## 第２【事業の状況】

### １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。

(1）会社の経営の基本方針

私たちは、日々をいかに生き、どのように社会参加するべきか、そして、社会貢献を通じて、どのような果実を社会にもたらし、その結果としていかにして私たち一人一人が望む幸福を実現することができるのか。この命題に対する回答を得るために、社員相互が助け励まし合い、それぞれが目指す個性的な「自己実現」への階段を大真面目に上って行けるフィールドを提供し続けることこそが、日本エスコングループが考える経営理念であります。この経営理念の実現のため、以下の経営方針を掲げ、その具現化に向け邁進しております。

①情報力、企画力、商品開発力により、不動産が持つ無限の可能性を引出し顧客に心から満足いただける新たな価値を創造する。

②ＲＯＡ及びキャッシュ・フローとリスクの徹底管理を主軸とした守りに強い業務管理を行うことにより、常に先手を取った攻めのできる経営を目指す。

③急速に変化する社会において迅速な対応力と機動力を維持するため、少数精鋭のプロ集団を目指す。

④社内社外を問わず常に同僚（他社）を敬い、感謝し、優良な協力関係を維持、構築する。

⑤コンプライアンス及びガバナンスを意識して内部監査制度を充実させるとともに、ボトムアップの風通しの良い組織形成を行う。

（企業ブランディングコンセプト）

IDEAL　to　REAL　～理想を具現化し、新しい未来を創造する～

ハードの開発だけではなく、そこで暮らす人たちの幸せを思い描き、暮らしそのものを開発すること、それこそが、私たちが目指すべき「ライフ・デベロッパー」であります。これまでの前例や既成概念にとらわれることなく新しい姿勢で、「新しい豊かさ」を創造し、人と人、地方と未来をつないでいくことを目指しております。不動産の持つ無限の可能性を探り、理想を具現化してまいります。

(2）中長期的な会社の経営戦略及び目標とする経営指標

新型コロナウイルス感染症が与える当社事業への影響は、当初の想定よりも比較的軽微に留まったことから、更なる事業の拡大及び経営の安定性の強化を進める絶好の機会であると認識し、当社は第三者割当増資を通じてコーポレートクレジットの高い中部電力株式会社の連結子会社となることにより、資本増強による当社の財務基盤の強化を実現し、2021年12月期から2023年12月期までの３ヶ年を期間とする第４次中期経営計画「IDEAL to REAL 2023」を策定しました。

１．経営戦略基本方針

①想定外の経済環境の変化に耐えうる事業基盤を確立する。

いかなる経済環境下においても資金調達力を維持することができる、堅固な事業及び財務基盤を確立させること。

②収益構造の変換と事業領域の拡大を同時に実現する。

不動産賃貸事業の拡大により、フロー収益重視からストック収益重視への収益構造の転換を図ると同時に、事業の多様化及び事業展開地域の拡大を実現させること。

２．基本方針　「転換＆飛躍」

「転換」

・長期収益不動産への積極投資、BS構造の改善

・フロー重視の経営からストック重視の経営へと転換

「飛躍」

・中部電力グループシナジーの発展

・売上高1,100億円、営業利益160億円の達成（中期経営計画最終年度）

３．経営戦略

①持続的かつ安定収益構造への転換

②事業の多様化、エリア戦略による既存コア事業の安定成長

③事業の多様化、エリア戦略による新規事業のコア化

④新領域の挑戦

⑤日本エスコングループシナジー強化

⑥５大都市を中心とした拠点拡大

⑦中部電力グループシナジー強化

⑧ＥＳＧの推進

４．業績計画

（単位：百万円）

| 2020年12月期 | 2021年12月期 | 2022年12月期 | 2023年12月期
| （実績） | （計画） | （計画） | （計画）
売上高 | 77,308 | 80,000 | 98,000 | 110,000
営業利益 | 12,202 | 10,800 | 14,000 | 16,000

５．経営目標

| 2020年12月期 （実績） | 2021年12月期 （計画） | 2022年12月期 （計画） | 2023年12月期 （計画）
賃貸利益割合(注)２ | 14.2％ | 23.0％ | 24.0％ | 26.0％
ＲＯＥ（自己資本利益率） | 21.2％ | 12.0％ | 13.0％ | 13.0％
ＲＯＩＣ（投下資本利益率）(注)１ | 6.6％ | 4.0％ | 4.0％ | 4.0％
自己資本比率 | 25.8％ | 29.0％ | 26.0％ | 23.0％
長期収益不動産割合(注)３ | 9.5％ | 12.0％ | 14.0％ | 18.0％
純資産額 | 386億円 | 610億円 | 660億円 | 720億円

