## 第２【事業の状況】

### １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

(1）経営方針

当社グループは、「お客さまの社会活動の基盤となる商品・サービスを提供することにより、永く『安心と信頼に満ちた社会』の実現に貢献する」ことを企業理念として掲げ、企業理念の実践による社会発展への貢献をめざしております。また、企業理念と表裏一体をなすＣＳＲ（企業の社会的責任）ビジョンのなかで地球環境の保護に努めることを宣言しております。

そのために、安定した事業基盤を活かしつつ成長を遂げる企業をめざし、新しい視点で業務に取り組み企業価値の一層の向上に努めております。そしてお客さまに最適な商品・サービスを提供することによりお客さまの満足を何より重視することを、基本姿勢としてまいります。

結果として、高い成長と企業価値の向上を実現し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう努力してまいります。

目標とする経営指標

当社グループは、不動産賃貸事業での安定収益を確保しつつ、開発事業・バリューアッド事業・アセットマネジメント事業の展開などにより、利益成長と収益の安定性の両面を具備した事業構造の強化を推進することとしております。
注視する指標としては経常利益等の段階利益だけでなく、ネットＤ/Ｅレシオや有利子負債対ＥＢＩＴＤＡ倍率等、種々の経営指標のバランスを取りながら、収益力の着実な増強を実現してまいります。

(2）経営環境

我が国経済は、設備投資や国内需要を中心に概ね堅調に推移しておりましたが、世界経済における米中貿易摩擦問題などの影響に加え、新型コロナウイルスの感染拡大懸念から、原油市場・金融市場の不安定さが増大しており、予断を許さない状況となっています。

不動産事業環境におきましても、こうした経済状況が影響を及ぼす可能性があるため、今後の動向を留意する必要があります。

(3）対処すべき課題

当社グループは、2018年度を初年度とする中期経営計画に基づき、不動産賃貸事業の更なる増強をはかるとともに、開発事業及びバリューアッド事業の軌道化を実現した結果、2019年度におきましては、中期経営計画の最終年度にあたる2020年度の経常利益などの目標を１年前倒しで概ね達成いたしました。
2020年度におきましては、更なる成長戦略を志向し、2020年度を初年度とする新中長期経営計画を策定し、ビジネスモデルの進化と賃貸ポートフォリオの再構築、開発事業及びバリューアッド事業の強靭化、独自性のある新規事業領域の創造とグループ力の向上、経営基盤の強化とリスク管理の徹底、社会と企業の共創・共生をはかるサステナビリティを重視したマネジメントを実践のうえ、「変革」と「スピード」をベースに、環境変化に柔軟に対応した進化を通じて、持続的な企業価値向上を実現する企業グループへと進化してまいります。

当社グループは、容積消化率の低い物件を建替するという施策と優良な新規物件の購入を推進してきたことから、比較的負債依存度が高く2019年12月期末時点での総借入は9,860億円となっております（うち234億円はノンリコースローン）。

外部負債の利用は、高い収益力を背景とした低コスト調達により、総コストを抑えつつ安定的に調達をおこない、企業価値の向上をめざすという財務戦略に立脚したものであります。一方において、負債管理を総合的におこない最適なバランスシートコントロールに努めていることから、相対的に高い外部格付けを維持しております。

このようにして当社グループは、負債水準を適切にコントロールしつつ、高い利益率に支えられた安定的な収益を挙げる事業構造を確立しておりますが、更なる成長の実現に向けて主に以下の戦略に取り組んでまいります。

①不動産賃貸事業の強化

当社グループの中核事業は、東京23区の駅近を中心に保有・管理する賃貸物件を活用した不動産賃貸事業であり、今後はマーケットニーズに即した用途バランスと競争優位性を有する賃貸ポートフォリオの再構築をおこなってまいります。

また、賃貸事業をベースとした「安定性」と「効率性」を両立したビジネスモデルの進化をはかってまいります。

当社グループの所有物件は、駅近の好立地のビルが大宗を占めており、かつメインテナントがみずほフィナンシャルグループで安定していることもあって、マーケットより常に低い空室率を維持し、安定的な収益を確保しております。建替・開発物件につきましては、2019年は６物件が竣工し、2020年についても９物件が竣工する計画となっており、更なる営業収益の増強をはかることが可能となっております。

また、当社はマーケットより常に低い空室率を維持しておりますが、ＣＲＥなど戦略的ソーシングによる着実なポートフォリオの拡充に合わせて、テナントリーシング力を更に強化し、不動産賃貸事業の底支えをはかっております。

