## 第２【事業の状況】

### １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

当社グループの経営方針、および対処すべき主要な課題等は以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

当社グループは、2020年３月期から３カ年計画で「中期経営計画2022」をスタートさせております。

当該中期経営計画では、当期間を資産循環型ビジネスへの転換を図り、J-REITの創設を目指すことによって国内でも有数の受託資産を獲得し、東証一部上場基準を満たす基盤を作る3ヵ年に位置づけており、その基本戦略は以下のとおりです。

（ビジネスモデルの確立）

これまで培った当社グループのノウハウにより、バリューアップが完了した投資物件を、当社が組成するリートへ組み込む、というサイクルを実現させることが核であり、これにより、グループの受託資産の積上げとリートの成長を図りつつ、相応規模の収益を計画的に実現することが可能になると考えております。

（事業力強化）

ホテルというオペレーショナルアセットは、オフィスビルやレジデンスなどに比べて、運用の巧拙が収益力を大きく左右します。当社グループは世界で展開するグローバルブランドのホテルオペレーターから運営ノウハウを得て、自前のホテル運営を展開できる強みがあるため、これを一層強化し、より安定した収益の獲得を可能にすることを目指してまいります。

これらの基本戦略を通じて、ホテル運営の安定収益をベースに、資産循環の中で得られる利益を計画的に加え、「経営基盤の安定化」を図ってまいります。

優先的に対応すべき重点施策は以下のとおりです。

①事業戦略

（a）総合型上場リート創設による資産循環型ビジネスモデルの実現

当社グループのノウハウによって、取得した資産をバリューアップし、当社が組成するリートへ組み込むサイクルを実現させることにより、資産循環型のビジネスモデルを確立させてまいります。

2020年2月に、パナソニック ホームズ株式会社と上場リート組成に向けた基本合意書を締結しました。その実現に向けて、パナソニック ホームズ株式会社と建設的な協議を進めております。

当社グループとしては、様々なアセットタイプの物件を対象とする「総合型リート」として上場したいと考えております。

（b）ホテル以外のアセットタイプの資産獲得活動の本格展開

新型コロナウイルスがもたらしたリセッションの影響により、割安物件がマーケットに出てくる可能性があります。当社グループは総合型リート上場を目指し、今後ホテル以外の様々なアセットタイプの資産を対象として、積極的な投資を行ってまいりたいと考えております。

（c）開発スキームの着実な進行

足元では、開発フェーズにおいて工事期間やコストなどへの影響は出ているものの、開業スケジュールに大きな問題は出ておりません。現在進めている複数のホテル案件の開発をしっかり進めるとともに、収益機会についても見直しを図るなど、対策を講じてまいりたいと考えております。

②財務戦略

（a）資本市場を活用した資金調達の検討

今後も成長に必要な投資資金は、自己資金の充当をベースとしながらも、場合によってはエクイティファイナンスの検討も行ってまいります。

（b）財務レバレッジをフル活用した不動産投資の実施

当期間に相応の自己資本が積み上がることで、金融機関からの資金調達力が向上するものと期待しており、投資効率や採算を高めるため、可能な限りデットでの資金調達によりレバレッジをかけてまいりたいと考えております。

③資本戦略

（a）戦略的資本提携先の開拓を通じた適正な株主構成の再構築

（b）株式の流動性向上を目指す施策の検討・実施

当社は2019年４月１日付で株式分割を実施しております。

当社の株主構成は特定株主の保有比率が高く、安定をしている一方、株式の流動性は必ずしも高いとは言えない状況であると認識しており、特定株主の保有株については、今後、新たな戦略的資本提携先や業務提携先の開拓により、新たな株主構成を考えるとともに、市場の状況等も見つつ、株式の流動性を高めていく対策を講じてまいりたいと考えております。

④配当戦略

（a）利益水準に応じた安定的な配当の実施

（b）トータル・シェアホルダーズリターン（TSR*）等の指標の検討

* 株主総利回り（一定期間における株価上昇率+配当率）

当社グループは、当該中期経営計画の目標達成を通じて、株主の皆様へ安定的な配当を行ってまいりたいと考えておりますが、未だ発展途上にあり、利益は更なる成長のための再投資に利用させて頂くことも必要なため、「TSR」等を経営指標に位置づけ、トータルで株主の皆様に還元させて頂くことを検討してまいりたいと考えております。

