ГОДИШЕН ФИНАНСОВ ОТЧЕТ

Софарма билдингс АДСИЦ

За 2023 г.

ГОДИШЕН ОТЧЕТ

2023 г.

„СОФАРМА БИЛДИНГС” АДСИЦ

март, 2024

Съдържание

1. Годишен финансов отчет

2. Пояснителни бележки към годишния финансов отчет

3. Годишен доклад за дейността

4. Декларация за корпоративно управление

5. Декларация от отговорните лица

6. Доклад за изпълнение на политиката за възнагражденията

7. Справка по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС

8. Доклад на независимия одитор

9. Декларация от независимия одитор

2023

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

17.

18.

19.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

за годината, завършваща на 31 декември 2023 година

Приходи от наеми на инвестиционни имоти

32 30

Печалба от корекция на инвестиционни имоти до справедлива

стойност

30 227

Промени в запасите от готова продукция и незавършено

производство

545 -

Разходи за външни услуги

(699) (28)

Разходи за персонала

(52) (50)

Печалба / (Загуба) от оперативна дейност

(144) 179

Печалба / (Загуба) за годината

(144) 179

Други компоненти на всеобхватния доход за годината

- -

ОБЩ ВСЕОБХВАТЕН ДОХОД ЗА ГОДИНАТА

(144) 179

Печалба / (загуба) на акция

BGN

(0.05) 0.28

Приложенията на страници от 5 до 49 са неразделна част от финансовия отчет.

Изпълнителен директор:

Емил Костов

Съставител:

Петя Лазарова

Одиторско дружество „Бейкър Тили Клиту и Партньори“ ЕООД № 129:

Ивайло Янчев Галина Локмаджиева-Недкова

Регистриран одитор, Управител

отговорен за одита „Бейкър Тили Клиту и Партньори“ ЕООД

Приложения

2023

BGN'000

2022

BGN'000

ОТЧЕТ ЗА ВСЕОБХВАТНИЯ ДОХОД

Emil

Georgiev

Kostov

Digitally signed by

Emil Georgiev Kostov

Date: 2024.03.26

10:46:25 +02'00'

Petya

Nikolova

Lazarova

Digitally signed

by Petya Nikolova

Lazarova

Date: 2024.03.26

11:43:08 +02'00'

IVAYLO

YANCHEV

Digitally signed by

IVAYLO YANCHEV

YANCHEV

Date: 2024.03.26

16:39:40 +02'00'

Galina Dimitrova

Lokmadjieva-

Nedkova

Digitally signed by

Galina Dimitrova

Lokmadjieva-Nedkova

Date: 2024.03.26

17:18:02 +02'00'

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ОТЧЕТ ЗА ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ

към 31 декември 2023 година

АКТИВИ

Нетекущи активи

Инвестиционни имоти

940 910

Текущи активи

Материални запаси

7,085 -

Търговски вземания

1 1

Данъци за възстановяване

20 1

Други текущи вземания и предплатени разходи

2 5

Парични средства и парични еквиваленти

1,437 494

8,545 501

ОБЩО АКТИВИ 9,485 1,411

СОБСТВЕН КАПИТАЛ И ПАСИВИ

СОБСТВЕН КАПИТАЛ

Основен акционерен капитал

3,900 650

Резерви

3,509 567

Неразпределена печалба/(непокрита загуба)

(144) 179

ОБЩО СОБСТВЕН КАПИТАЛ

7,265 1,396

ПАСИВИ

Текущи задължения

Задължения към свързани лица

2,085 -

Търговски задължения

127 8

Други текущи задължения

8 7

2,220 15

ОБЩО ПАСИВИ 2,220 15

ОБЩО СОБСТВЕН КАПИТАЛ И ПАСИВИ 9,485 1,411

Приложенията на страници от 5 до 49 са неразделна част от финансовия отчет.

Финансовият отчет е одобрен за издаване от Съвета на директорите и е подписан от негово име

на 26 март 2024г. от:

Изпълнителен директор:

Емил Костов

Съставител:

Петя Лазарова

Одиторско дружество „Бейкър Тили Клиту и Партньори“ ЕООД № 129:

Ивайло Янчев

Галина Локмаджиева-Недкова

Регистриран одитор, Управител

отговорен за одита „Бейкър Тили Клиту и Партньори“ ЕООД

Приложения

31 декември

2023

BGN'000

31 декември

2022

BGN'000

Emil Georgiev

Kostov

Digitally signed by

Emil Georgiev Kostov

Date: 2024.03.26

10:47:43 +02'00'

Petya

Nikolova

Lazarova

Digitally signed by Petya

Nikolova Lazarova

Date: 2024.03.26 11:43:39

+02'00'

IVAYLO

YANCHEV

Digitally signed by

IVAYLO YANCHEV

YANCHEV

Date: 2024.03.26

16:40:34 +02'00'

Galina Dimitrova

Lokmadjieva-

Nedkova

Digitally signed by Galina

Dimitrova Lokmadjieva-Nedkova

Date: 2024.03.26 17:19:18 +02'00'

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ОТЧЕТ ЗА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ

за годината, завършваща на 31 декември 2023 година

2023 2022

BGN'000 BGN'000

Парични потоци от оперативна дейност

Постъпления от клиенти

54 53

Плащания на доставчици

(6,305) (43)

Плащания на персонала и за социално осигуряване

(51) (50)

Платени / възстановени данъци (без данъци върху печалбата)

1,233 (7)

Други постъпления/(плащания), нетно

(1) (5)

Нетни парични потоци използвани в оперативна дейност

(5,070) (52)

Парични потоци от финансова дейност

Постъпления от емитиран капитал

6,013

Нетни парични потоци от финансова дейност

6,013 -

Нетно изменение на паричните средства и паричните еквиваленти 943 (52)

Парични средства и парични еквиваленти в началото на периода

494 546

Парични средства и парични еквиваленти на 31 декември 11

1,437 494

Приложенията на страници от 5 до 49 са неразделна част от финансовия отчет.

Изпълнителен директор:

Емил Костов

Съставител:

Петя Лазарова

Одиторско дружество „Бейкър Тили Клиту и Партньори“ ЕООД № 129:

Ивайло Янчев Галина Локмаджиева-Недкова

Регистриран одитор, Управител

отговорен за одита „Бейкър Тили Клиту и Партньори“ ЕООД

Приложения

Emil Georgiev

Kostov

Digitally signed by

Emil Georgiev Kostov

Date: 2024.03.26

10:50:43 +02'00'

Petya

Nikolova

Lazarova

Digitally signed by

Petya Nikolova

Lazarova

Date: 2024.03.26

11:44:06 +02'00'

IVAYLO

YANCHEV

Digitally signed by

IVAYLO YANCHEV

YANCHEV

Date: 2024.03.26

16:45:37 +02'00'

Galina

Dimitrova

Lokmadjieva-

Nedkova

Digitally signed by

Galina Dimitrova

Lokmadjieva-

Nedkova

Date: 2024.03.26

17:21:23 +02'00'

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ОТЧЕТ ЗА ПРОМЕНИТЕ В СОБСТВЕНИЯ КАПИТАЛ

за годината, завършваща на 31 декември 2023 година

Приложения

BGN'000

Салдо към 1 януари 2022 година 650 486 76 5 1 217

Промени в собствения капитал за 2022 година

Общ всеобхватен доход за годината в т.ч.

179

* печалба за годината

179

* други компоненти на всеобхватния доход, нетно от данъци

Разпределяне на печалбата за:

(5)

- резерви

(5)

Салдо към 31 декември 2022 година 650 486 81 179 1 396

Промени в собствения капитал за 2023 година

Емисия на капитал

3 250

2 763

6 013

Общ всеобхватен доход за периода в т.ч.

(144)

* загуба за годината

(144)

* други компоненти на всеобхватния доход, нетно от данъци

Разпределяне на печалбата за:

179

(179)

- резерви

179

(179)

Салдо към 31 декември 2023 година

3 900 3 249 260 (144) 7 265

Приложенията на страници от 5 до 49 са неразделна част от финансовия отчет.

Изпълнителен директор:

Емил Костов

Съставител:

Петя Лазарова

Одиторско дружество „Бейкър Тили Клиту и Партньори“ ЕООД № 129:

Ивайло Янчев Галина Локмаджиева-Недкова

Регистриран одитор, Управител

отговорен за одита „Бейкър Тили Клиту и Партньори“ ЕООД

Общо собствен

капитал

Основен

акционерен

капитал

Премиен резерв

Други резерви

Неразпределена

печалба/

(Непокрита

загуба)

Emil Georgiev Kostov

Digitally signed by Emil Georgiev

Kostov

Date: 2024.03.26 10:53:36 +02'00'

Petya Nikolova

Lazarova

Digitally signed by Petya

Nikolova Lazarova

Date: 2024.03.26 11:44:32 +02'00'

IVAYLO

YANCHEV

Digitally signed by

IVAYLO YANCHEV

YANCHEV

Date: 2024.03.26

16:49:02 +02'00'

Galina

Dimitrova

Lokmadjieva-

Nedkova

Digitally signed by

Galina Dimitrova

Lokmadjieva-Nedkova

Date: 2024.03.26

17:23:00 +02'00'

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

1. ИНФОРМАЦИЯ ЗА ДРУЖЕСТВОТО

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ е търговско дружество със специална

инвестиционна цел (със статут по Закона за дружествата със специална инвестиционна цел

и за дружествата за секюритизация), регистрирано в България със седалище и адрес на

управление гр. София 1756, ул. “Лъчезар Станчев” № 5, Комплекс „Софарма Бизнес

Тауърс“, бл.А, ет.20. Съдебната регистрация на дружеството е с Решение №1/14.08.2007 г.

на Софийски градски съд.

През годините Дружеството регистрира няколко увеличения на акционерния си

капитал, както следва:

• През месец април 2008 г. дружеството вписа в търговския регистър увеличение на

акционерния капитал от 500 000 лв. на 649 990 лв.;

• През месец март 2023 г. дружеството вписа в търговския регистър увеличение на

акционерния капитал от 649 990 лв. на 3 899 940 лв. чрез издаване на нови 3 249 950

броя безналични акции, с право на 1 глас, номинална стойност от 1 лев и емисионна

стойност от 1,86 лв. всяка.

1.1. Собственост и управление

Акционерният капитал на СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ е разпределен както

следва:

31.12.2023

BGN ‚000

31.12.2022

BGN ‚000

Акционерен капитал (BGN’000)

3,900

650

Брой акции (номинал 1 лев)

3,899,940

649,990

Акционери, притежаващи акции над 5% към 31

декември 2023 г.

Брой акции

% от

капитала

“Софарма“ АД

1,227,131

31.47%

Венцислав Симеонов Стоев

765,000

19.62%

Огнян Иванов Донев

464,374

11.91%

“Телекомплект Инвест” АД

385,500

9.88%

„Софарма билдингс“ АДСИЦ има едностепенна система на управление със Съвет на

директорите от трима членове, както следва:

Ирина Минчева

Председател на СД

Стойчо Пангев

Заместник председател на СД

Емил Костов

Изпълнителен директор и член на СД

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

Дружеството се представлява и управлява от Изпълнителния директор Емил Георгиев

Костов.

Одитният комитет подпомага работата на Съвета на директорите, има роля на лица

натоварени с общото управление, които извършват мониторинг и надзор над вътрешната

контролна система, управлението на риска и системата на финансовото отчитане на

дружеството.

Одитният комитет има следния състав:

Елена Големанова

Председател

Петя Лазарова

Член

Михаела Толина

Член

1.2. Предмет на дейност

Предметът на дейност на дружеството е инвестиране на паричните средства,

набирани чрез издаване на ценни книжа, в недвижими имоти /секюритизация на недвижими

имоти/ посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими

имоти, извършване на строежи и подобрения в тях, с цел предоставянето им за управление,

отдаване под наем, лизинг, аренда и/или продажбата им.

В съответствие с изискванията на Закона за дружествата със специална

инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация Софарма билдингс е възложило на

трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 (§ 8 ПЗР) от ЗДСИЦДС, обслужването на своята

цялостна оперативна дейност, воденето и съхраняването на счетоводна и друга отчетност и

извършването на всички необходими дейности.

1.3. Макроикономическа среда

Основните показатели на стопанската среда, които оказват влияние върху дейността

на дружеството, за периода 2021 – 2023 г. са представени в таблицата по-долу:

Показател

2021

2022

2023

БВП в млн. лева *

139,012

167,809

183,743

Реален растеж на БВП *

7.6%

3.9%

1.8%

Инфлация в края на годината (ХИПЦ)

6.6%

14.3%

Среден валутен курс на щатския долар за годината

1.73

1.87

1.81

Валутен курс на щатския долар в края на годината

1.73

1.83

1.77

Основен лихвен процент в края на годината

0.00

1.30

3.80

Безработица (в края на годината)

4.8%

5.4%

5.6%

Кредитен рейтинг на Р България по Standard&Poors

(дългосрочен)

BBB

* Прогноза на БНБ за.четвърто тримесечие на 2023 г., изготвена към 22 март 2024 г. източник: БНБ

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

Прогнозата на Европейската комисия за 2024 г. е за растеж от 0,9% в ЕС и 0,8% в

еврозоната, а през 2025 г. икономиката да нарасне с 1,7% в ЕС и с 1,5% в еврозоната.

Очаква се инфлацията да се забави по-бързо от очакваното през есента. В ЕС се

очаква хармонизираният индекс на потребителските цени (ХИПЦ) да спадне от 6,3% през

2023 г. на 3,0% през 2024 г. и 2,5% през 2025 г. В еврозоната се очаква той да се забави от

5,4% през 2023 г. до 2,7% през 2024 г. и до 2,2% през 2025 г.

За България се очаква реалният БВП да нарасне с 1,9% през 2024 г. и с 2,5% през

2025 г. Годишната инфлация се очаква да се забави значително до 3,4% през 2024 г. и до

2,9% през 2025 г.

Влияние върху дейността и финансовото състояние на Дружеството

Дружеството продължава да осъществява стопанската си дейност без да среща

значими затруднения и разполага с достатъчно по обем финансиране, за да посреща

ликвидните си нужди.

При извършването на оценки на недвижими имоти, измерващи пазарната им

стойност, граничните параметри за разумна допустимост на прилаганата норма на

възвръщаемост и съдържащата се в нея рискова ставка, отчитат влиянието на визираните по-

горе фактори на макросредата. Освен това оценката и изведените резултати за справедлива

стойност на инвестиционните имоти са чувствителни по отношение на:

- възможни отклонения на приложените сравнителни стойности от данните на

активните пазари, спрямо техните реални стойности, които в условията на конкретната

пазарна ситуация имат преобладаващо скрит или манипулиран характер и нямат достатъчна

сходимост с ценовите нива и резултантните им параметри от съществуващото пазарно

предлагане;

- изменения, произтичащи от преструктуриране, възстановяване или други действия

с оценявания обект, които не са планирани към момента на оценката.

При евентуални изменения на двата основни, но слабо влияещи си взаимно

параметри, приложими в използваната оценъчна методика към 31.12.2023 г., в рамките на

граничните им стойности от исторически наблюдаваните диапазони за тяхното възможно

изменение през последните 12 месеца, биха могли да се реализират следните максимални

отклонения спрямо общата стойност на изведения резултат, които поради слабо взаимно

влияние на анализираните параметри не следва да бъдат суперпонирани (т.е. приложимостта

на едното изменение не предполага едновременно отчитане на другото):

Основен параметър

Изменение

Изменение в

резултата в хил. лв.

Месечна стойност на наема

+1.5%

Срок на реализация на наемната сделка

+1 мес.

(3)

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

1.4. Въпроси, свързани с климата

Дружеството възприема опазването на околната среда и намаляването на скоростта

на настъпване на климатичните промени като част от своята корпоративна политика за

социална отговорност и развива своята дейност, съобразявайки се с изискванията за

опазване на околната среда.

Към 31 декември 2023 Дружеството не е идентифицирало значителни рискове,

предизвикани от климатични промени, които да повлиаят на активите и пасивите на

Дружеството. Дружеството следи промените в законодателството, които са в резултат на

климатичните въпроси и на този етап не е идентифицирало възможно директно влияние

върху бъдещите парични потоци, финансовите резултати и финансовото състояние на

Дружеството.

1.5. Военен конфликт в Украйна и Близкия изток – влияние и ефекти

Избухването на военният конфликт в Близкия изток на фона на продължаващите

военни действия в Украйна вече две години, влияе върху глобална сигурност. Тези събития

оказват влияние върху световната икономика и финансовите пазари, като ефектите вече се

усещат в нарастващата инфлация и несигурност на енергийните доставки, а заедно с

обявените санкции срещу Руската федерация остават значим негативен фактор за

икономическата обстановка в страната.

Поради непредсказуемостта в динамиката и развитието на конфликтите между

Русия и Украйна, както и този в Газа, обхватът и ефектите върху дейността на Дружеството,

респективно за неговата бъдеща дейност, активи и пасиви, е сложно и практически

невъзможно да бъдат оценени с точност. Към 31 декември 2023 г. рисковете за дейността на

Дружеството от военните конфликти в Украйна и Ивицата Газа произтичат от косвени

фактори.

На този етап няма прекратени съществени договори с доставчици и клиенти на

Дружеството, както и няма съществени забавени постъпления, респ. плащания, които да са

пряк резултат от конфликтите. Обемите на дейността на Дружеството през 2023 година не

са засегнати, като приходите са се запазили спрямо предходната година.

Ръководството на Дружеството не е идентифицирало области във финансовия

отчет, върху които военните конфликти в Украйна и в Ивицата Газа да имат пряко и

съществено отражение и ефекти, включително по отношение на оценката на отделните

активи и пасиви.

Към момента Дружеството продължава да осъществява стопанската си дейност без

да среща значими затруднения. Дружеството разполага с достатъчно по обем финансиране,

за да посреща ликвидните си нужди.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

2. ОСНОВНИ ПОЛОЖЕНИЯ ОТ СЧЕТОВОДНАТА ПОЛИТИКА НА ДРУЖЕСТВОТО

2.1. База за изготвяне на финансовия отчет

Финансовият отчет на Софарма билдингс АДСИЦ e изготвен в съответствие с всички

Международни стандарти за финансови отчети (МСФО), които се състоят от: стандарти за

финансови отчети и от тълкувания на Комитета за разяснения на МСФО (КРМСФО),

одобрени от Съвета по Международни счетоводни стандарти (СМСС), и Международните

счетоводни стандарти и тълкуванията на Постоянния комитет за разясняване (ПКРБ),

одобрени от Комитета по Международни счетоводни стандарти (КМСС), които ефективно

са в сила на 1 януари 2023 г., и които са приети от Комисията на Европейския съюз. МСФО,

приeти от ЕС, е общоприетото наименование на рамката с общо предназначение-счетоводна

база, еквивалентна на рамката, въведена с дефиницията съгласно §1,т.8 от Допълнителните

разпоредби на Закона за счетоводството под наименованието „Международни счетоводни

стандарти” (МСС).

За текущата финансова година дружеството е приело всички нови и/или ревизирани

стандарти и тълкувания, издадени от Съвета по Международни счетоводни стандарти

(СМСС) и респ. от Комитета за разяснения на МСФО, които са били уместни за неговата

дейност.

От възприемането на тези стандарти и/или тълкувания, в сила за годишни периоди

започващи на 1 януари 2023 г., не са настъпили промени в счетоводната политика на

дружеството, освен някои нови и разширяването на вече установени оповестявания, без това

да доведе до други промени в класификацията или оценката на отделни отчетни обекти и

операции.

Промените произтичат от прилагането на следните стандарти и тълкувания:

• Промени в МСС 1 Представяне на финансови отчети и Изложение за практика 2

(в сила за годишни периоди от 01.01.2023 г., приети от ЕК). Промените: а) налагат

оповестяване на съществена информация за счетоводните политики вместо на значимите

счетоводни политики; б) обясняват как предприятията могат да идентифицират съществена

информация относно счетоводните политики и дават примери кога информация за

счетоводните политики е вероятно да бъде съществена; в) поясняват, че информацията за

счетоводните политики може да бъде съществена, поради своята същност, дори и когато

съответните суми са несъществени; г) поясняват, че информацията за счетоводните

политики е съществена, ако е необходима на потребителите на финансовите отчети на

предприятието за разбирането на друга съществена информация във финансовите отчети; и

д) поясняват, че ако предприятието оповестява несъществена информация за счетоводните

политики, това не следва да води до прикриване на съществена информация за счетоводните

политики. По-ранно прилагане е разрешено. Ръководството е направило проучване и е

определило, че промените не оказват влияние върху стойностите, представянето и

класификацията на активите, пасивите, операциите и резултатите на дружеството.

• Промени в МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни

оценки и грешки (в сила за годишни периоди от 01.01.2023 г., приети от ЕК). Промените са

насочени основно към приблизителните оценки и са свързани с: а) „дефиницията за промени

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

в приблизителните оценки“ е заменена с „дефиниция за приблизителните оценки“. Според

новата дефиниция приблизителните оценки са стойности във финансовите отчети, които са

обект на несигурност по отношение на оценяването им; б) предприятието разработва

приблизителни оценки, ако счетоводните политики изискват позиции във финансовите

отчети да бъдат оценени по начин, който включва несигурност по отношение на оценяването

им; в) направено е пояснение, че промяна в приблизителна оценка може да е резултат на

промяна във входящи данни или на оценъчната техника, както и от нова информация или

ново развитие, освен ако това не е резултат от корекция на грешка от предходни години; и

г) промяна в приблизителна оценка може да има отражение върху печалбата или загубата за

текущия период или върху печалбата и загубата за текущия период и бъдещи периоди. По-

ранно прилагане е разрешено. Ръководството е направило проучване и е определило, че

промените не оказват влияние върху стойностите, представянето и класификацията на

активите, пасивите, операциите и резултатите на дружеството.

• Промени в МСС 12 Данъци върху дохода (в сила за годишни периоди от 01.01.2023

г., приет от ЕК). Промените са във връзка с отсрочени данъци, свързани с активи и пасиви,

произтичащи от единична транзакция. Измененията ограничават обхвата на освобождаване

от признаване на отсрочени данъчни пасиви, вследствие на което то не се прилага за

транзакции, при които при първоначално признаване, възникват равни по размер облагаеми

и подлежащи на приспадане временни разлики. Такива транзакции са признаването на актив

“право на ползване” и задължения по лизинг от лизингополучателите на датата на

стартиране на лизинга, както и при начисляване на задължения за демонтаж, преместване и

възстановяване, включени в себестойността на съответния актив.

С влизане в сила на измененията предприятията следва да признаят всеки отсрочен данъчен

актив (до степента, до която е вероятно да съществува облагаема печалба, срещу която да

могат да се използват намаляемите временни разлики) и отсрочен данъчен пасив (за всички

облагаеми временни разлики) съобразно критериите на МСС 12 за сделки, свързани с активи

и пасиви, произтичащи от единични транзакции на или след началото на най-ранния

представен във финансовия отчет сравнителен период. Предприятията признават

кумулативния ефект от първоначалното прилагане на измененията като корекция на

началното салдо на неразпределената печалба или друг компонент на собствения капитал,

ако е подходящо към тази дата. Измененията са в сила за годишни отчетни периоди,

започващи на или след 1 януари 2023 г., по-ранно приложение е разрешено. Той не е

приложим за дейността на дружеството, поради което ръководството не е оценявало

неговото приложение.

• МСФО 17 Застрахователни договори (в сила за годишни периоди от 1 януари 2023

г., приет от ЕК) – Изцяло нов стандарт за всички видове застрахователни договори,

включително за някои гаранции и финансови инструменти, като обхваща принципи за

тяхното признаване, оценяване, представяне и оповестяване. Той не е приложим за

дейността на дружеството, поради което ръководството не е оценявало неговото

приложение.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

• Промени в МСФО 17 Застрахователни договори свързани с Първоначално

прилагане на МСФО 17 и МСФО 9 – Сравнителна информация (в сила за годишни периоди

от 01.01.2023 г., приет от ЕК). С тях се добавя опция за преход, отнасяща се до сравнителна

информация за финансови активи при първоначално прилагане на МСФО 17 с цел

намаляване на счетоводни несъответствия, възникващи между финансови активи и

задължения по застрахователни договори в сравнителната информация при първоначално

прилагане на МСФО 17 и МСФО 9. Прилагането на промените е по избор и се отнасят само

до представянето на сравнителната информация при първоначално прилагане на МСФО 17.

• Промени в МСС 12 Данъци върху дохода – Международна данъчна реформа –

примерни правила за втори стълб (в сила веднага след издаване на промените, както и за

годишни периоди от 01.01.2023 г., приети от ЕК). Промените уточняват, че МСС 12 се

прилага за данъците върху доходите, които произтичат от данъчни закони, приети или

приети по същество с цел въвеждане на примерни правила от втори стълб, издадени от

Организацията за икономическо сътрудничество и развитие (ОИСР), в т.ч. данъчни закони,

въвеждащи допустими минимални национални допълнителни данъци, описани в тези

правила, наречени законодателни актове от втори стълб или данъци върху доходите от втори

стълб. Промените въвеждат временно изключение от изискването на стандарта,

позволяващо на предприятията да не признават отсрочени данъчни активи и пасиви,

свързани с данъците върху дохода от втори стълб, като и да не оповестяват информация,

свързана тях.

Предприятията следва да оповестят факта, че са приложили изключението за

непризнаване на отсрочени данъчни активи и пасиви, свързани с данъците от втори стълб и

за неоповестяване на информацията, свързана с тях.

Ръководството е направило проучване и е определило, че промените не са приложими за

дружеството и не оказват влияние върху стойностите, представянето и класификацията на

активите, пасивите, операциите и резултатите на дружеството.

• Промени в МСФО 10 (променен) – Консолидирани финансови отчети и МСС 28

(променен) – Инвестиции в асоциирани и съвместни предприятия – относно продажби или

апорт на активи между инвеститор и негови асоциирани или съвместни предприятия (с

отложена ефективна дата на влизане в сила, подлежаща на определяне от СМСС). Тези

промени са насочени към решаването на счетоводното третиране на продажбите или

апортите на активи между инвеститор и негови асоциирани или съвместни предприятия. Те

потвърждават, че счетоводното третиране зависи от това дали продаваните активи или

апортираните немонетарни активи, конституират или не по същество „бизнес” по смисъла

на МСФО 3. Ако тези активи като съвкупност не отговарят на определението за „бизнес”

инвеститорът признава печалба или загуба до процента, съответстващ на дела на другите

несвързани инвеститори в асоциираното или съвместното предприятие. В случаите когато

се продават активи или се апортират немонетарни активи, които като съвкупност са

„бизнес”, инвеститорът признава изцяло печалбата или загубата от транзакцията. Тези

промени ще се прилагат перспективно. СМСС отложи началната дата на приложение на тези

промени за неопределено време. Ръководството е преценило, че на този етап промените не

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

биха оказали влияние върху счетоводната политика и върху класификацията и

представянето на отчетните обекти във финансовите отчети на дружеството.

Към датата на одобряване за издаване на този финансов отчет са издадени, но все

още не са в сила (и/или не са приети от ЕК) следните нови стандарти, променени стандарти

и тълкувания:

• Промени в МСС 1 Представяне на финансови отчети (в сила за годишни периоди

от 01.01.2024 г., приети от ЕК). Тези промени са насочени към критериите на

класифицирането на задълженията като текущи и нетекущи. Според тях предприятието

класифицира задълженията си като текущи или нетекущи в зависимост от правата, които

съществуват в края на отчетния период и не се влияе от вероятността дали то ще упражни

правото си да отложи уреждането на задълженията. Промените уточняват, че под

„уреждане“ на задължения се има предвид прехвърлянето на трета страна на парични

средства, инструменти на собствения капитал, други активи или услуги. Класификацията не

се отнася за деривативите в конвертируеми пасиви, които сами по себе си са инструменти

на собствения капитал. Промените се прилагат ретроспективно. Ръководството е в процес

на проучване, анализ и оценка на ефектите от промените, които биха оказвали влияние върху

счетоводната политика и върху класификацията и представянето на пасивите на

дружеството.

• Промени в МСС 1 Представяне на финансови отчети, нетекущи задължения,

обвързани с ограничителни условия (в сила за годишни периоди от 01.01.2024 г., приети от

ЕК). Тези промени уточняват, че само ограничителни условия, които предприятието е

длъжно да спазва на или преди края на отчетния период засягат правото на предприятието

да отложи уреждането на съответните задължения за най-малко дванадесет месеца след

отчетната дата и съответно само те следва да се вземат предвид при оценката на

класификацията на задълженията като текущи или нетекущи. Тези споразумения влияят

върху това дали правото съществува в края на отчетния период, дори ако спазването на

условията се оценява след него (например ограничително условие, базирано на финансовото

състояние на предприятието към края на отчетния период, но оценено след неговия край).

Ограничителни условия, които се изчисляват на база на финансовото състояние на

предприятието след края на отчетния период (например на база на финансовото състояние

на предприятието шест месеца след отчетната дата) не следва да се вземат предвид при

определяне на класификацията на задълженията и правото на тяхното отлагане. Въпреки

това предприятията следва да оповестят информация за ограничителните условия,

обхващащи наблюдаем период в рамките на дванадесет месеца след края на отчетния период

с цел оценка на риска от това дали задълженията биха станали изискуеми. Промените се

прилагат ретроспективно. По-ранно прилагане е разрешено, но едновременно с прилагането

на промените в МСС 1 Представяне на финансови отчети относно класифицирането на

задълженията като текущи и нетекущи. Ръководството е в процес на проучване, анализ и

оценка на ефектите от промените, които биха оказвали влияние върху счетоводната

политика и върху класификацията и представянето на пасивите на дружеството.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

• Промени в МСФО 16 Лизинг (в сила за годишни периоди от 01.01.2024 г., приети

от ЕК). Промените изискват продавач-лизингополучател впоследствие да оцени

лизинговите задължения, произтичащи от обратен лизинг, по начин, по който не признава

никаква сума от печалбата или загубата, която се отнася до правото на ползване, което

запазва. Новите промени не пречат на продавача-лизингополучател да признае в печалбата

или загубата печалба или загуба, свързана с частичното или пълното прекратяване на

лизинговия договор. Ръководството е в процес на проучване, анализ и оценка на ефектите

от промените, които биха оказвали влияние върху счетоводната политика и върху

класификацията и представянето на пасивите на дружеството.

• Промени в МСС 7 Отчет за паричните потоци и МСФО 7 Финансови

инструменти: оповестяване: договорености за финансиране на доставчици (в сила за

годишни периоди от 01.01.2024 г., не са приети от ЕК). Промените имат за цел да повишат

прозрачността на отчитането на договореностите за финансиране на доставчици и да

помогнат на потребителите на финансови отчети да оценят ефекта им върху задълженията,

паричните потоци и ликвидния риск, на който предприятието е изложено, като добавят

допълнителни оповестявания във връзка с този тип договорености.

МСС 7 предлага промени, които да добавят информация за оценка на ефектите от

тези договорености върху задълженията и паричните потоци, както следва: а) ред и условия

на договореностите; б) балансовата стойност и съответния ред от отчета за финансовото

състояние на задълженията, които са част от договореностите; в) балансовата стойност и

съответния ред от отчета за финансовото състояние на сумите, които доставчикът вече е

получил от доставчика на финансиране (финансовата институция); г) времевия диапазон от

сроковете за плащане за финансовите задължения по договореностите за финансиране на

доставчици и съпоставимите срокове за финансови задължения, които не са част от тези

договорености; д) вида и ефекта на непаричните изменения в балансовата стойност на

финансовите задължения, които са част от договореностите за финансиране на доставчици.

В МСФО 7 се добавят изисквания към оповестяване на оценка на изложеността на

предприятието към ликвиден риск и какъв ефект върху предприятието може да окаже

прекратяване на договореностите. Промените се прилагат ретроспективно, като има

облекчения относно неоповестяване на информация за периоди преди началната дата на

периода, в който промените се прилагат за първи път, както и относно някои количествени

оповестявания, отнасящите за началната дата на периода на първоначално прилагане. По-

ранно прилагане е разрешено. Ръководството е в процес на проучване, анализ и оценка на

ефектите от промените, които биха оказвали влияние върху счетоводната политика и върху

класификацията, и представянето на активите и пасивите на дружеството.

• Промени в МСС 21 Ефекти от промените в обменните курсове: липса на обменни

курсове (в сила за годишни периоди от 01.01.2025 г., не са приети от ЕК). Тези промени

уточняват и изискват от предприятията да прилагат последователен подход при определяне

на: а) кога дадена валута може да се обмени в друга и кога не, както въвеждат определения

за това. Една валута може да се обмени в друга, когато предприятието може да придобие

другата валута в нормални времеви граници, включващи нормални административни

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

закъснения и пазарен механизъм, който позволява сделката по обмяна на валутата да доведе

до изпълними права и задължения. Ако предприятието може да получи само незначителна

част от другата валута на датата на оценката за определената цел, то се счита, че валутата не

може да бъде обменена в другата валута; б) какъв обменен курс да се прилага, когато една

валута не може да бъде обменена в друга, като посочват два механизма: първият е

използването на наблюдаем обменен курс - без допълнителни корекции, наблюдаем курс за

друга цел и първия обменен курс, по който обмяната може да бъде направена; вторият е чрез

използването на друга техника на оценка; в) информацията, която предприятието следва да

оповести, когато една валута не може да се обмени в друга, за да позволи на потребителите

на неговите финансови отчети да разберат как това влияе върху финансовите резултати,

финансовото състояние и парични потоци на предприятието. Промените се прилагат

ретроспективно. По-ранно прилагане е разрешено. Ръководството е в процес на проучване,

анализ и оценка на ефектите от промените, които биха оказвали влияние върху счетоводната

политика и върху класификацията, и представянето на активите и пасивите на дружеството.

Финансовият отчет на дружеството е изготвен на база историческата цена с

изключение на инвестиционните имоти, които са оценени на база преоценена респ.

справедлива стойност.

Дружеството води своите счетоводни регистри в български лев (BGN), който е

неговата функционална валута и валута на представяне. Данните във финансовия отчет и

приложенията към него са представени в хиляди лева, освен ако нещо друго изрично не е

указано.

Представянето на финансов отчет съгласно Международните стандарти за

финансови отчети изисква ръководството да направи най-добри приблизителни оценки,

начисления и разумно обосновани предположения, които оказват ефект върху отчетените

стойности на активите и пасивите, на приходите и разходите, и на оповестяването на

условни вземания и задължения към датата на отчета. Тези приблизителни оценки,

начисления и предположения са основани на информацията, която е налична към датата на

финансовия отчет, поради което бъдещите фактически резултати биха могли да бъдат

различни от тях (като в условия на финансова криза несигурностите са по-значителни).

Обектите, които предполагат по-висока степен на субективна преценка или сложност, или

където предположенията и приблизителните счетоводни оценки са съществени за

финансовия отчет, са оповестени в Приложение № 2.20.

2.2. Сравнителни данни

Дружеството представя сравнителна информация в този финансов отчет за една

предходна година.

Когато е необходимо, сравнителните данни се рекласифицират, за да се постигне

съпоставимост спрямо промени в представянето в текущата година.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

2.3. Функционална валута и признаване на курсови разлики

Функционалната и отчетна валута на дружеството е българският лев. От 01.07.1997

г. левът е фиксиран в съответствие със Закона за БНБ към германската марка в съотношение

BGN 1:DEM 1, а с въвеждането на еврото като официална валута на Европейския съюз - с

еврото в съотношение BGN 1.95583:EUR 1.

