第２【事業の状況】

１【業績等の概要】

(1）業績

当連結会計年度におけるわが国経済は、政府や日銀による経済政策や金融政策により企業収益、雇用環境、設備投資の改善が見られました。一方で、中国をはじめとした新興国経済の下振れ等により株価や為替レートが不安定な状態であることに加え、個人消費には停滞感がみられること等から、景気の先行きは不透明な状況が続いております。

当社の主力市場である首都圏マンション市場におきましては、都市部での地価及び建築費上昇により販売価格は強含みで推移しておりますが、低金利の住宅ローンや住宅取得時の各種税制優遇等が下支えとなって、新築マンション需要は堅調に推移いたしました。

このような環境下、当社グループにおきましては本業であるマンション販売において、期末に予定していた２物件（81戸）の引渡しが翌期になったことにより、売上高は計画を下回ったものの、お客様のニーズを捉えた物件の供給を行ったことで販売は好調に推移しました。

この結果、当連結会計年度の業績は、売上高451億45百万円（前期比6.8％増）、営業利益30億90百万円（前期比5.9％減）、経常利益26億21百万円（前期比3.8％減）、親会社株主に帰属する当期純利益22億29百万円（前期比1.7％増）となりました。

（連　結）

区分	当期実績 （百万円）	前期実績 （百万円）	増減
			金額（百万円）	増減率（％）
売上高	45,145	42,254	2,890	6.8
営業利益	3,090	3,285	△194	△5.9
経常利益	2,621	2,723	△102	△3.8
親会社株主に帰属する当期純利益	2,229	2,193	36	1.7

なお、当連結会計年度より、「企業結合に関する会計基準」（企業会計基準第21号 平成25年９月13日）等を適用し、「当期純利益」を「親会社株主に帰属する当期純利益」としております。

（個　別）

区分	当期実績 （百万円）	前期実績 （百万円）	増減
			金額（百万円）	増減率（％）
売上高	38,664	36,241	2,423	6.7
営業利益	2,466	2,688	△222	△8.3
経常利益	2,282	2,414	△132	△5.5
当期純利益	2,125	2,150	△25	△1.2

(2）連結セグメント別の業績

各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上を記載しております。

①　不動産販売事業（マンション等の開発分譲）

不動産販売事業におきましては、オフィスビル及びオフィスビル用地の売却を前期までに完了し、今期からコア事業であるマンション分譲事業に特化したことにより、前連結会計年度比422戸増となる924戸の引渡しを行いました。また、中古マンションの買取再販事業については45戸の引渡しを行いました。以上の結果、売上高は395億13百万円（前期比8.2％増）、セグメント利益は30億89百万円（前期比1.8％増）となりました。

また、翌期以降に売上計上される物件の販売にも注力し、期末契約残高は480億77百万円となっております。

売上の状況、契約実績及び契約残高は次のとおりです。

区分		当期実績	構成比
中高層住宅	戸数（戸）	969
	売上高（百万円）	37,648	95.3％
土地・建物	戸数（戸）	－
	売上高（百万円）	1,533	3.9％
手数料等	売上高（百万円）	331	0.8％
計	戸数（戸）	969
	売上高（百万円）	39,513	100.0％

②　不動産賃貸事業（不動産賃貸及び付随業務）

不動産賃貸事業におきましては、売上高は9億3百万円（前期比15.5％減）、セグメント利益は2億83百万円（前期比15.5％減）となりました。

③　不動産管理事業（マンション等の総合管理サービス）

不動産管理事業におきましては、管理受託業務及び大規模修繕等の工事関連業務により、売上高は42億86百万円（前期比2.2％増）となりましたが、人件費等の要因によりセグメント利益は5億10百万円（前期比10.9％減）となりました。

④　その他事業

その他事業におきましては、住設企画販売事業を中心に、売上高は4億42百万円（前期比6.0％減）、セグメント利益は1億23百万円（前期比43.5％増）となりました。

