## 第２ 【事業の状況】

### １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経営基本方針

当社は、「限りある大地の最有効利用を広範囲に創造し、実践して社会に貢献する」を経営理念として掲げております。この経営理念を具現化していくため、賃貸住宅分野において土地所有者と入居者双方のニーズを最大限に活かし、良質な賃貸住宅の供給に努めるとともにその周辺分野へも事業拡大してまいります。

また、事業活動における具体的な指針とするため、当社では以下の５項目を経営基本方針として定めております。

① 顧客第一主義に徹する（ＣＳ重視の経営）

② 重点主義に徹する（経営資源の重点的な投入）

③ 顧客の要望に合わせ、当社を創造（造り変え）する（市場環境への適応）

④ 現金取引主義を貫徹する（キャッシュ・フロー重視）

⑤ 高い生産性を背景とした高賃金主義に徹する（成果主義の人事処遇）

(2) 目標とする経営指標

当社グループは、「売上高営業利益率７％以上」「ＲＯＥ（自己資本当期純利益率）30％」を確保することを重要な経営指標目標として定めております。当期におきましては、売上高営業利益率8.1％、ＲＯＥ30.5％となっております。

(3) 中長期的な会社の経営戦略

当社グループは、ブランドメッセージ「生きることは、託すこと。」を掲げ、お客様から様々なことを託される企業を目指し、賃貸経営受託システムを核としながら、コア事業である建設事業・不動産事業に加え、「介護・保育事業」「エネルギー事業」「海外事業」を“新コア事業”と位置付け、事業領域の拡大を進めてまいります。

中期経営目標としましては、平成33年３月期に、売上高１兆7,910億円、営業利益1,380億円、当期純利益970億円、ＲＯＥ30.0％の実現を目指すとともに、貸家着工戸数におきましては、シェア17.5％以上（賃貸市場規模を390千戸と想定）獲得することを設定しております。

セグメント別の中長期的な経営戦略は以下のとおりです。

①　建設事業

建設事業では、今後、営業要員を3,500名体制（平成30年３月末 3,313名）に増強し、全国約4,600エリアでの市場調査を反映した市場規模・長期入居需要に基づき店舗展開を行うなど、市場成長性を考慮した経営資源の投下を行います。併せて、「資産活用・資産承継」を切り口としたコンサルティング営業を継続して注力するとともに、首都圏等の大都市部や入居者様・女性のニーズに対応した商品力の強化等にも取り組んでまいります。

また、東京オリンピック・パラリンピックをはじめとする今後の国内建設需要の更なる高まりを踏まえ、工事原価の抑制、労働力の確保及び施工体制の強化のため、協力会社様との連携強化に引き続き取り組んでまいります。

これらの施策により、平成33年３月期には、受注工事高7,010億円、完成工事高7,030億円、完成工事総利益率30.4％を目指します。

②　不動産事業

不動産事業では、増加する高齢者や外国人入居者様、ペット共生住宅を希望される方等、多様化する入居者様のニーズに合わせたサービスの提供に取り組んでまいります。

また、ＬＰＧＡツアー「大東建託・いい部屋ネットレディス」（日本女子プロゴルフ協会公認）の開催や販売促進のためのキャンペーン実施等を継続して注力し、賃貸仲介ブランド「いい部屋ネット」の更なる浸透強化やファン層拡大に取り組んでまいります。

これらの施策により、平成33年３月期には、不動産事業売上高１兆227億円、入居者斡旋件数32.3万件、居住用入居率97.0％（平成33年３月）を目指します。

③　その他の事業（金融事業及びその他事業）

その他の事業では、株式会社ガスパルをはじめとするガスパルグループのＬＰガス供給戸数、ケアパートナー株式会社のデイサービス施設や保育施設の更なる拡大に加え、少額短期保険ハウスガード株式会社による土地オーナーの皆様や入居者の皆様に対する保険事業の拡大等により、コアビジネスとシナジー効果の高い事業を拡大してまいります。

