文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
当社グループは、「社会に役立つ企業」という企業理念に基づき、お客様に「明るく、活力のある、和やかな」場を提供することにより、社会と調和の上、お客様・テナントの皆様に喜ばれ、また、お役に立つことを使命とし、これをもって事業を推進しております。全社を挙げて、日々の向上に努めることから事業の発展を成し、社会に貢献することを経営の基本方針としております。
また、基本方針に則り、企業の社会的責任や環境問題への対応にも真摯に取り組み、企業価値の向上を図りながら、事業に邁進してまいります。
当社グループが目標とする経営指標は各財務指標全般でありますが、特に、キャッシュ・フローの拡大と資本効率の向上については、短期的のみならず中長期的にも、重要な目標と位置付けております。
当社グループは、経営の基本方針に基づき、中核事業である不動産事業を中心に、新規事業と既存事業の融合を図りながら、グループ事業全般の強化に努めてまいります。
当社グループの主力事業であります不動産賃貸事業におきましては、テレワークの進展等により、オフィスの統廃合・縮小の動きが見られ、東京中心部における入居率、賃料水準は共に下落傾向が継続しております。また、商業施設における事業環境は、緊急事態宣言解除後に売上の回復傾向は見られたものの、引き続きコロナ禍の影響による外出自粛、インバウンド需要の消失、ＥＣシフトの進展等の影響により、コロナ禍前の水準には至らないまま推移しました。
当社グループは、中長期的に安定的かつ持続的な成長を果たすため、収益性を向上させる施策を積極的に実施し、経営基盤の強化を図ってまいります。所有する個々のビルにおきましては、更なる運営の効率化、より木目細かなリニューアルの実施等により、ビル個々の付加価値を高める経営施策を引き続き推進してまいります。
ＴＯＣビル（東京都品川区西五反田７丁目22番地所在。なお、ＴＯＣフロントビルも対象に含まれます。）の建替えにつきましては、同所での開発事業計画を引き続き検討しておりますが、令和４年４月22日、都市計画法に基づく東京都市計画高度利用地区並びに東京都市計画地区計画の決定がなされました。計画地の容積率が、約1,012%（現行712％+300％）とされたことを踏まえ、新たな時代に対応する高規格、高環境性能を備えた高度利用大型施設とし、令和５年春頃の解体着工、令和９年の竣工を目途として建替え事業を進めてまいります。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資家の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 不動産市況(オフィスビル市況)
当社グループは、不動産事業におけるビル賃貸事業を主な事業としており、営業利益の大半をビル賃貸事業収益で占めております。景気動向等によるビル需給の変動により不動産事業の業績に影響を受ける可能性がありますが、所有する賃貸ビルはそれぞれ特性を持ち、その特性を生かした営業活動を行うなどリスクの低減を図っております。
(2) 商業ビルの事業環境
所有している商業ビルは、スポーツクラブ、温浴施設等を併設しており、より集客性の高い複合ビル(施設)となっておりますが、個人の消費動向または地域の景気動向により不動産事業の業績に影響を受ける可能性があります。魅力的な施設づくり、効果的な販売促進策等の施策を実施することによりリスクの低減を図っております。
(3) 自然災害、人的災害による影響
所有している賃貸ビルは、全てが東京都内に立地しております。日頃より安全管理推進室を中心に災害に対する対応等を研究しておりますが、地震、暴風雨その他自然災害、また、火災、事故、テロその他犯罪等人的災害が発生した場合には、想定との乖離により、その対応、対策に齟齬をきたし、大きな損害につながり当社グループの経営に影響を及ぼす可能性があります。当社グループは自然災害等に対するBCP対策等を推進しリスクの低減を図ってまいります。
(4) 法令・税制の変更
当社グループの事業に関連する法制度が変更され、事業において新たな義務、制約及び費用負担等が発生することになった場合、また、関連する税制度が変更され納税額が増加した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(5) 製薬事業におけるリスク
製薬事業においては、市場動向により営業面に影響がありますが、この他に生産過程における事故等が発生した場合、大きな企業イメージの低下を招く恐れがあります。この場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。お客様に安全・安心な製品を提供していくことを使命と考え、品質管理には十分な対策を講じてまいります。
(6) 情報の管理
不動産事業及びスポーツクラブ事業及び温浴施設事業等において顧客情報を保有しております。個人情報の管理に関するセキュリティー対策等については万全を期しておりますが、不可抗力のシステムトラブルのみならず、内部・外部の要因により情報流出が発生した場合は、企業グループの信用低下、補償等コストの発生とともに、営業面においても影響を受ける可能性があります。
