 Accentro Real Estate AGBerlinHalbjahresfinanzbericht für den Zeitraum 01.01.2019 bis 30.06.2019Halbjahresfinanzbericht für den Zeitraum 1. Januar bis 30. Juni 2019Übersicht Finanzkennzahlenscroll
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Vorwort des VorstandsSehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, sehr geehrte Damen und Herren, Berlin ist dabei, eine ganz normale deutsche Großstadt zu werden. Diese sich schnell
vollziehende Entwicklung führt zu erheblichen politischen und gesellschaftlichen Diskussionen.
In der aktuellen rot-rot-grünen Koalition stellt die Linke die Bausenatorin. Unter
ihr sind die genehmigten Wohnungen jedes Jahr zurückgegangen, während gleichzeitig
die Zahl der Zuziehenden hoch bleibt. Noch wird das Ungleichgewicht durch hohe Fertigstellungszahlen
früher genehmigter Bauvorhaben teilweise aufgefangen, aber auch die Fertigstellungen
dürften bald zurückgehen. Wenn der Zuzug dann weiter so anhält, dürften Preise und
soziale Probleme in Berlin weiter deutlich steigen. Mitte Juli wurde der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses von Berlin veröffentlicht,
der das Marktgeschehen 2018 erfasst: Die Anzahl der verkauften Wohnungen ist um über 10 % zurückgegangen. Der Umsatz ist
trotzdem um fast 8 % gestiegen, obwohl der Anteil der - in der Regel teureren - Neubauwohnungen
deutlich gesunken ist. Der Verkauf von Neubau-Eigentumswohnungen ging in Berlin um
über 20 % zurück. Diese Entwicklung hat Berlin 2018 erstmals unter die Top Ten der teuersten Städte
Deutschlands aufrücken lassen: von Platz 12 im Jahr 2017 direkt auf Platz 5 in 2018.
Nur noch Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt am Main und München sind teurer. Einerseits profitieren wir - was aktuelle Projekte angeht - von steigenden Preisen,
andererseits sind die politischen Diskussionen um Enteignungen und einen Mietendeckel
natürlich nicht dazu angetan, das Vertrauen von Investoren in die künftige Entwicklung
des Standorts zu stärken. Im Moment ist eine Eintrübung des Interesses am Erwerb von
Eigentumswohnungen bei uns nicht spürbar - eher ist das Gegenteil der Fall. Wir werden
die weitere Entwicklung der Diskussion und des gesellschaftlichen Klimas aber weiter
genau beobachten. Im 1. Halbjahr 2019 haben wir uns planmäßig positiv entwickelt. Erstmals kratzen wir
mit unserer Bilanzsumme an der 500-Millionen-Euro-Grenze und werden diese vermutlich
im 2. Halbjahr überschreiten. Die Margen bleiben hoch und wir erzielen ein gutes Ergebnis,
obwohl die wesentlichen Umsätze erst im 2. Halbjahr erwartet werden. Wir haben im Verlauf des Geschäftsjahrs 2019 einige sehr interessante Akquisitionen,
z.B. in Rostock, Usedom, Düsseldorf, Leipzig und Berlin, getätigt und teilweise bereits
ins Portfolio integriert. Insgesamt haben wir 350 Wohnungen in 13 Objekten mit einem
Volumen von 72 Mio. EUR eingekauft (beurkundet) und bemühen uns um weitere Projekte
im hohen dreistelligen Millionenbereich. Darüber hinaus haben wir weitere Dienstleistungsmandate akquiriert. Zum jetzigen Zeitpunkt
verkaufen wir Projekte im Gesamtverkaufsvolumen von 320 Mio. EUR für Dritte, teilweise
sind wir an diesen Projekten zusätzlich mit Minderheitsanteilen beteiligt. Diese Mandate
umfassen in zunehmendem Maße Neubauten. Ein Bereich, den wir weiter ausbauen wollen,
weil der Bedarf in den Metropolregionen so extrem hoch ist. Insgesamt sehen wir uns für die Zukunft gut aufgestellt und gerüstet. Mit freundlichen Grüßen Jacopo Mingazzini Vorstand Erläuternde Angaben zum Konzern-ZwischenlageberichtVorbemerkungenDer diesem Bericht zugrunde liegende verkürzte Konzern-Zwischenabschluss der ACCENTRO
Real Estate AG wurde nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) aufgestellt,
wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind. Die Währungsangaben dieses Berichts erfolgen in Euro (EUR). Sowohl Einzel- als auch
Summenwerte stellen den Wert mit der kleinsten Rundungsdifferenz dar. Bei Additionen
der dargestellten Einzelwerte können deshalb kleine Differenzen zu den ausgewiesenen
Summen auftreten. 1 Grundlagen des Konzerns1.1Geschäftsmodell des Konzerns, Ziele und StrategienDer ACCENTRO-Konzern ist ein börsennotiertes Immobilienunternehmen mit dem Fokus auf
Wohnimmobilien in Deutschland. Die Geschäftstätigkeit des ACCENTRO-Konzerns umfasst
den Handel mit Wohnimmobilien und Einzelwohnungen, insbesondere den Verkauf von Wohnungen
an Selbstnutzer und Kapitalanleger im Rahmen der Einzelprivatisierung von Wohnungsbeständen.
