第２【事業の状況】

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

(1）経営方針

　当社グループは、以下の企業理念及びサステナビリティビジョンのもと、持続可能な社会の実現と企業としての継続的な成長を目指し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう努力してまいります。

 

0102010_001.png

 

(2）経営環境及び優先的に対処すべき課題

　今後の経済環境の見通しにつきましては、新型コロナウイルスの感染拡大により幅広い産業で厳しい状況が続いており、ワクチンや治療薬が普及するまでは、引き続き企業活動や消費活動は一定程度抑制され、不透明な状況が続くものと想定されます。

　不動産事業環境におきましては、働き方やライフスタイルの一部変容により立地条件等の競争環境が変化する可能性がありますが、収益不動産の投資市場においては、低金利を背景として引き続き国内外の不動産投資家の活発な投資が見込まれるものと予想されます。

 

　こうした環境のもと、当社グループは、withコロナの環境に柔軟に対応するとともに、2020年度を初年度とする中長期経営計画の基本方針である「成長性」「安全性」「収益性」「生産性（効率性）」を高次元でバランスする経営に重点を置き、①ビジネスモデルの進化と賃貸ポートフォリオの再構築、②開発事業及びバリューアッド事業の強靭化、③独自性のある新規事業領域の創造とグループ力の向上、④経営基盤の強化とリスク管理の徹底、⑤社会と企業の共創・共生をはかるサステナビリティを重視したマネジメントを「対処すべき課題」と捉え、「変革とスピードをベースに、環境変化に柔軟に対応した進化を通じて、持続的な企業価値向上を実現する企業グループ」を目指してまいります。

 

　そのために、それぞれの課題に対して、主に以下の戦略に取り組んでまいります。

 

0102010_002.png

 

①ビジネスモデルの進化と賃貸ポートフォリオの再構築

　当社グループの中核事業は、東京23区の駅近を中心に保有・管理する賃貸物件を活用した不動産賃貸事業であり、将来的なエリア間の競争激化に備え、マーケットニーズに即した用途バランスと競争優位性を有する賃貸ポートフォリオの再構築をおこなってまいります。また、賃貸事業をベースとした「安定性」と「効率性」を両立したビジネスモデルの進化をはかってまいります。

　当社グループの所有物件は、駅近の好立地のビルが大宗を占めており、マーケットより常に低い空室率を維持し、安定的な収益を確保しております。建替・開発物件につきましては、2020年は８物件が竣工し、2021年についても８物件が竣工する計画となっており、更なる営業収益の増強をはかることが可能となっております。

　また、当社はマーケットより常に低い空室率を維持しておりますが、ＣＲＥなど戦略的ソーシングによる着実なポートフォリオの拡充に合わせて、テナントリーシング力を更に強化し、不動産賃貸事業の底支えをはかっております。

②開発事業及びバリューアッド事業の強靭化

　開発事業については、中長期パイプラインの整備を基にした耐震・省エネに優れた開発事業を推進することによって、優良な賃貸ポートフォリオの増強及び開発利益の享受をはかってまいります。

　また、働き方の多様化、企業のオフィス拡張・分散・縮小、ＩＴインフラの充実などに着目して、”借りやすく返しやすいオフィス””すぐに使える先進のオフィス””生産性向上をサポートするオフィス”をコンセプトにした中規模フレキシブルオフィス「Bizflex」のシリーズ展開をおこない、入居テナントがフレキシブルにオフィスを利用できるサービスを提供いたします。
　バリューアッド事業については、多様なバリューアップ手法に基づく取組みを強化することによって、安定した利益の創出及び成長ドライバーとしての体制整備をはかってまいります。

 

③独自性のある新規事業領域の創造とグループ力の向上

　３Ｋビジネス（高齢者・観光・環境ビジネス）の一つとして取り組んでいる高齢者ビジネスについては、引き続き多数の高齢者施設を開発、取得及び保有しております。

　観光ビジネスについては、2019年９月に日本ビューホテル株式会社を完全子会社化し、浅草ビューホテルを含めた不動産及び運営事業をグループ化するとともに、自社運営ホテルの「ＴＨＥ ＧＡＴＥ ＨＯＴＥＬ」シリーズや、高級温泉旅館「ふふ」シリーズの開発をおこなっております。また、新型コロナウイルス影響への対応として、観光ビジネスのグループ内再編をおこない、経営管理及び運営管理を一貫しておこなう体制を整備しており、今後も効率的な運営を進めてまいります。

　環境ビジネスについては、高い耐震性・ＣＯ2排出量の削減・100年耐久・ＢＣＰ対応ビルの開発、耐火木造建築の活用のほか、環境に配慮した取り組みを強化してまいります。

