（1）業績
当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善傾向が続く中、各種政策の効果もあり、景気は緩やかな回復基調にある一方で、中国経済をはじめとする海外景気の下振れ懸念もあり、不安定な状況で推移しております。
当社グループが属する不動産業界においては、不動産投資市場の活況傾向が継続するとともに、住宅取得に対する税制優遇政策や低金利等により総じて底堅く堅調に推移しているものの、地価の上昇や土地取得競争の激化、販売価格の上昇も顕在化してきており、先行きは不透明で楽観視できない状況にあります。
このような事業環境のもと、当社グループは中核事業である不動産販売事業において、収益不動産の販売及び土地企画販売等により利益を確保するとともに、当期に竣工した大型案件である「グラン レ・ジェイド京都河原町（京都市中京区）」及び「ザ・ネバーランド明石ハーバーゲート（兵庫県明石市）」が全戸完売するとともに、「レ・ジェイド葛西リゾルテ／ソラリオ（東京都江戸川区）」、「Park JADE杉並和泉（戸建て、東京都杉並区）」、「Park JADE赤塚公園（戸建て、東京都板橋区）」の販売が進捗するとともに、平成28年竣工予定の分譲案件も首都圏、近畿圏合わせ複数物件の販売を開始する等順調に推移いたしております。
また、「路庭のある街」をコンセプトとする「Park JADE杉並和泉」は、2015年度グッドデザイン賞を受賞するとともに、平成28年竣工予定の「レ・ジェイド世田谷砧（東京都世田谷区）」については、当社グループ直営のカフェダイニング「Cafe Apartment 183」を１階に配した新たな価値を提供する分譲マンションの開発にも取り組み、当社がテーマとする“ライフ・デベロッパー”を具現化する事業を展開いたしております。
商業開発事業においては、スポーツ施設等を兼ね備えた大型商業施設（奈良県大和高田市、将来新たな商業施設の開発を予定）及び商業底地案件の土地取得を行うとともに、土地区画整理事業（大阪府茨木市玉島地区、大阪府河内長野市上原・高向地区）の事業化検討パートナーとして選定される等当社の持つ商業開発ノウハウを活かした事業展開を着実に推進しております。
このように分譲、商業等多面的な開発予定地として、首都圏10案件、近畿圏７案件の新規事業用地の取得を行い、着実かつ積極的に事業を展開いたしております。
不動産賃貸事業においては、当社が保有する商業施設、福岡県春日市における商業テナント等による安定的な賃料収入の確保と資産価値の向上に努めております。
不動産企画仲介コンサル事業においては、当社が強みとする企画力等を活かし、業務受託、企画仲介コンサル事業等ノンアセットで利益率の高い事業として注力いたしております。
この結果、当連結会計年度の業績は売上高27,705百万円（前連結会計年度比47.0％増）、営業利益4,012百万円（前連結会計年度比42.5％増）、経常利益3,126百万円（前連結会計年度比50.7％増）、当期純利益3,039百万円（前連結会計年度比26.0％増）となりました。
また、平成27年９月に東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）より、同取引所市場第二部へ市場変更をいたしました。
各セグメントの業績は、次のとおりであります。
①不動産販売事業
不動産販売事業においては、分譲マンションの販売を推進したこと及び販売用不動産６案件、仕掛販売用不動産１案件の販売等を行った結果、売上高24,649百万円（前連結会計年度比51.9％増）、セグメント利益3,769百万円（前連結会計年度比63.5％増）となりました。
②不動産賃貸事業
不動産賃貸事業においては、保有する収益不動産の賃料収入の増加を含めた資産価値の向上を図るべくリーシング活動及びプロパティマネジメント事業に注力した結果、売上高2,857百万円（前連結会計年度比15.2％増）、セグメント利益1,606百万円（前連結会計年度比8.0％増）となりました。
③不動産企画仲介コンサル事業
不動産企画仲介コンサル事業においては、企画力と多面的な事業構築力を最大限に活かし、企画コンサル等の業務受託等に積極的に取り組んだ結果、売上高199百万円（前連結会計年度比46.2％増）、セグメント利益173百万円（前連結会計年度比33.1％増）となりました。
