２【財務諸表等】

（１）【財務諸表】

①【貸借対照表】

		（単位：百万円）
	前事業年度 (平成29年３月31日)	当事業年度 (平成30年３月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金	※１ 5,567	※１ 4,889
売掛金	※３ 146	※３ 200
貯蔵品	3	3
販売用不動産	－	8,537
仕掛販売用不動産	9,711	14,552
前払費用	311	201
未収入金	※３ 31,353	※３ 53,039
繰延税金資産	188	145
その他	※３ 1,799	※３ 1,300
流動資産合計	49,082	82,870
固定資産
有形固定資産
建物	※１ 5,068	※１ 12,247
構築物	159	361
機械及び装置	4	60
車両運搬具	12	13
工具、器具及び備品	78	212
土地	※１ 36,943	※１ 37,994
建設仮勘定	2,261	414
有形固定資産合計	44,528	51,305
無形固定資産
ソフトウエア	188	147
その他	3	35
無形固定資産合計	191	182
投資その他の資産
投資有価証券	※１ 6,584	※１ 7,164
関係会社株式	11,541	11,871
長期貸付金	4	2
関係会社長期貸付金	5,602	6,926
長期前払費用	83	94
差入保証金	559	563
前払年金費用	497	447
その他	※３ 256	※３ 296
貸倒引当金	△442	△401
投資損失引当金	△285	△270
投資その他の資産合計	24,402	26,694
固定資産合計	69,123	78,182
資産合計	118,205	161,053

		（単位：百万円）
	前事業年度 (平成29年３月31日)	当事業年度 (平成30年３月31日)
負債の部
流動負債
不動産買掛金	※３ 151	※３ 11
短期借入金	3,901	16,101
1年内返済予定の長期借入金	※１,※４ 13,938	※１,※４ 18,740
未払金	※３ 767	※３ 1,069
未払法人税等	2,432	2,343
前受金	※３ 6,458	※３ 7,450
預り金	※３ 16,246	※３ 24,877
賞与引当金	216	168
その他	※３ 252	※３ 367
流動負債合計	44,365	71,130
固定負債
長期借入金	※１,※４ 38,915	※１,※４ 48,425
預り保証金	323	419
再評価差額金に係る繰延税金負債	573	573
繰延税金負債	744	899
役員退職慰労引当金	467	503
賃貸事業損失引当金	83	68
固定負債合計	41,108	50,889
負債合計	85,474	122,019
純資産の部
株主資本
資本金	11,039	11,039
資本剰余金
資本準備金	6,198	6,198
その他資本剰余金	1	1
資本剰余金合計	6,199	6,199
利益剰余金
利益準備金	190	190
その他利益剰余金
別途積立金	1,210	1,210
繰越利益剰余金	11,509	17,405
利益剰余金合計	12,909	18,805
自己株式	△58	△59
株主資本合計	30,088	35,983
評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金	1,388	1,795
土地再評価差額金	1,253	1,253
評価・換算差額等合計	2,642	3,049
純資産合計	32,731	39,033
負債純資産合計	118,205	161,053

②【損益計算書】

		（単位：百万円）
	前事業年度 (自　平成28年４月１日 　至　平成29年３月31日)	当事業年度 (自　平成29年４月１日 　至　平成30年３月31日)
売上高
配当金収入	※３ 7,361	※３ 10,365
業務委託収入	※３ 1,063	※３ 1,063
不動産管理事業売上高	※１,※３ 1,096	※１,※３ 1,958
その他の事業収入	※２,※３ 295	※２,※３ 414
売上高合計	9,817	13,802
売上原価
不動産管理事業原価	※３ 717	※３ 1,006
分譲事業原価	3	－
その他の事業売上原価	※３ 116	※３ 110
売上原価合計	837	1,117
売上総利益	8,979	12,684
販売費及び一般管理費	※３,※４ 3,943	※３,※４ 3,684
営業利益	5,036	9,000
営業外収益
受取利息及び受取配当金	※３ 384	※３ 524
その他	※３ 139	※３ 105
営業外収益合計	524	629
営業外費用
支払利息	※３ 325	※３ 349
為替差損	23	488
その他	61	0
営業外費用合計	410	837
経常利益	5,150	8,791
特別利益
投資有価証券売却益	237	0
その他	4	※５ 15
特別利益合計	241	16
特別損失
減損損失	15	0
固定資産除却損	※３,※６ 33	※３,※６ 47
投資有価証券売却損	0	0
その他	※７ 96	※７ 1
特別損失合計	146	49
税引前当期純利益	5,244	8,759
法人税、住民税及び事業税	△594	△386
法人税等調整額	68	18
法人税等合計	△526	△368
当期純利益	5,771	9,128

