２【財務諸表等】

(1)【財務諸表】

①【貸借対照表】

		(単位：百万円)
	前事業年度 (2020年12月31日)	当事業年度 (2021年12月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金	71,476	171,809
営業未収入金	※１ 2,253	※１ 4,804
商品	2	2
販売用不動産	133,442	107,767
貯蔵品	33	28
営業投資有価証券	2,459	4,412
前払費用	938	1,100
その他	※１ 19,922	※１ 17,000
貸倒引当金	△0	△221
流動資産合計	230,529	306,706
固定資産
有形固定資産
建物	※３ 231,921	※３ 225,239
構築物	※３ 2,969	※３ 4,265
機械及び装置	※３ 1,921	※３ 4,481
車両運搬具	0	0
工具、器具及び備品	1,613	1,554
土地	※３ 1,170,908	※３ 1,225,298
リース資産	60	44
建設仮勘定	※３ 11,951	※３ 9,615
有形固定資産合計	1,421,346	1,470,499
無形固定資産
のれん	1,501	1,384
借地権	78,298	79,389
ソフトウエア	204	179
その他	610	1,147
無形固定資産合計	80,615	82,101
投資その他の資産
投資有価証券	108,262	119,952
関係会社株式	28,259	24,673
関係会社社債	60	60
その他の関係会社有価証券	52,627	106,076
出資金	9	5
長期前払費用	3,642	4,085
敷金及び保証金	18,424	27,603
その他	2,276	3,415
貸倒引当金	△0	△0
投資その他の資産合計	213,561	285,872
固定資産合計	1,715,523	1,838,472
繰延資産
株式交付費	1	626
社債発行費	2,143	1,705
繰延資産合計	2,144	2,331
資産合計	1,948,197	2,147,510

		(単位：百万円)
	前事業年度 (2020年12月31日)	当事業年度 (2021年12月31日)
負債の部
流動負債
関係会社短期借入金	300	300
１年内返済予定の長期借入金	41,502	71,354
リース債務	17	17
未払金	※１ 1,344	※１ 2,403
未払費用	2,680	2,254
未払法人税等	17,508	8,965
前受金	7,495	6,529
預り金	1,700	1,748
賞与引当金	300	304
役員賞与引当金	235	263
その他	2,464	2,902
流動負債合計	75,548	97,043
固定負債
社債	345,000	345,000
長期借入金	942,528	965,174
リース債務	51	34
繰延税金負債	21,909	34,592
株式給付引当金	1,907	2,232
退職給付引当金	757	793
長期預り保証金	※１ 80,965	※１ 81,842
資産除去債務	2,845	2,823
その他	187	117
固定負債合計	1,396,152	1,432,608
負債合計	1,471,701	1,529,652
純資産の部
株主資本
資本金	62,718	111,609
資本剰余金
資本準備金	72,282	121,174
その他資本剰余金	91,317	91,317
資本剰余金合計	163,600	212,491
利益剰余金
利益準備金	175	175
その他利益剰余金
固定資産圧縮積立金	284	22,205
繰越利益剰余金	225,479	238,653
利益剰余金合計	225,939	261,033
自己株式	△5,413	△5,247
株主資本合計	446,844	579,887
評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金	29,651	38,012
繰延ヘッジ損益	－	△42
評価・換算差額等合計	29,651	37,970
純資産合計	476,495	617,857
負債純資産合計	1,948,197	2,147,510

