 Accentro Real Estate AGBerlinHalbjahresabschluss zum 30.06.2016HALBJAHRESFINANZBERICHT 1. Januar bis 30. Juni 2016Übersicht Finanzkennzahlenscroll
scroll
scroll
Vorwort des VorstandsSehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, sehr geehrte Damen und Herren, unser Kerngeschäft läuft hervorragend: Der Umsatz der Wohnungsprivatisierung (Segment
"Handel") hat sich im Vergleich zum 1. Halbjahr 2015 fast vervierfacht, das Ergebnis
vor Steuern mehr als verzehnfacht. Der Anfang August vermeldete Verkauf eines zentral
in Berlin gelegenen Immobilienportfolios wird erst im 2.Halbjahr 2016 wirksam und
ist daher in diesen erfreulichen Zahlen noch nicht einmal enthalten. Der Ergebnisbeitrag
allein aus diesem Verkauf beträgt rund 10 Mio. EUR nach Steuern und es fließen uns
liquide Mittel in Höhe von über 30 Mio. EUR zu. Das alles führt dazu, dass wir auch
die Prognose für das Gesamtjahr sehr deutlich übertreffen werden: Statt der avisierten
10 Mio. EUR nach Steuern wird das Ergebnis nach Steuern voraussichtlich knapp beim
Doppelten liegen. Angesichts dieser sehr erfreulichen Entwicklung planen wir, der
Hauptversammlung im kommenden Jahr vorzuschlagen, für das Jahr 2016 erstmals eine
Dividende auszuschütten. Trotz eines Halbjahrsumsatzes von mehr als 73 Mio. EUR und dem damit verbundenen Abgang
von Immobilien aus unserem Handelsbestand ist es uns abermals gelungen, die Bilanzsumme
annähernd konstant zu halten: Diese beträgt zum 30. Juni nunmehr rund 393 Mio. EUR.
Seit Anfang des Jahres konnten 14 Objekte mit insgesamt 519 Wohnungen und Kaufpreisen
von zusammen knapp über 53 Mio. EUR erworben werden. Wie angekündigt, sind wir auch
außerhalb Berlins tätig geworden. Neben der bereits im Bericht zum 1. Quartal erwähnten
Objekte in Ahrensburg bei Hamburg und Hannover haben wir weitere Objekte in Bonn und
Bayreuth erworben. Immerhin rund 45 % (235 Einheiten) der neu erworbenen Wohnungen
liegen damit außerhalb Berlins. Unser Schwerpunkt wird weiterhin Berlin bleiben, aber
die stark steigenden Einkaufspreise, das sinkende Angebot an Wohnanlagen und Wohnungspaketen
und die politischen Unwägbarkeiten und Restriktionen in der Bundeshauptstadt (vor
allem die Ausweitung von Milieuschutzgebieten mit Umwandlungsverbotsverordnungen)
führen dazu, dass die Attraktivität anderer Ballungszentren im Vergleich steigt. Die Preisentwicklung in Berlin hat eine weitere Folge: Wir beschäftigen uns verstärkt
mit dem Thema Neubau, da die Preise für Bestandswohnungen mittlerweile ein Niveau
erreicht haben, das im Bereich der Herstellungskosten von Neubauten liegt. Insbesondere
denken wir hierbei an Kooperationen mit Bauträgern, die über ein fundiertes technisches
Know-how, aber nicht über einen eigenen leistungsfähigen Vertrieb verfügen. Da wir
auch in der Lage sind, in den Bereichen Eigenkapital und Finanzierung kooperativ zu
agieren, können wir ein breites Spektrum an möglichen Partnern ansprechen. Ein erstes
Projekt wird voraussichtlich in Kürze gestartet - weitere sollen folgen. Wir freuen uns auf die zukünftigen Herausforderungen und hoffen, dass Sie uns weiterhin
begleiten werden. Mit freundlichen Grüßen Jacopo Mingazzini Vorstand Die Aktie der ACCENTRO Real Estate AGDie weiterhin deutlich expansive Geldpolitik der europäischen Zentralbank (EZB) und
die allgemeine Unsicherheit an den Kapitalmärkten kamen sowohl dem Immobilienmarkt
als auch den Immobilienaktien zugute. Niedrige Zinsen forderten Anlagealternativen,
welche die Immobilienbranche, die durch niedrige Finanzierungskosten selbst von der
Niedrigzinspolitik profitierte, zu bieten hatte. Den turbulenten sowie aufwärtsgerichteten Tendenzen folgte auch die Aktie der ACCENTRO
Real Estate AG. Nach 3,59 EUR am ersten Handelstag 2016 setzte die Aktie ihren im
Vorjahr begonnenen Kurs fort und stieg bis zum 7. April 2016 um 53,2 % auf 5,50 EUR.