これらにより、平成33年３月期には、その他の事業売上高653億円を目指します。

(4) 経営環境と対処すべき課題

賃貸住宅市場は、平成27年１月の相続税法改正による一時的な好況から、適正化に向けた安定成長に移行しつつあります。高齢化の進む土地所有者の皆様にとって資産承継や税務対策を背景とした土地活用ニーズは依然として活発であり、今後もそのニーズは堅調に推移するものと予測されます。当社グループといたしましては、土地所有者の皆様が、“次世代への円満・円滑な資産承継”を実現するため、資産承継に関するトータルサービスの提供を強化する必要があります。

一方、少子・高齢化、晩婚化等の進行による一人住まい世帯数の増加やライフスタイルの多様化により、住まいに対する価値観が変化しています。そのため、入居者の皆様のニーズは多様化し、住まいを選ぶ目は一層厳しくなっております。当社グループといたしましては、入居者の皆様にとって魅力ある建物・住まいの提供はもとより、入居者の皆様の暮らしをより安心で快適・豊かにするサービスの充実にも注力する必要があります。

また、東日本大震災以降の建設労働者需給の逼迫には落ち着きが見られるものの、東京オリンピック・パラリンピック関連工事の増加や建設工事従事者の減少等、建設労働者需給には依然として不透明感が残ります。適正な完成工事利益の確保や施工体制の強化、品質の確保にも継続して注力する必要があります。

なお、当社グループは、平成29年５月より、当社、大東建託パートナーズ株式会社、大東建託リーシング株式会社を当社グループ主要３社と位置付け、新たな当社グループ体制を始動いたしました。今後は主要３社を中心として、当社グループの業務の細分化や効率化を図ることにより、各事業分野での専門性を高めてまいります。

（注）平成31年に元号が変更される予定ですが、以降の元号につきましては、便宜上、現在の元号を用いております。（以下同様）

### ２ 【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 原材料費等の高騰による原価の上昇、利益率の低下

当社は、賃貸建物の建設において、当社が元請けとなり、当社の現場監督（施工技術者）が直接施工業者に分離分割発注を行い、完成工事原価の抑制を実施しております。しかしながら、各種建設資材の価格上昇や労務費の上昇が施工業者への発注単価の上昇となることがあります。それらの結果、原価が上昇し、売上総利益率が低下する可能性があります。

(2) 税制改正による業績への影響

当社は、土地所有者に土地有効活用として賃貸マンション・アパートの建設を提案するコンサルティング営業を行い、建設受注を獲得しております。現在において土地活用の有効な手段は、建物賃貸事業経営とされておりますが、税制改正により建物賃貸事業に関連する税負担等に変動があった場合、建設受注獲得に影響があり業績が変動する可能性があります。

(3) 金利の急上昇による受注キャンセル

土地所有者が建物賃貸事業を行う際、建物の建築代金は金融機関からの借入れにて調達することが一般的です。現在、長期金利は、依然、低金利状況が続いており、家賃相場が弱含みの中でも一定の事業利回りが確保されるため、土地所有者が建物賃貸事業に踏み切る一つの要因となっております。金利が急激に上昇した場合、施工準備中の物件では、採算悪化を懸念した土地所有者が発注キャンセルを申し出るケースや建築プランの見直しが必要となるケースが発生する懸念があります。その際、受注高や完成工事高の計画が未達となる可能性があります。

(4) 法施行・法改正等に伴う経費増

当社グループは、建設業許可、建築士事務所登録及び宅地建物取引業免許等の許認可を受けて事業を展開し、またこれらの関連法令をはじめその他各種の法令等に基づいた企業活動を行っております。これらの法令等を遵守するためにコーポレートガバナンス及びコンプライアンス推進体制を強化しておりますが、新たな法令等が施行された場合、当該法令等に対応するための経費が追加的に発生し、業績に影響を及ぼす可能性があります。

