 Deutsche Konsum REIT-AGBroderstorfHalbjahresfinanzbericht 2015/2016Kennzahlen Deutsche Konsum REIT-AGscroll
Zwischenlagebericht für die ersten sechs Monate des Geschäftsjahres 2015/16 der Deutsche Konsum REIT-AG1. Grundlagen1.1. Geschäftsmodell, Ziele und StrategienDie Deutsche Konsum REIT-AG (vormals Deutsche Konsum Grundbesitz AG) ist ein börsenorientiertes
Immobilienunternehmen mit dem Fokus auf den Erwerb, die Vermietung und Verwaltung
sowie den Verkauf von Einzelhandelsimmobilien in Deutschland. Ihre Geschäftstätigkeit
erstreckt sich geografisch ausschließlich auf inländische Immobilien, vor allem an
wirtschaftlich attraktiven Standorten. Der Schwerpunkt der Aktivitäten der Gesellschaft
liegt in der Bewirtschaftung von Geschäftsbeständen. Im 1. Halbjahr 2015/2016 wurde das Portfolio von 17 Einzelhandelsliegenschaften um 13 Liegenschaften in Gräfenhainichen, Bitterfeld, Warin, Bad Oeynhausen, Schwante, Herrnhut, Niesky, Kleinwelka, Ludwigsfelde, Krempe, Rüdersdorf, Heiligensee und Berlin erweitert. Im Ergebnis hält die Deutsche Konsum REIT-AG ein Portfolio von 30 Einzelhandelsliegenschaften mit einer Gesamtvermietungsfläche von über 148.000 m2 . 1.2. Struktur und SteuerungssystemDie Steuerung der Deutsche Konsum REIT-AG erfolgt anhand von auf die spezifischen
Besonderheiten abgestimmten Steuerungsgrößen. Im Berichtsjahr erfolgten dabei keine
Änderungen im Vergleich zum Vorjahr. Es dient das EBIT als finanzieller Leistungsindikator
für die Unternehmenssteuerung. Wesentliche Steuerungsgröße ist das Bewirtschaftungsergebnis
des Objektes, für das Faktoren wie Leerstandsquoten, Neuvermietungen und Kündigungen,
Nettokaltmieten sowie Darlehensbelastungen bestimmend sind. Es wird die aktuelle Liquiditätssituation
regelmäßig und zeitnah erfasst und die Liquiditätsplanung für die nächsten 12 Monate
regelmäßig und zeitnah erstellt. 2. Wirtschaftsbericht2.1. Gesamtwirtschaftliche EntwicklungDas Wirtschaftswachstum in Deutschland setzt seinen moderaten Wachstumskurs fort. Im vierten Quartal 2015 lag das Bruttoinlandsprodukt um 0,3% und im ersten Quartal 2016 lag das Bruttoinlandsprodukt noch einmal um 0,7% höher als im Vorquartal. Das Zinsniveau im Euroraum befindet sich derzeit auf einem historischen Tiefstand. Am 16. März 2016 senkte die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins um 5 Basispunkte, so dass der Hauptrefinanzierungssatz 0,00% betrug. Damit fanden Immobilienunternehmen wie die Deutsche Konsum REIT-AG, die ihren Bestand zu einem gewissen Teil durch Aufnahme von Fremdkapital finanzieren, weiterhin grundsätzlich günstige Rahmenbedingungen für die Finanzierung ihrer Investitionen vor1 . 2.2. Entwicklung am deutschen ImmobilienmarktDie vermittelte Fläche im Einzelhandelsimmobilienmarkt erreichte im 4. Quartal 2015 mit 151.200 m2 den höchsten Wert im Jahr 2015. Im 1. Quartal 2016 lag die vermittelte Fläche bei soliden 121.200 m2 . Trotzdem lag das Vermietungsvolumen in 2015 von 524.700 m2 knapp 10% unter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraumes. Für das 1. Quartal 2016 lag das Flächenvolumen rund 10% über dem des Vorjahresquartal. In 2015 waren weiterhin Größenflächen ab 1.000 m2 nachgefragt, rund 300.000 m2 entfielen auf diese Größenordnung. Im 1. Quartal 2016 entfielen auf die Größenflächen ab 1.000 m2 rund 53%. Die Textilbranche konnte bei der Verteilung der Flächenanteile nach Branchen mit 30% ihre Vormachtstellung behaupten. Die zweitstärkste Kategorie ist weiterhin der Sektor Gastronomie und Food mit rund 24%. Die Einzelhandelssparte Gesundheit bzw. Beauty repräsentiert mit 11% die drittstärkste Branche2. Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien verzeichnet 2015 zum sechsten Mal in Folge einen Anstieg, auf einen Rekordwert von nunmehr 55,1 Mrd. Euro. Gegenüber 2014 entspricht dies einem nochmaligen Zuwachs um fast 40%. Dabei rangiert der Anteil der Einzelhandelsimmobilien auf 31%. Für das 1. Quartal 2016 schlägt ein deutschlandweites Transaktionsvolumen gewerblich genutzter Objekte von 8,2 Mrd. Euro zu Buche, gegenüber dem Vorjahresquartal gleichbedeutend einem Minus von 14%. Auch der Anteil der Einzelhandelsimmobilien sank im 1. Quartal 2016 auf 20%3 . 2.3. GeschäftsverlaufDie Deutsche Konsum REIT-AG hat im abgelaufenen 1. Halbjahr des Geschäftsjahres 2015/2016
das stabile Marktumfeld für die Erreichung ihrer operativen und strategischen Ziele
genutzt. Im Zeitraum 01. Oktober 2015 bis 31. März 2016 erfolgte für 13 Immobilien mit einem
Volumen von 19.452,1 TEUR der Nutzen-Lastenwechsel zu Gunsten der Gesellschaft. Des
Weiteren erfolgte Mitte Dezember 2015 die Fertigstellung des Gebäudeneubaus in Bitterfeld
mit einem Investitionsvolumen von 4.695,6 TEUR. Darüber hinaus wurden weitere Kaufverträge
abgeschlossen und Anzahlungen in Höhe von 992,9 TEUR geleistet. Im Zeitraum 01. Oktober
2014 bis 31. März 2015 erfolgte für 4 Immobilien mit einem Volumen von 41.949,3 TEUR
der Nutzen-Lastenwechsel. Zur Stärkung der Finanzstruktur wurden im Zeitraum 01. Oktober 2015 bis 31. März 2016
zwei Darlehen bei Kreditinstituten in Höhe von 21.900,0 TEUR aufgenommen. Im Vergleich
zum Bilanzstichtag 30. September 2015 erhöhten sich die langfristigen Verbindlichkeiten
gegen Kreditinstitute um 16.365,7 TEUR. Die Hauptversammlung vom 02. November 2015 hat die Erhöhung des Grundkapitals von
110.155,00 Euro um 14.981.080,00 Euro auf 15.091.235,00 Euro durch Umwandlung eines
Betrages der Kapitalrücklage in Grundkapital beschlossen. Die Kapitalerhöhung erfolgte
durch Ausgabe von 14.981.080 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien an die Aktionäre
der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von 1,00 Euro je Stückaktie.
