## 第２【事業の状況】

### １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

(1）経営方針

当社グループは、「お客さまの社会活動の基盤となる商品・サービスを提供することにより、永く『安心と信頼に満ちた社会』の実現に貢献する」ことを企業理念として掲げ、企業理念の実践による社会発展への貢献をめざしております。また、企業理念と表裏一体をなすＣＳＲ（企業の社会的責任）ビジョンのなかで地球環境の保護に努めることを宣言しております。

そのために、安定した事業基盤を活かしつつ成長を遂げる企業をめざし、新しい視点で業務に取り組み企業価値の一層の向上に努めております。そしてお客さまに最適な商品・サービスを提供することによりお客さまの満足を何より重視することを、基本姿勢としてまいります。

結果として、高い成長と企業価値の向上を実現し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう努力してまいります。

目標とする経営指標

当社グループは、不動産賃貸事業での安定収益を確保しつつ、開発事業・バリューアッド事業・アセットマネジメント事業の展開などにより、利益成長と収益の安定性の両面を具備した事業構造の強化を推進することとしております。

注視する指標としては経常利益等の段階利益だけでなく、ネットＤ/Ｅレシオや有利子負債対ＥＢＩＴＤＡ倍率等、種々の経営指標のバランスを取りながら、収益力の着実な増強を実現してまいります。

(2）経営環境

我が国経済は緩やかに回復しており、雇用環境などの改善や企業の投資意欲の高まりが見られています。一方で、米中間の貿易摩擦などの景気後退につながるリスク要因もあり、引き続き楽観視はできない状況となっております。

賃貸オフィス事業を取り巻く環境につきましては、底堅い需要を背景に、都心部を中心として空室率は改善傾向にあり、賃料水準も堅調に推移しております。

(3）対処すべき課題

当社グループは、平成30年度を初年度とする中期経営計画に基づき、『変革とスピード』をキーワードとして不動産賃貸事業を核としたビジネスモデルを発展進化させ、永続的な企業価値の増大を遂げることに注力してまいりました。この戦略に沿った施策として、新規物件への投資や既存物件の建替・開発、不動産バリューアッド事業の軌道化による資産回転型ビジネスの確立などにより、規模と多様性を併せ持ったポートフォリオの充実をはかり、安定的な収益源を確保するとともに、企業価値の持続的向上に向けた体制の構築に取り組んでまいりました。

平成31年度におきましても、引き続き『変革とスピード』を徹底し、不動産賃貸事業の更なる増強をはかるとともに、開発事業及び新たな事業への取り組みを強化し、中期経営計画の達成に向けた事業基盤の維持・発展を進めてまいります。

当社グループは、容積消化率の低い物件を建替するという施策と優良な新規物件の購入を推進してきたことから、比較的負債依存度が高く平成30年12月期末時点での総借入は8,721億円となっております（うち237億円はノンリコースローン）。

外部負債の利用は、高い収益力を背景とした低コスト調達により、総コストを抑えつつ安定的に調達をおこない、企業価値の向上をめざすという財務戦略に立脚したものであります。一方において、負債管理を総合的におこない最適なバランスシートコントロールに努めていることから、相対的に高い外部格付けを維持しております。

このようにして当社グループは、負債水準を適切にコントロールしつつ、高い利益率に支えられた安定的な収益を挙げる事業構造を確立しておりますが、更なる成長の実現に向けて主に以下の戦略に取り組んでまいります。

①不動産賃貸事業の強化

当社グループの中核事業は、東京23区の駅近を中心に保有・管理する賃貸物件を活用した不動産賃貸事業であり、容積消化率の低い物件の建替により賃貸面積の拡大と賃料収入の増強を実現し、資産運用効率の極大化をはかってまいります。

また、引き続き都市型中規模商業ビル「＆Ｎｅｗ」シリーズを中心とした開発事業への取り組みを推進しており、開発物件の供給強化をはかってまいります。

当社グループの所有物件は、駅近の好立地のビルが大宗を占めており、かつメインテナントがみずほフィナンシャルグループで安定していることもあって、マーケットより常に低い空室率を維持し、安定的な収益を確保しております。建替・開発物件につきましては、今期は11物件が竣工し、来期についても６物件が竣工する計画となっており、更なる営業収益の増強をはかることが可能となっております。

また、当社はマーケットより常に低い空室率を維持しておりますが、ＣＲＥなど戦略的ソーシングによる着実なポートフォリオの拡充に合わせて、テナントリーシング力を更に強化し、不動産賃貸事業の底支えをはかっております。

