 Deutsche Konsum REIT-AGBroderstorfHalbjahresfinanzbericht des Geschäftsjahres 2019/20201. Oktober 2019 bis 31. März 2020Brief an unsere Aktionäre Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, sehr geehrte Damen und Herren, trotz der schwierigen Weltlage angesichts der derzeitigen COVID-19-Pandemie mit seinen
weitreichenden und unabsehbaren Auswirkungen auf die Weltwirtschaft fährt die Deutsche
Konsum REIT-AG in weitgehend ruhigem Fahrwasser. Zwar konnte sich auch die DKR-Aktie
dem starken Abwärtssog an den globalen Börsen nicht ganz entziehen und schloss zum
aktuellen Berichtsstichtag 31. März 2020 rund 12 % unter dem Kurs zum Ende des letzten
Geschäftsjahres. Dennoch lag die Performance damit deutlich über denen der Dax-Familie
und vergleichbarer Indizes. Mittlerweile ist der DKR-Aktienkurs wieder deutlich angestiegen
und hat die zwischenzeitlichen coronabedingten Rücksetzer vollständig aufgeholt. Wir
sehen dies als weiteren Beleg für die Robustheit des Geschäftsmodells aufgrund der
weitgehenden Konjunktur- und Krisenunabhängigkeit der Umsatzerlöse unseres defensiven
Immobilienportfolios. Dies belegen auch die Halbjahreszahlen des aktuellen Geschäftsjahres 2019/2020, welches
erwartungsgemäß sehr positiv verlief. So konnte das zum 31. März 2020 bilanzierte
Immobilienportfolio auf nunmehr 135 Einzelhandelsimmobilien mit einer annualisierten
Gesamtmiete von rund EUR 54,7 Mio. anwachsen. Die Mieteinnahmen stiegen im Periodenvergleich
von EUR 19,5 Mio. auf EUR 25,0 Mio. und damit um rund 28 %. Die Funds from operations
("FFO") stiegen ebenfalls um rund 28 % auf EUR 15,3 Mio. (bereinigt um Einmalerträge
im Vorjahr). Und auch bilanzseitig spiegelt sich das starke Wachstum wider: Während
der Verschuldungsgrad ("LTV") temporär leicht über 55% liegt, ist der EPRA NAV auf
EUR 9,98 je Aktie (nach Dividendenausschüttung von EUR 0,35 je Aktie im März 2020)
angestiegen. Zudem verzeichnete die DKR im ersten Halbjahr 2019/2020 bereits ein höheres Ankaufsvolumen
als im gesamten Vorjahr. So konnten wir rund EUR 170 Mio. in weitere renditestarke
Immobilien investieren und liegen bereits deutlich über unserem Investitionsziel.
Zum Berichtstag verfügt die Gesellschaft damit über ein gesichertes Portfolio mit
166 Einzelhandelsimmobilien mit einem Immobilienbuchwert von rund EUR 795 Mio. (vor
aktueller Immobilienbewertung) und einer annualisierten Jahresmiete von rund EUR 64
Mio. Aktuell sehen wir krisenbedingt zwar eine Drosselung der Transaktionsaktivitäten,
verfügen aber dennoch über eine gut gefüllte Ankaufspipeline, woraus sich auch aus
der aktuellen Situation heraus weitere Zukäufe ergeben können. Und auch im Finanzierungsbereich konnten wir uns durch die Emission einer weiteren
unbesicherten Stufenzins-Anleihe mit jederzeitiger Rückzahlungsoption deutlich flexibler
im Hinblick auf weitere Transaktionen aufstellen und haben unser Finanzierungsinstrumentarium
dadurch verbreitert. Weiterhin haben wir neue Festzinsdarlehen bei verschiedenen Banken
und Sparkassen im Volumen von EUR 57,4 Mio. zu Zinssätzen zwischen 1,35 % und 1,60%
aufgenommen. Damit liegen die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten zum Bilanzstichtag
bei 1,97 % p.a. bei einer Duration von durchschnittlich 4,7 Jahren, wodurch die DKR
sehr ausgewogen und günstig finanziert ist. Und schließlich haben wir nach unserer Hauptversammlung am 5. März 2020 in Berlin
eine deutlich gestiegene Dividende in Höhe von EUR 0,35 je Aktie an Sie, verehrte
Aktionärinnen und Aktionäre, ausgeschüttet. Auf Basis der positiven Entwicklungen der DKR und trotz der aktuellen Wirtschaftsaussichten
halten wir an unserer Prognose fest und erwarten einen FFO zwischen 34 Mio. EUR und
36 Mio. EUR im Geschäftsjahr 2019/2020 sowie eine FFO Run Rate zum 30. September 2020
zwischen EUR 40 Mio. und EUR 42 Mio. Wir danken Ihnen weiterhin für Ihr Vertrauen auf unserem nachhaltigen Wachstumskurs
und wünschen Ihnen viel Freude mit der DKR-Aktie und der weiteren Entwicklung - sowie
als Grundlage von allem natürlich: Gesundheit! Herzliche Grüße, Ihr scroll
UnternehmenskennzahlenKennzahlenGesamtergebnisrechnungscroll
Bilanzkennzahlenscroll
Zwischenlagebericht für das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2019/20201. Die Deutsche Konsum REIT-AG Die Deutsche Konsum REIT-AG, Broderstorf ("Deutsche Konsum" oder "DKR"), ist ein
börsennotiertes Immobilienunternehmen mit Fokus auf deutsche Einzelhandelsimmobilien
für Waren des täglichen Bedarfs an etablierten Mikrostandorten. Der Schwerpunkt der
Aktivitäten der Gesellschaft liegt in der Bewirtschaftung und Entwicklung der Immobilien
mit dem Ziel einer stetigen Wertentwicklung und dem Heben stiller Reserven. Das ständig
wachsende Gesamtportfolio der Deutsche Konsum umfasst derzeit 166 Einzelhandelsimmobilien
mit einer annualisierten Miete von EUR 64 Mio. (Stand: 14. Mai 2020). Die Gesellschaft ist aufgrund ihres REIT-Status ('Real Estate Investment Trust')
von der Körperschaft-und Gewerbesteuer befreit. Die Aktien der Gesellschaft werden
im Prime Standard der Deutschen Börse gehandelt (ISIN: DE 000A14KRD3). 2. Wirtschaftliche Entwicklung, Aktie und Geschäftsverlauf2.1. Konjunkturelle EntwicklungGesamtwirtschaftliche Lage Die Weltwirtschaft ist zu Beginn des Jahres 2020 laut einer im März 2020 veröffentlichten
Konjunkturprognose des Instituts für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) als Folge des neuartigen
Corona-Virus und der zu seiner Eindämmung beschlossenen Maßnahmen stark unter Druck
geraten.1 Die Verbreitung des Corona-Virus werde sich laut IfW in erheblichem Maße auch auf
die Konjunktur in Deutschland auswirken. Die deutsche Wirtschaft werde dabei in einer
Situation getroffen, in der sie nach dem Abschwung im vergangenen Jahr gerade im Begriff
war, wieder Tritt zu fassen.2 So war laut Statistischem Bundesamt (Destatis) das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im
4. Quartal 2019 gegenüber dem 3. Quartal 2019 -preis-, saison- und kalenderbereinigt
- zwar nicht weiter gestiegen. Im Verlauf des Jahres hätte es jedoch nach einem schwungvollen
Beginn im 1. Quartal (+0,5 %) und einem Rückgang im 2. Quartal (-0,2 %) zunächst eine
leichte Erholung im 3. Quartal (+0,2 %) gegeben. Daraus ergebe sich rückblickend für
das gesamte Jahr 2019 ein preisbereinigtes Wachstum des BIP von 0,6 % (auch kalenderbereinigt).3 Die konkreten zukünftigen wirtschaftlichen Schäden durch das Corona-Virus ließen
sich laut IfW derzeit jedoch kaum beziffern, unter anderem, da auch der weitere Fortgang
der Viruserkrankung ungewiss sei, zumal die wirtschaftlichen Folgen zu einem Gutteil
von den Maßnahmen zur Eindämmung des Virus abhingen.4 Auch die Bundesbank sieht Deutschland durch die sich rasch ausbreitende Corona-Virus-Pandemie
mit bisher unbekannten Herausforderungen konfrontiert. Die bislang getroffenen Maßnahmen
zielten darauf ab, die Infektionszahlen so einzudämmen, dass das Gesundheitssystem
nicht überlastet werde. Sie würden jedoch auch massive wirtschaftliche Auswirkungen
haben. Das Abgleiten in eine ausgeprägte Rezession sei nicht zu verhindern. Eine wirtschaftliche
Erholung werde erst dann einsetzen, wenn die Pandemiegefahr wirksam eingedämmt ist.5 Auch die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute (Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose)6gehen in ihrem Frühjahrsgutachten davon aus, dass die Corona-Pandemie eine schwerwiegende
Rezession in Deutschland auslöst. Die Wirtschaftsleistung werde im Jahr 2020 um 4,2
% schrumpfen. Für das kommende Jahr sagen sie eine Erholung und ein Wachstum von 5,8
% voraus.7 Das Zinsniveau im Euroraum befindet sich weiterhin auf einem historischen Tiefstand.
