## 第２ 【事業の状況】

### １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

今後の経営環境につきましては、中国での景気減退動向や長期化するウクライナ情勢による資源価格への影響もあり、景気の先行きは不透明な状況が続くと思われます。

このような状況下、当社グループは、地元密着型の不動産仕入れと、実需ニーズに基づいた不動産企画を徹底し、販売用不動産の回転率を高めることで対応してまいります。

また、当社グループは行動指針として、

「心」：競争力の根源となる財務基盤の堅持と高度な人材教育による持続可能な企業経営を実現すること。

「技」：時代の変化をチャンスととらえ、イノベーションにより新事業の創造、未来の開拓をすること。

「体」：事業の選択と集中及び利益効率の最大化による企業と社員の豊かさを実現すること。

この行動指針を全社員が共有して、総合街づくり企業『ヨシコン』を目指してまいります。

セグメントごとの見通しを示すと次のとおりであります。

＜レジデンス事業＞

レジデンス事業におきましては、少子高齢化など様々な社会の変化に対応した新規分譲マンションの提供を積極的に行ってまいります。また、中長期的な視点で事業用地の取得に注力し、自社開発を積極的に進めてまいります。加えて営業エリア拡大の取組みを実施してまいります。

＜不動産開発事業＞

不動産開発事業におきましては、街づくり開発のための企業誘致物件や大型商業店舗誘致物件、分譲宅地物件などの開発不動産物件を積極的に確保し、ニーズに合致した商工業・物流施設の誘致及び複合開発住宅団地や優良田園住宅などの企画力を武器に開発・販売を行ってまいります。また、不動産証券化事業への取組み強化として、上場不動産投資法人に向けての収益不動産の開発・獲得・供給を積極的に行ってまいります。

＜賃貸・管理等事業＞

設計工事部門におきましては、様々な顧客ニーズに対応できる設計の提案や不動産開発事業との連携による企画力の充実を図り、受注高の一層の増加と高品質の建築物の提供を目指してまいります。

賃貸事業におきましては、店舗、事務所などの商業施設や居住用施設のリーシング活動の強化とともに中古マンションの販売事業やリノベーション事業への取組みを強化してまいります。

管理事業におきましては、安心で安全な居住生活と快適なビジネス生活を提供する管理体制を確立してまいります。

＜マテリアル事業＞

マテリアル事業におきましては、当社グループの企画開発製品を工場設備を有しないファブレスな業態で進め、販売をさらに拡大してまいります。

＜その他＞

その他事業におきましては、保険代理店事業などの売上増加を図ってまいります。

また、当社グループは強固な財務基盤の確立のために、経営指標として、自己資本比率50％以上の維持・確保を目指しております。

なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであります。

### ２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】

当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組みは、次のとおりであります。

当社グループは、企業理念に掲げている「総合街づくり企業」の実現に向けて、サステナビリティを巡る課題に対応するための各種取組みを実施しております。

<基本方針（ヨシコングループの企業理念）>

わが社は無限の可能性を探求し

わが社に関連ある人々に幸せと利益を提供し

併せてその職業を通じ地域社会に貢献することにあり

当社グループではこの基本方針のもと、「総合街づくり企業」を目指し、人と住環境の豊かな未来に向けて商品とサービスを提供しております。

<経営方針（全社員とお客様・地域社会と共有するもの）>

１．わが社は常に業界のパイオニアたること。

２．わが社は常に相手の身になって対処すること。

３．わが社は人の和の集まりである。

４．わが社は少数精鋭の集団である。

５．わが社は常に地域社会の一団である。

<行動指針（基本方針・経営方針をうけてのもの）>

「心」：競争力の根源となる財務基盤の堅持と高度な人材教育による持続可能な企業経営を実現すること。

「技」：時代の変化をチャンスととらえ、イノベーションにより新事業の創造、未来の開拓をすること。

「体」：事業の選択と集中及び利益効率の最大化による企業と社員の豊かさを実現すること。

#### （1）ガバナンス

当社グループは経営判断の迅速化を図り、経営の透明性を高めるために経営チェック管理機能を充実させることは重要な経営課題であると認識し、経営の諸問題に取り組んでおります。コーポレート・ガバナンスは企業が継続的に成長を遂げていくために不可欠な取組みであり、株主の利益を守るだけでなく全ステークホルダーの権利や利益を保護し、その結果、企業への信頼が高まり、長期的に企業価値を向上させると考えております。また、ガバナンス強化のためには株主や社外だけでなく社員に対しても企業理念や経営方針などを浸透させることが重要と考えております。