При първоначално признаване, сделка в чуждестранна валута се записва във

функционалната валута, като към сумата в чуждестранна валута се прилага обменният курс

към момента на сделката или операцията. Паричните средства, вземанията и задълженията,

като монетарни отчетни обекти, деноминирани в чуждестранна валута се отчитат във

функционалната валута като се прилага обменният курс, публикуван от БНБ за последния

работен ден на съответния месец. Към 31 декември те се оценяват в български лева като се

използва заключителният обменен курс на БНБ.

Немонетарните отчетни обекти в отчета за финансово състояние, първоначално

деноминирани в чуждестранна валута, се отчитат във функционалната валута като се

прилага историческият обменен курс към датата на операцията и последващо не се

преоценяват по заключителен курс.

Ефектите от курсовите разлики, свързани с уреждането на сделки в чуждестранна

валута, или отчитането на търговски сделки в чуждестранна валута по курсове, които са

различни, от тези, по които първоначално са били признати, се включват в отчета за

всеобхватния доход в момента на възникването им, като се третират като “финансови

приходи” или „финансови разходи”.

2.4. Приходи

2.4.1 Признаване на приходи по договори с клиенти

Приходите в дружеството се признават, когато контролът върху обещаните в

договора с клиента стоки и/или услуги се прехвърлят на клиента. Контролът се прехвърля

на клиента при удовлетворяване на задълженията за изпълнение по договора.

Оценка на договор с клиент

Договор с клиент е налице само когато при влизането му в сила той: а) има търговска

същност и мотив, б) страните са го одобрили (устно, писмено или на база „установена и

общопризната стопанска практика“) и са се ангажирали да го изпълнят, в) правата на всяка

страна и г) условията за плащане могат да бъдат идентифицирани, и д) съществува

вероятност възнаграждението, на което дружеството има право при изпълнение на

задълженията си за изпълнение, да бъде получено. При оценка на събираемостта се вземат

предвид всички релевантни факти и обстоятелства по сделката, вкл. минал опит, обичайни

бизнес практики, публикувани правила и направени изявления от страна на дружеството,

обезпечения и възможности за удовлетворяване.

Договор, за който някой от горепосочените критерии все още не е изпълнен,

подлежи на нова оценка всеки отчетен период. Получените възнаграждения по такъв

договор се признават като задължение (пасив по договор) в отчета за финансовото

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

състояние, докато: а. всички критерии за признаване на договор с клиент не бъдат

изпълнени; б. дружеството изпълни задълженията си за изпълнение и е получило цялото

или почти цялото възнаграждение (което не подлежи на възстановяване); и/или в. когато

договорът е прекратен и полученото възнаграждение не подлежи на възстановяване.

При първоначалната оценка на договорите си с клиенти дружеството прави

допълнителен анализ и преценка дали два или повече договора трябва да бъдат

разглеждани в тяхната комбинация и да бъдат отчетени като един, и респ. дали обещаните

стоки и/или услуги във всеки отделен и/или комбиниран договор трябва да бъдат отчетени

като едно и/или повече задължения за изпълнение.

Всяко обещание за прехвърляне на стоки и/или услуги, които са разграничими

(сами по себе си и в контекста на договора), се отчита като едно задължение за изпълнение.

Дружеството признава приход за всяко отделно задължение за изпълнение на ниво

индивидуален договор с клиент като се анализират вида, срока и условията за всеки

конкретен договор. При договори със сходни характеристики приходите се признават на

портфейлна база само ако групирането им в портфейл не би имало съществено различно

въздействие върху финансовите отчети.

Когато при изпълнение на задълженията за изпълнение участва друга (трета)

страна, дружеството определя дали действа в качеството на принципал или агент като

оценява естеството на обещанието си към клиента: да предостави самостоятелно

определените стоки или услуги (принципал) или да се уреди друга страна да ги предоставя

(агент). Дружеството е принципал и признава като приход брутната сума на

възнаграждението, ако контролира обещаните стоки и/или услуги преди да ги прехвърли

към клиента. Ако, обаче, дружеството не получава контрол върху обещаните стоки и/или

услуги и неговото задължение е единствено да организира трета страна да предостави тези

стоки и/или услуги, то дружеството е агент и признава приходите от сделката в размер на

нетната сума, която задържа за предоставените като агент услуги.

2.4.2. Измерване/(оценяване) на приходите по договори с клиенти

Приходите се измерват въз основа на определената за всеки договор цена на

сделката. Цената на сделката е размерът на възнаграждението, на което дружеството

очаква да има право, с изключение на сумите, събрани от името на трети страни. При

определянето на цената на сделката, дружеството взима предвид условията на договора и

обичайните си търговски практики, вкл. влиянието на променливи възнаграждения,

наличието на съществен финансов компонент, непарични възнаграждения и

възнаграждения, дължими на клиента (ако има такива). При договори с повече от едно

задължение за изпълнение цената на сделката се разпределя към всяко задължение за

изпълнение на база индивидуалните продажни цени на всяка стока и/или услуга, определени

по един от допустимите в МСФО 15 методи, като приоритет се дава на метода на

„наблюдаемите продажни цени”.

Промяната в обхвата или цената (или и в двете) на договора се отчита като отделен

договор и/или като част от съществуващия договор в зависимост от това дали промяната е

свързана с добавяне на стоки и/или услуги, които са разграничими, и от определената за тях

цена. В зависимост от това: а) модификацията се отчита като отделен договор, ако обхвата

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

на договора се разширява поради добавянето на стоки и/или услуги, които са разграничими,

и промяната в договорната цена отразява индивидуалните продажни цени на добавените

стоки и/или услуги; б) модификацията се отчита като прекратяване на съществуващия

договор и сключване на нов договор (прилагане в бъдещето), ако оставащите стоки и/или

услуги са разграничими от прехвърлените преди модификацията, но промяната в

договорната цена не отразява индивидуалните продажни цени на добавените стоки и/или

услуги; в) модификацията се отчита като част от съществуващия договор (кумулативно

коригиране), ако оставащите стоки и/или услуги не са разграничими от прехвърлените преди

модификацията и следователно са част от едно задължение за изпълнение, което е уредено

частично.

2.4.3. Салда по договори с клиенти

Търговски вземания и активи по договори

Активът по договор е правото на дружеството да получи възнаграждение в замяна

на стоките или услугите, които е прехвърлило на клиента, но което не е безусловно

(начисление за вземане).

Ако чрез прехвърляне на стоките и/или предоставянето на услугите дружеството

изпълни задължението си преди клиента да заплати съответното възнаграждение и/или

преди плащането да стане дължимо, актив по договор се признава за заработеното

възнаграждение (което е под условие). Признатите активи по договор се рекласифицират

като търговско вземане, когато правото на възнаграждение стане безусловно. Правото на

възнаграждение се счита за безусловно, ако единственото условие за това, плащането на

възнаграждението да стане дължимо, е изтичането на определен период от време.

Пасиви по договори

Като пасив по договор дружеството представя получените от клиента плащания

и/или безусловно право да получи плащане, преди да е изпълнило задълженията си за

изпълнение по договора. Пасивите по договор се признават като приход, когато (или като)

дружеството удовлетвори задълженията за изпълнение.

Активите и пасивите по договор се представят към другите вземания и задължения

в отчета за финансовото състояниe. Те се включват в групата на текущите активи, когато

матуритетът им е в рамките на 12 месеца или в обичаен оперативен цикъл на дружеството,

а останалите – като нетекущи. Активите и пасивите, произтичащи от един договор се

представят нетно в отчета за финансовото състояние, дори ако те са резултат от различни

договорни задължения по изпълнението на договора.

След първоначалното признаване, търговските вземания и активите по договора се

подлагат на преглед за обезценка в съответствие с правилата на МСФО 9 Финансови

инструменти.

Приходите от наем се признават на линеен принцип за периода, за който ефективно

се отнасят получените и/или подлежащите за получаване суми на наемната плата.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

Префактурираните разходи към наемателите, за които дружеството не носи риск, се отчитат

само като паричен оборот, но са изключени от позициите на приходите и разходите.

Предплатените наеми се признават първоначално като получен аванс в отчета за

финансовото състояние и се включват в текущите приходи в периода, за който са

предплатени.

Финансовите приходи се включват в отчета за всеобхватния доход, когато

възникнат, и се състоят от: лихвени приходи по депозити с инвестиционна цел и други

банкови сметки, положителни курсови разлики от валутни операции и положителни ефекти

(доходи) по преоценка на получени заеми.

Финансовите приходи се представят отделно от финансовите разходи на лицевата

страна на отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината).

Печалбите или загубите, възникващи от промяната в справедливата стойност на

инвестиционните имоти се представят на отделен ред в отчета за всеобхватния доход – за

периода, през който възникват.

2.5. Разходи

Разходите в дружеството се признават в момента на тяхното възникване и на база

принципите на начисляване и съпоставимост, и до степента, до която това не би довело до

признаване на активи/пасиви, които не отговарят на определенията за такива съгласно

МСФО.

Разходите за бъдещи периоди се отлагат за признаване като текущ разход за периода,

през който договорите за които се отнасят, се изпълняват.

Загубите, възникнали в резултат на преоценка на инвестиционни имоти до

справедлива стойност се представят на отделен ред в отчета за всеобхватния доход (в

печалбата или загубата за годината).

Финансовите разходи се включват в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или

загубата за годината), когато възникнат, като се посочват отделно от финансовите приходи

и се състоят от: разходи за лихви по получени заеми, банкови такси по заеми и гаранции,

нетна загуба от курсови разлики по заеми в чуждестранна валута, разходи/загуби от сделки

с дългосрочни капиталови инвестиции и обезценки на предоставени търговски заеми.

2.6. Лизинг

Дружеството прави анализ и оценка дали даден договор представлява или съдържа

елементи на лизинг на началната дата на лизинга, която е по-ранната от двете дати - датата

на лизинговото споразумение или датата на ангажирането на страните с основните условия

на лизинговия договор.

Даден договор представлява или съдържа лизинг, ако по силата на него се

прехвърлят срещу възнаграждение правото на контрол над използването на даден актив за

определен период от време.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

Лизингодател

Дружеството класифицира всеки от своите лизингови договори като договор за

оперативен или договор за финансов лизинг. Когато с договора за лизинг се прехвърлят по

същество всички съществени рискове и стопански изгоди от собствеността върху основния

актив, той се класифицира като договор за финансов лизинг, всички останали договори се

класифицират като договори за оперативен лизинг.

Оперативен лизинг

Софарма билдингс АДСИЦ обичайно е страна по договори за оперативен лизинг.

Приходите от наем от оперативните лизинги се признават от дружеството на линейна

база за периода на лизинговия договор в отчета за всеобхватния доход и се представят към

основните приходи поради оперативния си характер. Първоначалните преки разходи,

извършени във връзка с постигането на оперативния лизинг, се прибавят към балансовата

стойност на основния актив и се признават като разход през срока на лизинговия договор на

линейна база.

Основният актив, предмет на лизинговия договор, остава и се представя в отчета за

финансовото състояние на дружеството.

Когато договорът съдържа лизингов и нелизингов компонент дружеството прилага

правилата на МСФО 15, за да разпредели общото възнаграждение по договора между

отделните компоненти.

2.7. Инвестиционни имоти

Инвестиционните имоти на дружеството включват тези земи и/или сгради

(включително права на строеж), чието дългосрочно предназначение е да се държат от него с

цел предоставянето им под наем, лизинг или аренда, и/или за постигане на нарастване на

стойността им, като получава от тях изключително приходи от наем.

Инвестиционните имоти се представят във финансовия отчет по справедлива

стойност. В стойността на имотите се включват и всички трайно прикрепени други

дълготрайни активи, без които съответният имот не би могъл да осъществява

предназначението си.

Инвестиционните имоти не се амортизират.

Първоначално оценяване

При първоначалното си придобиване имотите се оценяват по цена на придобиване

(себестойност), която включва покупната цена и всички преки разходи, необходими за

привеждане на имота като актив в работно състояние. Преките разходи са: разходи за

подготовка на обекта, разходи за първоначална покупка и/или изграждане, разходи за

хонорари на лица, свързани с проекта по изграждането на имота, невъзстановяеми такси и

данъци и др.

Покупната цена на всеки имот предварително, преди сделката, се подкрепя и

съпоставя чрез оценка на независим лицензиран оценител.

Като компонент от цената на придобиване (себестойността) на имотите придобити

чрез строителство за срока на изграждането им се капитализират и разходите по заемите

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

и/или други привлечени средства, с които пряко се финансира придобиването и/или

строителството на тези имоти.

Последващо оценяване

След първоначално признаване инвестиционните имоти се оценяват и отчитат по

справедлива стойност. Оценките на справедливата стойност на имотите всяка година се

правят със съдействието на независим оценител.

Ефектите от преоценката до справедлива стойност се третират и представят в състава

на приходите/разходите от дейността в отчета за всеобхватния доход за отчетния период, в

който възникват.

Последващи разходи

Разходите за ремонти и поддръжка се признават за текущи в периода, през който са

направени. Извършени последващи разходи, свързани с инвестиционните имоти, които имат

характер на подмяна и/или добавяне на определени възлови части/компоненти, или на

преустройство и реконструкция, се капитализират към балансовата стойност на съответния

актив /имот/ при условие, че отговарят на критериите за признаване на инвестиционен имот.

Същевременно, неамортизираната част на заменените компоненти се изписва от

балансовата стойност на активите и се признава в текущите разходи за периода на

преустройството.

Печалби и загуби от продажба

Инвестиционните имоти се отписват от отчета за финансовото състояние, когато се

извадят трайно от употреба и не се очакват от тях бъдещи стопански изгоди или се продадат.

Печалбите или загубите от продажби на отделни активи от групата на “инвестиционните

имоти” се определят чрез сравняването на възнаграждението, на което дружеството очаква

да има право (приходите от продажбата) и балансовата стойност на актива към датата, на

която получателят получава контрол върху него. Те се посочват нетно към “други доходи от

дейността” на лицевата страна на отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за

годината).

2.8. Материални запаси

Разходите, които се извършват, за да доведат даден продукт в неговото настоящо

състояние и местонахождение, се включват в цената на придобиване (себестойността), както

следва:

• суровини и материали в готов вид – всички доставни разходи, които включват

покупната цена, вносни мита и такси, транспортни разходи, невъзстановими данъци

и други разходи, които допринасят за привеждане на материалите в готов за тяхното

използване вид;

• незавършено строителство – преките разходи на материали, труд и услуги от

подизпълнители и приспадаща се част от производствените непреки разходи при

нормално равнище на строителната дейност по незавършени СМР, с изключение на

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

административните разходи, курсовите разлики и разходите по привлечени

финансови ресурси;

• готова продукция – преките разходи на материали и труд и приспадаща се част от

производствените непреки разходи при нормално натоварен капацитет на

производствените мощности, с изключение на административните разходи,

курсовите разлики и разходите по привлечени финансови ресурси.

Земя, придобита с цел изграждане на сгради, чиято стойност ще се възстанови

предимно чрез продажба, заедно с изградените върху нея сгради, се представя в отчета за

финансовото състояние като текущ актив (материален запас, незавършено производство или

готова продукция).

Себестойността на изградените от Дружеството недвижими имоти, чиято стойност

ще се възстанови чрез продажба, се представя в отчета за финансовото състояние като текущ

актив (продукция).

При изписването на продукцията се използва конкретно определена стойност на

обектите (себестойност).

Материалните запаси се оценяват и представят в отчета по по-ниската от цената на

придобиване и нетната им реализируема стойност.

Нетната реализируема стойност представлява приблизително определената

продажна цена на даден актив в нормалния ход на стопанска дейност, намалена с

приблизително определените разходи по довършването в търговски вид на този актив и

приблизително определените разходи за реализация. Тя е определена на база извършен

технически анализ от специалисти от дружеството, като е ползвана информация за цени от

последни доставки и/или офертни и договорни цени на материални запаси от същия вид.

2.9. Търговски и други вземания

Търговските вземания представляват безусловно право на дружеството да получи

възнаграждение по договори с клиенти и други контрагенти (т.е. то е обвързано само с

изтичане на време преди изплащането на възнаграждението).

Първоначално оценяване

Търговските вземания се представят и отчитат първоначално по справедлива

стойност на база цената на сделката, която стойност е обичайно равна на фактурната им

стойност, освен ако те съдържат съществен финансиращ компонент, който не се начислява

допълнително. В този случай те се признават по сегашната им стойност, определена при

дисконтова норма в размер на лихвен процент, преценен за присъщ на длъжника.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

Последващо оценяване

Дружеството държи търговските вземания единствено с цел събиране на договорни

парични потоци и ги оценява последващо по амортизирана стойност, намалена с размера

на натрупаната обезценка за очаквани кредитни загуби.

Обезценка

Дружеството прилага модела на очакваните кредитни загуби за целия срок на

всички търговски вземания, използвайки опростения подход, допускан от МСФО 9, и на

база матричен модел за процента на загубата.

Обезценката на вземанията се начислява чрез съответна кореспондентна

корективна сметка за всеки вид вземане към статията “Обезценка на финансови активи“ на

лицевата страна на отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината).

Несъбираемите вземания се изписват, когато правните основания за това настъпят.

2.10. Пари и парични еквиваленти

Паричните средства включват касовите наличности и наличностите по

разплащателните сметки, а паричните еквиваленти - депозити в банки с оригинален

матуритет до три месеца и средствата на депозитите с по-дълъг матуритет, които са

свободно разполагаеми за дружеството съгласно условията на договореностите с банките

по време на депозита.

Последващо оценяване

Паричните средства и еквиваленти в банки се представят последващо по

амортизирана стойност намалена с натрупаната обезценка за очаквани кредитни загуби.

За целите на изготвянето на отчета за паричните потоци:

• паричните постъпления от клиенти и паричните плащания към доставчици са

представени брутно, с включен ДДС (20%);

• лихвите по получени инвестиционни кредити се включват като плащания за

финансова дейност, а лихвите, свързани с кредити, обслужващи текущата дейност (за

оборотни средства), се включват в оперативна дейност;

• получените лихви от депозити в банки се включват в състава на паричните потоци

от инвестиционна дейност;

• платеният ДДС по покупки на дълготрайни активи от чуждестранни доставчици се

посочва на ред “платени данъци”, а при доставка на дълготрайни активи от страната се

посочва на ред “плащания към доставчици” към паричните потоци от оперативна дейност,

доколкото той участва и се възстановява заедно и в оперативните потоци на дружеството

за съответния период (месец).

• платеният /получен/ ДДС при доставка /продажба/ на инвестиционни имоти се

посочва на ред “плащания към доставчици” /”постъпления от клиенти”/ към паричните

потоци от оперативна дейност, доколкото той участва и се възстановява заедно и в

оперативните потоци на дружеството за съответния период (месец).

• постъпленията и плащанията от и по овърдрафти са показани нетно от дружеството.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

2.11. Търговски и други задължения

Търговските и другите текущи задължения в отчета за финансовото състояние се

представят по стойността на оригиналните фактури (цена на придобиване), която се приема

за справедливата стойност на сделката и ще бъде изплатена в бъдеще срещу получените

стоки и услуги. В случаите на разсрочени плащания над обичайния кредитен срок, при

които не е предвидено допълнително плащане на лихва или лихвата значително се

различава от обичайния пазарен лихвен процент, задълженията се оценяват първоначално

по тяхната справедлива стойност на база сегашната им стойност при дисконтова норма,

присъща за дружеството, а последващо – по амортизирана стойност.

2.12. Данъци върху печалбата

Текущи данъци върху печалбата

Текущите данъци върху печалбата се определят в съответствие с изискванията на

българското данъчно законодателство – Закона за корпоративното подоходно облагане.

Номиналната данъчна ставка за 2023 г. е 10% (2022 г.: 10%).

Като лицензирано дружество със специална инвестиционна цел

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ не се облага с корпоративен данък (ЗКПО чл. 175).

2.13. Акционерен капитал и резерви

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ е създадено като акционерно дружество със

специална инвестиционна цел, учредено е по реда на Търговския закон и Закона за

дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация

(ЗДСИЦДС). Предметът му на дейност е ограничен само до секюритизация на недвижими

имоти в Република България. Основният капитал на дружествата със специална

инвестиционна цел не може да бъде по-малък от

500 хил. лв. и се набира само от парични вноски, което е изпълнено от

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ. Акционерите отговарят за задълженията на дружеството

до размера на своето акционерно участие в капитала и могат да претендират връщане на това

участие само в производство по ликвидация или несъстоятелност. Акционерният капитал е

оценен по номиналната стойност на издадените акции.

Сделките, с които при спазване на специалните изисквания на ЗДСИЦДС

дружеството инвестира в недвижими имоти, са нормативно защитени от предявяването на

искове за нищожност или за относителна недействителност по отношение на кредиторите

на продавачите на имотите, в случаите, когато за някой от тях се открие производство за

несъстоятелност.

Съгласно изискванията на Търговския закон дружеството формира резерв - “фонд

Резервен”, който се формира за сметка на средствата, получени над номиналната стойност

на акциите при издаването им (премиен резерв). Поради статута на дружеството, като

акционерно дружество със специална инвестиционна цел, то няма законово задължение за

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

разпределяне на 10% от печалбата за годината за фонд Резервен, както останалите

акционерни дружества.

Средствата от фонда могат да се използват само за покриване на годишната загуба и

на загуби от предходни години.

2.14. Печалба или загуба на акция

Печалбата или загубата на акция се изчисляват като се раздели печалбата или

загубата за периода, подлежаща на разпределение между притежателите на обикновенни

акции на средно-претегления брой на държаните обикновени акции за периода.

Средно-претегленият брой акции представлява броят на държаните обикновени

акции в началото на периода, коригиран с броя на обратно изкупените обикновени акции и

на новоиздадените такива през периода, умножен по средно-времевия фактор. Този фактор

изразява броя на дните, през които конкретните акции са били държани, спрямо общия брой

на дните през периода.

Печалба или загуба на акции с намалена стойност не се изчисляват, тъй като няма

издадени потенциални акции с намалена стойност.

Дружеството е приело да изчислява два показателя: “печалба/(загуба) на една акция

(преди задължителен дивидент)” и “печалба/(загуба) на една акция (след задължителен

дивидент)”.

2.15. Разпределение за дивиденти

Статутът на дружеството като акционерно дружество със специална инвестиционна

цел определя специфичната политика на разпределение на дивидентите на акционерите:

• Дружеството е задължено по закон да разпредели като т.нар. задължителен

дивидент не по-малко от 90% от реализираната печалба за съответната

финансова година след нейното преизчисление според Закона за дружествата

със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация.

• Разпределението на останалите 10% се определя с решение на Общото събрание

на акционерите по общия ред на Търговския закон, в т.ч. за изплащане на

дивидент.

Поради тази специфика задължителният по закон дивидент в размер на не по-малко

от 90% от реализираната печалба, преизчислена по ЗДСИЦДС, се признава като задължение

в текущата година и намаление на неразпределената печалба в отчета за финансовото

състояние.

2.16. Пенсионни и други задължения към персонала по социалното и трудово

законодателство

Трудовите и осигурителни отношения с работниците и служителите се основават на

разпоредбите на Кодекса на труда и на разпоредбите на действащото осигурително

законодателство.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

Основно задължение на работодателя е да извършва задължително осигуряване на

наетия персонал за фонд “Пенсии”, допълнително задължително пенсионно осигуряване

(ДЗПО), фонд “Общо заболяване и майчинство” (ОЗМ), фонд “Безработица”, фонд “Трудова

злополука и професионална болест” (ТЗПБ) и здравно осигуряване.

Размерите на осигурителните вноски се утвърждават със Закона за бюджета на ДОО

и Закона за бюджета на НЗОК за съответната година. Вноските се разпределят между

работодателя и осигуреното лице в съответствие с правилата от Кодекса за социално

осигуряване (КСО).

Осигурителните и пенсионни планове, прилагани от дружеството в качеството му на

работодател, се основават на българското законодателство и са планове с дефинирани

вноски. При тези планове работодателят плаща месечно определени вноски в държавните

фонд “Пенсии”, фонд “ОЗМ”, фонд “Безработица”, фонд “ТЗПБ”, както и в универсални и

професионални пенсионни фондове - на база фиксирани по закон проценти и няма правно

или конструктивно задължение да доплаща във фондовете бъдещи вноски в случаите, когато

те нямат достатъчно средства да изплатят на съответните лица заработените от тях суми за

периода на трудовия им стаж. Аналогични са и задълженията по отношение на здравното

осигуряване.

Към дружеството няма създаден и функциониращ частен доброволен осигурителен

фонд.

Краткосрочни доходи

Краткосрочните доходи за персонала под формата на възнаграждения, бонуси и

социални доплащания и придобивки (изискуеми в рамките на 12 месеца след края на

периода, в който персоналът е положил труд за тях или е изпълнил необходимите условия)

се признават като разход в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за

годината) в периода, в който е положен трудът за тях или са изпълнени изискванията за

тяхното получаване, и като текущо задължение (след приспадане на всички платени вече

суми и полагащи се удръжки) в размер на недисконтираната им сума. Дължимите от

дружеството вноски по социалното и здравно осигуряване се признават също като текущ

разход и задължение в недисконтиран размер, заедно и в периода на начисление на

съответните доходи, с които те са свързани.

Към датата на всеки финансов отчет дружеството прави оценка и признаване на

сумата на разходите по натрупващите се компенсируеми отпуски, която се очаква да бъде

изплатена като резултат от неизползваното право на натрупан отпуск. В оценката се

включват приблизителната преценка за разходите за самите възнаграждения и разходите за

вноски по задължителното обществено и здравно осигуряване, които работодателят дължи

върху тези суми.

Тантиеми и бонусни схеми

Бонуси, премии и тантиеми се признават за периода на заработване и при постигане

на критериите и условията на съответния план за заработване на правата по него, като

тяхната оценка отразява най-добрата преценка на сумата, коята се очаква да се изплати като

възнаграждение на съответните лица, ведно със съпътстващите ги вноски за осигуровки и

други подобни.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

Съгласно устава на дружеството, членовете на съвета на директорите имат право да

получат променливо възнаграждение (тантием) по решение на Общото събрание на

акционерите (ОСА). Съгласно политиката за изплащане на възнагражденията на СД

изплащането на не по-малко от 40% от възнаграждението се разсрочва пропорционално на

равни годишни вноски, за период от три години, считано от датата на заседанието на ОСА,

на което е взето решение за изплащането му. Сумите на този тип възнаграждения се

признава след вземане на решение от Общото събрание на акционерите и се представя в

отчета за финансовото състояние, статия „задължения към персонала”.

2.17. Сегментно отчитане

Дружеството идентифицира своите отчетни сегменти и оповестява информация по

сегменти в съответствие с организационната и отчетна структура, използвана от

ръководството. Оперативните сегменти са компоненти на бизнеса, които се оценяват

редовно от членовете на ръководството, вземащи оперативните решения - като се използва

финансова и оперативна информация, изготвена конкретно за сегмента, за целите на

текущото наблюдение и оценяване на резултатите от дейността (изпълнението) и

разпределението на ресурсите на дружеството. Финансовата сегментна информация в

публичните му отчети се оповестява на същата основа, каквато се използва за вътрешни

цели, което да позволява на инвеститорите да видят дружеството през позицията на

ръководството.

Оперативните сегменти на дружеството текущо се наблюдават и направляват

поотделно, като всеки оперативен сегмент представлява отделна бизнес област, която

обслужва различни пазари и тип клиенти, и респ. е носител на различни бизнес ползи и

рискове – според типа на инвестиционните имоти. Същите включват два типа обекти в

зависимост от организационното им обособяване и способността да генерират парични

потоци:

– имоти под наем – включва инвестиционните имоти на Дружеството в гр. Разград

и гр. Бургас;

– развитие на имоти за продажба – включва проект за изграждане на жилищни

сгради с магазини, детско заведение, подземни гаражи и надземни паркоместа в гр. София,

район Студентски, бул. „Св. Климент Охридски“ № 3.

Информация по оперативни сегменти

Софарма билдингс АДСИЦ използва като основен измерител на резултатите на

оперативните сегменти – брутен марж (печалба). Тя се определя като разлика между

сегментните приходи и сегментните разходи, пряко съотносими към съответния сегмент.

Определението на дружеството за този показател може да се различава от това на други

дружества. Ръководството използва редовно този измерител при оценяването на резултатите

в оперативните сегменти и за разпределянето на ресурси между оперативните сегменти.

Сегментните активи, пасиви, респ. приходи, разходи и резултати включват тези, които са и

могат да бъдат директно относими към съответния сегмент, както и такива, които могат да

бъдат разпределени на разумна база. Обичайно това са: приходите от наеми, печалбите и

загубите от преоценки до справедлива стойност, разходите за поддръжка на имотите,

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

разходите, включени в себестойността на изгражданите от Дружеството обекти. Активите

включват самите инвестиционни имоти, незавършеното произвоство и готовата продукция,

както и вземания за наеми и консумативи. Пасивите включват задълженията към доставчици

за доставка на активи и услуги по поддръжката и експлоатацията на имотите.

Дружеството управлява задълженията по привлечени финансови средства на ниво

предприятие и те не се разпределят на сегментно ниво, освен ако не са пряко обвързани с

финансирането на дейности на определен сегмент, както и задълженията за дивиденти и по

данъци.

В дружеството няма практика да се извършват регулярни междусегментни продажби

и трансфери. Прехвърлянето на активи в рамките на или между сегментите не се разглеждат

като междусегментни продажби и се отчитат без да се признават печалби или загуби.

Резултатите от дейности, които се считат за случайни спрямо основните типове операции

(дейности) на дружеството, както и неразпределяемите разходи, пасиви и активи, се отчитат

отделно към позицията „общи на ниво предприятие”. Тези суми по принцип включват

лихвените приходи и разходи (освен ако не са пряко свързани с определен сегмент)

разходите и разчетите, свързани с общото управление и администриране на дружеството,

данъците и дивидентите.

2.18. Финансови инструменти

2.18.1. Финансови активи

Дружеството първоначално признава финансов актив в момента, в който стане

страна по договорно споразумение, и го класифицира съгласно бизнес модела за управление

на финансови активи и характеристиките на договорните парични потоци.

Бизнес моделът на Дружеството за управление на финансови активи се отнася до

начина, по който управлява финансовите си активи, за да генерира парични потоци. Бизнес

моделът определя дали паричните потоци ще бъдат резултат от събирането на договорните

парични потоци, продажбата на финансовите активи или и двете.

Класификацията на финансовите активи при първоначалното им придобиване

зависи от характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив и бизнес

модела на Дружеството за тяхното управление.

Бизнес моделът на Дружеството за управление на финансовите активи се позовава

на начина, по който то управлява финансовите си активи с цел генериране на парични

потоци, и определя дали паричните потоци ще възникнат в резултат на събирането на

договорни парични потоци, продажба на финансовите активи, или и двете.

С изключение на търговските вземания, които не съдържат съществен компонент на

финансиране, или за които Дружеството е приложило практически целесъобразна мярка,

Дружеството първоначално оценява финансовия актив по справедлива стойност, плюс, в

случай на финансови активи, които не се отчитат по справедлива стойност в печалбата или

загубата, разходите по сделката. Търговските вземания, които не съдържат съществен

компонент на финансиране, и за които Дружеството е приложило практически

целесъобразна мярка, се оценяват по цената на сделката, определена съгласно МСФО 15.

За целите на последващото оценяване финансовите активи се класифицират в четири

категории:

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

• Финансови активи по амортизирана стойност (дългови инструменти);

• Финансови активи по справедлива стойност в печалбата или загубата;

• Финансови активи по справедлива стойност в друг всеобхватен доход с

"рециклиране" на кумулативните печалби или загуби (дългови инструменти);

• Финансови активи, определени като такива по справедлива стойност в друг

всеобхватен доход без "рециклиране" на кумулативните печалби и загуби при

тяхното отписване (капиталови инструменти).

През текущия период Дружеството отчита финансови активи в категорията

„Финансови активи по амортизирана стойност“. Ръководството на Дружеството е

преценило, че финансовите активи представляващи парични средства в банки, търговски

вземания и други текущи вземания се държат от Дружеството с цел получаване на

договорените парични потоци и се очаква да доведат до парични потоци, представляващи

единствено плащания на главница и лихви (прилаган бизнес модел). Тези финансови активи

се класифицират и оценяват последващо по амортизируема стойност.

Финансовите активи се отписват от отчета за финансово състояние на дружеството,

когато правата за получаване на парични средства от тези активи са изтекли, или са

прехвърлени, или Дружеството е поело задължението да плати напълно получените парични

потоци, без съществена забава, към трета страна чрез споразумение за прехвърляне; при

което или (а) Дружеството е прехвърлило в значителна степен всички рискове и ползи от

собствеността върху актива; или (б) Дружеството нито е прехвърлило, нито е запазило в

значителна степен всички рискове и ползи от собствеността върху актива, но не е запазило

контрола върху него.

Когато Дружеството е прехвърлило правата си за получаване на парични потоци от

актива или е встъпило в споразумение за прехвърляне, то прави оценка на това дали и до

каква степен е запазило рисковете и ползите от собствеността. Когато то нито е прехвърлило,

нито е запазило в значителна степен всички рискове и ползи от собствеността върху

финансовия актив, нито е прехвърлило контрола върху него, то продължава да признава

прехвърления актив, до степента на продължаващото си участие в него.

В този случай Дружеството признава и свързаното задължение. Прехвърленият

актив и свързаното задължение се оценяват на база, която отразява правата и задълженията,

които Дружеството е запазило.

Обезценка на финансови активи

Дружеството признава коректив (провизия за обезценка) за очаквани кредитни

загуби за всички дългови инструменти, които не се отчитат по справедлива стойност през

печалбата или загубата. Очакваните кредитни загуби се изчисляват като разлика между

договорните парични потоци, дължими съгласно условията на договора, и всички парични

потоци, които дружеството очаква да получи, дисконтирани с първоначалния ефективен

лихвен процент. Очакваните парични потоци включват и паричните потоци от продажбата

на държаното обезпечение или други кредитни подобрения, които представляват

неразделна част от условията на договора.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

За изчисляване на очакваните кредитни загуби на търговските вземания и

активите по договори с клиенти дружеството е избрало и прилага опростен подход на база

матрица за изчисление на очаквани кредитни загуби и не проследява последващите

промени в кредитния им риск.

При този подход то признава коректив (провизия за обезценка) въз основа на

очакваната кредитна загуба за целия срок на вземанията към всяка отчетна дата.

Дружеството е разработило и прилага матрица за провизиране, която се базира на

историческия опит по отношение на кредитните загуби, коригирани с прогнозни фактори,

специфични за длъжниците и за икономическата среда и за които е установена

корелационна връзка с процента на кредитните загуби.

Финансовите активи се отписват, когато не съществува разумно очакване за събиране на

паричните потоци по договора.

2.18.2. Финансови пасиви

Първоначално признаване, класификация и оценяване

При първоначално им признаване финансовите пасиви се класифицират като:

такива по справедлива стойност в печалбата или загубата, или като заеми и привлечени

средства, търговски или други задължения.

