文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
当社グループは、「社会に役立つ企業」という企業理念に基づき、お客様に「明るく、活力のある、和やかな」場を提供することにより、社会と調和の上、お客様・テナントの皆様に喜ばれ、また、お役に立つことを使命とし、これをもって事業を推進しております。全社を挙げて、日々の向上に努めることから事業の発展を成し、社会に貢献することを経営の基本方針としております。
また、基本方針に則り、企業の社会的責任や環境問題への対応にも真摯に取り組み、企業価値の向上を図りながら、事業に邁進してまいります。
当社グループが目標とする経営指標は各財務指標全般でありますが、特に、キャッシュ・フローの拡大と資本効率の向上については、短期的のみならず中長期的にも、重要な目標と位置付けております。
当社グループは、経営の基本方針に基づき、中核事業である不動産事業を中心に、新規事業と既存事業の融合を図りながら、グループ事業全般の強化に努めてまいります。
当社グループの主力事業であります不動産賃貸事業におきましては、底堅いオフィス需要を背景に、入居率、賃料水準ともに堅調に推移しました。一方、商業ビルにおける事業環境は、堅調なインバウンド需要と国内個人消費の緩やかな増加が継続したことにより、緩やかな改善傾向が見られました。
当社グループは、中長期的に安定的かつ持続的な成長を果たすため、収益性を向上させる施策を積極的に実施し、経営基盤の強化を図ってまいります。所有する個々のビルにおきましては、更なる運営の効率化、より木目細かなリニューアルの実施等により、ビル個々の付加価値を高める経営施策を推進してまいります。
TOCビル（東京都品川区西五反田７丁目22番所在。なお、TOCフロントビルも対象に含まれます。）の建替えを行うことにつきまして、同所での開発事業計画を引き続き検討しております。
現在、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため高度利用地区等の都市計画法の手法を活用すべく、行政機関を含めた関係各所との間で、事業計画に関する協議を進めております。建物規模、施工スケジュール等につきましては、現段階では決定されておりません。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資家の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 不動産市況(オフィスビル市況)
当社グループにおける営業利益の大半を、不動産事業におけるビル賃貸事業収益で占めております。所有する賃貸ビルはそれぞれ特性を持ち、その特性を生かした営業活動を行っておりますが、景気動向等によるビル需給の変動により業績に影響を受ける可能性があります。
(2) 商業ビルの事業環境
所有している商業ビルは、スポーツクラブ、温浴施設等を併設しており、より集客性の高い複合ビル(施設)となっておりますが、個人の消費動向または地域の景気動向により業績に影響を受ける可能性があります。
(3) 自然災害、人的災害による影響
所有している賃貸ビルは、全てが東京都内に立地しております。日頃より安全管理推進室を中心に災害に対する対応等を研究しておりますが、地震、暴風雨その他自然災害、また、火災、事故、テロその他犯罪等人的災害が発生した場合には、想定との乖離により、その対応、対策に齟齬をきたし、大きな損害につながり経営に影響を及ぼす可能性があります。
(4) 法令・税制の変更
当社グループの事業に関連する法制度が変更され、事業において新たな義務、制約及び費用負担等が発生することになった場合、また、関連する税制度が変更された場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(5) 製薬事業におけるリスク
製薬事業においては、市場動向により営業面に影響がありますが、この他に生産過程における事故等が発生した場合、大きなイメージの低下を招く恐れがあります。この場合、当社グループ全体の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(6) 情報の管理
不動産事業及びスポーツクラブ事業及び温浴施設事業等において顧客情報を保有しております。セキュリティー対策等については万全を期しておりますが、不可抗力のシステムトラブルのみならず、内部・外部の要因により情報流出が発生した場合は、企業グループの信用低下、補償等コストの発生とともに、営業面においても影響を受ける可能性があります。
(7) 固定資産の減損リスク
「固定資産の減損に係る会計基準」により、当社グループが保有する固定資産が、不動産市況または収益状況の悪化等の事由により、帳簿価額を減額しなければならない可能性があります。
(8) 保有する投資有価証券の評価
当社グループが保有する投資有価証券について、時価のあるものについては期末時点の時価(株価等)の変動により、また、時価のないものについては期末時点での発行会社の財務状況等により評価しておりますが、市場動向等により損失が発生する可能性があります。
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、景気の緩やかな拡大が継続したものの、地震や豪雨などの自然災害の影響、世界的な貿易摩擦への懸念や、不安定な株式市場、消費税率引き上げに対する心理的影響など、先行きは依然不透明な状況が続いております。このような事業環境下におきまして、当社グループは全社を挙げて各事業の特性及び付加価値性を活かした営業活動を推進いたしましたが、前連結会計年度に所有ビルを譲渡したことにより不動産事業における売上高が減少しました。