Der Fokus liegt hierbei auf der mieternahen Wohnungsprivatisierung. Die von Unternehmen des ACCENTRO-Konzerns erbrachten Privatisierungsleistungen umfassen
sowohl die Privatisierung von Wohnungen aus Eigenbeständen des ACCENTRO-Konzerns als
auch Privatisierungsdienstleistungen im Auftrag Dritter. Neben dem Verkauf von Wohnungen ist auch die Bewirtschaftung der eigenen Bestände
Teil des Geschäftsmodells des ACCENTRO-Konzerns. Es erfolgt keine Aufteilung in Segmente. 1.2 Konzernstruktur und SteuerungssystemDie ACCENTRO AG ist das Mutterunternehmen des ACCENTRO-Konzerns. Die ACCENTRO AG fungiert
als operativ tätige Holding zahlreicher Gesellschaften, in denen die Wohnungsbestände
konzentriert sind, sowie einer Dienstleistungsgesellschaft, die sich auf den Bereich
Wohnungsprivatisierung fokussiert. Sofern die ACCENTRO AG die Gesellschaften beherrscht,
nimmt sie übergeordnete Aufgaben der Unternehmenssteuerung, Finanzierung und Administration
im ACCENTRO-Konzern wahr. Zentrale Bereiche wie Recht, Bilanzbuchhaltung, Controlling,
Risikomanagement, Finanzierung, Einkauf, Asset Management und IT sind in der ACCENTRO
AG angesiedelt. Der Konzern der ACCENTRO AG besteht aus mehreren direkt von der ACCENTRO AG geführten
Objektgesellschaften, welche Eigentümer der Immobilienbestände des ACCENTRO-Konzerns
sind. Alle Objektgesellschaften werden im Konzernabschluss der ACCENTRO AG konsolidiert.
Der Teilkonzern ACCENTRO Gehrensee GmbH wurde im 2. Quartal 2018 veräußert und endkonsolidiert.
Die ACCENTRO AG hält nur noch einen Minderheitsanteil von 25 %, der unter "Nach der
Equity-Methode bilanzierte Unternehmensanteile" ausgewiesen wird. Für die ACCENTRO Real Estate AG dient das EBIT als finanzieller Leistungsindikator
für die Unternehmenssteuerung. Wesentliche Steuerungsgröße ist hier das Verkaufsergebnis
der Objekte mit bestimmenden Faktoren, etwa die Anzahl der vorhandenen Reservierungen
von Eigentumswohnungen durch potenzielle Käufer sowie die Ist-Werte der Verkäufe.
Letztere werden sowohl nach Anzahl der Wohnungen als auch nach Umsatzvolumen erfasst.
Zusätzlich fließen die Bewirtschaftungsergebnisse der einzelnen Teilportfolien beziehungsweise
Objekte in das Steuerungssystem ein. Darüber hinaus dienen Steuerungsgrößen wie die
Anzahl von Neukunden sowie Besichtigungen und Reservierungen als Frühindikatoren für
die Entwicklung des Unternehmens. Auf Ebene des Gesamtkonzerns wird die aktuelle Liquiditätssituation regelmäßig und
zeitnah erfasst. Die Liquiditätsplanung für die nächsten 12 Monate wird fortlaufend
erstellt. Durch diese zentral gesteuerte Aufgabe wird die finanzielle Stabilität der
Unternehmensgruppe überwacht. Die kontinuierliche Ermittlung der Liquiditätsströme
auf Ebene einzelner Gesellschaften und des Gesamtkonzerns sind Bestandteile dieser
Steuerung. 2 Wirtschaftsbericht2.1 Gesamtwirtschaftliche EntwicklungDie gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben sich im 1. Halbjahr 2019 gegenüber
dem Vorjahr verschlechtert. Der Internationale Währungsfonds IWF hat im Juli 2019
zum dritten Mal in diesem Jahr seine Wachstumsprognose für die weltwirtschaftliche
Entwicklung nach unten korrigiert. Grund für die aktualisierte Konjunkturprognose
des IWF sind unter anderem der Handelskonflikt zwischen den USA und China sowie die
vom Brexit ausgelöste Unsicherheit über die künftigen Handelsbeziehungen zwischen
Großbritannien und der Europäischen Union. Auch geopolitische Spannungen in der Golfregion
dämpften die Konjunkturperspektiven. Laut IWF dürfte auch die deutsche Volkswirtschaft aufgrund schwächerer internationaler
Nachfrage nach deutschen Produkten mit insgesamt 0,7 % um 0,1 % langsamer wachsen
als zunächst angenommen. Das Ifo-Institut gab im Juni 2019 bekannt, dass es für das 2. Quartal 2019 mit einer
Abnahme der deutschen Wirtschaftsleistung rechne, nachdem das deutsche Bruttoinlandsprodukt