Die Aktie schloss am letzten Handelstag des 1. Halbjahrs 2016 bei 4,68 EUR und einer
Marktkapitalisierung von 115.535.768,40 EUR. Das durchschnittliche tägliche Handelsvolumen (Xetra) der ACCENTRO-Aktie im 1. Halbjahr
2016 betrug 11.513 Stück (2. Halbjahr 2015: 10.681 Stück). AktionärsstrukturDie Zahl der Aktien der ACCENTRO Real Estate AG ist bis zum Ende des Berichtszeitraums
(30. Juni 2016) aufgrund von Ausübungen aus der 6,25 %-Wandelschuldverschreibung 2014/2019
ISIN DE000A1YC4S6, WKN A1YC4S auf 24.687.130 Stück nennwertlose Stückaktien geringfügig
gestiegen. Die Aktien befinden sich zu 86,95 % im Besitz der ADLER Real Estate AG und zu 13,05
% im Streubesitz. Investor-Relations-AktivitätenIm 1. Halbjahr 2016 hatten eine kontinuierliche Berichterstattung über relevante Unternehmensereignisse
und der intensive Dialog mit dem Kapitalmarkt hohe Priorität für die ACCENTRO Real
Estate AG. So konnte sich die ACCENTRO Real Estate AG im Februar 2016 auf der Oddo Seydler Small
& Mid Cap Conference in Frankfurt am Main mit einem Vortrag und in Einzelgesprächen
dem Kapitalmarkt präsentieren. Die Unternehmensentwicklung der ACCENTRO Real Estate
AG wird stetig durch Analysten beobachtet. Derzeit liegen folgende Analysteneinschätzungen
zur ACCENTRO-Aktie vor:
Die ACCENTRO-Aktie im Überblickscroll
Konzern-ZwischenlageberichtVorbemerkungenDer diesem Bericht zugrunde liegende verkürzte Konzern-Zwischenabschluss der ACCENTRO
Real Estate AG wurde nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) aufgestellt,
wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind. Die Währungsangaben dieses Berichts erfolgen in Euro (EUR). Sowohl Einzel- als auch
Summenwerte stellen den Wert mit der kleinsten Rundungsdifferenz dar. Bei Additionen
der dargestellten Einzelwerte können deshalb kleine Differenzen zu den ausgewiesenen
Summen auftreten. 1 Grundlagen des Konzerns1.1 Geschäftsmodell des Konzerns, Ziele und StrategienDer ACCENTRO-Konzern ist ein börsennotiertes Immobilienunternehmen mit dem Fokus auf
Wohnimmobilien in Deutschland. Er ist auf die Bildung und Vermarktung von Wohneigentum aus dem eigenen Immobilienbestand
spezialisiert. Als Dienstleister ist der ACCENTRO-Konzern im Bereich der mieternahen
Wohnungsprivatisierung marktführend in Deutschland. Einen lokalen Schwerpunkt bildet
der Berliner Wohnungsmarkt. Darüber hinaus ist der Konzern als klassischer Bestandshalter Vermieter von aktuell
3.579 eigenen Einheiten. Das Geschäft des ACCENTRO-Konzerns gliedert sich daher in die Segmente "Handel" und
"Bestand". HandelDas Segment "Handel" des ACCENTRO-Konzerns umfasst den Handel mit Wohnimmobilien und
Einzelwohnungen, insbesondere den Verkauf von Wohnungen an Selbstnutzer und Kapitalanleger
im Rahmen der Einzelprivatisierung von Wohnungsbeständen. Die von Unternehmen des
ACCENTRO-Konzerns erbrachten Privatisierungsleistungen umfassen sowohl die Privatisierung
von Wohnungen aus Eigenbeständen des ACCENTRO-Konzerns als auch Privatisierungsdienstleistungen
im Auftrag Dritter. BestandIm Segment "Bestand" bewirtschaftet der ACCENTRO-Konzern mit einer langfristigen Perspektive
einen eigenen Immobilienbestand, welcher primär nicht zur Privatisierung vorgesehen
ist. Ziel ist es, eine Steigerung der Immobilienwerte zu erreichen und dabei die Ertragssituation
nachhaltig zu optimieren. 1.2 Konzernstruktur und SteuerungssystemDie ACCENTRO Real Estate AG ist das Mutterunternehmen des ACCENTRO-Konzerns. Sofern
die ACCENTRO AG die Gesellschaften beherrscht, nimmt sie übergeordnete Aufgaben der
Unternehmenssteuerung, Finanzierung und Administration wahr. Zentrale Bereiche wie
Recht, Bilanzbuchhaltung, Controlling, Risikomanagement, Finanzierung und IT sind
in der ACCENTRO AG angesiedelt. Der Konzern der ACCENTRO AG besteht aus dem Teilkonzern Magnus-Relda Holding Vier,
unter dem wesentliche Teile des Segments "Bestand" geführt werden, und mehreren Objektgesellschaften,
welche Eigentümer der Immobilienbestände des Segments "Handel" des ACCENTRO-Konzerns
sind. Der Teilkonzern und alle Objektgesellschaften werden im Konzernabschluss der
ACCENTRO AG konsolidiert. Für eine Aufstellung der einzelnen Konzern- und Beteiligungsunternehmen
der ACCENTRO AG wird auf den Konzernanhang im Geschäftsbericht 2015 verwiesen. Der ACCENTRO-Konzern untergliedert sich in die zwei Bereiche "Handel" und "Bestand".
Eine weitere Unterteilung erfolgt nicht. Dieser Unterteilung folgt auch die Segmentberichterstattung.
Die Steuerung des Konzerns der ACCENTRO AG erfolgt anhand von auf die spezifischen
Besonderheiten der einzelnen Segmente und auf den Gesamtkonzern abgestimmten Steuerungsgrößen.
Im Berichtsjahr erfolgten dabei keine Änderungen im Vergleich zum Vorjahr. Im Segment "Handel" dient das EBIT als finanzieller Leistungsindikator für die Unternehmenssteuerung.