②【損益計算書】

		(単位：百万円)
	前事業年度 (自　2020年１月１日 　至　2020年12月31日)	当事業年度 (自　2021年１月１日 　至　2021年12月31日)
営業収益
賃貸事業収益	92,819	97,067
不動産売上高	215,193	302,457
営業収益合計	※１ 308,012	※１ 399,525
営業原価
賃貸事業原価	37,798	37,394
不動産売上原価	148,666	227,589
営業原価合計	※１ 186,465	※１ 264,984
営業総利益	121,547	134,541
販売費及び一般管理費	※１,※２ 16,137	※１,※２ 18,904
営業利益	105,409	115,637
営業外収益
受取利息	64	124
有価証券利息	6	6
受取配当金	9,710	3,946
賃貸解約関係収入	655	1,550
その他	317	553
営業外収益合計	※１ 10,754	※１ 6,181
営業外費用
支払利息	6,046	6,219
社債利息	2,236	3,613
その他	909	1,020
営業外費用合計	※１ 9,192	※１ 10,852
経常利益	106,971	110,965
特別利益
固定資産売却益	536	－
投資有価証券売却益	388	271
匿名組合等投資利益	371	154
違約金収入	245	－
工事負担金等受入額	199	84
その他	271	－
特別利益合計	※１ 2,012	510
特別損失
固定資産除却損	1,558	1,332
建替関連損失	1,086	798
投資有価証券売却損	985	－
投資有価証券評価損	1,752	－
その他	37	132
特別損失合計	※１ 5,419	※１ 2,263
税引前当期純利益	103,564	109,212
法人税、住民税及び事業税	31,251	23,976
法人税等調整額	△7,027	9,011
法人税等合計	24,224	32,988
当期純利益	79,339	76,224

【営業原価明細書】

		前事業年度 （自　2020年１月１日 　　至　2020年12月31日）		当事業年度 （自　2021年１月１日 　　至　2021年12月31日）
区分	注記 番号	金額（百万円）	構成比 （％）	金額（百万円）	構成比 （％）
Ⅰ  賃貸事業原価
１．租税公課		8,212	4.4	8,726	3.3
２．諸経費		16,048	8.6	15,044	5.7
(うち土地建物賃借料)		(4,419)		(3,936)
(うち支払管理費)		(11,628)		(11,108)
３．減価償却費		13,537	7.3	13,623	5.1
計		37,798	20.3	37,394	14.1
Ⅱ　不動産売上原価
１．不動産仕入高		145,443	78.0	223,289	84.3
２．経費		3,223	1.7	4,299	1.6
計		148,666	79.7	227,589	85.9
合計		186,465	100.0	264,984	100.0

（注）　　当社の原価計算方法は、個別原価計算を採用しております。

③【株主資本等変動計算書】

前事業年度（自　2020年１月１日　至　2020年12月31日）

							(単位：百万円)
	株主資本
	資本金	資本剰余金			利益剰余金
		資本準備金	その他資本剰余金	資本剰余金合計	利益準備金	その他利益剰余金		利益剰余金合計
						固定資産圧縮積立金	繰越利益剰余金
当期首残高	62,718	72,282	91,317	163,600	175	614	169,353	170,143
当期変動額
固定資産圧縮積立金の取崩						△329	329	－
剰余金の配当							△23,543	△23,543
当期純利益							79,339	79,339
自己株式の取得
自己株式の処分			△0	△0
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計	－	－	△0	△0	－	△329	56,125	55,796
当期末残高	62,718	72,282	91,317	163,600	175	284	225,479	225,939

	株主資本		評価・換算差額等		純資産合計
	自己株式	株主資本合計	その他有価証券評価差額金	評価・換算差額等合計
当期首残高	△5,117	391,344	40,810	40,810	432,155
当期変動額
固定資産圧縮積立金の取崩		－			－
剰余金の配当		△23,543			△23,543
当期純利益		79,339			79,339
自己株式の取得	△425	△425			△425
自己株式の処分	129	129			129
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）			△11,159	△11,159	△11,159
当期変動額合計	△296	55,499	△11,159	△11,159	44,340
当期末残高	△5,413	446,844	29,651	29,651	476,495