Am 16. März 2016 senkte die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins um 5 Basispunkte,
so dass der Hauptrefinanzierungssatz 0,00 % beträgt.8Damit finden Immobilienunternehmen wie die Deutsche Konsum REIT-AG, die ihren Bestand
zu einem erheblichen Teil durch Aufnahme von Fremdkapital finanzieren, weiterhin grundsätzlich
günstige Rahmenbedingungen für die Finanzierung ihrer Investitionen vor.
1
Kieler Konjunkturberichte Nr. 63 (2020/Q1) vom 11. März 2020: Weltkonjunktur im Frühjahr
2020, Seite 3. Gewerbeimmobilien weiterhin im Fokus der Investoren Der Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland erzielte im Jahr 2019 das höchste Transaktionsvolumen
aller Zeiten. Dabei lag das gesamte Transaktionsvolumen mit EUR 89,5 Mrd. weiterhin
deutlich über dem Mittelwert der letzten fünfzehn Jahre (EUR 50,9 Mrd.) sowie deutlich
über dem Vorjahreswert (EUR 78,1 Mrd.). Auf das Gewerbesegment, dominiert von Büroinvestments,
entfielen hierbei EUR 70,7 Mrd.9 Der deutsche Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien hat laut JLL nach drei Jahren
rückläufiger Transaktionsvolumina wieder ein Plus von 10 % erzielt und das Jahr 2019
mit knapp EUR 11 Mrd. abgeschlossen. Ein Grund für das positive Ergebnis sei das dynamische
Abschlussquartal gewesen.10 Generell wären Fachmarktprodukte - Fachmärkte, Fachmarktzentren und Supermärkte -
mit insgesamt 43 % Anteil am Transaktionsvolumen die begehrteste Nutzungsart gewesen.
Damit hätte das Segment im Vergleich zum Vorjahr erneut um drei Prozentpunkte zugelegt.11 Im ersten Quartal 2020 haben sich laut JLL die Auswirkungen der COVID-19-Krise noch
nicht im deutschen Immobilieninvestmentmarkt bemerkbar gemacht. Diese werden sich
jedoch wahrscheinlich zum Ende des zweiten Quartals 2020 zeigen. Das gesamtdeutsche
Transaktionsvolumen lag in den ersten drei Monaten 2020 bei EUR 28 Mrd. (Jan.-März
2019: EUR 15,38 Mrd.), wovon EUR 18,3 Mrd. auf gewerblich genutzte Immobilien entfielen12 (Jan.-März 2019: EUR 11,3 Mrd.)13. Einzelhandelsimmobilien hatten hierbei am Gesamttransaktionsvolumen einen Anteil
von 15 % (rund EUR 4 Mrd.) hinter Living (38 %), Büroimmobilien (18 %) und Mischnutzung
(17 %). Bei den einzelhandelsgenutzten Immobilien waren deutlich über die Hälfte Fachmärkte,
Fachmarktzentren oder Supermärkte und Discounter.14 Die jüngsten Ereignisse hätten gezeigt, wie letztlich krisenresistent und wie wichtig
die Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs ist. JLL erwartet,
dass aufgrund der bereits jetzt erkennbar stark gewachsenen Händlererlöse in diesem
Sektor auch die Immobilien profitieren und diese im Jahresverlauf eine weitere entsprechende
Nachfrage auf sich ziehen werden.15 Wie sich der gesamte deutsche Immobilieninvestmentmarkt im weiteren Jahresverlauf
2020 entwickeln wird, wird erst in den nächsten Wochen und Monaten deutlich werden,
wenn der "Lockdown" gelockert bzw. vorbei ist, alle Auswirkungen der COVID-19-Pandemie
bekannt sind und staatliche Hilfspakete ihre Wirkung zeigen.
6
Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung
(DIW Berlin), Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung Halle, ifo Institut - Leibniz-Institut
für Wirtschaftsforschung an der Universität München in Kooperation mit der Konjunkturforschungsstelle
der ETH Zürich (KOF), Institut für Weltwirtschaft Kiel (IfW Kiel) und RWI - Leibniz-Institut
für Wirtschaftsforschung in Kooperation mit dem Institut für Höhere Studien Wien. 2.2. AktieDKR-Aktie robust im schwierigen Marktumfeld Kurz nach Erreichen des Allzeithochs der DKR-Aktie von EUR 19,25 am 6. März 202016 entwickelte sich die bis dahin vor allem in China verbreitete COVID-19-Pandemie zu
einer ernstzunehmenden globalen Krise mit starken Auswirkungen zunächst in Italien,
Spanien und Frankreich, woraufhin auch bald darauf andere europäische Staaten und
Deutschland seit dem 23. März 2020 einen weitgehenden "Lockdown" des öffentlichen
Lebens und des Einzelhandels verordneten. Die daraus erwarteten negativen wirtschaftlichen
Folgen führten zu dramatischen Kurseinbrüchen an den globalen Finanzmärkten, denen
sich auch die DKR-Aktie nicht vollständig entziehen konnte. So lag der Aktienkurs
am 31. März 2020 mit EUR 13,95 um rund 12,5 % niedriger als zu Beginn des aktuellen
Geschäftsjahres (30. September 2019: EUR 15,95).17 Von diesem Lockdown sind jedoch die meisten Mieter der DKR nicht betroffen, da Lebensmitteleinzelhändler
und Baumärkte als systemrelevant eingestuft und daher weiter öffnen durften. Insofern
hat die DKR-Aktie im Vergleich zu den meisten Immobilientiteln an den deutschen Börsen
sowie der DAX-Familie im Krisenumfeld deutlich besser performt, was die Robustheit
des Geschäftsmodells unterstreicht. Seit Anfang Mai 2020 sind ein Großteil der harten
Lockdown-Beschränkungen zum Teil bereits wieder zurückgenommen worden, was sich zudem
positiv auf die Center der DKR ausgewirkt hat. Infolgedessen ist der Aktienkurs der
DKR wieder deutlich über das Niveau zu Beginn des Geschäftsjahres gestiegen. Die Marktkapitalisierung liegt konstant bei rund EUR 540 Mio. was die Gesellschaft
sowohl in den Fokus institutioneller Investoren als auch bei Kleinanlegern gerückt
hat. Dies hat sich auch positiv auf die durchschnittlichen Handelsvolumina ausgewirkt,
die sich mit dem Wachstum der DKR ebenfalls erhöht haben.