Die neuen Aktien standen den Aktionären im Verhältnis 1:136 zu. Des Weiteren hat die
Hauptversammlung eine Satzungsneufassung beschlossen. Die Satzungsneufassung diente
in erster Linie der Erlangung des REIT-Status der Gesellschaft. Gleichzeitig hat die
Hauptversammlung beschlossen, dass der Vorstand bis zum 02. November 2020 ermächtigt
ist, mit Zustimmung des Aufsichtsrates das Grundkapital durch einmalige oder mehrmalige
Ausgaben neuer auf den Inhaber lautender nennwertlosen Stückaktien gegen Bareinlagen
und/oder Sacheinlagen um bis zu einem Betrag von 7.545.617,00 Euro zu erhöhen (Neues
Genehmigtes Kapital 2015). Die Eintragung der Hauptversammlungsbeschlüsse ins Handelsregister
erfolgte am 06. November 2015. 2
Quelle: http://www.jll.de/germany/de-de/research/683/einzelhandelsmarktueberblick,
zuletzt geprüft am 8. Juni 2016 Durch die Erhöhung des Grundkapitals konnte der Börsengang im Berichtszeitraum durchgeführt
werden. Die erfolgreiche Börsenzulassung der Gesellschaft am regulierten Markt der
Börse Berlin erfolgte am 15. Dezember 2015. Durch die Börsenzulassung konnte der REIT-Status
im Berichtsquartal beim Amtsgericht Rostock beantragt werden. Aufgrund der Eintragung
der Satzungsneufassung am 13. Januar 2016 beim Amtsgericht Rostock wirkt der REIT-Status
ab dem 01. Januar 2016, da steuerlich das Wirtschaftsjahr gleich dem Kalenderjahr
ist. Aufgrund der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 02. November 2015 wurde das Grundkapital
um EUR 1.509.123,00 auf EUR 16.600.358,00 durch Ausgabe neuer auf den Inhaber lautender
nennwertlosen Stückaktien gegen Bareinlage erhöht. Durch Beschluss des Aufsichtsrates
vom 15. Februar 2016 wurde das Grundkapital in der Satzung auf EUR 16.600.358,00 erhöht. ErtragslageDie wichtigsten Umsatz- und Ergebniskennzahlen der Gesellschaft haben sich für die
ersten sechs Monate des Geschäftsjahres 2015/2016 wie folgt entwickelt: scroll
Der Umsatz erhöhte sich im Vergleich zur Vergleichsperiode um 4.209,4 TEUR oder 486,1%.
Ursachen hierfür waren Immobilienakquisitionen, so dass der Bestand der Einzelhandelsliegenschaften
sich von 17 auf 30 erhöhte. Somit ist die Vergleichbarkeit mit der Vergleichsperiode,
auch für die weiteren Darstellungen, eingeschränkt. Das Rohergebnis fiel im Berichtszeitraum mit 2.844,4 TEUR gegenüber der Vergleichsperiode
um 2.835,4 TEUR deutlich höher aus. Bereinigt um das Bewertungsergebnis der Renditeliegenschaften
(Berichtszeitraum -909,8 TEUR, Vorperiode -937,9 TEUR) stieg das Rohergebnis um 2.807,3
TEUR. Ursache hierfür ist das deutlich höhere Mietergebnis aus dem höheren Immobilienbestand. Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2015/2016 wurde ein positives Betriebsergebnis
(EBIT) in Höhe von 1.905,5 TEUR (Vorperiode: -167,6 TEUR) erzielt. Ursache hierfür
waren erneut die Immobilienakquisitionen mit dem positiven Mietergebnis, denen insbesondere
höhere sonstige betriebliche Aufwendungen gegenüberstehen. Das Finanzergebnis des ersten Halbjahres 2015/2016 verminderte sich um 1.276,9 TEUR
auf -1.545,0 TEUR (Vergleichsperiode: -268,1 TEUR). Der gestiegene Zinsaufwand resultiert
im Wesentlichen aus den Anleiheverzinsungen sowie der Neukreditaufnahme für die Finanzierung
von Renditeliegenschaften. Das Ergebnis vor Steuern belief sich in der Berichtsperiode auf 360,5 TEUR nach -435,7
TEUR in der Vergleichsperiode. Unter Berücksichtigung von Ertragsteuern in Höhe von
-858,4 TEUR (Vorperiode: 195,3 TEUR) ergibt sich das Jahresergebnis von 1.218,9 TEUR
(Vergleichsperiode: -633,9 TEUR). Die Ertragsteuern von -858,4 TEUR resultieren mit
-860,5 TEUR aus der Auflösung der ergebniswirksam gebildeten und bisher bilanzierten
latenten Steuern. Hintergrund der Auflösung ist die Erlangung des REIT-Status ab 01.
Januar 2016, der eine Ertragssteuerfreiheit beinhaltet. Weitere detaillierte Ausführungen zur Zusammensetzung und Höhe der Aufwendungen und
Erträge sind im Anhang enthalten. FinanzlageKennzahlen der Kapitalflussrechnung scroll
Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit belief sich im 1. Halbjahr des Geschäftsjahres
auf -1.373,1 TEUR (Vergleichsperiode: -483,0). Der negative Cashflow aus dem operativen
Bereich wurde wesentlich durch den Abbau der kurzfristigen Verbindlichkeiten von -4.589,0
TEUR beeinflusst, denen nur Zunahmen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
sowie anderen Aktiva von +685,3 TEUR gegenüberstanden. Somit hat die Veränderung der
Bilanzpositionen den Cashflow aus dem operativen Bereich mit -3.903,7 TEUR belastet.
Der Cashflow aus operativer Tätigkeit setzt sich zusammen aus dem zahlungswirksamen
Periodenerfolg und der zahlungswirksamen Veränderung des operativen kurzfristigen
Betriebskapitals. Positiv wirken sich auf den Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit
die Mieteinzahlungen aus. Belastet wird der operative Cashflow durch sämtliche betrieblich
bedingten Auszahlungen. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit lag im Berichtszeitraum bei -21.968,3 TEUR
(Vergleichsperiode: -39.408,0 TEUR). Die wesentlichen Investitionstätigkeiten der
Gesellschaft im Berichtsjahr umfassen die Zahlungen für die verschiedenen Immobilienerwerbe
in Höhe von 20.628,6 TEUR. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit betrug im Berichtszeitraum 24.494,3 TEUR
(Vergleichsperiode: 46.183,7 TEUR). Wesentlich waren die Auszahlungen der Darlehen
von der Münchner Hypothekenbank von 18.216,0 TEUR und der Volksbank Mittweida von
3.456,3 TEUR sowie die Barkapitalerhöhung von 8.439,0 TEUR. Der Verschuldungsgrad (Fremdkapital/Gesamtkapital) verminderte sich von 75,3% zum
30.09.2015 auf 70,8% zum 31.03.2016. Die Relation zwischen den liquiden Mitteln und
den gesamten Aktiva blieb fast unverändert auf 4,8%, nach 4,7% zum 30.09.2015. Die
Barliquidität (liquide Mittel/kurzfristige Verbindlichkeiten) erhöhte sich von 16,1%
auf 28,7%. Hintergrund war die Aufnahme von langfristigen Darlehen bei Kreditinstituten.
Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.