（2）キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べて132百万円減少し、4,214百万円（前連結会計年度末は4,347百万円）となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの変動要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度において営業活動により減少した資金は3,877百万円（前連結会計年度は1,803百万円の資金の減少）となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益を3,119百万円計上したこと、非資金的費用である減価償却費が264百万円、たな卸資産の増加額が7,366百万円となったことによるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度において投資活動により増加した資金は61百万円（前連結会計年度は1,041百万円の資金の減少）となりました。これは主として預り保証金の受入・返還による純収入133百万円によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における財務活動により増加した資金は3,683百万円（前連結会計年度は3,368百万円の資金の増加）となりました。これは主として、長期・短期借入金の借入れ、返済による純収入4,861百万円、社債の償還による支出557百万円及び自己株式の取得による支出509百万円によるものであります。
(1）契約実績
最近２連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は、次のとおりであります。
|
区分 |
前連結会計年度 （自 平成26年１月１日 至 平成26年12月31日） |
当連結会計年度 （自 平成27年１月１日 至 平成27年12月31日） |
||||||
|
期中契約高 |
期末契約残高 |
期中契約高 |
期末契約残高 |
|||||
|
物件戸数 （戸） |
金額 （百万円） |
物件戸数 （戸） |
金額 (百万円) |
物件戸数 （戸） |
金額 （百万円） |
物件戸数 （戸） |
金額 (百万円) |
|
|
中高層住宅等 |
318 |
10,663 |
176 |
6,597 |
399 |
17,174 |
226 |
9,332 |
|
その他 |
－ |
8,045 |
－ |
4,616 |
－ |
10,805 |
－ |
5,211 |
|
計 |
318 |
18,708 |
176 |
11,214 |
399 |
27,979 |
226 |
14,543 |
（注）上記金額には、消費税等は含まれておりません。
(2）主な販売実績
最近２連結会計年度の主な販売実績は、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
前連結会計年度 （自 平成26年１月１日 至 平成26年12月31日） |
当連結会計年度 （自 平成27年１月１日 至 平成27年12月31日） |
||||
|
物件名 |
物件 戸数 (戸) |
金額 (百万円) |
物件名 |
物件 戸数 (戸) |
金額 (百万円) |
|
|
不動産販売事業 |
分譲マンション |
309 |
9,298 |
分譲マンション |
344 |
14,121 |
|
宮原 |
－ |
2,200 |
京都六角 |
－ |
3,150 |
|
|
江東区平野 |
－ |
1,285 |
淀川区宮原２丁目 |
－ |
1,807 |
|
|
東淀川区東中島 |
－ |
918 |
渋谷区本町 |
－ |
1,800 |
|
|
神戸市北区赤松台 |
－ |
700 |
西区靭本町 |
－ |
1,450 |
|
|
淡路町 |
－ |
675 |
西東京市西原町 |
－ |
1,312 |
|
|
福岡春日 |
－ |
540 |
福岡春日 |
－ |
350 |
|
|
北区滝野川 |
－ |
300 |
分譲戸建 |
5 |
317 |
|
|
宇都宮 |
－ |
297 |
墨田区石原 |
－ |
172 |
|
|
その他 |
－ |
13 |
八尾高美町 |
－ |
153 |
|
|
|
|
|
その他 |
－ |
14 |
|
|
小計 |
309 |
16,227 |
小計 |
349 |
24,649 |
|
|
不動産賃貸事業 |
|
|
2,479 |
|
|
2,857 |
|
不動産企画仲介 コンサル事業 |
|
|
136 |
|
|
199 |
|
|
合計 |
18,842 |
合計 |
27,705 |
||
（注）１ セグメント間の取引はありません。
２ 最近２連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績に対する割合は次のとおりであります。
|
相手先 |
前連結会計年度 （自 平成26年１月１日 至 平成26年12月31日） |
当連結会計年度 （自 平成27年１月１日 至 平成27年12月31日） |
||
|
金額(百万円) |
割合（％） |
金額(百万円) |
割合（％） |
|
|
合同会社河原町ホールディングス |
－ |
－ |
3,150 |
11.4 |