16
Variabler Kurs Xetra.  Quelle Kursdaten: ARIVA.DE AG/EQS Group AG Analystencoverage Die Analysten schätzen die DKR-Aktie positiv ein: scroll
Ordentliche Hauptversammlung der DKR stimmt allen Beschlussvorlagen zu/ Dividendenausschüttung in Höhe von EUR 0,35 je Aktie Am 5. März 2020 fand die ordentliche Hauptversammlung der DKR in Berlin statt. Dabei
wurden alle Beschlussvorschläge mit der erforderlichen Mehrheit angenommen. Insbesondere
wurde die Ausschüttung einer Dividende für das Geschäftsjahr 2018/2019 in Höhe von
EUR 0,35 je Aktie beschlossen. Dabei wurden insgesamt TEUR 11.186 ausgeschüttet. Informationen zu den Beschlüssen bezüglich des Genehmigten sowie des Bedingten Kapitals
sind im Abschnitt "Kapitalbeschlüsse auf der Hauptversammlung am 5. März 2020" im
Kapitel "2.3. Geschäftsverlauf" enthalten. Informationen zu den Aufsichtsratswahlen
enthält das Kapitel "4.4. Aufsichtsrat". Roadshows per digitalen Medien Trotz Kontaktbeschränkungen aufgrund der aktuellen Situation ist die DKR weiterhin
sowohl in Medien als auch auf digitalen Investorenroadshows präsent. 2.3. GeschäftsverlaufStarkes Portfoliowachstum im ersten Geschäftshalbjahr Bis zum Ablauf des ersten Geschäftshalbjahres erfolgten die Nutzen- und Lastenwechsel
der erworbenen Objekte in Möser, Laufach, Genthin, Roßwein, Herzebrock und Trier sowie
das Baumarktportfolio mit sieben Standorten über rund EUR 69 Mio. Weiterhin wurden
im ersten Geschäftshalbjahr Revitalisierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Höhe
von EUR 9,6 Mio. vorgenommen, die aktiviert worden sind. Damit umfasst das am 31. März 2020 bilanzierte Immobilienportfolio der DKR 135 Objekte
mit einem Bilanzwert von rund EUR 703 Mio. und einer Mietfläche von rund 796.000 m2. Im bisherigen Geschäftsjahresverlauf hat die DKR bereits 44 Einzelhandelsimmobilien
mit einem Investitionsvolumen von rund EUR 170 Mio. und einer Jahresmiete von EUR
15,6 Mio. akquiriert. Die Nutzen- und Lastenwechsel werden sukzessive bis zum 1. Juli
erwartet. Dem steht die Veräußerung einer Immobilie in Berlin-Tegel im Oktober 2019
gegenüber, die zum 1. März 2020 abgegangen ist. Somit umfasst das Gesamtportfolio (pro forma) der DKR aktuell 166 Einzelhandelsimmobilien
mit einer Jahresmiete von rund EUR 64 Mio. und einem Bilanzwert von rund EUR 795 Mio. Emission einer unbesicherten (Stufenzins-) Anleihe und weitere Darlehensfinanzierungen Am 10. März 2020 hat die DKR eine unbesicherte Anleihe 2020/2025 mit einer Laufzeit
von fünf Jahren emittiert (ISIN DE000A2YN124). Das Anleihevolumen beträgt EUR 40 Mio.
und wird mit einem Coupon von derzeit 2,75 % p.a. verzinst. Die Anleihe hat eine jederzeitige
Rückzahlungsoption. Darüber hinaus wurden im abgelaufenen zweiten Geschäftsquartal besicherte Bankdarlehen
bei Sparkassen und Pfandbriefbanken über EUR 28 Mio. mit Festzinssätzen zwischen 1,3
% p.a. und 1,57 % p.a. aufgenommen. Zuvor wurden im ersten Geschäftsquartal bereits
zwei Darlehen bei Sparkassen über insgesamt EUR 19,5 Mio. zu Festzinsen zwischen 1,35
% p.a. und 1,60 % p.a. sowie ein Schuldscheindarlehen zu 2,1 % p.a. aufgenommen. Rating bestätigt Zudem wurde das bestehende Scope Rating am 27. Februar 2020 sowie am 5. Mai 2020
bestätigt: Das Emittentenrating liegt weiterhin bei "BB+ stable" und das Rating für
besichertes und unbesichertes Fremdkapital bei "BBB" und "BBB-" (Investment Grade). Kapitalbeschlüsse auf der Hauptversammlung am 5. März 2020 Die ordentliche Hauptversammlung beschloss am 5. März 2020 Erhöhungen des Genehmigten
sowie des Bedingten Kapitals. Hiernach wurde der Vorstand ermächtigt, bis zum 4. März 2025 das Grundkapital der
Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats durch Ausgabe neuer auf den Inhaber
lautender nennwertloser Stückaktien gegen Bar- oder Sacheinlagen einmal oder mehrmals
um bis zu insgesamt EUR 15.979.972,00 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2020/I). Die Hauptversammlung beschloss außerdem, das Grundkapital um bis zu EUR 7.979.972,00
durch Ausgabe von bis zu 7.979.972 neuen, auf den Inhaber lautende Stückaktien bedingt
zu erhöhen (Bedingtes Kapital I). Die bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung
von Aktien an die Inhaber von Schuldverschreibungen, die gemäß der von der Hauptversammlung
beschlossenen Ermächtigung ausgegeben oder garantiert werden. Das Grundkapital wurde des Weiteren unter Abänderung des Beschlusses der Hauptversammlung
vom 9. März 2017 zu Tagesordnungspunkt 8 a) um bis zu EUR 8.000.000,00 durch Ausgabe
von bis zu 8.000.000 neuen, auf den Inhaber lautende Stückaktien mit Gewinnberechtigung
ab Beginn des Geschäftsjahres ihrer Ausgabe bedingt erhöht (Bedingtes Kapital II).
Die bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung von Aktien an die Inhaber der Wandelteilschuldverschreibungen,
welche von der Gesellschaft am 30. Januar 2015 aufgrund der Ermächtigung der Hauptversammlung
vom 30. Januar 2015 in zwei Tranchen im Gesamtvolumen von EUR 37.000.000,00 ausgegeben
wurden und eine Laufzeit bis zum 30. Januar 2025 haben. Im Übrigen bleibt der Beschluss
vom 9. März 2017 unverändert. 3. Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und ErtragslageVermögenslage Durch das weitere Portfoliowachstum sowie die Mittelzuflüsse aus den Fremdkapitalaufnahmen
erhöhte sich die Bilanzsumme um TEUR 97.522 auf TEUR 781.483 (30.09.2019: TEUR 683.961).
Den wesentlichen Teil des Aktivvermögens stellen die Renditeliegenschaften dar, die
zum 31. März 2020 mit TEUR 702.879 bilanziert werden (30.09.2019: TEUR 619.881). Das Eigenkapital der Gesellschaft erhöhte sich im ersten Halbjahr 2019/2020 um den
aktuellen Periodenüberschuss um TEUR 12.727 auf TEUR 318.898 (30.09.2019: TEUR 317.362).
