当社グループは、クリオブランドのマンション販売とその関連事業を展開しております。2016年４月24日に創業30周年を迎えるにあたり新たに策定したステートメント及びブランドコンセプトに基づき、人々に愛される企業を目指しております。創業以来変わることのない住まいづくりに対する姿勢を貫きつつ、新しい住空間の価値創造に邁進していくことにより、グループ全体として高い成長性を実現するとともに、収益性を高め企業価値の一層の向上を目指します。
（ステートメント）
「想いをかなえ、時をかなでる。」
（ブランドコンセプト）
Message＝『共感』
明和地所グループは、多くの人に選ばれ、住む人の人生に深く関わることで共感が生まれ、人々に愛される企業を目指します。
Vision＝『共創』
私たちは、お客様の最良のパートナーとなり、かけがえのない時間と、笑顔が満ちる豊かな暮らしを共創し続けます。
Mission＝『信頼』
・誠実、そして真摯に、お客様の人生に積極的に関わっていくこと
・スペシャリストとしての誇りを持ち、創造と困難の壁に立ち向かい挑戦し続けること
・人と住まいと地域の結びつきを深め、安心な社会を創造すること
Value
・愛情に満ちた笑顔と心やすらぐかけがえのない時間
・理想を超える空間の提供と、豊かなライフスタイルの実現
・高い品質と管理で、安全・安心な暮らしが続く住まい
・希望の地に住まいを持つ喜びと、永続的な価値
当社グループとして、当面優先的に対処すべき課題は次のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末（2020年３月31日）現在において、当社グループが判断したものであります。
新型コロナウイルス感染症の拡大に伴う国内外での社会・経済活動の混乱と低迷が継続しており、有効なワクチンや治療薬が未だ開発途上にあることから、現時点では収束時期を明確に見通すことはできず、相当期間にわたりその影響が懸念される状況にあります。
不動産業界においても仕入・販売活動への影響は避けられず、特に当面はモデルルームや店舗への来場者の減少が見込まれます。
当社では、こうした事業環境の変化への対応のため、下記２点を当面の課題として掲げております。
第一に、営業手法の多様化及び量・質の改善に努めてまいります。上述のような状況を受けて、当社では2020年５月1日より、非対面型のＷｅｂ接客（リモート クリオ）サービスを開始しております。また、モデルルームへの来場を希望するお客様への対応として、マスクの着用や手指消毒、来場・出社前の検温などの十分な感染防止策を実施のうえ、完全予約制での接客を行っております。従来型の対面営業が制約を受けており、感染リスクを回避した営業手法が販売活動の中核となる可能性があることから、今後とも様々な手法からお客様の求める接客に努めてまいります。
第二に、いわゆるウィズ・コロナ、ポスト・コロナの社会において求められる顧客ニーズとは何かに真摯に向き合い、当社グループが提供する商品やサービスに関しての検討を進めてまいります。外出自粛や在宅勤務などが継続する中で、お客様のライフスタイルにも新たな変化が生まれるものと考えております。こうしたライフスタイルやニーズの変化を的確に捉え、住まいを提供する企業として、自社の経営資源やノウハウを鑑みながら、より多くの方に選んでいただける商品づくり、サービスの提供に努めてまいります。
こうした施策の推進が、当社グループの業績確保及び企業価値の向上に資するものと考えております。
また、感染症の収束後における中期的な経営課題としては、従来より取り組んでいる次の４点を推進いたします。
第一に、コア事業であるマンション分譲事業における仕入・供給・販売体制を再構築することにより、年間1,000～1,500戸程度の新規供給を継続し、月間100戸程度の安定的な販売を目指してまいります。
第二に、流通市場への取り組み強化により、仲介のみならず、買取再販やリフォームを含めた不動産流通事業による収益の増強を図ってまいります。
第三に、札幌・福岡・名古屋のすべての支店において、安定的に事業展開を図ることにより、収益に寄与する体制を確保してまいります。
第四に、ブランディングの推進やＷｅｂの活用により、従来以上に潜在顧客層へのアプローチを強化するとともに、お客様の求めるサービス提供に努めることにより顧客満足度の向上や派生する様々なニーズの取り込みを図ってまいります。
なお、当社は、2019年５月20日付けで公表した第２次中期経営計画（2020年３月期～2022年３月期）に関して、その骨子となる考え方は維持しつつも、新型コロナウイルスの影響が既に当期において生じていること、および翌期以降についてその影響を合理的に算定することが困難であると判断していることから、数値目標としての経営目標を取り下げることといたします。
今後の状況推移を踏まえ、算定可能となった段階で改めて公表する方針です。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末（2020年３月31日）現在において当社グループが判断したものであります。