Първоначално всички финансови пасиви се признават по справедлива стойност, а в

случая на заеми и привлечени средства и търговски и други задължения, нетно от пряко

свързаните разходи по сделката.

Финансовите пасиви на дружеството включват търговски и други задължения,

заеми и други привлечени средства, включително и банкови овърдрафти.

Последващо оценяване

След първоначалното им признаване, дружеството оценява лихвоносните заеми и

привлечени средства по амортизирана стойност, чрез метода на ефективния лихвен

процент. Печалбите и загубите се признават в отчета за всеобхватния доход (в печалбата

или загубата за годината), когато съответният финансов пасив се отписва, както и чрез

амортизацията на база ефективен лихвен процент. Амортизираната стойност се изчислява

като се вземат под внимание каквито и да било дисконти или премии при придобиването,

както и такси или разходи, които представляват неразделна част от ефективния лихвен

процент. Амортизацията се включва като “финансов разход” в отчета за всеобхватния

доход (в печалбата или загубата за годината).

Отписване

Финансовите пасиви се отписват, когато задължението бъде погасено, или

прекратено, или изтече. Когато съществуващ финансов пасив бъде заменен с друг от същия

кредитодател при по същество различни условия, или условията на съществуващ пасив

бъдат съществено променени, тази размяна или модификация се третира като отписване на

първоначалния пасив и признаване на нов. Разликата в съответните балансови суми се

признава в отчета за всеобхватния доход (в печалбата или загубата за годината).

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

2.19. Оценяване по справедлива стойност

Някои от активите и пасивите на дружеството се оценяват и представят и/или само

оповестяват по справедлива стойност за целите на финансовото отчитане. Такива са:

инвестиционните имоти, определни търговски и други вземания и задължения, които се

оценяват на повтаряща се база.

Справедливата стойност е цената, която би била получена при продажбата на даден

актив или платена при прехвърлянето на пасив в обичайна сделка между независими пазарни

участници на датата на оценяването. Справедливата стойност е изходяща цена и се базира

на предположението, че операцията по продажбата ще се реализира или на основния пазар

за този актив или пасив, или в случай на липса на основен пазар – на най-изгодния пазар за

актива или пасива. Както определеният като основен, така и най-изгодният пазар са такива

пазари, до които дружеството задължително има достъп.

Измерването на справедливата стойност се прави от позицията на предположенията

и преценките, които биха направили потенциалните пазарни участници, когато те биха

определяли цената на съответния актив или пасив, като се допуска, че те биха действали за

постигане на най-добра стопанска изгода от него за тях.

При измерването на справедливата стойност на нефинансови активи винаги

изходната точка е предположението какво би било за пазарните участници най-доброто и

най-ефективно възможно използване на дадения актив.

Дружеството прилага различни оценъчни техники, които биха били подходящи

спрямо спецификата на съответните условия и обекти, и за които разполага с достатъчна

база от входящи данни, като се стреми да използва в максимална степен наличната публично

наблюдаема информация и респ. – да минимизира използването на ненаблюдаема

информация. То използва и трите допустими подхода, пазарния, приходния и разходния

подход, като най-често прилаганата оценъчна техника е методът на дисконтирани парични

потоци на база капитализиран доход от наем.

Справедливата стойност на всички активи и пасиви, които се оценяват и/или

оповестяват във финансовите отчети по справедлива стойност, се категоризира в рамките на

следната йерархия на справедливите стойности, а именно:

Ниво 1 – Котирани (некоригирани) пазарни цени на активен пазар за идентични

активи или пасиви, както и на пазарни нива на наеми на имоти със сходни характеристики;

Ниво 2 – Оценъчни техники, при които се използват входящи данни, които са

различни от директно котирани пазарни цени на имоти и наеми, но са пряко или косвено

достъпни за наблюдение, вкл. когато котираните цени са обект на значителни корекции; и

Ниво 3 – Оценъчни техники, при които се използват входящи данни, които в

значителната си част са ненаблюдаеми.

За тези активи и пасиви, които се оценяват по справедлива стойност във финансовите

отчети на повтаряема база, дружеството прави преценка към датата на всеки отчет дали е

необходим трансфер в нивата на йерархия на справедливата стойност на даден актив или

пасив в зависимост от разполагаемите и използваните към тази дата входящи данни.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

В дружеството са разработени вътрешни правила и процедури по измерването на

справедливата стойност на различните видове активи и пасиви. За целта е определено

специално лице по оценките на подчинение на изпълнителния директор, което организира

осъществяването на целия оценъчен процес, вкл. координира и наблюдава работата на

външните оценители.

Дружеството използва експертизата на външни лицензирани оценители за

определяне на справедливите стойности на инвестиционните имоти. Изборът на такива

оценители се прави на годишна база, като се използват следните критерии: прилагани

професионални стандарти, професионален опит и познания; репутация и пазарен статус.

Периодично се преценява необходимостта от ротация на външните оценители – на всеки

три-пет години.

Приложението на оценъчните подходи и техники, както и използваните входящи

данни за всеки случай на измерване на справедлива стойност, са обект на задължително

обсъждане и координиране между външните експерти-оценители и специално определеното

лице по оценките, както и приемането на издаваните оценителски доклади – особено по

отношение на съществените предположения и крайните заключения и предложения за

размера на справедливата стойност. Финалните оценки на справедливата стойност подлежат

на одобрение от изпълнителния директор на дружеството.

На датата на всеки финансов отчет съобразно счетоводната политика на дружеството

специално определеното лице по оценките прави общ анализ на предварително събрана

информация за движението в стойностите на активите и пасивите, които подлежат на оценка

или оповестяване по справедлива стойност, за типа налични данни и възможните фактори

за наблюдаваните промени, и предлага за одобрение пред изпълнителния директор подхода

за измерване на справедливите стойности на съответните активи и пасиви към тази дата. При

необходимост това се консултира изрично с използваните външни оценители.

Резултатите от оценъчния процес на измерване на справедливата стойност се

представят на одитния комитет и на независимите одитори на дружеството.

За целите на оповестяванията на справедливата стойност, дружеството е групирало

съответните си активи и пасиви на база тяхната същност, основни характеристики и рискове,

както и на йерархичното ниво на справедливата стойност.

2.20. Преценки от определящо значение при прилагане счетоводната политика

на дружеството. Ключови приблизителни оценки и предположения с висока

несигурност.

Основните предположения, които са свързани с бъдещи и други основни източници

на несигурности в приблизителните оценки към датата на отчета за финансовото състояние,

и за които съществува значителен риск да доведат до съществени корекции в балансовите

стойности на активите и пасивите през следващия отчетен период, са посочени по-долу:

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

Приходи от договори с клиенти

Дружеството е приложило следните преценки, които оказват съществено влияние

върху определянето на размера и момента на възникване на приходите от договори с

клиенти:

Съображения, свързани с принципал спрямо агент

Дружеството има договорености с клиенти, свързани с предоставянето на

електричество, водоснабдяване и отопление на наемателите за тяхна сметка. Бизнес

стратегията на дружеството не включва предоставянето на такъв тип услуги и следователно,

същността на тези договорености е, че дружеството действа като агент на основния

доставчик на услугите. Ръководството е определило, че дружеството не контролира услугите

преди те да бъдат прехвърлени към клиентите и не е в състояние да управлява тяхното

използване или да получава ползите от тях.

Изложените по-долу фактори показват, че дружеството не контролира услугите преди

те да бъдат прехвърлени към клиентите. Следователно, то е определилo, че действа в

качеството на агент в тези договори.

• Дружеството не носи първостепенната отговорност за изпълнението на обещанието

за предоставяне на посочените услуги.

• Дружеството не упражнява усмотрение при определянето на цената на посочените

услуги.

Ето защо, разходите свързани с предоставянето на електричество, водоснабдяване и

отопление, за сметка на наемателите са представени нетно от префактурираните суми, които

се събират от наемателите.

Лизинг

Определяне дали даден договор съдържа лизинг или лизингови елементи

При идентифициране и класифициране на лизинг или на лизингов елемент в даден

договор, дружеството преценява дали договорът съдържа идентифициран актив и дали по

силата на него се прехвърля контрола над използването на същия актив за съответния по

договора срок.

Дружеството като лизингодател

Дружеството е сключило договори за лизинг на търговски и офис площи от

притежаваните от него имоти. Ръководството счита, че дружеството запазва всички

съществени рискове и изгоди от собствеността върху тези имоти и поради това, договорите

се третират като оперативни лизинги. Допълнителна информация е представена в

Приложение 3.

Обезценки на вземания

Дружеството използва матрица за провизиране за изчисление на очакваните

кредитни загуби за търговските вземания. Процентите на провизиране се базират на дните

на просрочие. Матрицата за провизиране първоначално се основава на процентите на

просрочие, наблюдавани от Дружеството в исторически план. Дружеството прецизира

матрицата, за да коригира историческия опит с кредитните загуби чрез включване на

прогнозна информация. Историческите проценти на просрочия се актуализират към всяка

отчетна дата и промените в прогнозните приблизителни оценки се анализират. Балансовата

стойност на вземанията се коригира чрез използването на корективна сметка, където се

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

натрупват всички обезценки, а сумата на загубата от обезценка за периода се признава в

отчета за всеобхватния доход (към печалбата или загубата за годината) към „други разходи

за дейността”. Загубата от обезценка се възстановява, ако това възстановяване може да бъде

обективно отнесено към събитие, станало след като е била призната загуба от обезценка. В

случаите на последващо възстановяване на обезценка то се посочва в намаление на загубата

от обезценка на реда “други разходи за дейността” за сметка на намаление на коректива.

Справедлива стойност на инвестиционните имоти

Инвестиционните имоти на Дружеството са оценени по справедлива стойност от

независим лицензиран оценител. Оценката на независимия оценител към 31 декември 2023

г. е базирана на метода на капитализирания доход от наем като пазарният подход е използван

само за индикативни цели. Допълнителна информация е предоставена в Бележка 7.

Обезценка на материални запаси

В края на всяка финансова година Дружеството извършва цялостен преглед на

състоянието и използваемостта на наличните материални запаси. При установяване на

материални запаси за които има вероятност да не бъдат реализирани по съществуващата им

балансова стойност в следващите отчетни периоди, дружеството обезценява тези

материални запаси до нетна реализируема стойност. В резултата на направените анализи не

са установени индикации за обезценка за годината завършваща на 31 декември 2023 г.

2.21. Правителствени дарения

Правителствените дарения се признават по справедлива стойност, когато

съществува разумна сигурност, че дарението ще бъде получено и че всички свързани с него

условия ще бъдат изпълнени. Когато дарението е свързано с разходна позиция, то се

признава в намаление на разходите, които то е предвидено да компенсира.

Когато дарението е свързано с имоти, машини и съоръжения, то се представя в

задълженията като приход за бъдещ период и се признава в печалба и загуба на равни части

всяка година, за срока на полезния живот на актива.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

3. ПРИХОДИ

2023

BGN '000

2022

BGN '000

Приходи от наеми на имоти

Общо

Сключените договори за отдаване на оперативен лизинг са със срок от 1 до 4 години.

Всички приходи на дружеството са генерирани на територията на Република

България.

Общата сума на бъдещите минимални лизингови постъпления по оперативни

лизингови договори са:

31.12.2023

31.12.2022

BGN '000

до 1 година

над 1 година и до 3 години

над 3 години

Общо

103

Договорите за оперативен лизинг съдържат условие, което позволява промени в наема

на годишна база съгласно текущите пазарни условия.

4. РАЗХОДИ ЗА ВЪНШНИ УСЛУГИ

2023

2022

BGN '000

Разрешение за строеж

446

Възнаграждение на третото лице по смисъла на чл. 27,

ал. 4 (§ 8 ПЗР)

Подготвителни работи и такси строителна площадка

Местни данъци и такси

Строителен надзор

Режийни разходи за поддръжка на имоти

Проектиране

Банкови такси и комисионни

Одиторски и консултантски услуги

Такси Централен Депозитар, БФБ и КФН

Други

Общо

699

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

Начислените разходи за годината за одит по закон са в размер на 6 хил. лв. (2022 г.: 5

хил. лв.).

През 2023 г. не са извършвани текущи ремонти и подобрения на недвижимите имоти

за отдаване под наем.

През текущия период не са отчитани преки оперативни разходи (включително ремонт

и поддръжка), възникващи от инвестиционни имоти, които не са генерирали доход от наеми

през периода (2022 г. – няма).

През 2022 г. Софарма билдингс АДСИЦ получи финансиране по „Програма за

компенсиране на небитови крайни потребители на електрическа енергия“ в размер на 4 хил.

лв. (2023 г.: няма), което изцяло е префактурирано на наематели на дружеството, като

намаление на дължимите консумативи за електроенергия. Програмата е одобрена от

правителството на страната, поради скока на цените на енергията, което поставя

предизвикателства пред бизнеса, който вече е негативно повлиян от икономическите

последствия от пандемията COVID – 19.

5. РАЗХОДИ ЗА ПЕРСОНАЛА

2023

2022

BGN '000

Възнаграждения по трудов договор

Възнаграждения на Съвета на директорите

Възнаграждения на Одитния комитет

Социални осигуровки

Общо

6. ИНВЕСТИЦИОННИ ИМОТИ

31.12.2023

BGN '000

31.12.2022

BGN '000

Салдо на 1 януари

910

683

Печалба от корекция на инвестиционните имоти до

справедлива стойност

227

Салдо на 31 декември

940

910

Инвестиционните имоти на дружеството включват два самостоятелни обекта,

находящи се в град Разград, придобити през декември 2019 г. и четири самостоятелни

обекта, находящи се в град Бургас, придобити през 2020 г., с цел дългосрочното им отдаване

под наем.

Към датата на изготвяне на отчета, инвестиционните имоти са отдадени под наем.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

Оценки по справедлива стойност

(а) Йерархия на справедливите стойности

Оценката по справедлива стойност на отделните инвестиционни имоти в град

Разград и град Бургас към 31.12.2023 г. на базата на входящите данни, използвани при

техниката за оценяване, са категоризирани йерархично като справедливи стойности от Ниво

Направените преоценки на инвестиционните имоти до справедлива стойност са

повтаряеми поради прилагането на модела на справедливата стойност по МСС 40. Оценките

се извършват регулярно към датата на всеки годишен финансов отчет. Измерването на

справедливата стойност е реализирано със съдействието на независими външни

лицензирани оценители.

Равнение на справедливата стойност 2023 г.

Ниво 2

Общо

BGN'000

Салдо на 1 януари 2023г

910

Печалби /(загуби), общо, признати в

текущата печалба или загуба за годината

Салдо на 31 декември 2023г.

940

Нереализирани печалби/ (загуби) за годината, включени в

текущата печалба или загуба

Равнение на справедливата стойност 2022 г.

Ниво 2

Общо

BGN'000

Салдо на 1 януари 2022г

683

Печалби /(загуби), общо, признати в

текущата печалба или загуба за годината

227

Салдо на 31 декември 2022г.

910

Нереализирани печалби/ (загуби) за годината, включени в

текущата печалба или загуба

227

(б) Техника за оценяване и значими ненаблюдаеми входящи данни

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

Групи активи

Подходи и техники за оценяване

Значими ненаблюдаеми

входящи данни

Ниво 2

Метод на капитализирания доход от

наем като схема за прилагане на

дисконтирани парични потоци (основна

оценъчна техника), при използване на

данни, параметри и калкулативни

резултати, произтичащи от прилагането

на оценъчни техники от подхода на

пазарните сравнения и от подхода на

база на разходите за оценяване на същия

обект.

а.Претеглена норма на

възвръщаемост

б.Срок на реализация на наемни

сделки

Приложените подходи и методи за оценяване използват тест за обоснованост

(разумност), с който се гарантира, че допусканията, на които са базирани оценъчните

прогнози съответстват на реализирани резултати в миналото и/или са нормално

осъществими при текущите пазарни условия, а също така съобразява и текущото състояние

на обекта/актива към момента на оценката, при което влиянието на визираните изменения,

произтичащи от преструктуриране, възстановяване или други действия, които не са

планирани към момента, остава без ефект върху изведения резултат.

7. МАТЕРИАЛНИ ЗАПАСИ

Материалните запаси включват:

31.12.2023

BGN '000

31.12.2022

BGN '000

Незавършено производство (проекти в развитие)

7,085

Общо

7,085

Материалните запаси на дружеството включват незавършено производство (земя,

разрешително за строеж и разходи за проектиране) в размер на 7,085 хил.лв. (2022 г.: няма)

и са свързани с новоизграждащи се жилищни сгради в гр. София, бул. „Св. Климент

Охридски“ №3.

8. ТЪРГОВСКИ ВЗЕМАНИЯ

Търговските вземания са възникнали по повод на сделки за наемни услуги и

префактуриране на консумативни разходи по наети помещения.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

31.12.2023

BGN '000

31.12.2022

BGN '000

Вземания от клиенти

Общо

Вземанията от клиенти по видове са както следва:

31.12.2023

BGN '000

31.12.2022

BGN '000

Консумативи и такса битови отпадъци

Общо

Непадежиралите (редовни) търговски вземания са с период на възникване до 30 дни

и са в размер на 1 хил. лв. (31.12.2022г.: 1 хил. лв).

Към 31.12.2023г. дружеството няма просрочени необезценени търговски вземания.

9. ДАНЪЦИ ЗА ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ

Данъците за възстановяване към 31.12.2023 г. са в размер на 20 хил. лв. и

представляват ДДС за възстановяване за м. декември 2023 г. (31.12.2022 г.: 1 хил. лв.,

представляващи ДДС за възстановяване за м. декември 2022 г.).

10. ДРУГИ ТЕКУЩИ ВЗЕМАНИЯ И ПРЕДПЛАТЕНИ РАЗХОДИ

Вид на вземането:

31.12.2023

BGN '000

31.12.2022

BGN '000

Предплатени разходи

Общо

11. ПАРИЧНИ СРЕДСТВА И ПАРИЧНИ ЕКВИВАЛЕНТИ

31.12.2023

BGN '000

31.12.2022

BGN '000

Парични средства по разплащателни сметки

1,435

494

Парични средства в каса

Общо

1,437

494

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

Наличните към 31 декември 2023 година парични средства са по сметка на

дружеството в Обединена Българска Банка АД (правоприемник на Кей Би Си Банк България

ЕАД) – 1,435 хил. лв. (31.12.2022г. : 494 хил. лв).

12. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВИ

Основен акционерен капитал

Към 31.12.2022 г. регистрираният капитал на „Софарма билдингс“ АДСИЦ е в

размер на 649 990 лв., разпределен в 649 990 броя обикновени безналични акции с

номинална стойност от един лев за акция.

На свое заседание от 22.12.2022 г. Съветът на директорите на “Софарма билдингс”

АДСИЦ взе решение за увеличаване на капитала на Дружеството на основание чл. 196, ал.

1 и чл. 194, ал. 1 от Търговския закон, чл. 112 и сл. ЗППЦК и съгласно овластяването от

Устава на Дружеството за увеличаване на капитала, както следва: от 649 990 лева,

разпределен в 649 990 броя обикновени поименни безналични акции, всяка една с право на

един глас и номинална стойност от 1 лев, на 3 899 940 лева, чрез първично публично

предлагане на емисия в размер до 3 249 950 броя обикновени, поименни,

свободнопрехвърляеми, безналични акции с право на глас, с номинална стойност 1

лев и емисионна стойност от 1,86 лева всяка.

През март 2023 г. увеличението на капитала приключи успешно, като всички

издадени акции от новата емисия в размер на 3 249 950 броя бяха записани и платени.

Увеличението на основния капитал бе вписано в Търговския регистър на 29 март

2023 г.

Към 31.12.2023 г. регистрираният капитал на „Софарма билдингс“ АДСИЦ е в

размер на 3 899 940 лв., разпределен в 3 899 940 броя обикновени безналични акции с

номинална стойност от един лев за акция. Регистрираните акции са напълно платени,

обикновени, поименни, безналични с право на получаване на дивидент и ликвидационен

дял.

Изменението на основния акционерен капитал и премийните резерви през 2023 г. е

както следва:

Издадени и напълно платени обикновени

акции

Основен

капитал

Премиен

резерв

Брой

BGN'000

Салдо на 1 януари 2022 година

649,990

650

486

Салдо на 31 декември 2022 година

649,990

650

486

Емисия на капитал през периода

3,249,950

3,250

2,763

Салдо на 31 декември 2023 година

3,899,940

3,900

3,249

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

Собственият капитал на дружеството към 31.12.2023 г. и 31.12.2022 г. е представен

в таблицата по-долу:

31.12.2023

BGN '000

31.12.2022

BGN '000

Основен акционерен капитал

3,900

650

Резерви

3,509

567

Неразпределена печалба/ (Непокрита загуба)

(144)

179

Общо

7,265

1,396

Печалби/Загуби от текущата година

Дружеството приключва 2023 г. като отчита загуба в размер на 144 хил. лв. (2022 г.:

печалба в размер на 179 хил. лв.).

Печалба/Загуба на акция

31.12.2023

BGN '000

31.12.2022

BGN '000

Среднопретеглен брой акции

3,196,526

649,990

Печалба/ (загуба) за периода (BGN’000)

(144)

179

Печалба/ (загуба) на акция (BGN)

(0.05)

0.28

Дивиденти

Дружеството приключва 2023 г. с финансов резултат – загуба в размер на 144 хил.

лв. След преобразуване по чл.29 ал.3 от ЗДСИЦДС резултатът, който се явява основа за

изчисление на задължителния по закон дивидент е загуба в размер на 174 хил. лв.

Дружеството не отчита задължителен дивидент за разпределение за 2023г.

13. ЗАДЪЛЖЕНИЯ КЪМ СВЪРЗАНИ ЛИЦА

Задълженията към свързани лица са към:

31.12.2023

BGN '000

31.12.2022

BGN '000

Дружество, акционер със значително влияние

2,085

Общо

2,085

Задълженията са във връзка с покупка на земя за развитие на строителни проекти.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

14. ТЪРГОВСКИ ЗАДЪЛЖЕНИЯ

31.12.2023

BGN '000

31.12.2022

BGN '000

Задължения към доставчици

127

Общо

127

Търговските задължения към края и на двата периода са текущи и са към български

контрагенти за доставки на услуги. Обичайният среден кредитен период за погасяване на

задълженията на дружеството е 30 дни.

15. ДРУГИ ТЕКУЩИ ЗАДЪЛЖЕНИЯ

Другите текущи задължения включват:

31.12.2023

BGN '000

31.12.2022

BGN '000

Задължения към персонала и социалното осигуряване

Получени депозити от наематели

Данъчни задължения

Общо

Получените депозити от наематели – трети лица представляват получени суми

като гаранции по наемни договори. Съгласно условията на договорите депозитите могат да

бъдат заменяни с банкови гаранции, както и да бъдат усвоявани при неизпълнение на

условията.

Задълженията към персонала и социалното осигуряване включват текущи

задължения за възнаграждения на членовете на Съвета на директорите, Oдитния комитет и

персонала.

Към края и на двата отчетни периода няма неизползвани компенсируеми отпуски.

16. СЕГМЕНТНО ОТЧИТАНЕ

Приходите, разходите, печалбата, активите и пасивите на оперативните сегменти на

Софарма билдингс АДСИЦ са представени по-долу:

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

Оперативни

сегменти

Текущи активи

Нетекущи активи

Общо активи

31.12.2023

31.12.2022

31.12.2023

31.12.2022

31.12.2023

31.12.2022

BGN‘000

Имоти под наем

940

910

941

911

Развитие на

имоти за

продажба

7,085

Общи на ниво

предприятие

1,459

500

1,459

500

Общо

8,545

501

940

910

9,485

1,411

В нетекущите активи по сегменти са отчетени всички инвестиционни имоти.

Текущите активи по сегменти представляват материални запаси, незавършено

производство, вземания, възникнали по повод на сделки за продажби на услуги – наеми и

консумативни разходи. Неразпределените активи включват парични средства, предплатени

разходи и данъци за въстановяване.

Оперативни сегменти

Сегментен дълг

31.12.2023

31.12.2022

BGN‘000

Имоти под наем

Развитие на имоти за продажба

2,185

Общи на ниво предприятие

Общо

2,220

Сегментният дълг включва, задължения към доставчици в страната, свързани и трети

лица, за покупка на активи, за доставки по поддръжката и експлоатацията на имотите, както

и задължения по получени депозити от наематели.

Неразпределените пасиви към края и на двата периода включват задължения за

данъци, задължения за извършени услуги по администрирането и управлението на

дружеството и други.

Оперативни сегменти

Приходи от основна дейност

Печалба от корекция на

инвестиционни имоти до

справедлива стойност

2023

2022

2023

2022

BGN‘000

Имоти под наем

227

Развитие на имоти за продажба

Общо

227

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

Приходите от оперативни сегменти се наблюдават по местоположение на обекта,

респективно по клиенти. През 2023 г. и 2022 г. няма извършени междусегментни продажби

и трансфери.

Всички приходи са реализирани от България.

През текущия отчетен период концентрацията на приходите на дружеството по

клиенти се е запазила спрямо предходния период, като е отчетена концентрация на приходи

в един клиент в размер на 18 хил. лв. или 58% от общите приходи от основна дейност (2022

г.: 18 хил. лв. или 60% от общите приходи).

Разходи

Приходи/Печалби

Печалба/(Загуба)

2023

2022

2023

2022

2023

2022

BGN‘000

Имоти под наем

(2)

257

255

Развитие на имоти

за продажба

(612)

545

(67)

Общи на ниво

предприятие

(137)

(76)

(137)

(76)

Общо

(751)

(78)

607

257

(144)

179

Общите на ниво предприятие разходи включват разходите за управление и

администриране на дружеството.

17. УПРАВЛЕНИЕ НА ФИНАНСОВИЯ РИСК

В хода на обичайната си дейност дружеството може да бъде изложено на различни

финансови рискове, най-важните от които са: пазарен риск (включващ валутен риск, риск от

промяна на справедливата стойност и ценови риск), кредитен риск, ликвиден риск и риск на

лихвено-обвързани парични потоци.

Общото управление на риска е фокусирано върху трудностите на прогнозиране на

финансовите пазари и за постигане минимизиране на потенциалните отрицателни ефекти,

които могат да се отразят върху финансовите резултати и състояние на дружеството.

Текущо финансовите рискове се идентифицират, измерват и наблюдават с помощта

на различни контролни механизми, въведени, за да се определят адекватни цени на услугите,

предоставяни от дружеството и на привлечения от него заемен капитал, както и да се оценят

адекватно пазарните обстоятелства на направените от него инвестиции и формите на

поддържане на свободните ликвидни средства, без да се допуска неоправдана концентрация

на даден риск.

Управлението на риска се осъществява текущо под прякото ръководство на

изпълнителния директор и финансовите експерти в третото лице по смисъла на чл. 27, ал. 4

(§ 8 ПЗР) на Софарма билдингс. То се изпълнява съгласно политиката, определена от Съвета

на директорите, който е разработил основните принципи на общото управление на

финансовия риск, на базата на които са разработени конкретните процедури за управление

на отделните специфични рискове, като валутен, ценови, лихвен, кредитен и ликвиден, и за

риска при използването основно на недеривативни инструменти.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

Структурата на финансовите активи и пасиви на дружеството към 31 декември по

категории е посочена по-долу:

Финансови активи

31.12.2023

BGN '000

31.12.2022

BGN '000

Търговски вземания

Парични средства и парични еквиваленти

1,437

494

Общо финансови активи

1,438

495

Финансови пасиви

31.12.2023

BGN '000

31.12.2022

BGN '000

Задължения свързани лица

2,085

Търговски задължения

127

Други текущи задължения

Общо финансови пасиви

2,215

По-долу са описани различните видове рискове, на които е изложено дружеството

при осъществяване на търговските му операции, както и възприетият подход при

управлението на тези рискове.

Ценови риск

Дружеството e изложено на риск от промени в пазарните цени на инвестиционни

имоти и на цените на самите наеми. Дружеството периодично прави преглед на пазарните

цени, по които предлага услугите си, спрямо общите ценови равнища в страната, за да може

при необходимост да се извършат плавно и постепенно корекции на тези цени.

При отдаването под наем на имотите се стреми да сключва дългосрочни договори с

благоприятни за бизнеса на дружеството клаузи. Клиентите (наемателите) се проучват

внимателно от гледна точка на надеждност при събиране на вземанията.

Извършва се предварително проучване на дружеството, желаещо да сключи договор

за оперативен лизинг, по отношение на свързаност и задлъжнялост, съдебна регистрация и

регистрация по БУЛСТАТ.

Дружеството не е изложено на пазарен риск, произтичащ от операции с финансови

инструменти.

Кредитен риск

При осъществяване на своята дейност дружеството е изложено на кредитен риск,

който е свързан с риска някой от контрагентите му да не бъде в състояние да изпълни изцяло

и в обичайно предвидените срокове задълженията си към него.

Финансовите активи на дружеството са концентрирани в две групи: парични

средства и търговски вземания.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

Парични средства

За изчислението на очакваните кредитни загуби по паричните средства и

еквиваленти се прилага рейтингов модел, като се използват рейтингите на банките,

определени от международно признати рейтингови фирми като Moody’s, Fitch, S&P и BCRA

и референтните публични данни за PD (вероятности за неизпълнение), отговарящи на

рейтинга на съответната банка. Ръководството следи текущо промяната на рейтинга на

съответната банка, за да оценява наличието на завишен кредитен риск, текущото управление

на входящите и изходящи парични потоци и разпределението на наличностите по банкови

сметки и банки.

Паричните средства в дружеството се влагат в банки от първокласен тип, с висока

репутация и стабилна ликвидност, което значително ограничава риска. Към 31 декември

2023 г. паричните средства на дружеството се намират в банка със следния кредитен

рейтинг:

• Дългосрочен рейтинг: A-

• Краткосрочен рейтинг: А-2

Търговски вземания

По отношение на клиентите, политиката на дружеството е да извършва продажбите

си при условията на строго лимитирани срокове на плащане. Събираемостта и

концентрацията на вземанията се контролират текущо, съгласно установената политика на

дружеството и при индикатори за проблем със събираемостта – се осъществява пряка текуща

комуникация със съответния клиент за определяне и стартиране на незабавни мерки за

лимитиране на риска от загуби.

За да обезпечи вземанията си по договорите за оперативен лизинг, дружеството

изисква от наемателите си да предоставят депозит или банкова гаранция.

Търговските вземания не са лихвоносни и обичайно се уреждат до 30 дни.

Дружеството счита дадено търговско вземане или актив по договор с клиент за такива в

неизпълнение, когато са в просрочие, съответно над 31 дни.

В определени случаи, обаче дадено вземане може да се разглежда като такова в

неизпълнение, когато вътрешна или външна информация предоставя индикация, че е малко

вероятно Дружеството да получи пълния размер на договорните суми.

Дружеството използва матрица за провизиране за изчисление на очакваните

кредитни загуби на търговските вземания. Процентите на всяка матрица се определят на

бази исторически данни наблюдавани от Дружеството (3-годишен период). В основата на

метода е анализът на историята и оценката на поведението на съответния контрагент и се

анализира наличие на просрочия, плащанията и несъбрани суми.

На тази база се определя процентът на загубата като несъбираемостта на дадената

група фактури към просрочените фактури по дни. Обичайно Дружеството приема, че датата

на икономическата загуба от несъбираемост възниква след 360 дни от първия ден на

просрочие.

Очакваните кредитни загуби се изчисляват на датата на всеки отчетен период.

Към 31.12.2023 г. и към 31.12.2022 г. не е отчетена обезценка за очаквани кредитни загуби.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

Ликвиден риск

Ликвидният риск се изразява в негативната ситуация дружеството да не бъде в

състояние да посрещне безусловно всички свои задължения съгласно техния падеж. То

провежда консервативна политика по управление на ликвидността, чрез която постоянно

поддържа оптимален ликвиден запас парични средства, добра способност на финансиране

на стопанската си дейност, включително чрез осигуряване на адекватни кредитни ресурси и

улеснения, постоянно контролно наблюдение на фактическите и прогнозни парични потоци

по периоди напред и поддържане на равновесие между матуритетните граници на активите

и пасивите на дружеството.

Дружеството управлява ликвидността на активите и пасивите си чрез текущ анализ

и наблюдение на структурата и динамиката на измененията им, и чрез прогнозиране на

бъдещите входящи и изходящи парични потоци и факторите за негативни ефекти върху тях.

Матуритетен анализ

По-долу са представени финансовите недеривативни пасиви на дружеството към

датата на финансовия отчет, групирани по остатъчен матуритет, определен спрямо

договорения матуритет и парични потоци. Таблицата е изготвена на база недисконтирани

парични потоци и най-ранна дата, на която задължението е изискуемо.

31 декември 2023г.

до 1 м.

BGN’000

1-6 м.

BGN’000

6-12 м.

BGN’000

1-5 г.

BGN’000

над 5 г.

BGN’000

Без мату-

ритет

BGN’000

Задължения към свързани

лица

2,085

Търговски и други

задължения

127

2,085

до 1 м.

BGN’000

1-6 м.

BGN’000

6-12 м.

BGN’000

1-5 г.

BGN’000

над 5 г.

BGN’000

Без мату-

ритет

BGN’000

31 декември 2022г.

Търговски и други

задължения

Риск на лихвено-обвързаните парични потоци

Като цяло дружеството няма значителна част лихвоносни активи, с изключение на

паричните средства по разплащателни сметки. Затова приходите и оперативните парични

потоци са в голяма степен независими от промените в пазарните лихвени равнища.

Дружеството не е изложено на лихвен риск от своите краткосрочни задължения,

защото те са обичайно търговски, с много кратък срок и безлихвени.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

31 декември 2023 г.

безлихвени

с фиксиран

лихвен %

с плаващ

лихвен %

Общо

хил.лв.

Финансови активи

Търговски вземания

Парични средства и еквиваленти

1,435

1,437

Общо

1,435

1,438

Финансови пасиви

Задължения към свързани

предприятия

2,085

Търговски задължения

127

Други текущи задължения

Общо

2,215

31 декември 2022 г.

безлихвени

с фиксиран

лихвен %

с плаващ

лихвен %

Общо

хил.лв.

Финансови активи

Търговски вземания

Парични средства и еквиваленти

494

Общо

494

495

Финансови пасиви

Търговски задължения

Други текущи задължения

Общо

Справедливи стойности

Концепцията за справедливата стойност предполага реализиране на финансови

инструменти чрез продажба, на база позицията, предположенията и преценките на

независими пазарни участници на основен или най-изгоден за даден актив или пасив пазар.

За своите финансови активи и пасиви дружеството приема като основен пазар финансовите

пазари в България – БФБ, големите търговски банки – дилъри и за определени специфични

инструменти – директни сделки между страните. В повечето случаи, обаче, особено по

отношение на търговските вземания и задължения, кредитите и банковите депозити, то

очаква да реализира тези финансови активи и пасиви или чрез тяхното цялостно обратно

изплащане, или респективно - погасяване във времето. Затова те се представят по тяхната

амортизируема стойност.

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

Също така финансовите активи и пасиви са краткосрочни по своята същност

(банкови депозити, търговски вземания и задължения) и поради това тяхната справедлива

стойност е приблизително равна на балансовата им стойност.

