文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものです。
(1) 経営基本方針
当社は、「限りある大地の最有効利用を広範囲に創造し、実践して社会に貢献する」を経営理念として掲げています。この経営理念を具現化していくため、賃貸住宅分野において土地所有者と入居者双方のニーズを最大限に活かし、良質な賃貸住宅の供給に努めるとともにその周辺分野へも事業拡大していきます。
また、事業活動における具体的な指針とするため、当社では以下の５項目を経営基本方針として定めています。
① 顧客第一主義に徹する（ＣＳ重視の経営）
② 重点主義に徹する（経営資源の重点的な投入）
③ 顧客の要望に合わせ、当社を創造（造り変え）する（市場環境への適応）
④ 現金取引主義を貫徹する（キャッシュ・フロー重視）
⑤ 高い生産性を背景とした高賃金主義に徹する（成果主義の人事処遇）
(2) 目標とする経営指標
当社グループは、「売上高営業利益率７％以上」「ＲＯＥ（自己資本当期純利益率）20％」を確保することを重要な経営指標目標として定めています。当期においては、売上高営業利益率8.0％、ＲＯＥ29.8％となっています。
(3) 経営環境と対処すべき課題
賃貸住宅市場は、2015年１月の相続税法改正による一時的な好況から、金融機関の融資厳格化等の影響もあり、適正化に向けた安定成長に移行しつつあります。高齢化の進む土地所有者の皆様にとって資産承継や税務対策を背景とした土地活用ニーズは依然として底堅く、今後もそのニーズは堅調に推移するものと予測されます。当社グループとしては、土地所有者の皆様が、“次世代への円満・円滑な資産承継”を実現するため、資産承継に関するトータルサービスの提供を強化する必要があります。
一方、少子・高齢化、晩婚化等の進行による一人住まい世帯数の増加やライフスタイルの多様化により、住まいに対する価値観が変化しています。そのため、入居者の皆様のニーズは多様化し、住まいを選ぶ目は一層厳しくなっています。当社グループとしては、入居者の皆様にとって魅力ある建物・住まいの提供はもとより、入居者の皆様の暮らしをより安心で快適・豊かにするサービスの充実にも注力する必要があります。
また、東日本大震災以降の建設労働者需給の逼迫には落ち着きが見られるものの、東京オリンピック・パラリンピック関連工事の増加や建設工事従事者の減少等、建設労働者需給には依然として不透明感が残ります。適正な完成工事利益の確保や施工体制の強化、品質の確保にも継続して注力する必要があります。
さらに、人口・世帯が長期減少トレンドにある中、持続的な成長を継続するためには、現在の主力事業である建設・不動産事業以外の新規事業への取り組みが必要となります。
(4) 中長期的な会社の経営戦略
当社グループは、「夢や将来を託され、継続して成長できる企業」に向けて、コア事業（賃貸住宅分野）である建設事業・不動産事業の強化に加え、商業施設・レンタルオフィス等の住宅以外の賃貸事業へ事業領域を広げ、さらにエネルギー等のサービス事業へ事業領域を拡大することで、総合賃貸業を核とした「生活総合支援企業」を目指します。
数値目標としては、2024年３月期に、売上高２兆2,000億円、営業利益1,800億円、連結営業利益率７％以上、ＲＯＥ（自己資本当期純利益率）20.0％以上の実現を目指すとともに、貸家着工戸数においては、シェア20.0％以上（賃貸市場規模を390千戸と想定）を獲得することを設定しています。
セグメント別の中長期的な経営戦略は以下のとおりです。
① 建設事業
建設事業では、土地活用・資産承継をお考えの土地オーナー様へ、立地条件や周辺環境を詳細に調査・分析した賃貸事業の提案や高品質な建物の提供を継続するとともに、他社施工物件の建て替え需要の取り込みや首都圏の営業力強化、デジタルマーケティングを活用した反響の拡大等に取り組みます。また、今後の国内建設需要高まりや労働者需給の逼迫を踏まえ、工事原価の抑制、労働力の確保及び施工体制の強化のため、協力会社様との連携強化に引き続き取り組んでいきます。
さらに、新規分野への参入として、リフォーム事業や事業提携等の取り組みも積極的に検討し、事業の拡大に努めていきます。
これらの施策により、2024年３月期には、建設事業売上高8,800億円、営業利益1,100億円を目指します。
② 不動産事業
不動産事業では、多様なメディア・チャネルを活用した入居者募集や独自の入居者サービスの提供による高い入居率を背景に、安定した建物賃貸事業の提供を継続するとともに、入居者のライフスタイルに合わせた良質な住空間と暮らしのサービスを引き続き提供します。また、ＩＴ技術の活用やターゲットを絞った施策による広告費の抑制等により、コストの削減と利益率の向上を図ります。
