# 第一部【企業情報】

## 第１【企業の概況】

### １【主要な経営指標等の推移】

#### (1）連結経営指標等

回次 | 第44期 | 第45期 | 第46期 | 第47期 | 第48期
決算年月 | 2017年３月 | 2018年３月 | 2019年３月 | 2020年３月 | 2021年３月
売上高 | （百万円） | 520,488 | 530,840 | 505,223 | 433,553 | 408,959
経常利益又は経常損失（△） | （百万円） | 22,355 | 22,354 | 7,063 | △36,341 | △34,170
親会社株主に帰属する当期純利益又は親会社株主に帰属する当期純損失（△） | （百万円） | 20,401 | 14,819 | △68,662 | △80,224 | △23,680
包括利益 | （百万円） | 19,153 | 13,997 | △70,063 | △79,780 | △25,445
純資産額 | （百万円） | 158,870 | 159,438 | 81,338 | 1,589 | 3,277
総資産額 | （百万円） | 337,828 | 337,134 | 291,790 | 196,953 | 161,708
１株当たり純資産額 | （円） | 603.76 | 630.84 | 331.87 | 5.34 | △25.83
１株当たり当期純利益又は １株当たり当期純損失（△） | （円） | 77.61 | 58.02 | △278.58 | △328.77 | △84.88
潜在株式調整後１株当たり当期純利益 | （円） | 77.56 | 57.93 | － | － | －
自己資本比率 | （％） | 46.98 | 47.18 | 27.73 | 0.66 | △5.25
自己資本利益率 | （％） | 13.44 | 9.33 | △57.23 | △195.15 | －
株価収益率 | （倍） | 7.41 | 15.29 | △0.79 | △0.81 | △1.80
営業活動によるキャッシュ・フロー | （百万円） | 27,504 | 27,338 | △7,212 | △51,639 | △40,816
投資活動によるキャッシュ・フロー | （百万円） | △8,653 | △2,336 | 7,379 | 39,533 | 11,829
財務活動によるキャッシュ・フロー | （百万円） | △14,048 | △18,354 | △15,181 | △12,048 | 23,571
現金及び現金同等物の期末残高 | （百万円） | 91,766 | 98,246 | 83,019 | 58,916 | 53,346
従業員数 | （人） | 7,695 | 7,690 | 7,600 | 7,043 | 5,082
［外、平均臨時雇用者数］ | [1,739] | [1,840] | [1,947] | [1,919] | [1,599]

（注）1．売上高には消費税等は含まれておりません。

2．第46期、第47期及び第48期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式は存在するものの１株当たり当期純損失であるため記載しておりません。

3．第48期の自己資本利益率については、期首自己資本・期末自己資本の合計がマイナスであるため記載しておりません。

4．「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号　2018年２月16日）等を第46期の期首から適用しており、第45期に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を遡って適用した後の指標等となっております。

#### (2）提出会社の経営指標等

回次 | 第44期 | 第45期 | 第46期 | 第47期 | 第48期
決算年月 | 2017年３月 | 2018年３月 | 2019年３月 | 2020年３月 | 2021年３月
売上高 | （百万円） | 499,218 | 505,849 | 477,834 | 413,844 | 392,513
経常利益又は経常損失（△） | （百万円） | 21,717 | 21,879 | 6,817 | △35,189 | △29,005
当期純利益又は当期純損失（△） | （百万円） | 20,486 | 14,917 | △68,754 | △76,617 | △18,685
資本金 | （百万円） | 75,282 | 75,282 | 75,282 | 75,282 | 81,282
発行済株式総数 | （千株） | 267,443 | 252,682 | 244,882 | 244,882 | 329,389
純資産額 | （百万円） | 152,219 | 153,623 | 76,644 | 792 | △6,724
総資産額 | （百万円） | 306,739 | 302,704 | 260,700 | 174,153 | 146,832
１株当たり純資産額 | （円） | 578.54 | 608.21 | 312.69 | 2.15 | △21.63
１株当たり配当額 | （円） | 22.00 | 22.00 | － | － | －
(うち１株当たり中間配当額) | (10.00) | (10.00) | (－) | (－) | (－)
１株当たり当期純利益又は １株当たり当期純損失（△） | （円） | 77.93 | 58.40 | △278.95 | △313.99 | △66.97
潜在株式調整後１株当たり当期純利益 | （円） | 77.89 | 58.31 | － | － | －
自己資本比率 | （％） | 49.58 | 50.66 | 29.24 | 0.30 | △4.84
自己資本利益率 | （％） | 14.19 | 9.77 | △59.90 | △199.62 | －
株価収益率 | （倍） | 7.38 | 15.19 | △0.79 | △0.85 | △2.28
配当性向 | （％） | 28.23 | 37.67 | － | － | －
従業員数 | （人） | 6,542 | 6,494 | 6,331 | 5,820 | 4,172
［外、平均臨時雇用者数］ | [1,536] | [1,559] | [1,544] | [1,517] | [1,241]
株主総利回り | （％） | 87.8 | 136.9 | 39.0 | 45.6 | 29.0
（比較指標：配当込みTOPIX） | （％） | (114.7) | (132.9) | (126.2) | (114.2) | (162.3)
最高株価 | （円） | 775 | 946 | 1,023 | 438 | 284
最低株価 | （円） | 550 | 566 | 199 | 185 | 117