Ръководството на дружеството счита, че при съществуващите обстоятелства

представените в отчета за финансово състояние оценки на финансовите активи и пасиви са

възможно най-надеждни, адекватни и достоверни за целите на финансовата отчетност.

Количествени оповестявания на йерархията на справедлива стойност към 31 декември

Оценяване на справедлива стойност чрез

използване на

Активи, оценени по

справедлива стойност:

Дата на

оценка

Балансова

стойност

Котирани цени

на активни

пазари

(Ниво 1)

Значителни

наблюдавани

входящи данни

(Ниво 2)

Значителни

ненаблюдавани

входящи данни

(Ниво 3)

хил. лв.

Инвестиционни имоти

(Приложение 6)

Имоти в гр. Разград

31.12.2023

325

Имоти в гр. Бургас

31.12.2023

615

Оценяване на справедлива стойност чрез

използване на

Активи, оценени по

справедлива стойност:

Дата на

оценка

Балансова

стойност

Котирани цени

на активни

пазари

(Ниво 1)

Значителни

наблюдавани

входящи данни

(Ниво 2)

Значителни

ненаблюдавани

входящи данни

(Ниво 3)

хил. лв.

Инвестиционни имоти

(Приложение 6)

Имоти в гр. Разград

31.12.2022

318

Имоти в гр. Бургас

31.12.2022

592

По-долу е представено сравнение на отчетните и справедливите стойности на всички

финансови инструменти на дружеството (на ниво статия в отчета за финансовото състояние),

които са отразени във финансовия отчет:

Отчетна стойност

Справедлива стойност

31.12.2023

31.12.2022

31.12.2023

31.12.2022

хил. лв.

Финансови активи

Търговски вземания

Парични средства и

краткосрочни депозити

1,437

494

1,437

494

Финансови пасиви

Търговски задължения

127

Задължения към свързани лица

2,085

Други текущи задължения

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ПРИЛОЖЕНИЯ КЪМ ГОДИШНИЯ ФИНАНСОВ ОТЧЕТ ЗА 2023г.

18. СДЕЛКИ СЪС СВЪРЗАНИ ЛИЦА

Дружеството е свързано със следните лица:

Свързани лица

Вид на свързаност

Период на свързаност

Софарма АД

Дружество, акционер със значително влияние

от 08.09.2023 г.

Дъщерни и съвместни дружества на

Софарма АД

Дружества, свързани чрез акционер със

значително влияние

от 08.09.2023 г.

Огнян Донев

Акционер със значително влияние

2022 г. и до 12.09.2023 г.

Донев инвестмънтс холдинг АД

Дружество, свързано чрез акционер със

значително влияние

2022 г. и до 12.09.2023 г.

Софпринт груп АД

Дружество, свързано чрез акционер със

значително влияние

2022 г. и до 12.09.2023 г.

Софконсулт груп АД

Дружество, свързано чрез акционер със

значително влияние

2022 г. и до 12.09.2023 г.

Частна детска градина СИМБА

ЕООД

Дружество, свързано чрез акционер със

значително влияние

2022 г. и до 12.09.2023 г.

СЕЛСО ЕООД

Дружество, свързано чрез акционер със

значително влияние

2022 г. и до 12.09.2023 г.

През 2023 г. дружеството не е сключвало сделки със свързани лица (респ. 2022 г.).

Ключов управленски персонал

Съставът на ключовия управленски персонал е оповестен в Приложение № 1.1.

Размерът на възнагражденията на управленския персонал за 2023 г.

е 26 хил. лв., в т.ч. 2 хил.

лв. начисления за социални осигуровки (2022 г.: 26 хил. лв.).

19. СЪБИТИЯ СЛЕД ДАТАТА НА ОТЧЕТА

На 20.01.2024 г. е влязло в сила разрешение за строеж №318 от 21.12.2023 г., с което

Дружеството придобива правото да изгради Жилищни сгради с магазини, детско заведение,

подземни гаражи и надземни паркоместа със ЗП - 4 377,64 кв. м., РЗП - 33 817, 97 кв. м., РЗП

със сутерен - 44 609,00 кв.м., в собствен имот с идентификатор 68134.1603.57 по

кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, находящ се в гр. София, район

Студентски, бул. „Св. Климент Охридски“ № 3.

Не са настъпили други събития след датата на отчетния период, които да изискват

корекции или допълнително оповестяване в настоящия финансов отчет.

В периода от 31 декември 2023г. до датата, на която финансовият отчет е утвърден

за издаване, не са възникнали сделки или събития от съществено значение и (или) с

необичайно естество, които по мнение на дружеството биха оказали значително влияние

върху резултата за следващия финансов период.

ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА

НА „СОФАРМА БИЛДИНГС” АДСИЦ

ЗА 2023 г.

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

Съдържание

І. Обща информация за „Софарма Билдингс” АДСИЦ ................................................. 3

1. Регистрация и предмет на дейност ............................................................................ 3

2. Акционерна структура ..................................................................................................... 3

3. Съвет на директорите ....................................................................................................... 4

4. Военен конфликт в Украйна и Близкия изток ............................................................... 4

ІІ. Развитие на дейността и финансовото състояние на дружеството. Информация

по чл. 39 от Закон за счетоводството ................................................................................. 5

1. Преглед на резултатите от дейността на дружеството и основни рискове, пред

които е изправено /чл. 39, т. 1 от Закон за счетоводството/............................................. 5

2. Анализ на финансови и нефинансови основни показатели за резултата от

дейността на Софарма билдингс АДСИЦ /чл. 39, т. 2 от Закон за счетоводството/,

както описание на състоянието на дружеството и разясняване на годишния финансов

отчет /чл. 247, ал.1 от Търговския закон/ ........................................................................... 6

3. Важни събития, които са настъпили след датата, към която е съставен

годишният финансов отчет /чл. 39, т. 3 от Закона за счетоводство/ ............................. 11

4. Бъдещо развитие на Софарма билдингс АДСИЦ /чл. 39, т. 4 от Закон за

счетоводство/ и планирана стопанска политика през следващата година /чл.247, ал 3

от Търговски закон/ ............................................................................................................ 11

5. Научноизследователска и развойна дейност /чл. 39, т. 5 от Закона за счетоводство/

6. Информация за придобиване на собствени акции, изисквана по реда на чл.187д от

Търговски закон/ чл. 39, т. 6 от Закон за счетоводството/ ............................................. 12

7. Наличие на клонове на предприятието /чл. 39, т. 7 от Закон за счетоводството/ .... 12

8. Използвани финансови инструменти /чл. 39, т. 8 от Закон за счетоводството/ ....... 12

III. Информация по чл.247 и чл. 240 б от Търговски закон ......................................... 13

1. По чл. 247 от ТЗ .............................................................................................................. 13

1.1 Информация относно протичането на дейността и състоянието на

дружеството и разяснения относно годишния финансов отчет по чл. 247, ал. 1 от ТЗ

1.2 Друга задължителна информация, която се посочва в доклада за дейността по

чл.247, ал.2 от ТЗ: ........................................................................................................... 13

1.2.1 Възнагражденията, получени общо през годината от членовете на съветите 13

1.2.2 Придобитите, притежаваните и прехвърлените от членовете на съветите през

годината акции и облигации на дружеството .............................................................. 14

1.2.3 Правата на членовете на съветите да придобиват акции и облигации на

дружеството .................................................................................................................... 14

2. Информация по член 240б от ТЗ - относно задължението на членовете на съветите

да уведомяват писмено съвета на директорите, съответно управителния съвет, когато

те или свързани с тях лица сключват с дружеството договори, които излизат извън

обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия. ........... 14

IV. Информация по Приложение 2 към чл. 10, т. 1 и чл. 21, т. 1, б „а“от Наредба 2 от

9.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при

публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на

регулиран пазар. ................................................................................................................... 14

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

V. Допълнителна информация по по чл. 31, ал. 1-5 и ал.7 от ЗДСИЦДС, чл. 20, ал.

1, т. 1 от Наредба № 2/09.11.2021 г.:................................................................................... 19

VI. Информация по Приложение 3 към чл. 10, т. 2 от Наредба 2 от 9.11.2021 г. за

първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане

на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар..... 20

VII. Информация по чл. 10, т.4 от наредба № 2 от 09.11.2021 г. за първоначално и

последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа

и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар ................................... 22

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

І. Обща информация за „Софарма билдингс” АДСИЦ

1. Регистрация и предмет на дейност

„Софарма билдингс“ АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна

цел инвестиращо в недвижими имоти, по смисъла на Закона за дружествата със специална

инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация.

Предметът на дейност на дружеството е инвестиране на паричните средства, набрани

чрез издаване на ценни книжа, в недвижими имоти посредством покупка на право на собственост

и други вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения в тях, с цел

предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг, аренда и/или продажбата им.

„Софарма билдингс” АДСИЦ е учредено на 06.07.2007 г. и е вписано в Търговския

регистър с решение № 1 от 14.08.2007 г. по ф.д.12390/2007 на Софийски градски съд.

Дружеството е учредено за неопределен срок.

С Решение № 1637-ДСИЦ на Комисията за финансов надзор от 21.12.2007 г. “Софарма

билдингс” АДСИЦ има лиценз № 59-ДСИЦ/28.01.2008 г. за упражняване на дейността си.

През 2008 г. „Софарма билдингс” АДСИЦ вписва увеличение на капитала от 500 000

лв. на 649 990 лв. в Търговския регистър и новата емисия е регистриана в „Централен депозитар”

АД.

На 29.03.2023 г. „Софарма билдингс” АДСИЦ вписа ново увеличение на капитала от

649 990 лв. на 3 899 940 лв. в Търговския регистър под № 20230329094421. Новата емисия е

регистрирана в „Централен депозитар” АД на 30.03.2023 г.

2. Акционерна структура

„Софарма билдингс” АДСИЦ е публично дружество съгласно Закона за публично

предлагане на ценни книжа. Акциите на Дружеството се търгуват на Алтернативен пазар (BaSE),

Сегмент за дружества със специална инвестиционна цел, а от 22.01.2024 г. на Основен пазар BSE,

Сегмент за дружества със специална инвестиционна цел.

Регистрираният капитал на „Софарма билдингс” АДСИЦ към 31.12.2023 г. е в размер

на 3 899 940 лв., разпределен на 3 899 940 броя обикновени безналични акции, с право на глас,

с номинална стойност от 1 лев всяка една.

Акционери, притежаващи акции над 5% от акционерния капитал

Наименование на

акционер

Брой

притежавани

акции към

31.12.2023

Процент

от

капитала

Брой

притежавани

акции към

31.12.2022

Процент

от

капитала

„Софарма” АД,

ЕИК 831902088

1 227 131

31.47%

66 627

10.25%

“Телекомплект инвест”

АД, ЕИК 201653294

385 500

9.88%

64 250

9.88%

Огнян Донев

464 374

11.91%

129 650

19.95%

Венцислав Стоев

765 000

19.62%

127 500

19.62%

„Донев Инвестмънтс

Холдинг” АД,

ЕИK 831915121

n/a

64 740

9,96%

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

Промяната на броя притежавани акции е в резултат на увеличението на капитала на

„Софарма билдингс” АДСИЦ от 649 990 лева на 3 899 940 лева, чрез издаване на нови 3 249 950

броя безналични акции и от търговия на регулирания пазар.

3. Съвет на директорите

„Софарма билдингс” АДСИЦ има едностепенна система на управление със Съвет на

директорите от трима членове, както следва:

Дружеството се представлява и управлява от Изпълнителния директор

Емил Костов.

Дата на изтичане на мандата на настоящите членове на СД: 16.06.2025 г.

Одитният комитет подпомага работата на Съвета на директорите, има роля на

специализиран, наблюдаващ, консултативен орган върху мониторинг и надзор над вътрешната

контролна система, управлението на риска и системата на финансовото отчитане на

Дружеството. Общото събрание на акционерите, проведено на 09.06.2023 г. преизбра за нов

тригодишен мандат членовете на Одитния комитет на Дружеството.

Одитният комитет има следния състав:

Елена Големанова

Председател

Петя Лазарова

Член

Михаела Толина

Член

4. Военен конфликт в Украйна и Близкия изток

Избухването на военният конфликт в Близкия изток на фона на продължаващите военни

действия в Украйна вече две години, влияе върху глобална сигурност. Тези събития оказват

влияние върху световната икономика и финансовите пазари, като ефектите вече се усещат в

нарастващата инфлация и несигурност на енергийните доставки, а заедно с обявените санкции

срещу Руската федерация остават значим негативен фактор за икономическата обстановка в

страната.

Поради непредсказуемостта в динамиката и развитието на конфликтите между Русия и

Украйна, както и този в Газа, обхватът и ефектите върху дейността на Дружеството, респективно

за неговата бъдеща дейност, активи и пасиви, е сложно и практически невъзможно да бъдат

оценени с точност. Към 31 декември 2023 г. рисковете за дейността на Дружеството от военните

конфликти в Украйна и Ивицата Газа произтичат от косвени фактори.

На този етап няма прекратени съществени договори с доставчици и клиенти на

Дружеството, както и няма съществени забавени постъпления, респ. плащания, които да са пряк

резултат от конфликтите. Обемите на дейността на Дружеството през 2023 година не са

засегнати, като приходите са се запазили спрямо предходната година.

Ръководството на Дружеството не е идентифицирало области във финансовия отчет,

върху които военните конфликти в Украйна и в Ивицата Газа да имат пряко и съществено

отражение и ефекти, включително по отношение на оценката на отделните активи и пасиви.

Ирина Минчева

Председател на СД

Емил Костов

Изпълнителен член на СД

Стойчо Пангев

Зам. Председател на СД

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

Към момента Дружеството продължава да осъществява стопанската си дейност без да

среща значими затруднения.

ІІ. Развитие на дейността и финансовото състояние на дружеството. Информация

по чл. 39 от Закон за счетоводството

1. Преглед на резултатите от дейността на дружеството и основни рискове,

пред които е изправено /чл. 39, т. 1 от Закон за счетоводството/

ФИНАНСОВИ РЕЗУЛТАТИ ОТ ДЕЙНОСТТА НА ДРУЖЕСТВОТО ПРЕЗ ПЕРИОДА

01.01.2023 – 31.12.2023 ГОД.

2023

2022

Изменение

BGN '000

Приходи от основна дейност

Печалба от корекция на инвестиционни имоти до

справедлива стойност

227

(197)

Промени в запасите от готова продукция и

незавършено производство

545

Разходи за дейността

(751)

(78)

(673)

Печалба/ (Загуба) за периода

(144)

179

(323)

Сума на активите

9,485

1,411

8,074

Текущи активи

8,545

501

8,044

Парични средства

1,437

494

943

Основен капитал

3,900

650

3,250

Нетни активи

7,265

1,396

5,869

Текущи пасиви

2,220

2,205

Дружеството отчита приходи от наеми в размер на 32 хил. лв. (2022 г.: 30 хил. лв.)

В общата стойност на разходите за дейността основен дял заемат разходите за външни

услуги – 699 хил. лв. (2022 г.: 28 хил. лв.), в т.ч. разходи за възнаграждение на третото лице по

чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, такси на КФН, услуги на ЦД, услуги на БФБ и др.

Разходите за персонал са в размер на 52 хил. лв. (2022 г.: 50 хил. лв.).

Резервите (Фонд Резервен) включват премия от емисия, формирана в резултат на

увеличението на капитала на Дружеството, както следва:

• през 2008 г. със 486 хил. лв., когато основният капитал от 500 000 лв. се

увеличава на 649 990 лв. чрез издаването на 149 990 броя нови акции; и

• през 2023 г. с 2 763 хил. лв., когато акционерният капитал е увеличен от

649 990 лв. на 3 899 940 лв. чрез издаване на нови 3 249 950 броя безналични акции.

През 2023 г. Дружеството прехвърля неразпределената печалба от 2022 г. в размер на

179 хил. лв. към Други резерви (2022 г.: 5 хил. лв.), съгласно решение на ОСА.

Регистрираният капитал на „Софарма билдингс” АДСИЦ към 31.12.2023 г. е в размер

на 3 899 940 лв., разпределен на 3 899 940 броя обикновени безналични акции, с право на глас,

с номинална стойност от 1 лев всяка една. „Софарма билдингс” АДСИЦ вписа в Търговския

регистър под № 20230329094421 увеличението на капитала на Дружеството до 3 899 940 лева,

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

съгласно решение на Съвета на директорите от 22.12.2022 година за увеличение на капитала,

чрез издаване на нови акции по реда на чл. 112 и сл. от ЗППЦК.

Рисковете, на които е изложено Дружеството, могат да се разделят на несистематични–

характерни за Дружеството и сектора, в който то оперира, и систематични – произтичащи от

макроикономическата и бизнес среда.

РИСКОВЕ, СВЪРЗАНИ С ФИНАНСОВОТО СЪСТОЯНИЕ НА ДРУЖЕСТВОТО

Оперативните и финансовите резултати на „Софарма Билдингс” АДСИЦ са обвързани

със специфичните фактори, които влияят на сектора, в който Дружеството оперира.

Доходите от или стойността на недвижимите имоти могат да бъдат засегнати от

цялостното състояние на икономическата среда в България, общото предлагане на недвижими

имоти, както и на недвижими имоти с определено предназначение или местоположение, от

намаляване на търсенето на недвижими имоти, конкуренцията от страна на други инвеститори,

увеличаване на оперативните разходи.

Основните рискове и несигурности, пред които е изправено Дружеството, свързани с

инвестирането в недвижими имоти, са:

✓ Намаление на пазарните цени на недвижимите имоти;

✓ Намаление на равнището на наемите;

✓ Повишаване на застрахователните премии;

✓ Ниска ликвидност на инвестициите в имоти;

✓ Повишена конкуренция;

✓ Рискове при отдаването под наем;

✓ Риск от непокрити от застраховките загуби.

РИСКОВЕ, СПЕЦИФИЧНИ ЗА ДРУЖЕСТВОТО

В хода на обичайната си дейност Дружеството може да бъде изложено на различни

специфични рискове, най-важните от които са: кредитен риск, ликвиден риск, управленска

политика, форсмажорни събития, зависимост от ключови служители, оперативен риск, риск от

недостатъчен оборотен капитал за изплащане на дивиденти, финансиране на инвестициите.

СИСТЕМАТИЧНИ РИСКОВЕ

Систематичните рискове са свързани с пазара и макросредата, в която Дружеството

функционира, поради което те не могат да бъдат управлявани и контролирани от ръководния

екип. Систематични рискове са: политическият риск, макроикономическият риск,

инфлационният риск, валутният риск, лихвеният риск, данъчният риск.

2. Анализ на финансови и нефинансови основни показатели за резултата от

дейността на Софарма билдингс АДСИЦ /чл. 39, т. 2 от Закон за счетоводството/, както и

описание на състоянието на дружеството и разясняване на годишния финансов отчет /чл.

247, ал.1 от Търговския закон/

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

АНАЛИЗ НА ПРИХОДИТЕ

Динамика на приходите

2023

2022

Изменение

BGN '000

Приходи от наеми на инвестиционни имоти

Печалба от корекция на инвестиционни

имоти до справедлива стойност

227

(197)

(87%)

Промени в запасите от готова продукция и

незавършено производство

545

n/a

Общо

607

257

350

136%

Структура на приходите

2023

% 2023 г.

2022

% 2022 г.

BGN '000

Приходи от наеми на инвестиционни имоти

5.27%

11.67%

Печалба от корекция на инвестиционни

имоти до справедлива стойност

4.94%

227

88.33%

Промени в запасите от готова продукция и

незавършено производство

545

89.79%

n/a

Общо

607

100.00%

257

100.00%

Приходите от наеми са реализирани във връзка със сключени договори за оперативен

лизинг на инвестиционни имоти и са в размер на 32 хил. лв. През годината тези приходи

нарастват с 2 хил. лв. спрямо предходната 2022 г.

През 2023 г. промените в запасите от готова продукция и незавършено производство са

545 хил. лв. и се формират от направени разходи за новоизграждащи се жилищни сгради в гр.

София, бул. Св. Климент Охридски №3.

АНАЛИЗ НА РАЗХОДИТЕ

Структура на разходите

2023

% 2023 г.

2022

% 2022 г.

BGN '000

Разходи за външни услуги

699

93%

36%

Разходи за персонала

64%

Общо

751

100%

Динамика на разходите

2023

2022

Изменение

BGN '000

Разходи за външни услуги

699

671

2396%

Разходи за персонала

Общо

751

673

863%

Разходите за дейността нарастват със 673 хил. лв. спрямо 2022 г. основно във връзка с

извършените разходи по новоизграждащи се жилищни сгради в гр. София, бул. Св. Климент

Охридски №3.

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

Структура на разходите

2023

% 2023 г.

2022

% 2022 г.

BGN '000

Разходи за външни услуги

699

93.08%

35.90%

Възнаграждение на третото лице по смисъла

на чл. 27, ал. 4 ЗДСИЦДС

7.86%

16.67%

Одиторски и консултантски услуги

0.93%

6.41%

Разрешение за строеж

446

59.39%

0.00%

Подготвителни работи и такси

6.92%

0.00%

Строителен надзор

4.13%

0.00%

Проектиране

2.00%

0.00%

Такси Централен Депозитар, БФБ и КФН

0.93%

6.41%

Местни данъци и такси

5.46%

1.28%

Режийни разходи за поддръжка на имоти

3.73%

0.00%

Банкови такси и комисионни

1.33%

1.28%

Други

0.40%

3.85%

Разходи за персонала

6.92%

64.10%

Възнаграждения по трудов договор

1.06%

8.97%

Възнаграждения на

Съвета на директорите

3.20%

30.77%

Възнаграждения на Одитния комитет

1.86%

17.95%

Социални осигуровки

0.80%

6.41%

Общо разходи

751

100.00%

Основен дял от разходите за външни услуги заемат разходите за такси за разрешение за

строеж и разходите за възнаграждението на третото лице по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС

АНАЛИЗ НА КАПИТАЛОВИТЕ РЕСУРСИ, АКТИВИТЕ И ПАСИВИТЕ

2023

2022

BGN '000

АКТИВИ

Нетекущи активи

Инвестиционни имоти

940

10%

910

64%

940

10%

910

64%

Текущи активи

Материални запаси

7,085

75%

Търговски вземания

Данъци за възстановяване

Други текущи вземания и предплатени разходи

Парични средства и парични еквиваленти

1,437

15%

494

36%

8,545

90%

501

36%

ОБЩО АКТИВИ

9,485

100%

1,411

100%

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

СОБСТВЕН КАПИТАЛ И ПАСИВИ

СОБСТВЕН КАПИТАЛ

Основен акционерен капитал

3,900

41%

650

46%

Резерви

3,509

37%

567

40%

Неразпределена печалба/ (непокрита загуба)

(144)

-1%

179

13%

ОБЩО СОБСТВЕН КАПИТАЛ

7,265

77%

1,396

99%

ПАСИВИ

Текущи задължения

Задължения към свързани лица

2,085

22%

Търговски задължения

127

Други текущи задължения

2,220

23%

ОБЩО ПАСИВИ

2,220

23%

ОБЩО СОБСТВЕН КАПИТАЛ И ПАСИВИ

9,485

100%

1,411

100%

Регистрираният капитал на „Софарма билдингс” АДСИЦ към 31.12.2023 г. е в размер

на 3 899 940 лв., разпределен на 3 899 940 броя обикновени безналични акции, с право на глас,

с номинална стойност от 1 лев всяка.

Към 31.12.2023 г. финансовият резултат на Дружеството е загуба в размер на 144 хил.

лв. (2022 г.: печалба в размер на 179 хил. лв.). След преобразуване по чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС

финансовият резултат за 2023 г., който се явява основа за изчисление на задължителния по закон

дивидент, е загуба в размер на 174 хил. лв.

Резервите (Фонд Резервен) включват премии от емисии, формирани в резултат на

увеличението на капитала на Дружеството, както следва:

• през 2008 г. със 486 хил. лв., когато основният капитал от 500 000 лв. се увеличава

на 649 990 лв. чрез издаването на 149 990 броя нови акции; и

• през 2023 г. с 2 763 хил. лв., когато акционерният капитал е увеличен от 649 990

лв. на 3 899 940 лв. чрез издаване на нови 3 249 950 броя безналични акции.

През 2023 г. Дружеството прехвърля неразпределената печалба от 2022 г. в размер на

179 хил. лв. към Други резерви (2022 г.: 5 хил. лв.), съгласно решение на ОСА.

Текущите активи представляват 90% от всички активи на дружеството към 31.12.2023

г. и през годината нарастват с 8,044 хил. лв., основно в резултат на увеличаване на материалните

запаси на дружеството.

Годишният финансов отчет на „Софарма Билдингс” АДСИЦ към 31.12.2023 г. е заверен

от регистриран одитор.

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

Финансови коефициенти

Показатели

2023

2022

BGN '000

Финансов резултат

(144)

179

Собствен капитал

7,265

1,396

Общо пасиви

2,220

Общо активи

9,485

1,411

Приходи

607

257

Разходи

751

Краткотрайни активи

8,545

501

Краткосрочни задължения

2,220

Краткосрочни вземания

Парични средства

1,437

494

Резултат от оперативна дейност

(144)

179

Остатъчна печалба/(загуба) след задължителен дивидент

(144)

179

Средно-претеглен брой акции

3,196,526

649,990

Показатели за рентабилност

Коефициент на рентабилност на приходите от продажба (1/5)

(0.24)

0.70

Коефициент на рентабилност на собствения капитал (1/2)

(0.02)

0.13

Коефициент на рентабилност на пасивите (1/3)

(0.06)

11.93

Коефициент на рентабилност на активите (1/4)

(0.02)

0.13

Показатели за ефективност

Коефициент за ефективност на разходите (5/6)

0.81

3.29

Коефициент за ефективност на приходите (6/5)

1.24

0.30

Показатели за ликвидност

Коефициент за обща ликвидност (7/8)

3.85

33.40

Коефициент за бърза ликвидност (9+10)/8

0.65

33.00

Коефициент за незабавна ликвидност (10)/8

0.65

32.93

Финансова автономност

Коефициент за финансова автономност (2/3)

3.27

93.07

Коефициент за задлъжнялост (3/2)

0.31

0.01

Доход на акция

Доход/(Загуба) на акция преди задължителен дивидент (1/13)

(0.05)

0.28

Доход/(Загуба) на акция след задължителен дивидент (12/13)

(0.05)

0.28

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

Екология и опазване на околната среда

„Софарма билдингс“ АДСИЦ е дружество, чиято основна дейност не оказва пряко

влияние върху околната среда. Дружеството възприема опазването на околната среда и

намаляването на скоростта на настъпване на климатичните промени като част от своята

корпоративна политика за социална отговорност и развива своята дейност, съобразявайки се с

изискванията за опазване на околната среда.

„Софарма билдингс” АДСИЦ експлоатира всички свои имоти при спазване Закона за

управление на отпадъците, в т.ч. чрез осигуряване на разделно събиране на нормативно

предвидените видове отпадъци, където е приложимо. Възприетата, включително на договорно

ниво, политика на инкорпориране на наемателите в дейностите по управление на отпадъците, в

т.ч. чрез ангажирането им с пропорционална част от разходите по реализирането на тези

дейности, има за цел да мотивира тези фактически ползватели на собствените на Дружеството

имоти, в хода на чиято търговска дейност именно се генерира изключителната част от

отпадъците като продукт от експлоатацията на недвижимите имоти, да предприемат ефективни

мерки за намаляването на припадащия им се разход чрез оптимизирането на количеството на

генерираните отпадъци и редуциране на степента на тяхната опасност, както и да оказват

адекватно съдействие за реално изпълнение на възприетата от Дружеството политика по

управление на отпадъците.

Дружеството е възприело политика за изключително издаване и изпращане на

електронни фактури, в резултат от прилагането на която драстично бе намалено използването, и

респ. припадащият му се разход, за тази цел на хартия и печатни консумативи.

Този категорично по-съвременен и екологичен електронен вариант на фактура има

безспорен принос за опазване на околната среда, намалявайки продукцията на отпадъци от печат

и съхранявайки дървесната флора, използвана за производство на хартия.

Към 31 декември 2023 Дружеството не е идентифицирало значителни рискове,

предизвикани от климатични промени, които да повлиаят на активите и пасивите на

Дружеството. Дружеството следи промените в законодателството, които са в резултат на

климатичните въпроси и на този етап не е идентифицирало възможно директно влияние върху

бъдещите парични потоци, финансовите резултати и финансовото състояние на Дружеството.

Персонал

В Дружеството има назначено 1 лице по трудов договор (2022 г. – 1 лице).

3. Важни събития, които са настъпили след датата, към която е съставен

годишният финансов отчет /чл. 39, т. 3 от Закона за счетоводство/

На 20.01.2024 г. е влязло в сила разрешение за строеж №318 от 21.12.2023 г., с което

Дружеството придобива правото да изгради Жилищни сгради с магазини, детско заведение,

подземни гаражи и надземни паркоместа със ЗП - 4 377,64 кв. м., РЗП - 33 817, 97 кв. м., РЗП със

сутерен - 44 609,00 кв.м., в собствен имот с идентификатор 68134.1603.57 по кадастралната карта

и кадастралните регистри на град София, находящ се в гр. София, район Студентски, бул. „Св.

Климент Охридски“ № 3.

Няма други съществени събития след датата на отчетния период, които да имат

отражение върху годишния финансов отчет.

4. Бъдещо развитие на Софарма билдингс АДСИЦ /чл. 39, т. 4 от Закон за

счетоводство/ и планирана стопанска политика през следващата година /чл.247, ал 3 от

Търговски закон/

Бъдещото развитие на Дружеството е свързано с изграждането на жилищни сгради с

магазини, детско заведение, подземни гаражи и надземни паркоместа с ЗП - 4 377,64 кв. м., РЗП

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

- 33 817,97 кв. м., РЗП със сутерен - 44 609,00 кв.м. в гр. София, район Студентски, бул. „Св.

Климент Охридски“ № 3.

Инвестиционната политика на „Софарма Билдингс” АДСИЦ е насочена към

инвестирането в недвижими имоти в различни етапи на завършеност и развитие – от такива във

фаза на строеж до имоти с утвърдена оперативна история.

„Софарма билдингс” АДСИЦ ще инвестира предимно в качествени и доходоносни

сгради с разнородно предназначение - търговски, индустриални, жилищни и офис сгради, както

и в закупуването на парцели.

Дружеството може да инвестира временно свободните си средства в:

- ценни книжа, издадени или гарантирани от държава – членка на Европейския съюз,

или друга държава – страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство, и

в банкови депозити в банки, които имат право да извършват дейност на територията на държава

– членка на Европейския съюз, или друга държава – страна по Споразумението за Европейското

икономическо пространство;

- до 10 на сто от активите си в ипотечни облигации, допуснати до търговия на място за

търговия в държава – членка на Европейския съюз, или друга държава – страна по

Споразумението за Европейското икономическо пространство.

Дружеството може да инвестира до 10 на сто от активите си:

- в трети лица по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС;

- в други дружества със специална инвестиционна цел, инвестиращи в недвижими

имоти.

Планирана стопанска политика през следващата година. Информацията по /чл.247,

ал.3 от ТЗ/

Информацията по чл.247, ал.3 от ТЗ е отразена в раздел II, точка 4 „Бъдещо развитие на

предприятието“ /чл.39, т.4, от Закон за счетоводство/.

5. Научноизследователска и развойна дейност /чл. 39, т. 5 от Закона за счетоводство/

Естеството на предмета на дейност на дружеството не предполага извършването на

действия в областта на научноизследователската и развойната дейност. „Софарма билдингс“

АДСИЦ не е въвеждало нови продукти и услуги и не разработва такива.

6. Информация за придобиване на собствени акции, изисквана по реда на чл.187д

от Търговски закон/ чл. 39, т. 6 от Закон за счетоводството/

Дружеството не е придобивало собствени акции през годината.

7. Наличие на клонове на предприятието /чл. 39, т. 7 от Закон за счетоводството/

„Софарма билдингс“ АДСИЦ няма разкрити клонове в страната или чужбина.

8. Използвани финансови инструменти /чл. 39, т. 8 от Закон за счетоводството/

В хода на обичайната си дейност дружеството е изложено на различни финансови

рискове, най-важните от които са: пазарен риск (включващ валутен риск, риск от промяна на

справедливата стойност и ценови риск), кредитен риск и ликвиден риск. Общото управление на

риска е фокусирано върху прогнозиране на резултатите от определени области на финансовите

пазари за постигане на минимизиране на потенциалните отрицателни ефекти, които биха могли

да се отразят върху финансовите резултати.

По-долу са описани различните видове рискове, на които е изложено дружеството при

осъществяване на търговските му операции, както и възприетият подход при управлението на

тези рискове.

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

Валутен риск

Дружеството не е изложено на валутен риск, защото всички негови операции и сделки са

деноминирани в български лева.

Ценови риск

Дружеството e изложено на риск от промени в пазарните цени на инвестиционни имоти

и на цените на самите наеми. То не е изложено на пазарен риск, произтичащ от операции с

финансови инструменти.

Кредитен риск

При осъществяване на своята дейност дружеството е изложено на кредитен риск, който е

свързан с риска някой от контрагентите му да не бъде в състояние да изпълни изцяло и в

обичайно предвидените срокове задълженията си към него.

Финансовите активи на дружеството са концентрирани основно в краткосрочни депозити

с инвестиционно предназначение.

Паричните средства в дружеството се влагат в първокласни банки, с висока репутация и

стабилна ликвидност, което значително ограничава риска.

Ликвиден риск

Ликвидният риск се изразява в негативната ситуация дружеството да не бъде в състояние

да посрещне безусловно всички свои задължения съгласно техния падеж.

Дружеството разполага с достатъчно собствени оборотни средства и не ползва

привлечени кредитни ресурси.

Дружеството управлява ликвидността на активите и пасивите си чрез текущ анализ и

наблюдение на структурата и динамиката на измененията им, и чрез прогнозиране на бъдещите

входящи и изходящи парични потоци.

Риск на лихвено-обвързаните парични потоци

Дружеството няма лихвоносни активи, с изключение на свободните паричните средства

в банки, затова приходите и оперативните парични потоци са независими от промените в

пазарните лихвени равнища.

III. Информация по чл.247 и чл. 240 б от Търговски закон

1. По чл. 247 от ТЗ

1.1 Информация относно протичането на дейността и състоянието на дружеството

и разяснения относно годишния финансов отчет по чл. 247, ал. 1 от ТЗ

В раздел II на настоящия доклад са описани дейността и състоянието на Дружеството и

разясненията относно Годишния финансов отчет.

1.2 Друга задължителна информация, която се посочва в доклада за дейността по

чл.247, ал.2 от ТЗ:

1.2.1 Възнагражденията, получени общо през годината от членовете на съветите

Възнагражденията, получени общо през годината от членовете на Съвета на директорите

са в размер на 24 хил. лв. (31.12.2022 г.: 24 хил. лв.), както следва:

Емил Костов – 12 хил. лв. (31.12.2022 г.: 12 хил. лв.);

Ирина Минчева – 6 хил. лв. (31.12.2022 г.: 6 хил. лв.);

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

Стойчо Пангев – 6 хил. лв. (31.12.2022 г.: 6 хил. лв.).