im 1. Quartal 2019 noch um 0,4 % gewachsen war. Mario Draghi, noch Präsident der Europäischen Zentralbank (EZB) bis zum 31. Oktober
2019, deutete nach der Sitzung des Zentralbankrats am 25. Juli 2019 an, im Herbst
noch einmal die Zinsen senken und das Ankaufprogramm für Staatsanleihen neu auflegen
zu wollen. Es ist anzunehmen, dass auch die designierte EZB-Präsidentin Christine
Lagarde die expansive Geldpolitik weiterverfolgen wird, um das europäische Wachstum
anzukurbeln. Vor dem Hintergrund einer nach wie vor, wenn auch langsamer wachsenden deutschen Wirtschaft
geht die ACCENTRO AG aktuell von keinem negativen konjunkturellen Einfluss auf den
Wohnungsmarkt und das Geschäftsmodell der ACCENTRO aus. Diese Einschätzung wird auch
durch robuste Arbeitsmarktdaten gestützt. Die Bundesagentur für Arbeit schreibt am
31. Juli 2019 in ihrem Arbeitsmarktbericht für Juli 2019: "Das Risiko, durch den Verlust
der Beschäftigung arbeitslos zu werden, ist weiter niedrig und die Chancen, die Arbeitslosigkeit
durch Aufnahme einer Beschäftigung zu beenden, liegen auf einem sehr hohen Niveau
..." 2.2 Entwicklung am deutschen WohnungsmarktDer von einer niedrigen Angebotselastizität getriebene Wohnungsmangel treibt die Immobilienpreise
auch 2019 weiter nach oben. Wie schon 2018 wird auch in diesem Jahr das von der Bundesregierung
gesetzte Ziel, ca. 375.000 Wohnungen pro Jahr zu schaffen, aller Voraussicht nach
nicht erreicht werden. Laut Statistischem Bundesamt wurde in den ersten fünf Monaten
2019 deutschlandweit der Bau von nur 136.257 Wohnungen genehmigt. Im Juli 2019 hat die aktuelle Bundesregierung ihren ersten Wohngeld- und Mietenbericht
vorgelegt - und darin dokumentiert, wie wirkungslos die Wohnungspolitik der vergangenen
Jahre tatsächlich geblieben ist. Die Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt sei,
wie es im Bericht heißt, "in den wirtschaftsstarken Regionen im Berichtszeitraum deutlich
angespannt". Der Berichtszeitraum erstreckt sich von 2016 bis 2018; alle zwei Jahre
veröffentlicht die Bundesregierung den Wohngeld- und Mietenbericht. Grund für die Diskrepanz zwischen benötigten und tatsächlich fertiggestellten Wohnungen
sind aus unserer Sicht unter anderem überlastete Baubehörden, der Mangel an Bauland,
hohe Baukosten und der Arbeitskräftemangel im Baugewerbe, die den Neubau dringend
benötigten Wohnraums verzögern. Laut Wohngeld- und Mietenbericht der Bundesregierung stiegen die Angebotsmieten in
den Metropolkernen zwischen 2016 und 2018 jährlich um 6 %; in ganz Deutschland betrug
der durchschnittliche jährliche Anstieg 5 %. Neubaumieten betrugen 2018 in den Städten
mit mehr als 500.000 Einwohnern im Schnitt bereits 12,68 EUR je Quadratmeter, und
selbst für den Bestand stiegen die Mieten bei Wiedervermietung und gutem Wohnwert
auf durchschnittlich 11,46 EUR. In Berlin, dem größten und wichtigsten Markt für die ACCENTRO AG, dämpft nun auch
die zunehmende Politisierung des Berliner Wohnungsthemas den Anreiz, neuen Wohnraum
zu schaffen. Im März 2019 begann, als eine Folge der zunehmenden Berliner Mietpreisentwicklung,
eine Debatte um die Enteignung von großen Berliner Wohnungskonzernen. Bis Ende August 2019 wird nun zudem ein Entwurf für ein "Berliner Mietengesetz" vorgelegt,
dessen Ziel es ist, eine allgemeingültige Mietobergrenze zu schaffen und die Mieten
berlinweit für fünf Jahre einzufrieren. Von der Wohnungswirtschaft wird hierbei vor
allem befürchtet, dass Wohnungsbestände verfallen und Modernisierungen gestoppt werden
würden und der Anreiz zum Neubau gedämpft werde. Die ACCENTRO AG begegnet den turbulenten Entwicklungen am Berliner Immobilienmarkt
mit der Expansion in andere Metropolregionen in Deutschland. So konzentrieren wir
uns mittlerweile auch auf andere vielversprechende Lagen wie den Großraum Hamburg,
Leipzig, Rhein-Ruhr und Rhein-Main. 2.3 GeschäftsverlaufDer Geschäftsverlauf des ACCENTRO-Konzerns im 1. Halbjahr 2019 ist zufriedenstellend.
