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Not named
ASSEMBLÉE
GÉNÉRALE
MIXTE
EXERCICE
2024
Not named
MESSAGE DE LA PRESIDENTE 2024
Le chiffre d'affaires consolidé 2024 du Groupe COURTOIS est de 945 K€ contre 1 409 K€ en 2023.
Son résultat opérationnel consolidé est négatif de 508 K€, pour un résultat négatif de 216 K€ en 2023.
Le résultat net consolidé part du Groupe COURTOIS est négatif de 347 K€.
Le résultat du Groupe de l'exercice 2024 est en diminution en raison de l'absence de ventes et du départ
du locataire de l'immeuble rue de Rémusat à Toulouse fin novembre 2024.
2024 a été marquée par une forte instabilité générale, dans un contexte immobilier déjà impacté par la
diminution drastique des transactions, alors que les propriétaires immobiliers maintiennent des prix
élevés.
Pour assurer la continuité avec un nouveau preneur, COURTOIS SA a recherché activement un locataire
de choix afin d'optimiser, dans les meilleurs délais possibles, l'exploitation du 33 rue de Rémusat.
Le préalable résidait dans l'analyse, l'évaluation des futurs travaux de modernisation de l'immeuble
Rémusat et les diligences en vue d'obtenir les autorisations administratives indispensables.
2025
Le début d'année est marqué par des signes positifs :
-
Signature d'un nouveau bail de location pour l'immeuble principal du Groupe, et amorçage des
travaux de modernisation et de mise aux normes en lien avec le décret tertiaire,
-
Signatures de promesses de vente de lots sur plusieurs projets, grâce notamment à la baisse des
taux d'emprunt,
-
Légère reprise de l'activité immobilière pour l'habitation.
Pour 2025, le Groupe COURTOIS concentre essentiellement ses efforts sur le 33 rue de Rémusat, à
Toulouse.
Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
Not named
CONSEIL D'ADMINISTRATION
ANNÉE 2024
PRÉSIDENTE DU CONSEIL D'ADMINISTRATION ET DIRECTEUR GÉNÉRAL
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
ADMINISTRATEURS
-
Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE
-
SAS RÉGIA représentée par Madame Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE
-
Monsieur Jean-Jacques PONS-GERMAIN
-
Monsieur Pascal BARBOTTIN
-
Monsieur Laurent LESDOS
CENSEURS
-
Monsieur Arthur THOMINE-DESMAZURES
-
Monsieur Arnaud LAFON
COMMISSAIRES AUX COMPTES
SYGNATURES
MAZARS
COURTOIS S.A.
Société Anonyme au capital de 1 673 940 €
Siège social : 3, rue Mage
BP 48531 – 31685 TOULOUSE CEDEX 6
R.C.S. Toulouse -540 802 105
Tél. 05.62.26.73.22
Not named
SOMMAIRE
Organigramme du Groupe ____________________________________________PAGE 1
Rapport de gestion du Conseil d'Administration
__________________________PAGE 2
I.
Activité du Groupe ____________________________________________PAGE 2
II.
Activité propre de la société COURTOIS SA _______________________PAGE 10
III. Affectation du résultat _________________________________________PAGE 12
IV.
Actionnariat & Évolution boursière _______________________________PAGE 13
V.
Conclusion __________________________________________________PAGE 17
Rapport sur le gouvernement d'entreprise ________________________________PAGE 19
Rapport des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements
réglementés________________________________________________________PAGE 43
Comptes annuels consolidés___________________________________________PAGE 51
Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés ___________PAGE 71
Comptes sociaux____________________________________________________PAGE 74
Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes annuels______________PAGE 84
Ordre du jour et résolutions de l'Assemblée Générale Mixte
du 22 mai 2025 _____________________________________________________PAGE 87
Autres informations _________________________________________________PAGE 91
Informations sur la société
Attestation responsable
Not named
ORGANIGRAMME DU GROUPE
AU 31 DÉCEMBRE 2024
COURTOIS SA
Eurolist
compartiment C
100,00%
SARL Foncière Immobilière
Courtois
Rénovation Immeubles
SCI CAUDRA
SCCV RESIDENCE DU
LAC
Gestion d'Immeubles
Construction-Vente
0,01%
99,99% (100% Groupe)
45%
SCCV ONDES RESIDENCE DES
SCI BONNEFOY
CAROLLES
Gestion d'Immeubles
Construction-Vente
0,01%
99,99% (100% Groupe)
45%
SCI AMPERE
SAS COURBEVOIE 157 TIMBAUD
Gestion d'immeubles
Rénovation surélévation
1%
99% (100% Groupe)
51%
SCI PORT INVEST
Gestion d'immeubles
3%
97% (100% Groupe)
SCI NORD INVEST
Gestion d'immeubles
4,46%
95,54% (100% Groupe)
SCI REMUSAT
Gestion d'immeubles
76,17%
SARL LE TESCOU
Rénovation
1%
d'immeubles
99% (100% Groupe)
SCI DAULZ
0,50% Gestion d'immeubles
99,5% (100% Groupe)
- 1
Not named
RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D'ADMINISTRATION
A L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE MIXTE DU 22 MAI 2025
Chers Actionnaires,
Nous vous avons réunis en Assemblée Générale Mixte conformément à la loi et aux dispositions de nos statuts, à l'effet
notamment de vous demander de statuer sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2024.
Les convocations à la présente Assemblée seront régulièrement effectuées.
Les documents prévus par la réglementation en vigueur vous seront adressés et mis à votre disposition notamment sur le site
de la société www.courtois-sa.com dans les délais impartis.
Le présent rapport a notamment pour objet de vous présenter la situation de notre société et celle de notre Groupe.
SOMMAIRE DU RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D'ADMINISTRATION
I.
Activité du Groupe ___________________________________________________________ PAGE 2
I-1 Activité de l'ensemble du Groupe au cours de l'exercice écoulé
I-2 Evolution prévisible et perspectives d'avenir
I-3 Recherche et développement
I-4 Evènements importants survenus depuis la date de clôture
I-5 Description des principaux risques et incertitudes
I-6 Procédures de contrôle interne
I-7 Engagements hors bilan
I-8 Activité et résultats de l'ensemble des filiales de la société par branche d'activité dans les comptes
sociaux
II.
Activité propre de la société COURTOIS SA _______________________________________ PAGE 10
III.
Affectation du résultat_________________________________________________________ PAGE 12
IV.
Actionnariat & Evolution boursière ______________________________________________ PAGE 13
V.
Conclusion__________________________________________________________________ PAGE 17
Annexes
Résultats financiers de la société au cours des 5 derniers exercices
I - ACTIVITÉ DU GROUPE
I-1 L'ACTIVITÉ DE L'ENSEMBLE DU GROUPE AU COURS DE L'EXERCICE ÉCOULÉ
La société COURTOIS SA exerce historiquement son activité soit directement, soit indirectement par l'intermédiaire de
sociétés filiales ne disposant pas de moyens propres, et dont l'exploitation de l'activité est pilotée par la société
COURTOIS SA.
Toutes les filiales citées sont contrôlées au sens de l'article L. 233-3 du Code de Commerce, et leur liste complète est présentée
à la note 3 de l'annexe des comptes consolidés au 31 décembre 2024.
I-1.1 Chiffres clés en K€
Résultats Consolidés
31/12/2024
31/12/2023
Chiffre d'affaires
945
1 409
Résultat opérationnel
(508)
(216)
Coût de l'endettement financier net
(7)
(37)
Résultat financier
(1)
2
Quote-part du résultat des sociétés mises en équivalence
(5)
4
Charge d'impôt
131
60
Résultat net
(390)
(187)
Résultats net part du Groupe
(347)
(168)
DONNEES PAR ACTION (en €uros)
31/12/2024
31/12/2023
Résultat net part du Groupe
(4,80)
(2,33)
Dividende proposé
-
-
2 -
Not named
SITUATION FINANCIERE
31/12/2024
31/12/2023
Capitaux propres part Groupe
18 579
18 931
Endettement financier brut
4 221
3 903
Valeur des Immeubles de placement
10 130
9 755
Stocks et en-cours
7 502
7 121
Trésorerie et équivalent de trésorerie
6 425
7 192
I-1.2 Analyse des résultats
Les comptes consolidés de l'exercice clos le Au 31 décembre 2024, la juste valeur des immeubles de
31 décembre 2024 font apparaître un résultat net négatif part
placement s'élève à 10 130 K€.
du Groupe de 347 K€ contre un résultat négatif de 168 K€ au
La variation de la juste valeur impacte positivement le
31 décembre 2023.
résultat net avant impôts d'un montant de 108 K€.
Le chiffre d'affaires consolidé au 31 décembre 2024 d'un
montant de 945 K€, est en diminution de 464 K€ dû
Le Groupe COURTOIS confie l'évaluation de ses biens
principalement à la non-réalisation de cession de lot en 2024.
immobiliers à un expert indépendant pour les biens situés en
Le Groupe COURTOIS s'est concentré dès le second
Île-de-France et à un autre expert pour les biens situés en
semestre 2024, à la poursuite d'activité de la gestion
Midi-Pyrénées.
d'immeuble à Toulouse, suite à l'annonce du départ du
principal locataire fin 2024. Le chiffre d'affaires de cette
Au 31 décembre 2024, les expertises ont été réalisées selon
location représente près de 78% du chiffre d'affaires
les principes suivants :
consolidé en 2024.
- La méthode d'évaluation d'après la surface pondérée pour
Le niveau de liquidités du Groupe COURTOIS permet de
les commerces,
faire face aux échéances à venir.
- Et ou la méthode de capitalisation du revenu locatif.
Nous vous demandons d'approuver ces comptes.
Ces experts déterminent la juste valeur de l'ensemble des
biens immobiliers une fois par an en fin d'année. A noter que
Le résultat négatif consolidé s'établit à 390 K€ :
si la juste valeur d'un immeuble varie significativement d'un
Part de COURTOIS SA
- 347 K
exercice à l'autre, une nouvelle expertise est réalisée par un
Part des Minoritaires
-
43 K€
expert mandaté par le Groupe à cet effet.
a) Juste valeur sur les immeubles de placement
Au 31 décembre 2024 tous les locaux sont loués à l'exception
d'un local industriel situé à Vitrolles sous promesse de vente
Les immeubles de placement sont des biens immobiliers
et depuis le 29 novembre 2024, du 33 rue de Rémusat, dont
détenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital,
un bail est en cours de négociation sur la base d'une LOI
ou les deux, plutôt que pour :
contresignée courant dernier trimestre 2024.
- Les utiliser dans le cadre de la production ou la fourniture
de biens ou de services ou à des fins administratives,
- Les vendre dans le cadre de l'activité ordinaire.
Conformément à l'option offerte par IAS 40, les immeubles
de placement sont évalués à la juste valeur et la différence de
valeur d'une date de clôture à une autre est portée dans le
résultat de l'exercice (sous la rubrique « Autres produits et
charges »).
I-1.2.1-Le chiffre d'affaires 2024 s'élève à un montant de 945 K€ contre 1 409 K€ en 2023
I-1.3 Résumé du bilan consolidé
ACTIF (en K€)
PASSIF (en K€)
31/12/2024 31/12/2023
31/12/2024 31/12/2023
Immobilisations corporelles
213
252
Fonds propres
18 579
18 931
Immeubles de placement
10 130
9 755
Intérêts minoritaires
161
214
Participations entreprises associées
-
-
Actifs financiers non courants
834
835
Dettes financières
4 221
3 903
Stocks et en cours
7 502
7 121
Passifs d'impôts non courants
1 773
1 861
Clients & autres actifs courants
312
301
Provisions courantes
268
263
Trésorerie et équivalent de trésorerie
6 425
7 192
Autres dettes
456
284
TOTAL
25 459
25 456
TOTAL
25 459
25 456
- 3
Not named
I-1.4 Résumé du compte de résultat consolidé
En K€
31/12/2024 31/12/2023
Chiffre d'affaires
945
1 409
Charges opérationnelles
(1 452)
(1 625)
Résultat Opérationnel Courant
(508)
(216)
Autres produits et charges
-
-
opérationnels
Résultat Opérationnel
(508)
(216)
Cout de l'endettement financier
(7)
(37)
Autres produits et charges financiers
(1)
2
Quote-part résultat sociétés mise en
(5)
4
équivalence
Charges d'impôt
131
60
Résultat net
(390)
(187)
Part du Groupe
(347)
(168)
Part des minoritaires
(43)
(19)
I-1.5 Analyse de la situation financière
Les concours bancaires utilisés par le Groupe dans les comptes consolidés s'élèvent à :
-
3 158 K€ pour l'activité de rénovation d'immeubles :
o
SFIC : 1 808 K€, souscrit à la Banque Populaire, à taux variable, en décembre 2021 et dont le terme est en
août 2025,
o
Courbevoie : 1 350 K€, souscrit à la Caisse d'Epargne, à taux variable, en 2023 pour une durée de 3 ans.
-
375 K€ pour l'activité de gestion d'immeubles, concernant la SCI NORD INVEST. Le prêt a été souscrit, pour
450 K€, auprès de la BNP, à taux fixe, en 2022, pour une durée de 12 ans.
Le Groupe n'a pas de covenant attaché à la dette
I-2 ÉVOLUTION PREVISIBLE ET PERSPECTIVES
Des promesses de vente ont été signées sur le début d'année
D'AVENIR
2025, pour un chiffre d'affaires attendu autour de 500 K€.
Depuis 2023, le secteur d'activité de l'immobilier a
L'activité de gestion d'immeubles sera fortement diminuée
enregistré ses plus bas niveaux d'activité (taux d'emprunt
par la non-facturation du loyer de la rue de Rémusat à
élevés, seuils des conditions d'octroi des emprunts par les
Toulouse, en 2025 et 2026.
banques revus à la hausse, arrêt des dispositifs fiscaux
d'aide à la construction et un climat général dégradé). Pour
2025 et 2026 se traduiront par des exercices de
autant, la fin de l'année 2024 est marquée par une légère
« transition », en termes d'activité.
reprise d'activité, avec des opérations de réservation et
vente intervenues sur plusieurs projets.
I-3 RECHERCHE ET DEVELOPPEMENT
Les études réalisées pour des acquisitions dans le secteur de
Le Groupe COURTOIS n'a eu aucune activité en matière
la rénovation n'ont pas eu de suite, en raison des prix de
de recherche et développement au cours de l'exercice
vente trop élevés.
écoulé.
Le Groupe COURTOIS se concentrera, en 2025, sur la
I-4 EVENEMENTS IMPORTANTS SURVENUS
réalisation des gros travaux de rénovation énergétique, de
DEPUIS LA DATE DE CLOTURE DE L'EXERCICE
densification et de modernisation de l'immeuble situé rue
2024
de Rémusat, à Toulouse, pour répondre notamment aux
objectifs du décret tertiaire.
Lancement d'importants travaux de rénovation énergétique,
Par ailleurs, le dossier Courbevoie (détention 51%), les
modernisation et d'agrandissement du principal immeuble
permis de construire étant purgés de tout recours, les
du Groupe, situé à Toulouse. La durée prévisionnelle des
travaux sont prévus à bref délai. Ce dossier semble recevoir
travaux sera de 18 mois. L'enveloppe des travaux
un accueil positif du public.
représente un montant total de l'ordre de 7 millions d'euros,
entièrement sécurisé par un crédit d'une durée de 17 ans, à
D'autre part, le projet de Vitrolles (détention 75%), dont le
taux fixe, auprès du Crédit Agricole.
permis de construire a été accordé en date du 15 décembre
2023, fait l'objet de deux recours, objets de pourparlers
En février 2025, le nouveau preneur à bail a signé un BEFA
avancés.
d'une durée de 12 ans, pour l'ensemble de l'immeuble
après travaux.
4 -
Not named
I-5 DESCRIPTION DES PRINCIPAUX RISQUES ET INCERTITUDES
L'analyse des risques a été faite en tenant compte de l'évaluation de la probabilité de réalisation et de l'ampleur estimée de son
impact.
Le tableau ci-dessous synthétise le niveau de criticité nette.
Probabilité de réalisation / Ampleur estimée
Risques
Faible
Modéré
Important
Risque de marché immobilier
X
Risque de contrepartie
X
Risque de liquidité
X
Risque de taux
X
Risque d'assurance
X
Risque juridique
X
Risque lié à l'insolvabilité des locataires
X
Risque lié aux immeubles de placement
X
Risque financier lié aux effets du
changement climatique et aux
X
réglementations environnementales
Risque de gros travaux
X
Risque de variations de cours
X
Risque lié au contrôle majoritaire de la
X
Société
Risque de dépendance de la société à
X
certains actifs
I-5.1 Gestion des risques :
I-5.1.4 Risque de taux
Du fait de l'activité du Groupe, ce risque s'apprécie à deux
I-5.1.1 Risque de marché immobilier
niveaux : risque pour les acquéreurs et pour le financement
Le marché est en repli, en attente des mesures de relance de
des projets.
la part des autorités. Les taux d'intérêt des emprunts ont été
La dynamique de promotion immobilière est liée à la
revus à la baisse, fin 2024, et les conditions d'octroi des
faculté de financement des acquéreurs et des taux qu'ils
prêts immobiliers ont permis de libérer des financements ;
peuvent obtenir ; ce qui a des conséquences notamment sur
ce qui a permis une légère reprise d'activité.
la liquidité des stocks.
Le marché locatif est par ailleurs en forte demande. Le
Le recours au financement pour l'activité de rénovation,
Groupe a donc réorienté une partie des lots destinés à la
peut avoir des conséquences pour limiter les coûts des
vente, vers la location meublée, dans l'attente de la reprise
travaux.
du marché. Ainsi sur les 8 lots mis à la vente, 6 font
A ce titre, le Groupe a pu obtenir un taux fixe de
actuellement l'objet d'un contrat de location meublée. Ce
financement dans de bonnes conditions, pour le
risque est donc modéré.
financement des gros travaux, en 2024.
I-5.1.2 Risque de contrepartie
I-5.1.5 Risque d'assurance
Les locataires sont en majorité des sociétés présentant un
Le Groupe COURTOIS dispose d'assurances pour
risque modéré quant à leur solvabilité.
l'essentiel des risques généraux inhérents à l'exercice de
Le Groupe COURTOIS peut solliciter ses partenaires
son activité. Le Groupe COURTOIS a notamment contracté
bancaires pour des dossiers d'investissement ou
une assurance « Responsabilité Civile des Dirigeants », une
patrimoniaux.
assurance « Bris de Machine », une assurance « Tous
De la même façon, pour la réalisation d'importants travaux,
Risques Informatiques », une assurance « RC Rénovation
le Groupe COURTOIS fait l'étude de la structure financière
d'Immeubles » et « RC Promotion Immobilière » ainsi
des entreprises auxquelles elle est susceptible de faire
qu'une assurance Dommage Ouvrage souscrite par chantier
appel, lors des appels d'offres.
de rénovation et promotion immobilière.
Enfin, cela concerne le risque de commercialisation
(difficultés à trouver des acquéreurs, désistements).
Le Groupe COURTOIS bénéficie d'une couverture
d'assurance destinée à garantir ses actifs immobiliers qui
I-5.1.3 Risque de liquidité
permettrait une reconstruction à neuf des immeubles de
Le Groupe a procédé à une revue spécifique de son risque
placement.
de liquidité et considère être en mesure de faire face à ses
Pour être conforme à la « LOI ALUR » le Groupe
échéances à venir pour l'exercice en cours.
COURTOIS a souscrit une couverture d'assurance non
Des prévisionnels sont réalisés régulièrement durant
occupant pour tous les lots en copropriété.
l'exercice pour assurer le suivi de la trésorerie et
Suite à de nombreux sinistres notamment climatiques, les
placements ; ce qui permet de limiter ce risque au plus bas.
assureurs relèvent fortement les tarifs en vigueur. Ce risque
est donc considéré modéré.
- 5
Not named
I-5.1.6 Risque juridique
Le Groupe, soucieux d'anticiper, notamment face aux
A ce jour, ces risques sont non significatifs cependant leur
enjeux climatiques et à la préservation de l'environnement,
dénouement reste lent. (cf. note 32 « Contentieux »
de
échange et se prépare avec ses partenaires aux futures
l'annexe consolidée).
échéances de la directive CSRD* (Corporate Sustainability
Reporting Directive) qui vient se substituer au reporting
I-5.1.7 Risque lié à l'insolvabilité des locataires
extra-financier des entreprises via l'intégration de nouvelles
Activité gestion des immeubles :
mesures. Directives applicables, au plus tôt, à compter du
Avant toute signature de nouveau bail, le Groupe
rapport portant sur l'exercice clos du 31 décembre 2026
COURTOIS étudie la structure financière de la société
(établi en 2027) avec possibilité de report de 2 ans.
candidate ou de la personne physique. En cas de doute, le
Groupe COURTOIS demande une caution solidaire des
Ce risque est donc considéré important, quant à ses impacts
associés, d'un tiers ou une caution bancaire en complément
financiers, pour répondre aux exigences.
du dépôt de garantie. La solvabilité des locataires, pour le
logement, diminue ; ce qui engendre une sélection plus
I-5.1.10 Risque de gros travaux
rigoureuse. Ce risque est donc modéré.
Les études sont lancées pour évaluer les travaux concernant
le patrimoine de COURTOIS SA, ainsi que pour définir une
I-5.1.8 Risque lié aux immeubles de placement
juste utilisation des locaux.
1- La société a retenu l'option qui consiste à comptabiliser
Ce risque peut se traduire par des malfaçons, retards de
les immeubles de placement selon la méthode de la juste
livraison et dérapage budgétaire. Mais également, des
valeur. Cette juste valeur correspond à la valeur du marché
difficultés administratives (autorisations avec recours,
de ces immeubles, qui reflète par conséquent l'état réel du
diagnostics archéologiques).
marché immobilier à la date du 31/12/2024. Il s'agit
Le risque est significatif, car notamment impacté dans la
d'immeubles destinés à être conservés durablement.
rénovation qui sera effectuée en 2025 sur l'immeuble rue de
2- Les expertises confiées à des tiers indépendants se
Rémusat, à Toulouse. Le Groupe COURTOIS fait appel à
traduisent par une variation positive de la juste valeur des
des entreprises reconnues sur le marché, pour limiter
immeubles de placement à hauteur de 108 K€.
toutefois les aléas.
L'impact de la juste valeur est un facteur de variabilité du
I-5.1.11 Risque de variations de cours
résultat.
COURTOIS SA n'a pas d'activité financière directe pour
La valeur du patrimoine immobilier est sensible à une
intervenir sur les marchés et ne devrait pas subir de
variation à la hausse ou à la baisse des principaux critères
fluctuations s'y rapportant.
retenus par des experts, ces variations ayant par ailleurs un
La société a procédé à une revue des risques qui pourraient
impact sur le résultat du Groupe.
avoir un effet défavorable significatif sur son activité, sa
Ces immeubles ont fait l'objet de travaux de rénovation, le
situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à
risque est donc modéré.
réaliser ses objectifs) et considère qu'il n'y a pas d'autres
Les risques liés à la détérioration du bien sont couverts par
risques significatifs hormis ceux présentés. Le risque est
un contrat d'assurance.
donc faible.
Ceux qui sont liés au marché de l'immobilier n'ont pas de
mesure d'atténuation envisageable, excepté le fait de rester
I-5.1.12 Risque lié au contrôle majoritaire de la société
prudent avec peu de lot en stock et une nouvelle stratégie de
La société est contrôlée par l'Actionnaire majoritaire : la
mise à la location des biens, dans l'attente de leur vente.
SAS REGIA (faîtière du Groupe) qui détient 53,55 % du
capital de COURTOIS SA, consolidée par la Société Civile
I-5.1.9 Risque financier lié aux effets du changement
COURTOIS & FILS, créée lors de la transmission
climatique et aux réglementations environnementales
patrimoniale.
Le Groupe COURTOIS est un acteur de la restructuration
Les mesures prises pour éviter que le contrôle ne soit
d'immeubles depuis maintenant plus de 20 ans. Le Groupe
exercé de manière abusive, consistent notamment en la
a développé un savoir-faire :
présence de 3 membres indépendants sur 6 membres au sein
-
Dans la rénovation énergétique de son patrimoine,
du Conseil d'Administration. Le risque est donc faible.
-
Dans la rénovation des logements,
-
Tout en veillant au réemploi des matériaux et à la
I-5.1.13 Risque de dépendance de la société à certains
valorisation des éléments non conservés sur site.
actifs
L'activité de rénovation du patrimoine bâti depuis plus de
Le Groupe COURTOIS présente une forte dépendance pour
20 ans, participe à la réduction de la consommation
l'activité de gestion d'immeuble et notamment avec
foncière et s'inscrit dans les objectifs de la Loi Climat et
l'immeuble situé rue de Rémusat à Toulouse. Le risque est
Résilience de 2021 et les perspectives du Zéro
donc important.
Artificialisation Net.
Au-delà de son activité de rénovateur, le Groupe
I-6 LES PROCEDURES DE CONTROLE INTERNE
COURTOIS est vigilant dans son quotidien :
-
Les équipes privilégient les visioconférences aux
Le Groupe COURTOIS a rédigé le présent rapport
déplacements importants,
conformément au cadre de référence de l'AMF publié en
-
Privilégie les déplacements en transports en
janvier 2007 et revu en juillet 2010, et des principes du
commun.
guide d'application. Le Groupe utilise également ce cadre
de référence pour parfaire son dispositif de contrôle interne.
La préparation de ce rapport s'appuie aussi bien sur les
informations et méthodes de contrôle remontées par les
différents acteurs du contrôle interne au sein de
6 -
Not named
COURTOIS SA et ses filiales, que des travaux de l'audit
Cependant, étant donné la taille de cette dernière, toutes les
interne, effectuées à la demande de la Direction Générale.
sécurités notamment et par exemple celles concernant les
Des procédures de contrôle interne ont été mises en place
séparations des fonctions ne peuvent être opérationnelles et
pour s'assurer de la réalisation et de l'optimisation des
les procédures précitées n'ont pas fait l'objet d'un manuel
opérations décidées par les organes de Direction et de la
écrit.
maitrise des risques.
Trois acteurs du gouvernement d'entreprise de la société
Le système et les procédures de contrôle interne en vigueur
sont particulièrement concernés :
au sein du Groupe COURTOIS ont pour objet :
La Direction Générale qui est responsable de
La conformité aux lois et règlements,
l'organisation et de la mise en œuvre du contrôle interne
L'application des instructions et des orientations
comptable et financier ainsi que de la préparation des
fixées par la Direction Générale,
comptes en vue de leur arrêté ;
Prévenir et maîtriser les risques d'erreur ou de
Le Conseil d'Administration, qui arrête les comptes,
fraude, en particulier comptable et financier,
après les vérifications et contrôles ;
Le bon fonctionnement des processus internes de
La Présidente du Conseil d'Administration qui est
la Société, notamment ceux concourant à la
responsable du rapport sur les procédures de contrôle
sauvegarde des actifs,
interne, comprenant les procédures relatives
à
La fiabilité des informations financières publiées.
l'élaboration et au traitement de l'information financière
et comptable.
Ce dispositif doit également contribuer à la maîtrise des
activités, à l'efficacité des opérations et à l'utilisation
Les Commissaires aux Comptes ne font pas partie du
efficiente des ressources et à permettre de prendre en
dispositif de contrôle interne. Ils certifient les comptes et,
compte de manière appropriée les risques significatifs.
dans ce cadre, prennent connaissance du contrôle interne
Le dispositif de contrôle interne joue ainsi un rôle clé dans
afin d'identifier et d'évaluer le risque d'anomalie
la conduite et le pilotage des différentes activités.
significative dans les comptes. Ils présentent leurs
observations sur le rapport de gestion sur les procédures de
1-6.1.1 Le périmètre du contrôle interne et de la gestion des
contrôle interne et de gestion des risques.
risques
Dans le cadre de la production des comptes consolidés, ce
Recours à des tiers :
périmètre comprend la Société Mère et les sociétés
intégrées dans les comptes consolidés. (Cf. Note 3 de
La société COURTOIS SA et ses filiales ont recours
l'annexe consolidée).
systématiquement pour chaque secteur d'activité à des
conseils externes selon leurs spécialités et plus
1-6.1.2 Les limites du contrôle interne et de la gestion des
particulièrement un contrôle comptable externe périodique
risques
ainsi que par ailleurs un suivi fiscal régulier, une assistance
Ces dispositifs comme tout système de contrôle, ne peuvent
juridique permanente auprès d'une part de COURTOIS SA,
fournir une garantie absolue quant à l'atteinte des objectifs
d'autre part la FIC et ses filiales.
poursuivis, mais donnent une assurance raisonnable quant à
Relativement à l'exploitation courante le Groupe est en
leur réalisation.
relation avec les notaires et avocats choisis en fonction de
leurs spécialisations.
1-6.1.3 Organisation générale et principaux acteurs
Pour le Groupe COURTOIS le choix de l'architecte et de
l'Assistant de Maitrise d'Ouvrage est essentiel.
Rôle de la Direction Générale :
Prise en considération des travaux des
La Direction Générale est responsable de la définition, de la
Commissaires aux Comptes :
mise en œuvre et de la supervision des moyens pour
atteindre les objectifs fixés en matière de contrôle interne et
En tant que responsable de l'établissement des comptes et
de la gestion des risques.
de la mise en œuvre des systèmes de contrôle interne
La Présidente du Conseil d'Administration assume
comptable et financier, la Direction Générale échange avec
également les fonctions de Directrice Générale.
les Commissaires aux Comptes.
Elle assume le contrôle interne dans le cadre de sa fonction
Elle s'assure que les Commissaires aux Comptes ont
de Directrice Générale avec le Conseil d'Administration et
revu les principes comptables retenus et les options
l'assistance des Commissaires aux Comptes.
comptables qui ont un impact significatif sur la
présentation des états financiers,
Organisation générale :
Elle prend connaissance auprès des Commissaires aux
Comptes du périmètre et des modalités de leur
Selon les recommandations de l'AMF, la société satisfait
intervention. Elle s'informe également des conclusions
aux normes suivantes :
de leurs travaux sur les comptes,
Une organisation comportant une définition claire des
Elle s'assure, le cas échéant, que les Commissaires aux
responsabilités,
Comptes sont informés des faiblesses majeures de
La diffusion en interne d'informations pertinentes,
contrôle interne identifiées au cours de l'exercice et
fiables, et d'un système visant à recenser, analyser les
susceptibles d'avoir une incidence significative sur
principaux risques et s'assurer de l'existence des
l'information comptable et financière publiée,
procédures de gestion de ces risques,
Une surveillance permanente portant sur le dispositif de
contrôle interne ainsi qu'un examen régulier de son
fonctionnement.
- 7
Not named
Elle s'assure que les anomalies ou faiblesses majeures
Liste d'initiés :
de contrôle interne communiquées par les Commissaires
aux Comptes sont prises en considération dans les
Les personnes, salariés, Administrateurs ou tiers en relation
actions correctives mises en œuvre par la société,
professionnelle étroite avec l'entreprise, ont été informées
Le Conseil reçoit l'assurance des Commissaires aux
de l'interdiction d'utiliser ou de communiquer les
Comptes qu'ils ont eu accès
à l'ensemble des
informations privilégiées qu'elles sont susceptibles de
informations nécessaires
à
l'exercice de leurs
détenir.
responsabilités, notamment s'agissant des sociétés
La société informe annuellement les personnes concernées
consolidées,
des fenêtres négatives. Pour les membres du Conseil
d'Administration, la société annexe ce fichier aux dates des
Le Conseil est informé du périmètre et des modalités
Conseils et Comités de l'année à venir.
d'intervention des Commissaires aux Comptes ainsi que
des conclusions de leurs travaux.
La conservation des documents :
1-6.4 Processus concourant
à
l'élaboration de
La conservation des documents obligatoires est définie par
l'information comptable et financière publiée :
la procédure d'archivage qui assure la conservation des
documents pendant les délais légaux.
Documents comptables :
Postes et systèmes significatifs :
La fonction comptable des sociétés du Groupe est en quasi-
totalité centralisée au siège de la société.
Les postes et systèmes significatifs de notre structure sont :
La coordination de l'ensemble se fait au siège où sont
-
établis les comptes consolidés du Groupe.
Les circulations de fonds, la trésorerie et les signatures
bancaires dont l'organisation est établie et pour lesquels des
Le service comptable tient au jour le jour le référentiel
procédures ont été élaborées,
comptable du Groupe et les règles et méthodes comptables
-
Les contrôles des charges engagées et payées qui
applicables à toutes les sociétés :
relèvent soit de contrats ou de conventions, soit de
-
Les opérations ne peuvent être effectuées qu'avec une
procédures, de devis contrôlés avant l'émission du bon à
autorisation générale ou particulière de la Direction ;
payer des factures reçues,
-
-
Toutes les opérations sont enregistrées dans les
La maîtrise des produits de l'entreprise qui relèvent de
meilleurs délais, dans la période comptable correspondante,
contrats signés par la Direction Générale.
afin de permettre la préparation des états financiers ;
-
I-7 ENGAGEMENTS HORS BILAN
Les
opérations
de
trésorerie
sont
saisies
journalièrement.
Cf. Note 31 de l'annexe consolidée.
La gestion des placements de trésorerie est placée sous la
responsabilité du service comptable qui suit l'application de
la politique, définie par la Présidente. Pour ces placements,
l'aspect sécurité est privilégié et seules sont sélectionnées
les valeurs mobilières de placement (monétaire non
dynamique) :
-
L'accès aux actifs et aux documents comptables n'est
possible qu'à des personnes autorisées ;
-
Les actifs enregistrés sont rapprochés des actifs
existants systématiquement.
Suivi des engagements hors bilan :
La constitution de sûretés, cautions ou avals et garanties
doit être soumise au préalable au Conseil d'Administration
pour autorisation.
Système d'information comptable et financier :
Les systèmes utilisés sont les mêmes pour l'ensemble des
filiales. Les sécurités nécessaires au fonctionnement, à
l'accès, à la protection et à la maintenance ont été mis en
place pour garantir la sécurité des systèmes. L'accès aux
postes informatiques est protégé par un login propre à
chaque utilisateur.
Le Groupe utilise un progiciel de comptabilité SAGE
COALA et de consolidation CEGID ETAFI CONSO.
Le serveur est sécurisé. L'accès est autorisé selon des codes
spécifiques.
Les données sont sauvegardées tous les jours et les supports
conservés dans un lieu isolé des bureaux.
8 -
Not named
I-8 ACTIVITE ET RESULTATS DE L'ENSEMBLE DES FILIALES DE LA SOCIETE PAR BRANCHE
D'ACTIVITE DANS LES COMPTES SOCIAUX
I-8.1 Tableau des biens loués :
% de
Superficie en
Nom de la société
Adresse du bien
Baux
détention
m2
COURTOIS SA
100 %
Rue de Rémusat – 31000 Toulouse
> 3 000
Bureaux
SCI AMPERE
100 %
1 lot
11ème arrondissement - Paris
< 100
Commercial
1 lot
18ème arrondissement – Paris
< 100
Habitation
Avenue Faidherbe – 92600 Asnières-sur-
1 lot
< 100
Commercial
Seine
SCI BONNEFOY
100 %
Entre 100 et
1 lot
Faubourg-Bonnefoy – 31000 Toulouse
Commercial
500
SCI NORD
100 %
INVEST
Entre 100 et
1 lot
Andromède – 31700 Blagnac
Commercial
500
SCI REMUSAT
76 %
Entre 500 et 1
1 lot
Zac Ferme Crozes – 13744 Vitrolles
Industriel
000
2 lots
18ème arrondissement – Paris
< 100
Commercial
1 lot
20ème arrondissement – Paris
< 100
Commercial
I-8.2 Activité des filiales en K€ (données issues des comptes sociaux) :
Les filiales sont à vocation immobilière.
