## 第２【事業の状況】

### １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

(１)会社の経営の基本方針

当社グループは、会社の経営の基本方針となるステートメント、ビジョン、ミッションのもと、企業としての成長と社会的な価値の創出に積極的に取り組んでおります。

GROUP STATEMENT 都市に豊かさと潤いを
GROUP VISION　～私たちはどうありたいか～ １．「＆」マークの理念 私たちは、「＆」マークに象徴される「共生・共存」「多様な価値観の連繋」「持続可能な社会の実現」の 理念のもと、社会・経済の発展と地球環境の保全に貢献します。 ～「＆EARTH」を掲げて、人と地球がともに豊かになる社会をめざします。 ２．進化と価値創造 私たちは、不動産ビジネスを進化させることにより、人々に「新しい時代の夢と感動」をもたらします。 ～多様な「知」をとりいれ融合させることにより、国内外で新たな価値を創造します。 ～社会環境・市場構造などの変化と、そのグローバルな潮流を積極的にとらえます。 ３．成長性と収益性に富んだ三井不動産グループ 私たちは、グループ総体の力を公正にいかんなく発揮することによって、「成長性と収益性に富んだ 三井不動産グループ」を実現します。
GROUP MISSION　～私たちに今求められていること～ １．ビジネスとくらしに関するソリューションとサービスの提供 豊かさと潤いをもたらし、安全・安心で魅力にあふれる空間とソフト、サービスを提供して、街の価値を 最大化する。 多彩で革新的なソリューションを提供して、不動産投資市場の成長に貢献する。 ２．グローバルな視野で顧客のパートナーへ 顧客をビジネスの創造ならびに進化・発展の基盤と考える。 顧客が真に求めているものを多面的に把握し、グループの総力で提案・実現する。 顧客のパートナーとして、高い評価を獲得し続け、ブランド価値を高める。 ３．企業価値の向上 持続的な利益成長を図るとともに、不断のイノベーションを行うことにより企業価値を向上させる。 経営資源の最適活用ならびに効率経営を追求する。 常にリスクに対して適正なマネジメントを行う。 ４．個の力を高め結集してグループの力へ 多彩な人材、多様な価値観を融合し、パイオニア精神に満ちた独創性を育む。 個々人がプロフェッショナルな知識・能力を磨き、互いに共有して、付加価値創造力を高める。 企業倫理と規律、コンプライアンスについて、常に高い意識を持って行動する。

（注）1999年６月に制定し、2018年４月に改訂しております。

(２)経営環境、会社の長期経営方針及び対処すべき課題

今後の社会経済環境の見通しにつきましては、ワクチン接種の促進、治療薬の実用化等により、社会経済活動の正常化が期待されるものの、新型コロナウイルス感染症による影響が当面の間、続くことが想定されます。さらに、新型コロナウイルス感染症からの回復による需要急増に加え、ロシアのウクライナ侵攻等に伴うエネルギー価格の高騰、食料不足、サプライチェーン・物流の混乱等、供給面の制約により世界各国でインフレが進行するなど、世界経済は不安定な状況が続くことが見込まれます。わが国においても、インフレや金利上昇等のリスクの顕在化に備える必要があると考えております。

このような見通しのもと、引き続き、ウイルスの特性に応じた感染対策を各施設で徹底し、施設営業の正常化を図るとともに、ウィズコロナならではの需要の取り込みを継続して実施することで、収益の拡大を図ってまいります。あわせて、新型コロナウイルス感染症により暮らし方・働き方が変化するなか、不可逆的なものを的確に捉え、ビジネスモデル改革を一層推進してまいります。ポストコロナの街づくりにおいては、顧客ニーズにあわせてリアルとデジタルを最適に組み合わせる「リアルエステート・アズ・ア・サービス」の提供が重要であると考えております。リアル空間については、人と人がリアルに接触することによるイノベーション、雑談等の偶然性から生まれる新しい価値、五感で感動体験を得るスポーツ・エンターテインメントなど、デジタルでは代替できない価値が再認識されたと考えており、リアル空間の付加価値を最大限に高めてまいります。また、デジタルが適している部分については、デジタルトランスフォーメーションを加速させ、街に蓄積したデータとデジタル技術を活用して、暮らしやすい、便利で快適で、生産性の上がる街づくりを進めてまいります。

ESG・サステナビリティに関する取り組みとしては、特に気候変動に対する取り組みの重要性が高まっており、2050年度までにグループ全体の温室効果ガス排出量をネットゼロとする目標達成に向けて定めた「脱炭素社会実現に向けたグループ行動計画」に基づき、国内全ての新築物件におけるZEB(ネット・ゼロ・エネルギー・ビル)・ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準の環境性能実現、国内全施設における電力グリーン化等の再生可能エネルギーの積極活用、メガソーラー事業の拡大、サプライチェーン全体での脱炭素に向けたパートナーシップ強化等に取り組んでまいります。また、ダイバーシティ＆インクルージョンの推進も、重要な競争戦略として考えており、「ダイバーシティ＆インクルージョン推進宣言」とその取り組み方針に基づき、グループ各社における女性活躍推進に向けたロードマップ策定とその実行など、グループ全体での取り組みを進めてまいります。さらに、法令の遵守や労働に係る人権尊重等について定めた「サステナブル調達基準」の当社グループ内および取引先への再周知やサプライヤーへの人権デューデリジェンスの拡大による「ビジネスと人権」の取り組みを推進するなど、重要なESG課題についてもグループ全体で取り組んでまいります。

当社グループは、グループ長期経営方針「VISION 2025」の達成に向け、「街づくりを通して、持続可能な社会の構築を実現」、「テクノロジーを活用し、不動産業そのものをイノベーション」、「グローバルカンパニーへの進化」をビジョンに掲げ、引き続き「顧客志向の経営」、「ビジネスイノベーション」、「グループ経営の進化」の３つの基本ストラテジーの実践による価値創造に取り組んでまいります。また、これらの取り組みを通じて、社会全体のESG課題の解決やSDGsの達成に貢献してまいります。さらに、内部管理態勢の強化など、引き続きコーポレートガバナンスを充実させ、企業価値の向上に一層努めてまいります。

①「VISION 2025」における3つのビジョン

a.街づくりを通して、持続可能な社会の構築を実現

当社グループは創立以来、私たちのDNAであるパイオニア精神を発揮し、各時代のパラダイム転換を捉えて新たな価値を創造しながら、街づくりを通した社会課題の解決に取り組んでまいりました。

例えば、「柏の葉スマートシティ」は、当社が2005年から千葉県柏市で開発している課題解決型の街づくり事業です。現在、公・民・学の連携のもと「環境共生」「健康長寿」「新産業創造」の実現を目指した取り組みを進めています。

また、「日本橋再生計画」においては、「残しながら、蘇らせながら、創っていく」をコンセプトに掲げて、地域社会や文化の活性化を図るとともに、地域全体の防災力強化に取り組むなど、当社グループの街づくりは持続可能な社会の構築の一翼を担っています。

アセットクラス毎の取り組みとしてオフィスビル事業においては、生産性向上や優秀な人材の獲得など、オフィステナントの経営課題の解決に資することを目的として、シェアオフィスサービス「ワークスタイリング」や健康経営支援サービス「＆well」といった新規事業を展開し、オフィスビル事業の競争力を向上させてまいります。

住宅事業においては、元気な高齢者の方々に、より自分らしい豊かなくらしを実現していただくための新しいすまいのカタチである「シニアレジデンス事業」の推進、あるいは、環境負荷がより少ない木造大規模施設の受注拡大など、顧客ニーズの多様化や社会的要請に応じた新しい商品やサービスを展開しています。

