 Deutsche Konsum REIT-AGBroderstorfHalbjahresfinanzbericht des Geschäftsjahres 2016/2017Brief an unsere AktionäreSehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, das erste Halbjahr des aktuellen Geschäftsjahres 2016/2017 verlief für die Deutsche
Konsum REIT-AG sehr positiv. Das zum 31. März 2017 bilanzierte Immobilienportfolio
umfasst 52 Einzelhandelsimmobilien mit einer annualisierten Gesamtmiete von rund EUR
18,4 Mio. Zum Halbjahr beträgt der Gewinn EUR 5,6 Mio., die Mieteinnahmen stiegen
im Periodenvergleich von EUR 5,1 Mio. auf EUR 8,9 Mio. Daraus leitet sich ein FFO
in Höhe von EUR 4,5 Mio. sowie ein aFFO (nach Investitionsausgaben und Instandhaltung)
von EUR 3,6 Mio. ab. Der LTV lag bei rund 36% und der EPRA NAV betrug EUR 4,96 je
Aktie. Neben der starken operativen Performance wirkte sich unsere erfolgreiche Kapitalerhöhung
Ende Februar eigenkapitalerhöhend aus. Die stabile Kursentwicklung unserer Aktie in einem volatilen Gesamtumfeld bestätigt
die Akzeptanz unserer Aktie und das Potential unseres Geschäftsmodells. Mittlerweile
ist die Marktkapitalisierung auf deutlich über 200 Mio. Euro angestiegen, wodurch
die Gesellschaft zunehmend Interesse bei institutionellen Investoren findet. Um der
gestiegenen Größe der Gesellschaft Rechnung zu tragen, haben wir die Aktie zur Notiz
im Prime Standard der Frankfurter Wertpapierbörse angemeldet. Seit Anfang März 2017
wird der Wert daher im höchsten Qualitätssegment der Deutschen Börse notiert. In den letzten Wochen konnten wir weitere neun Einzelhandelsimmobilien mit einem Investitionsvolumen
von rund EUR 49 Mio. EUR ankaufen. Nach Eigentumsübergangen dieser Immobilien umfasst
das Gesamtportfolio 62 Objekte und erzielt eine annualisierte Miete von rund EUR 24,5
Mio. Aufgrund des guten Halbjahresergebnisses und der erfolgten Ankäufe bestätigen wir
unsere Prognose und erwarten einen FFO zwischen 10 Mio. EUR und 11 Mio. EUR (aFFO
zwischen 8 Mio. EUR und 9 Mio. EUR) im Geschäftsjahr 2016/2017. Annualisiert erwirtschaftet
unser aktuelles Portfolio (Pro Forma auf Basis von 62 Immobilien) einen FFO zwischen
13 Mio. EUR und 14 Mio. EUR (0,53 EUR bis 0,57 EUR je Aktie auf Basis der erhöhten
Aktienanzahl nach der Kapitalerhöhung). Unter Zugrundelegung weiterer kurzfristiger
Investitionen (verfügbare Mittel von ca. 50 Mio. EUR) läge der FFO auf gleicher Basis
bei deutlich über 0,60 EUR je Aktie. Wir danken Ihnen für Ihr Vertrauen auf unserem nachhaltigen Wachstumskurs und freuen
uns auf eine erfolgreiche Zukunft. Herzliche Grüße, Rolf Elgeti Vorstandsvorsitzender Highlightsscroll
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Zwischenlagebericht für das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2016/20171. Die Deutsche Konsum REIT-AGDie Deutsche Konsum REIT-AG, Broderstorf ("Deutsche Konsum" oder "DKR"), ist ein börsennotiertes
Immobilienunternehmen mit Fokus auf deutsche Einzelhandelsimmobilien für Waren des
täglichen Bedarfs an etablierten Mikrostandorten. Der Schwerpunkt der Aktivitäten
der Gesellschaft liegt in der Bewirtschaftung und Entwicklung der Immobilien mit dem
Ziel einer stetigen Wertentwicklung und dem Heben stiller Reserven. Die Gesellschaft
ist aufgrund ihres REIT-Status von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. 2. Wirtschaftliche Entwicklung und Aktie2.1. Konjunkturelle EntwicklungGesamtwirtschaftliche LageTrotz der erhöhten politischen Unsicherheiten hat sich die Weltkonjunktur 2016 gefestigt und hat zu Beginn dieses Jahres nochmals angezogen. Der Anstieg der Weltproduktion dürfte sich laut einer im März 2017 veröffentlichten Konjunkturprognose des Institutes für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) von 3,1% in 2016 auf 3,5% in diesem Jahr erhöhen2 . Auch die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr 2016 gekennzeichnet durch
ein solides und steigendes Wirtschaftswachstum. Die Studie des IfW prognostiziert,
dass sich die robuste Aufwärtsentwicklung fortsetzen werde. Der BIP-Zuwachs dürfte
im Jahr 2017 1,7% und im Jahr 2018 2,0% betragen. Die treibende Kraft ist hier jedoch
nicht nur der Konsum, sondern ebenfalls Exporte und Investitionen. Vor allem aufgrund des Anstiegs der Energiepreise und das Auslaufen der Impulse seitens der öffentlichen Ausgaben für Flüchtlinge ist der Konsum mit einem Zuwachs von 1,6% nicht mehr so stark wie in den Vorjahren. Die Exporte hingegen werden 2017 mit 3,7% und knapp 5% in 2018 deutlich ansteigen. Ebenfalls an Zuwachs gewinnen auch die Investitionen, besonders die Bauinvestitionen nehmen stark zu (2017 könnten diese um knapp 2% und 2018 um mehr als 4% steigen)3 . 2
Quelle: "Konjunkturprognose: Aufschwung in Deutschland auf breiter Basis", www.ifw-kiel.de,
06.04.2017 Deutsche Immobilienwirtschaft mit zunehmendem Fokus auf GewerbeobjekteDeutschland ist als Immobilienstandort und Investmentmarkt unverändert attraktiv, sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien. In 2016 lag das gesamte Transaktionsvolumen mit EUR 66 Mrd. weiterhin deutlich über dem Mittelwert der letzten elf Jahre. Mit EUR 53 Mrd. allein im Gewerbesegment ist der stark aufsteigende Trend ungebrochen.4 Auch im ersten Quartal 2017 flossen hohe Investitionen in deutsche Gewerbeimmobilien.
