Accentro Real Estate AGBerlinZwischenbericht für das III. Quartal 2018Quartalsmitteilung für den Zeitraum 1. Januar bis 30. September 2018Übersicht Finanzkennzahlenscroll
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Nettofinanzschulden durch Bruttovermögenswerte ACCENTRO Real Estate AGscroll
Vorwort des VorstandsSehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, sehr geehrte Damen und Herren, wir haben 2016 begonnen, wieder außerhalb Berlins zu investieren. Insbesondere die
Regionen Leipzig, Hamburg, Rhein-Ruhr und Rhein-Main haben wir hierbei im Blick. Mit
der Eröffnung eines Büros in Leipzig und dem Abschluss eines Joint Ventures in der
Region Rhein-Ruhr haben wir weitere Meilensteine auf unserem Expansionspfad gesetzt
und unsere Akquisitionsfähig-keit in diesen Regionen deutlich verstärkt. Auch im Rhein-Main-Gebiet
und in Hamburg sollen unsere Präsenzen in absehbarer Zeit verstärkt werden, im Moment
unterhalten wir dort Vertriebsbüros. In Leipzig haben wir z. B. im Oktober drei Mehrfamilienhäuser
erworben - es war bereits die vierte Akquisition in der Region. Nach der Anleiheemission über 100 Mio. EUR im Januar haben wir im Oktober eine Barkapitalerhöhung
über rund 20 Mio. EUR umgesetzt. Die verstärkten Aktivitäten am Kapitalmarkt werden
flankiert durch eine stärkere Research-Coverage (mittlerweile 5 Häuser) und durch
eine erhöhte Präsenz auf Kapitalmarkt-Konferenzen. Dies alles soll weiteres Wachstum
unterstützen. Ausweislich unseres jährlich erscheinenden ACCENTRO Wohneigentums-Reports
beträgt der jährliche Umsatz mit Wohneigentum allein in den deutschen Großstädten
30 Mrd. EUR - ein riesiger und sehr fragmentierter Markt, der noch immense Möglichkeiten
bietet. Ein weiterer wichtiger Meilenstein des 3. Quartals war der Erwerb eines Bürohauses
zur Eigennutzung, das wir 2019 beziehen werden. Damit haben wir eine fast zweijährige
Suche erfolgreich abgeschlossen. Berlin hat Frankfurt als wichtigsten deutschen Gewerbeinvestmentmarkt
abgelöst. Der gewerbliche Leerstand liegt bei sehr mageren 2 %. Die Mieten sind stark
gestiegen und werden das mit großer Wahrscheinlichkeit weiter tun. Mit den Mieten
werden die Preise steigen. Als Eigentümer einer Büroimmobilie werden wir von dieser
absehbaren Entwicklung profitieren. Das operative Geschäft verläuft ansonsten im Wesentlichen plangemäß, somit bestätigen
wir unsere Einschätzung für das Gesamtjahr nochmals. Mit freundlichen Grüßen Jacopo Mingazzini VorbemerkungenDie ACCENTRO Real Estate AG hat sich im Verlauf des Geschäftsjahrs 2017 komplett von
ihren Bestandsimmobilien und den restlichen Gesellschaftsanteilen an bestandshaltenden
Gesellschaften getrennt und sich zu einem reinen Handelsunternehmen transformiert.