３ 上記金額には、消費税等は含まれておりません。
企業を取り巻く経営環境は、急速な高齢化、所得の高低、人口の減少、外国人の流入、インターネットにより広がる情報格差など、かつてない社会構造の急速な変化の中にあり、お客様の選別や評価はなお一層厳しく、競争は激化するとともに企業の存在価値を常に問われる事業環境にあります。当社グループが、このように加速度的に多様化する時代に、継続的に成長し社会貢献していくためには、これまでの前例や既成概念にとらわれることのない新しい姿勢で、優良な商品の安定供給、強固な財務基盤、安定した成長、お客様の満足を糧に確実に成長していくことを方針とし、なによりもそこに暮らす人たちの幸せを思い描き、理想を具現化し未来を創造する、暮らしそのものを開発するライフ・ディベロッパーを目指す必要があります。
住宅開発、商業開発、企画コンサルティング、施設運営管理、資産運用といった不動産ビジネスの多面的な展開により、常に事業の最適バランスを見据えた事業運営を図り、いかなる経済環境にも耐えうる強固な経営基盤を確立するとともに、企業価値の最大化、株主様へのさらなる還元を行うことにより、他にはないオンリーワンの企業を目指してまいります。
具体的な課題としては次のとおりであります。
(1）経営管理体制
一定の利益を確保できる土地の価格には当然上限があり、適正な価格での仕入れがもっとも重要な課題の一つであります。良質な用地の仕入れを行うためには、人材の確保と育成、情報ルートの常なる拡大、迅速な判断、慎重かつ大胆な決断が必要となります。
業種がら、借入残高が多いため、金利上昇環境においては予定した利益計画に齟齬の出ることも予想され、調達コストの低減、調達方法の多様化、キャッシュフローの改善等を強化しつつ、さらなる強固な財務基盤の構築継続が必要となります。中期経営計画の達成はもとより、いかなる経済環境においても安定した経営を可能とする財務体質の強化に引き続き注力してまいります。
(2）自社独自体制の強化
当社グループは暮らしをデベロップする「ライフ・デベロッパー」の具現化に取り組んでいます。分譲マンションについては、ファミリーを中心とした実需で購入いただくお客様目線で、将来に渡り、住み心地を追求し、それぞれのプロジェクトの立地や周辺環境等により企画デザイン間取り等を考慮し、お客さまのニーズを創造するものづくりを特徴としております。
不動産はひとつとして同じ形状、立地のものはございません。その形状、立地はもとより、その地域、エリアに住む方々や当社が開発する住宅等に住まわれる方々にとって、理想の住宅、理想のまち、理想の生活環境を提案、提供していくことが当社のミッションであると考え、単なる住宅という空間を創るだけではなく、より豊かな暮らしを提案するライフ・デベロッパーであることを当社グループは目指しております。
比較的容易に特徴をだすことのできる仕様やデザインだけではなく、土地取得段階やさらに基本設計（企画）の段階で、商品に競争力をもたせるため、お客様のニーズに合った付加価値の創造、及び収益の向上を目指し、プロジェクトの規模や供給戸数を追求するのではなく、常に最適な企画は何なのかを追求いたします。
このため、プロジェクト推進に当たっては、仕入、企画、販売の担当それぞれが一連のプロジェクトとして最初から最後まで関わり主担当として完結させる事業体制をとっており、当社の強みであるこの体制を常に維持し、強化することによりいかなる事業環境においても優位性を保つことができるよう、常に危機意識を持ち事業を推進してまいります。
(3）新規事業
経済環境のいかなる変化によっても、自己保有が可能なＮＯＩ基準を設定・遵守し、案件の取得開発を実行しております。
不動産流動化事業については、連結子会社である株式会社エスコンアセットマネジメントにおいてリートの上場を見据え、商業テナント底地開発を重点的に推進するために、人員の補強等を着実に行うとともに、開発案件の情報収集並びに物件取得についても、引き続き注力してまいります。
有価証券報告書に記載しております第２ 事業の状況、第５ 経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあると考えております。
なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（平成28年３月28日）現在において当社グループが判断したものであります。
（1）法的規制等について
会社法や金融商品取引法の規制のほか、当社グループが属する不動産業界では、「国土利用計画法」、「宅地建物取引業法」、「建築基準法」、「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」、「不動産特定共同事業法」、「資産の流動化に関する法律」、「信託業法」、「貸金業法」等により法的規制を受けております。
