 DIC Asset AGFrankfurt am MainHalbjahresbericht zum 30.06.2019H1 2019
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| Finanzkennzahlen in Mio. Euro | H1 2019 | H1 2018 | Δ | Q2 2019 | Q1 2019 | Δ |
| Bruttomieteinnahmen | 49,7 | 50,3 | -1 % | 25,2 | 24,5 | 3 % |
| Nettomieteinnahmen | 43,0 | 42,5 | 1 % | 21,8 | 21,2 | 3 % |
| Erträge aus Immobilienmanagement | 17,5 | 12,2 | 43 % | 8,3 | 9,2 | -10 % |
| Erlöse aus Immobilienverkauf | 16,0 | 51,2 | -69 % | 4,8 | 11,2 | -57 % |
| Gesamterträge | 94,1 | 124,3 | -24 % | 43,5 | 50,6 | -14 % |
| Gewinne aus Immobilienverkauf | 1,7 | 11,1 | -85 % | 0,5 | 1,2 | -58 % |
| Ergebnis aus assoziierten Unternehmen | 15,8 | 10,8 | 46 % | 13,4 | 2,4 | >100 % |
| Funds from Operations (FFO) | 43,0 | 32,0 | 34 % | 26,0 | 17,0 | 53 % |
| EBITDA | 61,2 | 61,3 | 0 % | 34,0 | 27,2 | 25 % |
| EBIT | 45,5 | 46,6 | -2 % | 25,8 | 19,7 | 31 % |
| EPRA-Ergebnis | 40,3 | 29,4 | 37 % | 25,2 | 15,1 | 67 % |
| Konzernüberschuss | 25,9 | 23,9 | 8 % | 16,7 | 9,2 | 82 % |
| Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit | 42,3 | 34,6 | 39 % | 32,5 | 9,8 | >100 % |
| Finanzkennzahlen je Aktie in Euro* | H1 2019 | H1 2018 | Δ | Q2 2019 | Q1 2019 | Δ |
| FFO | 0,60 | 0,46 | 30 % | 0,36 | 0,24 | 50 % |
| EPRA-Ergebnis | 0,57 | 0,42 | 36 % | 0,36 | 0,21 | 71 % |
| Ergebnis | 0,37 | 0,35 | 6 % | 0,24 | 0,13 | 85 % |
| Bilanzkennzahlen in Mio. Euro | 30.06.2019 | 31.12.2018 |
| Loan-to-Value (LtV) in % | 50,4 | 53,1 |
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | 1.556,8 | 1.459,0 |
| Eigenkapital | 914,2 | 895,9 |
| Finanzschulden | 1.482,6 | 1.481,1 |
| Bilanzsumme | 2.533,1 | 2.490,1 |
| Finanzmittelbestand | 351,9 | 286,9 |
| Operative Kennzahlen | H1 2019 | H1 2018 |
| Vermietungsleistung in Mio. Euro | 12,0 | 12,0 |
| EPRA-Leerstandsquote Commercial Portfolio** in % | 7,8 | 8,9 |
*
alle Zahlen je Aktie angepasst gem. IFRS per H1 2019 71.204.683 (H1 2018: 69.380.268)
**
ohne Projektentwicklungen und Repositionierungsobjekte
Vorwort
LIEBE AKTIONÄRINNEN UND AKTIONÄRE,
zum Ende des ersten Halbjahres 2019 liefert Ihnen Ihr Unternehmen eine starke Zwischenbilanz:
Die DIC Asset AG ist mit ihrem Fokus auf Büroimmobilien in Deutschland und ihrem konjunkturrobusten
diversifizierten Geschäftsmodell weiter sehr dynamisch auf Wachstumskurs. Sowohl die
operativen Zahlen als auch die strategische Entwicklung bestätigen, dass der Erfolg
der DIC Asset AG auf breiten, sehr zuverlässigen Säulen steht, die weiter attraktive
Perspektiven und langfristige Renditen bieten.
Die Highlights des ersten Halbjahres 2019 sind insbesondere:
| ― |
das gelungene Reinvestment der Erlöse aus unserer TLG-Beteiligung in den Erwerb der GEG German Estate Group im Juni 2019 - eine hervorragende strategische Ergänzung unseres institutionellen Geschäfts mit internationalen und nationalen Investoren. |
| ― |
das Wachstum unserer AuM um 27 % auf 7,1 Mrd. Euro seit Jahresbeginn. |
| ― |
die Erfolge in der Optimierung unserer Portfoliokennzahlen binnen Jahresfrist, wie die um ein Jahr gesteigerte durchschnittliche Mietlaufzeit (WALT) auf 6,2 Jahre und weiter die um gut 1,1 Prozentpunkte gesenkte EPRA-Leerstandsquote auf 7,8 %. |
| ― |
ein Anstieg der Erträge aus dem Immobilienmanagement um 43 % auf 17,5 Mio. Euro. |
| ― |
ein starkes Wachstum der Funds from operations (FFO) um 34 % auf 43,0 Mio. Euro. |
Mit der erfolgreichen und erstmaligen Platzierung eines unbesicherten Schuldscheindarlehens
über ein Gesamtvolumen von 150 Mio. Euro, bei einem durchschnittlichen Zinssatz von
1,58 % und einer durchschnittlichen Laufzeit von 5,4 Jahren, konnten wir nach dem
Bilanzstichtag einen weiteren Erfolg bei der Diversifizierung unserer Finanzstruktur
erreichen und uns zudem weitere Mittel zur Finanzierung des Wachstums unserer beiden
Geschäftsfelder sichern.
Das im ersten Halbjahr erreichte Wachstum und unsere Einschätzung der vor uns liegenden
Etappe geben uns Anlass, die Ziele für das Gesamtjahr 2019 höher zu stecken: Wir erhöhen
die zu Jahresbeginn getroffene Prognose bei den Akquisitionen von rund 500 Millionen
Euro auf 1,3 Milliarden Euro über alle Segmente. Dem erfolgreichen Ausbau unserer
Managementerträge und den zusätzlich zu erwartenden Effekten aus der Übernahme der
GEG tragen wir Rechnung, indem wir unseren erwarteten FFO um 18 Millionen auf eine
Spanne zwischen 88 und 90 Millionen Euro anheben.
Wir sehen unser Unternehmen mit neuer Größe auf sehr gutem und klarem Kurs, wir stärken
unsere Position am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt weiter und bauen unsere Geschäftsfelder
mittelfristig auf ein insgesamt betreutes Volumen (Assets under Management) von 10
Mrd. Euro aus.
Frankfurt am Main, im Juli 2019
| Sonja Wärntges | Dirk Hasselbring | Johannes von Mutius |
KONZERNZWISCHENLAGEBERICHT
WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN
Industriekonjunktur kühlt ab, Dienstleistungen boomen
Im ersten Halbjahr 2019 hat sich der Wachstumskurs der deutschen Wirtschaft im zehnten
Jahr in Folge fortgesetzt. Allerdings zeigt der Blick auf die Sektoren in allen Euroländern,
mithin auch in Deutschland, ein gespaltenes Bild: Seit Mitte 2018 befindet sich das
exportorientierte verarbeitende Gewerbe in einer Rezession, belastet durch Drohszenarien
von Abschottung, Sanktionen und einer weiteren Eskalation der Konflikte im Welthandel.
Dagegen haben die primär binnenwirtschaftlich ausgerichteten Dienstleistungen und
die Bauwirtschaft in Deutschland einen boomhaften Aufschwung genommen.
Die positiven Impulse aus der deutschen Binnenwirtschaft - gefördert durch zunehmende
Beschäftigung, hohe Tarifabschlüsse, Steuer- und Abgabenentlastung sowie niedrige
Zinsen - stemmen sich der industriellen Schwäche und den außenwirtschaftlichen Belastungen
entgegen. Allerdings gehen die Volkswirte davon aus, dass sich Risiken daraus über
verflochtene Wertschöpfungsketten auf die Binnenkonjunktur übertragen und sich demzufolge
auch die stark positive Dynamik im Dienstleistungsbereich künftig langsamer entwickeln
wird.
Im ersten Quartal 2019 wuchs das Bruttoinlandsprodukt um 0,4 % gegenüber dem Vorquartal
und um 0,7 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Nach den schwachen Tendenzen in der
zweiten Jahreshälfte 2018 (Q3 2018: -0,2 %, Q4 2018: 0,0 %) haben sich Nachholeffekte
bemerkbar gemacht; so ist der Anstieg unter anderem durch höhere Kfz-Absätze im Vergleich
zum Einbruch im Vorjahr und damit Steigerungen bei Konsumausgaben und Ausrüstungsinvestitionen
erklärbar. Zudem sorgten stabile Konsumentenpreise für ein kräftiges Kaufkraft-Plus.
Für das zweite Quartal 2019 erwartet das ifo Institut, dass das Minus der industriellen
Wertschöpfung stärker durchschlägt und sieht unterm Strich ein schwaches Ergebnis
von -0,1 % beim BIP. So sank das von ifo ermittelte Geschäftsklima als Stimmungsindikator
der deutschen Unternehmen bis Juni 2019 auf 97,4 Punkte und damit den niedrigsten
Wert seit November 2014. Zwischenzeitlich, im März, hatte sich die Stimmung aufgrund
der konjunkturellen Stärke von Dienstleistungen, Handel und Baugewerbe nochmals aufgehellt;
allerdings blicken aktuell die Unternehmen eher skeptisch auf ihr Konjunkturszenario,
mit einem verlangsamten Beschäftigungsaufbau. Die Arbeitslosigkeit sank zum Abschluss
des Halbjahres nur leicht gegenüber dem Vormonat, um 20.000 auf 2,216 Millionen. Die
Quote liegt damit im Juni 2019 bei 4,9 %, gegenüber 5,0 % im Juni 2018.
Nichtsdestotrotz zeichnen die Wirtschaftsforscher für die zweite Jahreshälfte ein
nur moderates Bild der rezessiven Tendenzen in der deutschen Wirtschaft. Im laufenden
Jahr rechnet das ifo Institut mit einer Zunahme des BIP um 0,6 % und geht von einer
wieder etwas beschleunigten Konjunktur im kommenden Jahr aus. Die Zahl der Erwerbstätigen
wird 2019 um prognostizierte 433.000 zunehmen, nach 572.000 in 2018. In der Geldpolitik
nimmt die Lockerungsneigung aufgrund des schwachen Wirtschaftswachstums zu. Die Ratsmitglieder
der EZB stimmten auf ihrer jüngsten Sitzung diesbezüglich überein, sodass EZB-Präsident
Mario Draghi Mitte Juni auf der Notenbankkonferenz signalisierte, dass angesichts
der Unsicherheit eine weitere Zinssenkung oder die Wiederaufnahme der Anleihekäufe
im Rahmen des Möglichen liegen.
Vermietungsmarkt weiter robust dank Dienstleistungssektor
Trotz nachlassender konjunktureller Dynamik zeigte sich der Bürovermietungsmarkt in
Rekordlaune. Mit einem Flächenumsatz von rund 2 Mio. qm zur Jahresmitte wurde das
Vorjahresergebnis in den sieben Büro-Hochburgen um über 5 % übertroffen. Für das Gesamtjahr
erwarten die Marktbeobachter von JLL einen Flächenumsatz von rund 3,8 Mio. qm, somit
ein etwas schwächeres zweites Halbjahr.
Die Situation am Vermietungsmarkt dürfte insbesondere auf die differenzierte konjunkturelle
Entwicklung der deutschen Wirtschaft zurückzuführen sein: Während die exportorientierte
verarbeitende Industrie stark von außenwirtschaftlichen Unsicherheiten gebremst wird,
verzeichneten die größtenteils binnenorientierten Dienstleistungsbereiche mit hohem
Büroflächenbedarf und das Baugewerbe hohe Zuwächse. Darüber hinaus setzte sich das
Beschäftigungswachstum - wenn auch verlangsamt - fort, sodass die Nachfrage insbesondere
nach modernen Büroflächen weiter gestiegen ist. Angesichts der Flächenknappheit sind
Unternehmen dazu übergegangen, sich neue Flächen frühzeitig zu sichern: JLL meldet,
dass im Schnitt der letzten drei Jahre 60 % der Vorvermietungen mit einer Vorlaufzeit
von ein bis drei Jahren bis zur Fertigstellung des Gebäudes getätigt wurden. Für 2019
erwarten die Researcher, dass jeder fünfte vermietete Quadratmeter Bürofläche in den
Big 7 eine Fläche in einem projektierten Gebäude ist.
Die stärkste Umsatzsteigerung verzeichnete Stuttgart mit rund 21 %, gefolgt von Hamburg
mit knapp 15 %, Düsseldorf mit gut 10 %, Berlin, Frankfurt und Köln mit je rund 8
%. Spitzenreiter im Flächenumsatz waren München und Berlin mit je etwa 418.000 qm.
Während sich in der Bundeshauptstadt die dynamische Vermietungsentwicklung fortsetzte,
wurde in München als einzigem der Big 7-Standorte ein Umsatzrückgang von rund 11 %
verzeichnet.
Die Fertigstellungsvolumina in den Big 7 konnten erneut nicht zur Entspannung beitragen.
Trotz einem gegenüber dem Vorjahreszeitraum rund 30 % höheren Volumen reduzierten
sich die Leerstandsflächen weiter. Die aggregierte Leerstandsquote sank laut JLL in
den Big 7 auf 3,3 %, in der Bundeshauptstadt sogar auf 1,8 %. Für das Gesamtjahr 2019
prognostiziert das Maklerhaus einen Rückgang der Leerstandsquote im Jahresvergleich
um 50 Basispunkte auf 3,1 %. Das Maklerunternehmen Colliers gibt an, dass bei einem
erwarteten Fertigstellungsvolumen von etwa 1,6 Mio. qm in 2019 bereits rund 87 % der
Flächen vorvermietet seien.
Bei den Spitzenmieten steht aktuell im Jahresvergleich ein Zuwachs um 7,6 % zu Buche.
Bis Ende des Jahres rechnet JLL mit einem weiteren Anstieg des Spitzenmietpreisindexes,
der dann ein Plus von 5,4 % gegenüber dem Wert vom Jahresende 2018 ausmacht. In der
Entwicklungsdynamik folgen Nebenlagen und andere Teilmärkte dem Trend in den zentralen
Top-Lagen.
Investmentmarkt: Berlin ist neue Umsatzhauptstadt
Für den deutschen Gewerbeinvestmentmarkt ermittelte BNP ein Transaktionsvolumen von
24,4 Mrd. Euro, somit einen Rückgang von 6 % im Vergleich zum Vorjahr. Der Umsatz
kam zu 82 % durch Einzeltransaktionen zustande und steht somit für eine intensive
Beschäftigung der Investoren mit der Rentabilität auf Einzelobjektebene. Die Big 7-Standorte
hatten mit 13,8 Mrd. Euro einen um 13 % niedrigeren Anteil als im Vorjahr. Dies repräsentiert
allerdings das zweitbeste Ergebnis der vergangenen Jahre, sodass der Vorjahreswert
einen ungewöhnlich starken Fokus auf A-Standorte markierte, welcher sich in dieser
Höhe zum Halbjahresende 2019 nicht wiederholt hat. Eine Ausnahme ist Berlin: mit einem
neuen Umsatzrekord von 5,2 Mrd. Euro anhaltend Spitzenreiter in der Beliebtheit bei
den Investoren.