Eigenkapitalmindernd wirkte sich die Dividendenausschüttung von TEUR 11.186 bzw. 0,35
EUR je Aktie vom 10. März 2020 aus. Der EPRA NAV je Aktie (unverwässert) stellt sich am 31. März 2020 wie folgt dar: scroll
Die lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben
sich insgesamt durch die Aufnahme von Darlehen um TEUR 49.631 auf TEUR 256.630 erhöht
(30.09.2019: TEUR 206.999). Dies resultiert aus Darlehensneuaufnahmen von TEUR 57.400
denen gleichzeitig laufende Darlehenstilgungen gegenüberstanden. Weiterhin haben sich
die Verbindlichkeiten aus der Emission einer weiteren unbesicherten (Stufenzins-)
Anleihe im Volumen von EUR 40 Mio. erhöht, was am Bilanzstichtag zu einem deutlichen
vorübergehenden Anstieg des LTV geführt hat. Die aufgenommenen Fremdmittel wurden
und werden für die Akquisition neuer Einzelhandelsobjekte eingesetzt. Demnach stellt sich der Net-LTV zum 31. März 2020 wie folgt dar: scroll
Finanzlage Die Kapitalflussrechnung stellt sich wie folgt dar: scroll
Der Anstieg des Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit korrespondiert mit
dem Anstieg des operativen Bewirtschaftungsergebnisses aufgrund des gewachsenen Immobilienbestands. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit spiegelt die Auszahlungen für Ankaufsobjekte
im Betrachtungszeitraum wider. Weiterhin sind hier die Kurzfristanlagen verfügbarer
flüssiger Mittel enthalten. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit beinhaltet im Wesentlichen die Nettozahlungsmittelzuflüsse
aus Darlehensaufnahmen in Höhe von TEUR 57.400 und aus der Ausgabe einer Stufenzins-Anleihe
in Höhe von TEUR 40.000. Dem stehen Auszahlungen für Tilgungen und Zinsen von insgesamt
TEUR 10.579 sowie die Dividendenausschüttung von TEUR 11.186 gegenüber. Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Ertragslage Die Ertragslage der Deutsche Konsum hat sich im ersten Halbjahr 2019/2020 wie folgt
entwickelt: scroll
Das Vermietungsergebnis erhöhte sich maßgeblich durch das ankaufsbedingt deutlich
vergrößerte Immobilienportfolio. Insofern erhöhten sich die reinen Mieterlöse auf
rund TEUR 25.044 (H1 2018/2019: TEUR 19.472). Damit korrespondierend sind auch die
Bewirtschaftungsaufwendungen angestiegen. Zudem hat die DKR aus der Betriebskostenabrechnung
für das Kalenderjahr 2018 im ersten Geschäftsquartal einen Überschuss erzielt, der
zum Anstieg des Vermietungsergebnisses beigetragen hat. Die betrieblichen Aufwendungen sind insgesamt angestiegen, enthalten jedoch Einmaleffekte
in Höhe von TEUR 828 (H1 2018/2019: TEUR 256). Bereinigt um Sondereffekte ergibt sich
ein Anstieg der betrieblichen Aufwendungen um ca. TEUR 309. Dies resultiert im Wesentlichen
aus höheren Personalaufwendungen aufgrund gestiegener Rückstellungen zur Berücksichtigung
der langfristigen Vergütungskomponenten sowie allgemein höheren Aufwendungen für Investorenarbeit,
Portfoliobewertungen und anderen Gebühren im Zusammenhang mit dem gewachsenen Geschäftsumfang
der DKR. Weiterhin sind rund TEUR 123 höhere Wertberichtigungen aufgrund eines höheren
Forderungsbestandes angefallen. Die Verwaltungskostenquote ergibt sich wie folgt: scroll
Zusammenfassend ergibt sich ein Anstieg des EBIT um TEUR 547 auf TEUR 14.881. Die Zinsaufwendungen sind aufgrund eines höheren Fremdkapitalbestandes auf insgesamt
TEUR 4.163 (H1 2018/2019: TEUR 3.662) angestiegen. Weiterhin enthalten die Zinsaufwendungen auch Erbbauzinsen in Höhe von insgesamt
TEUR 288. Im H1 2019/2020 ergab sich ein signifikanter Zinsertrag von TEUR 2.009 aus der kurzfristigen
Anlage überschüssiger Liquidität auf einer Finanzierungsplattform sowie durch eine
kurzfristige Ausleihung verfügbarer Mittel an die Obotritia Capital KGaA (H1 2018/2019:
TEUR 813). Es ergibt sich somit insgesamt eine Verbesserung des Finanzergebnisses um TEUR 695
auf TEUR -2.154 (H1 2018/2019: TEUR -2.849). Ertragsteuern fallen aufgrund der Steuerbefreiung von REIT-Gesellschaften nicht an. Insgesamt ergibt sich daraus ein Periodenergebnis von TEUR 12.727 (H1 2018/2019:
TEUR 11.485) aus dem sich FFO und aFFO wie folgt ableiten: scroll
Die zahlungsunwirksamen Aufwendungen und Erträge beinhalten die Aufzinsungen der
Wandelanleihen und der Darlehen nach der Effektivzinsmethode. Die Einmaleffekte enthalten
nichtwiederkehrende Aufwendungen und Erträge. Im H1 2019/2020 umfasst dies im Wesentlichen
periodenfremde Aufwendungen. Die kapitalisierten Instandsetzungskosten umfassen werterhöhende Modernisierungs-
und Erweiterungsmaßnahmen bei den Objekten in Hohenmölsen, Leipzig "Löwenpark", Guben
"Neiße Center", Grevenbroich "Montanushof", Niesky, Plauen und Ludwigsfelde. Daraus ergibt sich ein FFO je Aktie von EUR 0,48 (H1 2018/2019: EUR 0,43) sowie ein
aFFO von EUR 0,23 je Aktie (H1 2018/2019: EUR 0,38). Weitere detaillierte Ausführungen zur Zusammensetzung und Höhe der Aufwendungen und
Erträge sind im Anhang enthalten. Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Unternehmens Die Geschäftsentwicklung des ersten Halbjahrs des aktuellen Geschäftsjahres 2019/2020
verlief sehr dynamisch und erfolgreich. Insbesondere das hohe Ankaufsvolumen im ersten
Geschäftshalbjahr wird in den Folgequartalen zu weiteren Skaleneffekten und Bonitätssteigerungen
führen. 4. NachtragsberichtWeitere Objektzugänge und Akquisitionen Nach dem Bilanzstichtag erfolgten zum 1. April und 1. Mai 2020 die Nutzen- und Lastenübergänge
der erworbenen Objekte "City Center Eisenhüttenstadt" und "PEP Prima Einkaufs Park"
in Grimma. Ausstehend sind die Besitzübergänge der akquirierten Objekte in Gera und
Schönwalde sowie die Objekte des Bavaria-Portfolios. Weitere Fremdkapitalaufnahmen Weiterhin hat die DKR auf der Finanzierungsseite nach dem Bilanzstichtag ein festverzinsliches
Darlehen bei der Mittelbrandenburgischen Sparkasse über insgesamt EUR 19 Mio. mit
einer Laufzeit von fünf Jahren und einem Festzinssatz von 1,45 % aufgenommen. Aprilmieten in Höhe von 70 % und Maimieten in Höhe von 90 % eingegangen Für den Monat April sind rund 70 % der Mieten eingegangen und im Mai bereits wieder
rund 90 %. Die ausstehenden Mietzahlungen wurden aufgrund der Situation um den Lockdown
durch die COVID-19-Pandemie zunächst durch die Mieter gestundet. Dies hat jedoch keine
Auswirkungen auf die Ertragssituation der Gesellschaft. Alle Zahlungsverpflichtungen
sind vollumfänglich abgesichert. 5. Risikolage Durch ihre Geschäftstätigkeit ist die DKR operativen und konjunkturellen Chancen
und Risiken ausgesetzt. Hierzu wird auf die ausführliche Darstellung im Lagebericht
des Geschäftsberichts 2018/2019 im Abschnitt "Chancen- und Risikobericht" verwiesen. Die Risikolage hat sich nach Einschätzung des Vorstands seit dem 1. Oktober 2019
nicht wesentlich geändert oder verschlechtert. Zwar können die gesamtheitlichen und
mittel- bis langfristigen Folgen der derzeitigen COVID-19-Pandemie auf die Volkswirtschaft
sowie einzelne Sektoren und Kapital- und Transaktionsmärkte derzeit nicht abgeschätzt
werden. Die DKR schätzt die Auswirkungen auf die eigene Gesamtrisikolage aufgrund
des weitgehend konjunkturunabhängigen und defensiven Geschäftsmodells jedoch tendenziell
als gering an. 6. Ausblick und PrognoseKeine wesentlichen Auswirkungen durch die Coronakrise - für weiteres Wachstum aufgestellt Bereits vor Ausbruch der Coronakrise hatte die DKR zu Beginn des aktuellen Geschäftsjahres
bereits ein Rekordankaufsvolumen zu verzeichnen, welches ein weiteres starkes Wachstum
im aktuellen Geschäftsjahr sicherstellt. Zudem verfügt die DKR derzeit über Mittel
für weitere Akquisitionen in Höhe von rund EUR 60 Mio. und ist damit gut ausgestattet,
um sich im aktuellen Umfeld ergebende Chancen zügig zu nutzen. Der Vorstand erwartet derzeit keine wesentlichen negativen Auswirkungen auf die prognostizierten
Ergebnisse des aktuellen Geschäftsjahres. Prognosen bestätigt Aufgrund der bisherigen positiven Geschäftsentwicklung sowie den in den kommenden
Geschäftsquartalen folgenden Nutzen- und Lastenübergängen der erst erworbenen Immobilien
bestätigen wir unsere Prognose und erwarten einen FFO zwischen EUR 34 Mio. und EUR
36 Mio. im Geschäftsjahr 2019/2020. Weiterhin bestätigen wir unsere Prognose, eine FFO Run Rate zum 30. September 2020
zwischen EUR 40 Mio. und EUR 42 Mio. zu erzielen.
