## 第２ 【事業の状況】

### １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

今後の経営環境につきましては、新型コロナウイルス感染症やロシアによるウクライナ侵攻の影響が注視されるとともに、原油や原材料の価格高騰が予想され、景気の先行きは極めて不透明な状況が続くと思われます。

このような状況下、当社グループは、新型コロナウイルス感染症収束後を見据え、行動指針を定めております。まず、競争力の根源となる財務基盤の堅持と高度な人材教育による持続可能な企業経営を実現すること。次に、時代の変化をチャンスと捉えイノベーションにより新事業を創造すること。最後に、事業の選択と集中及び利益効率の最大化による企業の豊かさを実現すること。これらを指針に、未来型企業としての総合街づくり企業『ヨシコン』を目指してまいります。

セグメントごとの見通しを示すと次のとおりであります。

＜レジデンス事業＞

レジデンス事業におきましては、少子高齢化やコロナ禍など様々な社会の変化に対応した分譲マンション生活の提案を発信し、住みよい新規分譲マンション及び一棟売りマンションの提供を積極的に行ってまいります。また、中長期的な視点で事業用地の取得に注力し、自社開発を積極的に進めてまいります。

＜不動産開発事業＞

不動産開発事業におきましては、街づくり開発のための企業誘致物件や分譲宅地物件などの開発不動産物件を積極的に確保し、ニーズに合致した商工業・物流施設の誘致及びスマート住宅団地や優良田園住宅などの企画・開発・販売を行ってまいります。また、不動産投資法人の上場を機に、今後より一層収益不動産の獲得及び開発を行い不動産証券化事業への取組みを強化してまいります。

＜賃貸・管理等事業＞

設計・工事部門におきましては、様々な顧客ニーズに対応できる商品力の高い設計の提案や不動産開発事業との連携により請負工事受注と高品質の建築物の提供を目指してまいります。

賃貸事業におきましては、店舗、事務所などの商業施設や居住用施設のリーシング活動の強化とともに中古マンションの販売事業やリノベーション事業への取組みを強化してまいります。

管理事業におきましては、安心で安全な居住生活と快適なビジネス生活を提供する管理体制を確立してまいります。

＜マテリアル事業＞

マテリアル事業におきましては、工場設備を有しないファブレスな考えを基礎とし、当社企画製品を製造委託する協力工場の獲得を強化するとともに、不動産開発事業と連携した新製品開発を行い販売エリアのさらなる拡大を目指してまいります。

＜その他＞

その他事業におきましては、コロナ禍で影響を受けた飲料製造事業に、新規製造設備の導入を計画し、新規受注先の獲得や新製品の開発を行い、売上高の増加と工場稼働率の向上により、安定的な経営基盤の確立を目指してまいります。

また、当社グループは強固な財務基盤の確立のために、経営指標として、自己資本比率の50％以上の維持・確保を目指しております。

なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであります。

### ２ 【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資家の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1)引渡時期による業績変動について

当社グループの主要な事業である不動産事業分野における分譲マンションや分譲宅地及び商工業施設用地の販売におきましては、物件の引渡時に売上が計上されます。また、これら物件の引渡は、一度に多額の引渡代金の受領をするケースが多いため、引渡時期により業績に変動が生じる場合があります。

(2)大地震が発生した場合について

近年、日本全国のいたるところで大地震が頻発し、直近では北海道を中心とした地震が発生し甚大な被害がもたらされました。静岡県内におきましても東海地区を中心とした大地震の発生が予想されておりますが、その際の揺れによる建設中建物などの倒壊や所有不動産への被害が予測され、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。さらに就業中であれば人身への損傷も懸念されます。

当社グループではこうした事態に対応するため、所有不動産の耐震補強や適切な火災保険等への加入、地震発生時の避難安全教育の徹底などの措置を講じております。

(3)不動産市況について

当社グループが属する不動産業界は、景気動向、金利動向、雇用・賃金動向、住宅税制を中心とするさまざまな税制の影響を受けやすく、景気の悪化による雇用情勢の悪化や賃金の引き下げなどがあった場合には、購買層の物件購入意欲を著しく減退させたり、企業におきましては、工場進出などの設備投資意欲をも減退させる可能性があり、業績に影響を及ぼす場合があります。
また、施工会社と工事請負契約を締結して発注する建物建設は、建設現場での人員不足などによる建築費の高騰が、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(4)法的規制等について

