２【財務諸表等】

(1)【財務諸表】

①【貸借対照表】

		(単位：百万円)
	前事業年度 (平成26年12月31日)	当事業年度 (平成27年12月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金	11,633	19,490
営業未収入金	※１ 1,039	※１ 1,301
販売用不動産	35,909	90,416
仕掛販売用不動産	11,351	21,002
貯蔵品	16	15
営業投資有価証券	3,376	2,256
前払費用	※１ 383	437
繰延税金資産	1,910	7,571
その他	※１ 6,089	※１ 19,870
貸倒引当金	△0	△0
流動資産合計	71,709	162,362
固定資産
有形固定資産
建物	※３ 143,212	※３ 171,325
構築物	1,929	2,501
機械及び装置	1,279	1,744
車両運搬具	37	28
工具、器具及び備品	541	580
土地	※３ 383,045	※３ 540,854
リース資産	2	1
建設仮勘定	※３ 13,773	※３ 2,517
有形固定資産合計	543,821	719,553
無形固定資産
のれん	316	3,652
借地権	11,113	21,779
ソフトウエア	213	227
その他	88	81
無形固定資産合計	11,732	25,741
投資その他の資産
投資有価証券	90,615	96,971
関係会社株式	10,066	13,147
関係会社社債	－	80
その他の関係会社有価証券	5,764	22,341
出資金	1	10
前払年金費用	3	－
破産更生債権等	0	0
長期前払費用	1,472	1,565
敷金及び保証金	7,380	7,098
その他	2,037	2,346
貸倒引当金	△0	△0
投資その他の資産合計	117,342	143,561
固定資産合計	672,895	888,856
繰延資産
株式交付費	－	479
繰延資産合計	－	479
資産合計	744,605	1,051,698

		(単位：百万円)
	前事業年度 (平成26年12月31日)	当事業年度 (平成27年12月31日)
負債の部
流動負債
短期借入金	29,000	105,000
関係会社短期借入金	2,000	2,400
1年内返済予定の長期借入金	118,579	131,937
短期社債	3,999	－
1年内償還予定の社債	12,000	－
リース債務	1	1
未払金	※１ 1,578	※１ 3,076
未払費用	※１ 2,103	※１ 1,863
未払法人税等	4,401	8
前受金	※１ 3,911	※１ 4,790
預り金	※１ 376	※１ 404
賞与引当金	96	116
役員賞与引当金	90	86
資産除去債務	52	－
その他	364	689
流動負債合計	178,556	250,373
固定負債
社債	38,000	38,000
長期借入金	264,888	379,425
リース債務	1	0
繰延税金負債	24,793	33,558
退職給付引当金	315	344
長期預り保証金	※１ 43,916	※１ 50,891
資産除去債務	1,434	1,830
その他	263	243
固定負債合計	373,613	504,293
負債合計	552,169	754,666
純資産の部
株主資本
資本金	22,290	62,641
資本剰余金
資本準備金	21,681	62,032
その他資本剰余金	91,318	91,318
資本剰余金合計	112,999	153,350
利益剰余金
利益準備金	175	175
その他利益剰余金
固定資産圧縮積立金	2,402	2,735
繰越利益剰余金	31,714	49,932
利益剰余金合計	34,291	52,843
自己株式	△3,000	△3,001
株主資本合計	166,581	265,834
評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金	25,854	31,197
評価・換算差額等合計	25,854	31,197
純資産合計	192,435	297,032
負債純資産合計	744,605	1,051,698

②【損益計算書】

		(単位：百万円)
	前事業年度 (自　平成26年１月１日 　至　平成26年12月31日)	当事業年度 (自　平成27年１月１日 　至　平成27年12月31日)
営業収益
賃貸事業収益	48,092	55,111
不動産売上高	143,507	78,602
営業収益合計	※１ 191,600	※１ 133,713
営業原価
賃貸事業原価	19,523	21,943
不動産売上原価	131,899	64,796
営業原価合計	※１ 151,422	※１ 86,740
営業総利益	40,177	46,973
販売費及び一般管理費	※１,※２ 6,609	※１,※２ 7,596
営業利益	33,568	39,377
営業外収益
受取利息	11	26
有価証券利息	－	5
受取配当金	2,477	2,155
賃貸解約関係収入	169	497
為替差益	－	1,655
その他	229	366
営業外収益合計	※１ 2,887	※１ 4,707
営業外費用
支払利息	4,088	3,998
社債利息	370	293
その他	140	203
営業外費用合計	※１ 4,599	※１ 4,495
経常利益	31,856	39,589
特別利益
固定資産売却益	53	495
投資有価証券売却益	2	246
関係会社株式売却益	271	－
その他の関係会社有価証券売却益	－	478
匿名組合等投資利益	230	2,863
受取補償金	937	－
その他	9	21
特別利益合計	※１ 1,506	※１ 4,105
特別損失
固定資産売却損	30	46
固定資産除却損	781	363
建替関連損失	153	1,708
投資有価証券評価損	107	－
その他の関係会社有価証券償還損	1,574	－
減損損失	592	4,495
匿名組合等投資損失	55	－
その他	279	1
特別損失合計	※１ 3,575	※１ 6,616
税引前当期純利益	29,786	37,079
法人税、住民税及び事業税	7,398	2,369
法人税等調整額	3,205	8,417
法人税等合計	10,604	10,786
当期純利益	19,182	26,292