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Bilanz zum 31.03.2020Aktivascroll
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Kapitalflussrechnungscroll
AnhangAusgewählte erläuternde Anhangangaben zum Halbjahresfinanzbericht zum 31. März 20201. Grundsätze der Rechnungslegung1.1. Allgemeine Informationen Die Deutsche Konsum REIT-AG ist eine in Deutschland ansässige und national tätige
Immobilienaktiengesellschaft mit Sitz in Broderstorf, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts Rostock, HRB 13072. Die Geschäftsanschrift lautet August-Bebel-Str.
68 in 14482 Potsdam. Seit dem 1. Januar 2016 besitzt die Gesellschaft den Status eines
REIT ("Real Estate Investment Trust") und ist daher ertragsteuerbefreit. Hauptgeschäftsfeld
ist die Bewirtschaftung von Gewerbeimmobilien in Deutschland. Im Vordergrund stehen
dabei Aktivitäten, die auf die langfristige und nachhaltige Wertsteigerung des Immobilienportfolios
ausgerichtet sind. Dabei ist stets die Einhaltung der REIT-Kriterien zu beachten. 1.2. Grundlagen und Methoden des Einzelzwischenabschlusses Der vorliegende Halbjahresfinanzbericht der Deutsche Konsum REIT-AG ("Deutsche Konsum",
"DKR" oder "Gesellschaft") zum 31. März 2020 wurde nach den Regelungen des § 115 WpHG
erstellt. Der verkürzte Einzelzwischenabschluss wurde in Übereinstimmung mit den International
Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, sowie nach
den Regelungen des IAS 34 ("Zwischenberichterstattung") erstellt. Ergänzend wurden
die Vorschriften des Deutschen Rechnungslegungsstandards 16 (DRS 16 - Zwischenberichterstattung)
berücksichtigt. Der Berichtszeitraum umfasst die ersten sechs Monate ("H1") des Geschäftsjahres 2019/2020.
Als Vergleichszahlen dienen die Bilanz zum 30. September 2019 sowie die Gewinn- und
Verlustrechnung für den Zeitraum vom 1. Oktober 2018 bis 31. März 2019. Die Bilanzierung und Bewertung sowie die Erläuterungen und Angaben des Einzelzwischenabschlusses
erfolgte mit Ausnahme der Erstanwendung von IFRS 16 unter Anwendung derselben Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden, die dem Einzelabschluss zum 30. September 2019 zugrunde lagen.
Die Anwendung des IFRS 16 erfolgte modifiziert retrospektiv, wobei keine in die Gewinnrücklagen
einzustellenden Erstanwendungseffekte entstanden. Es erfolgte keine Anpassung der
Vergleichszahlen für die Vorperiode und keine Angabe von Vergleichsinformationen. Dieser verkürzte Zwischenabschluss enthält nicht alle für einen Jahresabschluss erforderlichen
Informationen und ist daher im Zusammenhang mit dem Einzelabschluss zum 30. September
2019 zu lesen. Die Erstellung des Einzelzwischenabschlusses erfolgte unter der Annahme
der Unternehmensfortführung (going concern) und wurde weder geprüft noch einer prüferischen
Durchsicht unterzogen. Der Zwischenabschluss wird in Euro (EUR) aufgestellt. Sofern nicht gesondert darauf
hingewiesen, werden sämtliche Werte in Tausend Euro (TEUR) dargestellt. Dadurch können
sich Rundungsdifferenzen ergeben. Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren
aufgestellt. Erstanwendung des IFRS 16 Leasingverhältnisse Die Erstanwendung des neuen Standards IFRS 16 hat keine wesentlichen Auswirkungen
auf die Bilanzierung der Gesellschaft, da die Deutsche Konsum überwiegend als Vermieter
gewerblicher Renditeimmobilien auftritt und die Bilanzierung für Leasinggeber durch
IFRS 16 weitestgehend unberührt bleibt. Der neue Standard bringt jedoch wesentliche
Änderungen für Leasingnehmer mit Operating-Leasingverhältnissen, da für den Leasingnehmer
die Klassifizierung in Operating- und Finanzierungsleasingverhältnisse entfällt. Bei
Finanzierungs-Leasingverhältnissen kommt es zu keinen wesentlichen Effekten. Leasingverhältnisse werden zu dem Zeitpunkt, zu dem das Leasingobjekt der Gesellschaft
zur Nutzung zur Verfügung steht, als Nutzungsrecht und entsprechende Verbindlichkeit
bilanziert. Die Leasingraten werden in Tilgungs- und Finanzierungsaufwendungen aufgeteilt.
Die Erfassung der Finanzierungsaufwendungen über die Laufzeit des Leasingverhältnisses
erfolgt erfolgswirksam unter Anwendung der Effektivzinsmethode, sodass sich für jede
Periode ein konstanter periodischer Zinssatz auf den Restbetrag der Leasingverbindlichkeit
ergibt. Das Nutzungsrecht wird linear über den kürzeren Zeitraum aus Nutzungsdauer
und Laufzeit des Leasingverhältnisses abgeschrieben. Bei der Bestimmung der Laufzeit
des Leasingverhältnisses werden Verlängerungsoptionen berücksichtigt, deren Ausübung
hinreichend sicher ist. Vermögenswerte und Schulden aus Leasingverhältnissen werden beim Erstansatz mit ihren
Barwerten erfasst. Die Leasingverbindlichkeit umfasst den Barwert fester Leasingzahlungen,
variabler Leasingzahlungen, die an einen Index oder Zinssatz geknüpft sind, erwarteter
Restwertzahlungen, des Ausübungspreises einer hinreichend sicheren Kaufoption und
Strafzahlungen für die hinreichend sichere Kündigung des Leasingverhältnisses. Das
Nutzungsrecht wird zu Anschaffungskosten bewertet, die sich aus dem Betrag der Erstbewertung
der Leasingverbindlichkeit, sämtlichen bei und vor der Bereitstellung geleisteten
Leasingzahlungen, anfänglichen direkten Kosten und geschätzten Kosten der Demontage
oder Beseitigung des Leasingobjekts zusammensetzen. Der Ausweis des Nutzungsrechts erfolgt unter der Bilanzposition, in der auch der
zugrunde liegende Vermögenswert bilanziert werden würde. Die Leasingverbindlichkeit
wird unter den sonstigen langfristigen bzw. kurzfristigen finanziellen Verbindlichkeiten
ausgewiesen. Zahlungen für kurzfristige Leasingverhältnisse oder Leasingverhältnisse über geringwertige
Vermögenswerte werden linear als Aufwand in der Gesamtergebnisrechnung erfasst. Die
Deutsche Konsum verfügt über keine solcher Leasingverhältnisse. Die Abzinsung der Leasingzahlungen erfolgt mit dem Grenzfremdkapitalzinssatz des
Leasingnehmers, sofern der implizite Zinssatz, der dem Leasingverhältnis zugrunde
liegt, nicht bestimmbar ist. Der Grenzfremdkapitalzinssatz entspricht dabei dem Zinssatz,
den der Leasingnehmer zahlen müsste, wenn er den zugrunde liegenden Vermögenswert
mit externen Mitteln unter vergleichbaren Umständen erwerben bzw. finanzieren müsste. Die Gesellschaft agiert als Leasingnehmerin von Erbbaurechtsverträgen und einem Kraftfahrzeug.