当事業年度（自　2021年１月１日　至　2021年12月31日）

							(単位：百万円)
	株主資本
	資本金	資本剰余金			利益剰余金
		資本準備金	その他資本剰余金	資本剰余金合計	利益準備金	その他利益剰余金		利益剰余金合計
						固定資産圧縮積立金	繰越利益剰余金
当期首残高	62,718	72,282	91,317	163,600	175	284	225,479	225,939
当期変動額
固定資産圧縮積立金の積立						21,925	△21,925	－
固定資産圧縮積立金の取崩						△5	5	－
剰余金の配当							△25,224	△25,224
当期純利益							76,224	76,224
新株の発行	48,891	48,891		48,891
自己株式の取得
自己株式の処分			△0	△0
会社分割による減少							△15,904	△15,904
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計	48,891	48,891	△0	48,890	－	21,920	13,174	35,094
当期末残高	111,609	121,174	91,317	212,491	175	22,205	238,653	261,033

	株主資本		評価・換算差額等			純資産合計
	自己株式	株主資本合計	その他有価証券評価差額金	繰延ヘッジ損益	評価・換算差額等合計
当期首残高	△5,413	446,844	29,651	－	29,651	476,495
当期変動額
固定資産圧縮積立金の積立		－				－
固定資産圧縮積立金の取崩		－				－
剰余金の配当		△25,224				△25,224
当期純利益		76,224				76,224
新株の発行		97,782				97,782
自己株式の取得	△2	△2				△2
自己株式の処分	169	168				168
会社分割による減少		△15,904				△15,904
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）			8,361	△42	8,318	8,318
当期変動額合計	166	133,043	8,361	△42	8,318	141,362
当期末残高	△5,247	579,887	38,012	△42	37,970	617,857

【注記事項】

（重要な会計方針）

１．資産の評価基準及び評価方法

(1）子会社株式及び関連会社株式

　移動平均法による原価法

(2）その他有価証券

①時価のあるもの

　期末日を含む前１ヶ月間の市場価格等の平均値に基づく時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は、移動平均法により算定)

②時価のないもの

　移動平均法による原価法

(3）たな卸資産

①販売用不動産

　個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）

②仕掛販売用不動産

　個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）

③貯蔵品

　先入先出法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）

２．固定資産の減価償却の方法

(1）有形固定資産（リース資産を除く）

　定額法を採用しております。

　主な耐用年数は以下の通りであります。

　建物　２～50年

(2）無形固定資産（リース資産を除く）

　定額法を採用しております。なお、自社利用のソフトウェアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいております。

３．繰延資産の処理方法

(1）株式交付費

　３年で均等償却しております。

(2）社債発行費

　償還期間にわたり定額法により償却しております。

４．外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準

外貨建金銭債権債務は、期末日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。

５．引当金の計上基準

(1）貸倒引当金

債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率に基づき、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。

(2）賞与引当金

執行役員の賞与の支払に備えて、賞与支給見込額のうち当事業年度に負担すべき金額を計上しております。

(3）役員賞与引当金

役員の賞与の支払に備えて、賞与支給見込額のうち当事業年度に負担すべき金額を計上しております。

(4）退職給付引当金

従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務及び年金資産の見込額に基づき、当事業年度末において発生していると認められる額を計上しております。

過去勤務費用は、その発生時の従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数（５年）による定額法により費用処理しております。

数理計算上の差異は、各事業年度の発生時における従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数（５年）による定額法により按分した額をそれぞれ発生の翌事業年度から費用処理することとしております。

(5）株式給付引当金

役員株式給付規程に基づく役員及び執行役員への当社株式の給付等に備えるため、当事業年度末における株式給付債務の見込額に基づき計上しております。

６．ヘッジ会計の方法

(1）ヘッジ会計の方法

特例処理の要件を満たす金利スワップについては、特例処理を採用しております。

(2）ヘッジ手段とヘッジ対象

ヘッジ手段…金利スワップ取引

ヘッジ対象…借入金

(3）ヘッジ方針

　金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引をおこなっており、ヘッジ対象の識別は個別契約ごとにおこなっております。