(5) 個人情報の漏洩等のリスク

当社グループは、土地所有者や入居者など様々なお客様の個人情報をお預りしております。個人情報保護には特に配慮し対策を進め事業活動を行っておりますが、万一個人情報の漏洩等があれば、信用を大きく毀損することとなり、当社の業績に影響を与える可能性があります。

(6) 自然災害によるリスク

大規模な地震や台風等の自然災害が発生した場合、被災した当社グループの建築現場・事業所・情報設備等の修復やお客様の建物の点検、被災したお客様への支援活動等により、多額の費用が発生する可能性があります。また、被災地域において、社会インフラが大規模に損壊し、相当期間に亘り生産・流通活動が停止することで建築資材・部材の供給が一時的に途絶えたり、多数の社員が被災し勤務できなくなることにより、契約締結・工事着工・工事進捗や入居者斡旋活動が滞り、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。

### ３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

(1) 経営成績

当連結会計年度における国内経済は、企業業績や雇用情勢の改善が継続し、緩やかな回復基調で推移しました。一方、欧米の政策動向による海外経済の不確実性や地政学リスクの高まりにより、依然として先行きの不透明な状況が続いております。

住宅業界においては、住宅着工戸数は平成29年７月から前年同月比９ヶ月連続して減少し、平成29年度累計では前年比2.8％減少の94.6万戸となりました。

当社グループが主力とする賃貸住宅分野においては、貸家着工戸数は平成29年６月から前年同月比で10ヶ月連続して減少し、平成29年度累計では前年比4.0％減少の41.0万戸となりました。今後、賃貸住宅市場は一時的な好況から、適正化に向けた安定成長に移行すると考えられます。

一方で、利便性の高い、安心・快適な賃貸住宅の需要は引き続き堅調に推移するものと見込まれます。賃貸住宅を供給する企業には、入居需要に基づく健全な賃貸建物経営のノウハウに加え、入居者様の多様化するニーズに応え、ＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）等、環境に配慮した賃貸住宅の提供に取り組む必要があります。

このような環境下にあって当社グループの経営成績は、売上高１兆5,570億17百万円（前連結会計年度比4.0％増）、営業利益1,263億69百万円（前連結会計年度比5.2％増）、経常利益1,315億33百万円（前連結会計年度比5.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益878億29百万円（前連結会計年度比6.9％増）を計上し、10期連続の増収増益を達成するとともに、売上・各利益の段階で過去最高を更新することができました。

売上高は、前連結会計年度に比べ599億12百万円（4.0％）増加し、1兆5,570億17百万円となりました。これは主に、一括借上物件の増加等に伴い不動産事業売上高が467億46百万円（5.7％）増加したことによるものです。

#### 当連結会計年度における売上実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 前連結会計年度 （自 平成28年４月１日 至 平成29年３月31日） （百万円） | 当連結会計年度 （自 平成29年４月１日 至 平成30年３月31日） （百万円） | 前年同期比 （％）
建設事業 | 623,910 | 627,631 | 0.6
不動産事業 | 824,642 | 871,388 | 5.7
金融事業 | 6,695 | 7,309 | 9.2
その他 | 41,856 | 50,688 | 21.1
計 | 1,497,104 | 1,557,017 | 4.0

(注) セグメント間の取引については、相殺消去しております。

売上総利益は、前連結会計年度に比べ114億58百万円（4.0％）増加し、2,970億46百万円となりました。これは主に、一括借上物件の増加及び入居率の上昇により不動産事業総利益が63億76百万円（8.8％）増加したことによるものです。

販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に比べ52億51百万円（3.2％）増加し、1,706億77百万円となりました。これは主に、人員増加と業績賞与の増額等により人件費が14億17百万円増加したこと及び新基幹システムの構築等により減価償却費が15億27百万円増加したことによるものです。

営業利益は、前連結会計年度に比べ62億７百万円（5.2％）増加し、1,263億69百万円となりました。これは、売上総利益が114億58百万円（4.0％）増加した一方、販売費及び一般管理費が52億51百万円（3.2％）増加したことによるものです。