こうした街づくりの一つ一つが、少子化・高齢化、環境問題、くらしの安全・安心、新産業創造など、社会が直面する幅広い課題の解決に寄与するものであり、「社会的な価値の創出」ひいては当社グループの「企業価値の向上」と繋がっていくものと考えております。

b.テクノロジーを活用し、不動産業そのものをイノベーション

テクノロジーの進化によって様々な領域でイノベーションの創出やビジネスモデルの転換が進展するなか、デジタル技術の活用促進とリアルな空間の価値向上に同時に取り組んでまいります。既存の商品やサービスへのICTの活用、不動産とICTの融合による新たなビジネスの創出、リアルな空間でのデータの蓄積・活用など、リアルエステートテック活用によるビジネスモデルの革新を行うとともに、デジタル技術では生み出すことができない、人との出会い・ふれあいなどのリアルな空間の価値を高めることで、事業の競争力を一層高めてまいります。

例えば、商業施設事業では、リアル店舗における買い物とネットショッピングの双方の良さを同時に享受できる、リアル店舗共生型ECモール「＆mall」の展開を通じて、リアル店舗とECモールが相乗効果で売上を拡大できるオムニチャネル・プラットフォームを構築しています。

また、ロジスティクス事業では、人手不足等が深刻な課題となっている物流業界において、フルオートメーション物流モデルを展示する物流ICT体験型ショールーム「MFLP ICT LABO」を活用し、倉庫内物流の自動化・省人化ソリューションを提供するとともに、入居企業の課題解決支援に取り組んでいます。

さらに、ベンチャー共創事業では、コーポレートベンチャーキャピタルファンドを設立し、ベンチャー企業の積極的なサポートと日本のベンチャーエコシステムの発展に寄与していくとともに、出資先のベンチャー企業から得られた最新の技術やサービスを、当社グループの本業強化や事業領域拡大につなげてまいります。

c.グローバルカンパニーへの進化

海外事業について、これまでの海外事業経験を通じて確認できた当社グループの強みと、海外パートナー企業の経験やノウハウを掛け合わせながら、海外事業の飛躍的な成長を実現してまいります。

例えば、幅広いアセットクラスを手掛け、投資・開発・運営・リーシング／販売まであらゆる機能を備えているという当社グループの総合力は、海外において希少であり、大きな強みとなります。また、近年、海外においても複合型開発のニーズが高まっており、当社が国内事業において長年にわたり培ってきた複合開発のノウハウは海外でも強みとなります。こうした強みを海外のパートナーや顧客にしっかりと訴求し、優良な事業機会の獲得に努めてまいります。

また、不動産業はドメスティックな性格が強い産業であるため、用地情報の収集から、許認可の折衝、販売戦略に至るまで、現地のコミュニティに参画していくことが重要となります。現地の優良なパートナー企業と連携して事業に取り組むとともに、事業のローカル化を推進することで、着実に事業を推進させてまいります。

②人材戦略、組織・制度・ガバナンス、アセット・財務戦略

長期経営方針「VISION 2025」において、当社グループが目指す３つのビジョンを着実に実行するためには、人材戦略、組織・制度・ガバナンス、アセット・財務戦略など、その取り組みを支えるインフラを強化していく必要があります。

人材戦略では、目まぐるしく変化する社会のニーズに対応し、新たな価値を創造していくために、女性の活躍推進やグローバル人材・IT人材の採用・育成など、ダイバーシティを一層推進するとともに、働き方改革にも継続的に取り組むことで、多様な人材が活躍できる社会の実現を目指してまいります。

組織・制度・ガバナンスでは、当社グループの各社が、個社の利益ではなく、グループの利益が最大化するような取り組みを行っていく必要があり、そのため、グループ社員の意識や制度のあり方を変えていきます。また、新しいイノベーションを生み出す文化の醸成や制度創設にも改めて取り組んでいきます。さらに、事業領域が国内、海外を問わず今後も拡大を続けるなかで、企業活動におけるリスクマネジメントは非常に重要な課題と認識しており、当社およびグループ会社における内部管理態勢の強化など、引き続きコーポレート・ガバナンスを充実させ、企業価値の向上に一層努めてまいります。

アセット・財務戦略では、金融環境の変化に特に留意しながら、今後も厳選投資を継続してまいります。保有・開発・マネジメントのバランスの適切なコントロール、資産ポートフォリオの最適化に加えて、資産に応じた調達手法の最適化を図ることによって、財務の健全性を確保しながら持続的な利益成長を実現していきます。

③持続可能な社会の実現に向けて

当社グループは、「持続可能な社会」と「継続的な利益成長」を実現するため、E（環境）・S（社会）・G（ガバナンス）を重要な経営課題と位置づけ、グループ長期経営方針「VISION 2025」において、重点的に取り組むべき以下の６つの目標を掲げました。

・街づくりを通した超スマート社会の実現

・多様な人材が活躍できる社会の実現

・健やか・安全・安心なくらしの実現

・オープンイノベーションによる新産業の創造

・環境負荷の低減とエネルギーの創出

・コンプライアンス・ガバナンスの継続的な向上

かかる目標の達成に向け、例えば、「日本橋再生計画」においては、「日本橋室町三井タワー」内に、エネルギープラントを構築し、日本で初めて、既存ビルを含む周辺地域にも電気と熱を供給する「日本橋スマートエネルギープロジェクト」を開始し、災害に対して強靭で、環境性能の高いサステナブルな街づくりを推進しております。また、環境改善効果のある事業に充当する資金を調達するため、グリーンボンドの発行を行っております。

また、新型コロナウイルス感染症に対しては、感染拡大の防止を当社グループ最優先課題と認識し、国民の命と健康を守る取り組みに率先して協力することによって、企業の社会的責任を十分に果たし、持続可能な社会の実現を目指してまいります。中長期的な視野に立ち、様々なステークホルダーとの一層堅固で良好な関係の構築を目指すと共に、当社グループがこれまで以上に社会から必要とされる企業となれるよう努めてまいります。

今後も当社グループは、「＆マーク」の理念のもと、ESG課題の解決に取り組むことで街づくりを一層進化させ、地域に根差したコミュニティの創出、良質なタウンマネジメントの推進を行うとともに、新技術を積極的に活用し、超スマート社会の「場」であるスマートシティを実現するよう努め、「持続可能な社会」と「継続的な利益成長」の実現を目指してまいります。

(３)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当社グループは、グループ長期経営方針「VISION 2025」において、2025年度前後に向けて、連結営業利益は　3,500億円程度、うち海外事業利益（※）は30％程度、ROAは５％程度となることを将来の見通しとしています。

※海外事業利益＝海外営業利益＋海外持分法換算営業利益（海外所在持分法適用会社について、各社の営業利益または営業利益相当額（当期純利益から税負担分を考慮して簡便的に算出した利益）に当社持分割合を乗じて算出した金額と海外所在持分法適用会社に係る関係会社株式売却益（不動産分譲を目的とした事業に係るものに限る）の合計額）

なお、グループ長期経営方針のもと、2022年３月期の通期業績予想は、売上高は２兆1,500億円、営業利益は　2,400億円、経常利益は2,150億円、親会社株主に帰属する当期純利益は1,750億円としておりました。セグメント別には、以下のとおりの業績見通しとしておりました。

| 2022年３月期通期業績予想 （2021.4.1～2022.3.31）
| 売上高 | 営業利益
賃貸 | 680,000 | 130,000
分譲 | 670,000 | 137,000
マネジメント | 435,000 | 57,000
その他 | 365,000 | △31,000
消去又は全社 | ― | △53,000
合計 | 2,150,000 | 240,000

（注）2022年２月４日公表時の通期業績予想となります。

また、当社グループの経営資源の配分・投入につきましては、有形・無形固定資産について、設備投資2,300億円、減価償却費1,100億円、販売用不動産について、新規投資6,000億円、原価回収4,900億円を見込んでいました。

これらの達成状況については、後記「３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析／（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容／c．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」をご参照ください。

### ２【事業等のリスク】

当社グループの財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある事項には、以下のようなものがあります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