さらに、新規分野への参入として、海外現地法人の設立や不動産売買の仲介等の取り組みも積極的に検討し、事業の拡大に努めていきます。
これらの施策により、2024年３月期には、不動産事業売上高１兆1,600億円、営業利益480億円を目指します。
③ その他の事業（金融事業及びその他事業）
その他の事業では、保険・金融事業や海外事業を推進するとともに、レンタルオフィス事業、商業施設や物流施設、ホテル、寮等の建設・管理へ進出することで、「総合賃貸業」として事業領域の拡大を図ります。
さらに、ＬＰガス、太陽光発電等のエネルギー事業や介護・保育事業、サブスクリプション（手数料）事業等、生活に関連する様々なサービスを提供することで、「生活総合支援企業」への成長を目指します。
これらにより、2024年３月期には、その他の事業売上高1,600億円、営業利益220億円を目指します。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において当社グループが判断したものです。
(1) 原材料費等の高騰による原価の上昇、利益率の低下
当社は、賃貸建物の建設において、当社が元請けとなり、当社の現場監督（施工技術者）が直接施工業者に分離分割発注を行い、完成工事原価の抑制を実施しています。しかしながら、各種建設資材の価格上昇や労務費の上昇が施工業者への発注単価の上昇となることがあります。それらの結果、原価が上昇し、売上総利益率が低下する可能性があります。
(2) 税制改正による業績への影響
当社は、土地所有者に土地有効活用として賃貸マンション・アパートの建設を提案するコンサルティング営業を行い、建設受注を獲得しています。現在において土地活用の有効な手段は、建物賃貸事業経営とされていますが、税制改正により建物賃貸事業に関連する税負担等に変動があった場合、建設受注獲得に影響があり業績が変動する可能性があります。
(3) 金利の急上昇による受注キャンセル
土地所有者が建物賃貸事業を行う際、建物の建築代金は金融機関からの借入れにて調達することが一般的です。現在、長期金利は、依然、低金利状況が続いており、家賃相場が弱含みの中でも一定の事業利回りが確保されるため、土地所有者が建物賃貸事業に踏み切る一つの要因となっています。金利が急激に上昇した場合、施工準備中の物件では、採算悪化を懸念した土地所有者が発注キャンセルを申し出るケースや建築プランの見直しが必要となるケースが発生する懸念があります。その際、受注高や完成工事高の計画が未達となる可能性があります。
(4) 法施行・法改正等に伴う経費増
当社グループは、建設業許可、建築士事務所登録及び宅地建物取引業免許等の許認可を受けて事業を展開し、またこれらの関連法令をはじめその他各種の法令等に基づいた企業活動を行っています。これらの法令等を遵守するためにコーポレートガバナンス及びコンプライアンス推進体制を強化していますが、新たな法令等が施行された場合、当該法令等に対応するための経費が追加的に発生し、業績に影響を及ぼす可能性があります。
(5) 個人情報の漏洩等のリスク
当社グループは、土地所有者や入居者等様々なお客様の個人情報をお預りしています。個人情報保護には特に配慮し対策を進め事業活動を行っていますが、万一個人情報の漏洩等があれば、信用を大きく毀損することとなり、当社の業績に影響を与える可能性があります。
(6) 自然災害によるリスク
大規模な地震や台風等の自然災害が発生した場合、被災した当社グループの建築現場・事業所・情報設備等の修復やお客様の建物の点検、被災したお客様への支援活動等により、多額の費用が発生する可能性があります。また、被災地域において、社会インフラが大規模に損壊し、相当期間に亘り生産・流通活動が停止することで建築資材・部材の供給が一時的に途絶えたり、多数の社員が被災し勤務できなくなることにより、契約締結・工事着工・工事進捗や入居者斡旋活動が滞り、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。
当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりです。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものです。
(1) 経営成績
当連結会計年度における国内経済は、引き続き企業収益や雇用環境の改善が続く中、個人消費の持ち直しや設備投資の増加により、景気は緩やかな回復基調で推移しました。一方、米中通商問題の動向や中国経済の成長鈍化、欧州経済の減速等、海外の政治及び経済動向に関する不確実性の高まりから、依然として先行きの不透明な状況が続いています。