%
Chiffre
d'intérêt
Production
Résultat
Résultat
Résultat
Impôt sur les
Résultat
Noms
d'affaires
et de
Stockée
d'exploitation
financier
Exceptionnel
sociétés
de l'exercice
(2)
contrôle
SARL FIC
100%
40
-
(498)
(22)
-
-
(520)
(Rénovation d'immeubles)
SARL LE TESCOU
100%
-
-
-
-
-
-
-
(Rénovation d'immeubles)
SCCV ANTONY ARON
51%
-
-
4
-
-
-
4
(Promotion immobilière)
SAS COURBEVOIE
51%
-
-
(21)
-
-
-
(21)
(Rénovation d'immeubles)
SCCV RESIDENCE DU
LAC
45%
-
-
(4)
-
-
-
(4)
(Promotion immobilière)
SCCV ONDES
45%
-
-
(1)
-
-
-
(1)
(Promotion immobilière)
SCI AMPERE
100%
28
-
(7)
(1)
-
-
(8)
(Gestion d'Immeubles)
SCI BONNEFOY (1)
100%
27
-
15
-
-
(4)
11
(Gestion d'Immeubles)
SCI CAUDRA (1)
100%
-
-
(6)
73
-
(17)
50
(Gestion d'Immeubles)
SCI DAULZ (1)
100%
-
-
-
-
-
-
-
(Gestion d'Immeubles)
SCI NORD INVEST
100%
59
-
18
(2)
-
-
17
(Gestion d'Immeubles)
SCI PORT INVEST
100%
-
-
(2)
-
-
-
(1)
(Gestion d'Immeubles)
SCI REMUSAT (1)
76,17%
27
-
(20)
-
-
-
(20)
(Gestion d'Immeubles)
1- COURTOIS SA, acquisition de titres des minoritaires de la SCI BONNEFOY, SCI CAUDRA, SCI DAULZ et FIC en avril 2024.
- 9
Not named
I-8.2 Activité de rénovation d'immeubles
Procédures :
(Cf. données synthétiques chiffrées en note 5 de l'annexe
A) Tribunal Judiciaire de Toulouse :
des comptes consolidés)
-
Après mise en cause de l'Architecte et de l'Assistant du
Maître d'Ouvrage, nomination d'un expert en date du 7
SARL FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS (FIC) :
décembre 2023.
Le chiffre d'affaires consolidé s'élève à 34 K€ au
B) Cour d'Appel de Toulouse :
31 décembre 2024.
-
Avec un acquéreur déjà débouté à hauteur de 109 K€.
Le montant net du stock s'élève à 4 314 K€ au
31 décembre 2024 contre un montant global de 4 168 K€ au
SCCV ONDES RESIDENCE DES CAROLLES (socié
31 décembre 2023.
mise en équivalence détention 45 %) : le montant de la
La variation du stock s'explique principalement par les
provision dans les comptes sociaux de COURTOIS SA est
coûts de commercialisation et l'aménagement des 8 lots de
de 17 K€.
l'immeuble situé à Toulouse Centre.
L'avenant à la promesse de vente, signée en octobre 2023
avec un lotisseur, pour un montant de 571 K€ HT, étant
Immeuble situé à Toulouse Centre : en raison d'un contexte
arrivé à expiration, n'a pas été reconduit.
peu favorable pour l'immobilier à la vente et une forte
Le permis d'aménager ayant été accordé et purgé de tout
demande dans le secteur du locatif, la décision a été prise
recours, il est transféré au Groupe COURTOIS, pour faire
de mettre en location meublée, à partir d'octobre 2024.
l'étude de sa mise en œuvre.
Dans l'attente de la réalisation de la vente, 6 lots sont loués
(5 K€) et 1 offre d'achat a été reçue avant le 31/12/2024. Le
I-8.4 Activité gestion des immeubles
dernier lot est maintenu à la vente.
Au 31 décembre 2024 tous les locaux sont loués à
SAS COURBEVOIE 157 TIMBAUD (détention 51 %) :
l'exception d'un local situé à Vitrolles sous promesse de
vente et du 33 rue de Rémusat depuis le 29/11/2024 en
Dossier de 14 lots d'habitation : sur l'existant, surélévation
cours de relocation.
et extension pour une surface SHAB de 906 m2.
Le montant du stock au 31 décembre 2024 est de 2 880 K€,
SCI REMUSAT (détention 76 %) local Vitrolles (secteur
contre 2 413 K€ au 31 décembre 2023.
proche de Marignane) : le permis de construire initial a été
Le permis de construire et les permis de construire
refusé par la Mairie, un avenant à la promesse de vente été
modificatifs ont été acceptés et purgés de tout recours.
signé début décembre 2023 pour un montant de 1 200 K€
Les appels d'offre auprès des entreprises sont en cours. Un
(part Rémusat 900 K€). Le permis a été accordé par la
référé préventif a été réalisé.
Mairie le 15 décembre 2023, mais a fait l'objet de deux
6 promesses de vente ont été signées, représentant un
recours des tiers, pour lesquels un accord est sur le point
montant de 3 142 K€, soit 36% du CA total. 3 appartements
d'être finalisé. Un diagnostic archéologique sera réalisé, dès
n'ont pas/plus de condition suspensive relative au
l'obtention des accords. La démolition et le désamiantage
financement.
du local seront pris en charge par le promoteur.
I-8.3 Activité promotion immobilière
SCCV RESIDENCE DU LAC (société mise en équivalence
détention 45 %) : une procédure est en cours pour la mise
en cause de l'Architecte et de l'Assistant du Maître
d'Ouvrage.
Le montant de la provision dans les comptes sociaux de
COURTOIS SA est de 251 K€.
II - ACTIVITÉ PROPRE DE LA SOCIÉTÉ COURTOIS SA (données sociales)
La société COURTOIS SA a réalisé un chiffre d'affaires de
Le résultat financier positif de 133 K€ est composé
963 K€ dont 790 K€ de loyers et charges et 173 K€ de
principalement des dividendes et intérêts des filiales, pour
prestations de services.
un montant de 10 K€ et des produits financiers, placement
Depuis le 1er juillet 2024, la société COURTOIS SA
de trésorerie, de 125 K€.
refacture les prestations administratives à l'ensemble des
filiales du Groupe, qui lui sont refacturées par la Société
Le Groupe pratique l'intégration fiscale pour les sociétés
Civile COURTOIS & FILS. Ces prestations concernent les
COURTOIS SA, FIC, ses filiales SCI CAUDRA et SCI
domaines financier, comptable, informatique, administratif,
BONNEFOY. La convention d'intégration fiscale place
commercial, ainsi que le personnel.
chacune de ces sociétés dans la situation qui aurait été la
sienne en l'absence d'intégration.
II-1 SITUATION DE LA SOCIETE ET ACTIVITE
DURANT L'EXERCICE
Après impôt, le résultat est négatif de 35 K€ contre un
résultat positif de 402 K€ en 2023.
Au 31 décembre 2024, le montant des stocks s'élève à
Cette diminution résulte de l'augmentation des honoraires
541 K€ lié à l'opération de Cugnaux.
et de la forte baisse des dividendes et intérêts versés par les
filiales.
Le résultat d'exploitation est négatif à hauteur de 189 K€.
Nous vous demanderons d'approuver ces comptes.
10 -
Not named
II-2 ACTIVITE PROMOTION IMMOBILIERE
Opération CUGNAUX (détention à hauteur de 100 %) : le montant du stock est de 541 K€ HT (dont 3 lots loués) sur la phase
3 du bâtiment C.
Il est également indiqué les éléments suivants :
3 lots sont en stock : les loyers de ces lots, représentent un montant de 46 K€, en 2024.
II-3 PRINCIPAUX RISQUES ET INCERTITUDES
Cf. paragraphe I.5.
II-4 ÉVENEMENTS IMPORTANTS INTERVENUS DEPUIS LA DATE DE CLOTURE
Le principal locataire de l'immeuble du Groupe situé 33 rue de Rémusat, dont le loyer représentait près de 78 % du chiffre
d'affaires de COURTOIS SA en 2024 a mis fin au bail, en novembre 2024.
Un nouveau bail a été signé pour une durée de 12 ans ferme, avec prise d'effet prévue le 1er juillet 2026. Des travaux de
rénovation et d'agrandissement seront réalisés durant les 18 prochains mois. Il n'y aura pas de loyer perçu en 2025 et 2026.
Le chiffre d'affaires prévisionnel pour une année de loyer, en fonction des surfaces réalisées, sera environ de 1 000 K€, soit
une progression d'environ 25 %.
II-5 SITUATION FINANCIERE DE LA SOCIETE
II-5.1 Emprunts
Néant.
II-5.2 Délais de paiement fournisseurs et clients
Factures reçues et émises non réglées à la date de la clôture de l'exercice dont le terme est échu :
Article D. 441-6-1° : Factures reçues non réglées à la date de
Article D. 441-6-2° : Factures émises non réglées à la date de
clôture de l'exercice dont le terme est échu
clôture de l'exercice dont le terme est échu
Total (1
Total (1
0 jour
1 à 30
31 à 60
61 à 90
0 jour
1 à 30
31 à 60
61 à 90
91 jours
jour et
91 jours et
jour et
(indicatif)
jours
jours
jours
(indicatif) jours
jours
jours
et plus
plus)
plus
plus)
(A) Tranches de retard de paiement
Nombre de
5
10
factures
concernées
18
5
23
2
49
51
Montant total
des factures
concernées
TTC
Pourcentage
1,74%
0,51%
2,25%
du montant
total des
achats TTC
de l'exercice
Pourcentage
0,25%
4,98%
5,23%
du chiffre
d'affaires HT
de l'exercice
(B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées
Nombre des
factures
exclues TTC
Montant total
des factures
exclues
(C) Délais de paiement de référence utilisés (contractuel ou délai légal - article L. 441-10 ou article L. 443-11 du code de
commerce)
Délais de
X
Délais contractuels
X
Délais contractuels
paiement de
utilisés pour
le calcul des
retards de
paiement
- 11
Not named
Les échéances à plus de 91 jours concernent :
-
La SCCV RESIDENCE DU LAC selon les contrats signés,
-
Opération Cugnaux travaux non conformes.
II-5.3 Engagements hors bilan
En milliers d'euros
31/12/2023
31/12/2024
Nom
RESIDENCE DU LAC
25
25
CDC HABITAT
Caution protocole signé
FIC Caution solidaire
900
900
BANQUE POPULAIRE (Occitanie)
COURBEVOIE 157 TIMBAUD
Privilège de prêteur de deniers montant restant à
1 350
1 350
CAISSE D'EPARGNE (Ile de France)
rembourser
II-6 PRISE DE PARTICIPATION ET DE CONTROLE
Le projet de promotion de la SCCV ANTONY ARON (détention à 51 %) étant soldé, les titres de la société ont été cédés à leur
valeur nominale, en date du 30 septembre 2024.
II-7 EVOLUTION PREVISIBLE ET PERSPECTIVES D'AVENIR
Cf. paragraphe 1-2.
II-8 ACTIVITES EN MATIERE DE RECHERCHE ET DEVELOPPEMENT
La société n'a eu aucune activité en matière de recherche et développement au cours de l'exercice clos au 31 décembre 2024.
III - AFFECTATION DU RÉSULTAT
III-1 AFFECTATION DU RÉSULTAT
L'affectation du résultat de notre société que nous vous proposons est conforme à la loi et à nos statuts.
Nous vous proposons d'affecter l'intégralité de la perte de l'exercice 2024 s'élevant à 34 500 € au compte « Autres Réserves »
qui serait ainsi ramené de 7 447 615 € à 7 413 115 €.
Nous vous demandons de procéder à cette affectation du résultat.
III-2 DISTRIBUTION ANTERIEURE DE DIVIDENDES (ARTICLE 243 BIS DU CODE GENERAL DES IMPOTS)
Conformément aux dispositions de l'article 243 bis du Code Général des Impôts, nous vous signalons la distribution de
dividendes au titre des trois derniers exercices.
Revenus éligibles à la réfaction
Revenus non
Au titre de l'Exercice
éligibles à la
Autres revenus
réfaction
Dividendes
distribués
2021
Néant
-
-
200 145 € (*)
2022
-
-
Soit 2,75 € par action
2023
Néant
-
-
(*) Incluant le montant du dividende correspondant aux actions auto détenus non versé et affecté au compte report à nouveau
III-3 DEPENSES ET CHARGES NON DEDUCTIBLES FISCALEMENT (ARTICLE 39-4 DU CODE GENERAL
DES IMPOTS)
Néant.
Not named
IV - ACTIONNARIAT & ÉVOLUTION BOURSIÈRE
IV-1 ACTIONNARIAT DE LA SOCIETE
L'identité des personnes qui détiennent directement ou indirectement au 31 décembre 2024 plus de 5 %, 10 %, 15 %, 20 %,
25 %, 30 %, 33,33 %, 50 % et 66,66 %, de 90 %, de 95 % du capital social ou droits de vote aux Assemblées Générales :
Conformément à l'article L. 233-13 du Code de Commerce, au 31 décembre 2024, nous vous indiquons que :
-
La société SAS REGIA détient 38 973 actions nominatives de la société COURTOIS SA, représentant 77 798
droits de vote, soit 53,55 % du capital et 56,76 % des droits de vote théoriques.
En début d'exercice 2024, la société REGIA, était contrôlée par un concert familial, composé de Monsieur Jean-Louis
COURTOIS de VIÇOSE (Directeur Général de REGIA et Directeur Général Délégué de COURTOIS SA), Madame Françoise
COURTOIS de VIÇOSE (Directrice Générale Déléguée de REGIA et de COURTOIS SA) et leur fille Madame Jennifer
COURTOIS de VIÇOSE (Présidente de REGIA et Présidente Directrice Générale de COURTOIS SA) selon la répartition
suivante :
Actions
% capital et
% capital
Actions
Actions
(pleine
droits de
et droits de
(nue-
% capital
(usufruit)
propriété)
vote
vote
propriété)
Jean-Louis COURTOIS de
243 612
39,89
366 797
60,06
-
-
VIÇOSE
Françoise COURTOIS de
252
0,04
-
-
144 508
23,66
VIÇOSE
Jennifer COURTOIS de
11
ns
-
-
222 289
36,40
VIÇOSE
Total concert familial
243 875
39,93
366 797
60,06
366 797
60,06
Des modifications ont été apportées aux statuts de la société REGIA, en vertu desquelles (i) le droit de vote, actuellement
exerçable par l'usufruitier, est attribué au nu-propriétaire d'actions faisant l'objet d'un démembrement de propriété, hors
décisions d'affectation des résultats, (ii) les décisions collectives seront (sauf exceptions) prises à la majorité simple des voix.
- Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE a procédé, au cours du 1er trimestre 2024, à une donation-partage au profit de
ses trois enfants, incluant notamment la nue-propriété d'actions REGIA (38 335 actions REGIA au profit de sa fille, Madame
Jennifer COURTOIS de VIÇOSE et 102 636 actions au profit de chacun de ses deux autres enfants, qui ne sont pas et
n'entendent pas être parties au concert).
- La Société Civile COURTOIS & FILS, nouvelle holding patrimoniale constituée, après apport des actions REGIA par
Mesdames Françoise et Jennifer COURTOIS de VIÇOSE. Madame Françoise COURTOIS de VIÇOSE a également procédé à
une donation au profit de sa fille, Jennifer COURTOIS de VIÇOSE, de la quasi-intégralité de ses actions COURTOIS & FILS.
Suite à ces opérations, la répartition du capital au sein de la société REGIA est désormais la suivante :
Actions
% capital
Actions
% capital et
Actions
(pleine
et droits de
% capital
(nue-
droits de
(usufruit)
propriété)
vote
propriété)
vote
Jean-Louis COURTOIS de
11
ns
610 404
99,96
-
ns
VIÇOSE
Françoise COURTOIS de
1
ns
-
-
-
ns
VIÇOSE
Jennifer COURTOIS de
1
ns
-
-
38 335
6,28
VIÇOSE
COURTOIS & FILS
259
0,04
-
-
366 797
60,11
Total concert familial
272
0,04
610 404
99,96
405 132
66,39
Membres de la famille non-
205 280
33,61
concertistes
Des modifications ont été apportées aux statuts de la société REGIA, en vertu desquelles (i) le droit de vote, actuellement
exerçable par l'usufruitier, est attribué au nu-propriétaire d'actions faisant l'objet d'un démembrement de propriété, hors
décisions d'affectation des résultats, (ii) les décisions collectives seront (sauf exceptions) prises à la majorité simple des voix.
- 13
Not named
Suite à ces opérations, la répartition du capital au sein de la Société Civile COURTOIS & FILS est désormais la suivante :
Actions
% capital et
Actions
% capital
Actions
(pleine
droits de
% capital
(nue-
et droits de
(usufruit)
propriété)
vote
propriété)
vote
Jennifer COURTOIS de
1 767 369
72,39
674 096
-
-
100
VIÇOSE
Enfants de Jennifer
-
-
-
27,61
674 096
-
COURTOIS de VIÇOSE
Total concert familial
1 767 369
72,39
674 096
27,61
674 096
100
Ainsi, la société REGIA est désormais contrôlée par la société COURTOIS & FILS, elle-même contrôlée par Madame Jennifer
COURTOIS de VIÇOSE.
-
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE détient indirectement (par l'intermédiaire de la Société Civile
COURTOIS & FILS) 66,38 % du capital de la société SAS REGIA et indirectement (par l'intermédiaire de la
Société Civile COURTOIS & FILS et REGIA) la majorité du capital et des droits de vote de COURTOIS.
Les opérations susvisées n'ont pas eu d'incidence sur l'actionnariat direct de COURTOIS SA dont la SAS REGIA détient
toujours directement 38 973 actions COURTOIS représentant 77 388 voix.
Répartition du capital et des droits de vote de COURTOIS SA à la date d'établissement du présent rapport :
Actionnaires
En Capital
En droits de Vote
Détenant plus de 5 %
-
-
Détenant plus de 10 %
-
-
Détenant plus de 15 %
-
-
Détenant plus de 20 %
-
-
Détenant plus de 25 %
MR JEANNIN NALTET (1)
MR JEANNIN NALTET
Détenant plus de 30 %
-
-
Détenant plus de 33,33 %
-
-
SAS REGIA (directement)
SAS REGIA (directement)
Détenant plus de 50 %
Madame Jennifer COURTOIS de
Madame Jennifer COURTOIS de
VIÇOSE (indirectement) (2)
VIÇOSE (indirectement)
Détenant plus de 66,66 %
-
-
Détenant plus de 90 %
-
-
Détenant plus de 95 %
-
-
Franchissements de seuils déclarés au cours de l'exercice 2024 :
1/ Monsieur JEANNIN NALTET a déclaré à l'AMF en date du 30 janvier 2024 avoir franchi en hausse, le 24 janvier 2024, les
seuils de 25 % du capital et des droits de vote de la société COURTOIS SA et détenir, au 25 janvier 2024, 19 779 actions
COURTOIS SA représentant 36 377 droits de vote, soit 27,18 % du capital et 26,21 % des droits de vote de cette société.
Par le même courrier, la déclaration d'intention suivante a été effectuée :
« M. Hubert JEANNIN NALTET déclare :
- Avoir acquis ces actions COURTOIS S.A. sur le marché boursier et avoir financé cette acquisition par des fonds propres ;
- Il agit seul et dans le cadre d'une gestion strictement patrimoniale ;
- Envisager de poursuivre l'acquisition d'actions COURTOIS S.A. dans le cadre patrimonial, sans toutefois franchir en hausse
les seuils de 30% du capital ou des droits de vote de COURTOIS S.A. ;
- Ne pas envisager de prendre le contrôle de la société COURTOIS S.A. ;
- Ne pas envisager d'influencer la stratégie de la société COURTOIS S.A., ni d'exercer d'actions ou opérations visées à
l'article 223-17 I, 6° du règlement général de l'Autorité des marchés financiers ;
- Ne pas envisager de demander sa nomination ou celle d'une ou plusieurs personnes au conseil d'administration de la société
COURTOIS S.A. ;
- N'être partie à aucun accord ou instrument financier mentionnés aux termes de l'article 4° et 4° bis du I de l'article L. 233-9
du code de commerce ;
- N'être partie à aucun accord de cession temporaire concernant les actions et/ou les droits de vote de la société COURTOIS
S.A. ».
2/ Dans sa séance du 6 février 2024, l'Autorité des Marchés Financiers a examiné une demande de dérogation à l'obligation de
déposer un projet d'offre publique visant les actions de la société COURTOIS SA, qui s'inscrit dans le cadre de donations intra
familiales.
14 -
Not named
Elle a constaté dans ce cadre qu'à l'issue des donations envisagées et décrites ci-dessus, la répartition du capital de
COURTOIS SA resterait inchangée, tandis que la société REGIA serait contrôlée par la société COURTOIS & FILS (à hauteur
de 66,38 %), elle-même contrôlée par Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE, qui disposerait de la majorité du capital et
des voix.
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE franchirait, par conséquent, indirectement en hausse, par l'intermédiaire des
sociétés COURTOIS & FILS et REGIA, le seuil de 30 % du capital et des droits de vote de la société COURTOIS SA, ce qui
est générateur d'une obligation de dépôt d'un projet d'offre publique visant la totalité des actions COURTOIS SA
conformément aux dispositions de l'article 234-2 du Règlement Général.
Dans ce contexte, Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE a sollicité, auprès de l'Autorité des Marchés Financiers, l'octroi
d'une dérogation à l'obligation de déposer un projet d'offre publique portant sur les actions COURTOIS SA, sur le fondement
de l'article 234-9, 1° du Règlement Général (transmission à titre gratuit entre personnes physiques).
Considérant que le franchissement indirect des seuils de 30 % du capital et des droits de vote de la société COURTOIS SA par
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE résulte d'une transmission à titre gratuit au sein d'un concert familial
COURTOIS de VIÇOSE (Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE, Madame Françoise COURTOIS de VIÇOSE, et
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE) contrôlant majoritairement la société COURTOIS SA, l'Autorité des Marchés
Financiers a octroyé la dérogation demandée sur le fondement réglementaire invoqué.
3) Suite à la réalisation de ces opérations, Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE a déclaré à l'AMF avoir franchi en
hausse, le 11 mars 2024, indirectement par l'intermédiaire des sociétés COURTOIS & FILS et REGIA, qu'elle contrôle, les
seuils de 5 %, 10 %, 15 %, 20 %, 25 %, 30 %, 1/3 et 50 % du capital et des droits de vote de la société COURTOIS SA, et
détenir indirectement, à cette date et à ce jour, 38 973 actions COURTOIS SA représentant 77 388 droits de vote, soit 53,55 %
du capital et 55,87 % des droits de vote de cette société.
Ce franchissement de seuils résulte des donations intrafamiliales décrites ci-dessus, au terme desquelles la répartition du capital
de COURTOIS SA demeure inchangée, tandis que la société REGIA est désormais contrôlée par la société COURTOIS &
FILS (à hauteur de 66,34 % du capital et des droits de vote), elle-même contrôlée par Madame Jennifer COURTOIS de
VIÇOSE.
À cette occasion, le concert familial COURTOIS (composé de Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE, ses parents
Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE et Madame Françoise COURTOIS de VIÇOSE, ainsi que les deux enfants,
mineurs, de Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE), n'a franchi aucun seuil.
Dans ce cadre, la déclaration d'intention suivante a été effectuée :
« En application des articles L. 233-7 VII du code de commerce et 223-17 du règlement général de l'AMF, Madame Jennifer
COURTOIS de VIÇOSE déclare les intentions suivantes vis-à-vis de la société COURTOIS pour les six mois à venir :
- Le franchissement de seuil résulte de plusieurs opérations de donations intra familiales et n'a donc pas nécessité de
financement;
- Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE agit de concert avec ses parents Jean-Louis et Françoise COURTOIS de VIÇOSE
ainsi que ses enfants (mineurs) ;
- Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE n'a pas l'intention d'acquérir des titres COURTOIS S.A. ;
- Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE contrôle indirectement la société COURTOIS S.A., par l'intermédiaire des société
REGIA et COURTOIS & FILS ;
- Elle envisage de poursuivre la stratégie actuelle de COURTOIS S.A. dont elle est le Président Directeur Général et n'a pas
l'intention de mettre en œuvre les opérations visées à l'article 223-17 I, 6° du règlement général de l'Autorité des marchés
financiers ;
- Elle n'est partie à aucun accord de cession temporaire ayant pour objet les actions et/ou droits de vote de COURTOIS S.A. ;
- Elle est Administrateur de Président Directeur Général de COURTOIS S.A. et n'envisage pas de demander la nomination de
membre(s) supplémentaire(s) au Conseil d'Administration de COURTOIS S.A. ».
- 15
Not named
IV-2 EVOLUTION DE L'ACTIONNARIAT DE LA SOCIETE
L'évolution de la détention de COURTOIS SA, pour les principaux actionnaires, dont le concert familial de la famille
COURTOIS de VIÇOSE, au cours des 2 dernières années est la suivante :
Actions
% droits
(pleine
% capital
Droits de vote
de vote
propriété)
théoriques
Au 31/12/2024
REGIA
(Indirectement Jennifer
38 973
53,55
77 798
56,76
COURTOIS de VIÇOSE)
M. et Mme Jean-Louis
313
0,43
626
0,46
COURTOIS de VIÇOSE
Jennifer COURTOIS de
10
ns
20
0,01
VIÇOSE
COURTOIS SA (actions
423
-
-
-
propres)
M. JEANNIN NALTET
21 213
29,15
35 451
25,86
Public
11 848
16,87
23 171
16,91
Total
72 780
100 %
137 066
100%
Au 31/12/2023
REGIA
(Indirectement Jean-Louis
38 973
53,55
77 388
55,93
COURTOIS de VIÇOSE,
majoritaire)
M. et Mme Jean-Louis
313
0,43
626
0,45
COURTOIS de VIÇOSE
Jennifer COURTOIS de
10
ns
20
0,01
VIÇOSE
COURTOIS SA (actions
423
-
-
-
propres)
M. JEANNIN NALTET
16 963
23,31
31 201
22,55
Public
16 098
22,71
29 139
21,06
Total
72 780
100 %
138 374
100%
Nous vous informons qu'au cours de l'exercice social :
L.225-210 et suivants du Code de Commerce, à procéder à
La société ne détient aucune participation croisée au sens de
l'achat, en une ou plusieurs fois aux époques qu'il
l'article R. 233-19 du Code de Commerce, ni aucune action
détermine, d'actions de la société dans la limite de 10 % du
d'autocontrôle au sens de l'article L.233-31 du Code de
nombre d'actions composant le capital social au jour de
Commerce.
ladite assemblée, le cas échéant ajusté afin de tenir compte
des éventuelles opérations d'augmentation ou de réduction
IV-3 QUOTITE DE CAPITAL DETENUE PAR LES
du capital pouvant intervenir pendant la durée du
SALARIES A LA CLOTURE DE L'EXERCICE
programme.
Conformément
à
l'article L. 225-102 du Code de
Au cours de l'exercice 2024, il n'y a pas eu d'opérations
Commerce, nous vous indiquons qu'à la clôture de
d'achat effectuées par la société sur ses propres titres en
l'exercice 2024, il n'y avait pas de participation des salariés
application des articles L.22-10-62 et suivants et L.225-210
au sein du capital de la société.
et suivants du Code de Commerce.
IV-4
OPERATIONS
SUR
TITRES
DES
Au 31 décembre 2024, COURTOIS SA détient 423 de ses
MANDATAIRES
SOCIAUX,
DES
HAUTS
actions propres (0,58 % du capital) affectées à la croissance
RESPONSABLES ET DES PERSONNES QUI LEUR
externe comptabilisées sous la rubrique :
SONT ETROITEMENT LIEES AU COURS DE
« Autres immobilisations financières »
L'EXERCICE 2024
pour un montant total de 44 094,25 €
Valeur nominale : 9 729 €, soit 23 € chacune
Au cours de l'année 2024, la société REGIA n'a pas acquis
Objectifs : opérations de croissance externe (423 actions)
d'action de COURTOIS SA.
Les actions détenues par la société n'ont fait l'objet
IV-5 ACTIONS PROPRES
d'aucune réallocation à d'autres finalités depuis la dernière
autorisation consentie par l'Assemblée Générale, ni
L'Assemblée Générale Mixte du 25 mai 2023 a autorisé le
d'aucune utilisation.
Conseil d'Administration, pour une période de 18 mois,
Aucune action propre n'a été acquise ni cédée par la
conformément aux articles L 22-10-62 et suivants et
société, au cours de l'exercice 2024.
16 -
Not named
IV-6 PRET INTERENTREPRISE
Aucun prêt prévu à l'article L.511-6 du Code Monétaire et Financier n'a été accordé. La société a néanmoins conclu des
conventions intragroupe, dont le détail est mentionné en note 6.2 des comptes annuels et dans le rapport des Commissaires aux
Comptes sur les conventions règlementées, partie VII du Rapport sur le Gouvernement d'Entreprise.
IV-7 EVOLUTION DU COURS DE L'ACTION
COTATION :
COURTOIS S.A. est cotée sur le compartiment C de « EURONEXT PARIS ».
(COUR ; code ISIN FR0000065393) au secteur immobilier « ICB 35101010 ».
Evolution du titre COURTOIS du 01/01/2024 au 31/12/2024
Au mois de février et mars 2024 l'action COURTOIS SA a coté 135 €, soit le cours le plus élevé de l'exercice.
IV-8 COTATION
COURTOIS S.A. est cotée sur le compartiment C de « EURONEXT PARIS ».
(COUR ; code ISIN FR0000065393).
Notre société est cotée sur le marché « EURONEXT » compartiment C.
2024
2023
2022
2021
2020
2019
Valeur nominale
23
23
23
23
23
23
Revenu par actions
-
-
2,75
-
-
-
Cours extrême en bourse
-
-
-
-
-
-
Cours + haut
135
138
134
125
137
128
Cours + bas
112
119
120
107
99,5
112
Dividende brut
-
-
2,75
-
-
-
Bénéfice par action ajusté
-0,47
5,52
1,87
-
-
-
Dernier cours de l'exercice
120
131
131
119
106
125
Taux de rendement global sur la base du dernier
-
-
2,10%
-
-
-
cours de l'exercice (en %)
COURTOIS S. a communiqué en date du 14 avril 2023 à Euronext que les actions de COURTOIS SA étaient éligibles au
PEA-PME.
V - CONCLUSION
Votre conseil vous invite à approuver par votre vote, le texte des résolutions qu'il vous propose.
Le Conseil d'Administration.
- 17
Not named
RÉSULTAT FINANCIERS DE LA SOCIÉTÉ AU COURS DES 5 DERNIERS EXERCICES
EN (€) (données sociales)
Article R.225-102 du Code de Commerce
NATURE DES INDICATIONS
2024
2023
2022
2021
2020
12 mois
12 mois
12 mois
12 mois
12 mois
I. SITUATION FINANCIERE EN FIN
D'EXERCICE
a) Capital social
1 673 940
1 673 940
1 673 940
1 673 940
1 673 940
b) Nombre d'actions émises
72 780
72 780
72 780
72 780
72 780
c) Nombre d'obligations convertibles
en actions
II. RESULTAT GLOBAL DES
OPERATION
a) Chiffre D'affaires (loyers+ ventes et
962 939
804 154
907 004
1 415 854
1 600 462
autres)
b) Bénéfice avant impôt,
amortissements et montant net des
1 955
432 502
208 751
220 725
458 949
provisions
c) Impôt sur les bénéfices
20 564
16 974
19 244
1 322
(55 157)
d) Bénéfice après impôt,
-34 500
401 751
135 818
128 536
249 986
amortissements et provisions
e) Montant des bénéfices distribués
-
-
200 145
-
-
III. RESULTAT DES OPERATIONS
REDUIT A UNE SEULE ACTIO
a) Bénéfice après impôt, mais avant
0,31
6,18
3,13
2,46
5,55
amortissements et provisions
b) Bénéfice après impôt,
-0,47
5,52
1,86
1,76
3,43
amortissements et provisions
c) Dividende versé à chaque action
-
-
2,75
-
-
dont la valeur nominale est de :
23
23
23
23
23
IV. PERSONNE
a) Nombre de salariés
-
-
-
-
-
b) Montant masse salariale
-
-
-
-
-
c) Montant des sommes versées au
titre des avantages sociaux (Sécurité
-
-
-
-
-
sociale, œuvres sociales, etc.)
18 -
Not named
RAPPORT SUR LE GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE
Dans le cadre de la démarche de bonne gouvernance poursuivie par le Groupe COURTOIS, le Conseil d'Administration se
réfère au Code MIDDLENEXT, en particulier s'agissant des recommandations relatives à l'élaboration du rapport sur le
gouvernement d'entreprise et de la rémunération des mandataires sociaux.
Le Conseil d'Administration du Groupe COURTOIS a décidé de fixer dans un règlement intérieur les principes directeurs de
son fonctionnement. Ce règlement intérieur est applicable à tous les Administrateurs et a pour objet de compléter les règles
légales, réglementaires et statutaires afin de préciser les modalités de fonctionnement du Conseil d'Administration et de son
Comité d'Investissement dans l'intérêt du Groupe et de ses Actionnaires.
La description des principales caractéristiques des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques de l'entreprise dans le
cadre du processus d'établissement de l'information financière (L. 22-10-10 C.com) est indiquée dans le paragraphe 1-6 du
rapport de gestion.
Le rapport sur le gouvernement d'entreprise de 2024 du Groupe COURTOIS est établi, en application des articles L. 225-37 et
L. 225-37-4 et L. 22-10-8 à L. 22-10-11 du Code de Commerce, par les services de la société et approuvé par le Conseil
d'Administration du 20 mars 2025.
I- STRUCTURE DU CAPITAL SOCIAL DE LA SOCIETE
I-1- Capital social
I-2- Tableau récapitulatif des délégations en cours de validité accordées par l'Assemblée Générale des Actionnaires
I-3- Autorisations et délégations soumises à la prochaine Assemblée Générale des Actionnaires
II- CONSEIL D'ADMINISTRATION
II-1- Référence à un code de Gouvernement d'Entreprise
II-2- Composition du conseil : Liste des mandats et fonctions exercées dans toute société par chaque mandataire social durant
l'exercice, critères d'indépendance
II-2-1 Administrateurs de COURTOIS SA
II-2-2 Critères d'indépendance
II-2-3 Mandats et fonctions exercés par les Administrateurs dans d'autres sociétés
II-2-4 Censeurs
II-3- Conditions de préparation et d'organisation des travaux du Conseil
II-3-1 Tenue des réunions du Conseil
II-3-2 Règlement intérieur du Conseil
II-3-3 Déroulement des réunions du Conseil
II-3-4 Evaluation des travaux du Conseil
II-3-5 Comités spécialisés
II-3-6 En matière de comité RSE (responsabilité sociétale et d'entreprise)
II-3-7 En matière d'audit
II-3-8 Comité d'investissement
II-4- Limitations aux pouvoirs du Président Directeur Général
II-5- Conventions conclues entre un dirigeant, un membre du Conseil d'Administration, ou un Actionnaire disposant d'une
fraction des droits de vote supérieure à 10 % et une société contrôlée au sens de l'article L. 233-3 du Code de Commerce
II-6- Conventions réglementées déjà approuvées dont l'exécution s'est poursuivie
II-7- Nouvelles conventions réglementées soumises à l'approbation de la prochaine Assemblée Générale Annuelle
II-8- Procédure d'évaluation des conventions courantes conclues à des conditions normales
III- MODALITES
PARTICULIERES DE PARTICIPATION DES ACTIONNAIRES A L'ASSEMBLEE
GENERALE
IV- POLITIQUE DE REMUNERATION DES MANDATAIRES SOCIAUX (cinquième et sixième résolutions de
l'Assemblée Générale du 22 mai 2025)
IV-1- Politique de rémunération des mandataires sociaux
IV-2- Politique de rémunération du Président Directeur Général et/ou de tout autre dirigeant mandataire social
IV-2-1 Rémunération fixe
IV-2-2 Rémunération variable annuelle
IV-2-3 Rémunération exceptionnelle
IV-3- Politique de rémunération des membres du Conseil
IV-4- Informations sur les mandats et contrats de travail et/ou de prestations de services des mandataires sociaux passés avec la
société
- 19
Not named
V- REMUNERATION DES MANDATAIRES SOCIAUX
V-1- Informations mentionnées au I de l'article L. 22-10-9 du Code de Commerce (septième résolution de l'Assemblée
Générale du 22 mai 2025)
V-1-1 Rémunérations totales brutes et avantages, de toute nature, versés au cours de l'exercice écoulé ou attribués au titre du
même exercice par la société, les sociétés contrôlées ou de la société qui contrôle aux mandataires sociaux
V-1-2 Rémunération des membres du Conseil (anciennement dénommée « jetons de présence »)
V-1-3 Ratios d'équité
V-2- Choix du Conseil relatif aux modalités de conservation par les mandataires des actions attribuées gratuitement
V-3- Eléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et avantages, de toute nature, versés au cours
de l'exercice écoulé ou attribués au titre du même exercice au Président Directeur Général (huitième résolution de l'Assemblée
Générale du 22 mai 2025)
V-4- Eléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et avantages, de toute nature, versés au cours
de l'exercice écoulé ou attribués au titre du même exercice à un Directeur Général Délégué (neuvième résolution de
l'Assemblée Générale du 22 mai 2025)
VI- ELEMENTS SUSCEPTIBLES D'AVOIR UNE INCIDENCE EN CAS D'OFFRE PUBLIQUE
VI-1- Structure du capital
VI-2- Restrictions statutaires à l'exercice des droits de vote
VI-3- Pacte d'actionnaires
VI-4- Droits, privilèges et restrictions attachés aux actions
VI-5- Pouvoirs du Conseil d'Administration en matière d'augmentations de capital et de rachat d'actions
VI-6- Clauses de changement de contrôle
VII- RAPPORT
SPECIAL DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES CONVENTIONS
REGLEMENTEES
20 -
Not named
I- STRUCTURE DU CAPITAL DE LA SOCIÉTÉ
I-1- CAPITAL SOCIAL
Le capital au 31 décembre 2024 est fixé à 1 673 940 € divisé en 72 780 actions d'une valeur nominale de 23 € chacune. Il est
entièrement libéré.