Für die zuvor unter IAS 17 als Finanzierungsleasingverhältnisse bilanzierten Erbbaurechte
werden der unmittelbar vor der Erstanwendung des IFRS 16 bestehende Buchwert des geleasten
Vermögenswerts nach IAS 17 sowie der Buchwert der Leasingverbindlichkeit nach IAS
17 als erstmaliger Buchwert des Nutzungsrechts und der Leasingverbindlichkeit nach
IFRS 16 angesetzt. Die Anwendung der Bewertungsprinzipien des neuen Leasingstandards
erfolgte erst danach, führte jedoch zu keinen Bewertungsänderungen, da keine Restwertgarantien,
variablen Leasingzahlungen oder ähnliches vorlagen. Die Nutzungsrechte aus Erbbaurechtsverträgen
werden weiterhin in der Bilanz unter den langfristigen Vermögenswerten in der Position
Renditeimmobilien ausgewiesen. Die entsprechende Leasingverbindlichkeit ist in den
sonstigen kurz- bzw. langfristigen Verbindlichkeiten enthalten. Für das geleaste Fahrzeug wurden erstmalig ein Nutzungsrecht und eine Leasingverbindlichkeit
bilanziert, da dieses unter IAS 17 ein Operating-Leasing darstellte. Der Ausweis des
Nutzungsrechts erfolgt unter der Bilanzposition Sachanlagen. Die korrespondierende
Leasingverbindlichkeit findet sich in den kurz- bzw. langfristigen sonstigen finanziellen
Verbindlichkeiten wieder. Für weitere Informationen verweisen wir auf Kapitel 2.10. Aus der retrospektiven Anwendung des IFRS 16 unter Anwendung des Erleichterungswahlrechts
des IFRS 16.C8(b)(i) resultiert kein in den Gewinnrücklagen zu erfassender Erstanwendungseffekt.
Es wurde ein Nutzungsrecht in Höhe von TEUR 16,3 und eine Leasingverbindlichkeit in
gleicher Höhe erfasst. Die Umstellungseffekte resultieren aus dem bilanziellen Ansatz
des geleasten Kraftfahrzeugs und stellen sich zum Erstanwendungszeitpunkt wie folgt
dar: scroll
Die Überleitung auf den Eröffnungsbilanzwert der Leasingverbindlichkeit zum 1. Oktober
2019 ergibt sich wie folgt: scroll
In der Gesamtergebnisrechnung ergaben sich zusätzliche Abschreibungen aus der Abschreibung
des Nutzungsrechts sowie zusätzliche Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung der Leasingverbindlichkeit.
Die Abschreibung betrug im ersten Halbjahr TEUR 4,4, während der Zinsaufwand sich
auf TEUR 0,1 belief. 2. Ausgewählte Erläuterungen zur Bilanz2.1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Renditeliegenschaften) Eine Bewertung der Immobilienbestände erfolgt in der Regel jährlich zum 30. Juni
durch einen externen und unabhängigen Sachverständigen. Die Bewertung zum beizulegenden
Zeitwert erfolgt mit Hilfe international anerkannter Bewertungsverfahren und basiert
auf Informationen, die durch die Gesellschaft zur Verfügung gestellt werden, z.B.
aktuelle Mieten, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten oder der aktuelle Leerstand,
sowie Annahmen des Gutachters, die auf Marktdaten basieren und auf Basis seiner fachlichen
Qualifikation beurteilt werden, z.B. künftige Marktmieten, typisierte Instandhaltungs-
und Verwaltungskosten, strukturelle Leerstandsquoten oder Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze
(Level 3 der Fair Value Hierarchie). Für die Bewertung zum 31. März 2020 wurden die
Grundsätze stetig wie zum 30. September 2019 angewandt. Bei der Bewertung des erstmaligen
Ansatzes werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie die Transaktionskosten
einbezogen. In der Folgebewertung werden bei der Bemessung des beizulegenden Zeitwerts
werterhöhende Maßnahmen berücksichtigt. Die dem Gutachter zur Verfügung gestellten Informationen und die getroffenen Annahmen
sowie die Ergebnisse der Immobilienbewertung werden durch den Vorstand analysiert. Im Zeitraum 1. Oktober 2019 bis 31. März 2020 erfolgte für 13 Immobilien mit einem
Volumen von TEUR 72.966,7 (H1 2018/2019: TEUR 55.125,6) der Nutzen-Lastenwechsel zu
Gunsten der Gesellschaft. Weiterhin erfolgten werterhöhende Maßnahmen, die in Höhe
von TEUR 9.618,7 (H1 2018/2019: TEUR 1.524,8) aktiviert worden sind. Darüber hinaus
wurden Kaufpreishinterlegungen auf Notaranderkonten für mehrere Objekte in Höhe von
TEUR 38.141,8 geleistet. Die nachfolgende Übersicht stellt die Entwicklung der Renditeliegenschaften dar: scroll
Von den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind am Berichtsstichtag Immobilien
mit einem Buchwert von TEUR 587.950 (30.09.2019: TEUR 551.217,8) mit Grundpfandrechten
oder durch Abtretung von Mieteinnahmen besichert. Es bestehen Erbbaurechtsverträge, bei denen die dazugehörigen Grundstücke mit Gewerbeimmobilien
bebaut sind. Für die Erbbaurechte werden Nutzungsrechte und Leasingverbindlichkeiten
bilanziert. Der aktivierte Betrag beträgt zum 31. März 2020 TEUR 8.772,2 (30.09.2019:
TEUR 8.360,3). Die passivierte Verbindlichkeit beträgt zum 31. März 2020 TEUR 9.078,9
(30.09.2019: TEUR 8.667,0). Eine Neubewertung der Renditeliegenschaften erfolgt durch
eine externe Immobilienbewertung zum 30. Juni 2020. Aufgrund der unwesentlichen unterjährigen
Auswirkungen aus Erbbaurechtverträgen erfolgen hier keine Anpassungen. In der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende wesentliche Beträge für die als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien enthalten: scroll
2.2. Latente Steuern Latente Steueransprüche und -verpflichtungen werden auf temporäre Differenzen zwischen
den Wertansätzen in der Bilanz und der Steuerbilanz und den sich daraus ergebenden
zukünftigen Steuern gebildet. Aufgrund des REIT-Status der Gesellschaft seit dem 1.
Januar 2016 ist die Gesellschaft sowohl von der Körperschaft- als auch der Gewerbesteuer
befreit. Insofern sind derzeit keine latenten Steuern zu bilanzieren. 2.3. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen bestehen größtenteils aus der Vermietung
und betragen am 31. März 2020 TEUR 1.160,6 (30.09.2019: TEUR 1.957,5). Darin enthalten
sind Wertberichtigungen von TEUR 1.106,6 (30.09.2019: TEUR 864,0). 2.4. Sonstige langfristige und kurzfristige Vermögenswerte Die sonstigen langfristigen Vermögenswerte beinhalten geleistete Anzahlungen in Höhe
von TEUR 38.141,8 (30.09.2019: TEUR 16,6) auf Renditeimmobilien sowie Langfristanlagen
in erworbene Darlehensanteile via Creditshelf in Höhe von TEUR 11.774,9 (30.09.2019:
TEUR 8.369,6). Die sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen: scroll
Die Forderung aus den Creditshelf-Darlehen wird erfolgsneutral zum beizulegenden
Zeitwert auf der Stufe drei der Bewertungshierarchie bewertet. Dazu wird der investierte
Betrag abzüglich bisheriger Tilgungen unter Berücksichtigung von erwarteten Ausfallquoten
herangezogen. Im Berichtszeitraum wurden Wertberichtigungen auf die Creditshelf-Darlehen
in Höhe von TEUR 336,9 erfolgswirksam erfasst. Auf weitere finanzielle Vermögenswerte wurden keine Wertminderungen vorgenommen. 2.5 Eigenkapital Das gezeichnete Kapital veränderte sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2019/2020
nicht und betrug zum 31. März 2020 TEUR 31.959,9 (30.09.2019: TEUR 31.959,9). Auch
die Kapitalrücklage verzeichnete keine wesentlichen Änderungen und belief sich zum
Stichtag auf TEUR 150.018,3 (30.09.2019: TEUR 150.023,0). Weiterhin erfolgte eine Dividendenausschüttung in Höhe von TEUR 11.185,9 aus dem
Bilanzgewinn. Für die weitere Entwicklung des Eigenkapitals verweisen wir auf die Eigenkapitalveränderungsrechnung. 2.6. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten stellen sich wie folgt dar: scroll