　また、新規事業としては、「Bizflex事業（中規模フレキシブルオフィス事業）」に加えて、共働き世帯の増加や幼児教育無償化、教育資金の贈与税非課税制度等を背景に今後の有望な事業分野と捉えている「こども教育事業」への新規参入を決定し、こどもを対象にした教育関連サービスを提供する事業を推進してまいります。

　今後も、これらの事業を拡大するとともに、新たな価値創造を提供する新規事業を開拓・軌道化し、グループ連携を活かした収益機会の獲得及びシナジー追求によるグループ総合力の向上をはかってまいります。また、新規事業の軌道化及びグループ力向上の早期実現の手段として、Ｍ＆Ａやアライアンス等を積極的に活用してまいります。

 

④経営基盤の強化とリスク管理の徹底

　強固な財務基盤の維持と多様な資金調達手段の確保を狙いとして、2020年７月に資本と負債の中間的な性質を持つ2,000億円の公募ハイブリッド社債（公募劣後特約付社債）を発行するなど、経営基盤の強化をはかっております。

　また、「内部統制」、「リスク管理」、「コンプライアンス」、「開示統制」についても、引き続き徹底をはかり、特にリスク管理に関しては、「事業継続基本計画」（ＢＣＰ：Business Continuity Plan）に基づき、定期的に訓練を実施する等、有事対応力の向上を更に進めてまいります。

 

⑤社会と企業の共創・共生をはかるサステナビリティを重視したマネジメント

　サステナビリティビジョンに基づき、社会活動の基盤となる商品・サービスを提供することにより、「持続可能な社会の実現」と「企業としての継続的な成長」を目指し、ＥＳＧを意識した事業運営と価値創造により、社会課題の解決及び社会価値の創造と企業成長が連動する取り組みを推進しております。
　環境への取り組みとしては、「脱炭素社会・循環型社会」の実現に向けて環境配慮経営を推進しており、2025年に「ＲＥ100」、2050年に「ＣＯ2排出量ネットゼロ化」を達成するべく、脱炭素に向けた取り組みを強化し、自社の非ＦＩＴ再エネ電源から自社保有ビルへの電力供給をおこなってまいります。また、100年以上安全に使用できるオフィス標準仕様の導入による廃棄物削減、耐火木造建築・植林活動を通じた森の循環による環境負荷の低減に取り組んでまいります。
　社会への取り組みとしては、レジリエンスな社会構築に向けた耐震性を重視した不動産事業の運営のほか、地域社会をはじめ各ステークホルダーとの関係強化及び社会貢献活動も強化しております。また、人材育成を軸として、健康経営・働き方改革等の取り組み、女性活躍推進法に基づく行動計画策定など、女性や高齢者も等しく能力を発揮できる職場とし、一人当たり生産性の高い企業、人が育つ企業を目指してまいります。
　ガバナンスの取り組みとしては、「コーポレートガバナンス・コード」の各原則を踏まえ、当社の持続的成長・企業価値向上に向けての最適なコーポレートガバナンスを実現するための枠組みとして、「コーポレートガバナンス・ガイドライン」を制定しております。ガイドラインを基に健全な企業統治の下で株主の権利に留意し、永続的な企業価値の向上を目指してまいります。

重要課題（マテリアリティ）への取り組み

0102010_003.png

 

＜新型コロナウイルス感染症による影響への対応＞
　新型コロナウイルス感染症拡大の影響は当社グループの一部の事業運営に影響を及ぼしておりますが、当社グループとしましては、感染防止対策をおこないつつ、お客様・利用者様・従業員等の安心・安全を確保するとともに、働き方やライフスタイルの変化に対応した事業を推進してまいります。

 

　なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(3）目標とする経営指標

　2020年１月に策定しました長期経営計画（2020-2029）及び中期経営計画（2020-2022）で掲げる定量目標及び達成状況につきましては以下の通りです。

0102010_004.png

 

２【事業等のリスク】

　有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下の通りであります。

　当社では当社及び当社が経営管理をおこなう会社（以下、関係会社）のリスク管理を適切におこなうことは経営の最重要課題の一つと認識して取締役会を頂点とする管理体制の整備とその高度化に努めています。リスク区分ごとに定めたリスク管理をおこなう部署がリスクの管理方法を策定して適切な対応をおこなうとともに、リスク管理の状況についてリスク管理委員会及び資金ＡＬＭ委員会に定期的または必要に応じて報告・提言をおこないます。定期的に開催されるリスク管理委員会と資金ＡＬＭ委員会では、各リスク管理所管部室からの報告・提言を評価し、全社リスクの把握と適切な対応を審議し、取締役会に報告します。これを受けて取締役会はリスク管理に関する重要事項について決議します。また、当社の関係会社についても、リスク管理の正確かつ的確な報告を求めて適切なリスク管理を実施していることを確認しています。

　なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

0102010_005.png

(１）不動産賃貸事業に関するリスク

　当社グループは不動産事業を主たる業務として営んでおりますが、このうちオフィスビルの賃貸が賃貸収入全体の過半を占めております。東京23区の駅近物件を中心に投資・保有することで競争優位性のある賃貸ポートフォリオを構築するとともに、マーケットニーズに即した用途バランスを構築しておりますが、一般的にテナント企業の不動産賃貸物件に対するニーズは景気の変動に影響を受けやすく、経済情勢が悪化した場合、賃料収入に予期せぬ影響を及ぼす可能性があります。当社グループのテナントは長期安定したテナントが多く、過去の推移からも賃料の変動は景気変動に比し小さい傾向にありますが、国内景気が冷え込み、これを受けて不動産市況が悪化した場合、当社グループの業績に影響が及ぶ可能性があります。また、テナントや入居者の信用力の低下による賃料の支払の延滞、賃料の減額要求による賃料の値下げ、退去による空室率の上昇などによって不動産賃貸収入が低下することで、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(２）不動産価値の低下に関するリスク

　当社グループでは、賃貸用不動産を始めとして多くの事業用不動産を保有しております。商品企画やサービスの提供によって不動産の競争力強化並びに不動産価値の維持・向上をはかっておりますが、不動産市況の悪化による賃料水準の低下や空室率の上昇などにより、事業用不動産に対する減損処理が必要となった場合、評価損等の発生によって、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
　また、販売用不動産を当社グループが運用する投資法人もしくは第三者に売却しておりますが、経済情勢の悪化や不動産市況の悪化等に伴い、販売用不動産の不動産価値が低下した場合、当初想定していた通りの収益が確保できず、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(３）開発・建替に伴うリスク

　当社グループの収益力は比較的安定しているものと考えておりますが、新規開発や既存ビルの建替の際には、テナントの立ち退きに関する費用や設備の除却等により多額の特別損失が発生することとなります。当社グループにおける既存ビルの建替は、特別損失を計上しても、中長期的に当社グループの収益力を強化する戦略的なものであり、全体の収益計画を踏まえた計画的な建替をおこなってまいります。また、特別損失の発生に対しては、固定資産の売却の検討などにより、その影響を極力限定的なものにコントロールしてまいります。

　しかしながら、建替の規模により、特別損失を通じて親会社株主に帰属する当期純利益段階の業績が大きく影響を受ける可能性や、建替の時期により、年度間で親会社株主に帰属する当期純利益が大きく変動する可能性があります。加えて、テナントの事情等何らかの理由により計画通り進捗しない場合、当社の利益計画に影響を及ぼす可能性があります。

　また、新規開発については、開発物件の購入前に不動産デューデリジェンスをおこなうことで、予めリスクの抽出と解決策を策定しておりますが、許認可や工期の遅れ、工事費の高騰、想定通りの賃料が享受できない等によって、事業が計画通りに進捗せず、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(４）不動産事業における投資判断に関するリスク

　当社グループでは、賃貸用不動産、販売用不動産を問わず、新規不動産の取得やＳＰＣに対する出資等にあたっては、競合物件の賃料相場や過去のマーケット推移、投資物件の優位性、リスク要因等を分析し、社内の各種会議体に諮ったうえで、投資金額に応じて取締役会等において投資判断をおこなっておりますが、顧客の需要動向、金利動向、販売価格動向等、種々の変化によって、当初想定していた通りの収益が確保できなかった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(５）その他、不動産事業に付随するリスク

①アスベスト対策等について

　当社グループが保有・管理する賃貸物件について、労働安全衛生法施行令の改正に伴い、吹き付けアスベストの調査を実施し、全て措置済であります。しかしながら、当社グループが予期しない形でアスベストの使用が発覚し、その処理のための費用負担が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、アスベスト以外にも身体に害を与えるとされる建築材料が将来新たに指定され、それらの処理義務が当社グループに課せられた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

②土壌汚染等の対策について

　土壌汚染対策法（平成15年２月15日施行）により、土地の所有者等は同法に規定する特定有害物質による土壌の汚染の状況についての調査・報告や、汚染の除去等の措置を、命ぜられることがあります。

