第一部 【企業情報】

第１ 【企業の概況】

１ 【主要な経営指標等の推移】

回次		第42期	第43期	第44期	第45期	第46期
決算年月		2020年５月	2021年５月	2022年５月	2023年５月	2024年５月
売上高	(千円)	4,419,780	6,037,163	6,064,928	7,444,240	4,765,281
経常利益	(千円)	647,816	626,102	1,018,559	1,081,364	302,800
当期純利益	(千円)	458,453	442,762	835,031	765,291	212,828
持分法を適用した場合 の投資利益	(千円)	―	―	―	―	―
資本金	(千円)	2,000,792	2,000,792	2,000,792	2,000,792	2,000,792
発行済株式総数	(株)	10,990,000	10,990,000	10,789,800	10,789,800	10,789,800
純資産額	(千円)	10,756,669	10,691,267	11,109,518	11,446,846	11,252,854
総資産額	(千円)	17,455,429	18,636,960	18,948,156	17,237,515	15,156,998
１株当たり純資産額	(円)	1,006.00	1,009.58	1,049.08	1,080.93	1,062.61
１株当たり配当額（１株当たり中間配当額）	(円)	45	40	40	40	30
		(25)	(20)	(20)	(20)	(20)
１株当たり当期純利益	(円)	39.96	41.79	78.85	72.27	20.10
潜在株式調整後 １株当たり当期純利益	(円)	―	―	―	―	―
自己資本比率	(％)	61.6	57.4	58.6	66.4	74.2
自己資本利益率	(％)	4.1	4.1	7.7	6.7	1.9
株価収益率	(倍)	18.22	18.95	9.60	8.68	33.03
配当性向	(％)	112.61	95.71	50.73	55.27	149.25
営業活動による キャッシュ・フロー	(千円)	2,952,359	△47,035	1,270,815	2,379,743	886,263
投資活動による キャッシュ・フロー	(千円)	175,912	△93,482	771,469	△505,349	△1,597,855
財務活動による キャッシュ・フロー	(千円)	△1,478,572	722,244	△486,816	△2,309,608	△1,440,491
現金及び現金同等物の期末残高	(千円)	5,387,064	5,971,598	7,531,064	7,097,835	4,949,744
従業員数 〔外、平均臨時雇用者数〕	(名)	36	36	34	34	29
		〔2〕	〔2〕	〔2〕	〔2〕	〔2〕
株主総利回り （比較指標：東証スタンダード）	(％) (％)	98	111	112	106	109
		(126)	(155)	(349)	(392)	(456)
最高株価	(円)	930	891	844	835	824
最低株価	(円)	542	674	715	646	658

(注)１.持分法を適用した場合の投資利益については、持分法を適用すべき関連会社がないため記載しておりませ

       ん。

    ２.潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

    ３.最高・最低株価は、2022年４月４日の東京証券取引所の市場区分見直しにより、東京証券取引所スタンダ

       ード市場におけるものであり、それ以前はＪＡＳＤＡＱ(スタンダード)におけるものであります。また、

       株主総利回りの算定に使用した比較指標につきましても、東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)指標から

       東証スタンダード市場に変更しております。

    ４.「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を第44期の期首から適用し

       ており、第44期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となって

       おります。

    ５.従来、棚卸資産に係る賃貸収支について営業外損益に計上しておりましたが、経営方針を見直すとと

       もに、棚卸資産に係る賃貸収支の重要性に鑑み、経営成績をより適正に表示するため、第44期の期首よ

       り棚卸資産に係る賃貸収入を売上高に計上し、それに対応する賃貸費用を売上原価に計上することとし

       ました。このため、当該会計方針の変更は遡及適用され、第43期については、遡及適用後の指標等とな

       っております。

２ 【沿革】

当社の創業者である河合純二は、都内の工務店において建築大工の技能を習得し、1970年９月に個人事業としての型枠工事事業を創業しました。当時、わが国は空前の建築投資ブームにあったこと、また事業を型枠工事業に特化したことにより順調に事業を拡大することができ、1979年６月に有限会社河合工務店(出資金3,000千円)を設立しました。その後、1983年６月28日、株式会社河合工務店(資本金10,000千円、券面額50,000円)に組織変更しました。