(3）キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」といいます。）の残高は119億95百万円となり、前連結会計年度末比33億31百万円増加いたしました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益26億48百万円を計上した一方で、仕入債務が17億62百万円減少し、たな卸資産が8億30百万円増加したことにより、3億78百万円の資金の減少（前期は115億37百万円の増加）となりました。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動によるキャッシュ・フローは、9億41百万円の資金の減少（前期は19億49百万円の増加）となりました。これは主として、定期預金の預入による支出8億26百万円、定期預金の払戻による収入4億86百万円及び有形固定資産の取得による支出5億22百万円によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動によるキャッシュ・フローは46億52百万円の資金の増加（前期は141億6百万円の減少）となりました。これは主として、新規プロジェクトの増加による長期借入れによる収入145億80百万円、プロジェクトの終了等に伴う長期借入金の返済による支出109億40百万円によるものであります。

２【生産、受注及び販売の状況】

(1）生産実績

該当事項はありません。

(2）契約実績

当連結会計年度における不動産販売事業の契約状況を示すと次のとおりであります。

	契約高			契約残高
	数量	金額（百万円）	前期比（％）	数量	金額（百万円）	前期比（％）
中高層住宅	戸 952	45,271	100.9	戸 976	48,077	118.8
土地・建物	戸 － ㎡ 2,372.01	632	9.43	戸 － ㎡ －	－	－
計	戸 952 ㎡ 2,372.01	45,903	72.5	戸 976 ㎡ －	48,077	116.3

　（注）１．土地・建物の数量㎡は、土地の実測面積を記載しております。

２．金額には消費税等は含まれておりません。

(3）販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりであります。

セグメントの名称	当連結会計年度 （自　平成27年４月１日 至　平成28年３月31日）	前期比（％）
不動産販売事業（百万円）	39,513	108.2％
不動産賃貸事業（百万円）	903	84.5％
不動産管理事業（百万円）	4,286	102.2％
報告セグメント計（百万円）	44,703	107.0％
その他事業（百万円）	442	94.0％
合計（百万円）	45,145	106.8％

　（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。なお、金額には消費税等は含まれておりません。

相手先	前連結会計年度 （自  平成26年４月１日 至  平成27年３月31日）		当連結会計年度 （自  平成27年４月１日 至  平成28年３月31日）
	金額（百万円）	割合（％）	金額（百万円）	割合（％）
東光電気株式会社	4,864	11.5	－	－
株式会社ツカモトコーポレーション	6,862	16.2	－	－

３【対処すべき課題】

当社グループは、クリオブランドのマンション販売とその関連事業を展開しております。平成28年４月24日に創業30周年を迎えるにあたり新たに策定したステートメント及びブランドコンセプトに基づき、人々に愛される企業を目指してまいります。創業以来変わることのない住まいづくりに対する姿勢を貫きつつ、新しい住空間の価値創造に邁進していくことにより、グループ全体として高い成長性を実現するとともに、収益性を高め企業価値の一層の向上を目指します。

（ステートメント）

「想いをかなえ、時をかなでる。」

（ブランドコンセプト）

Message＝『共感』

明和地所グループは、多くの人に選ばれ、住む人の人生に深く関わることで共感が生まれ、人々に愛される企業を目指します。

Vision＝『共創』

私たちは、お客様の最良のパートナーとなり、かけがえのない時間と、笑顔が満ちる豊かな暮らしを共創し続けます。

Mission＝『信頼』

・誠実、そして真摯に、お客様の人生に積極的に関わっていくこと

・スペシャリストとしての誇りを持ち、創造と困難の壁に立ち向かい挑戦し続けること

・人と住まいと地域の結びつきを深め、安心な社会を創造すること

Value

・愛情に満ちた笑顔と心やすらぐかけがえのない時間

・理想を超える空間の提供と、豊かなライフスタイルの実現

・高い品質と管理で、安全・安心な暮らしが続く住まい

・希望の地に住まいを持つ喜びと、永続的な価値

　　当社グループとして対処すべき課題は次のとおりであります。

第一の優先課題として、コア事業であるマンション分譲事業における仕入・供給・販売体制をさらに強化し、年間1,000～1,500戸程度の新規供給を継続的に実施するとともに、月間100戸程度の安定した販売を目指してまいります。