Die Verkaufs- wie auch die Vermietungsumsätze entwickeln sich im Jahr 2019 bisher
plangemäß. Der operative Cashflow vor Reinvestition in das Immobilienvermögen ist
deutlich positiv, der Immobilienbestand konnte weiter planmäßig ausgebaut werden. Die ACCENTRO Real Estate AG hält vor dem Hintergrund der noch zu erwartenden Transaktionen
vor allem im 4. Quartal des Geschäftsjahrs an den Prognosen zur Umsatzentwicklung
und zum EBIT im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2018 fest. Das Grundkapital der Gesellschaft betrug 32.437.934,00 EUR zum 30. Juni 2019. Im Berichtszeitraum kam es zu keinen personellen Veränderungen in Aufsichtsrat und
Vorstand der ACCENTRO Real Estate AG. Der Aufsichtsrat, bestehend aus den Herren Axel
Harloff (Vorsitz), Dr. Dirk Hoffmann und Natig Ganiyev, wurde auf der Ordentlichen
Hauptversammlung der ACCENTRO Real Estate AG am 14. Mai 2019 für eine neue Amtszeit
bestätigt. 2.4 Ertrags-, Finanz- und VermögenslageErtragslageDie wichtigsten Umsatz- und Ergebniskennzahlen des ACCENTRO-Konzerns haben sich in
den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahrs 2019 wie folgt entwickelt: scroll
Der Konzernumsatz beläuft sich im 1. Halbjahr des Geschäftsjahrs 2019 auf 34,5 Mio.
EUR (Vergleichsperiode: 97,9 Mio. EUR) und liegt damit deutlich unter dem Wert des
Vorjahrsvergleichszeitraums, welcher durch die umsatzwirksame Einbringung des Teilkonzerns
ACCENTRO Gehrensee GmbH in ein Gemeinschaftsunternehmen geprägt war. Der Personalaufwand lag mit 2,6 Mio. EUR über dem Niveau der Vergleichsperiode in
Höhe von 1,9 Mio. EUR. Die Erhöhung ist Sonderzahlungen im 1. Quartal 2019 und dem
weiteren Ausbau des Personalbestands geschuldet. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) beläuft sich in der Berichtsperiode auf
6,6 Mio. EUR (Vergleichsperiode: 14,4 Mio. EUR) und bewegt sich im Rahmen unserer
Prognose. Die deutliche Reduzierung des negativen Zinsergebnisses im 1. Halbjahr 2019 (-3,1
Mio. EUR; Vergleichsperiode: -5,8 Mio. EUR) erklärt sich durch die signifikante Steigerung
der Zinserträge um über 1,4 Mio. EUR im 1. Halbjahr 2019. An Gesellschaften, die at-equity
bilanziert werden oder über Vertriebsverträge mit dem ACCENTRO-Konzern verbunden sind,
erfolgten Ausleihungen in Höhe von rund 30 Mio. EUR. Aus Zinserträgen im Zusammenhang
mit Steuererstattungen stammen 0,3 Mio. EUR. Das Ergebnis vor Steuern beläuft sich auf 3,6 Mio. EUR nach 8,7 Mio. EUR im Vergleichshalbjahr.
Unter Berücksichtigung von Ertragsteuern in Höhe von -0,6 Mio. EUR (Vergleichsperiode:
-2,9 Mio. EUR) ergibt sich ein Konzernergebnis in Höhe von 2,9 Mio. EUR (Vergleichsperiode:
5,7 Mio. EUR). Der Steueraufwand ist durch periodenfremde Steuern als Ergebnis einer
Betriebsprüfung reduziert. Durch die Steuererstattung ergibt sich eine Steuerquote
von 16,0 %. FinanzlageKennzahlen der Kapitalflussrechnungscroll
Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit belief sich in den ersten sechs
Monaten 2019 auf -14,5 Mio. EUR (Vergleichsperiode: -53,6 Mio. EUR). Der negative
operative Cashflow im 1. Halbjahr 2019 ist maßgeblich durch den weiteren Ausbau im
Vorratsvermögen verursacht. Hier wurden zahlungswirksame Investitionen in Höhe von
29,5 Mio. EUR getätigt, 13,9 Mio. EUR Investitionen in das Vorratsvermögen erfolgten
durch Schuldübernahme im Rahmen von Share Deals. Aufgrund der Klassifizierung der
Immobilien als Handelsimmobilien werden Investitionen in das Vorratsvermögen der laufenden
Geschäftstätigkeit zugerechnet. Der positive operative Cashflow vor De-/Reinvestitionen in das Immobilienvorratsvermögen
in Höhe von 15,0 Mio. EUR im 1. Halbjahr 2019 (Vergleichsperiode: -18,9 Mio. EUR)
ist wesentlich durch Mittelzuflüsse aus Kaufpreisen für Immobilienportfolien und die
damit verbundene Verminderung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen geschuldet. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit lag in der Berichtsperiode bei 2,2 Mio.
EUR (Vergleichsperiode: -14,1 Mio. EUR). Der positive Cashflow resultiert hauptsächlich
aus der Rückzahlung eines ausgereichten Darlehens in Höhe von 2,4 Mio. EUR. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit betrug in der Berichtsperiode 7,8 Mio.
EUR (Vergleichsperiode: 92,0 Mio. EUR) und ist maßgeblich durch Mittelzufluss in Höhe
von 37,5 Mio. EUR aus Darlehensaufnahmen sowie 24,5 Mio. EUR Mittelabfluss für Zins-
und Tilgungszahlungen geprägt. Für Dividendenzahlungen im Mai 2019 wurden 5,2 Mio.
