## 第２ 【事業の状況】

### １ 【業績等の概要】

#### (1) 業績

4期連続過去最高業績の達成

当連結会計年度の業績は下表の通りで、5期連続の増収と、7期連続の営業、経常増益を達成するとともに、営業収益、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益のすべてにおいて4期連続で過去最高を更新しました。

ビル賃貸が牽引、マンション販売も好調を維持

部門別では、東京のオフィスビル中心の不動産賃貸事業が営業収益、営業利益ともに2期連続で過去最高を更新し業績を牽引したほか、大規模物件を中心に分譲マンションの引渡し戸数が大幅に増加した不動産販売事業と不動産流通事業が増収増益を達成しました。その結果、営業収益は9,251億円（前期比＋8.2％）、営業利益は1,881億円（同＋8.0％）となりました。

支払利息が減少、経常増益に寄与

低金利環境継続で支払利息が減少、営業外損益は前期比53億円の改善となり、経常増益に寄与しました。その結果、経常利益は1,676億円（前期比＋13.0％）、親会社株主に帰属する当期純利益は1,034億円（同＋17.9％）となりました。

|  |  |  | （百万円） |
|  | 前連結会計年度 | 当連結会計年度 | 増 減 |
|  | (27.4.1～28.3.31) | (28.4.1～29.3.31) |
| 営業収益 | 854,964 | 925,151 | +70,186 |
| 営業利益 | 174,240 | 188,171 | +13,930 |
| 経常利益 | 148,424 | 167,697 | +19,272 |
| 親会社株主に帰属する 当期純利益 | 87,797 | 103,488 | +15,690 |

部門別の営業成績は下表の通りです。

|  |  |  |  | （百万円）
| 営業収益 | 前連結会計年度 | 当連結会計年度 | 増 減
|  |  | (27.4.1～28.3.31) | (28.4.1～29.3.31)
|  | 不動産賃貸 | 313,340 | 337,465 | +24,125
|  | 不動産販売 | 274,760 | 314,299 | +39,538
|  | 完成工事 | 199,115 | 203,623 | +4,507
|  | 不動産流通 | 61,496 | 66,714 | +5,217
| 連結計 | 854,964 | 925,151 | +70,186
|  |  |  |  | （百万円）
| 営業利益 | 前連結会計年度 | 当連結会計年度 | 増 減
|  |  | (27.4.1～28.3.31) | (28.4.1～29.3.31)
|  | 不動産賃貸 | 111,327 | 126,213 | +14,886
|  | 不動産販売 | 44,187 | 46,189 | +2,002
|  | 完成工事 | 15,300 | 13,933 | △1,366
|  | 不動産流通 | 17,722 | 19,147 | +1,425
| 連結計 | 174,240 | 188,171 | +13,930

＜不動産賃貸事業部門＞

新規ビル通期稼働の寄与が本格化、2期連続過去最高業績更新

当社の賃貸資産の9割以上が集中する東京のオフィスビル市場では、移転や増床などの新規需要が引き続き堅調に推移、空室率の低位安定と継続賃料の上昇傾向が継続しております。

このような環境下、当連結会計年度は、既存ビルの空室率改善と賃料上昇効果に加え、前期に竣工した「東京日本橋タワー」、「住友不動産三田ビル」、「住友不動産新宿ガーデンタワー」などの通期稼働による業績寄与が本格化した結果、増収増益となりました。当部門の営業収益、営業利益はともに2期連続で過去最高を更新しました。

既存ビル空室率4.5％に改善、新規ビルのテナント募集順調

既存ビルの空室率は4.5％（前期末4.7％）と小幅改善、当期竣工の「住友不動産六本木グランドタワー」、「住友不動産麻布十番ビル」をはじめ、新規ビルのテナント募集も順調に進捗しております。

|  | 前連結会計年度末 | 第３四半期末 | 当連結会計年度末
|  | (28.3月末) | (28.12月末) | (29.3月末)
| 既存ビル空室率 | 4.7% | 4.4% | 4.5%

