独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書

|  |  | 2021年６月29日
スターツコーポレーション株式会社 |  |
| 取締役会　御中 |
| 監 査 法 人 日 本 橋 事 務 所
| 東京都中央区

| 指定社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 千葉　茂寛印

| 指定社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 古川　誉印

| 指定社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 新藤　弘一印

＜財務諸表監査＞

監査意見

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているスターツコーポレーション株式会社の2020年４月１日から2021年３月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。

当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、スターツコーポレーション株式会社及び連結子会社の2021年３月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

監査意見の根拠

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

強調事項

重要な後発事象に関する注記に記載されているとおり、会社は2021年５月10日開催の取締役会において、自己株式の取得及びその具体的な取得方法として自己株式の公開買付けを行うことを決議している。

当該事項は当監査法人の意見に影響を及ぼすものではない。

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

販売用及び仕掛販売用不動産の評価
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由 | 監査上の対応
会社の当連結会計年度の連結貸借対照表において、販売用不動産14,155百万円及び仕掛販売用不動産8,611百万円が計上されており、販売用不動産及び仕掛販売用不動産（以下「販売用不動産等」という。）の合計金額は22,766百万円である（連結総資産の約8.8％）。 販売用不動産等の評価基準及び評価方法は注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４.会計方針に関する事項（1）③ に記載されている。貸借対照表価額は、収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定しており、期末における正味売却価額が取得価額よりも下落している場合には、正味売却価額をもって貸借対照表価額としている。正味売却価額を適切に算定するためには、当該販売用不動産等の販売見込額や造成・建築工事原価今後発生見込額等を適切に見積る必要があるが、特に土地は一般的に適正価格を形成する市場がなく、地域性などにより他の一般の資産と異なる価格特性が生じていることが多い。また、開発後販売する不動産の評価については、開発計画及び販売計画において採用した仮定の合理性、その実現可能性並びに開発主体及び販売主体の実績などを検討して算定することとなる。このため、販売用不動産等の正味売却価額の算定においては、見積りの不確実性が高く、経営者による主観的な判断が重要な影響を及ぼすことから、当監査法人は、当該事項が当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 | 当監査法人は、販売用不動産等の評価の合理性を検討するため、主として以下の監査手続を実施した。 （1）内部統制の評価 販売用不動産等の評価に係る内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 （2）正味売却価額の見積りの合理性の評価 ・正味売却価額の算定方法の適切性及び継続性を評価した。 ・販売公表価格又は販売予定価格の合理性を評価した。 ・販売可能見込額の基準となる不動産の評価額について、経営者が不動産評価の専門家を利用したものについては、専門家の適性、能力及び客観性を評価したうえで、「不動産鑑定評価基準」に基づき、専門家が採用した方法、仮定及びそれらの適用の適切性・合理性を評価した。 ・販売可能見込額の基準となる不動産の評価額について、自社による見積りを行った場合は、新型コロナウイルス感染症の影響を踏まえた今後の経済情勢を考慮したうえで、過去の販売実績及び市場価格等を検討し、外部機関が公表している情報との比較により見積りの合理性を評価した。 ・開発中の販売用不動産等については、個々の開発計画に関し、その客観性、具体性及び採算性並びに用地の買収状況、造成建築計画、販売計画、資金計画等について、経営者と協議するとともに、関連する資料を基に検討し当該開発計画の合理性及び実現可能性を評価した。

固定資産の減損損失の認識の判定
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由 | 監査上の対応
注記事項（セグメント情報等）に記載されているとおり、会社及び連結子会社は不動産に関連する事業を中心に10事業を行っており、会社の当連結会計年度の連結貸借対照表において、有形固定資産114,903百万円（連結総資産の44.4％）が計上されている。このうち不動産管理事業における賃貸目的で保有する不動産（以下、「賃貸事業用不動産」という。）及びホテル・レジャー事業における不動産（以下、「ホテル事業用不動産」という。）が大半を占めている。 賃貸事業用不動産は、賃貸市場の動向、賃貸物件固有の状況等による収益性の低下や不動産売買市場の状況等により、その帳簿価額が回収できなくなる可能性がある。また、ホテル事業用不動産は、新型コロナウイルス感染症の影響など、経営環境の変化による稼働率や室料単価の低下等により収益性が低下し、その帳簿価額が回収できなくなる可能性がある。このため、営業損益の継続的なマイナスや経営環境の著しい悪化、市場価格の著しい下落など、減損の兆候が認められた場合には、減損損失の認識の要否を判定する必要がある。当該判定は将来キャッシュ・フローに基づき行うが、将来の経営環境や市場の変化等の影響を受けるため、当該キャッシュ・フローの算定には不確実性が伴い、経営者による判断が重要な影響を及ぼすことから、当監査法人は当該事項が当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 | 当監査法人は、賃貸事業用不動産及びホテル事業用不動産に係る減損損失の認識の判定の妥当性を評価するにあたり、主に以下の監査手続を実施した。 （１）内部統制の評価 賃貸事業用不動産及びホテル事業用不動産に関する減損損失の認識の判定等に係る内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 （２）判定対象資産の網羅性の検証 会社が作成した減損検討資料を入手し、減損損失の認識の判定対象となる資産の網羅性を検証した。 （３）賃貸事業用不動産に係る減損損失の認識の判定 ・将来キャッシュ・フローに影響する事象を把握するために、取締役会等の議事録の閲覧及び管轄部署への質問を実施し、把握された事象が適切に反映されているか検討した。 ・将来キャッシュ・フローに含まれる重要な仮定である空室率、賃料、キャップレート等の根拠を把握するとともに、外部情報等との比較に基づき、その合理性を評価した。 （４）ホテル事業用不動産に係る減損損失の認識の判定 ・過去に策定された事業計画に係る重要な仮定とその実績を比較し、過去の事業計画の達成状況を検証し、事業計画の精度を評価した。 ・５カ年事業計画及びこれに基づく将来キャッシュ・フローに影響する事象を把握するために、取締役会等の議事録の閲覧及び管轄部署への質問、現場視察を実施し、把握された事象が適切に反映されているか検討した。 ・５カ年事業計画に基づく将来キャッシュ・フローに含まれる重要な仮定である客室稼働率、室料単価、新型コロナウイルス感染症の影響等の根拠を把握するとともに、市場予測など利用可能な外部データとの比較、類似企業との比較、並びに過去実績からの趨勢分析を実施し、その合理性を評価した。

