## 第２【事業の状況】

### １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

(1）経営方針

当社グループは、以下の企業理念及びサステナビリティビジョンのもと、持続可能な社会の実現と企業としての継続的な成長を目指し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう努力してまいります。

(2）経営環境及び優先的に対処すべき課題

今後の経済環境の見通しにつきましては、新型コロナウイルスと共存する「ウィズコロナ」の浸透により、経済活動の持ち直しがみられる一方で、世界的なエネルギー・食糧価格の高騰や世界経済減速の影響などにより、依然として先行きが不透明な状況が続くものと想定しております。

また、不動産事業環境におきましては、金利変動を背景とした不動産市況の先行きに注意をする必要がありますが、不動産投資家の投資マインドは底堅く、収益不動産の投資市場は引き続き概ね堅調に推移すると考えております。

こうした環境のもと、当社グループは、2023年度から中長期経営計画（2020-2029）のフェーズⅡに位置する新中期経営計画（2023-2025）をスタートさせ、①高品質の賃貸ポートフォリオ構築と柔軟な収益構造を維持・強化、②開発・建替、バリューアッド物件のパイプライン充実。出口を多様化して確実に収益化、③新規事業領域の取組み強化による収益源の多様化、④格付水準の維持を目線とした財務健全性の確保とリスク管理、⑤環境対応、人的資本育成対応などサステナブル経営の一層の深化、の5点を「対処すべき課題」と捉え、更なるレベルアップをはかってまいります。

そのために、それぞれの課題に対して、主に以下の戦略に取り組んでまいります。

①高品質の賃貸ポートフォリオ構築と柔軟な収益構造を維持・強化

当社グループの中核事業は、東京23区の駅近を中心に保有する不動産の不動産賃貸事業であり、本事業をベースとした「安定性」と「効率性」を両立したビジネスモデルの進化をはかりながら、環境変化に柔軟に対応した収益構造を維持・強化してまいります。

当社グループの所有物件は、駅近の好立地のビルが大宗を占めており、マーケットより常に低い空室率を維持し、安定的な収益を確保しております。更に、CRE等戦略的ソーシングによる着実なポートフォリオの拡充に加え、多様な投資スキームを駆使した物件取得により、不動産賃貸事業の拡大をはかってまいります。

また、本格的な人口減少等環境変化に対応した競争優位性のある高品質の賃貸ポートフォリオ構築のため、今後も継続的に物件の入れ替えを実施することで、2029年に高耐震建物比率100%、オフィス比率50%、重点エリア比率50%、2030年に再エネビル比率100%を目指し、引き続き空室率1%未満を堅持してまいります。

②開発・建替、バリューアッド物件のパイプライン充実。出口を多様化して確実に収益化

開発事業につきましては、保有物件の開発・建替・バリューアッド・ＰＰＰ（パブリック・プライベート・パートナーシップ）事業に取り組んでおり、2022年度は6物件が竣工し、2023年度についても14物件が竣工する計画となっております。新たに策定した新中期経営計画（2023-2025）では、2025年末までに100物件超の開発・建替案件に目途をつける計画としており、今後も、中長期パイプラインの整備に基づき、耐震・環境配慮に優れた不動産開発を推進することによって、優良な賃貸ポートフォリオの増強及び開発・建替利益の獲得をはかってまいります。

また、開発・建替物件の竣工本格化に備え、既存の公募リート、私募リートに加えて、ファンドの活用や物流リートの組成など出口戦略の多様化により、開発・建替利益を確実に実現するとともにバランスシートのコントロールをおこなってまいります。

③新規事業領域の取組み強化による収益源の多様化

高齢者ビジネスについては、引き続き多数の高齢者施設を開発、取得及び保有しているほか、ＩＴを活用した業務効率化・科学的介護等を提供するスマートシニアハウジング構想にも取り組んでおります。

観光ビジネスについては、自社運営ホテルの「ＴＨＥ　ＧＡＴＥ　ＨＯＴＥＬ」及び「ビューホテル」シリーズや、高級温泉旅館「ふふ」シリーズの開発・運営をおこなっており、ウィズコロナの観光ニーズに合致した商品開発による収益回復をはかってまいります。

また、中規模フレキシブルオフィス「Bizflex」のシリーズ展開をおこない、入居テナントがフレキシブルにオフィスを利用できるサービスを開始しており、2021年度に開業した「Bizflex麻布十番　by　HULIC」がリースアップしたほか、新たに4物件の開発が確定しております。

