文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。
(1）会社の経営の基本方針
私たちは、日々をいかに生き、どのように社会参加するべきか、そして、社会貢献を通じて、どのような果実を社会にもたらし、その結果としていかにして私たち一人一人が望む幸福を実現することができるのか。この命題に対する回答を得るために、社員相互が助け励まし合い、それぞれが目指す個性的な「自己実現」への階段を大真面目に上って行けるフィールドを提供し続けることこそが、日本エスコングループが考える経営理念であります。この経営理念の実現のため、以下の経営方針を掲げ、その具現化に向け邁進しております。
①情報力、企画力、商品開発力により、不動産が持つ無限の可能性を引出し顧客に心から満足いただける新たな価値を創造する。
②ＲＯＡ及びキャッシュ・フローとリスクの徹底管理を主軸とした守りに強い業務管理を行うことにより、常に先手を取った攻めのできる経営を目指す。
③急速に変化する社会において迅速な対応力と機動力を維持するため、少数精鋭のプロ集団を目指す。
④社内社外を問わず常に同僚（他社）を敬い、感謝し、優良な協力関係を維持、構築する。
⑤コンプライアンス及びガバナンスを意識して内部監査制度を充実させるとともに、ボトムアップの風通しの良い組織形成を行う。
（企業ブランディングコンセプト）
IDEAL to REAL ～理想を具現化し、新しい未来を創造する～
ハードの開発だけではなく、そこで暮らす人たちの幸せを思い描き、暮らしそのものを開発すること、それこそが、私たちが目指すべき「ライフ・デベロッパー」であります。これまでの前例や既成概念にとらわれることなく新しい姿勢で、「新しい豊かさ」を創造し、人と人、地方と未来をつないでいくことを目指しております。不動産の持つ無限の可能性を探り、理想を具現化してまいります。
(2）中長期的な会社の経営戦略及び目標とする経営指標
第２次中期経営計画「IDEAL to REAL 2019」については、積極的に事業を推進し、当初計画を大幅に上回る業績を達成しました。経営目標については概ね計画を達成しており、自己資本比率については未達成であるものの、中部電力との資本業務提携効果による信用力を背景に積極的な物件の仕入れを実施しております。
当社グループは、次なるステージにおいてさらなる飛躍、安定的成長を目指し、2020年12月期から2022年12月期までの３ヶ年を期間とする第３次中期経営計画「IDEAL to REAL 2022」を策定しました。
１．基本方針 － Basic policy －
「経営の安定と、持続的成長」を軌道に乗せるとともに、ＥＳＧ推進により多様化する社会課題に的確に対応し、企業価値の最大化を目指します。
２．経営戦略 － Corporate Strategy －
(1）経営の安定と持続的成長
①事業の多様化
②ストック収益基盤の確保による収益構造の安定化
③中部電力グループとのシナジー効果発揮
④エスコンジャパンリート投資法人の外部成長
(2）ＥＳＧ推進による社会課題への対応
(3）株主様への還元
３．業績計画
（単位：百万円）
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2019年12月期 |
2020年12月期 |
2021年12月期 |
2022年12月期 |
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（実績） |
（計画） |
（計画） |
（計画） |
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売上高 |
72,106 |
86,000 |
100,000 |
110,000 |
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営業利益 |
12,912 |
13,300 |
14,000 |
15,200 |
４．経営目標
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2019年12月期（実績） |
2022年12月期（計画） |
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ＲＯＥ（自己資本利益率） |
26.8％ |
20.0％ |
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ＲＯＩＣ（投下資本利益率）(注) |
7.5％ |
5.5％ |
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自己資本比率 |
25.3％ |
25.0％ |
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連結配当性向 |
30.2％ |
30％以上 |
(注) ＲＯＩＣ（投下資本利益率）：税引き後営業利益／（株主資本＋有利子負債）
安定性の向上に重点を置いた計画としているため自己資本比率はほぼ横ばいとし、ＲＯＥ及びＲＯＩＣは低下しますが、両指標は引き続き高い水準を維持する計画としています。
５．配当政策・資本政策
当社の配当政策は、第２次中期経営計画期間内は、１株当たり配当額（ＤＰＳ）を前年度の１株当たり配当額（ＤＰＳ）を下限として、原則として「減配なし、配当維持もしくは増配のみ」とする累進的配当政策を導入しております。第３次中期経営計画についても累進的配当政策の採用を継続し、安定した配当の実現とともに、将来の配当水準の透明性を高め、株主様への還元をより強化し、持続的な企業価値の向上に努めてまいります。
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第３次中期経営計画「IDEAL to REAL 2022」 |
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連結配当性向 |
30％以上 |
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１株当たり配当額（ＤＰＳ） |
累進的配当政策の採用を継続 |
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自己株式取得 |
総還元性向を意識し、機動的に検討 |
(3）会社の対処すべき課題
企業を取り巻く経営環境は、急速な高齢化、所得の格差、人口の減少、外国人の流入、ＩoＴやＡＩなどのデジタルテクノロジーが進展し、産業の境界を超えた競争、顧客行動の変化が起こるなど、かつてない社会構造の急速な変化の中にあり、お客様の選別や評価はなお一層厳しく、競争は激化するとともに企業の存在価値を常に問われる事業環境にあります。当社グループが、このように加速度的に多様化する時代に、継続的に成長し社会貢献していくためには、これまでの前例や既成概念にとらわれることのない新しい姿勢で、優良な商品の安定供給、強固な財務基盤、安定した成長、お客様の満足を糧に確実に成長していくことを方針とし、なによりもそこに暮らす人たちの幸せを思い描き、理想を具現化し未来を創造する、暮らしそのものを開発する「ライフ・デベロッパー」を目指す必要があります。
