одитирания консолидиран финансов отчет;
− оценихме пълнотата на маркировките в консолидирания финансов отчет на Групата при използването на
машинно четим език (iXBRL) съобразно изискванията на Регламента за ЕЕЕФ;
− оценихме уместността на използваните iXBRL маркировки, избрани от основната таксономия, както и
създаването на елемент от разширената таксономия в съответствие с Регламента за ЕЕЕФ, когато липсва
подходящ елемент в основната таксономия;
− оценихме уместността на съотнасянето (фиксиране) на елементите от разширената таксономия в
съответствие с Регламента за ЕЕЕФ.
Ние считаме, че доказателствата, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето
становище.
Становище за съответствие на електронния формат на консолидирания финансов отчет с изискванията на
Регламента за ЕЕЕФ
По наше мнение, на база на извършените от нас процедури, електронният формат на консолидирания финансов
отчет на Групата за годината, завършваща на 31 декември 202 5 г., върху който консолидиран финансов отчет
изразяваме квалифицирано одиторско мнение, съдържащ се в приложения електронен файл
„485100O06783Y0Y3QN89-20251231-BG-CON.zip“, е изготвен във всички съществени аспекти в съответствие с
изискванията на Регламента за ЕЕЕФ.
Докладване във връзка с чл. 59 от Закона за независимия финансов одит и изразяването на сигурност по
устойчивостта съгласно чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014
Съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта
във връзка с чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014, ние докладваме допълнително и изложената по-долу
информация:
− Бул Одит ООД е назначено за задължителен одитор на консолидирания финансов отчет на София Хотел
Балкан АД за годината, завършила на 31 декември 202 5 г. от общото събрание на акционерите, проведено
на 30 юни 2025 г., за период от една година.
− Одитът на консолидирания финансов отчет за годината, завършила на 31 декември 202 5 г. на Групата
представлява четвърта поредна година на непрекъснат ангажимент за задължителен одит, извършен от нас.
− В подкрепа на одиторското становище ние сме предоставили в раздел „Ключови одиторски въпроси“
описание на най-важните оценени рискове, обобщение на отговора на одитора и важни наблюдения във
връзка с тези рискове, когато е целесъобразно.
− Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие с допълнителния доклад,
представен на одитния комитет на Групата, съгласно изискванията на чл. 60 от Закона за независимия
финансов одит и изразяването на сигурност по устойчивостта.
− Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените в чл. 64 от Закона за независимия финансов одит и
изразяването на сигурност по устойчивостта забранени услуги извън одита.
7
7
− Потвърждаваме, че при извършването на одита сме запазили своята независимост спрямо Групата.
Възнаграждението за одит надхвърля 15% от общите хонорари на одиторското дружество за четвърта
поредна година. Одиторското дружество е приложило като предпазна мярка за намаляване на заплахите до
приемливо ниво преглед за качеството на ангажимента преди издаване на одиторското мнение, извършен от
регистриран одитор, който не е служител на одиторското дружество, избран от Одитния комитет на София
Хотел Балкан АД.
− За периода, за който се отнася извършения от нас задължителен одит, освен одита, ние не сме предоставяли
други услуги на София Хотел Балкан АД и контролираното от него дъщерно предприятие.
Стоян Стоянов
Управител и регистриран одитор, отговорен за одита
Бул Одит ООД, одиторско дружество с регистрационен номер 023
29 април 2026 г.
България, гр. София
Stoyan Dimitrov
Stoyanov
Digitally signed by Stoyan
Dimitrov Stoyanov
Date: 2026.04.29 12:12:30
+03'00'