Conformément à l'article 13 des statuts, le droit de vote attaché aux actions ordinaires est proportionnel à la quotité du capital
qu'elles représentent et chaque action donne droit à une voix au moins, sous réserve des exceptions prévues par la loi et les
statuts.
Ce droit de vote est doublé pour toutes les actions entièrement libérées pour lesquelles il est justifié d'une inscription
nominative sur les registres de la Société, depuis deux ans au moins, au nom d'un même Actionnaire.
I-2- TABLEAU RECAPITULATIF DES DELEGATIONS EN COURS DE VALIDITE ACCORDEES PAR
L'ASSEMBLEE GENERALE DES ACTIONNAIRES DANS LE DOMAINE DES AUGMENTATIONS DE CAPITAL
Utilisations
Date
Utilisations
au cours de
Montant résiduel
Date de
d'expiration
au cours des
Nature de la delegation
Montant autorisé
l'exercice
au
l'AGE
de la
exercices
clos le
31/12/2024
délégation
précédents
31/12/2024
Montant nominal
Montant nominal
Délégation en vue d'augmenter le
de l'augmentation
de l'augmentation
capital par incorporation de réserves,
23/05/2024
22/07/2026
Néant
Néant
de capital :
de capital :
bénéfices et/ou primes
800.000 €
800.000 €
Montant nominal
Montant nominal
global de
global de
Délégation en vue d'émettre des
l'augmentation de
l'augmentation de
actions et/ou des valeurs mobilières
23/05/2024
22/07/2026
capital :800.000 €
capital : 800.000 €
avec maintien du Droit Préférentiel de
Néant
Néant
Montant nominal
Montant nominal
Souscription (DPS)
des titres de
des titres de
créance :
créance :
5 000 000 €
5 000 000 €
Montant nominal
Montant nominal
global de
global de
Délégation en vue d'émettre des
l'augmentation de
l'augmentation de
actions et/ou des valeurs mobilières
capital :800.000 €
23/05/2024
22/07/2026
capital : 800.000 €
avec suppression du DPS par offre au
*
Néant
Néant
Montant nominal
Montant nominal
public
des titres de
des titres de
créances :
créances :
5 000 000 €
5 000 000 € **
Montant nominal
Montant nominal
global de
global de
l'augmentation de
l'augmentation de
Délégation en vue d'émettre des
capital :
capital : 670.000 €
actions et/ou des valeurs mobilières
670.000 €* et
23/05/2024
22/07/2026
et 20 % du capital
avec suppression du DPS par
20 % du capital
Néant
Néant
par an
par an
placement privé
Montant nominal
Montant nominal
des titres de
des titres de
créance :
créance :
5 000 000 €
5 000 000 €**
Délégation en vue d'augmenter le
Montant nominal
Montant nominal
capital avec suppression du DPS en
maximum de
maximum de
23/05/2024
22/07/2026
Néant
Néant
faveur des adhérents d'un PEE
l'augmentation de
l'augmentation de
capital : 40 000
capital : 40 000
Montant nominal
Montant nominal
global de
global de
Délégation en vue d'augmenter le
l'augmentation de
l'augmentation de
capital en rémunération d'un apport
capital : 10% du
capital : 10% du
de titres ou de valeurs mobilières
23/05/2024
22/07/2026
Néant
Néant
capital
capital
donnant accès au capital
social au jour de
social au jour de
l'Assemblée
l'Assemblée
Générale
Générale
* Plafond commun
** Plafond commun
- 21
Not named
I-3-AUTORISATION SOUMISE A LA PROCHAINE ASSEMBLEE GENERALE DES ACTIONNAIRES
Nous vous proposons, aux termes de la dixième résolution,
- De
procéder à l'annulation éventuelle des actions
de conférer au Conseil d'Administration pour une période
acquises, conformément à l'autorisation conférée ou à
de dix-huit mois, les pouvoirs nécessaires pour procéder à
conférer par l'Assemblée Générale Extraordinaire.
l'achat, en une ou plusieurs fois aux époques qu'il
- De manière générale, mettre en œuvre toute pratique de
déterminera, d'actions de la société dans la limite d'un
marché qui viendrait à être admise par l'AMF, et plus
nombre maximal d'actions ne pouvant représenter plus de
généralement, réaliser toute autre opération conforme à
10% du nombre d'actions composant le capital social au
la réglementation en vigueur, étant précisé que dans
jour de l'Assemblée, le cas échéant ajusté afin de tenir
une telle hypothèse, la société informera ses
compte des éventuelles opérations d'augmentation ou de
actionnaires par voie de communiqué.
réduction de capital pouvant intervenir pendant la durée du
programme.
Ces achats d'actions pourraient être opérés par tous moyens,
Cette autorisation mettrait fin à l'autorisation donnée au
y compris par voie d'acquisition de blocs de titres, et aux
Conseil d'Administration par l'Assemblée Générale du
époques que le Conseil d'Administration apprécierait.
23 mai 2024 dans sa douzième résolution à caractère
ordinaire.
La société n'entendrait pas utiliser des mécanismes
optionnels ou instruments dérivés.
Les acquisitions pourraient être effectuées en vue :
- D'assurer
l'animation du marché secondaire ou la
Nous vous proposons de fixer le prix maximum d'achat à
liquidité de l'action COURTOIS par l'intermédiaire
150 € par action et en conséquence le montant maximal de
d'un prestataire de service d'investissement au travers
l'opération à 1 091 700 €. En cas d'opération sur le capital,
d'un contrat de liquidité conforme à la pratique admise
notamment de division ou de regroupement des actions ou
par la réglementation, étant précisé que dans ce cadre,
d'attribution gratuite d'actions aux Actionnaires, le montant
le nombre d'actions pris en compte pour le calcul de la
sus-indiqué serait ajusté dans les mêmes proportions
limite susvisée correspond au nombre d'actions
(coefficient multiplicateur égal au rapport entre le nombre
achetées, déduction faite du nombre d'actions
d'actions composant le capital avant l'opération et le
revendues,
nombre d'actions après l'opération).
- De
conserver les actions achetées et les remettre
ultérieurement à l'échange ou en paiement dans le
En conséquence de l'objectif d'annulation, nous vous
cadre d'opérations éventuelles de fusion, de scission,
rappelons que le Conseil d'Administration, a été autorisé au
d'apport ou de croissance externe,
titre de la treizième résolution de l'Assemblée Générale du
- D'assurer
la couverture de plans d'options d'achat
23 mai 2024, pour une durée de vingt-quatre mois, à
d'actions et/ou de plans d'actions attribuées
annuler, sur ses seules décisions, en une ou plusieurs fois,
gratuitement (ou plans assimilés) au bénéfice des
dans la limite de 10 % du capital, calculé au jour de la
salariés et/ou des mandataires sociaux du Groupe, en
décision d'annulation, déduction faite des éventuelles
ce compris les groupements d'intérêt économique et
actions annulées au cours des 24 derniers mois précédents,
sociétés liées, ainsi que toutes allocations d'actions au
les actions que la société détient ou pourrait détenir
titre d'un plan d'épargne d'entreprise ou de Groupe (ou
notamment par suite des rachats réalisés dans le cadre de
plan assimilé), au titre de la participation aux résultats
l'article L. 22-10-62 du Code de Commerce [ou par tout
de l'entreprise et/ou toutes autres formes d'allocation
autre moyen] ainsi que de réduire le capital social à due
d'actions à des salariés et/ou des mandataires sociaux
concurrence conformément aux dispositions légales et
du Groupe, en ce compris les groupements d'intérêt
réglementaires en vigueur.
économique et sociétés liées,
- D'assurer
la couverture de valeurs mobilières donnant
Le Conseil d'Administration disposerait donc des pouvoirs
droit à l'attribution d'actions de la société dans le cadre
nécessaires pour faire le nécessaire en pareille matière.
de la réglementation en vigueur,
II- CONSEIL D'ADMINISTRATION
Le Conseil d'Administration a confirmé le cumul des fonctions de Président du Conseil et de Directeur Général. La société
considère que nonobstant ce cumul de fonctions, il n'existe pas de risque de conflit d'intérêts compte tenu des mesures
spécifiques prises en la matière, détaillées ci-après et de la présence de la moitié de membres indépendants au sein du Conseil.
II-1- REFERENCE A UN CODE DE GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE
Le Conseil d'Administration de COURTOIS SA du 2 février 2010 a décidé d'adopter le Code de Gouvernement d'Entreprise
MIDDLENEXT, révisé en septembre 2021, comme code de référence de la société. Ce code est disponible sur le site internet
« http://www.middlenext.com » dans la rubrique « Publications – Textes de référence gouvernance ».
22 -
Not named
Le Code MIDDLENEXT liste les recommandations suivantes :
Libellé
Recommandation
Caractéristiques
Application par le Groupe
recommandation
Exemplarité, respect des obligations
applicables aux administrateurs (cumul de
Déontologie des
R1
mandats), signature du Règlement Intérieur
Respectée.
« membres du Conseil »
(RI), conflit d'intérêts (information et
abstention), assiduité, confidentialité, ....
Arthur TOMINE-DESMAZURES
pouvant présenter un risque de conflit
d'intérêt au sein du Conseil
d'Administration est Censeur et ne
participe pas aux votes ni aux
délibérations.
Les « membres du Conseil » s'engagent à
Dernière revue annuelle des conflits
déclarer, avant chaque réunion du Conseil,
d'intérêts le 14/02/2024.
en fonction de l'ordre du jour, les éventuels
Les membres de la famille
conflits d'intérêts et à s'interdire de
COURTOIS de VIÇOSE
participer aux délibérations et au vote de
s'abstiennent de participer aux
R2
Conflits d'intérêts
tout sujet sur lequel ils seraient dans cette
délibérations et aux votes concernant
situation.
(i) la politique de rémunération du
Pour les conventions réglementées, en
PDG de la société et (ii) l'autorisation
fonction de la configuration et des montants
des conventions réglementées
en jeu, le Conseil juge de la pertinence de
auxquelles un membre de la famille
recourir à une expertise indépendante.
est directement ou indirectement
intéressé.
Jusqu'à présent, il n'a pas été jugé
opportun de solliciter un expert
indépendant en matière de
conventions règlementées.
Composition du Conseil,
Il est recommandé que le Conseil comporte
Respectée car le conseil comporte 3
R3
Présence de membres
au moins deux « membres du Conseil »
administrateurs indépendants - Cf II-
indépendants
indépendants.
2-2 Critères d'indépendance.
La société fournit aux « membres du
Respectée, conformément au II-3-
Conseil », en un délai suffisant, toute
Conditions de préparation et
information nécessaire entre les réunions du
d'organisation des travaux du Conseil.
Information des
Conseil, lorsque l'actualité de l'entreprise
R4
« membres du Conseil »
le justifie.
Règlement intérieur accessible sur la
Le règlement intérieur prévoie les
page d'accueil du site internet :
modalités pratiques de délivrance de cette
information.
Partiellement respectée : information
communiquée lors du Conseil du
14/02/2024. Une réunion de
Formation des
Le Conseil prévoie un plan de formation
R5
présentation de la règlementation
« membres du Conseil »
triennal.
CSRD a eu lieu en 2024. Par ailleurs,
un administrateur a participé à une
formation en 2024.
Organisation des
Respectée, selon le planning présenté
Un minimum de 4 réunions annuelles est
R6
réunions du Conseil et
au II-3-1 Tenue des réunions du
recommandé pour le Conseil.
des comités
Conseil. 8 réunions en 2024.
Non applicable.
Compte tenu de la taille réduite, le
Chaque Conseil décide, en fonction de sa
Conseil n'a pas souhaité se doter de
Mise en place de
taille, de ses besoins et selon son actualité
R7
Comité Spécialisé, excepté le Comité
comités
de s'organiser avec ou sans comités
d'Investissement. Le Conseil remplit
spécialisés ad hoc.
les fonctions de Comité d'Audit et de
Comité RSE.
Partiellement respectée : Le Conseil
se réunit sous forme de comité RSE le
20/03/2024, après décision prise en
Conseil le 14/02/2024.
Mise en place d'un
Le Comité RSE est présidé par un membre
La présidence n'est pas confiée à un
comité spécialisé sur la
indépendant.
membre indépendant, en raison de la
Responsabilité
R8
Le Comité peut se faire accompagner par
nécessité d'avoir une connaissance
sociale/sociétale et
des personnes qualifiées, autant que de
approfondie de l'entreprise,
environnementale des
besoin.
connaissance cruciale pour identifier
Entreprises (RSE)
les domaines où les initiatives RSE
peuvent avoir le plus grand impact.
Des Censeurs peuvent assister en cas
de besoin.
- 23
Not named
Règlement intérieur accessible sur la
Règlement intérieur prévoit le rôle et la
page d'accueil du site internet :
composition du Conseil, son
Mise en place d'un
fonctionnement le devoir des membres, les
Cf. II-3-2 Règlement intérieur du
R9
règlement intérieur du
modalités de protection des dirigeants, la
Conseil.
Conseil
détermination de la rémunération des
Suite à la révision du Code
« membres du Conseil », le plan de
MIDDLENEXT en septembre 2021, il
succession du « dirigeant ».
a été revu lors de la réunion du 23
mars 2022.
Informer sur la biographie, la liste des
Respectée.
mandats, l'expérience et la compétence
Information communiquée dans le
apportées par chaque « membre du Conseil
Choix de chaque
Rapport Financier Annuel, lors de la
R10
», sur le site internet de la société
« membre du Conseil »
nomination ou du renouvellement du
préalablement à l'Assemblée Générale
mandat. Le vote a lieu lors de
statuant sur la nomination ou le
l'Assemblée Générale annuelle.
renouvellement de son mandat.
La durée des mandats est clairement
Respectée.
Durée des mandats des
mentionnée dans le rapport sur le
R11
Cf. II-2-1 Administrateurs de
membres du Conseil
gouvernement d'entreprise. Le
COURTOIS SA.
renouvellement est échelonné
Une rémunération minimale est attribuée,
Respectée.
notamment aux « membres du Conseil »
La rémunération versée aux membres
Rémunération de «
indépendants. La répartition des
du Conseil tient compte de leur
R12
membre du Conseil »
rémunérations est arrêtée par le Conseil et
assiduité aux réunions.
au titre de son mandat
prend en compte, pour partie, l'assiduité
Cf. II-3-1 Tenue des réunions du
des « membres du Conseil » et le temps
Conseil et V-1-2 Rémunérations des
qu'ils consacrent à leur fonction.
membres du Conseil.
Une fois par an, le président du Conseil
Dernière évaluation réalisée lors du
Mise en place d'une
invite les membres à s'exprimer sur le
Conseil du 14/02/2024.
R13
évaluation
fonctionnement du Conseil, des comités
Cf. II-3-4 Evaluation des travaux du
des travaux du Conseil
éventuels, ainsi que sur la préparation de
Conseil.
ses travaux.
Le Conseil porte une attention particulière
Relation avec les
Dernière analyse des votes négatifs
R14
aux votes négatifs en analysant, comment
« actionnaires »
lors du Conseil du 14/02/2024.
s'est exprimée la majorité des minoritaires.
Une politique visant à l'équilibre femmes
hommes et à l'équité est mise en œuvre à
chaque niveau hiérarchique de l'entreprise.
La proportion des Administrateurs de
Non applicable.
chaque sexe ne peut être inférieure à 40 %
Politique de diversité et
COURTOIS SA n'a pas de salarié.
dans les sociétés dont les actions sont
R15
d'équité au sein de
Cependant la représentation des
admises aux négociations sur un marché
l'entreprise
membres du Conseil répond au critère
réglementé. Lorsque le Conseil
d'équilibre femmes hommes.
d'Administration est composé au plus de
huit membres, l'écart entre le nombre des
Administrateurs de chaque sexe ne peut être
supérieur à deux.
Définition et
Le Conseil de chaque entreprise détermine
Respectée.
transparence de la
le niveau et les modalités de rémunération
Cf. IV- Politique de rémunération des
R16
rémunération des
de ses dirigeants ainsi que l'information qui
mandataires sociaux et V-
dirigeants mandataires
en est faite, conformément aux exigences
Rémunération des mandataires
sociaux
légales et réglementaires.
sociaux.
Respectée.
Le Conseil a réfléchi et examiné
Préparation de la
Le sujet de la succession est régulièrement
l'impossibilité temporaire du
R17
succession des
inscrit à l'ordre du jour du Conseil ou d'un
Dirigeant et a nommé le 17/09/2019
« dirigeants »
Comité Spécialisé.
deux Directeurs Généraux Délégués.
Sujet revu lors du Conseil du
14/02/2024.
Le Conseil, dans le respect de la
Respectée.
réglementation, apprécie l'opportunité
Les dirigeants mandataires sociaux
Cumul contrat de travail
d'autoriser ou non le cumul du contrat de
R18
n'ont pas de contrat de travail
et mandat social
travail avec un mandat social de Président,
Cf. V- Rémunération des mandataires
Président-Directeur Général, Directeur
sociaux.
Général.
Le plafond, après prise en compte de
l'indemnité éventuellement versée au titre
du contrat de travail ou d'une indemnité de
Non concerné.
non-concurrence n'excède pas deux ans de
R19
Indemnités de départ
Les dirigeants mandataires sociaux
rémunération (fixe et variable), sauf dans le
n'ont pas d'indemnité de départ.
cas où la rémunération du « dirigeant » est
notoirement en deçà des médianes du
marché.
24 -
Not named
Un contrat de retraite Madelin a été
La société rend compte dans son rapport sur
mis en place à partir du 1er juillet
le gouvernement d'entreprise des éventuels
2024, au profit de Madame Jennifer
Régimes de retraite
régimes de retraite supplémentaires à
R20
COURTOIS DE VICOSE. Les autres
supplémentaires
prestations définies qu'elle a pu mettre en
dirigeants mandataires sociaux ne
place au bénéfice des mandataires
bénéficient plus de régimes de
dirigeants.
retraites supplémentaires.
Ne pas concentrer à l'excès sur les
dirigeants l'attribution de stock-options ou
Non concerné.
Stock-options et
d'actions gratuites.
Les dirigeants mandataires sociaux
R21
attributions gratuites
Ne pas attribuer de stock-options ou
n'ont pas de stock-options ni d'actions
d'actions
d'actions gratuites à des dirigeants
gratuites.
mandataires sociaux à l'occasion de leur
départ.
Le Conseil s'engage à prendre
Revue des points de
Points de vigilance examinés lors du
R22
connaissance des points de vigilance et à
vigilance
Conseil du 14/02/2024.
les revoir régulièrement.
II-2- COMPOSITION DU CONSEIL : LISTE DES MANDATS, CRITERES D'INDEPENDANCE ET FONCTIONS
EXERCEES DANS TOUTE SOCIETE PAR CHAQUE MANDATAIRE SOCIAL DURANT L'EXERCICE
II-2-1- Administrateurs de COURTOIS SA
Composition du Conseil d'Administration au 31 décembre 2024
Année
de Expiration
Age
Administrateur Comité
Nom
Nationalité Formation
Expérience
première
Mandat
(*)
indépendant d'Investissement
Nomination
(**)
Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
Licenciée en
39
Française
2009
2027
Non
Oui
Président Directeur Général
droit
Antérieurement
Jean-Louis COURTOIS de
Licencié en
Directeur de
VIÇOSE
77
Française
droit, DES de
Banque
1975
2027
Non
Oui
Administrateur et Directeur
Droit Privé
et Gérant de
Général Délégué
SCPI
Immobilier, en
SAS REGIA représentée par
tant que
Madame Jean-Louis COURTOIS
Gérante
71
Française
Pharmacien
1990
2026
Non
Oui
de VIÇOSE (***)
associée de
Administrateur
SCI, gérante de
SARL
Président de la
Chambre
Chef
Syndicale des
Jean-Jacques PONS GERMAIN
d'entreprise et
propriétaires et
Administrateur et Vice-Président
77
Française
ancien
2004
2028
Oui
Oui
copropriétaires
du Conseil
Promoteur
de la Haute-
Immobilier
Garonne et de
l'Ariège
Diplôme
PDG
Excelia, Ecole
Groupe Midi
d'Architecture
Pascal BARBOTTIN
Habitat
61
Française
de Chaillot.
2023
2029
Oui
Oui
Administrateur
DG Patrimoine
Universi
SA,
Sherbrooke
Languedocienne
Canada
Groupe BPCE
Diplômé
Directeur
MSTCF faculté
Naxicap
de CAEN.
Laurent LESDOS
Directeur
60
Française
Certification
2023
2029
Oui
Oui
Administrateur
conformité NPE
professionnelle
et membre du
des Acteurs de
CS Immo
Marché (AMF)
Placement
* Au 31/12/2024
** A l'issue de l'Assemblée Générale Ordinaire tenue au cours de l'année pendant laquelle le mandat vient à échéance et
appelée à statuer sur les comptes de l'exercice écoulé.
*** Il est précisé que Madame Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE est également Directeur Général Déléguée.
A la connaissance de la société, il est précisé que les membres des organes d'Administration et Direction du Groupe
COURTOIS SA n'ont fait l'objet d'aucune condamnation pour fraude et aucune sanction publique au cours des cinq dernières
années.
- 25
Not named
La durée des mandats des Administrateurs est de six ans conformément aux dispositions de l'article 14.2 des statuts.
Le nombre des Administrateurs ayant atteint l'âge de quatre-vingt-cinq ans ne peut dépasser le tiers des membres du Conseil
d'Administration. Lorsque l'âge limite est atteint, l'Administrateur le plus âgé est réputé démissionnaire d'office à l'issue de la
plus prochaine Assemblée Générale.
Durant l'exercice aucun changement n'est intervenu dans la composition du Conseil.
Nous vous précisons que le Conseil ne comprend aucun Administrateur représentant les salariés.
II-2-2- Critères d'indépendance
Parmi les membres du Conseil, trois d'entre eux : Messieurs PONS-GERMAIN, BARBOTTIN et LESDOS sont considérés
comme indépendants conformément à la définition donnée dans le Code Gouvernement d'Entreprise Middlenext de septembre
2021.
Les critères d'indépendance retenus par notre société conformément au Code MIDDLENEXT, sont les suivants :
Ne pas avoir été, au cours des cinq dernières années et ne pas être salarié ni mandataire social dirigeant de la société
ou d'une société de son Groupe,
Ne pas avoir été, au cours des deux dernières années, et ne pas être en relation d'affaires significatives avec la société
ou son Groupe (client, fournisseur, concurrent, prestataire, créancier, banquier etc.),
Ne pas être Actionnaire de référence de la société ou de détenir un pourcentage de droit de vote significatif,
Ne pas avoir de relation de proximité ou de lien familial proche avec un mandataire social ou un Actionnaire de
référence,
Ne pas avoir été au cours des six dernières années, Commissaire aux Comptes de l'entreprise.
COURTOIS SA a constamment mis l'accent sur l'indépendance des Administrateurs par un choix délibéré de nomination de
tiers qualifiés et professionnellement reconnus.
Le tableau ci-après présente la situation des Administrateurs au regard des critères d'indépendance retenus par la société :
Mme Jennifer
Mr
SAS
Mr. PONS-
Mr.
Mr.
COURTOIS de
COURTOIS
Critères d'indépendance
REGIA
GERMAIN
BARBOTTIN LESDOS
VIÇOSE de VIÇOSE
Ne pas avoir été, au cours des cinq
dernières années et ne pas être salarié ni
X
X
X
mandataire social dirigeant de la société
ou d'une société de son Groupe
Ne pas avoir été, au cours des deux
dernières années, et ne pas être en
relation d'affaires significatives avec la
X
X
X
X
X
X
société ou son Groupe (client,
fournisseur, concurrent, prestataire,
créancier, banquier etc.)
Ne pas être actionnaire de référence de
la société ou de détenir un pourcentage
X
X
X
de droit de vote significatif
Ne pas avoir de relation de proximité ou
de lien familial proche avec un
X
X
X
mandataire social ou un actionnaire de
référence
Ne pas avoir été au cours des six
dernières années, Commissaire aux
X
X
X
X
X
X
Comptes de l'entreprise
Non
Non
Non
Conclusion sur l'indépendance
Indépendant
Indépendant
Indépendant
indépendant
indépendant indépendant
A ce jour les membres indépendants du Conseil ne sont pas en relation d'affaires avec le Groupe.
Conformément à la règlementation, la proportion des Administrateurs de chaque sexe ne peut être inférieure à 40 %
notamment dans les sociétés dont les actions sont admises aux négociations sur un marché réglementé. Lorsque le Conseil
d'Administration est composé au plus de huit membres, l'écart entre le nombre des Administrateurs de chaque sexe ne peut être
supérieur à deux.
A cet égard, il est rappelé que la proportion des membres de chaque sexe au sein du Conseil d'Administration de la société est
de 2 femmes (dont l'une est le représentant permanent d'une personne morale) et 4 hommes.
Le Conseil a constaté que l'écart entre les membres de chaque sexe était respecté, car il n'excède pas 2, conformément à la
réglementation.
26 -
Not named
II-2-3- Mandats et fonctions exercés par les Administrateurs dans d'autres sociétés
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE - Président Directeur Général de COURTOIS SA
Forme
Groupe /
Sociétés
Cotées ou
Nom de la société
juridique de
Fonction
Hors
Françaises/Etrangère
non
la Société
Groupe
s
REGIA
SAS
Présidente
Groupe
Française
Non
FONCIERE IMMOBILIERE
SARL
Co-Gérante
Groupe
Française
Non
COURTOIS
LE TESCOU
SARL
Co-Gérante
Groupe
Française
Non
RÉMUSAT
SCI
Co-Gérante
Groupe
Française
Non
AMPÉRE STRATÉGE
SCI
Co-Gérante
Groupe
Française
Non
DAULZ
SCI
Co-Gérante
Groupe
Française
Non
Représentant de la SFIC
BONNEFOY
SCI
Groupe
Française
Non
gérante
Représentant de la SFIC
NORD INVEST
SCI
Groupe
Française
Non
gérante
Représentant de la SFIC
CAUDRA
SCI
Groupe
Française
Non
gérante
Représentant de la SFIC
PORT INVEST
SCI
Groupe
Française
Non
gérante
ANTONY ARON
SCCV
Co-Gérante
Groupe
Française
Non
RESIDENCE DU LAC
SCCV
Co-Gérante
Groupe
Française
Non
ONDES RESIDENCE DES
SCCV
Co-Gérante
Groupe
Française
Non
CAROLLES
COURBEVOIE 157
SAS
Co-Gérante
Groupe
Française
Non
TIMBAUD
COURTOIS & FILS
SC
Gérante
Groupe
Française
Non
Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE - Administrateur et Directeur Général Délégué de COURTOIS SA
Forme
Groupe /
Sociétés Françaises /
Cotées
Nom de la société
juridique de
Fonction
Hors
Etrangères
ou non
la Société
Groupe
FONCIERE
SARL
Co-Gérant
Groupe
Française
Non
IMMOBILIERE COURTOIS
LE TESCOU
SARL
Co-Gérant
Groupe
Française
Non
REGIA
SAS
Directeur Général
Groupe
Française
Non
Représentant de la SFIC
BONNEFOY
SCI
Groupe
Française
Non
Gérant
Représentant de la SFIC
NORD INVEST
SCI
Groupe
Française
Non
Gérant
Représentant de la SFIC
CAUDRA
SCI
Groupe
Française
Non
Gérant
Représentant de la SFIC
PORT INVEST
SCI
Groupe
Française
Non
Gérant
RÉMUSAT
SCI
Co-Gérant
Groupe
Française
Non
AMPERE STRATEGE
SCI
Co-Gérant
Groupe
Française
Non
DAULZ
SCI
Co-Gérant
Groupe
Française
Non
COURTOIS & FILS
SC
Co-Gérant
Groupe
Française
Non
QUIEVRAIN
SCI
Co-Gérant
Hors Groupe
Française
Non
JEFRA
SCI
Co-Gérant
Hors-Groupe
Française
Non
IRDI
SA
Censeur
Hors Groupe
Française
Non
SAS REGIA Administrateur
Néant.
- 27
Not named
Madame Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE - Directeur Général Délégué de COURTOIS SA et représentant permanent de
SAS REGIA, Administrateur
Forme juridique
Groupe / Hors
Sociétés Françaises /
Cotées ou
Nom de la société
Fonction
de la Société
Groupe
Etrangères
non
QUIEVRAIN
SCI
Co-Gérant
Hors-Groupe
Française
Non
JEFRA
SCI
Co-Gérant
Hors-Groupe
Française
Non
ANDREA
SCI
Gérant
Hors-Groupe
Française
Non
Directeur Général
RÉGIA
SAS
Groupe
Française
Non
Délégué
COURTOIS & FILS
SC
Co-Gérant
Groupe
Française
Non
Monsieur Jean-Jacques PONS-GERMAIN – Administrateur indépendant de COURTOIS SA
Forme juridique
Groupe /
Sociétés Françaises /
Cotées ou
Nom de la société
Fonction
de la Société
Hors Groupe
Etrangères
non
Tourisme Média Editions « TME »
SARL
Gérant
Hors Groupe
Française
Non
SOCIETE DE PRESSE ET DE
CONSEILS IMMOBILIER
SARL
Gérant
Hors Groupe
Française
Non
« P.e.c.i. »
Terre de Pastel
SAS
Gérant
Hors Groupe
Française
Non
Participations et réalisations
SCI
Gérant
Hors Groupe
Française
Non
Immobilières
Immoplan
SCI
Gérant
Hors Groupe
Française
Non
Domaine bleu par nature
SAS
Gérant
Hors Groupe
Française
Non
Monsieur Laurent LESDOS - Administrateur indépendant de COURTOIS SA
Groupe
/
Forme juridique de
Sociétés Françaises Cotées
Nom de la société
Fonction
Hors
la Société
/ Etrangères
ou non
Groupe
2LFINANCE
SAS
Président
Hors Groupe
France
Non
HOTEL-CLUB SUNWAYS
SA
Président
Hors Groupe
Suisse
Non
Membre du Conseil de
IMMO PLACEMENT
SCPI
Hors Groupe
France
Non
Surveillance
CAPITOLE ANGELS
Association
Vice-Président
Hors Groupe
France
Non
OCCITANIE ANGELS
Association
Administrateur
Hors Groupe
France
Non
Monsieur Pascal BARBOTTIN - Administrateur indépendant de COURTOIS SA
Forme
Groupe /
Sociétés Françaises
Cotées
Nom de la société
juridique de la
Fonction
Hors
/ Etrangères
ou non
Société
Groupe
Président Directeur
Groupe MIDI HABITAT
SCIC
Hors Groupe
Française
Non
Général
PATRIMOINE SA
SA
Directeur Général
Hors Groupe
Française
Non
LANGUEDOCIENNE
BRENNUS
SAC
Président du Directoire
Hors Groupe
Française
Non
LIVIE
SA
Président
Hors Groupe
Française
Non
COOPERATIVE D'HABITATIONS
SCIC
Administrateur
Hors Groupe
Française
Non
PIERRE PASSION
SA
Président
Hors Groupe
Française
Non
MIDI HABITAT – ADB
SAS
Administrateur
Hors Groupe
Française
Non
Groupe BATIGERE
SAS
Administrateur
Hors Groupe
Française
Non
EVEL
SCIC
Administrateur
Hors Groupe
Française
Non
SLCI
SCIC
Administrateur
Hors Groupe
Française
Non
28 -
Not named
II-2-4- Censeurs
Toute difficulté rencontrée dans l'exercice de ce droit est
soumise au Conseil d'Administration. Tel est le cas, en
L'Assemblée Générale Ordinaire peut nommer un ou
particulier, lorsque le Président ne répond pas
plusieurs Censeur(s), personne physique ou morale,
favorablement aux demandes d'un Administrateur et que
choisi(s) parmi les Actionnaires ou en dehors d'eux.
celui-ci tient la ou les raisons invoquées pour injustifiées ou
Le nombre de Censeurs ne peut excéder 5. La durée de leur
lorsque le Président n'a pas fait connaître sa réponse dans le
fonction est de 6 ans.
délai susmentionné.
Les Censeurs assistent aux séances du Conseil
d'Administration avec une voix consultative.
Chaque Administrateur est autorisé à rencontrer les
Les Censeurs sont chargés de veiller à l'application des
principaux dirigeants de l'entreprise, à condition d'en
statuts. Ils peuvent émettre un avis sur tout point figurant à
informer préalablement le Président (et le Directeur
l'ordre du jour du Conseil et demander à son Président que
Général) au moins 15 jours à l'avance.
leurs observations soient portées à la connaissance de
l'Assemblée Générale lorsqu'ils le jugent à propos.
Le Président (et le Directeur Général) peut (peuvent)
Leur droit d'information et de communication est identique
assister à ces entretiens, sauf si l'Administrateur s'y
à celui des membres du Conseil d'Administration.
oppose.
Ils peuvent recevoir une rémunération prélevée sur le
montant alloués aux membres du Conseil d'Administration.
Lors de la dernière réunion du Conseil d'Administration de
l'exercice, la Présidente transmet aux membres du Conseil
Au 31 décembre 2024, la société comprend en son sein
d'Administration et aux Commissaires aux Comptes les
deux Censeurs qui ont participé aux réunions du
dates des Conseils d'Administration et de Conseil sous
Conseil d'Administration de COURTOIS SA :
forme de Comité d'Audit pour l'année à venir.
Monsieur Arthur THOMINE-DESMAZURES (41 ans) :
L'ordre du jour est établi par la Présidente et communiqué
Ingénieur ESITC, promoteur, dont le mandat a été
avant chaque réunion.
renouvelé par l'Assemblée Générale du 19 mai 2022
pour une durée de 6 ans expirant à l'issue de
Il est communiqué aux membres, dans la mesure du
l'Assemblée Générale appelée à se tenir en 2028 en vue
possible, les documents et informations nécessaires,
de statuer sur les comptes de l'exercice écoulé.
plusieurs jours avant les séances. De plus, des éléments
Monsieur THOMINE-DEMAZURES, gérant de la
supplémentaires sont transmis si un membre en fait la
société ATOME PROMOTION, elle-même détentrice
demande auprès du Président du Conseil d'Administration.
de 49 % des parts de la société COURBEVOIE 157
TIMBAUD, ne prend pas part aux délibérations
Les sujets particulièrement sensibles et urgents peuvent être
concernant la société COURBEVOIE 157 TIMBAUD.
débattus sans distribution préalable de documents ou avec
Monsieur Arnaud LAFON (49 ans) : responsable de
communication préalable rapprochée de la date de séance.
suivi des grands projets pour le compte d'une SA HLM,
nommé par l'Assemblée Générale du 27 mai 2021, pour
La Présidente s'assure que les documents, dossiers
techniques et informations relatifs à l'ordre du jour sont
une durée de 6 ans expirant à l'issue de l'Assemblée
Générale appelée à se tenir en 2027 en vue de statuer
communiqués aux membres du Conseil par courrier
électronique dans un délai raisonnable.
sur les comptes de l'exercice écoulé.
De plus, la Présidente informe les membres du Conseil
II-3- CONDITIONS DE PREPARATION ET
D'ORGANISATION DES TRAVAUX DU CONSEIL
entre les réunions de tout évènement et information
susceptibles d'avoir un impact sur les engagements de la
Pour permettre aux membres du Conseil de préparer
société, sa situation financière et sa situation de trésorerie,
lorsque l'actualité de la société le justifie.
utilement les réunions, la Présidente s'efforce de leur
communiquer en temps suffisant toutes informations ou
II-3-1- Tenue des réunions du Conseil
documents nécessaires préalablement.
La Présidente Directrice Générale a fixé fin d'année 2023
Il est fourni aux Administrateurs, en un délai suffisant,
toute information nécessaire entre les réunions du Conseil
les dates et heures des séances des Conseils
d'Administration de l'année 2024, les Commissaires aux
lorsque l'actualité le justifie.
Comptes et les membres du Conseil ont été informés par
courrier et courriel en fin d'année 2023.
Pour participer efficacement aux travaux et aux
délibérations du Conseil d'Administration, l'Administrateur
Les convocations ont été faites par écrit 10 jours au moins à
l'avance pour les Conseils d'arrêtés des comptes du
se fait communiquer les documents qu'il estime utiles. Les
demandes à cet effet sont formulées auprès du Président du
20 mars 2024 et le 18 septembre 2024.