経常利益は、前連結会計年度に比べ70億24百万円（5.6％）増加し、1,315億33百万円となりました。これは主に、営業利益が62億７百万円（5.2％）増加したことによるものです。

セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。

##### 建設事業

建設事業は、豊富な受注工事高を背景とした受注工事残高を消化することにより、完成工事高が前連結会計年度比0.6％増の6,276億31百万円、営業利益は前連結会計年度比0.0％増の1,091億45百万円となりました。完成工事総利益率は、東京オリンピック・パラリンピック関連工事や労働需給逼迫の影響により労務費が上昇したこと等により、前連結会計年度比0.2ポイント減少の31.5％となりました。

建物種別の完成工事高及び次期繰越工事高は、次のとおりです。

建物種別 | 完成工事高 | 次期繰越工事高
前連結会計年度 (自 平成28年４月１日 至 平成29年３月31日) | 当連結会計年度 (自 平成29年４月１日 至 平成30年３月31日) | 当連結会計年度末 （平成30年３月31日）
金額（百万円) | 構成比 （％） | 金額（百万円) | 構成比 （％） | 金額（百万円) | 構成比 （％）
居住用 | 618,217 | 99.1 | 620,307 | 98.8 | 875,963 | 97.8
賃貸住宅 | 615,602 | 98.7 | 617,936 | 98.5 | 872,255 | 97.4
戸建住宅 | 2,615 | 0.4 | 2,371 | 0.3 | 3,708 | 0.4
事業用 | 2,656 | 0.4 | 3,597 | 0.6 | 6,905 | 0.8
その他 | 3,036 | 0.5 | 3,725 | 0.6 | 12,473 | 1.4
計 | 623,910 | 100.0 | 627,631 | 100.0 | 895,343 | 100.0

(注) １．前事業年度及び当事業年度において完成工事高総額に対する割合が100分の10以上の相手先はありません。

２．建物種別「その他」の次期繰越工事高には、不動産事業の営繕工事高が9,894百万円含まれております。

不動産事業

不動産事業は、「賃貸経営受託システム」による一括借上物件の増加に伴い、借上会社である大東建託パートナーズ株式会社の家賃収入が増加したことや「連帯保証人不要サービス」を提供しているハウスリーブ株式会社の収入拡大等により、不動産事業売上高が前連結会計年度比5.7％増の8,713億88百万円、営業利益は前連結会計年度比12.9％増の334億28百万円となりました。

不動産事業の売上実績の内訳は、次のとおりです。

区分 | 前連結会計年度 (自 平成28年４月１日 至 平成29年３月31日) | 当連結会計年度 (自 平成29年４月１日 至 平成30年３月31日) | 前年同期比
金額（百万円) | 構成比 （％） | 金額（百万円) | 構成比 （％） | 金額（百万円) | 増減率 （％）
一括借上 | 755,002 | 91.6 | 798,799 | 91.7 | 43,796 | 5.8
営繕工事 | 26,014 | 3.1 | 24,567 | 2.8 | △1,446 | △5.6
不動産仲介 | 17,652 | 2.1 | 16,964 | 1.9 | △687 | △3.9
家賃保証事業 | 9,702 | 1.2 | 10,954 | 1.3 | 1,252 | 12.9
電力事業 | 6,119 | 0.7 | 7,311 | 0.8 | 1,191 | 19.5
賃貸事業 | 6,266 | 0.8 | 6,071 | 0.7 | △195 | △3.1
その他 | 3,884 | 0.5 | 6,719 | 0.8 | 2,835 | 73.0
計 | 824,642 | 100.0 | 871,388 | 100.0 | 46,746 | 5.7

主要３社の入居者斡旋件数は、お部屋探しのお客様への話題性と認知度向上を目的として、賃貸仲介ブランド『いい部屋ネット』の新しいＣＭ放映や年間プロモーションに注力した結果、前連結会計年度比5.2％増の296,018件となりました。また、平成30年３月の家賃ベース入居率（※）は、居住用で前年同月比0.3ポイント上昇の97.2％、事業用で前年同月比0.1ポイント上昇の98.4％となりました。