Wesentliche Steuerungsgröße ist hier das Verkaufsergebnis der Objekte mit bestimmenden
Faktoren wie etwa die Anzahl der vorhandenen Reservierungen von Eigentumswohnungen
durch potenzielle Käufer sowie die Ist-Werte der Verkäufe. Letztere werden sowohl
nach Anzahl der Wohnungen als auch nach Umsatzvolumen erfasst. Zusätzlich fließen
die Bewirtschaftungsergebnisse der einzelnen Teilportfolien beziehungsweise Objekte
in das Steuerungssystem ein. Darüber hinaus dienen Steuerungsgrößen wie die Anzahl
von Neukunden, Besichtigungen und Reservierungen als Frühindikatoren für die Entwicklung
des Privatisierungssegments. Auf Ebene des Gesamtkonzerns wird die aktuelle Liquiditätssituation regelmäßig und
zeitnah erfasst und eine Liquiditätsplanung für die nächsten 12 Monate erstellt. Durch
diese zentral gesteuerte Aufgabe wird die finanzielle Stabilität der Unternehmensgruppe
überwacht. Die regelmäßige Ermittlung der Liquiditätsströme auf Ebene einzelner Gesellschaften
sowie auf Ebene der einzelnen Geschäftsbereiche und des Gesamtkonzerns sind Bestandteile
dieser Steuerung. Im Segment "Bestand" dient ebenfalls das EBIT als finanzieller Leistungsindikator
für die Unternehmenssteuerung. Wesentliche Steuerungsgröße ist das Bewirtschaftungsergebnis
der Objekte, für das Faktoren wie Leerstandsquoten, Neuvermietungen und Kündigungen,
Nettokaltmieten sowie Darlehensbelastungen bestimmend sind. 2 Wirtschaftsbericht2.1 Gesamtwirtschaftliche EntwicklungDie gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben sich im Vergleich zur Darstellung
im Geschäftsbericht über das Geschäftsjahr 2015 nicht wesentlich verändert. Der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung geht
in einer Mitteilung vom 23. März 2016 von einem Wachstum des Bruttoinlandsprodukts
für das Jahr 2016 von 1,5 % aus. Die deutsche Wirtschaft befindet sich nach wie vor
in einem moderaten Aufschwung. Getragen wird dieser Aufschwung durch den privaten Konsum, der von spürbaren Einkommenssteigerungen
und fallenden Energiepreisen profitiert, was die Kaufkraft der privaten Haushalte
deutlich erhöht. Das Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung Halle e. V. (IWH) sieht
in einer Mitteilung vom 9. Juni 2016 auch die Investitionen in den Wohnungsbau, welcher
durch die sehr niedrigen Zinsen beflügelt wird, als einen weiteren Faktor der positiven
Binnenkonjunktur in Deutschland. Es wird mit einem Fortdauern des konjunkturellen
Aufschwungs auch über das Jahr 2017 hinaus ausgegangen. Negative Einflüsse kamen mit dem Wachstumseinbruch Chinas, geopolitischen Spannungen
und dem sogenannten Brexit in erster Linie aus dem außenwirtschaftlichen Umfeld. 2.2 Entwicklung am deutschen WohnungsmarktDie anhaltende Niedrigzinspolitik, gepaart mit einem stabilen konjunkturellen Aufschwung,
und die wachsende Bedeutung von Immobilien als Anlageklasse bei einer allgemeinen
Unsicherheit am Kapitalmarkt hatten einen positiven Einfluss auf die Wohnimmobilienbranche
in Deutschland. So wurden laut dem im Juli 2016 veröffentlichten Marktbericht des Immobilienberatungs-und
Dienstleistungsunternehmens Jones Lang LaSalle im ersten Halbjahr 2016 in Deutschland
Wohnimmobilien und Portfolios für ca. 4,4 Mrd. EUR veräußert. Dabei wechselten rund
42.000 Einheiten den Besitzer. Damit ist das erste Halbjahr 2016 das umsatzschwächste
der letzten fünf Jahre, was aber maßgeblich dem Fehlen von Großtransaktionen geschuldet
ist. Während die großen Paketverkäufe um 95 % abgenommen haben, konnten mittelgroße
Transaktionen zwischen 25 Mio. EUR und 100 Mio. EUR deutlich zulegen. Die durchschnittliche
Portfoliogröße umfasste hierbei 224 Wohnungen, 81 % unter der des Vorjahrszeitraums.
Die Angebotsverknappung und die unverändert hohe Nachfrage haben den Wettbewerb unter
den Investoren verschärft. Die durchschnittlichen Kaufpreise in den deutschen Metropolen
stiegen in den vergangenen fünf Jahren um fast 40 %, von 60.000 EUR/Wohnung auf 100.000
EUR/Wohnung im ersten Halbjahr 2016. Einen positiven Einfluss auf den Wohninvestmentmarkt hatten das niedrig bleibende
Zinsniveau und der anhaltende Kapitalanlagedruck, sowohl bei institutionellen Investoren
als auch bei Privatpersonen. Verstärkte Finanzmittelzuflüsse durch zunehmend russische,
arabische und asiatische Investoren zeugen von der stetig steigenden Attraktivität
des deutschen Immobiliensektors. Ob im Zuge des sogenannten Brexit der deutsche Wohninvestmentmarkt
einen weiteren Bedeutungsgewinn erfahren und der internationale Anteil der Investoren
weiter steigen wird, kann derzeit nicht sicher vorausgesagt werden. Die Entwicklungen des Marktumfelds des ACCENTRO-Konzerns sind weiterhin positiv. Wegen
der zunehmenden Angebotsverknappung in Berlin folgen wir den aktuellen Entwicklungen
des Wohnimmobilienmarkts und erschließen zunehmend andere deutsche Metropolen sowie
Universitätsstädte und urbane Wirtschaftszentren. 2.3 GeschäftsverlaufDer Geschäftsverlauf des ACCENTRO-Konzerns im 1. Halbjahr 2016 spiegelt ein insgesamt
positives Marktumfeld an den für ACCENTRO relevanten Wohnimmobilienmärkten wider.
Nach Steuern erzielte der ACCENTRO-Konzern mit 7,4 Mio. EUR ein deutlich über Plan
liegendes Konzernergebnis. Im direkten Vergleich zum Vorjahrshalbjahr sind die Umsatzerlöse 2016 zwar deutlich
geringer, dies ist jedoch dem herausragenden Vorjahrshalbjahr geschuldet, welches
durch den Verkauf des Immobilienbestands in Berlin-Hohenschönhausen geprägt war. Die
Vermietungsumsätze entwickeln sich im Jahr 2016 bisher plangemäß und das Verkaufsergebnis
des 1. Halbjahrs 2016 liegt deutlich über den Erwartungen. Das Grundkapital der Gesellschaft veränderte sich in der Berichtsperiode aufgrund
der Wandlung von 8.930 Wandelschuldverschreibungen aus der Wandelanleihe 2014/2019
in je eine Aktie der ACCENTRO Real Estate AG und betrug 24.687.130,00 EUR zum 30.
