当社の消費税等に係る会計処理方法は税抜方式によっているため、この項に記載の売上高、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益、販売実績、契約実績等の金額には、消費税等は含まれておりません。
文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
（１）経営方針・経営戦略等
当社グループは、マンション分譲事業及びマンション周辺事業を中心に、「住む人の立場に立った住まいづくり」を理念に、快適なマンションライフを提案することによって社会に貢献するとともに、効率性と生産性の高い経営を推進することで、新しい時代の日本の不動産業界におけるリーディングカンパニーを目指すことを経営方針としております。
経営の基本的な視点として、販売・仕入・運営システム・会計処理の各分野において、「安全・確実」を重視した経営を行い、市況に左右されない強靱な企業集団の構築に取り組んでおります。
また、当社グループは、永続的に発展する企業体の構築を目指すため、迅速かつ適切な意思決定や経営の執行及び監督体制の強化に加え、ＣＳＲ（企業の社会的責任）をはじめ、コンプライアンスやリスクマネジメントに誠実に取り組むことにより、会社経営の透明性と健全性を確保し、継続的な企業価値向上に取り組んでおります。
（２）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループは長期的な成長を実現することを目指し、財務の健全性・信頼性を堅持するとともに、収益性・安全性の観点から生産性の向上・資本効率の向上を目指して努力してまいります。
（３）経営環境
当社グループの属する不動産業界の中でもマンション分譲業界におきましては、住宅ローン金利が過去最低水準で推移しており、第一次取得者層の購入意欲は比較的高い状況にあります。しかし、用地代・建築コストは依然として高止まりの状況にあり、マンション販売価格は高止まりしております。その結果、駅近で良好な立地条件等の希少性の高い物件に関しては堅調に推移しておりますが、立地が都市郊外である物件などについては購入に慎重さが見られます。
（４）事業上及び財務上の対処すべき課題
当社グループは、第26期に創業以来過去最高益を計上いたしました。今後も総合不動産業としてグループ一丸となって成長を続けてまいりたいと考えておりますが、以下の対処すべき課題を認識しております。
当社グループのコア事業であるマンション分譲事業におきましては、投資需要の先行きが不透明なこと、少子高齢化に伴う需要の減退や社会構造の変化、将来の社会保障への不安などからくる第一次取得者層の消費マインドの変化も予想されることから、引き続き厳しい状況が継続するものと思われます。
このような厳しい事業環境下にあっても、当社グループの強みであります用地取得力、マーケティング力、商品企画力、営業力を更に強固なものとし、不動産の価値を最大限に高め、他社との差別化を図ることのできる安定的かつ永続的な発展を可能とする企業集団を構築してまいります。加えて、少子高齢化などからくる人材不足は当社グループの永続的な発展の阻害要因となりえることから、個の成長とともに未来のエスリードグループを構築すべく、人材への投資・育成にも注力してまいります。
また、今後の人口・世帯数の減少からくる社会構造の変化や顧客ニーズの多様化にも柔軟に対応するため、マンション分譲事業に加えて、マンション周辺事業のストック事業、戸建て分譲事業及び不動産関連以外のその他の事業をもう一つのコア事業として構築するべく推進してまいります。
具体的には、ストック事業としましては、既存物件の管理ノウハウを活用し、従来から取り組んでおります中古マンションの買取再販事業のほか、マンション周辺事業であるマンション管理事業・リフォーム事業・賃貸仲介事業・中古マンション仲介事業・インテリア販売事業・引越サービス事業・電力管理事業・リノベーション事業等を推進してまいります。
さらに、強固な資本関係のある森トラスト株式会社と相互に経営ノウハウを提供することにより、一層強靭な企業集団を構築し、総合不動産業として事業の安定・拡大に注力していく方針であります。
当社グループの経営成績、株価及び財務状況等に影響を及ぼす可能性のあるリスクには以下のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。
（１）当社グループの事業内容について
① 不動産市況、金利動向等の影響について
当社グループの主力事業である不動産販売事業は、景気動向、金利動向、新規供給物件動向、不動産販売価格動向、住宅税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、あるいは供給過剰による販売価格の下落の発生等の諸情勢に変化があった場合には、購買者のマンション購入意欲を減退させる可能性があり、その場合には、当社グループの業績が影響を受ける可能性があります。
さらに、上記経済情勢の変化は、事業用地の購入代金、建築費等の変動要因ともなり、これらが上昇した場合には、当社グループの事業利益が圧迫され、業績に影響を及ぼす可能性があります。
② 引渡時期による業績変動について