（１）当社グループの事業リスク

①経済環境の変化によるリスク

景気変動、国内外の経済状況の変化、為替変動、金利水準の上昇、少子高齢化および人口減少等は、不動産需要の低下、市況の悪化による地価等の下落、個人消費の低迷等をもたらす可能性があります。また、近時においては、ICTやデジタル技術が一層進展していくなか、多くの業界において産業構造の転換が起きています。さらに、新型コロナウイルス感染症の感染拡大によって人々の生活様式や働き方に変化が生じ、シェアリングオフィス等のオフィスニーズの変化、EC市場、シェアリングエコノミー・リユースの拡大に代表されるような、企業ニーズ、消費者ニーズおよび個人消費動向等の変化が生じています。当社グループは、新型コロナウイルス感染拡大を経ての経済環境の変化等を見極めながら、グループ会社の連携強化、顧客ニーズを先取りした商品開発、街づくりの一層の強化、新たなビジネスインフラの顧客への提供、ICTの活用、人口動態や供給動向を見据えた立地戦略、海外を含めた資産ポートフォリオの戦略的構築等を進めてまいります。しかしながら、こうした取り組みにもかかわらず、オフィスや商業施設等の賃貸用不動産の稼働率の低下や賃料の減少、分譲住宅等の販売用不動産の売上の減少の他、経済環境の変化や、その対応のための費用の増加が生じる可能性があり、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

なお、新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大およびこれに対する政府等の措置や感染拡大防止のための自主的な対策等により、当社グループは様々な面で悪影響を受けております。新型コロナウイルス感染症の拡大規模や収束時期は依然として不透明であり、今後のさらなる感染拡大や長期化等により、当社グループの事業、財政状態および経営成績等はさらに悪影響を受ける可能性があります。詳細は、下記「⑭感染症リスク」をご参照ください。

②市場金利に関するリスク

当社グループは、事業の運営・発展のため、金融機関等から短期および長期の有利子負債を調達しています。当社グループは、従来より大半の必要資金を長期かつ固定金利を中心に調達しており、既存の有利子負債については市場金利の上昇の影響を比較的受けにくい状況にあります。しかしながら、新規の資金調達が必要となる場合、市場金利の上昇局面においては資金調達コストが増加する可能性があります。また、市場金利の上昇は、住宅購入者の購買意欲の減退を招くとともに、投資家の要求する不動産の期待利回りの上昇をもたらすことで、当社グループの分譲収益を減少させる可能性があることに加え、所有資産の価値の下落につながる可能性があります。このため、これらの市場金利の上昇がもたらす要因により、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

③資金調達リスク

当社グループは、金融機関等からの借入金、コマーシャル・ペーパーおよび社債の発行等により、事業に必要な資金を調達しており、加えてコミットメントライン等の活用により十分な流動性を確保し、安定資金の確保に努めておりますが、金融市場の混乱や当社格付の引下げ、または金融機関や機関投資家等の融資および投資方針の変更等により、当社グループの資金調達が制約される可能性があるとともに、資金調達コストが増大するおそれがあり、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

④不動産事業における競合リスク

当社グループが推進する不動産事業は、総じて競争的な環境にあります。例えば、開発用地の取得においては、適した立地を巡り他社と競合することがあります。当社グループのオフィス、商業施設等の賃貸事業においては、テナント誘致に関し他社と競合する可能性があります。住宅分譲事業においては、住宅価格や住宅性能等の様々な面で他社と競合する可能性があります。ホテル・リゾート事業においては、労働者の確保等の運営上の様々な面で他社と競合する可能性があります。また、ICTの進展や産業構造の変化等に伴う新規参入の増加は、上記のような競争環境に影響を与える可能性があります。当社グループは、グループ会社の連携強化、顧客ニーズを先取りした商品開発、街づくりの一層の強化、新たなビジネスインフラの顧客への提供、ICTの活用、既存施設の価値向上、既存事業を通じた顧客とのネットワークや建替・コンバージョン等グループ力を活かした事業機会の獲得等を通じて、競争力を維持してまいりますが、上記のような競合等が、費用の増加や収益の減少をもたらし、その結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

⑤不動産開発リスク

当社グループの不動産開発事業においては、用地取得、開発、建設等の各段階において多額の投資を行っており、投資回収までには一定の年月を要します。当社グループは、適切な計画立案・推進および施工管理を行っていますが、不動産開発事業に要する期間および投資額は、不動産需要の変化、天候、自然災害、事故、不祥事、請負業者の倒産、政府の規制または政策の変更、市場環境の変化、規制当局からの許認可の取得の遅延、埋設物または土壌汚染の発見、地域住民による反対、その他予期し得ない問題等、当社グループではコントロールできない多くの要因により影響を受け、コストの増加、開発スケジュールの遅延、不具合が発生する等の影響が出る場合があり、当社グループの事業、財政状態、経営成績等および当社グループの市場での評価は悪影響を受ける可能性があります。

⑥賃貸収入に関するリスク

当社グループは、テナントリーシングの強化・推進に取り組んでいますが、テナントが賃貸借契約を中途解約した場合や賃貸期間満了時に賃貸借契約を更新しない場合および、テナントの賃料を減免せざるを得ない場合には、収入が減少するおそれがあります。さらに、裁判所が賃貸人の解約権条項や違約金条項等の賃貸借契約条項の効力を制限することにより、当社グループが不利益を被るおそれがあります。また、テナントが倒産した場合、賃料の支払遅延や回収不能が発生するだけでなく、当該テナントの退去が遅延した場合、後継のテナントリーシングや当該物件の売却活動にも不利な影響が及ぶ可能性があります。これらの結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

⑦海外事業に伴うリスク

当社グループは、日本国内だけではなく、米国、英国およびアジアを中心に国外でも事業展開を進めています。海外事業においては、それぞれの国や地域の異なる法令や許認可を遵守し、また、多様な国籍、言語、文化を踏まえた人員配置や労務管理等を行う必要があります。加えて、世界的な経済環境および当該各国の経済環境の変動、法規制および税制の変更、金利水準の上昇、インフレおよび為替水準の変動、内乱または紛争、テロ事件、疫病の流行、政治的または経済的不安定、当社グループに対する訴訟のリスク等、当社グループのコントロールの及ばない様々なリスク要因の影響を受けるおそれがあります。また、当社グループは、現地企業との提携を通じて海外事業を推進することが多く、現地の市場や法規制等に精通した現地企業を提携先として選定するように努めていますが、当該提携先の財務状態や提携関係等により、現地での事業展開に影響を受けるおそれがあります。当社グループは、海外での事業展開において必要な情報収集に努めていますが、海外事業に伴う様々なリスク要因により、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

⑧外部業者に関するリスク

当社グループは、様々な事業において、建設業者および業務受託者等の外部業者に対して各種業務の発注および委託等を行っています。当社グループは、外部業者による請負および委託等に係る業務が適切に履行されるべくモニタリング等を行っていますが、外部業者が当該業務を履行しない場合や倒産した場合等には当社グループが設定したスケジュールや品質基準・法令等に従って当該業務が履行されないおそれがあります。特に、顧客に分譲する販売用不動産等工事完成前に売買契約を締結し顧客に対して引渡義務を負うようなケースにおいて、所定のスケジュールや品質基準・法令等を満たした工事が履行されない場合には、当社グループは売主として顧客に債務不履行責任を負い、また、規制当局による是正指導の対象となるおそれがあります。これらの要因により、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があり、また、当社グループの市場での評価は悪影響を受ける可能性があります。

⑨資産価値変動リスク

当社グループは、不動産事業に関連して、有形・無形固定資産および販売用不動産等の棚卸資産を多く保有しております。当該資産については、開発の遅延等による保有期間の長期化、住宅購入者の購買意欲の減退および投資家の要求する不動産の投資期待利回りの上昇等により、資産価値の変動リスクを負うことがあります。また、市場金利の上昇により、所有する資産価値が低下する可能性があります。さらに、固定資産の減損に係る会計基準および棚卸資産の評価に関する会計基準に従い、収益性の低下に基づく簿価の切下げを行う場合は、減損損失や評価損の認識等を行う可能性があり、加えて、当該資産の売却により損失が生じる可能性があります。また、当社グループは、投資有価証券を保有していますが、当該有価証券の評価額が帳簿価額を下回る場合は評価損を認識し、当該有価証券につき帳簿価額を下回る価額で売却する場合は売却損を認識する可能性があります。当社グループは、マーケットにおける資産価値変動の要因・動向を注視するとともに、商品企画やサービスの向上等を通じた市場競争力の強化により、資産価値変動リスクの軽減に努めていますが、かかる資産価値の変動により、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

