第２【事業の状況】

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

当社グループは、「想いをかなえ、時をかなでる。」の企業理念のもと、クリオブランドの新築分譲マンションを中心に、生活の基盤となる住まいのあらゆるシーンに対し多角的に事業を展開しております。

2021年４月24日に創業35周年を迎えるにあたり、アクションポリシーとして「40 years NEW!」を定めました。このアクションポリシーは、企業理念のベースとなるもので、次なる節目である40周年を見据えた行動指針です。

創業以来変わることのないお客様視点に立った住まいづくりの姿勢を貫きつつ、社会の変化に対応しながら、住まいを通じた新しい価値を創造していくことで、グループ全体としての持続的な成長と企業価値の一層の向上を目指します。

　　当社グループとして、当面優先的に対処すべき課題は次のとおりであります。

なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末（2021年３月31日）現在において、当社グループが判断したものであります。

新型コロナウイルス感染症の影響により、社会経済活動の制限が継続しており、引き続き内外経済に与える影響には十分注意が必要な状況にあります。

また住宅市場においては感染症拡大を受けて、ライフスタイルやお客様の住まいに対する考え方に変化が見られます。

こうした事業環境の変化に対応し、中長期的な成長に繋げていくため、当社では下記について重点的に取組んでまいります。

◇新型コロナウイルス感染症への対応

ウィズコロナ社会やお客様のニーズの変化に対応すべく、先進機能の設備やシステムを導入した「アタラシエ」の展開や「リモート クリオ」を用いたオンライン接客体制の確立など様々な取組みを行ってまいりました。

新型コロナウイルス感染拡大の防止策を講じつつ、社会経済活動のレベルを引き上げていく中で、今後景気は持ち直していくことが期待されますが、依然として動向を注視しなければならない状況が続いております。

このような状況下、当社におきましては上記取組みを継続していくとともに、社会の要請やお客様の声に一層耳を傾け、より多くの方に選んでいただける商品・サービスの開発、提供に努めてまいります。

◇分譲マンション事業の安定成長

コア事業である分譲マンション事業における仕入・供給・販売体制をより強固なものとし、年間1,000戸～1,500戸程度の新規供給、月間100戸程度の販売を目指してまいります。

◇支店の事業体制強化

各支店での事業展開を重要な事業戦略に位置付け、新規物件の発売や広告・広報活動によって各エリアにおける「明和地所」と「クリオ」ブランドの知名度を一層拡充する取組みを行います。また、エリアごとのマーケットやニーズを改めて深掘りし、主力商品である新築分譲マンションを継続的に供給していくことで、安定的に収益を確保できる体制を構築してまいります。

◇不動産流通事業のさらなる強化

当社は、中古マンションの買取再販、売買仲介等の不動産流通事業を第二の収益の柱とすべく強化を図っており、2021年４月には首都圏において３店舗を新規開設するなど中長期的な成長に向けた布石を打っております。これまでに分譲してきたクリオマンション45,000戸超のストックをアドバンテージとして活かしながら、新規店舗における営業体制を早期に確立するとともに、既存店舗における収益の拡大に努めてまいります。

◇強固な財務基盤の確立

上記のような各取組みを推進していくため、また金融資本市場や住宅市場の変化に柔軟に対応し安定的な事業展開をしていくため、人材などの経営資源の有効活用やコスト管理の徹底による効率的な経営を推進していくことで、より強固な財務基盤の確立を目指してまいります。

こうした施策の推進が、当社グループの業績確保及び企業価値の向上に資するものと考えております。

２【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末（2021年３月31日）現在において当社グループが判断したものであります。

(1）経済環境の変化について

不動産販売事業で取扱う商品については、消費者向け高額商品あるいは投下元本の大きな投資商品という性格上、国内外経済等の影響を大きく受けます。景気後退局面における消費者心理の冷え込みや不動産取得にかかる税制等の変更が、お客様の購入意欲に影響を与え、これに伴い当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(2）金融環境の変化について

金融環境の変化もしくは当社業績の変動により、資金調達が困難になった場合、金利水準が上昇した場合、あるいは住宅ローンを利用するお客様に対する金融機関の融資姿勢が著しく消極的になった場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(3）公的規制等について

事業を遂行する上で種々の法的規制等を受けており、その遵守に努めておりますが、事業に関連する法制度が変更され、事業において新たな義務、制約及び費用負担等が発生することになった場合、また、関連する税制度が変更された場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(4）災害による影響について