また、当社グループは、不動産業者として、「宅地建物取引業法」等に基づく免許を受け不動産販売及び関連事業を行っておりますが、これらの改廃や新たな法的規制の新設によっては当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
なお、当社グループが取得している許認可、免許及び登録等の状況は以下のとおりであります。
|
許認可等の 名称 |
所管官庁等 |
許認可等の内容 |
取得年月 |
有効期限 |
法令違反の要件及び主な許認可取消事由 |
|
宅地建物 取引業免許 |
国土交通大臣 |
国土交通大臣免許 (4)第6034号 |
(大阪府知事免許)平成８年６月 (建設大臣免許 現、国土交通大臣免許) 平成12年７月 |
平成32年７月６日 (５年ごとの更新) |
不正な手段による許可の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(宅地建物取引業法第66条) |
|
建設業許可 (大阪府知事 －特定) 建築・土木 |
大阪府 |
大阪府知事許可 (特-26) 第123824号 |
(建築、特-16) 平成17年３月 (土木、特-17) 平成17年６月 |
平成32年３月10日 (５年ごとの更新) |
管理責任者不在等の要件欠如に該当した場合は許可の取消 (建設業法第29条) |
|
一級建築士 事務所登録 (①大阪) (②東京) |
①大阪府
②東京都 |
①大阪府知事登録 (ニ)第18579号 ②東京都知事登録 第48798号 |
大阪： 平成12年７月 東京： 平成15年６月 |
①平成32年７月30日 (５年ごとの更新) ②平成30年６月９日 (５年ごとの更新) |
不正な手段による免許の取得や建築試験の合格決定の取消があった場合は許可の取消(建築士法第９条) |
|
不動産特定 共同事業 |
金融庁 国土交通大臣 |
金融庁長官・国土交通大臣 第47号 |
平成18年９月 |
無し |
不正な手段により許可の取得や定められた資本金等の額が定められた額を満たさなくなった等の不適合となった場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条) |
（2）経済情勢、金利動向等の変動による影響について
当社グループの中核事業である分譲マンションに関する事業は、過去の実績・経験・知識を活かすとともに、用地仕入れを含む商品企画に特化しており、立地条件はもとより、設計・工法・仕様・設備といった質の面でも、魅力ある商品を提供し、価格の優位性を含め高い競争力を保持していると自負しております。
このように、物件別の事業計画において、様々な面を考慮し、販売価格帯を慎重に検討した上で物件の販売を行っておりますが、事業計画において決定した価格での販売が、景気動向・経済情勢、金利、税制、地価の動向等による需給のバランスの悪化や、マンション販売会社の質の低下、競合会社との間の価格競争の激化及び建築工事費の高騰等によって、計画どおりに進まない場合、予想し得ない地中障害等の瑕疵、建築段階における施工不良、施工会社の倒産といった建築遅延等により引渡時期の遅延及び計画予定外のコスト負担が生じた場合には、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
また、不動産賃貸事業についても、賃料下落や空区画率の上昇に対するリスク対策を講じておりますが、景気動向・経済情勢等の影響もしくは、商業施設における主要テナントの退去及び利用状況等によっては、賃料下落や保有資産の稼働率が低下することもあり、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
（3）資産価値の下落による影響について
今後の景気動向や不動産市況の悪化等により、当社保有のたな卸資産及び固定資産の資産価値が低下した場合は、たな卸資産の簿価の切り下げ並びに減損処理が適用され、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
（4）有利子負債への依存等について
当社グループは、不動産事業に係る用地取得費等については、主にプロジェクトファイナンス等の金融機関からの借入金によって調達しており、また、分譲マンション事業においては、用地取得から事業化又は売却までに時間を要し、有利子負債残高が総資産に対して高い割合となっております。当社グループとしては、主力行をはじめとする金融機関との良好な取引関係の構築・維持に努めるとともに、財務基盤の強化・安定化に注力していく方針でありますが、調達金利の上昇や金融環境の大幅な悪化等により、資金調達が不十分あるいは不調に至ったときには、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
なお、最近３連結会計年度における有利子負債等の状況は次のとおりであります。
|
|
|