その結果、当連結会計年度の連結売上高は18,383百万円（前連結会計年度比1.6%減）となりましたが、有害物質(ポリ塩化ビフェニル廃棄物)の廃棄等の費用が減少したことなどにより利益面におきましては、営業利益6,323百万円（前連結会計年度比18.6%増）、経常利益6,470百万円（前連結会計年度比40.2%増）となりました。一方、親会社株主に帰属する当期純利益につきましては、前連結会計年度に所有ビルの譲渡益30,435百万円を計上した反動減等により、4,495百万円（前連結会計年度比82.3%減）となりました。
セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
・不動産事業
オフィスビルにおける事業環境は、底堅いオフィス需要を背景に、入居率、賃料水準ともに堅調に推移しました。一方、商業ビルにおける事業環境は、堅調なインバウンド需要と国内個人消費の緩やかな増加が継続したことにより、緩やかな改善傾向が見られました。
このような状況下、不動産事業におきましては、運営・管理面において高サービスと低コストとの両立を推し進めるとともに、所有ビル個々の特性を活かした高付加価値化を図るべく、継続的なリニューアル、安全対策、環境対策等に注力してまいりました。
建物の賃貸等では、ビルの特性に応じたテナント獲得を進めましたが、所有ビルの譲渡等もあり、減収増益となりました。なお、期末時点における入居率は98.4%（前期末96.4%）となりました。
展示場・会議室の賃貸に関しましては、TOC五反田メッセの稼働が向上したことを主因に、増収増益となりました。
駐車場の賃貸に関しましては、所有ビルの譲渡により減収となりました。
以上の結果、不動産事業の売上高は14,400百万円（前連結会計年度比2.0%減）となり、営業利益は6,006百万円（前連結会計年度比19.8%増）となりました。
・リネンサプライ及びランドリー事業
リネンサプライ及びランドリー事業におきましては、大口顧客先であるホテルからの受注が堅調に推移し、売上高は1,811百万円(前連結会計年度比2.2%増)となりましたが、人件費の増加等により営業利益は101百万円(前連結会計年度比7.6%減)となりました。
・その他の事業
ビル管理関連サービス事業は、請負工事の受注増により増収増益となりましたが、製薬事業は、主力製品の販売減により減収減益となりました。また、スポーツクラブ事業は、会員数の減少により、温浴施設事業は、来場者数の減少により、それぞれ減収となりました。
その結果、その他の事業の合計では、売上高は2,171百万円（前連結会計年度比1.8%減）、営業利益は205百万円（前連結会計年度比5.2%増）となりました。
当連結会計年度末における財政状態は、次のとおりであります。
資産合計は、前連結会計年度末に比べ13,989百万円減少し112,677百万円となりました。主な増加は投資有価証券が610百万円であり、主な減少は、現金及び預金が13,372百万円及び有形固定資産が1,150百万円であります。
負債合計は、前連結会計年度末に比べ12,978百万円減少し24,443百万円となりました。主な減少は、未払法人税等が8,606百万円、未払消費税等が1,850百万円、短期借入金が1,833百万円及び１年内償還予定の社債が1,640百万円であります。
純資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,011百万円減少し88,234百万円となりました。主な増加は、親会社株主に帰属する当期純利益4,495百万円であり、主な減少は、自己株式の取得5,057百万円及び剰余金の配当926百万円であります。
自己資本比率は、前連結会計年度末の69.9%から当連結会計年度末は77.6%となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)の残高は、前連結会計年度末に比べ13,372百万円減少し32,840百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により支出した資金は3,165百万円(前連結会計年度は4,855百万円の資金の収入)となりました。
主な内訳は、増加要因として税金等調整前当期純利益6,599百万円及び減価償却費1,959百万円の計上であり、減少要因として法人税等の支払額9,980百万円及び未払消費税等の減少額1,850百万円の計上であります。
なお、営業活動によるキャッシュ・フローが前連結会計年度に比べ大幅な資金の支出となった要因は、前連結会計年度において固定資産売却益30,435百万円を計上し、当連結会計年度における法人税等の支払額が大幅に増加したためであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により支出した資金は932百万円(前連結会計年度は61,017百万円の資金の収入)となりました。
主な内訳は、減少要因として有形固定資産の取得による支出702百万円であります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により支出した資金は9,273百万円(前連結会計年度比76.5%減)となりました。
主な内訳は、増加要因として長期借入れによる収入1,765百万円であり、減少要因として自己株式の取得による支出5,098百万円、短期借入金の純減額1,833百万円、社債の償還による支出1,640百万円、長期借入金の返済による支出1,540百万円及び配当金の支払額921百万円であります。また、前連結会計年度との比較では30,135百万円少ない資金の支出になりました。
キャッシュ・フロー関連指標の推移は以下のとおりであります。
(注)１ 各指標の算出方法は以下のとおりであります。
自己資本比率：自己資本／総資産
時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い
(注)２ いずれも連結ベースの財務数値により計算しています。
(注)３ 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。
