第2 【事業の状況】

 

1 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

(1) 会社の経営の基本方針

当社は東京、神奈川等の首都圏エリアにおいて、ファミリータイプを中心とした「クレストシティ」「クレストレジデンス」などクレストシリーズのマンションを提供しております。「ハイグレードマンション」へのこだわりを持ち、お客様の住環境をより豊かにする良質なマンションづくりを追求し、多様化するライフスタイルに合わせた上質な暮らしをご提案することが、お客様から支持され、また信頼される企業グループになるものと考えております。

良質なマンションづくりのために、当社では専門の部署を通して設計・施工の各工程で積極的に関与し、品質管理を徹底しております。また、企画、販売からアフターフォローに至るまでのトータルサービスを行うことで、お客様のご意見を反映しやすい環境を作り、次のマンションづくりに生かすことで、お客様の満足度を高めるよう努力しております。そして、営業経費等を抑えた効率的な経営を追求することで、経営資源を適切に配分し、マンションの品質向上へつなげております。

また、高い利益率と盤石な財務基盤を維持し、安定した経営を継続することが、アフターサービスを含めたお客様との末永いお付き合いを可能にし、信頼を勝ち得ることにつながると考えております。

今後も、顧客第一主義を徹底することで、お客様に選んでいただける企業グループになるとともに、良質な住環境を継続的に提供することで、社会的責任を果たすべく、努力してまいる所存であります。

 

(2) 目標とする経営指標

当社は、主たる事業である不動産業の事業リスクの高さを鑑み、安定的な経営を行うための盤石な経営基盤の確保を図ると同時に、株主の皆様に対する安定した利益還元を可能にするため、以下の指標を目標値として設定しております。

 

① 売上高経常利益率15%以上

② 自己資本比率30%以上

 

なお、現状において、自己資本比率は目標値を大きく上回る状況でありますが、将来においても、一定の自己資本を維持することが重要であると考えているため、引き続き下限値として設定しております。

 

(3) 経営環境及び対処すべき課題

新築分譲マンション市場におきましては、各種の住宅支援政策、住宅ローン金利の低金利の継続等を背景として実需者層を中心に需要は堅調に推移しております。一方で、新たなマンション開発用地の仕入れは競争の厳しい状況が続いており、建築費も上昇しています。市場全体として、販売価格は緩やかに上昇しているものの、供給戸数は低水準で推移しています。

このような環境の中、当社は強い需要の見込める都心及び都心近郊部に経営資源を集中し、販売費及び一般管理費を抑えた効率的な経営を行うことで収益性を高めるとともに、仕入れ競争力、商品開発力、営業力を向上させることが重要であると考えております。

 

 

2 【サステナビリティに関する考え方及び取組】

当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 

(1) サステナビリティ経営に関する考え方

当社は、国際情勢や社会環境の急速な変化に対応し、安定的な成長を実現するため、気候変動を含むサステナビリティ対応は重要な経営課題のひとつとして認識しております。

当社では、取締役会で以下のサステナビリティ基本方針を策定しております。

 

<サステナビリティ基本方針>

当社の企業理念である「お客様本位の徹底」、「社会的責任の遂行」のもと、経営の柱である「新築マンション等分譲事業」とその関連事業を通じて、快適な住環境の提供、地域のコミュニティ形成に寄与し、持続可能な社会づくりに貢献してまいります。

 

(2) ガバナンス

当社では、サステナビリティに関連するリスク・機会は、従来より当社が認識している経営課題と密接に関係しているとの判断のもと、当社管理部を事務局として、取締役会により監視・監督を行うガバナンス体制を構築しております。また、管理部にて各部門の課題および事業の取組の進捗状況を集約し、各部門の執行役員が参加するマネージャー会議にて自社の課題認識と情報の共有、ならびに定期的に取締役会へ報告する体制を整えております。

当社では、現状の会社規模等を勘案し、サステナビリティ関連のリスク・機会について、専門的に議論するための委員会等の組織を設置しておりませんが、今後、さらなるサステナビリティ経営を推進し、経営基盤の強化、事業機会の拡大ならびに課題の解決を図るため、部署横断の組織の設置を検討してまいります。

 

(3) リスク管理

当社では、サステナビリティに関連するリスク・機会を、内部統制システムとして整備されている報告・連絡体制を活用し、当社グループを取り巻く全般的なリスク・機会と併せて管理しております。また、当社グループでは、リスク管理プロセスをセグメント単位で管理しております。サステナビリティ事務局である管理部が内部監査室と連携し、各部門から識別されたリスク・機会を集約した上で、サステナビリティ方針との整合を検証し、総合的に評価を行っております。