火災や地震、風水害等の災害発生に備えて事業継続計画（ＢＣＰ）を策定しておりますが、被災状況によっては業務の中断等により当社の事業活動に多大な影響が及ぶ可能性があります。また、建設中あるいは完成引渡し前のマンションに大規模な修復工事を余儀なくされる事態が発生した場合は、工期の延長により引渡し時期が変動する等事業計画に大きな差異が生じます。さらに、大規模な修復工事は多額の補償を伴い、増加したコストについては保険により求償することになりますが、すべての損失を補填できるとは限らず、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(5）事業用地の仕入について

不動産市況の動向により事業用地の価格が変動することで取得が計画どおりに進まない場合や、様々な調査を行い用地取得の意思決定をしたものの予想がつかない土壌汚染や地中埋設物等の瑕疵の発見による追加費用が発生した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(6）建築工事について

建築資材の価格や建築工事にかかる人件費が上昇した場合や、建築工事中の事故、施工会社の倒産や請負契約の不履行、設計・施工上の不具合、近隣住民の反対等予期せぬ事象が発生することによる建築工事の中止又は遅延や建築コストの上昇があった場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(7）契約不適合責任について

建築工事に関して当社品質管理部による施工会社への指導強化、検査体制の強化や建築工事フォローアップを行い、従前にも増して品質管理体制の向上に努めておりますが、万一、建物竣工後に設計・施工上の不具合等に起因する売主としての契約不適合責任を問われ、売買契約の錯誤無効や損害賠償請求の訴訟の対象とされた場合、これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(8）業績の変動要因について

四半期ごとに業績を比較した場合、竣工・引渡しのタイミングにより売上高が変動するため、四半期ごとの業績は他の四半期と比較して均一にはならず、各四半期の偏重の度合は過年度と同様になるとは限りません。また、売買契約のキャンセル、建築工期や建築確認手続の遅延等により引渡し時期が各決算期末を越えた場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(9）資産価値の下落による影響について

景気動向や不動産市況の悪化等により、当社保有のたな卸資産及び固定資産の資産価値が低下した場合は、たな卸資産の簿価切下げ並びに減損処理が適用され、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(10）繰延税金資産について

将来の収益見通しに基づく回収可能性を十分に検討したうえで繰延税金資産を計上しておりますが、収益見通しの変更や税率変動等を含む税制の変更等があった場合には、繰延税金資産計上額の見直しが必要となり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(11）法令違反等について

法令違反が生じることのないように社内研修等による社員教育に努めておりますが、宅地建物取引業法等に対する違反が発生した場合には、社会的な信用失墜や規制当局による業務停止処分等により、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(12）個人情報について

個人情報の取扱い及び管理については、規程の整備、研修の実施等により周知徹底を図っておりますが、個人情報が漏洩した場合には、社会的な信用失墜や損害賠償の発生等により、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(13）新型コロナウイルス感染症について

新型コロナウイルス感染症に対するワクチン接種が全国で行われておりますが、新たな変異株による感染拡大等により経済的な活動が停滞状態となることがあれば「(1)経済環境の変化について」、「(2)金融環境の変化について」及び「(6)建築工事について」に記載したような複合的な要因により、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

経営成績等の概要

(1）経営成績

当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況にあります。

当社グループの主力市場である首都圏マンション市場におきましては、販売価格の高止まりという状況ではあるものの、お客様の住まいに対する考え方やライフスタイルにも変化が見られ、発売戸数・契約率ともに改善の動きが見られます。

このような環境下、当社グループにおきましては、いわゆるウィズコロナ社会やお客様のニーズの変化に対応すべく、先進機能の設備やシステムを導入した「アタラシエ」の展開や「リモート クリオ」を用いたオンライン接客体制の確立など様々な取組みを行ってまいりました。この結果、営業活動の自粛期間はあったものの、前期を上回る契約高・期末契約残高を確保しております。

当連結会計年度における業績については、契約済住戸の引渡しを計画通りに行い、売上高501億9百万円（前期比23.6％増）、営業利益36億26百万円（同121.3％増）、経常利益30億7百万円（同184.0％増）、親会社株主に帰属する当期純利益27億21百万円（同448.3％増）となりました。

（連　結）

区分	当期実績 （百万円）	前期実績 （百万円）	増減
			金額（百万円）	増減率（％）
売上高	50,109	40,531	9,577	23.6
営業利益	3,626	1,638	1,988	121.3
経常利益	3,007	1,058	1,948	184.0
親会社株主に帰属する当期純利益	2,721	496	2,225	448.3