②新規業務分野開拓

新規の取り組みとしては、高付加価値を創出して収益化する不動産バリューアッドビジネスを推進しており、着実に実績を積み重ねております。３Ｋビジネス（高齢者・観光・環境ビジネス）の一つとして取り組んでいる観光ビジネスにおきましては、「ＴＨＥ　ＧＡＴＥ　ＨＯＴＥＬ　雷門　ｂｙ ＨＵＬＩＣ」の営業に加えて、「ＴＨＥ　ＧＡＴＥ　ＨＯＴＥＬ　東京　ｂｙ ＨＵＬＩＣ」の営業も開始し、高級温泉旅館の開発にも引き続き積極的に取り組んでおります。また、高齢者ビジネスにつきましても、多数の老人ホーム施設を所有しているほか、シニアエグゼクティブ向けの会員制事業を開始いたしました。更に、公募ＲＥＩＴ及び私募ＲＥＩＴの運用を順調におこなっております。新たな事業分野の開拓としては、将来的に成長が見込めるアグリ事業に取り組んでおります。
今後も、高齢者・観光・環境ビジネスを深化するとともに、社会構造の変化に対応した新しい不動産関連事業領域への取り組みをおこなっていくことで、新しい成長分野を開拓してまいります。また、同時に長寿命化ビルの標準仕様化やＣＯ２総量削減に向けた環境配慮ビルの建設等を推進し、地球環境保全と企業成長の一体化をはかってまいります。

従来からの事業展開に加えて、「内部統制」、「リスク管理」、「コンプライアンス」、「開示統制」についても、引き続き徹底をはかってまいります。特にリスク管理に関しては、「事業継続基本計画」（ＢＣＰ：Business Continuity Plan）を制定しており、定期的に訓練を実施する等、有事対応力の向上を更に進めてまいります。

また、「コーポレートガバナンス・コード」の各原則を踏まえ、当社の持続的成長・企業価値向上に向けての最適なコーポレートガバナンスを実現するための枠組みとして、「コーポレートガバナンス・ガイドライン」を制定しております。ガイドラインを基に健全な企業統治の下で株主の権利に留意し、永続的な企業価値の向上をめざしてまいります。

そのほか、サステナビリティの考え方を重視したバランス経営を実践すべく、環境に配慮したビジネス展開、地域社会をはじめ各ステークホルダーとの関係強化、強固なガバナンス体制の構築など、バランスのとれたＥＳＧ経営を基に社会的ニーズに対応した価値創造を進めており、更に、日本将棋連盟及び障がい者スポーツ団体への支援など、社会貢献活動も強化しております。併せて、人材育成を軸として、健康経営・働き方改革等の取り組み、女性活躍推進法に基づく行動計画策定など、女性や高齢者も持てる能力を発揮できる職場とし、一人当たり生産性の高い企業、人が育つ企業をめざしてまいります。

配当政策につきましては、不動産賃貸事業を主たる事業としていることもあり、長期的かつ安定的な事業基盤の強化のために必要な内部留保の充実をはかるとともに、株主への利益還元を狙いとして、安定した配当を継続することを基本方針としております。また、業績動向を踏まえた配当とすることも同様に重要と考えております。

なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

### ２【事業等のリスク】

本書に記載した事業の状況、経理の状況に関する事項のうち、投資家の判断に重要な影響を及ぼす可能性のあるリスクについて、主な事項を記載しています。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項につきましては、投資者に対する積極的な情報開示の観点から以下に記載しております。なお、当社グループは、これらの事項の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める所存であります。また、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1）当社グループの事業に関するリスク

①不動産賃貸事業に関するリスク

当社グループは不動産事業を主たる業務として営んでおりますが、このうち企業向けオフィスビルの賃貸が収益の過半を占めております。一般的にテナント企業の不動産賃貸物件に対するニーズは景気の変動に影響を受けやすく、経済情勢が悪化した場合、賃料収入に予期せぬ影響を及ぼす可能性があります。当社グループのテナントは長期安定したテナントが多く、過去の推移からも賃料の変動は景気変動に比し小さい傾向にありますが、国内景気が冷え込み、これを受けて不動産市況が悪化した場合、当社グループの業績に影響が及ぶ可能性があります。また、テナントや入居者の信用力の低下による賃料の支払の延滞、賃料の減額要求による賃料の値下げ、退去による空室率の上昇などによって不動産賃貸収入が低下することで、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

②不動産価値の低下に関するリスク

当社グループでは、賃貸用不動産を始めとして多くの事業用不動産を保有しておりますが、不動産市況の悪化による賃料水準の低下や空室率の上昇などにより、事業用不動産に対する減損処理が必要となった場合、評価損等の発生によって、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