⑩営業原価変動リスク

当社グループが推進する事業は、建築工事費、造成工事費等様々な営業原価の価格変動にさらされています。当社グループは、マーケットにおける営業原価の価格変動の要因・動向を注視し、営業原価のコントロールに努めていますが、特に、当社グループの不動産開発事業においては、建築工事費の増加等による建築コストの上昇分を必ずしも顧客への販売価格や賃料に反映することができず、収益性に悪影響を与えるおそれがあります。その結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

⑪気候変動リスク

大規模な気候変動または気候変動リスクを考慮した企業ニーズや消費動向の変化により、国内外の経済環境や社会環境の変化が発生した場合、不動産需要の低下、地価等の下落、個人消費の低迷等が起こる可能性があり、かかる大規模な気候変動の発生が、当社グループの資産および施設運営等に重大な影響を与える可能性があります。これらの影響を軽減しまた変化に対応するために、ESGを重要な経営課題と位置づけ、「脱炭素社会実現に向けたグループ行動計画」を策定するとともに、気候変動の予測および変化の対応に努めてまいりますが、想定外の経済・社会環境の変化が発生した場合には、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

⑫自然災害、人災等のリスク

地震、台風、大雨、洪水、津波、噴火等の自然災害および火災、事故、暴動、テロ等の人為的な災害が発生した場合、従業員が被災し業務に支障をきたすおそれがあるだけでなく、当社グループの資産が保険では担保しきれない重大な被害を受けるおそれがあります。国内では、主に地震および台風が１年間に複数回発生することがあり、また、当社グループの資産は、東京都心部を中心に所在しているため、首都圏で災害が発生すれば重大な被害を受けるおそれがあります。特に、地震の発生によって、液状化その他の災害が発生する危険性があり、当社グループの資産に直接的な損害が生じる可能性があります。さらに、電力等のインフラの被害により、当社グループの事業が中断する可能性もあります。これらの被害を軽減または防止するために様々なBCP（事業継続計画）を講じていますが、想定外の災害等が発生した場合には、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

⑬環境リスク

当社グループが推進する事業は、環境関連法令の規制を受けます。当社グループでは、環境関連法令を遵守し、環境問題に対応するために適切な措置を講じることに努めている他、不動産事業を推進するにあたり有害物質や土壌汚染を発見するために、必要な環境調査を実施しています。しかしながら、当該環境調査時には判明しなかった有害物質や土壌汚染が後刻発見されることもあり、その場合、除去に多額の費用を要し開発計画の遅延が生じる可能性や、除去が困難となり開発計画が継続不能となる可能性があります。また、有害物質や土壌汚染等の環境問題により人体への悪影響が生じた場合、当社グループは法的責任を負う可能性があります。その他環境問題が発生した場合には、NPO、NGO、ESG調査機関等外部のステークホルダーからの批判的な評価を受ける可能性がある他、規制当局による是正指導の対象となる可能性があります。このような要因により、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

⑭感染症リスク

新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大は、日本経済のみならず世界経済にも多大な影響を及ぼしております。今後のさらなる感染の拡大や長期化等により、株価の低迷、不動産需要の低下、地価等の下落、企業業績の悪化、個人消費の低迷等が発生し、一層深刻化する可能性があります。

新型コロナウイルス感染症の拡大は、商業施設、ホテル、時間貸駐車場等の事業活動に多大な影響を与え、当社グループの事業、経営成績にも悪影響を及ぼしています。感染拡大に伴う新型インフルエンザ等対策特別措置法に基づく政府等の措置および感染拡大防止のための自主的な対策等により、商業施設やホテル、東京ドーム等の当社グループ運営施設の休館、時短営業やイベントの開催制限、それによるテナントの家賃の減免、収益の悪化等様々な影響が生じています。今後、さらに当該感染症が長期化した場合には売上の減少を理由としてテナントが退去し、それに伴う空室リスクが顕在化する可能性があります。

当社グループにおいては、「三井不動産９BOX感染対策基準」を策定し、政府等からの要請だけでなく新型コロナウイルス感染症の被害を軽減または防止するための自主的措置を講じることで感染拡大の防止に努めていますが、新型コロナウイルス感染症による想定し得ないリスクの顕在化に対して、被害を十分に抑制できない可能性があります。また、当社グループの役職員の感染防止のため、テレワークの促進等を実施していますが、従前どおりの業務効率や品質の維持が困難となり、例えば支払手続において事務処理のミスや不正が発生する可能性や、当社グループの業務が滞る可能性があります。当社グループは、従業員および施設利用者その他関係者の人命保護を最優先に考え、新型コロナウイルス感染症に起因した外出自粛等による経済への影響やこれに対する政府等の措置、ワクチンや治療薬の開発動向等を注視し感染症の拡大に起因した国内外の経済環境の変化にも対応して当社グループの事業を行ってまいりますが、新型コロナウイルス感染症の拡大規模や収束時期は依然として不透明であり、今後のさらなる感染拡大や長期化等によっては、最優先である人命保護のために当社グループの事業がさらに制約される可能性があります。これらの結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等はさらに悪影響を受ける可能性があります。

また、新型コロナウイルス感染症とは異なる新たな感染症が発生し流行する可能性もあり、かかる新たな感染症についても人命保護を最優先としつつ当社グループの事業活動とのバランスを図り対応してまいりますが、当該新たな感染症の性質や求められる感染拡大防止措置およびそれによる経済への影響、感染症の発生・拡大に起因した国内外の経済環境の変化等によっては、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は新型コロナウイルス感染症と同等またはそれ以上の悪影響を受ける可能性があります。

⑮地政学的リスク

当社グループは、国内外において事業を展開しています。エリアおよび商品における適度なポートフォリオ分散を図るとともに、個別事業においても、一定のリスクを織り込んでの投資判断および事業推進を行っておりますが、国・特定エリアが抱える政治的、軍事的、社会的な緊張の高まりが顕在化し、国・特定エリア間における関係の悪化、政治体制の混乱、経済環境の変動等が生じた場合、当該国・エリアで展開する当社グループの事業に対して直接的に影響を及ぼすおそれがあるほか、サプライチェーンの混乱等による燃料・原材料価格高騰やその他事業環境の変化が生じることにより、当社グループの事業に対して影響を及ぼすおそれがあります。これらの影響から、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

（２）当社グループの業務リスク

①法令遵守に関するリスク

当社グループは、国内での事業活動においては、会社法制、消費者保護規制、個人情報保護法制、金融商品取引法制、税制、会計規則等の一般的な規制の適用を受ける他、宅地建物取引業法等の不動産事業に関する業規制の適用を受けます。特に、不動産開発事業に関しては様々な規制当局の許認可の取得が求められています。また、海外での事業活動においては、それぞれの国や地域の法規制や規制当局の監督を受けています。また、進出国の拡大に伴い、米国や英国の贈収賄規制法や、EUを含む欧州経済領域（EEA）における個人情報保護法制等の域外適用を受ける可能性が高まります。当社グループは、かかる法令等を遵守するための体制を構築し、従業員に対し法令遵守に関する教育等を行っていますが、これらの対策が十分に機能せず、法令等に違反した場合は、許認可の取消等により当社グループの事業推進が困難となり、さらに規制当局から制裁金を課され、また訴訟や損害賠償請求等を受ける可能性があり、その結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。また、法令等の違反により、当社グループの市場での評価は悪影響を受ける可能性があります。

②法令・政策の変更に関するリスク

新たな法令、規制の制定や、既存の法制の変更により、かかる制定や変更に即して当社グループにおける事業構造や資金調達方法を変更せざるを得ない可能性があります。また、これらの制定や変更に対応するための費用が発生する可能性があります。特に、不動産の取得売却等に関する軽減税率、住宅ローンに関する税制上の優遇措置や低金利政策等は、将来変更または中止となる可能性があります。このような法規制の変更等によっても、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