（個　別）

区分	当期実績 （百万円）	前期実績 （百万円）	増減
			金額（百万円）	増減率（％）
売上高	44,869	35,355	9,513	26.9
営業利益	3,169	1,168	2,000	171.2
経常利益	2,886	1,072	1,813	169.1
当期純利益	2,726	900	1,826	202.7

(2）連結セグメント別の業績

各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上を記載しております。

①　不動産販売事業

不動産販売事業におきましては、新築分譲マンション830戸（前期比86戸増）、中古マンション69戸（前期比16戸増）の引渡しを行ったこと等から、売上高は436億66百万円（前期比27.5％増）、セグメント利益は36億21百万円（同126.7％増）となりました。

売上の状況は次のとおりです。

区分		当期実績	構成比
分譲マンション（買取再販含む）	戸数（戸）	899
	売上高（百万円）	42,319	96.9％
土地	売上高（百万円）	738	1.7％
手数料等	売上高（百万円）	609	1.4％
計	戸数（戸）	899
	売上高（百万円）	43,666	100.0％

②　不動産賃貸事業

不動産賃貸事業におきましては、売上高は10億82百万円（前期比3.0％増）、セグメント利益は3億38百万円（同7.8％減）となりました。

③　不動産管理事業

不動産管理事業におきましては、売上高は49億10百万円（前期比1.9％増）、セグメント利益は3億50百万円（同14.9％減）となりました。

④　その他事業

その他事業におきましては、住設企画販売事業を中心に、売上高は4億49百万円（前期比8.5％増）、セグメント利益は92百万円（同19.3％減）となりました。

(3）キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」といいます。）の残高は223億11百万円となり、前連結会計年度末比9億82百万円減少いたしました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動によるキャッシュ・フローは、55億51百万円の資金の減少（前期は2億19百万円の減少）となりました。これは税金等調整前当期純利益30億52百万円の計上、仕入債務60億6百万円の減少、その他の負債56億55百万円の減少等によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動によるキャッシュ・フローは、13億80百万円の資金の増加（前期は93百万円の減少）となりました。これは有形固定資産の売却による収入15億7百万円等によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動によるキャッシュ・フローは31億88百万円の資金の増加（前期は2億54百万円の減少）となりました。これは、新規プロジェクトにかかる長期借入れによる収入141億31百万円、プロジェクトの終了等に伴う長期借入金の返済による支出122億24百万円及び配当金の支払3億73百万円等によるものであります。

生産、受注及び販売の実績

(1）生産実績

該当事項はありません。

(2）契約実績

当連結会計年度における不動産販売事業の契約状況は次のとおりであります。

	契約高			契約残高
	数量	金額（百万円）	前期比（％）	数量	金額（百万円）	前期比（％）
分譲マンション(買取再販含む）	866戸	43,432	122.79	816戸	42,691	102.78
土地	1,562.89㎡	762	24.59	640.60㎡	270	110.20
計	866戸 1,562.89㎡	44,195	114.87	816戸 640.60㎡	42,961	102.82

（注）１．土地は、実測面積を記載しております。

２．金額には消費税等は含まれておりません。

(3）販売実績

当連結会計年度におけるセグメントごとの販売実績は次のとおりであります。

セグメントの名称	当連結会計年度 （自　2020年４月１日 至　2021年３月31日）	前期比（％）
不動産販売事業（百万円）	43,666	127.5
不動産賃貸事業（百万円）	1,082	103.0
不動産管理事業（百万円）	4,910	101.9
報告セグメント計（百万円）	49,660	123.8
その他事業（百万円）	449	108.5
合計（百万円）	50,109	123.6

（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．金額には消費税等は含まれておりません。

財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析

当連結会計年度の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、次のとおりであります。

なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末（2021年３月31日）現在において判断したものであります。

(1）重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。連結財務諸表の作成にあたり、連結会計年度末日における資産・負債の報告数値及び偶発債権・債務の開示並びに連結会計年度における収入・費用の報告数値に影響を与える見積り、判断及び仮定を使用する必要があります。当社グループは、過去の実績や状況に応じ最も合理的と考えられる様々な要因に基づき、見積り及び判断を行っておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