Juni 2016. Im Berichtszeitraum kam es zu keinen personellen Veränderungen in Aufsichtsrat und
Vorstand der ACCENTRO Real Estate AG. 2.4 Ertrags-, Finanz- und VermögenslageErtragslageDie wichtigsten Umsatz- und Ergebniskennzahlen des ACCENTRO-Konzerns haben sich im
1. Halbjahr des Geschäftsjahrs 2016 wie folgt entwickelt: scroll
Der Konzernumsatz beläuft sich im 1. Halbjahr des Geschäftsjahrs 2016 auf 73,6 Mio.
EUR. Er verteilt sich wie folgt auf die Segmente:
Der Rückgang der Umsatzerlöse im direkten Vergleich mit dem Halbjahr 2015 resultiert
aus dem Verkauf des Immobilienportfolios in Berlin-Hohenschönhausen im Jahr 2015,
dem 2016 keine entsprechende Transaktion gegenübersteht. Der Rückgang der Umsatzerlöse im Segment "Bestand" im Vergleich zum 1. Halbjahr 2015
resultiert aus dem Wegfall der Mieterlöse aus dem zum 30. Juni 2015 verkauften Wohnungsbestand
in Berlin-Hohenschönhausen und dem bereits dargestellten Verkauf desselben. Das Betriebsergebnis (EBIT) des Segments "Handel" fiel im 1. Halbjahr 2016 mit 16,9
Mio. EUR deutlich höher aus als im Vergleichszeitraum (2,2 Mio. EUR). Dies liegt,
wie auch bei den Umsatzerlösen beschrieben, am Anstieg des Verkaufsergebnisses und
an einem deutlich höheren Mietergebnis im Vergleich zum 1. Halbjahr 2015. Das Betriebsergebnis (EBIT) des Segments "Bestand" belief sich auf 2,2 Mio. EUR (Vergleichsperiode:
29,3 Mio. EUR) und basiert im Wesentlichen auf der Vermietung der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien, wohingegen das 1. Halbjahr 2015 durch den Verkauf des Hohenschönhausen-Portfolios
geprägt war. Eine detaillierte Darstellung der Segmentergebnisse erfolgt in den erläuternden Angaben
zum Halbjahrsabschluss in Abschnitt 4.1. Das Konzernergebnis beläuft sich in der Berichtsperiode auf 7,4 Mio. EUR (Vergleichsperiode:
20,0 Mio. EUR). Das positive Ergebnis übersteigt die im Rahmen der Berichterstattung
zum 31. Dezember 2015 prognostizierte Entwicklung für das Geschäftsjahr 2016 deutlich. Die sonstigen betrieblichen Erträge ohne Bewertungsergebnisse fielen leicht auf 0,7
Mio. EUR nach 1,3 Mio. EUR in der Vergleichsperiode. Der Personalaufwand lag, trotz der Steigerung der Mitarbeiterzahl von 26 auf 33, in
der Berichtsperiode mit 1,3 Mio. EUR etwa auf dem Niveau der Vergleichsperiode (1,2
Mio. EUR). Das Finanzergebnis des 1. Halbjahrs 2016 lag mit -6,7 Mio. EUR im Bereich des Finanzergebnisses
der Vorperiode (-7,2 Mio. EUR). Dies korrespondiert mit der nur marginal geringeren
Bilanzsumme im Periodenvergleich. Das Ergebnis vor Steuern beläuft sich auf 12,7 Mio. EUR nach 23,2 Mio. EUR in der
Vergleichsperiode. Unter Berücksichtigung von Ertragsteuern in Höhe von -5,4 Mio.
EUR (Vergleichsperiode: -3,2 Mio. EUR) ergibt sich ein Konzerngewinn in Höhe von 7,4
Mio. EUR. FinanzlageKennzahlen der Kapitalflussrechnungscroll
Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit belief sich in den ersten sechs
Monaten 2016 auf 32,5 Mio. EUR (Vergleichsperiode: -18,8 Mio. EUR). Der Cashflow aus
der laufenden Geschäftstätigkeit setzt sich aus dem zahlungswirksamen Periodenerfolg
und der zahlungswirksamen Veränderung des operativen kurzfristigen Betriebskapitals
zusammen. Positiv wirken sich auf den operativen Cashflow die Mieteinzahlungen und
die Einzahlungen aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien aus. Belastet wird der
operative Cashflow durch sämtliche betrieblich bedingten Auszahlungen einschließlich
Ertragsteuerzahlungen. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit lag in der Berichtsperiode bei 12,4 Mio.
EUR (Vergleichsperiode: 54,3 Mio. EUR). Hierin spiegeln sich im Wesentlichen, wie
auch schon in der Vergleichsperiode, die zugeflossenen Kaufpreise aus dem Verkauf
von Renditeliegenschaften wider. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit betrug in der Berichtsperiode -26,4 Mio.