Conseil d'Administration qui est tenu de s'assurer que les
Administrateurs sont en mesure de remplir leur mission et
Par ailleurs, pour les autres réunions du Conseil, les
convocations ont été faites par écrit au moins 7 jours à
de répondre à la demande dans un délai de 15 jours.
l'avance conformément aux dispositions du règlement
intérieur.
Les réunions se sont tenues au siège social.
Le Conseil s'est réuni 9 fois au cours de l'exercice 2024.
- 29
Not named
Le 14 février 2024
Ordre du jour du Conseil d'Administration sous forme de Comité d'Audit
Approbation du procès-verbal de la réunion du Conseil d'Administration sous forme de Comité d'Audit du
20 septembre 2023,
Projet de nomination d'un nouveau Commissaire aux Comptes en remplacement du Cabinet EXCO FIDUCAIRE DU
SUD OUEST,
Questions diverses.
Ordre du jour du Conseil d'Administration
Approbation du procès-verbal du Conseil du 20 décembre 2023,
Examen du chiffre d'affaires annuel 2023,
Projet de nomination d'un nouveau Commissaire aux Comptes en remplacement du Cabinet EXCO FIDUCAIRE
DU SUD OUEST,
Examen de la politique de la société en matière d'égalité professionnelle et salariale,
Autorisations en matière de cautions, avals et garanties,
Autorisation de signer un avenant à la convention de trésorerie avec la SAS COURBEVOIE 157 TIMBAUD et
COURTOIS SA,
Point sur le code Middlenext :
a. Examen annuel des points de vigilance (R22) ;
b. Point sur la succession des dirigeants (R17) ;
c. Evaluation du fonctionnement et de la préparation des travaux du Conseil d'Administration (R13) ;
d. Point sur l'indépendance des membres du Conseil ainsi que des candidats au Conseil (R3) ;
e. Examen de l'opportunité de ce qui a pu susciter des votes négatifs en vue de l'AG suivante et sur l'éventualité
d'une communication à ce sujet (R14) ;
f. Revue annuelle des conflits d'intérêts connus (R2) ;
g. Proposition d'un plan de formation triennal adapté aux spécificités de l'entreprises destiné aux membres du
Conseil (R5) ;
h. Point sur la composition du Conseil et la gestion des questions liées à la RSE (R8) ;
Point sur l'activité du Groupe COURTOIS,
Questions diverses.
Le 20 mars 2024
Ordre du jour du Conseil d'Administration sous forme de Comité RSE
Approbation du procès-verbal de la réunion du Conseil d'Administration sous forme de Comité RSE du
22 mars 2023,
Enjeux du Groupe COURTOIS en matière du RSE dans le cadre de ses activités,
Questions diverses.
Ordre du jour du Conseil d'Administration sous forme de Comité d'Audit
Approbation du procès-verbal de la réunion du Conseil d'Administration sous forme de Comité d'Audit du
20 septembre 2023,
Examen des comptes sociaux et comptes consolidés de l'exercice clos le 31 décembre 2023,
Examen du processus d'élaboration de l'information comptable et financière au titre de l'exercice clos le
31 décembre 2023,
Examen de l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques,
Examen des conditions d'exercice de la mission de contrôle légal des comptes par les Commissaires aux Comptes,
Examen de l'indépendance des Commissaires aux Comptes,
Questions diverses.
Ordre du jour du Conseil d'Administration
Approbation du procès-verbal du Conseil d'Administration du 14 février 2024,
Examen et arrêté des comptes sociaux et des comptes consolidés de l'exercice clos au 31 décembre 2023,
Proposition d'affectation du résultat,
Établissement du rapport de gestion incluant le rapport de gestion du Groupe,
Examen de l'indépendance des membres du Conseil,
Point sur la rémunération du Président Directeur Général (constat de la réalisation des critères de la rémunération
variable au titre de 2023 et fixation de nouveaux critères pour 2024),
Adoption du rapport sur le gouvernement d'entreprise,
30 -
Not named
Préparation et convocation de l'Assemblée Générale MIXTE du 23 mai 2024 :
a. Nomination du Cabinet SYGNATURES en remplacement de EXCO FIDUCIAIRE DU SUD-OUEST, aux
fonctions de Commissaire aux Comptes titulaire,
b. Renouvellement du Cabinet MAZARS aux fonctions de Commissaires aux Comptes,
c. Approbation de la politique de rémunération des membres du Conseil d'Administration (say on pay ex ante),
d. Approbation de la rémunération versée au cours de l'exercice écoulé ou attribuée au titre du même exercice à
Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE, Directeur Général Délégué (say on pay ex post individuel),
e. Approbation de la politique de rémunération du Président Directeur Général (say on pay ex ante),
f. Approbation de la rémunération versée au cours de l'exercice écoulé ou attribuée au titre du même exercice
au Président Directeur Général (say on pay ex post individuel),
g. Programme de rachat d'actions,
h. Délégations et Autorisations Financières,
Revue des conventions règlementées – compte rendu de la mise en œuvre de la procédure d'évaluation des
conventions courantes conclues à des conditions normales,
Point sur l'activité du Groupe,
Questions diverses.
Le 5 avril 2024
Ordre du jour du Conseil d'Administration
Autorisation de signer un contrat d'animation et de prestations de services entre COURTOIS & FILS et
COURTOIS SA,
Autorisation de signer un contrat d'animation et de prestations de services entre COURTOIS SA et ses filiales,
Autorisation de signer un contrat d'animation et de prestations de services entre COURTOIS SA et la
SCI REMUSAT,
Autorisation relative aux modalités juridiques et financières du bail de sous location entre COURTOIS & FILS et
COURTOIS SA,
Autorisation à donner pour la conclusion d'une convention de trésorerie avec la société COURTOIS & FILS,
Point sur l'activité du Groupe,
Questions diverses.
Le 17 avril 2024
Ordre du jour du Conseil d'Administration
Approbation du procès-verbal du conseil du 20 mars 2024 et du 5 avril 2024,
Examen du chiffre d'affaires du 1er trimestre 2024 et préparation de l'information trimestrielle,
Point sur l'activité du Groupe COURTOIS,
Questions diverses.
Le 23 mai 2024
Ordre du jour du Conseil d'Administration
Approbation du procès-verbal du Conseil d'Administration du 17 avril 2024,
Mise en œuvre de l'autorisation de l'Assemblée Générale MIXTE du 23 mai 2024 à l'effet d'opérer sur les propres
actions de la société en application de l'article L. 22-10-62 du Code de Commerce,
Répartition de la rémunération allouée aux Administrateurs,
Point sur l'activité,
Questions diverses.
Le 26 juin 2024
Ordre du jour du Conseil d'Administration
Approbation du procès-verbal du Conseil d'Administration du 23 mai 2024,
Immeuble du 33 Rue de Rémusat,
Opération Ondes,
Opération Vitrolles,
Point sur l'activité du Groupe,
Questions diverses.
- 31
Not named
Le 18 septembre 2024
Ordre du jour du Conseil d'Administration sous forme de Comité d'Audit
Approbation du procès-verbal de la réunion du Conseil d'Administration sous forme de Comité d'Audit du
20 mars 2024,
Examen du processus d'élaboration de l'information comptable et financière au titre de comptes semestriels au
30 juin 2024,
Examen de l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques,
Présentation par les Commissaires aux Comptes de leur approche d'audit et des points clefs de l'audit au
30 juin 2024,
Questions diverses.
Ordre du jour du Conseil d'Administration
Approbation du procès-verbal de la réunion du Conseil d'Administration du 26 juin 2024,
Examen et arrêté des comptes consolidés semestriels relatifs à la période du 1er janvier 2024 au 30 juin 2024,
Examen et arrêté du rapport semestriel d'activité,
Points sur l'activité et examens des dossiers en cours,
Questions diverses.
Le 16 octobre 2024
Ordre du jour du Conseil d'Administration
Approbation du procès-verbal de la réunion du Conseil d'Administration du 18 septembre 2024,
Examen du chiffre d'affaires du 3ème trimestre 2024 et préparation de l'information trimestrielle,
Conventions de prestations de services et conventions règlementées,
Autorisation de la modification de la facturation au titre du contrat d'animation et de prestations de services de la SC
COURTOIS & FILS au Groupe COURTOIS,
Evaluation du fonctionnement et de la préparation des travaux du Conseil d'Administration,
Point sur l'activité,
Questions diverses.
Le 3 décembre 2024
Ordre du jour du Conseil d'Administration sous forme de Comité RSE
Approbation du procès-verbal de la réunion du Conseil d'Administration sous forme de Comité RSE du
20 mars 2024,
Formation CSRD, intervenant KPMG,
Questions diverses.
Au cours de l'exercice 2024, l'assiduité des membres aux réunions du Conseil et du Comité d'investissement ressort de la
façon suivante : 75,93 % contre 81,25 % en 2023.
Réunions de Conseil d'Administration
Présence en
Nombre total de
Taux d'assiduité
Membres
séance
séances
individuel
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
9
9
100%
Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE
9
9
100%
SAS REGIA,
représentée par Madame Jean-Louis COURTOIS
7
9
78%
de VIÇOSE
Monsieur Jean-Jacques PONS-GERMAIN
8
9
89%
Monsieur Pascal BARBOTTIN
5
9
56%
Monsieur Laurent LESDOS
8
9
89%
Monsieur Arthur THOMINE-DESMAZURES
3
9
33%
(Censeur)
Monsieur Arnaud LAFON (Censeur)
1
9
11%
32 -
Not named
Réunion de Comité d'Investissement
Présence en
Nombre total de
Taux d'assiduité
Membres
séance
séance
individuel
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
1
1
100%
Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE
1
1
100%
SAS REGIA,
représentée par Madame Jean-Louis COURTOIS
1
1
100%
de VIÇOSE
Monsieur Jean-Jacques PONS-GERMAIN
1
1
100%
Monsieur Pascal BARBOTTIN
1
1
100%
Monsieur Laurent LESDOS
1
1
100%
Monsieur Arthur THOMINE-DESMAZURES
0
1
0%
(Censeur)
Monsieur Arnaud LAFON (Censeur)
0
1
0%
Les Commissaires aux Comptes ont été convoqués aux réunions du Conseil d'Administration qui arrêtent les comptes annuels
et les comptes semestriels.
II-3-2- Règlement intérieur du Conseil
II-3-3- Déroulement des réunions du Conseil
Le Conseil d'Administration du 23 Mars 2022 a modifié le
Les réunions du Conseil d'Administration se déroulent au
règlement intérieur suite
à
la révision du Code
siège social ou en tout autre lieu dans la convocation.
MIDDLENEXT en septembre 2021.
La stratégie de la société est systématiquement débattue
lors de chaque Conseil ainsi que, le cas échéant, l'examen
Le Code Middlenext recommande, s'agissant des conflits
des états financiers de la période concernée.
d'intérêts les points suivants :
-
En pratique, il est présenté à l'occasion de chaque séance
Parmi les investigations raisonnables auxquelles le
du Conseil d'Administration, un dossier comportant le
Conseil doit se livrer afin d'évaluer les mesures
compte-rendu de la dernière réunion (déjà joint avec la
proportionnées à prendre pour assurer une prise de décision
convocation et l'ordre du jour), les informations financières
conforme à l'intérêt de l'entreprise, le Code cite : un exposé
relatives à l'arrêté des comptes annuels et semestriels de la
clair des motifs, la sortie de la salle des personnes
période écoulée. La Présidente délivre et commente les
concernées (R2).
données financières relatives au compte de résultat et la
-
Les membres du Conseil s'engagent à déclarer, avant
situation de trésorerie actuelle et prévisionnelle.
chaque réunion du Conseil en fonction de l'ordre du jour,
leurs éventuels conflits d'intérêts et à s'interdire de
Une large part de la séance du Conseil est consacrée à
participer aux délibérations et au vote de tout sujet sur
l'examen de l'évolution de la situation locative du
lequel ils seraient dans cette situation.
patrimoine avec l'indication des faits marquants : l'état du
-
Le Conseil met en place une procédure annuelle de
stock, le point sur le marché immobilier et les perspectives,
révélation et de suivi des conflits d'intérêts. (La
la sélection des investissements, les congés, l'état des lieux
recommandation du Code ne se limite plus à une simple
et les travaux.
revue). Cette procédure de suivi est également ajoutée dans
le contenu du règlement intérieur visé à la R9. En outre le
La Présidente expose ensuite l'évolution des opérations de
Code étend ces recommandations en la matière à certains
rénovation, de promotion et gestion d'immeubles, ainsi que
tiers.
les résultats des commercialisations en cours et informe le
-
En ce qui concerne les Commissaires aux Comptes, il
Conseil des opérations à l'étude et des financements
est recommandé, que hormis les attestations ainsi que les
nécessaires.
services rendus en application de textes légaux ou
réglementaires les entreprises confient les services autres
II-3-4- Evaluation des travaux du Conseil
que la certification des comptes (SACC) à un cabinet
différent de celui du Commissaire aux Comptes de
Une fois par an, le Président du Conseil invite les membres
l'entreprise.
à s'exprimer sur le fonctionnement du Conseil, des Comités
éventuels, ainsi que sur la préparation de ses travaux.
Lors du Conseil du 14 février 2024 aucun conflit d'intérêts
Cette discussion est inscrite au procès-verbal de la séance.
n'a été identifié concernant les Administrateurs.
Le Conseil, s'il le souhaite, peut se faire accompagner par
un tiers.
Seul Monsieur Arthur THOMINE DESMAZURES,
Censeur absent, est concerné sur les opérations ANTONY
Le Conseil d'Administration procède tous les 3 ans à une
ARON et COURBEVOIE 157 TIMBAUD. Toutefois en
évaluation formelle de ses méthodes de travail.
raison de sa qualité de censeur, au sein du Conseil
d'Administration de COURTOIS SA ; il n'a pas de voix
Une évaluation formalisée a été réalisée au moyen d'un
délibérative.
questionnaire d'évaluation en octobre 2021 et la synthèse
des réponses a été présentée au Conseil d'Administration
du 16 févier 2022.
- 33
Not named
Le Conseil a procédé lors de sa réunion du 14 février 2024
Le Conseil se réunissant en formation de Comité d'Audit
à un point sur le fonctionnement, les discussions et prise de
est notamment chargé des missions suivantes :
décisions au sein du Conseil ainsi que sur la contribution et
1° Il suit le processus d'élaboration de l'information
l'implication de chaque membre.
financière et, le cas échéant, formule des
A cette occasion, les Administrateurs et les Censeurs ont
recommandations pour en garantir l'intégrité ;
jugé satisfaisants les travaux du Conseil d'Administration et
2° Il suit l'efficacité des systèmes de contrôle interne et
ont précisé n'avoir aucune observation ni commentaire
de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de
particulier à formuler.
l'audit interne, en ce qui concerne les procédures
relatives
à
l'élaboration et au traitement de
II-3-5- Comités spécialisés
l'information comptable et financière, sans qu'il soit
porté atteinte à son indépendance ;
Compte tenu de la taille réduite du Groupe, le Conseil
3° Il émet une recommandation sur les Commissaires
d'Administration n'a pas souhaité jusqu'à présent se doter
aux Comptes proposés
à
la désignation par
de Comités Spécialisés (Comité de Rémunération, Comité
l'Assemblée Générale. Cette recommandation adressée
d'Audit ou Comité de Nominations), à l'exception du
au Conseil est élaborée conformément
à
la
Comité d'Investissement.
réglementation il
;
émet également
une
recommandation au Conseil lorsque le renouvellement
II-3-6- En matière de comité RSE (responsabilité sociétale
du mandat du ou des Commissaires est envisagé dans
et d'entreprise)
les conditions définies par la réglementation ;
4° Il suit la réalisation par le Commissaire aux
Le Conseil s'est réuni sous forme de Comité RSE les
Comptes de sa mission et tient compte des
20 mars 2024 et 3 décembre 2024, concernant les enjeux de
constatations et conclusions du Haut Conseil du
Groupe COURTOIS en matière RSE dans le cadre de ses
Commissariat aux Comptes (H3C), devenu la Haute
activités :
Autorité de l'Audit (H2A), consécutives aux contrôles
-
réalisés en application de la réglementation ;
Politique générale en matière environnementale,
5° Il s'assure du respect par le Commissaire aux
-
Moyens consacrés à la prévention des risques
Comptes des conditions d'indépendance dans les
environnementaux et des pollutions,
conditions et selon les modalités prévues par la
-
Mesures de prévention, de recyclage et d'élimination
réglementation ;
des déchets,
6° Il approuve la fourniture des services autres que la
-
Actions menées pour l'économie circulaire,
certification des comptes dans le respect de la
-
Suivi des nouvelles règlementations.
réglementation applicable.
Le Comité se fait assister par les Censeurs en cas de besoin.
Concernant les missions relatives aux Commissaires aux
Monsieur PONS GERMAIN détient les compétences en
Comptes durant l'année 2024 :
matière financière et comptable et habilité en tant que
Il est à noter qu'au cours de l'exercice 2024, des échanges
promoteur.
très nourris entre le Conseil sous forme de Comité d'Audit
et les Commissaires aux Comptes sont intervenus
II-3-7- En matière d'audit
notamment à l'occasion de l'établissement du rapport des
Commissaires aux Comptes au Conseil sous forme de
Il a été décidé que le Conseil d'Administration assumerait
Comité d'Audit.
les fonctions de Comité d'Audit. Conformément à l'article
L.821-68 du Code de Commerce, la société est ainsi
Il s'est par ailleurs prononcé le 14 février 2024 sur les
exemptée de l'obligation de constituer un Comité d'Audit
mandats de Commissaires aux Comptes à soumettre à la
ad hoc. Une telle institution n'apporterait rien de significatif
prochaine Assemblée, les mandats de Commissaires aux
à notre société notamment en matière de suivi de
Comptes en fonction arrivant à échéance à l'issue de la
l'élaboration de l'information financière ou de l'efficacité
prochaine Assemblée Générale. Il a proposé au conseil de
des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques.
soumettre à la prochaine Assemblée, la nomination du
Ainsi le Conseil d'Administration se réunit sous forme de
Cabinet SYGNATURES en qualité de nouveau
Comité d'Audit deux fois par an, préalablement à l'arrêté
Commissaire aux Comptes titulaire en remplacement du
des comptes annuels et semestriels. Il est précisé que le
cabinet EXCO FIDUCAIRE DU SUD OUEST et le
Président Directeur Général participe à ces réunions afin de
renouvellement du mandat du Cabinet MAZARS en qualité
fournir aux Administrateurs toutes les informations utiles à
de commissaire aux comptes titulaire, pour une durée
l'exercice de leur mission dans le cadre de ces réunions,
identique de 6 exercices.
mais ne les préside pas.
II-3-8- Comité d'investissement
Le Conseil a été réuni sous forme de Comité d'Audit le
20 mars 2024 et le 18 septembre 2024, en présence des
Le Comité d'Investissement se réunit régulièrement.
Commissaires aux Comptes. Lors de ces réunions, la
Il est composé de l'ensemble des Administrateurs et se
présidence a été confiée à Monsieur PONS GERMAIN,
réunit en moyenne dix fois par an.
Administrateur indépendant.
En raison de la spécialisation du Conseil d'Administration,
le Comité fait appel, selon les dossiers présentés, aux
Administrateurs compétents dans le domaine concerné.
Ce Comité examine les divers dossiers retenus, sur la base
de critères techniques, architecturaux, relatif à la solidité du
bâti, et commerciaux, tel que le marché local et
réglementaire selon l'état d'occupation notamment.
34 -
Not named
Ce Comité rend compte de ses travaux lors de chaque
Par ailleurs, le Conseil d'Administration du 16 octobre
réunion du Conseil d'Administration.
2024 a retiré du champ des conventions règlementées, la
Ce Comité se réunit à l'initiative du Président Directeur
convention signée entre COURTOIS SA et ses filiales
Général autant de fois que la nécessité l'impose.
détenues
à
100% (PORT INVEST, CAUDRA,
Le Comité analyse les dossiers, prix d'acquisition, travaux,
NORD INVEST, AMPERE et BONNEFOY).
marge, durée de l'opération etc.
II-7-
NOUVELLES
CONVENTIONS
Pour l'année 2024, 65 dossiers ont été étudiés concernant
REGLEMENTEES SOUMISES A L'APPROBATION
principalement l'activité de Rénovation d'Immeubles et
DE LA PROCHAINE ASSEMBLEE GENERALE
1 mixte avec l'activité de Promotion.
ANNUELLE
Suite à ces études, seulement 12 dossiers ont été présentés
au Comité.
Le Conseil d'Administration du 14 février 2024 a autorisé
la signature d'un avenant à la convention de trésorerie entre
Les dossiers ont été écartés essentiellement à cause du prix
COURTOIS SA et COURBEVOIE 157 TIMBAUD.
excessif, des taux d'intérêts élevés et des travaux à réaliser,
notamment dans le cadre de la rénovation énergétique.
II-8-
PROCEDURE
D'EVALUATION
DES
CONVENTIONS COURANTES CONCLUES A DES
II-4-
LIMITATIONS
AUX
POUVOIRS
DU
CONDITIONS NORMALES
PRESIDENT DIRECTEUR GENERAL
Le Conseil d'Administration, dans sa réunion du
En vertu de l'article 16 des statuts, le Président Directeur
19 février 2020, a arrêté une procédure permettant
Général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir
d'évaluer régulièrement si les conventions portant sur des
en toute circonstance au nom de la société. Il exerce ces
opérations courantes et conclues à des conditions normales
pouvoirs dans la limite de l'objet social et sous réserve des
respectent bien ces conditions.
pouvoirs expressément attribués par la loi aux Assemblées
Cette procédure ne s'applique pas aux conventions conclues
d'Actionnaires ainsi qu'au Conseil d'Administration.
entre COURTOIS SA et les sociétés du Groupe dont elle
Aucune limitation aux pouvoirs du Président Directeur
détient, directement ou indirectement, la totalité du capital
Général n'est formalisée.
(déduction faite le cas échéant du nombre minimum
Toutefois dans un souci de transparence le Président
d'actions requis pour satisfaire aux exigences de l'article
Directeur Général soumet toutes les décisions de gestion
1832 du Code Civil ou des articles L. 225-1, L. 22-10-1, L.
importantes à l'approbation du Conseil d'Administration de
22-10-2 et L. 226-1 du Code de Commerce), lesquelles sont
la société.
par nature exclues du régime des conventions réglementées
par l'article L. 225-39 du Code de Commerce.
II-5- CONVENTIONS CONCLUES ENTRE UN
DIRIGEANT,
UN
MEMBRE
DU
CONSEIL
Cette procédure prévoit qu'à titre de règle interne, la
D'ADMINISTRATION, OU UN ACTIONNAIRE
Direction Administrative et Financière est informée
DISPOSANT D'UNE FRACTION DES DROITS DE
immédiatement et préalablement
à
toute opération
VOTE SUPERIEURE A 10 % ET UNE SOCIETE
susceptible de constituer une convention réglementée au
CONTROLEE AU SENS DE L'ARTICLE L. 233-3 DU
niveau de COURTOIS SA, y compris lorsque la convention
CODE DE COMMERCE (A L'EXCEPTION DES
est susceptible de constituer une convention libre, par la
CONVENTIONS PORTANT SUR DES OPERATIONS
personne directement ou indirectement intéressée, par le
COURANTES ET CONCLUES A DES CONDITIONS
Président du Conseil ou par toute personne du Groupe ayant
NORMALES) (ARTICLE L. 225-37-4 DU CODE DE
connaissance d'un tel projet de convention.
COMMERCE)
La Direction Administrative et Financière procède
Néant.
annuellement à une évaluation des conventions courantes
conclues à des conditions normales.
II-6- CONVENTIONS REGLEMENTEES DEJA
APPROUVEE
DONT
L'EXECUTION
S'EST
Lors de la réunion d'arrêté des comptes du dernier exercice
POURSUIVIE
écoulé, le Conseil d'Administration est informé de la mise
en œuvre de la procédure d'évaluation, de ses résultats et de
Le Conseil d'Administration du 5 avril 2024 a autorisé la
ses éventuelles observations. Il en tire les conséquences
signature d'un contrat d'animation et de prestations de
qu'il estime nécessaire.
services entre COURTOIS & FILS et COURTOIS SA,
autorisation de signer un contrat d'animation et de
Il est précisé que les personnes directement ou
prestations de services entre COURTOIS SA et ses filiales,
indirectement intéressées à une convention ne participent
autorisation de signer un contrat d'animation et de
pas à son évaluation.
prestations de services entre COURTOIS SA et la
SCI REMUSAT, autorisation relative aux modalités
Aucune convention portant sur des opérations courantes et
juridiques et financières du bail de sous location entre
conclues à des conditions normales au sens de l'article
COURTOIS & FILS et COURTOIS SA, autorisation à
L. 225-39 du Code de Commerce n'a été identifiée à date. Il
donner pour la conclusion d'une convention de Trésorerie
n'y a donc pas lieu de mettre en œuvre la procédure
avec la société COURTOIS & FILS.
susvisée pour le moment.
- 35
Not named
III- MODALITÉS PARTICULIÈRES DE PARTICIPATION DES ACTIONNAIRES A
L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
Les modalités de participation des Actionnaires aux
Les demandes d'inscription de points ou de projets de
Assemblées Générales figurent aux articles 13 et 17 des
résolutions à l'ordre du jour par les Actionnaires doivent
statuts.
être envoyées au siège social, par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception ou télécommunication
L'Assemblée se compose de tous les Actionnaires quel que
électronique, et être reçus au plus tard vingt-cinq jours
soit le nombre d'actions qu'ils possèdent.
avant la tenue de l'Assemblée Générale, sans pouvoir être
adressés plus de vingt jours à compter de la parution de
Il est justifié du droit de participer aux Assemblées
l'avis préalable au BALO.
Générales par l'inscription en compte des titres au nom de
l'Actionnaire ou de l'intermédiaire inscrit pour son compte
Pour les Assemblées Générales Ordinaires, le droit de vote
au deuxième jour ouvré précédant l'Assemblée à zéro heure,
appartient à l'usufruitier alors que pour les Assemblées
heure de Paris dans les comptes de titres nominatifs tenus
Générales Extraordinaires, le droit de vote appartient au nu
par la société.
propriétaire.
A défaut d'assister personnellement à l'Assemblée, les
Un droit de vote double de celui conféré aux autres actions
Actionnaires peuvent choisir entre l'une des trois formules
ordinaires, eu égard à la quotité du capital qu'elles
suivantes :
représentent, est attribué à toutes les actions entièrement
- Donner une procuration à la personne de leur choix dans
libérées pour lesquelles il est justifié d'une inscription
les conditions des articles L. 225-106 et L.22-10-39 du
nominative depuis deux ans au moins au nom du même
Code de Commerce,
actionnaire.
- Adresser une procuration à la société sans indication de
Au 31 décembre 2024, près de 89 % des actions de
mandat,
COURTOIS SA sont des actions à droit de vote double.
- Voter par correspondance.
IV- POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION DES MANDATAIRES SOCIAUX
IV-1- POLITIQUE DE REMUNERATION DES
Ces justifications seront portées à la connaissance des
MANDATAIRES SOCIAUX (CINQUIEME ET
Actionnaires dans le prochain rapport sur le gouvernement
SIXIEME RESOLUTIONS)
A
L'ASSEMBLEE
d'entreprise. Il est précisé que le Président Directeur
GENERALE DU 22 MAI 2025
Général ne participe pas aux délibérations et au vote sur ces
questions.
En tenant compte des recommandations du Code
La détermination, la révision et la mise en œuvre de la
MIDDLENEXT, le Conseil d'Administration a établi une
politique de rémunération de chacun des mandataires
politique de rémunération pour chacun des mandataires
sociaux est réalisée par le Conseil d'Administration. Il est
sociaux de la société conforme à son intérêt social,
précisé que le Président Directeur Général ne participe pas
contribuant à sa pérennité et s'inscrivant dans sa stratégie
aux délibérations et au vote sur ces questions. Il est précisé
commerciale telle que décrite au paragraphe IV-2. Pour ce
que pour assurer une prise de décision conforme à l'intérêt
faire, le Conseil a fixé la politique de rémunération du
de l'entreprise, et éviter de placer Monsieur Jean-Louis
Président Directeur Général et/ou de tout autre dirigeant
COURTOIS de VIÇOSE et Madame Françoise
mandataire social et des membres du Conseil
COURTOIS de VIÇOSE, dans une situation de conflit
d'Administration en lien avec ces éléments, en particulier
d'intérêt au regard de leurs liens familiaux avec Madame
en fixant des critères de la rémunération variable du
Jennifer COURTOIS de VIÇOSE, Président Directeur
Président Directeur Général liés à la mise en œuvre de cette
Général, la famille COURTOIS de VIÇOSE, n'est pas
stratégie commerciale dans le respect de l'intérêt social.
présente dans la salle de réunion du Conseil au moment du
vote.
Aucun élément de rémunération, de quelque nature que ce
Il est précisé que les Directeurs Généraux Délégués ne sont
soit, ne pourra être déterminé, attribué ou versé par la
pas rémunérés au titre de leurs fonctions.
société, ni aucun engagement pris par la société s'il n'est
pas conforme à la politique de rémunération approuvée ou,
IV-2- POLITIQUE DE REMUNERATION DU
en son absence, aux rémunérations ou aux pratiques
PRESIDENT DIRECTEUR GENERAL ET/OU DE
existant au sein de la société. Toutefois, en cas de
TOUT AUTRE DIRIGEANT MANDATAIRE SOCIAL
circonstances exceptionnelles, le Conseil d'Administration
pourra déroger
à
l'application de la politique de
La politique de rémunération fixée par le Conseil est la
rémunération si cette dérogation est temporaire, conforme à
suivante :
l'intérêt social et nécessaire pour garantir la pérennité ou
Les éléments fixes, variables et exceptionnels composant la
la viabilité de la société.
rémunération totale et les avantages de toute nature qui
peuvent être accordés au Président Directeur Général en
Le Conseil vérifiera si cette dérogation est conforme à
raison de son mandat, ainsi que leur importance
l'intérêt social et nécessaire pour garantir la pérennité ou
respective sont les suivants :
la viabilité de la société.
36 -
Not named
IV-2-1- Rémunération fixe :
Le montant de la rémunération variable annuelle
susceptible d'être attribuée ne pourra pas excéder 260 % de
Le Président Directeur Général perçoit une rémunération
la rémunération fixe annuelle (y compris la rémunération
fixe dont le montant est déterminé en fonction de son
versée par la SAS REGIA et SC COURTOIS & FILS).
niveau de responsabilité. Il est précisé qu'une quote-part de
Aucune clause de restitution de la rémunération variable
la rémunération est versée par la SAS REGIA jusqu'au
n'est prévue.
30 juin 2024, par la SC COURTOIS & FILS à partir du
1er juillet 2024, et facturée à COURTOIS SA (cf. Rapport
IV-2-3- Rémunération exceptionnelle :
Spécial Commissaires aux Comptes) cf. note V-1.
Le Conseil d'Administration peut décider d'octroyer une
IV-2-2- Rémunération variable annuelle :
rémunération exceptionnelle au regard de circonstances
particulières. Le versement de ce type de rémunération doit
La rémunération variable annuelle brute fait partie d'une
pouvoir être justifié par un événement tel que la réalisation
stratégie globale. Elle est déterminée en fonction d'un
d'une opération majeure pour la société ou le Groupe etc.
critère financier et d'un critère extra financier de la façon
Le montant de la rémunération exceptionnelle ainsi décidée
suivante :
ne pourra pas excéder 100 % de la rémunération fixe
Critère financier : le Président Directeur Général perçoit
annuelle.
4,50 % du résultat net d'ensemble consolidé, calculé avant
impôts sur les bénéfices.
IV-2-4- Rémunération allouée au titre du mandat de
Ce critère est calculé au vu des derniers comptes annuels
membre du Conseil :
consolidés tels qu'arrêtés par le Conseil d'Administration.
Ce critère permet d'intéresser le Président Directeur
Le Président Directeur Général peut bénéficier d'une
Général au résultat consolidé du Groupe COURTOIS, car
rémunération au titre de ses fonctions d'Administrateurs
un résultat net consolidé négatif n'entraîne pas le versement
dans les mêmes conditions que les autres Administrateurs
d'un complément.
qui sont décrites ci-après.
Critère extra-financier : un montant additionnel de
10.000 € bruts sera attribué par dossier ; se traduisant par
IV-2-5- Avantages en nature :
l'acquisition par le Groupe COURTOIS :
-
D'immeuble de placement,
Le Président Directeur Général bénéficie de l'avantage en
nature :
un véhicule de fonction, consenti par la SAS
-
D'immeuble de rénovation,
-
De terrains à viabiliser,
REGIA jusqu'au 30 juin 2024 et SC COURTOIS & FILS à
partir du 1
er juillet 2024, est facturé à COURTOIS à hauteur
-
De terrains pour des opérations de Promotion
Immobilière.
d'une quote-part (cf. note V-1).
Soit par la participation du Groupe COURTOIS dans des
opérations immobilières. L'atteinte de ce critère sera
Le versement des éléments de rémunération variables et, le
cas échéant, exceptionnels attribués au titre de l'exercice
appréciée à la signature de l'acte authentique.
Ce critère permet de rémunérer le Président Directeur
écoulé est conditionné à l'approbation par l'Assemblée
Générale Ordinaire des éléments composant la
Général au regard de l'apport de nouveaux projets de
promotion immobilière, d'acquisition d'immeubles en vue
rémunération et les avantages, de toute nature, versés au
cours de l'exercice écoulé ou attribués au titre dudit
de leur rénovation et d'immeubles de placement dans le
cadre de l'activité de gestion d'immeubles et de mesurer
exercice (vote ex post « individuel »).
ainsi la croissance de ses activités sur lesquelles est axée la
stratégie du Groupe COURTOIS ainsi que d'apporter de la
Il est précisé qu'en cas de dissociation des fonctions, la
politique susvisée serait applicable au Directeur Général et
pérennité et de la performance sur le long terme.
au Président du Conseil avec les adaptations nécessaires.
Ces critères contribuent aux objectifs de la politique de
rémunération car ils correspondent aux objectifs de
développement et de pérennisation du Groupe COURTOIS.
Indemnités ou
avantages dus ou
Régime de
Indemnités relatives
Contrat de
susceptibles d'être dus
retraite
à une clause de non-
travail
à raison de la cessation
Dirigeants Mandataires Sociaux
supplémentaire
concurrence
ou du changement de
fonctions
Oui
Non
Oui
Non
Oui
Non
Oui
Non
Mme Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
X
X
X
X
PDG
En tant que membre du Conseil d'Administration, Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE perçoit une rémunération au titre
de ses fonctions.
Par ailleurs, les Directeurs Généraux Délégués ne perçoivent aucune rémunération au titre de leur mandat social et ne
bénéficient pas de contrat de travail avec la société. S'ils sont par ailleurs, membre du Conseil d'Administration, ils peuvent
percevoir une rémunération à ce titre.
- 37
Not named
IV-3- POLITIQUE DE REMUNERATION DES
Le Conseil a identifié 3 missions spécifiques à confier aux
MEMBRES DU CONSEIL
membres du Conseil d'Administration :
-
Intervention
amiable
pour
les
dossiers
L'Assemblée Générale du 15 mai 2008 a fixé dans sa
précontentieux ou contentieux,
septième résolution à caractère ordinaire la rémunération
-
Entrée en relation avec un nouvel opérateur,
des membres du Conseil à la somme annuelle de 85 K€
-
Représentation ponctuelle du Groupe COURTOIS
valable pour l'exercice en cours jusqu'à nouvelle décision
auprès des instances professionnelles, de
de l'Assemblée Générale.
l'administration et des collectivités.
Il est prélevé une somme sur l'enveloppe allouée au Conseil
d'Administration pour rémunérer les Censeurs.
Si le Conseil décide de confier une telle mission à l'un de
ces membres, celui-ci aura droit à une rémunération
Les critères de répartition de la somme fixe annuelle
supplémentaire à ce titre. Il est précisé qu'en application
allouée par l'Assemblée Générale aux membres du Conseil
des dispositions des article L.22-10-15 et L.225-46 du Code
ont été fixés par le Conseil.
de Commerce, ces rémunérations seraient portées aux
charges d'exploitation et seraient soumises à la procédure
Le Conseil répartit, entre ses membres en fonction des
des conventions réglementées. Le montant maximum de
critères suivants :
cette rémunération est fixé à 20 000 € par mission.