1984年６月	宅地建物取引業者の埼玉県知事免許を取得
1986年４月	本社を埼玉県越谷市南町に移転
1986年４月	越谷支店を埼玉県越谷市増森に開設
1987年３月	一級建築士事務所の埼玉県知事登録
1988年４月	不動産の売買・賃貸借の仲介部門として「トータル情報センター株式会社」設立
1994年４月	定期借地権付分譲マンション「ベルドゥムール越谷宮本町」（埼玉県越谷市）販売
1994年10月	中華人民共和国より内装天然石材の直接輸入開始
1996年１月	カナダより室内ドアの直接輸入開始
1996年６月	将来の事業構築の基盤として、中華人民共和国に文登中日友好日語職業中等専業学校、私立威海外語学院及び東港中日友好日語普通中等専業学校の中日合弁学校３校を設立(当事業年度末出資比率14.9％)
1997年３月	千葉県東金市に建築資材、住宅設備機器の加工組立・配送を目的とした「東金物流センター」開設
1998年11月	各戸温泉付分譲マンション「ベルドゥムール越谷湯元温泉」（埼玉県越谷市）販売
1999年10月	「リベレステ株式会社」に商号変更
2000年12月	株式を店頭公開
2002年４月	高級リゾート分譲マンション「ベルジューレ軽井沢」（長野県北佐久郡軽井沢町）販売
2002年５月	超高層分譲マンション「ベルドゥムールランドマーク秋田」（秋田県秋田市）販売
2003年２月	自由設計、自由デザインの戸建オーダーシステムによる「ベルシェモア鎌ヶ谷」（千葉県鎌ケ谷市）販売
2003年11月	東京支店を日本橋室町に開設
2004年６月	トータル情報センター株式会社が「裏磐梯猫魔ホテル」（福島県耶麻郡北塩原村）取得
2004年12月	ジャスダック証券取引所に株式上場
2004年９月	「猫魔ホテル猪苗代ゴルフコース株式会社」を設立し、50％出資
2005年３月	「長柄ショッピングリゾート株式会社」取得
2006年１月	本社を現在地の埼玉県草加市金明町に移転
2006年５月	子会社「ネコマホテル株式会社」設立
2006年10月	東京支店を日本橋室町から日本橋一丁目に移転

2007年５月	「長柄ショッピングリゾート株式会社」の全株式を譲渡
2008年４月	短期戦略買取再販事業開始／八王子(共同住宅)10戸の取得販売
2009年１月	買取再販事業／習志野台84戸の取得販売
2009年４月	売買再販事業／西軽井沢88戸の取得販売
2009年４月	「裏磐梯猫魔ホテル」を「株式会社星野リゾート」に運営委託
2010年２月	開発事業(仕掛工事物件)／「ベルドゥムール北鴻巣」（埼玉県鴻巣市）販売
2010年２月	開発事業(仕掛工事物件)「ベルドゥムール溝の口森林公園」（神奈川県川崎市）販売
2010年９月	開発事業「ベルドゥムール両国」（東京都墨田区）販売
2011年１月	開発事業「ベルドゥムール東京八丁堀」（東京都中央区）販売
2011年12月	連結子会社「トータル情報センター株式会社」を吸収合併
2012年６月	「猫魔ホテル猪苗代ゴルフコース株式会社」の株式50％を取得し、100％子会社へ
2013年３月	カナダに子会社「River Sky Homes Co.,Ltd.」設立
2013年７月	東京証券取引所と大阪証券取引所の統合に伴い、東京証券取引所JASDAQ（スタンダード）に上場
2013年７月	「裏磐梯猫魔ホテル」の名称を「星野リゾート裏磐梯ホテル」に変更
2015年１月	「星野リゾート裏磐梯ホテル」を売却
2017年５月	開発事業「越谷駅前ビジネスホテル」（埼玉県越谷市）完成
2018年10月	開発事業「越ヶ谷二丁目ビジネスホテル」（埼玉県越谷市）完成
2018年10月	開発事業「橋本駅前ビジネスホテル」（神奈川県相模原市）完成
2018年11月	開発事業「熊谷駅前ビジネスホテル」（埼玉県熊谷市）完成
2020年５月	開発事業「ベルグランツ神田神保町ビル」（東京都千代田区）完成
2021年２月	開発事業「三郷駅前ビジネスホテル」（埼玉県三郷市）完成
2021年８月	「猫魔ホテル猪苗代ゴルフコース株式会社」の全株式を譲渡
2021年10月	分譲マンション「ベルドゥムール草加金明通り」（埼玉県草加市）販売
2022年４月	東京証券取引所「スタンダード」市場に移行
2022年８月	開発事業「ベルジューレ越谷」（埼玉県越谷市）完成
2022年11月	分譲マンション「ベルドゥムール秋田千秋公園」（秋田県秋田市）販売
2023年２月	開発事業「FAV TOKYO両国グループステイ向ホテル」（東京都墨田区）完成
2024年５月	開発事業「レスピール蓮根」（東京都板橋区）販売
2024年６月	「株式会社クミカ」に商号変更