なお、当社の内部統制システムの整備状況は「第4 提出会社の状況 4.コーポレート・ガバナンスの状況等 (1) コーポレート・ガバナンスの概要」に記載しております。

 

(4) 気候変動

①戦略

気候変動への対応は地球規模での重要な社会課題であると認識しており、不動産業界においても、温室効果ガスの排出削減をはじめとした取組が求められております。当社では、主要事業である新築マンションの不動産分譲事業と、関連性の高い不動産管理事業、不動産賃貸事業について、気候変動が及ぼすリスクと機会が与える影響が大きいと考え、検討を行っております。

気候変動に関連するリスクと機会は、気温上昇や自然災害の増加による損害等の気候変動によって引き起こされる「物理的リスク」、気候変動への適応等によって生じる経済的、社会的な影響である「移行リスク」と、気候変動に関連した経済成長、社会的発展に影響する「機会」に分類されます。

 

物理的リスク

気候変動に関連して増加・甚大化すると考えられる自然災害、例えば、台風、洪水、土砂災害等により、当社が保有する開発用不動産、賃貸不動産、建設中物件、当社の管理物件において人的、物理的損害が発生した場合、復旧コストの発生、収益化の機会損失、工期遅延等による事業計画の見直し等事業への影響を及ぼすおそれがあります。

 

移行リスク

低炭素経済への移行の取組が進み、建築物の環境性能向上の目的で、建築資材や設備の省エネ性能に関する規制強化や炭素税などの税制改正等が実施された場合、建築コストなどの事業コストの増加や、規制前に建築された建物の価値下落による保有損失等が想定されます。

 

機会

気候変動リスクを踏まえ、環境性能・防災に対する顧客志向の変化をとらえ、環境に配慮したZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)マンションや、防災設備を備えたマンションの開発を行うことにより、追加価値の創出を図ることができると考えております。

また、マンション管理事業においては、住民に対する減災意識の向上等、被災リスクの低減を図る取組を進めることについても、当社の企業価値の向上に資するものと考えております。

 

当事業年度末において、当社はTCFD(気候関連財務情報開示タスクフォース)提言に沿った2℃以下ならびに2℃以上の各シナリオ分析を実施しておりません。今後、識別されたリスク・機会について、シナリオ分析の導入及び具体的な取組の開示の充実を検討してまいります。

 

②指標と目標

当事業年度末において、当社は気候関連指標の算出を行っていないため、指標及び目標の開示をしておりません。温室効果ガスの排出量を含む気候関連指標について、賃貸ビルの状況や設計段階での環境に配慮した設備の導入状況等の把握を行い、当社における各指標の重要性や集計体制の構築の検討をしております。今後、当社におけるマテリアリティの特定を行い、特定されたマテリアリティと識別した気候変動リスク・機会に対応した指標と目標の設定を検討してまいります。

 

(5) 人的資本

①戦略

(人材の育成方針)

当社グループは、中長期にわたる事業継続において、人材育成を重要な課題と認識しております。人材育成プログラムの一環として、以下の取組を行っております。

 

研修機会の提供

自己成長意欲及び主体性を尊重し、キャリア研修e-ラーニングを常時受講可能な状態にしており、時間や場所等の制限に縛られず、スキルアップを図れる体制にしております。また、若手社員を対象とした基礎研修や中堅社員、管理職を対象とした階層別研修・リーダーシップ・マネジメント研修、社外研修への派遣等を通じて、中核人材の育成・拡充に繋げております。今後も従業員一人ひとりの能力開発とキャリア形成の機会創出を推進してまいります。

 

資格取得支援

高難易度の国家資格について、合格者に対する取得費用の負担と資格手当の支給を行っております。特に、宅地建物取引士については、当社の事業において必要不可欠な資格であるため、受験者に対して、社内模試の実施等、合格へ向けたバックアップを行っております。

 

ジョブローテーション

当社では、定期的なジョブローテーションを実施しております。従業員が在籍期間中にさまざまな業務を経験することにより、俯瞰的に会社全体の業務内容や経営環境を知ることができ、幅広い業務スキルを持った人材を早期に育成することが可能となります。

 

(社内環境整備に関する方針)

当社では性別・経歴・国籍・年齢・障がいの有無・新卒/中途採用の別等に関わらず、採用・登用する方針であり、多様な価値観や考え方を積極的に取り入れ、多様な人材が活躍できる機会や環境づくりを目指しております。社内環境整備に関しては、育休制度の周知及び推奨、労働時間や雇用条件の柔軟な対応等に努め、従業員が安心して長く就労できる健全な職場環境の構築・維持に取り組んでおります。
 多様性を確保するための人的資本への投資は、企業価値の向上に寄与するものと考え、引き続き取組を継続してまいります。