当社グループの主力事業である不動産販売事業においては、引渡基準を採用しており、マンションの売買契約成立時ではなく、マンションの顧客への引渡をもって売上が計上されます。例年、マンションの引渡時期が特定の四半期に偏重する傾向があり、各四半期の売上高及び利益水準は著しく相違する傾向にあります。今後においても同様の理由により業績の偏重は発生すると考えられることから、当社グループ業績を判断する際にはご留意いただく必要があります。
なお、天災その他予想し得ない事態による建築工期の遅延等、不測の事態により引渡時期が各四半期末もしくは期末を超えて遅延した場合には、当社グループの業績が変動する可能性があります。
（２）当社グループの業績及び財政状態に影響を与える事項について
① 法的規制について
当社グループの属する不動産関連業界における不動産取引については、「国土利用計画法」、「宅地建物取引業法」、「建築基準法」、「都市計画法」及び「住宅の品質確保の促進等に関する法律」などの法的規制があります。当社グループは不動産開発業者としてこれらの規制を受けており、「宅地建物取引業法」に基づく免許及び「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づく登録を受け、不動産販売、不動産賃貸及び不動産管理等の事業を行っております。
今後、これらの規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合には、当社グループの業績が影響を受ける可能性があります。
② 建築工事について
当社グループは、建築工事を外注しております。外注先の選定にあたっては品質、建築工期及びコスト等を勘案して決定しており、特定の外注先に依存しないように努めております。
当社グループは品質維持及び工期遅延防止のため、当社の設計室が定期的に現場監理を行い、外注先との定例会議を随時開催し、施工図及び工期スケジュール等の確認を行っております。しかしながら、工事中の事故、外注先の倒産や請負契約の不履行、その他予期せぬ事象が発生した場合、工事の中止又は遅延、建築コストの上昇等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、建築基準法の改正にともなう建築確認審査の厳格化等の外的要因により、建築工事そのものの計画が遅延した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 有利子負債への依存について
当社グループの主力事業である不動産販売事業においては、マンション分譲事業用地の取得資金を主として金融機関からの借入金により調達しているため、他業種に比べて有利子負債への依存度が高い水準にあります。今後、現行の金利水準が変動した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
④ 営業エリアについて
マンション市場の販売環境は、地域間によってある程度の格差があるため、今後、当社グループの営業エリアである近畿圏におけるマンション市場の販売環境が他のエリアに比べて著しく悪化した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ 個人情報の管理について
当社グループは、事業展開するに当たり、マンション・戸建をご購入いただいたお客様、もしくはご検討いただいたお客様、並びにマンション管理業務・電力管理業務等における区分所有者等の個人情報をお預かりさせていただいており、「個人情報の保護に関する法律」に定められる個人情報取扱事業者であります。当社グループといたしましては、個人情報の取扱に関するルール（基本方針・規程・細則）を設け、体制整備を行い、また、システム上においては、個人情報のファイル保管の厳重化、ＯＡシステム監視ソフトの導入、アクセス権限の制限を行っており、個人情報以外の情報の取扱いも含めて情報管理全般にわたる体制強化を図っております。
しかしながら、不測の事態により、万が一、個人情報が外部へ漏洩するような事態となった場合は、当社グループの信用失墜による売上の減少又は損害賠償による費用発生等の可能性も考えられ、その場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
⑥ 資産価値の下落による影響について
今後の景気動向や不動産市況の悪化等により、当社グループ保有のたな卸資産及び固定資産の資産価値が低下した場合は、たな卸資産の簿価切り下げ並びに減損処理が適用され、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
⑦ 重要な訴訟について
訴訟等の対象となるリスクについては、取締役及び各部門のリスク管理委員で構成されるリスク管理委員会においてリスク状況の監視及び全社的情報共有をいたしております。将来、重要な訴訟等が提起された場合には、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
文中の将来に関する事項は当連結会計年度末現在において判断したものであります。
（１）経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。