③訴訟・紛争リスク

当社グループは、国内外において様々な不動産事業を行っていますが、こうした事業の過程において、訴訟、紛争またはその他の法的手続の対象になる可能性があります。例えば、当社グループの所有資産または開発物件において不具合が発生した場合、当該不具合の責任の所在を巡って建設業者および業務受託者等の外部業者ならびに販売先やテナント等の顧客との間で紛争となる可能性があります。当社グループは、かかる訴訟・紛争リスクに適切に対応するための体制を構築し、紛争予防に努めていますが、当該訴訟等において当社グループに不利な判断がなされた場合や多大な法的責任が生じた場合、さらに、当社グループが紛争等に起因して規制当局による是正指導の対象となった場合、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があり、また、当社グループの市場での評価は悪影響を受ける可能性があります。

④利益相反リスク

当社グループは、様々な事業分野と幅広い顧客基盤を有しているため、既存顧客および潜在的顧客に対するサービスの提供において、当社グループ内で利益相反を生じる可能性があります。例えば、投資対象物件の取得における競合関係の発生や、販売先の顧客の選定における競合関係の発生により利益相反が生じるおそれがある他、当社グループの物件売却において、譲渡先が当社グループの資産運用会社が運用するJリートである場合等に、利益相反が生じるおそれがあります。当社グループは、利益相反に対応するために法令等に基づく様々な厳格な手続を採用していますが、これらの手続が不十分となることにより、また、規制当局による是正指導の対象となることにより、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があり、また、当社グループの市場での評価は悪影響を受ける可能性があります。

⑤内部統制・会計に関するリスク

当社グループは、法令に従い、日本の上場企業として、内部統制の有効性を評価し、会計監査人の監査を受けることを求められています。当社グループでは上記に従い適切な内部統制の構築を行っており、評価の過程で子会社・関連会社も含む当社グループ内において不適切な会計処理が発見された場合には、適切に対処してまいりますが、改善が不十分な場合や内部統制自体に欠陥が認められた場合には、適時に信頼性のある正確な財政状態および経営成績を開示できない場合があり、その結果、当社グループの財務報告の信頼性に悪影響を及ぼし、当社グループの市場での評価は悪影響を受ける可能性があります。

⑥サイバーセキュリティに関するリスク

当社グループの情報システムおよび制御システムは、システム障害、不正アクセス、ウイルスによる被害等様々なサイバーセキュリティ上の脅威にさらされています。当社グループは、ICTの利活用や運営施設におけるIT事業の適用を事業戦略上重要なものとして位置づけ、情報の取扱い等に関する行動規範を定めるとともに、サイバーセキュリティを強く意識し、その脅威に対応するため、「情報システム・セキュリティガイドライン」および「制御システムガイドライン」を定めて運用体制を構築し、定期的に点検、改善を行うことでセキュリティ対策とリスク管理に努めていますが、サイバーセキュリティ上の脅威を完全に排除することは困難であり、様々なサイバーセキュリティ上の脅威に起因する事象が発生する可能性があります。かかる事象の発生により、当社グループは、サイバー詐欺攻撃等の犯罪、内部機密情報の漏洩等により経済的な被害を受けるだけでなく、情報システムのウイルス感染やシステム破壊により事業継続が困難になるおそれ、さらに、情報漏洩、施設の休業、設備の不正操作による人命の損失等による第三者からの損害賠償請求や規制当局からの行政処分等を受ける可能性があり、その結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

⑦多様な人材確保に関するリスク

当社グループを取り巻く事業環境は一段と変化を速め、少子高齢化、社会の成熟化、女性の社会進出やグローバリゼーションのさらなる進展に加え、新型コロナウイルス感染拡大がもたらした人々のくらしや行動の変容、サステナビリティの重要性の高まり等により、当社がサービスを提供する顧客の多様性と個別性が一層拡がりを増しています。また、このような環境変化に伴い従来の不動産業という枠組みのなかだけでは解決できない社会課題が生じてきています。当社グループは、不動産デベロッパーとして新しい価値を創造し続け、競争優位性を確保していくための原動力は人材であると考えており、ダイバーシティ＆インクルージョンの推進を重要な経営戦略の一つと位置付け、「ダイバーシティ＆インクルージョン推進宣言」とその取り組み方針を策定し、グループ一体となって進めていますが、当社グループを取り巻く事業環境の変化や新たに生じる社会課題等に対応するための人材の継続的な確保や育成が不十分である場合には、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

### ３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(１)経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態及び経営成績の状況の概要は、以下のとおりです。

①財政状態および経営成績の状況

ａ．財政状態

◆資産

当期末の総資産は、８兆2,080億円となり、前期末比で4,660億円増加しました。

主な増減としては、販売用不動産（仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む）が1,211億円増加、新規投資等により有形・無形固定資産が1,173億円増加し、また、投資有価証券が時価評価等により1,679億円増加しました。

なお、当期の設備投資額は2,723億円、減価償却費は1,115億円でした。

◆負債

当期末の有利子負債（短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、１年内償還予定の社債、ノンリコース１年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額）は、３兆6,672億円となり、前期末比で437億円増加しました。

なお、資金調達の流動性補完を目的として、コミットメントラインを複数の金融機関との間で設定しており、4,000億円の未使用枠があります。

また、当期末の流動比率（流動資産／流動負債）は、前期末の245％から低下し201％となりました。

◆純資産

当期末の純資産合計は、２兆9,137億円となり、前期末比で2,577億円の増加となりました。これは、利益剰余金が1,307億円、その他有価証券評価差額金が769億円、為替換算調整勘定が449億円増加したこと等によります。

当期末の自己資本比率は34.1％と前期末の33.0％から上昇し、Ｄ／Ｅレシオ（有利子負債／自己資本）は1.31倍と前期末の1.42倍から低下しました。なお、１株当たり純資産額は、2,942.11円（前期末は2,656.42円）となりました。

ｂ．経営成績

当社グループの連結業績につきましては、売上高は２兆1,008億円（前期比933億円増、4.6％増）、営業利益2,449億円（前期比412億円増、20.2％増）、経常利益2,249億円（前期比560億円増、33.2％増）となりました。これに特別利益として投資有価証券売却益517億円や固定資産売却益68億円を計上し、特別損失として減損損失94億円や固定資産除却損74億円等を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は1,769億円（前期比474億円増、36.6％増）となりました。

報告セグメント別の業績は、次のとおりです。

各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。

① 賃貸

| 当期 （2021.4.1～2022.3.31） | 前期 （2020.4.1～2021.3.31） | 増減
売上高 | 668,167 | 623,073 | 45,094
営業利益 | 129,983 | 120,777 | 9,206

新型コロナウイルス感染症の影響が継続する中、既存オフィスの賃貸収益等の増加や前期に竣工した「文京ガーデン　ゲートタワー」等の通期稼働効果に加え、商業施設の前期比での売上回復等により、セグメント全体では、450億円の増収、92億円の増益となりました。

なお、当期末における当社の首都圏オフィス空室率（単体）は3.2％となりました。

＜売上高の内訳＞

| 当期 （2021.4.1～2022.3.31） | 前期 （2020.4.1～2021.3.31） | 増減
オフィス | 389,811 | 369,256 | 20,555
商業施設 | 226,218 | 208,841 | 17,376
その他 | 52,137 | 44,975 | 7,162
合計 | 668,167 | 623,073 | 45,094

・貸付面積の状況（単位：千㎡）

| 当期 | 前期 | 増減
| （2022.3.31） | （2021.3.31）
オフィス　　所有 | 1,894 | 1,955 | △61
転貸 | 1,502 | 1,438 | 64
商業施設　　所有 | 1,758 | 1,825 | △67
転貸 | 634 | 533 | 101