(1）経済環境の変化について
不動産販売事業で取扱う商品については、消費者向け高額商品あるいは投下元本の大きな投資商品という性格上、国内外経済等の影響を大きく受けます。景気後退局面における消費者心理の冷え込みや不動産取得にかかる税制等の変更が、お客様の購入意欲に影響を与え、これに伴い当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(2）金融環境の変化について
金融環境の変化もしくは当社業績の変動により、資金調達が困難になった場合、金利水準が上昇した場合、あるいは住宅ローンを利用するお客様に対する金融機関の融資姿勢が著しく消極的になった場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(3）公的規制等について
事業を遂行する上で種々の法的規制等を受けており、その遵守に努めておりますが、事業に関連する法制度が変更され、事業において新たな義務、制約及び費用負担等が発生することになった場合、また、関連する税制度が変更された場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(4）災害による影響について
火災や地震、風水害等の災害発生に備えて事業継続計画（ＢＣＰ）を策定しておりますが、被災状況によっては業務の中断等により当社の事業活動に多大な影響が及ぶ可能性があります。また、建設中あるいは完成引渡し前のマンションに大規模な修復工事を余儀なくされる事態が発生した場合は、工期の延長により引渡し時期が変動する等事業計画に大きな差異が生じます。さらに、大規模な修復工事は多額の補償を伴い、増加したコストについては保険により求償することになりますが、すべての損失を補填できるとは限らず、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(5）事業用地の仕入について
不動産市況の動向により事業用地の価格が変動することで取得が計画どおりに進まない場合や、様々な調査を行い用地取得の意思決定をしたものの予想がつかない土壌汚染や地中埋設物等の瑕疵の発見による追加費用が発生した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(6）建築工事について
建築資材の価格や建築工事にかかる人件費が上昇した場合や、建築工事中の事故、施工会社の倒産や請負契約の不履行、設計・施工上の不具合、近隣住民の反対等予期せぬ事象が発生することによる建築工事の中止又は遅延や建築コストの上昇があった場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(7）契約不適合責任について
建築工事に関して当社品質管理部による施工会社への指導強化、検査体制の強化や建築工事フォローアップを行い、従前にも増して品質管理体制の向上に努めておりますが、万一、建物竣工後に設計・施工上の不具合等に起因する売主としての契約不適合責任を問われ、売買契約の錯誤無効や損害賠償請求の訴訟の対象とされた場合、これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(8）業績の変動要因について
四半期ごとに業績を比較した場合、竣工・引渡しのタイミングにより売上高が変動するため、四半期ごとの業績は他の四半期と比較して均一にはならず、各四半期の偏重の度合は過年度と同様になるとは限りません。また、売買契約のキャンセル、建築工期や建築確認手続の遅延等により引渡し時期が各決算期末を越えた場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(9）資産価値の下落による影響について
景気動向や不動産市況の悪化等により、当社保有のたな卸資産及び固定資産の資産価値が低下した場合は、たな卸資産の簿価切下げ並びに減損処理が適用され、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(10）繰延税金資産について
将来の収益見通しに基づく回収可能性を十分に検討したうえで繰延税金資産を計上しておりますが、収益見通しの変更や税率変動等を含む税制の変更等があった場合には、繰延税金資産計上額の見直しが必要となり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(11）法令違反等について
法令違反が生じることのないように社内研修等による社員教育に努めておりますが、宅地建物取引業法等に対する違反が発生した場合には、社会的な信用失墜や規制当局による業務停止処分等により、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(12）個人情報について