Die Maklerhäuser berichten übereinstimmend von einer leichten Zunahme bei dem Anteil
der ausländischen Marktakteure am Geschehen. Gemäß aktuellem BNP-Report summierte
sich ihre Beteiligung auf 39 %; mit 9,4 Mrd. Euro investierten sie rund ein Viertel
mehr als im langjährigen Schnitt. Stärkste Käufergruppe waren mit 26 % Spezialfonds,
gefolgt von Asset-Managern mit 15 %.
Nachdem die Büro-Spitzenrenditen im ersten Quartal in Düsseldorf, Köln und Stuttgart
noch einmal leicht nachgegeben hatten, zeigten sich die Big 7 im zweiten Quartal mit
Ausnahme von Hamburg durchweg stabil.
GESCHÄFTSENTWICKLUNG
Highlights 1. Halbjahr 2019
| ― |
Erwerb der GEG German Estate Group als hervorragende strategische Ergänzung, Zusammenschluss mit dem bisherigen Fondsgeschäft im Geschäftssegment "Institutional Business" |
| ― |
Assets under Management seit Jahresbeginn um 27 % auf 7,1 Mrd. Euro gewachsen |
| ― |
Immobilienankäufe in Höhe von 853 Mio. Euro getätigt - erhöhtes Jahresziel von 1,3 Mrd. Euro bereits zu rund 66 % umgesetzt (inkl. Ankäufe durch die GEG) |
| ― |
Erfolgreiches Vermietungs- und Portfoliomanagement: |
| ― |
FFO um 34 % auf 43,0 Mio. Euro (H1 2018: 32,0 Mio. Euro) gesteigert |
| ― |
Prognoseerhöhung nach Erwerb der GEG: neue FFO-Erwartung 88-90 Mio. Euro, Ankaufsziel von 1,3 Mrd. Euro |
GEG-Erwerb: Effektiver Wachstumssprung durch strategische Ergänzung
Wir haben das erste Halbjahr 2019 sehr erfolgreich für den Ausbau unserer Geschäftsbasis
und Marktposition genutzt und dies wesentlich durch zwei strategische Transaktionen
vorangetrieben: Zum einen haben wir den im Dezember 2018 vereinbarten Verkauf der
TLG-Beteiligung im ersten Halbjahr 2019 planmäßig abgeschlossen. Die für das eigene
Wachstum freigesetzten Mittel aus den beiden Teilverkäufen in Höhe von rund 376 Mio.
Euro haben wir unverzüglich reinvestiert: Für einen Kaufpreis von ca. 225 Mio. Euro,
der komplett aus Barmitteln entrichtet wurde, hat die DIC Asset AG mit Vertrag vom
05.06.2019 den Immobilien-Investment- und -Asset Manager GEG German Estate Group erworben.
Das GEG-Geschäft ergänzt das Geschäftsmodell der DIC Asset AG in hervorragender Weise
und beschleunigt ihr geplantes Wachstum im institutionellen Fonds- und Drittgeschäft
deutlich. Zum 30.06.2019 verwaltete die GEG Assets under Management im Volumen von
3,6 Mrd. Euro, von denen namhafte Objekte bereits im Rahmen von früher erteilten Mandaten
durch unsere Propertymanagement-Teams betreut werden. Mit der Übernahme hat die DIC
Asset AG ihre institutionelle Investorenbasis um Kapitalgeber erweitert, die über
die GEG aktuell in 23 Objekten in Fonds, Club Deals und Individualmandaten investiert
sind. Außerdem ist unsere Bestandsentwicklungskapazität, die wir für die Wertsteigerung
im Rahmen unseres Asset- und Portfoliomanagements bereits in der Vergangenheit gezielt
gestärkt haben, um ein exzellentes Projektentwicklungs-Team für die Repositionierung
anspruchsvoller Immobilien erweitert worden.
Im Zuge der GEG-transaktion haben wir unsere Geschäftssegmente neu strukturiert, vereinfacht
und die Berichterstattung auf zwei Säulen fokussiert: zum einen auf das Segment commercial
portfolio, das wie bisher unseren Immobilien-Eigenbestand umfasst. Zum anderen fassen
wir im Segment institutional business unser bisheriges Segment Funds mit dem Geschäft
der GEG zusammen. Der Erwerb der GEG ist im Juni 2019 wirksam vollzogen worden. Wir
konsolidieren die GEG hiermit erstmalig in unserem Halbjahresbericht. Wirtschaftlich
ist die GEG für den Monat Juni in die Ergebnisse der DIC Asset AG eingeflossen. Das
bisherige Segment Other Investments wurde aufgelöst, da nach dem Verkauf von Joint
Venture-Beteiligungen und dem Verkauf der Beteiligung an der TLG Immobilien AG letztmalig
ein Dividendenertrag aus TLG-aktien resultiert, die im März und April 2019 veräußert
wurden. Dieser Einzelsachverhalt wird nunmehr gesondert dargestellt und entfällt zum
Jahresende 2019.
| ~ 1,8 Mrd. Euro AuM | ~ 5,3 Mrd. Euro AuM | ||
| Commercial Portfolio (Balance Sheet Investments) |
Institutional Business (Managed Accounts) |
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| - Direkt gehaltenes Portfolio | - Auflage von attraktiven und diversifizierten Immobilienprodukten für institutionelle Investoren | ||
| - Stabile Erträge aus Core-/Core Plus- und Value add-Objekten | - Alle Immobiliendienstleistungen aus einer hand (transaktions-, Asset- und Property Management, Strukturierung von Immobilienfinanzierungen) | ||
| - Mittel- bis langfristiger Anlagehorizont | - Starke Interessenskonvergenz durch strategische Co-Investments | ||
| - An- und Verkäufe zu geeigneten Zeiten | |||
| Asset- und Property Management | |||
| Property Development | |||
| Mieteinnahmen Verkaufsgewinne |
Management Fees Development Fees |
Transaktions-Fees Beteiligungserträge |
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ENTWICKLUNG DES BETREUTEN IMMOBILIENVERMÖGENS
Starker Zuwachs der Assets under Management
Insgesamt stiegen die Assets under Management der DIC Asset AG insbesondere durch
den GEG-Erwerb gegenüber dem 31.12.2018 um 27 % auf 7,1 Mrd. Euro.
Sie verteilen sich mit 1,8 Mrd. Euro auf das Segment Commercial Portfolio (31.12.2018:
1,7 Mrd. Euro) und 5,3 Mrd. Euro - einem Plus von 36 % - auf das neue Segment Institutional
Business (31.12.2018: 3,9 Mrd. Euro, davon Funds 1,8 Mrd. Euro und Other Investments
2,1 Mrd. Euro).
PORTFOLIO NACH SEGMENTEN
| Commercial Portfolio |
Institutional Business |
Gesamt | ||
| Anzahl Immobilien | 30.06.2019 | 100 | 75 | 175 |
| 31.12.2018 | 101 | 77 | 178 | |
| Marktwert in Mio. Euro* | 30.06.2019 | 1.798,1 | 5.261,0 | 7.059,1 |
| 31.12.2018 | 1.696,8 | 3.948,9 | 5.645,7 | |
| Mietfläche in qm | 30.06.2019 | 923.100 | 1.041.400 | 1.964.500 |
| 31.12.2018 | 893.500 | 966.700 | 1.860.200 |
*
Marktwerte zum 31.12.2018, spätere Zugänge zu Anschaffungskosten
Transaktionen im Gesamtvolumen von rund 876 Mio. Euro realisiert
Insgesamt wurde von unseren Investment-Teams bis zum Bilanzstichtag, einschließlich
der Ankäufe über die GEG seit 01. Januar 2019, ein Volumen von rund 876 Mio. Euro
im Rahmen von An- und Verkäufen umgesetzt:
Auf der Ankaufsseite wurden im ersten Halbjahr Akquisitionen über rund 853 Mio. Euro
notariell beurkundet. Davon entfielen rund 73 Mio. Euro auf das Commercial Portfolio
und rund 780 Mio. Euro auf das Segment Institutional Business.
Weitere Zukäufe sowohl für den Eigenbestand als auch für das Institutional Business
sind in intensiven Prüfungen.
Immobilienverkäufe wurden über ein Volumen von rund 23 Mio. Euro getätigt. Für ein
Objekt aus dem Segment Institutional Business (1,3 Mio. Euro) und drei Objekte aus
dem Commercial Portfolio (rund 9 Mio. Euro) fand der Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang
bis zum Stichtag der Halbjahresbilanz statt, ebenso wie für ein 2018 für rund 7 Mio.
Euro veräußertes Objekt.
TRANSAKTIONEN 2019
| in Mio. Euro (Anzahl Objekte) |
Beurkundungen 2019 |
Beurkundungen 2019 / BNL 2019 bis zum 30.06.2019 |
Beurkundungen 2018 / BNL 2019 bis zum 30.06.2019 |
| Ankäufe | |||
| Commercial Portfolio | 73 (2) | 73 (2) | 45 (1) |
| Institutional Business | 780 (7) | 529 (4) | 296 (3) |
| Gesamt | 853 (9) | 602 (6) | 341 (4) |
| Verkäufe | |||
| Commercial Portfolio | 22 (6) | 9 (3) | 7 (1) |
| Institutional Business | 1 (1) | 1 (1) | - |
| Gesamt | 23 (7) | 10 (4) | 7 (1) |
Die Verkaufspreise der von uns vermarkteten Immobilien lagen mit durchschnittlich
rund 10 % über den zuletzt festgestellten Marktwerten.
Regionale Entwicklung: höhere Gewichtung der wirtschaftsstarken Region Mitte
Die regionale Verteilung der Assets under Management hat sich, im Wesentlichen durch
Einbeziehung der betreuten Immobilien unserer Tochtergesellschaft GEG, gegenüber dem
Vorjahr verändert. Das Gewicht der wirtschaftsstarken Region Mitte nahm weiter zu
und lag zum Stichtag bezogen auf den Marktwert bei 45 %, was insbesondere auf die
Einbeziehung großvolumiger Assets in der Mainmetropole Frankfurt zurückzuführen ist.
Die Region Ost profitierte zudem von unseren verstärkten Aktivitäten in der Bundeshauptstadt
Berlin. Im Gegenzug ging das Gewicht der Regionen Nord, West und Süd zurück.
Vermietungsleistung: Durchschnittsmiete unserer Abschlüsse um 21 % gesteigert
Unsere Immobilienmanagement-Teams haben die starke Vermietungsarbeit aus dem Vorquartal
fortgesetzt. Im ersten Halbjahr 2019 stieg die Durchschnittsmiete der vermieteten
Flächen deutlich um 21 % von 10,19 Euro/qm auf 12,29 Euro/qm. Die unter Vertrag gebrachten
annualisierten Mieteinnahmen beliefen sich wie im Vorjahr auf 12,0 Mio. Euro (H1 2018:
12,0 Mio. Euro), von dem Gesamtvermietungsvolumen in Höhe von 81.300 qm (H1 2018:
98.200 qm) entfielen rund 68 % auf das Segment Commercial Portfolio und 32 % auf das
Segment Institutional Business.
VERMIETUNGSLEISTUNG NACH NUTZUNGSARTEN
| in qm | annualisiert in Mio. Euro | |||
| H1 2019 | H1 2018 | H1 2019 | H1 2018 | |
| Büro | 48.000 | 72.000 | 6,3 | 9,4 |
| Einzelhandel | 2.300 | 9.800 | 0,6 | 1,6 |
| Lager/Logistik | 14.600 | 10.600 | 0,9 | 0,6 |
| Weiteres Gewerbe | 15.000 | 5.200 | 4,0 | 0,3 |
| Wohnen | 1.400 | 600 | 0,2 | 0,1 |
| Gesamt | 81.300 | 98.200 | 12,0 | 12,0 |
| Stellplätze | 829 Stück | 1.085 Stück | 0,6 | 0,6 |
Die Vermietungsarbeit konzentrierte sich vor allem auf großvolumige Vermietungen (ab
1.000 qm), deren Anteil an der Gesamtleistung (in qm) im Commercial Portfolio bei
78 % und im Institutional Business bei 77 % lag. So konnten im Central Park Office
(CPO) in Düsseldorf Mietverträge über rund 15.000 qm Hotelfläche (darunter 338 Zimmer)
- bei uns subsumiert in der Nutzungsart "Weiteres Gewerbe" - bis Ende 2026 verlängert
werden. In der Berufsakademie Mannheim verlängerten wir mit dem Träger, der Öffentlichen
Hand, rund 9.700 qm Bürofläche bis ins Jahr 2022. Die größte Neuvermietung fand im
Logistikzentrum Hamburg-Rahlstedt statt: Hier wurden rund 700 qm Bürofläche sowie
ca. 3.100 qm Logistikfläche an die HSS Hamburger Speditions Service GmbH bis in Jahr
2024 vermietet.
TOP-VERMIETUNGEN
| NH Hotels Deutschland GmbH | Anschlussvermietung | Commercial Portfolio |
Düsseldorf | 15.000 qm |
| Landesbetrieb Vermögen und Bau Baden-Württemberg | Anschlussvermietung | Commercial Portfolio |
Mannheim | 9.700 qm |
| ver.di Vereinte Dienstleistungsgewerkschaft | Anschlussvermietung | Commercial Portfolio |
Saalfeld | 6.900 qm |
| Ricoh Deutschland | Anschlussvermietung | Institutional Business |
Hannover | 6.900 qm |
| HSS Hamburger Speditions Service GmbH | Neuvermietung | Commercial Portfolio |
Hamburg | 3.800 qm |
Die mittlere Laufzeit über alle Neuvermietungen lag in beiden Segmenten im Schnitt
bei 5,4 Jahren. Bei den abgeschlossenen Anschlussvermietungen lag die durchschnittliche
Laufzeit im Segment Commercial Portfolio bei 2,5 Jahren und im Segment Institutional
Business bei 3,8 Jahren.
32 % der vermieteten Flächen wurden im Zuge von Neuvermietungen vermittelt, während
Anschlussvermietungen mit 68 % zur Vermietungsleistung beigetragen haben.
Das Mietauslaufvolumen 2019 reduzierte sich durch die gute Vermietungsarbeit im ersten
Halbjahr auf nur 3,3 %. Über 68 % der Mietverträge enden erst 2023 und später.