③建替に伴うリスク

当社グループの収益力は比較的安定しているものと考えておりますが、既存ビルの建替の際には、テナントの立ち退きに関する費用や設備の除却等により多額の特別損失が発生することとなります。当社グループにおける既存ビルの建替は、特別損失を計上しても、中長期的に当社グループの収益力を強化する戦略的なものであり、全体の収益計画を踏まえた計画的な建替をおこなってまいります。また、特別損失の発生に対しては、固定資産の売却の検討などにより、その影響を極力限定的なものにコントロールしてまいります。

しかしながら、建替の規模により、特別損失を通じて親会社株主に帰属する当期純利益段階の業績が大きく影響を受ける可能性や、建替の時期により、年度間で親会社株主に帰属する当期純利益が大きく変動する可能性があります。加えて建替が、主要テナントの事情等何らかの理由により計画通り進捗しない場合、当社の利益計画に影響を及ぼす可能性があります。

④不動産事業における投資判断に関するリスク

当社グループでは、賃貸用不動産、販売用不動産を問わず、新規不動産の取得や、ＳＰＣに対する出資等にあたっては、物件の収益の安定性や成長性について専門的な見地から十分に検討を重ねたうえで投資判断をおこなっておりますが、顧客の需要動向、金利動向、販売価格動向等、種々の変化によって、当初想定していた通りの収益が確保できなかった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑤その他、不動産事業に付随するリスク

ａアスベスト対策等について

当社グループが保有・管理する賃貸物件について、労働安全衛生法施行令の改正に伴い、吹き付けアスベストの調査を実施し、全て措置済であります。しかしながら、当社グループが予期しない形でアスベストの使用が発覚し、その処理のための費用負担が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、アスベスト以外にも身体に害を与えるとされる建築材料が将来新たに指定され、それらの処理義務が当社グループに課せられた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

ｂ土壌汚染等の対策について

土壌汚染対策法（平成15年２月15日施行）により、土地の所有者等は同法に規定する特定有害物質による土壌の汚染の状況についての調査・報告や、汚染の除去等の措置を、命ぜられることがあります。

当社グループが保有・管理する賃貸物件については、現時点で土壌汚染物質の問題は発生してはおりませんが、近隣地域から汚染物質が流入する等の問題が発生した場合や、新たな汚染物質が指定される等、当社グループが予期しない形で土壌汚染対策が求められた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

ｃその他不動産事業固有のリスク

当社グループでは、各種設備について、法定の点検のみならず定期的な保守点検を実施し、また、小規模修繕の状況を注視するなど、資産の保全と安全の確保に、日頃より万全の注意を払っております。
しかしながら、資産の劣化・毀損が予期せぬ時期に予期せぬ規模で起こった場合、その対策にあたるため、当社グループの財政状態並びに経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

⑥有利子負債への依存に関するリスク

当社グループは、平成30年12月期末現在で975,227百万円の有利子負債残高を有しております。また、今後も既存不動産の建替等をおこなうにあたっては、借入等にて資金手当てをおこなうことも予定していることから、有利子負債残高は今後の事業拡大にあたって更に増加する可能性があります。これに対しては、外部格付けを取得し、その維持・向上をはかることにより財務統制をおこなっております。

しかしながら、金融環境の変化等の状況によっては、当社グループが望む条件での資金調達が十分におこなえず、今後の当社グループの事業計画等に影響を及ぼす可能性があります。また、当社は、既存の長期借入金については、約86％を固定金利としており、大半の借入金については将来の金利変動リスクをヘッジする施策を講じております。しかしながら、将来において金利が急速かつ大幅に上昇した場合、また、固定金利借入の借り換え時の金利情勢によっては、資金調達コストの増加により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

《有利子負債残高の推移》

| 平成26年 12月期 | 平成27年 12月期 | 平成28年 12月期 | 平成29年 12月期 | 平成30年 12月期
有利子負債残高（百万円） | 473,299 | 658,214 | 665,375 | 826,697 | 975,227
総資産（百万円） | 773,401 | 1,091,266 | 1,133,994 | 1,352,137 | 1,526,423
有利子負債比率（％） | 61.1 | 60.3 | 58.6 | 61.1 | 63.8