⑤人事戦略

（a）「働き甲斐があり、働きやすい職場」と「成果に報いる人事制度」の構築

（b）カテゴリーの異なるホテルの経営・運営に対応した人材確保と人事制度の構築

当社グループの事業を支えるのは人材です。当社グループの展開するホテルはバジェットからラグジュアリータイプまで様々であり、当然、運営ノウハウも異なるため、多様な人材確保が必要となってまいります。そのためには社員のモチベーション向上が極めて重要と認識しており、それを支える制度の構築、施策の展開を行ってまいりたいと考えております。

今後、さらなる経営基盤の強化、人材育成並びに成長戦略の推進に尽力し、お客様や時代のニーズに合ったサービ

スの提供に努め、お客様との長期的な信頼関係を築いていくため事業に邁進してまいります。

（目標とする経営指標）

事業の成長、収益性を重視した経営を行うべく、「売上高」、「経常利益」、「EBITDA」(利払い前・税引き前・減価償却前・その他償却前利益）を重要な経営指標として位置づけております。

「中期経営計画2022」における具体的な「売上高」、「経常利益」、「EBITDA」の数値につきましては、「３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」の「(6）経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成を判断するための客観的な指標等」をご参照下さい。

### ２【事業等のリスク】

本項では、当社グループ（当社及び連結子会社）の事業展開上のリスク要因となりうる事項を記載しております。なお、必ずしも事業上のリスクに該当しない事項でも、投資者の投資判断において当社が重要であると考える事項については、積極的に開示しております。

当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に関する投資判断は、本項の記載事項及び本項以外の記載事項を慎重に検討した上で行われる必要があると考えます。本項における記載は当社グループの事業又は当社株式への投資に関するリスクをすべて網羅するものではありませんので、ご注意ください。

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

①　事業内容に関するリスクについて

(a）不動産金融事業の収益構造について

当社子会社であるリシェス・マネジメント株式会社では不動産及び不動産関連金融商品への投資に関するアセットマネジメント業務(投資助言・代理)を行っており、当該事業で得られる主な収益は、受託資産（不動産）に係る管理報酬からなるアセットマネジメント収益と仲介手数料や成功報酬等からなるリアルエステートアドバイザリー収益であります。しかしながら、安定した収益源であるアセットマネジメント契約が解約または終了する場合には、当社グループの業績等に影響を与えることが考えられます。また、リシェス・マネジメント株式会社の収益の中では、一時的な収益であるリアルエステートアドバイザリー収益の占める割合が高いことから、不動産市場の環境悪化等によりリアルエステートアドバイザリー収益が著しく減少した場合、当社グループの業績等に影響を与える可能性があります。

(b）ホテル運営事業の収益構造について

当社子会社である株式会社ホテルＷマネジメントではホテル運営の受託を行っており、当該事業から得られるホテル運営事業収益が景気動向・経済情勢の変動、自然災害・事故等により変動することを通じて、当社グループの業績等に影響を与える可能性があります。

(c）金融及び不動産市場の情勢、景気動向の影響について

当社グループでは、不動産への投資又は外部投資家との共同投資や不動産投資に関連する助言の提供及び不動産の管理等を行っておりますが、景気動向、金融情勢（金利動向を含む）や不動産に係る地価や需給動向等の影響を受けやすい傾向にあります。国内外の金融・政治等に起因する経済情勢の変化に伴い、景気の悪化や大幅な金利上昇、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、不動産価格の下落、空室率の上昇や賃料の下落といったような様々な形で金融及び不動産市況が低迷する場合には、当社グループの業績等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(d）外部委託について

当社グループは、情報管理等に使用するサーバ、システムの運用・保守、不動産や会計税務に係る調査や鑑定等について、外部委託しております。このため、当社グループの事業運営においては、これらの外部委託先との連携と適切な取引関係の継続が不可欠であります。何らかの事由により、外部委託先において業務運営に重大なトラブルが発生し長期化したとき、又は外部委託先との取引関係の継続が困難となったとき、当社グループがその代替策をすみやかに実施できない事態となった場合は、当社グループの事業運営及び業績等に影響を与える可能性があります。