EUR verwendet (Mai 2018: 5,2 Mio. EUR). Die liquiden Mittel beliefen sich zum 30. Juni 2019 auf 11,1 Mio. EUR gegenüber 15,5
Mio. EUR zum 31. Dezember 2018. VermögenslageKennzahlen der Bilanzscroll
Die Bilanzsumme erhöhte sich im Vergleich zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2018 um
24,9 Mio. EUR auf 499,1 Mio. EUR. Hauptursächlich hierfür ist ein Anstieg des Vorratsvermögens
um 43,4 Mio. EUR und mit gegenläufigem Effekt eine Reduzierung der Forderungen aus
Lieferungen und Leistungen um 12,4 Mio. EUR und ein Absinken des Barmittelbestands
um 4,4 Mio. EUR. Die langfristigen Schulden sind durch die Unternehmensanleihe aus dem Januar 2018
und Finanzverbindlichkeiten bei Banken geprägt. Im Vergleich zum Jahresende 2018 sind
die langfristigen Schulden im Wesentlichen unverändert. Die kurzfristigen Schulden
erhöhten sich um 33,2 Mio. EUR auf 131,9 Mio. EUR im Vergleich zum Jahresende 2018
(98,7 Mio. EUR). Der Anstieg der kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten spiegelt die
Verkaufsplanung des ACCENTRO-Konzerns und die damit verbundene Kreditrückführung aus
Kaufpreisen wider. Das Eigenkapital des ACCENTRO-Konzerns verringerte sich im Berichtszeitraum von 199,1
Mio. EUR zum 31. Dezember 2018 auf 197,5 Mio. EUR zum 30. Juni 2019. Dem positiven,
im 1. Halbjahr 2019 erwirtschafteten Konzernergebnis von 2,9 Mio. EUR stehen Dividendenzahlungen
für das Geschäftsjahr 2018 in Höhe von 5,2 Mio. EUR gegenüber. Die Eigenkapitalquote
sank von 42,0 % zum 31. Dezember 2018 auf 39,6 % zum 30. Juni 2019. Die Struktur der Bilanz hat sich im Vergleich zum Jahresende 2018 nicht wesentlich
verändert. Aufgrund des Anwachsens des aufgenommenen Kreditvolumens erhöhte sich der
Loan-to-Value (LTV) von 50,6 % am Jahresende 2018 auf 55,2 % zum 30. Juni 2019. Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des KonzernsDie wirtschaftliche Lage des ACCENTRO-Konzerns hat sich in den ersten sechs Monaten
des Geschäftsjahrs 2019 nicht verändert. Die ACCENTRO AG verweist daher auf die Aussagen
zur wirtschaftlichen Lage im Geschäftsbericht 2018, welcher am 20. März 2019 veröffentlicht
wurde. 3 NachtragsberichtFür die ACCENTRO Real Estate AG sind keine Ereignisse mit wesentlicher Bedeutung zwischen
dem Bilanzstichtag 30. Juni 2019 und dem Tag der Abschlusserstellung eingetreten. 4 PrognoseberichtIm Geschäftsbericht für das Geschäftsjahr 2018 prognostizierte die ACCENTRO AG für
das Geschäftsjahr 2019 einen leicht steigenden Umsatz im Vergleich zum um die Gehrensee-Transaktion
bereinigten Umsatz von 163,3 Mio. EUR und ein moderat wachsendes Ergebnis vor Zinsen
und Steuern (EBIT) im niedrigen zweistelligen Prozentbereich. Aufgrund der Marktsituation
mit weiterhin konstanter Nachfrage nach Eigentumswohnungen an den Hauptmärkten der
ACCENTRO AG, verknüpft mit den weiterhin positiven gesamtwirtschaftlichen Signalen
für 2019, hält die ACCENTRO Real Estate AG an ihrer Prognose fest. 5 Chancen- und RisikoberichtDas Geschäftsjahr 2019 ist in Berlin als Hauptmarkt der ACCENTRO AG von politischen
Diskussionen über die Enteignung von Immobilienunternehmen, Mietpreisbeschränkungen
und seit Juni 2019 auch über einen Mietendeckel geprägt. Ohne dass hierzu konkret
ausgestaltete Gesetzentwürfe vorliegen, herrscht bei etlichen Marktteilnehmern Verunsicherung
über die weitere Entwicklung. Von der Enteignungsdebatte sieht sich die ACCENTRO mit
ihrer Bestandsgröße nicht direkt bedroht, die weitere politische Dynamik der Enteignungsidee
lässt sich jedoch nur schwer einschätzen. Ein mögliches Mietenmoratorium ab 2020 würde
das Geschäftsmodell der ACCENTRO nicht gefährden. Zwar würde eine Einschränkung bei
Mieterhöhungen das Mietergebnis im ACCENTRO-Konzern auf dem aktuellen Niveau einfrieren,
dies wäre jedoch ohne signifikanten negativen Einfluss auf das Gesamtergebnis. Der
Verkauf von Eigentumswohnungen ist durch einen Mietendeckel nicht gefährdet. Ein Selbstnutzer
einer erworbenen Wohnung wird zwischen seiner aktuellen Miete und der Belastung durch
Zins und Tilgung vergleichen, die Kaufentscheidung von Kapitalanlegern wird durch
die Zinspolitik der EZB oder alternativen sicheren Anlagemöglichkeiten beeinflusst.