②開発事業及びバリューアッド事業の強靭化

中長期パイプラインの整備を基にした耐震・省エネに優れた開発事業を推進することによって、優良な賃貸ポートフォリオの増強及び開発利益の享受をはかってまいります。

また、バリューアッド事業については、多様なバリューアップ手法に基づく取り組みを強化することによって、安定した売却利益の創出及び成長ドライバーとしての体制整備をはかってまいります。

③独自性のある新規事業領域の創造とグループ力の向上

３Ｋビジネス（高齢者・観光・環境ビジネス）の一つとして取り組んでいる高齢者ビジネスにおきましては、引き続き多数の高齢者施設を開発、取得及び保有しております。

観光ビジネスにおきましては、2019年９月に日本ビューホテル株式会社を完全子会社化し、浅草ビューホテルを含めた不動産及び運営事業をグループ化するとともに、自社運営ホテルの「ＴＨＥ　ＧＡＴＥ　ＨＯＴＥＬ」シリーズや、高級温泉旅館「ふふ」シリーズの開発にも引き続き積極的に取り組むことで、観光ビジネス領域での事業拡大をはかっております。

環境ビジネスにおきましては、高い耐震性・ＣＯ２排出量の削減・100年耐久を実現する環境配慮・ＢＣＰ対応ビルの開発、耐火木造建築の活用のほか、2025年に「ＲＥ100」を達成するべく、再生可能エネルギー設備への投資をおこない、当社グループ企業が入居するビルへの電力供給に取り組む予定です。

今後も、３Ｋビジネスを拡大するとともに、新たな価値創造を提供する新規事業を開拓・軌道化し、グループ連携を活かした収益機会の獲得及びシナジー追求によるグループ総合力の向上をはかってまいります。また、新規事業の軌道化及びグループ力向上の早期実現の手段として、Ｍ＆Ａやアライアンス等を積極的に活用してまいります。

④経営基盤の強化とサステナビリティ経営の実践

従来からの事業展開に加えて、「内部統制」、「リスク管理」、「コンプライアンス」、「開示統制」についても、引き続き徹底をはかってまいります。特にリスク管理に関しては、「事業継続基本計画」（ＢＣＰ：Business Continuity Plan）を制定しており、定期的に訓練を実施する等、有事対応力の向上を更に進めてまいります。

また、「コーポレートガバナンス・コード」の各原則を踏まえ、当社の持続的成長・企業価値向上に向けての最適なコーポレートガバナンスを実現するための枠組みとして、「コーポレートガバナンス・ガイドライン」を制定しております。ガイドラインを基に健全な企業統治の下で株主の権利に留意し、永続的な企業価値の向上をめざしてまいります。

そのほか、サステナビリティの考え方を重視したバランス経営を実践すべく、環境に配慮したビジネス展開、地域社会をはじめ各ステークホルダーとの関係強化、強固なガバナンス体制の構築など、バランスのとれたＥＳＧ経営を基に社会的ニーズに対応した価値創造を進めており、更に、日本将棋連盟及び障がい者スポーツ団体への支援など、社会貢献活動も強化しております。併せて、人材育成を軸として、健康経営・働き方改革等の取り組み、女性活躍推進法に基づく行動計画策定など、女性や高齢者も等しく能力を発揮できる職場とし、一人当たり生産性の高い企業、人が育つ企業をめざしてまいります。

配当政策につきましては、不動産賃貸事業を主たる事業としていることもあり、長期的かつ安定的な事業基盤の強化のために必要な内部留保の充実をはかるとともに、株主への利益還元を狙いとして、安定した配当を継続することを基本方針としております。また、業績動向を踏まえた配当とすることも同様に重要と考えております。

なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

### ２【事業等のリスク】

本書に記載した事業の状況、経理の状況に関する事項のうち、投資家の判断に重要な影響を及ぼす可能性のあるリスクについて、主な事項を記載しています。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項につきましては、投資者に対する積極的な情報開示の観点から以下に記載しております。なお、当社グループは、これらの事項の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める所存であります。また、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1）当社グループの事業に関するリスク