(注)１　ＲＯＩＣ（投下資本利益率）：税引後営業利益／（株主資本＋有利子負債）

２　賃貸利益割合：賃貸セグメント利益／セグメント利益合計（調整額除く）

３　長期収益不動産割合：固定資産計上の賃貸収益不動産／純資産

６．投資計画

（単位：百万円）

| 2021年12月期 | 2022年12月期 | 2023年12月期 | ３ヶ年累計
| （計画） | （計画） | （計画） | （計画）
収益不動産への投資額 | 30,000 | 40,000 | 60,000 | 130,000
その他開発への投資額 | 25,000 | 30,000 | 35,000 | 90,000
グロス投資額 | 55,000 | 70,000 | 95,000 | 220,000

７．配当政策

当社は、2020年７月30日公表「第３次中期経営計画「IDEAL to REAL 2022」」及び累進的配当政策の見直しに関するお知らせ」において、2016年11月より配当政策の方針として導入していた累進的配当政策（１株当たり配当額（ＤＰＳ）を前年度の１株当たり配当額（ＤＰＳ）を下限とし、原則として「減配なし、配当維持もしくは増配のみ」とする配当政策）の見直しを発表しておりましたが、2020年度以降も引き続き累進的配当政策を継続いたします。

本中期経営計画期間中、１株当たり配当額は38円以上を維持いたします。

(3）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

企業を取り巻く経営環境は、急速な高齢化、所得の格差、人口の減少、外国人の流入、ＩoＴやＡＩなどのデジタルテクノロジーが進展し、産業の境界を超えた競争、顧客行動の変化が起こるなど、かつてない社会構造の急速な変化の中にあり、お客様の選別や評価はなお一層厳しく、競争は激化するとともに企業の存在価値を常に問われる事業環境にあります。現在においては新型コロナウイルス感染症が猛威を振るい、事業環境が激変している状況にあります。当社グループが、このように加速度的に多様化、変革している時代に、継続的に成長し社会貢献していくためには、これまでの前例や既成概念にとらわれることのない新しい姿勢で、優良な商品の安定供給、強固な財務基盤、安定した成長、お客様の満足を糧に確実に成長していくことを方針とし、なによりもそこに暮らす人たちの幸せを思い描き、理想を具現化し未来を創造する、暮らしそのものを開発する「ライフ・デベロッパー」を目指す必要があります。

住宅開発、商業開発、物流開発、オフィス開発、ホテル開発、海外事業、企画コンサルティング、施設運営管理、資産運用、納骨堂永代使用権販売事業といった不動産ビジネスの多面的な展開により、常に事業の最適バランスを見据えた事業運営を図り、いかなる経済環境にも耐えうる強固な経営基盤を確立するとともに、企業価値の最大化、株主の皆様へのさらなる還元を行うことにより、他にはないオンリーワンの企業を目指してまいります。

具体的な課題としては次のとおりであります。

①経営管理体制

一定の利益を確保できる土地の価格には当然上限があり、適正な価格での仕入れがもっとも重要な課題の一つであります。良質な用地の仕入れを行うためには、人材の確保と育成、情報ルートの常なる拡大、迅速な判断、慎重かつ大胆な決断が必要となります。

業種特性として、借入残高が大きくなる傾向にあることから、金利上昇環境においては予定した利益計画に差異が出ることも予想され、調達コストの低減、調達方法の多様化、キャッシュ・フローの改善等を強化しつつ、さらなる強固な財務基盤の構築継続が必要となります。いかなる経済環境においても安定した経営を可能とする財務体質の強化に引き続き注力してまいります。

②自社独自体制の強化

当社グループは暮らしをデベロップする「ライフ・デベロッパー」を目指しております。分譲マンションについては、ファミリーを中心とした実需で購入いただくお客様目線で、将来に亘り、住み心地を追求し、それぞれのプロジェクトの立地や周辺環境等により企画デザイン間取り等を考慮し、お客様のニーズを創造するものづくりを特徴としております。

不動産はひとつとして同じ形状、立地のものはございません。その形状、立地はもとより、その地域、エリアに住む方々や当社が開発する住宅等に住まわれる方々にとって、理想の住宅、理想のまち、理想の生活環境を提案、提供していくことが当社のミッションであると考え、単なる住宅という空間を創るだけではなく、より豊かな暮らしを提案する「ライフ・デベロッパー」の具現化に取組んでおります。