個人情報の取扱い及び管理については、規程の整備、研修の実施等により周知徹底を図っておりますが、個人情報が漏洩した場合には、社会的な信用失墜や損害賠償の発生等により、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(13）新型コロナウイルス感染症について
新型コロナウイルス感染症に対する有効なワクチン等が開発されるまでの期間においては、社会・経済活動が低迷した状態が持続し、特に感染の拡大期には、個人や企業に対する自粛要請により、経済的な活動が停滞状態となることが想定されます。こうした状況下においては、「(1)経済環境の変化について」、「(2)金融環境の変化について」、「(4)災害による影響について」及び「(6)建築工事について」に記載したような複合的な要因により、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
経営成績等の概要
(1）経営成績
当連結会計年度におけるわが国経済は、消費増税や自然災害等の影響を受けたものの、雇用・所得環境の改善を背景に、全体としては緩やかな回復基調が続いておりましたが、年明け以降顕在化した新型コロナウイルス感染症の影響により、国内外の経済活動が停滞しており、先行きが極めて不透明な状況となりました。
当社グループの主力市場である首都圏マンション市場におきましては、販売価格の上昇という要因にもかかわらず、金融緩和政策による低金利を下支えに需要は底堅く推移しておりましたが、緊急事態宣言を受けての営業活動の自粛やお客様の外出自粛などにより、販売活動への影響が生じております。
当期業績については、台風19号等の影響による一部物件の工事遅延に加え、感染症対策の一環として、新築分譲マンションの売上計上予定物件について一部住戸の引渡しを分散対応したことにより、契約済み住戸の引渡しが翌期にずれこみ、売上高、利益ともに計画を下回りました。
この結果、当連結会計年度の業績は、売上高405億31百万円（前期比18.9％減）、営業利益16億38百万円（同45.5％減）、経常利益10億58百万円（同56.4％減）、親会社株主に帰属する当期純利益4億96百万円（同75.6％減）となりました。
（連 結）
|
区分 |
当期実績 （百万円） |
前期実績 （百万円） |
増減 |
|
|
金額（百万円） |
増減率（％） |
|||
|
売上高 |
40,531 |
49,971 |
△9,439 |
△18.9 |
|
営業利益 |
1,638 |
3,004 |
△1,366 |
△45.5 |
|
経常利益 |
1,058 |
2,431 |
△1,372 |
△56.4 |
|
親会社株主に帰属する当期純利益 |
496 |
2,034 |
△1,538 |
△75.6 |
（個 別）
|
区分 |
当期実績 （百万円） |
前期実績 （百万円） |
増減 |
|
|
金額（百万円） |
増減率（％） |
|||
|
売上高 |
35,355 |
44,899 |
△9,543 |
△21.3 |
|
営業利益 |
1,168 |
2,424 |
△1,255 |
△51.8 |
|
経常利益 |
1,072 |
2,178 |
△1,106 |
△50.8 |
|
当期純利益 |
900 |
1,974 |
△1,074 |
△54.4 |
(2）連結セグメント別の業績
各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上を記載しております。
① 不動産販売事業
不動産販売事業におきましては、上述のとおり、契約済み住戸の引渡しが翌期にずれ込み、引渡し戸数は前年から130戸減少しました。この結果、売上高は342億46百万円（前期比21.8％減）、セグメント利益は15億97百万円（同43.8％減）となりました。
売上の状況は次のとおりです。
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区分 |
当期実績 |
構成比 |
|
|
分譲マンション（買取再販含む） |
戸数（戸） |
797 |
|
|
売上高（百万円） |
30,765 |
89.8％ |
|
|
土地 |
売上高（百万円） |
2,859 |
8.4％ |
|
手数料等 |
売上高（百万円） |
621 |
1.8％ |
|
計 |
戸数（戸） |
797 |
|
|
売上高（百万円） |
34,246 |
100.0％ |
|
② 不動産賃貸事業
不動産賃貸事業におきましては、売上高は10億51百万円（前期比1.6％増）、セグメント利益は3億66百万円（同7.6％減）となりました。
③ 不動産管理事業
不動産管理事業におきましては、売上高は48億19百万円（前期比0.1％増）、セグメント利益は4億11百万円（同23.4％減）となりました。
④ その他事業
その他事業におきましては、住設企画販売事業を中心に、売上高は4億13百万円（前期比30.1％増）、セグメント利益は1億15百万円（同30.1％増）となりました。