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich wesentlich durch die
Aufnahme neuer besicherter Bankdarlehen erhöht, die zum Aufbau des Immobilienportfolios
verwendet werden. Dem standen laufende Tilgungen gegenüber. 2.7. Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen Die Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen setzen sich unter Berücksichtigung der Emissionskosten
wie folgt zusammen: scroll
2.8. Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen Die Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen setzen sich unter Berücksichtigung
der Emissionskosten wie folgt zusammen: scroll
Am 10. März 2020 hat die Gesellschaft eine unbesicherte Unternehmensanleihe mit einem
Nominalbetrag der auf den Inhaber lautenden Schuldverschreibungen von TEUR 40.000,0
ausgegeben. Die Schuldverschreibung wird mit einem Stufenzins von 2,75 % p. a. und
4,00 % ab 2022 verzinst und hat eine Laufzeit bis zum 10. März 2025. Die Zinszahlung
erfolgt jährlich zum 10. März. Die DKR hat während der Laufzeit eine jederzeitige
teilweise Rückzahlungsoption. 2.9. Sonstige langfristige und kurzfristige Verbindlichkeiten Die Entwicklung der sonstigen langfristigen und kurzfristigen Verbindlichkeiten stellt
sich wie folgt dar: scroll
2.10. Leasingverhältnisse Im Rahmen der Erstanwendung des IFRS 16 bilanziert die Deutsche Konsum als Leasingnehmer
Nutzungsrechte und Leasingverbindlichkeiten für Leasingverhältnisse. Die Gesellschaft
agiert als Leasingnehmerin von Erbbaurechtsverträgen, welche jedoch bereits unter
IAS 17 auf der Aktiv- sowie Passivseite innerhalb der Renditeliegenschaften bzw. der
sonstigen kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten ausgewiesen wurden. Durch die
Anwendung von IFRS 16 ergaben sich hier keine Bewertungsänderungen. Die Gesellschaft least darüber hinaus ein Kraftfahrzeug, für welches nun ein Nutzungsrecht
und eine Leasingverbindlichkeit angesetzt werden. Die aktivierten Nutzungsrechte beziehen sich auf folgende Klassen von Vermögenswerten: scroll
Die Leasingverbindlichkeiten gliedern sich zum Stichtag wie folgt auf: scroll
Auf Nutzungsrechte entfallen Abschreibungen in Höhe von TEUR 4,4. Die Zinsaufwendungen
aus der Aufzinsung von Leasingverbindlichkeiten betragen TEUR 288,6. 3. Ausgewählte Erläuterungen zur Gesamtergebnisrechnung3.1. Vermietungsergebnis Das Vermietungsergebnis ergibt sich aus den Mieterlösen und Erlösen aus Betriebs-
und Nebenkosten, vermindert um Bewirtschaftungsaufwendungen und stellt sich wie folgt
dar: scroll
Bei den Umsatzerlösen handelt es sich um Gewerbemieten aus Objekten in Deutschland.
Die Erträge aus Betriebs- und Nebenkosten enthalten keine Eigenleistungen der Gesellschaft.
Die Instandhaltungsaufwendungen betreffen Reparaturen und Wartungsarbeiten. Im ersten
Halbjahr des Geschäftsjahres 2019/2020 wurden werterhöhende Instandhaltungsmaßnahmen
in Höhe von TEUR 8.059,3 (H1 2018/2019; TEUR 1.524,8) aktiviert. Die nicht-umlagefähigen Nebenkosten beinhalten unter anderem Aufwendungen für das
Property Management in Höhe von TEUR 2.036,3 (H1 2018/2019: TEUR 1.390,1). 3.2. Veräußerungsergebnis Das Veräußerungsergebnis bildet den im Geschäftsjahr 2019/2020 erfolgten Verkauf
des Objekts Berlin Buddestraße ab, welches bereits im vorigen Geschäftsjahr als Zur
Veräußerung gehaltene Renditeliegenschaft zum beizulegenden Zeitwert nach IAS 40 (Kaufpreisvereinbarung)
bewertet wurde, was zu einem erheblichen Bewertungsgewinn führte. Der tatsächliche
Verkaufspreis reduzierte sich vor dem Nutzen- und Lastenwechsel am 1. März 2020 mängelbedingt
auf TEUR 4.095,0, wodurch sich im aktuellen Geschäftsjahr bilanziell ein Veräußerungsergebnis
von TEUR -5,0 ergab. 3.3 Sonstige betriebliche Erträge Die sonstigen betrieblichen Erträge betragen im Berichtszeitraum TEUR 60,3 (H1 2018/2019:
TEUR 104,3) und enthalten im Wesentlichen Versicherungsentschädigungen. 3.4. Personalaufwand Der Personalaufwand der Gesellschaft betrug im H1 2019/2020 rund TEUR 500,6 (H1 2018/2019:
TEUR 357,6) und umfasst insgesamt 16 Mitarbeiter (H1 2018/2019: 16), davon zwei Vorstandsmitglieder
(H1 2018/2019: zwei) und neun angestellte Mitarbeiter (H1 2018/2019: neun) sowie fünf
geringfügig beschäftigte Mitarbeiter (H1 2018/2019: fünf). Weitere Leistungen für
die Gesellschaft werden von Mitarbeitern der Obotritia Capital KGaA erbracht. Hierfür
wird eine Kostenumlage erhoben, die in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen erfasst
wird. Der Anstieg der Personalaufwendungen resultiert in erster Linie aus dem Anstieg
der Personalrückstellungen aufgrund der Berücksichtigung der langfristigen Vergütungskomponenten. 3.5. Sonstige betriebliche Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen stellen sich wie folgt dar: scroll
Bereinigt um Sondereffekte und Einmalaufwendungen ergibt sich ein Rückgang der sonstigen
betrieblichen Aufwendungen um TEUR 34,1. 3.6. Finanzergebnis Das Zinsergebnis weist folgende Struktur auf: scroll
Die Verbesserung des Zinsergebnisses resultiert im Wesentlichen aus den höheren Erträgen
aus Gesellschafterdarlehen. 3.7 Ergebnis je Aktie Das Ergebnis je Aktie stellt sich wie folgt dar: scroll
4. Sonstige Angaben4.1. Segmentberichterstattung Die Gesellschaft ist derzeit ein Ein-Segment-Unternehmen. Die Umsätze werden ausschließlich
mit Kunden mit Sitz in Deutschland im Bereich Gewerbeimmobilien und in sehr geringem
Umfang mit Wohnimmobilien erzielt. Auf den größten Mieter entfielen im ersten Halbjahr
2019/2020 Umsatzerlöse von TEUR 625,0 (H1 2018/2019: TEUR 630,0). 4.2. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen Die Gesellschaft hat folgende finanzielle Verpflichtungen aus langfristigen Verträgen: scroll
Am Bilanzstichtag 31. März 2020 hat die Gesellschaft Kaufpreisverpflichtungen aus
notariell beurkundeten Kaufverträgen für 31 Objekte. Die gesamten Kaufpreisverpflichtungen
betragen rund TEUR 104.000, wovon bereits TEUR 38.142,8 auf Notaranderkonten hinterlegt
wurden. Es bestehen keine sonstigen Haftungsverhältnisse. 4.3. Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen Die Gesellschaft unterhält geschäftliche Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen
und Personen. Im Wesentlichen umfassen diese Beziehungen Finanzdienstleistungen durch
kurzfristige Liquiditätsbereitstellungen auf Basis von abgeschlossenen Rahmenverträgen
sowie Dienstleistungen. Der Umfang der Transaktionen mit den nahestehenden Unternehmen ist im Folgenden dargestellt: Die Deutsche Konsum ist ein verbundenes Unternehmen der Obotritia Capital KGaA, Potsdam.
Für die Nutzung von Geschäftsräumen, die Bereitstellung von Büroausstattung und Verwaltungspersonal
einschließlich der Tätigkeit des Vorstandsvorsitzenden (CEO) wurde von der Obotritia
Capital KGaA im Berichtszeitraum eine Umlage von TEUR 220,5 (H1 2018/2019: TEUR 220,5)
im Rahmen des abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrags in Rechnung gestellt. Mit Vertrag vom 13. April 2013 und Nachtrag vom 30. Juni 2016 sowie 1. Dezember 2016
wurde der DKR von der Obotritia Capital KGaA eine Kreditlinie im Rahmen eines Kontokorrentdarlehensrahmens
von TEUR 25.000 gewährt. Das Darlehen wird auf Anforderung der Deutsche Konsum REIT-AG
ausgezahlt und ist jederzeit, aber spätestens zum Ende der Vertragslaufzeit am 31.