(7) 固定資産の減損リスク
「固定資産の減損に係る会計基準」により、当社グループが保有する固定資産が、不動産市況または収益状況の悪化等した場合には、帳簿価額を回収可能額まで減損処理を行う必要があり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(8) 保有する投資有価証券の評価
当社グループが保有する投資有価証券について、時価のあるものについては期末時点の時価(株価等)の変動により、また、時価のないものについては期末時点での発行会社の財務状況等により評価しておりますが、景気が減速するなど市場動向等により損失が発生する可能性があります。リスクの低減のため、保有株式については定期的な検証を踏まえ縮減を検討してまいります。
(9)不動産の開発等におけるリスク
不動産の開発等にあたり関係機関との協議、設計・施行とも入念な計画のもと実施しますが、様々な要因により計画の変更やスケジュールの遅れなど発生し、当初の計画どおり進捗しない可能性があります。この場合、予め策定した事業計画どおり進まず当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(10)新型コロナウイルス感染症拡大に係る事業等のリスク
新型コロナウイルス感染症（COVID-19）拡大により、当社グループは、不動産事業における催事施設のキャンセル、スポーツクラブ事業における施設の休業、さらに、温浴施設事業、リネンサプライ及びランドリー事業において売上がコロナ禍前の水準に至らないなど、事業環境の収縮が余儀なくされました。
このように、新型コロナウイルスによる感染拡大が収束せず外出自粛や営業自粛による国内経済の停滞が長期にわたる場合には、当社グループの事業及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループは、在宅勤務(リモートワーク)の導入、時差出勤など感染拡大防止の措置を講じておりますが、従業員が新型コロナウイルスに感染し、従業員同士の接触等により社内での感染が拡大した場合には、一定期間事業を停止する可能性があり、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおり
であります。
なお、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 令和２年３月31日）等を当連結会計年度の期首か
ら適用しております。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響が長期化するなか、ワクチン接
種の進捗、感染者数の急減、行動制限の緩和等により、個人消費・企業収益ともに持ち直しの動きが見られまし
たが、新たな変異株による感染の世界的急拡大に伴う消費の落ち込みに加え、ウクライナ情勢を受けた資源価格
の高騰なども相まって、先行き不透明感の強い状況のまま推移しました。
このような事業環境下におきまして、当社グループは、全社を挙げて各事業の特性及び付加価値性を活かした
営業活動を推進いたしましたが、当連結会計年度の連結売上高は16,337百万円（前連結会計年度比1.6%増）とな
り、利益面におきましては、営業利益5,745百万円（前連結会計年度比2.2%増）、経常利益6,242百万円（前連結
会計年度比3.5%増）となりましたが、特別損失として西五反田地区の公共施設整備にかかる品川区への負担金
1,700百万円を計上したことにより、親会社株主に帰属する当期純利益は3,106百万円（前連結会計年度比24.8%
減）となりました。なお、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 令和２年３月31日）等の適用
による、経営成績等に与える影響は軽微であります。
セグメント別の業績は次のとおりであります。
・不動産事業
オフィスビルにおける事業環境は、テレワークの進展等により、オフィスの統廃合・縮小の動きが見られ、東
京中心部における入居率、賃料水準は共に下落傾向が継続しております。
また、商業施設における事業環境は、緊急事態宣言解除後に売上の回復傾向は見られたものの、引き続きコロ
ナ禍の影響による外出自粛、インバウンド需要の消失、ＥＣシフトの進展等の影響により、コロナ禍前の水準に
は至らないまま推移しました。
このような状況下、不動産事業におきましては、安全対策、環境対策等に注力し、運営・管理面において高サ
ービスと低コストとの両立を推し進め、所有ビル個々の特性を活かした高付加価値化を図ってまいりました。
建物の賃貸等では、ビルの特性に応じたテナント獲得を進めましたが、わずかながら減収となりました。な
お、期末時点における入居率は92.6%（前期末97.0%）となりました。
展示場・会議室の賃貸ならびに駐車場の賃貸に関しましては、それぞれ増収となりました。
以上の結果、不動産事業の売上高は14,122百万円（前連結会計年度比0.4%増）となり、営業利益は6,268百万円
(前連結会計年度比0.2%増）となりました。
・リネンサプライ及びランドリー事業