① 経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、日本銀行による金融緩和政策や政府の経済政策などにより、労働需給が着実に引き締まりを続け、個人消費が改善するなど、所得から支出への前向きな循環が続いていることで、緩やかな回復基調を続けております。しかし、日本銀行の金融政策の動向などに加え、欧米の政策の不確実性や地政学的リスクなど海外経済の動向も不安定であり、景気・経済の先行きは不透明な状況で推移いたしました。
当社グループの属する不動産業界の中でもマンション分譲業界におきましては、住宅ローン金利が過去最低水準で推移しており、第一次取得者層の購入意欲は比較的高い状況にあります。しかし、用地代・建築コストは依然として高止まりの状況にあり、マンション販売価格は高止まりしております。その結果、駅近で良好な立地条件等の希少性の高い物件に関しては堅調に推移しておりますが、立地が都市郊外である物件などについては購入に慎重さが見られます。
このような事業環境のもと、当社の主力事業であります不動産販売事業におきましては、用地取得力、マーケティング力、商品企画力、営業力等のエスリードグループの強みをもって不動産価値を最大限に高め、良質な物件を追求したことで、お客様に選んでいただけるマンションを供給することができました。その結果、近畿圏単独プロジェクト完売棟数Ｎｏ.１（※１）を記録し、当社物件では竣工済未契約住戸ゼロ（※２）を２期連続で達成いたしました。また、全社的コスト削減にも継続して取り組んだことにより、平成20年３月期以来10年ぶりに創業以来最高売上・利益を更新いたしました。
これらの結果、当連結会計年度におきましては、エスリード京橋グランテラスなど20棟2,012戸・オフィスビル２棟を引渡し、連結売上高は483億40百万円（前期比23.0％増）、連結営業利益は67億52百万円（前期比31.6％増）、連結経常利益は67億３百万円（前期比32.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は43億６百万円（前期比38.5％増）となりました。
※１ 近畿圏において平成29年に第１期分譲を開始し最終期まで分譲したファミリー型の中で完売棟数が
Ｎｏ.１。
（株式会社不動産経済研究所調べ）
※２ ファミリー型は竣工物件全て引渡済、都市型は竣工済未契約住戸ゼロ。
（日刊不動産経済通信 平成30年3月30日号）
② セグメント別販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当連結会計年度 (自 平成29年４月１日 至 平成30年３月31日) |
前年同期比(％) |
|
不動産販売事業(千円) |
42,034,755 |
23.0 |
|
その他(千円) |
6,305,469 |
22.8 |
|
合計(千円) |
48,340,224 |
23.0 |
(注)１.セグメント間の取引については相殺消去しております。
２.本表の金額には、消費税等は含まれておりません。
３.最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
|
相手先 |
前連結会計年度 (自 平成28年４月１日 至 平成29年３月31日) |
当連結会計年度 (自 平成29年４月１日 至 平成30年３月31日) |
||
|
金額(千円) |
割合(％) |
金額(千円) |
割合(％) |
|
|
ジャパン・プライベート・ リート投資法人 |
― |
― |
5,000,000 |
10.3 |
③ 不動産販売事業における販売実績
最近２連結会計年度の不動産販売事業の販売実績は次のとおりであります。
|
区分 |
前連結会計年度 （自 平成28年４月１日 至 平成29年３月31日） |
当連結会計年度 （自 平成29年４月１日 至 平成30年３月31日） |
||||
|
物件名 |
引渡戸数 |
金額（千円） |
物件名 |
引渡戸数 |
金額（千円） |
|
|
中高層住宅 |
エスリード生駒 |
82 |
3,176,073 |
エスリード京橋グランテラス |
195 |
3,120,745 |
|
エスリード大阪シティノース |
196 |
2,788,799 |
エスリード新福島 |
168 |
2,775,301 |
|
|
エスリード梅田グランノース |
169 |
2,651,915 |
エスリード神戸三宮ラグジェ |
140 |
2,531,374 |
|
|
エスリード都島高倉 |
69 |
2,347,995 |
エスリード王寺セミリア |
76 |
2,390,960 |
|
|
エスリード心斎橋ラグジェ |
125 |
2,218,050 |
エスリード福島グレイス |
133 |
2,171,334 |
|
|
エスリード南堀江レジデンス |
128 |
2,006,718 |
エスリード神戸三宮 |
123 |
2,024,557 |
|
|
エスリード京橋グランツ |
108 |
1,769,865 |
エスリード谷町六丁目レジデンス |
117 |
1,926,771 |
|
|
エスリード京橋グラセント |
52 |
1,707,303 |
エスリード難波ステーションゲートサウステラス |
110 |
1,786,687 |
|
|
エスプレイス難波サウスゲート |
127 |
1,523,810 |
エスリード宝塚セミリア |
60 |
1,769,098 |
|
|
エスリード西宮甲陽園 |
36 |