⑦自然災害、人災等によるリスク

地震を中心とした自然災害、テロその他の人災の発生に対しては、「事業継続基本計画」を設けておりますが、当社グループが所有する資産に毀損等があった場合、当社グループの事業に悪影響を及ぼし、また、所有する資産の価値が低下する可能性があります。特に地震対策として、旧建築基準法下の物件について、旧来の保有物件に関しては耐震補強工事を完了し、新規取得物件についても順次対応をしておりますが、当社の保有・管理する物件が首都圏に集中し、オフィスを中心とした賃貸物件のうち約５割が東京23区内という立地であることから、想定を超える規模の東京直下型地震などのこの地域における甚大な災害により、当社グループの資産に予期せぬ毀損等が発生した場合、当社グループの業績が影響を受ける可能性があります。

⑧株価下落に関するリスク

当社グループが保有する投資有価証券の残高は平成30年12月期末現在で124,694百万円（うち、上場株式66,994百万円（総資産の4.3％））となっております。それぞれの株式については長期的視点からの事業上の意義も含めて保有・売却の判断をしており、加えて日々株価動向を調査し、月次または臨時の資金ＡＬＭ委員会を開催して相場動向の影響と対応の検討をおこなっております。

しかしながら、想定以上に株価が下落しまた株価低迷が長期化する場合には、評価損の計上等を通じ当社グループの財政状態並びに経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

《投資有価証券残高の推移》

| 平成26年 12月期 | 平成27年 12月期 | 平成28年 12月期 | 平成29年 12月期 | 平成30年 12月期
投資有価証券（百万円） | 109,231 | 114,362 | 121,136 | 136,047 | 124,694
(うち、上場株式)（百万円） | 59,617 | 67,645 | 67,020 | 80,771 | 66,994
(うち、その他)（百万円） | 49,614 | 46,717 | 54,116 | 55,276 | 57,699
その他有価証券評価差額金 （百万円） | 26,549 | 31,708 | 33,449 | 41,382 | 32,671

⑨法的規制等変更リスク

当社グループの事業である不動産・建築及び保険等に関する法的規制あるいは税制について、今後、改廃、または新たな規制が制定されることで、当社グループの事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

⑩情報セキュリティ管理に関するリスク

当社グループは保険代理店業務を中心に、多数の法人・個人のお客さまの情報を保有しているほか、当社グループ自体の様々な経営情報等の内部情報を有しております。これらの情報の管理については、コンプライアンス委員会の統制のもと、情報取扱規程を始めとする情報関連諸規程により、運用管理をおこなっております。更に役職員に対する教育・研修等により情報管理の重要性を周知徹底し、システム上のセキュリティ対策等もおこなっております。

しかしながら、これらの対策にもかかわらず、不可抗力のシステムトラブル、内部・外部の要因により、重要な情報が流出した場合には、当社グループの信用低下、補償コストの発生等、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(2）みずほフィナンシャルグループ（以下、「みずほＦＧ」）との関係について

①みずほＦＧとの資本関係について

当社は、昭和32年３月、銀行業に対する各種不動産規制に対応するために、旧㈱富士銀行が設立の中心となり、親密な各社の出資のもとで不動産事業等を営む会社として設立されております。

当社グループは設立以来、旧㈱富士銀行時代を含めみずほＦＧの子会社または関連会社に該当したことはなく、平成30年12月末時点におけるみずほＦＧからの出資比率は６％（みずほキャピタル㈱3.8％、㈱みずほ銀行1.7％等）にとどまっております。また、みずほＦＧの事前承認を必要とする事項など、当社グループの意思決定を妨げたり拘束したりする事項はありません。

②みずほＦＧとの取引関係について

（不動産賃貸）

当社グループの総営業収益に占めるみずほＦＧからの営業収益の割合は、平成30年12月期において昨年対比1.1％減少しておりますが、8.1％と高い水準にあります。これは、当社の主要事業である不動産事業におけるビル賃貸においてみずほＦＧの中核企業である㈱みずほ銀行を主要テナントとしているためであり、この背景としてはみずほＦＧの前身である旧㈱富士銀行の財務統制上の要請から当社に購入要請があり、平成８年から11年にかけて95物件を購入し、同銀行に賃貸してきたことなどが挙げられます。

《営業収益に占めるみずほＦＧの比率の推移》

| 平成26年 12月期 | 平成27年 12月期 | 平成28年 12月期 | 平成29年 12月期 | 平成30年 12月期
総営業収益（百万円） | 212,791 | 169,956 | 215,780 | 289,618 | 287,513
うち、みずほＦＧ（百万円） | 23,074 | 31,816 | 28,342 | 26,902 | 23,510
みずほＦＧ比率（％） | 10.8 | 18.7 | 13.1 | 9.2 | 8.1

| 平成26年 12月期 | 平成27年 12月期 | 平成28年 12月期 | 平成29年 12月期 | 平成30年 12月期
不動産事業営業収益 （百万円） | 200,293 | 138,064 | 183,439 | 259,175 | 257,070
うち、みずほＦＧ（百万円） | 16,906 | 16,907 | 16,335 | 16,105 | 15,915
みずほＦＧ比率（％） | 8.4 | 12.2 | 8.9 | 6.2 | 6.1