（注）1．売上高には消費税等は含まれておりません。

2．第46期、第47期及び第48期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式は存在するものの１株当たり当期純損失であるため記載しておりません。

3．第48期の自己資本利益率については、期首自己資本・期末自己資本の合計がマイナスであるため記載しておりません。

4．最高株価及び最低株価は東京証券取引所（市場第一部）におけるものであります。

5．株主総利回り及び比較指標の最近５年間の推移は以下のとおりであります。

### ２【沿革】

年月 | 概要
1973年８月 | 資本金300万円で東京都中野区に株式会社ミヤマを設立し、不動産仲介業を主として営業を開始
1981年１月 | 一戸建住宅の分譲販売を開始
1983年７月 | 本社を東京都中野区新井に移転
1985年４月 | 都市型アパート「レオパレス２１」の販売を本格的開始
| ㈱東京ミヤマホームを吸収合併
1986年４月 | 賃貸事業部を創設、不動産賃貸事業を本格的開始
1987年２月 | ㈱ユニツアーズ（㈱レオパレストラベル）の全株式を取得
1988年１月 | グアム現地法人　Miyama Guam, Inc.（現　Leopalace Guam Corporation・連結子会社）設立
| 会員制入居システム「キューブクラブ」を発足し、会員募集開始
1989年２月 | 社団法人日本証券業協会に株式を店頭登録
1989年10月 | 株式会社ミヤマから株式会社エムディアイに商号変更
1991年３月 | 本社新社屋（東京都中野区本町）完成、本社移転
1999年10月 | 家具付き月極レンタルルーム「マンスリーレオパレス」の販売を開始
2000年７月 | 株式会社エムディアイから株式会社レオパレス二十一に商号変更
2001年８月 | 当社賃貸アパート「レオパレス２１」を投資対象とした不動産証券化を実施
2002年８月 | 入居者向けブロードバンドサービス「ＬＥＯＮＥＴ」を開始
2004年３月 | 東京証券取引所市場第一部に株式を上場
2005年１月 | シルバー事業部を創設し、シルバー事業を開始
2005年４月 | 会員制入居システムを「レオパレス２１ 賃貸システム」に変更
2006年６月 | 株式会社レオパレス二十一から株式会社レオパレス２１に商号変更
2006年９月 | ㈱レオパレス・リーシング（現・連結子会社）設立
| レオパレス損保プランニング㈱（現 あすか少額短期保険㈱・連結子会社）設立
2007年４月 | ㈱レオパレス・ファイナンス（現 プラザ賃貸管理保証㈱・連結子会社）設立
2009年６月 | レオパレス21ビジネスコンサルティング(上海)有限公司（現・連結子会社）設立
2009年８月 | ㈱レオパレス・スマイル（現・連結子会社）設立
2010年４月 | レオパレスパートナーズ（加盟店制度）を開始
2011年４月 | 太陽光発電システム、アパート向けホームセキュリティシステムの販売を開始
2012年５月 | 「お部屋カスタマイズ」（現「my DIY」）スタート
2012年11月 | ㈱レオパレス・パワー（現・連結子会社）設立
| 韓国に住宅賃貸管理会社 Woori & Leo PMC Co.,Ltd.（現・持分法適用関連会社）設立
2013年２月 | 「屋根借り太陽光発電事業」を全国展開
2013年10月 | タイ現地法人 Leopalace21 (Thailand) CO.,LTD.（現・連結子会社）設立
2013年11月 | ベトナム現地法人 LEOPALACE21 VIETNAM CO.,LTD. 設立
2013年12月 | ㈱アズ・ライフケア（現・連結子会社）設立
2014年５月 | ㈱レオパレス・エナジー（現・連結子会社）設立
2014年６月 | カンボジア現地法人 Leopalace21 (Cambodia) Co.,Ltd.（現・連結子会社）設立
2014年10月 | ㈱ウイングメイトの全株式を取得し子会社化
2015年１月 | ㈱ウイングメイトが㈱レオパレストラベルを吸収合併
2015年３月 | ㈱もりぞうの株式を取得（現・連結子会社）
2015年５月 | フィリピン現地法人 LEOPALACE21 PHILIPPINES INC.（現・連結子会社）設立
2015年10月 | インドネシア現地法人 PT.Leopalace Duasatu Realty（現・連結子会社）設立
2016年６月 | シンガポール現地法人 Leopalace21 Singapore Pte. Ltd.（現・連結子会社）設立
2016年７月 | ライフリビング㈱の全株式を取得し子会社化
2017年４月 | 高機能型スマートロック「Leo Lock」を新築全戸に採用
2017年10月 | エンプラス㈱の株式を取得し子会社化
2019年６月 | 店舗への来店不要で契約可能な「WEB申し込み受付システム」を導入
2019年12月 | ライフリビング㈱の全株式を譲渡
2020年８月 | ㈱ウイングメイトを解散（2021年１月清算結了）
2020年11月 | エンプラス㈱の全保有株式を譲渡
2021年３月 | ベトナム現地法人 LEOPALACE21 VIETNAM CO.,LTD.の全出資持分を譲渡

