当社グループは、クリオブランドのマンション販売とその関連事業を展開しております。2016年４月24日に創業30周年を迎えるにあたり新たに策定したステートメント及びブランドコンセプトに基づき、人々に愛される企業を目指してまいります。創業以来変わることのない住まいづくりに対する姿勢を貫きつつ、新しい住空間の価値創造に邁進していくことにより、グループ全体として高い成長性を実現するとともに、収益性を高め企業価値の一層の向上を目指します。
（ステートメント）
「想いをかなえ、時をかなでる。」
（ブランドコンセプト）
Message＝『共感』
明和地所グループは、多くの人に選ばれ、住む人の人生に深く関わることで共感が生まれ、人々に愛される企業を目指します。
Vision＝『共創』
私たちは、お客様の最良のパートナーとなり、かけがえのない時間と、笑顔が満ちる豊かな暮らしを共創し続けます。
Mission＝『信頼』
・誠実、そして真摯に、お客様の人生に積極的に関わっていくこと
・スペシャリストとしての誇りを持ち、創造と困難の壁に立ち向かい挑戦し続けること
・人と住まいと地域の結びつきを深め、安心な社会を創造すること
Value
・愛情に満ちた笑顔と心やすらぐかけがえのない時間
・理想を超える空間の提供と、豊かなライフスタイルの実現
・高い品質と管理で、安全・安心な暮らしが続く住まい
・希望の地に住まいを持つ喜びと、永続的な価値
当社グループとして対処すべき課題は次のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末（2019年３月31日）現在において、当社グループが判断したものであります。
第一の優先課題として、コア事業であるマンション分譲事業における仕入・供給・販売体制をさらに強化し、年間1,000～1,500戸程度の新規供給を継続的に実施するとともに、月間100戸程度の安定した販売を目指してまいります。
第二に、拡大する流通市場への取り組みを強化し、不動産流通事業を新たな収益の柱として育成することにより、収益力向上を目指します。
第三に、支店展開済みの札幌・福岡・名古屋における仕入・供給・販売体制を確固たるものとし、すべての支店が安定的に収益を確保できる体制を整えてまいります。
第四に、ブランディングの推進により、従来掘り起しが不足していたと考えられる潜在顧客層の開拓を図るとともに、グループ各社とお取引いただいたお客様に対するサービス提供を強化することで顧客満足度の向上につなげ、そこから派生する様々なニーズをグループ全体として取り込む体制を早期に構築することを目指します。
こうした施策の推進により、当社グループ全体の業績確保に資するものと考えております。
当社グループの経営成績、株価及び財務状況等に影響を及ぼすリスクには以下のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末（2019年３月31日）現在において、当社グループが判断したものであります。
(1）経済環境の変化について
当社グループの不動産販売事業で取扱う商品については、消費者向け高額商品あるいは投下元本の大きな投資商品という性格上、国内外経済等の影響を大きく受けます。したがって、景気後退局面においては消費者心理の冷え込みからお客様の購入活動が低迷することとなり、これに伴う販売価格の低下や在庫の増加等の影響が発生する可能性があります。
また、不動産取得にかかる税制等が変更された場合にも、お客様の購入意欲に影響を与える可能性があります。当社グループは経済環境の変化に対応するための経営努力を行ってまいりますが、経済環境の変化は当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(2）金融環境の変化について
当社グループの用地仕入れのための資金調達は、銀行借入れを基本としております。金融環境の変化もしくは当社業績の変動により、新規資金調達やリファイナンスが困難になった場合、あるいは金利水準が想定を上回った場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、住宅ローンを利用するお客様に対する金融機関の融資姿勢が著しく消極的になった場合にも、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(3）公的規制等について
当社グループは不動産販売事業を遂行する上で、用地取得、建設、販売という各プロセスにおいて種々の法的規制及び行政指導を受けることになります。当社グループとしては、事前の調査を尽くすことによりプロジェクトの遂行可能性に関する確認を行っていますが、将来において現在予期できない法的規制が設けられることも皆無とは言えません。こうした規制が設けられた場合には、当社グループの事業活動が制約される可能性があるほか、これらの規制を遵守できなかった場合には、予測困難な事業コストの増加が生じる懸念があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループは、現行の法令及び会計基準に則り決算を行い、適切に財務開示を行っておりますが、将来的に会計基準や税制が変更された場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(4）災害による影響について
当社グループは、火災や地震、風水害等の災害発生に備えて事業継続計画（ＢＣＰ）を策定しておりますが、被災状況によっては業務の中断等により当社の事業活動に多大な影響が及ぶ可能性があります。また、当社グループが建設中あるいは完成引渡し前のマンションに大規模な修復工事を余儀なくされる事態が発生した場合は、工期の延長により引渡し時期が変動する等事業計画に大きな差異が生じます。さらに、大規模な修復工事は多額の補償を伴うこともあり得ます。増加したコストについては保険により求償することになりますが、最終的にすべての損失を補填できるとは限らず、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(5）事業用地の仕入について