(4）ヘッジ有効性評価の方法

　特例処理の要件を満たす金利スワップについては有効性の評価を省略しております。

７．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項

(1）消費税等の会計処理

　税抜方式によっております。

(2）退職給付に係る会計処理

　退職給付に係る未認識数理計算上の差異及び未認識過去勤務費用の未処理額の会計処理の方法は、連結財務諸表におけるこれらの会計処理の方法と異なっております。

（重要な会計上の見積り）

１．たな卸資産の評価

(1) 当事業年度の財務諸表に計上した金額

（単位：百万円）

	当事業年度
販売用不動産	107,767
たな卸資産評価損	－

(2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報

　（1）の金額の算出方法は、連結財務諸表「注記事項　(重要な会計上の見積り)　１.たな卸資産の評価（2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報」に記載した内容と同一であります。

２．固定資産の減損

(1) 当事業年度の財務諸表に計上した金額

（単位：百万円）

	当事業年度
有形固定資産	1,470,499
無形固定資産	82,101
減損損失	重要性が乏しいため、記載を省略しております。

(2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報

（1）の金額の算出方法は、連結財務諸表「注記事項　(重要な会計上の見積り)　２.固定資産の減損（2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報」に記載した内容と同一であります。

（表示方法の変更）

（損益計算書）

　前事業年度において、「特別利益」の「その他」に含めていた「工事負担金等受入額」は、特別利益の総額の100分の10を超えたため、当事業年度より独立掲記することとしました。この表示方法の変更を反映させるため、前事業年度の財務諸表の組替えをおこなっております。

　この結果、前事業年度の損益計算書において、「特別利益」の「その他」に表示していた471百万円は、「工事負担金等受入額」199百万円、「その他」271百万円として組み替えております。

（「会計上の見積りの開示に関する会計基準」の適用）

　「会計上の見積りの開示に関する会計基準」（企業会計基準第31号　2020年３月31日）を当事業年度の年度末に係る財務諸表から適用し、財務諸表に重要な会計上の見積りに関する注記を記載しております。

　ただし、当該注記においては、当該会計基準第11項ただし書きに定める経過的な取扱いに従って、前事業年度に係る内容については記載しておりません。

（追加情報）

（固定資産の振替）

　固定資産に計上していたもののうち、金額163,868百万円を販売用として所有目的を変更したため、販売用不動産に振替えております。

（その他の関係会社有価証券の振替）

　その他の関係会社有価証券に計上していたもののうち、金額8,446百万円を販売用として所有目的を変更したため、営業投資有価証券に振替えております。

（従業員等に信託を通じて自社の株式を交付する取引）

　当社の取締役（社外取締役を除く。）及び執行役員に信託を通じて自社の株式を交付する取引に関する注記については、連結財務諸表「注記事項（追加情報）」に同一の内容を記載しておりますので、注記を省略しております。

（貸借対照表関係）

※１．関係会社に対する金銭債権及び金銭債務（区分表示したものを除く）

	前事業年度 （2020年12月31日）		当事業年度 （2021年12月31日）
短期金銭債権	15,742	百万円	15,541	百万円
短期金銭債務	149		206
長期金銭債務	215		296

　２．追加出資義務

下記の特別目的会社の借入金返済義務等に対して追加出資義務を負っております。

（　）は当社の負担割合に基づく金額であります。

前事業年度 （2020年12月31日）		当事業年度 （2021年12月31日）
仙台一番町開発特定目的会社	1,000百万円 (　640百万円)	――――――

下記の特別目的会社において、一定の事由に該当した場合に追加出資義務を負っております。

前事業年度 （2020年12月31日）	当事業年度 （2021年12月31日）
合同会社ゼストリーシング	合同会社ゼストリーシング

※３．都市再開発法に基づく権利変換等に伴い、有形固定資産の取得価額から控除している圧縮記帳額は、次の通りであります。

	前事業年度 （2020年12月31日）		当事業年度 （2021年12月31日）
建物	2,458	百万円	2,458	百万円
構築物	113		113
機械及び装置	32		32
土地	3,055		3,055
建設仮勘定	56		56
計	5,717		5,717