SEGMENT COMMERCIAL PORTFOLIO
Portfolioqualität weiter deutlich gesteigert
Unser Segment Commercial Portfolio umfasst unsere direkten Immobilieninvestments,
mit denen wir langfristig stabile Mieteinnahmen erzielen. Zudem optimieren wir unsere
Immobilien zur Wertsteigerung durch aktives Vermietungsmanagement und heben Potenziale
durch Bestandsentwicklungen. Wir nutzen attraktive Chancen am Markt für Zukäufe, mit
denen wir unser Portfolio diversifizieren und seine Ertragskraft stabilisieren, und
realisieren Gewinne durch Verkäufe zu geeigneten Zeitpunkten.
Zum 30.06.2019 umfasste das Commercial Portfolio 100 Immobilien (30.06.2018: 108).
Die Qualität im Portfolio konnten wir durch unser aktives Asset- und Propertymanagement,
den Verkauf von nicht strategischen Immobilien und den Erwerb von attraktiven und
cashflowstarken Immobilien im Vergleich zum Vorjahreszeitraum signifikant steigern
und dabei alle wichtige Performancekennzahlen verbessern: Die annualisierten Mieteinnahmen
stiegen um 7,1 % von 96,2 Mio. Euro auf 103,0 Mio. Euro. Zugleich haben wir die EPRA-Leerstandsquote
gegenüber dem 30.06.2018 von 8,9 % auf 7,8 % gesenkt und die durchschnittliche Mietlaufzeit
(WALT) deutlich von 5,2 auf 6,2 Jahre erhöht. Die durchschnittliche Miete in Euro
pro qm im Commercial Portfolio stieg von 9,49 Euro auf 9,82 Euro.
ENTWICKLUNG COMMERCIAL PORTFOLIO*
| 30.06.2019 | 31.12.2018 | 30.06.2018 | |
| Anzahl Immobilien | 100 | 101 | 108 |
| Marktwert in Mio. Euro | 1.798,1 | 1.696,8 | 1.598,3 |
| Mietfläche in qm | 923.100 | 884.000 | 927.800 |
| Annualisierte Mieteinnahmen in Mio. Euro | 103,0 | 97,6 | 96,2 |
| Ø-Miete in Euro pro qm | 9,82 | 9,64 | 9,49 |
| Ø-Mietlaufzeit in Jahren | 6,2 | 5,8 | 5,2 |
| EPRA-Leerstandsquote in % | 7,8 | 7,2 | 8,9 |
| Bruttomietrendite in % | 5,7 | 5,9 | 6,3 |
Like-for-like erhöhten sich die annualisierten Mieteinnahmen im Commercial Portfolio
um 0,2 % von 93,6 Mio. Euro am 30.06.2018 auf 93,8 Mio. Euro am 30.06.2019.
Der Marktwert der Immobilien des Commercial Portfolios stieg von rund 1,6 Mrd. Euro
am 30.06.2018 auf rund 1,8 Mrd. Euro am 30.06.2019.
Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus abgeschlossenen Transaktionen (Ankäufe
und Verkäufe), für die der Besitz-, Nutzen und Lastenübergang in den letzten zwölf
Monaten stattgefunden hat.
Zuwächse im Eigenbestand
Für das weitere Wachstum in unserem Eigenbestand haben wir im Berichtszeitraum zwei
Immobilien für rund 73 Mio. Euro notariell beurkundet. Zu Jahresbeginn erwarben wir
im Technologiepark Bremen ein vollvermietetes Multi-Tenant-Bürogebäude zu Gesamtinvestitionskosten
von 14,7 Mio. Euro. Die rund 9.400 qm Mietfläche werden mehrheitlich von der Universität
Bremen genutzt. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten hat Ende März 2019 stattgefunden.
Das "Stadtfenster" in Duisburg, das wir Anfang Mai zu Gesamtinvestitionskosten von
58,1 Mio. Euro angekauft haben, ist eine moderne, 2014 fertiggestellte Büroimmobilie
in zentraler Innenstadtlage. Sie verfügt auf fünf Geschossen insgesamt über 12.600
qm Mietfläche, die hauptsächlich von der Stadtbibliothek und der Volkshochschule genutzt
werden. Das vollvermietete Objekt hat eine gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge
(WALT) von rund 18 Jahren. Die annualisierten Mieteinnahmen betragen ca. 2,2 Mio.
Euro. Der Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang hat Ende Juni stattgefunden. Für eine
weitere Büroimmobilie in Karlsruhe über rund 45 Mio. Euro erfolgte der Besitz-, Nutzen-
und Lastenübergang ebenfalls im 2. Quartal 2019. Für die Immobilie wurde bereits im
Dezember 2018 ein Kaufvertrag geschlossen.
SEGMENT INSTITUTIONAL BUSINESS
Bedeutender Wachstumssprung im institutionellen Geschäft
Das Segment Institutional Business fasst das bisherige Segment Funds mit dem institutionellen
Investmentgeschäft der GEG zusammen. Der Bereich erwirtschaftet Gebühren aus der Tätigkeit
als Emittent und Manager von Immobilien-Spezialfonds, Individualmandaten und Club
Deals für institutionelle Investoren. Darüber hinaus tritt die DIC Asset AG in geringem
Maße auch als Co-Investor auf und erzielt in einigen Mandaten Beteiligungserträge.
Zum 30.06.2019 umfasste das Segment Assets under Management im Wert von 5,3 Mrd. Euro
(zusammengefasste Werte der vorherigen Segmente per 30.06.2018: 3,4 Mrd. Euro; 31.12.2018:
3,9 Mrd. Euro).
Für das Institutional Business fanden insgesamt im ersten Halbjahr Akquisitionen in
Höhe von rund 780,0 Mio. Euro statt, davon 760,5 Mio. Euro über die erworbene GEG.
Für den Fonds DIC Office Balance V erwarben wir Ende Februar zu Gesamtinvestitionskosten
von rund 19,5 Mio. Euro die hauptsächlich an die Uni Dresden vermietete Büroimmobilie
"Falkenbrunnen" in der sächsischen Landeshauptstadt.
Über die GEG kamen mehrere großvolumige Immobilien in zentralen Lagen hinzu: im Februar
das KAP1 in Düsseldorf für 56,6 Mio. Euro sowie ein zu 100 % von der Deutschen Bahn
genutztes Objekt in der Mainzer Altstadt am Rheinufer für 85,6 Mio. Euro, im April
das Berliner "Pressehaus" am Alexanderplatz - ein Ensemble aus revitalisiertem Hochhaus
und projektiertem Erweiterungsbau mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 367,1 Mio.
Euro - und im Juni das Helio in Augsburg, ein vollvermietetes Objekt in erstklassiger
Zentrumslage für 111,6 Mio. Euro. Ebenfalls im Juni kam für 50,9 Mio. Euro das Bürohaus
Palazzo Fiorentino in Frankfurt-Sachsenhausen hinzu, das komplett an das Bankhaus
Metzler vermietet ist. Zeitgleich fand der Erwerb der vollvermieteten Fashion Mall
Munich in der Parkstadt Schwabing in München für ein Gesamtinvestitionsvolumen von
88,7 Mio. Euro statt.
Mit den Abschlüssen und der Integration der GEG ist die Strategie der DIC Asset AG
zum dynamischen Ausbau des institutionellen Geschäfts im laufenden Jahr sehr effektiv
vorangetrieben worden. Mit weiteren attraktiven Akquisitionen in Vorbereitung setzt
die DIC Asset AG auf ein fortgesetztes Wachstum dieser Ertragssäule in 2019 und darüber
hinaus.
Im ersten Halbjahr 2019 wurde planmäßig der Verkauf der TLG-Beteiligung vollzogen
und das Engagement beendet. Hieraus resultierten Erlöse von insgesamt rund 376 Mio.
Euro, die effektiv zur Finanzierung unseres Wachstums eingesetzt wurden. Insgesamt
resultierte aus zwei Teilverkäufen ein direkt im Bilanzgewinn erfasstes Gesamtergebnis
von 76,8 Mio. Euro (keine GuV-Wirkung). Von diesem Gesamtergebnis wurden 32,9 Mio.
Euro bereits im ersten Quartal erfasst (erster Teilverkauf an die Ouram Holding);
der zweite Teilverkauf an die Bedrock-Gruppe fand zu Beginn des zweiten Quartals statt
und erhöhte den Bilanzgewinn um weitere 43,9 Mio. Euro.
Personalentwicklung
Zum Stichtag 30.06.2019 beschäftigte die DIC Asset AG 260 Mitarbeiter (davon 67 in
der GEG). Die 67 Mitarbeiter der GEG teilen sich auf in 11 Personen im Bereich Portfoliomanagement,
Investment und Fonds, 29 Personen im Bereich Asset- und Propertymanagement sowie 27
Personen im Bereich Konzernmanagement und Administration. Ohne die GEG Transaktion
wäre der Mitarbeiterstamm gegenüber dem Vorjahr um 12 Personen auf 193 Personen gewachsen,
insbesondere durch organisches Wachstum des Asset- und Propertymanagements um 8 Personen.
ANZAHL MITARBEITER
| 30.06.2019 | 31.12.2018 | 30.06.2018 | |
| Portfoliomanagement, Investment und Fonds | 39 | 27 | 25 |
| Asset- und Propertymanagement | 149 | 114 | 112 |
| Konzernmanagement und Administration | 72 | 45 | 44 |
| DIC Gesamt | 260 | 186 | 181 |
UMSATZ- UND ERTRAGSLAGE
Die Umsatz- und Ertragslage ist im ersten Halbjahr 2019 beeinflusst durch die erstmalige
Erfassung von Erträgen und Aufwendungen der GEG German Estate Group, die konsolidierungsbedingt
mit einem Monat (Juni 2019) in den Konzernabschluss eingeflossen sind. Insbesondere
die Erträge aus Immobilienmanagement und die operativen Aufwendungen sind hiervon
beeinflusst. Folglich sind die Aufwendungen und Erträge der Vergleichsperiode H1 2018
nicht vollständig vergleichbar.
Mieteinnahmen nahezu konstant
Die Bruttomieteinnahmen des ersten Halbjahres 2019 erreichten mit 49,7 Mio. Euro nahezu
das gleiche Niveau des Vorjahreszeitraums (H1 2018: 50,3 Mio. Euro). Positiv wirkten
sich zusätzliche Mieteinnahmen nach Ankäufen und Mietsteigerungen aus, die transaktionsbedingte
Abgänge von Bruttomieteinnahmen nahezu vollständig kompensierten. Die Nettomieteinnahmen
konnten aufgrund gesunkener immobilienbezogener Kosten, insbesondere Leerstandskosten,
um 1 % auf 43,0 Mio. Euro gesteigert werden (H1 2018: 42,5 Mio. Euro).
Erträge aus Immobilienmanagement signifikant gestiegen
Die Erträge aus dem Immobilienmanagement sind im Zuge der Übernahme der GEG und der
deutlichen Steigerung der Assets under Management im Institutional Business gegenüber
dem Vorjahresvergleichszeitraum signifikant um 43 % von 12,2 Mio. Euro auf 17,5 Mio.
Euro gestiegen. Hiervon sind 9,6 Mio. Euro transaktionsbezogene Gebühren (30.06.18:
6,6 Mio. Euro) und 7,9 Mio. Euro Asset- und Property-Management-Fees (30.6.2018: 5,6
Mio. Euro). Die Erträge aus Immobilienmanagement der GEG für den Monat Juni betrugen
4,2 Mio. Euro wovon 3,1 Mio. Euro transaktionsbezogen sind.
Gesamterträge von 94,1 Mio. Euro
Die Gesamterträge beliefen sich im ersten Halbjahr 2019 auf 94,1 Mio. Euro nach 124,3
Mio. Euro im Vorjahr, was insbesondere an den geringeren Verkaufserlösen lag. Aufgrund
geringerer Verkaufsaktivitäten im ersten Halbjahr gingen die Erlöse aus Immobilienverkäufen
auf 16,0 Mio. Euro zurück (H1 2018: 51,2 Mio. Euro).
ENTWICKLUNG DER ERTRÄGE
| in TEUR | H1 2019 | H1 2018 | Δ |
| Bruttomieteinnahmen | 49.683 | 50.332 | -1 % |
| Erträge aus Immobilienmanagement | 17.487 | 12.248 | 43 % |
| Erlöse aus Immobilienverkauf | 16.028 | 51.155 | -69 % |
| Sonstige Erträge | 10.929 | 10.593 | 3 % |
| Gesamterträge | 94.127 | 124.328 | -24 % |
Operative Kosten durch GEG-Transaktion beeinflusst
Die operativen Kosten lagen im ersten Halbjahr 2019 aufgrund der GEG-Übernahme und
der damit verbundenen für den Monat Juni konsolidierten operativen sowie transaktionsbedingten
Kosten bei 16,8 Mio. Euro (H1 2018: 15,2 Mio. Euro). Ohne die GEG-Transaktion wären
die operativen Kosten für das erste Halbjahr um 5 % auf 14,5 Mio. Euro gesunken.
Finanzergebnis um 2,3 Mio. Euro verbessert
Das Finanzergebnis konnte gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 2,3 Mio. Euro bzw. 12
% auf -16,9 Mio. Euro verbessert werden (H1 2018: -19,2 Mio. Euro). Hierzu trug insbesondere
die verbesserte Finanzierungstruktur im Rahmen der planmäßigen Rückführung der Anleihe
13/18 in Höhe von 100 Mio. Euro mit einem Kupon von 5,75 % p.a. und der Begebung der
Anleihe 18/23 mit einem Volumen von 150 Mio. Euro und einem deutlich geringeren Kupon
von 3,50 % p.a in der zweiten Jahreshälfte 2018 sowie weitere Darlehensrückführungen
insbesondere im Zuge der TLG-Transaktion bei.
Beteiligungserträge um 46 % gestiegen
Das Ergebnis aus assoziierten Unternehmen ist gegenüber dem Vorjahr von 10,8 Mio.
Euro um 46 % auf 15,8 Mio. Euro angestiegen. Zum einen erhöhten sich die Dividendeneinnahmen
aus der inzwischen veräußerten TLG-Beteiligung von 10,2 Mio. Euro auf 13,0 Mio. Euro,
zum anderen konnten die Beteiligungserträge aus dem Institutional Business einschließlich
Fonds von 1,2 Mio. Euro auf 2,8 Mio. Euro mehr als verdoppelt werden.