In den Abschlüssen der Geschäftsjahre 2016 und 2017 wurden diese Objekte und Beteiligungen
in der Bilanz als "Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte" und in der
Gewinn- und Verlustrechnung die Erträge und Aufwendungen als "Aufgegebener Geschäftsbereich"
ausgewiesen. Ab dem Geschäftsjahr 2018 entfällt der Ausweis eines "aufgegebenen Geschäftsbereichs"
beziehungsweise "Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte". Die Währungsangaben dieses Berichts erfolgen in Euro (EUR). Sowohl Einzel- als auch
Summenwerte stellen den Wert mit der kleinsten Rundungsdifferenz dar. Bei Additionen
der dargestellten Einzelwerte können deshalb kleine Differenzen zu den ausgewiesenen
Summen auftreten. Ertrags-, Finanz- und VermögenslageErtragslageDie wichtigsten Umsatz- und Ergebniskennzahlen des ACCENTRO-Konzerns haben sich in
den ersten neun Monaten des Geschäftsjahrs 2018 wie folgt entwickelt: scroll
Der Konzernumsatz beläuft sich im Neunmonatszeitraum des Geschäftsjahrs 2018 auf 136,7 Mio. EUR und bewegt sich somit wie prognostiziert deutlich über dem Niveau des Vorjahrszeitraums. Wie bereits im Halbjahresabschluss dargelegt, stieg das Umsatzvolumen stark an, was sich jedoch planmäßig nicht im Verkaufsergebnis widerspiegelt. Ursächlich ist die Einbringung des Teilkonzerns ACCENTRO Gehrensee GmbH in ein Joint Venture. Das in der ACCENTRO Gehrensee GmbH und ihren Tochterunternehmen gebundene Immobilienvermögen wurde nahezu zum Buchwert eingebracht, weshalb der aus der Transaktion erzielte Umsatz von rund 42,3 Mio. EUR zu keiner wesentlichen Ergebnisauswirkung führt. Auf den Grundstücken (rund 41.500 m2 in Berlin-Lichtenberg) sollen Wohngebäude errichtet werden, für welche aktuell die baurechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden. Die getroffenen Vereinbarungen sehen vor, dass die ACCENTRO Real Estate AG mit 25 % und einer Mezzanine-Finanzierung weiterhin im ACCENTRO-Gehrensee-Projekt investiert bleibt, so dass die ACCENTRO Real Estate AG an den zukünftigen Projektierungserfolgen direkt partizipieren kann. Im Falle einer Einzelveräußerung besteht eine Vertriebsvereinbarung mit der ACCENTRO GmbH. Das Konzernergebnis beläuft sich in der Berichtsperiode auf 8,6 Mio. EUR (Vergleichsperiode:
12,3 Mio. EUR) und bewegt sich im Rahmen der Planungen und Prognose. Die ACCENTRO
Real Estate AG geht angesichts der erwarteten Geschäftsentwicklung für das letzte
Quartal des Geschäftsjahrs 2018 davon aus, dass die Jahresprognose 2018 mit einem
EBIT in der Spanne von 36 Mio. EUR bis 40 Mio. EUR und einem Umsatz deutlich über
dem Vorjahr (147,3 Mio. EUR) erreicht wird. Der Personalaufwand lag mit 3,0 Mio. EUR über dem Niveau der Vergleichsperiode von
2,2 Mio. EUR und ist der deutlich gestiegenen Anzahl an Beschäftigten bei der ACCENTRO
Real Estate AG sowie Sonderzahlungen im 1. Quartal 2018 geschuldet. Der weitere Anstieg des negativen Zinsergebnisses in den ersten neun Monaten 2018
(-7,9 Mio. EUR; Vergleichsperiode: -5,0 Mio. EUR) erklärt sich durch die im Januar
2018 begebene Anleihe über 100 Mio. EUR, welche zu einer deutlichen Ausweitung der
Finanzverbindlichkeiten und einem damit verbundenen Anstieg des Zinsaufwands führte. Das Ergebnis vor Steuern beläuft sich auf 13,0 Mio. EUR nach 17,4 Mio. EUR im Vergleichszeitraum.
Unter Berücksichtigung von Ertragsteuern in Höhe von -4,4 Mio. EUR (Vergleichsperiode:
-5,1 Mio. EUR) ergibt sich ein Konzernergebnis in Höhe von 8,6 Mio. EUR (Vergleichsperiode
fortgeführter Geschäftsbereich: 12,3 Mio. EUR). FinanzlageKennzahlen der Kapitalflussrechnungscroll
Der negative operative Cashflow vor De-/Reinvestitionen in das Immobilienvorratsvermögen
ist im Neunmonatszeitraum 2018 wesentlich durch höhere Steuerzahlungen (-9,0 Mio.
EUR; Vorperiode: -1,2 Mio. EUR), einen Anstieg der Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen sowie der deutlichen Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen bedingt. Die höheren Steuerzahlungen resultieren maßgeblich aus höher festgesetzten
Steuervorauszahlungen sowie einmaligen periodenfremden Steuern. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit lag in der Berichtsperiode bei -38,7 Mio.
EUR (Vergleichsperiode: 4,9 Mio. EUR). Hierin spiegeln sich im Wesentlichen die Investitionen
in die neue Unternehmenszentrale, eine Minderheitsbeteiligung an einer Gesellschaft
mit einem Hamburger Immobilienportfolio sowie die Gewährung von Darlehen an nicht
vollkonsolidierte Gemeinschaftsunternehmen wider. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit betrug in der Berichtsperiode 93,5 Mio.