Durch eine Liquiditätsplanung werden mögliche Liquiditätsengpässe frühzeitig erkannt
und Gegenmaßnahmen ergriffen. Das Eigenkapital der Gesellschaft erhöhte sich im Berichtsjahr von 22.725,3 TEUR um
10.469 TEUR auf 33.194,3 TEUR. Die Erhöhung resultiert insbesondere aus der Kapitalerhöhung
gegen Bareinlage sowie dem Ergebnis. Die Eigenkapitalquote liegt im Berichtsjahr bei
29,2% (30.09.2015: 24,7%). VermögenslageDie Bilanzsumme erhöhte sich um 21.820,6 TEUR auf 113.670,9 TEUR (30.09.2015: 91.850,3
TEUR). Die Erhöhung erklärt sich im Wesentlichen durch die Zunahme des Bestandes an
Renditeliegenschaften +20.214,4 TEUR, denen die Erhöhung der Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten gegenübersteht. Die langfristigen Vermögenswerte erhöhen sich zum 31. März 2016 um 19.650,7 TEUR auf
104.362,1 TEUR (30.09.2015: 84.711,4 TEUR). Die Erhöhung setzt sich aus der Zunahme
des Bestandes an Renditeliegenschaften sowie der Abnahme der geleisteten Anzahlungen
im Rahmen der Immobilienerwerbe zusammen. Die kurzfristigen Vermögenswerte erhöhten sich um 2.169,9 TEUR auf 9.148,8 TEUR (Vorjahr:
6.978,9 TEUR). Der Anstieg resultiert vor allem aus der Erhöhung der liquiden Mittel
um 1.155,3 TEUR sowie der Zunahme der sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte insbesondere
bei den Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen. Das Eigenkapital erhöhte sich um 10.469,0 TEUR auf 33.194,3 TEUR (30.09.2015: 22.725,3
TEUR). Hintergrund war die Barkapitalerhöhung von 8.439,0 TEUR, die Verbesserung des
Bilanzgewinns um 1.218,9 TEUR sowie die erfolgsneutrale Auflösung der latenten Steuern
aufgrund der Erlangung des REIT-Status ab 01. Januar 2016 von 811,1 TEUR. Die langfristigen Schulden erhöhten sich um 19.158,2 TEUR auf 61.293,4 (30.09.2015:
42.135,2 TEUR). Dies resultiert insbesondere aus der Aufnahme der Bankdarlehen bei
der Münchner Hypothekenbank und der Volksbank Mittweida, so dass sich die langfristigen
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um 20.639,4 TEUR erhöhen. Dieser Erhöhung
stand insbesondere die Verminderung der passiven latenten Steuern um 1.721,1 TEUR
gegenüber. Die kurzfristigen Schulden verminderten sich um 7.806,7 TEUR auf 19.183,2 TEUR (30.09.2015:
26.989,9 TEUR). Ursächlich hierfür ist im Wesentlichen die Tilgung der Kaufpreisverbindlichkeit
des Ankaufs der Anteile der Resolution Luxville S.à.r.l.. sowie die Tilgung von aus
der Verschmelzung übernommenen kurzfristigen Verbindlichkeiten. Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des UnternehmensDas positive Jahresergebnis war durch die Erhöhung des vermieteten Immobilienbestandes
geprägt. Die Voraussetzungen für eine zukünftige Verbesserung der Ertragslage wurden
durch die Erhöhung des Vermietungsbestandes geschaffen. Weitere finanzielle und nicht-finanzielle LeistungsindikatorenNeben den bereits zuvor beschriebenen finanziellen Leistungsindikatoren werden insbesondere
die Leerstandsquote und die erzielten Mieterlöse laufend beobachtet. Das fachliche
Know-how der Geschäftsführung und der Mitarbeiter der Dienstleistungsunternehmen stellen
zentrale Voraussetzungen für die Geschäftsentwicklung dar. 2.4. NachtragsberichtBis zum Ende des 3. Quartals 2015/2016 ist der Nutzen und Lastenwechsel für 4 Immobilienankäufe
geplant, so dass sich die Ertragslage in der Geschäftstätigkeit weiter verbessern
wird. Die Gesellschaft rechnet mit positiven Effekten aus diesen Ereignissen, die derzeit
nicht genau beziffert werden können. 3. Chancen-und Risikobericht sowie -PrognoseberichtDurch ihre Geschäftstätigkeit ist die Deutsche Konsum verschiedenen operativen und
konjunkturellen Chancen und Risiken ausgesetzt. Hierzu wird auf die ausführliche Darstellung
im Lagebericht für das Geschäftsjahr zum 30. September 2015 im Abschnitt "Chancen-
und Risikobericht" verwiesen. Durch den Börsengang hat die Gesellschaft die Pflichten des WpHG umzusetzen. Daraus
ergeben sich höhere organisatorische und informatorische Aufgaben die zwangsläufig
mit höheren Kosten verbunden sind. Die Gesellschaft berücksichtigt die zusätzlichen
Anforderungen nunmehr in ihrem Risikomanagementsystem. Der durch den Börsengang und den Satzungsänderungen erlangte REIT-Status unterliegt
den Regelungen des REIT-Gesetzes. So sind der Investitionsgegenstand, das Investitionsvolumen
sowie die Geschäftstätigkeit insbesondere durch folgende Regelungen eingeschränkt
oder beeinflusst:
Bei Nichterfüllung bestimmter gesetzlicher Anforderungen der REIT-AG droht der Gesellschaft
der Verlust der Steuerbefreiung. Dies kann zu bestimmten Nachversteuerungspflichten
führen. Aufgrund der Beschränkungen aus dem REIT-Gesetz können im Einzelfall bestimmte Chancen
oder Opportunitäten im Immobilien- und Finanzierungsmarkt nicht oder nur begrenzt
wahrgenommen werden. Des Weiteren können der Gesellschaft (Straf-)Zahlungen aus der bei Nichteinhaltung
der Bestimmungen des REIT-Gesetzes drohen. Der Gesellschaft drohen darüber hinaus
gemäß den Satzungsbestimmungen Entschädigungsansprüche der Aktionäre bei Verlust des
REIT-Status wegen Verstoßes gegen die Steuerbesitzquote von mindestens 15% und/oder
der Höchstbeteiligungsquote von 10%; anspruchsberechtigt sind Aktionäre, denen weniger
als 3% der Stimmrechte zustehen. Die fehlende Praxis bei der Anwendung des REIT-Gesetzes
durch die zuständigen Aufsichts- und Steuerbehörden könnten zu Nachteilen insbesondere
steuerrechtlicher Natur führen oder die Gesellschaft zwingen, sich der neuen Rechtslage
anzupassen. Weitere wesentliche Entwicklungen sind seit dem 1. Oktober 2015 nicht eingetreten
oder erkennbar geworden, die zu einer anderen Beurteilung führen würden. Die nachfolgenden Aussagen zum zukünftigen Geschäftsverlauf der Deutsche Konsum REIT-AG
und zu den dafür als maßgebend beurteilten Einflussfaktoren betreffend die Entwicklung
von Markt, Branche und Unternehmen basieren auf den Einschätzungen der Geschäftsführung
der Deutsche Konsum REIT-AG. Die getroffenen Annahmen werden auf der Grundlage der
vorliegenden Informationen derzeit als realistisch betrachtet. Grundsätzlich bergen
Prognosen das Risiko, dass die Entwicklungen weder in ihrer Tendenz noch ihrem Ausmaß
tatsächlich eintreten. Die Bestandsbewirtschaftung wird auch im Geschäftsjahr 2015/2016 - sowie in den Folgejahren
im Mittelpunkt der Unternehmensstrategie und der operativen Aktivitäten stehen. Dabei
wird die Deutsche Konsum künftig weiterhin ihre Akquisitionspolitik fortführen. Durch die Akquisition hauptsächlich bereits vermieteter Immobilien geht die Geschäftsführung
für 2015/2016 von einem positiven Ergebnis aus. Diese Prognose stützt sich auf die
stabile Entwicklung der Bestandsbewirtschaftung. Auf Basis des EBIT aus den ersten drei Monaten des Geschäftsjahres 2015/2016 und den
zu erwartenden EBIT-Beiträgen der im Nachtragsbericht genannten und bereits beurkundeten
Immobilienankäufe sowie den neuen Mietverträgen des Neubaus des dritten Gebäudeteils
in Bitterfeld, erwartet die Gesellschaft eine wesentliche Steigerung des EBIT für
das Geschäftsjahr 2015/2016. Für das Geschäftsjahr 2015/2016 strebt die Gesellschaft eine weiterhin gesicherte
Liquiditätsausstattung an und geht auch weiterhin von einem sehr guten Zugang zu den
Banken- und Anleger- bzw. Kapitalmärkten aus. Ein Teil des Liquiditätsbedarfs der
Gesellschaft wird durch ein aktives Refinanzierungsmanagement des Unternehmens gedeckt.