比較的容易に特徴を出すことのできる仕様やデザインだけではなく、土地取得段階やさらに基本設計（企画） の段階で、商品に競争力を持たせるため、お客様のニーズに合った付加価値の創造、及び収益の向上を目指し、プロジェクトの規模や供給戸数を追求するのではなく、常に最適な企画は何なのかを追求いたします。

このため、プロジェクト推進に当たっては、仕入、企画、販売の担当それぞれが一連のプロジェクトとして最初から最後まで関わり主担当として完結させる事業体制をとっており、当社の強みであるこの体制を常に維持し、強化することによりいかなる事業環境においても優位性を保つことができるよう、常に危機意識を持ち事業を推進してまいります。

③新規事業

経済環境のいかなる変化によっても自己保有が可能なＮＯＩ基準を設定・遵守し、案件の取得開発を実行しております。

不動産開発事業については、分譲事業、商業開発事業だけにとどまらず近年においてはeコマース市場の拡大を捉えた物流開発事業、オフィス開発、街を再生させる土地区画整理事業の他、ホテル開発事業、賃貸マンション事業、海外投資事業、納骨堂永代使用権販売事業にも取り組んでおり、次代を見据えた事業領域の拡大を推進してまいります。

不動産流動化事業については、連結子会社である株式会社エスコンアセットマネジメントにおいてＲＥＩＴの上場が実現し、商業テナント底地開発を重点的に推進するために、人員の補強等を着実に行うとともに、開発案件の情報収集並びに物件取得についても、引き続き注力してまいります。

また、今後は不動産私募投資法人(私募リート)の組成及び運用開始も企図し、注力してまいります。

さらに、中部電力株式会社との資本業務提携によるシナジー効果として、中部地域での事業展開の拡大、中部電力グループとの共同事業取組等、着実に実績を積上げており、さらに事業領域の拡大に資するものと考えております。

加えて、2020年10月に株式を取得した株式会社了聞では、納骨堂永代使用権販売及び納骨堂の管理運営事業を新規事業として2021年３月より開始しております。

また、不動産を開発するだけでなく、連結子会社である株式会社エスコンプロパティにおいて、不動産の付加価値を一層高めていく、プロパティマネジメント事業にも注力するとともに、不動産の利用形態に適合するオペレーション機能を有する唯一無二の総合デベロッパーとしての地位を確立するため、連結子会社である株式会社エスコンリビングサービスにおいて、不動産オペレート事業の充実による不動産開発力の幅と奥行きの拡大を図ってまいります。

### ２【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載しております第２　事業の状況、第５　経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあると考えております。

なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2021年３月29日）現在において当社グループが判断したものであります。

(1）新型コロナウイルス感染症拡大による影響について

新型コロナウイルス感染症については再度の緊急事態宣言発令等、拡大が続いております。経済に及ぼす影響は大きく、また、さらなる感染拡大も懸念される中、今後の不動産マーケットの動向については極めて予測が難しい状況にあります。感染拡大が長期化した場合は、一層の経済環境の悪化が予想され、その場合には、保有する不動産に係るたな卸資産評価損や減損損失の計上等により、当社グループの財政状態、経営成績、キャッシュ・フローの状況に重要な影響を及ぼす可能性があります。

ア．マンション販売

分譲事業においては、2020年４月から５月の緊急事態宣言発令期間中は販売センターの来場者数が大幅に減少し、販売の進捗が停滞しておりましたが、緊急事態宣言解除後は来場者数も徐々に回復し、現状では想定していたよりもコロナ禍における実需の住宅需要が堅調に推移している状況にあります。しかしながら、2021年１月に再度発令された緊急事態宣言等、先行きは不透明であり、今後感染拡大の長期化による不安定な経済動向により販売が停滞する可能性があり、予断を許さない状況にあります。

イ．その他不動産販売事業

投資家の投資意欲の減退、金融収縮による資金調達環境の悪化等による不動産価格の低下リスクが生じる可能性があります。

ウ．商業施設

当社グループは、スーパーマーケットを中核テナントとする地域密着型ショッピングセンターを中心に商業施設を保有、管理運営しております。緊急事態宣言発令期間中においても営業を継続し、日々の生活に欠かせないスーパーマーケットやドラッグストア等は昨年対比100％を上回る売上高を維持されておられますが、飲食店やアパレル、スポーツクラブ等のテナントは顧客の戻りが鈍く、営業状況は未だ厳しく、賃料減額要請やテナントの破綻による賃料の未回収、新規テナントのリーシング活動が困難になる等、計画した不動産賃貸収入の減少リスクが生じる可能性があります。