　当社グループが保有・管理する賃貸物件については、現時点で土壌汚染物質の問題は発生してはおりませんが、近隣地域から汚染物質が流入する等の問題が発生した場合や、新たな汚染物質が指定される等、当社グループが予期しない形で土壌汚染対策が求められた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

③その他不動産事業に関連するリスク

　当社グループが開発・建替をおこなう物件について、安全管理、品質管理、スケジュール管理を徹底しておりますが、設計・施工等の不備や事故等が発生した場合、また、当社グループが賃貸・管理・運営する物件について、火災・事故・食中毒等が発生した場合、信用失墜や想定外の費用等が生じる可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　また、当社グループでは、各種設備について、法定の点検のみならず定期的な保守点検を実施し、また、小規模修繕の状況を注視するなど、資産の保全と安全の確保に、日頃より万全の注意を払っております。

　しかしながら、資産の劣化・毀損が予期せぬ時期に予期せぬ規模で起こった場合、その対策にあたるため、当社グループの財政状態並びに経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(６）有利子負債への依存に関するリスク

　当社グループは、不動産投資、開発・建替等をおこなうにあたっては、自己資金に加えて借入や社債等にて資金手当てをおこなうことも予定していることから、有利子負債残高は今後の事業拡大にあたって更に増加する可能性があります。これに対しては、外部格付けを取得し、その維持・向上をはかることにより財務統制をおこなうとともに、資金調達手段を多様化し、財務指標に関する定量目標を定めることで、安全性の確保をはかっております。

　しかしながら、金融環境の変化等の状況によっては、当社グループが望む条件での資金調達が十分におこなえず、今後の当社グループの事業計画等に影響を及ぼす可能性があります。また、当社は、大半の借入金については将来の金利変動リスクをヘッジする施策として、長期化・固定化を講じておりますが、将来において金利が急速かつ大幅に上昇した場合、また、固定金利借入の借り換え時の金利情勢によっては、資金調達コストの増加により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　 《有利子負債残高の推移》

 

2016年

12月期

2017年

12月期

2018年

12月期

2019年

12月期

2020年

12月期

有利子負債残高（百万円）

665,375

826,697

975,227

1,150,754

1,370,069

総資産（百万円）

1,133,994

1,352,137

1,525,979

1,776,272

2,019,336

有利子負債比率（％）

58.6

61.1

63.9

64.7

67.8

　「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号　平成30年２月16日）を2019年12月期の期首から適用しており、2018年12月期に係る有利子負債残高の推移については、当該表示方法の変更を反映した後の数値となっております。

 

(７）自然災害、人災等によるリスク

　地震を中心とした自然災害、テロその他の人災の発生に対しては、「事業継続基本計画」を設けておりますが、当社グループが所有する資産に毀損等があった場合、当社グループの事業に悪影響を及ぼし、また、所有する資産の価値が低下する可能性があります。特に地震対策として、旧建築基準法下の物件について、旧来の保有物件に関しては耐震補強工事を完了し、新規取得物件についても順次対応をしておりますが、当社の保有・管理する物件が首都圏に集中し、オフィスを中心とした賃貸物件のうち約６割が東京23区内という立地であることから、想定を超える規模の東京直下型地震などのこの地域における甚大な災害により、当社グループの資産に予期せぬ毀損等が発生した場合、当社グループの業績が影響を受ける可能性があります。

＜新型コロナウイルス感染拡大によるリスク＞

　新型コロナウイルスの感染拡大が収束しない場合、テレワークの進展や外出抑制等に伴い、不動産事業においてはテナントニーズが減少し、ホテル・旅館事業においては利用者ニーズが減少するなど、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　当社グループは、更なるエリア・立地の厳選をおこなうことで、マーケットニーズに即した用途バランスと競争優位性を有する賃貸ポートフォリオを構築し、業績の安定化をはかってまいります。また、当社グループが所有するビルで感染者が確認された場合については、対応マニュアルを整備しており、入居者・利用者様に対して安心・安全を確保するための取り組みをおこなっております。

 

(８）株価下落に関するリスク

　当社グループは、上場及び非上場の株式を保有しております。それぞれの株式については長期的視点からの事業上の意義も含めて保有・売却の判断をしており、加えて日々株価動向を調査し、月次または臨時の資金ＡＬＭ委員会を開催して相場動向の影響と対応の検討をおこなっておりますが、株価が下落し株価低迷が長期化する場合には、評価損の計上等を通じ当社グループの財政状態並びに経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　 《投資有価証券残高の推移》

 