Das Transaktionsvolumen lag in den ersten drei Monaten schätzungsweise zwischen EUR
12,2 und 12,7 Mrd. Besonders gefragt waren Büros sowie Einzelhandelsimmobilien wie
Ladengeschäfte und Einkaufszentren. Alle Maklerhäuser (JLL, CBRE, BNPPRE und Colliers
International) rechnen damit, dass die starke Nachfrage auch im gesamten laufenden
Jahr anhält. Erwartet wird, dass die Investitionen des Vorjahres von rund 50 Mrd.
übertroffen werden. Weiterhin werden die Investments hauptsächlich von deutschen Investoren
getätigt. Der Anteil internationaler Akteure am Transaktionsvolumen liegt bei etwa
40%. Für das laufende Jahr prognostiziert JLL eine Fortsetzung des Trends der ersten drei Monate. Die Anzahl der Transaktionen könnte zwar mangels Angeboten insbesondere in den TOP 7 - Städten abnehmen, jedoch werden deutliche höhere Preise aufgerufen5 . 4
Quelle: "Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2017", EY, Januar 2017 2.2. AktieKursentwicklungDie Aktie der Deutsche Konsum REIT-AG notierte zum Ende der Berichtsperiode am 31.03.2017
mit EUR 8,58 und entwickelte sich innerhalb des halben Jahres im Vergleich zu der
Notierung von EUR 9,13 am 4.10.2016 stabil. Im Jahresvergleich zeigt sich ein deutlicher
Kursanstieg von EUR 6,27 zum 1.04.2016 um +37 Prozentpunkte.  Erfolgreiche GrundkapitalerhöhungInnerhalb des vergangenen Jahres haben sich das Grundkapital sowie die Anzahl der
Aktien durch eine Kapitalerhöhung und Ausübung einer Wandelanleihe stark verändert.
Anfang Oktober 2016 betrug die Aktienanzahl bzw. das Grundkapital 18.447.003. Nach
Wandlung einer Schuldverschreibung in Aktien im Dezember 2016 (+1.660.000 Stammaktien.)
und einer erfolgreichen Platzierung einer Kapitalerhöhung (+4.653.282 Stammaktien)
im Februar 2017 beläuft sich die Aktienanzahl bzw. das Grundkapital aktuell auf 24.760.285.
Dies korrespondiert mit einem Grundkapital von insgesamt EUR 24.760.285. Der Free Float (nach Definition der Deutschen Börse inklusive institutioneller Anleger)
lag zum Berichtsstichtag am 31. März 2017 bei ca. 69%. Die Marktkapitalisierung betrug
zum 31. März 2017 EUR 212,4 Mio. und hat sich durch die gestiegene Aktienanzahl samt
guter Kursperformance gegenüber der vorhergehenden Berichtsperiode zu Ende September
2016 um ca. 25% erhöht. Das durchschnittlich gehandelte Tagesvolumen im letzten Halbjahr
betrug rund 7.300 Stück. Die Aktionärsstruktur ist geprägt von institutionellen nationalen und internationalen
Investoren mit einer überwiegend langfristig orientierten Anlagestrategie. DKR Aktie seit März 2017 im Prime Standard gelistetUm der gestiegenen Größe der Gesellschaft Rechnung zu tragen, hat die Deutsche Konsum
REIT-AG die Zulassung sämtlicher Aktien zum regulierten Markt der Frankfurter Wertpapierbörse
(Prime Standard) beantragt und ist seit dem 3. März 2017 in diesem Qualitätssegment
der Deutschen Börse gelistet. Die Aktie wird an allen üblichen deutschen Börsenplätzen
gehandelt. 2.3. GeschäftsverlaufPortfoliowachstum fortgesetztIm ersten Halbjahr 2016/2017 erfolgte der Nutzen- und Lastenwechsel von 12 erworbenen
Einzelhandelsobjekten. Damit wird das Immobilienportfolio am 31. März 2017 mit TEUR
188.399 bilanziert. Ein weiteres Ankaufsobjekt in Bergen (Niedersachsen) ist mit Nutzen-
und Lastenwechsel zum 1. April 2017 in das Immobilienportfolio der Deutsche Konsum
übergegangen. Erfolgreiche Kapitalmaßnahmen und Eintritt in den Prime StandardMit Datum vom 27. Dezember 2016 hat der Gläubiger der Pflichtwandelanleihe von seinem
Wandlungsrecht Gebrauch gemacht. Daraus ergab sich eine Erhöhung der ausgegebenen
Aktien um entsprechend 1.660.000 Stück auf 20.107.003 Stück. Weiterhin hat die Deutsche Konsum am 6. Februar 2017 die Durchführung einer Barkapitalerhöhung
mit Bezugsrechten für EUR 8,50 je Aktie bekanntgegeben und mit Eintragung in das Handelsregister
am 27. Februar 2017 erfolgreich abgeschlossen. Dadurch hat sich das Grundkapital der
Gesellschaft um EUR 4.653.282,00 auf EUR 24.760.285,00 erhöht. Die im Umlauf befindliche
Anzahl nennwertloser Stückaktien beträgt somit 24.760.285 Stück. Durch die Barkapitalerhöhung
sind der Gesellschaft Nettoerlöse von EUR 37,9 Mio. zugeflossen, die der Finanzierung
weiterer Ankäufe dienen werden. Im Zuge der Kapitalerhöhung wurde die Gesellschaft am 3. März in den Prime Standard
der Deutschen Börse und damit das höchste deutsche Börsensegment aufgenommen. Neue DarlehensfinanzierungenAnfang Dezember 2016 wurden drei langfristige Darlehensverträge mit der Berliner Sparkasse
und der Volksbank Mittweida im Gesamtvolumen von TEUR 10.850 abgeschlossen. Die Zinssätze
betragen zwischen 2,08% und 2,65% p.a. und die Laufzeiten zwischen sieben und 20 Jahren.