当社グループでは、不動産市況、不動産販売価格の動向が変化した場合、事業用地の取得価格が変動する場合があります。今後、事業用地の取得が計画どおりに進まない場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループでは、事業用地の取得に際して、様々な調査を行い、用地取得の意思決定をしておりますが、用地取得時には予想がつかない土壌汚染や地中埋設物等の瑕疵が発見された場合や、建築工事中の騒音や竣工後の日影の影響等に対する近隣住民の反対運動が発生した場合には、建築工期の遅延や、追加費用が発生する場合があります。
(6）建築工事について
当社グループの不動産販売事業におきましては、建築費は用地費とともに原価の主要項目でありますが、建築資材の価格や建築工事にかかる人件費が想定を上回って上昇した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、建築工事中の事故、施工会社の倒産や請負契約の不履行、設計・施工上の不具合、その他予期せぬ事象が発生した場合、建築工事の中止又は遅延、建築コストの上昇等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(7）瑕疵担保責任について
当社グループでは、建築工事に関して当社品質管理部による施工会社への指導強化、検査体制の強化や建築工事フォローアップを行い、従前にも増して品質管理体制の向上に努めておりますが、万一、建物竣工後、設計・施工上の不具合等に起因する売主としての瑕疵担保責任を問われた場合には、不動産売買契約の錯誤無効や損害賠償請求の訴訟の対象とされる可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(8）業績の変動要因について
当社グループの不動産販売事業におきましては、不動産売買契約締結後、お客様への引渡しが完了した時点で売上を計上しております。そのため、当社グループの業績を四半期ごとに比較した場合、竣工や引渡しのタイミングにより売上高及び経常利益、当期純利益が変動するため、四半期ごとの業績は必ずしも他の四半期の業績と比較して均一にはならず、各四半期の業績の偏重の度合は過年度の四半期業績と同様になるとは限りません。また、不動産売買契約締結後のキャンセル、建築工期の遅延や建築確認手続の遅延等により引渡し時期が各決算期末を越えた場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(9）資産価値の下落による影響について
今後の景気動向や不動産市況の悪化等により、当社保有のたな卸資産及び固定資産の資産価値が低下した場合は、たな卸資産の簿価切り下げ並びに減損処理が適用され、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
(10）繰延税金資産について
当社グループは、将来の収益見通しに基づく回収可能性を十分に検討したうえで繰延税金資産を計上しておりますが、将来の収益見通しの変更や税率変更が発生した場合には、繰延税金資産計上額の見直しが必要となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(11）法令違反等について
当社グループでは、宅地建物取引業法等の改正による規制強化の中、法令違反が生じることのないように社内研修等による社員教育に努めておりますが、こうした法令等に対する違反が発生した場合には、社会的な信用失墜や規制当局による業務停止処分等を通じて、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(12）個人情報について
当社グループでは、マンション等の販売や管理等を行うにあたり、多くの個人情報を保有しております。個人情報の取扱い及び管理については、規程の整備、研修の実施等により周知徹底を図っておりますが、個人情報が漏洩した場合には、社会的な信用失墜や損害賠償の発生等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
経営成績等の概要
(1）経営成績
当連結会計年度におけるわが国経済は、自然災害の影響を受けたものの、雇用・所得環境の改善や各種政策を背景に、緩やかながらも回復基調が続きました。一方で、米中通商問題や英国のEU離脱問題などが世界経済に与える影響や、金融資本市場の動向などには留意が必要な状況にあります。
当社グループの主力市場である首都圏マンション市場におきましては、金融緩和政策による低金利を下支えに底堅く推移しておりますが、販売価格の上昇を受けて一次取得者を中心としたお客様には慎重姿勢が見られました。
このような環境下、当社グループにおきましては、主力商品である新築分譲マンションの売上計上予定物件の販売が想定を下回ったことに加え、契約済住戸の一部で引渡しが翌期にずれ込んだことにより、売上高、利益ともに計画を下回りました。
この結果、当連結会計年度の業績は、売上高499億71百万円（前期比3.9％増）、営業利益30億4百万円（同0.4％増）、経常利益24億31百万円（同2.9％減）、親会社株主に帰属する当期純利益20億34百万円（同0.4％減）となりました。
（連 結）
|
区分 |
当期実績 （百万円） |
前期実績 （百万円） |
増減 |
|
|
金額（百万円） |
増減率（％） |
|||
|
売上高 |
49,971 |
48,105 |
1,865 |
3.9 |
|
営業利益 |
3,004 |
2,991 |
13 |
0.4 |
|