EUR (Vergleichsperiode: -31,6 Mio. EUR) und setzt sich aus der Aufnahme neuer Darlehen
für die Erweiterung des Immobilienbestands im Handelssegment, Zahlungsausgängen für
Tilgungszahlungen auf die Kredite verkaufter Objekte aus dem Handels- und dem Bestandssegment
sowie dem Kapitaldienst an Anleihen und finanziellen Verbindlichkeiten zusammen. Die liquiden Mittel beliefen sich zum 30. Juni 2016 auf 25,4 Mio. EUR gegenüber 7,0
Mio. EUR zum 31. Dezember 2015. Das Eigenkapital des ACCENTRO-Konzerns erhöhte sich im Berichtszeitraum von 109,2
Mio. EUR zum 31. Dezember 2015 auf 116,6 Mio. EUR zum 30. Juni 2016. Die Erhöhung
resultiert nahezu ausschließlich aus dem Halbjahrsergebnis von 7,4 Mio. EUR. Daraus
ergibt sich eine Eigenkapitalquote von 29,7 %, was eine moderate Steigerung im Vergleich
zur Eigenkapitalquote zum Bilanzstichtag des vorangegangenen Geschäftsjahrs (27,6
%) darstellt. Weitere Details zur Höhe und Zusammensetzung der Cashflows werden in der Konzern-Kapitalflussrechnung
dargestellt. VermögenslageDie Bilanzsumme verringerte sich im Vergleich zum Bilanzstichtag des vorangegangenen
Geschäftsjahrs um 2,0 Mio. EUR auf 393,2 Mio. EUR. Die langfristigen Schulden verringerten sich im Vergleich zum Bilanzstichtag des vorangegangenen
Geschäftsjahrs um 17,0 Mio. EUR auf 169,0 Mio. EUR. Die kurzfristigen Schulden stiegen um 16,7 Mio. EUR auf 102,3 Mio. EUR im Vergleich
zum Jahresende 2015 (85,5 Mio. EUR). Ausschlaggebend hierfür sind geplante Immobilienverkäufe
im 3. Quartal 2016 und die damit zusammenhängende Rückführung der Finanzierungen. Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des KonzernsIm Geschäftsbericht für das Geschäftsjahr 2015 prognostizierte der Vorstand der ACCENTRO
AG ein deutlich positives operatives Konzernergebnis für das Geschäftsjahr 2016. Zur
Erreichung des Ziels sollte eine deutliche Ergebnisverbesserung im Segment "Handel"
und ein nachhaltig stabiler Ergebnisbeitrag im Segment "Bestand" beitragen. In den
ersten sechs Monaten des Jahres 2016 konnte die avisierte Ergebnisverbesserung im
Handelssegment übertroffen werden. Im Bestandsgeschäft wird davon ausgegangen, dass
Maßnahmen zum Leerstandsabbau nachhaltig zu Ergebnisverbesserungen beitragen werden.
Auf dieser Basis passt der Vorstand der ACCENTRO Real Estate AG die Ergebnisprognose
für das Jahr 2016 an und erwartet nun ein Konzernergebnis im Geschäftsjahr 2016 von
knapp unter 20 Mio. EUR. 3 NachtragsberichtNach Schluss des 1. Halbjahrs 2016 wurde mit notariellem Vertrag vom 5. August 2016
ein in zentraler Lage Berlins gelegenes Immobilienportfolio mit 419 Wohneinheiten
veräußert. Der Verkauf wird im 3. Quartal 2016 mit einem Umsatzvolumen von ca. 51
Mio. EUR und einem Ergebnisbeitrag von ca. 10 Mio. EUR nach Steuern zu einem deutlichen
Ergebnissprung beitragen. 4 Prognose-, Chancen- und RisikoberichtPrognoseberichtDie im Konzernabschluss 2015 abgegebenen Prognosen und sonstigen Aussagen zum zukünftigen
Geschäftsverlauf des ACCENTRO-Konzerns werden aufgrund des im Nachtragsbericht geschilderten
Verkaufs eines Wohnungsbestands in Berlin nach oben angepasst. Der Vorstand der ACCENTRO
Real Estate AG erwartet für das Geschäftsjahr 2016 einen Konzerngewinn von knapp 20
Mio. EUR. In Abstimmung mit dem Aufsichtsrat der ACCENTRO Real Estate AG möchte der
Vorstand die Aktionäre an diesem Erfolg teilhaben lassen und plant, der Hauptversammlung
die Ausschüttung einer Dividende vorzuschlagen. Die ACCENTRO Real Estate AG wird sich bei ihrer weiteren Expansion und ihren Akquisitionen
künftig auf die Privatisierung von Wohnungen aus eigenen Beständen sowie im Auftrag
Dritter konzentrieren. Darüber hinaus soll im 2. Halbjahr 2016 in Kooperation mit
einem Partner aus der Bauwirtschaft mit dem Vertrieb von Neubauten begonnen werden,
die auf Grundstücken des Partners errichtet werden. In einem ersten Schritt soll ein
kleineres Bauprojekt mit Mikroapartments im Berliner Stadtteil Neukölln realisiert
werden. Chancen- und RisikoberichtDas Risikomanagementsystem des ACCENTRO-Konzerns ist darauf ausgerichtet, be- und
entstehende Wertschöpfungspotenziale der geschäftlichen Aktivitäten des Konzerns zu
sichern und ihre Ausschöpfung in einer Art und Weise zu ermöglichen, die zu einer
nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswerts führt. Integraler Bestandteil dieses
Systems ist eine strukturierte, frühzeitige Auseinandersetzung mit potenziell ungünstigen
Entwicklungen und Ereignissen, die es dem Vorstand ermöglicht, rechtzeitig vor Eintritt
eines erheblichen Schadens gegensteuernde Maßnahmen zu ergreifen. In der Berichtsperiode hat der Vorstand der ACCENTRO AG eine Neubewertung der Chancen
und Risiken für den ACCENTRO-Konzern gegenüber der Darstellung im Konzernlagebericht
für das vorangegangene Geschäftsjahr 2015 vorgenommen und kommt zu nachfolgender Einschätzung: In dem für die ACCENTRO Real Estate AG bedeutenden Wohnungsmarkt Berlin ist ein deutlicher
Anstieg der Immobilienpreise zu spüren. Dies ermöglicht zum einen den Verkauf von
Immobilien mit auskömmlichen Renditen, erschwert aber zunehmend auch den Erwerb von
Immobilien in ausreichender Stückzahl und zu adäquaten Preisen durch die Gesellschaft.