①不動産賃貸事業に関するリスク

当社グループは不動産事業を主たる業務として営んでおりますが、このうち企業向けオフィスビルの賃貸が収益の過半を占めております。一般的にテナント企業の不動産賃貸物件に対するニーズは景気の変動に影響を受けやすく、経済情勢が悪化した場合、賃料収入に予期せぬ影響を及ぼす可能性があります。当社グループのテナントは長期安定したテナントが多く、過去の推移からも賃料の変動は景気変動に比し小さい傾向にありますが、国内景気が冷え込み、これを受けて不動産市況が悪化した場合、当社グループの業績に影響が及ぶ可能性があります。また、テナントや入居者の信用力の低下による賃料の支払の延滞、賃料の減額要求による賃料の値下げ、退去による空室率の上昇などによって不動産賃貸収入が低下することで、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

②不動産価値の低下に関するリスク

当社グループでは、賃貸用不動産を始めとして多くの事業用不動産を保有しておりますが、不動産市況の悪化による賃料水準の低下や空室率の上昇などにより、事業用不動産に対する減損処理が必要となった場合、評価損等の発生によって、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

③建替に伴うリスク

当社グループの収益力は比較的安定しているものと考えておりますが、既存ビルの建替の際には、テナントの立ち退きに関する費用や設備の除却等により多額の特別損失が発生することとなります。当社グループにおける既存ビルの建替は、特別損失を計上しても、中長期的に当社グループの収益力を強化する戦略的なものであり、全体の収益計画を踏まえた計画的な建替をおこなってまいります。また、特別損失の発生に対しては、固定資産の売却の検討などにより、その影響を極力限定的なものにコントロールしてまいります。

しかしながら、建替の規模により、特別損失を通じて親会社株主に帰属する当期純利益段階の業績が大きく影響を受ける可能性や、建替の時期により、年度間で親会社株主に帰属する当期純利益が大きく変動する可能性があります。加えて建替が、主要テナントの事情等何らかの理由により計画通り進捗しない場合、当社の利益計画に影響を及ぼす可能性があります。

④不動産事業における投資判断に関するリスク

当社グループでは、賃貸用不動産、販売用不動産を問わず、新規不動産の取得や、ＳＰＣに対する出資等にあたっては、物件の収益の安定性や成長性について専門的な見地から十分に検討を重ねたうえで投資判断をおこなっておりますが、顧客の需要動向、金利動向、販売価格動向等、種々の変化によって、当初想定していた通りの収益が確保できなかった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑤その他、不動産事業に付随するリスク

ａアスベスト対策等について

当社グループが保有・管理する賃貸物件について、労働安全衛生法施行令の改正に伴い、吹き付けアスベストの調査を実施し、全て措置済であります。しかしながら、当社グループが予期しない形でアスベストの使用が発覚し、その処理のための費用負担が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、アスベスト以外にも身体に害を与えるとされる建築材料が将来新たに指定され、それらの処理義務が当社グループに課せられた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

ｂ土壌汚染等の対策について

土壌汚染対策法（平成15年２月15日施行）により、土地の所有者等は同法に規定する特定有害物質による土壌の汚染の状況についての調査・報告や、汚染の除去等の措置を、命ぜられることがあります。

当社グループが保有・管理する賃貸物件については、現時点で土壌汚染物質の問題は発生してはおりませんが、近隣地域から汚染物質が流入する等の問題が発生した場合や、新たな汚染物質が指定される等、当社グループが予期しない形で土壌汚染対策が求められた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

ｃその他不動産事業固有のリスク

当社グループでは、各種設備について、法定の点検のみならず定期的な保守点検を実施し、また、小規模修繕の状況を注視するなど、資産の保全と安全の確保に、日頃より万全の注意を払っております。
しかしながら、資産の劣化・毀損が予期せぬ時期に予期せぬ規模で起こった場合、その対策にあたるため、当社グループの財政状態並びに経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

⑥有利子負債への依存に関するリスク

当社グループは、2019年12月期末現在で1,150,754百万円の有利子負債残高を有しております。また、今後も既存不動産の建替等をおこなうにあたっては、借入等にて資金手当てをおこなうことも予定していることから、有利子負債残高は今後の事業拡大にあたって更に増加する可能性があります。これに対しては、外部格付けを取得し、その維持・向上をはかることにより財務統制をおこなっております。

しかしながら、金融環境の変化等の状況によっては、当社グループが望む条件での資金調達が十分におこなえず、今後の当社グループの事業計画等に影響を及ぼす可能性があります。また、当社は、既存の長期借入金については、約87％を固定金利としており、大半の借入金については将来の金利変動リスクをヘッジする施策を講じております。しかしながら、将来において金利が急速かつ大幅に上昇した場合、また、固定金利借入の借り換え時の金利情勢によっては、資金調達コストの増加により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