Die teilweise Auszahlung von TEUR 9.650 erfolgte im Januar 2017. Die Darlehen dienen
der Finanzierung der bereits im Bestand befindlichen Objekte in Berlin, Rüdersdorf,
Ludwigsfelde, Warin und Wernigerode. Weiterhin wurde am 29. März 2017 ein Darlehensvertrag mit der Berliner Sparkasse über
ein Gesamtvolumen von TEUR 21.000 abgeschlossen. Das Darlehen wird mit einem festen
Zinssatz von 1,9% p.a. verzinst und hat eine fünfjährige Laufzeit. Die teilweise Inanspruchnahme
wird voraussichtlich noch im dritten Geschäftsquartal erfolgen. Zudem befindet sich die Gesellschaft in weiteren Finanzierungsgesprächen über weitere
Darlehensaufnahmen sowie Prolongationen von Darlehensverträgen. Ordentliche Hauptversammlung am 9. März 2017Am 9. März 2017 fand die ordentliche Hauptversammlung der DKR in Berlin statt. Dabei
wurden alle Beschlussvorschläge mit der erforderlichen Mehrheit angenommen. Nach den
Beschlüssen beträgt das verfügbare Genehmigte Kapital nunmehr EUR 12.380.142,00 (Genehmigtes
Kapital 2017). Das Genehmigte Kapital 2016 wurde aufgehoben. Weiterhin wurde ein neues Bedingtes Kapital zur Ausgabe von Schuldverschreibungen
im Gesamtnennwert von bis zu EUR 150.000.000 (Bedingtes Kapital I) beschlossen. Zudem
wurde das übrige Bedingte Kapital zur Gewährung von Aktien aus den bestehenden Wandelschuldverschreibungen
auf nunmehr EUR 2.380.142,00 (Bedingtes Kapital II) erhöht. Neue GeschäftsadresseAufgrund des Wachstums ist die Gesellschaft im März 2017 in neue Geschäftsräume umgezogen.
Die Geschäftsadresse lautet August-Bebel-Str. 68, 14482 Potsdam. 3. Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und ErtragslageVermögenslageDie Bilanzsumme erhöhte sich um 38.670 TEUR auf 213.129 TEUR (30.09.2016: 174.459
TEUR). Dies ergab sich im Wesentlichen aus dem Aufbau des Immobilienportfolios durch
weitere Erwerbe. So stiegen die Bilanzwerte der Renditeliegenschaften um 40.576 TEUR
auf nunmehr 188.399 TEUR per 31. März 2017 (30.09.2016: 147.823 TEUR). Das Eigenkapital der Gesellschaft erhöhte sich im H1 um 43.884 TEUR auf 122.915 TEUR
(30.09.2016: 79.031 TEUR), was sich maßgeblich aus der am 27. Februar 2017 erfolgten
Barkapitalerhöhung ergeben hat. Daraus hat die Deutsche Konsum Nettoemissionserlöse
von 38.308 TEUR generiert, die sich im Eigenkapital niedergeschlagen haben. Weiterhin
wirkt sich das positive Halbjahresergebnis in Höhe von 5.576 TEUR eigenkapitalerhöhend
aus. Aus der Erhöhung des Eigenkapitals folgt ebenso eine Erhöhung des EPRA NAV (unverwässert): scroll
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Berechnung vor Wandlung der Pflichtwandelanleihe am 27.12.2016 Die lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben
sich durch die Aufnahme von Darlehen auf 50.390 TEUR erhöht (30.09.2016: 41.932 TEUR).