（借入金）

当社グループの借入総額に占めるみずほＦＧからの借入比率は、30％台で推移しております。

《借入総額に占めるみずほＦＧの比率の推移》

| 平成26年 12月期 | 平成27年 12月期 | 平成28年 12月期 | 平成29年 12月期 | 平成30年 12月期
借入総額（百万円） | 419,197 | 620,113 | 627,375 | 776,697 | 872,145
うち、みずほＦＧ（百万円） | 156,213 | 229,269 | 223,305 | 273,010 | 306,880
みずほＦＧ比率（％） | 37.2 | 36.9 | 35.5 | 35.1 | 35.1

③みずほＦＧとの人的関係について

当社は設立以来、永年、親密な関係にあったみずほＦＧに人材斡旋の多くを依存していたことなどもあり、平成30年12月末現在において、当社の役員及び役員に準ずる者28名のうち10名、当社の全従業員166名のうち19名（役員に準ずる者を除く）はみずほＦＧ出身者でありますが、みずほＦＧ出身者は一部を除き当社に転籍済であります。なお、本書提出日現在において、役員に占めるみずほＦＧ出身者の比率は約40％となっております。

また、当社は近年においては、事業戦略上必要となる不動産開発等の専門的知識を有した人材の採用を積極的に推し進めており、今後も同様の方針を継続する予定であります。

(3）経営アドバイザリー委員会の設置

当社グループとみずほＦＧとの関係は上記の通りとなっておりますが、当社グループは一個の独立した企業体として自らの経営責任のもとに事業経営をおこなっております。

更にこの独立した事業経営について、透明性の高い経営と開示努力により幅広いステークホルダーの理解が得られるよう、当社では平成20年７月より「経営アドバイザリー委員会」（注）を設置し、当社の独立性確保の強化及びステークホルダーの利益が損なわれることのないよう、取締役会付議事項・報告事項のチェックを始めとした、経営全般に関わる事項について助言・勧告をおこなう体制を構築しております。

（注）みずほＦＧ及び当社特定株主（上位10位までの大株主）出身者以外の第三者であって、法曹関係者、会計士、学識者、実務家のうちから当社取締役会で選任された４名以上の委員で構成され原則月１回開催。

### ３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次の通りであります。

①財政状態及び経営成績の状況

我が国経済は緩やかに回復しており、雇用環境などの改善や企業の投資意欲の高まりが見られています。一方で、米中間の貿易摩擦などの景気後退につながるリスク要因もあり、引き続き楽観視はできない状況となっております。

賃貸オフィス事業を取り巻く環境につきましては、底堅い需要を背景に、都心部を中心として空室率は改善傾向にあり、賃料水準も堅調に推移しております。

こうした環境のもと、当社グループは、平成30年度を初年度とする中期経営計画に基づき、『変革とスピード』をキーワードとして不動産賃貸事業を核としたビジネスモデルを発展進化させ、永続的な企業価値の増大を遂げることに注力してまいりました。

その結果、当連結会計年度の業績は、営業収益は287,513百万円(前期比△2,105百万円、0.7％減)、営業利益75,564百万円(前期比11,314百万円、17.6％増)、経常利益72,530百万円(前期比10,660百万円、17.2％増)、親会社株主に帰属する当期純利益49,515百万円(前期比7,113百万円、16.7％増)となりました。

財政状態については、当連結会計年度末の資産合計は、1,526,423百万円（前期末比174,285百万円、12.8％増）、負債合計は、1,122,287百万円（前期末比149,005百万円、15.3％増）、純資産合計は、404,135百万円（前期末比25,279百万円、6.6％増）となりました。

各セグメントの業績は、次の通りであります。

（各セグメントの営業収益は、セグメント間の内部営業収益、振替高を含みます。）

（不動産事業）

当社グループの中核事業は、東京23区を中心に、約240件（販売用不動産除く）の賃貸物件・賃貸可能面積約119万㎡を活用した不動産賃貸事業であります。賃貸ポートフォリオの増強及び質的向上の観点から、立地を厳選した新規物件取得や建替の推進、開発物件の組み入れを継続すると共に、アセットマネジメントの強化により、更なる不動産価値の向上に取り組んでおります。また、高付加価値を創出して収益化する不動産バリュー　アッド事業の軌道化へ向けての取り組みも強化しております。