（※）家賃ベース入居率＝１－（空室物件の借上家賃支払額／家賃総額）

金融事業

金融事業は、土地オーナー様、入居者様へ家賃や家財を補償する少額短期保険ハウスガード株式会社の契約数の増加等により、売上高が前連結会計年度比9.2％増の73億９百万円、営業利益は前連結会計年度比30.8％増の30億92百万円となりました。

その他

その他事業は、ガスパルグループのＬＰガス供給戸数の増加や、介護が必要な高齢者のためのデイサービスを提供するケアパートナー株式会社の施設利用者数の増加等により、売上高が前連結会計年度比21.1％増の506億88百万円、営業利益は前連結会計年度比52.5％増の77億89百万円となりました。

受注工事高は、前連結会計年度比0.6％減の6,510億77百万円となり、平成30年３月末の受注工事残高は、前連結会計年度末比0.1％減の8,953億43百万円となりました。

当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 前連結会計年度 （自 平成28年４月１日 至 平成29年３月31日） （百万円） | 当連結会計年度 （自 平成29年４月１日 至 平成30年３月31日） （百万円） | 前年同期比 （％）
建設事業 |  |  |
居住用 | 620,737 | 616,216 | △0.7
賃貸住宅 | 617,766 | 614,300 | △0.6
戸建住宅 | 2,970 | 1,915 | △35.5
事業用 | 3,911 | 4,350 | 11.2
その他 | 3,896 | 3,656 | △6.1
小計 | 628,545 | 624,223 | △0.7
不動産事業 |  |  |
営繕工事 | 26,729 | 26,853 | 0.5
合計 | 655,274 | 651,077 | △0.6

（注）当社グループでは、建設事業及び不動産事業の一部以外は受注生産を行っておりません。

また、参考のため提出会社の受注工事高、完成工事高、次期繰越工事高は、次のとおりです。

項目 | 工事別 | 前期繰越工事高 （百万円） | 当期受注工事高 （百万円） | 計 （百万円） | 当期完成工事高 （百万円） | 次期繰越工事高 （百万円）
前事業年度 自 平成28年４月１日 至 平成29年３月31日 | 建築 | 884,220 | 628,603 | 1,512,824 | 623,952 | 888,872
当事業年度 自 平成29年４月１日 至 平成30年３月31日 | 建築 | 888,872 | 624,219 | 1,513,091 | 627,627 | 885,464

(注) １．前期以前に受注した工事で、契約の変更により請負金額の増減がある場合は、当期受注工事高にその増減額を含んでおります。従って、当期完成工事高にも係る増減額が含まれております。

２．次期繰越工事高は、（前期繰越工事高＋当期受注工事高－当期完成工事高）です。

本項目における各事項の記載については、消費税等を除いた金額で表示しております。なお、生産実績を定義することが困難であるため、「生産の状況」は記載しておりません。

(2) 財政状態

当連結会計年度において総資産は、前連結会計年度末に比べ615億46百万円増加し、8,429億78百万円となりました。これは主に、有形固定資産218億69百万円、完成工事未収入金等136億10百万円、投資有価証券95億２百万円、長期繰延税金資産67億30百万円、無形固定資産60億28百万円及び有価証券43億75百万円が増加した一方、金銭の信託30億円が減少したことによるものです。

セグメントごとの資産は、次のとおりであります。

建設事業

建設事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ131億61百万円増加し、1,290億14百万円となりました。これは主に、完成工事未収入金の増加及び新基幹システムに係るソフトウェアの計上によるものです。

不動産事業

不動産事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ260億42百万円増加し、3,078億94百万円となりました。これは主に、新基幹システムに係るソフトウェアの計上及び一括借上修繕引当金の増加に伴う繰延税金資産の増加によるものです。