住宅開発、商業開発、物流開発、ホテル開発、海外事業、企画コンサルティング、施設運営管理、資産運用といった不動産ビジネスの多面的な展開により、常に事業の最適バランスを見据えた事業運営を図り、いかなる経済環境にも耐えうる強固な経営基盤を確立するとともに、企業価値の最大化、株主様へのさらなる還元を行うことにより、他にはないオンリーワンの企業を目指してまいります。
具体的な課題としては次のとおりであります。
①経営管理体制
一定の利益を確保できる土地の価格には当然上限があり、適正な価格での仕入れがもっとも重要な課題の一つであります。良質な用地の仕入れを行うためには、人材の確保と育成、情報ルートの常なる拡大、迅速な判断、慎重かつ大胆な決断が必要となります。
業種特性として、借入残高が大きくなる傾向にあることから、金利上昇環境においては予定した利益計画に差異の出ることも予想され、調達コストの低減、調達方法の多様化、キャッシュ・フローの改善等を強化しつつ、さらなる強固な財務基盤の構築継続が必要となります。第３次中期経営計画の達成はもとより、いかなる経済環境においても安定した経営を可能とする財務体質の強化に引き続き注力してまいります。
②自社独自体制の強化
当社グループは暮らしをデベロップする「ライフ・デベロッパー」の具現化に取り組んでおります。分譲マンションについては、ファミリーを中心とした実需で購入いただくお客様目線で、将来に渡り、住み心地を追求し、それぞれのプロジェクトの立地や周辺環境等により企画デザイン間取り等を考慮し、お客さまのニーズを創造するものづくりを特徴としております。
不動産はひとつとして同じ形状、立地のものはございません。その形状、立地はもとより、その地域、エリアに住む方々や当社が開発する住宅等に住まわれる方々にとって、理想の住宅、理想のまち、理想の生活環境を提案、提供していくことが当社のミッションであると考え、単なる住宅という空間を創るだけではなく、より豊かな暮らしを提案する「ライフ・デベロッパー」であることを当社グループは目指しております。
比較的容易に特徴を出すことのできる仕様やデザインだけではなく、土地取得段階やさらに基本設計（企画）の段階で、商品に競争力を持たせるため、お客様のニーズに合った付加価値の創造、及び収益の向上を目指し、プロジェクトの規模や供給戸数を追求するのではなく、常に最適な企画は何なのかを追求いたします。
このため、プロジェクト推進に当たっては、仕入、企画、販売の担当それぞれが一連のプロジェクトとして最初から最後まで関わり主担当として完結させる事業体制をとっており、当社の強みであるこの体制を常に維持し、強化することによりいかなる事業環境においても優位性を保つことができるよう、常に危機意識を持ち事業を推進してまいります。
③新規事業
経済環境のいかなる変化によっても、自己保有が可能なＮＯＩ基準を設定・遵守し、案件の取得開発を実行しております。
不動産開発事業については、分譲事業、商業開発事業だけにとどまらず近年においてはインバウンドニーズに応えるホテル開発事業、eコマース市場の拡大を捉えた物流開発事業、オフィス開発、街を再生させる土地区画整理事業の他、海外投資事業にも取り組んでおり、次代を見据えた事業領域の拡大を推進してまいります。
不動産流動化事業については、連結子会社である株式会社エスコンアセットマネジメントにおいてＲＥＩＴの上場が実現し、商業テナント底地開発を重点的に推進するために、人員の補強等を着実に行うとともに、開発案件の情報収集並びに物件取得についても、引き続き注力してまいります。
また、中部電力との資本業務提携により、エリア戦略としても拡大が見込めるとともに、同社グループとの共同事業にも着手する等、着実に事業シナジー効果がでてきており、これまで以上に多様な不動産開発事業を手掛けることが可能になると考えております
また、不動産を開発するだけでなく、連結子会社である株式会社エスコンプロパティにおいて、不動産の付加価値を一層高めていく、プロパティマネジメント事業にも注力するとともに、不動産の利用形態に適合するオペレーション機能を有する唯一無二の総合デベロッパーとしての地位を確立するため、連結子会社である株式会社エスコンリビングサービスにおいて、不動産オペレート事業の充実による不動産開発力の幅と奥行きの拡大を図ってまいります。
有価証券報告書に記載しております第２ 事業の状況、第５ 経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあると考えております。
なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2020年３月27日）現在において当社グループが判断したものであります。
(1）法的規制等について
会社法や金融商品取引法の規制のほか、当社グループが属する不動産業界では、「国土利用計画法」、「宅地建物取引業法」、「建築基準法」、「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」、「不動産特定共同事業法」、「資産の流動化に関する法律」、「信託業法」、「貸金業法」等により法的規制を受けております。
また、当社グループは、不動産業者として、「宅地建物取引業法」、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」等に基づく免許を受け不動産販売及び関連事業を行っておりますが、これらの改廃や新たな法的規制の新設によっては当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
なお、当社グループが取得している許認可、免許及び登録等の状況は以下のとおりであります。
（株式会社日本エスコン）
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許認可等の 名称 |
所管官庁等 |
許認可等の内容 |
有効期間 |
法令違反の要件及び 主な許認可取消事由 |
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宅地建物 取引業免許 |
国土交通省 |
国土交通大臣免許 (４)第6034号 |
2015年７月７日から 2020年７月６日まで |
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条) |
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建設業許可 (大阪府知事 －特定)建築 |