Dezember 2023 zurückzuzahlen. Es entstehen ausschließlich auf den ausstehenden Betrag
Zinsen, Bereitstellungszinsen werden nicht zusätzlich berechnet. Zum Stichtag 31.
März 2020 bestand eine Forderung von TEUR 12.623,3 (30.09.2019: TEUR 13.203,4). Für
Überzahlungen werden die gleichen Vertragsbedingungen angewandt, die für die Inanspruchnahme
gelten. Für diese Fälle wurde ein Darlehensrahmenvertrag mit Datum vom 30. April 2015
abgeschlossen. Der Zinssatz beträgt 8,0 % p.a. Die Zinszahlungen werden gestundet
und sind spätestens mit Beendigung des Darlehens fällig. Für das erste Halbjahr 2019/2020
wurden Zinserträge von TEUR 1.358,4 (H1 2018/2019: TEUR 174,1) und Zinsaufwendungen
von TEUR 6,3 (H1 2018/2019: TEUR 67,2) erzielt. Es besteht ein Verwaltervertrag mit der GV Nordost Verwaltungsgesellschaft mbH, Rostock,
über das Property Management des wesentlichen Immobilienbestands. Die vereinbarte
Vergütung beträgt je nach Objekt monatlich zwischen 2 % und 3 % der erhaltenen Nettomieterträge
(zzgl. Umsatzsteuer). Im Berichtszeitraum sind Aufwendungen in Höhe von TEUR 736,7
(H1 2018/2019: 556,0) angefallen. Weiterhin besteht ein Management- und Beratungsvertrag mit der Elgeti Brothers GmbH,
Berlin. Die vereinbarte Vergütung beträgt jährlich 0,5 % des Bruttovermögenswertes
der Immobilien, berechnet anhand der Erwerbspreise und Transaktionskosten und wird
in vierteljährlichen Abschlägen entrichtet. Im Berichtszeitraum betrugen die Aufwendungen
inkl. sonstiger Leistungen TEUR 1.299,6 (H1 2018/2019: 1.390,2). Weiterhin hat die Gesellschaft kurzfristig überschüssige Liquidität in den Erwerb
von Darlehen über die Creditshelf AG, Frankfurt, angelegt. Aufgrund der Höhe der Beteiligung
der von der Obotritia Capital KGaA gehaltenen Anteile, ist die Creditshelf AG als
nahestehende Person einzustufen. Alle Transaktionen erfolgen zu marktüblichen Bedingungen.
Für das erste Halbjahr 2019/2020 wurden Zinserträge von TEUR 649,1 (H1 2018/2019:
TEUR 639,0) erzielt. Als Vermittlungsprovision für den Darlehenserwerb hat Creditshelf
von der DKR im H1 2019/2020 TEUR 106,4 erhalten (H1 2018/2019: TEUR 48,6). In der Bilanz bestehen folgende Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden
Unternehmen und Personen: scroll
Des Weiteren hat Herr Rolf Elgeti selbstschuldnerische Bürgschaften in Höhe von insgesamt
TEUR 1.300,0 für Kredite übernommen. An nahestehende Personen wurden keine Kredite und Vorschüsse gewährt. Nahe Familienangehörige
des Vorstands und des Aufsichtsrats haben keinen Einfluss auf die unternehmerischen
Entscheidungen der Gesellschaft. 4.4 Aufsichtsrat Im Berichtszeitraum setzte sich der Aufsichtsrat wie folgt zusammen: scroll
Im Rahmen der Wahlen zum Aufsichtsrat auf der Hauptversammlung am 5. März 2020 wurden
die bisherigen fünf Mitglieder Herr Hans-Ulrich Sutter, Herr Achim Betz, Herr Nicholas
Cournoyer, Herr Johannes C. G. (Hank) Boot und Herr Kristian Schmidt-Garve in ihrem
Amt bestätigt. Darüber hinaus wählten die Aktionäre als neues Mitglied Frau Cathy
Bell-Walker in den Aufsichtsrat. Nach Eintragung der entsprechenden Satzungsänderung
in das Handelsregister besteht der Aufsichtsrat der Deutsche Konsum REIT-AG somit
aus sechs Personen. In der konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrats, die im Anschluss an die Hauptversammlung
stattfand, wurde Herr Hans-Ulrich Sutter als Aufsichtsratsvorsitzender bestätigt.
Herr Achim Betz wurde zum ersten stellvertretenden Vorsitzenden und Herr Kristian
Schmidt-Garve zum zweiten stellvertretenden Vorsitzenden bestellt. Die Amtszeit aller Aufsichtsratsmitglieder endet mit dem Ablauf der Hauptversammlung
2022. 4.5 Vorstand Im Berichtszeitraum setzte sich der Vorstand wie folgt zusammen: scroll
4.6. Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Nach dem Abschlussstichtag sind folgende wesentliche Ereignisse eingetreten, die
nicht im vorliegenden Abschluss zum 31. März 2020 zu berücksichtigen waren: Weitere Objektzugänge und Akquisitionen Nach dem Bilanzstichtag erfolgten zum 1. April und 1. Mai 2020 die Nutzen- und Lastenübergänge
der erworbenen Objekte "City Center Eisenhüttenstadt" und "PEP Prima Einkaufs Park"
in Grimma. Ausstehend sind die Besitzübergänge der akquirierten Objekte in Gera und
Schönwalde sowie die Objekte des Bavaria-Portfolios. Weitere Fremdkapitalaufnahmen Weiterhin hat die DKR auf der Finanzierungsseite nach dem Bilanzstichtag ein festverzinsliches
Darlehen bei der Mittelbrandenburgischen Sparkasse über insgesamt EUR 19 Mio. mit
einer Laufzeit von fünf Jahren und einem Festzinssatz von 1,45 % aufgenommen. Aprilmieten in Höhe von 70 % und Maimieten in Höhe von 90 % eingegangen Für den Monat April sind rund 70 % der Mieten eingegangen und im Mai bereits wieder
rund 90 %. Die ausstehenden Mietzahlungen wurden aufgrund der Situation um den Lockdown
durch die COVID-19-Pandemie zunächst durch die Mieter gestundet. Dies hat jedoch keine
Auswirkungen auf die Ertragssituation der Gesellschaft. Alle Zahlungsverpflichtungen
sind vollumfänglich abgesichert.
scroll
Versicherung der gesetzlichen Vertreter "Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen
der Zwischenabschluss zum 31. März 2020 ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes
Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Deutsche Konsum REIT-AG vermittelt
und im Zwischenlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses
und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der
voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind."
Deutsche Konsum REIT-AG scroll
Über die Deutsche Konsum REIT-AG Die Deutsche Konsum ist ein auf Einzelhandelsimmobilien des täglichen Bedarfes spezialisierter
REIT ("Real Estate Investment Trust"). Die Aktie der Gesellschaft wird im Prime Standard
der Deutschen Börse gelistet. Die Gesellschaft verfügt zum Zeitpunkt der Veröffentlichung
dieses Halbjahresfinanzberichts über ein Einzelhandelsportfolio mit einer vermietbaren
Fläche von rund 902.000 m2 und einer annualisierten Jahresmiete von EUR 64 Mio. verteilt auf 166 Immobilien.
Der Bilanzwert des Portfolios beträgt derzeit rund EUR 795 Mio. Die Aktie der Deutsche Konsum REIT-AGscroll
Finanzkalenderscroll
Herausgeber Vorstand der Deutsche Konsum REIT-AG Kontakt Deutsche Konsum REIT-AG Geschäftsanschrift: August-Bebel-Str. 68 14482 Potsdam Telefon: +49 (0) 331 74 00 76 - 50 Telefax: +49 (0) 331 74 00 76 - 520 E-Mail: ir@deutsche-konsum.de Haftungsausschluss Dieser Halbjahresfinanzbericht enthält zukunftsbezogene Aussagen. Diese basieren
auf aktuellen Einschätzungen und unterliegen dementsprechend Risiken und Unsicherheiten.
Insofern können die tatsächlich eintretenden Ereignisse von den hier formulierten
Aussagen abweichen. |
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