当連結会計年度における建替の状況につきましては、ヒューリック板橋（東京都板橋区）が平成30年２月、ヒューリック府中ビル（東京都府中市）が平成30年７月、ヒューリック目白（東京都豊島区）が平成30年10月及びヒューリックレジデンス新御茶ノ水（東京都千代田区）が平成30年12月に竣工いたしました。

そのほか、王子富士ビル（平成32年１月竣工予定）及び成増富士ビル（平成32年６月竣工予定）の建替計画が順調に進行しております。なお、当連結会計年度におきまして、新たにヒューリック福岡ビル（平成36年12月竣工予定）の建替を決定しております。

当連結会計年度の新規物件（固定資産）の取得につきましては、新日本実業銀座６丁目ビル（東京都中央区）、ヒューリック葛西臨海ビル（東京都江戸川区）、新宿武蔵野ビル（東京都新宿区）、ＷｅＷｏｒｋ Ｓｈｉｍｂａｓｈｉ（東京都港区）、イトーヨーカドー川崎店（川崎市川崎区）、ラウンドワン吉祥寺店（東京都武蔵野市）、ポルテ金沢（石川県金沢市）、イトーヨーカドー鶴見店（横浜市鶴見区）、ＭＡＳＵ ｎｏ ＳＱＵＡＲＥ（東京都千代田区）、赤坂スターゲートプラザ（東京都港区）及び住友商事千里ビル（大阪府豊中市）などを取得いたしました。

開発事業（固定資産）につきましては、ヒューリックスクエア東京（東京都千代田区）（一部は販売用）が平成30年10月及びヒューリック築地三丁目ビル（東京都中央区）が平成30年11月に竣工いたしました。

そのほか、（仮称）赤坂二丁目開発計画（東京都港区）、（仮称）銀座８丁目開発計画（東京都中央区）などの開発用地を取得したほか、（仮称）宇田川町３２開発計画（東京都渋谷区）、（仮称）新宿３－１７開発計画（東京都新宿区）及び（仮称）銀座６丁目開発計画（東京都中央区）などが順調に進行しております。

ＰＰＰ（パブリック・プライベート・パートナーシップ）事業につきましては、大阪市主催の土地売却プロポーザルで事業予定者として選定され、（仮称）扇町医誠会病院開発計画（大阪市北区）の推進に着手したほか、（仮称）立誠小跡地開発計画（京都市中京区）などが順調に進行しております。

販売用不動産につきましては、ヒューリックスクエア東京（東京都千代田区）が平成30年10月に竣工いたしました。

そのほか、リーフみなとみらい（横浜市西区）（一部）及びリバーサイド品川港南ビル（東京都品川区）などを取得し、ヒューリック銀座７丁目ビル（東京都中央区）（一部）、ヒューリック神宮前五丁目ビル（東京都渋谷区）、ヒューリック志村坂上（東京都板橋区）、東池袋セントラルプレイス（東京都豊島区）、ふれあい横浜メディカルセンター（横浜市中区）、品川シーズンテラス（東京都港区）（一部）、ヒューリック神谷町ビル（東京都港区）、ヒューリック日本橋室町ビル（東京都中央区）、浅草橋ホテル（東京都台東区）及びヒューリック豊洲プライムスクエア（東京都江東区）（一部）などを売却しております。

このように、当セグメントにおける事業は順調に進行しており、前連結会計年度及び当連結会計年度に竣工、取得した物件による不動産賃貸収入の増加に加え、販売用不動産の売却も順調に推移したことなどから、営業収益は257,070百万円(前期比△2,104百万円、0.8％減)、営業利益は81,065百万円(前期比11,857百万円、17.1％増)となりました。

（保険事業）

保険事業におきましては、連結子会社であるヒューリック保険サービス株式会社が、国内・外資系の保険会社と代理店契約を結んでおり、法人から個人まで多彩な保険商品を販売しております。保険業界の事業環境は引き続き厳しい環境にありますが、既存損保代理店の営業権取得を重点戦略として、法人取引を中心に拡充しております。

この結果、当セグメントにおける営業収益は4,056百万円(前期比577百万円、16.6％増)、営業利益は1,596百万円(前期比518百万円、48.1％増)となりました。