大阪府 |
大阪府知事許可 (特-１) 第123824号 |
2020年３月11日から 2025年３月10日まで |
管理責任者不在等の要件欠如に該当した場合は許可の取消(建設業法第29条) |
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一級建築士 事務所登録 (①大阪) (②東京) |
①大阪府
②東京都 |
①大阪府知事登録 (ニ)第18579号 ②東京都知事登録 第48798号 |
①2015年７月31日から 2020年７月30日まで ②2018年６月10日から 2023年６月９日まで |
不正な手段による登録の取得や役員の欠格条項違反に該当した場合は登録の抹消(建築士法第23条の８) |
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不動産特定 共同事業 |
金融庁 国土交通省 |
金融庁長官・ 国土交通大臣 第47号 |
2006年９月20日取得 期間の定め無し |
不正な手段による許可の取得や定められた資本金等の額が定められた額を満たさなくなった等の不適合となった場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条) |
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金融商品取引業 (第二種金融商品取引業） |
金融庁 |
関東財務局長 （金商） 第3018号 |
2017年10月10日取得 期間の定め無し |
不正な手段による登録や資本金不足、業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥る恐れがある場合は登録の取消（金融商品取引法第52条） |
（株式会社エスコンプロパティ）
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許認可等の 名称 |
所管官庁等 |
許認可等の内容 |
有効期間 |
法令違反の要件及び 主な許認可取消事由 |
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宅地建物 取引業免許 |
国土交通省 |
国土交通大臣免許 (２)第8527号 |
2018年10月26日から 2023年10月25日まで |
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条) |
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一級建築士 事務所登録 |
大阪府 |
大阪府知事登録 (ロ)第24358号 |
2018年９月27日から 2023年９月26日まで |
不正な手段による登録の取得や役員の欠格条項違反に該当した場合は登録の抹消(建築士法第23条の８) |
（株式会社エスコンアセットマネジメント）
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許認可等の 名称 |
所管官庁等 |
許認可等の内容 |
有効期間 |
法令違反の要件及び 主な許認可取消事由 |
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宅地建物 取引業免許 |
東京都 |
東京都知事 (２)第97008号 |
2019年９月13日から 2024年９月12日まで |
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条) |
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取引一任 代理等認可 |
国土交通省 |
国土交通大臣認可 第105号 |
2016年３月30日取得 期間の定め無し |
不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の関係者に損害を与え情状が特に重い場合は認可の取消(宅地建物取引業法第67条の２) |
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金融商品取引業 (投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業） |
金融庁 |
関東財務局長 （金商） 第2825号 |
（投資助言・代理業、 第二種金融商品取引業) 2015年２月24日取得 （投資運用業) 2016年８月25日取得 期間の定め無し |
不正な手段による登録や資本金不足、業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥る恐れがある場合は登録の取消（金融商品取引法第52条） |
（株式会社エスコンリビングサービス）
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許認可等の 名称 |
所管官庁等 |
許認可等の内容 |
有効期間 |
法令違反の要件及び 主な許認可取消事由 |
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宅地建物 取引業免許 |
国土交通省 |
国土交通大臣免許 (１)第9381号 |
2018年６月30日から 2023年６月29日まで |
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条) |
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マンション管理の適正化の推進に関する法律に基づくマンション管理業者登録 |
国土交通省 |
国土交通大臣 (１)第034245号 |
2016年10月５日から 2021年10月４日まで |
不正な手段による登録の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条) |
（株式会社エスコンホーム）
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許認可等の 名称 |
所管官庁等 |
許認可等の内容 |
有効期間 |
法令違反の要件及び 主な許認可取消事由 |
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宅地建物 取引業免許 |
埼玉県 |
埼玉県知事 (１)第24114号 |
2019年12月25日から 2024年12月24日まで |
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条) |
（株式会社エスコンクラフト）
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許認可等の 名称 |
