独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書

|  |  | 2022年６月29日

株式会社レオパレス２１ |  |  |

| 取締役会　御中 |

| 太陽有限責任監査法人 |
| 東京事務所 |

| 指定有限責任社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 佐藤　健文印

| 指定有限責任社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 中野　秀俊印
| 指定有限責任社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 西村　大司印

＜財務諸表監査＞

監査意見

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社レオパレス２１の2021年４月１日から2022年３月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。

当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社レオパレス２１及び連結子会社の2022年３月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

監査意見の根拠

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

株式会社レオパレス２１の繰延税金資産の回収可能性に関する判断
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由 | 監査上の対応
2022年３月31日現在、【注記事項】（重要な会計上の見積り）１．に記載されているとおり、連結貸借対照表における繰延税金資産の残高は6,596百万円であり、純資産に対する割合は59.8％である。このうち、親会社である株式会社レオパレス２１（以下、会社）が計上しているのは4,139百万円である。 会社は、2018年４月に公表した小屋裏等界壁不備をはじめとした施工不備問題を契機として業績が悪化した。 これに対して、会社は仲介業者ネットワークからの客付け強化やWEB上での接客・内見・契約といった電子化の推進等により収益面の安定化を図るとともに、一括借上家賃の適正化及び管理原価削減等による原価削減を図っており、前連結会計年度と比較して収支は改善しているものの、2022年３月期において課税所得が生じるには至らず、税務上の繰越欠損金を有している。 このような状況の中、会社は、とりわけ下期以降の収支改善により利益を確保できる状況となったことを受け、翌期において一時差異等加減算前課税所得が生じることが見込まれることから、将来の一時差異等加減算前課税所得の見積額に基づき、回収可能性が認められる金額について繰延税金資産を計上している。 将来の課税所得の見積りの基礎となる利益計画における重要な仮定は、賃貸契約数、契約済戸数、賃料収入、一括借上家賃の適正化及び管理原価の削減等である。これらの仮定は、新型コロナウイルス感染症による影響の判断も含めて、経営者の重要な判断を伴い、また不確実性を伴う。 以上のことから、当監査法人は会社の繰延税金資産の回収可能性に関する事項が監査上の主要な検討事項であると判断した。 | 当監査法人は、会社の繰延税金資産の回収可能性に関する判断の妥当性を評価するため、主として以下の監査手続を実施した。 ・　繰延税金資産の回収可能性の評価に関する内部統制を理解し、整備及び運用状況を評価した。 ・　「繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針」に基づく会社分類の妥当性を検討した。 ・　将来減算一時差異及び税務上の繰越欠損金について、その解消見込年度を検討した。 ・　将来の課税所得の見積りを評価するため、その基礎となる利益計画について、主として以下の監査手続を実施した。 ・　経営者によって承認された直近の予算との整合性を検証するとともに、過年度の利益計画とその後の実績とを比較分析して見積りの不確実性を評価した。 ・　賃貸契約数、契約済戸数及び賃料収入の見積りに関して、経営者等と協議するとともに、過去実績からの趨勢分析を実施した。 ・　新型コロナウイルス感染症の影響が利益計画の阻害要因となるかどうかについて経営者等と協議し、経営者が見積りに当たって設けた仮定が、過度に楽観的でないかどうか検討した。 ・　一括借上家賃の適正化に関して、過年度の計画とその後の実績とを比較分析し、また、経営者等に対し今後の合意見込件数及び適正化見込額について質問し、その実行可能性を評価した。 ・　管理原価の削減等に関して、経営者等に質問し協議するとともに、進捗状況を確かめ、その実行可能性を評価した。 ・　将来の利益計画が計画通りに進捗しなかった場合の会社の追加施策について、経営者等と協議し、経営者による不確実性の評価について検討した。