(e）競合関係について

不動産金融事業では、金融機関系の投資助言会社、不動産投資顧問会社、不動産投資ファンド、その他不動産や有価証券への投資に関する助言を行う会社等と競合関係にあり、ホテル運営事業では他のホテル運営会社と競合関係にあると認識しております。また、市場への参入者の増加や法的規制が強化された場合は、当社グループの事業運営及び業績等に影響を与える可能性があります。

(f）不動産市場の流動性について

当社グループでは、単独及び外部投資家との共同で不動産への投資を行っておりますが、経済環境や不動産市場が不安定な場合は、不動産の流動性が低下する可能性があり、投資対象の不動産を当社グループの希望する条件で売却できなくなる可能性があります。このような場合、当社グループの業績等に悪影響を及ぼす可能性があります。

(g）投資不動産に係るマスターリース契約について

当社グループが共同投資を行っているホテルを用途とする不動産について、当社子会社であるリシェス・マネジメント株式会社は当該ホテルの法的所有者である信託銀行等とマスターリース契約を締結し、一定期間、固定賃料を支払うことを約しております。リシェス・マネジメント株式会社はさらにホテル運営会社との間で賃貸借契約を締結しております。今後、経済環境の変化やホテル運営会社の営業の巧拙等によりホテルの稼働が想定を超えて悪化した場合には、賃貸借契約による賃料がマスターリース契約の賃料を下回り、収支が逆鞘になってしまう可能性があり、この状態を改善するまでの期間、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(h）ホテル運営会社及びテナントとの賃貸借契約について

当社グループが共同投資を行っているホテルに係るホテル運営会社（当社グループ外の運営会社に委託した場合）及びテナントとの賃貸借契約の期間満了時に契約が更改される保証はないこと、またホテル運営会社（当社グループ外の運営会社に委託した場合）及びテナントが一定期間前の通知を行うことにより賃貸借期間中であっても賃貸借契約を解約できることとされている場合もあるため、賃貸借契約の解約が増加した場合、後継テナントが見つかるまでの間、賃貸収入が減少する等、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。一方、当社グループが外部の不動産所有者と締結した賃貸借契約又は運営委託契約が解約された場合も、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(i）特定の投資不動産に対する依存度について

当社グループの業績は、特定の投資不動産に対する依存度が高いと考えられます。当連結会計年度(2019年４月１日～2020年３月31日)では、２件の不動産売却収入等で10,118,625千円となり2020年３月期通期連結売上高の76.5％を占めていることから、今後も特定の投資不動産の不動産売却収入等の有無により当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(j）投資不動産の価値の毀損リスク及び瑕疵等に関するリスクについて

当社グループでは、リシェス・マネジメント株式会社がアセットマネジメントを受託している一部の不動産または信託受益権について共同投資を行っているため、当該不動産に地震、戦争、テロ、火災等の災害が発生した場合には、当該不動産の価値が毀損する可能性があり、当社グループの業績等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、リシェス・マネジメント株式会社では、当該不動産の取得前に十分なデューディリジェンスを実施しておりますが、当該不動産の取得後に構造計算書偽装や瑕疵等の存在が判明し、顧客である投資家においてこれを治癒するための想定外の費用負担が発生した場合には、リシェス・マネジメント株式会社には出資割合に応じた負担が生じるため、当社グループの業績等に悪影響を及ぼす影響があります。

(k）借入金の財務制限条項について

当社グループが取引金融機関と締結しております借入契約において、財務制限条項が付されており、当社及び当社グループは事業活動をするうえでこれらを遵守する必要があります。

なお、今後万一当社及び当社グループが財務制限条項に抵触することとなった場合には、借入先金融機関からの請求により、当該借入についての期限の利益を喪失する可能性があり、当社グループの業績等に影響を与える可能性があります。

(l）Ｍ＆Ａ、資本提携等について

当社グループは、アセットマネジメント受託残高の拡大や投資対象不動産の多様化に結び付き、また当社グループ間のシナジー効果が認められる場合には、Ｍ＆Ａや資本提携等も事業拡大の有力な手段と位置付けております。Ｍ＆Ａや資本提携を実行する場合には、事前に十分な調査を実施し、各種リスクの低減に努める所存ですが、これらを実施した後に、偶発債務等が発見される等、相手先及び当社グループが期待通りの成果を上げられない可能性があり、この場合には当社グループの業績等に影響を与える可能があります。