1,474,877 |
エスリード守山グラセント |
52 |
1,652,963 |
|
|
その他 |
715 |
11,570,263 |
その他 |
726 |
11,106,166 |
|
|
小計 |
1,807 |
33,235,673 |
小計 |
1,900 |
33,255,961 |
|
|
中古マンション |
6 |
129,387 |
中古マンション |
21 |
223,731 |
|
|
戸建住宅 |
－ |
－ |
－ |
戸建住宅 |
5 |
213,748 |
|
ビル |
－ |
－ |
－ |
オフィスビル |
2棟 |
8,343,257 |
|
土地 |
土地 |
－ |
205,200 |
－ |
－ |
－ |
|
その他 |
－ |
－ |
656,926 |
－ |
－ |
137,230 |
|
|
合計 |
－ |
34,227,186 |
合計 |
－ |
42,173,929 |
（注）区分「その他」は一部のたな卸資産から収受した賃貸料収入であります。
④ 不動産販売事業における契約実績
最近２連結会計年度の不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。
|
区分 |
前連結会計年度 （自 平成28年４月１日 至 平成29年３月31日） |
当連結会計年度 （自 平成29年４月１日 至 平成30年３月31日） |
||||||
|
期中契約高 |
期末契約残高 |
期中契約高 |
期末契約残高 |
|||||
|
戸数 |
金額（千円） |
戸数 |
金額（千円） |
戸数 |
金額（千円） |
戸数 |
金額（千円） |
|
|
中高層住宅 |
1,948 |
38,187,302 |
681 |
13,030,786 |
1,970 |
39,576,425 |
730 |
19,127,519 |
|
戸建住宅 |
－ |
－ |
－ |
－ |
5 |
213,748 |
－ |
－ |
|
ビル |
2棟 |
8,250,000 |
2棟 |
8,250,000 |
－ |
93,257 |
－ |
－ |
|
計 |
－ |
46,437,302 |
－ |
21,280,786 |
1,975 |
39,883,432 |
730 |
19,127,519 |
⑤ 財政状態の状況
（資産）
当連結会計年度末における資産の残高は、633億４百万円（前連結会計年度末は595億35百万円）となり、37億69百万円増加となりました。現金及び預金の減少（274億23百万円から270億54百万円へ３億69百万円減）、仕掛販売用不動産の増加（164億65百万円から284億53百万円へ119億87百万円増）、販売用不動産の減少（91億32百万円から16億64百万円へ74億67百万円減）が主な要因です。
（負債）
当連結会計年度末における負債の残高は、244億79百万円（前連結会計年度末は246億38百万円）となり１億58百万円減少しました。借入金の減少（148億73百万円から143億47百万円へ５億25百万円減）、未払法人税等の減少（19億23百万円から14億54百万円へ４億68百万円減）、支払手形及び買掛金の増加（45億10百万円から53億78百万円へ８億67百万円増）が主な要因です。
（純資産）
当連結会計年度末における純資産の残高は、388億24百万円（前連結会計年度末は348億97百万円）となり、39億27百万円増加しました。利益剰余金の増加（300億28百万円から339億48百万円へ39億20百万円増）が主な要因です。
（２）キャッシュ・フローの状況
① キャッシュ・フローの状況の分析
当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ３億69百万円減少し、当連結会計年度末には262億28百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果増加した資金は６億81百万円（前年同期は10億80百万円の増加）となりました。これは主に税金等調整前当期純利益67億３百万円、仕入債務の増加８億67百万円、たな卸資産の増加46億14百万円、法人税等の支払額24億38百万円によるものです。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果減少した資金は26百万円（前年同期は10百万円の減少）となりました。これは主に固定資産の取得による支出23百万円等によるものです。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果減少した資金は10億25百万円（前年同期は21億72百万円の増加）となりました。これは主にマンションプロジェクト資金として106億93百万円を借入れ、マンションが竣工したことに伴い借入金112億19百万円を返済したこと等によるものです。
② キャッシュ・フロー指標の推移
|
|
平成28年３月期 |
平成29年３月期 |
平成30年３月期 |
|
自己資本比率 |
56.1％ |
58.6％ |
61.3％ |
|
時価ベースの自己資本比率 |
28.1％ |
39.2％ |
53.5％ |
|
キャッシュ・フロー対 |
1.5年 |
14.3年 |
21.7年 |
|
インタレスト・カバレッジ・レシオ |