平成25年12月期 |
平成26年12月期 |
平成27年12月期 |
|
有利子負債残高（百万円） |
(A) |
31,670 |
35,430 |
39,739 |
|
総資産額（百万円） |
(B) |
43,695 |
50,141 |
58,088 |
|
有利子負債依存度（％） |
(A/B) |
72.5 |
70.7 |
68.4 |
|
支払利息（百万円） |
|
661 |
706 |
795 |
（5）人材について
当社グループは、縦割りの組織ではなく、横との連携を密にとり、効率的かつ機動的な経営を指向し、柔軟に事業推進を行い、少人数で最大の価値とパフォーマンスを生み出す組織体制の構築を目指しております。当社グループが推進する不動産に係る事業については様々なノウハウを要する業務であり、人材は極めて重要な経営資源であります。当社グループが確実な事業推進と企業成長をしていくためには、ノウハウ・情報の共有化、従業員の継続的能力の向上に努めるとともに、専門性の高い人材の確保やマネジメント層並びに次世代を担う若手社員の採用及び育成・教育が不可欠であります。しかしながら、当社グループが求める人材の確保や育成が十分できない場合、あるいは現時点における有能な人材が社外流出した場合には、当社グループの経営成績及び今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
（6）個人情報の管理について
当社グループは、事業展開するに当たり、マンション及び分譲戸建住宅をご購入いただいたお客様、もしくはご検討いただいたお客様、あるいは賃貸マンションに居住されるお客様の個人情報をお預かりしており、「個人情報の保護に関する法律」に定められる個人情報取扱業者であります。当社グループといたしましては、個人情報の取扱いに関するルール（基本方針・規程・マニュアル）を設け、体制整備を行い、また、システム上においては、個人情報のファイル保管の厳重化、ＯＡシステム監視ソフトの導入、アクセス権限の制限等を行っており、個人情報以外の情報の取扱いも含めて情報管理全般にわたる体制強化を図っております。
しかしながら、不測の事態により、個人情報が外部へ漏洩するような事態となった場合、当社グループの信用失墜による売上の減少、又は、損害賠償による費用発生の可能性も考えられ、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
（7）重要な訴訟について
訴訟等の対象となるリスクについては、取締役及び各部門のリスク管理委員で構成されるリスク管理委員会においてリスク状況の監視及び全社的情報共有をいたしております。将来、重要な訴訟等が提起された場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
（8）税務上の繰越欠損金に関するリスクについて
現在当社グループは、税務上の繰越欠損金を有しているため利益に課税される法人税、住民税及び事業税の負担が軽減されております。そのため、事業計画の進展如何によっては繰越欠損金に対する課税所得の認容の時期が事業計画と異なり、当期純利益及びキャッシュ・フローに影響を与える可能性があります。
該当事項はありません。
該当事項はありません。
（1）財政状態の分析
当連結会計年度末の資産については、前連結会計年度末比7,947百万円増加し、58,088百万円となりました。これは主にたな卸資産が9,731百万円増加したこと、有形固定資産が2,689百万円減少したことによるものであります。
負債については、前連結会計年度末比5,609百万円増加し、44,094百万円となりました。これは主に長期・短期の借入金・社債が4,303百万円増加したことによるものであります。
純資産については、前連結会計年度末比2,337百万円増加し、13,994百万円となりました。これは主に当期純利益3,039百万円を計上したことによるものであります。
（2）経営成績の分析
当連結会計年度の業績は売上高27,705百万円（前連結会計年度比47.0％増）、営業利益4,012百万円（前連結会計年度比42.5％増）、経常利益3,126百万円（前連結会計年度比50.7％増）、当期純利益3,039百万円（前連結会計年度比26.0％増）となりました。
なお、セグメントの売上高及び営業利益の概況については、「第２ 事業の状況 １ 業績等の概要 (1)業績」に記載しております。
（3）キャッシュ・フローの状況の分析
当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べて132百万円減少し、4,214百万円（前連結会計年度末は4,347百万円）となりました。
なお、各キャッシュ・フローの状況とそれらの変動要因については、「第２ 事業の状況 １ 業績等の概要 (2)キャッシュ・フローの状況」に記載しております。