今後、取締役会においてサステナビリティを巡る課題全体への取組み方針を策定し、企業価値の向上及び事業リスクの低減に向けて、当社の事業特性を活かした取組みについての議論及びそれを踏まえた活動を行ってまいります。

#### （2）戦略

当社グループは上記経営方針や行動指針にもあるように、人が財産であり、多様な人材を確保し育成していくことが中長期的な企業価値向上に繋がるものと考え、中途採用者を積極的に採用しております。中途採用者については資格・経験等を総合的に判断し、管理職への登用を行っておりますが、管理職全体に占める女性の割合は現状約４％であり、十分ではないと認識しております。今後、当社の中核人材として、その比率が高まるよう人材育成及び社内環境の整備に努めてまいります。また、現時点で外国人の管理職登用については実績がないものの、当社グループは国籍、性別等に囚われずその能力・成果に応じた人事評価を行うことを基本方針としており、今後の企業規模の拡大に応じて、実績値の開示についても検討してまいります。

#### （3）リスク管理

当社グループは、企業誘致を通じた労働機会と住処の提供や、子育て世代や高齢世代に対応した関連サービスの提供など、不動産開発やそれに付随するサービスを通じ「少子高齢化・人口減・企業流出・空き家問題」などの社会問題の解決に取り組んでまいります。

今後は、取締役会においてサステナビリティを巡る課題全体への取組み方針を策定し、企業価値の向上及び事業リスクの低減に向けて、当社の事業特性を活かした取組みについての議論及びそれを踏まえた活動を行ってまいります。

#### （4）指標及び目標

当社グループは、上記「（2）戦略」に記載のとおり、中途採用者の積極採用や女性の管理職割合の向上等の取り組みを進めておりますが、現時点で具体的な指標は設定しておりません。今後、取締役会において人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の策定に向けた議論を行い、指標及び目標の開示を検討してまいります。

なお、管理職に占める女性労働者の割合につきましては、「（2）戦略」に記載しております。

また、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

### ３ 【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資家の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1)引渡時期による業績変動について

当社グループの主要な事業である不動産事業分野における分譲マンションや分譲宅地及び商工業施設用地の販売におきましては、物件の引渡時または当社が物件引渡後に工事を施工する義務を不動産売買契約に定めている場合は、当該工事の完成時点に売上が計上されます。また、これら物件の引渡は、一度に多額の引渡代金の受領をするケースが多いため、引渡時期または工事の完成時期により業績に変動が生じる場合があります。

(2)大地震が発生した場合について

最近、日本全国のいたるところで地震が頻発し、静岡県内におきましても南海トラフ地震の発生が予想されておりますが、その際の揺れによる建設中建物などの倒壊や所有不動産への被害が予測され、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。さらに就業中であれば人身への損傷も懸念されます。

当社グループではこうした事態に対応するため、所有不動産の耐震補強や適切な火災保険等への加入、地震発生時の避難安全教育の徹底などの措置を講じております。

(3)不動産市況について

当社グループが属する不動産業界は、景気動向、金利動向、雇用・賃金動向、住宅税制を中心とするさまざまな税制の影響を受けやすく、景気の悪化による雇用情勢の悪化や賃金の引き下げなどがあった場合には、購買層の物件購入意欲を著しく減退させたり、企業におきましては、工場進出などの設備投資意欲をも減退させる可能性があり、業績に影響を及ぼす場合があります。
また、施工会社と工事請負契約を締結して発注する建物建設は、建設現場での人員不足などによる建築費の高騰が、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(4)法的規制等について