(m）連結の範囲決定に関する事項について

当社子会社であるリシェス・マネジメント株式会社がアセットマネジメント契約を締結している特別目的会社の一部は、匿名組合契約を用いたストラクチャーによっており、この匿名組合の営業者の社員持分は一般社団法人が保有する形で倒産隔離を図っております。リシェス・マネジメント株式会社が属する不動産ファンド業界においては、連結の範囲決定に関して、当該ストラクチャーにおけるアセットマネジメント契約等に対する支配力及び影響力の判定について、未だ会計方法が定まっていない状態であると認識しております。当社では、2008年12月26日付の「連結財務諸表に関する会計基準」（企業会計基準委員会企業会計基準第22号）、並びに 2006 年９月８日付の「投資事業組合に対する支配力基準及び影響力基準の適用に関する実務上の取扱い」（企業会計基準委員会実務対応報告第20号）にしたがい、現状、特別目的会社ごとに、アセットマネジメント契約や匿名組合契約、その他関連契約等を考慮し、個別に支配力及び影響力の有無を判定した上で、子会社及び関連会社を判定し、連結の範囲を決定しております。今後、新たな会計基準の施行や、実務指針等の公表により、特別目的会社に関する連結範囲の決定方針について、当社が採用している方針と大きく異なるルールが確立された場合には、当社の連結範囲決定方針においても大きな変更が生じ、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(n）情報管理について

当社グループの事業運営上、厳正な情報管理が重要であります。当社グループは、個人情報及び取引先との間で守秘義務を負う取引先の情報について、厳格な情報管理を継続的に行う体制の構築・維持に努めております。また、当社グループ各社の営業活動を通して上場会社のインサイダー情報に該当する情報を知り得る機会があることから、インサイダー情報の不適切な伝達や不公正な利用が行われないよう、法令・社規の遵守について役職員への周知・徹底に努めております。また、当社子会社においてもテナントなどの個人情報の取り扱いがあり、その重大性を十分に認識しており適切な方法により保管しております。

しかしながら、管理体制の構築・維持にもかかわらず、これらの情報の流出、不適切な伝達、又は不公正な利用が発生した場合、当社グループに法的責任が及ぶこと、当社グループの信用の低下及びブランド力の劣化等、当社グループの事業運営及び業績等に影響を与える可能性があります。

(o）法的規制について

現在、当社グループの事業を推進する上で、当社子会社であるリシェス・マネジメント株式会社は、宅地建物取引業法、金融商品取引法（第二種金融商品取引業、投資助言業・代理業）、貸金業法等のライセンスを、株式会社ホテルＷマネジメントでは旅館業法等のライセンスを有するため、これらの関係法令による法的規制を受けることとなります。現時点の各種規制に従って、また、規制上のリスクを伴って業務を遂行しておりますが、将来において各種規制が変更された場合には、当社グループの事業推進に悪影響を及ぼす可能性があります。

その他、今後、現行法令の解釈の変更や改正並びに新法令の制定等、現時点で法的規制の対象となっていない当社グループの事業が新たに法的規制の対象となる可能性、もしくは今後の当社グループの事業展開において新たな事業分野への進出に伴い法的規制の対象となる可能性があります。そうした場合に、当該規制に対応するための新たな費用等が発生することにより、当社グループの業績等に影響を与える可能性があります。

(p）自然災害や感染症の流行について

不動産金融事業においては、自然災害や感染症の流行に伴う景気低迷により、不動産に対する投資マインドの低下、金融機関の融資の引き締め、当社グループが保有又はマスターリースする物件で多額の賃料減額等が発生した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

ホテル運営事業においては、自然災害や感染症の流行に伴う景気低迷又は移動制限及び移動の自粛等により宿泊客の著しい減少が発生した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループにおいては、感染の予防対策を徹底しておりますが、万が一当社グループの従業員が感染した場合、健康被害や施設の一時的な閉鎖等により営業活動に支障が生じ、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(q）訴訟等について

当連結会計年度において、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性のある訴訟事件等はありません。しかし、当社グループが事業活動を行う上で、取引先または顧客等から何らかの要因により訴訟等を提起された場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