経常利益 |
2,431 |
2,503 |
△71 |
△2.9 |
|
親会社株主に帰属する当期純利益 |
2,034 |
2,042 |
△8 |
△0.4 |
（個 別）
|
区分 |
当期実績 （百万円） |
前期実績 （百万円） |
増減 |
|
|
金額（百万円） |
増減率（％） |
|||
|
売上高 |
44,899 |
41,835 |
3,063 |
7.3 |
|
営業利益 |
2,424 |
2,265 |
158 |
7.0 |
|
経常利益 |
2,178 |
2,123 |
55 |
2.6 |
|
当期純利益 |
1,974 |
1,884 |
90 |
4.8 |
(2）連結セグメント別の業績
各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上を記載しております。
① 不動産販売事業
不動産販売事業におきましては、新築分譲マンションの引渡戸数は前連結会計年度より減少しましたが、首都圏の物件の引渡しが中心となったことにより、一戸当たりの価格が上昇し、売上高は増加いたしました。また、売買仲介についても取扱件数・取扱高がともに増加し、売上増に寄与しました。その一方で、販売に伴う各種経費の増加により、セグメント利益は前期比減益となりました。この結果、売上高は438億2百万円（前期比4.0％増）、セグメント利益は28億41百万円（同0.6％減）となりました。
売上の状況は次のとおりです。
|
区分 |
当期実績 |
構成比 |
|
|
分譲マンション（買取再販含む） |
戸数（戸） |
927 |
|
|
売上高（百万円） |
43,228 |
98.7％ |
|
|
土地 |
売上高（百万円） |
58 |
0.1％ |
|
手数料等 |
売上高（百万円） |
516 |
1.2％ |
|
計 |
戸数（戸） |
927 |
|
|
売上高（百万円） |
43,802 |
100.0％ |
|
② 不動産賃貸事業
不動産賃貸事業におきましては、売上高は10億34百万円（前期比1.0％増）、セグメント利益は3億96百万円（同25.9％増）となりました。
③ 不動産管理事業
不動産管理事業におきましては、売上高は48億15百万円（前期比3.3％増）、セグメント利益は5億36百万円（同0.2％減）となりました。
④ その他事業
その他事業におきましては、住設企画販売事業を中心に、売上高は3億18百万円（前期比4.4％増）、セグメント利益は88百万円（同3.6％減）となりました。
(3）キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」といいます。）の残高は238億62百万円となり、前連結会計年度末比69億69百万円増加いたしました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動によるキャッシュ・フローは、45億91百万円の資金の増加（前期は1億79百万円の減少）となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益24億11百万円の計上、たな卸資産19億21百万円の増加及び仕入債務38億83百万円の増加によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動によるキャッシュ・フローは、65百万円の資金の減少（前期は2億42百万円の増加）となりました。これは主として、有形固定資産の取得による支出2億90百万円、有形固定資産の売却による収入2億45百万円によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動によるキャッシュ・フローは24億42百万円の資金の増加（前期は7億71百万円の増加）となりました。これは、短期借入金の純増額17億81百万円、新規プロジェクトの長期借入れによる収入159億53百万円、プロジェクトの終了等に伴う長期借入金の返済による支出145億22百万円及び配当金の支払7億46百万円によるものであります。
生産、受注及び販売の実績
(1）生産実績
該当事項はありません。
(2）契約実績
当連結会計年度における不動産販売事業の契約状況は次のとおりであります。
|
|
契約高 |
契約残高 |
||||
|
数量 |
金額（百万円） |
前期比（％） |
数量 |
金額（百万円） |
前期比（％） |
|
|
分譲マンション(買取再販含む） |
戸 933 |
40,601 |
110.7 |
戸 867 |
36,893 |
93.4 |
|
土地 |
㎡ 270.44 |
58 |
3.4 |
㎡ － |
－ |
－ |
|
計 |
戸 933 ㎡ 270.44 |
40,659 |
105.9 |
戸 867 ㎡ － |
36,893 |
93.4 |
（注）１．土地は、実測面積を記載しております。
２．金額には消費税等は含まれておりません。
(3）販売実績
当連結会計年度におけるセグメントごとの販売実績は次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当連結会計年度 （自 2018年４月１日 至 2019年３月31日） |
前期比（％） |
|
不動産販売事業（百万円） |
43,802 |
104.0 |
|
不動産賃貸事業（百万円） |
1,034 |
101.0 |
|
不動産管理事業（百万円） |
4,815 |
103.3 |
|
報告セグメント計（百万円） |
49,652 |
103.9 |
|
その他事業（百万円） |
318 |
104.4 |
|
合計（百万円） |
49,971 |
103.9 |
（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。
２．金額には消費税等は含まれておりません。