金融事業

金融事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ41億24百万円増加し、739億67百万円となりました。これは主に、大東ファイナンス株式会社による営業貸付金の増加によるものです。

その他

その他事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ247億56百万円増加し、886億97百万円となりました。これは主に、マレーシアでのヒルトンホテル取得によるものです。

負債は、前連結会計年度末に比べ399億93百万円増加し、5,459億39百万円となりました。これは主に、長期借入金646億48百万円及び一括借上修繕引当金180億97百万円が増加した一方、前受金152億３百万円、1年内返済予定の長期借入金134億85百万円及び未成工事受入金74億99百万円が減少したことによるものです。

純資産は、前連結会計年度末に比べ215億53百万円増加し、2,970億39百万円となりました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により878億29百万円が増加した一方、配当金の支払いにより439億64百万円及び自己株式の取得（株式給付信託による取得を含む）により279億92百万円が減少したことによるものです。

以上により、自己資本比率は前連結会計年度末に比べ0.25ポイント上昇し、35.57％となりました。

(3) キャッシュ・フロー

当連結会計年度において現金及び現金同等物は、前連結会計年度末比135億33百万円増加し、当連結会計年度末の残高は2,137億14百万円となりました。

営業活動によるキャッシュ・フローは、625億59百万円の獲得（前連結会計年度は1,240億97百万円の獲得）となりました。主な獲得要因は、税金等調整前当期純利益1,309億44百万円（前連結会計年度は税金等調整前当期純利益1,239億95百万円）、一括借上修繕引当金の増加額180億97百万円及び減価償却費104億17百万円です。一方、主な使用要因は、法人税等の支払額534億９百万円、前受金の減少額152億３百万円、売上債権の増加額134億33百万円及び未成工事受入金の減少額74億99百万円です。

投資活動によるキャッシュ・フローは、229億46百万円の使用（前連結会計年度は334億７百万円の使用）となりました。主な獲得要因は、定期預金の払戻による収入520億円及び有価証券の売却及び償還による収入185億５百万円です。一方、主な使用要因は、定期預金の預入による支出370億円、有価証券の取得による支出228億84百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出132億58百万円、有形固定資産の取得による支出101億68百万円及び無形固定資産の取得による支出84億29百万円です。

財務活動によるキャッシュ・フローは、253億36百万円の使用（前連結会計年度は722億86百万円の使用）となりました。主な獲得要因は、長期借入れによる収入900億円です。一方、主な使用要因は、長期借入金の返済による支出450億74百万円、配当金の支払439億64百万円及び自己株式の取得（株式給付信託による取得を含む）による支出279億92百万円です。

当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、営業活動によるキャッシュ・フローにより獲得した資金及び金融機関からの借入れにより調達した資金を運転資金、投資資金並びに配当金の支払等に投入しております。

（キャッシュ・フロー関連指標の推移）

| 平成26年３月期 | 平成27年３月期 | 平成28年３月期 | 平成29年３月期 | 平成30年３月期
自己資本比率（％） | 32.9 | 34.3 | 34.3 | 35.3 | 35.6
時価ベースの自己資本比率（％） | 111.2 | 150.5 | 169.2 | 148.8 | 163.4
キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年） | 1.2 | 1.4 | 0.9 | 0.4 | 1.7
インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍） | 90.7 | 83.7 | 137.5 | 309.2 | 194.6

（注）１．自己資本比率：自己資本／総資産

時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産

キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い

２．いずれも連結ベースの財務数値により算出しております。

３．株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しております。

４．キャッシュ・フローは連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っているすべての負債を対象としております。また利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。

### ４ 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

### ５ 【研究開発活動】

当社は、土地所有者の皆様に建物賃貸経営を総合的にお任せいただき、その価値を高めていくために、事業効率の高い賃貸建物を提案しております。そして、多様化する入居者様ニーズに対応するため、商品開発部・設計部を主幹担当部門として、新工法・資材の開発を含め、商品ラインナップの充実に積極的に取り組んでおります。