＜不動産販売事業部門＞

都心大規模マンションが寄与、3期連続過去最高業績更新

当事業部門の9割以上を占める分譲マンション市場では、首都圏の供給戸数が3万戸台に減少した一方で、消費者の購入意欲は低金利下で底堅く、モデルルームへの来場数は引き続き高水準で推移しております。

このような環境下、当連結会計年度は、前期に竣工した「ドゥ・トゥール キャナル＆スパ（晴海）」、「シティタワー金町」、「シティタワー武蔵小杉」などの引渡しが順調に進捗したのに加え、「シティテラス平井」、「シティタワー広島」、「シティタワー梅田東」などが引渡しを開始、マンション、戸建、宅地の合計で5,716戸（前期比＋720戸）を販売計上しました。計上戸数が大幅に増加した結果、5期連続で増収増益を達成、営業収益と営業利益はともに3期連続で過去最高を更新しました。

マンション契約6,467戸、初の6千戸超で過去最高

マンションの契約戸数は6,467戸（前期比＋943戸）と初めて6千戸を超え、過去最高を更新しました。その結果、マンション、戸建の次期計上予定戸数5,700戸に対する期首時点の契約率は約50％（当期首時点約60％）となりました。

|  |  | 前連結会計年度 | 当連結会計年度 | 増 減 |
|  |  | (27.4.1～28.3.31) | (28.4.1～29.3.31) |
| マンション契約戸数 | 5,524 | 6,467 | +943 |
| 計上戸数 | 4,996 | 5,716 | +720 |
|  | マンション・戸建 | 4,898 | 5,632 | +734 |
|  | 宅地 | 98 | 84 | △14 |
| 売上高（百万円） | 274,760 | 314,299 | +39,538 |
|  | マンション・戸建 | 263,014 | 300,655 | +37,641 |
|  | 宅地・その他 | 11,746 | 13,643 | +1,896 |

＜完成工事事業部門＞

受注棟数高水準、費用増を賄えず増収減益

当連結会計年度の受注棟数は、「新築そっくりさん」事業で8,770棟（前期比＋3.7％）と2期連続で過去最高を更新、注文住宅事業でも2,761棟（同△4.2％）と過去最高の前年には届かなかったものの、第4四半期（1-3月）では841棟と同期間の過去最高を更新、両事業ともに高水準で推移しました。

その結果、当事業部門の業績は、計上棟数の増加により増収を確保したものの、「新築そっくりさん」事業の平均受注金額の低下に加え、マンションリフォーム部門などの事業規模拡大にともなう費用増を賄えず、営業減益となりました。

増収増益路線への復帰に向け、顧客ニーズを的確に捉え、商品群の充実と営業体制の継続強化により一層努めてまいります。

|  |  | 前連結会計年度 | 当連結会計年度 | 増 減 |
|  |  | (27.4.1～28.3.31) | (28.4.1～29.3.31) |
| 受注棟数 | 11,336 | 11,531 | +195 |
|  | 新築そっくりさん | 8,454 | 8,770 | +316 |
|  | 注文住宅 | 2,882 | 2,761 | △121 |
| 計上棟数 | 10,729 | 11,222 | +493 |
|  | 新築そっくりさん | 8,150 | 8,455 | +305 |
|  | 注文住宅 | 2,579 | 2,767 | +188 |
| 売上高（百万円） | 183,223 | 189,378 | +6,155 |
|  | 新築そっくりさん | 105,296 | 103,721 | △1,575 |
|  | 注文住宅 | 77,926 | 85,657 | +7,731 |

＜不動産流通事業部門＞

仲介件数、取扱高ともに過去最高を更新、2期連続増収増益

中古住宅流通市場では、首都圏における中古マンションの成約件数が過去最高を更新するとともに、平均成約価格の上昇傾向が続きました。

このような環境下、住友不動産販売㈱が担当する当事業部門の業績は、個人の中古住宅取引を中心に仲介件数が36,108件（前期比＋0.3％）と2期連続で過去最高を更新したのに加え、都心部を中心に取扱単価が上昇したことが寄与、取扱高も1兆1,930億円と3期連続の１兆円超となり過去最高を更新しました。