Hingegen wurden die Finanzverbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern zum Stichtag
vollständig zurückgeführt (30.09.2016: 13.451 TEUR). Insgesamt ergibt sich daraus
zum Bilanzstichtag eine Reduzierung der Gesamtverbindlichkeiten. Demnach stellt sich der Net-LTV zum 31. März 2017 wie folgt dar: scroll
FinanzlageDie Kapitalflussrechnung stellt sich wie folgt dar: scroll
Der Anstieg des Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit korrespondiert mit
dem Anstieg des operativen Bewirtschaftungsergebnisses aufgrund des gewachsenen Immobilienbestandes. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit spiegelt die Auszahlungen für Ankaufsobjekte
im ersten Quartal wider. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit beinhaltet im Wesentlichen die Nettozahlungsmittelzuflüsse
aus der Barkapitalerhöhung im Februar 2017 in Höhe von 38.308 TEUR sowie aus Darlehensaufnahmen
in Höhe von 9.650 TEUR. Dem stehen Tilgungen und Zinsen von 16.507 TEUR gegenüber. Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. ErtragslageDie Ertragslage der Deutsche Konsum hat sich im ersten Halbjahr 2016/2017 wie folgt
entwickelt: scroll
Das Vermietungsergebnis erhöhte sich maßgeblich durch das ankaufsbedingt deutlich
vergrößerte Immobilienportfolio. Insofern erhöhten sich die Vermietungserlöse auf
rund 8.861 TEUR (H1 2015/2016: 5.073 TEUR). Damit korrespondierend sind die Bewirtschaftungsaufwendungen
gleichlaufend angestiegen. Das unrealisierte Bewertungsergebnis bezieht sich im Wesentlichen nur auf den im Q4
des Kalenderjahres 2016 erworbenen Teils des Gesamtportfolios, da diese Bewertung
für das letzte Wertpapierprospekt erforderlich war. Insofern ist das Bewertungsergebnis
im H1-Abschluss nur eingeschränkt aussagekräftig. Die nächste reguläre Bewertung des
Gesamtportfolios erfolgt zum Stichtag 30. Juni 2017. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind in Summe zurückgegangen, waren jedoch
im Vorjahresvergleichszeitraum mit Einmaleffekten in Höhe von 393 TEUR belastet. Bereinigt
um Sondereffekte ergibt sich ein Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen
um ca. 130 TEUR. Dies resultiert im Wesentlichen aus rund 41 TEUR höheren Personalaufwendungen,
da im Zuge des weiteren Aufbaus der Gesellschaft weitere Mitarbeiter eingestellt worden
sind sowie aus höheren Umlagen für Geschäftsbesorgungen. Die Verwaltungskostenquote ergibt sich wie folgt: scroll
Zusammenfassend ergibt sich ein Anstieg des EBIT um 5.916 TEUR auf 7.821 TEUR. Der Rückgang des Finanzergebnisses resultiert wesentlich aus dem Anstieg der Zinsaufwendungen
aufgrund der Inanspruchnahme von Darlehen, die zur Ankaufsfinanzierung eingesetzt
wurden. Ertragsteuern sind aufgrund der Steuerbefreiung von REIT-Gesellschaften nicht angefallen.
Im Vorjahr ergaben sind Erträge aus der zahlungsunwirksamen Auflösung latenter Steuern,
die durch die Erlangung des REIT-Status zu Beginn des Jahres 2016 nicht mehr zu bilden
waren. Insgesamt ergibt sich daraus ein Periodenergebnis von 5.576 TEUR (H1 2015/2016: 1.219
TEUR) aus dem sich FFO und aFFO wie folgt ableiten: scroll
Die zahlungsunwirksamen Aufwendungen und Erträge beinhalten die Aufzinsungen der Wandelanleihen
und der Darlehen nach der Effektivzinsmethode. Die Einmaleffekte enthalten nichtwiederkehrende
Aufwendungen und Erträge. Die kapitalisierten Instandsetzungskosten umfassen hauptsächlich werterhöhende Bau-
und Verbesserungsmaßnahmen in den Revitalisierungsobjekten Greifswald, Güstrow und
Hohenmölsen sowie für Baukostenzuschüsse in den Objekten Meißen und Leipzig. Daraus ergibt sich ein FFO je Aktie von 0,22 EUR (H1 2015/2016: 0,20 EUR) sowie ein
aFFO von 0,18 EUR je Aktie (H1 2015/2016: 0,16 EUR). Weitere detaillierte Ausführungen zur Zusammensetzung und Höhe der Aufwendungen und
Erträge sind im Anhang enthalten. Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des UnternehmensDie Geschäftsentwicklung des ersten Halbjahrs des Geschäftsjahres 2016/2017 verlief
sehr erfolgreich. Basis dafür waren die Ankäufe und das dadurch angestiegene Vermietungsergebnis.
Da einige Nutzen- und Lastenwechsel erst während des zweiten Geschäftsquartals erfolgt
sind, schlagen sich die vollen Mietererträge dieser Ankaufsobjekte erst in den nächsten
Quartalen in der Ertragslage nieder. Weiterhin ist die Gesellschaft im Zuge des Wachstumskurses
intern gewachsen und für die weitere erfolgreiche Geschäftsentwicklung gut gerüstet. 4. NachtragsberichtMit notariellen Verträgen im April und Mai 2017 hat die Gesellschaft folgende Liegenschaften
erworben:
Das Gesamtinvestitionsvolumen dieser Objekte beträgt rund EUR 49 Mio. bei einer annualisierten
Miete von circa EUR 5,5 Mio. Die Gesellschaft befindet sich derzeit in weiteren konkreten Kaufvertragsverhandlungen
und ist zuversichtlich, diese zügig abschließen zu können. 5. RisikolageDurch ihre Geschäftstätigkeit ist die DKR operativen und konjunkturellen Chancen und
Risiken ausgesetzt. Hierzu wird auf die ausführliche Darstellung im Lagebericht für
das Geschäftsjahr zum 30. September 2016 im Abschnitt "Chancen- und Risikobericht"
verwiesen. Die Risikolage hat sich nach Einschätzung des Vorstands seit dem 1. Oktober 2016 nicht
wesentlich geändert oder verschlechtert. 6. Ausblick und PrognoseWachstumskurs wird fortgeführtDie Deutsche Konsum befindet sich nach wie vor in einer starken Wachstumsphase und
wird ihr Immobilienportfolio anhand seiner Investitionskriterien zügig weiter ausbauen.