1.2.2 Придобитите, притежаваните и прехвърлените от членовете на съветите през

годината акции и облигации на дружеството

Членовете на Съвета на директорите не притежават акции на Дружеството.

Дружеството няма издадени облигации.

1.2.3 Правата на членовете на съветите да придобиват акции и облигации на

дружеството

Уставът на „Софарма Билдингс” АДСИЦ не предвижда ограничения за правото на

членовете на Съвета на директорите да придобиват акции и облигации на Дружеството.

1.2.4 Участието на членовете на Съвета на директорите в търговски дружества като

неограничено отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от капитала

на друго дружество, както и участието им в управлението на други дружества или

кооперации като прокуристи, управители или членове на съвети е както следва:

а) Емил Костов участва в управителен/ контролен орган или е съдружник в следните

дружества:

• „Биляна Трико“ АД, ЕИК 101022463, гр. Петрич, ул. „Цар Симеон“ № 70 - Член

на Съвета на директорите.

б) Ирина Минчева участва в управителен/ контролен орган или е съдружник в следните

дружества:

• „Доверие-капитал“ АД, ЕИК 130362127, гр. София, ул. „Лъчезар Станчев“ № 5,

офис-сграда А, ет. 7 - Член на Управителен съвет.

в) Стойчо Пангев участва в управителен/ контролен орган или е съдружник в следните

дружества:

• „ТЕРОАР ПАНТАЛЕЙ“ ООД, ЕИК 101734628, гр. Сандански, ул. „Никола

Вапцаров“ № 39 – съдружник.

2. Информация по член 240б от ТЗ - относно задължението на членовете на съветите да

уведомяват писмено съвета на директорите, съответно управителния съвет, когато те или

свързани с тях лица сключват с дружеството договори, които излизат извън обичайната му

дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия.

През 2023 г. няма сключени договори, които излизат извън обичайната дейност на

Дружеството или съществено се отклоняват от пазарните условия.

IV. Информация по Приложение 2 към чл. 10, т. 1 и чл. 21, т. 1, б „а“от Наредба 2 от

9.11.2021 г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично

предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар.

1. Информация, дадена в стойностно и количествено изражение, относно основните

категории стоки, продукти и/или предоставени услуги с посочване на техния дял в

приходите от продажби на емитента, съответно лицето по § 1д от допълнителните

разпоредби на ЗППЦК, като цяло и промените, настъпили през отчетната финансова

година.

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

Дружеството притежава недвижими имоти, закупени или развити с цел продажба или

отдаване под наем. Дружеството притежава портфейл от активи, формиран от различни

видове недвижими имоти, находящи се в различни региони на Република България.

Подробна информация е представена в раздел II, т. 2 от настоящото изложение.

2. Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности,

вътрешни и външни пазари, както и информация за източниците за снабдяване с

материали, необходими за производството на стоки или предоставянето на услуги с

отразяване степента на зависимост по отношение на всеки отделен продавач или

купувач/потребител, като в случай че относителният дял на някой от тях надхвърля 10 на

сто от разходите или приходите от продажби, се предоставя информация за всяко лице

поотделно, за неговия дял в продажбите или покупките и връзките му с емитента,

съответно лицето по § 1д от допълнителните разпоредби на ЗППЦК.

Информация относно приходите, разпределени по отделните категории дейности,

вътрешни и външни пазари са посочени в раздел II от настоящия доклад.

Приходите на Дружеството са формирани от отдаване под наем на инвестиционни имоти

и са реализирани изцяло на вътрешен пазар.

Клиентите, чийто относителен дял надхвърля 10% от общите приходи от наеми са както

следва:

Клиент

Процент от

приходите

Свързаност

АДИ КОМ 2015 - ООД

15%

несвързано лице

ПСИТ-РАЗГРАД - ЕООД

27%

несвързано лице

ТЕХНОПЛАНЕТ ООД

58%

несвързано лице

Като дружество със специална инвестиционна цел основния продукт, който предлага

„Софарма билдингс” АДСИЦ е отдаване под наем на закупени от Дружеството недвижими

имоти.

3. Информация за сключени съществени сделки.

На 14.06.2023 г., „СОФАРМА БИЛДИНГС“ АДСИЦ придоби недвижим имот,

съставляващ поземлен имот, находящ се в град София, Столична община, район „Студентски“,

бул. „Св. Климент Охридски“ № 3, по силата на договор за покупко-продажба на недвижим

имот, сключен със „СОФАРМА“ АД, ЕИК 831902088, в качеството му на продавач, съгласно

овластяване по чл. 114, ал. 1, т. 1 от ЗППЦК с решение на Общото събрание на акционерите на

„СОФАРМА БИЛДИНГС“ АДСИЦ, проведено на 30.03.2023 г., при условията съгласно

изготвения за сделката от Съвета на директорите на „СОФАРМА БИЛДИНГС“ АДСИЦ

Мотивиран доклад по чл. 114а, ал. 1 от ЗППЦК относно целесъобразността и условията на сделка

за покупка на недвижим имот, попадаща в приложното поле на чл. 114, ал. 1, т. 1 от ЗППЦК,

одобрен от Общото събрание на акционерите на същото заседание, със следните основни

параметри:

(1) предмет: покупка на недвижим имот;

(2) обект: поземлен имот с площ от 17688 кв.м, находящ се в гр. София;

(3) страни: „СОФАРМА БИЛДИНГС“ АДСИЦ, в качеството му на купувач, и

„СОФАРМА“ АД, в качеството му на продавач;

(4) в чия полза се извършва сделката: двете страни по сделката;

(5) стойност: 6 337 350 лева, определена съгласно чл. 114, ал. 5 от ЗППЦК;

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

(6) финансови параметри: покупна цена в размер на 6 337 350 лева, без ДДС, съгласно

Решението на Общото събрание на акционерите на „СОФАРМА БИЛДИНГС“ АДСИЦ,

определена при стриктно спазване на изискванията на чл. 22, ал. 6 във връзка с ал. 1 от ЗДСИЦДС

и чл. 114а, ал. 6, изр. 1 във връзка с изр. 2, пр. 2 от ЗППЦК.

4. Информация относно сделките, сключени между емитента, съответно лицето по §

1д от допълнителните разпоредби на ЗППЦК, и свързани лица, през отчетния период,

предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са извън обичайната

му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по които емитентът,

съответно лицето по § 1д от допълнителните разпоредби на ЗППЦК или негово дъщерно

дружество, е страна с посочване на стойността на сделките, характера на свързаността и

всяка информация, необходима за оценка на въздействието върху финансовото състояние

на емитента, съответно лицето по § 1д от допълнителните разпоредби на ЗППЦК.

„Софарма билдингс“ АДСИЦ не е сключвало сделки, които са извън обичайната му

дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия. Сделките със свързани лица са

посочени в приложенията към Годишния финансов отчет.

5. Информация за събития и показатели с необичаен за емитента, съответно лицето

по § 1д от допълнителните разпоредби на ЗППЦК, характер, имащи съществено влияние

върху дейността му, и реализираните от него приходи и извършени разходи; оценка на

влиянието им върху резултатите през текущата година.

Военните конфликти в Украйна и Ивицата Газа водят до сериозна несигурност при

доставките на нефт и газ, а оттам се отразяват на тяхната цена, съответно на цената на

електрическата енергия.

Обемите на дейността на Дружеството през 2023 година не са засегнати от военните

конфликти в Украйна и Ивицата Газа, като приходите са се запазили спрямо предходната година.

На този етап няма прекратени съществени договори с доставчици и клиенти на

Дружеството, както и няма съществени забавени постъпления и плащания в резултат от войната

в Украйна и Ивицата Газа.

Тези събития и показатели с необичаен характер за „Софарма билдингс“ АДСИЦ в

бъдеще могат да окажат съществено влияние върху дейността на Дружеството.

6. Информация за сделки, водени извънбалансово – характер и бизнес цел,

посочване на финансовото въздействие на сделките върху дейността, ако рискът и ползите

от тези сделки са съществени за емитента, съответно лицето по § 1д от допълнителните

разпоредби на ЗППЦК, и ако разкриването на тази информация е съществено за оценката

на финансовото състояние на емитента, съответно лицето по § 1д от допълнителните

разпоредби на ЗППЦК.

През годината няма сделки, водени извънбалансово.

7. Информация за дялови участия на емитента, съответно лицето по § 1д от

допълнителните разпоредби на ЗППЦК, за основните му инвестиции в страната и в

чужбина (в ценни книжа, финансови инструменти, нематериални активи и недвижими

имоти), както и инвестициите в дялови ценни книжа извън неговата група предприятия по

смисъла на Закона за счетоводството и източниците/начините на финансиране.

Дружеството няма дялови участия и инвестиции в други дружества в страната и в

чужбина.

8. Информация относно сключените от емитента, съответно лицето по § 1д от

допълнителните разпоредби на ЗППЦК, от негово дъщерно дружество, в качеството им на

заемополучатели, договори за заем с посочване на условията по тях, включително на

крайните срокове за изплащане, както и информация за предоставени гаранции и поемане

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

на задължения.

Дружеството няма сключени договори за заеми.

9. Информация за отпуснатите от емитент, съответно от лице по § 1д от

допълнителните разпоредби на ЗППЦК, или от техни дъщерни дружества заеми,

предоставяне на гаранции или поемане на задължения общо към едно лице или негово

дъщерно дружество, включително и на свързани лица с посочване на имена или

наименование и ЕИК на лицето, характера на взаимоотношенията между емитента,

съответно лицето по § 1д от допълнителните разпоредби на ЗППЦК, или техните дъщерни

дружества и лицето заемополучател, размер на неизплатената главница, лихвен процент,

дата на сключване на договора, краен срок на погасяване, размер на поето задължение,

специфични условия, различни от посочените в тази разпоредба, както и целта за която са

отпуснати, в случай че са сключени като целеви.

Дружеството не е предоставяло заеми на свързани лица чрез ключов управленски

персонал.

10. Информация за използването на средствата от извършена нова емисия ценни

книжа през отчетния период.

Публичното предлагане на 3 249 950 акции от увеличението на капитала на „Софарма

билдингс” АДСИЦ съгласно решение прието от Съвета на директорите на Дружеството на

22.12.2022 г. за увеличаване на капитала и съгласно Проспект за първично публично предлагане

на акции на Дружеството, одобрен от Комисия за финансов надзор (КФН) с Решение № 198-Е от

14.02.2023 г., приключи успешно.

Общо 3 249 950 нови акции бяха записани и емисионната им стойност в общ размер на

6 044 907 лева беше изцяло внесена по набирателната сметка на Дружеството.

Целта на публичното предлагане бе „Софарма билдингс“ АДСИЦ да набере средства, с

които Дружеството да придобие недвижим имот в гр. София.

На 14.06.2023 г. „Софарма билдингс“ АДСИЦ придоби недвижим имот, съставляващ

поземлен имот с площ от 17 688 кв. м., находящ се в град София, Столична община, район

„Студентски“, бул. „Св. Климент Охридски“ № 3, по силата на договор за покупко-продажба,

сключен със „Софарма“ АД, ЕИК 831902088, в качеството му на продавач.

11. Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени

във финансовия отчет за финансовата година, и по-рано публикувани прогнози за тези

резултати.

Няма публикувани прогнози за финансови резултати.

12. Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси

с посочване на възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните заплахи и

мерки, които емитентът, съответно лицето по § 1д от допълнителните разпоредби на

ЗППЦК, е предприел или предстои да предприеме с оглед отстраняването им.

Ръководството на Дружеството текущо контролира събирането на вземанията и

осигурява регулярно обслужване на задълженията си.

13. Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с

посочване на размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени в

структурата на финансиране на тази дейност.

Дружеството не изпитва затруднения по осъществяването на инвестиционните си

намерения и разплащанията за оперативната си дейност.

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

14. Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи

за управление на емитента, съответно лицето по § 1д от допълнителните разпоредби на

ЗППЦК, и на неговата група предприятия по смисъла на Закона за счетоводството.

През годината не са настъпили промени в основните принципи на управление на

„Софарма билдингс“ АДСИЦ.

15. Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента,

съответно лицето по § 1д от допълнителните разпоредби на ЗППЦК, в процеса на изготвяне

на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на рискове.

Информацията се разглежда в т.III от Декларация за корпоративно управление съгласно

чл.100н, ал. 8 от ЗППКЦ, която е отделен документ, публикуван заедно с Доклада за дейността.

16. Информация за промените в управителните и надзорните органи през отчетната

финансова година.

Няма промяна в състава на Съвета на директорите на “Софарма билдингс” АДСИЦ през

отчетната 2023 година.

17. Информация за размера на възнагражденията, наградите и/или ползите на всеки

от членовете на управителните и на контролните органи за отчетната финансова година,

изплатени от емитента, който не е публично дружество, съответно лицето по § 1д от

допълнителните разпоредби на ЗППЦК, и негови дъщерни дружества, независимо от това,

дали са били включени в разходите на емитента, който не е публично дружество, съответно

лицето по § 1д от допълнителните разпоредби на ЗППЦК, или произтичат от разпределение

на печалбата.

Дружеството е публично, предвид което изготвя Доклад за възнагражденията на

членовете на Съвета на директорите.

18. Информация за притежавани от членовете на управителните и на контролните

органи и прокуристите акции на емитента, включително акциите, притежавани от всеки

от тях поотделно и като процент от акциите от всеки клас, както и предоставени им от

емитента опции върху негови ценни книжа – вид и размер на ценните книжа, върху които

са учредени опциите, цена на упражняване на опциите, покупна цена, ако има такава, и

срок на опциите.

Членовете на Съвета на директорите не притежават акции на „Софарма билдингс“

АДСИЦ.

19.

Информация за известните на дружеството договорености (включително и след

приключване на финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да

настъпят промени в притежавания относителен дял акции или облигации от настоящи

акционери или облигационери.

Не са известни договорености, в резултат на които в бъдещ период могат да настъпят

промени в притежавания относителен дял акции или облигации от настоящи акционери или

облигационери.

20. Информация за висящи съдебни, административни или арбитражни

производства, касаещи задължения или вземания на емитента, съответно лицето по § 1д от

допълнителните разпоредби на ЗППЦК, в размер най-малко 10 на сто от собствения му

капитал; ако общата стойност на задълженията или вземанията на емитента, съответно

лицето по § 1д от допълнителните разпоредби на ЗППЦК, по всички образувани

производства надхвърля 10 на сто от собствения му капитал, се представя информация за

всяко производство поотделно.

Няма висящи съдебни, административни или арбитражни производства, касаещи

задължения или вземания на Дружеството в размер най-малко 10 на сто от собствения му

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

капитал.

21. Данни за директора за връзки с инвеститора, включително телефон, електронна

поща и адрес за кореспонденция.

Директор за връзки с инвеститорите е Иванка Панова, тел. 0889 775 955, адрес за

кореспонденция - гр. София, ул. “Лъчезар Станчев” № 5, СБТ, Сграда А, ет. 20, електронна поща:

v.panova@sbt.bg.

22. Нефинансова декларация по чл. 41 от Закона за счетоводството – за финансови

отчети на индивидуална основа, когато е приложимо.

„Софарма билдингс“ АДСИЦ, съгласно чл. 43 от Закона за счетоводство не отговаря на

критериите за изготвяне на нефинансова декларация.

V. Допълнителна информация по по чл. 31, ал. 1-5 и ал.7 от ЗДСИЦДС, чл. 20, ал.

1, т. 1 от Наредба № 2/09.11.2021 г.:

I. Информация по чл. 31, ал. 1 – 5 от ЗДСИЦДС:

1. Информация за дела на активите, отдадени за ползване срещу заплащане, спрямо общия

размер на инвестициите в недвижими имоти

Отдадените за ползване срещу заплащане търговски обекти, спрямо общия размер на

инвестициите в инвестиционни имоти представляват 100 %.

2. Информация за продажба или покупка на нов актив на стойност, надвишаваща с 5 на

сто общата стойност на инвестициите в недвижими имоти

На 14.06.2023 г., „Софарма билдингс“ АДСИЦ придоби недвижим имот, съставляващ

поземлен имот, находящ се в град София, Столична община, район „Студентски“, бул. „Св.

Климент Охридски“ № 3, по силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен

със „Софарма“ АД, ЕИК 831902088, в качеството му на продавач, съгласно овластяване по чл.

114, ал. 1, т. 1 от ЗППЦК с решение на Общото събрание на акционерите на „Софарма билдингс“

АДСИЦ, проведено на 30.03.2023 г., при условията съгласно изготвения за сделката от Съвета

на директорите на „Софарма билдингс“ АДСИЦ Мотивиран доклад по чл. 114а, ал. 1 от ЗППЦК

относно целесъобразността и условията на сделка за покупка на недвижим имот, попадаща в

приложното поле на чл. 114, ал. 1, т. 1 от ЗППЦК - с площ от 17 688 кв. м; стойност: 6 337 350

лева, без ДДС, определена съгласно чл. 114, ал. 5 от ЗППЦК.

3. Информация за спазване на изискванията по чл. 5, ал. 7 и 9, чл. 25, ал. 1 - 5 и чл. 26, ал. 1 и

2 от ЗДСИЦДС:

- информация по чл. 5, ал. 7 от ЗДСИЦДС - Към 31.12.2023 г. 91,00% от активите на дружеството

са в резултат на дейността по чл. 5, ал. 1, т. 2 от ЗДСИЦДС.

- информация по чл. 5, ал. 9 от ЗДСИЦДС

- Към 31.12.2023 г. 100% от брутните приходи за

съответната финансова година на дружество са в резултат на дейността по чл. 5, ал. 1, т. 2 от

ЗДСИЦДС.

- информация по чл. 25, ал. 1 – 5 и чл. 31, ал. 4 – 5 от ЗДСИЦДС:

• Дружеството не е инвестирало свободните си средства в ценни книжа, издадени или

гарантирани от държава членка и в банкови депозити в банки, които имат право да

извършват дейност на територията на държава членка;

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

• Дружеството не е инвестирало в ипотечни облигации;

• Дружеството не е инвестирало в други дружества със специална инвестиционна цел,

инвестиращи в недвижими имоти;

• Дружеството не е инвестирало и не притежава дялове или акции в специализирани

дружества по чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС;

• Дружеството не е инвестирало и не притежава дялове или акции в трети лица по чл. 27, ал.

4 от ЗДСИЦДС.

- информация по чл. 26, ал. 1 и 2 от ЗДСИЦДС:

• Дружеството не обезпечава чужди задължения и не предоставя заеми и не получава заеми

от лица, различни от банки;

• Дружеството не е емитирало дългови ценни книжа;

• Дружеството няма банкови кредити за инвестиране в недвижими имоти, и за въвеждане в

експлоатация на придобитите имоти;

• Дружеството няма банкови кредити, които да използва за изплащане на лихви по банкови

кредити за придобиване и/или за въвеждане в експлоатация на недвижими имоти.

4. Информация за недвижимите имоти на територията на друга държава членка

Дружеството няма недвижими имоти на територията на друга държава членка.

5. Информация по чл. 20, ал. 1, т. 1 от Наредба № 2/09.11.2021 г.:

- за извършени строежи, ремонти и подобрения на недвижимите имоти - „Софарма билдингс”

АДСИЦ не е извършило ефективна дейност по строеж, текущи ремонти и подобрения на

недвижимите имоти;

-информация за относителния дял на неплатените наеми, лизингови и арендни вноски спрямо

общата стойност на вземанията, произтичащи от всички сключени от Дружеството

споразумения за наем, лизинг и аренда

- Към 31.12.2023 г. относителният дял на неплатените

наеми спрямо общата стойност на вземанията, произтичащи от всички сключени от Дружеството

споразумения за наем са в размер на 0 %.

VI. Информация по Приложение 3 към чл. 10, т. 2 от Наредба 2 от 9.11.2021 г. за

първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на

ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар

1. Информация относно ценните книжа, които не са допуснати до търговия на

регулиран пазар в Република България или друга държава членка.

„Софарма билдингс“ АДСИЦ няма ценни книжа, които не са допуснати до търговия на

регулиран пазар.

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

2. Информация относно прякото и непрякото притежаване на 5 на сто или повече от

правата на глас в общото събрание на дружеството, включително данни за акционерите,

размера на дяловото им участие и начина, по който се притежават акциите.

Акционери, пряко притежаващи най-малко 5 на сто от гласовете в ОСА на „Софарма

билдингс“ АДСИЦ:

Наименование на

акционер

Брой

притежавани

акции към

31.12.2023

Процент

от

капитала

Брой

притежавани

акции към

01.01.2023

Процент

от

капитала

„Софарма” АД, ЕИК

831902088

1 227 131

31.47%

66 627

10.25%

“Телекомплект инвест”

АД, ЕИК 201653294

385 500

9.88%

64 250

9.88%

Огнян Донев

464 374

11.91%

129 650

19.95%

Венцислав Стоев

765 000

19.62%

127 500

19.62%

„Донев Инвестмънтс

Холдинг” АД,

ЕИK 831915121

n/a

64 740

9,96%

Промяната на броя притежавани акции е в резултат на увеличението на капитала на

„Софарма билдингс” АДСИЦ от 649 990 лева на 3 899 940 лева, чрез издаване на нови 3 249 950

броя безналични акции и от търговия на регулирания пазар.

3. Данни за акционерите със специални контролни права и описание на тези права.

В „Софарма билдингс“ АДСИЦ няма акционери със специални контролни права.

4. Споразумения между акционерите, които са известни на дружеството и които

могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на глас.

На „Софарма билдингс“ АДСИЦ не са известни сключени споразумения между

акционерите, които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или правото на

глас.

5. Съществени договори на дружеството, които пораждат действие, изменят се или

се прекратяват поради промяна в контрола на дружеството при осъществяване на

задължително търгово предлагане, и последиците от тях, освен в случаите, когато

разкриването на тази информация може да причини сериозни вреди на дружеството;

изключението по предходното изречение не се прилага в случаите, когато дружеството е

длъжно да разкрие информацията по силата на закона.

„Софарма билдингс“ АДСИЦ не е сключвало съществени договори, чиито клаузи да

предвиждат, че същите пораждат действие, изменят се или се прекратяват поради промяна в

контрола на Дружеството при осъществяване на задължително търгово предлагане.

Годишен доклад за дейността за 2023 г.

VII. Информация по чл. 10, т.4 от наредба № 2 от 09.11.2021 г. за

първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане

на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар

„Софарма билдингс“ АДСИЦ оповестява регулираната информация на Комисията за

финансов надзор, Българска фондова борса АД и обществеността съгласно чл. 7 от Регламент (ЕС)

No 596/2014 на Европейския парламент и на Съвета от 16 април 2014 г. относно пазарната

злоупотреба, на обстоятелствата, настъпили през периода, приключващ на 31.12.2023 г. чрез:

• интернет адрес на Комисия за финансов надзор – https://eis.fsc.bg/

• на интернет страницата - http://www.x3news.com/?page=News&uniqid=61f3dc6450135,

която представлява интернет медия, предлагана от „Българска Фондова Борса“ АД чрез

дъщерното й дружество „Файненшъл Маркет Сървисиз“ ЕООД;

• електронна страница на Дружеството -

https://sopharma-buildings.com/, в секция

„Инвестор център“ , раздел „Новини“.

_____________________

26 март 2024 г. Емил Костов

гр. София Изпълнителен Директор

Emil

Georgiev

Kostov

Digitally signed by

Emil Georgiev Kostov

Date: 2024.03.26

10:56:36 +02'00'

Декларация за корпоративно управление на Софарма билдингс АДСИЦ

ДЕКЛАРАЦИЯ

за корпоративно управление

съгласно чл.40 от Закона за счетоводството и чл.100н, ал.8 от ЗППЦК

на „СОФАРМА БИЛДИНГС“ АДСИЦ

Долуподписаният Емил Костов, в качеството си на Изпълнителен директор на „Софарма

билдингс“ АДСИЦ, декларирам следното:

„Софарма билдингс“ АДСИЦ е учредено и регистрирано като акционерно дружество със

специална инвестиционна цел, по смисъла на Закона за дружествата със специална инвестиционна

цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС).

„Софарма билдингс“ АДСИЦ е публично дружество по смисъла на Закона за публично

предлагане на ценни книжа (ЗППЦК).

„Софарма билдингс“ АДСИЦ е с едностепенна система на управление, като се управлява

и представлява от Съвет на директорите.

I. Информация по чл. 100н, ал.8, т. 1 от Закона за публично предлагане на ценни

книжа

Съветът на директорите на „Софарма билдингс" АДСИЦ спазва Националния кодекс за

корпоративно управление /НККУ/, създаден през октомври 2007 г. утвърден от Националната

комисия за корпоративно управление, последващо изменен през февруари 2012 г., април 2016 г. и

юли 2021 г.

Действията на ръководството на „Софарма билдингс" АДСИЦ са в посока утвърждаване

на принципите за добро корпоративно управление, повишаване на доверието на акционерите,

инвеститорите и лицата, заинтересовани от управлението и дейността на Дружеството.

През 2023 година дейността на Съвета на директорите на „Софарма билдингс" АДСИЦ е

осъществявана в пълно съответствие с нормативните изисквания, заложени в ЗППЦК и актовете

по прилагането му, в Устава на Дружеството, както и в Националния Кодекс за корпоративно

управление.

1. СЪВЕТ НА ДИРЕКТОРИТЕ. ФУНКЦИИ И ЗАДЪЛЖЕНИЯ.

„Софарма билдингс“ АДСИЦ е дружество с едностепенна система за управление и се

управлява от Съвет на директорите в следния състав:

Емил Костов – Изпълнителен член на СД

Ирина Минчева – Председател на СД

Стойчо Пангев – Член на СД

Мандатът на настоящите членове на СД изтича през месец юни 2025 г.

1.1. Функции и задължения

Съветът на директорите управлява независимо и отговорно дейността на Дружеството в

съответствие с установените визия, цели, стратегии на дружеството и интересите на акционерите

и заинтересованите лица съобразно икономическите, социални и екологически приоритети на

Дружеството. Членовете на Съвета на директорите дават гаранция за своето управление в размер

на тримесечното им брутно възнаграждение, определен от Общото събрание на акционерите.

Съветът на директорите следи за резултатите от дейността на Дружеството и при

необходимост инициира промени в управлението на дейността.

Съветът на директорите третира равнопоставено всички акционери, действа в техен

интерес и с грижа на добър търговец.

По време на своя мандат членовете на Съвета на директорите се ръководят в своята дейност

от общоприетите принципи за почтеност, лоялност и управленска и професионална

компетентност. Съветът на директорите прие и спазва Етичния кодекс.

Декларация за корпоративно управление на Софарма билдингс АДСИЦ

Съветът на директорите при изпълнение на своите функции се стреми да следва

икономическите социални и екологически приоритети на Дружеството.

Съветът на директорите осигурява и контролира изграждането и функционирането на

система за управление на риска, в т.ч. за вътрешен контрол и вътрешен одит.

Съветът на директорите съдейства за утвърждаване на култура за устойчиво развитие.

Дружеството има разработена и функционираща система за управление на риска и

вътрешен одит, както и финансово-информационна система.

Съветът на директорите дава насоки, одобрява и контролира изпълнението на бизнес плана

на Дружеството, сделките от съществен характер, както и други дейности, установени в

устройствените му актове.

Съветът на директорите се отчита за своята дейност пред Общото събрание на

акционерите, като представя за приемане от акционерите годишен доклад за дейността и доклад

за изпълнение на политиката за възнагражденията.

1.2. Избор и освобождаване на членове на Съвета на директорите

Общото събрание на акционерите избира и освобождава членовете на Съвета на

директорите на „Софарма билдингс" АДСИЦ, съобразно закона и устройствените актове на

дружеството, като се спазват принципите за непрекъснатост и устойчивост на работата на Съвета

на директорите. Изборът на лица за членове на Съвета на директорите, прокуристи или

ликвидатори на Дружеството се извършват след одобрение от КФН.

Всички членове на Съвета на директорите на Дружеството отговарят на законовите

изисквания за заемане на длъжността им.

При предложения за избор на нови членове на Съвета на директорите се спазват

принципите за съответствие на компетентност на кандидатите с естеството на дейността на

дружеството.

В договорите за възлагане на управлението, сключвани с членовете на Съвета на

директорите, се определят техните задължения и задачи, критериите за размера на тяхното

възнаграждение, задълженията им за лоялност към дружеството и основанията за освобождаване.

Договорите за управление с член на Съвета на директорите, съответно с Изпълнителния директор

са съобразени с Устава на Дружеството и с разработената от Съвета на директорите Политика за

възнагражденията на членовете на Съвета на директорите, утвърдена от Общото събрание на

акционерите на 24.09.2020 год. и актуализирана на 24.06.2021 г.

Дейността на членовете на Съвета на директорите е обект на ежегодна оценка.

Общото събрание на акционерите може да освободи от отговорност член на Съвета на

директорите при наличие на заверени от регистриран одитор годишен финансов отчет за

предходната година, приет от редовно годишно Общо събрание на акционерите, и междинен

финансов отчет за периода от началото на текущата година до последния ден на месеца,

предхождащ месеца, в който е обнародвана поканата за свикване на Общото събрание на

акционерите.

1.3. Структура и компетентност

Броят на членовете и структурата на Съвета на директорите са определени в Устава на

Дружеството. Съветът на директорите се състои от три физически лица. Съставът на Съвета на

директорите може да бъде променен от Общото събрание на акционерите по всяко време.

Съставът на избрания от Общото събрание на акционерите Съвет на директорите е

структуриран по начин, който гарантира професионализма, безпристрастността и независимостта

на решенията и действията на неговите членове във връзка с управлението на дружеството.

Съветът на директорите осигурява надлежно разделение на задачите и задълженията

между своите членове. Основна функция на независимия член е да контролира действията на

изпълнителното ръководство и да участва ефективно в работата на дружеството в съответствие с

интересите и правата на акционерите. Председателят на Съвета на директорите е независим член.

Основните функции на членовете на Съвета на директорите и броят на независимите членове са

залегнали в Устава на Дружеството.

Декларация за корпоративно управление на Софарма билдингс АДСИЦ

Компетенциите, правата и задълженията на членовете на Съвета на директорите следват

изискванията на закона, устройствените актове и стандартите на добрата професионална и

управленска практика.

Членовете на Съвета на директорите на „Софарма билдингс“ АДСИЦ са с добра репутация,

имат висше образование, подходящи знания и опит, квалификация и минимален професионален

опит три години, съответстващи на заеманата от тях позиция. След избирането им, новите членове

на Съвета на директорите се запознават с основните правни и финансови въпроси, свързани с

дейността на Дружеството. Дружеството стимулира повишаването на квалификацията на

членовете на Съвета на директорите.

Членовете на Съвета на директорите разполагат с необходимото време за изпълнение на

техните задачи и задължения. В Устава на Дружеството не е определен броят на дружествата, в

които членовете на Съвета на директорите могат да заемат ръководни позиции, т.к. не може да се

ограничава дейността на членовете на Съвета на директорите.

Изборът на членовете на Съвета на директорите на Дружеството става посредством

прозрачна процедура, която осигурява освен всичко останало навременна и достатъчна

информация относно личните и професионалните качества на кандидатите за членове.

Информация за професионалната квалификация и опит се оповестяват още при предложението за

избор на член на СД и същата е част от материалите за Общото събрание на акционерите. Изборът

на лица за членове на Съвета на директорите, прокуристи или ликвидатори на Дружеството се

извършват след одобрение от КФН.

Броят на последователните мандати на членовете на Съвета на директорите осигурява

ефективна работа на Дружеството и спазването на законовите изисквания. Съгласно Устава на

Дружеството членовете на Съвета на директорите могат да бъдат преизбирани без ограничение.

1.4. Възнаграждение

Съветът на директорите на „Софарма билдингс“ АДСИЦ е изготвил ясна и конкретна

Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите, която е приета от Общото

събрание на акционерите на 24.09.2020 г. и актуализирана на 24.06.2021 г. Политиката определя

принципите за формиране на размера и структурата на възнагражденията. Политиката за

възнагражденията е разработена в съответствие със Закона за публичното предлагане на ценни

книжа и с Наредба № 48 от 20 март 2013 г. за изискванията към възнагражденията, издадена от

Комисията за финансов надзор. Възнагражденията и тантиемите на членовете на Съвета на

директорите, както и срокът, за който са дължими, се определят от Общото събрание на

акционерите.

Съветът на директорите на „Софарма билдингс” АДСИЦ изготвя ежегодно Доклад за

изпълнение на политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите и го

представя за одобрение от Общото събрание на акционерите, като самостоятелен документ към

годишния финансов отчет за дейността на дружеството, съгласно чл. 12, ал. 1 от Наредба № 48 от

20 март 2013 г.

В съответствие със законовите изисквания и добрата практика на корпоративно

управление при формиране на възнагражденията на членовете на Съвета на директорите на

Дружеството се прилагат следните принципи:

1. Стимулиране на дългосрочната устойчивост на Дружеството и гарантиране, че

възнагражденията на членовете на Съвета на директорите са формирани въз основа на резултатите

от дейността, на база обективни и измерими критерии, включващи финансови и нефинансови

показатели;

2. Съответствие със стратегията, целите, ценностите и дългосрочните интереси на

Дружеството;

3. Справедливост, недопускане на дискриминация или неравностойно третиране на лицата

при определяне на възнагражденията;

4. Отчитане на спецификите, произтичащи от статута на Дружеството като ДСИЦ, и

особените нормативни изисквания към организацията на дейността му;

5. Недопускане на конфликт на интереси.

Декларация за корпоративно управление на Софарма билдингс АДСИЦ

Дружеството може да изплаща на членовете на Съвета на директорите както постоянно,

така и променливо възнаграждение.

Всеки от членовете на Съвета на директорите получава постоянно месечно възнаграждение

с фиксиран размер, което не може да надвишава 10 (десет) пъти размера на минималната работна

заплата за страната. Размерът на постоянното възнаграждение се определя с решение на Общото

събрание на акционерите.

Освен постоянното възнаграждение, членовете на Съвета на директорите могат да

получават годишно променливо възнаграждение (тантиеми), при положителен финансов резултат

/печалба/ за предходната отчетна година и по решение на Общото събрание на акционерите, в

максимален размер до един процент от финансовия резултат на Дружеството за предходната

отчетна година, определен съгласно изискванията на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС, за Изпълнителния

директор и в размер до общо един процент от финансовия резултат на Дружеството, определен

съгласно изискванията на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС, за останалите членове на Съвета на

директорите, разпределени по решение на Общото събрание на акционерите, при изпълнение на

финансови и нефинансови критерии за постигнати резултати от дейността.

Договорите с членовете от Съвета на директорите на Дружеството включват разпоредби,

които да позволяват на Дружеството да изисква връщане на променливо възнаграждение на

основанията, предвидени в Политиката, включително когато същото е било предоставено въз

основа на данни, които впоследствие са се оказали неверни. Решението за връщане на

променливото възнаграждение се взема от Общото събрание на акционерите, което определя

условията и срока за връщане, ако те не са определени в договора.

Не се предвиждат бонуси или ползи под друга форма, включително облаги, свързани с

допълнително доброволно пенсионно и/или здравно осигуряване, които да бъдат предоставяни на

членовете на Съвета на директорите от Дружеството.

