第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

(1）連結経営指標等

回次		第43期	第44期	第45期	第46期	第47期
決算年月		2016年３月	2017年３月	2018年３月	2019年３月	2020年３月
売上高	（百万円）	511,513	520,488	530,840	505,223	433,553
経常利益又は経常損失（△）	（百万円）	19,909	22,355	22,354	7,063	△36,341
親会社株主に帰属する当期純利益又は親会社株主に帰属する当期純損失（△）	（百万円）	19,631	20,401	14,819	△68,662	△80,224
包括利益	（百万円）	19,915	19,153	13,997	△70,063	△79,780
純資産額	（百万円）	144,865	158,870	159,438	81,338	1,589
総資産額	（百万円）	327,609	337,828	337,134	291,790	196,953
１株当たり純資産額	（円）	550.94	603.76	630.84	331.87	5.34
１株当たり当期純利益又は１株当たり当期純損失（△）	（円）	74.68	77.61	58.02	△278.58	△328.77
潜在株式調整後１株当たり当期純利益	（円）	－	77.56	57.93	－	－
自己資本比率	（％）	44.21	46.98	47.18	27.73	0.66
自己資本利益率	（％）	14.56	13.44	9.33	△57.23	△195.15
株価収益率	（倍）	9.11	7.41	15.29	△0.79	△0.81
営業活動によるキャッシュ・フロー	（百万円）	22,104	27,504	27,338	△7,212	△51,639
投資活動によるキャッシュ・フロー	（百万円）	△11,087	△8,653	△2,336	7,379	39,533
財務活動によるキャッシュ・フロー	（百万円）	1,374	△14,048	△18,354	△15,181	△12,048
現金及び現金同等物の期末残高	（百万円）	86,826	91,766	98,246	83,019	58,916
従業員数	（人）	7,846	7,695	7,690	7,600	7,043
［外、平均臨時雇用者数］		[1,647]	[1,739]	[1,840]	[1,947]	[1,919]

（注）1．売上高には消費税等は含まれておりません。

2．第43期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。また、第46期及び第47期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式は存在するものの１株当たり当期純損失であるため記載しておりません。

3．第44期より、連結子会社であるプラザ賃貸管理保証株式会社は収益認識基準の変更を行っているため、第43期については、当該会計方針の変更を反映した遡及適用後の数値を記載しております。

4．「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号　2018年２月16日）等を第46期の期首から適用しており、第45期に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を遡って適用した後の指標等となっております。

(2）提出会社の経営指標等

回次		第43期	第44期	第45期	第46期	第47期
決算年月		2016年３月	2017年３月	2018年３月	2019年３月	2020年３月
売上高	（百万円）	495,146	499,218	505,849	477,834	413,844
経常利益又は経常損失（△）	（百万円）	19,825	21,717	21,879	6,817	△35,189
当期純利益又は当期純損失（△）	（百万円）	19,422	20,486	14,917	△68,754	△76,617
資本金	（百万円）	75,282	75,282	75,282	75,282	75,282
発行済株式総数	（千株）	267,443	267,443	252,682	244,882	244,882
純資産額	（百万円）	136,732	152,219	153,623	76,644	792
総資産額	（百万円）	294,962	306,739	302,704	260,700	174,153
１株当たり純資産額	（円）	520.07	578.54	608.21	312.69	2.15
１株当たり配当額	（円）	10.00	22.00	22.00	－	－
(うち１株当たり中間配当額)		(－)	(10.00)	(10.00)	(－)	(－)
１株当たり当期純利益又は１株当たり当期純損失（△）	（円）	73.88	77.93	58.40	△278.95	△313.99
潜在株式調整後１株当たり当期純利益	（円）	－	77.89	58.31	－	－
自己資本比率	（％）	46.35	49.58	50.66	29.24	0.30
自己資本利益率	（％）	15.30	14.19	9.77	△59.90	△199.62
株価収益率	（倍）	9.20	7.38	15.19	△0.79	△0.85
配当性向	（％）	13.54	28.23	37.67	－	－
従業員数	（人）	6,413	6,542	6,494	6,331	5,820
［外、平均臨時雇用者数］		[1,540]	[1,536]	[1,559]	[1,544]	[1,517]
株主総利回り	（％）	109.7	96.5	149.6	43.7	50.9
（比較指標：配当込みTOPIX）	（％）	(89.2)	(102.3)	(118.5)	(112.5)	(101.8)
最高株価	（円）	764	775	946	1,023	438
最低株価	（円）	506	550	566	199	185