住宅業界においては、住宅着工戸数は2018年12月から前年同月比４ヶ月連続して減少し、2018年度累計では前年比0.7％増加となりました。当社グループが主力とする賃貸住宅分野においては、貸家着工戸数が７ヶ月連続して減少し、同４～３月の累計で前年同期比4.9％の減少となりました。賃貸住宅市場は一時的な好況から、適正化に向けた安定成長に移行すると考えられます。
一方で、利便性の高い、安心・快適な賃貸建物の需要は引き続き堅調に推移するものと見込まれます。賃貸住宅
を供給する企業には、入居需要に基づく健全な賃貸建物経営のノウハウに加え、入居者様の多様化するニーズに応え、ＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）等の環境に配慮した賃貸住宅やサービス付き高齢者向け住宅等の提供に取り組む必要があります。
建設市場においては、東京オリンピック・パラリンピック関連工事の増加や建設工事従事者の減少等、建設労働者需給には依然不透明感が残ります。適正な建設工事利益の確保及び施工体制の強化や品質の確保が継続して課題となります。
以上の結果、当社グループの連結業績は、売上高１兆5,911億78百万円（前期比2.2％増）、利益面では、営業利益1,270億47百万円（前期比0.5％増）、経常利益1,322億40百万円（前期比0.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益899億30百万円（前期比2.4％増）となりました。
売上高は、前連結会計年度に比べ341億61百万円（2.2％）増加し、１兆5,911億78百万円となりました。これは主に、アパートローン融資の厳格化の影響等により完成工事高が178億52百万円（2.8％）減少した一方、一括借上物件の増加等に伴い不動産事業売上高が527億23百万円（6.1％）増加したことによるものです。
売上総利益は、前連結会計年度に比べ10億２百万円（0.3％）減少し、2,960億44百万円となりました。これは主に、完成工事高の減少や前期に金融子会社が保有する貸付債権の売却による一時的な利益を計上した反動等により、建設事業総利益が137億45百万円（7.0％）減少したこと及び一括借上物件の増加及び入居率の上昇により不動産事業総利益が98億40百万円（12.4％）増加したことによるものです。
販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に比べ16億80百万円（1.0％）減少し、1,689億96百万円となりました。これは主に、広告宣伝費が35億９百万円減少したこと、新基幹システムの開発費用やソフトウェア減価償却費が19億１百万円増加したことによるものです。
この結果、営業利益は、前連結会計年度に比べ６億78百万円（0.5％）増加し、1,270億47百万円、経常利益は、前連結会計年度に比べ７億６百万円（0.5％）増加し、1,322億40百万円となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりです。
建設事業は、豊富な受注工事高を背景とした受注工事残高を消化することにより、完成工事高が6,097億78百万円（前期比2.8％減）となりました。完成工事総利益率は、資材費の高騰等の影響により、30.1％（前期比1.4ポイント減少）となりました。
建物種別の完成工事高及び次期繰越工事高は、次のとおりです。
(注) １．前事業年度及び当事業年度において完成工事高総額に対する割合が100分の10以上の相手先はありません。
２．建物種別「その他」の次期繰越工事高には、不動産事業の営繕工事高が14,274百万円含まれています。
②不動産事業
不動産事業の売上実績の内訳は、次のとおりです。
入居者斡旋件数（注１）は、お部屋探しのお客様への話題性と認知度向上を目的として、賃貸仲介ブランド『いい部屋ネット』の新しいＣＭ放映や年間プロモーションを実施した結果、323,124件（前期比9.2％増）となりました。また、2019年３月の家賃ベース入居率（注２）は、居住用で97.4％（前年同月比0.2ポイント上昇）、事業用で98.8％（前年同月比0.4ポイント上昇）となりました。
(注) １．大東建託パートナーズ㈱、大東建託リーシング㈱の合計件数（他社管理物件含む）
２．家賃ベース入居率＝１－(空室物件の借上家賃支払額／家賃総額)
③金融事業