### ３【事業の内容】

当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社、連結子会社20社、持分法適用非連結子会社１社、持分法適用関連会社４社及びその他の関係会社１社により構成されており、賃貸事業を主たる事業としております。

当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

なお、次の３部門は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」に掲げるセグメントの区分と同一であります。

また、当連結会計年度より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。

賃貸事業……………………………当社は自社物件の賃貸及び管理、建築請負したアパート等の一括借上による賃借物件の賃貸及び管理、アパート等の営繕工事、賃貸関連諸サービス及びブロードバンドサービス、アパート等建築工事の請負等を主に行っております。

子会社の㈱レオパレス・リーシングは社宅代行・不動産仲介事業、プラザ賃貸管理保証㈱は賃料債務保証事業、㈱レオパレス・パワーは屋根借りによる太陽光発電事業、㈱レオパレス・エナジーは電力小売事業、あすか少額短期保険㈱は賃貸住宅入居者への家財保険等の販売、㈱もりぞうは戸建注文住宅建築工事の請負を行っております。

海外子会社のLeopalace21(Thailand) CO.,LTD.及びLeopalace21 (Cambodia) Co.,Ltd.はサービスアパートメント事業及び現地不動産仲介事業、LEOPALACE21 PHILIPPINES INC.はサービスオフィス事業及び不動産紹介事業、PT.Leopalace Duasatu Realtyは不動産事業、レオパレス21ビジネスコンサルティング（上海）有限公司及びLeopalace21 Singapore Pte. Ltd.はコンサルティング事業等を行っております。

合弁会社Woori & Leo PMC Co.,Ltd. は、韓国にて住宅賃貸管理事業を行っております。

シルバー事業………………………当社及び子会社の㈱アズ・ライフケアは、関東・中部エリアを中心に介護施設「あずみ苑」の運営を行っております。

その他事業…………………………当社はファイナンス事業を行っております。

海外子会社のLeopalace Guam Corporationは、グアム島においてリゾート事業を行っております。

子会社の㈱レオパレス・スマイルはグループ各社の事務代行事業を行っております。

なお、その他の関係会社である千鳥合同会社は、当社の議決権の25.6％を所有しておりますが、当社グループが行う事業との直接的な関係はありません。

［事業系統図］

以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。

（注）１．LEOPALACE21 VIETNAM CO.,LTD.及びエンプラス株式会社他1社については、当社保有株式の全てを売却したため、当連結会計年度より連結の範囲から除外しております。