（注）1．売上高には消費税等は含まれておりません。

2．第43期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。また、第46期及び第47期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式は存在するものの１株当たり当期純損失であるため記載しておりません。

3．最高株価及び最低株価は東京証券取引所（市場第一部）におけるものであります。

4．株主総利回り及び比較指標の最近５年間の推移は以下のとおりであります。

２【沿革】

年月	概要
1973年８月	資本金300万円で東京都中野区に株式会社ミヤマを設立し、不動産仲介業を主として営業を開始
1981年１月	一戸建住宅の分譲販売を開始
1983年７月	本社を東京都中野区新井に移転
1985年４月	都市型アパート「レオパレス２１」の販売を本格的開始
	㈱東京ミヤマホームを吸収合併
1986年４月	賃貸事業部を創設、不動産賃貸事業を本格的開始
1986年10月	ファイナンス事業部を創設し、金融貸付事業を本格的開始
1987年２月	㈱ユニツアーズ（㈱レオパレストラベル）の全株式を取得
1988年１月	グアム現地法人　Miyama Guam, Inc.（現　Leopalace Guam Corporation・連結子会社）設立
	会員制入居システム「キューブクラブ」を発足し、会員募集開始
1989年２月	社団法人日本証券業協会に株式を店頭登録
1989年10月	株式会社ミヤマから株式会社エムディアイに商号変更
1991年３月	本社新社屋（東京都中野区本町）完成、本社移転
1999年10月	家具付き月極レンタルルーム「マンスリーレオパレス」の販売を開始
2000年７月	株式会社エムディアイから株式会社レオパレス二十一に商号変更
2001年８月	当社賃貸アパート「レオパレス２１」を投資対象とした不動産証券化を実施
2002年８月	入居者向けブロードバンドサービス「ＬＥＯＮＥＴ」を開始
2004年３月	東京証券取引所市場第一部に株式を上場
2005年１月	シルバー事業部を創設し、シルバー事業を開始
2005年４月	会員制入居システムを「レオパレス２１ 賃貸システム」に変更
2006年６月	株式会社レオパレス二十一から株式会社レオパレス２１に商号変更
2006年９月	㈱レオパレス・リーシング（現・連結子会社）設立
	レオパレス損保プランニング㈱（現 あすか少額短期保険㈱・連結子会社）設立
2007年４月	㈱レオパレス・ファイナンス（現 プラザ賃貸管理保証㈱・連結子会社）設立
2009年６月	レオパレス21ビジネスコンサルティング(上海)有限公司（現・連結子会社）設立
2009年８月	㈱レオパレス・スマイル（現・連結子会社）設立
2010年４月	レオパレスパートナーズ（加盟店制度）を開始
2011年４月	太陽光発電システム、アパート向けホームセキュリティシステムの販売を開始
2012年５月	「お部屋カスタマイズ」（現「my DIY」）スタート
2012年11月	㈱レオパレス・パワー（現・連結子会社）設立
	韓国に住宅賃貸管理会社 Woori & Leo PMC Co.,Ltd.（現・持分法適用関連会社）設立
2013年２月	「屋根借り太陽光発電事業」を全国展開
2013年10月	タイ現地法人 Leopalace21 (Thailand) CO.,LTD.（現・連結子会社）設立
2013年11月	ベトナム現地法人 LEOPALACE21 VIETNAM CO.,LTD.（現・連結子会社）設立
2013年12月	㈱アズ・ライフケア（現・連結子会社）設立
2014年５月	㈱レオパレス・エナジー（現・連結子会社）設立
2014年６月	カンボジア現地法人 Leopalace21 (Cambodia) Co.,Ltd.（現・連結子会社）設立
2014年10月	㈱ウイングメイトの全株式を取得（現・連結子会社）
2015年１月	㈱ウイングメイト（現・連結子会社）が㈱レオパレストラベルを吸収合併
2015年３月	㈱もりぞうの株式を取得（現・連結子会社）
2015年５月	フィリピン現地法人 LEOPALACE21 PHILIPPINES INC.（現・連結子会社）設立
2015年10月	インドネシア現地法人 PT.Leopalace Duasatu Realty（現・連結子会社）設立
2016年６月	シンガポール現地法人 Leopalace21 Singapore Pte. Ltd.（現・連結子会社）設立
2016年７月	ライフリビング㈱の全株式を取得し子会社化
2017年４月	高機能型スマートロック「Leo Lock」を新築全戸に採用
2017年10月	エンプラス㈱の株式を取得（現・連結子会社）
	不動産特定共同事業商品の募集を開始
2018年12月	自社保有物件にて民泊物件の運営を開始
2019年６月	店舗への来店不要で契約可能な「WEB申し込み受付システム」を導入
2019年12月	ライフリビング㈱の全株式を譲渡