(3）キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」といいます。）の残高は232億94百万円となり、前連結会計年度末比5億67百万円減少いたしました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動によるキャッシュ・フローは、2億19百万円の資金の減少（前期は45億91百万円の増加）となりました。これは主として、たな卸資産97億2百万円の増加、仕入債務32億66百万円の増加及びその他の負債60億14百万円の増加によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動によるキャッシュ・フローは、93百万円の資金の減少（前期は65百万円の減少）となりました。これは主として、有形固定資産の取得による支出47百万円によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動によるキャッシュ・フローは2億54百万円の資金の減少（前期は24億42百万円の増加）となりました。これは、新規プロジェクトの長期借入れによる収入136億17百万円、プロジェクトの終了等に伴う長期借入金の返済による支出128億90百万円及び配当金の支払7億46百万円によるものであります。
生産、受注及び販売の実績
(1）生産実績
該当事項はありません。
(2）契約実績
当連結会計年度における不動産販売事業の契約状況は次のとおりであります。
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|
契約高 |
契約残高 |
||||
|
数量 |
金額（百万円） |
前期比（％） |
数量 |
金額（百万円） |
前期比（％） |
|
|
分譲マンション(買取再販含む） |
戸 779 |
35,369 |
87.11 |
戸 849 |
41,536 |
112.59 |
|
土地 |
㎡ 1,940.61 |
3,103 |
5,350.00 |
㎡ 318.58 |
245 |
－ |
|
計 |
戸 779 ㎡ 1,940.61 |
38,472 |
94.62 |
戸 849 ㎡ 318.58 |
41,781 |
113.25 |
（注）１．土地は、実測面積を記載しております。
２．金額には消費税等は含まれておりません。
(3）販売実績
当連結会計年度におけるセグメントごとの販売実績は次のとおりであります。
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セグメントの名称 |
当連結会計年度 （自 2019年４月１日 至 2020年３月31日） |
前期比（％） |
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不動産販売事業（百万円） |
34,246 |
78.2 |
|
不動産賃貸事業（百万円） |
1,051 |
101.6 |
|
不動産管理事業（百万円） |
4,819 |
100.1 |
|
報告セグメント計（百万円） |
40,118 |
80.8 |
|
その他事業（百万円） |
413 |
130.1 |
|
合計（百万円） |
40,531 |
81.1 |
（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。
２．金額には消費税等は含まれておりません。
財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析
当連結会計年度の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、次のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末（2020年３月31日）現在において判断したものであります。
(1）重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。連結財務諸表の作成にあたり、連結会計年度末日における資産・負債の報告数値及び偶発債権・債務の開示並びに連結会計年度における収入・費用の報告数値に影響を与える見積り、判断及び仮定を使用する必要があります。当社グループは、過去の実績や状況に応じ最も合理的と考えられる様々な要因に基づき、見積り及び判断を行っておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
当社グループは、重要な会計方針のうち、判断と見積りに重要な影響を及ぼすものは以下のものであると考えております。
① たな卸資産評価
当社グループは、通常の販売目的で保有するたな卸資産についての評価を実施し、評価額が簿価を下回った場合には評価損失を計上しております。たな卸資産の評価は、鑑定評価に基づくものの他、近隣売買事例や過去の価格推移等により行っております。