②　経営体制に関するリスクについて

(a）業務運営体制の適正性の確保について

当社グループは、当社と当社子会社であるリシェス・マネジメント株式会社、株式会社ホテルＷマネジメント等の連結子会社及び関連会社とともに事業活動を行っております。

グループ内で不動産金融事業及びホテル運営事業を営む上で、徹底した管理体制を維持する必要があると認識しております。しかしながら、今後予測し得ない事態や何らかの理由により、当社グループの業務運営体制及び内部統制が有効に機能しない状況となった場合、当社グループの信用の低下を招き、事業運営、業績及び財政状態に重要な影響を与える可能性があります。

(b）小規模組織であること及び人材の確保について

当社グループは、当連結会計年度末時点の従業員数は116名（臨時従業員46名を除く）であります。この人員に常勤役員を加えた小規模な組織体制で業務を遂行しております。小規模組織であるため、役職員一人一人が担う業務の質及び貢献度は相応に高く、一時的な不在・欠員が生じても、業務手順の共有や代行体制等により業務遂行に支障がないよう努めております。しかし、何らかの理由により大量の欠員が同時に生じた場合や新型コロナウイルス等の感染症の蔓延その他何らかの事故・災害等により役職員に就業が困難な事態が生じた場合には、業務遂行に著しい支障を来たす可能性があります。

当社グループの事業運営上、営業、管理、さらには不動産の投資助言・代理及び媒介、ホテル運営等の各部門に必要なスキルを有する優秀な人材の確保が必要不可欠であります。とりわけ不動産投資に関しては金融取引、不動産取引、税務会計等における高度な知識と経験に基づく競争力のあるサービスを提供していくことが重要であります。また、管理においても、上場会社として、企業会計基準や企業内容等開示にかかる法令等の改正、当社連結財務諸表における連結範囲の拡大や持分法を適用する関連会社の増加、財務諸表監査や四半期レビューを経た上での決算早期化の流れの中で、引き続き適切かつ十分な財務報告や情報開示を行う体制を構築する必要性を認識しております。

現在は必要な人材を配置できているものと認識しておりますが、何らかの理由により、急激な人材の流出が生じた場合、必要な人材の採用・補充が困難となった場合には、当社グループの提供する情報その他のサービスの質の維持、経営管理、財務報告や情報開示の機能に重大な支障が生じる可能性があり、当社グループの事業運営及び業績等に重要な影響を与える可能性があります。

### ３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

業績等の概要

(1）業績

当連結会計年度（2019年4月１日～2020年３月31日）における我が国経済は、政府による経済・金融政策を背景に企業収益や雇用環境の改善傾向がみられ、当年度前半にかけて景気は緩やかな回復基調で推移いたしました。一方で、2020年２月以降は新型コロナウイルス感染症が内外経済に甚大な影響を与え始め、米中通商問題等の海外経済の動向や金融資本市場の変動の影響、2019年10月の消費税率引上げ後の消費者マインドの動向などにより、当年度後半より景気は急速に減速しております。

当社グループの属する不動産市場におきましては、一部で過熱感が見られるものの、日本銀行によるマイナス金利政策を背景とする国内の投資意欲の継続により当年度前半にかけて順調に拡大いたしましたが、コロナウイルス感染症の拡大を受け当年度第４四半期にはＪ－ＲＥＩＴの投資口価格の暴落に端を発しその流動性は大きくシュリンクしました。また、ホテル業界におきましては、昨年夏より日韓関係の悪化に伴い、韓国からの訪日外国人客の著しい減少を受けRevPar（Revenue Per Available Room：販売可能な客室一室あたりの売上）の低下等業界自体の成長率の鈍化が顕著になってきましたが、2019年末までは訪日外国人数は昨年対比で着実に伸びておりマーケット自体は順調に成長しておりました。しかしながら2020年に入ってからは中国武漢に端を発したと考えられる新型コロナウイルス感染症のパンデミック（感染爆発）により世界中で人の移動が制限され、当年度第４四半期の当業界の稼働率、客室平均単価とも過去例を見ない水準まで落ち込みました。2020年4月上旬より我が国は政府の発表した非常事態宣言の影響によりホテル宿泊需要は皆無の状況であり、パンデミックの解消や非常事態宣言の解除の目途がつくまで厳しい状況が続くものと考えられます。