当社グループは不動産業界及び建設土木業界に属し、「宅地建物取引業法」、「国土利用計画法」、「建築基準法」、「都市計画法」、「金融商品取引法」等の法令により規制を受けております。これらの法令等の改廃や新たな法的規制等が今後生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(5)瑕疵担保リスクについて

当社グループにおきましては、マンション分譲事業における建築工事を施工会社に発注しており、当社グループが販売する分譲マンションの瑕疵については、発注先の施工会社による工事保証にて担保しております。しかし、施工会社の財政状態の悪化又は破綻などにより施工会社が負担する瑕疵担保責任が履行されない場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

### ４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

#### (1) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

##### ① 財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度におけるわが国経済は、長期化した新型コロナウイルス感染症の影響がおさまり、日経平均株価が平成バブル前の最高値を超えるなど景気回復の動きが見られました。一方で、原材料やエネルギー価格をはじめとした諸物価の上昇、令和６年能登半島地震などの自然災害及び日本銀行の金融緩和政策の見直しに対する警戒感もあり、先行きが不透明の状況で推移いたしました。また海外経済におきましては、世界的な金融引き締めに伴う影響及び中国経済の先行き懸念など海外景気の下振れや、長期化するウクライナ情勢と中東情勢の不安定化に伴い、先行きが不透明な状況で推移いたしました。

このような環境下にあって当社グループの不動産事業分野では、新規分譲マンションの販売及び企業誘致や宅地造成などの積極的な提案営業を継続してまいりました。また、不動産証券化事業への取組み強化として、上場不動産投資法人に向けての収益不動産の開発・獲得・供給を積極的に行ってまいりました。

建設土木業界に属するマテリアル事業分野では、工場設備を有しないファブレスの考えを基礎とし、製品企画などを強みとする営業活動を実施してまいりました。

この結果、当連結会計年度の売上高は239億13百万円（前連結会計年度比62.6％増）、営業利益は30億44百万円（前連結会計年度比115.1％増）、経常利益は32億89百万円（前連結会計年度比91.8％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は21億２百万円（前連結会計年度比80.3％増）となりました。

セグメントの業績は次のとおりであります。

＜レジデンス事業＞

レジデンス事業におきましては、新規一棟売り分譲マンションの引渡しが行われたものの、建築部材高騰などの費用増もあり、減収減益となりました。この結果、売上高は28億６百万円（前連結会計年度比25.4％減）、セグメント利益（営業利益）は１億37百万円（前連結会計年度比82.1％減）となりました。

＜不動産開発事業＞

不動産開発事業におきましては、不動産投資法人への物件供給や、商工業・物流用地の引渡しが実現し、大幅な増収増益となりました。この結果、売上高は158億50百万円（前連結会計年度比227.2％増）、セグメント利益（営業利益）は32億42百万円（前連結会計年度比265.7％増）となりました。

＜賃貸・管理等事業＞

賃貸・管理等事業におきましては、請負工事売上が増加したことなどにより、増収増益となりました。この結果、売上高は43億50百万円（前連結会計年度比22.6％増）、セグメント利益（営業利益）は４億81百万円（前連結会計年度比18.4％増）となりました。

＜マテリアル事業＞

マテリアル事業におきましては、利益幅の大きい商品への販売シフトもあり、減収増益となりました。この結果、売上高は８億53百万円（前連結会計年度比20.8％減）、セグメント利益（営業利益）は57百万円（前連結会計年度比49.8％増）となりました。

＜その他＞

その他事業におきましては、保険代理店収入の増加により、増収増益となりました。この結果、売上高は51百万円（前連結会計年度比18.7％増）、セグメント利益（営業利益）は39百万円（前連結会計年度比21.9％増）となりました。

なお、前連結会計年度末において飲料製造事業会社の全株式を譲渡したため、連結の範囲から除外しております。これに伴い、当連結会計年度より飲料製造事業（前連結会計年度売上高は14億25百万円、セグメント損失（営業損失）は42百万円）を報告セグメントから除外しております。

##### ② キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、15億35百万円（前連結会計年度比６億21百万円の減少）となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの増減要因は以下のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

税金等調整前当期純利益（32億85百万円）や前受金の増加（２億98百万円）などによる資金調達に対し、棚卸資産の増加（△49億23百万円）や売上債権の増加（△３億40百万円）、法人税等の支払額（△３億93百万円）などにより支出した結果、営業活動により支出した資金は20億16百万円（前連結会計年度は60億80百万円の支出）となりました。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資有価証券の売却（５億16百万円）や匿名組合出資金の払戻による収入（５億25百万円）などによる資金調達に対し、固定資産の取得（△１億53百万円）や投資有価証券の取得（△１億58百万円）などにより支出した結果、投資活動により得られた資金は５億93百万円（前連結会計年度は13億97百万円の収入）となりました。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

短期借入金の純増額（16億18百万円）による資金調達に対し、長期借入金の返済（△４億62百万円）や配当金の支払額（△３億55百万円）により支出した結果、財務活動により得られた資金は８億１百万円（前連結会計年度は27億85百万円の収入）となりました。

##### ③ 生産、受注及び販売の実績

###### a. 生産実績

当連結会計年度における生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 金額(千円) | 前年同期比(％)
その他 | 294 | △43.4
合計 | 294 | △100.0

(注) １　金額は製造原価によっております。

２　当連結会計年度において、生産実績に著しい変動がありました。これは、前連結会計年度末において飲料製造事業会社の全株式を譲渡したことによります。

３　その他の生産実績の内容は、農産物の生産であります。

#### b. 受注状況

該当事項はありません。

#### c. 販売実績

当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 金額(千円) | 前年同期比(％)
レジデンス事業 | 2,806,845 | △25.4
不動産開発事業 | 15,850,741 | ＋227.2
賃貸・管理等事業 | 4,350,673 | ＋22.6
マテリアル事業 | 853,774 | △20.8
その他 | 51,582 | ＋18.7
合計 | 23,913,617 | ＋62.6

(注) １　セグメント間取引については、相殺消去しております。

２　主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合

相手先 | 前連結会計年度 | 当連結会計年度
販売高(千円) | 割合(％) | 販売高(千円) | 割合(％)
株式会社タカラレーベン | 3,597,853 | 24.5 | 2,770,546 | 11.6
東海道リート投資法人 | - | - | 3,470,703 | 14.5

３　前連結会計年度における東海道リート投資法人に対する販売実績については、総販売実績に対する割合が100分の10未満のため記載を省略しております。

４　当連結会計年度において、販売実績に著しい変動がありました。これは、不動産開発事業において、不動産投資法人への物件供給や、商工業・物流用地の引渡しが実現したことにより販売実績が増加したこと及び前連結会計年度末において飲料製造事業会社の全株式を譲渡したことなどによります。

#### (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

##### ① 当連結会計年度の経営成績の分析及びそれに影響を与えた要因について

当社グループの当連結会計年度の経営成績は次のとおりであります。

レジデンス事業の営業利益１億37百万円、不動産開発事業の営業利益32億42百万円、賃貸・管理等事業の営業利益４億81百万円、マテリアル事業の営業利益57百万円、その他の営業利益39百万円の各事業（セグメント）の合計額に対し、全社の営業費用７億48百万円等を賄う状況となり、当社グループ全体で営業利益は30億44百万円となりました。

経常利益におきましては、前連結会計年度比15億74百万円増の経常利益32億89百万円となりました。親会社株主に帰属する当期純利益におきましては、前連結会計年度比９億36百万円増の21億２百万円となりました。

また、当社グループは強固な財務基盤の確立のために、経営指標として、自己資本比率の50％以上の維持・確保を目指しております。当連結会計年度の達成状況につきましては、「②財政状態の分析」をご参照ください。

なお、各セグメントの業績の分析については、「(1) 経営成績等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。

