当第３四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。
また、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。
文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日現在において判断したものであります。
（１）経営成績の状況
当第３四半期連結累計期間におけるわが国経済は、通商問題を巡る動向、中国経済の先行き、英国のＥＵ離脱等の海外経済の動向などのリスクから、輸出や生産が弱含んだ一方、雇用・所得環境の改善による個人消費の持ち直しの動きや設備投資の緩やかな増加が見られ、企業収益も高い水準で推移し、緩やかな回復基調が続きました。
このような環境のなか、当第３四半期連結累計期間の業績は、「賃貸」においては、前期に竣工・開業したオフィス・商業施設（※１）の通期稼働効果や当第３四半期に開業した「ららぽーと沼津」の収益寄与等に加え、「分譲」における「パークタワー晴海」等の順調な引渡しの進捗や、「マネジメント」におけるリパーク事業（貸し駐車場事業）の管理台数の増加等により、全体では、売上高は１兆2,954億円、前年同期比514億円（4.1％）の増収、営業利益は1,703億円、同比139億円（8.9％）の増益、経常利益は1,566億円、同比40億円（2.7％）の増益、親会社株主に帰属する四半期純利益は1,022億円、同比53百万円（0.1％）の増益となりました。
※１ 日本橋髙島屋三井ビルディング、msb Tamachi 田町ステーションタワーＳ、55ハドソンヤード、三井アウトレットパーク台中港等
通期の業績は、2020年１月30日に公表した通期予想に対して順調に進捗しており、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益は、いずれも過去最高を更新する見込みです。
（注）本報告書の売上高は消費税等抜きで表示しております。
報告セグメントの業績は、次のとおりです。
なお、第１四半期連結累計期間より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第４ 経理の状況 １四半期連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」の「２．報告セグメントの変更等に関する事項」に記載のとおりであります。
各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。
① 賃貸
|
|
当第３四半期(累計) （2019.4.1～12.31） |
前第３四半期(累計) （2018.4.1～12.31） |
増減 |
|
売上高 |
475,657 |
446,632 |
29,024 |
|
営業利益 |
118,038 |
109,100 |
8,937 |
前期に竣工・開業した「日本橋髙島屋三井ビルディング」「msb Tamachi 田町ステーションタワーＳ」「55ハドソンヤード」「三井アウトレットパーク台中港」等の通期稼働効果や当第３四半期に開業した「ららぽーと沼津」の収益寄与等により、セグメント全体では、290億円の増収、89億円の増益となりました。
なお、当社の首都圏オフィス空室率（単体）は1.5％となりました。
＜売上高の内訳＞
|
|
当第３四半期(累計) （2019.4.1～12.31） |
前第３四半期(累計) （2018.4.1～12.31） |
増減 |
|
オフィス |
268,483 |
249,698 |
18,784 |
|
商業施設 |
181,647 |
177,217 |
4,429 |
|
その他 |
25,526 |
19,716 |
5,810 |
|
合計 |
475,657 |
446,632 |
29,024 |
・貸付面積の状況（単位：千㎡）
|
|
当第３四半期末 |
前第３四半期末 |
増減 |
|
|
（2019.12.31） |
（2018.12.31） |
|
|
オフィス 所有 |
2,087 |
1,876 |
211 |
|
転貸 |
1,168 |
1,178 |
△10 |
|
商業施設 所有 |
1,639 |
1,604 |
35 |
|
転貸 |
531 |
591 |
△60 |
・期末空室率推移（％）
|
|
2019/12 |
2019/3 |
2018/3 |
2017/3 |
2016/3 |
2015/3 |
|
オフィス・商業施設(連結) |
1.8 |
1.8 |
2.4 |
3.1 |
2.2 |
3.2 |
|
首都圏オフィス(単体) |
1.5 |
1.7 |
2.2 |
3.4 |
2.6 |
3.2 |
|
地方オフィス(単体) |
1.3 |
1.8 |
2.3 |
2.3 |
3.1 |
4.1 |
＜当第３四半期（累計）における主要な新規・通期稼働物件＞
・新規稼働物件（当期稼働物件）
|
ららぽーと沼津 |
静岡県沼津市 |
2019年10月開業 |
商業施設 |
・通期稼働物件（前期稼働物件）
|
２ テレビジョンセンター |
英国ロンドン市 |
2018年３月竣工 |
オフィス |
|
msb Tamachi 田町ステーションタワーＳ |
東京都港区 |
2018年５月竣工 |
オフィス |
|
日本橋髙島屋三井ビルディング |