このような事業環境の下、中長期的な宿泊需要の取り込みと収益基盤の拡大を目的として当社連結子会社である株式会社ホテルＷマネジメント（以下「HWM社」）がホテル開発用地として取得した神奈川県足柄下郡箱根町に所在する不動産を外部投資家及び当社が匿名組合出資している特別目的会社に2019年11月に売却したこと、当該特別目的会社よりアセットマネジメント契約を受託したこと、更に開発規模の拡大を目的として当該土地の隣地を2019年10月及び2019年12月に追加取得し、前述と同じ特別目的会社に2020年3月に売却したこと、また2019年12月に共同投資家と当社が共同で匿名組合出資している持分法適用会社の投資損益を営業外収益で計上したこと、等が当連結会計年度の収益に大きく寄与いたしました。

また、

a.2019年６月にマリオット・インターナショナルとの間で再開発完了後の新ホテル「Aloft 大阪堂島（仮称）」の運営業務委託契約を締結していた大阪堂島ホテルの再開発の新築工事が2021年春開業に向けて着工したこと、

b.2019年７月にHWM社とFAUCHON HOSPITALITY（フォション ホスピタリティ）社との間で、京都市下京区所在の「ホテルサンルート京都」を日本で初めてのフォションホテルとしてリニューアルオープンすることについて合意し、ライセンス契約を締結し、2021年春開業に向けて2019年７月に着工したこと、

c.2019年７月に当社連結子会社合同会社二条が2018年５月に取得したホテル開発用地について、既に営業中の京都悠洛ホテルＭギャラリーの別邸として開発を進めている「京都悠洛ホテルＭギャラリー別邸（仮称）」（京都市中京区）が2020年秋開業に向けて着工したこと、

d.2019年９月に当社35%出資のシンガポール持分法適用会社を通じて匿名組合出資をしていた京都市東山区所在の京都悠洛ホテルＭギャラリーの信託受益権を、共同投資家と新たに設立した連結子会社の匿名組合悠洛が取得したこと、

e.2019年12月に当社100％出資のホテル運営会社として株式会社堂島ホテルオペレーションズを設立し、前述のAloft 大阪堂島（仮称）の2021年1月の開業に向けた準備に着手したこと、

f.2019年12月にプレミアム・リゾート、ホテル、レジデンス、そしてスパ業界をけん引する国際的な運営及び開発会社である、Banyan Tree Hotels & Resorts Pte. Ltd.と業務提携契約を締結したこと、

等により当連結会計年度以降も引き続き堅調な業績で推移すると考えております。

これらの結果、当連結会計年度における売上高は13,220,816千円（前期比333.8％増）、営業利益は2,708,359千円（前期比263.3％増）、経常利益は3,732,641千円（前期比290.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は2,426,930千円（前期比9.5％減）となりました。

セグメントの業績におきましては、不動産金融事業の売上高は9,159,160千円（前期比456.5％増）、営業利益は3,327,886千円（前期比216.0％増）となり、ホテル運営事業の売上高は4,807,161千円（前期比148.8％増)、営業損失268,078千円（前期は79,018千円の営業損失）となりました。

なお、セグメント間取引については相殺消去しておりません。

(2）キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前連結会計年度末より1,908,709千円増加し、4,288,074千円となりました。

当連結会計年度末における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度末における営業活動による資金の減少は、8,916,529千円（前年同期は1,326,295千円の資金の増加）となりました。これは主に税金等調整前当期純利益3,732,632千円及びその他の負債の増加1,262,840千円等による増加要因及び販売用不動産の増加額10,362,911千円、仕掛販売用不動産の増加額695,844千円、法人税等の支払1,953,706千円等による減少要因によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度末における投資活動による資金の減少は、1,980,898千円（前年同期は4,938,173千円の資金の増加）となりました。これは主に匿名組合メトロの連結範囲の変更を伴うその他の関係会社有価証券の売却による支出1,500,040千円による減少要因によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度末における財務活動による資金の増加は、12,806,137千円（前年同期は5,187,682千円の資金の減少）となりました。これは主に、長期借入金2,109,000千円及びノンリコース借入金11,500,000千円を金融機関から借入れたことによるものであります。

生産、受注及び販売の実績

(1）生産実績

該当事項はありません。

(2）受注実績

該当事項はありません。

(3）販売実績

当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 販売高（千円） | 前年同期比（％）
不動産金融事業 | 8,413,654 | 654.1
ホテル運営事業 | 4,807,161 | 148.8
合計 | 13,220,816 | 333.8