【営業原価明細書】

		前事業年度 （自　平成26年１月１日 至　平成26年12月31日）		当事業年度 （自　平成27年１月１日 至　平成27年12月31日）
区分	注記 番号	金額（百万円）	構成比 （％）	金額（百万円）	構成比 （％）
Ⅰ  賃貸事業原価
１．租税公課		3,957	2.6	4,055	4.7
２．諸経費		9,106	6.0	9,725	11.2
(うち土地建物賃借料)		(3,358)		(3,268)
(うち支払管理費)		(5,748)		(6,457)
３．減価償却費		6,459	4.3	8,161	9.4
計		19,523	12.9	21,943	25.3
Ⅱ　不動産売上原価
１．不動産仕入高		129,609	85.6	63,919	73.7
２．経費		2,289	1.5	877	1.0
計		131,899	87.1	64,796	74.7
合計		151,422	100.0	86,740	100.0

（注）　　当社の原価計算方法は、個別原価計算を採用しております。

③【株主資本等変動計算書】

前事業年度（自　平成26年１月１日　至　平成26年12月31日）

							(単位：百万円)
	株主資本
	資本金	資本剰余金			利益剰余金
		資本準備金	その他資本剰余金	資本剰余金合計	利益準備金	その他利益剰余金		利益剰余金合計
						固定資産圧縮積立金	繰越利益剰余金
当期首残高	22,205	21,596	91,318	112,914	175	2,817	16,576	19,569
会計方針の変更による累積的影響額								－
会計方針の変更を反映した当期首残高	22,205	21,596	91,318	112,914	175	2,817	16,576	19,569
当期変動額
新株の発行				－
新株の発行（新株予約権の行使）	84	84		84
固定資産圧縮積立金の積立								－
固定資産圧縮積立金の取崩						△415	415	－
剰余金の配当							△4,460	△4,460
当期純利益							19,182	19,182
自己株式の取得
自己株式の処分			△0	△0
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計	84	84	△0	84	－	△415	15,137	14,722
当期末残高	22,290	21,681	91,318	112,999	175	2,402	31,714	34,291

	株主資本		評価・換算差額等		純資産合計
	自己株式	株主資本合計	その他有価証券評価差額金	評価・換算差額等合計
当期首残高	△2,998	151,691	18,223	18,223	169,914
会計方針の変更による累積的影響額		－			－
会計方針の変更を反映した当期首残高	△2,998	151,691	18,223	18,223	169,914
当期変動額
新株の発行		－			－
新株の発行（新株予約権の行使）		169			169
固定資産圧縮積立金の積立		－			－
固定資産圧縮積立金の取崩		－			－
剰余金の配当		△4,460			△4,460
当期純利益		19,182			19,182
自己株式の取得	△2	△2			△2
自己株式の処分	0	0			0
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）			7,630	7,630	7,630
当期変動額合計	△2	14,889	7,630	7,630	22,520
当期末残高	△3,000	166,581	25,854	25,854	192,435

当事業年度（自　平成27年１月１日　至　平成27年12月31日）

							(単位：百万円)
	株主資本
	資本金	資本剰余金			利益剰余金
		資本準備金	その他資本剰余金	資本剰余金合計	利益準備金	その他利益剰余金		利益剰余金合計
						固定資産圧縮積立金	繰越利益剰余金
当期首残高	22,290	21,681	91,318	112,999	175	2,402	31,714	34,291
会計方針の変更による累積的影響額							61	61
会計方針の変更を反映した当期首残高	22,290	21,681	91,318	112,999	175	2,402	31,775	34,353
当期変動額
新株の発行	40,307	40,307		40,307
新株の発行（新株予約権の行使）	43	43		43
固定資産圧縮積立金の積立						333	△333	－
固定資産圧縮積立金の取崩								－
剰余金の配当							△7,802	△7,802
当期純利益							26,292	26,292
自己株式の取得
自己株式の処分			△0	△0
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計	40,351	40,351	△0	40,351	－	333	18,157	18,490
当期末残高	62,641	62,032	91,318	153,350	175	2,735	49,932	52,843