《有利子負債残高の推移》

| 2015年 12月期 | 2016年 12月期 | 2017年 12月期 | 2018年 12月期 | 2019年 12月期
有利子負債残高（百万円） | 658,214 | 665,375 | 826,697 | 975,227 | 1,150,754
総資産（百万円） | 1,091,266 | 1,133,994 | 1,352,137 | 1,525,979 | 1,776,272
有利子負債比率（％） | 60.3 | 58.6 | 61.1 | 63.9 | 64.7

「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号　平成30年２月16日）を当連結会計年度の期首から適用しており、有利子負債残高の推移については当該表示方法の変更を反映した後の前連結会計年度末の数値となっております。

⑦自然災害、人災等によるリスク

地震を中心とした自然災害、テロその他の人災の発生に対しては、「事業継続基本計画」を設けておりますが、当社グループが所有する資産に毀損等があった場合、当社グループの事業に悪影響を及ぼし、また、所有する資産の価値が低下する可能性があります。特に地震対策として、旧建築基準法下の物件について、旧来の保有物件に関しては耐震補強工事を完了し、新規取得物件についても順次対応をしておりますが、当社の保有・管理する物件が首都圏に集中し、オフィスを中心とした賃貸物件のうち約5割が東京23区内という立地であることから、想定を超える規模の東京直下型地震などのこの地域における甚大な災害により、当社グループの資産に予期せぬ毀損等が発生した場合、当社グループの業績が影響を受ける可能性があります。

⑧株価下落に関するリスク

当社グループが保有する投資有価証券の残高は2019年12月期末現在で133,009百万円（うち、上場株式77,658百万円（総資産の4.3％））となっております。それぞれの株式については長期的視点からの事業上の意義も含めて保有・売却の判断をしており、加えて日々株価動向を調査し、月次または臨時の資金ＡＬＭ委員会を開催して相場動向の影響と対応の検討をおこなっております。

しかしながら、想定以上に株価が下落しまた株価低迷が長期化する場合には、評価損の計上等を通じ当社グループの財政状態並びに経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

《投資有価証券残高の推移》

| 2015年 12月期 | 2016年 12月期 | 2017年 12月期 | 2018年 12月期 | 2019年 12月期
投資有価証券（百万円） | 114,362 | 121,136 | 136,047 | 124,694 | 133,009
(うち、上場株式)（百万円） | 67,645 | 67,020 | 80,771 | 66,994 | 77,658
(うち、その他)（百万円） | 46,717 | 54,116 | 55,276 | 57,699 | 55,351
その他有価証券評価差額金 （百万円） | 31,708 | 33,449 | 41,382 | 32,671 | 41,819

⑨法的規制等変更リスク

当社グループの事業である不動産・建築及び保険等に関する法的規制あるいは税制について、今後、改廃、または新たな規制が制定されることで、当社グループの事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

⑩情報セキュリティ管理に関するリスク

当社グループは保険代理店業務を中心に、多数の法人・個人のお客さまの情報を保有しているほか、当社グループ自体の様々な経営情報等の内部情報を有しております。これらの情報の管理については、コンプライアンス委員会の統制のもと、情報取扱規程を始めとする情報関連諸規程により、運用管理をおこなっております。更に役職員に対する教育・研修等により情報管理の重要性を周知徹底し、システム上のセキュリティ対策等もおこなっております。

しかしながら、これらの対策にもかかわらず、不可抗力のシステムトラブル、内部・外部の要因により、重要な情報が流出した場合には、当社グループの信用低下、補償コストの発生等、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(2）みずほフィナンシャルグループ（以下、「みずほＦＧ」）との関係について

①みずほＦＧとの資本関係について

当社は、1957年３月、銀行業に対する各種不動産規制に対応するために、旧㈱富士銀行が設立の中心となり、親密な各社の出資のもとで不動産事業等を営む会社として設立されております。

当社グループは設立以来、旧㈱富士銀行時代を含めみずほＦＧの子会社または関連会社に該当したことはなく、2019年12月末時点におけるみずほＦＧからの出資比率は5.9％（みずほキャピタル㈱3.7％、㈱みずほ銀行1.7％等）にとどまっております。また、みずほＦＧの事前承認を必要とする事項など、当社グループの意思決定を妨げたり拘束したりする事項はありません。