（損益計算書関係）

※１．関係会社との取引高

	前事業年度 （自　2020年１月１日 　　至　2020年12月31日）		当事業年度 （自　2021年１月１日 　　至　2021年12月31日）
営業取引による取引高
営業収益	5,369	百万円	11,288	百万円
仕入高	3,648		14,477
販売費及び一般管理費	2,447		2,808
営業取引以外の取引高	7,776		2,368

※２．販売費に属する費用のおおよその割合は前事業年度29％、当事業年度33％、一般管理費に属する費用のおおよその割合は前事業年度71％、当事業年度67％であります。

　販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次の通りであります。

	前事業年度 （自　2020年１月１日 　　至　2020年12月31日）		当事業年度 （自　2021年１月１日 　　至　2021年12月31日）
給料及び手当	1,646	百万円	1,722	百万円
賞与	1,206		1,291
賞与引当金繰入額	300		304
役員賞与引当金繰入額	235		263
株式給付引当金繰入額	536		565
退職給付費用	143		155
租税公課	3,042		3,211
支払手数料	1,471		2,526
業務委託費	3,508		4,012
減価償却費	489		487
貸倒引当金繰入額	0		221

（有価証券関係）

子会社株式及び関連会社株式

前事業年度（2020年12月31日）

区分	貸借対照表計上額 （百万円）	時価（百万円）	差額（百万円）
関連会社株式	－	－	－
合計	－	－	－

当事業年度（2021年12月31日）

区分	貸借対照表計上額 （百万円）	時価（百万円）	差額（百万円）
関連会社株式	12,341	12,545	204
合計	12,341	12,545	204

（注）時価を把握することが極めて困難と認められる子会社株式及び関連会社株式の貸借対照表計上額

		（単位：百万円）
区分	前事業年度 （2020年12月31日）	当事業年度 （2021年12月31日）
子会社株式	58,924	39,201
関連会社株式	24,421	83,619

（税効果会計関係）

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

	前事業年度 （2020年12月31日）			当事業年度 （2021年12月31日）
繰延税金資産
たな卸資産評価損	140	百万円		138	百万円
投資有価証券評価損	4,264			3,224
退職給付引当金	231			243
未払事業税	1,158			603
減損損失	2,622			2,629
固定資産評価損	535			467
資産除去債務	871			864
株式給付引当金	584			674
組織再編に伴う関係会社株式	55			5,243
その他	524			639
繰延税金資産小計	10,988			14,728
評価性引当額	△934			△5,502
繰延税金資産合計	10,054			9,226
繰延税金負債
投資有価証券評価益	△1,348			△1,351
固定資産評価益	△16,085			△15,584
固定資産圧縮積立金	△1,625			△10,532
その他有価証券評価差額金	△12,215			△15,693
その他	△689			△656
繰延税金負債合計	△31,963			△43,818
繰延税金負債の純額	△21,909			△34,592

（表示方法の変更）

前事業年度において、繰延税金資産の「その他」に含めて表示していた「組織再編に伴う関係会社株式」は、金額的重要性が増したため、当事業年度より独立掲記しております。この表示方法の変更を反映させるため、前事業年度の注記の組替えをおこなっております。

この結果、前事業年度の「その他」に表示していた580百万円は、「組織再編に伴う関係会社株式」55百万円、「その他」524百万円として組替えております。

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳

	前事業年度 （2020年12月31日）		当事業年度 （2021年12月31日）
法定実効税率	30.6％		法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間の差異が法定実効税率の100分の５以下であるため注記を省略しております。
（調整）
交際費等永久に損金に算入されない項目	0.3％
受取配当金等永久に益金に算入されない項目	△2.4％
評価性引当額	△5.1％
その他	△0.0％
税効果会計適用後の法人税等の負担率	23.4％