	株主資本		評価・換算差額等		純資産合計
	自己株式	株主資本合計	その他有価証券評価差額金	評価・換算差額等合計
当期首残高	△3,000	166,581	25,854	25,854	192,435
会計方針の変更による累積的影響額		61			61
会計方針の変更を反映した当期首残高	△3,000	166,642	25,854	25,854	192,496
当期変動額
新株の発行		80,615			80,615
新株の発行（新株予約権の行使）		87			87
固定資産圧縮積立金の積立		－			－
固定資産圧縮積立金の取崩		－			－
剰余金の配当		△7,802			△7,802
当期純利益		26,292			26,292
自己株式の取得	△1	△1			△1
自己株式の処分	0	0			0
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）			5,343	5,343	5,343
当期変動額合計	△0	99,191	5,343	5,343	104,535
当期末残高	△3,001	265,834	31,197	31,197	297,032

【注記事項】

（重要な会計方針）

１．資産の評価基準及び評価方法

(1）子会社株式及び関連会社株式

　移動平均法による原価法

(2）その他有価証券

①時価のあるもの

　期末日を含む前１ヶ月間の市場価格等の平均値に基づく時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は、移動平均法により算定)

②時価のないもの

　移動平均法による原価法

(3）たな卸資産

①販売用不動産

　個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）

②仕掛販売用不動産

　個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）

③貯蔵品

　先入先出法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）

２．固定資産の減価償却の方法

(1）有形固定資産（リース資産を除く）

　定額法を採用しております。

　主な耐用年数は以下の通りであります。

　建物　２～50年

(2）無形固定資産（リース資産を除く）

　定額法を採用しております。なお、自社利用のソフトウェアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいております。

３．繰延資産の処理方法

①株式交付費

　３年で均等償却しております。

②社債発行費

　支出時に全額費用として処理しております。

４．外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準

外貨建金銭債権債務は、期末日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。

５．引当金の計上基準

(1）貸倒引当金

債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率に基づき、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。

(2）賞与引当金

執行役員の賞与の支払に備えて、賞与支給見込額のうち当事業年度に負担すべき金額を計上しております。

(3）役員賞与引当金

役員の賞与の支払に備えて、賞与支給見込額のうち当事業年度に負担すべき金額を計上しております。

(4）退職給付引当金

従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務及び年金資産の見込額に基づき、当事業年度末において発生していると認められる額を計上しております。

過去勤務費用は、その発生時の従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数（５年）による定額法により費用処理しております。

数理計算上の差異は、各事業年度の発生時における従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数（５年）による定額法により按分した額をそれぞれ発生の翌事業年度から費用処理することとしております。

６．ヘッジ会計の方法

(1）ヘッジ会計の方法

特例処理の要件を満たす金利スワップについては、特例処理を採用しております。

(2）ヘッジ手段とヘッジ対象

ヘッジ手段…金利スワップ取引

ヘッジ対象…借入金

(3）ヘッジ方針

　金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引をおこなっており、ヘッジ対象の識別は個別契約ごとにおこなっております。

(4）ヘッジ有効性評価の方法

　特例処理の要件を満たす金利スワップについては有効性の評価を省略しております。

７．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項

(1）消費税等の会計処理

　税抜方式によっております。

(2）退職給付に係る会計処理

　退職給付に係る未認識数理計算上の差異及び未認識過去勤務費用の未処理額の会計処理の方法は、連結財務諸表におけるこれらの会計処理の方法と異なっております。

（会計方針の変更）

（退職給付に関する会計基準等の適用）

　「退職給付に関する会計基準」（企業会計基準第26号　平成24年５月17日。以下「退職給付会計基準」という。）及び「退職給付に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第25号　平成27年３月26日）を、当事業年度より適用し、退職給付債務及び勤務費用の計算方法を見直し、退職給付見込額の期間帰属方法を期間定額基準から給付算定式基準へ変更、割引率の決定方法を割引率決定の基礎となる債券の期間について従業員の平均残存勤務期間に近似した年数とする方法から、退職給付の支払見込期間及び支払見込期間ごとの金額を反映した単一の加重平均割引率を使用する方法へ変更しております。

　退職給付会計基準等の適用については、退職給付会計基準第37項に定める経過的な取扱いに従って、当事業年度の期首において、退職給付債務及び勤務費用の計算方法の変更に伴う影響額を繰越利益剰余金に加減しております。