②みずほＦＧとの取引関係について

（不動産賃貸）

当社グループの総営業収益に占めるみずほＦＧからの営業収益の割合は、2019年12月期において昨年対比3.6％減少しておりますが、4.5％と高い水準にあります。これは、当社の主要事業である不動産事業におけるビル賃貸においてみずほＦＧの中核企業である㈱みずほ銀行を主要テナントとしているためであり、この背景としてはみずほＦＧの前身である旧㈱富士銀行の財務統制上の要請から当社に購入要請があり、1996年から1999年にかけて95物件を購入し、同銀行に賃貸してきたことなどが挙げられます。

《営業収益に占めるみずほＦＧの比率の推移》

| 2015年 12月期 | 2016年 12月期 | 2017年 12月期 | 2018年 12月期 | 2019年 12月期
総営業収益（百万円） | 169,956 | 215,780 | 289,618 | 287,513 | 357,272
うち、みずほＦＧ（百万円） | 31,816 | 28,342 | 26,902 | 23,510 | 16,356
みずほＦＧ比率（％） | 18.7 | 13.1 | 9.2 | 8.1 | 4.5
| 2015年 12月期 | 2016年 12月期 | 2017年 12月期 | 2018年 12月期 | 2019年 12月期
不動産事業営業収益 （百万円） | 138,064 | 183,439 | 259,175 | 257,070 | 335,127
うち、みずほＦＧ（百万円） | 16,907 | 16,335 | 16,105 | 15,915 | 15,557
みずほＦＧ比率（％） | 12.2 | 8.9 | 6.2 | 6.1 | 4.6

（借入金）

当社グループの借入総額に占めるみずほＦＧからの借入比率は、30％台で推移しております。

《借入総額に占めるみずほＦＧの比率の推移》

| 2015年 12月期 | 2016年 12月期 | 2017年 12月期 | 2018年 12月期 | 2019年 12月期
借入総額（百万円） | 620,113 | 627,375 | 776,697 | 872,145 | 986,040
うち、みずほＦＧ（百万円） | 229,269 | 223,305 | 273,010 | 306,880 | 349,609
みずほＦＧ比率（％） | 36.9 | 35.5 | 35.1 | 35.1 | 35.4

③みずほＦＧとの人的関係について

当社は設立以来、永年、親密な関係にあったみずほＦＧに人材斡旋の多くを依存していたことなどもあり、2019年12月末現在において、当社の役員及び役員に準ずる者29名のうち11名、当社の全従業員181名のうち19名（役員に準ずる者を除く）はみずほＦＧ出身者でありますが、みずほＦＧ出身者は一部を除き当社に転籍済であります。なお、本書提出日現在において、役員に占めるみずほＦＧ出身者の比率は約40％となっております。

また、当社は近年においては、事業戦略上必要となる不動産開発等の専門的知識を有した人材の採用を積極的に推し進めており、今後も同様の方針を継続する予定であります。

(3）経営アドバイザリー委員会の設置

当社グループとみずほＦＧとの関係は上記の通りとなっておりますが、当社グループは一個の独立した企業体として自らの経営責任のもとに事業経営をおこなっております。

更にこの独立した事業経営について、透明性の高い経営と開示努力により幅広いステークホルダーの理解が得られるよう、当社では2008年７月より「経営アドバイザリー委員会」（注）を設置し、当社の独立性確保の強化及びステークホルダーの利益が損なわれることのないよう、取締役会付議事項・報告事項のチェックを始めとした、経営全般に関わる事項について助言・勧告をおこなう体制を構築しております。

（注）みずほＦＧ及び当社特定株主（上位10位までの大株主）出身者以外の第三者であって、法曹関係者、会計士、学識者、実務家のうちから当社取締役会で選任された４名以上の委員で構成され原則月１回開催。

### ３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次の通りであります。

①財政状態及び経営成績の状況

当社グループは、2018年度を初年度とする中期経営計画に基づき、不動産賃貸事業の更なる増強をはかるとともに、開発事業及びバリューアッド事業を積極的に推進した結果、2019年度におきましては、中期経営計画の最終年度にあたる2020年度の経常利益などの目標を1年前倒しで概ね達成いたしました。

その結果、当連結会計年度の業績は、営業収益は357,272百万円(前期比69,759百万円、24.2％増)、営業利益88,353百万円(前期比12,788百万円、16.9％増)、経常利益84,645百万円(前期比12,114百万円、16.7％増)、親会社株主に帰属する当期純利益58,805百万円(前期比9,290百万円、18.7％増)となりました。