 

働きやすい職場環境の整備

2023年に当社の本社オフィスの改装を行い、社員同士の活発なコミュニケーションを促進するオープンなラウンジエリアや個人で集中して作業が可能なソロワークスペース・個別ブース等も設置し、社員それぞれに合わせた効率的な働き方が可能となる場所を提供しております。また、部署間を横断した社内コミュニケーションを活性化させ、業務遂行の円滑化を図ることで生産性向上に繋げるとともに、働きがいの向上や多様な働き方の実現に向けて、職場環境の整備を行っております。

 

給与賃金基準・体系の整備

経済状況を踏まえた従業員の雇用維持、雇用確保ならびに従業員エンゲージメント向上の観点から、新卒初任給の見直しと継続的な賃金改定を実施しており、福利厚生制度の充実とともに、若手人材の確保及び定着率向上に繋げております。

 

健康経営推進

2022年8月に健康保険組合連合会東京連合会に対して「健康企業宣言」を行い、2023年5月に健康優良企業としての「銀の認定」を取得し、継続して企業全体で健康づくりに取り組んでおります。

また、毎月開催している衛生委員会では、産業医による社内巡視や定期健康診断・ストレスチェックの受診状況の把握など、従業員が健康に働けることを目指し、様々な活動をしております。

 

従業員表彰制度

勤務年数に応じた永年表彰制度や、年間の優れた行動や成果を上げた社員に対する優秀社員表彰制度などを通じ、従業員エンゲージメントを高める取組を推進しております。

 

サークル活動支援制度

従業員相互間及び世代を超えたコミュニケーションの向上や心身の健康増進を図り、より働きやすい職場にするための施策として、会社公認のサークル活動を推進し、活動費の補助などの支援を行っております。

 

②指標及び目標

当社グループの人的資本に関する測定可能な指標は、以下のとおりであります。

なお、人材の育成方針・社内環境整備に関する方針に係る指標については、当社グループに属する各社における人事制度・体系に違いがあり、当社グループ全体としての指標の集計が困難であるため、当社グループにおいて主要な事業を営む提出会社のものを記載しております。

 

指標

実績
(当事業年度)

女性管理職比率()

25.0

男性育児休業取得率()

0.0

年次有給休暇取得率()

84.1

残業時間月平均(時間)

21.3

新卒入社3年の定着率()

97.1

 

※現時点では、定量的な数値目標の設定の必要性は認識しておりませんが、継続して実績値の把握に努めてまいります。今後具体的な目標値の設定を検討してまいります。

 

3 【事業等のリスク】

当社グループの事業内容その他に関するリスクについて、投資家の皆様の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資家の皆様の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。なお、当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 

(1) 売上計上基準及び季節的変動について

当社グループの主要事業である新築マンション等分譲事業におきましては、顧客への当該物件引渡しを基準として売上計上を行っております。そのため、引渡時期の集中等により、同一事業年度内においても四半期毎で財政状態及び経営成績に偏りが生じる場合があります。また、販売計画の変更や天災その他の事由による工期の遅延等によって、引渡時期に変更があった場合には、業績に影響が生じる可能性があります。

 

(2) 経済的要因による影響について

分譲マンションの販売は、購買者の需要動向に大きく左右される傾向があります。

将来、個人消費が低迷した場合や、金利が大幅に上昇した場合、マンション購入検討者の購買意欲の減退につながり、業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、土地価格及び建築資材価格がさらに上昇した場合には、それに伴って用地の仕入原価や建築原価が上昇し、販売価格への転嫁が難しい場合には売上総利益率を引き下げる場合があります。

 

(3) 金利変動の影響について

当社グループの主要事業である新築マンション等分譲事業におきましては、用地仕入代金等、事業資金の調達が不可欠であり、その調達手段には金融機関からの借入や社債の発行等、有利子負債も含まれております。当社グループは経済情勢・金利動向等を勘案の上、資金調達をしており、現状の有利子負債の構成は、固定金利の借入金が中心となりますので、金利上昇による影響は軽微ですが、将来的には、金利上昇により業績に影響が生じる可能性があります。

 

(4) 建築コストについて

当社グループの主要事業である新築マンション等分譲事業におきましては、建築工事を外注しております。当社グループにおいて、建築コストは売上原価の主要項目であり、建築資材の価格や建築工事にかかる人件費が想定を上回って上昇した場合、工事中の事故や外注先の倒産等の予期せぬ事象が発生した場合には、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(5) 当業界における法規制について