その結果、当事業部門の業績は、8期連続の増収により営業収益は前期に続き過去最高を更新、営業利益も2期連続の増益となりました。

なお、直営仲介店舗は4店舗を新規出店、当期末時点で全国計260店舗となりました。

|  | 前連結会計年度 | 当連結会計年度 | 増 減 |
|  | (27.4.1～28.3.31) | (28.4.1～29.3.31) |
| 仲介件数 | 35,987 | 36,108 | +121 |
| 取扱高 （百万円） | 1,065,654 | 1,193,044 | +127,389 |
| 取扱単価（百万円） | 29.6 | 33.0 | +3.4 |

＜その他の事業部門＞

フィットネスクラブ事業、飲食業などその他の事業は、営業収益12,215百万円（前期比△1,280百万円）、営業利益1,490百万円（同△298百万円）を計上いたしました。

#### (2) キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度におけるキャッシュ・フローは、
営業活動によるキャッシュ・フロー 158,507百万円（前期比 　＋62,399百万円）
投資活動によるキャッシュ・フロー △274,161百万円（前期比 △168,777百万円）
財務活動によるキャッシュ・フロー 197,996百万円（前期比 ＋153,016百万円）
となり、現金及び現金同等物は81,954百万円増加して267,943百万円となりました。

＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞

当期の経常利益が1,676億円となり、営業キャッシュ・フローは1,585億円の収入となりました。経常利益の増加に加え、たな卸資産の増加額減少などにより、前期比では623億円改善しました。

＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞

主に賃貸事業の増強を目的として合計2,549億円の有形固定資産投資を行ったほか、共同投資事業出資預託金を差引108億円返還いたしました。その結果、投資キャッシュ・フローは2,741億円の支出となりました。

＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞

調達資金の長期安定化を進めるため、社債償還および長期借入金返済の合計額3,167億円を上回る、5,402億円の社債発行および長期借入を実施し、合計126億円の短期借入金を返済しました。その結果、財務キャッシュ・フローは1,979億円の収入となりました。

### ２ 【生産、受注及び販売の状況】

生産、受注及び販売の状況については、「１　業績等の概要」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。

### ３ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(平成29年３月31日)現在において当社グループが判断したものであります。

当社は、中期経営計画の達成を最重要課題としております。

当社の主力事業である不動産賃貸事業、不動産販売事業では、用地の取得から建物の完成、収益計上までに、短くて2～3年、再開発事業など大規模な開発では5年以上を要するものが多々あります。年度計画だけでは、土地の最有効活用を図り収益を最大化するという、不動産業本来の最も重要な視点が損なわれるおそれがあるため、当社は3年ごとの中期経営計画を策定し、その着実な実行を経営の最大眼目としてまいりました。

「第七次中期経営計画」の推進

平成28年4月より、当期（平成29年3月期）を初年度とする中期経営計画「第七次計画」をスタートさせました。

計画の内容（平成28年5月12日公表）は、以下の通りです。

＜計画の内容＞

① 中計最高業績連続更新、3ヵ年累計経常利益4,800億円の達成

好況に支えられた前六次の環境が七次は続かないという見通しに立ちつつも、
前中計で達成した中計最高業績を更新し、「増収増益路線」を堅持する。

3ヵ年の累計業績目標
売 上 高 | 2 兆 7,000 億円 | （六次中計比　＋2,580億円、＋11％）
営業利益 | 5,500 億円 | （　　同　　　＋　494億円、＋10％）
経常利益 | 4,800 億円 | （　　同　　　＋　620億円、＋15％）