財政状態については、当連結会計年度末の資産合計は、1,776,272百万円（前期末比250,292百万円、16.4％増）、負債合計は、1,314,415百万円（前期末比192,571百万円、17.1％増）、純資産合計は、461,856百万円（前期末比57,721百万円、14.2％増）となりました。

なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号　平成30年２月16日）を当連結会計年度の期首から適用しており、財政状態については当該表示方法の変更を反映した後の前連結会計年度末の数値で比較をおこなっております。

各セグメントの業績は、次の通りであります。

なお、当連結会計年度の期首をみなし売却日として、当社の連結子会社である株式会社アヴァンティスタッフの当社保有株式の全部を譲渡したことに伴い、同社は当社の連結の範囲から除外されたため、当連結会計年度より「人材関連事業」を報告セグメントから除外しております。

（各セグメントの営業収益は、セグメント間の内部営業収益、振替高を含みます。）

（不動産事業）

当社グループの中核事業は、東京23区を中心に、約250件（販売用不動産除く）の賃貸物件・賃貸可能面積約138万㎡を活用した不動産賃貸事業であります。賃貸ポートフォリオの増強及び質的向上の観点から、立地を厳選した新規物件取得や建替の推進、開発物件の組み入れを継続するとともに、アセットマネジメントの強化により、更なる不動産価値の向上に取り組んでおります。また、高付加価値を創出して収益化する不動産バリューアッド事業の軌道化へ向けての取り組みも強化しております。

当連結会計年度における建替の状況につきましては、ヒューリック札幌ＮＯＲＴＨ３３ビル（2021年２月竣工予定）、ヒューリック札幌ビル（2023年10月竣工予定）及びヒューリック福岡ビル（2024年12月竣工予定）の建替計画が順調に進行しております。

当連結会計年度の新規物件（固定資産）の取得につきましては、ヒューリック芝公園大門通ビル（東京都港区）、テクノポートカマタセンタービル（東京都大田区）、ヒューリック銀座七丁目昭和通ビル（東京都中央区）、モリンダビルディング（東京都新宿区）、神宮前タワービルディング（東京都渋谷区）、銀座ファーストビル（東京都中央区）、グランドニッコー東京　台場（東京都港区）、第２丸高ビル（東京都中央区）、ヒューリック府中タワー（東京都府中市）、府中データセンター（東京都府中市）、アイオス銀座（東京都中央区）、近畿建物銀座ビル（東京都中央区）及び渋谷　パルコ・ヒューリックビル（東京都渋谷区）などを取得いたしました。

開発事業（固定資産）につきましては、（仮称）宇田川町３２開発計画（東京都渋谷区）、（仮称）新宿３－１７開発計画（東京都新宿区）、（仮称）銀座６丁目開発計画（東京都中央区）、（仮称）赤坂二丁目開発計画（東京都港区）、（仮称）銀座８丁目開発計画（東京都中央区）及び（仮称）銀座６丁目並木通り開発計画（東京都中央区）などが順調に進行しております。

ＰＰＰ（パブリック・プライベート・パートナーシップ）事業につきましては、（仮称）立誠小跡地開発計画（京都市中京区）、（仮称）両国リバーセンター開発計画（東京都墨田区）及び（仮称）扇町医誠会病院開発計画（大阪市北区）などが順調に進行しております。

販売用不動産につきましては、ＭＧ東扇島ロジスティクスセンター(川崎市川崎区）などを取得し、本牧フロント（横浜市中区）、ヒルトン東京お台場（東京都港区）、ヒューリック銀座７丁目ビル（東京都中央区）（一部）、リバーサイド品川港南ビル(東京都品川区）、ヒューリック豊洲プライムスクエア(東京都江東区）、ヒューリック錦町ビル(東京都千代田区）及びＭＧ東扇島ロジスティクスセンター(川崎市川崎区）などを売却しております。

このように、当セグメントにおける事業は順調に進行しており、前連結会計年度及び当連結会計年度に竣工、取得した物件による不動産賃貸収入の増加に加え、販売用不動産の売却も順調に推移したことなどから、営業収益は335,127百万円(前期比78,057百万円、30.3％増)、営業利益は95,711百万円(前期比14,646百万円、18.0％増)となりました。