・期末空室率推移（％）

| 2022/3 | 2021/3 | 2020/3 | 2019/3 | 2018/3 | 2017/3 | 2016/3 | 2015/3
オフィス・商業施設(連結) | 3.0 | 2.9 | 2.3 | 1.8 | 2.4 | 3.1 | 2.2 | 3.2
首都圏オフィス(単体) | 3.2 | 3.1 | 1.9 | 1.7 | 2.2 | 3.4 | 2.6 | 3.2
地方オフィス(単体) | 3.7 | 3.5 | 1.3 | 1.8 | 2.3 | 2.3 | 3.1 | 4.1

＜当期における主要な新規・通期稼働物件＞

・新規稼働物件（当期稼働物件）

ららぽーと上海金橋 | 中国上海市 | 2021年４月開業 | 商業施設
大宮門街 SQUARE | 埼玉県さいたま市 | 2021年10月竣工 | オフィス
イノベーション スクエア PhaseⅡ | 米国ボストン市 | 2021年11月竣工 | オフィス
ららステーション上海蓮花路 | 中国上海市 | 2021年12月開業 | 商業施設

・通期稼働物件（前期稼働物件）

文京ガーデン ゲートタワー | 東京都文京区 | 2020年４月竣工 | オフィス
三井アウトレットパーク横浜ベイサイド | 神奈川県横浜市 | 2020年６月開業 | 商業施設
RAYARD MIYASHITA PARK | 東京都渋谷区 | 2020年７月開業 | 商業施設
ららぽーと愛知東郷 | 愛知県愛知郡 | 2020年９月開業 | 商業施設
RAYARD Hisaya-odori Park | 愛知県名古屋市 | 2020年９月開業 | 商業施設
名古屋三井ビルディング北館 | 愛知県名古屋市 | 2021年１月竣工 | オフィス

＜単体の賃貸事業内訳＞

・全体

| 当期 | 前期
| （2021.4.1～2022.3.31） | （2020.4.1～2021.3.31）
売上高 | 579,326 | 544,566
粗利益 | 76,227 | 67,231
粗利益率（％） | 13.2 | 12.3

・オフィス・商業施設

| オフィス | 商業施設
| 首都圏 | 地方 | 合計 | 首都圏 | 地方 | 合計
売上高 | 306,640 | 23,479 | 330,120 | 150,325 | 66,525 | 216,851
貸付面積（千㎡） | 2,633 | 295 | 2,928 | 1,469 | 741 | 2,210
棟数（棟） | 105 | 25 | 130 | 72 | 26 | 98
空室率（％） | 3.2 | 3.7 | 3.3 | 2.1 | 2.8 | 2.3

② 分譲

| 当期 （2021.4.1～2022.3.31） | 前期 （2020.4.1～2021.3.31） | 増減
売上高 | 643,851 | 714,739 | △70,887
営業利益 | 138,343 | 118,213 | 20,129

国内住宅分譲は、前期比での計上戸数の減少等により減収減益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等は、Ｊリートをはじめとする投資家への物件売却の伸長等により増収増益となりました。セグメント全体では、708億円の減収、201億円の増益となりました。なお、営業利益は過去最高を更新しました。

国内の新築マンション分譲の次期計上予定戸数3,250戸に対する契約達成率は70％となりました。

＜売上高・営業利益の内訳＞

| 当期 （2021.4.1～2022.3.31） | 前期 （2020.4.1～2021.3.31） | 増減
国内住宅分譲 |  |  |
売上高 | 245,155 | 325,364 | △80,209
営業利益 | 24,028 | 40,003 | △15,975
投資家向け・海外住宅分譲等 |  |  |
売上高 | 398,696 | 389,374 | 9,322
営業利益 | 114,315 | 78,209 | 36,105
売上高合計 | 643,851 | 714,739 | △70,887
営業利益合計 | 138,343 | 118,213 | 20,129

＜国内住宅分譲内訳＞

・売上高等の内訳

| 当期 （2021.4.1～2022.3.31） | 前期 （2020.4.1～2021.3.31） | 増減
マンション | 206,669 | (3,208戸） | 290,254 | (3,775戸） | △83,584 | （△567戸）
首都圏 | 180,674 | (2,539戸） | 268,854 | (3,332戸） | △88,179 | （△793戸）
その他 | 25,995 | (669戸） | 21,399 | (443戸） | 4,595 | （226戸）
戸建 | 38,485 | (507戸） | 35,110 | (515戸） | 3,374 | （△8戸）
首都圏 | 36,149 | （467戸） | 33,183 | （482戸） | 2,965 | （△15戸）
その他 | 2,335 | （40戸） | 1,927 | （33戸） | 408 | （7戸）
売上高合計 | 245,155 | (3,715戸） | 325,364 | (4,290戸） | △80,209 | （△575戸）

・契約状況

|  | マンション | 戸建 | 合計
期首契約済み | (戸) (A) | 3,043 | 145 | 3,188
期中契約 | (戸) (B) | 4,167 | 517 | 4,684
計上戸数 | (戸) (C) | 3,208 | 507 | 3,715
期末契約済み | (戸) (A)＋(B)－(C) | 4,002 | 155 | 4,157
完成在庫 | (戸) | 82 | 7 | 89
新規発売 | (戸) | 3,994 | 500 | 4,494

（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。

・期末完成在庫推移（戸）

| 2022/3 | 2021/3 | 2020/3 | 2019/3 | 2018/3 | 2017/3 | 2016/3 | 2015/3
マンション | 82 | 150 | 128 | 141 | 108 | 321 | 88 | 83
戸建 | 7 | 17 | 58 | 30 | 40 | 69 | 127 | 100
合計 | 89 | 167 | 186 | 171 | 148 | 390 | 215 | 183

・当期における主要な計上物件（国内住宅分譲）

パークコート渋谷 ザ タワー | 東京都渋谷区 | マンション
パークコート文京小石川 ザ タワー | 東京都文京区 | マンション
パークコート虎ノ門 | 東京都港区 | マンション
パークホームズ柏タワーレジデンス | 千葉県柏市 | マンション
ファインコート永福四丁目 | 東京都杉並区 | 戸建

・当期における主要な計上物件（投資家向け分譲・海外住宅分譲）

飯田橋グラン・ブルーム | 東京都千代田区 | オフィス
中之島三井ビルディング | 大阪府大阪市 | オフィス
竹下通りスクエア | 東京都渋谷区 | 商業施設
MFLP八千代勝田台 | 千葉県八千代市 | 物流施設
MFLP大阪Ⅰ | 大阪府大阪市 | 物流施設
MFLP平塚Ⅱ | 神奈川県平塚市 | 物流施設
パークアクシス木場キャナル ウエスト | 東京都江東区 | 賃貸住宅
パークアクシス東陽町・親水公園 | 東京都江東区 | 賃貸住宅
8-10 ムーアゲート | 英国ロンドン市 | オフィス

③ マネジメント

| 当期 （2021.4.1～2022.3.31） | 前期 （2020.4.1～2021.3.31） | 増減
売上高 | 429,350 | 402,929 | 26,421
営業利益 | 57,205 | 39,969 | 17,235

プロパティマネジメントは、リパーク（貸し駐車場）における継続的なコスト削減の推進や前期比での稼働向上等により増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、リハウス（個人向け仲介）における前期比での仲介件数の増加や取引単価の向上等により増収増益となりました。セグメント全体では、264億円の増収、172億円の増益となり、売上高・営業利益は過去最高を更新しました。

＜売上高・営業利益の内訳＞

| 当期 （2021.4.1～2022.3.31） | 前期 （2020.4.1～2021.3.31） | 増減
プロパティマネジメント |  |  |
売上高（※） | 321,572 | 309,099 | 12,473
営業利益 | 31,296 | 21,888 | 9,407
仲介・アセットマネジメント等 |  |  |
売上高 | 107,777 | 93,829 | 13,948
営業利益 | 25,909 | 18,081 | 7,828
売上高合計 | 429,350 | 402,929 | 26,421
営業利益合計 | 57,205 | 39,969 | 17,235