【売上原価明細書】

イ　不動産管理事業原価明細表

不動産賃貸収入に対応する原価であり、その内容は次のとおりであります。

	前事業年度 （自　平成28年４月１日 至　平成29年３月31日）		当事業年度 （自　平成29年４月１日 至　平成30年３月31日）
区分	金額（百万円）	構成比（％）	金額（百万円）	構成比（％）
減価償却費	212	29.6	273	27.1
租税公課	216	30.2	220	21.9
その他	288	40.2	512	51.0
計	717	100	1,006	100

ロ　分譲事業原価明細表

	前事業年度 （自　平成28年４月１日 至　平成29年３月31日）	当事業年度 （自　平成29年４月１日 至　平成30年３月31日）
区分	金額（百万円）	金額（百万円）
期首販売用不動産	－	－
期首仕掛販売用不動産	5,657	9,711
当期仕入高	4,057	14,679
計	9,715	24,390
期末販売用不動産	－	8,537
期末仕掛販売用不動産	9,711	14,552
他勘定振替高　※１	－	1,301
分譲事業原価	3	－

原価計算の方法

　原価計算の方法は、個別法に基づく原価法により計算しております。

※１　他勘定振替高は、保有目的変更による固定資産への振替であります。

ハ　その他の事業売上原価明細表

	前事業年度 （自　平成28年４月１日 至　平成29年３月31日）		当事業年度 （自　平成29年４月１日 至　平成30年３月31日）
区分	金額（百万円）	構成比（％）	金額（百万円）	構成比（％）
レストラン部門	116	100	110	100
計	116	100	110	100

③【株主資本等変動計算書】

前事業年度（自　平成28年４月１日　至　平成29年３月31日）

							（単位：百万円）
	株主資本
	資本金	資本剰余金			利益剰余金
		資本準備金	その他資本剰余金	資本剰余金合計	利益準備金	その他利益剰余金		利益剰余金合計
						別途積立金	繰越利益剰余金
当期首残高	11,039	6,198	1	6,199	190	1,210	8,420	9,820
当期変動額
剰余金の配当							△2,693	△2,693
当期純利益							5,771	5,771
自己株式の取得
自己株式の処分			0	0
土地再評価差額金の取崩							11	11
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計	－	－	0	0	－	－	3,088	3,088
当期末残高	11,039	6,198	1	6,199	190	1,210	11,509	12,909

	株主資本		評価・換算差額等			純資産合計
	自己株式	株主資本合計	その他有価証券評価差額金	土地再評価差額金	評価・換算差額等合計
当期首残高	△58	27,000	1,841	1,264	3,106	30,107
当期変動額
剰余金の配当		△2,693				△2,693
当期純利益		5,771				5,771
自己株式の取得	△0	△0				△0
自己株式の処分	0	0				0
土地再評価差額金の取崩		11		△11	△11	－
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）			△453	－	△453	△453
当期変動額合計	△0	3,088	△453	△11	△464	2,624
当期末残高	△58	30,088	1,388	1,253	2,642	32,731

当事業年度（自　平成29年４月１日　至　平成30年３月31日）

							（単位：百万円）
	株主資本
	資本金	資本剰余金			利益剰余金
		資本準備金	その他資本剰余金	資本剰余金合計	利益準備金	その他利益剰余金		利益剰余金合計
						別途積立金	繰越利益剰余金
当期首残高	11,039	6,198	1	6,199	190	1,210	11,509	12,909
当期変動額
剰余金の配当							△3,231	△3,231
当期純利益							9,128	9,128
自己株式の取得
自己株式の処分
土地再評価差額金の取崩							0	0
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
当期変動額合計	-	-	-	-	-	-	5,896	5,896
当期末残高	11,039	6,198	1	6,199	190	1,210	17,405	18,805

