第２【事業の状況】
１【事業等のリスク】
当第１四半期連結累計期間において、新たな事業等のリスクの発生、または、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについての重要な変更はありません。
２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日時点において判断したものであります。
（1）財政状態及び経営成績の状況
当第１四半期連結累計期間における国内経済は、雇用所得環境の改善を背景に緩やかな回復基調が継続するものの、米中通商摩擦やＩＴ関連需要の低迷などにより先行きは依然として不透明な状況が続いております。
こうした中、当社企業グループにおきましては、『土地有効活用』・『不動産仲介』・『不動産管理』を基盤とした『ストックビジネス』を地域密着でさらに拡充させ、『ワンストップ』でお客様にサービスをご提供するとともに、グループ各社でお取引のある法人との取引基盤の拡大も図りながら、景気に左右されない安定収益基盤づくりに努めてまいりました。
その結果、当社グループの安定収益基盤となります不動産管理物件数は、2019年６月末現在、アパート・マンション管理戸数130,836戸、月極駐車場台数91,870台、時間貸駐車場「ナビパーク」の運営は42,564台、企業の社宅管理代行業におきましては住宅89,275戸、駐車場14,088台（受託企業数357社）を受託、これに分譲マンション管理戸数3,598戸、24時間緊急対応サービス「アクセス24」受託戸数431,995戸を加えますと、住宅655,704戸、駐車場148,552台となり、ビル・施設管理件数は2,061件となっております。
不動産営業店舗「ピタットハウス」は、2019年６月末現在で全国661店舗のネットワーク（スターツグループ店121店舗、ネットワーク店540店舗）となっております。また、高齢者支援・保育施設につきましては、2019年６月末現在100事業所を運営しており、首都圏・関西エリアにおきまして11事業所の開設を準備しております。
海外拠点におきましては、2019年６月末現在で世界23カ国、37都市において、海外進出を図る日本企業のオフィスや駐在員の社宅の仲介、工場等の売買仲介、レンタルオフィス・サービスアパートメント・ホテルの運営等、各国のニーズに合わせたサービスの提供を行ってまいりました。
当第１四半期連結累計期間の業績は、不動産管理事業における管理物件数の増加に伴う管理手数料売上、メンテナンス売上の増加等により、売上高は417億35百万円（前年同期比4.8％増加）、営業利益は42億55百万円（前年同期比8.9％増加）、経常利益は為替差損の計上等により39億68百万円（前年同期比7.1％減少）となり、親会社株主に帰属する四半期純利益は24億56百万円（前年同期比9.1％減少）となりました。
当社グループ図及びセグメントの業績は次のとおりであります。
なお、当第１四半期連結会計期間より、報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同四半期比較については、前年同四半期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。
■スターツ海外ネットワーク／２３ヶ国 ３７都市
①建設事業
建設事業におきましては、創業以来の地域密着営業により蓄積したデータを活用し、相続税対策をはじめとする資産
運用及び継承のコンサルティングとして、お客様の所有地やニーズ、地域性などをふまえ、賃貸住宅・商業ビル・高齢
者支援施設・ロードサイド店舗など幅広い商品による土地有効活用の提案を行っております。
社会インフラとして普及に注力しております『免震構造の建物』におきましては、「高床免震」をはじめとする独自
の免震技術・工法を用いてコストダウンを実現するとともに、敷地形状や建物用途、構造に応じた様々な免震建物を建
築可能としたことで、累計の受注棟数は2019年６月末現在では469棟となりました。
当第１四半期連結累計期間の業績は、売上高105億78百万円（前年同期比1.4％増）、営業利益11億23百万円（前年同期比4.7％減）、受注残高は941億80百万円（前年同期比13.9％増）となりました。
②賃貸仲介事業
賃貸仲介事業におきましては、グループの総合力を活かし、地域密着営業による法人取引の拡大にも注力する中で、より一層の顧客ニーズに合わせたサービスの向上を図るために店舗改装や人員体制の強化等も行ってまいりました結果、当第１四半期連結累計期間の業績は、売上高13億96百万円（前年同期比2.5％減）、営業利益１億97百万円（前年同期比9.2％減）となりました。
③売買仲介事業
売買仲介事業におきましては、グループとして取引のあるお客様へ継続的にアプローチを重ね、関係強化を図り、ニーズに合った提案を強化してまいりました。当第１四半期連結累計期間の業績は、売上高12億57百万円（前年同期比5.1％減）、営業利益１億87百万円（前年同期比39.7％減）となりました。
④不動産管理事業
不動産管理事業におきましては、管理物件数の増加により、管理手数料売上及びメンテナンス売上は堅調に推移いたしました。また、2018年11月にオープンいたしましたショッピングセンター「ＮＥＷ ＣＯＡＳＴ ＳＨＩＮ－ＵＲＡＹＡＳＵ」（ニューコースト新浦安：千葉県浦安市）についても、引き続き順調に稼働してまいりました結果、当第１四半期連結累計期間の業績は、売上高207億24百万円（前年同期比10.1％増）、営業利益24億30百万円（前年同期比29.1％増）となりました。
⑤分譲不動産事業