（保険事業）

保険事業におきましては、連結子会社であるヒューリック保険サービス株式会社が、国内・外資系の保険会社と代理店契約を結んでおり、法人から個人まで多彩な保険商品を販売しております。保険業界の事業環境は引き続き厳しい環境にありますが、既存損保代理店の営業権取得を重点戦略として、法人取引を中心に営業展開をしております。

この結果、当セグメントにおける営業収益は2,989百万円(前期比△1,067百万円、26.3％減)、営業利益は619百万円(前期比△977百万円、61.2％減)となりました。

（その他）

その他におきましては、連結子会社であるヒューリックビルド株式会社が、当社保有ビル等の営繕工事、テナント退去時の原状回復工事、新規入居時の内装工事を中心に受注実績を積み上げておりますほか、連結子会社である日本ビューホテル株式会社、ヒューリックホテルマネジメント株式会社及びヒューリックふふ株式会社等がホテル、高級温泉旅館の運営をおこなっております。

この結果、営業収益は24,725百万円(前期比11,797百万円、91.2％増)、営業利益は596百万円(前期比240百万円、67.3％増)となりました。

②キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物は、営業活動により231,180百万円増加し、投資活動により358,334百万円減少し、財務活動において141,523百万円増加し、当連結会計年度末には48,380百万円となりました。

(単位：百万円)

| 2018年12月期 | 2019年12月期
営業活動によるキャッシュ・フロー | 130,973 | 231,180
投資活動によるキャッシュ・フロー | △258,127 | △358,334
財務活動によるキャッシュ・フロー | 131,010 | 141,523
現金及び現金同等物の期末残高 | 31,847 | 48,380

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次の通りであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動によるキャッシュ・フローは231,180百万円の収入(前期比100,207百万円)となりました。これは主に、不動産賃貸収入及び販売用不動産の売却を主因とした税金等調整前当期純利益が 84,298百万円、減価償却費が 14,172百万円、たな卸資産の減少額が 152,290百万円あったためであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動によるキャッシュ・フローは358,334百万円の支出(前期比△100,207百万円)となりました。これは主に、賃貸ポートフォリオの増強及び質的向上の観点から、開発・建替を進めるとともに新規物件の取得をおこなったためであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動によるキャッシュ・フローは141,523百万円の収入(前期比10,512百万円)となりました。これは主に、開発・建替や新規物件の取得に伴う資金調達をおこなった一方で、配当金の支払いがあったことによるものであります。

③生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

該当事項はありません。

ｂ．受注実績

該当事項はありません。

ｃ．販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次の通りであります。

セグメントの名称 | 当連結会計年度 （自　2019年１月１日 至　2019年12月31日） | 前期比（％）
不動産事業　　　　（百万円） | 335,127 | 30.3
保険事業　　　　　（百万円） | 2,989 | △26.3
その他　　　　　　（百万円） | 24,725 | 91.2
調整額　　　　　　（百万円） | △5,569 | －
合計　（百万円） | 357,272 | 24.2

（注）１．各セグメントの営業収益は、セグメント間の内部営業収益、振替高を含みます。

２．本表の金額には、消費税等は含まれておりません。

３．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合は次の通りであります。

相手先 | 前連結会計年度 （自　2018年１月１日 至　2018年12月31日） | 当連結会計年度 （自　2019年１月１日 至　2019年12月31日）
金額 （百万円） | 割合（％） | 金額 （百万円） | 割合（％）
ジャパン・ホテル・リート投資法人 | － | － | 62,649 | 17.5
ヒューリックリート投資法人 | 51,334 | 17.8 | － | －

４．販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次の通りであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社の連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１．連結財務諸表等（１）連結財務諸表　注記事項連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項４.会計方針に関する事項」に記載の通りであります。この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づき見積り及び判断をおこなっておりますが、不確実性が内在しているため、将来生じる実際の結果と異なる可能性があります。

②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ．経営成績の分析

（営業収益）

当連結会計年度の営業収益は、357,272百万円となり、対前期比で69,759百万円増加いたしました。これは、前連結会計年度及び当連結会計年度に竣工、取得した物件による不動産賃貸収入の増加に加え、販売用不動産の売上が増加したことによるものであります。

（営業利益）

当連結会計年度の営業利益は、88,353百万円となり、対前期比で12,788百万円増加いたしました。これは、物件の竣工、取得による不動産賃貸収入の増加及び販売用不動産の売上総利益が増加したことによるものであります。