	株主資本		評価・換算差額等			純資産合計
	自己株式	株主資本合計	その他有価証券評価差額金	土地再評価差額金	評価・換算差額等合計
当期首残高	△58	30,088	1,388	1,253	2,642	32,731
当期変動額
剰余金の配当		△3,231				△3,231
当期純利益		9,128				9,128
自己株式の取得	△1	△1				△1
自己株式の処分						－
土地再評価差額金の取崩		0		△0	△0	－
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）			407		407	407
当期変動額合計	△1	5,895	407	△0	407	6,302
当期末残高	△59	35,983	1,795	1,253	3,049	39,033

【注記事項】

（重要な会計方針）

１．資産の評価基準及び評価方法

(1) 有価証券の評価基準及び評価方法

満期保有目的の債券………………償却原価法（定額法）

子会社株式及び関連会社株式……総平均法による原価法

その他有価証券

　市場価格のあるもの……期末日の市場価格等に基づく時価法（評価差額金は全部純資産直入法により処理し、売却原価は総平均法により算定）

　市場価格のないもの……総平均法による原価法

(2) デリバティブの評価基準及び評価方法

時価法

(3) 棚卸資産の評価基準及び評価方法

貯蔵品……………………………………最終仕入原価法による原価法

販売用不動産、仕掛販売用不動産……個別法に基づく原価法（貸借対照表価額は、収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）

２．固定資産の減価償却の方法

(1) 有形固定資産（リース資産を除く）

定率法を採用しております。但し、平成10年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）並びに平成28年４月１日以降取得した建物附属設備及び構築物については定額法を採用しております。

なお、主な耐用年数は以下のとおりであります。

建物	２年～47年
構築物	３年～30年
機械及び装置	５年～15年
車両運搬具	６年
工具、器具及び備品	２年～15年

(2) 無形固定資産（リース資産を除く）

定額法を採用しております。なお、自社利用のソフトウェアについては、社内における利用可能期間（３～５年）に基づく定額法によっております。

３．引当金の計上基準

(1）貸倒引当金

  売上債権等の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等については個別に債権の回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。

(2）投資損失引当金

　関係会社株式への投資に係る損失に備えるため、当該関係会社の財政状態等を勘案し、必要と認められる額を計上しております。

(3）賞与引当金

　従業員賞与の支給に備えるため、支給見込額に基づき計上しております。

(4）退職給付引当金

　従業員退職金の支払に備えるため、当事業年度末における退職給付債務及び企業年金制度に係る年金資産の見込額に基づき、計上しております。また、数理計算上の差異は、各事業年度の発生時における従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数（５年）による定額法によりそれぞれ発生の翌事業年度から費用処理しております。

なお、当事業年度末におきましては、退職給付引当金が借方残高となったため、投資その他の資産の「前払年金費用」に計上しております。

(5) ポイント引当金

　顧客に対するポイント制度（夢なびポイント）の将来の使用による費用発生に備えるため、ポイント使用実績率に基づき、次期以降に利用されると見込まれるポイントに対し見積り額を計上しております。当期計上額は、８百万円でありますが、金額的重要性が低いため、流動負債の「その他」に含めております。

(6）役員退職慰労引当金

　役員の退職慰労金の支出に備えるため、内部規程に基づく期末要支給額を計上しております。

(7) 賃貸事業損失引当金

　一括借上賃貸事業において、一括借上契約により発生する損失に備えるため、契約期間内に見込まれる損失見積額を計上しております。

４．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項

(1) 消費税等の会計処理

　消費税等の会計処理は、税抜方式によっております。なお、固定資産に係る控除対象外消費税は長期前払費用として５年間均等償却を行うこととしております。

(2) 連結納税制度の適用

　　連結納税制度を適用しております。

(3) 退職給付に係る会計処理

　退職給付に係る未認識数理計算上の差異及び未認識過去勤務費用の未処理額の会計処理の方法は、連結財務諸表におけるこれらの会計処理の方法と異なっております。

(4) 仕掛販売用不動産について

　開発期間中の仕掛販売用不動産には、個々の案件に係る借入金に対する支払利息のうち、該当期間中に係る利息を算入することとしております。

（貸借対照表関係）

※１　担保に供している資産及び担保に係る債務

　担保に供している資産

	前事業年度 （平成29年３月31日）	当事業年度 （平成30年３月31日）
現金及び預金	5百万円	5百万円
建物	2,672	2,677
土地	19,065	19,065
投資有価証券	12	12
計	21,755	21,760

　担保に係る債務

	前事業年度 （平成29年３月31日）	当事業年度 （平成30年３月31日）
１年内返済予定の長期借入金	1,992百万円	1,992百万円
長期借入金	12,032	10,040
計	14,024	12,032