更にこどもを対象にした教育関連サービスを提供する「こども教育事業」は、2022年度に当社が事業予定者として決定した「渋谷一丁目地区共同開発事業」において、株式会社リソー教育、コナミスポーツ株式会社との業務提携に基づき、こども向けワンストップサービスを提供する「こどもでぱーと」の第一号を手掛けることを計画しております。

今後も、これらの事業を拡大するとともに、新たな価値創造を提供する新規事業を開拓・軌道化し、グループ連携を活かした収益機会の獲得及びシナジー追求によるグループ総合力の向上をはかってまいります。また、新規事業の軌道化及びグループ力向上の早期実現の手段として、Ｍ＆Ａやアライアンス等を積極的に活用してまいります。

④格付水準の維持を目線とした財務健全性の確保とリスク管理

2022年度に日本格付研究所（JCR)より取得している当社の外部格付が「ＡＡ－」格に格上げになり、経営基盤の更なる強化を評価いただきました。今後も健全な財務基盤を維持しながら、中長期的な収益の維持・向上を実現してまいります。

また、「内部統制」、「リスク管理」、「コンプライアンス」、「開示統制」についても従前から徹底をはかっております。

リスク管理に関しては、「事業継続基本計画」（ＢＣＰ：Business Continuity Plan）に基づき、定期的に訓練を実施する等、今後も有事対応力の向上を進めてまいります。

⑤環境対応、人的資本育成対応などサステナブル経営の一層の深化

サステナビリティビジョンに基づき、社会活動の基盤となる商品・サービスを提供することにより、「持続可能な社会の実現」と「企業としての継続的な成長」を目指し、サステナビリティを意識した事業運営と価値創造により、社会課題の解決及び社会価値の創造と企業成長が連動する取り組みを推進しております。

環境への取り組みとしては、「脱炭素社会・循環型社会」の実現に向けて環境配慮経営を推進しており、「RE100」を2023年に実質達成することに加え、2030年の「全保有建物の使用電力の100%再生可能エネルギー化」を目指し、自社で新規に開発・保有するFIT制度を活用しない再エネ電源から自社保有ビルへの電力供給をおこなってまいります。また、100年以上安全に使用できるオフィス標準仕様の導入による廃棄物削減、耐火木造建築・植林活動を通じた森の循環による環境負荷の低減に取り組むほか、水素・蓄電池活用の研究も進めてまいります。

社会への取り組みとしては、建物の耐震性能強化やＢＣＰ対策を重要な課題と認識して積極的に取り組んでまいります。耐震性能強化につきましては、2029年までに高耐震建物比率100％の目標を掲げておりますが、そのマイルストーンとして2025年末までに建替予定建物を除いた高耐震建物比率100％に取り組んでまいります。ＢＣＰ対策につきましては、今般、富士山噴火に伴う降灰対策を策定いたしました。防災以外では、地域社会をはじめ各ステークホルダーとの関係強化及び社会貢献活動も重視しております。人的資本については、人材育成のための種々取り組みを実践してまいります。また、健康経営・働き方改革等の取り組み、女性活躍推進法に基づく行動計画策定など、女性や高齢者も等しく能力を発揮できるバイアスのない職場としてまいります。さらに、一級建築士をはじめとした高い専門性を有する人材集団、一人当たり生産性の高い企業、人が育つ企業を目指してまいります。

ガバナンスの取り組みとしては、2021年６月に改訂された「コーポレートガバナンス・コード」の各原則を踏まえ、当社の持続的成長・企業価値向上に向けての最適なコーポレートガバナンスを実現するための枠組みを、「コーポレートガバナンス・ガイドライン」において開示しております。ガイドラインを基に健全な企業統治の下で株主の権利に留意し、永続的な企業価値の向上を目指してまいります。

重要課題（マテリアリティ）への取り組み

＜新型コロナウイルス感染症による影響への対応＞
新型コロナウイルス感染症拡大の影響は、当社グループの一部の事業運営に引き続き影響を及ぼしておりますが、当社グループとしましては、感染防止対策をおこないつつ、お客様・利用者様・従業員等の安全・安心を確保するとともに、働き方やライフスタイルの変化に対応した事業を推進してまいります。

なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(3）目標とする経営指標

2020年１月に策定しました中長期経営計画（2020-2029）及び2023年１月に策定しました新中期経営計画（2023-2025）で掲げる定量目標及び達成状況につきましては以下の通りです。