Zudem arbeitet die Gesellschaft intensiv an der Revitalisierung einzelner erworbener
Immobilien, um hier stille Reserven zu realisieren. Dabei steht die Erzielung einer
nachhaltig attraktiven Rendite im Vordergrund. Zum weiteren Aufbau des Immobilienportfolios wird die DKR die auf der ordentlichen
Hauptversammlung beschlossenen Kapitalia maßvoll einsetzen. Weiterhin arbeitet die Gesellschaft am maßvollen Aufbau sowie der Optimierung der
Aufbau- und Ablauforganisation, um den gestiegenen Anforderungen Rechnung zu tragen.
Dazu werden auch Mitarbeiter im geplanten Rahmen eingestellt. Ergebnisprognose bestätigtAufgrund des guten Halbjahresergebnisses und der erfolgten Ankäufe bestätigen wir
unsere Prognose und erwarten einen FFO zwischen 10 Mio. EUR und 11 Mio. EUR (aFFO
zwischen 8 Mio. EUR und 9 Mio. EUR) im Geschäftsjahr 2016/2017. Annualisiert erwirtschaftet
unser aktuelles Portfolio (Pro Forma auf Basis von 62 Immobilien) einen FFO zwischen
13 Mio. EUR und 14 Mio. EUR (0,53 EUR bis 0,57 EUR je Aktie auf Basis der erhöhten
Aktienanzahl nach der Kapitalerhöhung). Unter Zugrundelegung weiterer kurzfristiger
Investitionen (verfügbare Mittel von ca. 50 Mio. EUR) läge der FFO auf gleicher Basis
bei deutlich über 0,60 EUR je Aktie. Broderstorf, 14. Mai 2017 Rolf Elgeti Vorstand Bilanz zum 31.03.2017Aktiva
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Passivascroll
Gesamtergebnisrechnungscroll
Eigenkapitalveränderungsrechnungscroll
Kapitalflussrechnungscroll
AnhangAusgewählte erläuternde Anhangangaben zum verkürzten Einzelzwischenabschluss zum 31. März 20171. Grundsätze der Rechnungslegung1.1. Allgemeine InformationenDie Deutsche Konsum REIT-AG ist eine in Deutschland ansässige und national tätige
Immobilienaktiengesellschaft mit Sitz in Broderstorf, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts Rostock, HRB 13072. Die Geschäftsanschrift lautet August-Bebel-Str.
68 in 14482 Potsdam. Seit dem 1. Januar 2016 besitzt die Gesellschaft den Status eines
REIT ("Real Estate Investment Trust") und ist daher ertragsteuerbefreit. Hauptgeschäftsfeld
ist die Bewirtschaftung von Gewerbeimmobilien in Deutschland. Im Vordergrund stehen
dabei Aktivitäten, die auf die langfristige und nachhaltige Wertsteigerung des Immobilienportfolios
ausgerichtet sind. Dabei ist stets die Einhaltung der REITKriterien zu beachten. 1.2. Grundlagen und Methoden des EinzelzwischenabschlussesDer vorliegende Halbjahresfinanzbericht der Deutsche Konsum REIT-AG ("Deutsche Konsum"
oder "Gesellschaft") zum 31. März 2017 wurde nach den Regelungen des § 37w WpHG erstellt. Der verkürzte Einzelzwischenabschluss wurde in Übereinstimmung mit den IFRS, wie sie
in der EU anzuwenden sind, sowie nach den Regelungen des IAS 34 ("Zwischenberichterstattung")
erstellt. Ergänzend wurden die Vorschriften des Deutschen Rechnungslegungsstandards
16 (DRS 16 - Zwischenberichterstattung) berücksichtigt. Der Berichtszeitraum umfasst die ersten sechs Monate ("H1") des Geschäftsjahres 2016/2017.
Als Vergleichszahlen dienen die Bilanz zum 30. September 2016 sowie die Gewinn- und
Verlustrechnung für den Zeitraum vom 1. Oktober 2015 bis 31. März 2016. Die Bilanzierung und Bewertung sowie die Erläuterungen und Angaben basieren grundsätzlich
auf denselben Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, die dem Einzelabschluss zum 30.