補修工事関連損失引当金の見積り
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由 | 監査上の対応
2022年３月31日現在、連結貸借対照表における補修工事関連損失引当金の残高は18,086百万円であり、また連結損益計算書において補修工事関連損失引当金戻入額が11,959百万円計上されている。これに関連する重要な仮定は、【注記事項】（重要な会計上の見積り）２． に記載されている。 会社は、2018年４月に公表した小屋裏等界壁不備のほか、同年５月、2019年２月及び同年５月に公表した施工不備に関し、施工不備対策本部を設置して全棟調査を進め、不備が確認された物件については、法的仕様に適合させるため、入居者や物件所有者との調整を進めながら、順次補修工事を実施している。 会社は、施工物件の不備に係る補修工事費用及び付帯費用の発生に備えるため、不備の種類に応じた補修方法、会社が施工した他社管理物件の借上げ、入居者の住替費用負担など、必要な対応を検討のうえ、不備の発生率等に基づく損失負担額を合理的に見積り、補修工事関連損失引当金として計上している。なお、当連結会計年度においては、発注努力、工事内製化や物件所有者との間での工法変更合意による工事単価の低減、不備判定の見直し、解体合意による改修対象の減少等により補修工事関連損失引当金戻入額を計上している。 補修工事関連損失引当金の見積りは、補修工事の工法及び工期、並びに監督官庁、入居者及び物件所有者等を含む関連各者への対応に関する経営者の重要な判断を伴う。また、補修工事費用及び付帯費用の計算に用いられる見積り単価については、工法の変更、外注していた工事の一部内製化、工事スケジュールの見直し等を考慮して継続的に見直しが図られている。これらの状況によって引当金計算が重要な影響を受けることから、引当金の見積りには不確実性を伴う。 以上のことから、当監査法人は補修工事関連損失引当金の見積りを監査上の主要な検討事項であると判断した。 | 当監査法人は、補修工事関連損失引当金の見積りについて検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。 ・　調査、補修工事の方法及び実施スケジュールに関して経営者等に質問し、監督官庁への報告の内容、調査に係る社内人員体制、補修業者との契約状況等を踏まえ、その実行可能性について評価した。 ・　引当金計算の対象となる物件の総数について、過去に入手した会社資料と比較した。また前連結会計年度末からの増減分析及び認識している他の情報との整合性を検証した。 ・　引当金計算に使用された不備発生率について再計算を行った。 ・　補修工事の見積り単価について、経営者等に質問するとともにその見積り単価計算資料を入手し、主として以下の監査手続を実施した。 ・　実績単価を基礎とした見積り単価計算について、試査により見積り単価計算資料と外注費の請求書等との証憑突合を実施したうえで、見積り単価計算の再計算を実施した。 ・　過去における見積りとその後の実績との比較分析を行うとともに、差額に異常又は非経常的な要因がないことを確かめたうえで、実績値が引当金計算に使用されていることを確かめた。 ・　物件所有者との間の工法変更合意及び解体合意に関して、契約書等を閲覧し、その実在性を確かめた。 ・　付帯費用について、計算に用いられている単価等に関して過去実績との比較分析等を行った。 ・　補修工事関連損失引当金額について、再計算を実施した。 ・　監督官庁への報告の内容、リスク管理委員会やコンプライアンス委員会における協議の状況について議事録を閲覧することにより、引当対象とされていない重要な施工不備が認識されていないことを確かめた。

空室損失引当金の見積り
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由 | 監査上の対応
2022年３月31日現在、連結貸借対照表における空室損失引当金の残高は5,632百万円である。また、これに関連する重要な仮定は、【注記事項】（重要な会計上の見積り）３． に記載されている。 会社は、建築請負したアパート等を一括借上のうえ、一般入居者に転貸している。このため会社は、一括借上契約による空室損失の発生に備えるため、個別賃貸物件ごとの借上家賃及び将来予測入居率に基づき、合理的な見積可能期間内に発生が見込まれる損失の額を空室損失引当金として計上している。 空室損失引当金は、個別賃貸物件ごとの家賃収入とその他付帯収入の合計に将来予測入居率を乗じた総収入と、一括借上家賃と管理原価を合計した総支出とを比較し、総支出が総収入を上回る物件に係るマイナスの収支差額に一括借上契約の賃料固定期間に係る残存月数を乗じて算定される。 将来予測入居率は、物件の周辺状況や需要等を踏まえて一次的に見積もった後、補修工事による入居者募集停止等の影響を考慮し、二次的に補正計算を行って算定される。 将来予測入居率の見積りについては、経営者の重要な判断を伴い、また不確実性を伴うため、当監査法人は空室損失引当金の見積りを監査上の主要な検討事項であると判断した。 | 当監査法人は、空室損失引当金の見積りについて検討するに当たり、主として以下の監査手続を実施した。 ・　空室損失引当金の計上に関連するプロセスについて、主として以下の内部統制の整備及び運用状況を評価した。これらには、経営者等による査閲及び承認プロセスの検討が含まれる。 ・　募集家賃の決定及び変更 ・　将来予測入居率の見積り ・　一括借上家賃の登録 ・　一括借上契約の内容を理解し、見積可能期間の合理性を確かめた。 ・　賃料収入の見積計算に用いられた家賃について、会社の業務管理システムに保存されている期末日現在の募集家賃金額と照合した。 ・　将来予測入居率の前提を経営者等に質問するとともに、利用可能な外部情報が存在する場合、当該情報と整合していることを確かめた。 ・　将来予測入居率の月次推移について、過去趨勢との比較分析を行った。また、過年度において見積もった入居率とその後の実績とを比較し、経営者による見積りの偏向の有無及び見積りの不確実性を評価した。 ・　将来予測入居率の補正計算の妥当性を評価するため、期末日後に入居者募集停止が解除される戸数に関して、補修工事スケジュールとの整合性を確かめた。 ・　補正後の将来予測入居率及び空室損失引当金額について、再計算を実施した。

その他の記載内容

その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。

連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。

当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。

その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。

連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

連結財務諸表監査における監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。

・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。

・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。

・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。

・ 連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。

＜内部統制監査＞

監査意見

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社レオパレス２１の2022年３月31日現在の内部統制報告書について監査を行った。

当監査法人は、株式会社レオパレス２１が2022年３月31日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

監査意見の根拠

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。

監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。

なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。

内部統制監査における監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。

・　財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。

・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。

利害関係

会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上

（注）１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。

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