Angesichts dieser Situation und der Tatsache, dass die sogenannte Mietpreisbremse
für Neubauwohnungen nicht gilt, sieht die Gesellschaft zunehmende Chancen im Neubaubereich,
da sich Neubaupreise und Preise für Bestandswohnungen zunehmen annähern. Die ACCENTRO
Real Estate AG sieht daher für die Zukunft erhebliche Chancen im Vertrieb von Neubauwohnungen. GesamteinschätzungAngesichts der erwarteten Entwicklung des Wohnungsbedarfs in Deutschland und insgesamt
positiver Rahmenbedingungen am deutschen Wohnimmobilienmarkt geht das Unternehmen
von weiter wachsenden Geschäftspotenzialen aus. Diese Einschätzung wird auch durch
das rege Interesse von Eigennutzern und privaten Anlegern an Immobilien - insbesondere
Eigentumswohnungen - gestützt, die zur Kapitalanlage erworben oder - im Falle der
Eigennutzer -auch als Komponente der privaten Altersvorsorge genutzt werden, die künftig
voraussichtlich noch erheblich an Bedeutung gewinnen wird. Die ACCENTRO Real Estate AG beabsichtigt, vor allem durch einen weiteren Ausbau der
Aktivitäten im Bereich Wohnungsprivatisierung, ihre Umsätze auf hohem Niveau zu stabilisieren.
Durch eine geplante Geschäftsausweitung in den Bereich der Neubauimmobilien soll nachhaltig
ein zusätzliches rentables Geschäftsfeld erschlossen werden. Auf der Basis eines stabilen Geschäftsverlaufs und tragfähiger Kostenstrukturen rechnet
die Gesellschaft mit einer nachhaltigen Stabilisierung ihrer Ertrags- und Finanzlage.
Der Konzern erhöht für das laufende Jahr seine Ergebnisprognose. Er plant, im laufenden
Jahr ein Ergebnis in der Nähe des Vorjahrsergebnisses (22,8 Mio. EUR) zu erzielen
und damit die bisherige Prognose deutlich zu übertreffen. Aktuell erwartet der Vorstand
der ACCENTRO Real Estate AG für das Geschäftsjahr 2016 ein Konzernergebnis von knapp
unter 20 Mio. EUR. Konzern-BilanzAktivascroll
Passivascroll
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung*scroll
Konzern-Kapitalflussrechnungscroll
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2016scroll
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2015scroll
Ausgewählte erläuternde Angaben zum verkürzten Konzern-Zwischenabschluss1 Grundlegende InformationenDie ACCENTRO Real Estate AG mit ihren Tochtergesellschaften ist sowohl als Bestandshalter
von Immobilien als auch als Immobilienhändler tätig. Der Sitz der Gesellschaft ist
in der Uhlandstraße 165, 10719 Berlin, Deutschland. Die Aktien der Gesellschaft sind
an der Frankfurter Wertpapierbörse zum Handel im Regulierten Markt (Prime Standard)
zugelassen. Die ACCENTRO Real Estate AG fungierte am 30. Juni 2016 als operativ tätige Holding
zahlreicher Objektgesellschaften. Der vorliegende verkürzte Konzern-Zwischenabschluss wurde im August 2016 vom Vorstand
der Gesellschaft zur Veröffentlichung genehmigt. Der verkürzte Konzern-Zwischenabschluss
wurde nicht durch einen Abschlussprüfer geprüft und keiner prüferischen Durchsicht
unterzogen. Auf die Darstellung einer Gesamtergebnisrechnung wird verzichtet, da keine im sonstigen
Gesamtergebnis auszuweisenden erfolgsneutralen Effekte bestehen. 2 Wesentliche Bilanzierungs- und BewertungsmethodenDer verkürzte Konzern-Zwischenabschluss für das 1. Halbjahr des Geschäftsjahrs 2016,
das am 30. Juni 2016 endete, ist entsprechend den Regelungen des im Verordnungswege
in europäisches Recht übernommenen IAS 34 "Zwischenberichterstattung" erstellt worden.
Der verkürzte Konzern-Zwischenabschluss ist in Verbindung mit dem Konzernabschluss
der ACCENTRO Real Estate AG zum 31. Dezember 2015 zu lesen. Die im verkürzten Konzern-Zwischenabschluss angewandten Rechnungslegungsmethoden entsprechen
jenen, die auch dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2015 zugrunde liegen. Alle Beträge in Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung
und Kapitalflussrechnung sowie in den Erläuterungen und tabellarischen Übersichten
sind in Tausend Euro (TEUR) angegeben, sofern nichts anderes vermerkt ist. Sowohl
Einzel- als auch Summenwerte stellen den Wert mit der kleinsten Rundungsdifferenz
dar. Bei Addition der dargestellten Einzelwerte können deshalb kleine Differenzen
zu den ausgewiesenen Summen auftreten. 3 Konsolidierung3.1 KonsolidierungskreisDie ACCENTRO Real Estate AG hat zum 30. Juni 2016 28 Tochterunternehmen, ein Joint
Venture und zwei assoziierte Gesellschaften in den verkürzten Konzern-Zwischenabschluss
einbezogen. Bis zum 30. Juni 2016 des Geschäftsjahrs hat sich der Konsolidierungskreis
gegenüber dem 31. Dezember 2015 (26 Tochtergesellschaften, ein Joint Venture, zwei
assoziierte Unternehmen) um drei Gesellschaften für den Privatisierungsbereich erweitert.