分譲不動産事業におきましては、「ＱＵＷＯＮ（クオン）新浦安」（千葉県浦安市：総戸数170戸）、「ＱＵＷＯＮ ＧＡＲＤＥＮ（クオンガーデン）八千代緑が丘」（千葉県八千代市：総戸数48戸）の販売引渡しにより、当第１四半期連結累計期間の業績は、売上高４億72百万円（前年同期比56.9％減）、営業損失１億84百万円（前年同期営業損失93百万円）となりました。
なお、当第１四半期連結累計期間における契約残高は、「ＱＵＷＯＮ ＧＡＲＤＥＮ（クオンガーデン）新浦安」（千葉県浦安市：総戸数90戸）の販売開始により、既に販売が完了しております「ＱＵＷＯＮ（クオン）流山おおたかの森」（千葉県流山市：販売戸数192戸）と合わせまして、207戸96億14百万円となりました。
⑥出版事業
出版事業におきましては、320万人を超える会員を有する女性向けウェブサイト「オズモール」の成功報酬型送客サービス「オズのプレミアム予約」を中心に、独自基準で厳選した施設への送客実績が堅調に推移しております。当第１四半期連結累計期間の業績は、予約可能施設の拡充及びＳＮＳコミュニティ等を活用した新コンテンツの開発に注力してまいりました結果、売上高10億15百万円（前年同期比0.8％増）、営業利益１億16百万円（前年同期比5.1％減）となりました。
⑦ホテル・レジャー事業
ホテル・レジャー事業におきましては、2019年1月「ホテル ルミエールグランデ流山おおたかの森」（千葉県流山市）をオープンいたしました。また、稼働中のホテル・レジャー施設と合わせ広告宣伝活動を強化してまいりました結果、当第１四半期連結累計期間の業績は、売上高24億77百万円（前年同期比8.1％増）、営業利益1億82百万円（前年同期比36.3％減）となりました。
⑧高齢者支援・保育事業
高齢者支援・保育事業におきましては、認可保育園「葛西きらきら保育園」・企業主導型保育園「西葛西きらきら保育園ＡＮＮＥＸ」（東京都江戸川区）、グループホーム「きらら岡崎」（愛知県岡崎市）を開設いたしました。人材採用・育成活動にも積極的に取り組み、既存事業所の稼働が順調に推移いたしました結果、当第１四半期連結累計期間の業績は、売上高21億77百万円（前年同期比14.9％増）、営業利益１億13百万円（前年同期比163.5％増）となりました。
⑨コンサルティング事業
コンサルティング事業におきましては、スターツプロシード投資法人の運用委託に係る報酬、不動産管理信託報酬等が堅調に推移しております。また、「ピタットハウス」ネットワーク店舗の経営指導に伴う収入、少額短期保険契約件数が着実に増加してまいりました結果、当第１四半期連結累計期間の業績は、売上高13億19百万円（前年同期比10.5％増）、営業利益２億22百万円（前年同期比9.9％減）となりました。
⑩物販事業
物販事業におきましては、カードキーシステム「シャーロック」シリーズの製造・販売、コンビニエンスストアの運営を行っております。カードキーシステムにおきましては、ＩＣカード対応の商品を中心に、不動産を保有する法人や学校、病院の販売を強化してまいりました結果、当第1四半期連結累計期間の業績は、売上高３億14百万円（前年同期比4.8％減）、営業利益48百万円（前年同期営業損失２百万円）となりました。
（2）キャッシュ・フローの状況
当第１四半期連結会計期間末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末と比べて１億７百万円の資金を獲得し、412億82百万円の残高となりました。
当第１四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前四半期純利益39億２百万円、減価償却費11億32百万円、分譲不動産事業における前受金の増加18億25百万円等により資金は増加いたしましたが、建設事業等における工事代金等の支払66億36百万円、法人税等の支払50億14百万円等により、50億98百万円の資金を使用（前年同四半期は13億３百万円の資金を使用）いたしました。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動によるキャッシュ・フローは、「京都市中央卸売市場第一市場「賑わいゾーン」活用事業」におけるホテル及び商業施設の建築費用等により23億66百万円の資金を使用（前年同四半期は13億８百万円の資金を使用）いたしました。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動によるキャッシュ・フローは、剰余金の配当等による支出の一方で、分譲不動産事業におけるプロジェクト資金及び運転資金等の銀行借入により、77億75百万円の資金を獲得（前年同四半期は47億75百万円の資金を獲得）いたしました。
（3）資産、負債、純資産に関する分析
当第１四半期連結会計期間末の総資産額は2,413億21百万円となり、前連結会計年度末と比較し24億20百万円増加いたしました。これは、主に分譲不動産事業における仕掛販売用不動産の増加によるものであります。
負債総額は1,454億24百万円となり、前連結会計年度末と比較し13億79百万円増加いたしました。これは、主に有利子負債の増加によるものであります。
純資産額は958億97百万円となり、前連結会計年度末と比較し10億40百万円増加いたしました。これは、主に利益剰余金の増加によるものであります。
（4）事業上及び財務上の対処すべき課題
当第１四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
（5）研究開発活動
該当事項はありません。
３【経営上の重要な契約等】
当第１四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定又は締結等はありません。