リネンサプライ及びランドリー事業におきましては、主な顧客先であるホテルからの受注は、やや回復したも
のの、売上高は880百万円(前連結会計年度比16.1%増)、営業損失は258百万円(前連結会計年度は377百万円の営業
損失)となりました。
・その他の事業
ビル管理関連サービス事業は、請負工事の受注減等により減収となりました。製薬事業は、主力製品の販売減
により減収となりました。また、スポーツクラブ事業ならびに温浴施設事業は、緊急事態宣言の解除・まん延防
止等重点措置の終了などにより、やや業績は回復したもの、コロナ禍前までに至っておりません。
その結果、その他の事業の合計では、売上高は1,334百万円（前連結会計年度比5.7%増）、営業損失は284百万
円（前連結会計年度は273百万円の営業損失）となりました。
当連結会計年度末における財政状態は、次のとおりであります。
資産合計は、前連結会計年度末に比べ336百万円増加し112,926百万円となりました。主な増加は、現金及び預
金が1,324百万円、建設仮勘定が1,065百万円であり、主な減少は、建物及び構築物（純額）が1,212百万円、投資
有価証券が946百万円であります。
負債合計は、前連結会計年度末に比べ1,046百万円減少し17,777百万円となりました。主な増加は、未払金が
1,068百万円であり、主な減少は、繰延税金負債が876百万円、長期預り保証金が833百万円であります。
純資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,383百万円増加し95,148百万円となりました。主な増加は、親会社株
主に帰属する当期純利益3,106百万円であり、主な減少は、剰余金の配当950百万円、その他有価証券評価差額金
663百万円であります。自己資本比率は、前連結会計年度末の82.7%から当連結会計年度末は83.7%となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末おける現金及び現金同等物(以下「資金」という)の残高は、前連結会計年度末に比べ1,324百万円増加し33,471百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により増加した資金は5,141百万円(前連結会計年度比38.1%増)となりました。
主な内訳は、増加要因として税金等調整前当期純利益4,542百万円、減価償却費1,984百万円及び寄付金1,700百万円の計上であり、減少要因として法人税等の支払額1,996百万円及び預り保証金の減少額850百万円であります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により支出した資金は2,294百万円(前連結会計年度比57.6%増)となりました。
主な内訳は、減少要因として有形固定資産の取得による支出2,257百万円であります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により支出した資金は1,522百万円(前連結会計年度比39.5%減)となりました。
主な内訳は、増加要因として長期借入れによる収入1,012百万円であり、減少要因として配当金の支払額945百万円、長期借入金の返済による支出1,465百万円であります。
キャッシュ・フロー関連指標の推移は以下のとおりであります。
(注)１ 各指標の算出方法は以下のとおりであります。
自己資本比率：自己資本／総資産
時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い
(注)２ いずれも連結ベースの財務数値により計算しています。
(注)３ 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。
(注)４ キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しています。
(注)５ 有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としてい
ます。
(注)６ 平成31年３月期につきましては、営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利
子負債比率およびインタレスト・カバレッジ・レシオの記載を省略しております。
③ 生産、受注及び販売の実績
当連結会計年度における生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) 金額は売価換算価格によっております。
上記その他(製薬事業)は、需要予測に基づく見込生産を行っているため、該当事項はありません。
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) セグメント間取引については、相殺消去しております。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針、重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されて