- De l'assiduité de chacun au sein du Conseil et des
Comités,
Chaque Administrateur a droit au remboursement des frais
- Du temps consacré aux fonctions,
de déplacement occasionnés dans l'exercice de ses
- De l'éventuelle présence à des Comités,
fonctions.
- De chaque contribution effective aux débats du Conseil.
IV-4- INFORMATIONS SUR LES MANDATS ET CONTRATS DE TRAVAIL ET/OU DE PRESTATIONS DE
SERVICES DES MANDATAIRES SOCIAUX PASSES AVEC LA SOCIETE
La durée des mandats des mandataires sociaux figure au II-2 ci-avant.
Les informations relatives aux contrats de prestations de services conclus avec la SAS REGIA et la SC COURTOIS & FILS
sont présentées ci-dessous :
Contrat de
Contrat de travail
prestations de
Périodes Conditions de
Mandat(s)
Durée de ou
conclu avec la
Mandataires de la société
services passés avec
de
révocation ou de
exercé(s)
des mandats
société (préciser
la société (préciser
préavis
résiliation
sa durée)
sa durée)
Président
A l'issue de
Mme Jennifer COURTOIS de
Directeur
l'AG tenue en
-
(1)
(2)
(2)
VIÇOSE
Général
2027 (*)
A l'issue de
Mr Jean-Louis COURTOIS de
Directeur
l'AG tenue en
-
-
-
-
VIÇOSE
Général Délégué
2027 (*)
A l'issue de
Mme Jean-Louis COURTOIS
Directeur
l'AG tenue en
-
-
-
-
de VIÇOSE
Général Délégué
2027(*)
*Statuant sur les comptes de l'exercice écoulé
1- 1 an renouvelable par tacite reconduction. L'avenant a été signé en novembre 2023 à effet du 1er janvier 2024. Initialement signé
avec REGIA, jusqu'au 30 juin 2024, et signé avec COURTOIS & FILS à compter du 1er juillet 2024.
2- Résiliation de plein droit sans indemnité de part ni d'autre, ni préavis dans le cas de sortie de la société bénéficiaire du périmètre
du Groupe par la rupture du lien de filialisation sous quelque forme que ce soit avec la société REGIA.
V- RÉMUNÉRATION DES MANDATAIRES SOCIAUX
V-1- INFORMATIONS MENTIONNEES AU I DE L'ARTICLE L. 22-10-9 DU CODE DE COMMERCE (SEPTIEME
RESOLUTION) DE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 22 MAI 2025
V-1-1- Rémunérations totales brutes et avantages, de toute nature, versés au cours de l'exercice écoulé ou attribués au titre du
même exercice au Président Directeur Général par la société, les sociétés contrôlées ou de la société qui contrôle aux
mandataires sociaux
La rémunération totale du Président Directeur Général respecte la politique de la rémunération approuvée lors de l'Assemblée
du 23 mai 2024 dans sa 7ième résolution.
Il est précisé que les informations visées à l'article L 22-10-9 du Code de Commerce ont été approuvées à 100 % par
l'Assemblée du 23 mai 2024 dans sa 9ième résolution.
38 -
Not named
La Présidente du Conseil d'Administration perçoit une rémunération fixe et une rémunération variable au titre de ses fonctions
de Président Directeur Général. Elle perçoit également une rémunération au titre de ses fonctions d'Administrateur.
Les critères qualitatifs et quantitatifs de la rémunération variable ont été préétablis et définis de manière précise mais ne sont
pas rendus publics pour des raisons de confidentialité.
La Présidente est également rémunérée pour son activité au sein du Groupe COURTOIS par la société SAS REGIA société
faîtière du Groupe COURTOIS, jusqu'au 30 juin 2024 et par la société SC COURTOIS & FILS, à partir du 1er juillet 2024,
sous le régime TNS (Travailleur Non Salarié) (cf. Rapport Spécial Commissaires aux Comptes).
Jusqu'au 30 juin 2024, la société SAS REGIA facture des prestations d'animation du Groupe à certaines sociétés du Groupe
COURTOIS dont la société COURTOIS SA selon une clé de répartition prévue dans une convention de prestations de services.
Cette convention suit la procédure des conventions réglementées et a fait à ce titre l'objet d'une autorisation préalable du
Conseil d'Administration de COURTOIS SA ainsi qu'une approbation par l'Assemblée Générale de COURTOIS SA.
A partir du 1er juillet 2024, la société COURTOIS & FILS facture des prestations d'animation du Groupe à certaines sociétés
du Groupe COURTOIS dont la société COURTOIS SA selon une clé de répartition prévue dans une convention de prestations
de services. Cette convention suit la procédure des conventions réglementées et a fait à ce titre l'objet d'une autorisation
préalable du Conseil d'Administration de COURTOIS SA ainsi qu'une approbation par l'Assemblée Générale de
COURTOIS SA.
La Présidente a un véhicule à sa disposition à Toulouse, les avantages en nature s'y rapportant sont calculés sur son bulletin de
salaire, jusqu'au 30 juin 2024 et sont refacturés par la société SAS REGIA ainsi que la T.V.A. au Groupe COURTOIS.
A compter du 1er juillet 2024, la Présidente n'étant plus salariée, le véhicule est pris en charge par la société
SC COURTOIS & FILS et refacturé au Groupe COURTOIS.
Le montant des rémunérations brutes de Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE, Président Directeur Général, vous est
communiqué ci-après :
Mme Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
Montant au 31/12/2023
Montant au 31/12/2024
(en milliers d'€uros)
(en milliers d'€uros)
attribués
versés
attribués
versés
SAS REGIA
Rémunération fixe (1)
185
185
93
93
Percoi et Pei
11
11
-
-
Retraite collective à cotisations définies
-
-
-
-
Avantages en nature (véhicule)
4
4
2
2
SC COURTOIS & FILS
Rémunération fixe (2)
-
-
78
78
Percoi et Pei
-
-
11
11
Retraite collective à cotisations définies
-
-
13
13
Avantages en nature (véhicule)
-
-
2
2
COURTOIS SA
Rémunération fixe
12
12
12
12
Rémunération variable (3) (4)
10
48
0
10
Rémunération au titre des fonctions
2
2
2
2
d'Administrateur
TOTAL
224
262
213
223
Quote-part rémunération variable
4,46%
18,32%
0%
4,48%
1-La quote-part facturée par la SAS REGIA à COURTOIS SA pour l'année 2024 s'élève à 51 K€ HT dont 50 K€ au titre de la rémunération
fixe et 1K€ au titre de l'avantage en nature.
2- La quote-part facturée par la SC COURTOIS & FILS au Groupe COURTOIS pour l'année 2024 s'élève à 78 K€ HT dont 76 K€ au titre
de la rémunération fixe et 2 K€ au titre de l'avantage en nature.
L'activité du Groupe s'est recentrée sur COURTOIS SA ; ce qui explique l'évolution de la quote-part de rémunération refacturée par
COURTOIS & FILS.
3- Aucune rémunération variable liée aux critères financiers, n'a été attribuée au titre de l'exercice 2024.
4- Aucune rémunération variable liée aux critères extra financiers n'a été attribuée au titre de l'exercice de l'année 2024. La rémunération
variable versée en 2024, correspond à la prime attribuée en 2023, concernant le dossier Courbevoie.
- 39
Not named
V-1-2- Rémunération des membres du Conseil (anciennement dénommée « jetons de présence »)
Nous vous informons qu'il a été attribué 17 000 € aux mandataires sociaux au titre de l'exercice 2024 contre 18 000 € au titre
de 2023.
En €uros
Montant attribué
Montant attribué au
Montant attribué au
Montant attribué
au titre de
Membres du Conseil
titre de l'exercice
titre de l'exercice
au titre de l'exercice
l'exercice clos
d'Administration et Censeurs
clos 31/12/2021 et
clos 31/12/2022 et
clos 31/12/2023 et
31/12/2024 et à
versé en 2022
versé en 2023
versé en 2024
verser en 2025
Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
2 000
2 000
2 000
2 000
Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE
2 000
3 000
3 000
2 000
Société REGIA représentée par
4 000
4 000
4 000
4 000
Madame COURTOIS de VIÇOSE
Jacques RAIBAUT
2 000
3 000
Jean-Jacques PONS-GERMAIN
3 000
3 000
3 000
2 000
Jacques GAYRAL
2 000
2 000
Laurent LESDOS
2 000
2 000
Pascal BARBOTTIN
2 000
2 000
Arthur THOMINE-DESMAZURES
4 000
2 000
2 000
2 000
(Censeur)
Arnaud LAFON (Censeur)
1 000
1 000
Total
20 000
19 000
18 000
17 000
Le montant est versé selon la présence au titre de l'exercice N-1.
Il est précisé que l'Assemblée Générale du 15 mai 2008 a fixé dans sa septième résolution la somme annuelle pouvant être
allouée aux membres du Conseil à 85 K€ valable jusqu'à nouvelle décision de l'Assemblée.
Autres informations concernant le Conseil d'Administration :
Il n'existe aucun prêt accordé aux membres du Conseil d'Administration,
Aucune autre rémunération n'a été octroyée en 2023 aux membres du Conseil d'Administration.
Il est précisé que les Directeurs Généraux Délégués ne sont pas rémunérés au titre de cette fonction.
La société n'ayant pas de salarié, elle ne peut communiquer l'information concernant le « ratio d'équité » que sur la
rémunération brute de 216 K€ du Président Directeur Général. Ce qui représente un pourcentage du ratio d'équité par rapport
au SMIC de + 90,15 %.
Evolution annuelle des
Evolution annuelle de la
performances de la société (N/N-
rémunération du Président
1) au regard du résultat net
Directeur Général (N/N-1)
consolidé
Exercice 2020
-35,71 %
15,70 %
Exercice 2021
-31,58 %
-126,13 %
Exercice 2022
269,23 %
1 392,31 %
Exercice 2023
-79,17 %
-125,00 %
Exercice 2024
-17,56 %
-108,56 %
V-1-3- Ratios d'équité
En l'absence d'effectif au niveau de la société et du Groupe COURTOIS, aucun ratio n'est présenté.
V-2- CHOIX DU CONSEIL RELATIF AUX MODALITES DE CONSERVATION PAR LES MANDATAIRES DES
ACTIONS ATTRIBUEES GRATUITEMENT
Au 31 décembre 2024, le Groupe COURTOIS n'a pas attribué de stock-options, ni d'actions gratuites.
40 -
Not named
V-3- ELEMENTS FIXES, VARIABLES ET EXCEPTIONNELS COMPOSANT LA REMUNERATION TOTALE ET
AVANTAGES, DE TOUTE NATURE, VERSES AU COURS DE L'EXERCICE ECOULE OU ATTRIBUES AU
TITRE DU MEME EXERCICE MADAME JENNIFER COURTOIS DE VIÇOSE, PRESIDENT DIRECTEUR
GENERAL (HUITIEME RESOLUTION DE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 22 MAI 2025)
Les rémunérations brutes versées au cours de l'exercice écoulé ou attribuées au titre du même exercice à
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE Président Directeur Général, sont conformes à la politique de rémunération
approuvée par l'Assemblée Générale du 23 mai 2024 aux termes de la septième résolution.
Le montant brut des éléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et avantages, de toute nature,
versés au cours de l'exercice 2024 ou attribués au titre de l'exercice 2024 à Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE,
Président Directeur Général et soumis à l'approbation de la prochaine Assemblée aux termes de la huitième résolution est
communiqué ci-après :
COURTOIS SA
Montant Brut versé au cours
Montant Brut attribué au titre
COURTOIS SA
de l'exercice 2024 (en €)
de l'exercice 2024 (en €)
Rémunération fixe
12 000
12 000
10 000
Rémunération variable (1)
(montant à verser en 2024 au
-
titre de 2023)
2 000
2 000
Rémunérations au titre des fonctions
(montant à verser en 2024 au
(montant à verser en 2025 au
d'Administrateur
titre de 2023)
titre de 2024)
Retraite collective à cotisations définies
Aucun montant soumis au
Aucun montant soumis au
Rémunération exceptionnelle
vote
vote
TOTAL
24 000
14 000
1- La rémunération variable de Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE est déterminée selon la politique de rémunération
présentée à la rubrique IV-2.
SAS REGIA facture une quote-part de la rémunération de la Présidente à COURTOIS SA
Quote-part facturée du
Quote-part facturée du
SAS REGIA
Montant Brut versé au cours
Montant Brut attribué au titre
de l'exercice 2024 (en €)
de l'exercice 2024 (en €)
Rémunération fixe
50 001
50 001
Avantages en nature Véhicule
1 023
1 023
TOTAL
51 024
51 024
SC COURTOIS & FILS facture une quote-part de la rémunération de la Présidente à COURTOIS SA
Quote-part facturée du
Quote-part facturée du
SC COURTOIS & FILS
Montant Brut versé au cours
Montant Brut attribué au titre
de l'exercice 2024 (en €)
de l'exercice 2024 (en €)
Rémunération fixe
76 440
76 440
Avantages en nature Véhicule
1 864
1 864
TOTAL
78 304
78 304
V-4- ELEMENTS FIXES, VARIABLES ET EXCEPTIONNELS COMPOSANT LA REMUNERATION TOTALE ET
AVANTAGES, DE TOUTE NATURE, VERSES AU COURS DE L'EXERCICE ECOULE OU ATTRIBUES AU
TITRE DU MEME EXERCICE A MONSIEUR JEAN-LOUIS COURTOIS DE VIÇOSE, DIRECTEUR GENERAL
DELEGUE (NEUVIEME RESOLUTION DE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 22 MAI 2025)
Il est précisé que Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE ne perçoit pas de rémunération au titre de ses fonctions de
Directeur Général Délégué.
Il perçoit une rémunération au titre de ses fonctions d'Administrateur.
- 41
Not named
Le montant brut des éléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et avantages, de toute nature,
versés au cours de l'exercice 2024 ou attribués au titre de l'exercice 2024 à Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE,
Directeur Général Délégué et soumis à l'approbation de la prochaine Assemblée aux termes de la neuvième résolution est
communiqué ci-après :
Montant versé au cours
Montant Brut attribué au titre
COURTOIS SA
de 2024 (en €)
de 2024 (en €)
Rémunérations au titre
3 000
2 000
des fonctions d'Administrateur
(montant versé en 2024 au titre de 2023)
(montant à verser en 2025 au titre de 2024)
TOTAL
3 000
2 000
Il est précisé que Madame Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE Directeur Général Délégué ne perçoit pas de rémunération à
quelque titre que ce soit de la part de COURTOIS SA.
VI- ÉLÉMENTS SUSCEPTIBLES D'AVOIR UNE INCIDENCE EN CAS D'OFFRE PUBLIQUE
VI-1- STRUCTURE DU CAPITAL
La structure du capital ainsi que les participations directes ou indirectes connues de la société et toutes informations en la
matière sont décrites au paragraphe IV du Rapport de Gestion.
Les personnes physiques ou morales agissant seules ou de concert au sens des dispositions de l'article L. 233-10 du Code de
Commerce sont tenues au respect des obligations définies au premier alinéa lorsqu'elles viennent à détenir par suite de fusion
ou d'apport plus de 30 % des titres de capital ou des droits de vote d'une société.
VI-2- RESTRICTIONS STATUTAIRES A L'EXERCICE DES DROITS DE VOTE
Il n'existe pas de restriction statutaire à l'exercice des droits de vote et aux transferts d'actions ni de clauses des conventions
portées à la connaissance de la société en application de l'article L. 233-11.
VI-3- PACTE D'ACTIONNAIRES
A la connaissance de la société, il n'existe pas de pactes ou autres engagements signés entre Actionnaires.
VI-4- DROITS, PRIVILEGES ET RESTRICTIONS ATTACHES AUX ACTIONS
Il n'existe pas de titre comportant des droits de contrôle spéciaux. Toutefois, il est précisé qu'un droit de vote double est
attribué à toutes les actions entièrement libérées pour lesquelles il est justifié d'une inscription nominative depuis deux ans au
moins au nom du même Actionnaire. (Article 13 des statuts).
Il n'existe pas de mécanismes de contrôle prévus dans un éventuel système d'actionnariat du personnel avec des droits de
contrôle qui ne sont pas exercés par ce dernier.
VI-5- POUVOIRS DU CONSEIL D'ADMINISTRATION EN MATIERE D'AUGMENTATIONS DE CAPITAL ET
DE RACHAT D'ACTIONS
Les règles de nomination et de révocation des membres du Conseil d'Administration sont les règles légales et statutaires
prévues à l'article 14 des statuts.
En matière de pouvoirs du Conseil d'Administration, les délégations et autorisations en cours sont décrites dans le tableau des
délégations d'augmentation du capital au paragraphe I-2 et les pouvoirs du Conseil en matière de rachat d'actions propres
figurent au paragraphe IV-5 du Rapport de Gestion.
La modification des statuts de notre société se fait conformément aux dispositions légales et réglementaires.
VI-6- CLAUSES DE CHANGEMENT DE CONTROLE
Il n'existe pas d'accords conclus par la société qui sont modifiés ou prennent fin en cas de changement de contrôle de la
société.
Il n'existe pas d'accord particulier prévoyant des indemnités en cas de cessation des fonctions de membres du Conseil
d'Administration (étant précisé que la société n'a pas de salarié).
42 -
Not named
VII- RAPPORT SPECIAL DES COMMISSAIRES AUX COMPTRES SUR LES CONVENTIONS
RÈGLEMENTÉES
Exercice clos le 31 décembre 2024
A l'assemblée générale de la société COURTOIS SA,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions
réglementées.
Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques, les
modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l'intérêt pour la société des conventions dont nous avons été avisé ou
que nous aurions découvertes à l'occasion de notre mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à
rechercher l'existence d'autres conventions. Il vous appartient, selon les termes de l'article R.225-31 du code de commerce,
d'apprécier l'intérêt qui s'attachait à la conclusion de ces conventions et engagements en vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l'article R.225-31 du code de
commerce relatives à l'exécution, au cours de l'exercice écoulé, des conventions déjà approuvées par l'assemblée générale.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la
Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la
concordance des informations qui nous ont été données avec les documents de base dont elles sont issues
CONVENTIONS SOUMISES A L'APPROBATION DE L'ASSEMBLEE GENERALE
CONVENTIONS AUTORISEES ET CONCLUES AU COURS DE L'EXERCICE ECOULE
En application de l'article L. 225-40 du code de commerce, nous avons été avisés des conventions suivantes conclues au cours
de l'exercice écoulé qui ont fait l'objet de l'autorisation préalable de votre conseil d'administration.
1. Avenant à la convention de trésorerie conclue avec la SAS COURBEVOIE 157 TIMBAUD et COURTOIS SA
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de COURTOIS SA
Modalités
Le Conseil d'Administration du 14 février 2024 a autorisé la signature d'un avenant à la convention de trésorerie conclue entre
la SAS COURBEVOIE 157 TIMBAUD et COURTOIS SA.
Le montant maximum des apports en fonds propres par COURTOIS SA pour la totalité de l'opération est de 1 100 K€.
La signature de la convention de trésorerie stipulant que les comptes courants d'associés seront rémunérés au taux fixé par le
barème fiscal en vigueur, plafonné à 4%, à effet du 1er mars 2024.
Motifs justifiant de son intérêt pour la société :
Le Conseil d'Administration estime que cette convention est nécessaire pour mener à bien l'opération portée par la
SAS COURBEVOIE 157 TIMBAUD.
CONVENTIONS DEJA APPROUVEES PAR L'ASSEMBLEE GENERALE
CONVENTIONS APPROUVEES AU COURS DE L'EXERCICE ECOULE
Nous avons par ailleurs été informés de l'exécution, au cours de l'exercice écoulé, des conventions suivantes, déjà approuvées
par l'assemblée générale du 23 mai 2024, sur rapport spécial des commissaires aux comptes du 29 avril 2024.
1. Convention d'animation et de prestations de services conclue entre COURTOIS & FILS et COURTOIS SA
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de COURTOIS SA et Gérante de la société
COURTOIS & FILS
Madame Jean-Louis Courtois de Viçose, Directrice Générale Déléguée de COURTOIS SA et associée de la société
COURTOIS & FILS
- 43
Not named
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 5 avril 2024 a autorisé la conclusion d'une convention d'animation et de prestations de
services pour une durée indéterminée, à effet du 1er juillet 2024 et qui porte sur :
1) Assistances administrative, financière, informatique, gestion du personnel et autres prestations,
2) Assistance commerciale,
Conformément aux décisions adoptées par votre Conseil d'Administration du 5 avril 2024, pour la période du 1er juillet 2024
au 30 juin 2025, le budget prévisionnel au regard du niveau estimé des prestations à rendre par la société civile
COURTOIS & FILS à COURTOIS SA s'élèverait à 842 K€ déterminé sur la base des charges réelles supportées par la société
COURTOIS & FILS majorées de 8% maximum.
La facturation définitive fera l'objet d'une régularisation sur la base des coûts réels annuels majorés d'un taux de marge de 8%.
La rémunération de la partie variable du Directeur du Développement fera l'objet d'une facturation distincte et refacturée à
l'attention de la filiale concernée par l'opération.
La convention a été signée par les parties en date du 5 avril 2024.
Motifs justifiant de son intérêt pour la société :
Cette convention est nécessaire au bon fonctionnement de la société COURTOIS SA. Ses modalités financières sont conformes
aux conditions du marché
2. Convention d'animation et de prestations de services conclue entre COURTOIS SA et ses filiales, à savoir les
sociétés SFIC, SCI PORT INVEST, SCI CAUDRA, SCI NORD INVEST, SCI AMPERE STRATEGE et
SCI BONNEFOY
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de COURTOIS SA et co-gérante des sociétés SFIC,
SCI PORT INVEST, SCI CAUDRA, SCI NORD INVEST, SCI AMPERE STRATEGE et SCI BONNEFOY.
Monsieur Jean-Louis Courtois de Viçose, Directeur Général Délégué de COURTOIS SA et co-gérant des sociétés SFIC,
SCI PORT INVEST, SCI CAUDRA, SCI NORD INVEST, SCI AMPERE STRATEGE et SCI BONNEFOY.
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 5 avril 2024 a autorisé la conclusion d'une convention d'animation et de prestations de
services pour une durée d'une année renouvelable par tacite reconduction, à effet du 1er juillet 2024 qui porte sur :
1) Assistances administrative, financière, informatique, gestion du personnel et autres prestations,
2) Assistance commerciale.
Dans le cadre de cette convention, les filiales, parties au contrat, conviennent que les coûts des prestations et charges de
fonctionnement du Prestataire, majorés d'une marge de 2%, sont partagés entre elles selon une clé de répartition qui sera fixée
chaque année au regard du temps réellement passé par le personnel et intervenants du Prestataire auprès de chacune des
filiales.
Ainsi, pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, le budget prévisionnel au regard du niveau estimé des prestations à
rendre par COURTOIS SA aux filiales s'élèverait à 320 K€, réparti de la façon suivante :
MONTANT TOTAL EN EUROS A
CLE DE REPARTITION
REFACTURER SELON CLE DE
ENTRE LES FILIALES DE
REPARTITION (hors rémunérations
COURTOIS SA
variables qui seront facturés en plus)
FIC SARL
90,94 %
291 K€
SCI PORT INVEST
0,30 %
1 K€
SCI CAUDRA
1,25 %
4 K€
SCI NORD INVEST
3,13 %
10 K€
SCI AMPERE
2,19 %
7 K€
SCI BONNEFOY
2,19 %
7 K€
La facturation définitive fera l'objet d'une régularisation sur la base des coûts réels annuels majorés d'un taux de 2 %.
44 -
Not named
La rémunération de la partie variable du Directeur du Développement fera l'objet d'une facturation distincte et refacturée à la
filiale concernée par l'opération.
Ce contrat se substitue à la convention signée entre la SAS REGIA et les filiales à effet du 1er janvier 2024 et qui a été résiliée
par anticipation au 30 juin 2024.
La convention a été signée par les parties en date du 5 avril 2024.
Le produit constaté sur l'exercice 2024 au titre de la convention s'élève à 160 007 € HT.
Motifs justifiant de son intérêt pour la société :
Cette convention est nécessaire au bon fonctionnement de la société COURTOIS SA. Ses modalités financières sont conformes
aux conditions du marché.
3. Convention d'animation et de prestations de services conclue entre COURTOIS SA et la SCI REMUSAT
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de COURTOIS SA et co-gérante de la SCI REMUSAT
Monsieur Jean-Louis Courtois de Viçose, Directeur Général Délégué de COURTOIS SA et co-gérant de la SCI REMUSAT
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 5 avril 2024 a autorisé la conclusion d'une convention d'animation et de prestations de
services pour une durée indéterminée, à effet du 1er juillet 2024 et qui porte sur :
1) Assistances administrative, financière, informatique, gestion du personnel et autres prestations,
2) Assistance commerciale,
Conformément aux décisions adoptées par votre Conseil d'Administration du 5 avril 2024, pour la période du 1er juillet 2024
au 30 juin 2025, le budget prévisionnel au regard du niveau estimé des prestations à rendre par COURTOIS SA à la
SCI REMUSAT s'élèverait à 23 K€ déterminé selon une clé de répartition fixée chaque année au regard du temps réellement
passé par le personnel et intervenants du Prestataire.
La facturation définitive fera l'objet d'une régularisation sur la base des coûts réels annuels majorés d'un taux de marge de 2%.
La rémunération de la partie variable du Directeur du Développement fera l'objet d'une facturation distincte et refacturée à la
filiale concernée par l'opération.
Ce contrat se substitue à la convention signée entre COURTOIS SA et la SCI REMUSAT à effet du 1er janvier 2024 et sera
ainsi résilié par anticipation au 30 juin 2024.
La convention a été signée par les parties en date du 5 avril 2024.
Le produit constaté sur l'exercice 2024 au titre de la convention s'élève à 11 711 € HT.
Motifs justifiant de son intérêt pour la société :
Cette convention est nécessaire au bon fonctionnement de la société COURTOIS SA. Ses modalités financières sont conformes
aux conditions du marché.
4. Bail de sous-location entre les sociétés COURTOIS & FILS et COURTOIS SA
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de COURTOIS SA et gérante de la société
COURTOIS & FILS,
Madame Jean-Louis Courtois de Viçose, Directrice Générale Déléguée de COURTOIS SA et associée de la société
COURTOIS & FILS,
Monsieur Jean-Jacques Pons-Germain, représentant de COURTOIS SA.
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 5 avril 2024 a autorisé la signature d'un bail de sous location avec la société
COURTOIS & FILS concernant les bureaux du siège social situés 3 rue Mage à Toulouse, pour une durée de 9 années à
compter du 1er juillet 2024 et jusqu'au 30 juin 2033, moyennant un loyer de 34 K€ (taxes et charges en sus), révisable le 1er
juillet de chaque année.
Cette convention a été signée le 5 avril 2024.
- 45
Not named
Il est précisé que le bail de sous location à échéance du 31 décembre 2032, signé avec la SAS REGIA est résilié à effet du
30 juin 2024.
La charge constatée sur l'exercice 2024 au titre du contrat de sous location entre la société Courtois & Fils et Courtois SA est
de 16 796 € HT.
Motifs justifiant de son intérêt pour la société :
Cette convention est nécessaire au bon fonctionnement de la société COURTOIS SA et de ses filiales. Ses modalités
financières sont conformes aux conditions du marché.
5. Convention de trésorerie entre les sociétés COURTOIS & FILS et COURTOIS SA
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de COURTOIS SA et gérante de la société
COURTOIS & FILS,
Madame Jean-Louis Courtois de Viçose, Directrice Générale Déléguée de COURTOIS SA et associée de la société
COURTOIS & FILS.
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 5 avril 2024 a autorisé la signature de la convention de trésorerie entre la société
COURTOIS & FILS et la société COURTOIS SA.
Dans le cadre des relations existant entre la société COURTOIS & FILS et sa filiale, la société COURTOIS SA sera habilitée à
effectuer des remontées de trésorerie vers la société COURTOIS & FILS, dont les montants seront déterminés en fonction du
besoin en trésorerie de la société mère et dans la limite d'un montant maximum de DEUX CENT MILLE EUROS
(200 000 euros).
De la même manière, la société COURTOIS & FILS pourra procéder à une avance au profit de sa filiale, la société
COURTOIS SA.
La signature de la convention de trésorerie stipulant que les comptes courants d'associés seront rémunérés au taux fixé par le
barème fiscal en vigueur et les parties conviennent de plafonner le taux d'intérêt maximal à 4%.
La présente convention prend effet au 1er mai 2024 et est conclue pour une durée de 5 ans qui prendra fin le 30 avril 2029 et
sera renouvelable par tacite reconduction.
La convention de trésorerie a été signée le 5 avril 2024.
La convention n'a pas généré de produits ni de charges d'intérêts financiers chez COURTOIS SA sur l'exercice 2024.
Motifs justifiant de son intérêt pour la société :
Cette convention est nécessaire au bon fonctionnement de la société COURTOIS SA et COURTOIS & FILS. Ses modalités
financières sont conformes aux conditions du marché.
CONVENTIONS APPROUVEES AU COURS D'EXERCICES ANTERIEURS
En application de l'article R. 225-30 du code de commerce, nous avons été informés que l'exécution des conventions
suivantes, déjà approuvées par l'assemblée générale au cours d'exercices antérieurs, s'est poursuivie au cours de l'exercice
écoulé.
1. Convention de prestations de services dans le domaine comptable avec la SCCV ANTONY-ARON
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de COURTOIS SA et co-gérante de la
SCCV ANTONY-ARON.
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 17 octobre 2018 a autorisé la signature du contrat de prestations de services entre
COURTOIS SA et la SCCV ANTONY ARON concernant l'exécution de la mission des prestations de services dans le
domaine comptable à effet du 1er décembre 2018 pour une durée déterminée de 1 an.
46 -
Not named
A son expiration il se renouvelle pour des périodes de même durée par tacite reconduction, sauf dénonciation notifiée par l'une
ou l'autre des parties par lettre recommandée avec A.R. deux mois, avant la date d'expiration de la période contractuelle en
cours, la dénonciation intervenant sans indemnité de part ni d'autre.
Cette rémunération s'entend hors taxes, ces dernières restant à la charge de la société bénéficiaire de l'assistance.
La convention a été renouvelée lors des Conseils d'Administration du 22 mars 2023 et du 20 mars 2024.
Conformément aux décisions adoptées par le Conseil d'Administration du 17 octobre 2018, la facturation des prestations
réalisées s'élève à 60 € de l'heure HT.
Les actions de la société SCCV ANTONY ARON ayant été cédées au 30 septembre 2024, la convention a cessé de produire
ses effets à cette date.
Le produit constaté sur la période du 1er janvier 2024 au 30 septembre 2024 au titre de la convention s'élève à 480 € HT.
Motifs justifiant de son intérêt pour la société :
Le Conseil d'Administration a estimé que cette convention était nécessaire fournir des prestations de services à la
SCCV ANTONY-ARON et en contrepartie recevoir une rémunération et que ces modalités financières étaient conformes aux
conditions de marché.
2. Modification de la Convention d'animation et de prestations de services et entretien des locaux conclue
entre la SAS REGIA (holding) et le Groupe COURTOIS
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de COURTOIS SA et Présidente de la SAS REGIA,
Madame Jean-Louis Courtois de Viçose représentant permanent de REGIA,
Monsieur Jean-Louis Courtois de Viçose, associé de la SAS REGIA.
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 18 octobre 2023 a autorisé la conclusion d'une convention d'animation et de prestations de
services pour une durée d'un an, à effet du 1er janvier 2024, renouvelable par tacite reconduction.
La facturation de la SAS REGIA au Groupe COURTOIS s'opère à compter du 1er janvier 2024 selon les modalités suivantes :
%
NOM
MONTANT ANNUEL HORS TAXE EN K€
53,76 %
SA COURTOIS
418 K€ au lieu de 281 K€
Les charges de la SAS REGIA facturées au groupe sont calculées selon les clefs de répartition du temps de travail.
Pour les prestations d'entretien des locaux, la société SAS REGIA facturera à COURTOIS SA à compter du 1er janvier 2024 la
somme de 3 052 € HT par an.
Il est précisé que cette convention sera résiliée en date du 30 juin 2024 et sera substituée par la convention d'animation et de
prestations de services conclue entre la société civile COURTOIS&FILS et COURTOIS SA en date du 5 avril 2024.
Les charges supportées sur l'exercice 2024 par Courtois SA s'élèvent à 209 000€ HT dans le cadre de la convention de
prestation de services, et à 1 526 € HT dans le cadre de la prestation d'entretien des locaux.
Motifs justifiant de son intérêt pour la société :
Le Conseil d'administration a estimé que cette convention était nécessaire au bon fonctionnement de la Société et de ses
filiales et que ses modalités financières étaient conformes aux conditions de marché.
3. Bail de sous-location entre la société SAS REGIA et COURTOIS SA
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de COURTOIS SA et Présidente de la SAS REGIA,
Madame Jean-Louis Courtois de Viçose représentant permanent de REGIA,
Monsieur Jean-Louis Courtois de Viçose, associé de la SAS REGIA.
- 47
Not named
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 20 décembre 2023 a autorisé la signature d'un bail de sous location avec la SAS REGIA
concernant les bureaux du siège social situés 3 rue Mage à Toulouse, pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2024
et jusqu'au 31 décembre 2032, moyennant un loyer de 24 K€ (taxes et charges en sus), révisable le 1er janvier de chaque année.
Cette convention a été signée le 1er janvier 2024.
Il est précisé que les baux de sous location à échéance au 30 juin 2030 sont résiliés à effet du 31 décembre 2023.
La charge constatée sur l'exercice 2024 au titre du contrat de sous location entre la SAS REGIA et COURTOIS SA est de
11 036 € HT.
Motifs justifiant de son intérêt pour la société :
Le Conseil d'administration a estimé que cette convention était nécessaire au bon fonctionnement de la Société et de ses
filiales et que ses modalités financières étaient conformes aux conditions de marché.
4. Convention de trésorerie entre les sociétés SAS COURBEVOIE 157 TIMBAUD et COURTOIS SA
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de COURTOIS SA et Présidente de la
SAS COURBEVOIE 157 TIMBAUD.
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 25 mai 2023 a autorisé la signature de la convention de trésorerie entre les associés de la
SAS COURBEVOIE 157 TIMBAUD, COURTOIS SA et ATOME PROMOTION. Le montant maximum des apports en
fonds propres par COURTOIS SA pour la totalité de l'opération est de 1 100 K€.
Les comptes courants d'associés seront rémunérés au taux fixé par le barème fiscal en vigueur.
Le produit constaté sur l'exercice au titre de la convention s'élève à 47 683 €.
Motifs justifiant de son intérêt pour la société :
Le Conseil d'Administration a estimé que cette convention était nécessaire pour mener à bien l'opération portée la
SAS COURBEVOIE 157 TIMBAUD.
5. Convention d'avances en compte courant consenties par la SAS REGIA à COURTOIS SA
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de COURTOIS SA et Présidente de la SAS REGIA,
Madame Jean-Louis Courtois de Viçose, associé de la SAS REGIA.
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 19 octobre 2022 a autorisé les avances en compte courant consenties par REGIA à
COURTOIS SA, avec une rémunération au Taux €STER à effet du 1er janvier 2023 pour une durée indéterminée.
Compte tenu de l'impossibilité actuelle de connaître avec certitude la variation du taux €STER, le taux minimum applicable
par trimestre est de 0,50 %. Le calcul s'effectuant au trimestre à terme échu, les intérêts ne se sont pas capitalisés.
A la clôture de l'exercice, les avances en compte courant présentent un solde nul.
6. Convention relative à la signature de la caution solidaire de COURTOIS SA au profit de la Banque
Populaire en garantie de l'opération Matabiau sur la filiale FIC
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de Courtois SA et co-gérante de la SARL FIC.
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 20 octobre 2021 a autorisé la société COURTOIS SA à signer la caution à hauteur de 900 K€
au profit de la Banque Populaire Occitanie en garantie du financement de l'opération Matabiau. Il est rappelé que cette filiale
détenue à 99,99 % par COURTOIS SA et porte une partie de l'activité du groupe dans l'activité de rénovation d'immeubles.
L'acte a été signé en date du 10 décembre 2021.
48 -
Not named
7. Adhésion aux contrats pour la catégorie du personnel AGIRC et ARRCO
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de COURTOIS SA
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 3 décembre 2014 a autorisé l'adhésion pour la catégorie du personnel affilié AGIRC et
ARRCO à la retraite collective des cotisations définies par l'article 83 du CGI avec un taux de 4% sur la totalité des salaires et
à la prévoyance incapacité, décès sur la tranche A et B à la charge de COURTOIS SA à effet du 1er janvier 2015.
Ce contrat a été mis en réduction à effet du 1er juillet 2020 ce qui a pour conséquence l'arrêt des appels de cotisations.