Не се предвижда предоставяне на допълнителни стимули на членовете на Съвета на

директорите под формата на акции, опции върху акции или други подходящи финансови

инструменти. Не се предвиждат и възнаграждения, основаващи се на промени в цената на акциите

на дружеството.

Разкриването на информация за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите

е в съответствие със законовите норми и устройствените актове на Дружеството.

Информация за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите се представя в

годишния финансов отчет, в Доклада за изпълнение на Политиката за възнагражденията на Съвета

на директорите и се публикува на интернет страницата на Дружеството:

www.sopharma-

buildings.com.

Акционерите и заинтересованите лица имат лесен достъп до приетата Политика за

възнагражденията на членовете на съвета и Доклада за изпълнението й, както и до информация

относно получените от тях годишни възнаграждения и допълнителни стимули чрез избраните

медии за оповестяване на информацията и електронната страница на Дружеството.

1.5. Конфликт на интереси

Членовете на Съвета на директорите избягват и не допускат реален или потенциален

конфликт на интереси.

Процедурите за избягване и разкриване на конфликти на интереси са регламентирани в

устройствените актове на дружеството и в приложимото законодателство.

Членовете на Съвета на директорите незабавно разкриват конфликти на интереси и

осигуряват на акционерите достъп до информация за сделки между дружеството и членове на

Съвета на директорите или свързани с тях лица от друга страна. Членовете на Съвета на

директорите представят актуализирана декларация по чл. 114б от ЗППЦК на Комисията за

финансов надзор.

Членовете на Съвета на директорите гарантират, че всички сделки със свързани лица се

одобряват и осъществяват по начин, който обезпечава надеждно управление на конфликта на

интереси и защитава интересите на дружеството и неговите акционери.

Декларация за корпоративно управление на Софарма билдингс АДСИЦ

Всеки конфликт на интереси в дружеството се разкрива пред Съвета на директорите.

Членовете на Съвета на директорите информират дали директно, индиректно или от името на

трети лица имат съществен интерес от каквито и да е сделки или въпроси, които оказват пряко

влияние върху дружеството.

През 2023 г. не са допуснати случаи на конфликт на интереси.

1.6. Комитети

Работата на Съвета на директорите се подпомага от комитети, като Съветът на директорите

определя необходимостта от тяхното създаване съобразно спецификата на Дружеството.

В съответствие с изискванията на действащото законодателство и въз основа на

определените от него критерии, Съветът на директорите предлага на Общото събрание на

акционерите на дружеството да избере Одитен комитет в състав, който отговаря на законовите

изисквания и конкретните нужди на дружеството.

Членовете на Одитния комитет на „Софарма билдингс" АДСИЦ са в състав от трима души

и са преизбрани от Общото събрание на акционерите през 2023 г. за нов тригодишен мандат,

Членовете на Одитния комитет отговарят на изискванията на Закона за независимия финансов

одит.

Одитният комитет има следния състав:

Елена Големанова Председател

Петя Лазарова Член

Михаела Толина Член

Одитният комитет на Дружеството има утвърден от Общото събрание на акционерите

Статут, с който са определени функциите, правата и отговорностите му по отношение на

финансовия одит, вътрешния контрол и вътрешния одит, както и взаимоотношенията му с

органите за управление на дружеството.

2. ОДИТ И ВЪТРЕШЕН КОНТРОЛ

Ръководството на „Софарма билдингс“ АДСИЦ предлага на Общото събрание на

акционерите избор на одитор въз основа но писмена препоръка от Одитния комитет.

Ръководството на „Софарма билдингс“ АДСИЦ със съдействието на Одитния комитет

осигуряват спазването на приложимото право по отношение на независимия финансов одит.

Прилага се ротационен принцип при предложенията и избора на външен одитор.

Одиторите се избират от Общото събрание на акционерите за всяка финансова година.

Одитният комитет подпомага работата на Съвета на директорите, има роля на

специализиран, наблюдаващ, консултативен орган върху мониторинг и надзор над вътрешната

контролна система, управлението на риска и системата на финансовото отчитане на Дружеството.

Одитният комитет осигурява надзор на дейностите по вътрешен контрол и следи за

цялостните взаимоотношения с външния одитор, включително одобрява несвързаните с одита

услуги, предоставени от одитора на дружеството.

„Софарма билдингс” АДСИЦ има сключен договор с трето лице по чл. 27, ал. 4 от

ЗДСИЦДС, на което е възложено и воденето и съхраняването на счетоводната отчетност и

кореспонденция, което гарантира ефективното функциониране на системите за отчетност и

разкриване на информация.

3. ЗАЩИТА ПРАВАТА НА АКЦИОНЕРИТЕ

Ръководството на „Софарма билдингс“ АДСИЦ, гарантира равнопоставеното третиране на

всички акционери, включително миноритарните и чуждестранните акционери и защитава техните

права, както и улеснява упражняването им в границите, допустими от действащото

законодателство и в съответствие с разпоредбите на устройствените актове на дружеството.

Ръководството осигурява информираност на всички акционери относно техните права, финансови

резултати на дружеството и корпоративните събития, чрез системата за разкриване на информация

и електронната страница на Дружеството.

Декларация за корпоративно управление на Софарма билдингс АДСИЦ

3.1. Общо събрание на акционерите

Общото събрание на акционерите на „Софарма билдингс“ АДСИЦ се провежда по

неговото седалище. Редовното общо събрание на акционерите се провежда до края на първото

полугодие след приключване на отчетната година.

Всички акционери са информирани за правилата, съгласно които се свикват и провеждат

Общите събрания на акционерите, включително процедурите за гласуване. Корпоративното

ръководство на „Софарма билдингс“ АДСИЦ предоставя достатъчна и навременна информация

относно датата и мястото на провеждане на Общото събрание на акционерите, както и пълна

информация относно въпросите, които ще се разглеждат и решават на събранието.

Дружеството поддържа база данни с контакти на своите акционери, притежаващи 5 и над

5% от капитала на Дружеството, позволяваща изпращането на директни съобщения до тях или

определено от тях лице.

Ръководството на Дружеството, по време на Общото събрание, осигурява правото на

всички акционери да изразяват мнението си, както и да задават въпроси.

Акционери с право на глас имат възможност да упражняват правото си на глас в Общото

събрание на акционерите лично или чрез представители. Правото на глас се упражнява от лицата,

вписани като такива с право на глас в централния регистър на ценни книжа 14 дни преди датата

на Общото събрание на акционерите. Уставът на „Софарма билдингс” АДСИЦ не предвижда

възможност за гласуване чрез кореспонденция и електронни средства.

Ръководството осъществява ефективен контрол, като създава необходимата организация

за гласуването на упълномощените лица в съответствие с инструкциите на акционерите или по

разрешените от закона начини.

Ръководството изготвя правила за организирането и провеждането на редовни и

извънредни Общи събрания на акционерите на дружеството, които гарантират равнопоставено

третиране на всички акционери и правото на всеки от акционерите да изрази мнението си по точки

от дневния ред на Общото събрание.

Ръководството организира процедурите и реда за провеждане на Общото събрание на

акционерите по начин, който не затруднява или оскъпява ненужно гласуването.

Всички членове на ръководството на Дружеството се стараят да присъстват на Общите

събрания на акционерите на Дружеството. На Редовно Общо събрание на акционерите, проведено

на 09.06.2023 г. присъства Изпълнителния директор.

През 2023 година „Софарма билдингс“ АДСИЦ проведе едно редовно и едно извънредно

Общо събрание на акционерите.

3.2. Материали на Общото събрание на акционерите

Текстовете в писмените материали, свързани с дневния ред на Общото събрание на

акционерите, са конкретни и ясни и не въвеждат в заблуждение акционерите. Всички предложения

относно основни корпоративни събития се представят като отделни точки в дневния ред на

Общото събрание на акционерите, в т.ч. предложението за разпределяне на печалба.

Дружеството поддържа на електронната си страница специална секция относно правата на

акционерите и участието им в Общото събрание на акционерите –

https://sopharma-

buildings.com/osa-pokana/.

Ръководството съдейства на акционери, имащи право съгласно действащото

законодателство, да включват допълнителни въпроси и да предлагат решения по вече включени

въпроси в дневния ред на Общото събрание.

Дружеството гарантира правото на акционерите да бъдат информирани относно взетите

решения на Общото събрание на акционерите чрез оповестяване на Протокола от Общото

събрание на акционерите чрез избраните медийни агенции.

Дружество публикува протокола от Общото събрание на акционерите на своята интернет

страница за срок, не по-кратък от 5 години.

3.3. Еднакво третиране на акционери от един клас

Всички акционери от един клас са третирани еднакво.

Всички акции в рамките на един клас дават еднакви права на акционерите от същия клас.

Декларация за корпоративно управление на Софарма билдингс АДСИЦ

Ръководството гарантира предоставянето на достатъчно информация на инвеститорите

относно правата, които дават всички акции от всеки клас преди придобиването им, чрез

публикуваната информация на електронната страница на Дружеството, както и чрез провеждане

на разговори и срещи с ръководството.

3.4. Консултации между акционерите относно основни акционерни права

В границите, допустими от действащото законодателство и в съответствие с разпоредбите

на устройствените актове на Дружеството, корпоративното ръководство не препятства

акционерите, включително институционалните такива, да се консултират помежду си по въпроси,

които се отнасят до техните основни акционерни права, по начин, който не допуска извършване

на злоупотреби.

3.5. Сделки на акционери с контролни права и сделки на злоупотреба

Ръководството на „Софарма билдингс” АДСИЦ не допуска осъществяването на сделки с

акционери с контролни права, които нарушават правата и/или законните интереси на останалите

акционери, включително при условията на договаряне сам със себе си.

През 2023 г. не са извършвани подобни сделки и съответно процедури.

4. РАЗКРИВАНЕ НА ФИНАНСОВА И НЕФИНАНСОВА ИНФОРМАЦИЯ

Съветът на директорите утвърждава политика за разкриване на информация в съответствие

със законовите изисквания и устройствените актове.

Системата за разкриване на финансова и нефинансова информация гарантира

равнопоставеност на адресатите на информацията (акционери, заинтересовани лица,

инвестиционна общност) и не позволява злоупотреби с вътрешна информация. Ръководството на

„Софарма билдингс” АДСИЦ разкрива публично регулираната информация чрез предоставянето

й на Комисията за финансов надзор, Българска фондова борса АД и на обществеността.

Регулираната информация се разкрива на обществеността по начин, който осигурява достигането

й до възможно най-широк кръг лица едновременно, и по начин, който не ги дискриминира.

Съветът на директорите гарантира, че система за разкриване на финансова и нефинансова

информация осигурява:

• пълна, навременна, вярна и разбираема информация, която дава възможност за

обективни и информирани решения и оценки;

• своевременно оповестяване структурата на капитала на Дружеството и

споразумения, които водят до упражняване на контрол съгласно неговите правила за

разкриване на информация и действащото законодателство;

• утвърждава и контролира спазването на вътрешни правила за изготвяне на

годишните и междинните отчети и реда за разкриване на информация;

• своевременното оповестяване на всяка съществена периодична и инцидентна

информация относно дружеството, неговото управление, корпоративните му ръководства,

оперативната му дейност, акционерната му структура.

• когато това е приложимо, корпоративното ръководство приема правила, които

осигуряват оповестяване на годишна база на нефинансова информация в съответствие с

националното законодателство и приложимото европейско право. В тази връзка

корпоративното ръководство включва към годишните си доклади информация как и до

каква степен дейностите на компанията могат да се квалифицират като екологично

устойчиви. „Софарма билдингс“ АДСИЦ, съгласно чл. 43 от Закона за счетоводство не

отговаря на критериите за изготвяне на нефинансова декларация.

Като част от системата за разкриване на информация, „Софарма билдингс” АДСИЦ,

разработи и поддържа интернет страница -

www.sopharma-buildings.com с утвърдено съдържание,

обхват и периодичност на разкриваната информация. Съдържанието на електронната страница на

Дружеството покрива изцяло препоръките на Националния кодекс за корпоративно управление,

като включва:

- основна, идентифицираща дружеството информация и неговия бизнес модел;

- актуална информация относно акционерната структура;

- устройствените актове на дружеството и приетите политики, имащи отношение към

дейността и функционирането на дружеството;

Декларация за корпоративно управление на Софарма билдингс АДСИЦ

- информация относно структурата и състава на управителните органи на дружеството,

както и основна информация относно техните членове, включително и информация за

комитети;

- финансови отчети за последните 10 години;

- материалите за предстоящите общи събрания на акционерите на дружеството, както и

допълнителни такива, постъпили по законов ред. Информация за взетите решения от

общите събрания на акционерите поне за последните пет години, вкл. информация за

разпределените от дружеството дивиденти за този период;

- информация за одиторите;

- информация за предстоящи събития;

- информация относно емитираните акции и други финансови инструменти;

- важна информация, свързана с дейността на дружеството;

- информация за правата на акционерите в т.ч. достатъчно информация относно правото на

акционерите да искат включването на въпроси и да предлагат решения по вече включени

въпроси в дневния ред на общото събрание по реда на чл.223а от Търговския закон;

- информация за контакт с директора за връзки с инвеститорите на Дружеството.

Дружеството не поддържа англоезична версия на корпоративната интернет страница.

Дружеството периодично разкрива информация за корпоративното управление, в

съответствие с принципа „спазвай или обяснявай”.

През 2023 г. Дружеството е оповестявало всяка периодична и инцидентна информация в

сроковете и по реда, предвиден в ЗППЦК и актовете по прилагането му. „Софарма билдингс”

АДСИЦ използва информационна система X3NEWS, която представлява интернет медия,

предлагана от „Българска Фондова Борса“ АД чрез дъщерното й дружество „Файненшъл Маркет

Сървисиз“ ЕООД, и може да предостави равнопоставен и навременен достъп до съответната

информация от потребителите.

5. ЗАИНТЕРЕСОВАНИ ЛИЦА. УСТОЙЧИВО РАЗВИТИЕ.

Ръководството на Дружеството се ангажира с установяване на конкретни действия и

политики относно устойчивото развитие на компанията, включително разкриването на

информация, свързана с климата и социални аспекти от дейността му.

Ръководството на Дружеството осигурява ефективно взаимодействие със

заинтересованите лица. Дружеството дава насоки, одобрява и контролира политиката за

ангажиране на заинтересованите лица. Към тази категория се отнасят определени групи лица, на

които Дружеството директно въздейства и които от своя страна могат да повлияят на дейността

му, в т.ч. доставчици, клиенти, служители, кредитори, групи за обществен натиск и други.

Дружеството идентифицира кои са заинтересованите лица с отношение към неговата дейност въз

основа на тяхната степен и сфери на влияние, роля и отношение към устойчивото му развитие.

Дружеството няма разработени собствени правила за отчитане на интересите на

заинтересованите лица, но по всички въпроси, които пряко или непряко ги касаят, се извършват

съответните съгласувателни процедури, които осигуряват участие на заинтересованите лица и

тяхното привличане при решаване на конкретни въпроси.

Корпоративното ръководство гарантира зачитане на правата на заинтересованите лица,

установени със закон или по силата на взаимни споразумения с Дружеството. Добрата практика

на корпоративното управление изисква съобразяване със заинтересованите лица в съответствие с

принципите за прозрачност, отчетност и бизнес етика и защита на човешките права.

Ръководството на Дружеството гарантира достатъчна информираност на всички

заинтересовани лица относно законово установените им права.

Корпоративното ръководство поддържа ефективни връзки със заинтересованите лица.

В съответствие със законовите норми и добрата международна практика за разкриване на

информация от нефинансов характер, Дружеството се старае да информира за икономически,

социални и екологични въпроси, касаещи заинтересованите лица, като например: борбата с

корупцията; работа със служителите, доставчиците и клиентите; социалната отговорност на

дружеството; опазване на околната среда и нарушаване правата на човека.

Декларация за корпоративно управление на Софарма билдингс АДСИЦ

През месец май 2023 г. Ръководството на Дружеството прие вътрешна Процедура за

подаване на сигнали по Закона за защита на лицата, подаващи сигнали или публично

оповестяващи информация за нарушения и приложенията към нея, и оповести условията и реда

за подаване на сигнали до Дружеството, съобразно приетата Процедура.

Ръководството на Дружеството гарантира правото на своевременен и редовен достъп до

относима, достатъчна и надеждна информация относно Дружеството, когато заинтересованите

лица участват в процеса на корпоративно управление.

II. Обяснение от емитента кои части на Кодекса за корпоративно управление по т. 1,

буква "а" или буква "б" от чл. 100 „н“, ал.8 не се спазва и какви са основанията за това,

съответно когато емитентът е решил да не се позовава на никое от правилата на Кодекса за

корпоративно управление

Корпоративното ръководство на „Софарма билдингс“ АДСИЦ счита, че няма части на

Националния Кодекс за корпоративно управление, които Дружеството не спазва. Кодексът за

корпоративно управление се прилага на принципа “спазвай или обяснявай”, който означава, че

Дружеството спазва Кодекса, а в случай на отклонение ръководството изяснява причините за това.

Информация за прилагането на Кодекса, Дружеството публикува в годишния си отчет и на своята

уеб страница.

III. Информация по чл.100н, ал. 8, т. 3 от ЗППЦК. Описание на основните

характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска на емитента във

връзка с процеса на финансово отчитане

Вътрешната контролна система на финансовото отчитане и отчетност на „Софарма

билдингс“ АДСИЦ е разработена в резултат на проучвания на добри отчетни и контролни

практики в България, както и при спазване на националните законови изисквания, вкл. за листвани

на регулирани пазари компании. Тя е в постоянен процес на наблюдение от страна на

ръководството и на доразработване и усъвършенстване.

Вътрешната контролна система на финансовото отчитане и отчетност на „Софарма

билдингс“ АДСИЦ представлява комплекс от поведенчески и технически принципи, правила,

средства, процедури и контролни действия, които са специално разработени и приспособени към

спецификата на Дружеството, неговата дейност и отчетна система. Тя е насочена към:

• осигуряване на текущо наблюдение и насочване на отчетните дейности спрямо

техните цели и очакванията на различните й потребители, и постигане на необходимата им

ефективност и ефикасност, вкл. при използването на заетите ресурси; и

• осигуряване на адекватно и своевременно адресиране на установени бизнес

рискове, които имат влияние върху финансовата, управленска и оперативна отчетност.

По-специално, тя е разработена по начин, който да създава комфорт на ръководството, че:

• Дружеството спазва приложимите законови изисквания в областта на

счетоводството, отчетността и другите пряко свързани с тях области, и особено изискванията на

Закона за счетоводството и Международните стандарти за финансово отчитане;

• в дружеството се спазват инструкциите и насоките на ръководството по отношение

на отчетността и документацията;

• налице е изискваната ефективност и ефикасност на финансово-счетоводния

процес, вкл. документалната обоснованост;

• налице е висока степен на сигурност по опазването и поддържането на активите на

дружеството, вкл. и превенция от измами и грешки; и

• налице е осигуряване на достоверна, качествена и своевременна финансова и

оперативна информация за вътрешни и външни потребители.

Основните компоненти на вътрешната контролна система относно финансовото отчитане

и отчетност включва:

а) възприемане и спазване на етичните принципи и правила на поведение, които са

приети с Етичния кодекс на поведение на служителите на „Софарма билдингс“ АДСИЦ и Етичния

кодекс на поведение на служителите на третото лице по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС „Телекомплект“

АД и по отношение на финансовото отчитане и отчетност и всички свързани с нея процеси,

процедури и действия на целия персонал на дружествата;

Декларация за корпоративно управление на Софарма билдингс АДСИЦ

б) разработване и определяне на оптимална структура от звена, ангажирани в

процесите, свързани с финансовата отчетност, с ясно дефинирани отговорности и делегации,

правомощия и задължения, вкл. чрез разработени писмени вътрешни документи;

в) разработване на политики за подбор, обучение и развитие на персонала, зает в

процесите на счетоводството и финансовата отчетност;

г) разработване, внедряване и поддържане на контролни процедури и правила за

всеки етап от процесите, свързани със счетоводството, финансовото отчитане и отчетност, с

приоритетно постепенно въвеждане на формализирани писмени процедури; и

д) разработване на процедури по идентифициране, наблюдение и управление на

рисковете, свързани със счетоводството, финансовото отчитане и отчетност, вкл. разработването

на адекватни мерки и действия за тяхното минимизиране; и

е) разработване и поддържане на адекватна организация на информационната

система, вкл. контроли за достъп, въвеждане, обработка и извличане н данни, промени в

системата, разпределение на отговорностите на заетите в нея лица, както и съхранение и опазване

на целостта и истинността на данните в системата.

Контролна среда

Етични принципи и правила, свързани с процесите на счетоводство, финансовото

отчитане и отчетност

Ръководствата на „Софарма билдингс“ АДСИЦ и третото лице по чл. 27, ал. 4 от

ЗДСИЦДС „Телекомплект“ АД са въвели и постоянно наблюдават спазването на етични ценности

като почтеност, независимост и обективност като фундаменти на професионалното поведение на

всички лица, заети в процесите, свързани със счетоводството и финансовото отчитане в „Софарма

билдингс“ АДСИЦ. Те се явяват рамката, спрямо която е изграждана контролната среда, и които

са повлияли върху ефективността на проектирането на модела, администрирането и текущото

наблюдение на останалите компоненти на вътрешния контрол в областта на счетоводната дейност

и финансовата отчетност. Почтеността и етичното поведение са продукт на установените общи

етични и поведенчески стандарти на дружествата. Те са ясно комуникирани с целия финансово-

счетоводен и контролен персонал, както и те непрекъснато се утвърждават на практика.

Етичните принципи, които ръководят професионалното поведение, които следва да се

спазват от всички лица, ангажирани пряко или косвено в счетоводната дейност и процесите

свързани с финансовото отчитане са: обективност; безпристрастност; независимост;

консервативност; прозрачност; методологическа обоснованост; последователност и използване на

независими експерти. Тези принципи се прилагат на всички етапи на финансовото отчитане при:

избор на счетоводна политика; счетоводно приключване; изготвянето и прилагането на

приблизителни счетоводни оценки и изготвянето на публични и управленски финансови отчети,

на други публични доклади и документи, съдържащи и финансова информация.

Управленски органи, отговорни за отделните компоненти на цялостния процес по

счетоводство и финансово отчитане

Управленските органи, които носят определени отговорности и правомощия относно

процеса на финансово отчитане и респ. на други свързани с него процеси, са: Съветът на

директорите и Одитният комитет на „Софарма билдингс“ АДСИЦ. Техните функции и

отговорности могат да се обобщят по следния начин:

• Съветът на директорите приема и потвърждава: счетоводната политика и

промените в нея за всеки отчетен период, разработените счетоводни приблизителни оценки към

датата на всеки отчетен период, вкл. прилаганата методология; финансовите отчети и доклади, и

други публични документи, съдържащи финансова информация; функциите, организацията и

отговорностите на всички структурни звена и техните ръководители, заети в процесите по и

свързани с финансовото отчитане; разработването, внедряването и текущото наблюдение

функционирането на отделните компоненти на вътрешната контролна система;

• Одитният комитет наблюдава реализацията на процесите по финансово отчитане,

прилаганите счетоводни политики и ефективността на вътрешната контролна система на

Дружеството, вкл. управлението на риска, както и изпълнението и резултатите от външния одит;

Декларация за корпоративно управление на Софарма билдингс АДСИЦ

• извършва и последващ контрол върху операциите и дейностите, свързани с

изготвянето на финансовите отчети на Дружеството и спазването на въведените вътрешни

контроли по отделните рутинни и нерутинни процеси.

Съставителят на финансовите отчети на Дружеството има следните отговорности относно

процеса на финансово отчитане:

• отговаря за цялостната организация, функциониране и текущ контрол на

счетоводната дейност и на финансовото отчитане. Той пряко ръководи целия процес, взема всички

ключови решения, свързани с финансовите отчети и други публични документи с финансова

информация. Също така той одобрява на първо ниво счетоводната политика, основните отчетни

методики и оценява и приема работата на използвани независими експерти (оценители,

консултанти и др.), участващи в процеса на финансово отчитане. Той следи текущо ефектите и

рисковете върху финансовите отчети от установените бизнес рискове за Дружеството.

Съставителят на финансовите отчети на Дружеството също така организира и ръководи

счетоводно-отчетната дейност на Дружеството – контролира и методологически направлява

текущото счетоводство, ръководи изготвянето на финансови и управленски отчети; отговаря за

разработването и внедряването на счетоводно отчетните методики и техники; отговаря за процеса

по счетоводно приключване и изготвянето на всички счетоводни приблизителни оценки, предлага

и разработва счетоводни политики и промени в тях, следи за текущи промени в МСФО. Той е

прекият контакт с използваните вътрешни и външни експерти за целите на финансовата

отчетност.

Политика и практика, свързани с човешките ресурси във финансово-счетоводните

отдели

„Телекомплект“ АД, в качеството му на третото лице по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, на

което Дружеството е възложило с договор воденето и съхраняването на счетоводната му и друга

отчетност и кореспонденция, има установени политики и правила, свързани с управлението на

човешките ресурси, заети в процеса на финансово отчитане и другите процеси, свързани с него.

Те включват наложени и прилагани политики и процедури при подбора и назначаването на такива

кадри, насочени към образованието и професионалния опит и компютърната грамотност на

кандидатите. При подбора водещи са изискванията, заложени в длъжностните характеристики на

отделните позиции.

Към политиките за управление на персонала са включени и такива, свързани с постоянното

допълнително професионално обучение, осъвременяване и разширяване на знанията и уменията

на заетите специалисти. Задължително се провеждат обучения при промяна на нормативни актове,

МСФО, данъчни закони и други, касаещи пряко тяхната работа. Целта на тази политика е да се

постигне увеличаване на тяхната експертиза и усъвършенстване на уменията им за повишаване

на ефективността при изпълнение на служебните им задължения.

Процес на Дружеството за оценка на риска свързан с финансовото отчитане

Съветът на директорите, Одитният комитет и съставителят на финансовите отчети имат

ключова роля в процеса за постоянно идентифициране, наблюдение и контрол на бизнес рискове,

вкл. за установяване и контрол на ефектите от тези от тях, които оказват и пряко влияние върху

отделни процеси и обекти от счетоводството, финансовото отчитане и отчетността на

Дружеството. Те, заедно, осигуряват цялостния мониторинг върху процеса по управление на

рисковете.

Рисковите фактори, имащи отношение към надеждната финансова отчетност, включват

външни и вътрешни събития, сделки и обстоятелства, които могат да възникнат и да се отразят

негативно върху способността на предприятието да създава, поддържа и обработва счетоводни и

оперативни данни по начин, който да гарантира достоверна финансова отчетност, отчети и

доклади. В Дружеството са дефинирани като основни следните фактори:

а) като външни рискове се определят: промяна в бизнес средата и пазарната среда на

Дружеството; дейността на конкурентите; промяна в законовата и регулаторна рамка; промени в

ключови клиенти; недобросъвестни или злонамерени действия от външни лица; бърз

корпоративен растеж.

Декларация за корпоративно управление на Софарма билдингс АДСИЦ

б) към вътрешните рискове се причисляват: промяна на счетоводни политики и МСФО;

промени в персонала на отделите, отговорни за и/или с финансовата отчетност; промени в

информационните системи; грешки в работата и/или недостатъчни знания или умения на

персонала, приложение на множество приблизителни оценки – особено приложение на

справедливи стойности на инвестиционните имоти, с участието на външни експерти.

Рисковите фактори, които имат повтарящ се характер и/или са свързани с приложение на

счетоводни политики и приблизителни оценки, текущо се следят от съставителя на финансовите

отчети, който предлага решения за управлението и правилното отразяване на техните ефекти във

финансовите отчети. Новите рискови фактори се идентифицират от съставителя на финансовите

отчети, като те се оценяват и разработват от него. При необходимост, се използва и консултантска

помощ от независими консултанти, вкл. и за приложението на нови МСФО. Общото наблюдение

на процеса по управлението на рисковете, свързани с финансовото отчитане се осъществява от

Одитния комитет на Дружеството.

Информационна система на третото лице по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС. Организация на

счетоводната функция и процес на финансово отчитане

Информационна система

Информационната система на третото лице по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, на което

„Софарма билдингс” АДСИЦ е възложило с договор воденето и съхраняването на счетоводната

му и друга отчетност и кореспонденция, включва инфраструктура (физически и хардуерни

компоненти), софтуер, хора, процедури и данни. За целите на счетоводното отчитане Дружеството

е интегрирало AJUR 7, а за обработка на заплатите се използва системата Омега Тим. Качеството

на информация, генерирана от двете системи осигуряват значителни възможности на

ръководството да взема адекватни, обосновани и своевременни решения при управлението и

контрол на дейностите по изготвянето на различни финансови и управленски отчети, както и на

други публични документи с финансова информация.

Информационната система, имаща отношение към целите и процеса на финансовото

отчитане, обхваща методи и документация, които:

• идентифицират и отразяват всички валидни сделки и операции;

• описват своевременно сделките и операциите с достатъчно подробности,

позволяващи подходящата им класификация за целите на финансовото отчитане;

• оценяват стойността на сделките и операциите по начин, който позволява

отразяване на тяхната подходяща парична стойност във финансовия отчет;

• определят времевия период, през който са възникнали сделките и операциите, за да

позволят записването им в подходящия счетоводен период;

• представят подходящо сделките и операциите и свързаните с тях оповестявания

във финансовия отчет съгласно изискванията на отчетната рамка.

Отдел „Счетоводство” - изпълнение на счетоводната функция и ключова роля в процеса

на финансовото отчитане

Счетоводното обслужване на „Софарма билдингс“ АДСИЦ се осъществява от

„Телекомплект“ АД, в качеството му на трето лице по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, на което

Дружеството е възложило с договор воденето и съхраняването на счетоводната му и друга

отчетност и кореспонденция. Счетоводният отдел, обслужващ дейността на „Софарма билдингс”

АДСИЦ, се ръководи от главен счетоводител. В неговия състав са: зам. главни счетоводители и

оперативни счетоводители. Съгласно неговата функционална характеристика той обхваща и

реализира изцяло счетоводно-отчетната функция в Дружеството, вътрешния счетоводен контрол

и изготвянето на финансови отчети.

В неговите отговорности е коректното и последователно приложение на разработените

счетоводни политики, разработването и приложението на вътрешен сметкоплан; отчетни

методики, текущото водене на счетоводството; текущия счетоводен анализ и контрол на

отчетните данни и документация; сводирането и класифицирането на отчетните данни за целите

на финансовите отчети; изготвянето и/или обработката на входящите данни за приблизителните

счетоводни оценки заедно с ангажираните експерти, както и докладване на установени

отклонения и несъответствия на Изпълнителния директор на „Софарма билдингс“ АДСИЦ; и

спазването на нормативните изисквания в областта на счетоводството, данъците и други свързани

с тях области.

Декларация за корпоративно управление на Софарма билдингс АДСИЦ

Счетоводната политика на „Софарма билдингс“ АДСИЦ подлежи ежегодно на одобрение

на две нива – от съставителя на финансовите отчети и от Съвета на директорите. Най-важните

нейни аспекти, необходими за правилното разбиране на финансовите отчети, задължително се

оповестяват.

Изборът на отчетната рамка е дефиниран на база изискванията на Закона за

счетоводството. „Софарма билдингс“ АДСИЦ прилага Международните стандарти за финансово

отчитане (МСФО), приети от Европейския съюз. Текущият контрол за правилното приложение на

МСФО се извършва от съставителя на финансовите отчети и одитния комитет. Допълнително

потвърждение за коректността на приложението се получава от външните одитори.

Изготвянето на финансовите отчети на „Софарма билдингс“ АДСИЦ за публично

ползване е резултат на цялостен процес по счетоводно приключване на отчетен период. Този

процес е формализиран чрез приети от ръководството на Дружеството и ръководството на третото

лице по чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС документи с правила и инструкции. Те са свързани с

извършването на определени действия и процедури, и респ. изготвянето на определени документи

от лица от отдел „Счетоводство” или от други длъжностни лица и тези действия и процедури са

насочени към: извършване на инвентаризации; анализи на сметки; изпращане на потвърдителни

писма; определяне на най-добри приблизителни оценки като амортизации, преоценки, обезценки

и начисления, които да са базирани на разумно обосновани предположения, сводиране и

класификация на счетоводните данни; проучвания и анализи на определени правни документи

(договори, съдебни дела, становища на правни консултанти); проучвания и оценка на доклади на

експерти (оценители, вътрешни одитори, други вътрешни експерти и длъжностни лица);

изготвяне, анализи и обсъждания на проекти на финансови отчети.

Процесът по счетоводно приключване се ръководи пряко от съставителя на финансовите

отчети, като той взема крайните решения по ключови въпроси, свързани с признаването,

класификацията, оценките, представянето и оповестяванията относно определени обекти,

операции и събития, както и за цялостното представяне на финансовите отчети.

Контролни дейности

Контролните действия, които са предвидени в разработените и внедрени вътрешни

контроли по процеси включват: прегледи на изпълнението и резултатите от дейността; обработка

на информацията; физически контроли и разделение на задълженията и отговорностите.

Общите контроли, които имат отношение към финансовото отчитане, могат да бъдат

категоризирани като процедури, свързани с текущи и периодични прегледи и анализи на

финансовите показатели и входящите данни за тях, чрез които се представя във финансовите

отчети изпълнението и резултатите от дейността на Дружеството. Те от своя страна включват

прегледи и анализи на фактически отчетени данни за резултати спрямо предходни периоди.

Контролите, заложени към информационните системи на третото лице по чл. 27, ал. 4 от

ЗДСИЦДС обхващат както контролите на приложните програми, така и общите ИТ контроли,

които представляват политика и процедури, които спомагат за гарантиране на непрекъснатото

правилно функциониране на информационните системи. Типичните контроли върху приложните

програми, които са заложени, са: проверка на математическата точност на записите, поддържане

и преглед на сметки и оборотни ведомости, автоматизирани контроли, като проверки на

входящите данни и проверки за последователността на номерацията и неавтоматично

проследяване на докладите за изключения. Общите ИТ контроли включват: контроли върху

промяната на програмите, контроли, които ограничават достъпа до програми или данни, контроли

върху внедряването на нови издания пакетни софтуерни приложни програми и контроли върху

системен софтуер, ограничаващи достъпа или текущото наблюдение върху ползването на

системните помощни функции, които биха могли да променят финансови данни или записи, без

да оставят следа за последващо проследяване.

Прилаганите физически контроли обхващат:

а) мерки за физическата сигурност на активите – обезопасени съоръжения и помещения,

както и специални условия за достъп до активи и документи;

б) специална процедура за одобрение на достъп до компютърни програми и файлове с

данни;

Декларация за корпоративно управление на Софарма билдингс АДСИЦ

в) периодични инвентаризации - процедури по организацията и провеждането на

инвентаризации чрез физическо преброяване/претегляне на наличностите/изпращане на

подходящи писма за потвърждаване и сравняване със сумите, отразени в контролните описи и

счетоводните документи/регистри. Въведени са и процедури по своевременното анализиране на

резултатите от инвентаризациите, разработване на решения за счетоводното им отчитане и респ.

одобрение от изпълнителния директор.