### ２【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下の通りであります。

当社では当社及び当社が経営管理をおこなう会社（以下、関係会社）のリスク管理を適切におこなうことは経営の最重要課題の一つと認識して取締役会を頂点とする管理体制の整備とその高度化に努めています。リスク区分ごとに定めたリスク管理をおこなう部署がリスクの管理方法を策定して適切な対応をおこなうとともに、リスク管理の状況についてリスク管理委員会及び資金ＡＬＭ委員会に定期的または必要に応じて報告・提言をおこないます。定期的に開催されるリスク管理委員会と資金ＡＬＭ委員会では、各リスク管理所管部室からの報告・提言を評価し、全社リスクの把握と適切な対応を審議し、取締役会に報告します。これを受けて取締役会はリスク管理に関する重要事項について決議します。また、当社の関係会社についても、リスク管理の正確かつ的確な報告を求めて適切なリスク管理を実施していることを確認しています。一方、気候変動に関する事項は、所管部の報告・提言を受けサステナビリティ委員会で審議・調整のうえ、定期的に取締役会に報告するとともに、必要に応じて所管部がリスク管理委員会に報告・提言し、全社的なリスク管理の観点から適切な対応を決定し、取締役会に報告します。

なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(１）不動産賃貸事業に関するリスク

当社グループは不動産事業を主たる業務として営んでおりますが、このうちオフィスビルの賃貸が賃貸収入全体の過半を占めております。東京23区の駅近物件を中心に投資・保有することで競争優位性のある賃貸ポートフォリオを構築するとともに、マーケットニーズに即した用途バランスを構築しておりますが、一般的にテナント企業の不動産賃貸物件に対するニーズは景気の変動に影響を受けやすく、経済情勢が悪化した場合、賃料収入に予期せぬ影響を及ぼす可能性があります。当社グループのテナントは長期安定したテナントが多く、過去の推移からも賃料の変動は景気変動に比し小さい傾向にありますが、国内景気が冷え込み、これを受けて不動産市況が悪化した場合、当社グループの業績に影響が及ぶ可能性があります。また、テナントや入居者の信用力の低下による賃料の支払の延滞、賃料の減額要求による賃料の値下げ、退去による空室率の上昇などによって不動産賃貸収入が低下することで、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(２）不動産価値の低下に関するリスク

当社グループでは、賃貸用不動産を始めとして多くの事業用不動産を保有しております。商品企画やサービスの提供によって不動産の競争力強化並びに不動産価値の維持・向上をはかっておりますが、不動産市況の悪化による賃料水準の低下や空室率の上昇などにより、事業用不動産に対する減損処理が必要となった場合、評価損等の発生によって、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、販売用不動産を当社グループが運用する投資法人もしくは第三者に売却しておりますが、経済情勢の悪化や不動産市況の悪化等に伴い、販売用不動産の不動産価値が低下した場合、当初想定していた通りの収益が確保できず、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(３）開発・建替に伴うリスク

当社グループの収益力は比較的安定しているものと考えておりますが、新規開発や既存ビルの建替の際には、テナントの立ち退きに関する費用や設備の除却等により多額の特別損失が発生することとなります。当社グループにおける既存ビルの建替は、特別損失を計上しても、中長期的に当社グループの収益力を強化する戦略的なものであり、全体の収益計画を踏まえた計画的な建替をおこなってまいります。また、特別損失の発生に対しては、固定資産の売却の検討などにより、その影響を極力限定的なものにコントロールしてまいります。

しかしながら、建替の規模により、特別損失を通じて親会社株主に帰属する当期純利益段階の業績が大きく影響を受ける可能性や、建替の時期により、年度間で親会社株主に帰属する当期純利益が大きく変動する可能性があります。加えて、テナントの事情等何らかの理由により計画通り進捗しない場合、当社の利益計画に影響を及ぼす可能性があります。

また、新規開発については、開発物件の購入前に不動産デューデリジェンスをおこなうことで、予めリスクの抽出と解決策を策定しておりますが、許認可や工期の遅れ、工事費の高騰、想定通りの賃料が享受できない等によって、事業が計画通りに進捗せず、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(４）不動産事業における投資判断に関するリスク

当社グループでは、賃貸用不動産、販売用不動産を問わず、新規不動産の取得やＳＰＣに対する出資等にあたっては、競合物件の賃料相場や過去のマーケット推移、投資物件の優位性、リスク要因等を分析し、社内の各種会議体に諮ったうえで、投資金額に応じて取締役会等において投資判断をおこなっておりますが、顧客の需要動向、金利動向、販売価格動向等、種々の変化によって、当初想定していた通りの収益が確保できなかった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(５）その他、不動産事業に付随するリスク