第二に、グループ会社間の連携を強化する中で、子会社の基幹業務である管理業務や仲介業務等不動産関連事業の拡大を図り、グループとしての収益力強化に努めてまいります。

第三に、ブランディングの推進により、従来掘り起しが不足していたと考えられる潜在顧客層の開拓を図るとともに、不動産をご購入いただいたお客様に対する入居後のサービス提供を強化することで顧客満足度の向上につなげ、そこから派生する様々なニーズをグループ全体として取り込む体制を早期に構築することを目指します。

第四に、札幌及び福岡を重点地域と位置付け、それぞれの地域で安定した事業展開をしてまいります。

こうした施策の推進により、当社個別の業績のみならず、グループ全体としての業績確保に資するものと考えております。

４【事業等のリスク】

当社グループの経営成績、株価及び財務状況等に影響を及ぼすリスクには以下のようなものがあります。

なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末（平成28年３月31日）現在において、当社グループが判断したものであります。

(1）経済環境の変化について

当社グループは不動産販売事業をコア事業と位置付けており、消費者向け高額商品あるいは投下元本の大きな投資商品という性格上、国内外経済の影響を大きく受けます。したがって、景気後退局面においては消費者心理の冷え込みからお客様の購入活動が低迷することとなり、これに伴う販売価格の低下や在庫の増加等の影響が発生する可能性があります。

また、不動産取得にかかる税制等が変更された場合にも、お客様の購入意欲に影響を与える可能性があります。当社グループは経済環境の変化に対応するための経営努力を行なってまいりますが、経済環境の変化は当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(2）金融環境の変化について

当社グループの用地仕入れのための資金調達は、銀行借入れを基本としております。金融環境の変化もしくは当社業績の変動により、新規資金調達やリファイナンスが困難になった場合、あるいは金利水準が想定を上回った場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、住宅ローンを利用するお客様に対する金融機関の融資姿勢が著しく消極的になった場合にも、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(3）公的規制等について

当社グループは不動産販売事業を遂行する上で、用地取得、建設、販売という各プロセスにおいて種々の法的規制及び行政指導を受けることになります。当社グループとしては、事前の調査を尽くすことによりプロジェクトの遂行可能性に関する確認を行っていますが、将来において現在予期できない法的規制が設けられることも皆無とは言えません。こうした規制が設けられた場合には、当社グループの事業活動が制約される可能性があるほか、これらの規制を遵守できなかった場合には、予測困難な事業コストの増加が生じる懸念があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(4）事業エリアによる影響について

当社グループは、首都圏、札幌及び福岡に事業エリアを限定し、経営資源を集中した効率的な事業展開を行っておりますが、当該事業エリアの地域経済に変化があった場合や当該事業エリアにおいて過度な価格競争が生じた場合には、販売活動の長期化及び想定価格での販売が困難となる等の可能性があります。その場合には当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(5）資産価値の下落による影響について

今後の景気動向や不動産市況の悪化等により、当社保有のたな卸資産及び固定資産の資産価値が低下した場合は、たな卸資産の簿価切り下げ及び減損処理が適用され、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(6）事業用地の仕入について

当社グループでは、不動産市況、不動産販売価格の動向が変化した場合、事業用地の取得価格が変動する場合があります。今後、事業用地の取得が計画どおりに進まない場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループでは、事業用地の取得に際して、様々な調査を行い、用地取得の意思決定をしておりますが、用地取得時には予想がつかない土壌汚染や地中埋設物等の瑕疵が発見された場合や、工事中の騒音や竣工後の日影の影響等に近隣問題が発生した場合には、建築工期の遅延や、追加費用により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(7）災害による影響について