Aucune charge n'a été constatée sur l'exercice au titre de ces contrats.
8. Convention de prestations de services dans le domaine comptable avec la SCCV ONDES RESIDENCE
DES CAROLLES
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de COURTOIS SA et co-gérante de la SCCV ONDES
RESIDENCE DES CAROLLES.
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 16 février 2022 a autorisé la signature du contrat de prestations de services entre
COURTOIS SA et ONDES RESIDENCE DES CAROLLES concernant l'exécution de la mission des prestations de services
dans le domaine comptable à effet du 16 février 2022 pour une durée déterminée de 1 an.
A son expiration, il se renouvelle pour des périodes de même durée par tacite reconduction, sauf dénonciation notifiée par
l'une ou l'autre des parties par lettre recommandée avec A.R. deux mois, avant la date d'expiration de la période contractuelle
en cours, la dénonciation intervenant sans indemnité de part ni d'autre.
La convention a été renouvelée lors des Conseils d'Administration du 22 mars 2023 et du 20 mars 2024.
Conformément aux décisions adoptées par votre Conseil d'Administration du 16 février 2022, la facturation des prestations
réalisées s'élève à 60 € de l'heure HT.
Le produit constaté sur l'exercice au titre de la convention s'élève à 1 260 € HT.
Motifs justifiant de son intérêt pour la société :
Le Conseil d'Administration a estimé que cette convention était nécessaire fournir des prestations de services à la
SCCV ONDES RESIDENCE DES CAROLLES et en contrepartie recevoir une rémunération et que ces modalités financières
étaient conformes aux conditions de marché.
9. Convention de trésorerie avec la SCCV ONDES RESIDENCE DES CAROLLES
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de COURTOIS SA et co-gérante de la SCCV ONDES
RESIDENCE DES CAROLLES.
Modalités :
Le Conseil d'Administration a autorisé le 8 février 2017, le 18 octobre 2017, le 17 octobre 20218 et le 19 octobre 2022 la
signature de la convention de trésorerie et l'avenant entre les associés de la SCCV ONDES RESIDENCE LES CAROLLES, la
société COURTOIS SA et SIP pour un montant de 900 K€.
Les associés COURTOIS SA et SIP ont renoncé à la rémunération des comptes courants à effet du 1er novembre 2022 en
raison de la situation financière de la société SCCV ONDES RESIDENCE LES CAROLLES.
Cependant, si la société SCCV ONDES RESIDENCE LES CAROLLES reconstituait ses capitaux propres, les intérêts
auxquels les associés ont présentement renoncé seraient dus.
Aucun produit d'intérêt n'a été perçu sur l'exercice 2024.
- 49
Not named
Motifs justifiant de son intérêt pour la société :
Le Conseil d'Administration
a
estimé que cette convention est nécessaire pour financer l'opération de la
SCCV ONDES RESIDENCE LES CAROLLES et en contrepartie recevoir une rémunération des fonds propres. Les modalités
financières sont conformes aux conditions de marché.
10. Convention de trésorerie avec la SCCV RESIDENCE DU LAC
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de COURTOIS SA et co-gérante de la
SCCV RESIDENCE DU LAC.
Modalités :
Le Conseil d'Administration a autorisé le 14 décembre 2016 la signature de la convention de trésorerie et l'avenant le 8 février
2017 et le 19 octobre 2022 entre les associés de la SCCV RESIDENCE DU LAC, la société COURTOIS SA et SIP pour un
montant de 820 K€ (part pour COURTOIS SA de 410 K€).
Les associés COURTOIS SA et SIP ont renoncé à la rémunération des comptes courants à effet du 1er novembre 2022 en
raison de la situation financière de la société SCCV RESIDENCE DU LAC.
Cependant, si la société SCCV RESIDENCE DU LAC reconstituait ses capitaux propres, les intérêts auxquels les associés ont
présentement renoncé seraient dus.
Fait à Toulouse et Labège, le 30 avril 2025
Les Commissaires aux Comptes,
FORVIS MAZARS
SYGNATURES
Hervé KERNEIS
Laure MULIN
50 -
Not named
COMPTES ANNUELS CONSOLIDÉS
AU 31 DÉCEMBRE 2024
Conseil d'Administration du 20 mars 2024
I- ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS – NORMES IFRS
ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIERE AU 31 DECEMBRE 2024 (EN K€)
Note
31/12/2024
31/12/2023
ACTIF
ACTIFS NON-COURANTS
11 220
10 842
Immobilisations incorporelles
-
-
Immobilisations corporelles
6 et 2.4
213
252
Immeubles de placement
7 et 2.5
10 130
9 755
Participations dans les entreprises associées
8
-
-
Actifs financiers non-courants
9
834
835
Impôts différés
44
-
ACTIFS COURANTS
14 239
14 614
Stocks et en-cours
10 et 2.7
7 502
7 121
Clients et comptes rattachés
11
144
149
Autres actifs courants
12
168
152
Trésorerie et équivalent de trésorerie
13
6 425
7 192
Actifs destinés à être cédés
2.5
-
-
TOTAL ACTIF
25 459
25 456
31/12/2024
31/12/2023
PASSIF
CAPITAUX PROPRES PART DU GROUPE
18 579
18 931
Capital
1 674
1 674
Réserves consolidées
14.1
17 253
17 425
Résultat de l'exercice
15
(347)
(168)
Participations ne donnant pas le contrôle
161
214
PASSIFS NON COURANTS
4 065
3 882
Dettes financières non courantes
16.1
2 292
2 021
Impôts différés non courants
29.3
1 773
1 861
Provisions non courantes
17
-
-
PASSIFS COURANTS
2 654
2 429
Fournisseurs et comptes rattachés
18
306
111
Dettes financières courantes
16.2
1 929
1 882
Provisions courantes
17
268
263
Autres Passifs courants
19
151
173
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
25 459
25 456
- 51
Not named
ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIERE AU 31 DECEMBRE 2024 (EN K€)
Postes
31/12/2024
Note
31/12/2024 31/12/2023
Total Chiffre d'Affaires
20
945
1409
Autres produits
-
-
Achats consommés
-
(318)
Charges de personnel
(17)
(27)
Charges externes
(1385)
(1183)
Impôts et taxes
(72)
(56)
Dotation aux amortissements et aux provisions
17
(65)
9
Autres produits et charges d'exploitation
23
87
(47)
Résultat opérationnel courant
(508)
(216)
Autres Produits et charges opérationnelles non courantes
-
-
Résultat opérationnel
(508)
(216)
Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie
25
211
111
Coût de l'endettement financier brut
(218)
(148)
Coût de l'endettement financier net
(7)
(37)
Autres produits financiers
-
3
Autres Charges Financières
(1)
(1)
Quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence
(5)
4
Charge d'impôt
29
131
60
Résultat net consolidé des activités poursuivis
(390)
(187)
Résultat net Consolidé
(390)
(187)
Dont Résultat net consolidé-Part Groupe
(347)
(168)
Dont Résultat net consolidé-Part Minoritaires
(43)
(19)
Résultat net de base par action (en Euros)
15
-4,80
-2,33
Résultat net dilué par action (en Euros)
15
-4,80
-2,33
ÉTAT RESULTAT NET ET DES GAINS ET PERTES COMPTABILISES DIRECTEMENT EN CAPITAUX PROPRES (EN K€)
31/12/2024
31/12/2023
Résultat Net
(390)
(187)
Eléments qui seront reclassés (ou recyclables) en résultat net :
-
-
Réévaluation des actifs financiers disponibles à la vente
-
-
Eléments de la quote- part des gains et pertes comptabilisés
-
-
directement en capitaux propres des entreprises mise en équivalence
contrat de liquidité (PRA)
-
-
Impôts liés
-
-
Eléments qui ne seront reclassés (ou ne sont pas recyclables) ultérieurement en
-
-
résultat net :
Réévaluation des immobilisations
-
-
Réévaluation (ou écarts actuariels) au titre des régimes à prestations définies
-
-
Elément de la quote- part des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux
-
-
propres des entreprises mise en équivalence
Impôts liés
-
-
Total des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres
-
-
Résultat net et gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres
(390)
(187)
Dont part du Groupe (ou des actionnaires de la société mère)
(347)
(168)
Not named
TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE NETTE AU 31 DECEMBRE 2024 (EN K€)
31/12/2024
31/12/2023
Résultat net consolidé (y compris intérêts minoritaires)
(390)
(187)
+/- Dotations nettes Amortissements et provisions
40
42
-/+ Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur
(108)
9
-/+ Plus et moins-values de cession
-
(72)
-/+ Quote part de résultat des sociétés mises en équivalence
5
(4)
Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement financier net et impôt
(454)
(212)
+ Coût de l'endettement financier net
7
37
+/- Charge d'impôt (y compris impôts différés)
(131)
(60)
Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôt
(577)
(235)
- impôts versés
-
-
+/- Variation du BFR lié à l'activité (y compris dette liée aux avantages au personnel)
(220)
(2575)
FLUX NET DE TRESORERIE GENERES PAR L'ACTIVITE
(797)
(2810)
- Décaissements liés aux acquisitions d'immobilisations corporelles et incorporelles
(266)
-
+ Encaissements liés aux cessions d'immobilisations corporelles et incorporelles
-
225
- Décaissements liés aux acquisitions d'immobilisations financières (titres non consolidés)
-
-
+ Encaissements liés aux cessions d'immobilisations financières (titres non consolidés)
-
-
+/- Incidence des variations de périmètre
-
-
+/- Variation des prêts et avances consentis
-
-
Dividendes reçus
-
-
+/- Autres flux liés aux opérations d'investissement
-
-
FLUX NET DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS D'INVESTISSEMENT
(266)
225
+ Sommes reçues des actionnaires lors d'augmentation de capital
(3)
(34)
-/+ Rachats et reventes d'actions propres
-
-
- Dividendes mis en paiement en cours d'exercice :
. Dividendes versés aux actionnaires de la société mère.....................
-
(199)
. Dividendes versés aux minoritaires des sociétés intégrées..................
(9)
(92)
+ Encaissements liés aux nouveaux emprunts
542
1 839
- Remboursement d'emprunts (y compris contrats de location financement)
(225)
(47)
- Intérêts financiers nets versés (y compris contrats de location financement)
(7)
(37)
+/- Autres flux liés aux opérations de financement
-
-
FLUX NET DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT
297
1 430
Variation de trésorerie NETTE
(767)
(1155)
Trésorerie à l'ouverture
7 192
8 347
Trésorerie à la clôture
6 425
7 192
- 53
Not named
ETAT DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES - AU 31 DECEMBRE 2024
EN MILLIERS
AU 31/12/2022
1 674
455
(43)
16 516
(672)
0
19 277
380
19 657
AFFECTATION DU RESULTAT
-
-
-
473
(672)
-
(199)
(92)
(291)
ACQUISITION TITRES SCI
-
-
-
20
-
-
20
(55)
(35)
REMUSAT
SOUSCRIPTION CAPITAL
-
-
-
-
-
-
-
1
1
COURBEVOIE
RESULTAT DE LA PERIODE
-
-
-
-
(168)
-
(168)
(19)
(187)
AU 31/12/2023
1 674
455
(43)
17 009
(168)
0
18 930
214
19 145
AFFECTATION DU RESULTAT
-
-
-
(168)
168
-
0
(9)
(9)
ACQUISITION TITRES SCI
-
-
-
(2)
-
-
(2)
(1)
(3)
REMUSAT
SORTIE PERIMETRE ANTONY
-
-
-
-
-
-
-
(1)
(1)
RESULTAT DE LA PERIODE
-
-
-
-
(347)
-
(347)
(43)
(390)
AU 31/12/2024
1 674
455
(43)
16 840
(347)
0
18 579
161
18 740
54 -
Not named
II SOMMAIRE DE L'ANNEXE AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
1. Généralités
2. Méthodes comptables
3. Périmètre de consolidation
4. Impact de la crise sanitaire
5. Information sectorielle
6. Immobilisations corporelles
7. Immeubles de placement
8. Participation dans les entreprises associées
9. Actifs financiers non-courants
10. Stocks et en-cours
11. Clients et comptes rattachés
12. Autres actifs courants
13. Trésorerie et équivalents de trésorerie
14. Capitaux Propres et Dividendes Distribués
15. Résultat par action
16. Dettes financières
17. Provisions
18. Fournisseurs et comptes rattachés
19. Autres passifs courants
20. Chiffre d'affaires
21. Achats consommés
22. Dotations aux amortissements et aux provisions
23. Autres produits et charges d'exploitation
24. Autres produits et charges opérationnels
25. Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie
26. Coût de l'endettement financier brut
27. Tableau de variation de l'endettement financier net
28. Autres Produits et Charges Financiers
29. Charges d'impôt
30. Parties liées et rémunérations des dirigeants
31. Engagements donnés ou reçus
32. Contentieux
33. Honoraires des Commissaires aux Comptes
34. Evénements postérieurs à la clôture de l'exercice
- 55
Not named
NOTE 1 - GENERALITES
Le Conseil d'Administration du 20 mars 2025 a arrêté les états annuels consolidés au 31 décembre 2024 et a autorisé leur
publication.
NOTE 2 - METHODES COMPTABLES
Pour l'établissement des comptes consolidés, le Groupe utilise des estimations et formule des jugements qui sont régulièrement
mis à jour et sont fondés sur des informations historiques et sur d'autres facteurs, notamment des anticipations d'événements
futurs jugés raisonnables au vu des circonstances.
Les estimations significatives réalisées par le Groupe portent principalement sur :
-
L'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement ;
-
Les provisions ;
-
Et les dépréciations d'actifs.
En raison des incertitudes inhérentes à tout processus d'évaluation, le Groupe COURTOIS révise ses estimations sur la base
d'informations régulièrement mises à jour. Ces estimations qui pourraient risquer d'entraîner des ajustements de la valeur
comptable des actifs et des passifs au cours de la période concernent essentiellement la juste valeur du patrimoine immobilier,
qu'il soit détenu durablement ou destiné à la vente. Cette juste valeur est déterminée notamment en se basant sur l'évaluation
du patrimoine effectuée par des experts indépendants selon des méthodes décrites au paragraphe 2.5. Toutefois, compte tenu
du caractère estimatif inhérent à ces évaluations, il est possible que le résultat de cession de certains lots puisse différer peu ou
prou de l'évaluation effectuée.
2.1 Déclaration de conformité
En application du règlement n° 1606 / 2002 adopté le 19 juillet 2002 par le Parlement et le Conseil Européen, les comptes
consolidés du Groupe COURTOIS sont établis conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté par l'Union Européenne. Les
comptes consolidés sont arrêtés par le Conseil d'Administration de COURTOIS SA et présentés conformément à la
recommandation n° 2010-03 du 7 novembre 2013 et à la norme IAS 1 révisée.
Le but recherché par l'application des normes IFRS est de fournir une information intelligible et pertinente, fiable et
comparable pour les utilisateurs. La fiabilité signifie que l'information financière doit présenter une image fidèle des
transactions et autres évènements. En conséquence, il s'avère nécessaire que ceux-ci soient comptabilisés et présentés
conformément à leur substance et à leur réalité économique et non pas seulement d'après leur forme juridique.
Les nouvelles normes IFRS, amendements et interprétations dont l'application est obligatoire au 1er janvier 2024 :
-
Amendements à la norme IAS 1 : informations à fournir sur les principes et méthodes comptables,
-
Amendements IAS 7 / IFRS 7 : nouvelles exigences en matière de divulgation pour les accords de financement des
fournisseurs,
-
Amendements IFRS 16 : le traitement comptable des transactions de cession-bail, pour les contrats de location.
Les nouvelles normes applicables au 1er janvier 2024 n'ont aucun impact significatif sur les comptes au 31 décembre 2024.
2.2 Présentation des états financiers
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros.
Les méthodes comptables et modalités de calculs adoptées dans les états financiers sont identiques à celles utilisées dans les
états financiers annuels au 31.12.2023. Si elles ont changé, nous avons décrit ces changements et leurs effets. Les postes du
bilan ou du compte de résultat qui n'ont pas connu de variations significatives depuis le 31.12.2023 n'ont pas été intégrés dans
l'information financière et cela dans le but de ne laisser que les informations pertinentes.
Les actifs destinés à être cédés ou consommés au cours du cycle d'exploitation normal du Groupe, les actifs détenus dans la
perspective d'une cession dans les douze mois suivant la clôture de l'exercice ainsi que la trésorerie et les équivalents de
trésorerie constituent des actifs courants. Tous les autres actifs sont non courants.
Les dettes échues au cours du cycle d'exploitation normal du Groupe ou dans les douze mois suivant la clôture de l'exercice
constituent des dettes courantes. Toutes les autres dettes sont non courantes.
2.3 Principes de consolidation
Les filiales sont des entreprises contrôlées par le Groupe. Le contrôle suppose l'exercice d'un pouvoir sur des activités dites
pertinentes, l'exposition à des rendements variables ainsi que la capacité à utiliser son pouvoir pour influer sur ces rendements.
Toutes les transactions réalisées entre les Sociétés consolidées ainsi que les profits internes sont éliminés.
56 -
Not named
Les principes comptables et les méthodes d'évaluation appliqués aux divers postes du bilan et du compte de résultat sont les
suivants :
2.4 Immobilisations corporelles hors immeubles de placement
Contrat de location norme IFRS 16 : le Groupe COURTOIS applique la norme IFRS 16 qui concerne le retraitement des
locations.
Les autres immobilisations corporelles sont comptabilisées au coût d'acquisition et amorties selon le mode linéaire en fonction
de la durée probable d'utilisation par l'entreprise.
2.5 Immeubles de Placement
Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital, ou les
deux, plutôt que pour :
- Les utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins administratives,
- Eventuellement les vendre dans le cadre de l'activité ordinaire.
Conformément à l'option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à la juste valeur et la différence de
valeur d'une date de clôture à une autre est portée dans le résultat de l'exercice (sous la rubrique « Autres produits et
charges »).
2.5.1 Le Groupe applique à compter de 2013 la norme IFRS 13, laquelle définit la juste valeur comme le prix qui serait reçu
pour la vente d'un actif ou payé pour le transfert d'un passif lors d'une transaction normale entre des intervenants du marché
à la date d'évaluation
La norme établit une hiérarchie des justes valeurs à trois niveaux pour les données utilisées dans le cadre des évaluations :
Niveau 1 : Cours (non ajusté) sur un marché actif pour des actifs/passifs identiques et disponibles à la date d'évaluation ;
Niveau 2 : Modèle de valorisation utilisant des données d'entrée observables directement ou indirectement sur un marché
actif ;
Niveau 3 : Modèle de valorisation utilisant des données d'entrée non observables sur un marché actif.
Le niveau hiérarchique de la juste valeur est ainsi déterminé par référence aux niveaux des données d'entrée dans la technique
de valorisation. En cas d'utilisation d'une technique d'évaluation basée sur des données de différents niveaux, le niveau de la
juste valeur est alors contraint par le niveau le plus bas.
L'évaluation de la juste valeur doit tenir compte de l'utilisation optimale de l'actif. Le Groupe COURTOIS n'a pas identifié
d'utilisation optimale d'un actif différente de l'utilisation actuelle. De ce fait, la mise en œuvre d'IFRS 13 n'a pas conduit à
modifier les hypothèses retenues pour la valorisation du patrimoine.
L'évaluation à la juste valeur des immeubles de placement implique le recours à différentes méthodes de valorisation utilisant
des paramètres non observables ou observables mais ayant fait l'objet de certains ajustements. De ce fait, le patrimoine du
Groupe est réputé relever, dans son ensemble, du niveau 3 au regard de la hiérarchie des justes valeurs édictées par la norme
IFRS 13, nonobstant la prise en compte de certaines données observables de niveau 2.
2.5.2 Au 31 décembre 2024 la juste valeur des immeubles de placement s'élève à 10 130 K€, dont 266 K€ de constructions en
cours
La variation de la juste valeur impacte le résultat opérationnel d'un montant positif de 108 K€.
Le Groupe COURTOIS confie l'évaluation de ses biens immobiliers à un expert pour les biens en Ile de France et à un expert
en Midi Pyrénées une fois par an.
Au 31 décembre 2024 les expertises ont été réalisées selon les principes suivants :
- La méthode d'évaluation d'après la surface pondérée pour les commerces,
- Et /ou la méthode de capitalisation du revenu locatif.
Ces experts déterminent la juste valeur de l'ensemble des biens immobiliers une fois par an en fin d'année.
A noter que si la juste valeur d'un immeuble varie significativement d'un exercice à l'autre, une nouvelle expertise est réalisée
par un expert mandaté par le Groupe à cet effet.
Concernant l'immeuble rue de Rémusat, la Direction a initié depuis cette année une méthode de valorisation de l'immeuble
basée sur les cash-flows, méthode intégrant notamment une estimation des travaux et du futur loyer, en lien avec le BEFA
signé. Les taux d'actualisation et de rendement retenus sont respectivement de 8 % et 6,5 %.
Au 31 décembre 2024 tous les locaux sont loués à l'exception du 33 rue de Rémusat depuis le 29/11/2024 en cours de
relocation et d'un local industriel à Vitrolles sous promesse de vente.
« Actifs non courants destinés à être cédés ».
Pour le Groupe COURTOIS seuls les immeubles faisant l'objet de promesses de vente ou lorsque le processus de vente est
suffisamment avancé sont classés en actifs destinés à la vente selon la norme IFRS 5.
- 57
Not named
2.6 Actifs financiers non-courants
Il s'agit d'actifs financiers assortis de paiement déterminés ou déterminables.
Ce poste comprend des échéances supérieures à 12 mois.
Les autres actifs financiers dont l'échéance est inférieure à 12 mois sont présentés au bilan actif dans le poste « autres actifs
courant ».
A/ Titres à la juste Valeur :
-
Titres de placement
Sont classés en titres de placement (TIAP) les titres dans lesquels la société n'a pas d'influence sur la gestion. Ils sont
comptabilisés au coût d'acquisition. Ils font l'objet d'une dépréciation dès lors que leur valeur comptable nette est
inférieure à leur quote-part dans les capitaux propres de la société détenue ou de la valeur de cotation à la clôture de
l'exercice.
B/ Créances
Les créances non courantes sont actualisées avec un taux dans les comptes consolidés ; l'actualisation est enregistrée dans le
compte de résultat sous la rubrique « Autres produits financiers ».
Elles sont enregistrées à leur valeur nominale déduction faite des éventuelles pertes de valeurs identifiées et actualisées en
cours de recouvrement.
2.7 Stocks
Les en-cours de production immobilière sont évalués à leur coût de production.
Rénovation d'Immeubles :
-
Les immeubles comptabilisés en stock, le coût de production inclut essentiellement le prix d'acquisition et les frais y
afférant et les travaux.
Seuls les frais financiers relatifs aux opérations de rénovation des immeubles qui nécessitent une longue période de préparation
nécessaire à la vente sont inclus dans la valorisation des stocks.
Promotion Immobilière :
Le coût de revient d'une opération immobilière comporte :
Le terrain et frais accessoires,
Travaux de voirie et réseaux divers (VRD),
Travaux de constructions,
Frais annexes de constructions etc.
Selon la norme IAS 23 les coûts d'emprunt sont comptabilisés en compte de charge.
2.7.1 Les stocks font l'objet d'une dépréciation dans les cas d'identification d'indice de perte de valeur
Les indices identifiés par le Groupe sont les suivants :
-
Evaluation du marché, grilles de prix régulièrement ajustées en fonction des prix constatés pour des lots analogues
dans le quartier ou la rue considérée,
-
Valeur de réalisation du stock post clôture (prix de vente probable diminué des coûts annexes à la vente).
2.8 Trésorerie équivalents de trésorerie
La trésorerie et équivalents de trésorerie comprennent les liquidités et les placements à court terme.
Ces actifs sont évalués à leur juste valeur.
Ces actifs sont facilement convertibles en un montant connu de trésorerie tout en étant soumis à un risque négligeable de
changement de valeur.
Pour le tableau des flux de trésorerie, le découvert bancaire est le cas échéant intégré dans la trésorerie nette.
2.9 Instruments financiers
COURTOIS SA et ses filiales n'ont recours à aucun instrument financier au 31 décembre 2024, ni sur les périodes antérieures
présentées.
2.10 Dividendes
Les dividendes sont comptabilisés en dettes dans la période après approbation par l'Assemblée Générale.
COURTOIS SA n'a pas versé de dividendes en 2024.
58 -
Not named
2.11 Dépréciations des créances
Les créances sont comptabilisées pour leur valeur nominale. Les créances locataires sont dépréciées dès lors qu'elles
présentent un risque de non-recouvrement.
Lors de l'inventaire, il est nécessaire de distinguer les créances irrécouvrables des créances douteuses ou litigieuses ; seules ces
deux dernières catégories donnent lieu à la constatation d'une dépréciation.
2.12 Emprunts et dettes financières
Aucun instrument de couverture n'a été mis en place.
Les coûts d'emprunts sont comptabilisés en compte de charge dans l'exercice au cours duquel ils sont encourus.
2.13 Provisions
A la clôture de l'exercice, un passif est comptabilisé lorsque le Groupe a une obligation à l'égard d'un tiers et qu'il est
probable ou certain que cette obligation provoquera une sortie de ressources au bénéfice de ce tiers sans contrepartie au moins
équivalente attendue de celui-ci.
2.14 Fournisseurs et autres créditeurs
Les dettes commerciales et les autres dettes sont évaluées à la juste valeur.
2.15 Impôt différé
L'impôt différé est calculé selon la méthode du report variable au dernier taux connu à la clôture de l'exercice.
Des actifs d'impôts différés sont inscrits au bilan dans la mesure où il est probable qu'ils soient récupérés au cours des années
ultérieures ; les actifs et passifs d'impôts ne sont pas actualisés.
Le taux de base de l'impôt sur les sociétés en France au 31 décembre 2024 est de 25 %.
Le Groupe COURTOIS n'est pas soumis aux contributions additionnelles à l'impôt sur les sociétés.
2.16 Résultat et résultat dilué par action
Le résultat par action est issu du rapport entre le résultat net consolidé part du Groupe et le nombre d'actions composant le
capital de la société consolidante.
Il n'existe pas d'éléments dilutifs ni relutifs.
2.17 Chiffre d'affaires
Le chiffre d'affaires consolidé comprend essentiellement les revenus liés aux activités suivantes :
A) Immeubles de Placement :
Ces revenus locatifs des immeubles de placement sont comptabilisés au compte de résultat de façon linéaire sur la durée des
baux en cours :
Les loyers (hors charges) sous la rubrique : « CA- Immeubles de placement ».
Les charges locatives acquittées par le Groupe et le remboursement par les locataires sous la rubrique « Charges
externes » ou « Impôts et Taxes ».
B) Rénovation d'Immeubles (dont Loyers) :
Les ventes immobilières, loyers (hors charges) sont comptabilisés sous la rubrique :
« CA- Ventes Rénovation Immeubles (dont loyers) » :
Les cessions concernant l'activité de rénovation d'immeubles sont comptabilisées le jour de l'acte notarié (date de
transfert de propriété),
Les charges locatives acquittées par le Groupe et le remboursement par les locataires sous la rubrique « Charges
externes » ou « Impôts et Taxes ».
C) Promotion Immobilière :
L'activité de Promotion Immobilière est comptabilisée sous la rubrique « CA - Ventes promotion immobilière » :
Ventes immobilières comptabilisées selon la méthode de l'avancement.
2.18 Société mise en équivalence
Lorsque la quote-part de l'entreprise détentrice des titres dans les capitaux propres d'une entreprise dont les titres sont mis en
équivalence devient négative, celle-ci est retenue normalement pour une valeur nulle.
- 59
Not named
Cependant, dans le cas où l'entreprise détentrice des titres a l'obligation ou l'intention de ne pas se désengager financièrement
de sa participation dans l'entreprise en question, la partie négative des capitaux propres est portée dans la rubrique des
provisions. Cette provision est ajustée à la clôture de chaque exercice en fonction de la quote-part dans les capitaux propres de
l'entreprise mise en équivalence.
La quote-part des capitaux propres négatifs des sociétés SCCV ONDES RESIDENCE LES CAROLLES et SCCV
RESIDENCE DU LAC a été constatée au passif sous la rubrique : « Provisions à court terme » pour un montant de 268 K€.
NOTE 3 - PERIMETRE DE CONSOLIDATION
Le tableau ci-dessous récapitule l'ensemble des sociétés comprises dans le périmètre de consolidation.
Les sociétés sont consolidées par intégration globale (IG).
Les sociétés sont consolidées par mise en équivalence (ME).
% d'intérêt et de
% d'intérêt et de
Numéro °
Méthode de
Nom des Sociétés
Adresses
contrôle au
contrôle au
SIREN
Consolidation
31/12/2024
31/12/2023
COURTOIS SA
3 rue Mage-31000 Toulouse
540802105
Mère
100 %
100 %
SARL FONCIERE
IMMOBILIERE COURTOIS
3 rue Mage-31000 Toulouse
320942949
IG
100 %
99,99 %
(SFIC) (1)
SCI REMUSAT
3 rue Mage-31000 Toulouse
327235347
IG
76,17 %
76,17 %
SCI NORD INVEST
3 rue Mage-31000 Toulouse
409485448
IG
100 %
100 %
SCI BONNEFOY (1)
3 rue Mage-31000 Toulouse
410342638
IG
100 %
99,99 %
SCI CAUDRA (1)
3 rue Mage-31000 Toulouse
408595163
IG
100 %
99,99 %
SCI PORT INVEST
3 rue Mage-31000 Toulouse
410961593
IG
100 %
100 %
SCI AMPERE STRATEGE
3 rue Mage-31000 Toulouse
423721935
IG
100 %
100 %
SARL LE TESCOU
3 rue Mage-31000 Toulouse
438183329
IG
100 %
100 %
SCI DAULZ (1)
3 rue Mage-31000 Toulouse
533834495
IG
100 %
99,50 %
9 rue du Général Delestraint-
Sortie de
SCCV ANTONY ARON
828884163
IG
51 %
75016 Paris
périmètre
SCCV RESIDENCE DU LAC
3 rue Mage-31000 Toulouse
821695467
ME
45 %
45 %
SCCV ONDES RESIDENCE
3 rue Mage-31000 Toulouse
827896523
ME
45 %
45 %
LES CAROLLES
SAS COURBEVOIE 157
24T rue Lazare Carnot
953400451
IG
51 %
51 %
TIMBAUD (2)
92130 Issy-Les-Moulineaux
1- Acquisition par COURTOIS SA de titres de la SCI CAUDRA, SCI BONNEFOY, SCI DAULZ et FIC en avril 2024.
NOTE 4 – AUTRES ELEMENTS SIGNIFICATIFS DE L'EXERCICE
Néant.
NOTE 5 - INFORMATION SECTORIELLE
L'information sectorielle du premier niveau est présentée par pôle de métier.
L'activité du Groupe s'oriente autour de 3 activités :
- Gestion de biens immobiliers en Midi-Pyrénées et Région Parisienne,
- Rénovation d'immeubles en Région Parisienne,
- Promotion immobilière.
Les activités du Groupe sont réalisées essentiellement en Région Parisienne et Midi-Pyrénées.
Du fait de l'activité, certains clients peuvent ponctuellement représenter plus de 10 % du chiffre d'affaires sans toutefois que
ces opérations puissent être récurrentes et engendrer un lien de dépendance.
Les dettes, les créances et les frais généraux qui correspondent aux frais de cotation de la Société Mère sont répartis en
fonction de la marge brute de chaque filiale consolidée sur les différents secteurs d'activité.
La contribution de chacune de ces activités dans nos comptes est la suivante :
60 -
Not named
5.1 État de la situation financière consolidé par secteur d'activité
5.1.1 Actif consolidé par secteur d'activité (en K€) - Au 31 décembre 2024
Au 31/12/2024
Au 31/12/2023
Activité
Activité
Activité
Total
Activité
Activité
Activité
Total
AC TIF
Rénovation Promotion
Gest ion
non
Total
Rénovation Promotion
Gest ion
non
To t a l
Immeubles Immobilière
des Immeu
affecte
Immeubles Immobilière des Immeu affecte
ACTIFS NON-COURANTS
107
822
10 291
-
11 220
83
827
9 932
-
10 842
Autres immobilisations incorporelles
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Immobilisations corporelles
63
8
142
-
213
83
13
156
-
252
Immeubles de placement
-
-
10 130
-
10 130
-
-
9 755
-
9 755
Participations dans entreprises associées
-
-
-
-
-
-
-
-
-
0
Actifs financiers non-courants
-
814
20
-
834
-
814
21
-
835
Impôt différé
44
-
-
-
44
-
-
-
-
-
ACTIFS COURANTS
10 193
1 081
2 965
-
14 239
10 246
1 116
3 252
-
14 614
Stocks et en-cours
6 960
542
-
-
7 502
6 581
540
-
-
7 121
Clients et comptes rattachés
91
53
0
-
144
91
46
12
-
149
Autres actifs courants
72
61
35
-
168
42
60
50
-
152
Trésorerie et équivalent de trésorerie
3 070
426
2 929
-
6 425
3 532
470
3 190
-
7 192
Actifs non courants destinés à être cédés
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
TO TAL AC TIF
10 300
1 903
13 256
-
25 459
10 329
1 943
13 184
-
25 456
5.1.2 Passif Consolidé par Secteur d'Activité (en K€) - Au 31 décembre 2024
Au 31/12/2024
Au 31/12/2023
Activité
Activité
Activité
Total
Activité
Activité
Activité
Total
PASSIF
Rénovation Promotion
Gest ion
non
Total
Rénovation Promotion
Gest ion
non
Total
Immeubles Immobilière
des Immeu
affecte
Immeubles Immobilière des Immeu affecte
CAPITAUX PROPRES
(414)
-21
88
18 926
18 579
(453)
5
280
19 099
18 931
Capital émis
-
-
-
1 674
1 674
-
-
-
1 674
1 674
Réserves consolidées
-
-
-
17 252
17 252
-
-
-
17 425
17 425
Résultat de l'exercice
(414)
(21)
88
-
(347)
(453)
5
280
-
(168)
Interêts minoritaires
(64)
225
-
161
(22)
8
228
-
214
PASSIFS NON COURANTS
1 531
24
2 511
-
4 065
1 338
13
2 531
-
3 882
Dettes financières non courantes
1 748
24
520
-
2 292
1 433
13
575
-
2 021
Passif d'impôts non courants
(217)
-
1 990
-
1 773
(95) -
1 956
-
1 861
Provisions non courantes
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
PASSIFS COURANTS
2 091
438
125
-
2 654
1 978
324
127
-
2 429
Fournisseurs et comptes rattachés
112
141
53
-
306
53
22
36
-
111
Dettes financières courantes
1 862
2
65
-
1 929
1 805
17
60
-
1 882
Provisions courantes
-
268
-
-
268
-
263
-
-
263
Autres passifs courants
117
28
6
-
151
120
22
31
-
173
TO TAL PAS S IF
3 144
441
2 948
18 926
25 459
2 841
350
3 166
19 099
25 456
Les montant non affectés correspondent au capital, prime et réserves consolidées de la Société Mère.
- 61
Not named
5.2 État du Résultat Global consolidé (en K€) par Secteurs d'Activité - Au 31 décembre 2024
Au 31 décembre 2024
Au 31 décembre 2023
Activi
Activi
Activi
Activi
Activi
Activi
Rénovation
Promotion
Gest ion
Total
Rénovation
Promotion
Gest ion
Total
Immeubles
Immobilière
des Immeubles
Immeubles
Immobilière
des Immeubles
Chiffre d'affaires
34
48
863
945
482
51
876
1 409
Ventes interactivi
-
-
-
0
-
-
-
0
Chiffre d'affaires consolidé
34
48
863
945
482
51
876
1 409
Autres produits
-
-
-
-
-
-
-
-
Achats consommés
-
-
-
-
(338)
20
-
(318)
Charges de personnel
(1)
(1)
(16)
(17)
(4)
(2)
(21)
(27)
Charges externes
(380)
(67)
(939)
(1385)
(626)
(51)
(506)
(1 183)
Impôts et taxes
(32)
(0)
(40)
(72)
(17)
(1)
(38)
(56)
Dotation aux amortissements et provisions
(69)
(0)
5
(65)
(43)
(3)
55
9
Autres produits et charges Exploitation
et Opérationnels
(1)
2
(23)
(22)
(3)
(1)
(46)
(50)
Résultat opérationnel
(448)
(19)
(149)
(616)
(549)
13
320
(216)
Coût de l'endettement financier net
(172)
4
143
(25)
(80)
-
43
(37)
Autres produits et charges financiers
-
-
126
126
-
-
2
2
Quote-part du résultat net des sociétés
mises en
-
(5)
-
(5)
-
4
-
4
équivalence
Charge d'impôt
165
0
(34)
131
153
(4)
(89)
60
Résultat net
(455)
(20)
85
(390)
(476)
13
276
(187)
Résultat avant IS
(620)
(20)
119
(521)
(629)
17
365
(247)
Monoritaires
(42)
2
(3)
(43)
(23)
8
(4)
(19)
Résultat Groupe
(414)
(21)
88
(347)
(453)
5
280
(168)
NOTE 6 - IMMOBILISATIONS CORPORELLES
(en milliers d'euros)
31/12/2023
Acquis.