##### ② 財政状態の分析

資産合計

流動資産は、前連結会計年度末に比べて8.0％増加し、324億96百万円となりました。これは、現金及び預金などが減少したものの、販売用不動産などが増加したことによります。

固定資産は、前連結会計年度末に比べて2.9％減少し、56億４百万円となりました。これは、投資有価証券などが減少したことによります。

この結果、総資産は、前連結会計年度末に比べて6.2％増加し、381億１百万円となりました。

負債合計

流動負債は、前連結会計年度末に比べて23.8％増加し、118億35百万円となりました。これは、短期借入金などが増加したことによります。

固定負債は、前連結会計年度末に比べて71.0％減少し、８億15百万円となりました。これは、長期借入金などが減少したことによります。

この結果、負債合計は、前連結会計年度末に比べて2.3％増加し、126億50百万円となりました。

純資産合計

利益剰余金などの増加により当連結会計年度末における純資産は254億50百万円（前連結会計年度比8.3％増）となりました。

当連結会計年度末における１株当たり純資産額は3,552円76銭（前連結会計年度比269円68銭の増加）となりました。

また、当連結会計年度末における自己資本比率は66.2％（前連結会計年度比1.2ポイント増）となりました。

##### ③ 資本の財源及び資金の流動性についての分析

a. キャッシュ・フローの状況

「第２　事業の状況　４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。

b. キャッシュ・フロー関連指標の推移

| 2023年３月期 | 2024年３月期
自己資本比率(%) | 65.0 | 66.2
時価ベースの自己資本比率(%) | 21.7 | 25.2
債務償還年数（年） | 1.3 | -
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍) | 142.5 | -

（注）自己資本比率　：自己資本／総資産

時価ベースの自己資本比率　：株式時価総額／総資産

債務償還年数　：有利子負債／営業キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ　：営業キャッシュ・フロー／利払い

各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により計算しています。

株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済み株式総数（自己株式控除後）により算出しております。

営業キャッシュ・フローは連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。

有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。

利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息支払額を使用しております。

2024年３月期の債務償還年数とインタレスト・カバレッジ・レシオは営業キャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。

c. 資本の財源及び資金の流動性

当社グループの主な資金需要は、運転資金や販売用不動産等の棚卸資産購入資金、設備投資資金、配当金の支払等の株主還元資金などがあります。必要資金は、主に自己資金及び金融機関からの借入により調達しております。

当社グループは、専ら棚卸資産の売却によって得られた資金については、その資産を購入した際の借入の返済へ優先的に充当しており、それ以外の資金については、その都度、総合的に勘案して、成長投資や手許資金、借入の返済等へ充当しております。株主還元についても、株価の維持、上昇を目指し、安定的な配当を実施できるように努めてまいります。

##### ④ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、経営者により一定の会計基準の範囲内で見積りが行われている部分があり、資産・負債や収益・費用の数値に反映されております。これらの見積りについては、継続して評価し、必要に応じて見直しを行ってまいりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は、これらと異なることがあります。

なお、連結財務諸表作成にあたっての重要な会計方針等は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項　連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」及び「重要な会計上の見積り」に記載のとおりであります。

### ５ 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

### ６ 【研究開発活動】

当社グループでは、より競争力のあるサービスの提供や付加価値の高い業務への転換を図るため、研究開発活動を行っております。

当連結会計年度における当社グループが支出した研究開発費の総額は17百万円であります。

セグメントごとの研究開発活動を示すと次のとおりであります。

①レジデンス事業

該当事項はありません。

②不動産開発事業

該当事項はありません。

③賃貸・管理等事業

該当事項はありません。

④マテリアル事業

当事業に係る研究開発費の金額は8百万円であり、主なテーマは次のとおりであります。

１）住宅用プレキャストコンクリート基礎「エンブルベース」の開発研究

２）コンクリート製軽量外壁材の開発研究

⑤その他

該当事項はありません。

⑥全社共通

当事業に係る研究開発費の金額は8百万円であり、主なテーマは次のとおりであります。

・ＲＰＡを活用したデータ取得や入力等の事務効率の向上