EUR (Vergleichsperiode: 25,8 Mio. EUR) und ist maßgeblich beeinflusst durch den Mittelzufluss
in Höhe von 98,5 Mio. EUR aus einer im Januar begebenen Unternehmensanleihe. Für Zins-
und Tilgungszahlungen wurden insgesamt 52,8 Mio. EUR verwendet. Die liquiden Mittel beliefen sich zum 30. September 2018 auf 10,7 Mio. EUR gegenüber
7,9 Mio. EUR zum 31. Dezember 2017. VermögenslageKennzahlen der Bilanzscroll
Die Bilanzsumme erhöhte sich im Vergleich zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2017 um
60,1 Mio. EUR auf 407,9 Mio. EUR. Hauptursächlich hierfür ist ein Anstieg des langfristigen
Vermögens um 46,8 Mio. EUR. Hierin enthalten sind die Anschaffungskosten für die neue
Firmenzentrale in Berlin in Höhe von 23,4 Mio. EUR, die im Zuge der Veräußerung des
Teilkonzerns ACCENTRO Gehrensee GmbH beibehaltene Mezzanine-Finanzierung von 9,8 Mio.
EUR sowie zwei Finanzierungen für Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis
ohne Vollkonsolidierung von zusammen rund 6,9 Mio. EUR besteht, und die unterjährig
eingegangenen Unternehmensbeteiligungen. Die Struktur der Passiva zum 30. September 2018 gibt die fristgerechte Refinanzierung
des ACCENTRO-Konzerns deutlich besser wieder als die Zusammensetzung der Passiva zum
31. Dezember 2017, da zum Jahresende 2017 aufgrund bilanzieller Sonderregeln sämtliche
einer Kontrollwechselklausel unterlegenen Finanzverbindlichkeiten als kurzfristig
fällig auszuweisen waren. Zum 30. September 2018 entfällt dieser Sonderausweis, da
kein Finanzinstitut das Sonderkündigungsrecht in Anspruch genommen hat. Die langfristigen Schulden sind durch die Emission einer Unternehmensanleihe im Januar
2018 mit einem Nettomittelzufluss in Höhe von 98,5 Mio. EUR im Vergleich zum 31. Dezember
2017 (43,4 Mio. EUR) mit 135,7 Mio. EUR deutlich gestiegen. Der Anstieg der langfristigen
Schulden resultiert zudem aus dem oben beschriebenen Umgliederungseffekt von kurzfristigen
Schulden zu langfristigen Schulden. Die kurzfristigen Schulden reduzierten sich um
49,4 Mio. EUR auf 101,3 Mio. EUR im Vergleich zum Jahresende 2017 (150,7 Mio. EUR),
was hauptsächlich dem bereits beschriebenen Umgliederungseffekt geschuldet ist. Das Eigenkapital des ACCENTRO-Konzerns erhöhte sich im Berichtszeitraum von 153,7
Mio. EUR zum 31. Dezember 2017 auf 170,9 Mio. EUR zum 30. September 2018. Die Erhöhung
resultiert zum einen aus dem Konzernergebnis von 8,6 Mio. EUR und zum anderem aus
den durchgeführten Wandlungen aus der Wandelanleihe 2014/2019 im 1. Quartal 2018.
Die Wandlungen führten zu einem Anwachsen des Grundkapitals der ACCENTRO Real Estate
AG um 5,4 Mio. EUR und der Kapitalrücklage um 7,4 Mio. EUR. Die Dividendenauszahlung
im Mai 2018 verringerte das Eigenkapital um 5,2 Mio. EUR. Trotz absolut erhöhtem Eigenkapital
reduzierte sich die Eigenkapitalquote von 44,2 % auf 41,9 %, was im deutlichen Anstieg
der Bilanzsumme um 60,1 Mio. EUR begründet ist. Die Struktur der Bilanz hat sich im Vergleich zum Jahresende 2017 aufgrund der Emission
der Unternehmensanleihe im Januar 2018 verändert. Der LTV (Loan-to-Value) wuchs von
39,4 % auf 52,2% zum 30. September 2018 an. Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des KonzernsDie wirtschaftliche Lage des ACCENTRO-Konzerns hat sich in den ersten neun Monaten
des Geschäftsjahrs 2018 nicht verändert. Der Vorstand der ACCENTRO AG verweist daher
auf die Aussagen zur wirtschaftlichen Lage im Geschäftsbericht 2017, welcher am 16.