当連結会計年度の研究開発活動に係る投資総額は1,609百万円（すべて建設事業セグメントで発生）であり、その主なものは以下のとおりです。

商品開発グループにおいては、上半期３商品、下半期３商品の計６商品を新たに開発いたしました。それぞれが新たな入居者様ニーズに応える新商品となっております。

前年から開始した外部建築家とのコラボレーションによる“進化する賃貸住宅”事業化プロジェクトの第二弾で、ストレス社会に対応した賃貸住宅の企画開発を実施し、建築家の設計による『プロトタイプ 02』と、プロトタイプ02の要素を取り入れた普及型商品『リフラ』、更に、都市部向けにコンパクトでセキュリティを強化した中階段形式商品『コンテ』の３商品を開発いたしました。また、増加するシングル層を対象に、４階建てでありながら高さを10mに抑えた都市部向けＷＲＣ造商品『リグノ』、一人暮らしを便利にさせるアイテムを多数取り入れた一般地域商品『コンテ ココ』、そして、自分らしさをアレンジできるアイテムを導入した多雪地域商品『ルタン ラシック』の３商品を開発いたしました。

さらに、既存３商品について、新たに５プランを開発いたしました。

社会状況に合わせ、街並みを損なわず最大容量の太陽光パネル設置によるオーナー様売電事業に対応した商品の開発や、防犯仕様を強化し「選べるセキュリティ賃貸」として『DK SELECT セキュリティ』の商品運用を開始、無料インターネット（Wi-Fi）接続サービスである『DK SELECT ネットサービス』の運用商品を拡大、更に国産杉の利用促進のため、２×４工法用ランバー材にフィンガージョイント材の使用を可能としました。

また、日本唯一の建築倉庫へ『プロトタイプ 02』の模型を展示し、当社のブランドイメージ向上、技術力や先進的な取り組みのアピールに継続して取り組んでおります。

技術開発グループにおいては、 入居者様満足度向上のために２×４商品の“上下階の生活音”が改善できる界床仕様の開発を行い、引戸及び引違戸のソフトクローズ機能の標準化やシステムキッチンの標準化など、全商品に対して住設機器の機能及び仕様を刷新し、２×４商品の新界床仕様と共に平成30年２月19日から販売を開始いたしました。

内装建材においては、入居者様が自由にお部屋をアレンジできる“セレクトフック”の開発を行い、２月販売開始した新商品に導入いたしました。

設備においては、防犯性能を高めた賃貸住宅の開発に取り組んでおります。防犯優良賃貸住宅認定事業への積極的な取り組みを行い、平成30年３月23日付けにて共同住宅仕様の基幹商品で認定を取得しました。既にフラットタイプの基幹商品においては、平成29年２月24日付けにて認定を取得しています。防犯優良賃貸住宅認定事業を取得した物件並びにオートロックを設置した物件など防犯性能を高めた商品は、『DK SELECT セキュリティ』として位置付けて、専用表示シールを貼り付けることで犯罪抑制を図ります。また、性能向上策として、洗面化粧台への給水管給湯管への立上げ配管をストレート止水栓仕様から、樹脂管直接立上げ仕様に変更して漏水のリスクを軽減させます。

電気設備においては、防雨型非常灯兼用シーリングライトを常時LED灯（非常時：蛍光灯）に仕様を向上させて環境配慮に貢献します。テレビ共聴設備においては、4K放送対応の機器導入を始めます。

さらに、災害に強い社会づくりへ寄与する賃貸住宅の高耐震化を促進するため、耐震等級３仕様に耐力を向上させた『DK SELECT 高耐震グレード Ｇ３シリーズ』を３月より導入しました。その耐震等級を実現する技術開発として、鉄骨造の「鉄骨造システムブレース構造」では、従来より高耐力のシステムブレースを採用し、在来木造工法「エコプレカット工法」では、高耐力のオリジナル制振ダンパーを開発し、現在、国土交通大臣認定（壁倍率5.0倍）を申請中です。