ÜBERLEITUNG FFO
| in Mio. Euro | H1 2019 | H1 2018 | Δ |
| Nettomieteinnahmen | 42.961 | 42.486 | +1 % |
| Verwaltungsaufwand | -6.129 | -5.948 | +3 % |
| Personalaufwand | -10.676 | -9.299 | +15 % |
| Sonstige betriebliche Erträge/Aufwendungen | 48 | -115 | >100 % |
| Erträge aus Immobilienmanagement | 17.487 | 12.248 | +43 % |
| Ergebnis aus assoziierten Unternehmen ohne Projektentwicklungen und Verkäufe | 15.767 | 11.653 | +35 % |
| Zinsergebnis | -16.916 | -19.157 | -12 % |
| Sonstige Bereinigungen* | 420 | 143 | >100 % |
| Funds from Operations (FFO) | 42.962 | 32.011 | +34 % |
FFO um 34 % auf 43,0 Mio. Euro gesteigert
Das operative Ergebnis (FFO) des ersten Halbjahres 2019 lag mit 43,0 Mio. Euro deutlich
um 34 % über dem Vorjahresergebnis (H1 2018: 32,0 Mio. Euro). Maßgeblich hierfür waren
insbesondere die signifikant gestiegenen Erträge aus dem Immobilienmanagement sowie
das starke Ergebnis aus assoziierten Unternehmen ohne Projektentwicklungen und Verkäufe,
während sich die operativen Aufwendungen durch die GEG-Transaktion erhöhten (Laufender
Personal- und Verwaltungsaufwand von rd. 1,5 Mio. Euro).
Der FFO je Aktie stieg - bei einer 2,6 % höheren durchschnittlichen Aktienanzahl nach
Ausgabe der Aktiendividende im April - um 30 % auf 0,60 Euro (H1 2018: 0,46 Euro).
Konzernüberschuss um 8 % gesteigert
Aufgrund der positiven Entwicklung des FFO konnten wir trotz geringerem Ergebnis aus
Verkäufen sowie geringfügig gestiegenen Abschreibungen den Konzernüberschuss im ersten
Halbjahr 2019 auf 25,9 Mio. Euro steigern (H1 2018: 23,9 Mio. Euro). Das Ergebnis
je Aktie erhöhte sich bei höherer Aktienanzahl um 6 % auf 0,37 Euro (H1 2018: 0,35
Euro).
FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE
Auch die Finanz- und Vermögenslage ist im ersten Halbjahr 2019 durch die GEG-Transaktion
beeinflusst. Insbesondere die Positionen Goodwill, Immaterielle Vermögenswerte, Beteiligungen
und Guthaben bei Kreditinstituten und Kassenbestand sind durch die erstmalige Konsolidierung
der GEG beeinflusst. Eine Vergleichbarkeit mit der Vorjahresperiode ist demnach nur
eingeschränkt möglich.
Im ersten Halbjahr ist die Bilanzsumme per 30.06.2019 gegenüber dem Jahresende 2018
um 43 Mio. Euro auf 2.533,1 Mio. Euro gestiegen. Der Anstieg ist insbesondere durch
die Ankäufe für das Commercial Portfolio und der damit verbundene Anstieg der als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zurückzuführen. Die GEG-Transaktion beeinflusste
die Vermögenslage insbesondere durch die erstmalige Erfassung eines vorläufigen Goodwills
in Höhe von 170,3 Mio. Euro, den Zugang von immateriellen Vermögenswerten in Höhe
von 28,8 Mio. Euro, bei denen es sich im Wesentlichen um erworbene Dienstleistungsverträge
handelt sowie zugegangene Beteiligungen in Höhe von 32,6 Mio. Euro, die die eigenen
Beteiligungen an den Investments im Institutional Business darstellen. Die Veräußerung
der Beteiligung an der TLG Immobilien AG in zwei Schritten führte einerseits zum Rückgang
der Beteiligungen per 30.06.2019 im Vergleich zum Jahresende und andererseits zum
Anstieg der Guthaben bei Kreditinstituten und Kassenbestand. Gegenläufig zum Anstieg
der Guthaben bei Kreditinstituten und Kassenbestand wirkte die Kaufpreiszahlung im
Rahmen der GEG-Transaktion.
Die Finanzschulden blieben mit 1.482,6 Mio. Euro zum 30.06.2019 auf einem ähnlichen
Niveau wie zum Jahresende 2018 (31.12.18: 1.481,1 Mio. Euro). Aufgrund der kürzeren
Fristigkeiten haben sich die kurzfristigen verzinslichen Finanzschulden erhöht während
sich die langfristigen verzinslichen Finanzschulden verringert haben.
Mit rund 65 % besteht der überwiegende Teil unserer Finanzschulden aus Darlehen, die
mit einem breiten Spektrum deutscher Kreditinstitute vereinbart sind. Der verbleibende
Teil stammt überwiegend aus unseren Unternehmensanleihen.
Die durchschnittliche Laufzeit der Schulden einschließlich der Anleihen blieb aufgrund
der neu abgeschlossenen langfristigen Refinanzierungen im Rahmen des Erwerbs von Immobilien
zum 30.06.2019 mit 3,9 Jahre im Vergleich zum Vorjahresstichtag bzw. Jahresende 2018
nahezu konstant (30.06.2018: 4,0 Jahre; 31.12.2018: 3,9 Jahre). Der Anteil der Finanzierungen
mit Laufzeiten größer als fünf Jahre erhöhte sich zum 30.6.2019 im Vergleich zum Jahresende
2018 auf 12 % (31.12.2018: 5 %).
Die durchschnittlichen Zinskosten aller Bankfinanzierungen lagen bei rund 1,8 % und
sind damit gegenüber dem Vorjahreszeitraum nahezu unverändert (30.06.2018: 1,8 %).
Inklusive der Unternehmensanleihen betragen die durchschnittlichen Zinskosten zum
30.6.2019 2,5 % (30.06.2018: 2,6 %)
Der Zinsdeckungsgrad, das Verhältnis von EBITDA zu Zinsergebnis, ist im ersten Halbjahr
auf 362 % gestiegen (Gesamtjahr 2018: 333 %). Zum 30.06.2019 sind rund 94 % unserer
Finanzschulden festverzinslich oder bezüglich Zinsschwankungen abgesichert (31.12.2018:
88 %).
Cashflow durch strategische Transaktionen und Refinanzierungen geprägt
Der Cashflow des ersten Halbjahres 2019 ist im Wesentlichen von dem Erwerb und der
Investition in den Immobilienbestand, den Refinanzierungstätigkeiten im Commercial
Portfolio, der Veräußerung der Anteile an der TLG Immobilien AG sowie dem Erwerb der
GEG geprägt.
Die Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit und Investitionen waren positiv, der
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit war hauptsächlich aufgrund von Rückzahlungen von
Darlehen negativ. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit lag im ersten Halbjahr
2019 mit 42,3 Mio. Euro deutlich über dem Vorjahreswert (34,6 Mio. Euro), was insbesondere
auf geringere Zinszahlungen sowie gestiegene Zahlungseingänge aus Immobilieverwaltergebühren
zurückzuführen ist.
Der Cashflow aus Investitionstätigkeit belief sich auf 39,4 Mio. Euro (H1 2018: 27,3
Mio. Euro); er spiegelt im Wesentlichen unsere Verkaufsaktivitäten, strategische Investitionen
sowie die laufenden Investitionen in die Segmente Institutional Business und Commercial
Portfolio wider. Im Vergleich zur Vorjahresperiode ist dieser durch geringere Erlöse
aus dem Verkauf von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sowie höhere Ausgaben
zum Erwerb von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien und Investitionen in
den Eigenbestand geprägt. Der Cashflow aus dem Verkauf der Anteile an der TLG Immobilien
AG überkompensierte die Ausgaben für den Erwerb der GEG German Estate Group im ersten
Halbjahr 2019, sodass im Vergleich zur Vorjahresperiode ein höherer Mittelzufluss
aus dem Erwerb und Verkauf anderer Investitionen erzielt werden konnte.
Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit belief sich im ersten Halbjahr 2019 auf -30,7
Mio. Euro nach +27,8 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum und ist im Wesentlichen durch
die verkaufsbedingte Rückzahlung von Darlehen und der Auszahlung der Bardividende
in Höhe von 17,7 Mio. Euro geprägt. Dem stehen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
geringere Einzahlungen aus der Aufnahme von Darlehen gegenüber. Darüber hinaus wurden
im Vorjahr weitere Mittel aus der Aufstockung der Anleihe 17/22 eingenommen.
Der Finanzmittelbestand erhöhte sich gegenüber dem Jahresende um 65,0 Mio. Euro auf
351,9 Mio. Euro.
Eigenkapital gestärkt
Im zweiten Quartal haben wir erneut erfolgreich mit einer Annahmequote von annähernd
50 % unsere Ausschüttung für das Jahr 2018 in Form einer Aktiendividende durchgeführt.
Hierdurch wurden insgesamt 1.687.527 neue Stückaktien herausgegeben und das gezeichnete
Kapital um 1,7 Mio. Euro erhöht. Die Kapitalrücklage hat sich hierdurch nach Abzug
der Kosten für die Kapitalerhöhung um 14,1 Mio. Euro erhöht. Insgesamt stieg das Eigenkapital
per 30.06.2019 im Vergleich zum 31.12.2018 um 18,3 Mio. Euro von 895,9 Mio. Euro auf
914,2 Mio. Euro. Neben der Kapitalerhöhung trug der positive Konzernüberschuss des
ersten Halbjahres 2019 in Höhe von 26,0 Mio. Euro zum Anstieg des Eigenkapitals bei.
Gegenläufig wirkte der Barauszahlungsanteil der Dividende in Höhe von 17,7 Mio. Euro.
Die bilanzielle Eigenkapitalquote erhöhte sich gegenüber dem 31.12.2018 von 36,0 %
auf 36,1 %. Der Verschuldungsgrad (Loan-to-Value (LtV) ist mit 50,4 % gegenüber dem
Jahresende 2018 insbesondere aufgrund des Erlöses aus der Veräußerung der TLG-Anteile
und dem hiermit verbundenen Zufluss von liquiden Mitteln um 270 Basispunkte gesunken.
PROGNOSE
Vor dem Hintergrund des Erwerbs der GEG German Estate Group am 05.06.2019 und auf
Basis der vorliegenden Halbjahreszahlen, unserer aktuellen Einschätzung zur weiteren
Entwicklung des Immobilienmarktes sowie den Planungen für das weitere geplante Wachstum
unserer Segmente Commercial Portfolio und Institutional Business erhöhen wir die zu
Jahresbeginn getroffene Gesamtjahresprognose.
Für das Gesamtjahr 2019 erhöhen wir unser Ankaufsvolumen von rund 500 Mio. Euro auf
1,3 Mrd. Euro über alle Segmente. Die Akquisitionen dienen zum einen der Ergänzung
und Stabilisierung unseres cashflow-starken Eigenbestands (Commercial Portfolio) und
zum anderen dem weiteren Ausbau unseres Segments Institutional Business, das mit dem
Erwerb und Übernahme der GEG zukünftig über eine deutlich breitere Investorenbasis
verfügt und zudem das Angebotsspektrum unserer Investmentprodukte für internationale
und nationale institutionelle Investoren signifikant erweitert. Für einen Großteil
der GEG-Objekte führt die DIC bereits heute das Propertymanagement erfolgreich durch.
Zur laufenden Optimierung des Commercial Portfolios und dem Ziel des Verkaufs nicht
strategischer Immobilien bringen wir zu passenden Gelegenheiten ausgewählte Immobilien
auf den Markt. Darüber hinaus veräußern wir für unsere institutionellen Investoren
Immobilien aus unseren gemanagten Fonds und betreuten Mandaten. Für das Gesamtjahr
rechnen wir daher mit Verkäufen in einem Volumen zwischen 200-230 Mio. Euro über alle
Segmente.
Auf Basis der Transaktions- und Vermietungsleistungen in unserem Commercial Portfolio
und der Ergebnisse des ersten Halbjahres bestätigen wir die zu Jahresanfang prognostizierten
operativen Kennzahlen: Für das Gesamtjahr rechnen wir unverändert mit Bruttomieteinnahmen
aus dem Commercial Portfolio in Höhe von 98-100 Mio. Euro nach 100,2 Mio. Euro im
Berichtsjahr 2018. Der leichte Rückgang der Mieteinnahmen wird unter anderem deutlich
überkompensiert durch höhere Erträge aus dem Immobilienmanagement und den zusätzlichen
erwarteten Erträgen im 2. Halbjahr 2019 aus der Übernahme der GEG.
Die zu Jahresbeginn erwarteten Funds from operations (FFO) von 70-72 Mio. Euro erhöhen
wir daher um 18 Mio. Euro auf eine Spanne zwischen 88-90 Mio. Euro. Dies entspricht,
bedingt durch die im April 2019 nach Ausgabe der Aktiendividende auf 72,2 Mio. erhöhte
Aktienanzahl, einem FFO je Aktie von ca. 1,21-1,25 Euro und einer Steigerung um bis
zu 26 % gegenüber dem zu Jahresanfang erwarteten FFO.
INVESTOR RELATIONS UND KAPITALMARKT
Deutscher Aktienmarkt: starkes erstes Halbjahr trotz belastender Szenarien
Für die deutschen Standardwerte verlief das erste Halbjahr 2019 äußerst erfreulich.
Die im vierten Quartal 2018 gesunkenen Notierungen veranlassten viele Marktteilnehmer
zu Jahresbeginn, das Chancen-/Risikoverhältnis positiv zu bewerten und in deutsche
Aktien zu investieren. Obwohl sich die Hoffnung auf eine baldige Beilegung des Handelskonflikts
zwischen den USA und China zerschlug und die Konjunkturaussichten der globalen Wirtschaft
- mithin auch der exportlastigen deutschen Industrie - sich im Jahresverlauf eintrübten,
trotzten die Aktienmärkte der nachlassenden wirtschaftlichen Dynamik. Getrieben von
dem Ausblick auf eine Fortsetzung der weltweit lockeren Geldpolitik und fehlenden
Anlagealternativen hielt der Aufwärtstrend auch vermehrten Gewinnwarnungen stand:
Der Leitindex DAX schloss das Halbjahr sehr stark mit einem Plus von 17,6 %. Auch
der SDAX profitierte von der allgemeinen Tendenz und erreichte im Halbjahreszeitraum
ein Plus von 19,7 %. Deutlich schwächer zeigten sich die Immobilienindizes, und insbesondere
die Aktien von börsennotierten Wohnimmobilien, die insbesondere von der Diskussion
über regulatorische Eingriffe in Deutschland im Zuge stark gestiegener Mieten betroffen
waren. So wies der EPRA Developed Europe für das erste Halbjahr lediglich ein Plus
von 6,4 % aus, der entsprechend stärker exponierte EPRA Germany verbuchte sogar einen
Verlust von -1,1 %.
Die DIC Asset AG-Aktie zog ausgehend vom Jahresschlusskurs von 9,07 Euro mit dem Start
ins neue Börsenjahr kräftig an und erreichte kurz vor der Hauptversammlung im März
mit einem Plus von 17,3 % das bisherige Jahreshoch von 10,64 Euro. Nach der Auszahlung
der Dividende von 0,48 Euro und dem Handelsstart der neu geschaffenen Aktien im Rahmen
der Aktiendividende sank der Kurs vorübergehend im Zuge des gefallenen Sentiments
bei Immobilienaktien. Mit Bekanntgabe des Kaufs der GEG German Estate Group Anfang
Juni konnte sich die Aktie vom sektoralen Durchschnitt deutlich absetzen und schloss
das Halbjahr mit einem Plus von 11,8 % bei 10,14 Euro. Unter Berücksichtigung einer
Wiederanlage der Dividende entspricht dies einem Plus von 17,1 % gegenüber dem Jahresultimo
2018.