３【事業の内容】

当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社、連結子会社24社、持分法適用非連結子会社１社及び持分法適用関連会社４社により構成されており、賃貸事業と開発事業を主たる事業としております。

当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

なお、次の４部門は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。

賃貸事業……………………………当社は自社物件の賃貸及び管理、建築請負したアパート等の一括借上による賃借物件の賃貸及び管理、アパート等の営繕工事、賃貸関連諸サービス及びブロードバンドサービス等を主に行っております。

子会社の㈱レオパレス・リーシングは社宅代行・不動産仲介事業、プラザ賃貸管理保証㈱は賃料債務保証事業、㈱レオパレス・パワーは屋根借りによる太陽光発電事業、㈱レオパレス・エナジーは電力小売事業、あすか少額短期保険㈱は賃貸住宅入居者への家財保険等の販売、エンプラス㈱は赴任国・渡航国間の人事異動に関連するサポートを担うリロケーションマネジメント事業を行っております。

海外子会社のLEOPALACE21 VIETNAM CO.,LTD.、Leopalace21(Thailand) CO.,LTD.及びLeopalace21 (Cambodia) Co.,Ltd.はサービスアパートメント事業及び現地不動産仲介事業、LEOPALACE21 PHILIPPINES INC.はサービスオフィス事業及び不動産紹介事業、PT.Leopalace Duasatu Realtyは不動産事業、レオパレス21ビジネスコンサルティング（上海）有限公司及びLeopalace21 Singapore Pte. Ltd.はコンサルティング事業等を行っております。

合弁会社Woori & Leo PMC Co.,Ltd. は、韓国にて住宅賃貸管理事業を行っております。

開発事業……………………………当社はアパート等建築工事の請負のほか、不動産特定共同事業商品の募集・販売を行っております。

子会社の㈱もりぞうは戸建注文住宅建築工事の請負を行っております。

シルバー事業………………………当社及び子会社の㈱アズ・ライフケアは、関東・中部エリアを中心に介護施設「あずみ苑」の運営を行っております。

ホテルリゾート・その他事業……当社は国内ホテル（名古屋）事業及びファイナンス事業を行っております。

海外子会社のLeopalace Guam Corporationは、グアム島において大型ホテル・リゾート事業を行っております。

子会社の㈱ウイングメイトは旅行事業、㈱レオパレス・スマイルはグループ各社の事務代行事業を行っております。

（注） 当社は2020年６月４日開催の臨時取締役会において、従来、「賃貸事業」「開発事業」「シルバー事業」及び「ホテルリゾート・その他事業」の４区分としていた報告セグメントを、翌連結会計年度から「賃貸事業」「シルバー事業」及び「その他事業」の３区分に変更することを決議しております。

これは、2020年６月５日付「抜本的な事業戦略再構築の検討結果を踏まえた構造改革の実施について」で公表したとおり、当社グループが抜本的な事業戦略の見直しを行い、これまでの事業多角化戦略から賃貸事業の収益力を強化する戦略に転換することを受け、「開発事業」については、当社が賃借するアパートオーナーに対するリレーション強化及び所有不動産に対する総合的提案を行うことから「賃貸事業」に分類し、「ホテルリゾート・その他事業」については、ホテルリゾート事業から撤退する方針であることから「その他事業」に名称変更することとしたものであります。

［事業系統図］

以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。

（注）１．レオパレス信託株式会社（現 未来サポート信託株式会社）は、当社保有株式の一部を売却後、同社が実施した第三者割当増資により持分比率が低下したため、当連結会計年度より連結の範囲から除外しております。