所管官庁等 |
許認可等の内容 |
有効期間 |
法令違反の要件及び 主な許認可取消事由 |
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建設業許可 (埼玉県知事 －一般)建築 |
埼玉県 |
埼玉県知事許可 (般-27) 第59652号 |
2015年４月４日から 2020年４月３日まで |
管理責任者不在等の要件欠如に該当した場合は許可の取消(建設業法第29条) |
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二級建築士 事務所登録 |
埼玉県 |
埼玉県知事登録 (２)第11096号 |
2018年４月15日から 2023年４月14日まで |
不正な手段による登録の取得や役員の欠格条項違反に該当した場合は登録の抹消(建築士法第23条の８) |
(2）経済情勢、金利動向等の変動による影響について
当社グループの中核事業である分譲マンションに関する事業は、過去の実績・経験・知識を活かすとともに、用地仕入れを含む商品企画に注力しており、立地条件はもとより、設計・工法・仕様・設備といった質の面でも、魅力ある商品を提供し、価格の優位性を含め高い競争力を保持していると自負しております。
このように、物件別の事業計画において、様々な面を考慮し、販売価格帯を慎重に検討した上で物件の販売を行っておりますが、事業計画において決定した価格での販売が、景気動向・経済情勢、金利、税制、地価の動向等による需給のバランスの悪化や、マンション販売会社の質の低下、競合会社との間の価格競争の激化及び建築工事費の高騰等によって、計画どおりに進まない場合、予想し得ない地中障害等の瑕疵、建築段階における施工不良、施工会社の倒産等による建築遅延等により引渡時期の遅延及び計画予定外のコスト負担が生じた場合には、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
また、不動産賃貸事業についても、賃料下落や空区画率の上昇に対するリスク対策を講じておりますが、景気動向・経済情勢等の影響もしくは、商業施設における主要テナントの退去及び利用状況等によっては、賃料下落や保有資産の稼働率が低下することもあり、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(3）資産価値の下落による影響について
今後の景気動向や不動産市況の悪化等により、当社保有のたな卸資産及び固定資産の資産価値が低下した場合は、たな卸資産の簿価の切り下げ並びに減損処理が適用され、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
(4）有利子負債への依存等について
当社グループは、不動産事業に係る用地取得費等については、主にプロジェクトファイナンス等の金融機関からの借入金によって調達しており、また、マンション分譲事業においては、用地取得から事業化又は売却までに時間を要し、有利子負債残高が総資産に対して高い割合となっております。当社グループとしては、主力行をはじめとする金融機関との良好な取引関係の構築・維持に努めるとともに、財務基盤の強化・安定化に注力していく方針でありますが、調達金利の上昇や金融環境の大幅な悪化等により、資金調達が不十分あるいは不調に至ったときには、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
なお、最近３連結会計年度における有利子負債等の状況は次のとおりであります。
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2017年12月期 |
2018年12月期 |
2019年12月期 |
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有利子負債残高（百万円） |
(A) |
56,544 |
70,661 |
85,019 |
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総資産額（百万円） |
(B) |
86,435 |
109,747 |
132,696 |
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有利子負債依存度（％） |
(A/B) |
65.4 |
64.4 |
64.1 |
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支払利息（百万円） |
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1,093 |
1,020 |
1,143 |
(5）人材について
当社グループは、縦割りの組織ではなく、横との連携を密にとり、効率的かつ機動的な経営を指向し、柔軟に事業推進を行い、少人数で最大の価値とパフォーマンスを生み出す組織体制の構築を目指しております。当社グループが推進する不動産に係る事業については様々なノウハウを要する業務であり、人材は極めて重要な経営資源であります。当社グループが確実な事業推進と企業成長をしていくためには、ノウハウ・情報の共有化、従業員の継続的能力の向上に努めるとともに、専門性の高い人材の確保やマネジメント層並びに次世代を担う若手社員の採用及び育成・教育が不可欠であります。しかしながら、当社グループが求める人材の確保や育成が十分できない場合、あるいは現時点における有能な人材が社外流出した場合には、当社グループの経営成績及び今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
(6）個人情報の管理について
当社グループは、事業展開するに当たり、マンション及び分譲戸建住宅をご購入いただいたお客様、もしくはご検討いただいたお客様、あるいは賃貸マンションに居住されるお客様の個人情報をお預かりしており、「個人情報の保護に関する法律」に定められる個人情報取扱事業者であります。当社グループといたしましては、個人情報の取扱いに関するルール（基本方針・規程・マニュアル）を設け、体制整備を行い、また、システム上においては、個人情報のファイル保管の厳重化、ＯＡシステム監視ソフトの導入、アクセス権限の制限等を行っており、個人情報以外の情報の取扱いも含めて情報管理全般にわたる体制強化を図っております。
しかしながら、不測の事態により、個人情報が外部へ漏洩するような事態となった場合、当社グループの信用失墜による売上の減少、又は、損害賠償による費用発生の可能性も考えられ、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(7）重要な訴訟について