(参考)　各経営計画の業績比較

| 第四次計画 | 第五次計画 | 第六次計画 | 第七次計画
| (平成20年3月期 ～22年3月期) | (平成23年3月期 ～25年3月期) | (平成26年3月期 ～28年3月期) | (平成29年3月期 ～31年3月期)
売 上 高 | 2兆1,068億円 （+1,673億円） | 2兆1,700億円 （+632億円） | 2兆4,420億円 （+2,720億円） | 2兆7,000億円 （+2,580億円）
営業利益 | 4,349億円 （+854億円） | 4,372億円 （+23億円） | 5,006億円 （+633億円） | 5,500億円 （+494億円）
経常利益 | 3,392億円 （+653億円） | 3,291億円 （△100億円） | 4,180億円 （+888億円） | 4,800億円 （+620億円）

注）いずれも計画期間中の累計額

② 賃貸ビル成長投資継続、年5万坪の開発ペースを加速

大黒柱の賃貸事業を一層充実させるため、東京都心再開発最重点の基本は変えない。
七次以降順次稼働予定の案件、延100万坪超規模を確実に進める。

（開発ペースの推移）
| 第四次計画 | 第五次計画 | 第六次計画 | 第七次計画
延床面積 | 16万坪 | 15万坪 | 11万坪 | 22万坪

③ 周辺事業の成長促進、5本目の柱を模索

注文住宅、賃貸住宅、ホテル、イベントホールの4事業について成長を促し、
主力4本柱※ に続く事業への進化を目指す。

（4事業の売上高と構成比）
| 第四次計画 | 第五次計画 | 第六次計画 | 第七次計画
売上高 | 2,220億円 （+240億円） | 2,490億円 （+270億円） | 3,360億円 （+860億円） | 4,300億円 （+940億円）
構成比 | 11％ | 11％ | 14％ | 16％

※4本柱：ビル、分譲マンション、仲介、新築そっくりさん

＜計画の達成状況＞

計画初年度の当期は、前掲「第２　事業の状況　１　業績等の概要」に記載の通り、4期連続で過去最高業績を更新することができました。その結果、営業収益、営業利益、経常利益のすべてにおいて、下表の通り、3ヵ年累計目標の3分の1相当を達成、中計最高業績連続更新に向けて順調な滑り出しとなりました。

| 3ヵ年累計目標 (28.4.1～31.3.31) | 当期業績 (28.4.1～29.3.31) | 達成率
営業収益 | 2 兆7,000億円 | 9,251億円 | 34%
営業利益 | 5,500億円 | 1,881億円 | 34%
経常利益 | 4,800億円 | 1,676億円 | 35%

引き続き、経営環境の変化に機動的に対処しつつ、計画目標の達成を目指してまいります。

当社株式の大規模な買付行為に関する対応方針（買収防衛策）

１　基本方針の内容とその実現に資する取組み

当社グループは、不動産賃貸、不動産販売、完成工事、不動産流通の、性格の異なる主力事業が相互に補完し合い、バランス良く成長するというグループの一体経営により、企業価値の増大を図ってまいりました。
これら主力事業のうち、不動産賃貸、不動産販売の２事業は、まず用地を取得し、かつ計画期間内に建物が竣工しなければ収益に計上できない投資先行型の事業です。当社は、常に将来に向けた適切な先行投資を行うのが本業であり、これら２事業には、投資が一定の時間差をおいて収益に貢献し、企業価値の増大に結びつくという性格が内在されています。
しかるに、巨額の資金を動かせる市場参加者が多数存在している現状では、多様な判断ないし思惑が入り乱れることによって、当社株式に対し異常な投資行動が生じる恐れ無しとは申せません。中長期的な展望に基づき、着実な株主価値の向上を目指す当社といたしましては、これまで多大な成果を収めてきた経営手法が一部の異常な思惑によって妨げられることのないよう予め方策を講じておくことが、株主共同の利益に合致すると判断し、「当社株式の大規模な買付行為に関する対応方針（買収防衛策）」を導入しております。本対応方針は、平成19年５月17日開催の取締役会決議に基づき導入され、その後、同年６月28日開催の第74期定時株主総会、平成22年６月29日開催の第77期定時株主総会、平成25年６月27日開催の第80期定時株主総会および平成28年６月29日開催の第83期定時株主総会において、それぞれ株主の皆様のご承認を得て、継続または更新され、その有効期間は平成31年６月開催予定の第86期定時株主総会終結時までとなっております。