② 貸倒引当金
当社グループは、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を貸倒引当金として計上しております。取引先の財務状況が悪化し、その支払能力が低下した場合、追加引当が必要となる可能性があります。
③ 繰延税金資産
当社グループは、企業会計上の資産又は負債の額と課税所得計算上の資産又は負債の額との間に生じる一時的な差異に係る税効果については、当該差異の解消時に適用される法定実効税率に基づいて繰延税金資産又は繰延税金負債を計上しております。
当社グループが計上している繰延税金資産は、将来減算される一時差異及び繰越欠損金等によるものであります。繰延税金資産のうち、将来において回収が不確実であると考えられる部分に対しては評価性引当額を計上して繰延税金資産を減額していますが、将来の課税所得の見込み額の変化や法人税率の変動等に基づき繰延税金資産の回収可能性の評価が変更された場合、繰延税金資産の増減により法人税等調整額が増減し、純利益が増減する可能性があります。
④ 退職給付費用
当社グループは、従業員の退職給付費用及び債務を数理計算上で設定される前提条件に基づいて算出しております。これらの前提条件となる基礎率には、割引率、昇給率、退職率、死亡率、年金資産の長期期待運用収益率等が含まれ、これまでの実績及び将来の見通しを考慮して設定しておりますが、実際の基礎率との差異については数理計算上の差異額として、発生期の翌連結会計年度において一括費用処理することとしております。前提条件として使用する基礎率は、その算定の基となる統計数値等に重要な変動が生じていない限り見直しを行いません。
基礎率を変更した場合、割引率の減少（増加）は、退職給付債務が増加（減少）するため、数理計算上の差異の費用処理を通じて退職給付費用を増加（減少）させる可能性があります。長期期待運用収益率の引き下げ（引き上げ）は、退職給付費用を構成する期待運用収益を減少（増加）させることになり、その結果、退職給付費用は増加（減少）することになります。
⑤ 賞与引当金
当社グループは、従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、賞与支給見込額の当連結会計年度負担額を計上しております。
⑥ 役員賞与引当金
当社は役員賞与の支出に備えて、当連結会計年度における支給見込額を計上しております。
⑦ 役員退職慰労引当金
当社及び一部の連結子会社は役員の退職慰労金の支出に備えて、内規に基づく期末要支給額の全額を計上しております。
なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大による経済活動への影響については不確定要素が多く、現時点では収束時期を明確に見通すことはできず、相当期間にわたりその影響が懸念される状況にあります。
このような状況の中、当連結会計年度において各販売拠点の活用状況等に関して再検討を実施し、減損処理を行っております。また、当社の主力事業であるマンション分譲事業において、翌連結会計年度に繰り越された契約を含め相応の契約残高があることから、確実と認められる範囲内で繰延税金資産の回収可能性等を検討し会計処理に反映しております。
(2）当連結会計年度の経営成績の分析
① 売上高
不動産販売事業におきまして、744戸の引渡しを行いました。また、中古マンションの買取再販については53戸の引渡しを行いました。以上の結果、売上高は405億31百万円（前期比18.9％減）となりました。
② 売上原価、販売費及び一般管理費
売上原価は、不動産販売事業における建築コストの上昇等から、313億94百万円（前期比20.3％減）となりました。
販売費及び一般管理費は74億98百万円（前期比0.8％減）となりました。
③ 営業外損益
営業外収益は、売買契約の解約に伴う違約金収入が減少したこと等から1億11百万円（前期比28.0％減）となりました。
営業外費用は、控除対象外消費税等が減少したこと等から6億91百万円（前期比5.1％減）となりました。
④ 特別損益
減損損失204百万円等を特別損失として計上いたしました。
以上の結果、当連結会計年度の売上高は405億31百万円（前期比18.9％減）、営業利益は16億38百万円（同45.5％減）、経常利益は10億58百万円（同56.4％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は4億96百万円（同75.6％減）となりました。
(3）資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社グループの資金需要の主なものは不動産販売事業における用地仕入れであり、金融機関からの借入れにより資金調達を行っております。
資金の状況につきましては、「経営成績等の概要 （3）キャッシュ・フローの状況」をご参照下さい。
該当事項はありません。
該当事項はありません。