　２　保証債務

　次の関係会社について、金融機関からの借入に対し債務保証を行っております。

	前事業年度 （平成29年３月31日）	当事業年度 （平成30年３月31日）
スターツデベロップメント㈱	1,925百万円	1,685百万円
スターツケアサービス㈱	104	66
計	2,029	1,751

※３　関係会社に対する金銭債権及び金銭債務（区分表示したものを除く）

	前事業年度 （平成29年３月31日）	当事業年度 （平成30年３月31日）
短期金銭債権	31,765百万円	52,524百万円
長期金銭債権	22	7
短期金銭債務	19,744	29,098

※４　財務制限条項

前事業年度

　当事業年度末の借入金のうち、シンジケートローン契約（当事業年度末借入金残高14,024百万円）には、一定の財務制限条項が付されており、当社はこの財務制限条項に従っております。主な財務制限条項は以下のとおりでありますが、これらに抵触した場合には当該借入金の一括返済を求められる可能性があります。

　なお、当事業年度末現在、以下の財務制限条項には抵触しておりません。

(1)　各事業年度の末日における連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、前事業年度または融資実行の直前の事業年度のいずれか高い方の80％以上に維持する。

(2)　各事業年度の末日における連結及び単体の損益計算書に示される経常損益が、２期連続して損失とならないようにする。

(3)　各事業年度の末日における連結の貸借対照表上の借入依存度を、65％以下に維持する。

当事業年度

　当事業年度末の借入金のうち、シンジケートローン契約（当事業年度末借入金残高12,032百万円）には、一定の財務制限条項が付されており、当社はこの財務制限条項に従っております。主な財務制限条項は以下のとおりでありますが、これらに抵触した場合には当該借入金の一括返済を求められる可能性があります。

　なお、当事業年度末現在、以下の財務制限条項には抵触しておりません。

(1)　各事業年度の末日における連結及び単体の貸借対照表における純資産の部の金額を、前事業年度または融資実行の直前の事業年度のいずれか高い方の80％以上に維持する。

(2)　各事業年度の末日における連結及び単体の損益計算書に示される経常損益が、２期連続して損失とならないようにする。

(3)　各事業年度の末日における連結の貸借対照表上の借入依存度を、65％以下に維持する。

（損益計算書関係）

※１　不動産管理事業売上高は不動産賃貸収入であります。

※２　その他の事業収入の内訳は次のとおりであります。

	前事業年度 （自　平成28年４月１日 至　平成29年３月31日）	当事業年度 （自　平成29年４月１日 至　平成30年３月31日）
レストラン収入等	131百万円	123百万円
ロイヤリティ収入等	163	290
計	295	414

※３　関係会社との取引に係るものが次のとおり含まれております。

	前事業年度 （自　平成28年４月１日 至　平成29年３月31日）	当事業年度 （自　平成29年４月１日 至　平成30年３月31日）
営業取引による取引高
売上高	9,116百万円	12,204百万円
仕入高	96	74
販売費及び一般管理費	1,251	1,450
営業取引以外の取引高	196	278

※４　販売費に属する費用のおおよその割合は前事業年度27％、当事業年度28％、一般管理費に属する費用のおおよその割合は前事業年度73％、当事業年度72％であります。

　販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

	前事業年度 （自　平成28年４月１日 　　至　平成29年３月31日）	当事業年度 （自　平成29年４月１日 　　至　平成30年３月31日）
給料手当	975百万円	940百万円
広告宣伝費	565	560
減価償却費	300	151
役員退職慰労引当金繰入額	34	35
賞与引当金繰入額	216	168
退職給付費用	28	52

　※５　特別利益のその他のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

	前事業年度 （自　平成28年４月１日 至　平成29年３月31日）	当事業年度 （自　平成29年４月１日 至　平成30年３月31日）
投資損失引当金戻入額	－百万円	15百万円

※６　固定資産除却損の内容は次のとおりであります。

	前事業年度 （自　平成28年４月１日 至　平成29年３月31日）	当事業年度 （自　平成29年４月１日 至　平成30年３月31日）
建物	27百万円	39百万円
構築物	4	7
工具、器具及び備品	2	0
その他	0	－
計	33	47