September 2016 zugrunde lagen. Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
wurden nicht vorgenommen. Ab dem 1. Oktober 2016 neu anzuwendende Rechnungslegungsvorschriften
haben keine wesentlichen Auswirkungen auf den Einzelzwischenabschluss. Dieser verkürzte
Einzelzwischenabschluss enthält nicht alle für einen Jahresabschluss erforderlichen
Informationen und ist daher im Zusammenhang mit dem Einzelabschluss zum 30. September
2016 zu lesen. Die Erstellung des Einzelzwischenabschlusses erfolgte unter der Annahme
der Unternehmensfortführung (going concern) und wurde weder geprüft noch einer prüferischen
Durchsicht unterzogen. Die Geschäftstätigkeit der DKR ist im Wesentlichen frei von Konjunktur- und Saisoneinflüssen. Dieser Einzelzwischenabschluss wird in Euro (EUR) aufgestellt. Sofern nicht gesondert
darauf hingewiesen, werden sämtliche Werte in Tausend Euro (TEUR) dargestellt. Dadurch
können sich Rundungsdifferenzen ergeben. Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. 2. Ausgewählte Erläuterungen zur Bilanz2.1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Renditeliegenschaften)Eine Bewertung der Immobilienbestände erfolgt in der Regel jährlich zum 30. Juni durch
einen externen und unabhängigen Sachverständigen. Die Bewertung zum beizulegenden
Zeitwert erfolgt mit Hilfe international anerkannter Bewertungsverfahren und basiert
auf Informationen, die durch die Gesellschaft zur Verfügung gestellt werden, z.B.
aktuelle Mieten, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten oder der aktuelle Leerstand,
sowie Annahmen des Gutachters, die auf Marktdaten basieren und auf Basis seiner fachlichen
Qualifikation beurteilt werden, z.B. künftige Marktmieten, typisierte Instandhaltungs-
und Verwaltungskosten, strukturelle Leerstandsquoten oder Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze
(Level 3 der Fair Value Hierarchie). Für die Bewertung zum 31. März 2017 wurden die
Grundsätze stetig wie zum 30. September 2016 angewandt. Bei der Bewertung des erstmaligen
Ansatzes werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie die Transaktionskosten
einbezogen. In der Folgebewertung werden bei der Bemessung des beizulegenden Zeitwerts
werterhöhende Maßnahmen berücksichtigt. Die dem Gutachter zur Verfügung gestellten Informationen und die getroffenen Annahmen
sowie die Ergebnisse der Immobilienbewertung werden durch den Vorstand analysiert. Im Zeitraum 01. Oktober 2016 bis 31. März 2017 erfolgte für 12 Immobilien mit einem
Volumen von TEUR 38.227,4 der Nutzen-Lastenwechsel zu Gunsten der Gesellschaft. Weiterhin
erfolgten werterhöhende Maßnahmen, die in Höhe von TEUR 874,1 aktiviert worden sind.
Darüber hinaus wurde eine Kaufpreishinterlegung auf ein Notaranderkonto für das Objekt
Bergen in Höhe von TEUR 6.592 geleistet. Im 1. Halbjahr 2016/2017 wurden insgesamt Bewertungsergebnisse von Renditeliegenschaften
in Höhe von TEUR 1.474,6 (31.03.2016 TEUR -932,6) erfasst. Die nachfolgende Übersicht stellt die Entwicklung der Renditeliegenschaften dar: scroll
Von den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind am Stichtag Immobilien mit
einem Buchwert von TEUR 109.875,9 (30.09.2016: TEUR 93.549,2) mit Grundpfandrechten
oder durch Abtretung von Mieteinnahmen besichert. Es bestehen Erbbaurechtsverträge, bei denen die dazugehörigen Grundstücke mit Gewerbeimmobilien
bebaut sind. Die Erbbaurechtsverträge werden als Finance Lease klassifiziert. Der
aktivierte Betrag beträgt zum 31.03.2017 TEUR 3.435,4 (30.09.2016: TEUR 3.454,5).
Die passivierte Verbindlichkeit beträgt zum 31.03.2017 TEUR 3.483,5 (30.09.2016: TEUR
3.501,6). In der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende wesentliche Beträge für die als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien enthalten: scroll
2.2. Latente SteuernLatente Steueransprüche und -verpflichtungen werden auf temporäre Differenzen zwischen
den Wertansätzen in der Bilanz und der Steuerbilanz und den sich daraus ergebenden
zukünftigen Steuern gebildet. Aufgrund des REITStatus der Gesellschaft seit dem 1.