①アスベスト対策等について

当社グループが保有・管理する賃貸物件について、労働安全衛生法施行令の改正に伴い、吹き付けアスベストの調査を実施し、全て措置済であります。しかしながら、当社グループが予期しない形でアスベストの使用が発覚し、その処理のための費用負担が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、アスベスト以外にも身体に害を与えるとされる建築材料が将来新たに指定され、それらの処理義務が当社グループに課せられた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

②土壌汚染等の対策について

土壌汚染対策法（平成15年２月15日施行）により、土地の所有者等は同法に規定する特定有害物質による土壌の汚染の状況についての調査・報告や、汚染の除去等の措置を、命ぜられることがあります。

当社グループが保有・管理する賃貸物件については、現時点で土壌汚染物質の問題は発生してはおりませんが、近隣地域から汚染物質が流入する等の問題が発生した場合や、新たな汚染物質が指定される等、当社グループが予期しない形で土壌汚染対策が求められた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

③その他不動産事業に関連するリスク

当社グループが開発・建替をおこなう物件について、安全管理、品質管理、スケジュール管理を徹底しておりますが、設計・施工等の不備や事故等が発生した場合、また、当社グループが賃貸・管理・運営する物件について、火災・事故・食中毒等が発生した場合、信用失墜や想定外の費用等が生じる可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループでは、各種設備について、法定の点検のみならず定期的な保守点検を実施し、また、小規模修繕の状況を注視するなど、資産の保全と安全の確保に、日頃より万全の注意を払っております。

しかしながら、資産の劣化・毀損が予期せぬ時期に予期せぬ規模で起こった場合、その対策にあたるため、当社グループの財政状態並びに経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(６）有利子負債への依存に関するリスク

当社グループは、不動産投資、開発・建替等をおこなうにあたっては、自己資金に加えて借入や社債等にて資金手当てをおこなうことも予定していることから、有利子負債残高は今後の事業拡大にあたって更に増加する可能性があります。これに対しては、外部格付けを取得し、その維持・向上をはかることにより財務統制をおこなうとともに、資金調達手段を多様化し、財務指標に関する定量目標を定めることで、安全性の確保をはかっております。

しかしながら、金融環境の変化等の状況によっては、当社グループが望む条件での資金調達が十分におこなえず、今後の当社グループの事業計画等に影響を及ぼす可能性があります。また、当社は、大半の借入金については将来の金利変動リスクをヘッジする施策として、長期化・固定化を講じておりますが、将来において金利が急速かつ大幅に上昇した場合、また、固定金利借入の借り換え時の金利情勢によっては、資金調達コストの増加により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

《有利子負債残高の推移》

| 2018年 12月期 | 2019年 12月期 | 2020年 12月期 | 2021年 12月期 | 2022年 12月期
有利子負債残高（百万円） | 975,227 | 1,150,754 | 1,370,069 | 1,403,894 | 1,449,911
総資産（百万円） | 1,525,979 | 1,776,272 | 2,019,336 | 2,207,325 | 2,320,337
有利子負債比率（％） | 63.9 | 64.7 | 67.8 | 63.6 | 62.4

「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号　平成30年２月16日）を2019年12月期の期首から適用しており、2018年12月期に係る有利子負債残高の推移については、当該表示方法の変更を反映した後の数値となっております。

(７）自然災害、人災等によるリスク

地震を中心とした自然災害、テロその他の人災の発生に対しては、「事業継続基本計画」を設けておりますが、当社グループが所有する資産に毀損等があった場合、当社グループの事業に悪影響を及ぼし、また、所有する資産の価値が低下する可能性があります。特に地震対策として、旧建築基準法下の物件について、旧来の保有物件に関しては耐震補強工事を完了し、新規取得物件についても順次対応をしておりますが、当社の保有・管理する物件が首都圏に集中し、オフィスを中心とした賃貸物件のうち約７割が東京23区内という立地であることから、想定を超える規模の東京直下型地震などのこの地域における甚大な災害により、当社グループの資産に予期せぬ毀損等が発生した場合、当社グループの業績が影響を受ける可能性があります。