訴訟等の対象となるリスクについては、取締役及び各部門のリスク管理委員で構成されるリスク管理委員会においてリスク状況の監視及び全社的情報共有をしております。将来、重要な訴訟等が提起された場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
(1）経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用関連会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、米中通商問題の動向が世界経済に与える影響や中国景気の下振れリスク、英国のＥＵ離脱問題を含む海外経済の動向、金融市場の変動の影響に留意する必要がある等、先行きが不透明な状況にあります。
当社グループが属する不動産業界においては、金融緩和政策による低金利等により堅調に推移しているものの、地価の上昇や土地取得競争の激化、建築費の高止まり等、楽観視できない状況にあります。
このような事業環境のもと、2017年12月期から2019年12月期の３ヶ年を期間とする第２次中期経営計画「IDEAL to REAL 2019」の最終年度として、多面的な事業を積極的に展開し、業績目標については当初計画を大幅に上回り、経営目標については概ね計画を達成しております。
イ．エスコンジャパンリート投資法人の成長戦略実施状況
a． 中電不動産株式会社とのサポート契約
連結子会社である株式会社エスコンアセットマネジメント（以下「ＥＡＭ」といいます。）が資産の運用を受託するエスコンジャパンリート投資法人（以下「ＥＪＲ」といいます。）が発行する投資口について、2019年２月に東京証券取引所不動産投資信託市場へ上場しました。ＥＪＲは地域コミュニティに根差した「暮らし密着型」の商業施設及び商業施設の底地を主要な投資対象とする総合型Ｊ－ＲＥＩＴであります。
当社グループはＥＪＲのスポンサーとしてＥＪＲの収益の向上と安定的な成長を全面的に支援し、さらなる成長を目指しております。
ＥＪＲの成長戦略の一つとして、2019年９月に中電不動産株式会社（以下「中電不動産」といいます。）及びＥＪＲ並びにＥＡＭの３社間においてサポート契約を締結しております。
サポート契約はウェアハウジング機能をはじめとする広範なサポート内容になっており、中電不動産の信用力、不動産事業のノウハウを活かし、ＥＪＲの成長はもとより、スポンサーである当社にとっても、不動産事業における中部電力グループとのシナジー効果が発揮できるものと考えております。このサポート契約に基づくＥＪＲへの譲渡を前提とした一時的な保有（ウェアハウジング）機能を利用し、当社が保有する販売用不動産（トナリエ大和高田 持分50％、トナリエ栂・美木多 持分50％、滋賀県近江八幡市商業底地、京都府向日市商業底地、奈良県生駒郡商業底地）を中電不動産に譲渡する売買契約を2019年11月に締結しております。
ＥＪＲはすでに締結済みのスポンサーサポート会社である当社、サポート会社である中部電力株式会社（以下「中部電力」といいます。）に加え、中電不動産のサポートが加わることにより、ＥＪＲのさらなる成長に大きく資するものと期待しております。
b． 外部格付「Ａ－」の取得
ＥＪＲは、株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）より、2019年11月に格付「Ａ－」（格付の方向性：安定的）を取得しました。当社は今後もＥＪＲのスポンサーとして、継続的且つ安定的な物件提供により、質・量の両面でＥＪＲの外部成長を支え、相互成長を図ってまいります。
ロ．中部圏での事業展開
2018年８月に中部電力と資本業務提携契約を締結し、中部圏を首都圏、関西圏と並ぶ重点事業エリアとして位置付け、2019年３月に名古屋支店を開設しました。2019年６月に中部圏第１号となる分譲マンション用地を名古屋市東区に取得し、同年９月にも同じく名古屋市東区に第２号となる分譲マンション用地を取得し、第１号案件については、中電不動産との共同事業を行う予定で、中部圏においての事業展開を着々と実行しております。
今後も中部電力グループ各社との連携を強化しながら、中部圏での地域活性化に寄与できるよう事業を展開してまいります。
ハ．「tonarie トナリエ」ブランドの地域密着型ショッピングセンターの開発及び地域の活性化
堺市南区において開発した地域密着型商業施設「トナリエ栂・美木多」が2019年４月にオープンし、栂・美木多エリアで生活する皆様の「賑わい・交流」のターミナルとして、お子様からご高齢者まで多様な世代が楽しめ、日常生活を支えられる場を提供しております。
また、ＪＲ宇都宮駅西口徒歩１分の立地に位置する商業施設「ララスクエア宇都宮」を固定資産として取得し、当社が手掛ける地域密着型ショッピングセンター「tonarie」ブランドの関東圏初となる「トナリエ宇都宮」として2020年２月にオープンしました。
今後も引き続き地域密着型商業施設の開発を行い、地域活性化、街づくりを通じて社会に貢献してまいります。
ニ．戸建事業会社２社の株式取得
2019年７月に、埼玉県を基盤として戸建分譲販売を手掛けるワンズオウンハウス株式会社（現 株式会社エスコンホーム）及び戸建建築工事を手掛けるライズホーム株式会社（現 株式会社エスコンクラフト）の株式を取得し、それぞれ100％子会社化しました。埼玉エリアは都心のベッドタウンとして安定的な発展が展望される首都圏においても魅力的なマーケットであり、首都圏でのさらなる事業拡大にも寄与するものと考えております。
ホ．海外投資事業
海外での新規事業として2019年３月にハワイ不動産投資ファンドへ出資しました。同年７月にはタイにおいて子会社 ESCON JAPAN（THAILAND）CO.,LTD. を設立し、バンコク中心部に近い好立地での分譲マンション総戸数474戸の共同開発プロジェクトに参画するなど、海外事業展開に着手しました。
ヘ．ＥＳＧ活動の取り組み状況
第２次中期経営計画「IDEAL to REAL 2019」における成長戦略のひとつとして「ＥＳＧ推進による新たな価値創造と持続可能な成長の実現」を掲げており、その活動の一環として不動産セクターのＥＳＧ配慮を測る年次のベンチマーク評価、Global Real Estate Sustainability Benchmark（以下「 GRESB 」といいます。)リアルエステイト「デベロッパー評価」に参加し、環境への配慮やサステナビリティへの取り組みについて、「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面において優れているとの高評価を受け、「Green Star」を取得しました。また、総合スコアでの相対評価に基づく５段階評価のGRESBレーティングにおいては「２Star」の評価となりました。GRESBリアルエステイト「デベロッパー評価」において、「Green Star」及び「２Star」の獲得は、日本の事業会社として初となります。