（経常利益）

当連結会計年度の経常利益は、84,645百万円となり、対前期比で12,114百万円増加いたしました。これは、上記営業利益の増加があった一方で、支払利息の増加等により営業外費用が増加したことによるものであります。

（親会社株主に帰属する当期純利益）

当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、58,805百万円となり、対前期比で9,290百万円増加いたしました。これは、上記経常利益の増加があった一方で、税金費用が増加したことによるものであります。

ｂ．財政状態の分析

（資産）

当連結会計年度末の資産合計は、1,776,272百万円となり、対前期末比250,292百万円増加いたしました。当社グループにおきましては、賃貸ポートフォリオの増強及び質的向上の観点から、新規物件取得及び開発・建替の推進に取り組んでおります。

また、ヒューリックリート投資法人及びヒューリックプライベートリート投資法人の中長期的な収益向上と運用資産の着実な積上げを実現するために、スポンサーとしてのサポートやバックアップに努めていくほか、不動産バリューアッド事業の軌道化にも取り組んでおります。

主な項目の増減は以下の通りであります。

・現金及び預金 | 16,339百万円増加 |
・販売用不動産 | 26,933百万円減少 | （固定資産からの振替、物件の取得、竣工及び売却）
・仕掛販売用不動産 | 4,701百万円減少 | （開発計画の進行及び竣工）
・建物及び構築物 | 17,698百万円増加 | （物件の取得、竣工及び販売用不動産への振替）
・土地 | 148,085百万円増加 | （物件の取得及び販売用不動産への振替）
・建設仮勘定 | 10,714百万円増加 | （建替及び開発計画の進行、物件の竣工）
・借地権 | 62,996百万円増加 | （物件の取得等）
・投資有価証券 | 8,315百万円増加 | （投資有価証券の取得、売却及び有価証券の含み益の増加等）

（負債）

当連結会計年度末の負債合計は、1,314,415百万円となり、対前期末比192,571百万円増加いたしました。これは、主に、設備投資等に伴い、資金調達をおこなったことによるものであります。

当社グループの借入金残高は986,040百万円となっておりますが、このうち特別目的会社（ＳＰＣ）のノンリコースローンが23,435百万円含まれております。金融機関からの資金調達については、高い収益力を背景として安定的に低コストで調達をおこなっております。

（純資産）

当連結会計年度末の純資産合計は、461,856百万円となり、対前期末比57,721百万円増加いたしました。このうち株主資本合計は、417,300百万円となり、対前期末比で49,265百万円増加しております。これは、主に、株式交換に伴う資本剰余金の増加、親会社株主に帰属する当期純利益による利益剰余金の増加及び配当金の支払による利益剰余金の減少によるものであります。

また、その他の包括利益累計額合計は、41,793百万円となり、対前期末比で9,090百万円増加いたしました。これは、主に、有価証券の含み益が13,445百万円増加したことによるその他有価証券評価差額金の増加によるものであります。

なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号　平成30年２月16日）を当連結会計年度の期首から適用しており、財政状態については当該表示方法の変更を反映した後の前連結会計年度末の数値で比較をおこなっております。

ｃ．経営成績に重要な影響を与える要因

当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２　事業の状況　２．事業等のリスク」に記載の通りであります。

ｄ．資本の財源及び資金の流動性

当社グループは、必要な資金を主に銀行借入、社債や短期社債（コマーシャル・ペーパー）等の発行によって調達する方針としており、当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況につきましては、「第２　事業の状況　３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（１）経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
当社グループの今後の資金需要は、主に不動産事業に係る設備投資であり、「第３　設備の状況　３．設備の新設、除却等の計画」に記載しております。

e．経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については以下の通りであります。

| 2020年度 中計目標 | 2019年度 実績
経常利益 | 850億円 | 846億円
有利子負債／ＥＢＩＴＤＡ倍率※ | 12倍以内 | 10.1倍
ネットＤ／Ｅレシオ※ | 3.0倍以内 | 2.0倍
ＲＯＥ | 10％以上 | 13.6％
連結配当性向 | 親会社株主に帰属する 当期純利益の1/3程度 | 35.4％

※2018年実施のハイブリッドファイナンス1,500億円のうち、50％(750億円)をみなし資本として算出。

ｆ．セグメントごとの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

セグメントごとの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、「第２　事業の状況　３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（１）経営成績等の状況の概要　①財政状態及び経営成績の状況」に記載の通りであります。

### ４【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

### ５【研究開発活動】

該当事項はありません。