エ．ホテル

当社は、近年ホテル開発事業を推進し、17プロジェクトの内、15プロジェクトの販売を完了しております。進行中の２プロジェクトである福岡市プロジェクト（2020年３月開業済）及び大阪市プロジェクト（2021年１月開業済）は、稼働率の低迷や、その回復時期の見通しが困難な状況から販売時期の遅れや販売価格の低下リスクが生じる可能性があります。

なお、当社グループは、在宅勤務や時差出勤等を利用するとともに、新型コロナウイルス感染防止策であるマスク着用、手洗いうがい、手指のアルコール消毒、３密を避ける等の施策の徹底を継続してまいります。

(2）法的規制等について

会社法や金融商品取引法の規制のほか、当社グループが属する不動産業界では、「国土利用計画法」、「宅地建物取引業法」、「建築基準法」、「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」、「不動産特定共同事業法」、「資産の流動化に関する法律」、「信託業法」、「貸金業法」等により法的規制を受けております。

また、当社グループは、不動産業者として、「宅地建物取引業法」、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」等に基づく免許を受け不動産販売及び関連事業を行っておりますが、これらの改廃や新たな法的規制の新設によっては当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

なお、当社グループが取得している許認可、免許及び登録等の状況は以下のとおりであります。

（株式会社日本エスコン）

許認可等の 名称 | 所管官庁等 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
宅地建物 取引業免許 | 国土交通省 | 国土交通大臣免許 (５)第6034号 | 2020年７月７日から 2025年７月６日まで | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
建設業許可 (大阪府知事 －特定)建築 | 大阪府 | 大阪府知事許可 (特-１) 第123824号 | 2020年３月11日から 2025年３月10日まで | 管理責任者不在等の要件欠如に該当した場合は許可の取消(建設業法第29条)
一級建築士 事務所登録 (①大阪) (②東京) | ①大阪府 ②東京都 | ①大阪府知事登録 (ホ)第18579号 ②東京都知事登録 第48798号 | ①2020年７月31日から 2025年７月30日まで ②2018年６月10日から 2023年６月９日まで | 不正な手段による登録の取得や役員の欠格条項違反に該当した場合は登録の抹消(建築士法第23条の８)
不動産特定 共同事業 | 金融庁 国土交通省 | 金融庁長官・ 国土交通大臣 第47号 | 2006年９月20日取得 期間の定め無し | 不正な手段による許可の取得や定められた資本金等の額が定められた額を満たさなくなった等の不適合となった場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)
金融商品取引業 (第二種金融商品取引業） | 金融庁 | 関東財務局長 （金商） 第3018号 | 2017年10月10日取得 期間の定め無し | 不正な手段による登録や資本金不足、業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥る恐れがある場合は登録の取消（金融商品取引法第52条）
貸金業登録 | 東京都 | 東京都知事登録 (１)第31813号 | 2020年８月31日から 2023年８月31日まで | 不正な手段による登録や名義貸し行為に該当したり役員の所在を確知出来ない場合は登録の取消(貸金業法第24条)

（株式会社エスコンプロパティ）

許認可等の 名称 | 所管官庁等 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
宅地建物 取引業免許 | 国土交通省 | 国土交通大臣免許 (２)第8527号 | 2018年10月26日から 2023年10月25日まで | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
一級建築士 事務所登録 | 大阪府 | 大阪府知事登録 (ロ)第24358号 | 2018年９月27日から 2023年９月26日まで | 不正な手段による登録の取得や役員の欠格条項違反に該当した場合は登録の抹消(建築士法第23条の８)

（株式会社エスコンアセットマネジメント）

許認可等の 名称 | 所管官庁等 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
宅地建物 取引業免許 | 東京都 | 東京都知事 (２)第97008号 | 2019年９月13日から 2024年９月12日まで | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
取引一任 代理等認可 | 国土交通省 | 国土交通大臣認可 第105号 | 2016年３月30日取得 期間の定め無し | 不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の関係者に損害を与え情状が特に重い場合は認可の取消(宅地建物取引業法第67条の２)
金融商品取引業 (投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業） | 金融庁 | 関東財務局長 （金商） 第2825号 | （投資助言・代理業、 第二種金融商品取引業) 2015年２月24日取得 （投資運用業) 2016年８月25日取得 期間の定め無し | 不正な手段による登録や資本金不足、業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥る恐れがある場合は登録の取消（金融商品取引法第52条）