Aktuell kann die ACCENTRO AG kein nachlassendes Interesse an Eigentumswohnungen feststellen. Die ACCENTRO AG sieht die aktuelle politische Diskussion auch als Chance, da wir davon
ausgehen, dass die Verunsicherung über die weitere Entwicklung Immobilienbesitzer
auch dazu veranlassen kann, sich von ihren Objekten zu trennen. Dies kann für die
ACCENTRO AG zu interessanten Erwerbsmöglichkeiten in der Hauptstadt führen. Wir sehen keine bestandsgefährdenden Risiken für die Gesellschaft. Es gelten daher
weiter die im Chancen- und Risikobericht des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2018
gemachten Angaben (Geschäftsbericht 2018, S. 40 ff.). Konzern-BilanzAktivascroll
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Konzern-Gewinn- und Verlustrechnungscroll
Ergebnis je Aktie (Gesamtergebnis)scroll
Konzern-Kapitalflussrechnungscroll
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2019scroll
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2018scroll
Ausgewählte erläuternde Angaben zum verkürzten Konzern-Zwischenabschluss1 Grundlegende InformationenDie ACCENTRO Real Estate AG mit ihren Tochtergesellschaften ist ein börsennotiertes
Immobilienunternehmen, dessen Kerngeschäft im Handel mit Wohnimmobilien im Rahmen
der Wohnungsprivatisierung besteht. Der Sitz der Gesellschaft ist in der Uhlandstraße
165, 10719 Berlin, Deutschland. Die Aktien der Gesellschaft sind an der Frankfurter
Wertpapierbörse zum Handel im Regulierten Markt (Prime Standard) zugelassen. Die ACCENTRO Real Estate AG fungierte am 30. Juni 2019 als operativ tätige Holding
zahlreicher Objektgesellschaften. Der vorliegende verkürzte Konzern-Zwischenabschluss wurde im August 2019 vom Vorstand
der Gesellschaft zur Veröffentlichung genehmigt. Der verkürzte Konzern-Zwischenabschluss
wurde keiner prüferischen Durchsicht durch einen Abschlussprüfer unterzogen. Auf die Darstellung einer Gesamtergebnisrechnung wird verzichtet, da keine im sonstigen
Gesamtergebnis auszuweisenden erfolgsneutralen Effekte bestehen. 2 Wesentliche Bilanzierungs- und BewertungsmethodenDer verkürzte Konzern-Zwischenabschluss für das 1. Halbjahr des Geschäftsjahrs 2019
ist entsprechend den Regelungen des im Verordnungswege in europäisches Recht übernommenen
IAS 34 "Zwischenberichterstattung" erstellt worden. Der verkürzte Konzern-Zwischenabschluss
ist in Verbindung mit dem Konzernabschluss der ACCENTRO Real Estate AG zum 31. Dezember
2018 zu lesen. Die im verkürzten Konzern-Zwischenabschluss angewandten Rechnungslegungsmethoden entsprechen
jenen, die auch dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2018 zugrunde liegen. Im Geschäftsjahr 2019 erstmalig angewendete Rechnungslegungsvorschriften:IFRS 16 - LeasingIFRS 16 "Leasingverhältnisse" wurde zum 1. Januar 2019 erstmals durch den ACCENTRO-Konzern
angewendet. IFRS 16 sieht für den Leasingnehmer ein Bilanzierungsmodell vor, in dem
sämtliche Nutzungsrechte an Vermögenswerten (right-of-use assets) und Verbindlichkeiten
aus Leasingvereinbarungen in der Bilanz zu erfassen sind. Für Leasinggeber unterscheidet
sich das Bilanzierungsmodell nicht wesentlich von jenem in IAS 17 "Leasingverhältnisse",
das heißt, dass Leasinggeber Leasingverhältnisse weiterhin als Finanzierungs- oder
Operating-Leasingverhältnisse einstufen. ACCENTRO stuft die als Leasinggeber eingegangenen
Leasingverhältnisse (insbesondere die Vermietung von Wohnraum) weiterhin als Operate
Leasing ein. Die Vermögenswerte und Schulden sind auf Basis ihres wirtschaftlichen Gehalts unter
den bereits bilanzierten Vermögenswerten und Schulden ausgewiesen. Die Erstanwendung von IFRS 16 erfolgte im ACCENTRO-Konzern entsprechend der modifizierten
retrospektiven Methode. Der ACCENTRO-Konzern bewertet hierzu die Leasingverbindlichkeiten
aus Operating-Leasingverhältnissen mit einer Restlaufzeit von mehr als zwölf Monaten
mit dem Barwert der verbliebenen Leasingzahlungen unter Berücksichtigung des Grenzfremdkapitalzinssatzes
von 3,75 % (zum 1. Januar 2019). Das aktivierte Nutzungsrecht wurde zum 1. Januar
2019 in gleicher Höhe wie die Leasingverbindlichkeit erfasst, so dass die erstmalige
Bilanzierung aller Leasingverhältnisse keine Auswirkung auf das Eigenkapital hatte.