В разработените и внедрени процедури по управление, организация и изпълнение на

основните рутинни процеси (доставки и продажби), както и за процесите по изготвянето и

приемането на комплексните приблизителни оценки (амортизация, обезценки, преоценки, и

дългосрочни провизии) са предвидени и вътрешни контроли. Те са насочени към: оторизация на

отделната операция и издаваните първични документи; преглед и проверка на издаваните

документи и ангажираните в операцията активи; последващо преизчисляване и сравняване с други

документи (договори, заявки, потвърждения, ценови листи и др.) и лица, както и разделянето на

задълженията и отговорностите на участващите длъжностни лица на всяка стъпка от съответния

процес, да се осигури взаимен контрол между тях, както и за намаляване на възможностите да се

позволи на някое лице да бъде в позиция както да извърши, така и да прикрие грешки или измама

в обичайния ход на изпълнение на задълженията си.

“Телекомплект“ АД е в процес на постоянно разширяване на формализираните контролни

процедури и дейности.

Текущо наблюдение на контролите

Важна приоритетна цел на Съвета на директорите е да се установи и поддържа

непрекъснат и ефективен вътрешен контрол. Текущото наблюдение на контролите от страна на

ръководството включва преценка дали те работят както това е предвидено и дали те биват

модифицирани по подходящ начин, за да отразят промените в условията. Текущото наблюдение

на контролите може да включва дейности, като например, преглед от ръководството дали

своевременно се изготвят вътрешните управленски отчети и дали ключови данни в тях са в

равнение с потвърждение от трети лица и неговите предвиждания.

Одитният комитет също осъществява текущо наблюдение върху вътрешните контроли по

процесите на предприятието чрез своите оценки за отделни контроли или групи контроли.

Обикновено те периодично предоставят такава информация, в хода на изпълнение на своите

задължения и функции, и свои преценки относно функционирането на определени вътрешни

контроли, фокусирайки значително внимание върху оценката на ефективността им, комуникират

със съответните лица информацията за установени силните и слабите страни на вътрешни

контроли и отправят препоръки за тяхното подобряване.

Дейностите по текущо наблюдение включват ползването на информация от външни

страни, която посочва проблеми или да очертава области, нуждаещи се от подобрение. Такива

страни са клиентите, доставчиците и обслужващата банка. В допълнение, регулаторният орган в

лицето на КФН, също може да комуникира с ръководството на предприятието въпроси, които

засягат функционирането на вътрешния контрол, например, обмен на информация, пряко

наблюдавана от Комисията, свързана с изпълнението на дадени действия или сделки от

Дружеството или проверки от самата КФН. Също така при изпълнение на дейностите по текущо

наблюдение ръководството винаги взема под внимание и комуникацията с външните одитори,

свързана с вътрешния контрол и установените от тях слабости и направени препоръки.

IV. Информация по член 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива

2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно

предложенията за поглъщане

1. Информация по член 10, параграф 1, букви "в" от Директива 2004/25/ЕО на

Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за

поглъщане - значими преки или косвени акционерни участия (включително косвени

акционерни участия чрез пирамидални структури и кръстосани акционерни участия) по

смисъла на член 85 от Директива 2001/34/ЕО;

Декларация за корпоративно управление на Софарма билдингс АДСИЦ

Към 31.12.2023 г. акционерите, притежаващи 5 на сто или повече от капитала и правата на

глас в Общото събрание на акционерите на Дружеството са:

Наименование на акционер

Брой притежавани

акции

Процент от

капитала

„Софарма“ АД, ЕИК 831902088

1 227 131

31.47%

“Телекомплект инвест” АД, ЕИК

201653294

385 500

9.88%

Венцислав Стоев

765 000

19.62%

Огнян Донев

464 374

11.91%

През 2023 г. „Софарма билдингс“ АДСИЦ реализира увеличение на основния

акционерен капитал от 649 990 лева на 3 899 940 лева, чрез издаване на нови 3 249 950 броя

безналични акции.

2. Информация по член 10, параграф 1, букви "г" от Директива 2004/25/ЕО на

Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за

поглъщане - притежателите на всички ценни книжа със специални права на контрол и

описание на тези права;

„Софарма билдингс“ АДСИЦ няма акционери със специални контролни права.

3. Информация по член 10, параграф 1, букви "е" от Директива 2004/25/ЕО на

Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за

поглъщане - всички ограничения върху правата на глас, като например ограничения

върху правата на глас на притежателите на определен процент или брой гласове,

крайни срокове за упражняване на правата на глас или системи, посредством които чрез

сътрудничество с дружеството финансовите права, предоставени на ценните книжа, са

отделени от притежаването на ценните книжа

Няма ограничения върху правата на глас на акционерите.

4. Информация по член 10, параграф 1, букви "з" от Директива 2004/25/ЕО на

Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за

поглъщане - правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на

съвета и внасянето на изменения в учредителния акт

Съгласно приложимата нормативна уредба и Устава на „Софарма билдингс“ АДСИЦ

назначаването (избирането) и освобождаването на членовете на Съвета на директорите, както

и определянето на тяхното възнаграждение и гаранция за управлението им съгласно

изискванията на закона са в изключителната компетентност на Общото събрание на

акционерите на Дружеството и се извършва след получаване на предварителното одобрение

на Комисията за финансов надзор.

Съветът на директорите на Дружеството се избира от Общото събрание на

акционерите за срок от 5 (пет) години и могат да бъдат преизбирани без ограничения. След

изтичане на мандата им членовете на Съвета на директорите продължават да изпълняват

своите функции до избирането от Общото събрание на акционерите на нов съвет.

Членовете на Съвета на директорите не може да са лица, които са:

1. осъждани за умишлено престъпление от общ характер;

2. обявени в несъстоятелност като едноличен търговец или като неограничено

отговорен съдружник в търговско дружество и да не се намират в производство за обявяване

в несъстоятелност;

Декларация за корпоративно управление на Софарма билдингс АДСИЦ

3. били членове на управителен или контролен орган на дружество или кооперация,

прекратени поради несъстоятелност през последните две години, предхождащи датата на

решението за обявяване на несъстоятелността, ако има неудовлетворени кредитори;

4. лишени от право да заемат материалноотговорна длъжност;

5. съпрузи или роднини до трета степен включително, по права или по съребрена

линия помежду си или на член на управителен или контролен орган на трето лице по чл. 27,

ал. 4 от ЗДСИЦДС.

Най-малко една трета от членовете на Съвета на директорите трябва да бъдат

независими лица. Независимият член на съвета не може да бъде:

1. служител в Дружеството;

2. акционер, който притежава пряко или чрез свързани лица най-малко 25 на сто

от гласовете в общото събрание;

3. свързано с Дружеството лице;

4. лице, което е в трайни търговски отношения с Дружеството;

5. член на управителен или контролен орган, прокурист или служител на

търговско дружество или друго юридическо лице по т. 2, 3 и 4;

6. свързано лице с друг член на Съвета на директорите на Дружеството.

Съгласно приложимата нормативна уредба и Устава на „Софарма билдингс“ АДСИЦ

внасянето на изменения и допълнения в Устава на Дружеството е в изключителната

компетентност на Общото събрание на акционерите на Дружеството. На основание чл. 15, ал.

1 от ЗДСИЦДС, промяната в Устава на Дружеството се извършва след получаване на

предварителното одобрение на Комисията за финансов надзор.

5. Информация по член 10, параграф 1, букви "и" от Директива 2004/25/ЕО на

Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно предложенията за

поглъщане - правомощията на членовете на съвета, и по-специално правото да се

емитират или изкупуват обратно акции

Правомощията на Съвета на директорите са регламентирани в Устава на

Дружеството.

Правата да се емитират или изкупуват обратно акции са в компетентността на Общото

събрание на акционерите и са регламентирани в Закона за дружествата със специална

инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация и в Закона за публичното предлагане

на ценни книжа.

V. Информация по чл. 100н, ал. 8, т. 5 от ЗППЦК. Състав и функционирането на

административните, управителните и надзорните органи и техните комитети

1. Състав на членовете на Съвета на директорите

и на Одитния комитет

„Софарма билдингс“ АДСИЦ има едностепенна система за управление. Дружеството се

управлява и представлява от Съвет на директорите, който към 31.12.2023 г. е в следния състав:

Емил Костов – Изпълнителен член на СД

Ирина Минчева – Председател на СД

Стойчо Пангев – Член на СД

С решение на Общото събрание на акционерите от 16.06.2020 г. са преизбрани членовете

на Съвета на директорите на Дружеството за нов мандат от 5 години.

Членовете на Одитния комитет са преизбрани на проведеното на 09.06.2023 г. Редовно

годишно общо събрание на акционерите за нов 3 годишен мандат в състав:

Елена Големанова - Председател

Петя Лазарова - Член

Михаела Толина - Член

Декларация за корпоративно управление на Софарма билдингс АДСИЦ

2. Ред за работа на Съвета на директорите и на Одитния комитет

Съветът на директорите приема правилник за работата си и избира Председател и Зам.

Председател от своите членове. Съветът се събира на редовни заседания най-малко веднъж

месечно, за да обсъди състоянието и развитието на Дружеството. Всеки член на съвета може да

поиска от председателя да свика заседание за обсъждане на отделни въпроси.

Съветът на директорите приема решения, ако присъстват най-малко половината от

членовете му лично или представлявани от друг член на съвета. Присъстващ член не може да

представлява повече от един отсъстващ. Решенията се вземат с обикновено мнозинство.

Съветът на директорите може да взема решения и неприсъствено, ако всички членове са

заявили писмено съгласието си за решението. За решенията на Съвета на директорите се водят

протоколи, които се подписват от всички членове, присъствали на заседанието.

Одитният комитет подпомага работата на Съвета на директорите. Общото събрание на

акционерите на Дружеството е приело Статут на Одитния комитет, съгласно който същият

изпълнява следните функции:

• информира Съвета на директорите на Дружеството за резултатите от задължителния

одит и пояснява по какъв начин задължителният одит е допринесъл за достоверността

на финансовото отчитане, както и ролята на Одитния комитет в този процес;

• наблюдава процеса на финансово отчитане в Дружеството и представя препоръки и

предложения, за да се гарантира неговата ефективност;

• наблюдава ефективността на вътрешната контролна система, на системата за

управление на риска и на дейността по вътрешен одит по отношение на финансовото

отчитане в Дружеството;

• наблюдава задължителния одит на годишните финансови отчети, включително неговото

извършване, като взема предвид констатациите и заключенията на Комисията за

публичен надзор над регистрираните одитори по прилагането на чл. 26, пар. 6 от

Регламент (ЕС) № 537/2014 на Eвропейския парламент и на Съвета от 16.04.2014 г.

относно специфични изисквания по отношение на задължителния одит на предприятия

от обществен интерес и за отмяна на Решение 2005/909/ЕО на Комисията (наричан по-

долу за краткост „Регламент (ЕС) № 537/2014“);

• проверява и наблюдава независимостта на регистрираните одитори на Дружеството в

съответствие с изискванията на глави шеста и седма от Закона за независимия финансов

одит (Обн., ДВ, бр. 95 от 29.11.2016 г.), както и с чл. 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014,

включително целесъобразността на предоставянето на услуги извън одита (ако има

такива) на Дружеството по чл. 5 от същия Регламент;

• отговаря за процедурата за подбор на регистрирания одитор на Дружеството и

препоръчва назначаването му съгласно Закона за независимия финансов одит и чл. 16

от Регламент (ЕС) № 537/2014, освен ако и докато Дружеството формира нарочна

Комисия за подбор на регистриран одитор за извършване на задължителен финансов

одит на годишните финансови отчети на Дружеството.

VI. Информация по чл. 100н, ал. 8, т. 6 от ЗППЦК. Описание на политиката на

многообразие, прилагана по отношение на административните, управителните и надзорните

органи на емитента във връзка с аспекти, като възраст, пол или образование и

професионален опит, целите на тази политика на многообразие, начинът на приложението й

и резултатите през отчетния период;

Ръководството на Дружеството не прилага политика на многообразие по отношение на

административните, управителните и надзорните органи на Дружеството във връзка с аспекти,

като възраст, пол или образование и професионален опит на основание изключението, предвидено

в чл.100н, ал. 12 от ЗППЦК.

Декларация за корпоративно управление на Софарма билдингс АДСИЦ

Ръководството на „Софарма билдингс” АДСИЦ полага всички усилия за осигуряването на

равни възможности при назначаване и за спазване по форма и същество на целия диапазон от

закони, отнасящи се до справедливи практики в работната среда и предотвратяване на

дискриминация.

26 март 2024 г.

гр. София

–––––––––––––––––––––––

Емил Костов

Изпълнителен директор

Emil Georgiev

Kostov

Digitally signed by

Emil Georgiev Kostov

Date: 2024.03.26

10:58:56 +02'00'

ДЕКЛАРАЦИЯ

по чл. 100н, ал. 4, т. 4 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

Долуподписаните Емил Костов, в качеството си на представляващ и Петя

Лазарова, в качеството си на Главен счетоводител на "Софарма Билдингс" АДСИЦ,

ЕИК 175346309, със седалище и адрес на управление: гр. София, район Изгрев, ул.

“Лъчезар Станчев” № 5, СБТ, сграда А, ет. 20

ДЕКЛАРИРАМЕ, че доколкото ни е известно:

1. Финансовият отчет за 2023 година, съставен съгласно приложимите

счетоводни стандарти, отразява вярно и честно информацията за активите и пасивите,

финансовото състояние и печалбата на „Софарма Билдингс " АДСИЦ;

2. Докладът за дейността съдържа достоверен преглед на развитието и

резултатите от дейността на „Софарма Билдингс " АДСИЦ, както и състоянието на

дружеството, заедно с описание на основните рискове и несигурности, пред които е

изправено дружеството.

ДЕКЛАРАТОРИ:

26.03. 2024 г.

гр. София _____________________

Емил Костов

_____________________

Петя Лазарова

Emil Georgiev

Kostov

Digitally signed by Emil

Georgiev Kostov

Date: 2024.03.26

11:01:11 +02'00'

Petya

Nikolova

Lazarova

Digitally signed by

Petya Nikolova

Lazarova

Date: 2024.03.26

11:46:01 +02'00'

Д О К Л А Д

ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ НА ПОЛИТИКАТА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА

НА ЧЛЕНОВЕТЕ НА СЪВЕТА НА ДИРЕКТОРИТЕ НА

„СОФАРМА БИЛДИНГС” АДСИЦ за 2023 г.

Докладът е изготвен на основание чл. 100н, ал. 4, т. 5 от ЗППЦК, чл. 12, ал. 1 и чл.

13 от Наредба № 48 от 20 март 2013 г. за изискванията към възнагражденията и т. 11 от

Политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите на „Софарма

билдингс“ АДСИЦ, разработена от Съвета на директорите и утвърдена от Общото

събрание на акционерите на 24.09.2020 г. и актуализирана на 24.06.2021 г.

Докладът съдържа програма за прилагане на политиката за възнагражденията за

следващата финансова година или за по-дълъг период, преглед на начина, по който

политиката за възнагражденията е прилагана през годината, включително всички ползи

под всякаква форма, които са предоставени или дължими на настоящите и бившите

членове на управителния или контролния орган, с акцент върху съществените

изменения, приети в нея, спрямо предходната финансова година.

1. Информация относно процеса на вземане на решения при определяне на

политиката за възнагражденията, включително, ако е приложимо, информация за

мандата и състава на комитета по възнагражденията, имената на външните

консултанти, чиито услуги са били използвани при определянето на политиката за

възнагражденията.

Политиката за възнагражденията е приета в съответствие с Наредба № 48 от 20 март

2013 г. и е разработена в съответствие с разпоредбите на Закона за публичното предлагане на

ценни книжа за възнагражденията на членовете на управителните и контролните органи на

публично дружество.

Политиката е разработена от Съвета на директорите на „СОФАРМА БИЛДИНГС”

АДСИЦ в изпълнение на правомощията му по чл. 11, ал. 2 от Наредба № 48 от 20 март 2013 г.

за изискванията към възнагражденията.

При формиране на възнагражденията на членовете на Съвета на директорите на

Дружеството се прилагат следните принципи:

- Стимулиране на дългосрочната устойчивост на Дружеството и гарантиране, че

възнагражденията на членовете на Съвета на директорите са формирани въз основа на

резултатите от дейността, на база обективни и измерими критерии, включващи финансови и

нефинансови показатели;

- Съответствие със стратегията, целите, ценностите и дългосрочните интереси на

Дружеството;

- Справедливост, недопускане на дискриминация или неравностойно третиране на

лицата при определяне на възнагражденията;

- Отчитане на спецификите, произтичащи от статута на Дружеството като ДСИЦ, и

особените нормативни изисквания към организацията на дейността му;

- Недопускане на конфликт на интереси.

При разработване на Политиката са съобразени инвестиционните цели на Дружеството,

които се съдържат в Устава му. В изпълнение на изискванията на чл. 11, ал. 9 от Наредба № 48

от 20 март 2013 г. за отчитане на възнагражденията и условията на труд на служителите в

дружеството, при разработване на Политиката са съобразени: числеността на персонала,

размерът на трудовото възнаграждение (в т.ч. допълнителни материални стимули),

продължителността на трудовия стаж, установеното работно време, професионална

квалификация, отговорностите на длъжността и натоварването.

Съотношението на възнагражденията е отчетено в контекста на законовите

ограничения и изисквания за специфичното устройство и организация на дейността на

Дружеството като дружество със специална инвестиционна цел.

Съветът на директорите на Дружеството извършва редовен (най-малко годишен)

преглед на Политиката за възнагражденията, като обръща специално внимание върху

избягване създаването на стимули за прекомерно поемане на риск, конфликт на интереси или

друго поведение, водещо до неблагоприятни последици за Дружеството, и при необходимост

предлага на Общото събрание на акционерите подходяща актуализация. Политиката подлежи

на преразглеждане от Общото събрание на акционерите на Дружеството най-малко веднъж на

всеки 4 години, както и когато са необходими съществени изменения и/или допълнения в нея

или това е необходимо за постигане на целите по чл. 11, ал. 8 от Наредба № 48 от 20 март 2013

г. и/или за осигуряване на съответствие с приложимите нормативни изисквания.

Предложенията за приемане на Политика за възнагражденията, за изменения и/или допълнения

в нея или за преразглеждането й се разработват от Съвета на директорите, включват се като

самостоятелна точка в дневния ред на Общото събрание на акционерите на Дружеството,

обявен в поканата по чл. 115, ал. 2 от ЗППЦК, и подлежат на приемане от него. За всички

изменения и/или допълнения на Политиката в нея се включват описание и разяснение на

съществените промени и начинът, по който са отчетени резултатите от гласуванията на

Общото събрание, становищата на акционерите и протоколите от Общите събрания, на които е

била разглеждана и гласувана Политиката. Информацията по предходното изречение се

оформя като нарочни Приложения – неразделна част от Политиката. След приемането й с

решение на Общото събрание на акционерите на Дружеството, отговорност за надлежното

прилагане и изпълнение на Политиката носи Съветът на директорите на Дружеството.

През отчетния период Дружеството няма създаден Комитет по възнагражденията.

При разработването на Политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на

директорите не са ползвани външни консултанти.

2. Информация относно относителната тежест на променливото и

постоянното възнаграждение на членовете на управителните и контролните органи.

Дружеството може да изплаща на членовете на Съвета на директорите както постоянно,

така и променливо възнаграждение:

Всеки от членовете на Съвета на директорите получава постоянно месечно

възнаграждение с фиксиран размер, което не може да надвишава 10 (десет) пъти размера на

минималната работна заплата за страната. Размерът на постоянното възнаграждение се

определя с решение на Общото събрание на акционерите.

Съгласно действащата Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на

директорите на „Софарма билдингс“ АДСИЦ освен постоянното възнаграждение, членовете на

Съвета на директорите могат да получават годишно променливо възнаграждение (тантиеми),

при положителен финансов резултат /печалба/ за предходната отчетна година и по решение на

Общото събрание на акционерите, в максимален размер до един процент от финансовия

резултат на Дружеството за предходната отчетна година, определен съгласно изискванията на

чл. 29, ал. 3 от Закона за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за

секюритизация (ЗДСИЦДС), за Изпълнителния директор и в размер до общо един процент от

финансовия резултат на Дружеството, определен съгласно изискванията на чл. 29, ал. 3 от

ЗДСИЦДС, за останалите членове на Съвета на директорите, разпределени по решение на

Общото събрание.

През отчетната финансова година, Дружеството е изплащало на членовете на Съвета

на директорите постоянно месечно възнаграждение, определено от Общото събрание на

акционерите при спазване на разпоредбата на чл. 60 от Устава на Дружеството.

За 2023 година размерът на месечните възнаграждения на членовете на Съвета на

директорите е определен на 500 лева от Общото събрание на акционерите, проведено на

09.06.2023 г.

За 2023 година членовете на Съвета на директорите не са получавали променливо

възнаграждение (тантиеми).

3. Информация относно критериите за постигнати резултати, въз основа на

които се предоставят опции върху акции, акции на дружеството или друг вид променливо

възнаграждение и обяснение как критериите по чл. 14, ал. 2 и 3 допринасят за

дългосрочните интереси на дружеството.

Не са предоставяни възнаграждения на членовете на Съвета на директорите под

формата на акции на Дружеството, опции върху акции или друг вид променливо

възнаграждение.

Членовете на Съвета на директорите могат да получават годишно променливо

възнаграждение (тантиеми), при изпълнение на следните критерии за постигнати резултати от

дейността:

1. Финансови критерии:

а) критерий за оперативни резултати и устойчиво развитие – наличие на положителен

финансов резултат /печалба/ за предходната отчетна година, определен съгласно изискванията

на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС;

б) критерий за средносрочна стабилност и устойчиво развитие – запазване или

нарастване на положителен финансов резултат /печалба/, определен съгласно изискванията на

чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС, за 2 последователни отчетни години;

в) критерий за дългосрочна стабилност и устойчиво развитие – запазване или

нарастване на положителен финансов резултат /печалба/, определен съгласно изискванията на

чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС, за 4 последователни отчетни години;

2. Нефинансови критерии:

а) критерий за устойчивост – недопускане на обезценка на портфейла от

инвестиционни имоти на Дружеството – изпълнение е налице, когато балансовата стойност на

инвестиционните имоти съгласно одитирания годишен финансов отчет за предходната отчетна

година е равна или по-голяма от балансовата стойност съгласно одитирания годишен финансов

отчет за предшестващата я отчетна година;

б) критерий за дължима грижа при изпълнение на служебните задължения – спазване

на приложимите правила и процедури – изпълнението се установява по отсъствието на

наложени административно наказателни санкции на съответния член на Съвета на директорите

във връзка със съответно заеманата длъжност в Дружеството;

в) критерий за професионален опит и корпоративна лоялност – професионален стаж в

Съвета на директорите в Дружеството;

г) критерий за работна среда – изпълнението се установява по наличие на положителна

оценка на служителите за условията на труд;

д) критерий за удовлетвореност на инвеститорите – изпълнението се установява по

наличие на положително становище на директора за връзки с инвеститорите на Дружеството.

Политиката за възнагражденията определя относителна тежест на всеки от

финансовите и нефинансовите критерии, при съобразяване на дългосрочните интереси и

устойчивост на Дружеството в стриктно съответствие със заложените в чл. 8 от Устава

инвестиционни цели. Размерът на променливото възнаграждение се определя чрез сумиране на

съответната относителна тежест на критериите, изпълнени през отчетния период, на база на

който се формира годишното променливо възнаграждение, но не повече от установения в

Политиката максимален размер. Чрез определяне на относителни тежести на отделните

нефинансови критерии по-високи от минимума в съотношението, се поощрява поставянето на

конкретни различни приоритети за дейността на Дружеството за отделните периоди, без

същевременно да се позволява игнориране на всички останали критерии и да се налага

предприемането на инициативи с висок риск или неоправдан дългосрочен ефект за постигане

на краткосрочни резултати за достигане на максимален размер на променливото

възнаграждение.

Избраният подход цели обезпечаване на устойчиво развитие на Дружеството и

осигуряване на стабилност в дългосрочен план. Същевременно, чрез установяване на

максимален размер на съвкупната относителна тежест на нефинансовите критерии в общия

размер на променливото възнаграждение се гарантира, че същото е определено съобразно

заложените в Устава на Дружеството инвестиционни цели и допринася за изпълнението им. По

този начин се осигурява приносът на Политиката за постигане на бизнес целите и реализиране

дългосрочните интереси и устойчивост на Дружеството.

4. Пояснение на прилаганите методи за преценка дали са изпълнени критериите за

постигнатите резултати.

Заложените в Политиката за възнагражденията на Съвета на директорите на

Дружеството критерии за определяне на променливите възнаграждения са измерими и

обективни и тяхното изпълнение може да бъде установено, без участие на Съвета на

директорите и/или необходимост от извършване на субективна преценка. Обективността на

финансовите критерии, които съобразно инвестиционните цели на Дружеството имат най-

голяма относителна тежест при определяне и изплащане на променливите възнаграждения, е

допълнително гарантирана от нормативно установената отговорност на регистрирания одитор,

извършващ независим финансов одит, и на съставителя на годишните финансовите отчети за

неверни, заблуждаващи или непълни данни в тях; както и от обстоятелството, че воденето на

счетоводна отчетност на Дружеството е възложено, в съответствие с чл. 27, ал. 3 ЗДСИЦДС, на

трето лице по чл. 27, ал. 4 ЗДСИЦДС.

При всички случаи, когато изпълнението на критериите за определяне на променливите

възнаграждения не може да бъде установено по обективни данни, без участие на Съвета на

директорите и/или необходимост от извършване на субективна преценка, съгласно т. 7.2 от

Политиката за възнагражденията предложението до Общото събрание за изплащането им се

прави от Съвета на директорите след изготвяне на становище:

а) за оценка на изпълнение на критериите за определяне на променливото

възнаграждение на Изпълнителния директор – от Съвета на директорите, без участие на

Изпълнителния директор, включително без негово присъствие на заседанието, на което се

обсъжда и изготвя становището;

б) за оценка на изпълнение на критериите за определяне на променливите

възнаграждения на неизпълнителните членове на Съвета на директорите – от независим

експерт, ангажиран от Изпълнителния директор, като за гарантиране на независимост,

експертът не може да е лице по чл. 22, ал. 3, т. 1-3 и 5 от ЗДСИЦДС и е длъжен да представи

декларация за липса на тези обстоятелства.

5. Пояснение относно зависимостта между възнаграждението и постигнатите

резултати.

С цел гарантиране приноса на Политиката за възнагражденията за изпълнението на

бизнес целите на Дружеството, относителната тежест на финансовите и нефинансовите

критерии се определя при съобразяване на дългосрочните интереси и устойчивост на

Дружеството в стриктно съответствие със заложените в чл. 8 от Устава инвестиционни цели,

както следва:

- финансови критерии - при наличие на положителен финансов резултат /печалба/ за

предходната отчетна година, определен съгласно изискванията на чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС -

формира 80 % от размера на променливото възнаграждение;

- нефинансови критерии - формират общо до 20 % от размера на променливото

възнаграждение, от които:

критерий за устойчивост – 5 %;

критерий за дължима грижа при изпълнение на служебните задължения – 5 %;

критерий за професионален опит и корпоративна лоялност – при стаж над 2 години – 1

%; при стаж над 5 години – 3 %; при стаж над 10 години – 5 %;

критерий за работна среда – 5 %;

критерий за удовлетвореност на инвеститорите – 5 %.

Размерът на променливото възнаграждение се определя чрез сумиране на съответната

относителна тежест на критериите, изпълнени през отчетния период, на база на който се

формира годишното променливо възнаграждение, но не повече от установения в Политиката

максимален размер.

6. Основните плащания и обосновка на годишната схема за изплащане на бонуси

и/или на всички други непарични допълнителни възнаграждения.

На членовете на Съвета на директорите през 2023 г. не са изплащани бонуси и други

непарични допълнителни възнаграждения.

7. Описание на основните характеристики на схемата за допълнително

доброволно пенсионно осигуряване и информация относно платените и/или дължимите

вноски от дружеството в полза на съответния член на управителен или контролен орган

за съответната финансова година, когато е приложимо.

По отношение на членовете на Съвета на директорите на „СОФАРМА БИЛДИНГС”

АДСИЦ, не е налице ангажимент на Дружеството за допълнителното доброволно пенсионно

осигуряване на членовете на Съвета и Дружеството няма задължения за внасяне на вноски в

полза на членовете на Съвета на директорите за отчетната финансова година.

8. Информация за периодите на отлагане на изплащането на променливите

възнаграждения.

Изплащането на не по-малко от 40 % от променливото възнаграждение се разсрочва за

период от 3 години, като се извършва пропорционално или чрез постепенно нарастване през

периода на разсрочване по решение на Общото събрание на акционерите.

9. Информация за политиката на обезщетенията при прекратяване на

договорите.

При прекратяване на договора за управление с Изпълнителния директор от Съвета на

директорите по решение на Общото събрание на акционерите на Дружеството преди изтичане

на възложения мандат, на Изпълнителния директор се дължи обезщетение в максимален

размер на брутното възнаграждение, получавано от изпълнителния директор към датата на

решението на Общото събрание на акционерите за освобождаване, за срока на оставащия

мандат към същата дата, но не повече от сумата от изплатените годишни постоянни

възнаграждения на изпълнителния директор за 2 предходни години. Обезщетения не се

дължат, в случай че прекратяването на договора се дължи на незадоволителни резултати и/или

виновно поведение на изпълнителния директор на Дружеството.

При неспазване на срока за предизвестие за прекратяване на договора за управление на

изпълнителния директор, неспазилата срока страна дължи на другата обезщетение в размер на

брутното трудово възнаграждение, получавано от изпълнителния директор към ефективната

дата на прекратяване, за срока на неспазеното предизвестие. Обезщетения от Дружеството не

се дължат, в случай че прекратяването на договора се дължи на незадоволителни резултати

и/или виновно поведение на изпълнителния директор на Дружеството.

При нарушаване от страна на изпълнителния директор на клаузата, забраняваща

извършването на конкурентна дейност, Дружеството има право на обезщетение по общите

нормативни правила.

10. Информация за периода, в който акциите не могат да бъдат прехвърляни и

опциите върху акции не могат да бъдат упражнявани, при променливи възнаграждения,

основани на акции.

В действащата Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите

на „Софарма билдингс“ АДСИЦ не е предвидена такава възможност.

11. Информация за политиката за запазване на определен брой акции до края на

мандата на членовете на управителните и контролните органи след изтичане на

периода по т. 10.

В действащата Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите

на „Софарма билдингс“ АДСИЦ не се предвижда предоставяне на възнаграждение на

членовете на Съвета на директорите под формата на акции на Дружеството, опции върху акции

или други права за придобиване на акции.

12. Информация относно договорите на членовете на управителните и

контролните органи, включително срока на всеки договор, срока на предизвестието за

прекратяване и детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в

случай на предсрочно прекратяване.

Договорите за управление с всички членове на СД са сключени за 5 години, считано от

юни 2020 г.

Договорите могат да бъдат прекратени по взаимно съгласие или едностранно в

съответствие с изискванията и разпоредбите на Устава на Дружеството и Търговския закон.

Детайли относно предвидените обезщетения и/или други дължими плащания в случай на

предсрочно прекратяване са представени в т. 9 от настоящия доклад.

При прекратяване на договора за управление с член на Съвета на директорите по

решение на Общото събрание на акционерите на Дружеството преди изтичане на възложения

мандат, на съответния член се дължи обезщетение в максимален размер на брутното

възнаграждение, получавано от него към датата на решението на Общото събрание на

акционерите за освобождаване, за срока на оставащия мандат към същата дата, но не повече от

сумата от изплатените му годишни постоянни възнаграждения за предходните 2 години.

При неспазване на срока за предизвестие за прекратяване на договор за управление с

член на Съвета на директорите, неспазилата срока страна дължи на другата обезщетение в

размер на брутното възнаграждение, получавано от съответния член на Съвета на директорите

към ефективната дата на прекратяване, за срока на неспазеното предизвестие.

13. Пълния размер на възнаграждението и на другите материални стимули на

членовете на управителните и контролните органи за съответната финансова година.

За 2023 г. на членовете на Съвета на директорите на Дружеството са изплатени

следните възнаграждения:

Име и фамилия

Позиция

възнаграждение

бруто хил. лв.

тантиеми

бруто хил. лв.

Емил Костов

Изпълнителен член на СД

Ирина Минчева

Член на СД

Стойчо Пангев

Член на СД

14. Информация за възнаграждението на всяко лице, което е било член на

управителен или контролен орган в публично дружество за определен период през

съответната финансова година:

а) пълния размер на изплатеното и/или начислено възнаграждение на лицето за

съответната финансова година:

Име и фамилия

Позиция

изплатеното

възнаграждение

хил. лв.

начислено

възнаграждение

хил. лв.

Емил Костов

Изпълнителен член на СД

Ирина Минчева

Председател на СД

Стойчо Пангев

Зам. Председател на СД

б) възнаграждението и други материални и нематериални стимули, получени от

лицето от дружества от същата група

Членовете на Съвета на директорите не са получавали други възнаграждения и други

материални и нематериални стимули.

в) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на

печалбата и/или бонуси и основанията за предоставянето им

Няма възнаграждение, получено от членовете на Съвета на директорите под формата на

разпределение на печалбата и/или бонуси.

г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън

обичайните му функции, когато подобни плащания са допустими съгласно сключения с

него договор

През 2023 г. не са извършвани допълнителни плащания за услуги, предоставени от

лицата извън обичайните им функции.

д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите

му по време на последната финансова година

През 2023 г. не е извършвана промяна на членовете на Съвета на директорите. Няма

платено и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите им по време на

последната финансова година.

е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън

посочените в букви "а" -"д"

През 2023 г. не са предоставени бонуси или ползи под друга форма, включително

облаги, свързани с допълнително доброволно пенсионно и/или здравно осигуряване на

членовете на Съвета на директорите от Дружеството извън посочените в букви "а" - "д".

ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-

битови разходи и гаранции от дружеството или от негови дъщерни дружества или други

дружества, които са предмет на консолидация в годишния му финансов отчет,

включително данни за оставащата неизплатена част и лихвите

Няма предоставени заеми, плащания на социално-битови разходи и гаранции от

Дружеството, включително данни за оставащата неизплатена част и лихвите на членовете на

Съвета на директорите през 2023 г.

15. Информация по отношение на акциите и/или опциите върху акции и/или други

схеми за стимулиране въз основа на акции:

През 2023 година няма предложени и предоставени опции върху акции или

предоставени акции от Дружеството.

16. Годишно изменение на възнаграждението, резултатите на дружеството и на

средния размер на възнагражденията на основа пълно работно време на служителите в

дружеството, които не са директори, през предходните поне пет финансови години,

представени заедно по начин, който да позволява съпоставяне;

Годишно изменение на възнаграждението, резултатите на дружеството и на

средния размер на възнагражденията на основа на пълно работно време на служителите в

Дружеството, които не са директорите през предходните поне пет финансови години,

представени заедно по начин, който да позволява съпоставяне е показано в следната

таблица:

Година

2018

г.

2019 г.

Изменение

2019г.

спрямо

2018 г. %

2020г.

Изменение

2020г.

спрямо

2019 г. %

2021г.

Изменение

2021г.

спрямо

2020 г. %

2022г.

Изменение

2022г.

спрямо

2021 г. %

2023г.

Изменение

2023г.