当社はこれまでも、環境に配慮した、「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」対応のマンション開発や、東京理科大学井上研究室との環境設計基準等の共同研究に取り組んでおり、2019年９月には当社が神奈川県横浜市において手がける新築分譲マンション「レ・ジェイド大倉山」が、環境省の「平成31年度 高層ZEH-M（ゼッチ・マンション）支援事業」に当社事業として初めて採択されました。
さらに、ＥＳＧ活動の一環として大阪大学大学院医学系研究科 杉山治夫特任教授が進める「ＷＴ１がんワクチン」の普及、及び「ＷＴ１がん予防ワクチン」の開発に係る研究に対して助成金10百万円の寄付を行いました。
今後も、ＥＳＧ推進を重要な経営戦略として着実に実行し、当社の持続的成長を目指して積極的に取り組んでまいります。
ト．セグメント別の事業展開
a． 中核事業である不動産販売事業においては、収益不動産の販売等を行うとともに、分譲マンションの販売も順調に進捗しました。
分譲事業においては「グラン レ・ジェイド夙川レジデンス（兵庫県西宮市、総戸数13戸）」、「レ・ジェイド池田満寿美町（大阪府池田市、総戸数35戸）」、「レ・ジェイド森ノ宮（大阪市東成区、総戸数45戸）」、「レ・ジェイド大倉山（横浜市港北区、総戸数25戸）」等の新規分譲案件を販売開始しており、「レ・ジェイド須磨海浜公園（神戸市須磨区、総戸数30戸）」、「グラン レ・ジェイド高槻天神（大阪府高槻市、総戸数28戸）」、「レ・ジェイド高槻古曽部（大阪府高槻市、総戸数181戸）」、「レ・ジェイド新金岡パーク フィールズ（堺市北区、総戸数204戸）」、「レ・ジェイド大津LUXE（滋賀県大津市、総戸数35戸）」は竣工完売し、来期竣工予定の「レ・ジェイド樟葉（大阪府枚方市、総戸数78戸）」、「レ・ジェイド東住吉 今川緑道（大阪市東住吉区、総戸数41戸）」、「レ・ジェイド甲東園（兵庫県西宮市、総戸数49戸）」は契約完売しております。
さらに、インバウンドニーズを捉えたホテル開発事業においては、大阪市中央区において開発した３プロジェクトの販売を完了しております。
商業開発事業においては、茨城県つくば市において2018年12月に「つくばQ’t（キュート）」及び「つくばMOG（モグ）」を、2019年３月に「つくばクレオ」の商業施設をそれぞれ取得し、これまでの多面的な不動産開発のノウハウを活かし、地域に貢献できる３施設一体でのつくば駅前開発を推進してまいります。
物流開発事業については、物流の新ブランド「ＬＯＧＩＴＲＥＳ（ロジトレス）」を立ち上げ、第１号案件である「ロジトレス東条（兵庫県加東市）」は2019年9月に完成しております。オフィス開発事業については、東京都千代田区において事業用地を取得するなど、次代を見据えた新たな事業分野への取り組みやグローバル化等、着実に事業の多様化を推進しております。
b． 不動産賃貸事業においては、当社が保有する商業施設における安定的な賃料収入の確保と資産価値の向上に努めております。また、滋賀県大津市において同年10月に「Oh!Me大津テラス」の商業施設を取得し、稼働中の商業施設のバリューアップ及び再開発事業を積極的に展開しております。
c． 不動産企画仲介コンサル事業においては、当社が強みとする企画力等を活かし、業務受託、企画仲介コンサル事業等ノンアセットで利益率の高い事業として注力しております。
この結果、当連結会計年度の経営成績は売上高72,106百万円（前連結会計年度比32.7％増）、営業利益12,912百万円（前連結会計年度比11.7％増）、経常利益11,810百万円（前連結会計年度比12.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益8,155百万円（前連結会計年度比12.9％増）となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
(1）不動産販売事業
不動産販売事業においては、分譲マンション及び収益不動産の販売等を行った結果、売上高66,710百万円（前連結会計年度比32.1％増）、セグメント利益13,802百万円（前連結会計年度比11.8％増）となりました。
(2）不動産賃貸事業
不動産賃貸事業においては、保有する収益不動産の賃料収入の増加を含めた資産価値の向上を図るべくリーシング活動及びプロパティマネジメント事業に注力した結果、売上高5,022百万円（前連結会計年度比47.7％増）、セグメント利益3,001百万円（前連結会計年度比41.0％増）となりました。
(3）不動産企画仲介コンサル事業
不動産企画仲介コンサル事業においては、企画力、多面的な事業構築力を最大限に活かし、企画コンサル等の業務受託等に積極的に取り組みましたが、売上高372百万円（前連結会計年度比8.2％減）、セグメント利益286百万円（前連結会計年度比22.2％減）となりました。
第２次中期経営計画「IDEAL to REAL 2019」については、積極的に事業を推進し、当初計画を大幅に上回る業績を達成しました。経営目標については概ね計画を達成しており、自己資本比率については未達成であるものの、中部電力との資本業務提携効果による信用力を背景に積極的な物件の仕入れを実施しております。
１．Growth Action Plan －成長戦略－
(1）コア事業のさらなる強化
分譲事業において、下記のとおり供給可能（2018年度までは実績）な事業用地の取得が完了しており、自社販売体制は現在32名の人員を確保し着実に体制構築が進捗しています。なお、取得用地に係る供給戸数及び売上高の実績及び見込は、以下のとおりになります。
|
|
2017年度 |
2018年度 |
2019年度 |
2020年度 |
2021年度 |
2022年度 |
|
実績及び見込（戸） |
476 |
539 |
約650 |
約760 |
約1,200 |
約450 |
|
売上高（億円） |
195 |
250 |
約290 |
約360 |
約550 |
約240 |
(2）複数のコア事業の多様性確立による企業価値の向上
分譲事業に加え、商業開発事業、ホテル開発事業において事業領域を拡大しました。新たな事業領域として物流開発事業、土地区画整理事業、海外投資事業にも着手しております。
(3）不動産賃貸事業の積極展開による長期安定的なストック収益の確保
商業開発事業において、地域密着型商業施設の開発を強化しました。「トナリエ大和高田」及び「トナリエ栂・美木多」を開業するとともに、新たに「つくばキュート」、「つくばモグ」及び「つくばクレオ」を取得し、街の活性化に取り組んでいきます。また、稼働中の商業施設のバリューアップ及び再開発事業についても積極的に展開しました。
(4）上場ＲＥＩＴ組成によるメインスポンサーとして、良質物件の安定供給による不動産販売事業拡大
エスコンジャパンリート投資法人（ＥＪＲ）が東京証券取引所不動産投資信託市場へ上場しました。中部電力及び中電不動産とのサポート契約も締結し、ＥＪＲの外部成長に向けた中部電力グループとの連携強化を図りました。また、ＥＪＲは、株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）より、2019年11月に格付「Ａ－」（格付の方向性：安定的）を取得しました。