BASISDATEN ZUR DIC ASSET AG-AKTIE
| Anzahl Aktien | 72.213.775 (Namens-Stückaktien) |
| Grundkapital in Euro | 72.213.775 |
| WKN/ISIN | A1X3XX/DE000A1X3XX4 |
| Symbol | DIC |
| Freefloat/Streubesitz | 58,8 % |
| Wichtige Indizes | EPRA, SDAX, DIMAX |
| Handelsplätze | Xetra, alle Börsenplätze in Deutschland |
| Segment Deutsche Börse | Prime Standard |
| Designated Sponsors | ODDO BHF, Baader Bank |
KENNZAHLEN ZUR DIC ASSET AG-AKTIE(1)
| H1 2019 | H1 2018 | ||
| FFO je Aktie(3) | Euro | 0,60 | 0,46 |
| Halbjahresschlusskurs | Euro | 10,14 | 9,61 |
| 52-Wochen-Hoch | Euro | 10,64 | 11,00 |
| 52-Wochen-Tief | Euro | 8,86 | 9,09 |
| Börsenkapitalisierung(2, 3) | Mio. Euro | 732 | 678 |
(1)
jeweils Xetra-Schlusskurse
(2)
bezogen auf Xetra-Quartalsschlusskurs
(3)
Aktienanzahl am 30.06.2018: 70.526.248
Notenbanken steuern gegen, Zinsen erneut auf Rekordtief
Angesichts wachsender Konjunkturrisiken und weiterhin niedriger Inflationsraten hat
die EZB den Zeitpunkt einer möglichen Abkehr von der Nullzins-Politik im Laufe des
Jahres sukzessive immer weiter verschoben: Während zu Jahresbeginn noch ein Zinsschritt
frühestens Mitte des Jahres 2019 im Raum stand, wurde der Zeitpunkt von der EZB im
März auf frühestens Ende des Jahres 2019 und bei der Sitzung im Juni auf frühestens
Mitte des Jahres 2020 verschoben. Auch der Strafzins von 0,4 % für Banken, die ihr
Geld bei der EZB parken, bleibt unverändert negativ. Die immer deutlicher zu Tage
tretende wirtschaftliche Abschwächung infolge der globalen Handelskonflikte veranlasste
EZB-Präsident Mario Draghi Mitte Juni dazu, auf der Notenbankkonferenz eine Kehrtwende
anzudeuten: Eine zusätzliche Lockerung der Geldpolitik könne erforderlich sein, sollte
sich der Ausblick nicht verbessern und die Inflation im Euroraum nicht anziehen. Zu
möglichen Maßnahmen zählen unter anderem eine Verschärfung des Strafzinses für Bankeinlagen
oder eine Wiederaufnahme des Anleihekaufprogramms.
Auch der amerikanische Notenbankchef Jerome Powell deutete im Juni an, dass die amerikanische
Notenbank FED die Entwicklungen rund um die Handelsstreitigkeiten genau beobachte
und "angemessen reagieren" werde, um den Aufschwung zu stützen. Die Aussagen wurden
an den Börsen als Hinweis auf eine Zinssenkung interpretiert.
Die Ankündigung einer weiteren Lockerung der expansiven Geldpolitik der EZB schickte
die Renditen am Rentenmarkt auf Talfahrt: So fiel die Rendite für 10-jährige Bundesanleihen
im Juni auf ein historisches Rekordtief von minus 0,3 Prozent.
BASISDATEN ZU DEN DIC ASSET AG-ANLEIHEN
| Name | DIC Asset AG-Anleihe 14/19 |
DIC Asset AG-Anleihe 17/22 |
DIC Asset AG-Anleihe 18/23 |
| ISIN | DE000A12T648 | DE000A2GSCV5 | DE000A2NBZG9 |
| WKN | A12T64 | A2GSCV | A2NBZG |
| Listung | Prime Standard Deutsche Börse, Frankfurt |
Official List der Luxemburgischen Börse, Luxemburg |
Official List der Luxemburgischen Börse, Luxemburg |
| Mindestanlagesumme | 1.000 Euro | 1.000 Euro | 1.000 Euro |
| Kupon | 4,625 % | 3,250 % | 3,500 % |
| Emissionsvolumen | 175 Mio. Euro | 180 Mio. Euro | 150 Mio. Euro |
| Fälligkeit | 08.09.2019 | 11.07.2022 | 02.10.2023 |
Unternehmensanleihen der DIC Asset AG
Die DIC Asset AG hat aktuell drei Unternehmensanleihen mit einem Gesamtvolumen von
knapp über einer halben Milliarde Euro platziert.
Die Anleihe 14/19 mit einem Volumen von 175 Mio. Euro wird im September 2019 planmäßig
zurückgezahlt, die beiden anderen Anleihen werden im Juli 2022 (Anleihe 17/22, Volumen
180 Mio. Euro) und Oktober 2023 (Anleihe 18/23, Volumen 150 Mio. Euro) fällig. Alle
drei Anleihen notierten zum Halbjahresende 2019 (Stichtag 28. Juni 2019) über dem
Ausgabekurs.
KENNZAHLEN ZU DEN DIC ASSET AG-ANLEIHEN
| 28.06.2019 | 29.06.2018 | |
| DIC Asset AG-Anleihe 14/19 | ||
| Schlusskurs | 100,21 | 103,95 |
| Effektive Rendite | 3,54 % | 1,26 % |
| DIC Asset AG-Anleihe 17/22 | ||
| Schlusskurs | 103,25 | 102,60 |
| Effektive Rendite | 2,13 % | 2,56 % |
| DIC Asset AG-Anleihe 18/23 - emittiert am 02.10.2018 - | ||
| Schlusskurs | 104,85 | - |
| Effektive Rendite | 2,29 % | - |
Quelle: vwd group / EQS Group AG
IR-Aktivitäten
Aktionäre, Investoren und Analysten werden von der DIC Asset AG laufend über aktuelle
Entwicklungen und den Geschäftsverlauf informiert. Im ersten Halbjahr standen zunächst
die Kommunikation des Konzernabschlusses 2018 und der weiteren strategischen Ausrichtung
der DIC Asset AG im Fokus. Erneut wurden die Geschäftszahlen im Rahmen eines "Fast
Close" ermittelt und standen den Anlegern so bereits im Februar zur Verfügung: Ihren
Jahresabschlussbericht legte die DIC Asset AG damit als erster deutscher Immobilienwert
vor - und auch als erstes SDAX-Unternehmen mit Abschluss des Geschäftsjahres zum 31.
Dezember. Neben den Ergebnissen und Geschäftszielen für 2018 erläuterten Vorstand
und IR-Team im Rahmen von drei Investorenkonferenzen, zwei europäischen Roadshows
und regelmäßigen Investoren-Calls die operative Entwicklung der DIC Asset und insbesondere
auch den Erwerb der GEG German Estate Group im Juni 2019.
Die DIC Asset AG wird derzeit aktiv von sieben Analysten gecovert, von denen sechs
eine Empfehlung abgeben. Zwei Analysten empfehlen, die DIC-Aktie zu kaufen, und vier,
sie zu halten. Das durchschnittliche Kursziel der Analysten liegt aktuell bei 11,74
Euro und damit 15,8 % über dem Halbjahresschlusskurs.
Hauptversammlung: Erhöhte Dividende von 0,48 Euro ausgezahlt
Auf der Hauptversammlung am 22. März 2019 in Frankfurt wurde für 2018 eine Dividendenerhöhung
um 4 Cent auf 0,48 Euro pro Aktie beschlossen. Mit einer auf den Jahresschlusskurs
2018 bezogenen Dividendenrendite von 5,3 % gehört die DIC Asset AG damit wieder zu
den dividendenstärksten Titeln am deutschen Aktienmarkt. Alle weiteren Vorschläge
der Verwaltung wurden mit großer Mehrheit bestätigt.
Mit Wirkung vom 21. Mai 2019 bis zum Ende der nächsten Hauptversammlung wurde René
Zahnd (53) zum neuen Mitglied des Aufsichtsrats der DIC Asset AG gerichtlich bestellt.
Er folgte im Aufsichtsrat der DIC Asset AG auf Ulrich Höller, der sein Aufsichtsratsmandat
niedergelegt hatte. René Zahnd ist seit dem 1. Januar 2016 Chief Executive Officer
der Swiss Prime Site AG und bringt mit seiner Expertise als CEO einer großen börsennotierten
Immobilienaktiengesellschaft seine Erfahrung aus dieser Position in den Aufsichtsrat
der DIC Asset ein.
Starker Vertrauensbeweis der Aktionäre:
Annahmequote der Aktiendividende auf knapp 50 % gesteigert
Auch für das Geschäftsjahr 2018 hatten die Aktionären der DIC Asset AG wieder das
Wahlrecht, die Dividende in bar oder in Form neuer Aktien zu erhalten. Die Aktiendividende
wurde mit einer gegenüber dem Vorjahr um 13 % gesteigerten Quote von knapp 50 % der
dividendenberechtigten Aktien angenommen. Am 29. April erfolgte die Auszahlung der
Bardividende und am 30. April die Einbuchung von insgesamt 1.687.527 neuen Stückaktien
in die Depots der Aktionäre. Die Höhe des gezeichneten Kapitals der DIC Asset AG stieg
durch die Ausgabe der neuen Aktien um ca. 2,4 % auf 72.213.775 Euro. Mit der hervorragenden
Annahmequote konnte das Eigenkapital der Gesellschaft um 16,1 Mio. Euro gestärkt werden.
IR-KALENDER 2019
| 01.08. | Veröffentlichung H1 2019* | |
| 24.09. | Berenberg/Goldman Sachs German Corporate Conference | München |
| 25.09. | Baader Investment Conference | München |
| 26.09. | UniCredit European Conference | München |
| 06.11. | Veröffentlichung Bericht Q3 2019* | |
| 20.11. | DZ Bank Equity Conference 2019 | Frankfurt |
Aktuelle Termine finden Sie auch auf unserer Website:
www.dic-asset.de/investor-relations/termine
Siebter Nachhaltigkeitsbericht veröffentlicht
Dem Drei-Säulen-Modell der Nachhaltigkeit folgend berichtet die DIC Asset AG in ihren
Nachhaltigkeitsberichten über die ökonomischen, sozialen und ökologischen Aspekte
ihres unternehmerischen Handelns. Ende Juni wurde der siebte Nachhaltigkeitsbericht
auf der Internetseite der Gesellschaft veröffentlicht. Dabei haben wir uns an den
höchsten internationalen Berichtsstandards der Global Reporting Initiative (GRI Standards)
sowie den vom europäischen Branchenverband EPRA erarbeiteten ESG-Berichtsstandards
für Immobilienunternehmen (Environmental, Social, Governance) orientiert. In diesem
Jahr wurde das EPRA-Reporting erstmals neben ökologischen auch um soziale und Governance-Informationen
erweitert.
HIGHLIGHTS DES BERICHTS:
| ― |
Vollständige Auswertung der Energieverbrauchsdaten für das Geschäftsjahr 2018 aufgrund beschleunigter Reporting-Prozesse |
| ― |
Stromverbrauch 2018 im Analyseportfolio sinkt auf vergleichbarer Basis (like-for-like) um 14,8 % auf 44,4 kWh gegenüber Referenzjahr 2016 |
| ― |
Like-for-like-Rückgang der durch Strom- und Heizenergieverbrauch verursachten CO2 -Emissionen des Portfolios von 12,6 % auf 32.615 Tonnen CO2 -Äquivalent (tCO2 e) im Analysezeitraum 2016 bis 2018 |
| ― |
Neuausschreibung der Energielieferverträge zur schrittweisen Umstellung des Eigenbestands auf 100 % Ökostrom und weiteren Standardisierung der Verbrauchsdaten |
| ― |
Erstmalige Erweiterung um eine Wertschöpfungsrechnung für das Geschäftsjahr 2018 nach GRI-Vorgaben (Stakeholder-Ansatz) |
Geschäftsbericht erneut international ausgezeichnet
Zum wiederholten Male ist der Bericht der DIC Asset AG mit internationalem Gold ausgezeichnet
worden: Der Geschäftsbericht 2018 erreichte in einem der weltweit größten Wettbewerbe
der Finanzberichterstattung 98 von 100 Bewertungspunkten in acht Kategorien der Informationsaufbereitung.
Die Jury der LACP wählte den Bericht zudem branchenübergreifend in die Top-20-Berichte
Deutschlands und die Top-100-Berichte weltweit. Mit der Zusatzauszeichnung als einer
der "Most Engaging Reports" platzierte sich die DIC Asset AG unter den höchstbewerteten
Reports des internationalen Wettbewerbs.