東京都中央区 |
2018年６月竣工 |
オフィス |
|
ＯＶＯＬ日本橋ビル |
東京都中央区 |
2018年６月竣工 |
オフィス |
|
ららぽーと名古屋みなとアクルス |
愛知県名古屋市 |
2018年９月開業 |
商業施設 |
|
55ハドソンヤード |
米国ニューヨーク市 |
2018年10月竣工 |
オフィス |
|
三井アウトレットパーク台中港 |
台湾台中市 |
2018年12月開業 |
商業施設 |
|
日本橋室町三井タワー |
東京都中央区 |
2019年３月竣工 |
オフィス |
＜単体の賃貸事業内訳＞
・全体
|
|
|
当第３四半期(累計) |
前第３四半期(累計) |
|
|
|
（2019.4.1～12.31） |
（2018.4.1～12.31） |
|
売上高 |
|
434,773 |
415,006 |
|
粗利益 |
|
79,461 |
78,187 |
|
粗利益率（％） |
|
18.3 |
18.8 |
・オフィス・商業施設
|
|
オフィス |
商業施設 |
||||
|
|
首都圏 |
地方 |
合計 |
首都圏 |
地方 |
合計 |
|
売上高 |
216,356 |
16,431 |
232,788 |
121,378 |
54,220 |
175,599 |
|
貸付面積（千㎡） |
2,496 |
326 |
2,822 |
1,385 |
730 |
2,115 |
|
棟数（棟） |
110 |
28 |
138 |
65 |
26 |
91 |
|
空室率（％） |
1.5 |
1.3 |
1.5 |
1.2 |
0.9 |
1.1 |
② 分譲
|
|
当第３四半期(累計) （2019.4.1～12.31） |
前第３四半期(累計) （2018.4.1～12.31） |
増減 |
|
売上高 |
284,151 |
285,118 |
△967 |
|
営業利益 |
43,736 |
37,597 |
6,139 |
国内住宅分譲において「パークタワー晴海」等の引渡しが順調に進捗し増収増益となった一方で、投資家向け・海外住宅分譲等において前年同期の物件売却の反動等により減収減益となりました。セグメント全体では、９億円の減収、61億円の増益となりました。
なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数3,400戸に対する当第３四半期末の契約進捗率は100％（前年同期99％）となりました。
＜売上高・営業利益の内訳＞
|
|
当第３四半期(累計) （2019.4.1～12.31） |
前第３四半期(累計) （2018.4.1～12.31） |
増減 |
|
国内住宅分譲 |
|
|
|
|
売上高 |
193,532 |
178,980 |
14,552 |
|
営業利益 |
22,534 |
15,950 |
6,584 |
|
投資家向け・海外住宅分譲等 |
|
|
|
|
売上高 |
90,618 |
106,138 |
△15,519 |
|
営業利益 |
21,201 |
21,646 |
△444 |
|
売上高合計 |
284,151 |
285,118 |
△967 |
|
営業利益合計 |
43,736 |
37,597 |
6,139 |
＜国内住宅分譲内訳＞
・売上高等の内訳
|
|
当第３四半期(累計) （2019.4.1～12.31） |
前第３四半期(累計) （2018.4.1～12.31） |
増減 |
|||
|
マンション |
171,395 |
（2,285戸） |
153,755 |
（1,868戸） |
17,639 |
（417戸） |
|
首都圏 |
149,935 |
（1,795戸） |
139,155 |
（1,543戸） |
10,779 |
（252戸） |
|
その他 |
21,459 |
（490戸） |
14,599 |
（325戸） |
6,860 |
（165戸） |
|
戸建 |
22,137 |
（323戸） |
25,224 |
（349戸） |
△3,087 |
（△26戸） |
|
首都圏 |
21,494 |
（310戸） |
25,224 |
（349戸） |
△3,730 |
（△39戸） |
|
その他 |
643 |
（13戸） |
－ |
（－戸） |
643 |
（13戸） |
|
売上高合計 |
193,532 |
（2,608戸） |
178,980 |
（2,217戸） |
14,552 |
（391戸） |
・契約状況
|
|
|
マンション |
戸建 |
合計 |
|
期首契約済み |
(戸) (A) |
4,331 |
119 |
4,450 |
|
期中契約 |
(戸) (B) |
2,003 |
307 |
2,310 |
|
計上戸数 |
(戸) (C) |
2,285 |
323 |
2,608 |
|
期末契約済み |
(戸) (A)＋(B)－(C) |
4,049 |
103 |
4,152 |
|
完成在庫 |
(戸) |
133 |
63 |
196 |
|
新規発売 |
(戸) |
1,901 |
352 |
2,253 |
（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。
・期末完成在庫推移（戸）
|
|
2019/12 |
2019/3 |
2018/3 |