２．株式会社ウイングメイトは清算したため、当連結会計年度より連結の範囲から除外しております。

### ４【関係会社の状況】

名称 | 住所 | 資本金 （百万円） | 主要な事業内容 | 議決権の所有割合又は被所有割合 （％） | 関係内容等
(連結子会社) |  |  |  |  |
㈱レオパレス・リーシング | 東京都中野区 | 400 | 賃貸事業 | 100.0 | 当社管理物件への入居者の仲介等を行っております。 資金融資あり。
プラザ賃貸管理保証㈱ | 東京都中野区 | 50 | 賃貸事業 | 100.0 | 当社管理物件入居者の賃料保証を行っております。
㈱レオパレス・パワー | 東京都中野区 | 80 | 賃貸事業 | 65.9 | 当社管理物件に当社施工の太陽光発電システムを設置して屋根借り太陽光発電事業を行っております。 役員の兼任あり。
㈱レオパレス・エナジー （注2） | 東京都中野区 | 20 | 賃貸事業 | 65.9 (65.9) | 役員の兼任あり。
あすか少額短期保険㈱ | 東京都中野区 | 1,000 | 賃貸事業 | 100.0 | 当社管理物件入居者へ家財保険等を販売しております。
レオパレス２１ビジネスコンサルティング(上海)有限公司 | 中国 上海 | 5,359 千人民元 | 賃貸事業 | 100.0 | ―
Leopalace21 (Thailand) CO.,LTD. （注3） | タイ バンコク | 10,000 千タイバーツ | 賃貸事業 | 49.0 〔51.0〕 | 資金融資あり。
Leopalace21 (Cambodia) Co.,Ltd. | カンボジア プノンペン | 18,750 千米ドル | 賃貸事業 | 100.0 | 資金融資あり。
LEOPALACE21 PHILIPPINES INC. | フィリピン マニラ | 262,674 千フィリピンペソ | 賃貸事業 | 100.0 | 資金融資あり。
PT.Leopalace Duasatu Realty | インドネシア ジャカルタ | 70,893,900 千インドネシアルピア | 賃貸事業 | 100.0 | 資金融資あり。
Leopalace21 Singapore Pte. Ltd. | シンガポール シンガポール | 35,749 千シンガポール ドル | 賃貸事業 | 100.0 | ―
㈱もりぞう | 東京都中野区 | 85 | 賃貸事業 | 88.2 | 資金融資あり。
㈱アズ・ライフケア （注5） | 東京都中野区 | 80 | シルバー事業 | 100.0 | 資金融資あり。
Leopalace Guam Corporation （注4） | 米国準州グアム | 26,000 千米ドル | その他事業 | 100.0 | 当社のその他事業の一環としてグアムにおいてリゾート施設の運営を行っております。 役員の兼任あり。
㈱レオパレス・スマイル | 東京都中野区 | 10 | その他事業 | 100.0 | 当社グループ会社の事務代行を行っております。
その他５社 |  |  |  |  |
(持分法適用関連会社) |  |  |  |  |
Woori & Leo PMC Co.,Ltd. | 韓国 ソウル | 2,100 百万ウォン | 賃貸事業 | 50.0 | ―
その他３社 |  |  |  |  |

名称 | 住所 | 資本金 （百万円） | 主要な事業内容 | 議決権の所有割合又は被所有割合 （％） | 関係内容等
(その他の関係会社) |  |  |  |  |
千鳥合同会社 | 東京都港区 | 0 | 金銭債権、有価証券その他の投資用資産の取得、保有、管理及び処分等 | 被所有 25.6 | ―

（注）1．主要な事業内容の欄には、セグメントの名称等を記載しております。

2．議決権の所有割合の（　）内は、間接所有割合で内数となっております。

3．議決権の所有割合の〔　〕内は、緊密な者又は同意している者の所有割合で外数となっております。

4．特定子会社に該当しております。

5．債務超過会社であり、2021年３月末時点の債務超過額は1,814百万円となっております。

### ５【従業員の状況】

(1）連結会社の状況

| 2021年３月31日現在
セグメントの名称 | 従業員数（人）
賃貸事業 | 2,918 | [275]
シルバー事業 | 1,192 | [1,256]
その他事業 | 278 | [37]
全社（共通） | 694 | [31]
合計 | 5,082 | [1,599]

（注）1．従業員数は就業人員数であり、臨時雇用者数（アルバイト及び派遣社員）は[　]内に年間平均人員数を外数で記載しております。

2．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。

3．従業員数が前連結会計年度末に比べ1,961名減少しておりますが、その主な理由は、希望退職の実施によるものであります。

(2）提出会社の状況

|  |  |  |  |  | 2021年３月31日現在
従業員数（人） | 平均年齢 | 平均勤続年数 | 平均年間給与（円）
4,172 | [1,241] | 39歳 | 0ヵ月 | 10年 | 6ヵ月 | 4,502,356

セグメントの名称 | 従業員数（人）
賃貸事業 | 2,547 | [230]
シルバー事業 | 924 | [971]
その他事業 | 7 | [9]
全社（共通） | 694 | [31]
合計 | 4,172 | [1,241]

（注）1．従業員数は就業人員数であり、臨時雇用者数（アルバイト及び派遣社員）は[　]内に年間平均人員数を外数で記載しております。

2．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金（時間外勤務手当）を含んでおります。

3．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。

4．従業員数が前事業年度末に比べ1,648名減少しておりますが、その主な理由は、希望退職の実施によるものであります。

(3）労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。