当社グループは不動産業界及び建設土木業界に属し、「宅地建物取引業法」、「国土利用計画法」、「建築基準法」、「都市計画法」、「金融商品取引法」等の法令により規制を受けております。これらの法令等の改廃や新たな法的規制等が今後生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(5)瑕疵担保リスクについて

当社グループにおきましては、マンション分譲事業における建築工事を施工会社に発注しており、当社グループが販売する分譲マンションの瑕疵については、発注先の施工会社による工事保証にて担保しております。しかし、施工会社の財政状態の悪化又は破綻などにより施工会社が負担する瑕疵担保責任が履行されない場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(6)新型コロナウイルス感染症等の影響について

当社グループが属する不動産業界は、景気動向などの影響を受けやすく、新型コロナウイルス感染症等の疫病の感染拡大により、物件の引渡しが先延ばしにされたり、買い控えが進んだりするなどの可能性があり、業績に影響を及ぼす場合があります。また、賃貸管理物件の稼働率の低下や、賃料の引き下げ要望への対応などにより、業績に影響が生じる可能性があります。

さらに、当社グループの従業員等に感染が拡大した場合、一時的に事業所の操業を休止するなどの措置を講じる必要があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

### ３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

#### (1) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

##### ① 財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度におけるわが国経済は、長期化する新型コロナウイルス感染症の影響により、引き続き厳しい状況で推移いたしました。新型コロナウイルス感染症対策の徹底やワクチン接種が促進されるなか、度重なる緊急事態宣言やまん延防止等重点措置の実施も、2022年３月中をもって解除されましたが、新型コロナウイルス感染者数は高止まりしていることもあり、依然として不透明な状況で推移いたしました。また海外経済においても新型コロナウイルス感染症の影響や米中対立に加え、ロシアによるウクライナ侵攻及びロシアに対する各国政府の経済制裁による影響を受け、これまでにも増して先行きが不透明の状況で推移いたしました。

当社グループが属する不動産業界でも厳しい状況で推移いたしましたが、このような環境下にあって当社グループの不動産事業分野では、流動性の高い不動産を確保し企業誘致や宅地造成などの積極的な提案営業を推進してまいりました。また、当社グループの資産運用会社が資産の運用を受託する東海道リート投資法人は2021年６月22日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場いたしました。不動産証券化事業への取組みとして不動産投資法人の上場を機に今後より一層、産業・生活インフラアセットへ投資することを目的とした収益不動産の開発・獲得・供給を積極的に行ってまいります。

建設土木業界に属するマテリアル事業分野では、製品製造部門より撤退し、当期より製品企画などを強みとする営業活動を実施してまいりました。

この結果、当連結会計年度の売上高は200億67百万円（前連結会計年度比4.8％減）、営業利益は23億73百万円（前連結会計年度比43.1％増）、経常利益は26億19百万円（前連結会計年度比8.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は16億43百万円（前連結会計年度比12.5％増）となりました。

セグメントの業績は次のとおりであります。

＜レジデンス事業＞

レジデンス事業におきましては、在庫分譲マンションの引渡しが行われましたが、新規マンションの引渡しがなかったことなどにより、減収減益となりました。この結果、売上高は６億20百万円（前連結会計年度比83.4％減）、セグメント利益（営業利益）は９百万円（前連結会計年度比98.2％減）となりました。

＜不動産開発事業＞

不動産開発事業におきましては、不動産投資法人への収益不動産の引渡しに加え、分譲宅地や商工業施設用地などの引渡しが順調に行われたことにより、増収増益となりました。この結果、売上高は130億56百万円（前連結会計年度比9.6％増）、セグメント利益（営業利益）は25億81百万円（前連結会計年度比22.5％増）となりました。

＜賃貸・管理等事業＞

賃貸・管理等事業におきましては、資産運用会社の売上や請負工事売上が順調に推移したこともあり、増収増益となりました。この結果、売上高は34億98百万円（前連結会計年度比20.7％増）、セグメント利益（営業利益）は４億58百万円（前連結会計年度比144.5％増）となりました。