März 2018 veröffentlicht wurde. NachtragsberichtAm 16. Oktober 2018 platzierte die ACCENTRO Real Estate AG eine Barkapitalerhöhung
bei institutionellen Investoren. Die Anzahl der Aktien wuchs dadurch um 2.120.000
Stück auf 32.437.934 Aktien, was den Freefloat von 5,95 % auf nun 12,1 % anwachsen
ließ. Der Ausgabepreis betrug 9,50 EUR, womit ein Bruttoemissionserlös von rund 20.140
TEUR erzielt wurde. PrognoseberichtIm Geschäftsbericht für das Geschäftsjahr 2017 prognostizierte der Vorstand der ACCENTRO
Real Estate AG für das Geschäftsjahr 2018 ein Umsatzwachstum im zweistelligen Bereich
und ein Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) in einer Spanne zwischen 36 Mio. EUR
und 40 Mio. EUR. Auf Basis der präsentierten Zahlen für die ersten drei Quartale 2018
und den erwarteten Ergebnissen des Schlussquartals 2018 bestätigt der Vorstand der
ACCENTRO Real Estate AG seine Prognosen. Konzern-Bilanz Aktivascroll
Konzern-Bilanz Passivascroll
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnungscroll
Ergebnis je Aktie (Gesamtergebnis)scroll
Konzern-Kapitalflussrechnungscroll
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnungfür den Zeitraum vom 1. Januar bis 30. September 2018scroll
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnungfür den Zeitraum vom 1. Januar bis 30. September 2017scroll
Die Aktie der ACCENTRO Real Estate AGIm 3. Quartal 2018 blieben die bisherigen politischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten
weiter bestehen. Die populistische Regierung in Italien und die mit dieser einhergehenden
politischen Unwägbarkeiten, die beständigen Diskussionen um den nahenden Brexit und
der Handelskonflikt mit den USA ließen Anleger und Investoren vorsichtiger agieren.
Zudem hat die Europäische Zentralbank (EZB) die Zinsen zwar noch nicht erhöht, reduziert
allerdings langsam den Umfang ihrer Wertpapierankäufe und sorgt so für zusätzliche
Unsicherheit am Kapitalmarkt. Der deutsche Aktienindex DAX fiel nach seinem bisherigen Jahreshoch am 23. Januar
2018 von 13.596 Punkten auf 12.247 Punkte am 28. September 2018, dem letzten Handelstag
des 3. Quartals 2018. In der letzten Woche des 3. Quartals 2018 fielen sowohl der DAX als auch der MDAX,
der Auswahlindex für 50 mittelgroße deutsche Unternehmen. Ein Trend, dem sich auch
die ACCENTRO-Aktie nicht entziehen konnte. Nachdem sich die Aktie der ACCENTRO Real Estate AG zu Beginn des 3. Quartals 2018
noch um die 11-Euro-Marke bewegte, verlor sie Ende September ebenfalls an Wert. Im
Vergleich zum Kurs der Aktie am ersten Handelstag des Jahres erreichte die ACCENTRO-Aktie
jedoch am 28. September 2018 mit einem Schlusskurs von 9,66 EUR immer noch ein Plus
von 18,4 %. Kursentwicklung der ACCENTRO-Aktie vom 1. Januar bis 30. September 2018Der Kurs der ACCENTRO-Aktie betrug am ersten Handelstag 2018 (Xetra) 8,16 EUR, erholte
sich im 2. Quartal und stieg auf 11,50 EUR am letzten Handelstag des 1. Halbjahrs
2018. Dieses Niveau hielt die Aktie noch zu Beginn des 3. Quartals, schloss am letzten
Handelstag des 3. Quartals allerdings mit 9,66 EUR, dem niedrigsten Wert seit Mai
2018. Das durchschnittliche tägliche Handelsvolumen (Xetra) der ACCENTRO-Aktie in den ersten
neun Monaten 2018 betrug 4.376 Stück. Insgesamt wurden vom 2. Januar 2018 bis zum
28. September 2018 0,83 Mio. Aktien der ACCENTRO Real Estate AG im Handelssystem Xetra
umgesetzt. Die relativ geringen Handelsvolumina resultieren vor allem aus dem mit
5,95 %o relativ geringen Streubesitz. Die Marktkapitalisierung der ACCENTRO Real Estate AG ist in den ersten neun Monaten