Januar 2016 ist die Gesellschaft sowohl von der Körperschaft- als auch der Gewerbesteuer
befreit. Insofern sind derzeit keine latenten Steuern zu bilanzieren. 2.3. Forderungen aus Lieferungen und LeistungenDie Forderungen aus Lieferungen und Leistungen bestehen ausschließlich aus der Vermietung
und betragen am 31. März 2017 TEUR 231,0 (31. März 2016: TEUR 178,2). Darin enthalten
sind Wertberichtigungen von TEUR 349,9 (31. März 2016: TEUR 354,9). Auf weitere finanzielle Vermögenswerte wurden keine Wertminderungen vorgenommen. 2.4. Sonstige langfristige und kurzfristige VermögenswerteDie sonstigen langfristigen Vermögenswerte beinhalten geleistete Anzahlungen TEUR
6.592,1 (30.09.2016 TEUR 14.656,3) auf Renditeimmobilien. Die sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen: scroll
2.5. EigenkapitalDas erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2016/2017 war insbesondere durch die Wandlung
der Pflichtwandelanleihe am 27. Dezember 2016 und die Barkapitalerhöhung am 27. Februar
2017 gekennzeichnet. Insgesamt erhöhte sich das gezeichnete Kapital dadurch um TEUR
6.313.282 auf nunmehr TEUR 24.760.285. Dabei wurden Kapitalerhöhungskosten von TEUR 1.244,7 mit den Kapitalrücklagen verrechnet. Für die weitere Entwicklung des Eigenkapitals verweisen wir auf die Eigenkapitalveränderungsrechnung. 2.6. Verbindlichkeiten gegenüber KreditinstitutenDie Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten stellen sich wie folgt dar: scroll
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich wesentlich durch die Aufnahme
neuer besicherter Bankdarlehen erhöht. Dem standen laufende Tilgungen gegenüber. 2.7. Verbindlichkeiten aus WandelanleihenDie Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen setzen sich unter Berücksichtigung der Emissionskosten
wie folgt zusammen: scroll
Beide Wandelanleihen haben eine Laufzeit bis zum 30. Januar 2020 und sind daher in
vollem Umfang als langfristig ausgewiesen. 2.8. Verbindlichkeiten gegenüber anderen KreditgebernDie Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern resultieren aus Darlehen von
Gesellschaftern und nahestehenden Personen mit einer vereinbarten maximalen Grundlaufzeit,
die einer variablen und jederzeitigen Tilgung unterliegen. Es fallen nur Zinsen für
ausstehende Beträge an. Es bestehen Gesellschafterdarlehen in Höhe von TEUR 0,0 (30.09.2016: TEUR 13.450,8). 2.9. Sonstige langfristige und kurzfristige VerbindlichkeitenDie Entwicklung der sonstigen langfristigen und kurzfristigen Verbindlichkeiten stellt
sich wie folgt dar: scroll
3. Ausgewählte Erläuterungen zur Gesamtergebnisrechnung3.1. VermietungsergebnisDas Vermietungsergebnis ergibt sich aus den Mieterlösen vermindert um Bewirtschaftungsaufwendungen
und stellt sich wie folgt dar: scroll
Die Instandhaltungsaufwendungen betreffen insbesondere die Immobilien in Pritzwalk
und Wernigerode. Im H1 2016/2017 wurden werterhöhende Instandhaltungsmaßnahmen in
Höhe von TEUR 874,1 aktiviert. Die nicht-umlagefähigen Nebenkosten beinhalten unter anderen Aufwendungen für das
Property Management in Höhe von TEUR 443,8 (H1 2015/2016: TEUR 244,6). Die Erstattungen von Mietern für Betriebs- und Nebenkosten wurden mit den Aufwendungen
saldiert. 3.2.Sonstige betriebliche ErträgeDie sonstigen betrieblichen Erträge betragen im Berichtszeitraum TEUR 47,1 (H1 2015/2016:
TEUR 1,8). 3.3.Unrealisiertes Bewertungsergebnis der RenditeliegenschaftenDas Unrealisierte Bewertungsergebnis beinhaltet die saldierten Bewertungsgewinne und
-verluste aus der Fair Value - Bewertung der Renditeliegenschaften zum Bilanzstichtag.
Das Bewertungsergebnis im H1 2016/2017 umfasst lediglich die Ergebnisse aus der Bewertung
des im Q4 2016 erworbenen Teilportfolios zum 31. Dezember 2016. Die nächste Bewertung
des vollständigen Immobilienportfolios erfolgt zum 30. Juni 2017. 3.4. PersonalaufwandDer Personalaufwand der Gesellschaft betrug im H1 2016/2017 rund TEUR 65,9 (H1 2015/2016:
TEUR 25,1) und umfasst zwei in Vollzeit angestellte Mitarbeiter sowie vier geringfügig
beschäftigte Mitarbeiter. Weitere Leistungen für die Gesellschaft werden von Mitarbeitern
der bisherigen Muttergesellschaft erbracht. Hierfür erhebt die Obotritia KGaA eine
Kostenumlage, die in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen erfasst wird. Der Anstieg
der Personalaufwendungen resultiert aus der Neuanstellung von zwei Mitarbeitern, um
dem Wachstum der Gesellschaft Rechnung zu tragen. 3.5. Sonstige betriebliche AufwendungenDie sonstigen betrieblichen Aufwendungen stellen sich wie folgt dar: scroll
Bereinigt um Sondereffekte und Einmalaufwendungen ergibt sich ein Anstieg der sonstigen
betrieblichen Aufwendungen um TEUR 90,3. Diese ergeben sich im Wesentlichen aus höheren
Umlagen aus der Geschäftsbesorgung sowie sonstigen Aufwendungen. 3.6. ZinsergebnisDas Zinsergebnis weist folgende Struktur auf: scroll
Die Verringerung des Zinsergebnisses ergibt sich wesentlich durch den höheren Darlehensbestand,
der mit dem gewachsenen Immobilienportfolio korrespondiert. 3.7. Ergebnis je AktieDas Ergebnis je Aktie stellt sich wie folgt dar: scroll
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Vorjahresergebnis per Aktie angepasst 4. Sonstige Angaben4.1.SegmentberichterstattungDie Gesellschaft ist derzeit ein Ein-Segment-Unternehmen. Die Umsätze werden ausschließlich
innerhalb Deutschlands mit Einzelhandelsimmobilien erzielt. Auf den größten Kunden
entfielen im 1. Halbjahr 2016/2017 Umsatzerlöse von TEUR 1.416,5 (H1 2015/2016: TEUR
1.416,5). 4.2.Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle VerpflichtungenEs bestehen keine sonstigen Haftungsverhältnisse. Die Gesellschaft hat folgende finanzielle Verpflichtungen aus langfristigen Verträgen: scroll
Am Bilanzstichtag 31. März 2017 hat die Gesellschaft eine Kaufpreisverpflichtung aus
dem notariell beurkundeten Kaufvertrag für das Objekt in Bergen, für das eine Kaufpreishinterlegung
auf ein Notaranderkonto erfolgt ist. 4.3. Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und PersonenDie Gesellschaft unterhält geschäftliche Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen
und Personen. Im Wesentlichen umfassen diese Beziehungen Finanzdienstleistungen durch
kurzfristige Liquiditätsbereitstellungen auf Basis von abgeschlossenen Rahmenverträgen
sowie Dienstleistungen. Der Umfang der Transaktionen mit den nahestehenden Unternehmen ist im Folgenden dargestellt: Die Deutsche Konsum ist ein verbundenes Unternehmen der Obotritia Capital KGaA, Potsdam.