KONZERNABSCHLUSS ZUM 30. JUNI 2019
KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG für die Zeit vom 1. Januar bis 30. Juni
| in TEUR | H1 2019 | H1 2018 | Q2 2019 | Q2 2018 |
| Gesamterträge | 94.127 | 124.328 | 43.570 | 42.673 |
| Gesamtaufwendungen | -64.352 | -88.535 | -31.082 | -27.280 |
| Bruttomieteinnahmen | 49.683 | 50.332 | 25.187 | 25.546 |
| Erbbauzinsen | -336 | -491 | -168 | -178 |
| Erträge aus Betriebs- und Nebenkosten | 10.116 | 10.264 | 5.185 | 4.963 |
| Aufwendungen für Betriebs- und Nebenkosten | -11.327 | -11.379 | -5.721 | -5.310 |
| Sonstige immobilienbezogene Aufwendungen | -5.175 | -6.240 | -2.720 | -3.045 |
| Nettomieteinnahmen | 42.961 | 42.486 | 21.763 | 21.976 |
| Verwaltungsaufwand | -6.129 | -5.948 | -3.624 | -2.968 |
| Personalaufwand | -10.676 | -9.299 | -5.817 | -4.672 |
| Abschreibungen | -15.609 | -14.686 | -8.092 | -7.245 |
| Erträge aus Immobilienverwaltungsgebühren | 17.487 | 12.248 | 8.260 | 3.386 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 813 | 329 | 113 | 177 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | -765 | -444 | -606 | -157 |
| Ergebnis sonstiger betrieblicher Erträge und Aufwendungen | 48 | -115 | -493 | 20 |
| Nettoerlös aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | 16.028 | 51.155 | 4.827 | 8.601 |
| Restbuchwert der verkauften als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | -14.335 | -40.048 | -4.336 | -3.705 |
| Gewinn aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | 1.693 | 11.107 | 491 | 4.896 |
| Ergebnis vor Zinsen und sonstigen Finanzierungstätigkeiten | 29.775 | 35.793 | 12.488 | 15.393 |
| Ergebnis aus assoziierten Unternehmen | 15.767 | 10.835 | 13.381 | 10.468 |
| Zinserträge | 5.170 | 4.407 | 2.506 | 2.279 |
| Zinsaufwand | -22.086 | -23.564 | -10.800 | -12.324 |
| Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit | 28.626 | 27.471 | 17.575 | 15.816 |
| Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | -1.729 | -1.628 | -342 | -723 |
| Latente Steuern | -970 | -1.907 | -470 | -351 |
| Konzernüberschuss | 25.927 | 23.936 | 16.763 | 14.742 |
| Ergebnisanteil Konzernaktionäre | 26.016 | 24.050 | 16.806 | 14.769 |
| Ergebnisanteil Minderheitenanteile | -89 | -114 | -43 | -27 |
| (Un)verwässertes Ergebnis je Aktie in Euro* | 0,37 | 0,35 | 0,24 | 0,21 |
*
Aktienanzahl gem. IFRS per H1 2019 von 71.204.683 (H1 2018: 69.380.268)
KONZERNGESAMTERGEBNISRECHNUNG für die Zeit vom 1. Januar bis 30. Juni
| in TEUR | H1 2019 | H1 2018 | Q2 2019 | Q2 2018 |
| Konzernüberschuss | 25.927 | 23.936 | 16.763 | 14.742 |
| Sonstiges Ergebnis | ||||
| Posten, die zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden können | ||||
| Marktbewertung Sicherungsinstrumente | ||||
| Cashflow-Hedges | -1.387 | 0 | -1.387 | 0 |
| Posten, die zukünftig nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden können | ||||
| Gewinn/Verlust aus der Bewertung von erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert klassifizierten Finanzinstrumenten | 12.259 | 1.805 | 2.504 | 3.252 |
| Marktbewertung Sicherungsinstrumente | ||||
| Fair Value Hedges | -1.243 | 0 | -1.243 | 0 |
| Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen* | 9.629 | 1.805 | -126 | 3.252 |
| Gesamtergebnis | 35.556 | 25.741 | 16.637 | 17.994 |
| Konzernaktionäre | 35.645 | 25.855 | 16.680 | 18.021 |
| Minderheitenanteile | -89 | -114 | -43 | -27 |
KONZERNKAPITALFLUSSRECHNUNG für die Zeit vom 1. Januar bis 30. Juni
| in TEUR | H1 2019 | H1 2018 |
| LAUFENDE GESCHÄFTSTÄTIGKEIT | ||
| Nettobetriebsgewinn vor gezahlten/erhaltenen Zinsen, Steuern und Dividenden | 20.608 | 27.491 |
| Realisierte Gewinne/Verluste aus Verkäufen von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | -1.693 | -11.107 |
| Abschreibungen | 15.609 | 14.686 |
| Veränderungen der Forderungen, Verbindlichkeiten, Rückstellungen | 18.814 | 14.647 |
| Andere nicht zahlungswirksame Transaktionen | -3.277 | 2.673 |
| Cashflow aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit | 50.061 | 48.390 |
| Gezahlte Zinsen | -8.417 | -10.113 |
| Erhaltene Zinsen | 19 | 1.118 |
| Erhaltene/gezahlte Steuern | 674 | -4.761 |
| Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit | 42.337 | 34.634 |
| INVESTITIONSTÄTIGKEIT | ||
| Erlöse aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | 16.028 | 69.270 |
| Erhaltene Dividenden | 13.043 | 10.200 |
| Erwerb von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | -106.284 | -71.650 |
| Investitionen in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | -18.648 | -10.685 |
| Erwerb/Verkauf anderer Investitionen | 140.480 | 23.883 |
| Darlehen an andere Unternehmen | -5.077 | 6.367 |
| Erwerb/Verkauf von Betriebs- und Geschäftsausstattung, Software | -96 | -65 |
| Cashflow aus Investitionstätigkeit | 39.446 | 27.320 |
| FINANZIERUNGSTÄTIGKEIT | ||
| Einzahlungen aus Anleihenbegebung | 0 | 51.000 |
| Einzahlungen von langfristigen Darlehen | 102.210 | 169.465 |
| Rückzahlung von Darlehen | -113.865 | -166.332 |
| Leasingzahlungen | -933 | 0 |
| Gezahlte Kapitaltransaktionskosten | -366 | -1.786 |
| Gezahlte Dividenden | -17.705 | -24.561 |
| Cashflow aus Finanzierungstätigkeit | -30.659 | 27.786 |
| Erwerbsbedingter Zugang im Finanzmittelfonds | 13.902 | 388 |
| Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds | 51.124 | 89.740 |
| Finanzmittelfonds zum 1. Januar | 286.903 | 201.997 |
| Finanzmittelfonds zum 30. Juni | 351.929 | 292.125 |
KONZERNBILANZ
Aktiva
| in TEUR | 30.06.2019 | 31.12.2018 |
| Goodwill | 170.338 | 0 |
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | 1.556.794 | 1.459.002 |
| Betriebs- und Geschäftsausstattung | 11.665 | 554 |
| Anteile an assoziierten Unternehmen | 79.090 | 86.988 |
| Ausleihungen an nahestehende Unternehmen | 135.283 | 130.206 |
| Beteiligungen | 64.772 | 382.578 |
| Immaterielle Vermögenswerte | 29.102 | 266 |
| Aktive latente Steuern | 30.305 | 26.877 |
| Langfristiges Vermögen | 2.077.349 | 2.086.471 |
| Forderungen aus dem Verkauf von Immobilien | 598 | 515 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 6.196 | 4.182 |
| Forderungen gegen nahestehende Unternehmen | 15.806 | 9.382 |
| Forderungen aus Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | 10.485 | 11.353 |
| Sonstige Forderungen | 23.246 | 26.406 |
| Sonstige Vermögenswerte | 3.527 | 1.545 |
| Guthaben bei Kreditinstituten und Kassenbestand | 351.929 | 286.903 |
| 411.787 | 340.286 | |
| Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte | 44.006 | 63.294 |
| Kurzfristiges Vermögen | 455.793 | 403.580 |
| Summe Aktiva | 2.533.142 | 2.490.051 |
Passiva
| in TEUR | 30.06.2019 | 31.12.2018 |
| EIGENKAPITAL | ||
| Gezeichnetes Kapital | 72.214 | 70.526 |
| Kapitalrücklage | 763.909 | 749.816 |
| Hedgingrücklage | -1.387 | 1.243 |
| Rücklage für erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert klassifizierte Finanzinstrumente | 5.007 | 69.515 |
| Bilanzgewinn | 70.206 | 1.275 |
| Konzernaktionären zustehendes Eigenkapital | 909.949 | 892.375 |
| Minderheitenanteile | 4.249 | 3.546 |
| Summe Eigenkapital | 914.198 | 895.921 |
| SCHULDEN | ||
| Unternehmensanleihen | 324.143 | 323.372 |
| Langfristige verzinsliche Finanzschulden | 802.192 | 857.601 |
| Passive latente Steuern | 33.478 | 16.674 |
| Derivate | 1.703 | 0 |
| Sonstige langfristige Verbindlichkeiten | 7.903 | 0 |
| Summe langfristiger Schulden | 1.169.419 | 1.197.647 |
| Unternehmensanleihen | 174.837 | 174.450 |
| Kurzfristige verzinsliche Finanzschulden | 181.429 | 125.681 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 3.671 | 2.149 |
| Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen | 17.156 | 16.104 |
| Derivate | 0 | 14.847 |
| Verbindlichkeit aus Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | 12.866 | 8.627 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 59.566 | 54.625 |
| Summe kurzfristiger Schulden | 449.525 | 396.483 |
| Summe Schulden | 1.618.944 | 1.594.130 |
| Summe Passiva | 2.533.142 | 2.490.051 |
KONZERNEIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG
| in TEUR | Gezeichnetes Kapital |
Kapitalrücklage | Hedgingrücklage | Rücklage für als erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert klassifizierte Finanzinstrumente |
Bilanzgewinn | Konzernaktionären zustehendes Eigenkapital |
| Stand am 31. Dezember 2017 | 68.578 | 732.846 | 0 | 38.628 | -14.763 | 825.289 |
| Konzernüberschuss | 24.050 | 24.050 | ||||
| Sonstiges Ergebnis* | ||||||
| Posten, die zukünftig nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden können | ||||||
| Gewinn/Verlust aus der Bewertung von zur Veräußerung gehaltenen Finanzinstrumenten | 1.805 | 1.805 | ||||
| Gesamtergebnis | 0 | 1.805 | 24.050 | 25.855 | ||
| Dividende für 2017 | -43.890 | -43.890 | ||||
| Ausgabe von Aktien durch Barkapitalerhöhung | 1.948 | 17.381 | 19.329 | |||
| Ausgabekosten für Eigenkapitalinstrumente | -411 | -411 | ||||
| Stand am 30. Juni 2018 | 70.526 | 749.816 | 0 | 40.433 | -34.603 | 826.172 |
| Konzernüberschuss | 23.641 | 23.641 | ||||
| Sonstiges Ergebnis* | ||||||
| Posten, die zukünftig nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden können | ||||||
| Gewinn/Verlust aus der Bewertung von erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert klassifizierten Finanzinstrumenten | 41.319 | 41.319 | ||||
| Gewinn/Verlust aus der Realisierung von erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert klassifizierten Finanzinstrumenten | -12.237 | 12.237 | 0 | |||
| Gewinne/Verluste aus Fair Value Hedge | 1.243 | 1.243 | ||||
| Gesamtergebnis | 1.243 | 29.082 | 35.878 | 66.203 | ||
| Stand am 31. Dezember 2018 | 70.526 | 749.816 | 1.243 | 69.515 | 1.275 | 892.375 |
| Konzernüberschuss | 26.016 | 26.016 | ||||
| Sonstiges Ergebnis* | ||||||
| Posten, die zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden können | ||||||
| Gewinne/Verluste aus Cashflow-Hedges | -1.387 | -1.387 | ||||
| Posten, die zukünftig nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden können | ||||||
| Gewinn/Verlust aus der Bewertung von erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert klassifizierten Finanzinstrumenten | 12.259 | 12.259 | ||||
| Gewinn/Verlust aus der Realisierung von erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert klassifizierten Finanzinstrumenten | -76.767 | 76.767 | 0 | |||
| Gewinne/Verluste aus Fair Value Hedge | -1.243 | -1.243 | ||||
| Gesamtergebnis | -2.630 | -64.508 | 102.783 | 35.645 | ||
| Veränderung Konsolidierungskreis | ||||||
| Dividende für 2018 | -33.852 | -33.852 | ||||
| Ausgabe von Aktien durch Barkapitalerhöhung | 1.688 | 14.459 | 16.147 | |||
| Ausgabekosten für Eigenkapitalinstrumente | -366 | -366 | ||||
| Stand am 30. Juni 2019 | 72.214 | 763.909 | -1.387 | 5.007 | 70.206 | 909.949 |
| in TEUR | Minderheitenanteile | Gesamt |
| Stand am 31. Dezember 2017 | 3.624 | 828.913 |
| Konzernüberschuss | -114 | 23.936 |
| Sonstiges Ergebnis* | ||
| Posten, die zukünftig nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden können | ||
| Gewinn/Verlust aus der Bewertung von zur Veräußerung gehaltenen Finanzinstrumenten | 1.805 | |
| Gesamtergebnis | -114 | 25.741 |
| Dividende für 2017 | -43.890 | |
| Ausgabe von Aktien durch Barkapitalerhöhung | 19.329 | |
| Ausgabekosten für Eigenkapitalinstrumente | -411 | |
| Stand am 30. Juni 2018 | 3.510 | 829.682 |
| Konzernüberschuss | 36 | 23.677 |
| Sonstiges Ergebnis* | ||
| Posten, die zukünftig nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden können | ||
| Gewinn/Verlust aus der Bewertung von erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert klassifizierten Finanzinstrumenten | 41.319 | |
| Gewinn/Verlust aus der Realisierung von erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert klassifizierten Finanzinstrumenten | 0 | |
| Gewinne/Verluste aus Fair Value Hedge | 1.243 | |
| Gesamtergebnis | 36 | 66.239 |
| Stand am 31. Dezember 2018 | 3.546 | 895.921 |
| Konzernüberschuss | -89 | 25.927 |
| Sonstiges Ergebnis* | ||
| Posten, die zukünftig in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden können | ||
| Gewinne/Verluste aus Cashflow-Hedges | -1.387 | |
| Posten, die zukünftig nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden können | ||
| Gewinn/Verlust aus der Bewertung von erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert klassifizierten Finanzinstrumenten | 12.259 | |
| Gewinn/Verlust aus der Realisierung von erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert klassifizierten Finanzinstrumenten | 0 | |
| Gewinne/Verluste aus Fair Value Hedge | -1.243 | |
| Gesamtergebnis | -89 | 35.556 |
| Veränderung Konsolidierungskreis | 792 | 792 |
| Dividende für 2018 | -33.852 | |
| Ausgabe von Aktien durch Barkapitalerhöhung | 16.147 | |
| Ausgabekosten für Eigenkapitalinstrumente | -366 | |
| Stand am 30. Juni 2019 | 4.249 | 914.198 |
*
nach Berücksichtigung latenter Steuern
KONZERNANHANG
Allgemeine Angaben zur Berichterstattung
Der Zwischenbericht umfasst gem. § 115 WpHG einen verkürzten Konzernzwischenabschluss
und einen Konzernzwischenlagebericht. Der verkürzte Konzernzwischenabschluss wurde
nach den Vorschriften der International Financial Reporting Standards (IFRS), wie
sie in der EU anzuwenden sind, für die Zwischenberichterstattung aufgestellt (IAS
34). Den Quartalsabschlüssen der einbezogenen Unternehmen liegen einheitliche Bilanzierungs-
und Bewertungsgrundsätze zugrunde. Der Konzernzwischenlagebericht wurde unter Beachtung
der anwendbaren Vorschriften des WpHG erstellt.
Im Konzernzwischenabschluss werden die gleichen Methoden zur Konsolidierung, Währungsumrechnung,
Bilanzierung und Bewertung wie im Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2018 angewendet,
mit Ausnahme der unten dargestellten Änderungen. Die Ertragsteuern wurden auf Basis
des für das Gesamtjahr erwarteten Steuersatzes abgegrenzt.
Dieser verkürzte Konzernzwischenabschluss enthält nicht alle gem. IFRS geforderten
Angaben für Konzernabschlüsse und sollte daher in Verbindung mit dem Konzernabschluss
zum 31. Dezember 2018, der die Basis für den vorliegenden Zwischenabschluss darstellt,
gelesen werden. Darüber hinaus verweisen wir hinsichtlich wesentlicher Veränderungen
und Geschäftsvorfälle bis zum 30. Juni 2019 auf den Zwischenlagebericht in diesem
Dokument.
Im Rahmen der Erstellung des Abschlusses müssen von der Unternehmensleitung Schätzungen
durchgeführt und Annahmen getätigt werden. Diese beeinflussen sowohl die Höhe der
für Vermögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten angegebenen Beträge zum
Bilanzstichtag als auch die Höhe des Ausweises von Erträgen und Aufwendungen im Berichtszeitraum.