2016年

12月期

2017年

12月期

2018年

12月期

2019年

12月期

2020年

12月期

投資有価証券（百万円）

121,136

136,047

124,694

133,009

138,043

(うち、上場株式)（百万円）

67,020

80,771

66,994

77,658

68,091

(うち、その他)（百万円）

54,116

55,276

57,699

55,351

69,952

その他有価証券評価差額金

（百万円）

33,449

41,382

32,671

41,819

29,630

 

(９）サステナビリティに関するリスク

　当社グループでは、当社グループ及び当社のステークホルダーのみなさまにとっての重要性をマトリクスにマッピングし、重要性の高い課題（マテリアリティ）を特定しております。特定した重要課題について、リスクに対応した取り組みをおこなうとともに、サステナビリティ委員会を設置し、長期的な競争力強化とリスク対応に関する経営の重要事項について審議・調整をおこなっておりますが、これらのリスクに対する対応が遅れる場合は、当社グループの業績が影響を受ける可能性があります。

 

(10）ガバナンスに関するリスク

　当社グループのガバナンスに問題が生じることによって、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性がありますが、当社では「コーポレートガバナンス・ガイドライン」を制定しており、株主をはじめとする全てのステークホルダーへの責務を自覚し、透明かつ誠実な経営に留意するとともに、取締役会を中心に、「内部統制」、「リスク管理」、「コンプライアンス」、「開示統制」が十分に機能した自律的統治システムを堅持します。

 

(11）法的規制等変更リスク

　当社グループの事業である不動産・建築及び保険等に関する法的規制あるいは税制について、今後、改廃、または新たな規制が制定されることで、当社グループの事業展開に影響を及ぼす可能性があります。法的規制等の制定・改廃については、所管部にて定期的に管理しており、役職員に対する教育・研修等による浸透に加えて、リスク管理委員会で定期的に報告をおこなっております。

 

(12）コンプライアンス・法令遵守に関するリスク

　当社グループは、コンプライアンスを経営の最重要課題の一つとして、コンプライアンス委員会を設置しコンプライアンスの徹底に取り組んでおりますが、予期せぬ状況により法令等に抵触する事態が生じた場合は、当社グループの業績が影響を受ける可能性があります。

 

(13）人事労務に関するリスク

　当社グループでは、人材が最大の資産と考えておりますが、少子高齢化による人材確保難や労働市場の変化などによって、人材の流出、人材の継続的な確保や育成ができず、当社グループの成長が減退するリスクがあります。当該リスクについては、フリンジベネフィットの充実、労働環境の定期的なモニタリング、適切な評価と処遇等、安心して働ける環境整備をおこなっております。

 

(14）情報セキュリティ管理に関するリスク

　当社グループは保険代理店業務を中心に、多数の法人・個人のお客さまの情報を保有しているほか、当社グループ自体の様々な経営情報等の内部情報を有しております。これらの情報の管理については、コンプライアンス委員会の統制のもと、情報セキュリティポリシーを始めとする情報関連諸規程により、運用管理をおこなっております。更に役職員に対する教育・研修等により情報管理の重要性を周知徹底し、システム上のセキュリティ対策等もおこなっております。

　しかしながら、これらの対策にもかかわらず、不可抗力のシステムトラブル、内部・外部の要因により、重要な情報が流出した場合には、当社グループの信用低下、補償コストの発生等、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次の通りであります。

 

①財政状態及び経営成績の状況

　当連結会計年度の業績は、営業収益は339,645百万円(前期比△17,626百万円、4.9％減)、営業利益100,596百万円(前期比12,243百万円、13.8％増)、経常利益95,627百万円(前期比10,982百万円、12.9％増)、親会社株主に帰属する当期純利益63,619百万円(前期比4,813百万円、8.1％増)となりました。

　財政状態については、当連結会計年度末の資産合計は、2,019,336百万円（前期末比243,064百万円、13.6％増）、負債合計は、1,530,293百万円（前期末比215,878百万円、16.4％増）、純資産合計は、489,043百万円（前期末比27,186百万円、5.8％増）となりました。

 

　各セグメントの業績は、次の通りであります。

　なお、当連結会計年度より、報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較分析しております。

（各セグメントの営業収益は、セグメント間の内部営業収益、振替高を含みます。）

 

（不動産事業）

　当社グループの中核事業は、東京23区を中心に、約250件（販売用不動産除く）の賃貸物件・賃貸可能面積約135万㎡を活用した不動産賃貸事業であります。マーケットニーズに即した用途バランスと競争優位性を有する賃貸ポートフォリオを再構築する観点から、ポートフォリオの組替をおこなうとともに、耐震・省エネに優れた開発・建替の加速による優良アセットの積み上げに取り組んでおります。また、高付加価値を創出して収益化するバリューアッド事業の強化にも取り組んでおります。