ライフリビング株式会社は、当社保有株式の全てを売却したため、当連結会計年度より連結の範囲から除外しております。

２．TRUMAN HOLDING LIMITED 他３社は、当連結会計年度において新たに株式を取得したため、持分法の適用範囲に含めております。

４【関係会社の状況】

名称	住所	資本金 （百万円）	主要な事業内容	議決権の所有割合 （％）	関係内容等
(連結子会社)
㈱レオパレス・リーシング 　　　　　　　　　　 （注4）	東京都中野区	400	賃貸事業	100.0	当社管理物件への入居者の仲介等を行っております。 資金融資あり。
プラザ賃貸管理保証㈱ 　　　　　　　　　　 （注4）	東京都中野区	50	賃貸事業	100.0	当社管理物件入居者の賃料保証を行っております。
㈱レオパレス・パワー 　　　　　　　　　　 （注4）	東京都中野区	80	賃貸事業	100.0	当社管理物件に当社施工の太陽光発電システムを設置して屋根借り太陽光発電事業を行っております。 役員の兼任あり。
㈱レオパレス・エナジー 　　　　　　　　　　 （注2）	東京都中野区	20	賃貸事業	100.0 (100.0)	役員の兼任あり。
あすか少額短期保険㈱ 　　　　　　　　　　 （注4）	東京都中野区	1,000	賃貸事業	100.0	当社管理物件入居者へ家財保険等を販売しております。
エンプラス㈱	東京都千代田区	312	賃貸事業	98.3	資金融資あり。
レオパレス２１ビジネスコンサルティング(上海)有限公司	中国 上海	5,359 千人民元	賃貸事業	100.0
LEOPALACE21 VIETNAM CO.,LTD.	ベトナム ホーチミン	96,707 百万 ベトナムドン	賃貸事業	100.0	資金融資あり。
Leopalace21 (Thailand) CO.,LTD.　　　　　　 （注3）	タイ バンコク	10,000 千タイバーツ	賃貸事業	49.0 〔51.0〕	資金融資あり。
Leopalace21 (Cambodia) Co.,Ltd.　　　　　　 （注4）	カンボジア プノンペン	18,750 千米ドル	賃貸事業	100.0	資金融資あり。
LEOPALACE21 PHILIPPINES INC.	フィリピン マニラ	262,674 千フィリピンペソ	賃貸事業	100.0	資金融資あり。
PT.Leopalace Duasatu Realty 　　　　　　　　　　 （注4）	インドネシア ジャカルタ	70,893,900 千インドネシアルピア	賃貸事業	100.0	資金融資あり。
Leopalace21 Singapore Pte. Ltd.　　　　　　　　 （注4）	シンガポール シンガポール	35,749 千シンガポール ドル	賃貸事業	100.0
㈱もりぞう	東京都中野区	85	開発事業	88.2	資金融資あり。
㈱アズ・ライフケア 　　　　　　　　　　　　 （注5）	東京都中野区	80	シルバー事業	100.0	資金融資あり。
Leopalace Guam Corporation 　　　　　　　　　　 （注4）	米国準州グアム	26,000 千米ドル	ホテルリゾート ・その他事業	100.0	当社のホテルリゾート・その他事業の一環としてグアムにおいてホテル、リゾート施設の運営を行っております。 役員の兼任あり。
㈱ウイングメイト 　　　　　　　　　　 （注4）	東京都中野区	40	ホテルリゾート ・その他事業	100.0
㈱レオパレス・スマイル	東京都中野区	10	ホテルリゾート ・その他事業	100.0	当社グループ会社の事務代行を行っております。
その他６社
(持分法適用関連会社)
Woori & Leo PMC Co.,Ltd.	韓国 ソウル	2,100 百万ウォン	賃貸事業	50.0
その他３社

（注）1．主要な事業内容の欄には、セグメントの名称を記載しております。

2．議決権の所有割合の（　）内は、間接所有割合で内数となっております。

3．議決権の所有割合の〔　〕内は、緊密な者又は同意している者の所有割合で外数となっております。

4．特定子会社に該当しております。

5．債務超過会社であり、2020年３月末時点の債務超過額は1,720百万円となっております。

５【従業員の状況】

(1）連結会社の状況

	2020年３月31日現在
セグメントの名称	従業員数（人）
賃貸事業	3,133	[336]
開発事業	645	[25]
シルバー事業	1,186	[1,308]
ホテルリゾート・その他事業	535	[182]
全社（共通）	1,544	[68]
合計	7,043	[1,919]

（注）1．従業員数は就業人員数であり、臨時雇用者数（アルバイト及び派遣社員）は[　]内に年間平均人員数を外数で記載しております。

2．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。

(2）提出会社の状況

						2020年３月31日現在
従業員数（人）		平均年齢		平均勤続年数		平均年間給与（円）
5,820	[1,517]	38歳	8ヵ月	10年	6ヵ月	5,041,247

セグメントの名称	従業員数（人）
賃貸事業	2,742	[286]
開発事業	556	[14]
シルバー事業	920	[1,009]
ホテルリゾート・その他事業	58	[140]
全社（共通）	1,544	[68]
合計	5,820	[1,517]

（注）1．従業員数は就業人員数であり、臨時雇用者数（アルバイト及び派遣社員）は[　]内に年間平均人員数を外数で記載しております。

2．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金（時間外勤務手当）を含んでおります。

3．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。

(3）労働組合の状況

　労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。