＜マテリアル事業＞

マテリアル事業におきましては、製品製造部門からの撤退による固定費負担減などもあり、増収増益となりました。この結果、売上高は15億51百万円（前連結会計年度比13.4％増）、セグメント利益（営業利益）は17百万円（前連結会計年度は４億５百万円のセグメント損失）となりました。

＜その他＞

その他事業におきましては、缶飲料製造の売上高が増加したことなどにより、増収増益となりました。この結果、売上高は13億40百万円（前連結会計年度比16.0％増）、セグメント利益（営業利益）は37百万円（前連結会計年度比9.5％増）となりました。

##### ② キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、40億54百万円（前連結会計年度比27億15百万円の増加）となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの増減要因は以下のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

税金等調整前当期純利益（26億21百万円）や棚卸資産の減少（32億89百万円）、前受金の増加（10億55百万円）などによる資金調達に対し、仕入債務の減少（△８億８百万円）や法人税等の支払額（△12億52百万円）などにより支出した結果、営業活動により得られた資金は54億34百万円（前連結会計年度は27億44百万円の収入）となりました。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資有価証券の売却（12億28百万円）や匿名組合出資金の払戻による収入（64億61百万円）などによる資金調達に対し、投資有価証券の取得（△32億27百万円）などにより支出した結果、投資活動により得られた資金は44億64百万円（前連結会計年度は６億94百万円の支出）となりました。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

長期借入れによる収入（25億85百万円）などによる資金調達に対し、短期借入金の純減（△80億１百万円）や長期借入金の返済による支出（△９億14百万円）などにより支出した結果、財務活動により支出した資金は69億76百万円（前連結会計年度は22億53百万円の支出）となりました。

##### ③ 生産、受注及び販売の実績

###### a. 生産実績

当連結会計年度における生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 金額(千円) | 前年同期比(％)
マテリアル事業 | 23,747 | △95.9
その他 | 1,247,292 | ＋18.9
合計 | 1,271,040 | △22.0

(注) １　金額は製造原価によっております。

２　当連結会計年度において、生産実績に著しい変動がありました。これは、マテリアル事業におきまして、製品製造部門より撤退したことなどによります。

３　その他の生産実績の内容は、缶飲料製造及び農産物の生産であります。

#### b. 受注状況

その他の缶飲料製造で受注生産を行っているものの、受注から売上計上まで概ね１ヶ月以内であるため記載を省略しております。

#### c. 販売実績

当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 金額(千円) | 前年同期比(％)
レジデンス事業 | 620,829 | △83.4
不動産開発事業 | 13,056,385 | ＋9.6
賃貸・管理等事業 | 3,498,806 | ＋20.7
マテリアル事業 | 1,551,219 | ＋13.4
その他 | 1,340,705 | ＋16.0
合計 | 20,067,946 | △4.8

(注) １　セグメント間取引については、相殺消去しております。

２　主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合

相手先 | 前連結会計年度 | 当連結会計年度
販売高(千円) | 割合(％) | 販売高(千円) | 割合(％)
株式会社タカラレーベン | 2,643,962 | 12.5 | ― | ―
日本商業開発株式会社 | 2,389,031 | 11.3 | ― | ―
東海道リート投資法人 | ― | ― | 3,609,378 | 18.0

３　当連結会計年度における株式会社タカラレーベン及び日本商業開発株式会社に対する販売実績については、総販売実績に対する割合が100分の10未満のため記載を省略しております。また、前連結会計年度における東海道リート投資法人に対する販売実績については、総販売実績に対する割合が100分の10未満のため記載を省略しております。

４　当連結会計年度において、販売実績に著しい変動がありました。これは、レジデンス事業におきまして、新規マンションの引渡しがなかったことなどによります。

#### (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

##### ① 当連結会計年度の経営成績の分析及びそれに影響を与えた要因について

当社グループの当連結会計年度の経営成績は次のとおりであります。

レジデンス事業の営業利益９百万円、不動産開発事業の営業利益25億81百万円、賃貸・管理等事業の営業利益４億58百万円、マテリアル事業の営業利益17百万円、その他の営業利益37百万円の各事業（セグメント）の合計額に対し、全社の営業費用７億28百万円等を賄う状況となり、当社グループ全体で営業利益は23億73百万円となりました。

経常利益におきましては、前連結会計年度比１億97百万円増の経常利益26億19百万円となりました。親会社株主に帰属する当期純利益におきましては、前連結会計年度比１億83百万円増の16億43百万円となりました。