※　当期末のリパーク（貸し駐車場）管理台数の状況

リパーク管理台数：251,506台（前期末：273,704台）

・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

| 当期 （2021.4.1～2022.3.31） | 前期 （2020.4.1～2021.3.31） | 増減
| 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数
仲介 | 1,892,665 | (41,183件) | 1,563,891 | (38,507件) | 328,774 | (2,676件)

・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

| 当期 （2021.4.1～2022.3.31） | 前期 （2020.4.1～2021.3.31） | 増減
| 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数
販売受託 | 55,484 | (765件) | 95,385 | (1,149件) | △39,900 | (△384件)

④ その他

| 当期 （2021.4.1～2022.3.31） | 前期 （2020.4.1～2021.3.31） | 増減
売上高 | 359,499 | 266,812 | 92,686
営業利益 | △29,641 | △27,215 | △2,425

新型コロナウイルス感染症の影響が継続する中、主に施設営業のホテル・リゾート事業が回復途上にあることや、東京ドームの売上高・営業損失の取り込み等により、セグメント全体では、926億円の増収、24億円の減益となりました。

＜売上高の内訳＞

| 当期 （2021.4.1～2022.3.31） | 前期 （2020.4.1～2021.3.31） | 増減
新築請負 | 158,307 | 147,222 | 11,085
施設営業 | 46,803 | 32,736 | 14,066
東京ドーム | 59,388 | － | 59,388
その他 | 95,000 | 86,854 | 8,146
合計 | 359,499 | 266,812 | 92,686

・受注工事高内訳

| 当期 （2021.4.1～2022.3.31） | 前期 （2020.4.1～2021.3.31） | 増減
新築 | 139,797 | 129,875 | 9,922

＜当期における主要な通期稼働物件＞

・通期稼働物件（前期稼動物件）

三井ガーデンホテル福岡中州 | 福岡県福岡市 | 2020年７月開業 | ホテル
sequence MIYASHITA PARK | 東京都渋谷区 | 2020年８月開業 | ホテル
sequence KYOTO GOJO | 京都府京都市 | 2020年８月開業 | ホテル
三井ガーデンホテル豊洲ベイサイドクロス | 東京都江東区 | 2020年８月開業 | ホテル
MGH Mitsui Garden Hotel 台北忠孝 | 台湾台北市 | 2020年８月開業 | ホテル
フォーシーズンズホテル東京大手町 | 東京都千代田区 | 2020年９月開業 | ホテル
三井ガーデンホテル京都河原町浄教寺 | 京都府京都市 | 2020年９月開業 | ホテル
HOTEL THE MITSUI KYOTO | 京都府京都市 | 2020年11月開業 | ホテル
sequence SUIDOBASHI | 東京都千代田区 | 2020年11月開業 | ホテル

②キャッシュ・フローの状況

当期末における現金及び現金同等物の残高は、前期末比で450億円減少し、1,426億円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次の通りです。

◆営業活動によるキャッシュ・フロー

当期は、営業活動により2,714億円の増加となりました。これは、税金等調整前当期純利益2,624億円や減価償却費1,115億円等によるものです。一方で、法人税等の支払額又は還付額900億円等による減少がありました。

◆投資活動によるキャッシュ・フロー

当期は、投資活動により2,100億円の減少となりました。これは、有形及び無形固定資産の取得による支出2,415億円、投資有価証券の取得による支出641億円等によるものです。一方で、有形及び無形固定資産の売却による収入571億円、投資有価証券の売却による収入726億円等による増加がありました。

◆財務活動によるキャッシュ・フロー

当期は、配当金の支払や借入金の返済等により、財務活動によるキャッシュ・フローは1,396億円の減少となりました。

③生産、受注および販売の状況

生産、受注および販売の状況については、「(１)経営成績等の状況の概要」における報告セグメント別の業績に関連付けて示しています。

（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、以下の通りです。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ．経営成績等

当社グループの連結業績につきましては、売上高は２兆1,008億円（前期比933億円増、4.6％増）、営業利益2,449億円（前期比412億円増、20.2％増）、経常利益2,249億円（前期比560億円増、33.2％増）となりました。これに特別利益として投資有価証券売却益517億円や固定資産売却益68億円を計上し、特別損失として減損損失94億円や固定資産除却損74億円等を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は1,769億円（前期比474億円増、36.6％増）となりました。また、当連結会計年度末の総資産は８兆2,080億円となり、有利子負債残高は３兆6,672億円となりました。

ｂ．経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

当連結会計年度のわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大に伴う経済活動の制限が長期化するなか、９月末の緊急事態宣言等の解除に伴い、企業収益や個人消費に持ち直しの動きがみられましたが、１月以降は、感染力の強い新たな変異ウイルスの急拡大の影響を受けるなど、年度を通して不安定な状況が続きました。また、ロシアによるウクライナ侵攻をはじめとする地政学的リスクの高まりに加え、エネルギー価格や原材料価格の高騰等により、先行き不透明感が高まりました。

当不動産業界では、オフィス賃貸事業については、一部では働き方の見直しによるオフィスの集約や縮小の動きもあり、空室率は緩やかな上昇傾向がみられたものの、都心の好立地物件における底堅い需要等の支えもあり、総じて堅調に推移しました。商業施設賃貸事業については、断続的な緊急事態宣言等の影響を受けましたが、郊外型の施設を中心に売上は持ち直しの動きがあり、新型コロナウイルス感染症拡大前の水準には至らないものの、順調な回復傾向がみられました。物流施設賃貸事業については、EC事業拡大等による物流施設への需要の高まりから、新規供給面積が増えるなど、市場規模が拡大しました。ホテル施設運営事業については、宿泊主体型ホテルやリゾートホテルにおいて、ビジネス利用の一時的な回復やアウトバウンドニーズの取り込みなどにより、一部で持ち直しの動きもみられましたが、長期化する行動制限の影響やインバウンドニーズの回復の遅れなどにより、引き続き厳しい状況となりました。住宅分譲事業については、住環境に対する関心の高まりやニーズの多様化、低金利の継続等により、顧客の購入意欲は高い状況が続き、マーケットは堅調に推移しました。また、不動産投資事業については、引き続き投資家の投資意欲は高く、緩和的な金融環境のもとで、Jリート市場の不動産保有額が増加するなど、拡大傾向が続きました。

このような事業環境のもと、当社グループにおきましては、感染対策を各施設で徹底し、施設営業の正常化を図ってまいりました。そのための新たな施策として、専門家の監修により医学的・工学的知見に基づき、飛沫感染・エアロゾル感染・接触感染に対する全施設共通の「三井不動産９BOX感染症対策基準」を策定いたしました。また、法人向け多拠点型サテライトオフィス「ワークスタイリング」におけるリモートワーク向けサービスの強化、リアル店舗共生型ECモール「＆mall」事業の拡大、共用部にワークスペースを備えた住宅の開発等、新型コロナウイルス感染症による働き方や暮らし方の不可逆的な変化を捉え、ポストコロナを見据えた施策を推進するなど、グループ長期経営方針「VISION 2025」に基づき、新たな価値創造に取り組んでまいりました。

当社グループは、「街づくりを通して、持続可能な社会の構築を実現」することに向けて様々な社会課題の解決に寄与することがデベロッパーの社会的使命であると認識しており、「環境負荷低減」と「人材活躍」の分野において新たな行動計画・取り組み方針を策定いたしました。

まず、グループ全体の温室効果ガス排出量を2050年度までにネットゼロとする目標を達成すべく、「脱炭素社会実現に向けたグループ行動計画」を策定いたしました。これに基づき、首都圏の当社施設の共用部における電力グリーン化を進めるとともに、テナント企業へのグリーン電力提供サービスを開始いたしました。さらに、同様の取り組みを中部圏・関西圏へ拡大するなど、環境を重視した取り組みを推進してまいりました。あわせて、環境分野への取り組みに特化した事業に発行される債券「グリーンボンド」のニューヨークにおけるオフィスビル開発の調達資金への充当、温室効果ガス排出量削減目標の達成に応じて借入金利が変動するサステナビリティ・リンク・ローンの実行等、サステナブルファイナンスによる資金調達も行ってまいりました。このような取り組みの結果、当社は、国際的な環境調査・情報開示を行う非営利団体であるCDPより、気候変動部門において最高評価にあたる「CDP2021 気候変動Aリスト」に選定されました。

