I-5.1.6 Risque juridique
Le Groupe, soucieux d'anticiper, notamment face aux
A ce jour, ces risques sont non significatifs cependant leur
enjeux climatiques et à la préservation de l'environnement,
dénouement reste lent. (cf. note 32 « Contentieux »
de
échange et se prépare avec ses partenaires aux futures
l'annexe consolidée).
échéances de la directive CSRD* (Corporate Sustainability
Reporting Directive) qui vient se substituer au reporting
I-5.1.7 Risque lié à l'insolvabilité des locataires
extra-financier des entreprises via l'intégration de nouvelles
Activité gestion des immeubles :
mesures. Directives applicables, au plus tôt, à compter du
Avant toute signature de nouveau bail, le Groupe
rapport portant sur l'exercice clos du 31 décembre 2026
COURTOIS étudie la structure financière de la société
(établi en 2027) avec possibilité de report de 2 ans.
candidate ou de la personne physique. En cas de doute, le
Groupe COURTOIS demande une caution solidaire des
Ce risque est donc considéré important, quant à ses impacts
associés, d'un tiers ou une caution bancaire en complément
financiers, pour répondre aux exigences.
du dépôt de garantie. La solvabilité des locataires, pour le
logement, diminue ; ce qui engendre une sélection plus
I-5.1.10 Risque de gros travaux
rigoureuse. Ce risque est donc modéré.
Les études sont lancées pour évaluer les travaux concernant
le patrimoine de COURTOIS SA, ainsi que pour définir une
I-5.1.8 Risque lié aux immeubles de placement
juste utilisation des locaux.
1- La société a retenu l'option qui consiste à comptabiliser
Ce risque peut se traduire par des malfaçons, retards de
les immeubles de placement selon la méthode de la juste
livraison et dérapage budgétaire. Mais également, des
valeur. Cette juste valeur correspond à la valeur du marché
difficultés administratives (autorisations avec recours,
de ces immeubles, qui reflète par conséquent l'état réel du
diagnostics archéologiques).
marché immobilier à la date du 31/12/2024. Il s'agit
Le risque est significatif, car notamment impacté dans la
d'immeubles destinés à être conservés durablement.
rénovation qui sera effectuée en 2025 sur l'immeuble rue de
2- Les expertises confiées à des tiers indépendants se
Rémusat, à Toulouse. Le Groupe COURTOIS fait appel à
traduisent par une variation positive de la juste valeur des
des entreprises reconnues sur le marché, pour limiter
immeubles de placement à hauteur de 108 K€.
toutefois les aléas.
L'impact de la juste valeur est un facteur de variabilité du
I-5.1.11 Risque de variations de cours
résultat.
COURTOIS SA n'a pas d'activité financière directe pour
La valeur du patrimoine immobilier est sensible à une
intervenir sur les marchés et ne devrait pas subir de
variation à la hausse ou à la baisse des principaux critères
fluctuations s'y rapportant.
retenus par des experts, ces variations ayant par ailleurs un
La société a procédé à une revue des risques qui pourraient
impact sur le résultat du Groupe.
avoir un effet défavorable significatif sur son activité, sa
Ces immeubles ont fait l'objet de travaux de rénovation, le
situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à
risque est donc modéré.
réaliser ses objectifs) et considère qu'il n'y a pas d'autres
Les risques liés à la détérioration du bien sont couverts par
risques significatifs hormis ceux présentés. Le risque est
un contrat d'assurance.
donc faible.
Ceux qui sont liés au marché de l'immobilier n'ont pas de
mesure d'atténuation envisageable, excepté le fait de rester
I-5.1.12 Risque lié au contrôle majoritaire de la société
prudent avec peu de lot en stock et une nouvelle stratégie de
La société est contrôlée par l'Actionnaire majoritaire : la
mise à la location des biens, dans l'attente de leur vente.
SAS REGIA (faîtière du Groupe) qui détient 53,55 % du
capital de COURTOIS SA, consolidée par la Société Civile
I-5.1.9 Risque financier lié aux effets du changement
COURTOIS & FILS, créée lors de la transmission
climatique et aux réglementations environnementales
patrimoniale.
Le Groupe COURTOIS est un acteur de la restructuration
Les mesures prises pour éviter que le contrôle ne soit
d'immeubles depuis maintenant plus de 20 ans. Le Groupe
exercé de manière abusive, consistent notamment en la
a développé un savoir-faire :
présence de 3 membres indépendants sur 6 membres au sein
-
Dans la rénovation énergétique de son patrimoine,
du Conseil d'Administration. Le risque est donc faible.
-
Dans la rénovation des logements,
-
Tout en veillant au réemploi des matériaux et à la
I-5.1.13 Risque de dépendance de la société à certains
valorisation des éléments non conservés sur site.
actifs
L'activité de rénovation du patrimoine bâti depuis plus de
Le Groupe COURTOIS présente une forte dépendance pour
20 ans, participe à la réduction de la consommation
l'activité de gestion d'immeuble et notamment avec
foncière et s'inscrit dans les objectifs de la Loi Climat et
l'immeuble situé rue de Rémusat à Toulouse. Le risque est
Résilience de 2021 et les perspectives du Zéro
donc important.
Artificialisation Net.
Au-delà de son activité de rénovateur, le Groupe
I-6 LES PROCEDURES DE CONTROLE INTERNE
COURTOIS est vigilant dans son quotidien :
-
Les équipes privilégient les visioconférences aux
Le Groupe COURTOIS a rédigé le présent rapport
déplacements importants,
conformément au cadre de référence de l'AMF publié en
-
Privilégie les déplacements en transports en
janvier 2007 et revu en juillet 2010, et des principes du
commun.
guide d'application. Le Groupe utilise également ce cadre
de référence pour parfaire son dispositif de contrôle interne.
La préparation de ce rapport s'appuie aussi bien sur les
informations et méthodes de contrôle remontées par les
différents acteurs du contrôle interne au sein de
6 -