спрямо

2022 г. %

Брутно възнаграждение

на всички членове на

СД за година

Среден размер на

възнаграждение на член

на СД за година

Резултати на

дружеството –

печалба/загуба хил. лв.

(71)

(80)

13%

-195%

-93%

179

3480%

(144)

-180%

Брутно възнаграждение

на основа на пълно

работно време на

служители в

дружеството, които не

са директори за година

-5%

24%

19%

Среден размер на

възнаграждение на

основа на пълно

работно време на

служители в

дружеството, които не

са директори за година

-5%

24%

19%

17. Информация за упражняване на възможността да се изиска връщане на

променливото възнаграждение;

По решение на Общото събрание Дружеството има право да коригира, за което следва

да уведоми своевременно засегнатото лице, размера на разсрочената част от променливото

възнаграждение съобразно действително постигнатите резултати, в съответствие с критериите,

заложени в Политиката за възнагражденията. Общото събрание на акционерите може да реши

да не изплати до 100 % от неизплатената (в т.ч. разсрочена) част от предоставено променливо

възнаграждение и/или да поиска връщане на до 100 % от изплатено променливо

възнаграждение в следните случаи:

а) Дружеството е претърпяло значителни вреди (в т.ч. репутационни) в резултат на

виновно деяние, извършено или допуснато от съответния член на Съвета на директорите;

б) съответният член на Съвета на директорите е нарушил забраната за допускане на

конфликт на интереси и/или клаузата от договора за управление, забраняваща извършването на

конкурентна дейност;

в) значително влошаване на финансовото състояние на Дружеството;

г) променливото възнаграждение е било предоставено въз основа на данни, които

впоследствие са се оказали неверни.

Договорите с членовете от Съвета на директорите на Дружеството включват

разпоредби, които да позволяват на Дружеството да изисква връщане на променливо

възнаграждение на основанията, предвидени в Политиката, включително когато същото е било

предоставено въз основа на данни, които впоследствие са се оказали неверни. Решението за

връщане на променливото възнаграждение се взема от Общото събрание на акционерите, което

определя условията и срока за връщане, ако те не са определени в договора.

През отчетния период не е била упражнявана възможността да се изиска връщане на

променливото възнаграждение.

18. Информация за всички отклонения от процедурата за прилагането на

политиката за възнагражденията във връзка с извънредни обстоятелства по чл. 11, ал.

13, включително разяснение на естеството на извънредните обстоятелства и посочване

на конкретните компоненти, които не са приложени.

Политиката за възнагражденията на Съвета на директорите на Дружеството не

предвижда извънредни обстоятелства, при които Дружеството временно може да не прилага

част от нея.

Информация относно изпълнението на политиката за възнагражденията на

членовете на съвета на директорите на „Софарма билдингс“ АДСИЦ за следващата

финансова година

С настоящата Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на

директорите, се приемат за водещи принципите на Директива (ЕС) 2017/828 на Европейския

парламент и на Съвета от 17 май 2017 година за изменение на Директива 2007/36/ЕО по

отношение на насърчаването на дългосрочната ангажираност на акционерите, както и на

Препоръка 2009/385/ЕО на ЕК от 30 април 2009 г. за допълнение на Препоръка 2004/913/ЕО и

Препоръка 2005/162/ЕО по отношение на режима за възнагражденията на директорите на

дружества, чиито ценни книжа са допуснати до търговия на регулиран пазар, въведени с

Наредба № 48 от 20.03.2013 г. за изискванията към възнагражденията.

Съветът на директорите счита, че залегналите в политиката принципи за определяне на

възнагражденията към настоящия момент са ефективни, с оглед постигнатите финансови

резултати през отчетния период.

Членовете на Съвета на директорите приемат, че при рязка промяна във финансовото

състояние на Дружеството, Политиката за възнагражденията ще бъде преразгледана и

отразените в нея промени ще бъдат приети по надлежен ред.

Всеки акционер или негов представител, участващ в редовното Общо събрание, може

да отправя препоръки по доклада. В случай че са отправени препоръки, Дружеството ще

посочи в следващия доклад как са взети предвид препоръките.

Докладът за изпълнение на политиката за възнагражденията на членовете на

Съвета на директорите на „Софарма билдингс“ АДСИЦ, представлява самостоятелен

документ към годишния финансов отчет за дейността на Дружеството за 2023 г. и ще бъде

публикуван на интернет страницата на Дружеството -

https://sopharma-buildings.com/.

26 март 2024 г.

............................................

Емил Костов

Изпълнителен директор

Emil Georgiev

Kostov

Digitally signed by

Emil Georgiev Kostov

Date: 2024.03.26

11:04:01 +02'00'

СПРАВКА

по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС

за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3.

Данни за отчетния период

Начална дата: 01 януари 2023 г.

Крайна дата: 31 декември 2023 г.

Дата на съставяне: 26 март 2024 г.

Данни за лицето

Наименование на лицето: СОФАРМА БИЛДИНГС

Тип лице: АДСИЦ

ЕИК: 175346309

Представляващ/и: Емил Костов

Начин на представляване: Изпълнителен директор

Адрес на управление: гр. София, ул. Лъчезар Станчев 5, кула А, ет.20

Адрес за кореспонденция: гр. София, ул. Лъчезар Станчев 5, кула А, ет.20

Телефон: 02 42 50 125

Факс: 02 42 50 131

E-mail: p.lazarova@sbt.bg

Уеб сайт: https://sopharma-buildings.com/

Медия:

Съставител на отчета: Петя Лазарова

Длъжност на съставителя: Гл. счетоводител

СПРАВКА по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС

за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3 по образец, определен от Заместник-

председателя на КФН, ръковедещ управление "Надзор на инвестиционната дейност".

Нормативно изискване

Финансов резултат на Софарма Билдингс АДСИЦ за периода:

01.01.2023г.-31.12.2023 г.

Стойност в лева

счетоводна печалба

счетоводна загуба

-143,882.22 лв.

чл. 29, ал. 3, т. 1 от

ЗДСИЦДС

Увеличен/намален с разходите/приходите от последващи оценки на

недвижими имоти;

увеличение

намаление

-30,169.95 лв.

чл. 29, ал. 3, т. 2 от

ЗДСИЦДС

Увеличен/намален със загубите/печалбите от сделки по прехвърляне

на собствеността върху недвижими имоти;

увеличение

намаление

чл. 29, ал. 3, т. 3 от

ЗДСИЦДС

Увеличен/намален в годината на прехвърляне на собствеността

върху недвижими имоти с положителната/отрицателната разлика

между:

а) продажната цена на недвижимия имот

увеличение

намаление

б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите

разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност

увеличение

намаление

чл. 29, ал. 3, т. 4 от

ЗДСИЦДС

Увеличен/намален със загубите/печалбите от продажби, отчетени в

годината на сключване на договори за финансов лизинг;

увеличение

намаление

чл. 29, ал. 3, т. 5 от

ЗДСИЦДС

Увеличен/намален в годината на изтичане на срока на договора за

финансов лизинг с положителната/отрицателната разлика между:

а) прихода от продажбата на недвижимия имот, вписан в началото на

срока на договора за финансов лизинг;

увеличение

намаление

б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите

разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност;

увеличение

намаление

чл. 29, ал. 3, т. 6 от

ЗДСИЦДС

Намален в годината на извършването им с плащанията за лихви по

дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 от ЗДСИЦДС и по банкови

кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2 от ЗДСИЦДС, невключени в отчета за

всеобхватния доход;

чл. 29, ал. 3, т. 7 от

ЗДСИЦДС

Намален в годината на извършването им с плащанията за

погасяване на главници по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т.

1 от ЗДСИЦДС и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2 от

ЗДСИЦДС;

Сума за разпределяне на дивидент;

-174,052.17 лв.

Годишен дивидент - не по-малко от 90 на сто от печалбата за

финансовата година, определена по реда на ал. 3 и при спазване на

изискванията на чл. 247а от Търговския закон.

-156,646.95 лв.

Чиста стойност на имуществото по чл. 247а, ал. 1 от Търговския закон;

7,265,314.68 лв.

Капитала на дружеството, фонд "Резервен" и другите фондове, които

дружеството е длъжно да образува по закон или устав съгласно чл. 247а,

ал. 1 от Търговския закон;

7,409,196.90 лв.

чл. 247а, ал. 3 от ТЗ

Коригиран размер на годишния дивидент, в съответствие с чл. 247а, ал. 3

от Търговския закон: Плащанията на дивидент се извършват до размера

на печалбата за съответната година, неразпределената печалба от

минали години, частта от фонд "Резервен" и другите фондове на

дружеството, надхвърляща определения от закона или устава минимум,

намален с непокритите загуби от предходни години, и отчисленията за

фонд "Резервен" и другите фондове, които дружеството е длъжно да

образува по закон или устав.

Забележки:

1. Клетките, съдържащи счетоводната печалба и увеличение на финансовия резултат, се записват с положителна стойност.

2. Клетките, съдържащи счетоводната загуба и намаление на финансовия резултат, се записват с отрицателна стойност.

Дата на съставяне:

26.3.2024

Съставител:

Петя Лазарова

Представляващ/и:

Емил Костов

СПРАВКА по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС

за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3 по образец, определен от Заместник-председателя на КФН,

ръковедещ управление "Надзор на инвестиционната дейност".

3. В случай, че размерът на годишния дивидент, изискван от чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС, е коригиран съгласно изискванията на чл.

247а, ал. 3 от ТЗ, е необходимо дружеството да обясни начина, по който е изчислена сумата, съгласно чл. 247а, ал. 3 от ТЗ в

следващия уъркшит.

Emil Georgiev

Kostov

Digitally signed by Emil

Georgiev Kostov

Date: 2024.03.26

11:06:56 +02'00'

Petya Nikolova

Lazarova

Digitally signed by Petya

Nikolova Lazarova

Date: 2024.03.26

11:46:40 +02'00'

Baker Tilly Klitou and Partners EOOD

5 Stara planina str, floor 5

Sofia 1000

Bulgaria

T: +359 2 9580980

F: +359 2 8592139

info@bakertillyklitou.bg

www.bakertillyklitou.bg

ADVISORY  ASSURANCE  TAX

Baker Tilly Klitou and Partners EOOD trading as Baker Tilly is a member of the global network of Baker Tilly International Ltd., the members

of which are separate and independent legal entities.

ДОКЛАД НА НЕЗАВИСИМИЯ ОДИТОР

До акционерите на

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ДОКЛАД ОТНОСНО ОДИТА НА ФИНАНСОВИЯ ОТЧЕТ

Мнение

Ние извършихме одит на финансовия отчет на СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

(„Дружеството“), съдържащ отчета за финансовото състояние към 31 декември 2023 г., отчета

за всеобхватния доход, отчета за промените в собствения капитал и отчета за паричните

потоци за годината, завършваща на тази дата, както и пояснителните приложения към

финансовия отчет, съдържащи и съществена информация за счетоводната политика.

По наше мнение, приложеният финансов отчет дава вярна и честна представа за финансовото

състояние на Дружеството към 31 декември 2023 г. и за неговите финансови резултати от

дейността и паричните му потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с

Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от Европейския съюз

(ЕС).

База за изразяване на мнение

Ние извършихме нашия одит в съответствие с Международните одиторски стандарти (МОС).

Нашите отговорности съгласно тези стандарти са описани допълнително в раздела от нашия

доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“. Ние сме независими от

Дружеството в съответствие с Международния етичен кодекс на професионалните

счетоводители (включително Международни стандарти за независимост) на Съвета за

международни стандарти по етика за счетоводители (Кодекса на СМСЕС), заедно с етичните

изисквания на Закона за независим финансов одит (ЗНФО), приложими по отношение на

нашия одит на финансовия отчет в България, като ние изпълнихме и нашите други етични

отговорности в съответствие с изискванията на Кодекса на СМСЕС и ЗНФО. Ние считаме, че

одиторските доказателства, получени от нас, са достатъчни и уместни, за да осигурят база за

нашето мнение.

Ключови одиторски въпроси

Ключови одиторски въпроси са тези въпроси, които съгласно нашата професионална

преценка, са били с най-голяма значимост при одита на финансовия отчет за текущия период.

Тези въпроси са разгледани като част от нашия одит на финансовия отчет като цяло и

формирането на нашето мнение относно него, като ние не предоставяме отделно мнение

относно тези въпроси.

Ключов одиторски въпрос

Как този ключов одиторски въпрос беше

адресиран при проведения от нас одит

Оценка на инвестиционни имоти

В тази област нашите одиторски

процедури включиха:

Както е посочено в приложение 6 към

финансовия отчет, Дружеството притежава

инвестиционни имоти на стойност 940

хил.лв., оценени към 31 декември 2023 по

справедлива стойност.

Оценката на справедливата стойност на

инвестиционните имоти е сложен процес,

който налага ръководството да прави

съществени предположения, различни

преценки и приблизителни оценки.

Горепосоченото обуславя присъща

несигурност на тези оценки на

ръководството.

Оценките на инвестиционните имоти са

направени от ръководството със

съдействието на независими лицензирани

оценители, външни за Дружеството

експерти.

Поради обстоятелствата, че:

а) процесът на определяне на справедливата

стойност на инвестиционните имоти

предполага множество преценки, по-високо

ниво на субективност и несигурност и

б) съществеността на самия отчетен обект,

както е посочено по-горе, ние сме

определили оценката на инвестиционните

имоти като ключов одиторски въпрос.

• Оценка на обективността,

независимостта и компетентността

на външните лицензирани

оценители;

• Разглеждане и преценяване на

направената от Дружеството оценка

на справедливата стойност на

инвестиционните имоти;

• Анализи и оценка на адекватността

на основните преценки и допускания,

използвани от ръководството на

Дружеството, включително с

помощта на експерт оценител;

• Преглеждане и оценка на пълнотата,

уместността и адекватността на

оповестяванията във финансовия

отчет на Дружеството относно

инвестиционните имоти.

Оценка на материални запаси

В тази област нашите одиторски

процедури включиха:

Както е посочено в приложение 7 към

финансовия отчет, Дружеството притежава

материални запаси представляващи проект

за развитие на недвижими имоти за

жилищни цели, с магазини и детско

заведение на стойност 7,085 хил.лв към 31

декември 2023. Съгласно МСС 2

“Материални запаси”, материалните запаси

трябва да бъдат представени по по-ниската

от тяхната себестойност и нетна

реализируема стойност. Себестойността на

материалните запаси включва земя,

разрешително за строеж и разходи за

проектиране.

Нетната реализируема стойност е зависима

от предположения относно продажни цени

на кв. м., предположения относно

строителни разходи на кв. м. и очаквания

период за продажба на самостоятелните

обекти част от проекта.

Оценката на нетната реализируема стойност

на материалните запаси е направена от

ръководството със съдействието на

независими лицензирани оценители,

външни за Дружеството експерти.

Поради обстоятелствата, че:

а) процесът на определяне на

реализируемата стойност на материалните

запаси предполага множество преценки, по-

високо ниво на субективност и несигурност

б) съществеността на самия отчетен обект,

както е посочено по-горе, ние сме

определили оценката на материалните

запаси като ключов одиторски въпрос.

• Оценка на обективността,

независимостта и компетентността

на външните лицензирани

оценители;

• Разглеждане и преценяване на

направената от Дружеството оценка

на нетната реализируема стойност на

материалните запаси;

• Анализи и оценка на адекватността

на основните преценки и допускания,

използвани от ръководството на

Дружеството, включително с

помощта на експерт оценител;

• Преглеждане и оценка на пълнотата,

уместността и адекватността на

оповестяванията във финансовия

отчет на Дружеството относно

материалните запаси.

Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него

Ръководството носи отговорност за другата информация. Другата информация се състои от

доклад за дейността и декларация за корпоративно управление и доклад за изпълнение на

политиката за възнагражденията, изготвени от ръководството съгласно Глава седма от Закона

за счетоводството, но не включва финансовия отчет и нашия одиторски доклад върху него.

Нашето мнение относно финансовия отчет не обхваща другата информация и ние не

изразяваме каквато и да е форма на заключение за сигурност относно нея, освен ако не е

изрично посочено в доклада ни и до степента, до която е посочено.

Във връзка с нашия одит на финансовия отчет, нашата отговорност се състои в това да

прочетем другата информация и по този начин да преценим дали тази друга информация е в

съществено несъответствие с финансовия отчет или с нашите познания, придобити по време

на одита, или по друг начин изглежда да съдържа съществено неправилно докладване.

В случай, че на базата на работата, която сме извършили, ние достигнем до заключение, че е

налице съществено неправилно докладване в тази друга информация, от нас се изисква да

докладваме този факт.

Ние нямаме нищо за докладване по този въпрос.

Отговорности на ръководството и лицата, натоварени с общо управление за финансовия

отчет

Ръководството носи отговорност за изготвянето и достоверното представяне на този финансов

отчет в съответствие с МСФО, приложими в ЕС и за такава система за вътрешен контрол,

каквато ръководството определя като необходима за осигуряване изготвянето на финансовия

отчет, който не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на

измама или грешка.

При изготвяне на финансовия отчет ръководството носи отговорност за оценяване

способността на Дружеството да продължи да функционира като действащо предприятие,

оповестявайки, когато това е приложимо, въпроси, свързани с предположението за действащо

предприятие и използвайки счетоводната база на основата на предположението за действащо

предприятие, освен ако ръководството не възнамерява да ликвидира Дружеството или да

преустанови дейността му, или ако ръководството на практика няма друга алтернатива, освен

да постъпи по този начин.

Лицата, натоварени с общо управление, носят отговорност за осъществяването на надзор над

процеса по финансово отчитане на Дружеството.

Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет

Нашите цели са да получим разумна степен на сигурност относно това дали финансовият отчет

като цяло не съдържа съществени неправилни отчитания, независимо дали дължащи се на

измама или грешка, и да издадем одиторски доклад, който да включва нашето одиторско

мнение. Разумната степен на сигурност е висока степен на сигурност, но не е гаранция, че

одит, извършен в съответствие с МОС, винаги ще разкрива съществено неправилно отчитане,

когато такова съществува. Неправилни отчитания могат да възникнат в резултат на измама

или грешка и се считат за съществени, ако би могло разумно да се очаква, че те, самостоятелно

или като съвкупност, биха могли да окажат влияние върху икономическите решения на

потребителите, вземани въз основа на този финансов отчет.

Като част от одита в съответствие с МОС, ние използваме професионална преценка и

запазваме професионален скептицизъм по време на целия одит. Ние също така:

— идентифицираме и оценяваме рисковете от съществени неправилни отчитания във

финансовия отчет, независимо дали дължащи се на измама или грешка, разработваме и

изпълняваме одиторски процедури в отговор на тези рискове и получаваме одиторски

доказателства, които да са достатъчни и уместни, за да осигурят база за нашето мнение.

Рискът да не бъде разкрито съществено неправилно отчитане, което е резултат от измама,

е по-висок, отколкото риска от съществено неправилно отчитане, което е резултат от

грешка, тъй като измамата може да включва тайно споразумяване, фалшифициране,

преднамерени пропуски, изявления за въвеждане на одитора в заблуждение, както и

пренебрегване или заобикаляне на вътрешния контрол.

— получаваме разбиране за вътрешния контрол, имащ отношение към одита, за да разработим

одиторски процедури, които да са подходящи при конкретните обстоятелства, но не с цел

изразяване на мнение относно ефективността на вътрешния контрол на Дружеството.

— оценяваме уместността на използваните счетоводни политики и разумността на

счетоводните приблизителни оценки и свързаните с тях оповестявания, направени от

ръководството.

— достигаме до заключение относно уместността на използване от страна на ръководството

на счетоводната база на основата на предположението за действащо предприятие и, на

базата на получените одиторски доказателства, относно това дали е налице съществена

несигурност, отнасяща се до събития или условия, които биха могли да породят значителни

съмнения относно способността на Дружеството да продължи да функционира като

действащо предприятие. Ако ние достигнем до заключение, че е налице съществена

несигурност, от нас се изисква да привлечем внимание в одиторския си доклад към

свързаните с тази несигурност оповестявания във финансовия отчет или в случай че тези

оповестявания са неадекватни, да модифицираме мнението си. Нашите заключения се

основават на одиторските доказателства, получени до датата на одиторския ни доклад.

Бъдещи събития или условия обаче могат да станат причина Дружеството да преустанови

функционирането си като действащо предприятие.

— оценяваме цялостното представяне, структура и съдържание на финансовия отчет,

включително оповестяванията, и дали финансовият отчет представя основополагащите за

него сделки и събития по начин, който постига достоверно представяне.

Ние комуникираме с лицата, натоварени с общо управление, наред с останалите въпроси,

планирания обхват и време на изпълнение на одита и съществените констатации от одита,

включително съществени недостатъци във вътрешния контрол, които идентифицираме по

време на извършвания от нас одит.

Ние предоставяме също така на лицата, натоварени с общо управление, изявление, че сме

изпълнили приложимите етични изисквания във връзка с независимостта и че ще

комуникираме с тях всички взаимоотношения и други въпроси, които биха могли разумно да

бъдат разглеждани като имащи отношение към независимостта ни, а когато е приложимо, и

свързаните с това предпазни мерки.

Сред въпросите, комуникирани с лицата, натоварени с общо управление, ние определяме тези

въпроси, които са били с най-голяма значимост при одита на финансовия отчет за текущия

период и които следователно са ключови одиторски въпроси. Ние описваме тези въпроси в

нашия одиторски доклад, освен в случаите, в които закон или нормативна уредба

възпрепятства публичното оповестяване на информация за този въпрос или когато, в

изключително редки случаи, ние решим, че даден въпрос не следва да бъде комуникиран в

нашия доклад, тъй като би могло разумно да се очаква, че неблагоприятните последствия от

това действие биха надвишили ползите от гледна точка на обществения интерес от тази

комуникация.

ДОКЛАД ВЪВ ВРЪЗКА С ДРУГИ ЗАКОНОВИ И РЕГУЛАТОРНИ ИЗИСКВАНИЯ

Допълнителни въпроси, които поставят за докладване Законът за счетоводството и

Законът за публичното предлагане на ценни книжа

В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела

„Друга информация, различна от финансовия отчет и одиторския доклад върху него“ по

отношение на доклада за дейността, декларацията за корпоративно управление и доклада за

изпълнение на политиката за възнагражденията ние изпълнихме и процедурите, добавени към

изискваните по МОС, съгласно „Указания относно нови и разширени одиторски доклади и

комуникация от страна на одитора" на професионалната организация на регистрираните

одитори в България, Института на дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС)“. Тези

процедури касаят проверки за наличието, както и проверки на формата и съдържанието на тази

друга информация с цел да ни подпомогнат във формиране на становище относно това дали

другата информация включва оповестяванията и докладванията, предвидени в Глава седма от

Закона за счетоводството и в Закона за публичното предлагане на ценни книжа, (чл. 100н, ал.

10 от ЗППЦК във връзка с чл. 100н, ал. 8, т. 3 и 4 от ЗППЦК), както и чл. 100н, ал. 13 от ЗППЦК

във връзка с чл. 116в, ал. 1 от ЗППЦК), приложими в България.

Становище във връзка с чл. 37, ал. 6 от Закона за счетоводството

На базата на извършените процедури, нашето становище е, че:

а) Информацията, включена в доклада за дейността за финансовата година, за която е

изготвен финансовият отчет, съответства на финансовия отчет.

б) Докладът за дейността е изготвен в съответствие с изискванията на Глава седма от

Закона за счетоводството и на чл. 100(н), ал. 7 от Закона за публичното предлагане на ценни

книжа.

в) В декларацията за корпоративно управление за финансовата година, за която е изготвен

финансовият отчет, е представена изискваната съгласно Глава седма от Закона за

счетоводството и чл. 100 (н), ал. 8 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

информация.

г) Докладът за изпълнение на политиката за възнагражденията за финансовата година, за

която е изготвен финансовият отчет, е предоставен и отговаря на изискванията, определени в

наредбата по чл. 116в, ал. 1 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа.

Становище във връзка с чл. 100(н), ал. 10 във връзка с чл. 100 н, ал. 8, т. 3 и 4 от Закона

за публичното предлагане на ценни книжа

На база на извършените процедури и на придобитото познаване и разбиране на дейността на

предприятието и средата, в която то работи, по наше мнение, описанието на основните

характеристики на системите за вътрешен контрол и управление на риска на предприятието

във връзка с процеса на финансово отчитане, което е част от доклада за дейността (като

елемент от съдържанието на декларацията за корпоративно управление) и информацията по

чл. 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива 2004/25/ЕО на Европейския

парламент и на Съвета от 21 април 2004 година относно предложенията за поглъщане, не

съдържат случаи на съществено неправилно докладване.

Допълнително докладване относно одита на финансовия отчет във връзка с чл. 100(н),

ал. 4, т. 3 от Закона за публичното предлагане на ценни книжа

Изявление във връзка с чл. 100(н), ал. 4, т.3, б. „б“ от Закона за публичното предлагане на

ценни книжа

Информация относно сделките със свързани лица е оповестена в приложение 18 към

финансовия отчет. На база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките със

свързани лица като част от нашия одит на финансовия отчет като цяло, не са ни станали

известни факти, обстоятелства или друга информация, на база на които да направим

заключение, че сделките със свързани лица не са оповестени в приложения финансов отчет за

годината, завършваща на 31 декември 2023 г., във всички съществени аспекти, в съответствие

с изискванията на МСС 24 „Оповестяване на свързани лица“. Резултатите от нашите

одиторски процедури върху сделките със свързани лица са разгледани от нас в контекста на

формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на

отделно мнение върху сделките със свързани лица.

Изявление във връзка с чл. 100(н), ал.4, т.3, б.“в“ от Закона за публичното предлагане на ценни

книжа

Нашите отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела на нашия

доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, включват оценяване дали

финансовият отчет представя съществените сделки и събития по начин, който постига

достоверно представяне. На база на извършените от нас одиторски процедури върху

съществените сделки, основополагащи за финансовия отчет за годината, завършваща на 31

декември 2023 г., не са ни станали известни факти, обстоятелства или друга информация, на

база на които да направим заключение, че са налице случаи на съществено недостоверно

представяне и оповестяване в съответствие с приложимите изисквания на МСФО, приети от

Европейския съюз. Резултатите от нашите одиторски процедури върху съществените за

финансовия отчет сделки и събития на Дружеството са разгледани от нас в контекста на

формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изразяване на

отделно мнение върху тези съществени сделки.

Докладване за съответствие на електронния формат на финансовия отчет, включен в

годишния финансов отчет за дейността по чл. 100н, ал.4 от ЗППЦК с изискванията на

Регламента за ЕЕЕФ

В допълнение на нашите отговорности и докладване съгласно МОС, описани по-горе в раздела

„Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, ние изпълнихме процедурите,

съгласно „Указания относно изразяване на одиторско мнение във връзка с прилагането на

единния европейски електронен формат (ЕЕЕФ) за финансовите отчети на дружества, чиито

ценни книжа са допуснати за търгуване на регулиран пазар в Европейския съюз (ЕС)“ на

професионалната организация на регистрираните одитори в България, Института на

дипломираните експерт-счетоводители (ИДЕС).

Тези процедури касаят проверка на форма

та и дали четимата от човек част на този електронен

формат съответства на одитирания финансов отчет и изразяване на становище по отношение

на съответствието на електронния формат на финансовия отчет на „СОФАРМА БИЛДИНГС”

АДСИЦ за годината, завършваща на 31 декември 2023 година, приложен в електронния файл

8945008OVC497G1T2P47-20231231-BG-SEP.xhtml, с изискванията на Делегиран Регламент

(ЕС) 2019/815 на Комисията от 17 декември 2018 г. за допълнение на Директива 2004/109/ЕО

на Европейския парламент и на Съвета чрез регулаторни технически стандарти за

определянето на единния електронен формат за отчитане („Регламент за ЕЕЕФ”).

Въз основа на тези изисквания, електронният формат на финансовия отчет, включен в

годишния отчет за дейността по чл. 100н, ал. 4 от ЗППЦК, трябва да бъде представен в XHTML

формат.

Ръководството на Дружеството е отговорно за прилагането на изискванията на Регламента за

ЕЕЕФ при изготвяне на електронния формат на финансовия отчет в XHTML.

Нашето становище е само по отношение на електронния формат на финансовия отчет,

приложен в електронния файл 8945008OVC497G1T2P47-20231231-BG-SEP.xhtml и не

обхваща другата информация, включена в годишния финансов отчет за дейността по чл. 100н,

ал. 4 от ЗППЦК.

На базата на извършените процедури, нашето мнение е, че електронният формат на

финансовия отчет на Дружеството за годината, завършваща на 31 декември 2023 година,

съдържащ се в приложения електронен файл 8945008OVC497G1T2P47-20231231-BG-

SEP.xhtml е изготвен във всички съществени аспекти в съответствие с изискванията на

Регламента за ЕЕЕФ.

Докладване съгласно чл. 10 от Регламент (ЕС) № 537/2014 във връзка с изискванията на

чл. 59 от Закона за независимия финансов одит

Съгласно изискванията на Закона за независимия финансов одит във връзка с чл. 10 от

Регламент (ЕС) № 537/2014, ние докладваме допълнително и изложената по-долу информация:

- „Бейкър Тили Клиту и Партньори“ ЕООД е назначено за задължителен одитор на

финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2023 г. на Дружеството от

общото събрание на акционерите, проведено на 9 юни 2023 г., за период от една година.

- Одитът на финансовия отчет за годината, завършваща на 31 декември 2023 г. на

Дружеството представлява шести пълен непрекъснат ангажимент за задължителен одит

на това предприятие, извършен от „Бейкър Тили Клиту и Партньори“ ЕООД.

- Потвърждаваме, че изразеното от нас одиторско мнение е в съответствие с

допълнителния доклад, представен на одитния комитет на Дружеството, съгласно

изискванията на чл. 60 от Закона за независимия финансов одит.

- Потвърждаваме, че не сме предоставяли посочените в чл. 64 от Закона за независимия

финансов одит забранени услуги извън одита.

- Потвърждаваме, че при извършването на одита сме запазили своята независимост

спрямо Дружеството.

Одиторско дружество №129 Бейкър Тили Клиту и Партньори ЕООД

Ивайло Янчев

Регистриран одитор,

отговорен за одита

26 март 2024 година

София

Галина Локмаджиева-Недкова - Управител

Бейкър Тили Клиту и Партньори ЕООД

ул. Стара планина 5, ет. 5,

София, 1000, България

IVAYLO

YANCHEV

Digitally signed by

IVAYLO YANCHEV

YANCHEV

Date: 2024.03.26

17:48:00 +02'00'

Galina Dimitrova

Lokmadjieva-

Nedkova

Digitally signed by Galina

Dimitrova Lokmadjieva-

Nedkova

Date: 2024.03.26 17:50:21

+02'00'

ДО

АКЦИОНЕРИТЕ НА

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ

ДЕКЛАРАЦИЯ

по чл. 100н, ал. 4, т. 3 от

Закона за публично предлагане на ценни книжа

Долуподписаният:

Ивайло Янчев Янчев, в качеството ми на регистриран одитор в одиторското

дружество Бейкър Тили Клиту и Партньори ЕООД, с ЕИК 131349346, със седалище

и адрес на управление: гр. София – 1000, ул. Стара Планина 5 и адрес за кореспонденция:

гр. София – 1000, ул. Стара Планина 5.

Бейкър Тили Клиту и Партньори ЕООД беше ангажирано да извърши

задължителен финансов одит на финансовия отчет на СОФАРМА БИЛДИНГС

АДСИЦ за 2023 г., съставен съгласно Международните стандарти за финансово

отчитане, приети от ЕС, общоприето наименование на счетоводната база, дефинирана в

т. 8 на ДР за Закона на счетоводството под наименование „Международни счетоводни

стандарти“. В резултат на нашия одит издадохме одиторски доклад на 26 март 2024 г.

С настоящото УДОСТОВЕРЯВАМЕ, ЧЕ както е докладвано в издадения от нас

одиторски доклад относно годишния финансов отчет на СОФАРМА БИЛДИНГС

АДСИЦ за 2023 година, издаден на 26 март 2024 година:

1. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „а“ Одиторско мнение: По наше мнение,

приложеният финансов отчет дава вярна и честна представа за финансовото състояние

на Дружеството към 31 декември 2023 г. и за неговите финансови резултати от дейността

и паричните му потоци за годината, завършваща на тази дата, в съответствие с

Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), приети от Европейския

съюз (ЕС);

2. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „б“ Информация отнасяща се до сделките на

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ със свързани лица. Информация относно сделките

със свързани лица е надлежно оповестена в Приложение 18 към финансовия отчет. На

база на извършените от нас одиторски процедури върху сделките със свързани лица като

част от нашия одит на финансовия отчет като цяло, не са ни станали известни факти,

обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че

сделките със свързани лица не са оповестени в приложения финансов отчет за годината,

завършваща на 31 декември 2023 г., във всички съществени аспекти, съгласно

изискванията на МСС 24 Оповестяване на свързани лица. Резултатите от нашите

одиторски процедури върху сделките със свързани лица са разгледани от нас в контекста

на формирането на нашето мнение относно финансовия отчет като цяло, а не с цел

изразяване на отделно мнение върху сделките със свързани лица;

3. Чл. 100н, ал. 4, т. 3, буква „в“ Информация, отнасяща се до съществените

сделки. Нашите отговорности за одит на финансовия отчет като цяло, описани в раздела

на нашия доклад „Отговорности на одитора за одита на финансовия отчет“, включват

оценяване дали финансовият отчет представя съществените сделки и събития по начин,

който постига достоверно представяне. На база на извършените от нас одиторски

процедури върху съществените сделки, основополагащи за финансовия отчет за

годината, завършваща на 31 декември 2023 г., не са ни станали известни факти,

обстоятелства или друга информация, на база на които да направим заключение, че са

налице случаи на съществено недостоверно представяне и оповестяване в съответствие

с приложимите изисквания на МСФО, приети от Европейския съюз. Резултатите от

нашите одиторски процедури върху съществените за финансовия отчет сделки и събития

на Дружеството са разгледани от нас в контекста на формирането на нашето мнение

относно финансовия отчет като цяло, а не с цел изрязване на отделно мнение върху тези

съществени сделки;

Удостоверяванията, направени с настоящата декларация, следва да се

разгледат единствено и само в контекста на издадения от нас одиторски доклад в

резултат на извършения независим финансов одит на годишен финансов отчет на

СОФАРМА БИЛДИНГС АДСИЦ за отчетния период, завършващ на 31 декември

2023 г., с дата 26 март 2024 г. Настоящата декларация е предназначена единствено

за посочения по-горе адресант и е изготвена единствено и само в изпълнение на

изискванията, които са поставени с чл. 100н, ал. 4, т. 3 от Закона за публичното

предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и не следва да се приема като заместваща

нашите заключения, съдържащи се в издадения от нас одиторски доклад от 26

март 2024 г. по отношение на въпросите, обхванати от чл. 100н, ал. 4, т. 3 от

ЗППЦК.

26 март 2024 г. За Бейкър Тили Клиту и Партньори ЕООД:

Гр. София ___________________________________

Ивайло Янчев

Регистриран одитор

IVAYLO

YANCHEV

Digitally signed by

IVAYLO YANCHEV

YANCHEV

Date: 2024.03.26

17:51:26 +02'00'