また、新しい価値を創造し続けるための原動力は人材であるという考えのもと、「ダイバーシティ＆インクルージョン推進宣言」とその取り組み方針を策定いたしました。取り組み方針では、女性活躍を重要なテーマと位置づけ、当社において「女性管理職比率を2025年までに10％、2030年までに20％」や「女性採用比率を40％」等の目標を定めるとともに、グループ各社でも同様の項目で目標を設定し、進捗管理を行うことで、グループ全体の取り組みを加速させております。また、組織・上司の意識改革を目的とした研修をグループ全体で開催するなど、様々な施策を行ってまいりました。このような取り組みの結果、経済産業省と東京証券取引所が女性活躍推進に優れた企業を選定する令和３年度「なでしこ銘柄」に選定されました。

新型コロナウイルス感染症の影響が長期化するなか、これらの様々な施策を通じて、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益はともに、期中に公表した連結業績予想を上回る結果となりました。

ｃ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当社グループでは、2018年５月にグループ長期経営方針「VISION 2025」を策定し、2025年度前後に向けて、連結営業利益は3,500億円程度、うち海外事業利益（※）は30％程度、ROAは５％程度を達成することを目標指標といたしました。

当連結会計年度における営業利益は2,449億円、うち海外事業利益は12.4％、ROAは3.3％となりました。グループ長期経営方針公表からの４年間で、目標指標の達成に向けて着実に推移していると判断しておりますが、新型コロナウイルス感染症による経済の急激な落ち込みを受け、当社グループも影響を受けております。新型コロナウイルス感染症の影響も注視しながら、引き続き持続的な利益成長の実現に向けて取り組んでまいります。

※海外事業利益＝海外営業利益＋海外持分法換算営業利益（海外所在持分法適用会社について、各社の営業利益または営業利益相当額（当期純利益から税負担分を考慮して簡便的に算出した利益）に当社持分割合を乗じて算出した金額と海外所在持分法適用会社に係る関係会社株式売却益（不動産分譲を目的とした事業に係るものに限る）の合計額）

当社グループの連結業績につきましては、売上高は２兆1,008億円となり、通期業績予想２兆1,500億円に比べて491億円下回り（2.3％減）、営業利益は2,449億円となり、通期業績予想2,400億円に比べて49億円上回り（2.1％増）、経常利益は2,249億円となり、通期業績予想2,150億円に比べて99億円上回り（4.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は1,769億円となり、通期業績予想1,750億円に比べて19億円上回り（1.1％増）ました。

報告セグメントごとの連結業績に関する通期業績予想比については次のとおりです。

賃貸セグメントにおいては、営業利益は1,299億円となり、通期業績予想1,300億と比して概ね想定通りとなりました。

分譲セグメントにおいては、国内住宅分譲で営業利益は概ね想定通りとなりました。また、投資家向け・海外住宅分譲等では不動産市況や個別物件の状況を考慮した結果、営業利益は想定を上回りました。セグメント全体では営業利益は1,383億円となり、通期業績予想1,370億円よりも13億円の増益となりました。

マネジメントセグメントにおいては、営業利益は572億円となり、通期業績予想570億円よりも２億円の増益となりました。

その他セグメントにおいては、営業損失は△296億円となり、通期業績予想△310億円より13億円の損失の改善となりました。

＜連結セグメント別業績（通期予想比）＞

| 当期 (2021.4.1～2022.3.31) | 2022年３月期通期業績予想 （2021.4.1～2022.3.31） | 増減
| 売上高 | 営業利益 | 売上高 | 営業利益 | 売上高 | 営業利益
賃貸 | 668,167 | 129,983 | 680,000 | 130,000 | △11,832 | △16
分譲 | 643,851 | 138,343 | 670,000 | 137,000 | △26,148 | 1,343
マネジメント | 429,350 | 57,205 | 435,000 | 57,000 | △5,649 | 205
その他 | 359,499 | △29,641 | 365,000 | △31,000 | △5,500 | 1,358
消去又は全社 | － | △50,912 | － | △53,000 | － | 2,087
合計 | 2,100,870 | 244,978 | 2,150,000 | 240,000 | △49,129 | 4,978

（注）2022年２月４日公表時の通期業績予想となります。

当連結会計年度の当社グループの経営資源の配分・投入につきましては、有形・無形固定資産について、設備投資2,723億円、減価償却費1,115億円となり、販売用不動産について、新規投資5,247億円、原価回収4,659億円となりました。

②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

当社グループの主要な資金需要は、国内のビル賃貸事業や商業施設賃貸事業等における新規投資や、販売用不動産の取得、および海外事業の拡大に伴う開発資金等であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債およびコマーシャル・ペーパーの発行による資金調達等にて対応していくこととしております。また、手元の運転資金につきましては、当社及び一部の連結子会社においてキャッシュ・マネジメント・システムを導入することにより、資金効率の向上を図っております。

当連結会計年度においては、三井不動産アメリカグループにおける「50ハドソンヤード」等への投資等により、投資活動によるキャッシュ・フローが2,100億円減少しました。また、財務活動によるキャッシュ・フローは、配当金の支払や借入金の返済等によって1,396億円減少しましたが、営業活動によるキャッシュ・フロー2,714億円で充当し、現金及び現金同等物の期末残高が1,426億円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因につきましては、前記「(１)経営成績等の状況の概要／②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。

来期においては、三井不動産における「東京ミッドタウン八重洲」や三井不動産アメリカグループにおける「50ハドソンヤード」等への投資に、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、借入金の調達等の財務活動によるキャッシュ・フローで対応していく予定です。

なお、当期末においては現金及び現金同等物に加え、コミットメントラインの未使用枠が4,000億円あります。

③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計上の見積り及び新型コロナウイルス感染症の影響に関する会計上の見積りの仮定は、「第５　経理の状況　１．連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりです。

### ４【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

### ５【研究開発活動】

当連結会計年度における当社グループ全体の研究開発費は1,290百万円となっており、報告セグメントごとの内訳は、マネジメントセグメントで359百万円、その他セグメントで389百万円、全社セグメントで541百万円であります。なお、その他セグメント、全社セグメントの主な研究開発活動は次のとおりであります。

（１）その他セグメント

三井ホーム㈱では、高性能・高品質な住宅の供給およびスマート設備等の様々な技術の実用化に向け、住生活向上・エネルギー利用の効率化・環境の低炭素化のための基礎的研究や開発等（住宅部資材・設備・工法・性能等）の研究開発活動を実施しております。

基礎的研究および応用開発においては、脱炭素の推進に向け、建物居住時のエネルギー削減と快適性を両立させる研究開発、および大規模建築・非住宅建築の木造化促進による新たな事業領域の拡大のため技術開発を進めております。「木でつくるマンションプロジェクト」では新たな木造マンションブランド「MOCXION（モクシオン）」を開発し、木造のメリットを生かして「ZEH-M Oriented」の認定を取得しました。加えて、全館空調システム「Smart Breeze One」（スマートブリーズワン）の採用をさらに促進するために、平屋でも設置可能なタイプを新たに開発し、構造躯体の高い断熱性能を活かし、快適性とZEHを両立させるための技術開発を継続して進めております。

住宅商品の開発においては、アフターコロナを見据え「ワーク＆ライフ」両面で快適で豊かな暮らしを実現する新商品「Lascène（ラセーヌ）」を開発いたしました。

（２）全社セグメント

当社では、社会経済環境の変化を端緒とした生活者の価値観の多様化を背景に「不動産業そのもののイノベーション」を推進するための価値検証・新規サービス開発等の研究開発活動を実施しております。

主な活動として、社員個人が有するアイデアを引き出して新事業創出を促すための社内公募型事業提案制度を通じ、新たな住む・働く・楽しむのあり方に関する研究開発等を実施しております。