　当連結会計年度の新規物件（固定資産）の取得につきましては、日本ヒューレット・パッカード本社ビル（東京都江東区）、銀座天國ビル（東京都中央区）、きらぼし銀行新宿本店（東京都新宿区）、相鉄フレッサイン新橋烏森口（東京都港区）、ＮＥＣ相模原事業場（底地）（相模原市中央区）、南青山Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ（東京都港区）、晴海アイランド　トリトンスクエア　オフィスタワーＹ（東京都中央区）、チャームプレミア永福（東京都杉並区）及びチャームプレミア目黒柿の木坂（東京都目黒区）などを取得いたしました。

　開発・建替事業（固定資産）につきましては、ふふ日光（栃木県日光市）が2020年８月、ヒューリックＪＰ赤坂ビル（東京都港区）が2020年11月、ヒューリック銀座６丁目ビル（東京都中央区）が2020年12月に竣工いたしました。

　そのほか、（仮称）宇田川町３２開発計画（東京都渋谷区）、（仮称）新宿３－１７開発計画（東京都新宿区）、（仮称）銀座８丁目開発計画（東京都中央区）、（仮称）銀座６丁目並木通り開発計画（東京都中央区）、ヒューリック札幌ＮＯＲＴＨ３３ビル建替計画（札幌市中央区）、ヒューリック福岡ビル建替計画（福岡市中央区）及びヒューリック札幌ビル建替計画（札幌市中央区）などが順調に進行しております。

　ＰＰＰ（パブリック・プライベート・パートナーシップ）事業につきましては、ふふ奈良（奈良県奈良市）が2020年３月、立誠ガーデン　ヒューリック京都（京都市中京区）が2020年６月、ヒューリック両国リバーセンター（東京都墨田区）が2020年８月に竣工いたしました。

　そのほか、（仮称）医誠会国際総合病院計画（大阪市北区）、（仮称）錦糸町開発計画（東京都墨田区）が順調に進行しております。

　販売用不動産につきましては、ニューシティ多摩センタービル（東京都多摩市）及び相鉄フレッサイン大阪なんば駅前（大阪市浪速区）などを取得し、ヒューリック築地三丁目ビル（東京都中央区）、ＷｅＷｏｒｋ　Ｓｈｉｍｂａｓｈｉ（東京都港区）、池袋ＧＩＧＯ（東京都豊島区）、ヒューリック兜町ビル（東京都中央区）、ヒューリック新川崎ビル（川崎市幸区）、ヒューリック難波ビル（大阪市中央区）及びニューシティ多摩センタービル（東京都多摩市）などを売却しております。

　このように、当セグメントにおける事業は順調に進行しており、前連結会計年度及び当連結会計年度に竣工、取得した物件による不動産賃貸収入の増加に加え、販売用不動産の売却も順調に推移したことなどから、当連結会計年度の営業収益は314,819百万円(前期比△20,308百万円、6.0％減)、営業利益は115,374百万円(前期比19,662百万円、20.5％増)となりました。

（保険事業）

　保険事業におきましては、連結子会社であるヒューリック保険サービス株式会社が、国内・外資系の保険会社と代理店契約を結んでおり、法人から個人まで多彩な保険商品を販売しております。保険業界の事業環境は引き続き厳しい環境にありますが、既存損保代理店の営業権取得を重点戦略として、法人取引を中心に営業展開をしております。

　この結果、当セグメントにおける営業収益は2,966百万円(前期比△23百万円、0.7％減)、営業利益は667百万円(前期比48百万円、7.8％増)となりました。

 

（ホテル・旅館事業）

　ホテル・旅館事業におきましては、連結子会社であるヒューリックホテルマネジメント株式会社は「ＴＨＥ ＧＡＴＥ ＨＯＴＥＬ」シリーズ、ヒューリックふふ株式会社は「ふふ」シリーズ、日本ビューホテル株式会社は「ビューホテル」シリーズを中心に、ホテル及び旅館の運営をおこなっております。
　当連結会計年度においては、新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、一部店舗の一時休業、稼働率の低下、レストランや宴会等のキャンセルが生じたことに加えて、「ＴＨＥ ＧＡＴＥ ＨＯＴＥＬ」や「ふふ」の新規店舗の開業が重なったことにより費用が増加いたしました。

　この結果、当セグメントにおける営業収益は17,672百万円(前期比1,233百万円、7.5％増)、営業損失は7,492百万円(前期は営業損失０百万円)となりました。

 