工事進行基準の適用による工事収益の認識
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由 | 監査上の対応
注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項（５）重要な収益及び費用の計上基準に記載されているとおり、当連結会計年度末までの進捗部分について成果の確実性が認められる工事について、工事進行基準（工事の進捗率の見積りは原価比例法）を適用している。当連結会計年度の建設事業セグメントの売上高68,629百万円の大部分は工事進行基準よって計上された収益である。 工事進行基準の適用にあたり、工事収益総額、工事原価総額及び連結会計年度末における工事進捗度を合理的に見積る必要がある。工事進捗度は、工事原価総額に対する当連結会計年度末までの発生工事原価の割合に基づき算定している。工事原価総額は工事契約に基づき、原材料費、人件費及び経費を見積り、積算しているが見積りにあたっては工事契約内容に関する専門的知識及び実務経験が必要であり、また、工事着手後の契約の変更や作業環境等の変化、市況の影響による建設資材等の調達価格の変動を適時に反映する必要がある。また、工事進捗度の見積りにおいては発生工事原価の認識及び測定が適切になされることが必要である。これらの見積りには不確実性が伴い、経営者による判断が重要な影響を及ぼすことから、当監査法人は当該事項が当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。 | 当監査法人は、工事進行基準の適用による工事収益の認識の検討にあたり、主に以下の監査手続を実施した。 （1）内部統制の評価 工事契約に係る工事収益総額及び工事原価総額の見積りのほか、損益管理や工事進捗管理に関連する内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 （2）工事収益総額の見積りの信頼性の評価 工事収益総額の見積りの信頼性を評価するため、以下を含む監査手続を実施した。 ・一定の基準により抽出した工事契約について、契約書を閲覧し、対価の額等を工事収益総額と照合するとともに、必要に応じて工事契約の責任者に契約変更の有無等を質問し、見積りの信頼性を評価した。 ・決算日時点における主要な工事契約について顧客に確認書を発送し、工事請負金額等、契約内容を確認し、見積りの信頼性を評価した。 ・当初契約の変更が行われた工事契約に係る工事収益総額及び工事原価総額の見積りが適時に変更されているか検証した。 （3）工事原価総額の見積りの信頼性の評価 工事原価総額の見積りの信頼性を評価するため、以下を含む監査手続を実施した。 ・当初実行予算と最新の実行予算及び実績との比較・分析を実施し、差異がある場合に当該要因となった事象の影響が当連結会計年度末時点の実行予算において適切に反映されているか検証し、見積りの信頼性を評価した。 ・工事契約に関する利益等を管理するため、会社が毎月開催している会議の議事録を閲覧し、実行予算等が変更されている場合、工事原価総額に反映されているか検証し、見積りの見直しの適時・適切性を評価した。 （4）工事進捗度の見積りの合理性の評価 工事進捗度の見積りの合理性を評価するため、以下を含む監査手続を実施した。 ・決算日前後の発生工事原価に係る証憑突合等を実施し、他の工事契約に係る工事原価の混入の有無を検証するとともに工事契約に係る記録・集計の網羅性、正確性、適切性を評価した。 ・一定の基準により抽出した工事契約について、決算日近くに工事現場の視察を実施し、現場の工程表の閲覧及び工事管理者に対する質問により当該工事の進捗状況を把握し、期末における原価比例法による工事進捗度と比較し、その合理性を評価した。

連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

連結財務諸表監査における監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。

・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。

・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。

・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。

・ 連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。

＜内部統制監査＞

監査意見

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、スターツコーポレーション株式会社の2021年３月31日現在の内部統制報告書について監査を行った。

当監査法人は、スターツコーポレーション株式会社が2021年３月31日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

監査意見の根拠

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。

監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。

なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。

内部統制監査における監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。

・ 財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。

・ 内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。

利害関係

会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上

(注)１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。

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