※７　特別損失のその他のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

	前事業年度 （自　平成28年４月１日 至　平成29年３月31日）	当事業年度 （自　平成29年４月１日 至　平成30年３月31日）
投資損失引当金繰入額	65百万円	1百万円

（有価証券関係）

前事業年度（平成29年３月31日）

子会社株式及び関連会社株式

区分	貸借対照表計上額 （百万円）	時価（百万円）	差額（百万円）
子会社株式	364	1,518	1,153
計	364	1,518	1,153

（注）時価を把握することが極めて困難と認められる子会社株式及び関連会社株式

区分	貸借対照表計上額（百万円）
子会社株式	11,176
計	11,176

これらについては、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、上表の「子会社株式及び関連会社株式」には含めておりません。

当事業年度（平成30年３月31日）

子会社株式及び関連会社株式

区分	貸借対照表計上額 （百万円）	時価（百万円）	差額（百万円）
子会社株式	364	1,929	1,565
計	364	1,929	1,565

（注）時価を把握することが極めて困難と認められる子会社株式及び関連会社株式

区分	貸借対照表計上額（百万円）
子会社株式	11,506
計	11,506

これらについては、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、上表の「子会社株式及び関連会社株式」には含めておりません。

（税効果会計関係）

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

	前事業年度 （平成29年３月31日）		当事業年度 （平成30年３月31日）
繰延税金資産
繰越欠損金	821百万円		848百万円
役員退職慰労引当金	143		154
投資損失引当金	87		82
子会社株式評価損	270		270
貸倒引当金	135		122
その他	416		327
繰延税金資産計（小計）	1,874		1,806
評価性引当額	△1,664		△1,630
繰延税金資産合計	209		175
繰延税金負債
前払年金費用	△152		△137
その他有価証券評価差額金	△612		△792
繰延税金負債合計	△765		△929
繰延税金負債の純額	△555		△753
再評価に係る繰延税金負債	△573		△573

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	前事業年度 （平成29年３月31日）		当事業年度 （平成30年３月31日）
法定実効税率	30.9％		30.9％
（調整）
交際費等永久に損金に算入されない項目	0.7		0.5
受取配当金等永久に益金に算入されない項目	△43.3		△36.5
その他	1.7		0.9
税効果会計適用後の法人税等の負担率	△10.0		△4.2

（重要な後発事象）

　該当事項はありません。

④【附属明細表】

【有形固定資産等明細表】

（単位：百万円）

区分	資産の種類	当期首残高	当期増加額	当期減少額	当期償却額	当期末残高	減価償却累計額
有形固定資産	建物	7,741	7,521	44	302	15,218	2,970
	構築物	503	230	14	23	719	358
	機械及び装置	5	60	－	4	65	5
	車両運搬具	37	6	－	5	43	30
	工具、器具及び備品	297	176	6	42	467	254
	土地	36,943 [1,796]	1,051	0 (0)	－	37,994 [1,796]	－
	建設仮勘定	2,261	339	2,185	－	414	－
	計	47,790	9,385	2,251	378	54,924	3,619
無形固定資産	ソフトウエア	920	17	－	58	938	791
	その他	3	32	－	0	36	0
	計	924	49	－	58	974	791

（注）１.当期増加額の主な内訳は、次のとおりであります。

　 建物　「ホテル　エミオン　東京ベイ　エミオンスクエア」建築工事代金　5,663百万円

　　　　　（建設仮勘定の当期減少額2,185百万円振替分も含む）

　 土地　「スターツコミュニティケアセンター新浦安」　　　　　　　　　　1,051百万円

２．「当期減少額」欄の（　）内は内書きで、減損損失の計上額であります。

３．当期首残高欄及び当期末残高欄における[　]内は、土地再評価差額（繰延税金負債控除前）の残高であります。

４．「当期首残高」及び「当期末残高」については、取得価額で記載しております。

【引当金明細表】

（単位：百万円）

科目	当期首残高	当期増加額	当期減少額	当期末残高
貸倒引当金	442	3	44	401
投資損失引当金	285	1	15	270
賞与引当金	216	168	216	168
ポイント引当金（注）	6	8	6	8
役員退職慰労引当金	467	35	-	503
賃貸事業損失引当金	83	-	15	68

（注）ポイント引当金は、金額的重要性が低いため、貸借対照表上は流動負債の「その他」に含めております。

（２）【主な資産及び負債の内容】

連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。

（３）【その他】

該当事項はありません。