当社グループの属する不動産業界は、「建築基準法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「宅地建物取引業法」等、建築や不動産取引に関わる多数の法令及び各自治体で定められる建築に関する条例等の法的規制を受けており、不動産業者として、宅地建物取引業法に基づく免許を受けております。また、マンション管理業界においては、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」による法的規制を受けております。このため、将来におけるこれらの法規制の大幅な改廃や新法の制定により、事業計画見直しの必要が生じる等、業績に影響が生じる可能性があります。

 

(6) 事業エリアについて

当社は、設立以来、首都圏に事業エリアを特化し、マンションを企画、開発しております。これは、経営資源の効率化を実現する上で有益ではありますが、将来、首都圏並びにその周辺において、地震、暴風雨、洪水その他の自然災害、事故、火災、戦争、暴動、テロその他の人災等が発生し、工期の遅延、消費者の購買意欲の減退、所有資産の毀損等があった場合には、当社グループの事業や財政状態に悪影響を及ぼす可能性があります。

 

 

(7) 気候変動について

当社グループでは、気候変動は地球規模の重要な課題であると認識しております。中長期的に当社事業に影響を与える要因としては、建築物の環境性能の更なる向上や炭素税の導入などの税制改正、環境性能・防災に対する顧客志向の変化、自然災害の増加・甚大化が想定されます。

 

(8) 特定の人物への依存について

当社の創業者であり、代表取締役である安川秀俊は、その企画・営業力、知識ノウハウ、経営判断能力を活かして、当社グループの経営方針や戦略の決定及び事業推進において重要な役割を果たしております。このため今後何らかの要因により、取締役としての業務執行が困難となった場合には、当社グループの業績及び今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

 

(9) 情報の漏洩について

当社グループは、多数のお客様の個人情報をお預かりしているほか、様々な経営情報等を保有しております。これらの情報の管理については、社内の情報管理システムを強化するとともに、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を行っております。しかし、これらの対策にもかかわらず重要な情報が外部に漏洩した場合には、当社グループの社会的信用等に影響を与え、業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

4 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(業績等の概要)

(1) 財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症による行動制限が緩和され、経済活動の正常化が進み、緩やかな持ち直しの動きが継続しました。一方で、世界的な金融引締め等による景気の下押しリスクや物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等、依然として先行き不透明な状況が続いております。

当社が事業展開する首都圏の新築分譲マンション市場におきましては、建設費の高騰などにより、販売価格が上昇しており、供給戸数は低水準で推移しておりますが、各種の住宅取得支援政策、住宅ローンの低金利の継続等を背景として実需者層を中心に需要は堅調に推移しております。

このような環境の中、当社は利益の見込める用地を選別して取得することに努め、都心部を中心に高品質で競争力の高い新築分譲マンションを供給してまいりました。

その結果、当連結会計年度における売上高は24,845百万円(前期比9.5%減)、営業利益は5,735百万円(前期比45.7%減)、経常利益は5,521百万円(前期比47.7%減)、親会社株主に帰属する当期純利益は3,753百万円(前期比46.6%減)となりました。

セグメントの業績は、次のとおりであります。

 

セグメント

売上高(百万円)

構成比(%)

不動産分譲事業

15,928

64.1

不動産賃貸事業

2,390

9.6

不動産管理事業

3,526

14.2

ホテル事業

2,606

10.5

その他

394

1.6

合計

24,845

100.0

 

(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

 

(不動産分譲事業)

  不動産分譲事業におきましては「クレストプライムレジデンス パーク五番街」(川崎市・総戸数325戸)、「クレストレジデンス川崎神明町」(川崎市・総戸数90戸)、「クレストラフィーネ新川崎」(川崎市・総戸数41戸)の引渡し等により、売上高は15,928百万円(前期比21.7%減)となりました。

 

(不動産賃貸事業)

  不動産賃貸事業におきましては、売上高は2,390百万円(前期比1.0%減)となりました。

 

(不動産管理事業)

  不動産管理事業におきましては、売上高は3,526百万円(前期比19.8%増)となりました。

 

(ホテル事業)

  ホテル事業におきましては、売上高は2,606百万円(前期比76.0%増)となりました。

 

(その他)

  その他の事業におきましては、その他付帯事業売上高が394百万円(前期比42.0%増)となりました。

 

 

 (2) キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高は、前期末比3,485百万円増加し、78,194百万円となりました。

 