Dabei wurde kein Geschäftsbetrieb übernommen. Des Weiteren wurde bis zum 30. Juni
2016 eine Tochtergesellschaft veräußert. Der ACCENTRO-Konzern wird in den Zwischenabschluss der ADLER Real Estate AG, Frankfurt
am Main, als oberstes Mutterunternehmen einbezogen. 3.2 Wesentliche Geschäftsvorfälle der ZwischenberichtsperiodeDie Konzentration auf das Privatisierungssegment wurde auch im 1. Halbjahr 2016 weiter
vorangetrieben. In den nächsten 12 Monaten ist der rechtliche Übergang von weiteren
7 Objekten aus dem Bestandssegment sehr wahrscheinlich. Für 4 Objekte wurden bis zum
30. Juni 2016 bereits Kaufverträge abgeschlossen. Von den zur Veräußerung gehaltenen
langfristigen Vermögenswerten in Höhe von 17.149 TEUR zum 31. Dezember 2015 sind bereits
unterjährig Vermögenswerte mit ihrem beizulegenden Zeitwert in Höhe von 13.849 TEUR
veräußert worden. Darüber hinaus wurden Immobilien in Höhe von 6.106 TEUR unterjährig
als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte neu klassifiziert. Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und diesen zugehörige Schulden werden nach
IFRS 5 bewertet und als kurzfristig ausgewiesen. Als "Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte"
gelten Vermögenswerte, die in ihrem gegenwärtigen Zustand sofort veräußerbar sind
und deren Veräußerung hoch wahrscheinlich ist. Dabei kann es sich um einzelne langfristige
Vermögenswerte, um zur Veräußerung stehende Gruppen von Vermögenswerten (Veräußerungsgruppen)
oder um aufzugebende Geschäftsbereiche handeln. Schulden, die zusammen mit Vermögenswerten
in einer Transaktion abgegeben werden, sind Bestandteil einer Veräußerungsgruppe beziehungsweise
eines aufgegebenen Geschäftsbereichs und werden als "Zur Veräußerung gehaltene Schulden"
ebenfalls gesondert als kurzfristig ausgewiesen. Zur Veräußerung gehaltene langfristige
Vermögenswerte werden nicht mehr planmäßig abgeschrieben und sind zum niedrigeren
Wert aus ihrem Buchwert und ihrem beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten
anzusetzen. Gewinne oder Verluste aus der Bewertung von aufgegebenen Geschäftsbereichen
mit dem beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten werden ebenso wie die
Ergebnisse aus der Geschäftstätigkeit beziehungsweise aus der Veräußerung dieser Geschäftsbereiche
als Ergebnis aus nichtfortgeführten Aktivitäten ausgewiesen. Dagegen werden Gewinne
oder Verluste aus der Bewertung einzelner zur Veräußerung gehaltener Vermögenswerte
und von Veräußerungsgruppen bis zu deren endgültiger Veräußerung im Ergebnis aus fortgeführten
Aktivitäten ausgewiesen. Die Darstellung der Veräußerungsgruppe erfolgt durch einen
separaten Ausweis der wesentlichen zu veräußernden Vermögenswerte und Schulden in
der Konzernbilanz unter den Positionen "Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte"
beziehungsweise "Zur Veräußerung gehaltene Schulden". 4 Ergänzende Erläuterungen zu einzelnen Positionen des Zwischenabschlusses4.1 SegmentinformationenDie Segmentergebnisse für das 2. Quartal des Geschäftsjahrs 2016 stellen sich im Vergleich
zum Vorjahrsquartal wie folgt dar: scroll
scroll
Die Segmentergebnisse für das 1. Halbjahr des Geschäftsjahrs 2016 stellen sich im
Vergleich zum Vorjahrshalbjahr wie folgt dar: scroll
scroll
Das Segmentvermögen, die Segmentschulden und die Segmentinvestitionen stellen sich
zum 30. Juni 2016 wie folgt dar: scroll
Zum Bilanzstichtag des Geschäftsjahrs 2015 ergaben sich folgende Werte: scroll
Das Segmentvermögen umfasst in erster Linie Sachanlagen, die als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien, Vorräte sowie Forderungen gegenüber Dritten und gegenüber dem
anderen Segment. Der Geschäftswert ist dem Segment "Handel" zugeordnet. Die Segmentschulden umfassen Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten. Das Segmentvermögen und die Segmentschulden im Bestandssegment haben sich im Vergleich
zum Geschäftsjahr 2015 nicht wesentlich verändert. Im Handelssegment konnte aufgrund
der überproportionalen Rückführung von Finanzverbindlichkeiten aus den Verkaufserlösen
eine weitere Verbesserung des Verhältnisses von den Segmentschulden zum Segmentvermögen
erreicht werden. Die Segmentinvestitionen beinhalten im Wesentlichen Zugänge für Immobilien, die dem
Handelsbestand zuzuordnen sind. 4.2 Ergebnis je AktieAus der im Geschäftsjahr 2013/14 begebenen Wandelanleihe 2014/2019 bestanden zum 31.