(注)４ キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しています。
(注)５ 有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としてい
ます。
(注)６ 平成31年３月期につきましては、営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利
子負債比率およびインタレスト・カバレッジ・レシオの記載を省略しております。
③ 生産、受注及び販売の実績
当連結会計年度における生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) 金額は売価換算価格によっており、消費税等は含まれておりません。
上記その他(製薬事業)は、需要予測に基づく見込生産を行っているため、該当事項はありません。
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １ セグメント間取引については、相殺消去しております。
２ 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されて
おります。この連結財務諸表の作成にあたりまして、採用している重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １
連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載し
ております。また、連結財務諸表の作成において、見積りが必要な事項につきましては、合理的な基準に基づいて
行っておりますが、見積りには不確実性が伴い実際の結果は異なる場合があります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
a. 当社グループの当連結会計年度の経営成績等
当社グループの主力事業である不動産事業は、好調なオフィスビルの需給関係を背景に売上高、利益とも外部
公表数値を達成することができました。
建物の賃貸等では、所有ビルの入居率が期末時点で98.4%と高水準で推移しており、前連結会計年度の所有物件
の譲渡における影響を除くと増収になりました。展示場・会議室の賃貸は、オープン後３年を迎えたTOC五反田メ
ッセの稼働が向上したことを主因に増収となりました。商業ビルにおきましても、国内個人消費の緩やかな回復
基調を背景に増収となりました。
b. 当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因
主力事業である不動産事業では、不動産市況によるオフィスの需給の悪化は稼働率の低下、賃料水準の下落を
招き、経営成績に重要な影響を与えるものと考えられます。また、商業ビルでは、国内景気の悪化やデフレ等、
また、消費税増税による個人消費が低下した場合は経営成績に重要な影響を与えるものと考えられます。
なお、当社グループの経営成績に重要な影響を与えるリスクを、「第２ 事業の状況 ２ 事業等のリスク」
に記載をしております。
c. 当社グループの資本の財源及び資金の流動性
主力事業である不動産事業では、貸室の賃貸料収入を運転資金の財源としております。ビルの設備更新工事
は、その規模にもよりますが多くは自己資金により賄われております。必要に応じて銀行借入等により調達を行
うことがあります。当連結会計年度の設備投資額は、810百万円であり、その主なものは、大崎ビルの特高受変電
設備更新228百万円であります。所要資金は自己資金にて賄っております。また、次期の設備投資は所有ビルの設
備更新工事等を計画しておりますが、その所要資金は自己資金で賄う予定であります。
なお、当連結会計年度末の有利子負債残高の内訳は以下のとおりであります。
(単位：百万円)
これらは、主にビルの建設資金に係る借入金であり、建設資金の対象となったビルからのキャッシュ・フロー
にて返済をしております。
d. 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループは、目標とする経営指標としてキャッシュ・フローの拡大と資本効率の向上を掲げております。
当連結会計年度のキャッシュ・フローは、前連結会計年度の物件の譲渡による資金の増加もあり反動減となりま
したが、その資金を使用し有利子負債を削減し自己株式を取得するなど有効活用をしました。また、一部は将来
の物件取得、開発資金に充当する予定としております。
自己株式の取得は、株主還元と資本効率の向上を目的としており、平成30年８月７日開催の取締役会決議に基
づき1,847千株を、また、平成31年１月22日開催の取締役会決議に基づき4,600千株を実施しました。その結果、
当連結会計年度の資本効率を表す代表的な指標であるROE(自己資本当期純利益率)は5.1%、ROA(総資産経常利益
率)では5.4%となりました。前連結会計年度のROEは29.9%、ROAは3.5%でありますが、前連結会計年度は物件の譲
渡による特別利益が計上されており、譲渡益を除くベースのROEで比較すると当連結会計年度が上回っておりま
す。
なお、当社は将来の開発事業における安定的な資金調達のため財務の健全性を重要な課題としており、その参
考指標となる自己資本比率は当連結会計年度末において77.6%、D/Eレシオ(有利子負債÷株主資本)は0.08倍であ
り、ともに前連結会計年度末より改善しております。
e. セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況
「第２ 事業の状況 ３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績
等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。
該当事項はありません。
該当事項はありません。