Durch die aktuelle Marktsituation und den bestehenden sehr guten und breit gestreuten
Kontakten zu möglichen Finanzierungspartnern wie Banken und Sparkassen rechnet die
Gesellschaft weiterhin mit sehr attraktiven Konditionen in diesem Bereich. Aufgrund
der dynamischen Entwicklung des Unternehmens und der weiterhin guten Wachstumsperspektive
kann keine gesicherte Aussage zur Höhe des Liquiditätsbedarfs oder der Liquiditätsausstattung
getroffen werden. Zusätzlich ist zur Stärkung der Eigenkapitalbasis des Unternehmens
die Schaffung eines genehmigten Kapitals geplant, um neue auf den Inhaber lautende
Stückaktien ausgeben zu können.
Rolf Elgeti Zwischenabschluss zum 31. März 2016IFRS-EinzelabschlussBilanz zum 31.03.2016AKTIVA
scroll
PASSIVAscroll
Gesamtergebnisrechnung für den Zeitraum vom 01. Oktober 2015 bis 31. März 2016scroll
Eigenkapitalveränderungsrechnungscroll
scroll
Kapitalflussrechnung für den Zeitraum 1. Oktober 2015 bis 31. März 2016scroll
Ausgewählte erläuternde Notesangaben zum verkürzten Zwischenabschluss zum 31. März 20161. Grundsätze der Rechnungslegung1.1. Grundlagen der Aufstellung des EinzelabschlussesDer vorliegende verkürzte Einzelzwischenabschluss der Deutsche Konsum REIT-AG, Broderstorf,
(im Folgenden auch kurz "Deutsche Konsum" oder "Gesellschaft" genannt) zum 31. März
2016 wurde nach den Regelungen des § 37w WpHG erstellt. Der Berichtszeitraum betrifft
die ersten sechs Monate des Geschäftsjahres 2015/2016. Als Vergleichszahlen wurden
in Bezug auf die Bilanz der 30. September 2015, im Übrigen wird der Zeitraum 01. Oktober
2014 bis 31. März 2015 dargestellt. Die Erstellung des Halbjahresfinanzberichts erfolgt auf Einzelabschlussbasis in Übereinstimmung
mit den von der EU verabschiedeten und zum Stichtag verpflichtend anzuwendenden International
Financial Reporting Standards (IFRS) zur Zwischenberichterstattung (IAS 34 - Zwischenberichterstattung).
Ergänzend wurden die Vorschriften des Deutschen Rechnungslegungs Standards Nr. 16
(DRS 16 - Zwischenberichterstattung) berücksichtigt. Die Bilanzierung und Bewertung sowie die Erläuterungen und Angaben basieren grundsätzlich
auf denselben Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, die auch dem Einzelabschluss
zum 30. September 2015 zugrunde lagen. Ab dem 1. Oktober 2015 neu anzuwendende Rechnungslegungsvorschriften
bleiben ohne Auswirkung auf den Einzelzwischenabschluss. Für weitergehende Angaben
zu den angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden verweisen wir auf den Einzelabschluss
zum 30. September 2015 nach IFRS, der die wesentliche Grundlage für den vorliegenden
Zwischenabschluss nach IAS 34 darstellt. Der Zwischenbericht wurde keiner prüferischen
Durchsicht oder Prüfung unterzogen. Dieser Einzelzwischenabschluss wird in Euro, der funktionalen Währung des Unternehmens,
dargestellt. Berichtswährung ist der Euro. Alle Beträge sind, sofern nicht gesondert
darauf hingewiesen wird, in Tausend Euro (TEUR) dargestellt. Durch die Angabe in TEUR
können sich Rundungsdifferenzen ergeben. Die Erstellung des Einzelzwischenabschlusses erfolgte unter der Annahme der Unternehmensfortführung
(going concern). Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Das
EBIT ist definiert als Ergebnis vor Ertragsteuern und sonstigen Steuern, Zinsen und
sonstigen Finanzergebnissen. Das EBT ist definiert als Ergebnis vor Ertragsteuern
und sonstigen Steuern. Der Sitz der Gesellschaft befindet sich in Broderstorf. Die Geschäftsanschrift lautet
Försterweg 2 in Potsdam. Hauptgeschäftsfeld ist die Bewirtschaftung von Gewerbeimmobilien
in Deutschland. Im Vordergrund stehen dabei Aktivitäten, die auf die langfristige
Wertsteigerung von Portfolios ausgerichtet sind. Gegenstand des Unternehmens ist nach der Satzung der Erwerb, die Vermietung und Verpachtung
sowie die Verwaltung von Grundstücken; ausgenommen sind erlaubnispflichtige Tätigkeiten.
Des Weiteren ist die Gesellschaft befugt, alle Geschäfte und Maßnahmen vorzunehmen,
die dem Gegenstand des Unternehmens dienen oder mit ihm im Zusammenhang stehen. Sie
darf zu diesem Zweck auch andere Unternehmen gründen, erwerben, sich an ihnen beteiligen
oder veräußern. Sie kann ihren Betrieb ganz oder teilweise veräußern und ganz oder
teilweise in verbundene Unternehmen ausgliedern. Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden im Halbjahresbericht HJ1-2015/16
nicht vorgenommen. 1.2. Wesentliche Geschäftsvorfälle in der ZwischenberichtsperiodeDie Hauptversammlung vom 02. November 2015 hat die Erhöhung des Grundkapitals von
110.155,00 Euro um 14.981.080,00 Euro auf 15.091.235,00 Euro durch Umwandlung eines
Betrages der Kapitalrücklage in Grundkapital beschlossen. Die Kapitalerhöhung erfolgte
durch Ausgabe von 14.981.080 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien an die Aktionäre
der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von 1,00 Euro je Stückaktie.