当社グループが建設中あるいは完成引渡し前のマンションが火災や地震、風水害等の災害に遭遇した場合、修復工事に加え、工期の延長を余儀なくされるため、マンションの引渡し時期が変動する等事業計画に大きな差異が生じます。また、大規模な修復工事を余儀なくされる事態の発生は多額の補償を伴うこともあり得ます。増加したコストについては保険により求償することになりますが、最終的にすべての損失を補填できるとは限らず、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(8）建築工事について

当社グループの不動産販売事業におきましては、建築費は用地費とともに原価の主要項目でありますが、建築資材の価格や建築工事にかかる人件費が想定を上回って上昇した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、建築工事中の事故、施工会社の倒産や請負契約の不履行、設計・施工上の不具合、その他予期せぬ事象が発生した場合、建築工事の中止や遅延、建築コストの上昇あるいは工事完了分の補修責任不履行等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(9）瑕疵担保責任について

当社グループでは、建築工事に関して当社品質管理部による施工会社への指導や、検査体制の強化を図り、従前にも増して品質管理体制の向上に努めておりますが、万一、建物竣工後、設計・施工上の不具合等に起因する売主としての瑕疵担保責任を問われた場合には、損害賠償請求の訴訟が提起される可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(10）引渡し時期について

当社グループの不動産販売事業におきましては、不動産売買契約締結後、お客様への引渡しが完了した時点で売上を計上しております。そのため、竣工や引渡しのタイミングにより、四半期ごとの業績は必ずしも他の四半期や過年度の四半期の業績と比較して均一になるとは限りません。また、不動産売買契約締結後のキャンセル、工期の遅延等により引渡し時期が各決算期末を越えた場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(11）繰延税金資産について

当社グループは、将来の収益見通しに基づく回収可能性を十分に検討したうえで繰延税金資産を計上しておりますが、将来の収益見通しの変更や税率変更が発生した場合には、繰延税金資産計上額の見直しが必要となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(12）会計基準について

当社グループは、現行の法令及び会計基準に則り決算を行い適切に財務開示を行っておりますが、将来的に会計基準や税制が変更された場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(13）法令違反等について

当社グループでは、宅地建物取引業法等の改正による規制強化の中、法令違反が生じることのないように社内研修等による社員教育に努めておりますが、こうした法令等に対する違反が発生した場合には、社会的な信用失墜や規制当局による業務停止処分等を通じて、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(14）個人情報について

当社グループでは、マンション等の販売や管理等を行うにあたり、多くの個人情報を保有しております。個人情報の取扱い及び管理については、規程の整備、研修の実施等により周知徹底を図っておりますが、個人情報が漏洩した場合には、社会的な信用失墜や損害賠償の発生等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

５【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

６【研究開発活動】

該当事項はありません。

７【財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当連結会計年度の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、次のとおりであります。

なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末（平成28年3月31日）現在において、当社グループが判断したものであります。

(1）重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。連結財務諸表の作成にあたり、連結会計年度末日における資産・負債の報告数値及び偶発債権・債務の開示並びに連結会計期間における収入・費用の報告数値に影響を与える見積り、判断及び仮定を使用する必要があります。当社グループは、過去の実績や状況に応じ最も合理的と考えられる様々な要因に基づき、見積り及び判断を行っておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

当社グループは、重要な会計方針のうち、判断と見積りに重要な影響を及ぼすものは以下のものであると考えております。

①　たな卸資産評価

当社グループは、通常の販売目的で保有するたな卸資産についての評価を実施し、評価額が簿価を下回った場合には評価損失を計上しております。たな卸資産の評価は、鑑定評価に基づくものの他、近隣売買事例や過去の価格推移等により行っております。