Für die Nutzung von Geschäftsräumen, die Bereitstellung von Büroausstattung und Verwaltungspersonal
einschließlich der Tätigkeit des Vorstands wurde von der Obotritia Capital KGaA im
Berichtszeitraum eine Umlage von TEUR 167,1 (H1 2015/2016: TEUR 129,5) im Rahmen des
abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrags in Rechnung gestellt. Gegenüber der Obotritia
Capital KGaA bestehen kurzfristige Forderungen in Höhe von TEUR 49,9 (30.09.2016 TEUR
0), die in den sonstigen kurzfristigen Vermögenswerten ausgewiesen werden. Es besteht ein Verwaltervertrag mit der GV Nordost Verwaltungsgesellschaft mbH, Rostock,
über das Property Management des wesentlichen Immobilienbestandes. Die vereinbarte
Vergütung beträgt je nach Objekt monatlich zwischen 2% und 3% der erhaltenen Nettomieterträge
(zzgl. Umsatzsteuer). Im Berichtszeitraum sind Aufwendungen in Höhe von TEUR 212,4
(H1 2015/2016: 171,3) angefallen. Weiterhin besteht ein Management- und Beratungsvertrag mit der Elgeti Brothers GmbH,
Berlin. Die vereinbarte Vergütung beträgt jährlich 0,5% des Bruttovermögenswertes
der Immobilien, berechnet anhand der Erwerbspreise und Transaktionskosten und wird
in vierteljährlichen Abschlägen entrichtet. Im Berichtszeitraum betrugen die Aufwendungen
TEUR 86,0 (H1 2015/2016: 44,0). In der Bilanz bestehen folgende Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden
Personen: scroll
An nahestehende Personen wurden keine Kredite und Vorschüsse gewährt. Nahe Familienangehörige
des Vorstands und des Aufsichtsrats haben keinen Einfluss auf die unternehmerischen
Entscheidungen der Gesellschaft. 4.4. AufsichtsratIm Berichtszeitraum setzte sich der Aufsichtsrat wie folgt zusammen: scroll
4.5. VorstandIm Berichtszeitraum war Herrn Rolf Elgeti, Potsdam, alleiniger Vorstand (CEO). 4.6. Wesentliche Ereignisse nach dem StichtagNach dem Abschlussstichtag sind folgende wesentliche Ereignisse eingetreten, die nicht
im vorliegenden Abschluss zum 31. März 2017 zu berücksichtigen waren: Mit notariellen Verträgen im April und Mai 2017 hat die Gesellschaft weitere Liegenschaften
in Drebkau, Guben, Oer-Erkenschwick, Plauen, Meißen, Limbach-Oberfrohna, Tangerhütte,
Eisenhüttenstadt und Sondershausen erworben. Die annualisierte Miete beträgt rund
EUR 5,5 Mio. bei einem Investitionsvolumen von rund EUR 49 Mio. Die Nutzen- und Lastenübergänge
erfolgen voraussichtlich im dritten Geschäftsquartal 2016/2017. Die Gesellschaft befindet sich derzeit in weiteren konkreten Kaufvertragsverhandlungen
und ist zuversichtlich, diese zügig abschließen zu können. Broderstorf, den 14. Mai 2017 Rolf Elgeti Versicherung des gesetzlichen VertretersIch versichere nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen
der Zwischenabschluss zum 31. März 2017 ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes
Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Zwischenlagebericht
der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft
so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild
vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen
Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind. Broderstorf, 14. Mai 2017 Deutsche Konsum REIT-AG Rolf Elgeti HerausgeberVorstand der Deutsche Konsum REIT-AG KontaktDeutsche Konsum REIT-AG Geschäftsanschrift: August-Bebel-Str. 68 14482 Potsdam Telefon +49 (0) 331 74 00 76 - 50 Telefax +49 (0) 331 74 00 76 - 520 E-Mail info@deutsche-konsum.de HaftungsausschlussDieser Halbjahresfinanzbericht enthält zukunftsbezogene Aussagen. Diese basieren auf
aktuellen Einschätzungen und unterliegen dementsprechend Risiken und Unsicherheiten.
Insofern können die tatsächlich eintretenden Ereignisse von den hier formulierten
Aussagen abweichen. Der Bericht liegt auch in englischer Fassung vor. In Zweifelsfragen ist die deutsche
Version maßgeblich. |
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