Die neuen Aktien standen den Aktionären im Verhältnis 1:136 zu. Des Weiteren hat die
Hauptversammlung eine Satzungsneufassung beschlossen. Die Satzungsneufassung dient
in erster Linie der Erlangung des REIT-Status der Gesellschaft. Durch die Erhöhung des Grundkapitals konnte der Börsengang im Berichtshalbjahr durchgeführt
werden. Die erfolgreiche Börsenzulassung der Gesellschaft am regulierten Markt der
Börse Berlin erfolgte am 15. Dezember 2015. Durch die Börsenzulassung konnte der REIT-Status
im Berichtshalbjahr beim Amtsgericht Rostock beantragt werden. Aufgrund der Eintragung
der Satzungsneufassung am 13. Januar 2016 beim Amtsgericht Rostock wirkt der REIT-Status
ab dem 01. Januar 2016, da steuerlich das Wirtschaftsjahr gleich dem Kalenderjahr
ist. Am 13. Januar 2016 hat die Gesellschaft den REIT-Status durch die Eintragung ins Handelsregister
des Amtsgerichts Rostock erlangt. Die Gesellschaft firmiert ab diesem Tag unter Deutsche
Konsum REIT-AG. Aufgrund der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 02. November 2015 wurde das Grundkapital
um EUR 1.509.123,00 auf EUR 16.600.358,00 durch Ausgabe neuer auf den Inhaber lautender
nennwertlosen Stückaktien gegen Bareinlage erhöht. Durch Beschluss des Aufsichtsrates
vom 15. Februar 2016 wurde das Grundkapital in der Satzung auf EUR 16.600.358,00 erhöht. 2. SegmentberichterstattungDie Gesellschaft ist zurzeit ein Ein-Segment-Unternehmen. Die Umsätze werden ausschließlich
mit Kunden mit Sitz in Deutschland im Bereich Gewerbeimmobilien und in sehr geringerem
Umfang mit Wohnimmobilien erzielt. Im 1. Halbjahr 2015/2016 betrugen die Umsätze TEUR
5.075,3 (31.03.2015: TEUR 865,9). Auf den größten Kunden entfielen im 1. Halbjahr
2015/2016 Umsatzerlöse von TEUR 1.416,5 (31.03.2015: TEUR 236,1). 3. Erläuterungen zu einzelnen Positionen der Bilanz3.1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Renditeliegenschaften)Eine Bewertung der Immobilienbestände erfolgt jährlich zum Bilanzstichtag. Ergeben
sich bis zum Zwischenabschlussstichtag wesentliche Veränderungen der lnputfaktoren,
so werden entsprechende Anpassungen vorgenommen. Die Ermittlung des beizulegenden
Zeitwerts der Renditeliegenschaften erfolgt auf Grundlage von Gutachten unabhängiger,
externer Sachverständiger mit Hilfe anerkannter Bewertungsverfahren. Die beauftragten
unabhängigen Sachverständigen verfügen über entsprechende berufliche Qualifikationen
und Erfahrungen zur Durchführung der Bewertung. Die Gutachten basieren auf: Informationen,
die durch die Gesellschaft zur Verfügung gestellt werden, z.B. aktuelle Mieten, Instandhaltungs-
und Verwaltungskosten oder der aktuelle Leerstand, sowie Annahmen des Gutachters,
die auf Marktdaten basieren und auf Basis seiner fachlichen Qualifikation beurteilt
werden, z.B. künftige Marktmieten, typisierte Instandhaltungs- und Verwaltungskosten,
strukturelle Leerstandsquoten oder Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze. Die dem Gutachter zur Verfügung gestellten Informationen und die getroffenen Annahmen
sowie die Ergebnisse der Immobilienbewertung werden durch den Vorstand analysiert. Im Zeitraum 01. Oktober 2015 bis 31. März 2016 erfolgte für 13 Immobilien mit einem
Volumen von 20.133,5 TEUR der Nutzen-Lastenwechsel zu Gunsten der Gesellschaft. Des
Weiteren erfolgte Mitte Dezember 2015 die Fertigstellung des Gebäudeneubaus in Bitterfeld.
Darüber hinaus wurden weitere Kaufverträge abgeschlossen und Anzahlungen in Höhe von
992,9 TEUR geleistet. Im 1. Halbjahr 2015/2016 wurden insgesamt Bewertungsergebnisse von Renditeliegenschaften
in Höhe von TEUR -932,6 (31.03.2015 TEUR -937,9) erfasst. Die nachfolgende Übersicht stellt die Entwicklung der Renditeliegenschaften dar. Renditeliegenschaftenscroll
Von den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind im Berichtsjahr Immobilien
mit einem Buchwert von TEUR 37.200,0 (30.09.2015: TEUR 15.821,0) mit Grundpfandrechten
oder durch Abtretung von Mieteinnahmen besichert. Es bestehen Erbbaurechtsverträge, bei denen die dazugehörigen Grundstücke mit Gewerbeimmobilien
bebaut sind. Die Erbbaurechtsverträge werden als Finance Lease klassifiziert. Der
aktivierte Betrag beträgt zum 31.03.2016 TEUR 1.504,0. Die passivierte Verbindlichkeit
beträgt zum 31.12.2015 TEUR 1.526,8. In der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende wesentliche Beträge für die als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien enthalten: Renditeliegenschaften
scroll
Aufgrund einer Systemumstellung ergab sich im Vergleichszeitraum 01.10.2014 bis 31.03.2015
bei den Betrieblichen Aufwendungen ein negativer Saldo. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts der Renditeliegenschatten erfolgt, entsprechend
den International Valuation Standards, auf Grundlage des Ertragswertverfahrens. Dabei
wird der künftig marktüblich erzielbare Jahresrohertrag unter Abzug von nicht umlagefähigen
Bewirtschaftungskosten und dem Bodenwertverzinsungsbetrag mit einem Barwertfaktor
vervielfältigt. Es ergibt sich der Ertragswert der baulichen Anlage. Zur Ermittlung
des Marktwertes als Ertragswert wird dieser um den Bodenwert erhöht und um sonstige
Werterhöhungen (u. a. Overrenterträge) und Wertminderungen (u. a. Leerstandskosten)
korrigiert. Der Bewertung der zur Veräußerung gehaltenen Immobile wurde der Verkaufspreis gemäß
dem abgeschlossenen Kaufvertrag zugrunde gelegt. Der Barwertfaktor ermittelt sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer
der Immobilie. Der Bodenwertverzinsungsbetrag ergibt sich aus dem aus dem Bodenrichtwert
abgeleiteten Bodenwert und dem Liegenschaftszins. Die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten
betreffen Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis sowie sonstige
vom Eigentümer zu tragende Kosten. Der so vom externen Gutachter ermittelte Marktwert
wird von diesem als Preis beschrieben, der in einem geordneten Geschäftsvorfall zwischen
Marktteilnehmern am Bewertungsstichtag für den Verkauf des Vermögenswertes eingenommen
würde. Die nachfolgende Übersicht zeigt den beizulegenden Zeitwert der Renditeimmobilien
je Segment und die wesentlichen Annahmen, die im Rahmen der beschriebenen Bewertungstechnik
verwendet wurden: Gewerbeimmobilien*
scroll
*
der geringe Wohnimmobilienanteil ist hier enthalten Die zur Bewertung der Immobilien verwendeten Annahmen wurden durch den unabhängigen
Gutachter auf Basis seiner fachlichen Erfahrungen getroffen und sind mit Unsicherheit
behaftet. Bei einer Erhöhung des Liegenschaftszinssatzes um 1,0 % reduziert sich der
beizulegende Zeitwert um TEUR 9.055,0 (30.09.2015: TEUR 7.987,0) bei einer Minderung