＜新型コロナウイルス感染の再拡大・長期化によるリスク＞

新型コロナウイルスの感染が再拡大・長期化する場合、テレワークの進展や外出抑制等に伴い、不動産事業においてはテナントニーズが減少し、ホテル・旅館事業においては利用者ニーズが減少するなど、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループは、更なるエリア・立地の厳選をおこなうことで、マーケットニーズに即した用途バランスと競争優位性を有する賃貸ポートフォリオを構築し、業績の安定化をはかってまいります。また、当社グループが所有するビルで感染者が確認された場合については、対応マニュアルを整備しており、入居者・利用者様に対して安全・安心を確保するための取り組みをおこなっております。

(８）株価下落に関するリスク

当社グループは、上場及び非上場の株式を保有しております。それぞれの株式については長期的視点からの事業上の意義も含めて保有・売却の判断をしており、加えて日々株価動向を調査し、月次または臨時の資金ＡＬＭ委員会を開催して相場動向の影響と対応の検討をおこなっておりますが、株価が下落し株価低迷が長期化する場合には、評価損の計上等を通じ当社グループの財政状態並びに経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

《投資有価証券残高の推移》

| 2018年 12月期 | 2019年 12月期 | 2020年 12月期 | 2021年 12月期 | 2022年 12月期
投資有価証券（百万円） | 124,694 | 133,009 | 138,043 | 225,547 | 284,706
(うち、上場株式)（百万円） | 66,994 | 77,658 | 68,091 | 74,799 | 79,177
(うち、その他)（百万円） | 57,699 | 55,351 | 69,952 | 150,748 | 205,528
その他有価証券評価差額金 （百万円） | 32,671 | 41,819 | 29,630 | 38,401 | 40,267

(９）サステナビリティに関するリスク

当社グループでは、当社グループ及び当社のステークホルダーのみなさまにとって重要度の高い課題をマトリクスにマッピングし、重要課題（マテリアリティ）を特定しております。特定した重要課題について、リスクに対応した取り組みをおこなうとともに、サステナビリティ委員会を設置し、長期的な競争力強化とリスク対応に関する経営の重要事項について審議・調整をおこなっております。特に、気候変動に関するリスクについては、取締役会を頂点とするリスク管理体制を整備し、管理と適応の取り組みをおこなっています。しかしながら、これらのリスクに対する対応が遅れる場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(10）ガバナンスに関するリスク

当社グループのガバナンスに問題が生じることによって、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性がありますが、当社では「コーポレートガバナンス・ガイドライン」を制定しており、株主をはじめとする全てのステークホルダーへの責務を自覚し、透明かつ誠実な経営に留意するとともに、取締役会を中心に、「内部統制」、「リスク管理」、「コンプライアンス」、「開示統制」が十分に機能した自律的統治システムを堅持します。

(11）法的規制等変更リスク

当社グループの事業である不動産・建築及び保険等に関する法的規制あるいは税制について、今後、改廃、または新たな規制が制定されることで、当社グループの事業展開に影響を及ぼす可能性があります。法的規制等の制定・改廃については、所管部にて定期的に管理しており、役職員に対する教育・研修等による浸透に加えて、リスク管理委員会で定期的に報告をおこなっております。

(12）コンプライアンス・法令遵守に関するリスク

当社グループは、コンプライアンスを経営の最重要課題の一つとして、コンプライアンス委員会を設置しコンプライアンスの徹底に取り組んでおりますが、予期せぬ状況により法令等に抵触する事態が生じた場合は、当社グループの業績が影響を受ける可能性があります。

(13）人事労務に関するリスク

当社グループでは、人材が最大の資産と考えておりますが、少子高齢化による人材確保難や労働市場の変化などによって、人材の流出、人材の継続的な確保や育成ができず、当社グループの成長が減退するリスクがあります。当該リスクについては、フリンジベネフィットの充実、労働環境の定期的なモニタリング、適切な評価と処遇等、安心して働ける環境整備をおこなっております。

(14）情報セキュリティ管理に関するリスク

当社グループは保険代理店業務を中心に、多数の法人・個人のお客さまの情報を保有しているほか、当社グループ自体の様々な経営情報等の内部情報を有しております。これらの情報の管理については、コンプライアンス委員会の統制のもと、情報セキュリティポリシーを始めとする情報関連諸規程により、運用管理をおこなっております。更に役職員に対する教育・研修等により情報管理の重要性を周知徹底し、システム上のセキュリティ対策等もおこなっております。

しかしながら、これらの対策にもかかわらず、不可抗力のシステムトラブル、内部・外部の要因により、重要な情報が流出した場合には、当社グループの信用低下、補償コストの発生等、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