また、当社グループは強固な財務基盤の確立のために、経営指標として、自己資本比率の50％以上の維持・確保を目指しております。当連結会計年度の達成状況につきましては、「②財政状態の分析」をご参照ください。

##### ② 財政状態の分析

資産合計

流動資産は、前連結会計年度末に比べて2.8％減少し、250億37百万円となりました。これは主として、現金及び預金などが増加したものの、販売用不動産などが減少したことによります。

固定資産は、前連結会計年度末に比べて37.5％減少し、71億78百万円となりました。これは主として、投資有価証券が減少したことなどによります。

この結果、総資産は、前連結会計年度末に比べて13.5％減少し、322億16百万円となりました。

負債合計

流動負債は、前連結会計年度末に比べて57.4％減少し、60億53百万円となりました。これは主として、短期借入金が減少したことなどによります。

固定負債は、前連結会計年度末に比べて114.5％増加し、34億59百万円となりました。これは主として、長期借入金が増加したことによります。

この結果、負債合計は、前連結会計年度末に比べて39.9％減少し、95億13百万円となりました。

純資産合計

純資産合計は、利益剰余金の増加などにより当連結会計年度末における純資産は227億３百万円（前連結会計年度比6.0％増）となりました。

当連結会計年度末における１株当たり純資産額は3,134円07銭（前連結会計年度比280円93銭の増加）となりました。

また、当連結会計年度末における自己資本比率は70.0％（前連結会計年度比12.6ポイント増）となりました。

##### ③ 資本の財源及び資金の流動性についての分析

a. キャッシュ・フローの状況

「第２　事業の状況　３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。

b. キャッシュ・フロー関連指標の推移

| 2021年３月期 | 2022年３月期
自己資本比率(%) | 57.4 | 70.0
時価ベースの自己資本比率(%) | 21.2 | 25.7
債務償還年数（年） | 4.2 | 0.9
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍) | 36.2 | 100.9

（注）自己資本比率　：自己資本／総資産

時価ベースの自己資本比率　：株式時価総額／総資産

債務償還年数　：有利子負債／営業キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ　：営業キャッシュ・フロー／利払い

各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により計算しています。

株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済み株式総数（自己株式控除後）により算出しております。

営業キャッシュ・フローは連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。

有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。

利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息支払額を使用しております。

c. 資本の財源及び資金の流動性

当社グループの主な資金需要は、運転資金や販売用不動産等の棚卸資産購入資金、設備投資資金、配当金の支払等の株主還元資金などがあります。必要資金は、主に自己資金及び金融機関からの借入により調達しております。

当社グループは、専ら棚卸資産の売却によって得られた資金については、その資産を購入した際の借入の返済へ優先的に充当しており、それ以外の資金については、その都度、総合的に勘案して、成長投資や手許資金、借入の返済等へ充当しております。株主還元についても、株価の維持、上昇を目指し、安定的な配当を実施できるように努めてまいります。

##### ④ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、経営者により一定の会計基準の範囲内で見積りが行われている部分があり、資産・負債や収益・費用の数値に反映されております。これらの見積りについては、継続して評価し、必要に応じて見直しを行ってまいりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は、これらと異なることがあります。

なお、連結財務諸表作成にあたっての重要な会計方針等は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項　連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」及び「重要な会計上の見積り」並びに「追加情報」に記載のとおりであります。

### ４ 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

### ５ 【研究開発活動】

当社グループでは、より競争力のあるサービスの提供や付加価値の高い業務への転換を図るため、研究開発活動を行っております。

当連結会計年度における当社グループが支出した研究開発費の総額は14百万円であります。

セグメントごとの研究開発活動を示すと次のとおりであります。

①レジデンス事業

該当事項はありません。

②不動産開発事業

当事業に係る研究開発費の金額は6百万円であり、主なテーマは次のとおりであります。

１）ビッグデータを活用した不動産開発などに係るリスク低減

③賃貸・管理等事業

該当事項はありません。

④マテリアル事業

該当事項はありません。

⑤その他

該当事項はありません。

⑥全社共通

当事業に係る研究開発費の金額は7百万円であり、主なテーマは次のとおりであります。

１）ＲＰＡを活用したデータ取得や入力等の事務効率の向上