um 1,0 % erhöht er sich um TEUR 10.031,0 (30.09.2015: TEUR 6.393,0). Entsprechende
Auswirkungen ergeben sich aus der Veränderung des künftigen Mietergebnisses in Abhängigkeit
von Mieterträgen, Leerständen sowie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. 3.2. Tatsächliche und latente Ertragsteueransprüche und -schuldenLatente Steueransprüche werden für alle abzugsfähigen temporären Unterschiede und
noch nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge in dem Maße erfasst, in dem es innerhalb
eines Planungszeitraumes von fünf Jahren wahrscheinlich ist, dass diese künftig mit
verfügbaren zu versteuernden Einkommen verrechnet werden können. Zum 31. Dezember
2015 wurden sämtliche latenten Steuern aufgelöst. Hintergrund ist der im Januar 2016
erlangte REIT-Status, der eine Steuerfreiheit für die Gesellschaft rückwirkend ab
den 01. Januar 2016 bedeutet. Somit werden zukünftig keine temporären Unterschiede
zur tatsächlichen Steuer entstehen. Steuerlich ist bei der Gesellschaft das Wirtschaftsjahr
gleich dem Kalenderjahr. Die bisher erfolgsneutral gebildeten latenten Steuern von
TEUR 811,1 wurden über das Eigenkapital aufgelöst. Die erfolgswirksame Auflösung der
latenten Steuern betrug TEUR 860,5 und verbesserte das Ergebnis in dieser Höhe im
1. Halbjahr 2015/2016. Die Ertragsteuern betrugen im 1. Halbjahr 2015/2016 somit TEUR
-858,4 (31.03.2015: TEUR 195,3). 3.3. Forderungen aus Lieferungen und LeistungenDie Forderungen aus Lieferungen und Leistungen setzen sich wie folgt zusammen: Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
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Die Einzelwertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen haben
sich wie folgt entwickelt: Einzelwertberichtigung
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Im 1. Halbjahr 2015/2016 wurden Wertminderungen (Einzelwertberichtigungen und Forderungsausfälle)
bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 120,1 ergebniswirksam
zugeführt (31.12.2015: TEUR 49,2). Die Wertminderungen sind in der Gewinn- und Verlustrechnung
in dem Posten Wertminderungen auf Vorräte und Forderungen enthalten, die Auflösungen
werden unter den sonstigen betrieblichen Erträgen erfasst. Auf weitere finanzielle Vermögenswerte wurden keine Wertminderungen vorgenommen. 3.4. Sonstige langfristige und kurzfristige VermögenswerteDie sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen: Sonstige kurzfristigen Vermögenswerte
scroll
Die sonstigen langfristigen Vermögenswerte beinhalten geleistete Anzahlungen TEUR
992,9 (30.09.2015 TEUR 1.511,3) auf Renditeimmobilien. 3.5. Liquide MittelIn den liquiden Mitteln sind Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten enthalten.
Die Kapitalflussrechnung enthält Bank- und Kassenguthaben unter Berücksichtigung von
Kontokorrentverbindlichkeiten. Insofern können sich die liquiden Mittel in der Kapitalflussrechnung
von den in der Bilanz ausgewiesenen liquiden Mitteln unterscheiden. 3.6. Zur Veräußerung gehaltene VermögenswerteDie zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte (TEUR 160,0) betreffen
eine Gewerbeimmobilie in Eisenhüttenstatt. Die Liegenschaft wurde mit notariellen
Kaufvertrag vom 2. Oktober 2015 veräußert. Der Nutzen und Lastenwechsel soll 2016
erfolgen. Der Verkaufspreis beträgt TEUR 160,0. Die Anschaffungskosten der in 2015 erworbenen
Liegenschaft betrugen TEUR 79,1. 3.7. Eigenkapital3.7.1. Gezeichnetes Kapital und KapitalrücklageDas voll eingezahlte Grundkapital der Deutsche Konsum beträgt zum 31. März 2016 TEUR
16.600,4 (30.09.2015: TEUR 110,2) und ist eingeteilt in 16.600.358 stimmrechtsgleiche,
nennwertlose Stückaktien. Die Aktien lauten auf den Inhaber. Am 2. November 2015 hat die Hauptversammlung die Erhöhung des Grundkapitals von EUR
110.155,00 um EUR 14.981.080,00 auf EUR 15.091.235,00 durch Umwandlung eines Betrages
der Kapitalrücklage in Grundkapital beschlossen. Die Kapitalerhöhung erfolgte durch
Ausgabe von 14.981.080 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien an die Aktionäre
der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von 1,00 Euro je Stückaktie.
Die neuen Aktien standen den Aktionären im Verhältnis 1:136 zu. Durch die Erhöhung des Grundkapitals konnte der Börsengang im Berichtsquartal durchgeführt
werden. Die erfolgreiche Börsenzulassung der Gesellschaft am regulierten Markt der
Börse Berlin erfolgte am 15. Dezember 2015. Aufgrund der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 02. November 2015 wurde das Grundkapital
um EUR 1.509.123,00 auf EUR 16.600.358,00 durch Ausgabe neuer auf den Inhaber lautender
nennwertlosen Stückaktien gegen Bareinlage erhöht. Durch Beschluss des Aufsichtsrates
vom 15. Februar 2016 wurde das Grundkapital in der Satzung auf EUR 16.600.358,00 erhöht. Befugnisse des Vorstands zur Ausgabe neuer AktienGenehmigtes Kapital 2015/IIDurch Beschlussfassung der Hauptversammlung vom 02. November 2015 wurde der Vorstand
bis zum 02. November 2020 ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital
durch einmalige oder mehrmalige Ausgaben neuer auf den Inhaber lautender nennwertlosen
Stückaktien gegen Bareinlage und/oder Sacheinlage um bis zu einem Betrage von EUR
7.545.617,00 zu erhöhen. Infolge der im Februar 2016 durchgeführten Barkapitalerhöhung
reduzierte sich das genehmigte Kapital auf EUR 6.036.494,00. Die Hauptversammlung
beschloss am 20. April 2016 das Genehmigte Kapital 2015 aufzuheben. Genehmigtes Kapital 2016Durch Beschlussfassung der Hauptversammlung vom 20. April 2016 wurde der Vorstand
bis zum 19. April 2019 ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital
durch die Ausgabe neuer auf den Inhaber lautender nennwertlosen Stückaktien gegen
Bareinlage und/oder Sacheinlage einmal oder mehrmals um bis zu insgesamt von EUR 8.300.179
zu erhöhen. Bedingtes KapitalDie Gesellschaft verfügt derzeit über kein bedingtes Kapital. 3.8. Verbindlichkeiten gegenüber KreditinstitutenDie Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten beinhalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten
im Zusammenhang mit dem Erwerb von Renditeliegenschaften bzw. mit dem Erwerb und der
Entwicklung der zum Verkauf bestimmten Grundstücke. Finanzierungen für Renditeliegenschaften
werden meist langfristig, für zum Verkauf bestimmte Grundstücke meist kurzfristig
vereinbart. Eine Anpassung der Kreditkonditionen (Zinssätze, Tilgungen) erfolgt in
regelmäßigen Abständen. Die Tilgungssätze betragen in der Regel zwischen 4 % und 8,6
% p. a. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind vollständig besichert.