財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析
当連結会計年度の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、次のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末（2019年3月31日）現在において判断したものであります。
(1）重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。連結財務諸表の作成にあたり、連結会計年度末日における資産・負債の報告数値及び偶発債権・債務の開示並びに連結会計年度における収入・費用の報告数値に影響を与える見積り、判断及び仮定を使用する必要があります。当社グループは、過去の実績や状況に応じ最も合理的と考えられる様々な要因に基づき、見積り及び判断を行っておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
当社グループは、重要な会計方針のうち、判断と見積りに重要な影響を及ぼすものは以下のものであると考えております。
① たな卸資産評価
当社グループは、通常の販売目的で保有するたな卸資産についての評価を実施し、評価額が簿価を下回った場合には評価損失を計上しております。たな卸資産の評価は、鑑定評価に基づくものの他、近隣売買事例や過去の価格推移等により行っております。
② 貸倒引当金
当社グループは、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を貸倒引当金として計上しております。取引先の財務状況が悪化し、その支払能力が低下した場合、追加引当が必要となる可能性があります。
③ 繰延税金資産
当社グループは、企業会計上の資産又は負債の額と課税所得計算上の資産又は負債の額との間に生じる一時的な差異に係る税効果については、当該差異の解消時に適用される法定実効税率に基づいて繰延税金資産又は繰延税金負債を計上しております。
当社グループが計上している繰延税金資産は、将来減算される一時差異及び繰越欠損金等によるものであります。繰延税金資産のうち、将来において回収が不確実であると考えられる部分に対しては評価性引当額を計上して繰延税金資産を減額していますが、将来の課税所得の見込み額の変化や法人税率の変動等に基づき繰延税金資産の回収可能性の評価が変更された場合、繰延税金資産の増減により法人税等調整額が増減し、純利益が増減する可能性があります。
④ 退職給付費用
当社グループは、従業員の退職給付費用及び債務を数理計算上で設定される前提条件に基づいて算出しております。これらの前提条件となる基礎率には、割引率、昇給率、退職率、死亡率、年金資産の長期期待運用収益率等が含まれ、これまでの実績及び将来の見通しを考慮して設定しておりますが、実際の基礎率との差異については数理計算上の差異額として、発生期の翌連結会計年度において一括費用処理することとしております。前提条件として使用する基礎率は、その算定の基となる統計数値等に重要な変動が生じていない限り見直しを行いません。
基礎率を変更した場合、割引率の減少（増加）は、退職給付債務が増加（減少）するため、数理計算上の差異の費用処理を通じて退職給付費用を増加（減少）させる可能性があります。長期期待運用収益率の引き下げ（引き上げ）は、退職給付費用を構成する期待運用収益を減少（増加）させることになり、その結果、退職給付費用は増加（減少）することになります。
⑤ 賞与引当金
当社グループは、従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、賞与支給見込額の当連結会計年度負担額を計上しております。
⑥ 役員賞与引当金
当社は役員賞与の支出に備えて、当連結会計年度における支給見込額を計上しております。
⑦ 役員退職慰労引当金
当社及び一部の連結子会社は役員の退職慰労金の支出に備えて、内規に基づく期末要支給額の全額を計上しております。
(2）当連結会計年度の経営成績の分析
① 売上高
不動産販売事業におきまして、877戸の引渡しを行いました。また、中古マンションの買取再販については50戸の引渡しを行いました。以上の結果、売上高は499億71百万円（前期比3.9％増）となりました。
② 売上原価、販売費及び一般管理費
売上原価は、不動産販売事業における建築コストの上昇等から、394億10百万円（前期比3.2％増）となりました。
販売費及び一般管理費は75億55百万円（前期比9.3％増）となりました。
③ 営業外損益
営業外収益は、売買契約の解約に伴う違約金収入が増加したこと等から1億55百万円（前期比4.3％増）となりました。
営業外費用は、主に控除対象外消費税等が増加したことから7億28百万円（前期比14.4％増）となりました。
④ 特別損益
固定資産売却益26百万円を特別利益として計上した一方で、固定資産除却損22百万円、減損損失16百万円等を特別損失として計上いたしました。
以上の結果、当連結会計年度の売上高は499億71百万円（前期比3.9％増）、営業利益は30億4百万円（同0.4％増）、経常利益は24億31百万円（同2.9％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は20億34百万円（同0.4％減）となりました。
(3）資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社グループの資金需要の主なものは不動産販売事業における用地仕入れであり、金融機関からの借入れにより資金調達を行っております。
資金の状況につきましては、「経営成績等の概要 （3）キャッシュ・フローの状況」をご参照下さい。
該当事項はありません。
該当事項はありません。