Dezember 2015 5.395.506 Wandlungsrechte in je eine Aktie der ACCENTRO Real Estate
AG, die das Ergebnis je Aktie verwässern könnten. Durch die unterjährigen Wandlungen
liegt ein Verwässerungseffekt vor. Im 1. Halbjahr 2016 wurden 8.930 Wandelschuldverschreibungen aus der begebenen Wandelanleihe
2014/2019 in je eine Aktie der ACCENTRO Real Estate AG gewandelt. Vom Buchwert der
Anleiheverbindlichkeiten entfallen auf die Wandelanleihe 11.972 TEUR. Das Ergebnis je Aktie für die ersten sechs Monate des Geschäftsjahrs 2016 stellte
sich im Vergleich zum Vorjahrszeitraum wie folgt dar: Ergebnis je Aktiescroll
4.3 Geschäftsvorfälle mit nahestehenden Unternehmen und PersonenDer ACCENTRO-Konzern hat gegenüber dem assoziierten Unternehmen SIAG Sechzehnte Wohnen
GmbH & Co. KG eine kurzfristige Verbindlichkeit in Höhe von 17 TEUR. Dieser Betrag
resultiert aus dem Abrechnungsverkehr zwischen den Gesellschaften. Eine Tochtergesellschaft des ACCENTRO-Konzerns (ESTAVIS Wohneigentum GmbH) ist persönlich
haftender Gesellschafter des Joint Ventures Wohneigentum Berlin GbR. Die bisher bestehende
Haftung für Darlehensverbindlichkeiten ist aufgrund der kompletten Tilgung in der
Berichtsperiode weggefallen. Es bestehen Forderungen gegenüber der Wohneigentum Berlin
GbR in Höhe von 231 TEUR. Der ACCENTRO-Konzern hat Forderungen aus einem Darlehen gegenüber dem assoziierten
Unternehmen Malplaquetstr. 23 Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH. Die Forderung
aus einem Darlehen inklusive darauf angefallener Zinsen umfasst 224 TEUR. Des Weiteren hat die Muttergesellschaft ADLER Real Estate AG ab dem 1. Oktober 2014
im Rahmen von abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsverträgen das Asset-Management für
die Bestandsgesellschaften im Teilkonzern der Magnus-Relda Holding Vier GmbH des ACCENTRO-Konzerns
übernommen. Die ADLER Real Estate AG erbrachte im Geschäftsjahr 2016 für mehrere Objektgesellschaften
im Konzernkreis der ACCENTRO Real Estate AG Asset-Managementdienstleistungen sowie
rechtliche und technische Beratungsdienstleistungen in Höhe von 67 TEUR. Die Mehrheitsgesellschafterin ADLER Real Estate AG hat der ACCENTRO Real Estate AG
zum Zwecke des im Berichtsjahr realisierten Erwerbs von Immobilienportfolien ein langfristiges
Gesellschafterrahmendarlehen in Höhe von 30.000 TEUR gewährt. Von den 30.000 TEUR
wurden bis zum 30. Juni 2016 4.388 TEUR abgerufen. Das Darlehen ist am 30. Juni 2017
vollständig zu tilgen. Die Verzinsung erfolgt mit 5 % p.a. Das Gesellschafterdarlehen
ist durch die Verpfändung der Anteile an der Accentro Wohneigentum GmbH besichert. 4.4 MitarbeiterDer ACCENTRO-Konzern beschäftigte zum Halbjahrsende 33 Mitarbeiter. Im Vorjahrshalbjahr
waren es 26 Mitarbeiter. Durchschnittlich waren im laufenden Geschäftsjahr 32 Mitarbeiter
im Konzern tätig. Versicherung der gesetzlichen Vertreterder ACCENTRO Real Estate AG gemäß §37y WpHG i. V. m. §37w Abs. 2 Nr. 3 WpHGIch versichere nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen
für die Zwischenberichterstattung der Konzernzwischenabschluss ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns
vermittelt und im Konzernlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses
und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der
voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind. Berlin, den 12. August 2016 Jacopo Mingazzini Vorstand Finanzkalender2016scroll
Termine vorläufig. Bitte entnehmen Sie alle endgültigen Termine unserer Website www.accentro.ag. Zukunftsgerichtete AussagenDieser Zwischenbericht enthält bestimmte zukunftsgerichtete Aussagen. In die Zukunft
gerichtete Aussagen sind alle Aussagen, die sich nicht auf historische Tatsachen und
Ereignisse beziehen. Dies gilt insbesondere für Aussagen über die zukünftige finanzielle
Ertragsfähigkeit, Pläne und Erwartungen in Bezug auf das Geschäft und das Management
der ACCENTRO Real Estate AG, über Wachstum und Profitabilität sowie wirtschaftliche
und regulatorische Rahmenbedingungen und andere Faktoren, denen die ACCENTRO Real
Estate AG ausgesetzt ist. Die in die Zukunft gerichteten Aussagen beruhen auf gegenwärtigen, nach bestem Wissen
vorgenommenen Einschätzungen und Annahmen der Gesellschaft. Solche in die Zukunft
gerichteten Aussagen basieren auf Annahmen und unterliegen Risiken, Ungewissheiten
und anderen Faktoren, die dazu führen können, dass die tatsächlichen Ergebnisse einschließlich
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der ACCENTRO Real Estate AG wesentlich von
denjenigen abweichen oder negativer ausfallen als diejenigen, die in diesen Aussagen
ausdrücklich oder implizit angenommen oder beschrieben werden. Die Geschäftstätigkeit
der ACCENTRO Real Estate AG unterliegt einer Reihe von Risiken und Unsicherheiten,
die auch dazu führen können, dass eine zukunftsgerichtete Aussage, Einschätzung oder
Vorhersage unzutreffend wird. Der Finanzbericht der ACCENTRO Real Estate AG für das 1. Halbjahr des Geschäftsjahrs
2016 liegt auch in englischer Sprache vor. Unsere Finanzberichte können Sie im Internet auf unserer Homepage www.accentro.ag
abrufen oder unentgeltlich anfordern bei: ACCENTRO Real Estate AG, Uhlandstraße 165, 10719 Berlin ImpressumACCENTRO Real Estate AG Uhlandstraße 165 10719 Berlin Telefon: +49 (0)30 887 181 - 0 Telefax: +49(0)30 887 181 - 11 E-Mail: mail@accentro.ag Home: www.accentro.ag VorstandJacopo Mingazzini AufsichtsratsvorsitzenderAxel Harloff, Hamburg KontaktACCENTRO Real Estate AG Investor & Public Relations Telefon: +49 (0)30 887 181 - 799 Telefax: +49(0)30 887 181 - 779 E-Mail: ir@accentro.ag Konzept, Redaktion, LayoutsatzGoldmund Kommunikation, Berlin www.goldmund-kommunikation.de |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||