Als Sicherheiten werden im Wesentlichen Grundpfandrechte sowie Bürgschaften von nahestehenden
Personen gewährt. Diese Sicherheiten können von den Kreditinstituten erst nach einem
wesentlichen Verstoß gegen den Finanzierungsvertrag (z.B. Verletzung der Financial
Covenants) verwertet werden. Zur Stärkung der Finanzstruktur wurden im Zeitraum 01. Oktober 2015 bis 31. März 2016
zwei Darlehen bei Kreditinstituten in Höhe von 21.900 TEUR aufgenommen. 3.9. Verbindlichkeiten gegenüber anderen KreditgebernDie Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern resultieren aus der Verschmelzung
sowie betreffen Darlehen von Gesellschaftern und nahestehenden Personen mit einer
vereinbarten maximalen Grundlaufzeit, die einer variablen und jederzeitigen Tilgung
unterliegen. Es fallen nur für ausstehende Beträge Zinsen an. Es bestehen Gesellschafterdarlehen in Höhe von TEUR 5.887,5 (30.09.2015: TEUR 9.222,5). 3.10. Verbindlichkeiten aus WandelanleihenDie Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen setzen sich unter Berücksichtigung der Emissionskosten
wie folgt zusammen: Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen
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Am 30. Januar 2015 hat die Deutsche Konsum Grundbesitz AG, Broderstorf Wandelanleihen
mit einem Nennbetrag von jeweils EUR 100.000,00 ausgegeben. Der Nominalbetrag der
auf den Inhaber lautenden Schuldverschreibungen beträgt TEUR 30.000,0. Die Wandelschuldverschreibung
wird mit 5,0 % p. a. verzinst und hat eine Laufzeit bis zum 30. Januar 2020. Der anfängliche
Wandlungspreis für auf den Inhaber lautende Stückaktien der Gesellschaft beträgt EUR
524,00 je Aktie. Weitere Wandelanleihen mit einem Nennbetrag von jeweils EUR 100.000,00 wurden am 30.
Januar 2015 ausgegeben. Der Nominalbetrag der auf den Inhaber lautenden Schuldverschreibungen
beträgt TEUR 7.000,0. Die Wandelschuldverschreibung wird mit 1,0 % p.a. verzinst und
hat eine Laufzeit bis zum 30. Januar 2020. Der anfängliche Wandlungspreis für auf
den Inhaber lautende Stückaktien der Gesellschaft beträgt EUR 138,00 je Aktie. In den Wandelanleihen enthaltene Change of Control Klauseln konnten im Berichtsjahr
nicht ausgeübt werden. 3.11. Sonstige langfristige und kurzfristige VerbindlichkeitenDie sonstigen langfristigen Verbindlichkeiten umfassen Leasingverbindlichkeiten für
Erbbaurechte. Gleichzeitig werden die korrespondierenden Vermögenswerte unter den
Renditeliegenschaften ausgewiesen. Die Entwicklung der sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten stellt sich wie folgt
dar: Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten
scroll
4. Erläuterungen zu einzelnen Positionen der GesamtergebnisrechnungAufgrund der Erhöhung des Immobilienbestandes und des dadurch wesentlich höheren Geschäftsumfangs
ist der Vergleichszeitraum 01.10.2014-31.03.2015 nicht vergleichbar. 4.1. Umsätze und Aufwendungen aus VermietungDie Umsatzerlöse der Gesellschaft beinhalten grundsätzlich Mieterlöse, Erlöse aus
Immobilienverkäufen und Erlöse aus Dienstleistungen. Die Mieterlöse betreffen im Wesentlichen die Vermietung von Renditeliegenschaften.
Die Aufwendungen aus Vermietung setzen sich wie folgt zusammen: Aufwendungen aus Vermietung
scroll
Die nicht-umlagefähigen Nebenkosten beinhalten unter anderen Verwaltungsaufwendungen
in Höhe von TEUR 244,6 (31.03.2015: TEUR 33,9). Die Erstattungen von Mietern für Betriebs- und Nebenkosten wurden mit den Aufwendungen
saldiert. Aufgrund einer System-Umstellung kam es im Vergleichszeitraum (01.10.2014-31.03.2015)
zu höheren Erstattungen. 4.2. Sonstige betriebliche ErträgeDie sonstigen betrieblichen Erträge betragen im Berichtszeitraum TEUR 1,7 (31.03.2015
TEUR 23,5). 4.3. Gesamtes Bewertungsergebnis RenditeliegenschaftenDer Posten beinhaltet die Gewinne und Verluste aus der Bewertung der Renditeliegenschaften
mit dem beizulegenden Zeitwert zum Bilanzstichtag. Zu weiteren Einzelheiten im Zusammenhang
mit Renditeliegenschaften der Gesellschaft wird auf die Darstellung unter Punkt 3.1
verwiesen. 4.4. PersonalaufwandDer Personalaufwand in Höhe von TEUR 25,1 (31.03.2015:. TEUR 3,6) betrifft einen Mitarbeiter
der Gesellschaft, der für Facility Managementtätigkeiten beim Unternehmen angestellt
ist. Weitere Leistungen für die Gesellschaft werden von Mitarbeiter der Muttergesellschaft
erbracht. Hierfür erhebt die Obotritia KGaA eine Kostenumlage, die in den sonstigen
betrieblichen Aufwendungen erfasst wird. 4.5. Wertminderungen Vorräte und ForderungenDie Wertminderungen setzen sich wie folgt zusammen: Wertminderungen
scroll
4.6. Sonstige betriebliche AufwendungenAus der nachfolgenden Übersicht ist die Zusammensetzung der wesentlichen sonstigen
betrieblichen Aufwendungen dargestellt: Sonstige betriebliche Aufwendungen
scroll
4.7. ZinsergebnisDas Zinsergebnis weist folgende Struktur auf: scroll
Für finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Verbindlichkeiten, die nicht erfolgswirksam
zum Fair Value bewertet werden, beträgt der gesamte Zinsertrag TEUR 128,1 (31.03.2015:
TEUR 0,1) und der gesamte Zinsaufwand TEUR 1.673,1 (31.03.2015: TEUR 268,2). 4.8. Sonstige SteuernDie sonstigen Steuern betragen im laufenden Geschäftsjahr TEUR 0,0 (31.03.2015: TEUR
2,9). 4.9. Ergebnis je AktieDas Ergebnis je Aktie gibt an, welcher Teil des in einer Periode erwirtschafteten
Ergebnisses auf eine Aktie entfällt. Hierbei wird der Gewinn durch die gewichtete
Zahl ausstehender Aktien dividiert. Eine Verwässerung dieser Kennzahl resultiert aus
sogenannten potenziellen Aktien (z.B. aus Wandelanleihen). Das Ergebnis je Aktie stellt
sich wie folgt dar: Ergebnis
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5. Angaben zu Finanzinstrumenten5.1. Beizulegender Zeitwert von Vermögensgegenständen und VerbindlichkeitenDer beizulegende Zeitwert von Vermögensgegenständen und Schulden soll unter Verwendung
möglichst marktnaher lnputfaktoren bestimmt werden. Die Bemessungshierarchie unterscheidet
je nach Verfügbarkeit drei Stufen zur Unterteilung der lnputfaktoren: scroll
Soweit lnputfaktoren verschiedener Stufen Anwendung finden, wird der beizulegende
Zeitwert der jeweils niedrigeren Hierarchiestufe zugeordnet. Die Gesellschaft erfasst
Umgruppierungen zwischen verschiedenen Stufen grundsätzlich zum Ende der Berichtsperiode
in der die Änderung eingetreten ist. Im Berichtszeitraum erfolgten keine Transfers
zwischen den jeweiligen Hierarchiestufen. Die zum beizulegenden Zeitwert in der Bilanz erfassten Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten
stellen sich wie folgt dar: scroll
Zu Einzelheiten der Methodik und den wesentlichen Parametern zur Bewertung von Immobilienvermögen
verweisen wir auf den Abschnitt "Renditeliegenschaften". Die Bewertung von derivaten
Finanzinstrumenten erfolgt grundsätzlich auf Basis etablierter Bewertungsmodelle (z.B.