Tatsächlich anfallende Beträge können von diesen Schätzungen abweichen. Bis Ende Juni
2019 ergaben sich keine Anpassungen aufgrund veränderter Schätzungen oder Annahmen.
Neue Standards und Interpretationen
Die DIC Asset AG hat alle von der EU übernommenen und überarbeiteten und ab dem 1.
Januar 2019 verpflichtend anzuwendenden Rechnungslegungsnormen umgesetzt. Hinsichtlich
der ausführlichen Darstellung der neuen Normen verweisen wir auf den Geschäftsbericht
2018 und folgende Ausführungen:
IFRS 16 "Leasingverhältnisse"
IFRS 16 ersetzt die Standards und Interpretationen IAS 17, IFRIC 4, SIC-15 und SIC-27.
Mit den Neuregelungen entfällt die Unterscheidung zwischen Finance- und Operating-Lease-Vereinbarungen.
Stattdessen hat der Leasingnehmer das wirtschaftliche Recht am Leasinggegenstand in
Form eines Nutzungsrechts zu bilanzieren, das über die Laufzeit des Leasingvertrages
abgeschrieben wird. Korrespondierend dazu ist eine Verbindlichkeit in Höhe des Barwerts
der künftigen Leasingzahlungen zu passivieren und mittels der Effektivzinsmethode
fortzuführen.
Die Abgrenzung von Leasingverhältnissen beim Leasinggeber entspricht den Regelungen
des IAS 17.
Der Standard ist am 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Das EU-Endorsement erfolgte
am 31. Oktober 2017.
Die DIC Asset hat im Rahmen einer konzernweiten Vertragsanalyse die vorliegenden Leasingverträge,
in denen der Konzern als Leasingnehmer auftritt, auf mögliche Anpassungseffekte ausgewertet.
Auf Basis dieser Analyse ergeben sich für die DIC die unten aufgeführten Auswirkungen
auf den Konzernabschluss im Rahmen der erstmaligen Anwendung von IFRS 16. Die erstmalige
Anwendung erfolgte modifiziert retrospektiv.
Daneben sind einige weitere Standards und Änderungen in Kraft getreten, aus denen
sich kein Einfluss auf den Konzernabschluss oder den verkürzten Konzernzwischenabschluss
ergibt. Hierzu zählen:
| ― |
Änderungen an IAS 28 "Anteile an assoziierten Unternehmen" - Langfristig gehaltene Anteile an assoziierten Unternehmen und Joint Ventures |
| ― |
Änderungen an IFRS 9 "Finanzinstrumente" - Vorfälligkeitsregelungen mit negativer Ausgleichsleistung |
| ― |
IFRIC 23 "Unsicherheit bezüglich der ertragssteuerlichen Behandlung" |
| ― |
Jährliche Verbesserungen der IFRS (Zyklus 2015-2017) |
| ― |
Änderung an IAS 19: Planänderungen, -kürzungen oder -abgeltungen |
Erstanwendung IFRS 16
Mit Erstanwendung des IFRS 16 erfasste der Konzern Leasingverbindlichkeiten für zuvor
unter IAS 17 als Operating-Leasingverhältnisse klassifizierte Leasingverhältnisse.
Die Verbindlichkeiten werden zum Barwert der Leasingzahlungen, abgezinst mit dem Grenzfremdkapitalzinssatz
der DIC zum 1. Januar 2019 bewertet. Der Grenzfremdkapitalzinssatz der DIC, der auf
die Leasingverbindlichkeiten zum 1. Januar 2019 angewendet wurde, beträgt 2,51 %.
Die entsprechenden Nutzungsrechte werden im Zugangszeitpunkt in Höhe der Leasingverbindlichkeit
angesetzt.
Die Abweichung zwischen der zum 31. Dezember 2018 angegebene Verpflichtungen aus Operating-Leasingverhältnissen
und der zum 01. Januar 2019 angegebenen Leasingverpflichtung, ergeben sich aus der
Abzinsung in Höhe von 649 TEUR und Anpassungen aufgrund von unterschiedlicher Einschätzungen
von Verlängerungs- und Kündigungsoptionen in Höhe von 556 TEUR.
Finanzierungsleasingverhältnisse bestanden zum Zeitpunkt der Erstanwendungen des IFRS
16 nicht.
Bei der erstmaligen Anwendung von IFRS 16 hat der Konzern folgende Erleichterungen
in Anspruch genommen:
| ― |
Die Anwendung eines einzigen Abzinsungssatzes auf ein Portfolio ähnlich ausgestalteter Leasingverträge |
| ― |
Bei Leasingverhältnissen die vor dem Übergangszeitpunkt abgeschlossen worden sind, wurde IFRS 16 C3 folgend, nicht neu überprüft, ob ein Vertrag zum Zeitpunkt der erstmaligen Anwendung ein Leasingverhältnis ist oder enthält, sondern die bisherige unter IAS 17 und IFRIC 4 getroffene Einschätzung beibehalten |
| ― |
Leasing- und Nichtleasingkomponenten wurden bei Fahrzeugen als einzige Leasingkomponente zusammengefasst (IFRS 16.15) |
| ― |
Die Nichtberücksichtigung anfänglicher direkter Kosten bei der Bewertung der Nutzungsrechte zum Zeitpunkt der erstmaligen Anwendung |
Der Konzern mietet im Wesentlichen verschiedene Büroräume, Fahrzeuge und IT-Ausstattung.
Verträge für Büroräume werden in der Regel für feste Zeiträume von 3 bis 7 Jahren
abgeschlossen, können jedoch Verlängerungsoptionen enthalten. Für die Bewertung wurde
hier von der Mindestvertragslaufzeit ausgegangen soweit die Ausübung der Option nicht
als überwiegend wahrscheinlich angesehen wird. Fahrzeugverträge werden für einen festen
Zeitraum von 3 Jahren geschlossen. Eine Verlängerungs- oder Kaufoption wird nicht
ausgeübt. IT-Ausstattungen werden für Zeiträume zwischen 1 bis 5 Jahren geleast und
können Verlängerungsoptionen enthalten.
Aus der Erstanwendung von IFRS 16 ergaben sich folgende Effekte für die Bilanz und
Gewinn- und Verlustrechnung:
| in TEUR | 01.01.2019 | Abschreibungen auf Nutzungsrechte | Zugang der GEG 01.06.2019 |
30.06.2019 |
| Aktiva | ||||
| Sachanlagen (Nutzungsrechte am Leasinggegenstand) | ||||
| Gebäude | 6.519 | 724 | 3.804 | 9.599 |
| Fahrzeuge | 619 | 199 | 52 | 472 |
| IT-Ausstattung | 296 | 52 | 256 | 500 |
| Summe | 7.434 | 975 | 4.112 | 10.571 |
| 01.01.2019 | Zins und Tilgung | Zugang der GEG 01.06.2019 |
30.06.2019 | |
| Passiva | ||||
| Leasingverbindlichkeit (Kurzfristig) | 1.810 | -76 | 977 | 2.711 |
| Leasingverbindlichkeit (Langfristig) | 5.624 | -856 | 3.135 | 7.903 |
| Summe | 7.434 | -932 | 4.112 | 10.614 |
Zugänge zu dem Nutzungsrecht aus Leasinggegenständen ergaben sich in 2019 vor allem
aus dem Erwerb der GEG in Höhe von 4.112 TEUR.
| in TEUR | 30.06.2019 |
| Mietaufwand | -1.036 |
| Abschreibungen auf Sachanlagen (Nutzungsrechte am Leasinggegenstand) | 975 |
| Zinsaufwand | 103 |
| Periodenergebnis | -40 |
Im Rahmen der Kapitalflussrechnung werden die Abschreibungen im Cashflow der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit berücksichtigt. Die Zins- und Tilgungszahlungen werden beim Cashflow
aus Finanzierungstätigkeiten ausgewiesen. Wesentliche Auswirkungen auf die Steuerungsgrößen
des Konzerns ergeben sich durch die Bilanzierung nach IFRS 16 nicht.
Angaben zu Finanzinstrumenten
Für die vom Konzern gehaltenen nicht börsennotierten Anteile an der DIC Opportunistic
GmbH und der Anfang Juni 2019 erworbenen Beteiligungen innerhalb der GEG-Gruppe liegen
keine auf einem aktiven Markt notierten Preise vor (Stufe 3 nach IFRS 13). Der beizulegende
Zeitwert leitet sich aus dem indirekt gehaltenen Immobilien- und Aktienvermögen ab.
Zwischen dem 31.12.2018 und dem Bilanzstichtag ergaben sich Wertänderungen in Höhe
von insgesamt +2.966 TEUR. Für die Bewertung des Immobilienvermögens verweisen wir
auf unseren Konzernabschluss zum 31.12.2018. Die bis April 2019 gehaltenen Anteile
an der börsennotierten TLG Immobilien AG waren ebenso unter den Beteiligungen ausgewiesen.
Die nachfolgende Tabelle stellt die Buchwerte und die beizulegenden Zeitwerte der
einzelnen finanziellen Vermögenswerte und Schulden für jede einzelne Kategorie von
Finanzinstrumenten dar und leitet diese auf die entsprechenden Bilanzpositionen über.
Die für den Konzern maßgeblichen Bewertungskategorien nach IFRS 9 sind Financial Assets
at fair value through OCI (FVOCI), Financial Assets at fair value through profit or
loss (FVPL), Financial Assets at amortised cost (FAAC) sowie Financial Liabilities
Measured at Amortised Cost (FLAC) und Financial Liabilities at fair value through
profit or loss (FLFV).
| in TEUR | Bewertungskategorie nach IFRS 9 |
Buchwert 30.06.2019 |
Zeitwert 30.06.2019 |
Buchwert 31.12.2018 |
Zeitwert 31.12.2018 |
| Aktiva | |||||
| Beteiligungen | FVOCI | 32.265 | 32.265 | 382.578 | 382.578 |
| Beteiligungen | FVPL | 32.507 | 32.507 | 0 | 0 |
| Sonstige Ausleihungen | FAAC | 135.283 | 135.283 | 130.206 | 130.206 |
| Forderungen aus dem Verkauf von Immobilien | FAAC | 598 | 598 | 515 | 515 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | FAAC | 6.196 | 6.196 | 4.182 | 4.182 |
| Forderungen gegen nahestehende Unternehmen | FAAC | 15.806 | 15.806 | 9.382 | 9.382 |
| Sonstige Forderungen | FAAC | 23.246 | 23.246 | 26.406 | 26.406 |
| Sonstige Vermögenswerte | FAAC | 3.527 | 3.527 | 1.545 | 1.545 |
| Flüssige Mittel | FAAC | 351.929 | 351.929 | 286.903 | 286.903 |
| Summe | FAAC | 536.585 | 536.585 | 459.139 | 459.139 |
| Passiva | |||||
| Derivate | n/a | 1.703 | 1.703 | 14.487 | 14.487 |
| Unternehmensanleihen | FLAC | 498.980 | 518.493 | 497.822 | 508.958 |
| Langfristige verzinsliche Finanzschulden | FLAC | 802.192 | 775.742 | 857.601 | 850.123 |
| Kurzfristige Finanzschulden | FLAC | 181.429 | 181.226 | 125.681 | 126.994 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | FLAC | 3.671 | 3.671 | 2.149 | 2.149 |
| Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen | FLAC | 17.156 | 17.156 | 16.104 | 16.104 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | FLAC | 59.566 | 59.566 | 54.625 | 54.625 |
| Summe | FLAC | 1.564.697 | 1.557.557 | 1.553.982 | 1.558.953 |
Die Entwicklung der Finanzinstrumente der Stufe 3 stellt sich wie folgt dar:
| in TEUR | 2019 | 2018 |
| 01.01. | 30.424 | 31.026 |
| Zugang | 30.757 | 0 |
| Bewertungseffekt | 2.966 | -602 |
| 30.06./31.12. | 64.147 | 30.424 |
Der Bewertungseffekt wird in Höhe von 1.216 TEUR im sonstigen Ergebnis sowie in Höhe
von 1.750 TEUR direkt in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.
Ergänzungen
Die Gesellschaft wendet für die Bewertung der Immobilien das Anschaffungskostenmodell
nach IAS 40.56 an. Für die Ermittlung der Marktwerte der als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien gemäß IFRS 13 verweisen wir auf die Angaben im Konzernabschluss zum 31.12.2018.
Erwerb GEG
Die DIC hat Anfang Juni 2019 die Anteile an der GEG-Gruppe übernommen. Die Erstkonsolidierung
wurde zum 01. Juni 2019 vorgenommen.
Das GEG-Geschäft ergänzt das Geschäftsmodell der DIC Asset AG in hervorragender Weise
und beschleunigt ihr geplantes Wachstum im institutionellen Fonds- und Drittgeschäft
deutlich. Zum Zeitpunkt des Erwerbs verwaltete die GEG Assets under Management im
Volumen von 3,6 Mrd. Euro, von denen namhafte Objekte bereits im Rahmen von früher
erteilten Mandaten durch unsere Propertymanagement-Teams betreut werden. Mit der Übernahme
hat die DIC Asset AG ihre institutionelle Investorenbasis um Kapitalgeber erweitert,
die über die GEG aktuell in 23 Objekten in Fonds, Club Deals und Individualmandaten
investiert sind. Außerdem ist unsere Bestandsentwicklungskapazität, die wir für die
Wertsteigerung im Rahmen unseres Asset- und Portfoliomanagements bereits in der Vergangenheit
gezielt gestärkt haben, um ein exzellentes Projektentwicklungs-Team für die Repositionierung
anspruchsvoller Immobilien erweitert worden.
Für den Erwerb von 99,6 % der Anteile an der GEG-Gruppe wurde ein fixer Kaufpreis
von 222,2 Mio. Euro in bar gezahlt.
Die zum Erwerbszeitpunkt 01.06.2019 angesetzten beizulegenden Zeitwerte der übernommenen
Vermögenswerte und Schulden sind in der folgenden Tabelle dargestellt:
| in TEUR | Zeitwert |
| Beteiligungen | 29.566 |
| Immaterielle Vermögenswerte | 29.000 |
| Sonstige kurzfristige Aktiva | 36.671 |
| Summe Vermögenswerte | 95.237 |
| Summe Schulden | 42.618 |
| Erworbenes Nettovermögen | 52.619 |
| Minderheitenanteile (0,4 %) | 792 |
| Erworbenes Nettovermögen DIC Asset AG | 51.827 |
Aus der Gegenüberstellung der Summe aus übertragener Gegenleistung und dem Anteil
der nicht beherrschenden Gesellschafter am Nettovermögen mit dem erworbenen neubewerteten
Reinvermögen der GEG resultiert ein vorläufiger Geschäfts- oder Firmenwert von 170.338
TEUR. Der Geschäfts- oder Firmenwert spiegelt zukünftige Synergien, insbesondere den
Zugang zu einer breiteren Investorenbasis, weitere Produkte im Institutional Business
und die Erweiterung unserer Bestandsentwicklungskapazität, wider. Die PPA ist zum
30. Juni 2019 vorläufig, da die für die PPA notwendigen Bewertungen aufgrund der Zeitnähe
zum Stichtag nicht abgeschlossen wurden. Die Vorläufigkeit betrifft im Wesentlichen
die immateriellen Vermögenswerte einschließlich Goodwill und die Beteiligungen.