Cessions
31/12/2024
Autres
immobilisations
94
-
-
94
corporelles
Contrat de Location
291
-
-
291
(droit d'utilisation)
Immobilisation en
-
-
-
-
cours (1)
Valeur brute
385
0
0
385
(en milliers d'euros)
31/12/2023
Dotations Diminution
31/12/2024
Autres
immobilisations
(37)
-
-
(37)
corporelles
Contrat de Location
(96)
(39)
-
(135)
(droit d'utilisation)
Amortissements
(133)
(39)
0
(172)
Valeur nette
252
(39)
0
213
(1) Les constructions en cours de COURTOIS SA (266 K€), concernant l'immeuble rue de Rémusat, ont été affectées en
immeuble de placement.
NOTE 7 - IMMEUBLES DE PLACEMENT
Variation
(en milliers
En cous
31/12/2023
Acquis.
Cessions
Juste
31/12/2024
d'euros)
de cession
Valeur
Terrains
2 861
-
-
102
-
2 963
Constructions
6 894
266
-
6
-
7 166
Valeur Nette
9 755
266
0
108
0
10 130
Variation de la juste valeur du terrain situé Rue de Rémusat à Toulouse pour 100 K€, et constructions en cours concernant les
travaux de l'immeuble rue de Rémusat pour 266 K€.
62 -
Not named
NOTE 8 - PARTICIPATION DANS LES ENTREPRISES ASSOCIEES
Au 31 décembre 2024 le montant des apports par COURTOIS SA dans les SCCV RESIDENCE DU LAC et ONDES est de
814 K€.
8.1 SCCV RESIDENCE LAC : détention COURTOIS SA 45 % du capital
Promotion immobilière de 36 lots.
La contribution au résultat consolidé est positive de 4 K€.
8.2 SCCV ONDES : détention COURTOIS SA 45 % du capital
Promotion immobilière.
La contribution au résultat consolidé est négative de 1 K€.
Les comptes de ces filiales sont intégrés dans la consolidation par mise en équivalence en application de la norme IFRS 11.
NOTE 9 - ACTIFS FINANCIERS NON-COURANTS
Concerne essentiellement les apports en compte courant dans les sociétés mises en équivalence (intérêts inclus).
NOTE 10 – STOCKS
(en milliers d'euros)
31/12/2023
31/12/2024
Valeur Brute activité Rénovation des Immeubles
4 147
6 944
T.V.A sur travaux des stocks en cours
93
118
Provision pour dépréciation stocks
(72)
(102)
Activité Promotion Immobilière
2 953
542
Total
7 121
7 502
Cf. note 2.7 « Stocks »
NOTE 11 - CLIENTS
Ils concernent essentiellement des commissions à encaisser sur la FIC pour un montant de 91 K€ TTC et sur la
SCCV RESIDENCE DU LAC des prestations pour 46 K€ TTC.
NOTE 12 - AUTRES ACTIFS COURANTS
(en milliers d'euros)
31/12/2023 31/12/2024
Créances de TVA
31
91
Créances Impôt sur les sociétés
35
-
Loyers à encaisser / Produits à recevoir
26
57
Autres créances d'exploitation
315
304
Avances sur opérations en cours
37
-
Etat produit à recevoir
-
-
Dépréciation des créances locataires et autres
(293)
(288)
Charges constatées d'avance
1
4
Total
152
168
NOTE 13 - TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE
(en milliers d'euros)
31/12/2023 31/12/2024 Variation
Comptes courants bancaires
7 192
6 425
(767)
NOTE 14 - CAPITAUX PROPRES
14.1 Composition du capital social
Le capital au 31 décembre 2024 est fixé à 1 673 940 € divisé en 72 780 actions d'une valeur nominale de 23 € chacune.
Il est entièrement libéré.
Conformément à l'article 13 des statuts, chaque membre de l'Assemblée a autant de voix qu'il possède ou représente d'actions.
Ce droit de vote est doublé pour toutes les actions entièrement libérées pour lesquelles il est justifié d'une inscription
nominative sur les registres de la société, depuis deux ans au moins, au nom d'un même Actionnaire.
- 63
Not named
14.2 Achat d'actions par certains salariés
Néant.
14.3 Actions propres
Nombre de
Sur les 3 derniers exercices
Valeur en K€
titres
31/12/2022
423
44 K€
31/12/2023
423
44 K€
31/12/2024
423
44 K€
En normes IFRS les actions propres sont déduites du total des capitaux propres.
14.4 Montant des dividendes distribués
Néant.
NOTE 15 - RESULTAT PAR ACTION
Le résultat par action est obtenu en divisant le résultat net (part du Groupe) par le nombre d'actions (cf. note 2.16).
(en milliers d'euros)
31/12/2023 31/12/2024
Résultat net du Groupe
(168) K€
(347) K€
Nombre d'actions
72 357
72 357
Résultat en euros par action
-2,33 €
-4,80 €
NOTE 16 - INSTRUMENTS FINANCIERS - EMPRUNTS ET DETTES FINANCIERES
16.1 Dettes financières non courantes
Ventilation par nature
31/12/2023
31/12/2024
(en milliers d'euros)
de 2 à 5 ans
plus de 5 ans
TOTAL de 2 à 5 ans
plus de 5 ans
TOTAL
Dette Contrat Location
174
20
194
162
-
162
Financement du Stock Immobilier
1 350
-
1 350
1 350
-
1 350
Financement Gestion d'Immeubles
144
231
375
186
155
341
Comptes courants
56
-
56
391
-
391
Dépôts et cautionnements reçus
46
-
46
48
-
48
Total
1 770
251
2 021
2 137
155
2 292
Les emprunts font l'objet d'un engagement hors bilan (cf. note 31).
16.2 Dettes financières courantes
Ventilation par nature
(en milliers d'euros)
31/12/2023
31/12/2024
Dette Contrat de Location
29
32
Financement du Stock Immobilier
1 754
1 808
Financement Gestion d'Immeubles
34
35
Comptes courants et autres
15
7
Intérêts courus
50
47
Total
1 882
1 929
Pour le financement du stock immobilier les taux d'emprunt sur dettes financières sont des taux variables.
NOTE 17 - PROVISIONS
Provisions Court Terme : concerne les sociétés « Mise en Equivalence » cf. note 2.18.
64 -
Not named
NOTE 18 - FOURNISSEURS ET COMPTES RATTACHES
Le montant des dettes fournisseurs s'élève à 172 K€, les factures à recevoir à 134 K€.
NOTE 19 - AUTRES PASSIFS COURANTS
(en milliers d'euros)
31/12/2023
31/12/2024
Dettes de TVA
33
33
Autres dettes fiscales et sociales
18
4
Impôt sur les sociétés
-
-
Autres dettes d'exploitation
36
27
Produits constatés d'avance
86
86
Total
173
151
NOTE 20 - CHIFFRE D'AFFAIRES
(en milliers d'euros)
31/12/2023
31/12/2024
Rénovation Immeubles - ventes et loyers
482
34
Gestion Immeubles
876
48
Promotion Immobilière
51
863
Total
1 409
945
NOTE 21 - ACHATS CONSOMMES
Ils concernent les achats corrigés de la variation de stocks :
(en milliers d'euros)
31/12/2023
31/12/2024
Rénovation Immeubles
338
-
Promotion Immobilière
(20)
-
Total
318
0
Activité de rénovation d'immeubles :
-
Prix d'achat des lots, frais accessoires, travaux TTC ou HT (selon l'option à la TVA sur marge pour la vente de
chaque lot), indemnités d'évictions etc.
NOTE 22 - DOTATIONS AUX AMORTISSEMENTS ET AUX PROVISIONS
(en milliers d'euros)
Au 31/12/2022
Dotations Reprises
Au 31/12/2023
Dotations Reprises
Au 31/12/2024
Rénovation d'immeubles
-
-
-
-
-
-
-
Litige Créances Diverses
288
-
-
288
-
-
288
Stocks
35
37
-
72
30
-
102
Gestion immeubles
-
-
-
-
-
-
-
Litige Locataire
92
5
(91)
6
-
(5)
1
Total
415
42
(91)
366
30
(5)
391
NOTE 23 - AUTRES PRODUITS ET CHARGES D'EXPLOITATION
31/12/2023
31/12/2024
(en milliers d'euros)
Produits
Charges
Produits
Charges
Rémunération membres Conseil d'Administration
-
(20)
-
(18)
Divers produits et Charges (1)
-
(93)
4
(7)
Plus-value cession Immeubles de Placement
72
-
-
-
Variation de la juste valeur Immeuble de Placement
-
(9)
112
(4)
Contrat de Location (fin d'utilisation)
-
-
-
-
Total
72
(122)
116
(30)
1-Concerne la perte sur créance irrécouvrable sur une locataire de 92 K€ provisionné à 100 % (en 2023), comptabilisée en
perte pour 6 K€ en 2024.
- 65
Not named
NOTE 24 - AUTRES PRODUITS ET CHARGES OPERATIONNELS
Néant.
NOTE 25 - PRODUITS DE TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE
Concerne le placement de trésorerie à court terme pour un montant de 211 K€.
NOTE 26 - COUT DE L'ENDETTEMENT FINANCIER BRUT
Cf. note 16.
NOTE 27 - TABLEAU DE VARIATION DE L'ENDETTEMENT FINANCIER NET
(en milliers d'euros)
Ouverture
Variation
Clôture
Trésorerie Brute
7 192
(767)
6 425
Solde débiteurs et concours bancaires courants
-
-
-
Trésorerie nette
7 192
(767)
6 425
Endettement financier brut
(3 909)
(312)
(4 221)
Endettement financier net
3 283
(1 078)
2 205
NOTE 28 - AUTRES PRODUITS ET CHARGES FINANCIERS
Concernent essentiellement les intérêts sur fonds propres facturés aux sociétés « Mises en Equivalence ».
Cf. note 2.18.
NOTE 29 - CHARGES D'IMPOT
29.1 Compte de charges
(en milliers d'euros)
31/12/2023
31/12/2024
Impôt courant
-
-
Impôt différé
60
131
Total
60
131
La charge d'impôt différé est déterminée selon la méthode comptable précisée en note 2.15.
29.2 La preuve de l'impôt
(En milliers d'euros)
31/12/2024
Résultat de l'ensemble consolidé
(390)
Produit d'Impôt comptabilisé
(131)
Résultat consolidé avant impôts
(521)
Produit d'impôt théorique à 25 %
130
Non déduction de jetons de présence
(1)
Economie d'impôt bénéficiant aux minoritaires
(1)
Produit d'impôt sur acquisition titres
3
Produit d'impôt comptabilisé
131
66 -
Not named
29.3 Impôt différé
Variation du compte « Impôts Différés Passifs » :
Au 31/12/2023
Au 31/12/2024
(En milliers d'euros)
Actif Passif
Actif Passif
Immobilisations corporelles
-
-
-
-
Adoption de la juste valeur sur Immeubles Placement
-
(1 994)
-
(1 997)
Retraitement des cessions internes d'actif Immobilisé
53
-
26
-
Contrat de Location
6
-
10
-
Immobilisations financières
-
-
-
-
Adoption de la juste valeur Immobilisations financières
2
-
3
-
Actifs circulants
-
-
-
-
Déficit filiales
50
-
185
-
Méthode de l'avancement-
23
-
44
-
Total
134
(1 994)
267
(1 997)
Concernent essentiellement les impôts différés pour les immeubles de placement sur le retraitement des amortissements des
comptes sociaux et de la juste valeur.
29.4 Impôt Exigible
Le Groupe pratique l'intégration fiscale pour les sociétés COURTOIS SA, FIC, ses filiales SCI CAUDRA et
SCI BONNEFOY. La convention d'intégration fiscale place chacune de ces sociétés dans la situation qui aurait été la sienne en
l'absence d'intégration.
NOTE 30 - PARTIES LIEES ET REMUNERATIONS DES DIRIGEANTS
Pour le Groupe l'entreprise liée est au sens des normes IFRS :
30.1 La société SAS REGIA
Cette société détenue majoritairement par Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE, est la Mère de COURTOIS SA.
SAS REGIA détient 53,55 % du capital de COURTOIS SA au 31 décembre 2024.
Pour des raisons de simplification et d'efficacité, en qualité de société faitière du Groupe COURTOIS, et disposant des moyens
nécessaires, la société SAS REGIA, a facturé aux sociétés concernées, les prestations qu'elle réalisait à leur profit, en tenant
compte des besoins réels de chaque société, pour la période du 1er janvier au 30 juin 2024 :
1/ Dans les domaines financier et comptable,
2/ Dans le domaine informatique,
3/ Dans le domaine du personnel,
4/ Dans le domaine administratif,
5/ Dans le domaine commercial.
Dans le cadre d'une transmission patrimoniale, les actions détenues par Monsieur COURTOIS de VIÇOSE ont été cédées à
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE ainsi qu'à la SC COURTOIS & FILS, créée pour cette opération.
30.2 La société SC COURTOIS & FILS
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE, co-gérante de la SC COURTOIS & FILS détient directement et indirectement,
66,38 % du capital de la SAS REGIA au 31 décembre 2024.
SC COURTOIS & FILS, créée en février 2024, a repris l'activité de la SAS REGIA, à compter du 1er juillet 2024 et devient la
nouvelle société mère de COURTOIS SA.
La société SC COURTOIS & FILS, a facturé à la société COURTOIS SA, les prestations qu'elle réalise au profit de toutes les
sociétés du Groupe, en tenant compte des besoins réels de chaque société, pour la période du 1er juillet au 31 décembre 2024 :
1/ Dans les domaines financier et comptable,
2/ Dans le domaine informatique,
3/ Dans le domaine du personnel,
4/ Dans le domaine administratif,
5/ Dans le domaine commercial.
- 67
Not named
Pour l'année 2024, la facturation de la SAS REGIA et la SC COURTOIS & FILS représente :
(En milliers d'euros)
31/12/2024
Montant des prestations dans le compte de résultat (1)
880
Créances associées
-
Dettes associées
-
Garanties données
-
Garanties reçues
-
Autres engagements reçus
-
1-La facturation des prestations de services par la société SAS REGIA et la SC COURTOIS & FILS repose sur l'analyse des
coûts engagés.
30.3 Rémunérations des dirigeants
Le Président Directeur Général perçoit pour ses fonctions, une rémunération allouée aux membres du Conseil (anciennement
dénommée « jetons de présence ») et une partie variable brute :
Elle est également rémunérée dans la SAS REGIA, du 1er janvier au 30 juin 2024, qui facture des prestations de services au
Groupe COURTOIS.
Elle est enfin rémunérée dans la SC COURTOIS & FILS, du 1er juillet au 31 décembre 2024, qui facture des prestations de
services à COURTOIS SA, qui elle-même refacture aux autres filiales du Groupe.
Le montant des rémunérations brutes du Président vous sont communiquées dans le Rapport de Gouvernement d'Entreprise
rubrique V-Rémunération des mandataires sociaux.
Au 31 décembre 2024 le Groupe COURTOIS n'a pas attribué de stock-options, ni d'actions gratuites ni de golden parachutes
ni d'indemnités quelconques en cas de départ ou de rachat de la société.
30.4 Les membres du Conseil d'Administration
La rémunération allouée aux membres du Conseil (anciennement dénommée « jetons de présence ») est de 17 K€.
NOTE 31 - ENGAGEMENTS DONNES OU REÇUS
31.1 Engagements donnés ou reçus liés au périmètre du Groupe consolidé
Néant.
31.2 Engagements donnés ou reçus liés au financement de la société et des sociétés du Groupe
31.2.1 Engagements donnés par la société Mère et des sociétés du Groupe
A/ Par la Société Mère : COURTOIS SA
En milliers d'euros
31/12/2023 31/12/2024
Nom
RESIDENCE DU LAC
25
25 CDC HABITAT
Caution protocole signé
BANQUE
FIC Caution solidaire
900
900 POPULAIRE
Occitanie
COURBEVOIE 157 TIMBAUD
CAISSE D'EPARGNE
Privilège de prêteur de deniers montant
1 350
1 350
(Ile de France)
restant à rembourser (1)
68 -
Not named
B/ Par les sociétés du Groupe :
SARL FIC
En milliers d'euros
31/12/2023 31/12/2024
Nom
BANQUE
Privilège de prêteur de deniers montant
1 754
1 808
POPULAIRE
restant à rembourser (1)
Occitane
BANQUE
Hypothèque complémentaire
275
275 POPULAIRE
Occitane
SCI NORD INVEST
En milliers d'euros
31/12/2023 31/12/2024
Nom
Privilège de prêteur de deniers montant
409
375
BNP PARIBAS
restant à rembourser (1)
(1) - Privilège de prêteur de deniers en principal sur les biens financés.
31.2.2 Engagements reçus par la Société Mère et des sociétés du Groupe
Néant.
31.3 Engagements donnés ou reçus liés aux activités de la société ou des sociétés du Groupe
31.3.1 Engagements donnés
Par la Société Mère : Néant.
Par les sociétés du Groupe : Néant.
31.3.2 Engagements reçus
Par la Société Mère : COURTOIS SA : Néant.
Par les sociétés du Groupe : Néant.
NOTE 32 - CONTENTIEUX
Les impayés locatifs sont classés en contentieux à compter du second mois ; il n'y a pas de risque significatif au
31 décembre 2024 en raison de la provision intégrale sur les contentieux en cours.
Rénovation immeubles :
Ancien prestataire à Paris : décision au fond rendue par la Cour d'Appel de Paris qui est venue confirmer et améliorer la
décision de 1ère instance, puisque la FIC a été reconnue comme créancier de la somme de 310 497 € outre les intérêts.
En parallèle de cette décision, la FIC a toujours la qualité de contrôleur de la procédure de liquidation, ouverte au bénéfice du
prestataire. Elle va à ce titre enjoindre au liquidateur judiciaire d'initier les procédures qui s'imposent à l'égard de l'ancien
dirigeant de cette société et/ou l'extension de la procédure des sociétés tierces.
Promotion Immobilière :
SCCV RESIDENCE DU LAC (Société mise en équivalence détention 45 %) : fin décembre 2023 l'exposition de
COURTOIS SA, dûment provisionnée dans les comptes sociaux est de 251 K€.
Procédures :
A) Tribunal Judiciaire de Toulouse :
-
Après mise en cause de l'Architecte et de l'Assistant du Maître d'Ouvrage, nomination d'un expert en date du 7
décembre 2023.
B) Cour d'Appel de Toulouse :
-
Avec un acquéreur déjà débouté à hauteur de 109 K€.
Pour les autres litiges en cours, ils sont peu significatifs.
- 69
Not named
NOTE 33 - HONORAIRES DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
Exco
Mazars
Sygnatures
Exercice au 31 décembre 2024 (1)
Montant
%
Montant
%
Montant
%
2023 déc-24
2023
déc-24 2023 déc-24
2023
déc-24 2023 déc-24 2023 déc-24
Audit
*
Commissariat
aux
comptes,
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
certification,
examen des comptes individuels et
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
consolidés
27
100%
- Emetteur
26
-
100 %
-
26
27
67 %
68 %
-
-
0
- Filiales intégrées globalement
-
-
0 %
-
13
13
33 %
33 %
-
-
*
Autres diligences et prestations
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
directement
liées à la mission du commissaire aux
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
comptes
26
-
100 %
-
39
40
100 %
100 %
-
27
-
100%
Sous Total
Autres prestations rendues par les
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
réseaux
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
aux filiales intégrées globalement
0
27
0
100%
Total
26
0
100 %
-
39
40
100 %
100 %
1 - Il s'agit des prestations effectuées au titre d'un exercice comptable prises en charge au compte de résultat.
NOTE 34 - EVENEMENTS POSTERIEURS A LA DATE D'ARRETE DES COMPTES CONSOLIDES
Le principal locataire de l'immeuble du Groupe, dont le loyer représentait près de 78 % du chiffre d'affaires de
COURTOIS SA en 2024 a mis fin au bail, en novembre 2024.
Un nouveau bail a été signé pour une durée de 12 an ferme, avec prise d'effet prévue le 1er juillet 2026. Des travaux de
rénovation et d'agrandissement seront réalisés durant les 18 prochains mois. Il n'y aura pas de loyer perçu en 2025 et 2026.
Le chiffre d'affaires prévisionnel pour une année de loyer, en fonction des surfaces réalisées, sera environ de 1 000 K€, soit
une progression d'environ 25 %.
Concernant le dossier de Courbevoie, le quota de réservations étant atteint, avec plus de 37 %, la société a signé avec la Caisse
d'Epargne, la convention de crédit pour les garanties financières d'achèvement, en février 2025, pour un montant de 600 K€,
remboursable au plus tard le 31 décembre 2026.
En parallèle, une 7ème réservation a été signée, pour un montant de 479 K€ ; ce qui porte le montant des réservations à
3 621 K€, soit plus de 42 % du projet.
Not named
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES
COMPTES CONSOLIDÉS
EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE 2024
A l'assemblée générale de la société COURTOIS S.A,
OPINION
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale, nous avons effectué l'audit des comptes
consolidés de la société COURTOIS S.A relatifs à l'exercice clos le 31 décembre 2024, tels qu'ils sont joints au présent
rapport.
Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne,
réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation
financière et du patrimoine, à la fin de l'exercice, de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la
consolidation.
L'opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au conseil d'administration exerçant les missions
du comité spécialisé visé à l'article L.821-67 du code de commerce.
FONDEMENT DE L'OPINION
Référentiel d'audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les
éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des
commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes consolidés » du présent rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le respect des règles d'indépendance prévues par le code de commerce et par le
code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er Janvier 2024 à la date d'émission de
notre rapport, et notamment nous n'avons pas fourni de services interdits par l'article 5, paragraphe 1, du règlement (UE)
n° 537/2014.
JUSTIFICATION DES APPRECIATIONS – POINTS CLES DE L'AUDIT
En application des dispositions des articles L.821-53 et R.821-180 du code de commerce relatives à la justification de nos
appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l'audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui,
selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l'audit des comptes consolidés de l'exercice, ainsi que les
réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et de la
formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des éléments de ces comptes consolidés
pris isolément.
EVALUATION DES IMMEUBLES DE PLACEMENT :
Risque identifié
Le patrimoine immobilier du Groupe Courtois est principalement composé d'immeubles de placement. Au 31 décembre 2024,
comme indiqué dans la note 7 de l'annexe, la valeur de ces immeubles s'établit à 10 130 K€ au regard d'un total actif de
25 459 K€.
Le Groupe Courtois a opté, comme le permet la norme IAS 40, pour une valorisation à la juste valeur des immeubles de
placement. Les évaluations s'appuient majoritairement sur des données non observables de niveau 3 telles que définies par la
norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur » et présentées en note 2.5 de l'annexe aux comptes consolidés qui reposent par
conséquent sur des estimations. Les évaluations des immeubles de placement tiennent notamment compte d'informations
spécifiques telles que la nature de chaque bien, leur emplacement et les revenus locatifs.
Nous avons considéré la valorisation des immeubles de placement comme un point clé de notre audit en raison du caractère
significatif de ce poste au regard des comptes consolidés et compte tenu de la sensibilité de la juste valeur des immeubles de
placements aux hypothèses retenues.
Procédures d'audit mises en œuvre face au risque identifié
Dans ce cadre, nos travaux ont notamment consisté à :
Apprécier les informations sous-tendant les évaluations (loyers) ;
Obtenir, le cas échéant, les rapports d'expertise immobilière et corroborer la variation de juste valeur des immeubles
de placement concernés au regard des méthodes d'évaluation utilisées, de l'évolution du périmètre et des paramètres
de marché retenus sur lesquels se fondent leurs évaluations ;
Examiner les modalités de mise en œuvre de l'évaluation de l'immeuble rue de Rémusat ainsi que les prévisions de
flux de trésorerie et hypothèses utilisées ;
Apprécier le caractère approprié des informations présentées dans les notes 2.5 et 7 de l'annexe.
- 71
Not named
EVALUATION DES STOCKS ET DES TRAVAUX EN COURS :
Risque identifié
Les encours de production immobilière s'élèvent, au 31 décembre 2024, à 7 502 K€ pour un total actif de 25 459 K€. Comme
indiqué dans la note 2.7 de l'annexe, ils sont comptabilisés à leur coût de production.
La Direction estime à la clôture leur valeur nette de réalisation en se fondant sur plusieurs indices de perte de valeur tels que
décrits dans cette note 2.7.
Procédures d'audit mises en œuvre face au risque identifié
Nos travaux ont consisté à apprécier les données et les hypothèses retenues par la Direction pour déterminer leur valeur nette
de réalisation et identifier les stocks devant, le cas échéant, être dépréciés.
Pour ce faire, nous avons :
Vérifié le caractère approprié des méthodes comptables retenues ;
Validé et testé les modalités d'estimation et de mise en œuvre des dépréciations.
VERIFICATIONS SPECIFIQUES
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vérifications
spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires des informations relatives au Groupe, données dans le rapport de
gestion du conseil d'administration.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.
AUTRES VERIFICATIONS OU INFORMATIONS PREVUES PAR LES TEXTES LEGAUX ET REGLEMENTAIRES
Format de présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d'exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux
comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d'information électronique unique européen, à la
vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la
présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article
L.451-1- 2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du Président Directeur Général.
S'agissant de comptes consolidés, nos diligences comprennent la vérification de la conformité du balisage de ces comptes au
format défini par le règlement précité.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport
financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique européen.
En raison des limites techniques inhérentes au macro-balisage des comptes consolidés selon le format d'information
électronique unique européen, il est possible que le contenu de certaines balises des notes annexes ne soit pas restitué de
manière identique aux comptes consolidés joints au présent rapport.
Par ailleurs, il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes consolidés qui seront effectivement inclus par votre société
dans le rapport financier annuel déposé auprès de l'AMF correspondent à ceux sur lesquels nous avons réalisé nos travaux.
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société COURTOIS S.A par votre assemblée générale du
23 mai 2024 pour le cabinet SYGNATURES et datant du 11 mai 2006 pour le cabinet MAZARS.
Au 31 décembre 2024, le cabinet SYGNATURES réalisait sa 1ière année de et le cabinet FORVIS MAZARS réalisait sa 19ième
année de mandat.
RESPONSABILITE DE LA DIRECTION ET DES PERSONNES CONSTITUANT LE GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE RELATIVES AUX
COMPTES CONSOLIDES
Il appartient à la direction d'établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément au référentiel IFRS tel
qu'adopté dans l'Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement
de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l'établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d'évaluer la capacité de la société à poursuivre son
exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d'exploitation
et d'appliquer la convention comptable de continuité d'exploitation, sauf s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son
activité.
Il incombe au conseil d'administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l'article L.821-67 du code de
commerce de suivre le processus d'élaboration de l'information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle
interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à
l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le conseil d'administration.
72 -
Not named
RESPONSABILITES DES COMMISSAIRES AUX COMPTES RELATIVES A L'AUDIT DES COMPTES CONSOLIDES
Objectif et démarche d'audit
Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d'obtenir l'assurance raisonnable que les
comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives. L'assurance raisonnable
correspond à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice
professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes
ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles
puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes
prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l'article L.821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à
garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, le commissaire
aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit.
En outre :
Il identifie et évalue les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci
proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définit et met en œuvre des procédures d'audit face à ces risques, et
recueille des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d'une
anomalie significative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une
erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le
contournement du contrôle interne ;
Il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures d'audit appropriées en la
circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne ;
Il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations
comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes consolidés ;
Il apprécie le caractère approprié de l'application par la direction de la convention comptable de continuité
d'exploitation et, selon les éléments collectés, l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements
ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette
appréciation s'appuie sur les éléments collectés jusqu'à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des
circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d'exploitation. S'il conclut à l'existence
d'une incertitude significative, il attire l'attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les
comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il
formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ;
Il apprécie la présentation d'ensemble des comptes consolidés et évalue si les comptes consolidés reflètent les
opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle ;
Concernant l'information financière des personnes ou entités comprises dans le périmètre de consolidation, il collecte
des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Il est
responsable de la direction, de la supervision et de la réalisation de l'audit des comptes consolidés ainsi que de l'opinion
exprimée sur ces comptes.
Rapport au conseil d'administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l'article L.821-67 du code de commerce
Nous remettons au conseil d'administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l'article L.821-67 du code de
commerce un rapport qui présente notamment l'étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que
les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses
significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au
traitement de l'information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au conseil d'administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à
l'article L.821-67 du code de commerce figurent les risques d'anomalies significatives, que nous jugeons avoir été les plus
importants pour l'audit des comptes consolidés de l'exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l'audit, qu'il nous
appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au conseil d'administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l'article L.821-67 du
code de commerce la déclaration prévue par l'article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens
des règles applicables en France telles qu'elles sont fixées notamment par les articles L.821-27 à L.821-34 du code de
commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons
avec le conseil d'administration des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Fait à Toulouse et Labège, le 30 avril 2025
Les Commissaires aux Comptes,
FORVIS MAZARS
SYGNATURES
Hervé KERNEIS
Laure MULIN
- 73
Not named
ANNEXE AUX COMPTES SOCIAUX
AU 31 DÉCEMBRE 2024
En K€
ACTIF
Notes
31-déc-24
31-déc-23
Actif immobilisé
6 785
6 505
Immobilisations incorporelles
Immobilisations corporelles
Immeubles de Placement
3.1.3
882
667
Immobilisations financières
3.1.5
5 903
5 838
Actif circulant
3 294
3 471
Stocks
3.4
541
540
Clients et comptes rattachés
53
48
Autres créances et comptes de régularisation
3.2-3.5
67
87
Valeurs mobilières de placement
Disponibilités
2 633
2 796
Total de l'actif
10 079
9 976
En K€
PASSIF
Notes
31-déc-24
31-déc-23
Capitaux propres
4.1
9 841
9 876
Capital
4.2
1 674
1 674
Prime d'apport
455
455
Réserve légale
185
185
Réserves réévaluation
115
115
Autres réserves
7 047
7 044
Report à nouveau
1
Résultat
-35
402
Provisions réglementées
Provisions pour risques
Dettes
4.3
238
100
Emprunts et dettes financières
25
12
Fournisseurs et comptes rattachés
193
55
Autres dettes et comptes de régularisation
20
33
Total du passif
10 079
9 976
74 -
Not named
COMPTE DE RESULTAT AU 31/12/2024
Notes
En K€
31-déc-24 31-déc-23
Chiffre d'Affaires Net
5.1
963
804
Production Stockée
5.2
Total Produits d'Exploitation
963
804
Variation de Stock
Charges externes
5.3
(1 038)
(575)
Impôts et taxes
(26)
(37)
Charges de personnel
5.4
(17)
(27)
Dotations aux amortissements
(51)
(51)
Autres charges d'exploitation
(19)
(19)
Total charges d'exploitation
(1 152)
(709)
Résultat d'exploitation
(189)
95
Produits financiers
140
292
Charges financières
(6)
(2)
Résultat financier
5.5
133
290
Résultat courant avant impôt
(55)
385
Produits exceptionnels
Charges exceptionnelles
Résultat exceptionnel
5.6
0
0
Impôts sur les résultats
5.7
21
17
Résultat net
(35)
402
- 75
Not named
ANNEXE AUX COMPTES SOCIAUX
AU 31 DÉCEMBRE 2024
PRÉAMBULE
L'exercice social clos le 31/12/2024 a une durée de 12 mois.
L'exercice précédent clos le 31/12/2023 avait une durée de 12 mois.
Le total du bilan de l'exercice avant affectation du résultat est de 10 079 K€.
Le résultat comptable net est une perte de 35 K€.
Les informations communiquées ci-après font partie intégrante des comptes annuels qui ont été arrêtés le 20 mars 2025 par le
Conseil d'Administration.
1- PRINCIPES
COMPTABLES,
METHODES
soit le prolongement de son activité, ainsi que les autres
D'EVALUATION,
COMPARABILITE
DES
entreprises dans lesquelles la société peut exercer une
COMPTES
influence dans la gestion et le contrôle. Ces titres sont
comptabilisés au coût d'acquisition.
Référentiel, principes et méthodes d'évaluation,
La valeur d'inventaire des titres et des créances rattachées
changement de méthode comptable.
afférentes est appréciée en fonction de la quote-part des
capitaux propres détenue, éventuellement corrigée des plus-
Les conventions générales comptables ont été appliquées,
values latentes ou moins-values latentes telles que résultent
dans le respect du principe de prudence, conformément aux
d'expertises indépendantes réalisées annuellement.
hypothèses suivantes :
Continuité d'exploitation ;
Titres de placement :
Permanence des méthodes comptables d'un exercice à
Sont classés en titres de placement (TIAP) les titres dans
l'autre ;
lesquels la société n'a pas d'influence sur la gestion. Ils
Indépendance des exercices ;
sont comptabilisés au coût d'acquisition. Ils font l'objet
et conformément au règlement ANC 2018-01 et autres
d'une dépréciation dès lors que leur valeur comptable nette
règlements en vigueur modifiant le règlement ANC
est inférieure à leur quote-part dans les capitaux propres de
2014-03, aux règles générales d'établissement et de
la société détenue ou de la valeur de cotation à la clôture de
présentation des comptes annuels.
l'exercice.
Les principales méthodes utilisées sont exposées ci-après :
1.3 Stocks
1.1 Immobilisations et Amortissements
Les en-cours de production immobilière sont évalués à leur
coût de production.
Immeubles de placement :
Les stocks sont essentiellement constitués de biens
La méthode retenue par COURTOIS SA au 1er janvier
immobiliers destinés à la vente.
2005 est la méthode de réallocation des valeurs comptables.
Le coût de production inclut essentiellement le prix
Dans le cadre de cette méthode les immobilisations
d'acquisition du terrain, les frais y afférant, les taxes et les
totalement amorties n'ont pas été reconstituées.
travaux.
En revanche tout composant renouvelé est inscrit à l'actif.
Les frais financiers relatifs aux opérations qui nécessitent
Les immeubles de placement sont inscrits au bilan pour leur
une longue période de préparation nécessaire à la vente sont
valeur brute à leur coût d'acquisition, augmentée des
inclus dans la valorisation des stocks.
réévaluations antérieures pratiquées.
Lorsque des évènements ou des situations nouvelles
Une dépréciation est constatée lorsque la valeur actuelle
donnent lieu à des indices de pertes de valeur, des tests de
devient inférieure à sa valeur nette comptable. La valeur
dépréciation sont effectués. La valeur nette comptable de
d'expertise au 31 décembre 2024 est supérieure à la valeur
l'actif est alors comparée à sa valeur recouvrable reposant
nette comptable.
sur une estimation de flux de trésorerie futurs (méthode par
actualisation des cash-flows ou DCF). Si la valeur
Autres immobilisations :
recouvrable est inférieure à la valeur nette comptable de ces
Amortissements de l'actif immobilisé
:
les biens
actifs ; une dépréciation est comptabilisée.
susceptibles de subir une dépréciation sont amortis selon le
mode linéaire sur la base de leur durée de vie économique.
Les stocks font l'objet d'une dépréciation dans les cas
d'identification d'indice de perte de valeur.
1.2 Immobilisations Financières
Les indices identifiés par COURTOIS SA sont les
Titres de participation et créances rattachées :
suivants :
Sont classées en titres de participation les parts et les
Evaluation du marché,
actions détenues principalement dans les sociétés locatives,
Les grilles de prix de COURTOIS SA sont
les sociétés de vente et de rénovation d'immeubles qui
régulièrement ajustées en fonction des prix constatés
constituent soit le support juridique des opérations
pour des lots analogues dans le quartier ou la rue
immobilières
réalisées
par
la
société,
considérés,
Valeur de réalisation du stock post clôture (prix de
vente probable diminué des coûts annexes à la vente).
76 -
Not named
1.4 Créances
1.7 Actions propres
Les créances sont comptabilisées pour leur valeur
La Société détient au 31 décembre 2024 :
nominale. Les créances sont dépréciées dès lors qu'elles
- 423 actions propres comptabilisées sous la rubrique
présentent un risque de non-recouvrement.
« Autres immobilisations financières ».
Lors de l'inventaire, il est nécessaire de distinguer les
créances irrécouvrables des créances douteuses ou
1.8 Changement de méthode
litigieuses ; seules ces deux dernières catégories donnent
lieu à la constatation d'une dépréciation.