(5）不動産オペレート事業の充実による不動産開発力の幅と奥行きの拡大
アセットマネジメント事業、商業施設プロパティマネジメント事業、カフェ等飲食オペレーション、マンション管理に加え、リノベーション事業にも着手しました。
(6）企業ブランド力の向上
「グラン レ・ジェイド」ブランドの新ＴＶＣＭの公開や、人気番組のスポンサーも継続し、企業ブランド力の向上に注力しました。
(7）ＥＳＧ推進による新たな価値創造と持続可能な成長の実現
「レ・ジェイド大倉山」が、環境省の「平成31年度 高層ZEH-M（ゼッチ・マンション）支援事業」に当社事業として初めて採択されました。また、GRESBリアルエステイト「デベロッパー評価」に参加し、日本の事業会社として初となる「Green Star」及び「２Star」評価を獲得しました。
２．業績目標
（単位：百万円）
|
|
2017年 12月期 |
2018年 12月期 |
2019年12月期 |
||
|
（計画） |
（実績） |
（計画比） |
|||
|
売上高 |
44,724 |
54,325 |
74,800 |
72,106 |
△2,693 |
|
不動産販売事業 |
41,168 |
50,519 |
70,250 |
66,710 |
△3,539 |
|
不動産賃貸事業 |
3,459 |
3,400 |
4,300 |
5,022 |
＋722 |
|
不動産企画仲介 コンサル事業 |
96 |
405 |
250 |
372 |
＋122 |
|
営業利益 |
7,042 |
11,561 |
12,500 |
12,912 |
＋412 |
|
経常利益 |
5,988 |
10,498 |
11,200 |
11,810 |
＋610 |
３．経営目標
|
|
2017年 12月期 |
2018年 12月期 |
2019年12月期 |
||
|
（計画） |
（実績） |
（計画比） |
|||
|
自己資本比率 |
24.8％ |
24.9％ |
22.6％ |
25.3％ |
＋2.7％ |
|
ＲＯＥ（自己資本利益率） |
28.1％ |
29.6％ |
25.9％ |
26.8％ |
＋0.9％ |
|
ＲＯＡ（総資産利益率） |
6.8％ |
7.4％ |
6.1％ |
6.7％ |
＋0.6％ |
|
ＲＯＩＣ（投下資本利益率）(注) |
8.4％ |
10.2％ |
6.9％ |
7.5％ |
＋0.6％ |
|
ＥＰＳ（1株当たり当期純利益） |
81.77円 |
105.98円 |
115.10円 |
119.17円 |
＋4.07円 |
(注) ＲＯＩＣ（投下資本利益率）：税引き後営業利益／（株主資本＋有利子負債）
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べて5,849百万円増加し22,413百万円（前連結会計年度末は16,563百万円）となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの変動要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度において営業活動により増加した資金は122百万円（前連結会計年度は7,123百万円の資金の減少）となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益を11,803百万円計上したこと、たな卸資産の増加額が10,179百万円となったことによるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度において投資活動により減少した資金は4,770百万円（前連結会計年度は223百万円の資金の増加）となりました。これは主として投資有価証券の取得による支出1,641百万円及び固定資産の取得による支出3,295百万円によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度において財務活動により増加した資金は10,501百万円（前連結会計年度は12,818百万円の資金の増加）となりました。これは主として、長期・短期借入金の借入れ、返済による純収入12,793百万円、配当金の支払2,207百万円及び自己株式の取得による支出40百万円によるものであります。
③契約及び販売の実績
(1）契約実績
最近２連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は、次のとおりであります。
|
区分 |
前連結会計年度 （自 2018年１月１日 至 2018年12月31日） |
当連結会計年度 （自 2019年１月１日 至 2019年12月31日） |
||||||
|
期中契約高 |
期末契約残高 |
期中契約高 |
期末契約残高 |
|||||
|
物件戸数 （戸） |
金額 （百万円） |
物件戸数 （戸） |
金額 (百万円) |
物件戸数 （戸） |
金額 （百万円） |
物件戸数 （戸） |
金額 (百万円) |
|
|
中高層住宅等 |
655 |
29,200 |
445 |
18,582 |
618 |
27,481 |
415 |
17,533 |
|
その他 |
－ |
51,051 |
－ |
30,757 |
－ |
33,215 |
－ |
25,792 |
|
計 |
655 |
80,252 |
445 |
49,340 |
618 |
60,696 |
415 |
43,325 |
（注）上記金額には、消費税等は含まれておりません。
(2）主な販売実績
最近２連結会計年度の主な販売実績は、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
前連結会計年度 （自 2018年１月１日 至 2018年12月31日） |
当連結会計年度 （自 2019年１月１日 至 2019年12月31日） |
||||
|
物件名 |
物件 戸数 (戸) |
金額 (百万円) |
物件名 |
物件 戸数 (戸) |
金額 (百万円) |
|
|
不動産販売事業 |
分譲マンション |
539 |
25,089 |
分譲マンション |
648 |
28,529 |
|
千代田区隼町 |
－ |
4,600 |
中央区南船場Ⅰ |
－ |
6,580 |
|
|
中央区北久宝寺町 |
－ |
3,450 |
北名古屋パレマルシェ西春 |
－ |
4,610 |
|
|
中央区淡路町Ⅰ |
－ |
3,420 |
福岡県古賀市玄望園 |
－ |
4,273 |
|
|
中央区淡路町Ⅱ |
－ |
3,420 |
中央区淡路町Ⅲ |
－ |
4,000 |
|
|
大阪市北区鶴野町 |
－ |