②　貸倒引当金

当社グループは、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を貸倒引当金として計上しております。取引先の財務状況が悪化し、その支払能力が低下した場合、追加引当が必要となる可能性があります。

③　繰延税金資産

当社グループは、企業会計上の資産又は負債の額と課税所得計算上の資産又は負債の額との間に生じる一時的な差異に係る税効果については、当該差異の解消時に適用される法定実効税率に基づいて繰延税金資産又は繰延税金負債を計上しております。

当社グループが計上している繰延税金資産は、将来減算される一時差異及び繰越欠損金等によるものであります。繰延税金資産のうち、将来において回収が不確実であると考えられる部分に対しては評価性引当額を計上して繰延税金資産を減額していますが、将来の課税所得の見込み額の変化や法人税率の変動等に基づき繰延税金資産の回収可能性の評価が変更された場合、繰延税金資産の増減により法人税等調整額が増減し、純利益が増減する可能性があります。

④　退職給付費用

当社グループは、従業員の退職給付費用及び債務を数理計算上で設定される前提条件に基づいて算出しております。これらの前提条件となる基礎率には、割引率、昇給率、退職率、死亡率、年金資産の長期期待運用収益率等が含まれ、これまでの実績及び将来の見通しを考慮して設定しておりますが、実際の基礎率との差異については数理計算上の差異額として、発生期の翌連結会計年度において一括費用処理することとしております。前提条件として使用する基礎率は、その算定の基となる統計数値等に重要な変動が生じていない限り見直しを行いません。

基礎率を変更した場合、割引率の減少（増加）は、退職給付債務が増加（減少）するため、数理計算上の差異の費用処理を通じて退職給付費用を増加（減少）させる可能性があります。長期期待運用収益率の引き下げ（引き上げ）は、退職給付費用を構成する期待運用収益を減少（増加）させることになり、その結果、退職給付費用は増加（減少）することになります。

⑤　賞与引当金

当社グループは、従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、賞与支給見込額の当連結会計年度負担額を計上しております。

⑥　役員賞与引当金

当社は役員賞与の支出に備えて、当連結会計年度における支給見込額を計上しております。

⑦　役員退職慰労引当金

当社及び一部の連結子会社は役員の退職慰労金の支出に備えて、内規に基づく期末要支給額の全額を計上しております。

(2）当連結会計年度の経営成績の分析

①　売上高

不動産販売事業におきまして、今期からコア事業であるマンション分譲事業に特化したことにより、前連結会計年度比422戸増となる924戸の引渡しを行いました。また、中古マンションの買取再販事業については45戸の引渡しを行いました。以上の結果、売上高は451億45百万円（前期比6.8％増）となりました。

②　売上原価、販売費及び一般管理費

売上原価は、不動産販売事業における建築コストの上昇等から、355億71百万円（前期比8.8％増）となりました。

販売費及び一般管理費は、販売活動における広告宣伝費等及び人件費が増加したことにより64億82百万円（前期比3.2％増）となりました。

③　営業外損益

営業外収益は、売買契約の解約に伴う違約金収入が減少したこと等から1億3百万円（前期比39.8％減）となりました。

営業外費用は、借入金の返済により支払利息が減少したこと等から5億73百万円（前期比21.8％減）となりました。

④　特別損益

受取和解金29百万円等を特別利益に計上した一方で、ゴルフ会員権評価損1百万円等を特別損失として計上いたしました。

⑤　法人税等

税制改正の影響等から繰延税金資産を取崩した結果、法人税等調整額53百万円を計上いたしました。

以上の結果、当連結会計年度の売上高は451億45百万円（前期比6.8％増）、営業利益は30億90百万円（前期比5.9％減）、経常利益は26億21百万円（前期比3.8％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は22億29百万円（前期比1.7％増）となりました。

(3）資本の財源及び資金の流動性についての分析

資金の状況につきましては、「第２　事業の状況 １業績等の概要 （3）キャッシュ・フローの状況」をご参照下さい。