Der ACCENTRO-Konzern macht von einer Erleichterungsvorschrift in IFRS 16 Gebrauch
und bilanziert Leasingverhältnisse mit einer Laufzeit von unter 12 Monaten nicht. Leasingverträge bestehen im ACCENTRO-Konzern insbesondere im Zusammenhang mit Büroflächen,
Pkw und technischen Anlagen. Beim Ansatz der Leasingverbindlichkeit wurden Verlängerungs-
und Kündigungsoptionen berücksichtigt, sofern die ACCENTRO AG hinreichend sicher war,
dass diese Optionen zukünftig ausgeübt werden. Die ACCENTRO AG bilanziert grundsätzlich
Nichtleasingkomponenten wie Serviceleistungen getrennt von den Leasingzahlungen. Mit der Anwendung von IFRS 16 erhöhte sich die Bilanzsumme zum 1. Januar 2019 durch
Zugang von Vermögenswerten für Nutzungsrechte an Leasinggegenständen und Leasingverbindlichkeiten
nur unwesentlich um rund 170 TEUR. Der ergebniswirksame Abschreibungsaufwand beträgt ca. 80 TEUR p.a. Ausgehend von den kumulierten Mindestleasingzahlungen zum 31. Dezember 2018 lässt
sich wie folgt auf den Eröffnungsbilanzwert der Leasingverbindlichkeiten zum 1. Januar
2019 überleiten: scroll
Die Änderungen an IFRS 9 "Finanzielle Vermögenswerte mit einer negativen Vorfälligkeitsentschädigung",
die Änderungen im Rahmen des "Annual Improvement Projects 2015-2017" sowie IFRIC 23
"Bilanzierung von Unsicherheiten in Bezug auf Ertragsteuern" hatten keine Auswirkungen
auf den ACCENTRO-Konzern. Änderungen an IAS 28 "Langfristige Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen"Mit Einführung von IAS 28.14A wurde klargestellt, dass langfristige und eigenkapitalersetzende
Finanzierungen an at-equity bilanzierten Unternehmen zum einen an der Verlustpartizipation
nach IAS 28.38 partizipieren und zusätzlich dem Wertminderungsmodell nach IFRS 9 unterliegen.
ACCENTRO bilanziert Ausleihungen im Konzernabschluss, die von dieser Klarstellung
betroffen sind. Zum 1. Januar 2019 hatte die Klarstellung jedoch keine Auswirkung. Alle Beträge in Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung
und Kapitalflussrechnung sowie in den Erläuterungen und tabellarischen Übersichten
sind in Tausend Euro (TEUR) angegeben, sofern nichts anderes vermerkt ist. Sowohl
Einzel- als auch Summenwerte stellen den Wert mit der kleinsten Rundungsdifferenz
dar. Bei Addition der dargestellten Einzelwerte können deshalb kleine Differenzen
zu den ausgewiesenen Summen auftreten. 3 Konsolidierung3.1 KonsolidierungskreisDie ACCENTRO Real Estate AG hat zum 30. Juni 2019 35 Tochterunternehmen sowie sechs
Joint Ventures in den verkürzten Konzern-Zwischenabschluss einbezogen. Bis zum 30.
Juni 2019 hat sich der Konsolidierungskreis gegenüber dem 31. Dezember 2018 (30 Tochtergesellschaften
und sechs Joint Ventures) um fünf Gesellschaften für den Privatisierungsbereich erweitert.
Eine Gesellschaft wurde neu gegründet, vier Gesellschaften wurden erworben. Dabei
wurde kein Geschäftsbetrieb übernommen. Endkonsolidiert wurde keine Gesellschaft. 4 Ergänzende Erläuterungen zu einzelnen Positionen des Zwischenabschlusses4.1 SegmentinformationenDie interne Berichterstattung an den Vorstand der ACCENTRO Real Estate AG erfolgt
ohne regionale Unterteilung oder sonstige Segmentierung. 4.2 Geschäftsvorfälle mit nahestehenden Unternehmen und PersonenIm Berichtszeitraum gab es keine Geschäftsvorfälle mit nahestehenden Unternehmen und
Personen. 4.3 MitarbeiterDer ACCENTRO-Konzern beschäftigte zum Halbjahrsende 56 Mitarbeiter. Zum 31. Dezember
2018 waren 51 Mitarbeiter beschäftigt. Es ist beabsichtigt, den Mitarbeiterstamm im
Verlauf des 2. Halbjahrs 2019 weiter moderat auszubauen. Die Aktie der ACCENTRO Real Estate AGIm 1. Halbjahr 2019 erreichte der deutsche Aktienindex DAX mit einem Anstieg von rund
17 %% das beste Ergebnis der letzten 12 Jahre, was wohl vor allem der aktuellen geldpolitischen
Ausrichtung der Notenbanken zu verdanken ist. Dieser Entwicklung entzogen sich deutsche Immobilienaktien, insbesondere die der Berliner
Immobilien-Aktiengesellschaften. Zunehmende Diskussionen um Enteignungen von Berliner
Immobilienunternehmen und ein geplanter, fünf Jahre andauernder Mietendeckel verunsichern
Immobilieninvestoren wie auch Immobilienaktien-Investoren. Auch wenn die ACCENTRO Real Estate AG nicht von der Enteignungsdebatte betroffen ist,
litt vor allem im Juni 2019 die ACCENTRO-Aktie unter der turbulenten Stimmung am Berliner