2,910 |
杉並区下高井戸 |
－ |
3,800 |
|
|
金沢市堀川新町 |
－ |
2,030 |
あすみが丘ブランニュモール |
－ |
3,200 |
|
|
新宿区若松町31 |
－ |
1,968 |
ケーズデンキおゆみ野店 |
－ |
2,710 |
|
|
中央区南船場Ⅲ |
－ |
1,850 |
長堀橋駅前 |
－ |
2,100 |
|
|
渋谷区千駄ヶ谷５丁目 |
－ |
1,317 |
千代田区三番町 |
－ |
2,034 |
|
|
福岡春日 |
－ |
413 |
分譲戸建 |
－ |
1,468 |
|
|
その他 |
－ |
50 |
神戸市西区水谷 |
－ |
1,430 |
|
|
|
|
|
堺市大仙西Ⅱ |
－ |
946 |
|
|
|
|
|
西白井駅前 |
－ |
451 |
|
|
|
|
|
福岡春日 |
－ |
401 |
|
|
|
|
|
その他 |
－ |
175 |
|
|
小計 |
539 |
50,519 |
小計 |
648 |
66,710 |
|
|
不動産賃貸事業 |
|
|
3,400 |
|
|
5,022 |
|
不動産企画仲介 コンサル事業 |
|
|
405 |
|
|
372 |
|
|
合計 |
54,325 |
合計 |
72,106 |
||
（注）１ セグメント間の取引はありません。
２ 最近２連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績に対する割合は次のとおりであります。
|
相手先 |
前連結会計年度 （自 2018年１月１日 至 2018年12月31日） |
当連結会計年度 （自 2019年１月１日 至 2019年12月31日） |
||
|
金額(百万円) |
割合（％） |
金額(百万円) |
割合（％） |
|
|
エスコンジャパンリート投資法人 |
126 |
0.2 |
14,137 |
19.6 |
|
Ascendas Hospitality Honmachi 特定目的会社 |
10,290 |
18.9 |
－ |
－ |
３ 上記金額には、消費税等は含まれておりません。
(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたり、重要となる会計方針については「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」をご参照ください。
この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮したうえで行っておりますが、結果としてこのような見積りと実績が異なる場合があります。
②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
イ．当連結会計年度の経営成績の分析
当連結会計年度の経営成績の分析については、「第２ 事業の状況 ３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1）経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。
ロ．当連結会計年度の財政状態の分析
（資産）
資産については、前連結会計年度末比22,949百万円増加し、132,696百万円となりました。これは保有目的の変更により、仕掛販売用不動産の一部8,410百万円を建物及び構築物504百万円と土地7,905百万円に振替えておりますが、主に現金及び預金が5,912百万円、たな卸資産11,066百万円及び土地2,092百万円がそれぞれ増加したことによるものであります。
（負債）
負債については、前連結会計年度末比16,762百万円増加し、99,149百万円となりました。これは主に長期・短期の借入金及び社債が14,392百万円増加したことによるものであります。
（純資産）
純資産については、前連結会計年度末比6,187百万円増加し、33,546百万円となりました。これは剰余金の配当2,209百万円及び自己株式の取得40百万円があったものの、親会社株主に帰属する当期純利益8,155百万円を計上したことによるものであります。この結果、自己資本比率は25.3％（前連結会計年度末は24.9％）となりました。
ハ．経営成績に重要な影響を与える要因について
「第２ 事業の状況 ２ 事業等のリスク」をご参照ください。
ニ．資本の財源および資金の流動性についての分析
（キャッシュ・フロー）
「第２ 事業の状況 ３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1）経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
（資金需要）
当社グループの資金需要の主なものは、販売用不動産の取得資金であります。資金調達については、物件ごとに金融機関から借入れ、借入条件を勘案し決定しております。また、当社グループが成長を続けるためには、仕入物件の確保及び財務能力の健全性が重要であると認識しており、成長資源である物件の確保、自己資本比率の上昇及び有利子負債依存度の低減により、財務能力の健全性を確保いたします。
今後も成長資金として、金融機関からの借入れ等、手許資金とのバランスを考慮し、実行していきます。
ホ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループは、2017年12月期から2019年12月期の３ヶ年を期間とする第２次中期経営計画「IDEAL to REAL 2019」の最終年度として、多面的な事業を積極的に展開し、業績目標については当初計画を大幅に上回り、経営目標については概ね計画を達成しております。
また、「自己資本比率」、「ＲＯＥ（自己資本利益率）」、「ＲＯＡ（総資産利益率）」、「ＲＯＩＣ（投下資本利益率）」「ＥＰＳ（１株当たり当期純利益）」を重要な指標と位置付け、現在の施策を推し進めてまいります。なお、当連結会計年度における「自己資本比率」は25.3％、「ＲＯＥ（自己資本利益率）」は26.8％、「ＲＯＡ（総資産利益率）」は6.7％、「ＲＯＩＣ（投下資本利益率）」は7.5％、「ＥＰＳ（１株当たり当期純利益）」は119.17円となりました。
2018年8月28日開催の取締役会決議に基づき、同日付で中部電力株式会社（以下「中部電力」といいます。）との間で資本業務提携を締結いたしました。
当社の強みである不動産事業に係る企画・事業ノウハウ等を活かし、中部電力グループの強みであるエネルギー供給、中部圏での顧客基盤や電力事業で培った設備工事のノウハウ等を活かすことにより相乗効果を生み出すことが可能となり、両者の企業価値を最大化させることを目的としております。
資本構成では、中部電力が当社の主要株主より、当社株式22,980,000株を取得し、当社は中部電力の持分法適用関連会社となっております。
該当事項はありません。