### ３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当連結会計年度の期首より、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を適用しております。財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローに関する説明における前期及び前連結会計年度末との比較は、当該会計基準等を適用する前の前連結会計年度の数値を用いて算定しております。

詳細については、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項　（会計方針の変更）」をご参照ください。

(1）経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次の通りであります。

①財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度の業績は、営業収益は523,424百万円(前期比76,346百万円、17.0％増)、営業利益126,147百万円(前期比11,640百万円、10.1％増)、経常利益123,222百万円(前期比13,640百万円、12.4％増)、親会社株主に帰属する当期純利益79,150百万円(前期比9,586百万円、13.7％増)となりました。

財政状態については、当連結会計年度末の資産合計は、2,320,337百万円（前期末比113,011百万円、5.1％増）、負債合計は、1,633,183百万円（前期末比64,190百万円、4.0％増）、純資産合計は、687,153百万円（前期末比48,820百万円、7.6％増）となりました。

各セグメントの業績は、次の通りであります。

（各セグメントの営業収益は、セグメント間の内部営業収益、振替高を含みます。）

（不動産事業）

当社グループの中核事業は、東京23区を中心に、約260件（販売用不動産除く）の賃貸物件・賃貸可能面積約136万㎡を活用した不動産賃貸事業であります。マーケットニーズに即した用途バランスと競争優位性を有する賃貸ポートフォリオを再構築する観点から、ポートフォリオの組替をおこなうとともに、耐震・省エネに優れた開発・建替の加速による優良アセットの積み上げに取り組んでおります。また、高付加価値を創出して収益化するバリューアッド事業の強化にも取り組んでおります。

当連結会計年度の新規物件（固定資産）の取得につきましては、ヒューリック渋谷宇田川町ビル（東京都渋谷区）（追加取得）、日立ソリューションズタワー（東京都品川区）、ヒューリックみなとみらい（横浜市中区）、鈴乃屋本店ビル（東京都台東区）、ワンズモール（千葉県千葉市）及びＬＦ板橋（底地）（東京都板橋区）などを取得いたしました。

開発・建替事業（固定資産）につきましては、ＨＵＬＩＣ　＆Ｎｅｗ　ＧＩＮＺＡ　ＮＡＭＩＫＩ６（東京都中央区）が2022年５月に竣工いたしました。

また、銀座コア（東京都中央区）を取得し、権利者と銀座コア再開発の共同事業に関する基本協定等を締結し、事業パートナーとして参画することを決定しました。そのほか、（仮称）新宿３１８開発計画（東京都新宿区）及び（仮称）三郷物流開発計画（埼玉県三郷市）の開発用地を取得したほか、（仮称）千駄ヶ谷センタービル建替計画（東京都渋谷区）、（仮称）福岡ビル建替計画（福岡市中央区）、（仮称）札幌建替計画（２期工事）（札幌市中央区）、（仮称）銀座ビル建替計画（東京都中央区）及び（仮称）心斎橋開発計画（大阪市中央区）などが順調に進行しております。

ＰＰＰ（パブリック・プライベート・パートナーシップ）事業につきましては、東京都と渋谷区実施の「都市再生ステップアップ・プロジェクト（渋谷地区）渋谷一丁目地区共同開発事業」において、基本協定締結のうえ事業推進中であるほか、（仮称）錦糸町開発計画（東京都墨田区）（2023年１月竣工済）などが順調に進行しております。

販売用不動産につきましては、ＦＫＤショッピングモール宇都宮インターパーク店（栃木県宇都宮市）などを取得し、池袋東急ハンズ（東京都豊島区）、Ｂｌｅｕ　Ｃｉｎｑ　Ｐｏｉｎｔ（東京都港区）、ヒューリック小舟町ビル（東京都中央区）（一部）、リーフみなとみらい（横浜市西区）及びＦＫＤショッピングモール宇都宮インターパーク店（栃木県宇都宮市）（一部）などを売却しております。

このように、当セグメントにおける事業は順調に進行しており、前連結会計年度及び当連結会計年度に竣工、取得した物件によりオフィス等の不動産賃貸収入は安定的に推移したことに加え、販売用不動産の売上も順調に推移したことなどから、当連結会計年度の営業収益は493,143百万円(前期比66,431百万円、15.5％増)、営業利益は139,779百万円(前期比8,534百万円、6.5％増)となりました。