2018 von 209,6 Mio. EUR um 83,3 Mio. EUR auf 292,9 Mio. EUR gestiegen. Neben dem um
18,4 % gestiegenen Aktienkurs war auch die Wandlung des überwiegenden Teils der im
März 2014 begebenen Wandelanleihe 2014/2019 ausschlaggebend. Dies erklärt den deutlichen
Anstieg der Anzahl der Aktien um 5.393.031 Stück. In Anbetracht der deutlich gewachsenen Anzahl von Aktien ist der um 18,4 % gestiegene
Aktienkurs in den ersten neun Monaten 2018 ein erfreuliches Zeichen. AktionärsstrukturDas gezeichnete Kapital der ACCENTRO Real Estate AG betrug mit Ablauf des 3. Quartals
2018 30,32 Mio. EUR. Es handelt sich um 30.317.934 nennwertlose Stückaktien. Zu Beginn des Geschäftsjahrs am 1. Januar 2018 waren es 24.924.903 Stück, das Grundkapital
betrug 24.924.903 EUR. Zum 30. September 2018 befanden sich 88,95 % der Aktien der ACCENTRO Real Estate AG
im Besitz der Brookline Real Estate S.à r.l., 5,10 % im Besitz der ADLER Real Estate
AG und 5,95 % im Streubesitz. Die ACCENTRO-Aktie im Überblickscroll
Investor-Relations-AktivitätenAuch im Geschäftsjahr 2018 genießen eine regelmäßige Berichterstattung und der Dialog
mit dem Kapitalmarkt besondere Priorität. In diesem Jahr nimmt die ACCENTRO Real Estate
AG an den folgenden Analystenveranstaltungen teil:
Die Unternehmensentwicklung der ACCENTRO Real Estate AG wird stetig durch Analysten
beobachtet. Derzeit liegen folgende Analysteneinschätzungen zur ACCENTRO-Aktie vor:
Finanzkalender2019scroll
Diese Termine sind vorläufig. Bitte entnehmen Sie alle endgültigen Termine unserer
Website www.accentro.ag. Zukunftsgerichtete AussagenDieser Zwischenbericht enthält bestimmte zukunftsgerichtete Aussagen. In die Zukunft
gerichtete Aussagen sind alle Aussagen, die sich nicht auf historische Tatsachen und
Ereignisse beziehen. Dies gilt insbesondere für Aussagen über die zukünftige finanzielle
Ertragsfähigkeit, Pläne und Erwartungen in Bezug auf das Geschäft und das Management
der ACCENTRO Real Estate AG, über Wachstum und Profitabilität sowie wirtschaftliche
und regulatorische Rahmenbedingungen und andere Faktoren, denen die ACCENTRO Real
Estate AG ausgesetzt ist. Die in die Zukunft gerichteten Aussagen beruhen auf gegenwärtigen, nach bestem Wissen
vorgenommenen Einschätzungen und Annahmen der Gesellschaft. Solche in die Zukunft
gerichteten Aussagen basieren auf Annahmen und unterliegen Risiken, Ungewissheiten
und anderen Faktoren, die dazu führen können, dass die tatsächlichen Ergebnisse einschließlich
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der ACCENTRO Real Estate AG wesentlich von
denjenigen abweichen oder negativer ausfallen als diejenigen, die in diesen Aussagen
ausdrücklich oder implizit angenommen oder beschrieben werden. Die Geschäftstätigkeit
der ACCENTRO Real Estate AG unterliegt einer Reihe von Risiken und Unsicherheiten,
die auch dazu führen können, dass eine zukunftsgerichtete Aussage, Einschätzung oder
Vorhersage unzutreffend wird. Die Quartalsmitteilung der ACCENTRO Real Estate AG für die ersten neun Monate des
Geschäftsjahrs 2018 liegt auch in englischer Sprache vor. Unsere Finanzberichte können Sie im Internet auf unserer Homepagewww.accentro.ag abrufen oder unentgeltlich anfordern bei: ACCENTRO Real Estate AG, Uhlandstraße 165, 10719 Berlin ImpressumACCENTRO Real Estate AG VorstandJacopo Mingazzini AufsichtsratsvorsitzenderAxel Harloff, Hamburg KontaktACCENTRO Real Estate AG Konzept, Redaktion, LayoutsatzGoldmund Kommunikation, Berlin |
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