３ 【事業の内容】

当社及び子会社３社(2024年５月31日現在)においては、開発事業、建築事業、不動産販売事業、その他事業の４部門に関係する事業を主として行っております。

各事業における当社の位置付け等は次のとおりであります。

(1) 開発事業

2024年の世界経済を俯諏すると、高インフレの落ち着きなどを背景に、底堅い成長を維持しております。ただし、金融市場においては、米国が景気後退を回避しソフトランディングできるかを慎重に見極めており、市場は不安定な状況が続く可能性があります。

当マンション業界に目を移すと、人件費の上昇、資材価格の高騰等に起因する建設費の高止まりが続いており、過去最高値を更新しています。しかし、住宅ローンの低金利が支える面は大きく、マンション販売は引き続き堅調に推移しております。なお、足元の物価高の余波で、金利が上昇しつつもあり、今後は更に金利が上昇することを想定しておかなければなりませんが、日本経済は、内需を中心とした底堅い成長が続くと予測されます。このように、現在のマンション市況は、強弱材料が入り混じった状況にあるということができます。

現在のVUCAな時代においては、「困難である予測」や「かつての常識」に固執するのではなく想定外の出来事への対応力が求められ、当社では、常に環境変化に応じたよりアジャイルな対応が必要であると考えております。このような環境の中、当社は、開発事業・不動産販売事業ともに今まで以上に機敏にマーケットの変化に対応し投資機会を捉えていく所存です。

当マンション開発事業においては、建築部門及び躯体工事業の自社施工を活用し、独自のローコストオペレーションを確立してきました。高品質なコストパフォーマンスの高いマンションを提供していくことを基本的なマンションの付加価値としております。今後は、建築費上昇の中においても、販売価格を抑制しやすい地価の高い都心物件を中心にした開発物件の販売をしてまいります。

(2) 建築事業

当部門においては、請負工事及び注文住宅の企画、設計、施工、また、中高層住宅建設等における型枠工事の施工を行っております。

請負工事及び注文住宅は東武スカイツリーライン沿線(埼玉)を中心に、首都圏において、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の住宅、マンション建築などを手がけております。また、総合建設業として大型工事、リフォームも当部門において行っております。

型枠工事業は各ゼネコンから受注したマンション及びビル建設等の最も重要な個所である、柱等の構造部分の施工を直接行い、建築物の安全性と製品の均一化に努めております。

(3) 不動産販売事業

当部門においては、経済環境・市場のニーズ等最近の動向を的確に捉えて、一般不動産の販売を行っております。都心における小型オフィスビルなどのニーズに対応し、顧客が潜在的に抱えている問題を抽出し、不動産を活用したソリューションを提供するコンサルティング営業をしてまいります。富裕層をはじめとした相続対策用の物件や投資用物件など、市場のニーズに合った仕入れを柔軟かつ迅速に行うことで他社との競合を減らし、利益率の高い物件の確保に努めております。

(4) その他事業

自社収益物件の管理、賃貸住宅の仲介・管理及び不動産の売買仲介事業などを行っております。

４ 【関係会社の状況】

名称	住所	資本金	主要な事業の内容	議決権の所有 割合又は被所有 割合(％)	関係内容
(その他の関係会社)
㈱シーラテクノロジーズ	東京都渋谷区	148百万円	不動産賃貸事業 経営コンサルティング事業	20.94％	主要株主である筆頭株主

(注)  その他の関係会社は、有価証券届出書又は有価証券報告書を提出しておりません。

５ 【従業員の状況】

(1) 提出会社の状況

2024年５月31日現在

従業員数(名)		平均年齢(歳)	平均勤続年数(年)	平均年間給与(千円)
29	(2)	47.0	10.9	6,284

セグメントの名称	従業員数(名)
開発事業	7	(2)
建築事業	8
不動産販売事業	3
その他	3
全社(共通)	8
合計	29	(2)

(注) １  従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は(  )内に年間の平均人員を外数で記載しております。

２  平均年間給与は賞与及び基準外賃金を含んでおります。

３  全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

(2) 労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。