Aucun changement de méthode comptable n'est intervenu
Leur perte de valeur est le cas échéant constatée en compte
au cours de l'exercice.
de résultat.
1.9 Identité de la Société Mère consolidante
1.5 Provisions pour risques
Société : COURTOIS SA
Elles sont constituées dès lors qu'il existe un risque
Forme : Société Anonyme
probable de sortie de ressources sans contreparties
Capital de : 1 673 940 €
attendues. Elles sont revues à chaque date d'établissement
Siège social : 3 rue Mage -31000 Toulouse
des comptes annuels et ajustées pour refléter la meilleure
Siret : 540 802 105 00200
estimation à cette date.
La société établit des comptes consolidés en nomes IFRS
Les provisions sont déterminées en prenant compte,
notamment, des demandes reçues, de l'avancement des
2- AUTRES
ELEMENTS SIGNIFICATIFS DE
procédures et des évolutions futures.
L'EXERCICE
1.6 Dépréciations de l'actif circulant
SCCV RESIDENCE DU LAC et ONDES RESIDENCE
LES CAROLLES
: entités détenues à 45 % par
Elles sont constituées pour tenir compte des risques
COURTOIS SA.
d'irrécouvrabilité relatifs à l'actif existant à la date de
Le résultat de ces filiales fait apparaitre un résultat négatif
clôture des comptes.
de 11 K€.
Une provision a été enregistrée dans les comptes au
31/12/2024 pour un montant de 5 K€.
3- NOTES SUR BILAN ACTIF
3.1 Actif Immobilisé
Les mouvements de l'exercice sont détaillés dans les tableaux ci-dessous :
3.1.1 Immobilisations brutes en K€
Actif immobilisé
Au 31/12/2023
Augmentation Diminution Au 31/12/2024
Immobilisations incorporelles
10
10
Immobilisations corporelles
2 224
266
2 490
Immobilisations financières
6 059
86
(16)
6 130
Autres Immobilisations financières
44
44
TOTAL
8 337
353
(16)
8 674
3.1.2 Amortissements et dépréciations d'actif en K€
Amortissements et provisions
Au 31/12/2023
Augmentation Diminution Au 31/12/2024
Immobilisations incorporelles
(10)
(10)
Immobilisations corporelles
(1 557)
(51)
(1 608)
Immobilisations financières (*)
(265)
(6)
(271)
TOTAL
(1 832)
(57)
0
(1 889)
(*) Une procédure est en cours pour la mise en cause de l'Architecte et de la Maîtrise d'Œuvre à la demande des associés de la
RESIDENCE DU LAC.
- 77
Not named
3.1.3 Immeubles de placement en K€
Nature des biens immobilisés
Montant
Base Amortissements
Amortis. Valeur nette
Durée
Non
Terrain
412
412
amortissable
Total Terrain
412
412
Bâtiment Principal
543
72
(508)
35
44 ans
Bâtiment Annexe
42
6
(39)
3
44 ans
Ravalement Façade Arrière
20
3
(19)
1
25 ans
Zinguerie façade Arrière
18
2
(18)
0
25 ans
Menuiseries façade Arrière
44
8
(43)
1
25 ans
Toiture
116
15
(114)
2
24 ans
Zinguerie façade avant
12
2
(12)
0
14 ans
Menuiseries façade avant
151
20
(151)
0
14 ans
Façade ravalement avant
76
10
(76)
0
14 ans
Nettoyage façade avant
53
53
(53)
0
7 ans
Electricité mise en conformité
508
508
(406)
102
15 ans
Chauffage mise en conformité
90
90
(90)
0
12 ans
Remplacement Fenêtres
75
75
(31)
44
15 ans
Travaux étanchéité toiture
27
27
(11)
16
20 ans
Total Constructions
1 775
891
(1 571)
204
Total
2 187
891
(1 571)
616
3.1.4 Autres Immobilisations corporelles en K€
Les immobilisations en cours correspondent aux travaux de la rue de Rémusat à Toulouse (266 K€).
78 -
Not named
3.1.5 Immobilisations financières
Titres de participation
La valeur brute et les dépréciations sont détaillées dans le tableau suivant :
% de
Nombre
Au
(en K€)
A l'ouverture
Acquisition
Cession
détention de Titres
31/12/2024
Titres de Participation
S.F.I. COURTOIS
99,99 %
249 985
3 948
0.4
3 948
AMPERE STRATEGE
1 %
10
1
1
NORD INVEST
4,46 %
120
18
18
PORT INVEST
3 %
3
6
6
LE TESCOU
1 %
1
CAUDRA
0.02 %
1
0.3
0
BONNEFOY
0.01 %
1
0.1
0
DAULZ
0.01 %
1
0.1
0
RESIDENCE LAC
45 %
90
1
1
ONDES
45 %
90
1
1
ANTONY ARON
51 %
51
1
1
COURBEVOE 157 TIMBAUD
51 %
51
1
1
Sous Total
3 977
1
0
3 977
Créances rattachées à des
Au
A l'ouverture
Augmentation Diminution
participations
31/12/2024
S.F.I. COURTOIS
100 %
249 985
95
38
133
RESIDENCE LAC
45 %
90
414
414
ONDES (1)
45 %
90
399
399
ANTONY ARON
51 %
51
15
(15)
0
COURBEVOE 157 TIMBAUD
51 %
51
1 136
48
1 184
Sous Total
2 060
86
(15)
2 130
Autres titres immobilisés
TIAP
22
22
Sous Total
22
0
22
Total Valeur Brute
6 059
86
(15)
6 129
Autres Immobilisations
financières
Actions propres
423
44
44
Sous total
423
44
44
Au
Dépréciations
A l'ouverture
Augmentation Diminution
31/12/2024
Titres de participations
(264)
(5)
(269)
Actions Propres
0
0
Autres
(1)
(1)
(2)
Total Dépréciations
(265)
(6)
0
(271)
Valeur nette
5 838
75
(15)
5 902
3.2 Echéance des créances (en K€)
Montant
A 1 an au
A plus de 1
Libellé
Brut
plus
an
Actif Immobilisé
2 131
133
1 998
Actif Circulant & Charges
120
78
42
constatées d'avance
Les échéances à plus d'un concernant les opérations en cours avec une date prévisionnelle en 2025 et 2026.
3.3 Autres immobilisations financières (actions propres détenues)
Cf. note 1.7.
3.4 Stock et en cours
Au 31 décembre 2024, le montant des stocks s'élève à 541 K€ sur l'opération à Cugnaux bâtiment C.
- 79
Not named
3.5 Autres Créances et comptes de régularisation
Concerne essentiellement les avances de trésorerie sur le projet de Cugnaux Bât. C, pour 2 K€.
4- NOTES SUR LE BILAN PASSIF
4.1 Variation des capitaux propres
Prime
Réserve
Réserves
Autres
Report
Résultat
En K€
Capital
Total
d'émission Légale Réévaluation Réserves à nouveau de l'exercice
Au 31/12/2023
1 674
455
185
115
7 045
402
9 876
Affectation du résultat
402
(402)
0
Actions propres
Résultat de l'exercice
-35
-35
Au 31/12/2024
1 674
455
185
115
7 447
-35
9 842
4.2 Capital social : 1 673 940 €
Soit 72 780 actions de 23 € de nominal.
4.3 Emprunts et dettes
Ventilation par nature
Total au
(en K€)
- 1 an
de 2 à 5 ans
plus de 5 ans
31/12/2024
Dépôts de Garantie Locataires (Cugnaux)
15
15
Dettes financières diverses
10
10
Fournisseurs
193
193
Dettes fiscales et sociales
20
20
Impôt sur les sociétés
Total
223
15
238
4.4 Autres informations
Il existe une imposition latente à la clôture de l'exercice, en lien avec un placement d'action effectué, dont la plus-value latente
d'élève à 18 K€.
5- NOTES SUR LE COMPTE DE RESULTAT
5.1 Chiffre d'affaires
(en K€)
2023
2024
Loyers et charges
801
7891
Promotion Immobilière (ventes
Cugnaux)
Prestations de services Groupe
3
174
Total
804
963
5.2 Production stockée
Néant.
5.3 Charges externes
Le total des charges externes s'élève à 1 038 K€ contre 575 K€ au 31 décembre 2023.
5.4 Charges de personnel
Cf. note 6.6.
80 -
Not named
5.5 Résultat financier
(en K€)
Charges Produits
Intérêts Groupe
50
Produits de participation
10
Produits des coupons
4
Placement Trésorerie à Court
75
Terme
Dépréciation TIAP
(1)
Dépréciation
(5)
des filiales du Groupe
Total
(6)
139
5.6 Charges et produits exceptionnels
Non significatif.
5.7 Résultat et impôts sur les bénéfices
Le Groupe pratique l'intégration fiscale pour les sociétés COURTOIS SA, FIC, ses filiales SCI CAUDRA et
SCI BONNEFOY. La convention d'intégration fiscale place chacune de ces sociétés dans la situation qui aurait été la sienne en
l'absence d'intégration.
6- AUTRES INFORMATIONS
6.1 Engagements donnés ou reçus
Engagements donnés aux filiales
En milliers d'euros
31/12/2023 31/12/2024
Nom
RESIDENCE DU LAC
25
25 CDC HABITAT
Caution protocole signé
BANQUE POPULAIRE
FIC Caution solidaire
900
900
Occitanie
COURBEVOIE 157 TIMBAUD
CAISSE D'EPARGNE
Privilège de prêteur de deniers montant
1 350
1 350
(Ile de France)
restant à rembourser
Engagements reçus
Néant.
6.2 Sociétés consolidantes, filiales, participations et entreprises liées
TABLEAU DES FILIALES ET PARTICIPATIONS
COURTOIS SA est la Société Mère d'un Groupe consolidé (en K€)
1- Cession des 51 titres de la SCCV Antony Aron en septembre 2024.
- 81
Not named
6.3 Parties liées
Les filiales « Immobilisations Financières » cf. note au 3.1.5.
La société SAS RÉGIA, initialement Société Mère de COURTOIS SA, détient 53,55 % de son capital au
31 décembre 2024, elle-même détenue par la Société Civile COURTOIS & FILS, créée en février 2024, à hauteur de
60,11 % la Société Civile COURTOIS & FILS est désormais la Mère de COURTOIS SA.
SAS RÉGIA
Pour des raisons de simplification et d'efficacité, en qualité de société faitière du Groupe COURTOIS, et disposant des moyens
nécessaires, la société SAS REGIA, a facturé aux sociétés concernées, les prestations qu'elle a réalisées à leur profit, du 1er
janvier 2024 au 30 juin 2024, en tenant compte des besoins réels de chaque société :
1/ Dans les domaines financier et comptable,
2/ Dans le domaine informatique,
3/ Dans le domaine du personnel,
4/ Dans le domaine administratif,
5/ Dans le domaine commercial.
La rémunération de RÉGIA est établie en fonction d'un coût estimé qu'elle engage majorée de 10 % et est facturée selon des
clefs de répartition.
(En K€)
Au 31/12/2024
Montant des prestations dans le compte de résultat
241
Créances associées
-
Dettes associées
-
Garanties données
-
Garanties reçues
-
Autres engagements reçus
-
SC COURTOIS & FILS
De la même façon que REGIA, la SC COURTOIS & FILS a pris le relais, à partir du 1er juillet 2024, pour facturer aux sociétés
concernées, les prestations qu'elle a réalisées à leur profit, du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2024, en tenant compte des
besoins réels de chaque société :
1/ Dans les domaines financier et comptable,
2/ Dans le domaine informatique,
3/ Dans le domaine du personnel,
4/ Dans le domaine administratif,
5/ Dans le domaine commercial.
La rémunération de COURTOIS & FILS est établie en fonction d'un coût estimé qu'elle engage majorée de 10 % et est
facturée selon des clefs de répartition.
(En K€)
Au 31/12/2024
Montant des prestations dans le compte de résultat
485
Créances associées
-
Dettes associées
-
Garanties données
-
Garanties reçues
-
Autres engagements reçus
-
Filiales de COURTOIS SA
A compter du 1er juillet 2024, la société COURTOIS SA refacture aux filiales concernées, la quote-part des prestations
refacturées par COURTOIS & FILS.
Les filiales concernées sont AMPERE, BONNEFOY, CAUDRA, FIC, NORD INVEST, PORT INVEST et REMUSAT.
6.4 Les membres du Conseil d'Administration
(Cf. note II du Rapport sur le Gouvernement d'Entreprise).
La rémunération allouée aux membres du Conseil (anciennement dénommée « jetons de présence ») s'élève à 18 K€.
82 -
Not named
6.5 Effectif
2022 : Néant.
2023 : Néant.
2024 : Néant.
6.6 Dirigeants
Le Président Directeur Général perçoit une rémunération pour ses fonctions, allouée aux membres du Conseil (anciennement
dénommée « jetons de présence ») et une partie variable brute :
-
De 4,50 % basée sur le résultat net d'ensemble consolidé, calculé avant impôts sur les bénéfices,
-
Et un montant additionnel de 10 K€ brut concernant l'acquisition d'un bien immobilier dans le Groupe COURTOIS.
Le Président Directeur Général est rémunéré pour l'activité du Groupe COURTOIS dans la société SAS REGIA (holding du
Groupe COURTOIS), jusqu'au 30 juin 2024.
A compter du 1er juillet 2024, le Président Directeur Général perçoit une rémunération en tant que « Travailleur Non Salarié »,
dans la société civile COURTOIS & FILS.
La rémunération variable est versée par COURTOIS SA au titre des résultats de l'exercice clos le 31 décembre 2024.
Au 31 décembre 2024 COURTOIS SA n'a pas attribué de stock-options, ni d'actions gratuites, ni de golden ni parachutes ni
d'indemnités quelconques en cas de départ ou de rachat de la société.
6.7 Honoraires des Commissaires aux Comptes
Il s'agit des prestations effectuées au titre d'un exercice comptable prises en charge au compte de résultat.
Certification et examen des comptes individuels et consolidés pour un montant de 54 K€ :
Cabinet MAZARS : 27 K€,
Cabinet SYGNATURES : 27 K€.
6.8 Evénements postérieurs à la clôture
Début février 2025, le nouveau preneur des locaux de la rue de Rémusat à Toulouse a signé le BEFA, pour une durée de 12 ans
fermes. La société, réalisant des travaux de rénovation énergétique, modernisation et densification sur l'ensemble immobilier,
durant une période estimée à 18 mois, ne percevra pas de loyer pour cet immeuble en 2025.
- 83
Not named
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES
COMPTES ANNUELS
EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE 2024
A l'assemblée générale de la société COURTOIS S.A,
OPINION
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, nous avons effectué l'audit des comptes
annuels de la société COURTOIS SA relatifs à l'exercice clos le 31 décembre 2024 tels qu'ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et
donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de
la société à la fin de cet exercice.
L'opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au conseil d'administration exerçant les missions
du comité spécialisé visé à l'article L.821-67 du code de commerce.
FONDEMENT DE L'OPINION
Référentiel d'audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les
éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des
commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes annuels » du présent rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le respect des règles d'indépendance prévues par le code de commerce et par le
code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er janvier 2024 à la date d'émission de
notre rapport, et notamment nous n'avons pas fourni de services interdits par l'article 5, paragraphe 1, du règlement (UE)
n°537/2014.
JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS POINTS CLÉS DE L'AUDIT
En application des dispositions des articles L.821-53 et R.821-180 du code de commerce relatives à la justification de nos
appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l'audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui,
selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l'audit des comptes annuels de l'exercice, ainsi que les
réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de la
formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris
isolément.
ÉVALUATION DES TITRES DE PARTICIPATION ET DE CRÉANCES RATTACHÉES :
Risque identifié
Les titres de participation et de créances rattachées, figurant au bilan au 31 décembre 2024 pour un montant net de 5 902 K€,
représentent un des postes les plus importants du bilan. Ils sont comptabilisés à leur date d'entrée au coût d'acquisition et
dépréciés sur la base de leur valeur d'utilité.
Comme indiqué dans la note 1.2 de l'annexe, la valeur d'inventaire est estimée par la Direction sur la base de la valeur des
capitaux propres détenus éventuellement corrigée des plus ou moins-values immobilières latentes telles que résultant
d'expertises indépendantes réalisées annuellement.
L'estimation de la valeur d'utilité de ces titres requiert l'exercice du jugement de la Direction dans son choix des éléments à
considérer selon les participations concernées.
Dans ce contexte, nous avons considéré que la correcte évaluation des titres de participation et des créances rattachées
constituait un point clé de l'audit.
Procédures d'audit mises en œuvre face au risque identifié
Pour apprécier le caractère raisonnable de l'estimation des valeurs d'utilité des titres de participation et des créances rattachées,
sur la base des informations qui nous ont été communiquées, nos travaux ont consisté principalement à vérifier que
l'estimation de ces valeurs déterminées par la Direction est fondée sur une justification appropriée de la méthode d'évaluation.
VÉRIFICATIONS SPÉCIFIQUES
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vérifications
spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires.
84 -
Not named
Informations données dans le rapport de gestion et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes
annuels adressés aux actionnaires
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations
données dans le rapport de gestion du conseil d'administration et dans les autres documents sur la situation financière et les
comptes annuels adressés aux actionnaires.
Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux délais de paiement
mentionnées à l'article D.441-6 du code de commerce.
Rapport sur le gouvernement d'entreprise
Nous attestons de l'existence, dans le rapport du conseil d'administration sur le gouvernement d'entreprise, des informations
requises par l'article L.225-37-4, L.22-10-10 et L.22-10-9 du code de commerce.
Concernant les informations fournies en application des dispositions de l'article L.22-10-9 du code de commerce sur les
rémunérations et avantages versés ou attribués aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur,
nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou avec les données ayant servi à l'établissement de ces comptes et, le
cas échéant, avec les éléments recueillis par votre société auprès des entreprises contrôlées par elle qui sont comprises dans le
périmètre de consolidation. Sur la base de ces travaux, nous attestons l'exactitude et la sincérité de ces informations.
Autres informations
En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives aux prises de participation et de
contrôle et à l'identité des détenteurs du capital ou des droits de vote vous ont été communiquées dans le rapport de gestion.
AUTRES VÉRIFICATIONS OU INFORMATIONS PRÉVUES PAR LES TEXTES LÉGAUX ET RÉGLEMENTAIRES
Format de présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d'exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux
comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d'information électronique unique européen, à la
vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la
présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L.451-1-2 du
code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du Président Directeur Général.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport
financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique européen.
Il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes annuels qui seront effectivement inclus par votre société dans le rapport
financier annuel déposé auprès de l'AMF correspondent à ceux sur lesquels nous avons réalisé nos travaux.
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société COURTOIS SA par votre assemblée générale datant du
23 mai 2024 pour le cabinet SYGNATURES et datant du 11 mai 2006 pour le cabinet FORVIS MAZARS.
Au 31 décembre 2024, le cabinet FORVIS MAZARS était dans la 19ème année de sa mission sans interruption et le cabinet
SYGNATURES réalisait sa 1ère année de mandat.
RESPONSABILITÉS DE LA DIRECTION ET DES PERSONNES CONSTITUANT LE GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE RELATIVES AUX
COMPTES ANNUELS
Il appartient à la direction d'établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes
comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes
annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l'établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d'évaluer la capacité de la société à poursuivre son
exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d'exploitation
et d'appliquer la convention comptable de continuité d'exploitation, sauf s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son
activité.
Il incombe au conseil d'administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l'article L.821-67 du code de
commerce de suivre le processus d'élaboration de l'information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle
interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à
l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes annuels ont été arrêtés par le conseil d'administration.
RESPONSABILITÉS DES COMMISSAIRES AUX COMPTES RELATIVES À L'AUDIT DES COMPTES ANNUELS
Objectif et démarche d'audit
Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d'obtenir l'assurance raisonnable que les
comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives. L'assurance raisonnable correspond à
un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel
permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter
d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises
individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant
sur ceux-ci.
- 85
Not named
Comme précisé par l'article L.821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à
garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux
comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
Il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent
de fraudes ou résultent d'erreurs, définit et met en œuvre des procédures d'audit face à ces risques, et recueille des éléments
qu'il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative
provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur, car la fraude peut
impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle
interne ;
Il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures d'audit appropriées en la
circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne ;
Il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables
faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes annuels ;
Il apprécie le caractère approprié de l'application par la direction de la convention comptable de continuité d'exploitation
et, selon les éléments collectés, l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements ou à des
circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation
s'appuie sur les éléments collectés jusqu'à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou
événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d'exploitation. S'il conclut à l'existence d'une incertitude
significative, il attire l'attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes annuels au sujet
de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec
réserve ou un refus de certifier ;
Il apprécie la présentation d'ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels reflètent les opérations et
événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle.
Rapport au conseil d'administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l'article L821-67 du code de commerce
Nous remettons au conseil d'administration un rapport qui présente notamment l'étendue des travaux d'audit et le programme
de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas
échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures
relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au conseil d'administration figurent les risques d'anomalies significatives,
que nous jugeons avoir été les plus importants pour l'audit des comptes annuels de l'exercice et qui constituent de ce fait les
points clés de l'audit, qu'il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au conseil d'administration la déclaration prévue par l'article 6 du règlement (UE) n° 537/2014
confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu'elles sont fixées notamment par les articles
L.821-27 à L.821-34 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le
cas échéant, nous nous entretenons avec le conseil d'administration des risques pesant sur notre indépendance et des mesures
de sauvegarde appliquées.
Fait à Toulouse et Labège, le 30 avril 2025
Les Commissaires aux Comptes,
FORVIS MAZARS
SYGNATURES
Hervé KERNEIS
Laure MULIN
86 -
Not named
ASSEMBLÉE GÉNÉRALE MIXTE
DU 22 MAI 2025
ORDRE DU JOUR
À caractère ordinaire :
1. Approbation des comptes annuels de l'exercice clos le 31 décembre 2024,
2. Approbation des comptes consolidés de l'exercice clos le 31 décembre 2024,
3. Affectation du résultat de l'exercice,
4. Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions réglementées et approbation de ces conventions,
5. Approbation de la politique de rémunération du Président Directeur Général et/ou de tout autre dirigeant mandataire
social,
6. Approbation de la politique de rémunération des membres du Conseil d'Administration,
7. Approbation des informations visées au I de l'article L. 22-10-9 du Code de Commerce,
8. Approbation des éléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et les avantages, de toute
nature, versés au cours de l'exercice écoulé ou attribués au titre du même exercice à Madame Jennifer
COURTOIS de VIÇOSE, Président Directeur Général,
9. Approbation des éléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et les avantages, de toute
nature, versés au cours de l'exercice écoulé ou attribués au titre du même exercice à Monsieur Jean-Louis
COURTOIS de VIÇOSE, Directeur Général Délégué,
10. Autorisation à donner au Conseil d'Administration à l'effet de faire racheter par la société ses propres actions dans le
cadre du dispositif de l'article L. 22-10-62 du Code de Commerce, durée de l'autorisation, finalités, modalités,
plafond,
A caractère extraordinaire :
11. Modification de l'article 14.3 des statuts concernant les modalités de participation au Conseil d'Administration,
À caractère ordinaire :
12. Pouvoirs pour les formalités.
PROJET DE TEXTES DES RÉSOLUTIONS
A caractère ordinaire :
Première résolution – Approbation des comptes annuels de l'exercice clos le 31 décembre 2024
L'Assemblée Générale, après avoir pris connaissance des rapports du Conseil d'Administration et des Commissaires aux
Comptes sur l'exercice clos le 31 décembre 2024, approuve, tels qu'ils ont été présentés, les comptes annuels arrêtés à cette
date se soldant par une perte de 34 500 €.
Deuxième résolution - Approbation des comptes consolidés de l'exercice clos le 31 décembre 2024
L'Assemblée Générale, après avoir pris connaissance des rapports du Conseil d'Administration et des Commissaires aux
Comptes sur les comptes consolidés au 31 décembre 2024, approuve ces comptes tels qu'ils ont été présentés se soldant par
une perte (part du Groupe) de 347 214 €.
Troisième résolution - Affectation du résultat de l'exercice
L'Assemblée Générale, sur proposition du Conseil d'Administration, décide d'affecter l'intégralité de la perte de l'exercice
clos le 31 décembre 2024 s'élevant à 34 500 € au compte « Autres Réserves » qui est ainsi ramené de 7 447 615 € à
7 413 115 €.
Conformément aux dispositions de l'article 243 bis du Code Général des Impôts, l'Assemblée constate qu'il lui a été rappelé
qu'au titre des trois derniers exercices, les distributions de dividendes et revenus ont été les suivantes :
REVENUS ÉLIGIBLES À LA RÉFACTION
REVENUS NON
Au titre de
ÉLIGIBLES À LA
DIVIDENDES
l'Exercice
RÉFACTION
AUTRES REVENUS DISTRIBUÉS
2021
-
-
200 145 €*
2021
-
Soit 2,75 € par action
2023
-
-
* Incluant le montant du dividende correspondant aux actions autodétenues non versé et affecté au compte report à nouveau.
- 87
Not named
Quatrième résolution - Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions réglementées et
approbation de ces conventions
Statuant sur le rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions réglementées qui lui a été présenté,
l'Assemblée Générale approuve les conventions nouvelles qui y sont mentionnées.
Cinquième résolution – Approbation de la politique de rémunération du Président Directeur Général et/ou de tout
autre dirigeant mandataire social
L'Assemblée Générale, statuant en application de l'article L. 22-10-8 du Code de Commerce, approuve la politique de
rémunération du Président Directeur Général et/ou de tout autre dirigeant mandataire social présentée dans le rapport sur le
gouvernement d'entreprise au paragraphe IV sous les rubriques IV-1 et IV-2 figurant dans le rapport financier annuel 2024.
Sixième résolution – Approbation de la politique de rémunération des membres du Conseil d'Administration
L'Assemblée Générale, statuant en application de l'article L. 22-10-8 du Code de Commerce, approuve la politique de
rémunération des membres du Conseil d'Administration présentée dans le rapport sur le gouvernement d'entreprise au
paragraphe IV sous les rubriques IV-1 et IV-3 figurant dans le rapport financier annuel 2024.
Septième résolution – Approbation des informations visées au I de l'article L. 22-10-9 du Code de Commerce
L'Assemblée Générale, statuant en application de l'article L. 22-10-34 I du Code de Commerce, approuve les informations
visées au I de l'article L. 22-10-9 du Code de Commerce mentionnées dans le rapport sur le gouvernement d'entreprise au
paragraphe V sous les rubriques V-1 figurant dans le rapport financier annuel 2024.
Huitième résolution – Approbation des éléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et
les avantages, de toute nature, versés au cours de l'exercice écoulé ou attribués au titre du même exercice à Madame
Jennifer COURTOIS de VIÇOSE, Président Directeur Général
L'Assemblée Générale, statuant en application de l'article L. 22-10-34 II du Code de Commerce, approuve les éléments fixes,
variables et exceptionnels composant la rémunération totale et les avantages de toute nature versés au cours de l'exercice
écoulé ou attribués au titre du même exercice à Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE, Président Directeur Général
présentés dans le rapport sur le gouvernement d'entreprise au paragraphe V sous la rubriques V-3 figurant dans le rapport
financier annuel 2024.
Neuvième résolution – Approbation des éléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et
les avantages, de toute nature, versés au cours de l'exercice écoulé ou attribués au titre du même exercice à Monsieur
Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE, Directeur Général Délégué
L'Assemblée Générale, statuant en application de l'article L. 22-10-34 II du Code de Commerce, approuve les éléments fixes,
variables et exceptionnels composant la rémunération totale et les avantages de toute nature versés au cours de l'exercice
écoulé ou attribués au titre du même exercice à Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE, Directeur Général Délégué
présentés dans le rapport sur le gouvernement d'entreprise au paragraphe V sous la rubrique V-4 figurant dans le rapport
financier annuel 2024.
Dixième résolution - Autorisation à donner au Conseil d'Administration à l'effet de faire racheter par la société ses
propres actions dans le cadre du dispositif de l'article L. 22-10-62 du Code de Commerce
L'Assemblée Générale, connaissance prise du rapport du Conseil d'Administration, autorise ce dernier, pour une période de
dix-huit mois, conformément aux articles L. 22-10-62 et suivants et L. 225-210 et suivants du Code de Commerce, à procéder
à l'achat, en une ou plusieurs fois aux époques qu'il déterminera, d'actions de la société dans la limite d'un nombre maximal
d'actions ne pouvant représenter plus de 10 % du nombre d'actions composant le capital social au jour de la présente
Assemblée, le cas échéant ajusté afin de tenir compte des éventuelles opérations d'augmentation ou de réduction de capital
pouvant intervenir pendant la durée du programme.
Cette autorisation met fin à l'autorisation donnée au Conseil d'Administration par l'Assemblée Générale du 23 mai 2024 dans
sa douzième résolution à caractère ordinaire.
88 -
Not named
Les acquisitions pourront être effectuées en vue :
-
D'assurer l'animation du marché secondaire ou la liquidité de l'action COURTOIS par l'intermédiaire d'un prestataire de
services d'investissement au travers d'un contrat de liquidité conforme à la pratique admise par la réglementation, étant
précisé que dans ce cadre, le nombre d'actions pris en compte pour le calcul de la limite susvisée correspond au nombre
d'actions achetées, déduction faite du nombre d'actions revendues,
-
De conserver les actions achetées et les remettre ultérieurement en échange ou en paiement dans le cadre d'opérations
éventuelles de fusion, de scission, d'apport ou de croissance externe,
-
D'assurer la couverture de plans d'options d'achat d'actions et/ou de plans d'actions attribuées gratuitement (ou plans
assimilés) au bénéfice des salariés et/ou des mandataires sociaux du Groupe, en ce compris les Groupements d'Intérêt
Economique et sociétés liées, ainsi que toutes allocations d'actions au titre d'un plan d'épargne d'entreprise ou de Groupe
(ou plan assimilé), au titre de la participation aux résultats de l'entreprise et/ou toutes autres formes d'allocation d'actions
à des salariés et/ou des mandataires sociaux du Groupe, en ce compris les Groupements d'Intérêt Economique et sociétés
liées,
-
D'assurer la couverture de valeurs mobilières donnant droit à l'attribution d'actions de la société dans le cadre de la
réglementation en vigueur,
-
De procéder à l'annulation éventuelle des actions acquises, conformément à l'autorisation conférée ou à conférer par
l'Assemblée Générale Extraordinaire,
-
De manière générale, mettre en œuvre toute pratique de marché qui viendrait à être admise par l'AMF, et plus
généralement, réaliser toute autre opération conforme à la réglementation en vigueur, étant précisé que dans une telle
hypothèse, la société informera ses Actionnaires par voie de communiqué.
Ces achats d'actions pourront être opérés par tous moyens, y compris par voie d'acquisition de blocs de titres, et aux époques
que le Conseil d'Administration appréciera.
La société n'entend pas utiliser des mécanismes optionnels ou instruments dérivés.
Le prix maximum d'achat est fixé à 150 € par action. En cas d'opération sur le capital, notamment de division ou de
regroupement des actions ou d'attribution gratuite d'actions aux actionnaires, le montant sus-indiqué sera ajusté dans les
mêmes proportions (coefficient multiplicateur égal au rapport entre le nombre d'actions composant le capital avant l'opération
et le nombre d'actions après l'opération).
Le montant maximal de l'opération est fixé à 1 091 700 €.
L'Assemblée Générale confère tous pouvoirs au Conseil d'Administration à l'effet de procéder à ces opérations, d'en arrêter
les conditions et les modalités, de conclure tous accords et d'effectuer toutes formalités.
A caractère extraordinaire :
Onzième résolution- Modification de l'article 14.3 des statuts concernant les modalités de participation au Conseil
d'Administration
L'Assemblée Générale après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d'Administration, décide :
-
De modifier l'article 14.3 des statuts au regard des dispositions des articles L.225-37 et L. 22-10-3-1 du Code de
Commerce, telles que modifiées par la loi n°2024-537 :
En vue d'harmoniser la terminologie avec la loi concernant la participation par un moyen de
télécommunication visée au troisième alinéa de l'article 14.3 des statuts,
En vue de mettre en conformité les dispositions relatives à la consultation écrite prévues au quatrième alinéa
de l'article 14.3 des statuts,
En vue de prévoir la faculté pour les Administrateurs de voter par correspondance et en conséquence
d'insérer un cinquième alinéa après le quatrième alinéa de l'article 14.3 des statuts.
-
De modifier en conséquence et comme suit les troisième et quatrième alinéas de l'article 14.3 des statuts :
- 89
Not named
Ancienne version
Nouvelle version
Le conseil ne délibère valablement que si la moitié au
Le Conseil ne délibère valablement que si la moitié
moins de ses membres est présente. Le règlement
au moins de ses membres est présente. Sont réputés
intérieur peut prévoir que sont réputés présents pour
présents pour le calcul du quorum et de la majorité
le calcul du quorum et de la majorité les les membres du Conseil d'Administration qui
Administrateurs qui participent à la réunion par des
participent
à
la réunion par un moyen de
moyens de visioconférence ou de télécommunication
télécommunication permettant leur identification et
dans les limites et sous les conditions fixées par la
garantissant leur participation effective dans les
législation et la réglementation en vigueur.
conditions prévues par la réglementation en vigueur.
Le Règlement Intérieur du Conseil d'Administration
peut prévoir que certaines décisions ne peuvent être
prises
lors
d'une
réunion
du
Conseil
d'Administration tenue dans ces conditions.
Le Conseil d'Administration pourra également
A
l'initiative
du
Président
du
Conseil
prendre des décisions par consultation écrite des
d'Administration, les décisions du Conseil
Administrateurs dans les conditions prévues par la
d'Administration peuvent également être prises par
loi.
consultation écrite des Administrateurs. Dans ce cas,
les membres du Conseil d'Administration sont
appelés, à la demande du Président du Conseil
d'Administration, à se prononcer par tout moyen
écrit, y compris par voie électronique, sur la ou les
décisions qui leur ont été adressées et ce, dans les 2
jours ouvrés (ou moins selon le délai prévu dans la
demande) suivant la réception de celle-ci. Tout
membre du Conseil d'Administration dispose de 1
jour ouvré à compter de cet envoi pour s'opposer au
recours à la consultation écrite. En cas d'opposition,
le Président en informe sans délai les autres
Administrateurs
et
convoque
un
Conseil
d'Administration. A défaut d'avoir répondu par écrit
au Président du Conseil à la consultation écrite dans
le délai susvisé et conformément aux modalités
prévues dans la demande, ils seront réputés absents et
ne pas avoir participé à la décision. La décision ne
peut être adoptée que si la moitié au moins des
membres du Conseil a participé à la consultation
écrite, et qu'à la majorité des membres participant à
cette consultation. Le Règlement Intérieur du Conseil
d'Administration précise les autres modalités de la
consultation écrite non définies par les dispositions
légales et réglementaires en vigueur ou par les
présents statuts.
Si la convocation le prévoit, un membre du Conseil
d'Administration peut également voter par
correspondance au moyen d'un formulaire dans les
conditions
prévues
par
les
dispositions
réglementaires applicables et par le Règlement
Intérieur du Conseil d'Administration.
A caractère ordinaire :
Douzième résolution – Pouvoirs pour les formalités
L'Assemblée Générale donne tous pouvoirs au porteur d'un exemplaire, d'une copie ou d'un extrait du présent procès-verbal à
l'effet d'accomplir toutes les formalités de dépôt et de publicité requises par la loi.
90 -
Not named
INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES
Explications des modifications du nom de l'entité présentant les état
COURTOIS SA
financiers
Adresse du siège social de l'entité
3 rue MAGE -31000 TOULOUSE
Pays de constitution
France
3 rue MAGE -BP 48531
Adresse de l'entité
31685 TOULOUSE CEDEX 6
3 rue MAGE -BP 48531
Etablissement principal
31685 TOULOUSE CEDEX 6
Société Anonyme à Conseil
Forme juridique de l'entité
d'Administration
Nom de l'entité mère
COURTOIS SA
Nom de la société tête de Groupe
COURTOIS SA
R.C.S
Toulouse numéro 540 802 105
ATTESTATION DU RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER ANNUEL
ANNEE 2024
J'atteste, à ma connaissance, que les comptes sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une
image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l'ensemble des entreprises comprises
dans la consolidation, et que le rapport de gestion figurant en page 2 présente un tableau fidèle de l'évolution des affaires, des
résultats et de la situation financière de la société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation ainsi qu'une
description des principaux risques et incertitudes auxquels elles sont confrontées.
Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
Président Directeur Général
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