２　当社株式の大規模買付行為に関する対応方針の内容と取締役会の判断

当社は、当社株式の大規模な買付行為が開始された場合において、これを受け入れるかどうかは、原則として、当社株主の皆様の判断に委ねられるべきものであると考えておりますが、当社株主の皆様が企業価値ひいては株主共同の利益への影響を適切に判断するためには、大規模買付者および当社取締役会の双方から、当社株主の皆様に必要かつ十分な情報・意見・代替案などの提供と、それらを検討するための必要かつ十分な時間が確保される必要があると考えております。
本対応方針は、当社株式の大規模買付行為に関するルールを設定し、大規模買付者に対して大規模買付ルールの遵守を求めております。大規模買付ルールは、事前に大規模買付者から当社取締役会に対して必要かつ十分な情報が提供され、当社取締役会による一定の評価期間が経過した後に大規模買付行為を開始するというものです。大規模買付者がこの大規模買付ルールを遵守しない場合、あるいは遵守した場合でも、大規模買付行為が当社に回復しがたい損害をもたらすことが明らかであるときや、企業価値ひいては株主共同の利益を著しく損なうときには、当社取締役会として相当と認める対抗措置を講ずることとしております。
なお、大規模買付者が大規模買付ルールを遵守したか否か、当該大規模買付行為が当社に回復しがたい損害をもたらすことが明らかである場合や企業価値ひいては株主共同の利益を著しく損なう場合に該当するか否か、対抗措置をとるべきか否か等について取締役会が判断するにあたっては、社外の学識経験者、弁護士、公認会計士等から選任された特別委員会に対し諮問を行い、その勧告を最大限尊重するものとしております。

以上のとおり、本対応方針は、当社株式の大規模な買付行為に対し株主の皆様が判断するのに必要な情報と時間を確保するためのルールを設定し、大規模買付者がこのルールを遵守しない場合や大規模買付行為が当社に回復しがたい損害をもたらすことが明らかな場合などに対抗措置を講ずることを定めたものでありますので、当社の企業価値ひいては株主共同の利益に資するものであり、当社役員の地位の維持を目的とするものではありません。
(注)　本方針の詳しい内容については、当社ホームページ
（http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1605_0002/release_0512_2.pdf）をご参照ください。

### ４ 【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。

なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(平成29年３月31日)現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経営環境の変化
当社グループが行っている不動産賃貸事業、不動産販売事業、完成工事事業および不動産流通事業は、景気動向、企業業績、個人所得等の動向、地価動向、金利等の金融情勢ならびに住宅税制等の影響を受けやすい傾向にあり、これらが当社グループの経営成績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(2) 供給増加等
新規竣工ビルの増加、新規分譲住宅供給戸数の増加、競合事業者の増加等が、いわゆる市場全体の供給増加による競争激化を通じて、当社グループが行っている不動産賃貸事業、不動産販売事業、完成工事事業および不動産流通事業に影響を及ぼし、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。

(3) 法的規制
当社グループが行う事業には各種の法規制があり、それらの法律等の改正によっては、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。当社グループが規制を受ける主な法律には、宅地建物取引業法、建設業法、借地借家法、建築基準法、都市計画法、都市再開発法、建物の区分所有等に関する法律等があります。

(4) 天災、人災等
地震、風水害等の自然災害、事故、火災、テロ等の人的災害等が発生した場合には、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。