（保険事業）

保険事業におきましては、連結子会社であるヒューリック保険サービス株式会社が、国内・外資系の保険会社と代理店契約を結んでおり、法人から個人まで多彩な保険商品を販売しております。保険業界の事業環境は引き続き厳しい環境にありますが、既存損保代理店の営業権取得を重点戦略として、法人取引を中心に営業展開をしております。

この結果、当セグメントにおける営業収益は3,616百万円(前期比456百万円、14.4％増)、営業利益は1,040百万円(前期比247百万円、31.2％増)となりました。

（ホテル・旅館事業）

ホテル・旅館事業におきましては、連結子会社であるヒューリックホテルマネジメント株式会社は「ＴＨＥ ＧＡＴＥ ＨＯＴＥＬ」シリーズ、ヒューリックふふ株式会社は「ふふ」シリーズ、日本ビューホテル株式会社は「ビューホテル」シリーズを中心に、ホテル及び旅館の運営をおこなっております。
当連結会計年度においては、コロナ感染者の増加に伴う行動制限の影響がありましたが、稼働・客室単価とも回復してきております。

この結果、当セグメントにおける営業収益は27,635百万円(前期比10,970百万円、65.8％増)、営業損失は5,099百万円(前期は営業損失7,995百万円)となりました。

（その他）

その他におきましては、主に連結子会社であるヒューリックビルド株式会社が、当社保有ビル等の営繕工事、テナント退去時の原状回復工事、新規入居時の内装工事を中心に受注実績を積み上げた結果、営業収益は7,627百万円(前期比△868百万円、10.2％減)、営業利益は607百万円(前期比△202百万円、24.9％減)となりました。

②キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物は、営業活動により266,108百万円増加し、投資活動により345,335百万円減少し、財務活動において11,441百万円増加し、当連結会計年度末には138,300百万円となりました。

(単位：百万円)

| 2021年12月期 | 2022年12月期
営業活動によるキャッシュ・フロー | 291,736 | 266,108
投資活動によるキャッシュ・フロー | △286,943 | △345,335
財務活動によるキャッシュ・フロー | 106,588 | 11,441
現金及び現金同等物の期末残高 | 206,086 | 138,300

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次の通りであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動によるキャッシュ・フローは266,108百万円の収入(前期比△25,627百万円)となりました。これは主に、不動産賃貸収入及び販売用不動産の売却を主因とした税金等調整前当期純利益が117,478百万円、減価償却費が16,253百万円、棚卸資産の減少額が166,066百万円あったためであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動によるキャッシュ・フローは345,335百万円の支出(前期比58,392百万円)となりました。これは主に、賃貸ポートフォリオの再構築と開発事業及びバリューアッド事業の強靭化の観点から、ポートフォリオの組替や開発・建替等をおこなったためであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動によるキャッシュ・フローは11,441百万円の収入(前期比△95,147百万円)となりました。これは主に、開発・建替や新規物件の取得に伴う資金調達をおこなった一方で、配当金の支払いがあったことによるものであります。

③生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

該当事項はありません。

ｂ．受注実績

該当事項はありません。

ｃ．販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次の通りであります。

セグメントの名称 | 当連結会計年度 （自　2022年１月１日 至　2022年12月31日） | 前期比（％）
不動産事業　　　　（百万円） | 493,143 | 15.5
保険事業　　　　　（百万円） | 3,616 | 14.4
ホテル・旅館事業　（百万円） | 27,635 | 65.8
その他　　　　　　（百万円） | 7,627 | △10.2
調整額　　　　　　（百万円） | △8,597 | －
合計　（百万円） | 523,424 | 17.0

（注）１．各セグメントの営業収益は、セグメント間の内部営業収益、振替高を含みます。

２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合は次の通りであります。

相手先 | 前連結会計年度 （自　2021年１月１日 至　2021年12月31日） | 当連結会計年度 （自　2022年１月１日 至　2022年12月31日）
金額 （百万円） | 割合（％） | 金額 （百万円） | 割合（％）
ヒューリックリート投資法人 | 44,721 | 10.0 | － | －
アジア５特定目的会社 | － | － | （注）４ | （注）４

３．販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。

４．同社との間で守秘義務を負っているため、金額の公表は控えさせていただきます。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次の通りであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルスワクチンの普及により、行動制限が緩和され経済活動の持ち直しがみられたものの、ウクライナ問題を一因とするエネルギー価格の高騰やインフレの兆しなど、依然として先行きが不透明な状況が続いております。