おります。この連結財務諸表の作成にあたりまして、採用している重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １
連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載し
ております。また、この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす
見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性がありま
す。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載しております。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
a. 当社グループの当連結会計年度の経営成績等
当社グループの主力事業である不動産事業は、コロナ禍前の水準には至らないものの緊急事態宣言解除後に売上の回復傾向が見られ、増収増益となりました。
建物の賃貸等では、テレワークの推進等を要因として所有ビルの入居率が92.6％（前期末97.0％）に低下した影響により、わずかながら減収となりました。
展示場・会議室の賃貸は、新型コロナウイルスに対する緊急事態宣言の発令を受けてイベント、催事及び会議利用のキャンセルがあったものの、前期のコロナ禍による需要からの反動増もあり増収となりました。
商業ビルにおきましては、引き続きコロナ禍における外出自粛の影響や海外からの旅行者の激減により、コロナ禍前の水準には至っておりません。
b. 当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因
主力事業である不動産事業では、不動産市況によるオフィスの需給の悪化は、稼働率の低下や賃料水準の下落を招き、経営成績に重要な影響を与えるものと考えられます。商業ビルでは、国内景気の悪化やデフレ等、個人消費が低下した場合は経営成績に重要な影響を与えるものと考えられます。また、新型コロナウイルスの蔓延は、施設の閉館や営業時間の短縮を余儀なくし、感染状況が長引いた場合は経営成績に重要な影響を与える可能性があります。
なお、当社グループの経営成績に重要な影響を与えるリスクを、「第２ 事業の状況 ２ 事業等のリスク」に記載をしております。
c. 当社グループの資本の財源及び資金の流動性
主力事業である不動産事業では、貸室の賃貸料収入を運転資金の財源としております。ビルの設備更新工事は、その規模にもよりますが多くは自己資金により賄われております。必要に応じて銀行借入等により調達を行うことがあります。当連結会計年度の設備投資額は、2,105百万円であり、その主なものは、ＴＯＣ五反田ビル建替えにかかる実施設計等1,049百万円、ＴＯＣ大崎ビルディングエレベーター改修125百万円であります。所要資金は自己資金にて賄っております。また、次期の設備投資は所有ビルの設備更新工事等を計画しておりますが、その所要資金は自己資金で賄う予定であります。
なお、当連結会計年度末の有利子負債残高の内訳は以下のとおりであります。
(単位：百万円)
これらは、主にビルの建設資金に係る借入金であり、建設資金の対象となったビルからのキャッシュ・フローに
て返済をしております。
d. 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループは、目標とする経営指標としてキャッシュ・フローの拡大と資本効率の向上を掲げております。当連結会計年度のキャッシュ・フローは、不動産事業において堅調に推移しており、キャッシュ・フローも拡大傾向にあります。営業活動により得られた資金は固定資産の取得、有利子負債の削減及び自己株式の取得等に有効活用をしております。また、一部は将来の物件取得、開発資金に充当する予定としております。
自己株式の取得は、株主還元と資本効率の向上を目的としており、令和３年８月17日開催の取締役会決議に基づき100千株を実施しました。また、令和３年７月21日開催の取締役会決議に基づき8,600千株の自己株式の消却を行いました。その結果、当連結会計年度は、特別損失に西五反田地区の公共施設整備にかかる品川区への負担金を計上したことにより、資本効率を表す代表的な指標であるROE(自己資本当期純利益率)は3.3%、ROA(総資産経常利益率)では5.5%となりました。前連結会計年度のROEは4.5%、ROAは5.4%であります。
なお、当社は将来の開発事業における安定的な資金調達のため財務の健全性を重要な課題としており、その参考指標となる自己資本比率は当連結会計年度末において83.7%、D/Eレシオ(有利子負債÷株主資本)は0.02倍であり、ともに前連結会計年度末より改善しております。
e. セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況
「第２ 事業の状況 ３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。
該当事項はありません。
該当事項はありません。