（重要な後発事象）

　該当事項はありません。

④【附属明細表】

【有形固定資産等明細表】

（単位：百万円）

区分	資産の種類	当期首残高	当期増加額	当期減少額	当期償却額	当期末残高	減価償却 累計額
有形固定資産	建物	231,921	35,195	28,956	12,921	225,239	71,592
				(8)
	構築物	2,969	1,863	290	277	4,265	1,181
	機械及び装置	1,921	2,990	98	332	4,481	1,333
	車両運搬具	0	－	0	－	0	0
	工具、器具及び備品	1,613	476	102	432	1,554	1,653
	土地	1,170,908	189,990	135,599	－	1,225,298	－
				(42)
	リース資産	60	－	0	16	44	39
	建設仮勘定	11,951	22,034	24,369	－	9,615	－
	計	1,421,346	252,549	189,417	13,979	1,470,499	75,801
				(51)
無形固定資産	のれん	1,501	－	－	116	1,384	638
	借地権	78,298	1,324	222	11	79,389	117
	ソフトウエア	204	51	－	76	179	1,355
	その他	610	558	6	14	1,147	27
	計	80,615	1,934	229	219	82,101	2,139

（注）１．当期減少額には、所有目的の変更による販売用不動産への振替による減少額が次の通り含まれております。

建物27,720百万円、構築物289百万円、機械及び装置72百万円、工具、器具及び備品５百万円、土地135,556百万円、借地権213百万円、その他６百万円ほか。

　　　２．上記（注)１を除く当期増加額及び減少額のうち主なものは次の通りであります。

建物（増加）・・・・ふふ箱根、ふふ京都、ＨＵＬＩＣ　＆Ｎｅｗ　ＳＨＩＮＪＵＫＵ、ＨＵＬＩＣ　＆Ｎｅｗ　ＧＩＮＺＡ　８、ＨＵＬＩＣ　＆Ｎｅｗ　ＵＤＡＧＡＷＡの竣工ほか。

浅草ビューホテル、イトーヨーカドー四街道店、ヒューリック御茶ノ水ビル等の購入。

土地（増加）・・・・リクルート銀座８丁目ビル、パスコ目黒さくらビル、浅草ビューホテル、ヒューリック御茶ノ水ビル、オンワードベイパークビルディング（底地）、プライムタワー築地等の購入。

建設仮勘定（増加）・ふふ箱根、ＨＵＬＩＣ　＆Ｎｅｗ　Ｇｉｎｚａ　８、ヒューリック葛西臨海ビル、ＬＩＣＯＰＡ鶴見、ふふ京都、（仮称）銀座６丁目並木通り開発計画、（仮称）下目黒五丁目開発計画等の工事費の支払ほか。

建設仮勘定（減少）・ふふ箱根、ふふ京都、ＨＵＬＩＣ　＆Ｎｅｗ　ＳＨＩＮＪＵＫＵ、ＨＵＬＩＣ　＆Ｎｅｗ　ＧＩＮＺＡ　８、ＨＵＬＩＣ　＆Ｎｅｗ　ＵＤＡＧＡＷＡ、ホスピタルメント四谷大京町、チャームプレミアグラン南麻布の竣工ほか。

　　　３．当期減少額のうち（ ）内は内書きで、減損損失の計上額であります。
 

【引当金明細表】

（単位：百万円）

科   　　目	当期首残高	当期増加額	当期減少額	当期末残高
貸 倒 引 当 金	0	222	0	222
賞 与 引 当 金	300	304	300	304
役員賞与引当金	235	263	235	263
株式給付引当金	1,907	565	241	2,232

（２）【主な資産及び負債の内容】

連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。

（３）【その他】

該当事項はありません。