Die Anteile der nicht beherrschenden Gesellschafter in Höhe von 0,4 % wurden zum Erwerbszeitpunkt
bilanziert und in Höhe ihres Anteils am erworbenen identifizierbaren Nettovermögen
in Höhe von 792 TEUR bewertet.
Der beizulegende Zeitwert von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen innerhalb
der Position "Forderungen aus Lieferungen und Leistungen" beläuft sich auf 4.648 TEUR.
Der Bruttobetrag der vertraglichen Forderungen beträgt 4.648 TEUR.
Im Konzernjahresüberschuss für das erste Halbjahr 2019 sind Gewinne in Höhe von 1.024
TEUR (vor erfolgswirksamer Amortisation der neu identifizierten immateriellen Vermögenswerte
und der damit zusammenhängenden latenten Steuern) aus dem zusätzlich durch die GEG
generierten Geschäft enthalten. Die zurechenbaren Erlöse (Erträge aus Immobilienverwaltergebühren)
des Geschäftsjahres 2019 beinhalten 4.185 TEUR von der GEG.
Wäre die erstmalige Konsolidierung zum 01. Januar 2019 erfolgt, hätten die Erlöse
(Erträge aus Immobilienverwaltergebühren) im Konzern für das erste Halbjahr 2019 26.719
TEUR und der Konzernjahresüberschuss für das erste Halbjahr 2019 25.544 TEUR betragen.
Für die Pro-forma-Angabe wird unterstellt, dass die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt
des Erwerbs bereits zum Beginn der Periode bestanden haben.
Im Rahmen der Transaktion wurden zum 30.6.2019 Transaktionskosten in Höhe von 750
TEUR aufwandswirksam im Verwaltungsaufwand erfasst.
Segmentberichterstattung
Im Zuge der GEG-Transaktion haben wir unsere Geschäftssegmente neu strukturiert, vereinfacht
und die Berichterstattung auf zwei Säulen fokussiert: zum einen auf das Segment Commercial
Portfolio, das wie bisher unseren Immobilien-Eigenbestand umfasst. Zum anderen fassen
wir im Segment Institutional Business unser bisheriges Segment Funds mit dem Geschäft
der GEG zusammen. In der Spalte TLG-Dividende stellen wir den Effekt aus unserer Beteiligung
an der TLG dar, den wir keinem Segment zugeordnet haben. Mit Abschluss des Paketverkaufs
unserer Anteile an der TLG Immobilien AG im ersten Halbjahr 2019 haben wir unser Engagement
an der TLG Immobilien AG beendet und alle Effekte in Q2 einfließen lassen. Das Vorjahr
haben wir entsprechend angepasst.
SEGMENTBERICHTERSTATTUNG
| in Mio. Euro | H1 2019 | H1 2018 | ||||
| Commercial Portfolio |
Institutional Business |
TLG-Dividende | Gesamt | Commercial Portfolio |
Institutional Business |
|
| Ergebniskennzahlen | ||||||
| Bruttomieteinnahmen (GRI) | 49,7 | 49,7 | 50,3 | |||
| Nettomieteinnahmen (NRI) | 43,0 | 43,0 | 42,5 | |||
| Gewinne aus Immobilienverkauf | 1,7 | 1,7 | 11,1 | |||
| Erträge aus Immobilienverwaltungsgebühren | 17,5 | 17,5 | 12,2 | |||
| Ergebnis aus assoziierten Unternehmen | 2,8 | 13,0 | 15,8 | 0,6 | ||
| Zinsergebnis (Net interest income) | -14,2 | -1,1 | -1,6 | -16,9 | -14,7 | -1,2 |
| Operational expenditure (OPEX) | -5,8 | -9,5 | -1,5 | -16,8 | -6,8 | -7,6 |
| - davon Adminkosten | -2,0 | -3,6 | -0,5 | -6,1 | -2,6 | -3,0 |
| - davon Personalkosten | -3,8 | -5,9 | -1,0 | -10,7 | -4,2 | -4,6 |
| Funds from Operations (FFO) | 23,0 | 10,0 | 10,0 | 43,0 | 21,0 | 4,9 |
| Segmentvermögen* | ||||||
| Anzahl Immobilien | 100 | 75 | 175 | 108 | 77 | |
| Assets under Management (AuM) | 1.798 | 5.261 | 7.059 | 1.598 | 3.393 | |
| Mietfläche in qm | 923.100 | 1.041.400 | 1.964.500 | 927.800 | 935.000 | |
| in Mio. Euro | H1 2018 | |
| TLG-Dividende | Gesamt | |
| Ergebniskennzahlen | ||
| Bruttomieteinnahmen (GRI) | 50,3 | |
| Nettomieteinnahmen (NRI) | 42,5 | |
| Gewinne aus Immobilienverkauf | 11,1 | |
| Erträge aus Immobilienverwaltungsgebühren | 12,2 | |
| Ergebnis aus assoziierten Unternehmen | 10,2 | 10,8 |
| Zinsergebnis (Net interest income) | -3,3 | -19,2 |
| Operational expenditure (OPEX) | -0,8 | -15,2 |
| - davon Adminkosten | -0,3 | -5,9 |
| - davon Personalkosten | -0,5 | -9,3 |
| Funds from Operations (FFO) | 6,1 | 32,0 |
| Segmentvermögen* | ||
| Anzahl Immobilien | 185 | |
| Assets under Management (AuM) | 4.992 | |
| Mietfläche in qm | 1.862.800 | |
*
inkl. Projektentwicklungen und Repositionierungsobjekten
Dividende
Um die Aktionäre am Erfolg und der Wertsteigerung der DIC Asset AG angemessen teilhaben
zu lassen, hat der Vorstand auf der Hauptversammlung am 22. März 2019 eine Dividende
von 0,48 Euro je Aktie für das Geschäftsjahr 2018 vorschlagen. Nach entsprechender
Beschlussfassung wurde die Dividende in Höhe von 33,9 Mio. Euro am 25. April 2019
ausgeschüttet. Hiervon wurden 16,1 Mio. Euro als neue Aktien ausgegeben. 17,8 Mio.
Euro wurden an die Aktionäre in bar ausgezahlt.
Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen
Bis zum 30.06.2019 wurden die folgenden Bürgschaften neu ausgegeben:
Die DIC Asset AG hat für das Bauvorhaben MT WINX eine Zahlungsbürgschaft in Höhe von
14.000 TEUR gegenüber der BAM Deutschland AG abgegeben.
Die DIC Asset AG hat im Rahmen des Verkaufs von zwei Objekte eine Garantieerklärung
in Höhe von 490 TEUR gegenüber der Novapierre Allemagne abgegeben.
Folgende Bürgschaften bzw. Garantien sind im Vergleich zum 31.12.2018 erloschen:
Selbstschuldnerische Bürgschaft der DIC Asset AG gegenüber der Deutsche Hypothekenbank
in Höhe von 5.000 TEUR (anteilig DIC Asset AG 2.780 TEUR) im Zusammenhang mit dem
Darlehensvertrag Riverpark Frankfurt GmbH & Co. KG.
Erfüllungsgarantie der DIC Asset AG gegenüber dem Versorgungswerk der Landesärztekammer
Hessen in Höhe von 12.800 TEUR (anteilig DIC Asset AG 5.120 TEUR) im Zusammenhang
mit dem Schuldscheindarlehensvertrag Riverpark Frankfurt GmbH & Co. KG.
Garantieerklärung der DIC Asset AG gegenüber der Berlin Hyp AG in Höhe von 2.000 TEUR
im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag DIC 26 Frankfurt Taunusstraßen GmbH.
Kreditsicherungsgarantie der DIC Asset AG gegenüber der Bankhaus Lampe KG in Höhe
von 20.000 TEUR im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag DIC Office Balance I GmbH.
Zu den weiteren bis Ende 2018 ausgegebenen Bürgschaften bzw. Garantien sowie zu laufenden
Rechtsgeschäften aus Darlehen und Dienstleistungen mit nahestehenden Unternehmen und
Personen verweisen wir auf unseren Konzernabschluss 2018.
Chancen und Risiken
Im Konzernabschluss sowie im Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2018, der im
Februar 2019 veröffentlicht wurde, gehen wir ausführlich auf die Chancen und Risiken
der Geschäftstätigkeit ein und informieren über das Risikomanagementsystem und das
interne Kontrollsystem. Chancen und Risiken aus dem übernommenen Geschäft der GEG
sind nahezu deckungsgleich zu den im Konzernabschluss 2018 berichteten. Weitere Chancen
ergeben sich aus den gemeinsamen Vertriebsaktivitäten im Institutionellen Geschäft
und der Erweiterung unserer Entwicklungskompetenz. Darüber hinaus haben sich - weder
im Unternehmen noch im relevanten Umfeld - wesentliche Veränderungen im Vergleich
zum Februar 2019 ereignet.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Zwischen dem Bilanzstichtag und heute hat der Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang
für den Verkauf eines Objekts aus dem Commercial Portfolio mit einem Transaktionsvolumen
von rd. 20,2 Mio. Euro stattgefunden.
Darüber hinaus wurde der Verkauf von einem Objekt aus dem DIC Office Balance II mit
einem Transaktionsvolumen von rd. 26,8 Mio. Euro zwischen dem Bilanzstichtag und heute
beurkundet. Der Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang wird zum Ende des dritten Quartals
erwartet.
Für das Segment Institutional Business erfolgte der Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang
für den Ankauf eines Objektes mit einem Transaktionvolumen von rd. 245,4 Mio. Euro.
Am 18. Juli 2019 hat die DIC Asset AG erstmalig ein Schuldscheindarlehen in Höhe von
150 Mio. Euro emittiert. Die gewichtete jährliche Durchschnittsverzinsung liegt bei
1,58 % bei einer durchschnittlichen Laufzeit von 5,4 Jahren. Die Mittel werden für
allgemeine Unternehmenszwecke verwendet, um das Wachstum der beiden Geschäftsfelder
Commercial Portfolio und Institutional Business weiter voranzutreiben.
VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER
Nach bestem Wissen versichern wir, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen
für die Zwischenberichterstattung der Konzernzwischenabschluss ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns
vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des
Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und
Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden Geschäftsjahr
beschrieben sind.
Frankfurt am Main, den 30. Juli 2019
| Sonja Wärntges | Dirk Hasselbring | Johannes von Mutius |
BESCHEINIGUNG NACH PRÜFERISCHER DURCHSICHT
An die DIC Asset AG, Frankfurt am Main
Wir haben den verkürzten Konzernzwischenabschluss - bestehend aus Gewinn- und Verlustrechnung,
Gesamtergebnisrechnung, Bilanz, Kapitalflussrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung
sowie ausgewählten erläuternden Anhangangaben - und den Konzernzwischenlagebericht
der DIC Asset AG, Frankfurt am Main, für den Zeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2019,
die Bestandteile des Halbjahresfinanzberichts nach § 115 WpHG sind, einer prüferischen
Durchsicht unterzogen. Die Aufstellung des verkürzten Konzernzwischenabschlusses nach
den International Financial Reporting Standards (IFRS) für Zwischenberichterstattung,
wie sie in der EU anzuwenden sind, und des Konzernzwischenlageberichts nach den für
Konzernzwischenlageberichte anwendbaren Vorschriften des WpHG liegt in der Verantwortung
des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, eine Bescheinigung zu dem verkürzten
Konzernzwischenabschluss und dem Konzernzwischenlagebericht auf der Grundlage unserer
prüferischen Durchsicht abzugeben.
Wir haben die prüferische Durchsicht des verkürzten Konzernzwischenabschlusses und
des Konzernzwischenlageberichtes unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer
(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze für die prüferische Durchsicht von Abschlüssen
vorgenommen. Danach ist die prüferische Durchsicht so zu planen und durchzuführen,
dass wir bei kritischer Würdigung mit einer gewissen Sicherheit ausschließen können,
dass der verkürzte Konzernzwischenabschluss in wesentlichen Belangen nicht in Übereinstimmung
mit den IFRS für Zwischenberichterstattung, wie sie in der EU anzuwenden sind, und
der Konzernzwischenlagebericht in wesentlichen Belangen nicht in Übereinstimmung mit
den für Konzernzwischenlageberichte anwendbaren Vorschriften des WpHG aufgestellt
worden sind. Eine prüferische Durchsicht beschränkt sich in erster Linie auf Befragungen
von Mitarbeitern der Gesellschaft und auf analytische Beurteilungen und bietet deshalb
nicht die durch eine Abschlussprüfung erreichbare Sicherheit. Da wir auftragsgemäß
keine Abschlussprüfung vorgenommen haben, können wir einen Bestätigungsvermerk nicht
erteilen.
Auf der Grundlage unserer prüferischen Durchsicht sind uns keine Sachverhalte bekannt
geworden, die uns zu der Annahme veranlassen, dass der verkürzte Konzernzwischenabschluss
in wesentlichen Belangen nicht in Übereinstimmung mit den IFRS für Zwischenberichterstattung,
wie sie in der EU anzuwenden sind, oder dass der Konzernzwischenlagebericht in wesentlichen
Belangen nicht in Übereinstimmung mit den für Konzernzwischenlageberichte anwendbaren
Vorschriften des WpHG aufgestellt worden ist.
Nürnberg, den 30. Juli 2019
Rödl & Partner GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
| Kraus | Luce |
| Wirtschaftsprüfer | Wirtschaftsprüfer |
DIC Asset AG
Neue Mainzer Straße 20 • MainTor
60311 Frankfurt am Main
Tel. (069) 9 45 48 58-0
Fax (069) 9 45 48 58-99 98
ir@dic-asset.de • www.dic-asset.de
Realisierung:
LinusContent AG, Frankfurt am Main
Zukunftsbezogene Aussagen
Dieser Bericht enthält Angaben, die sich auf die zukünftige Entwicklung beziehen.
Diese Aussagen stellen Einschätzungen dar, die wir auf Basis der uns derzeit zur Verfügung
stehenden Informationen getroffen haben. Sollten die den Aussagen zugrunde gelegten
Annahmen nicht eintreffen oder Risiken eintreten, so können die tatsächlichen Ergebnisse
von den zurzeit erwarteten Ergebnissen abweichen.
Hinweis:
Dieser Bericht erscheint in Deutsch (Originalversion) und in Englisch (nicht bindende
Übersetzung).
Aus rechnerischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdifferenzen
zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten (TEUR; Prozentangaben (%) etc.) auftreten.