（注）１．セグメント間取引を相殺消去しております。

２．当連結会計年度において、販売実績に著しい変動がありました。これは、不動産金融事業及びホテル運営事業において、(注)３ 記載の相手先に販売を行ったことによるものであります。

３．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先 | 前連結会計年度 （自　2018年４月１日 至　2019年３月31日） | 当連結会計年度 （自　2019年４月１日 至　2020年３月31日）
金額（千円） | 割合（％） | 金額（千円） | 割合（％）
合同会社ＷＨＡ３ | － | － | 7,303,700 | 55.2
合同会社強羅 | － | － | 2,814,924 | 21.3
株式会社リーガル不動産 | 445,000 | 14.6 | － | －

４．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析

経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析・検討内容は当社グループ（当社及び連結子会社）の財務諸表に基づいて分析した内容です。文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループ（当社及び連結子会社）が判断したものであります。

(1）重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。連結財務諸表の作成に際しては、連結決算日における資産・負債及び連結会計年度における収益・費用の報告数値に影響を与える会計上の見積り及び仮定設定を行う必要があり、過去の実績やそれぞれの状況に応じて合理的と考えられる仮定設定に基づいて、継続して判断・評価及び見積りを行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。

なお、新型コロナウイルス感染症の影響については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項 追加情報に記載のとおりであります。

(2）当連結会計年度の財政状態及び経営成績の分析

①経営成績の分析

経営成績の分析につきましては３（経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析）業績等の概要(1)業績に記載しております。

②財政状態の分析

（資産）

総資産については、前連結会計年度末に比べ、13,554,192千円増加となりました。これは主に、販売用不動産を匿名組合悠洛が14,284,666千円で取得した一方、匿名組合メトロが4,075,679千円を譲渡したことにより10,362,911千円増加したこと、また合同会社二条が京都悠洛ホテルＭギャラリーの別邸を着工したこと等により仕掛販売用不動産が695,844千円増加したこと、等により流動資産が13,950,972千円増加したことによるものであります。

（負債）

負債については、前連結会計年度末に比べ、11,121,183千円増加となりました。これは主に、匿名組合悠洛による 11,500,000千円の金融機関からのノンリコース借入れによるものであります。

（純資産）

純資産については、前連結会計年度末に比べ、2,433,008千円増加となりました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益2,426,930千円の計上による利益剰余金の増加によるものであります。

(3）経営成績に重要な影響を与える要因について

経営成績に重要な影響を与える要因につきましては２（事業等のリスク）に記載しております。

(4）経営戦略の現状と見通し

経営戦略の現状と見通しにつきましては１（経営方針、経営環境及び対処すべき課題等）に記載しております。

(5）資本の財源及び資金の流動性についての分析

当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産金融事業におけるプロジェクト向け投融資資金・運転資金、ホテル運営事業における開業・運営に必要な設備資金・運転資金、等であります。

不動産金融事業におけるプロジェクト向け投融資資金・運転資金の調達は、自己資金や他の投資家との共同投資に加え、金融機関からの借入による資金調達を行っております。

ホテル運営事業における開業・運営に必要な設備資金・運転資金は、自己資金をベースに必要に応じて金融機関からの借入による資金調達を行っております。

(6）経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成を判断するための客観的な指標等

当社グループは2019年３月期における具体的な経営上の目標を公開しておりませんでしたが、2019年3月20日に2020年3月期から2022年３月の３か年の「中期経営計画2022」を発表いたしました。

「中期経営計画2022」では、目標及び事業戦略を設定の上、数値目標を掲げております。

目標

・Ｊ-REIT創設を目指すことによって資産循環型ビジネスへの転換を図り、国内有数の受託資産を獲得すること

・一部上場基準を満たす基盤づくりを進めること

事業戦略

・循環型ビジネスの実現による不動産金融事業の進化・拡充

・新規運営受託獲得活動の本格展開と既存ホテル運営事業の収益力強化

数値目標

「中期経営計画2022」の初年度である2020年３月期においては、目標数値を達成いたしました。

| 2019年3月期 実績 | 2020年3月期 計画 | 2021年3月期 計画 | 2022年3月期 計画
売上高（百万円） | 3,047 | 9,000 | 10,000 | 14,000
経常利益（百万円） | 956 | 3,000 | 3,500 | 4,000
EBITDA（百万円）(注) | 1,091 | 3,500 | 4,000 | 4,500