　この結果、当事業年度の期首の前払年金費用が１百万円、退職給付引当金が96百万円減少し、繰越利益剰余金が61百万円増加しております。また、当事業年度の営業利益、経常利益及び税引前当期純利益に与える影響は軽微であります。

　なお、当事業年度の１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額に与える影響は軽微であります。

（追加情報）

（固定資産の振替）

　当事業年度において、固定資産に計上していたもののうち、金額44,197百万円を販売用として所有目的を変更したため、販売用不動産及び仕掛販売用不動産に振替えております。

（貸借対照表関係）

※１．関係会社に対する金銭債権及び金銭債務（区分表示したものを除く）

	前事業年度 （平成26年12月31日）	当事業年度 （平成27年12月31日）
短期金銭債権	1,629百万円	15,368百万円
短期金銭債務	217	232
長期金銭債務	139	139

　２．保証債務

次の関係会社について、金融機関からの借入に対し債務保証をおこなっております。

前事業年度 （平成26年12月31日）		当事業年度 （平成27年12月31日）
アール４０合同会社（借入債務）	1,600百万円	――――――

※３．都市再開発法に基づく権利変換等に伴い、有形固定資産の取得価額から控除している圧縮記帳額は、次の通りであります。

	前事業年度 （平成26年12月31日）	当事業年度 （平成27年12月31日）
建物	102百万円	102百万円
土地	3,053	3,053
建設仮勘定	1,759	1,759
計	4,915	4,915

（損益計算書関係）

※１．関係会社との取引高

	前事業年度 （自　平成26年１月１日 至　平成26年12月31日）	当事業年度 （自　平成27年１月１日 至　平成27年12月31日）
営業取引による取引高
営業収益	2,387百万円	1,432百万円
仕入高	36,089	2,865
販売費及び一般管理費	925	993
営業取引以外の取引高	3,016	3,416

※２．販売費に属する費用のおおよその割合は前事業年度22％、当事業年度24％、一般管理費に属する費用のおおよその割合は前事業年度78％、当事業年度76％であります。

　販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次の通りであります。

	前事業年度 （自　平成26年１月１日 　　至　平成26年12月31日）	当事業年度 （自　平成27年１月１日 　　至　平成27年12月31日）
給料及び手当	1,023百万円	1,084百万円
賞与	493	560
賞与引当金繰入額	96	116
役員賞与引当金繰入額	90	86
退職給付費用	148	153
租税公課	748	1,078
支払手数料	336	442
業務委託費	1,070	1,426
貸倒引当金繰入額	0	0
減価償却費	391	332

（有価証券関係）

子会社株式及び関連会社株式

前事業年度（平成26年12月31日）

区分	貸借対照表計上額 （百万円）	時価（百万円）	差額（百万円）
関連会社株式	－	－	－
合計	－	－	－

当事業年度（平成27年12月31日）

区分	貸借対照表計上額 （百万円）	時価（百万円）	差額（百万円）
関連会社株式	5,768	4,878	△890
合計	5,768	4,878	△890

（注）時価を把握することが極めて困難と認められる子会社株式及び関連会社株式の貸借対照表計上額

（単位：百万円）

区分	前事業年度 （平成26年12月31日）	当事業年度 （平成27年12月31日）
子会社株式	9,242	26,393
関連会社株式	6,588	4,882

これらについては、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、上表の「子会社株式及び関連会社株式」には含めておりません。

（税効果会計関係）

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

	前事業年度 （平成26年12月31日）		当事業年度 （平成27年12月31日）
繰延税金資産
繰越欠損金	－百万円		6,480百万円
たな卸資産評価損	1,606		802
投資有価証券評価損	2,940		4,399
退職給付引当金	112		111
未払事業税	337		28
減損損失	4,385		5,202
固定資産評価損	232		732
資産除去債務	530		590
その他	480		875
繰延税金資産小計	10,625		19,221
評価性引当額	△6,613		△6,117
繰延税金資産合計	4,012		13,104
繰延税金負債
たな卸資産評価益	－		△498
投資有価証券評価益	△1,631		△1,477
固定資産評価益	△5,553		△16,468
固定資産圧縮積立金	△6,427		△5,897
その他有価証券評価差額金	△12,627		△13,624
その他	△655		△1,123
繰延税金負債合計	△26,896		△39,090
繰延税金負債の純額	△22,883		△25,986

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳

	前事業年度 （平成26年12月31日）		当事業年度 （平成27年12月31日）
法定実効税率	38.0％		35.6％
（調整）
交際費等永久に損金に算入されない項目	0.4		2.2
受取配当金等永久に益金に算入されない項目	△2.1		△5.8
評価性引当額	△0.7		0.1
税率変更による影響	0.4		△4.2
その他	△0.4		1.2
小計	△2.4		△6.5
税効果会計適用後の法人税等の負担率	35.6		29.1