不動産業界におきましては、一部の商業施設や宿泊施設においては引き続き収益が低迷し、オフィスの空室率も高い水準で推移したものの、不動産投資マーケットは、低金利等を背景に、不動産投資家の旺盛な投資マインドが継続したため、安定的に推移いたしました。

こうした環境のもと、当社グループは、2020年度を初年度とする中長期経営計画に基づき、「変革」と「スピード」をベースに、環境変化に柔軟に対応した進化を通じて、持続的な企業価値向上の実現に注力してまいりました。

当連結会計年度の達成状況は以下の通りであります。

経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「第２　事業の状況　１．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　（３）目標とする経営指標」に記載しております。

当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次の通りであります。

ａ．経営成績の分析

（営業収益）

当連結会計年度の営業収益は、523,424百万円となり、対前期比で76,346百万円増加いたしました。これは、前連結会計年度及び当連結会計年度に竣工、取得した物件によりオフィス等の不動産賃貸収入が安定的に推移したことに加え、販売用不動産の売上が増加したことによるものであります。

（営業利益）

当連結会計年度の営業利益は、126,147百万円となり、対前期比で11,640百万円増加いたしました。これは、物件の竣工、取得によりオフィス等の不動産賃貸収入が安定的に推移したことに加え、販売用不動産の売上総利益が増加したことによるものであります。

（経常利益）

当連結会計年度の経常利益は、123,222百万円となり、対前期比で13,640百万円増加いたしました。これは、上記営業利益の増加に加え、賃貸解約関係収入の増加等により営業外収益が増加したことによるものであります。

（親会社株主に帰属する当期純利益）

当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、79,150百万円となり、対前期比で9,586百万円増加いたしました。これは、上記経常利益の増加があった一方で、建替に関連する特別損失や税金費用が増加したことによるものであります。

ｂ．財政状態の分析

（資産）

当連結会計年度末の資産合計は、2,320,337百万円となり、対前期末比113,011百万円増加いたしました。当社グループにおきましては、賃貸ポートフォリオの再構築と開発事業及びバリューアッド事業の強靭化の観点から、ポートフォリオの組替や開発・建替及びバリューアッド事業を推進しております。

また、ヒューリックリート投資法人及びヒューリックプライベートリート投資法人の中長期的な収益向上と優良アセットの着実な積上げを実現するために、スポンサーとしてのサポートやバックアップにも努めております。

主な項目の増減は以下の通りであります。

・現金及び預金 | 67,805百万円減少 |
・販売用不動産 | 19,007百万円減少 | （固定資産からの振替、物件の取得及び売却等）
・土地 | 108,045百万円増加 | （物件の取得及び販売用不動産への振替等）
・投資有価証券 | 59,158百万円増加 | （投資有価証券の取得、売却及び有価証券の含み益の増加等）

（負債）

当連結会計年度末の負債合計は、1,633,183百万円となり、対前期末比64,190百万円増加いたしました。これは主に、設備投資等に伴い、資金調達をおこなったことによるものであります。

当社グループの借入金残高は1,019,986百万円となっておりますが、このうち特別目的会社（ＳＰＣ）のノンリコースローンが11,745百万円含まれております。金融機関からの資金調達については、高い収益力を背景として安定的に低コストで調達をおこなっております。

（純資産）

当連結会計年度末の純資産合計は、687,153百万円となり、対前期末比48,820百万円増加いたしました。このうち株主資本合計は、646,469百万円となり、対前期末比で47,213百万円増加しております。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益による利益剰余金の増加及び配当金の支払による利益剰余金の減少によるものであります。

また、その他の包括利益累計額合計は、40,258百万円となり、対前期末比で1,715百万円増加いたしました。これは主に、有価証券の含み益が3,693百万円増加したことによるその他有価証券評価差額金の増加によるものであります。

ｃ．経営成績に重要な影響を与える要因

当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２　事業の状況　２．事業等のリスク」に記載の通りであります。

ｄ．セグメントごとの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
セグメントごとの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、「第２　事業の状況　３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（１）経営成績等の状況の概要　①財政状態及び経営成績の状況」に記載の通りであります。

②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フローは、「第２　事業の状況　３．経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（１）経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。

当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、必要な資金を主に銀行借入、社債や短期社債（コマーシャル・ペーパー）等の発行によって調達する方針としており、当社グループの今後の資金需要は、主に不動産事業に係る設備投資であり、「第３　設備の状況　３．設備の新設、除却等の計画」に記載しております。

③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は、実際の結果と異なる可能性があります。

連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

### ４【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

### ５【研究開発活動】

該当事項はありません。