### ５ 【経営上の重要な契約等】

特記すべき事項はありません。

### ６ 【研究開発活動】

特記すべき事項はありません。

### ７ 【財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当社グループに関する財政状態および経営成績の分析・検討内容は、原則として連結財務諸表に基づき分析した内容であります。

#### (1) 重要な会計方針および見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債および収益・費用の報告金額および開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、第５［経理の状況］の連結財務諸表の「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しておりますが、特に次の重要な会計方針等が連結財務諸表作成における重要な見積りの判断に大きな影響を及ぼすものと考えております。

##### ①　貸倒引当金の計上基準

当社グループは、営業未収入金等の回収事故に対処して、一般債権については貸倒実績率法により、貸倒懸念債権等特定の債権については、個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。

##### ②　退職給付に係る負債の計上基準

従業員の退職給付に備えるため、当連結会計年度末における退職給付債務および年金資産の見込額に基づき計上しており、これら見込額算定の前提条件には、割引率、退職率、算定時点の年金資産額ならびに直近の統計数値に基づいて算定される死亡率などが含まれております。なお、過去勤務費用は発生した連結会計年度に一括費用処理しております。また、数理計算上の差異は、翌連結会計年度に一括費用処理する方法によっております。

##### ③　繰延税金資産の回収可能性の評価

当社グループは、繰延税金資産の回収可能性を評価するに際して、将来の課税所得を合理的に見積っております。

#### (2) 当連結会計年度の経営成績の分析

##### ①　概況

当連結会計年度は、営業収益9,251億円（前連結会計年度比＋701億円）、営業利益1,881億円（同＋139億円）、経常利益1,676億円（同＋192億円）となり、5期連続の増収と、7期連続の営業、経常増益を達成するとともに、営業収益、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益のすべてにおいて4期連続で過去最高を更新しました。

##### ②　営業収益および営業利益

当連結会計年度は、東京のオフィスビル中心の不動産賃貸事業が営業収益、営業利益ともに2期連続で過去最高を更新し業績を牽引したほか、大規模物件を中心に分譲マンションの引渡し戸数が大幅に増加した不動産販売事業と不動産流通事業が増収増益を達成しました。その結果、営業収益は925,151百万円（前連結会計年度比＋70,186百万円、同＋8.2％）、営業利益は188,171百万円（同＋13,930百万円、同＋8.0％）となりました。

なお、各事業部門の詳細については、「第２ 事業の状況　１ 業績等の概要」をご参照下さい。

##### ③　営業外損益

営業外収益は、受取配当金の増加を主因として、7,475百万円（前連結会計年度比＋1,161百万円）となりました。営業外費用は、支払利息の減少を主因として27,949百万円（同△4,180百万円）となりました。その結果、営業外損益は△20,473百万円（同5,342百万円の改善）となりました。

##### ④　特別損益

当連結会計年度は、合計58百万円（前連結会計年度比△487百万円）の特別利益を計上した一方、事業計画の見直しに伴う減損損失など合計17,131百万円（同＋3,715百万円）の特別損失を計上しました。その結果、特別損益は、差し引き17,073百万円の損失（同4,203百万円の悪化）となりました。

#### (3) 資本の財源および資金の流動性についての分析

親会社株主に帰属する当期純利益が103,488百万円となり、株主資本が前連結会計年度末比93,016百万円増加した結果、当連結会計年度末の自己資本は、1,007,347百万円（同＋119,247百万円）、自己資本比率は20.2％となりました。

資金調達においては、調達資金の長期安定化を進めるため、当連結会計年度中に、社債償還および長期借入金返済の合計額3,167億円を上回る、5,402億円の社債発行および長期借入を実施し、126億円の短期借入金を返済しました。また、ＳＰＣが調達するノンリコース長期借入金およびノンリコース社債を差引7億円借入（発行）しました。その結果、連結有利子負債は、3,370,474百万円（同＋211,573百万円）となりました。

なお、連結有利子負債における長期比率は98％（前連結会計年度末98％）、固定金利比率は95％（同94％）となりました。引き続き安定的な財務運営に努めてまいります。