（人材関連事業）

人材関連事業におきましては、連結子会社である株式会社アヴァンティスタッフが、人材派遣・人材紹介事業等をおこなっております。同社では、主力ビジネスである人材派遣事業の増強をはかるとともに、企業及び求職者の多様化するニーズに対応するべく、総合人材サービス企業としてのノウハウを活用し、様々な人材サービスの提案、提供をおこなっております。

この結果、当セグメントにおける営業収益は18,094百万円(前期比△630百万円、3.3％減)、営業利益は360百万円(前期比24百万円、7.2％増)となりました。

（その他）

その他におきましては、連結子会社であるヒューリックビルド株式会社が、当社保有ビル等の営繕工事、テナント退去時の原状回復工事、新規入居時の内装工事を中心に受注実績を積み上げておりますほか、連結子会社であるヒューリックホテルマネジメント株式会社及びヒューリックふふ株式会社等がホテル、高級温泉旅館の運営をおこなっているとともに、連結子会社であるヒューリックオフィスサービス株式会社による給食業務の受託事業等が寄与した結果、営業収益は12,927百万円(前期比1,434百万円、12.4％増)、営業利益は356百万円(前期比△433百万円、54.8％減)となりました。

②キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物は、営業活動により130,973百万円増加し、投資活動により258,127百万円減少し、財務活動において131,010百万円増加し、当連結会計年度末には31,847百万円となりました。

(単位：百万円)

| 平成29年12月期 | 平成30年12月期
営業活動によるキャッシュ・フロー | 45,724 | 130,973
投資活動によるキャッシュ・フロー | △189,088 | △258,127
財務活動によるキャッシュ・フロー | 148,483 | 131,010
現金及び現金同等物の期末残高 | 27,991 | 31,847

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次の通りであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動によるキャッシュ・フローは130,973百万円の収入(前期比85,248百万円)となりました。これは主に、不動産賃貸収入及び販売用不動産の売却を主因とした税金等調整前当期純利益が72,018百万円、減価償却費が11,942百万円、たな卸資産の減少額が62,399百万円あったためであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動によるキャッシュ・フローは258,127百万円の支出(前期比△69,039百万円)となりました。これは主に、賃貸ポートフォリオの増強及び質的向上の観点から、開発・建替を進めるとともに新規物件の取得をおこなったためであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動によるキャッシュ・フローは131,010百万円の収入(前期比△17,472百万円)となりました。これは主に、建替や新規物件の取得に伴う資金調達をおこなった一方で、配当金の支払いがあったことによるものであります。

③生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

該当事項はありません。

ｂ．受注実績

該当事項はありません。

ｃ．販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次の通りであります。

セグメントの名称 | 当連結会計年度 （自　平成30年１月１日 至　平成30年12月31日） | 前期比（％）
不動産事業　　　　（百万円） | 257,070 | △0.8
保険事業　　　　　（百万円） | 4,056 | 16.6
人材関連事業　　　（百万円） | 18,094 | △3.3
その他　　　　　　（百万円） | 12,927 | 12.4
調整額　　　　　　（百万円） | △4,635 | －
合計　（百万円） | 287,513 | △0.7

（注）１．各セグメントの営業収益は、セグメント間の内部営業収益、振替高を含みます。

２．本表の金額には、消費税等は含まれておりません。

３．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合は次の通りであります。

相手先 | 前連結会計年度 （自　平成29年１月１日 至　平成29年12月31日） | 当連結会計年度 （自　平成30年１月１日 至　平成30年12月31日）
金額 （百万円） | 割合（％） | 金額 （百万円） | 割合（％）
ヒューリックリート投資法人 | 34,934 | 12.0 | 51,334 | 17.8
合同会社ＹＭＭインベストメント | 31,387 | 10.8 | － | －

４．販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次の通りであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社の連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１．連結財務諸表等（１）連結財務諸表　注記事項連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項４.会計方針に関する事項」に記載の通りであります。この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づき見積り及び判断をおこなっておりますが、不確実性が内在しているため、将来生じる実際の結果と異なる可能性があります。

②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ．経営成績の分析

（営業収益）

当連結会計年度の営業収益は、287,513百万円となり、対前期比で2,105百万円減少いたしました。これは、前連結会計年度及び当連結会計年度に竣工、取得した物件による不動産賃貸収入の増加があった一方で、前連結会計年度において、大型の販売用不動産の売却があったことによるものであります。

（営業利益）

当連結会計年度の営業利益は、75,564百万円となり、対前期比で11,314百万円増加いたしました。これは、物件の竣工、取得による不動産賃貸収入の増加及び販売用不動産の売上総利益が増加したことによるものであります。