①  営業活動によるキャッシュ・フロー

当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益5,521百万円、棚卸資産の増加11,006百万円、仕入債務の増加8,059百万円、預り金の増加2,940百万円、法人税等の支払1,634百万円を主な要因として、5,092百万円の収入(前期は4,112百万円の支出)となりました。

②  投資活動によるキャッシュ・フロー

当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の取得による支出197百万円を主な要因として、179百万円の支出(前期は2,126百万円の収入)となりました。

③  財務活動によるキャッシュ・フロー

当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入れによる収入11,900百万円、社債の償還による支出10,000百万円、配当金の支払2,661百万円を主な要因として、1,428百万円の支出(前年同期は3,792百万円の支出)となりました。

 

 

(販売及び契約の状況)

(1) 販売実績

 

区分

当連結会計年度

(自  2023年4月1日

至  2024年3月31日)

前期比

戸数

金額(百万円)

構成比(%)

戸数

金額(百万円)

増減率(%)

不動産分譲事業

244

15,928

64.1

163

△4,409

△21.7

不動産賃貸事業

2,390

9.6

△24

△1.0

不動産管理事業

3,526

14.2

583

19.8

ホテル事業

2,606

10.5

1,125

76.0

その他

394

1.6

116

42.0

合計

24,845

100.0

△2,607

△9.5

 

 (注)  主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合

相手先

前連結会計年度

当連結会計年度

金額(百万円)

割合(%)

金額(百万円)

割合(%)

御殿場特定目的会社

11,109

40.5

 

 

(2) 契約実績

販売不動産の契約実績は次のとおりであります。

 

区分

当連結会計年度

(自  2023年4月1日

至  2024年3月31日)

前期末契約残高

期中契約高

期末契約残高

戸数

金額(百万円)

戸数

金額(百万円)

戸数

金額(百万円)

不動産分譲事業

58

3,582

284

18,225

98

6,694

合計

58

3,582

284

18,225

98

6,694

 

 

 

(経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容)

(1) 重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、債権の貸倒れに関する判断等、過去の実績や期末の状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づいて行った見積りを含んでおります。

 

(2) 財政状態について

当連結会計年度末においては、総資産は前期末比14,572百万円増の203,808百万円となりました。負債は前期末比13,594百万円増の72,394百万円となり、純資産は前期末比978百万円増の131,413百万円となりました。

 

(3) 経営成績について

当社が事業展開する新築分譲マンション市場におきましては、建設費の高騰などにより、販売価格が上昇しており、供給戸数は低水準で推移しておりますが、各種の住宅取得支援政策、住宅ローンの低金利の継続等を背景として実需者層を中心に需要は堅調に推移しております。

このような環境の中、当社は利益の見込める用地を選別して取得することに努め、都心部を中心に高品質で競争力の高い新築分譲マンションを供給してまいりました。

その結果、当連結会計年度における売上高は24,845百万円(前期比9.5%減)、営業利益は5,735百万円(前期比45.7%減)、経常利益は5,521百万円(前期比47.7%減)、親会社株主に帰属する当期純利益は3,753百万円(前年同期比46.6%減)となりました。

セグメントの業績につきましては、不動産分譲事業における売上高は15,928百万円(前期比21.7%減)となりました。不動産賃貸事業における売上高は2,390百万円(前期比1.0%減)となりました。不動産管理事業における売上高は3,526百万円(前期比19.8%増)となりました。ホテル事業における売上高は2,606百万円(前期比76.0%増)となりました。その他の事業におきましては、その他付帯事業売上高が394百万円(前期比42.0%増)となりました。

当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、「第2 事業の状況 3.事業等のリスク」に記載のとおりであります。当社グループは、これらのリスクを十分認識した上で、発生の回避、または発生した場合においては、その影響を最小限にとどめるように対応する方針であります。

目標とする経営指標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「第2 事業の状況 1.経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (2) 目標とする経営指標 」に記載のとおりであります。当連結会計年度末における売上高経常利益率は22.2%、自己資本比率は64.5%となっております。

 

(4) 資本の財源及び資金の流動性について

    当社グループの主な資金需要である不動産の取得及び建築費の支払い等に対しては、内部留保のほか一部を金融

  機関からの長期借入金及び社債の発行等により調達を行うことで安定的な財務基盤を確保しております。

当社グループの資金状況につきましては、「第2 事業の状況 4.経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (2) キャッシュ・フローの状況 」をご参照ください。

  当社は上記の財源を基に十分な現預金を確保することで不動産の取得等における資金需要に対して機動的な対応

 が可能であると考えております。

 

5 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

 

6 【研究開発活動】

該当事項はありません。