当社グループは、重要な会計方針のうち、判断と見積りに重要な影響を及ぼすものは以下のものであると考えております。

なお、新型コロナウイルス感染症の影響について、今後の感染状況や収束時期等を予測することは困難でありますが、当連結会計年度における当社グループの事業活動へ与える影響は軽微であり、重要な影響が見られていないことから、当連結会計年度においては、翌連結会計年度においても新型コロナウイルス感染症による重要な影響はないものと仮定して会計上の見積りを行っております。ただし、その収束時期の変動等によっては、今後の財政状態及び経営成績の状況に影響を及ぼす可能性があります。

①　たな卸資産評価

当社グループは、通常の販売目的で保有するたな卸資産についての評価を実施し、評価額が簿価を下回った場合には評価損失を計上しております。たな卸資産の評価は、鑑定評価に基づくものの他、近隣売買事例や過去の価格推移等により行っております。

②　貸倒引当金

当社グループは、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を貸倒引当金として計上しております。取引先の財務状況が悪化し、その支払能力が低下した場合、追加引当が必要となる可能性があります。

③　繰延税金資産

当社グループは、企業会計上の資産又は負債の額と課税所得計算上の資産又は負債の額との間に生じる一時的な差異に係る税効果については、当該差異の解消時に適用される法定実効税率に基づいて繰延税金資産又は繰延税金負債を計上しております。

当社グループが計上している繰延税金資産は、将来減算される一時差異及び繰越欠損金等によるものであります。繰延税金資産のうち、将来において回収が不確実であると考えられる部分に対しては評価性引当額を計上して繰延税金資産を減額していますが、将来の課税所得の見込み額の変化や法人税率の変動等に基づき繰延税金資産の回収可能性の評価が変更された場合、繰延税金資産の増減により法人税等調整額が増減し、純利益が増減する可能性があります。

④　退職給付費用

当社グループは、従業員の退職給付費用及び債務を数理計算上で設定される前提条件に基づいて算出しております。これらの前提条件となる基礎率には、割引率、昇給率、退職率、死亡率、年金資産の長期期待運用収益率等が含まれ、これまでの実績及び将来の見通しを考慮して設定しておりますが、実際の基礎率との差異については数理計算上の差異額として、発生期の翌連結会計年度において一括費用処理することとしております。前提条件として使用する基礎率は、その算定の基となる統計数値等に重要な変動が生じていない限り見直しを行いません。

基礎率を変更した場合、割引率の減少（増加）は、退職給付債務が増加（減少）するため、数理計算上の差異の費用処理を通じて退職給付費用を増加（減少）させる可能性があります。長期期待運用収益率の引き下げ（引き上げ）は、退職給付費用を構成する期待運用収益を減少（増加）させることになり、その結果、退職給付費用は増加（減少）することになります。

⑤　賞与引当金

当社グループは、従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、賞与支給見込額の当連結会計年度負担額を計上しております。

⑥　役員賞与引当金

当社は役員賞与の支出に備えて、当連結会計年度における支給見込額を計上しております。

⑦　役員退職慰労引当金

当社及び一部の連結子会社は役員の退職慰労金の支出に備えて、内規に基づく期末要支給額の全額を計上しております。

(2）当連結会計年度の経営成績の分析

①　売上高

不動産販売事業におきまして、新築分譲マンション830戸の引渡しを行いました。また、中古マンションの買取再販については69戸の引渡しを行いました。以上の結果、売上高は501億9百万円（前期比23.6％増）となりました。

②　売上原価、販売費及び一般管理費

売上原価は、不動産販売事業における用地費の上昇等から、387億94百万円（前期比23.6％増）となりました。

販売費及び一般管理費は76億88百万円（前期比2.5％増）となりました。

③　営業外損益

営業外収益は、助成金収入が増加したこと等から2億9百万円（前期比87.1％増）となりました。

営業外費用は、控除対象外消費税等が増加したこと等から8億28百万円（前期比19.8％増）となりました。

④　特別損益

固定資産売却益45百万円を特別利益として計上いたしました。

以上の結果、当連結会計年度の売上高は501億9百万円（前期比23.6％増）、営業利益は36億26百万円（同121.3％増）、経常利益は30億7百万円（同184.0％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は27億21百万円（同448.3％増）となりました。

(3）資本の財源及び資金の流動性についての分析

当社グループの資金需要の主なものは不動産販売事業における用地仕入れであり、金融機関からの借入れにより資金調達を行っております。

資金の状況につきましては、「経営成績等の概要 （3）キャッシュ・フローの状況」をご参照下さい。

４【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

５【研究開発活動】

該当事項はありません。