（経常利益）

当連結会計年度の経常利益は、72,530百万円となり、対前期比で10,660百万円増加いたしました。これは、上記営業利益の増加があった一方で、支払利息の増加等により営業外費用が増加したことによるものであります。

（親会社株主に帰属する当期純利益）

当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、49,515百万円となり、対前期比で7,113百万円増加いたしました。これは、上記経常利益の増加があった一方で、税金費用が増加したことによるものであります。

ｂ．財政状態の分析

（資産）

当連結会計年度末の資産合計は、1,526,423百万円となり、対前期末比174,285百万円増加いたしました。当社グループにおきましては、賃貸ポートフォリオの増強及び質的向上の観点から、新規物件取得及び開発・建替の推進に取り組んでおります。

また、ヒューリックリート投資法人及びヒューリックプライベートリート投資法人の中長期的な収益向上と運用資産の着実な積上げを実現するために、スポンサーとしてのサポートやバックアップに努めていくほか、不動産バリューアッド事業の軌道化にも取り組んでおります。

主な項目の増減は以下の通りであります。

・現金及び預金 | 4,169百万円増加 |
・販売用不動産 | 32,443百万円増加 | （固定資産からの振替、物件の取得、竣工及び売却）
・仕掛販売用不動産 | 10,335百万円減少 | （開発計画の進行及び竣工）
・建物及び構築物 | 20,448百万円増加 | （物件の取得、竣工、売却及び販売用不動産への振替）
・土地 | 141,870百万円増加 | （物件の取得及び販売用不動産への振替）
・建設仮勘定 | 5,421百万円減少 | （建替及び開発計画の進行、物件の竣工）
・投資有価証券 | 11,353百万円減少 | （投資有価証券の取得及び有価証券の含み益の減少等）

（負債）

当連結会計年度末の負債合計は、1,122,287百万円となり、対前期末比149,005百万円増加いたしました。これは、主に、設備投資等に伴い、資金調達をおこなったことによるものであります。

当社グループの借入金残高は872,145百万円となっておりますが、このうち特別目的会社（ＳＰＣ）のノンリコースローンが23,725百万円含まれております。金融機関からの資金調達については、高い収益力を背景として安定的に低コストで調達をおこなっております。

（純資産）

当連結会計年度末の純資産合計は、404,135百万円となり、対前期末比25,279百万円増加いたしました。このうち株主資本合計は、368,034百万円となり、対前期末比で33,962百万円増加しております。これは、主に、親会社株主に帰属する当期純利益による利益剰余金の増加及び配当金の支払による利益剰余金の減少によるものであります。

また、その他の包括利益累計額合計は、32,703百万円となり、対前期末比で8,629百万円減少いたしました。これは、主に、有価証券の含み益が12,996百万円減少したことによるその他有価証券評価差額金の減少によるものであります。

ｃ．経営成績に重要な影響を与える要因

当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２　事業の状況　２．事業等のリスク」に記載の通りであります。

ｄ．資本の財源及び資金の流動性

当社グループは、必要な資金を主に銀行借入、社債や短期社債（コマーシャル・ペーパー）等の発行によって調達する方針としており、当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況につきましては、「第２　事業の状況　３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（１）経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
当社グループの今後の資金需要は、主に不動産事業に係る設備投資であり、「第３　設備の状況　３．設備の新設、除却等の計画」に記載しております。

e．経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については以下の通りであります。

| 平成32年度 中計目標 | 平成30年度 実績
経常利益 | 850億円 | 725億円
有利子負債／ＥＢＩＴＤＡ倍率 | ※12倍以内 | ※10.0倍
ネットＤ／Ｅレシオ | ※3.0倍以内 | ※1.9倍
ＲＯＥ | 10％以上 | 12.7％
連結配当性向 | 親会社株主に帰属する当期純利益の1/3程度 | 33.9％

※平成30年実施のハイブリッドファイナンス1,500億円のうち、50％(750億円)をみなし資本として算出。

ｆ．セグメントごとの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

セグメントごとの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、「第２　事業の状況　３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（１）経営成績等の状況の概要　①財政状態及び経営成績の状況」に記載の通りであります。

### ４【経営上の重要な契約等】

当社は、平成30年12月18日開催の取締役会において、当社の連結子会社である株式会社アヴァンティスタッフの株式を全株譲渡することを決議し、平成30年12月21日に株式譲渡契約を締結いたしました。

詳細は、「第５　経理の状況　１．連結財務諸表等　(1)連結財務諸表　注記事項」の（重要な後発事象）をご参照ください。

### ５【研究開発活動】

該当事項はありません。