金融事業は、土地オーナー様、入居者様へ家賃や家財を補償する少額短期保険ハウスガード株式会社の契約数の増加等により、売上高が前連結会計年度比9.1％増の79億72百万円、営業利益は前連結会計年度比9.8％増の33億95百万円となりました。
④その他
その他事業は、ガスパルグループのＬＰガス等供給戸数の増加や、介護及び保育施設を運営するケアパートナー株式会社の施設利用者数の増加、ヒルトンホテル取得によるマレーシアにおけるホテル事業の拡大、大東エナジー株式会社の事業縮小等により、売上高が前連結会計年度比2.7％減の493億14百万円、営業利益は前連結会計年度比13.0％増の87億98百万円となりました。
受注工事高は、6,352億73百万円（前期比2.4％減）となり、2019年３月末の受注工事残高は、8,942億25百万円（前期比0.1％減）となりました。
セグメントごとの受注実績は、次のとおりです。
（注）当社グループでは、建設事業及び不動産事業の一部以外は受注生産を行っていません。
また、参考のため提出会社の受注工事高、完成工事高、次期繰越工事高は、次のとおりです。
(注) １．前期以前に受注した工事で、契約の変更により請負金額の増減がある場合は、当期受注工事高にその増減額を含んでいます。従って、当期完成工事高にも係る増減額が含まれています。
２．次期繰越工事高は、（前期繰越工事高＋当期受注工事高－当期完成工事高）です。
本項目における各事項の記載については、消費税等を除いた金額で表示しています。なお、生産実績を定義することが困難であるため、「生産の状況」は記載していません。
(2) 財政状態
当連結会計年度において総資産は、前期末比167億94百万円増加の8,597億72百万円となりました。これは主に、営業貸付金289億96百万円、有形固定資産187億11百万円、完成工事未収入金等154億16百万円、繰延税金資産100億41百万円が増加した一方、現金預金581億円が減少したことによるものです。
セグメントごとの資産は、次のとおりです。
①建設事業
建設事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ56億39百万円増加し、1,346億53百万円となりました。これは主に、完成工事未収入金の増加及び現預金の減少によるものです。
②不動産事業
不動産事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ95億２百万円増加し、3,173億96百万円となりました。これは主に、一括借上修繕引当金の増加に伴う繰延税金資産の増加によるものです。
③金融事業
金融事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ290億38百万円増加し、1,030億５百万円となりました。これは主に、大東ファイナンス株式会社による営業貸付金の増加によるものです。
④その他
その他事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ181億49百万円増加し、1,068億46百万円となりました。これは主に、事業領域拡大のための土地取得によるものです。
負債は、前期末比115億34百万円増加の5,574億73百万円となりました。これは主に、一括借上修繕引当金192億29百万円が増加した一方、１年内返済予定の長期借入金107億73百万円が減少したことによるものです。
純資産は、前期末比52億59百万円増加の3,022億98百万円となりました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により899億30百万円が増加した一方、配当金の支払いにより450億44百万円及び自己株式の取得により409億34百万円減少したことによるものです。
この結果、自己資本比率は前期末比0.3ポイント減少して35.3％となりました。
(3) キャッシュ・フロー
当連結会計年度において現金及び現金同等物は、前連結会計年度末比261億円減少し、当連結会計年度末の残高は1,876億14百万円となりました。
営業活動によるキャッシュ・フローは、719億82百万円の獲得（前連結会計年度は625億59百万円の獲得）となりました。主な獲得要因は、税金等調整前当期純利益の計上1,323億42百万円（前連結会計年度は税金等調整前当期純利益1,309億44百万円）、一括借上修繕引当金の増加192億29百万円及び減価償却費125億12百万円です。一方、主な使用要因は、法人税等の支払額507億35百万円、営業貸付金の増加額289億98百万円及び売上債権の増加額152億75百万円です。