2017/3 |
2016/3 |
2015/3 |
|
マンション |
133 |
141 |
108 |
321 |
88 |
83 |
|
戸建 |
63 |
30 |
40 |
69 |
127 |
100 |
|
合計 |
196 |
171 |
148 |
390 |
215 |
183 |
・当第３四半期（累計）における主要な計上物件（国内住宅分譲）
|
パークタワー晴海 |
東京都中央区 |
マンション |
|
パークコート浜離宮 ザ タワー |
東京都港区 |
マンション |
|
パークコート乃木坂 ザ タワー |
東京都港区 |
マンション |
|
パークコート青山 ザ タワー |
東京都港区 |
マンション |
|
ファインコート品川中延フロントレーベル |
東京都品川区 |
戸建 |
・当第３四半期（累計）における主要な計上物件（投資家向け分譲）
|
大崎ブライトコア |
東京都品川区 |
オフィス |
|
大崎ブライトプラザ |
東京都品川区 |
オフィス |
|
池袋グローブ |
東京都豊島区 |
商業施設 |
|
パークアクシス押上テラス |
東京都墨田区 |
賃貸住宅 |
|
パークアクシス池上 |
東京都大田区 |
賃貸住宅 |
・当第３四半期（累計）における主要な計上物件（海外住宅分譲）
|
テレビジョンセンター（ザ・ヘリオス、ザ・クレッセント） |
英国ロンドン市 |
マンション |
|
ロビンソンランディング |
米国アレクサンドリア市 |
戸建 |
③ マネジメント
|
|
当第３四半期(累計) （2019.4.1～12.31） |
前第３四半期(累計) （2018.4.1～12.31） |
増減 |
|
売上高 |
312,978 |
294,706 |
18,272 |
|
営業利益 |
41,429 |
37,152 |
4,276 |
プロパティマネジメントにおけるリパーク事業（貸し駐車場事業）の管理台数の増加等に加え、仲介・アセットマネジメント等におけるアセットマネジメント事業の運用受託報酬の増加等により、セグメント全体では、182億円の増収、42億円の増益となりました。
＜売上高・営業利益の内訳＞
|
|
当第３四半期(累計) （2019.4.1～12.31） |
前第３四半期(累計) （2018.4.1～12.31） |
増減 |
|
プロパティマネジメント |
|
|
|
|
売上高（※２） |
234,738 |
222,819 |
11,919 |
|
営業利益 |
24,793 |
22,859 |
1,933 |
|
仲介・アセットマネジメント等 |
|
|
|
|
売上高 |
78,239 |
71,887 |
6,352 |
|
営業利益 |
16,636 |
14,293 |
2,342 |
|
売上高合計 |
312,978 |
294,706 |
18,272 |
|
営業利益合計 |
41,429 |
37,152 |
4,276 |
※２ 当第３四半期末のリパーク（貸し駐車場）管理台数の状況
リパーク管理台数：264,301台（前年同期末：243,426台）
・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）
|
|
当第３四半期(累計) （2019.4.1～12.31） |
前第３四半期(累計) （2018.4.1～12.31） |
増減 |
|||
|
|
取扱高 |
件数 |
取扱高 |
件数 |
取扱高 |
件数 |
|
仲介 |
1,264,437 |
（31,956件) |
1,222,131 |
（30,464件) |
42,306 |
（1,492件） |
・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）
|
|
当第３四半期(累計) （2019.4.1～12.31） |
前第３四半期(累計) （2018.4.1～12.31） |
増減 |
|||
|
|
取扱高 |
件数 |
取扱高 |
件数 |
取扱高 |
件数 |
|
販売受託 |
48,567 |
（634件） |
45,464 |
（525件） |
3,103 |
（109件） |
④ その他
|
|
当第３四半期(累計) （2019.4.1～12.31） |
前第３四半期(累計) （2018.4.1～12.31） |
増減 |
|
売上高 |
222,674 |
217,552 |
5,122 |
|
営業利益 |
395 |
3,434 |
△3,039 |
施設営業において前期に開業した「三井ガーデンホテル日本橋プレミア」等が通期稼働した一方で、新規に開業した「ハレクラニ沖縄」「三井ガーデンホテル神宮外苑の杜プレミア」等の開業費用等の影響により、セグメント全体では、51億円の増収、30億円の減益となりました。
＜売上高の内訳＞
|
|
当第３四半期(累計) （2019.4.1～12.31） |
前第３四半期(累計) （2018.4.1～12.31） |
増減 |
|
新築請負 |
102,972 |
104,776 |
△1,803 |
|
施設営業 |
53,876 |
49,177 |
4,699 |
|
その他 |
65,824 |
63,598 |
2,225 |
|
合計 |
222,674 |
217,552 |
5,122 |
・受注工事高内訳
|
|
当第３四半期(累計) （2019.4.1～12.31） |