(注)EBITDAは利払い前・税引き前・減価償却前・その他償却前利益であります。

### ４【経営上の重要な契約等】

相手方の名称 | 契約の名称 | 契約内容 | 契約期間
あかつきフィナンシャルグループ株式会社（注１） | 業務提携契約 | 当社及び当社子会社の事業における企画立案、あかつきフィナンシャルグループ株式会社の当社子会社に対する購買協力及び顧客紹介等、並びにあかつきフィナンシャルグループ株式会社とその子会社との間の人的交流に関する基本合意。 | 2012年５月14日より2013年５月13日まで（この期間終了後は１年毎の自動更新）（注２）
匿名組合メトロ | 匿名組合出資契約 | 営業者に対して金銭出資を行い、営業者の事業から生じる利益及び損失を分配する契約。 | 2016年７月27日より本契約に規定する損益の分配等が完了するまで （注３）
匿名組合三条 | 匿名組合出資契約 | 営業者に対して金銭出資を行い、営業者の事業から生じる利益及び損失を分配する契約。 | 2017年１月25日より本契約に規定する損益の分配等が完了するまで （注３）
匿名組合五条 | 匿名組合出資契約 | 営業者に対して金銭出資を行い、営業者の事業から生じる利益及び損失を分配する契約。 | 2017年３月22日より本契約に規定する損益の分配等が完了するまで
株式会社キーストーン・パートナース | 資本・業務提携契約 | 当社の発行済株式の33%の取得とともに取締役選任を通じた資本提携、及び(1)投資案件情報の紹介、共有、優先交渉、(2)共同投資、(3)当社が組成する投資案件へのファイナンス、(4)投資家の紹介等を通じた業務提携にかかわる契約。 | 期限の定め無し
株式会社キーストーン・パートナース | プロジェクト基本合意 書 | 当社が展開するプロジェクトに対 して、株式会社キーストーン・パ ートナースが業務執行組合員であ る日本リバイバルスポンサーファ ンド参号投資事業有限責任組合を 通じて総額100億円を投資上限と し、資金需要に応じて当社の共同 投資家として優先的に投資を検討 し実行する契約 | 期限の定め無し
匿名組合りょうぜん | 匿名組合出資契約 | 営業者に対して金銭出資を行い営業者の事業から生じる利益及び損失を分配する契約 | 2018年10月26日から本契約に規定する損益の分配等が完了するまで
匿名組合みょうほう | 匿名組合出資契約 | 営業者に対して金銭出資を行い営業者の事業から生じる利益及び損失を分配する契約 | 2018年11月19日から本契約に規定する損益の分配等が完了するまで
匿名組合二条 | 匿名組合出資契約 | 営業者に対して金銭出資を行い営業者の事業から生じる利益及び損失を分配する契約 | 2019年6月27日から本契約に規定する損益の分配等が完了するまで
匿名組合悠洛 | 匿名組合出資契約 | 営業者に対して金銭出資を行い営業者の事業から生じる利益及び損失を分配する契約 | 2019年9月20日から本契約に規定する損益の分配等が完了するまで
匿名組合強羅 | 匿名組合出資契約 | 営業者に対して金銭出資を行い営業者の事業から生じる利益及び損失を分配する契約 | 2019年11月13日から本契約に規定する損益の分配等が完了するまで

パナソニック ホームズ株式会社 | 基本合意書 | 上場リート組成に向けて共同で投資法人を組成し、適切なタイミングで東証への上場を図り、当該投資法人の成長をサポートする事を目的として中長期にわたり良好な関係を構築するとともに継続性のある協業を目指す。 | 2020年2月17日より本契約に定める有効期間満了まで

（注１）あかつきフィナンシャルグループ株式会社は、2016年７月１日に株式会社あかつき本社に商号変更しました。

（注２）2019年６月27日開催の定例取締役会において、あかつきフィナンシャルグループ株式会社(現株式会社あかつき本社)との業務提携契約の合意解約を決議しております。

（注３）当連結会計年度において、本契約に規定する損益の分配等が完了しております。

### ５【研究開発活動】

特記すべき事項はありません。