投資活動によるキャッシュ・フローは、82百万円の獲得（前連結会計年度は229億46百万円の使用）となりました。主な獲得要因は、定期預金の払戻による収入820億円及び有価証券の売却及び償還による収入219億85百万円です。一方、主な使用要因は、定期預金の預入による支出470億円、有形固定資産の取得による支出248億35百万円、投資有価証券の取得による支出108億44百万円、無形固定資産の取得による支出100億88百万円及び有価証券の取得による支出91億円です。
財務活動によるキャッシュ・フローは、976億70百万円の使用（前連結会計年度は253億36百万円の使用）となりました。主な獲得要因は、長期借入れによる収入171億円です。一方、主な使用要因は、配当金の支払450億44百万円、自己株式の取得による支出409億34百万円及び長期借入金の返済による支出304億16百万円です。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、営業活動によるキャッシュ・フローにより獲得した資金及び金融機関からの借入れにより調達した資金を運転資金、投資資金並びに配当金の支払等に投入しています。
（キャッシュ・フロー関連指標の推移）
（注）１．自己資本比率：自己資本／総資産
時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い
２．いずれも連結ベースの財務数値により算出しています。
３．株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しています。
４．キャッシュ・フローは連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しています。
５．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っているすべての負債を対象としています。また利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しています。
該当事項はありません。
当社は、土地所有者の皆様に建物賃貸経営を総合的にお任せいただき、その価値を高めていくために、事業効率の高い賃貸建物を提案しています。そして、多様化する入居者様ニーズに対応するため、商品開発部・設計部を主幹担当部門として、新工法・資材の開発を含め、商品ラインナップの充実に積極的に取り組んでいます。
当連結会計年度の研究開発活動に係る投資総額は
商品開発グループにおいては、上半期２商品、下半期３商品の計５商品を新たに開発しました。それぞれが新たな入居者様ニーズに応える新商品となっています。
DK SELECTの新たなラインナップとして、増加するシングル層をターゲットに、自分らしさでアレンジできる“わたしのカタチアイテム”を採用した一般地域向け商品『ルタンラシック』を開発しました。
また、カップル・ファミリーをターゲットとして、コミュニケーションを楽しむ『キャッチウォール』や女性に嬉しい『ドレッサーカウンター』等、集って楽しんで飾れる“おしゃれライフアイテム”を標準装備した『ポポラ』を開発しました。
また、既存３商品について、新たに４プランを開発しました。
社会状況に合わせ、ペット共生オプション『にゃんRoom わんRoom』を新たに開発しました。「ペットクローク」や「キャットウォール」など、ペットと入居者様が楽しく暮らせる仕様を採用しました。
また「ZEH-M」基準を達成した商品『ルタンソレイユ』『ルタン（低圧一括受電）』を開発しました。高断熱化及び高効率設備と太陽光発電設備を設置することで、エネルギー消費量を削減しました。
また更なる居住性・快適性向上のために、木造２×４工法商品の界床の仕様を刷新して遮音性能を向上させ、加えて全商品の住設仕様も刷新しました。
技術開発グループにおいては、新工法開発としてCLT工法の商品化に向けた実験・検証に取り組み、オリジナル金物接合部を含めた構造設計についての評定を取得しました。
外壁仕様についてはオリジナル１時間耐火仕様の実験及び性能評価が完了し、現在大臣認定申請を行ってます。
さらに、CLT工法の実大実験棟を建設しオリジナル金物の接合部に関する施工性や施工人工の削減効果によるコスト検証及び入居者様満足度向上に向けた界床の遮音性能など各種についての検証・実験を実施しました。
資材開発としては、入居者様への更なる安心・安全と新規サービス提供のために、建設中から建物完成後の管理運営までを一貫管理できるスマートキーシステムの開発を行い、実棟での検証を実施しました。