前第３四半期(累計) （2018.4.1～12.31） |
増減 |
|
新築 |
101,091 |
111,797 |
△10,706 |
＜当第３四半期（累計）における主要な新規・通期稼働物件＞
・新規稼働物件（当期稼動物件）
|
三井ガーデンホテル福岡祇園 |
福岡県福岡市 |
2019年６月開業 |
ホテル |
|
ハレクラニ沖縄 |
沖縄県国頭郡 |
2019年７月開業 |
ホテル |
|
三井ガーデンホテル京都駅前 |
京都府京都市 |
2019年８月開業 |
ホテル |
|
三井ガーデンホテル銀座五丁目 |
東京都中央区 |
2019年９月開業 |
ホテル |
|
三井ガーデンホテル神宮外苑の杜プレミア |
東京都新宿区 |
2019年11月開業 |
ホテル |
・通期稼働物件（前期稼動物件）
|
三井ガーデンホテル大手町 |
東京都千代田区 |
2018年６月開業 |
ホテル |
|
三井ガーデンホテル五反田 |
東京都品川区 |
2018年６月開業 |
ホテル |
|
三井ガーデンホテル日本橋プレミア |
東京都中央区 |
2018年９月開業 |
ホテル |
|
三井ガーデンホテル金沢 |
石川県金沢市 |
2019年１月開業 |
ホテル |
（２）財政状態の状況
①資産
当第３四半期連結会計期間末の総資産は、７兆2,999億円となり、前期末比で4,972億円増加しました。
主な増減としては、新規投資等により、販売用不動産（仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む）が1,999
億円、有形及び無形固定資産が1,673億円増加し、また、時価評価等により投資有価証券が1,037億円増加しました。
②負債
当第３四半期連結会計期間末の有利子負債（短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、１年内償還予定の社債、ノンリコース１年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額）は、３兆4,490億円となり、前期末比で5,424億円増加しました。
なお、当第３四半期連結会計期間末の負債合計は、４兆7,852億円となり、前期末比で4,032億円増加しました。
③純資産
当第３四半期連結会計期間末の純資産合計は、２兆5,147億円となり、前期末比で939億円の増加となりました。
これは、その他有価証券評価差額金が617億円増加し、また、利益剰余金が572億円増加したこと等によります。
（３）キャッシュ・フローの状況
当第３四半期連結累計期間末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ10億円増加し、1,587億円となりました。
当第３四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。
＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞
当第３四半期連結累計期間は、営業活動により952億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは、税金等調整前四半期純利益1,548億円や減価償却費666億円等のキャッシュ・インに対し、販売用不動産の取得による支出等のキャッシュ・アウトが上回ったことによります。前年同期比では、販売用不動産の取得による支出が増加したこと等により、キャッシュ・アウトが1,069億円増加しております。
＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞
当第３四半期連結累計期間は、投資活動により3,947億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは、有形及び無形固定資産の取得等のキャッシュ・アウトによります。前年同期比では、有形及び無形固定資産の取得による支出が増加したこと等により、キャッシュ・アウトが935億円増加しております。
＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞
当第３四半期連結累計期間は、財務活動により4,926億円のキャッシュ・インとなりました。これは、当第３四半期連結累計期間の営業活動および投資活動における資金需要に対し、コマーシャル・ペーパーの発行や借入金による調達を行ったこと等によります。前年同期比では、長期借入れによる収入が増加したこと等により、キャッシュ・インが1,314億円増加しております。
（４）事業上及び財務上の対処すべき課題
事業上及び財務上の対処すべき課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更はありません。
（５）研究開発活動
当第３四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、309百万円であります。
なお、当第３四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。
当第３四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定または締結等はありません。