Immobilienmarkt. Kursentwicklung der ACCENTRO-Aktie vom 1. Januar bis 30. Juni 2019Der Kurs der ACCENTRO-Aktie betrug am ersten Handelstag 2019 (Xetra) 9,68 EUR. Dieses
Niveau konnte im Verlauf des 1. Halbjahrs nicht gehalten werden. So erreichte die
Aktie am 28. Juni 2019, dem letzten Handelstag des 1. Halbjahrs 2019, einen Schlusskurs
von 7,20 EUR. Das durchschnittliche tägliche Handelsvolumen (Xetra) der ACCENTRO-Aktie im 1. Halbjahr
2019 betrug 2.455 Stück. Insgesamt wurden vom 2. Januar 2019 bis zum 28. Juni 2019
0,30 Mio. Aktien der ACCENTRO Real Estate AG im Handelssystem Xetra umgesetzt. Die
geringen Handelsvolumina resultieren vor allem aus dem mit 12,1 %% relativ geringen
Streubesitz. Aufgrund des gesunkenen Aktienkurses ist auch die Marktkapitalisierung der ACCENTRO
AG im 1. Halbjahr 2019 von 314,0 Mio. EUR um 80,4 Mio. EUR auf 233,6 Mio. EUR gesunken. AktionärsstrukturDas gezeichnete Kapital der ACCENTRO Real Estate AG betrug zum 1. Januar 2019 32,44
Mio. EUR. Es handelt sich um 32.437.934 nennwertlose Stückaktien und hat sich im Laufe
des 1. Halbjahrs 2019 nicht verändert. Die ACCENTRO-Aktie im Überblickscroll
Investor-Relations-AktivitätenAuch im Geschäftsjahr 2019 genießen eine regelmäßige Berichterstattung und der Dialog
mit dem Kapitalmarkt besondere Prioritäten. Die ACCENTRO Real Estate AG nimmt im laufenden
Geschäftsjahr 2019 an den folgenden Analystenveranstaltungen teil:
Die Unternehmensentwicklung der ACCENTRO Real Estate AG wird stetig durch Analysten
beobachtet. Derzeit liegen folgende Analysteneinschätzungen zur ACCENTRO-Aktie vor:
Versicherung der gesetzlichen VertreterIch versichere nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen
für die Zwischenberichterstattung der Konzernzwischenabschluss ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns
vermittelt und im Konzern-Zwischenlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich
des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den
tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen
Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden
Geschäftsjahr beschrieben sind. Berlin, den 8. August 2019 Jacopo Mingazzini Vorstand Finanzkalender 2019scroll
Diese Termine sind vorläufig. Bitte entnehmen Sie alle endgültigen Termine unserer
Website www.accentro.ag. Zukunftsgerichtete AussagenDieser Zwischenbericht enthält bestimmte zukunftsgerichtete Aussagen. In die Zukunft
gerichtete Aussagen sind alle Aussagen, die sich nicht auf historische Tatsachen und
Ereignisse beziehen. Dies gilt insbesondere für Aussagen über die zukünftige finanzielle
Ertragsfähigkeit, Pläne und Erwartungen in Bezug auf das Geschäft und das Management
der ACCENTRO Real Estate AG, über Wachstum und Profitabilität sowie wirtschaftliche
und regulatorische Rahmenbedingungen und andere Faktoren, denen die ACCENTRO Real
Estate AG ausgesetzt ist. Die in die Zukunft gerichteten Aussagen beruhen auf gegenwärtigen, nach bestem Wissen
vorgenommenen Einschätzungen und Annahmen der Gesellschaft. Solche in die Zukunft
gerichteten Aussagen basieren auf Annahmen und unterliegen Risiken, Ungewissheiten
und anderen Faktoren, die dazu führen können, dass die tatsächlichen Ergebnisse einschließlich
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der ACCENTRO Real Estate AG wesentlich von
denjenigen abweichen oder negativer ausfallen als diejenigen, die in diesen Aussagen
ausdrücklich oder implizit angenommen oder beschrieben werden. Die Geschäftstätigkeit
der ACCENTRO Real Estate AG unterliegt einer Reihe von Risiken und Unsicherheiten,
die auch dazu führen können, dass eine zukunftsgerichtete Aussage, Einschätzung oder
Vorhersage unzutreffend wird. Der Halbjahresfinanzbericht 2019 der ACCENTRO Real Estate AG liegt auch in englischer
Sprache vor. Unsere Finanzberichte können Sie im Internet auf unserer Homepage www.accentro.ag
abrufen oder unentgeltlich anfordern bei: ImpressumACCENTRO Real Estate AG Uhlandstraße 165 10719 Berlin Telefon: +49 (0)30 887 181 - 0 Telefax: +49 (0)30 887 181 - 11 E-Mail: mail@accentro.ag Home: www.accentro.ag VorstandJacopo Mingazzini AufsichtsratsvorsitzenderAxel Harloff, Hamburg KontaktACCENTRO Real Estate AG Investor & Public Relations Telefon: +49 (0)30 887 181 - 799 Telefax: +49 (0)30 887 181 - 779 E-Mail: ir@accentro.ag Konzept, Redaktion, LayoutsatzGoldmund Kommunikation, Berlin www.goldmund-kommunikation.de ACCENTRO REAL ESTATE AG |
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