（その他）

　その他におきましては、主に連結子会社であるヒューリックビルド株式会社が、当社保有ビル等の営繕工事、テナント退去時の原状回復工事、新規入居時の内装工事を中心に受注実績を積み上げた結果、営業収益は10,214百万円(前期比1,928百万円、23.2％増)、営業利益は1,157百万円(前期比559百万円、93.6％増)となりました。

 

②キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度における現金及び現金同等物は、営業活動により202,304百万円増加し、投資活動により343,137百万円減少し、財務活動において187,388百万円増加し、当連結会計年度末には94,704百万円となりました。

(単位：百万円)

 

2019年12月期

2020年12月期

営業活動によるキャッシュ・フロー

231,180

202,304

投資活動によるキャッシュ・フロー

△358,334

△343,137

財務活動によるキャッシュ・フロー

141,523

187,388

現金及び現金同等物の期末残高

48,380

94,704

 

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次の通りであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローは202,304百万円の収入(前期比△28,876百万円)となりました。これは主に、不動産賃貸収入及び販売用不動産の売却を主因とした税金等調整前当期純利益が91,280百万円、減価償却費が15,866百万円、たな卸資産の減少額が116,937百万円あったためであります。

 

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローは343,137百万円の支出(前期比15,197百万円)となりました。これは主に、賃貸ポートフォリオの再構築と開発事業及びバリューアッド事業の強靭化の観点から、ポートフォリオの組替や開発・建替等をおこなったためであります。

 

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動によるキャッシュ・フローは187,388百万円の収入(前期比45,865百万円)となりました。これは主に、開発・建替や新規物件の取得に伴う資金調達をおこなった一方で、配当金の支払いがあったことによるものであります。

 

③生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

　　　該当事項はありません。

ｂ．受注実績

　　　該当事項はありません。

ｃ．販売実績

　　当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次の通りであります。

セグメントの名称

当連結会計年度

（自　2020年１月１日

至　2020年12月31日）

前期比（％）

不動産事業　　　　（百万円）

314,819

△6.0

保険事業　　　　　（百万円）

2,966

△0.7

ホテル・旅館事業　（百万円）

17,672

7.5

その他　　　　　　（百万円）

10,214

23.2

調整額　　　　　　（百万円）

△6,027

－

　　　　　　　合計　（百万円）

339,645

△4.9

（注）１．各セグメントの営業収益は、セグメント間の内部営業収益、振替高を含みます。

２．本表の金額には、消費税等は含まれておりません。

３．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合は次の通りであります。

相手先

　前連結会計年度

（自　2019年１月１日

　　至　2019年12月31日）

　当連結会計年度

（自　2020年１月１日

　　至　2020年12月31日）

金額

（百万円）

割合（％）

金額

（百万円）

割合（％）

ジャパン・ホテル・リート投資法人

62,649

17.5

－

－

ヒューリックリート投資法人

－

－

35,583

10.4

４．販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。

 

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次の通りであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

 

①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

　当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、経済活動や消費活動が低迷し、外食産業や観光産業を中心に幅広い産業で厳しい状況が続きました。

　不動産業界におきましては、一部の商業施設や宿泊施設においては収益が減少し、オフィスの空室率は上昇しているものの、不動産投資マーケットは、低金利を背景に、不動産投資家の旺盛な投資マインドが継続したため、引き続き安定した市場を形成しました。

　こうした環境のもと、当社グループは、2020年度を初年度とする中長期経営計画に基づき、「変革」と「スピード」をベースに、環境変化に柔軟に対応した進化を通じて、持続的な企業価値向上の実現に注力してまいりました。

　当連結会計年度の達成状況は以下の通りであります。

0102010_006.png

　経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「第２　事業の状況　１．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　（３）目標とする経営指標」に記載しております。

 

　当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次の通りであります。

ａ．経営成績の分析

（営業収益）

　当連結会計年度の営業収益は、339,645百万円となり、対前期比で17,626百万円減少いたしました。これは、前連結会計年度及び当連結会計年度に竣工、取得した物件による不動産賃貸収入の増加があった一方で、前連結会計年度において、大型の販売用不動産の売却があったことによるものであります。

 

（営業利益）

　当連結会計年度の営業利益は、100,596百万円となり、対前期比で12,243百万円増加いたしました。これは、物件の竣工、取得による不動産賃貸収入の増加及び販売用不動産の売上総利益が増加したことによるものであります。

 

（経常利益）

　当連結会計年度の経常利益は、95,627百万円となり、対前期比で10,982百万円増加いたしました。これは、上記営業利益の増加があった一方で、支払利息の増加等により営業外費用が増加したことによるものであります。