Discounted-Cashflow-Methode), deren Eingangsparameter von aktiven Märkten abgeleitet
werden. Im Berichtsjahr liegen keine Derivate vor. Daneben bestehen folgende Finanzinstrumente, die in der Bilanz zu fortgeführten Anschaffungskosten
angesetzt werden: 31.03.2016
scroll
30.09.2015scroll
Beteiligungen werden mit Anschaffungskosten abzüglich ggf. erforderlicher Wertminderungen
angesetzt. Es bestehen derzeit keine Beteiligungen. Der beizulegende Zeitwert der anderen finanziellen Vermögenswerte entspricht dem Barwert
der erwarteten Zahlungen unter Berücksichtigung laufzeit- und risikokongruenter Marktzinsen. Entsprechend erfolgt auch die Bewertung der langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten und der übrigen langfristigen Verbindlichkeiten. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, sonstige kurzfristige Vermögenswerte und
liquide Mittel haben kurze Restlaufzeiten. Ihre Buchwerte zum Abschlussstichtag entsprechen
daher annähernd ihren beizulegenden Zeitwerten. Entsprechendes gilt für die kurzfristigen
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern, Verbindlichkeiten
aus Lieferungen und Leistungen, sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten und Verbindlichkeiten
im Zusammenhang mit dem zur Veräußerung bestimmten langfristigen Vermögen (soweit
im Anwendungsbereich von IFRS 7). Der beizulegende Zeitwert der langfristigen Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten und der sonstigen langfristigen Verbindlichkeiten wird
durch Diskontierung der zukünftigen Cashflows ermittelt. Die Abzinsung erfolgt auf
Basis eines laufzeit- und risikokongruenten Marktzinses. Das im Berichtsjahr enthaltene
Darlehen wurde zum Jahresende abgeschlossen. 6. Sonstige Angaben6.1. Sonstige HaftungsverhältnisseEs bestehen keine sonstigen Haftungsverhältnisse. 6.2. Beziehungen mit nahestehenden Unternehmen und PersonenDie der Gesellschaft nach IAS 24 nahestehenden Unternehmen und Personen umfassen nachfolgende
Gruppen:
Die Gesellschaft unterhält vielfältige geschäftliche Beziehungen zu nahestehenden
Unternehmen und Personen. Im Wesentlichen umfassen diese Beziehungen Finanzdienstleistungen
durch kurzfristige Liquiditätsbereitstellungen auf Basis von abgeschlossenen Rahmenverträgen
sowie Dienstleistungen. Der Umfang der Transaktionen mit den nahestehenden Unternehmen ist im Folgenden dargestellt: scroll
Seit dem Geschäftsjahr 2014 ist die Gesellschaft ein Tochterunternehmen der Obotritia
Capital KGaA (vormals EAA Grundbesitz GmbH). Für die Nutzung von Geschäftsräumen,
die Bereitstellung von Büroausstattung und Verwaltungspersonal einschließlich der
Tätigkeit des Vorstands wurde von der Obotritia Capital KGaA im Berichtszeitraum eine
Umlage von TEUR 129,5 (31.03.2015: TEUR 64,7) im Rahmen des abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrags
in Rechnung gestellt. Gegenüber der Obotritia Capital KGaA bestehen kurzfristige Forderungen
in Höhe von TEUR 2.091,5 (30.09.2015 TEUR 406,9), die in den sonstigen kurzfristigen
Vermögenswerten ausgewiesen werden. Am 2. Januar 2015 schloss die Gesellschaft einen Verwaltervertrag mit der GV Nordost
Verwaltungsgesellschaft mbH über die Verwaltung der in 2015 zugegangenen Objekte in
Bitterfeld, Erfurt, Ludwigslust, Neumünster, Wandlitz, Marlow, Altentreptow, Ueckermünde,
Bad Dürrenberg, Meißen, Ehrenfriedersdorf, Adorf und Halle (Saale). Die vereinbarte
Vergütung beträgt monatlich 3% der erhaltenen Nettomieterträge (zzgl. Umsatzsteuer),
mit Ausnahme für das Objekt in Marlow, für das die Vergütung monatlich 2% der erhaltenen
Nettomieterträge (zzgl. Umsatzsteuer) beträgt. Im Berichtszeitraum 01.10.-31.12.2015
sind Aufwendungen in Höhe von TEUR 171,3 angefallen. Für zusätzliche Tätigkeiten fallen
gegebenenfalls zusätzliche Honorarleistungen an. Die Vertragslaufzeit beginnt mit
dem jeweiligen Nutzen-Lasten-Wechsel eines jeden Objekts und beträgt 3 Jahre. Nach
Ablauf der Festlaufzeit verlängert sich der Vertrag stillschweigend jeweils um ein
weiteres Jahr, wenn er nicht gekündigt wird. Am 1. Januar 2015 schloss die Deutsche Konsum einen Management- und Beratungsvertrag
mit der Elgeti Brothers GmbH. Die vereinbarte Vergütung beträgt jährlich 0,5% des
Bruttovermögenswertes der Immobilien der Gesellschaft, berechnet anhand der Erwerbspreise
und Transaktionskosten und wird in vierteljährlichen Abschlägen entrichtet. Im Berichtszeitraum
01.10.2015-31.03.2016 betrugen die Aufwendungen TEUR 44,0. Die Vertragslaufzeit beträgt
fünf Jahre, beginnend ab dem 7. Januar 2015. Kredite und VorschüsseZu den Transaktionen mit nahestehenden Personen zählen die Kredite und Vorschüsse
an die Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder der Gesellschaft sowie an die Vorstands-
und Aufsichtsratsmitglieder der Muttergesellschaft. Die Kreditgewährung erfolgt grundsätzlich
zu marktüblichen Konditionen und Bedingungen. Es wurden keine Kredite und Vorschüsse
gewährt. Nahe Familienangehörige des Vorstands und des Aufsichtsrats haben keinen Einfluss
auf die unternehmerischen Entscheidungen der Gesellschaft. 6.3. AufsichtsratMitglieder des Aufsichtsrats im 1. Halbjahr 2015/2016 waren:
6.4. VorstandAls Vorstand im 1. Halbjahr 2015/2016 war Herr Rolf Elgeti, Vorstandsvorsitzender,
Potsdam, bestellt. 6.5. Wesentliche Ereignisse nach dem StichtagNach dem Abschlussstichtag sind folgende wesentliche Ereignisse eingetreten, die nicht
im Abschluss zum 31.03.2016 zu berücksichtigen sind: Der Nutzen-Lastenwechsel von drei weiteren Renditeliegenschaften erfolgte nach dem
31.03.2016. Des Weiteren erhielt die Gesellschaft bei dem Gebot von 8,5 Mio. Euro
den Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung.
Rolf Elgeti Versicherung des gesetzlichen VertretersIch versichere nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen
der ungeprüfte Zwischenabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes
Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Zwischenlagebericht
der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft
so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild
vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen
Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.
Deutsche Konsum REIT-AG Rolf Elgeti KONTAKTDeutsche Konsum REIT-AG Tel: +49 (0)331 74 00 76 -510 Mail: info@deutsche-konsum.de |
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