３．法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正

　「所得税法等の一部を改正する法律（平成27年法律第９号）」及び「地方税法等の一部を改正する法律（平成27年法律第２号）」が平成27年３月31日に公布され、平成27年４月１日以後に開始する事業年度から法人税率等の引下げ等がおこなわれることとなりました。これに伴い、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は従来の35.6％から平成28年１月１日に開始する事業年度に解消が見込まれる一時差異については33.1％に、平成29年１月１日に開始する事業年度以降に解消が見込まれる一時差異については、32.3％となります。

　この税率変更により、繰延税金負債の金額（繰延税金資産の金額を控除した金額）が2,953百万円、法人税等調整額が1,557百万円それぞれ減少し、その他有価証券評価差額金が1,395百万円増加しております。

（企業結合等関係）

　連結財務諸表「注記事項（企業結合等関係）」に記載しているため、注記を省略しております。

（重要な後発事象）

　該当事項はありません。

④【附属明細表】

【有形固定資産等明細表】

区分	資産の種類	当期首残高 （百万円）	当期増加額 （百万円）	当期減少額 （百万円）	当期償却額 （百万円）	当期末残高 （百万円）	減価償却 累計額 （百万円）
有形固定資産	建物	143,212	49,970	13,976 (1,718)	7,880	171,325	67,670
	構築物	1,929	798	32 (2)	194	2,501	1,436
	機械及び装置	1,279	633	2	166	1,744	948
	車両運搬具	37	－	－	9	28	37
	工具、器具及び備品	541	161	22 (3)	99	580	857
	土地	383,045	197,764	39,955 (2,771)	－	540,854	－
	リース資産	2	－	－	1	1	5
	建設仮勘定	13,773	11,818	23,074	－	2,517	－
	計	543,821	261,147	77,063 (4,495)	8,351	719,553	70,956
無形固定資産	のれん	316	3,519	－	182	3,652	815
	借地権	11,113	10,953	279	8	21,779	59
	ソフトウエア	213	114	－	99	227	1,366
	その他	88	78	78 (0)	6	81	35
	計	11,732	14,665	357 (0)	297	25,741	2,277

（注）１．当期増加額には、株式会社シンプレクス・インベストメント・アドバイザーズとの合併による増加額が次の通り含まれております。

建物13,674百万円、構築物211百万円、機械及び装置99百万円、工具、器具及び備品58百万円、

土地65,620百万円、のれん3,519百万円

２．当期減少額には、所有目的の変更による販売用不動産及び仕掛販売用不動産への振替による減少額が次の通り含まれております。

建物10,722百万円、構築物16百万円、工具、器具及び備品４百万円、土地33,002百万円、

建設仮勘定450百万円、その他１百万円

３．上記（注)１及び２を除く当期増加額及び減少額のうち主なものは次の通りであります。

建物（増加）・・・・品川シーズンテラス、ヒューリック志村坂上、ヒューリック浅草橋江戸通、ヒューリックレジデンス新宿戸山、チャームスイート新宿戸山等の竣工。

ウインズ浅草ビル、Primegate飯田橋、銀座ウォールビル、KSK Eastビル、池袋東急ハンズ等の購入。

土地（増加）・・・・池袋東急ハンズ、銀座ウォールビル、ウインズ浅草ビル、池袋GIGO、（仮称）有楽町二丁目開発計画等の購入。

建設仮勘定（増加）・ヒューリック志村坂上、ヒューリック浅草橋江戸通等の建替工事に伴う工事費の支払ほか。

品川シーズンテラス等の工事費の支払ほか。

借地権（増加）・・・品川シーズンテラス、ヒューリック浅草一丁目、（仮称）日体大深沢開発計画、浅草パークホールビルの購入。

建設仮勘定（減少）・品川シーズンテラス、ヒューリック志村坂上、ヒューリック浅草橋江戸通、ヒューリックレジデンス新宿戸山、チャームスイート新宿戸山等の竣工。

４．当期減少額のうち（　）内は内書きで、減損損失の計上額であります。

【引当金明細表】

科目	当期首残高 （百万円）	当期増加額 （百万円）	当期減少額 （百万円）	当期末残高 （百万円）
貸倒引当金	0	0	0	0
賞与引当金	96	116	96	116
役員賞与引当金	90	86	90	86

（２）【主な資産及び負債の内容】

連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。

（３）【その他】

　該当事項はありません。