58.9倍 |
8.8倍 |
7.4倍 |
(注)各指標の基準は以下のとおりであります。いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
1)自己資本比率：自己資本／総資産
時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／営業キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払い
2)株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しております。
3)営業キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っているすべての負債を対象としております。また、利払いにつきましては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。
（３）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成のための基本となる重要な事項は、「第５ 経理の状況」の連結財務諸表及び財務諸表に係る注記事項に記載のとおりであります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
(1) 当社グループの当連結会計年度の経営成績等
「（１）経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであります。
(2) 当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因
「２ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
(3) 当社グループの資本の財源及び資金の流動性
（キャッシュ・フロー）
当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては、「（２） キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
（契約債務）
平成30年３月31日現在の契約債務の概要は次のとおりであります。
|
|
年度別要支払額（千円） |
||||
|
|
合計 |
１年以内 |
１年超３年以内 |
３年超５年以内 |
５年超 |
|
短期借入金 |
358,600 |
358,600 |
－ |
－ |
－ |
|
長期借入金 |
13,989,000 |
8,544,000 |
5,235,000 |
120,000 |
90,000 |
|
社債 |
100,000 |
－ |
100,000 |
－ |
－ |
|
リース債務 |
368,585 |
83,967 |
129,336 |
99,801 |
55,479 |
|
その他有利子負債 割賦未払金 |
11,505 |
9,565 |
1,939 |
－ |
－ |
|
合計 |
14,827,690 |
8,996,133 |
5,466,276 |
219,801 |
145,479 |
上記の表において、連結貸借対照表の１年内返済予定の長期借入金は、長期借入金に含めております。
当社グループの第三者に対する保証は、関係会社のリース契約及び延払売買契約に対し債務保証を行っております。
（財務政策）
当社グループは、長期的な成長を実現することを目指し、財務の健全性・信頼性を堅持することを経営目標のひとつとしております。
当社グループは、運転資金需要のうち主なものは、不動産販売事業におけるたな卸資産の取得を目的とした資金であります。当該資金は、上記の経営目標に基づき、内部資金または借入により資金調達することとしております。このうち、借入による資金調達に関しましては、主として変動金利の長期借入金で調達しております。
なお、当連結会計年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は148億27百万円であります。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は262億28百万円であります。
（セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容）
不動産販売事業におきましては、エスリード京橋グランテラスなど20棟1,926戸・オフィスビル２棟を引渡し、外部顧客への売上高は420億34百万円（前期比23.0％増）、セグメント利益は71億95百万円（前期比34.6％増）となりました。
その他におきましては、賃貸事業、マンション管理事業、賃貸管理事業、中古マンション買取再販事業等が好調に推移したことで、外部顧客への売上高は63億５百万円（前期比22.8％増）、セグメント利益は10億６百万円（前期比13.4％増）となりました。
平成24年２月23日付で森トラスト株式会社との間で、資本業務提携契約を締結しております。当社と森トラスト株式会社は、本提携を通じて、当社と同社が相互に経営ノウハウを提供することにより、国内におけるマンションの企画・開発・販売等を協力して推進し、両社の企業価値向上を図ることを目的としております。
該当事項はありません。