（親会社株主に帰属する当期純利益）

　当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、63,619百万円となり、対前期比で4,813百万円増加いたしました。これは、上記経常利益の増加があった一方で、税金費用が増加したことによるものであります。ｂ．財政状態の分析

（資産）

　当連結会計年度末の資産合計は、2,019,336百万円となり、対前期末比243,064百万円増加いたしました。当社グループにおきましては、賃貸ポートフォリオの再構築と開発事業及びバリューアッド事業の強靭化の観点から、ポートフォリオの組替や開発・建替及びバリューアッド事業を推進しております。

　また、ヒューリックリート投資法人及びヒューリックプライベートリート投資法人の中長期的な収益向上と優良アセットの着実な積上げを実現するために、スポンサーとしてのサポートやバックアップにも努めております。

　主な項目の増減は以下の通りであります。

・現金及び預金

46,323百万円増加

（新型コロナウイルス感染症再拡大に備えた手元資金の積み増し等）

・販売用不動産

19,002百万円増加

（固定資産との振替、物件の取得及び売却等）

・建物及び構築物

10,914百万円増加

（物件の取得、竣工及び販売用不動産との振替等）

・土地

160,318百万円増加

（物件の取得及び販売用不動産との振替等）

・借地権

6,031百万円減少

（販売用不動産への振替等）

・投資有価証券

5,033百万円増加

（投資有価証券の取得、売却及び有価証券の含み益の減少等）

 

（負債）

　当連結会計年度末の負債合計は、1,530,293百万円となり、対前期末比215,878百万円増加いたしました。これは主に、設備投資等に伴い、資金調達をおこなったことによるものであります。

　当社グループの借入金残高は1,015,188百万円となっておりますが、このうち特別目的会社（ＳＰＣ）のノンリコースローンが23,145百万円含まれております。金融機関からの資金調達については、高い収益力を背景として安定的に低コストで調達をおこなっております。

 

（純資産）

　当連結会計年度末の純資産合計は、489,043百万円となり、対前期末比27,186百万円増加いたしました。このうち株主資本合計は、456,991百万円となり、対前期末比で39,691百万円増加しております。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益による利益剰余金の増加及び配当金の支払による利益剰余金の減少によるものであります。

　また、その他の包括利益累計額合計は、29,495百万円となり、対前期末比で12,297百万円減少いたしました。これは主に、有価証券の含み益が16,165百万円減少したことによるその他有価証券評価差額金の減少によるものであります。

 

ｃ．経営成績に重要な影響を与える要因

　当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２　事業の状況　２．事業等のリスク」に記載の通りであります。

 

ｄ．セグメントごとの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
　セグメントごとの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、「第２　事業の状況　３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（１）経営成績等の状況の概要　①財政状態及び経営成績の状況」に記載の通りであります。

 

②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

　当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フローは、「第２　事業の状況　３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（１）経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。

 

　当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、必要な資金を主に銀行借入、社債や短期社債（コマーシャル・ペーパー）等の発行によって調達する方針としており、当社グループの今後の資金需要は、主に不動産事業に係る設備投資であり、「第３　設備の状況　３．設備の新設、除却等の計画」に記載しております。

③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社の連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１．連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項　連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項　４．会計方針に関する事項」に記載の通りであります。この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づき見積り及び判断をおこなっておりますが、不確実性が内在しているため、将来生じる実際の結果と異なる可能性があります。

　なお、新型コロナウイルス感染症の影響については、「第５　経理の状況　１．連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項　（追加情報）」に記載の通りであります。

　連結財務諸表の作成に用いた会計上の見積り及び仮定のうち、特に重要なものは以下の通りと考えております。

ａ．たな卸資産の評価

　当社グループは、販売目的で保有している販売用不動産等について、収益性の低下により期末における正味売却価額の見積り額が取得原価よりも下落している場合には、当該正味売却価額の見積り額をもって貸借対照表価額とし、その差額は簿価切下げとして営業原価に計上しております。

　そのため事業環境の変化などにより、上記見積り額の前提や仮定に変更が生じた場合には、簿価切下げに伴う営業原価の計上が必要となる可能性があります。

 

ｂ．固定資産の減損会計

　当社グループは、減損が生じている可能性を示す事象（減損の兆候）がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額がこれらの帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。回収可能価額には正味売却価額と使用価値のいずれか高い方を用いており、使用価値については、継続的使用と使用後の処分によって生ずると見込まれる将来キャッシュ・フローの現在価値を見積もっております。

　そのため事業環境の変化などにより、上記見積り額の前提や仮定に変更が生じた場合には、減損損失の計上が必要となる可能性があります。

 

 

４【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

 

 

５【研究開発活動】

該当事項はありません。