（株式会社エスコンリビングサービス）

許認可等の 名称 | 所管官庁等 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
宅地建物 取引業免許 | 国土交通省 | 国土交通大臣免許 (１)第9381号 | 2018年６月30日から 2023年６月29日まで | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
マンション管理の適正化の推進に関する法律に基づくマンション管理業者登録 | 国土交通省 | 国土交通大臣 (１)第034245号 | 2016年10月５日から 2021年10月４日まで | 不正な手段による登録の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条)

（株式会社エスコンホーム）

許認可等の 名称 | 所管官庁等 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
宅地建物 取引業免許 | 埼玉県 | 埼玉県知事 (１)第24114号 | 2019年12月25日から 2024年12月24日まで | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

（株式会社エスコンクラフト）

許認可等の 名称 | 所管官庁等 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
建設業許可 (埼玉県知事 －一般)建築 | 埼玉県 | 埼玉県知事許可 (般-２) 第59652号 | 2020年４月４日から 2025年４月３日まで | 管理責任者不在等の要件欠如に該当した場合は許可の取消(建設業法第29条)
一級建築士 事務所登録 | 埼玉県 | 埼玉県知事登録 (１)第11612号 | 2020年６月10日から 2025年６月９日まで | 不正な手段による登録の取得や役員の欠格条項違反に該当した場合は登録の抹消(建築士法第23条の８)

（株式会社エスコングローバルワークス）

許認可等の 名称 | 所管官庁等 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
有料職業紹介事業許可 | 厚生労働省 | 厚生労働大臣許可 13-ユ-311902 | 2020年３月１日から 2023年２月28日まで | 有料職業紹介事業許可のみで派遣業に該当する業務を行った場合は許可の取消(労働基準法第５条、職業安定法第32条)

(3）有利子負債への依存等について

当社グループは、不動産事業に係る用地取得費等については、主にプロジェクトファイナンス等の金融機関からの借入金によって調達しており、また、マンション分譲事業においては、用地取得から事業化又は売却までに時間を要し、有利子負債残高が総資産に対して高い割合となっております。当社グループとしては、主力行をはじめとする金融機関との良好な取引関係の構築・維持に努めるとともに、財務基盤の強化・安定化に注力していく方針でありますが、調達金利の上昇や金融環境の大幅な悪化等により、資金調達が不十分あるいは不調に至ったときには、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

なお、最近３連結会計年度における有利子負債等の状況は次のとおりであります。

|  | 2018年12月期 | 2019年12月期 | 2020年12月期
有利子負債残高（百万円） | (A) | 70,661 | 85,019 | 98,506
総資産額（百万円） | (B) | 109,747 | 132,696 | 149,423
有利子負債依存度（％） | (A/B) | 64.4 | 64.1 | 65.9
支払利息（百万円） |  | 1,020 | 1,143 | 1,047

(4）人材について

当社グループは、縦割りの組織ではなく、横との連携を密にとり、効率的かつ機動的な経営を指向し、柔軟に事業推進を行い、少人数で最大の価値とパフォーマンスを生み出す組織体制の構築を目指しております。当社グループが推進する不動産に係る事業については様々なノウハウを要する業務であり、人材は極めて重要な経営資源であります。当社グループが確実な事業推進と企業成長をしていくためには、ノウハウ・情報の共有化、従業員の継続的能力の向上に努めるとともに、専門性の高い人材の確保やマネジメント層並びに次世代を担う若手社員の採用及び育成・教育が不可欠であります。しかしながら、当社グループが求める人材の確保や育成が十分できない場合、あるいは現時点における有能な人材が社外流出した場合には、当社グループの経営成績及び今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

(5）個人情報の管理について

当社グループは、事業展開するに当たり、マンション及び分譲戸建住宅をご購入いただいたお客様、もしくはご検討いただいたお客様、あるいは賃貸マンションに居住されるお客様の個人情報をお預かりしており、「個人情報の保護に関する法律」に定められる個人情報取扱事業者であります。当社グループといたしましては、個人情報の取扱いに関するルール（基本方針・規程・マニュアル）を設け、体制整備を行い、また、システム上においては、個人情報のファイル保管の厳重化、ＯＡシステム監視ソフトの導入、アクセス権限の制限等を行っており、個人情報以外の情報の取扱いも含めて情報管理全般にわたる体制強化を図っております。

しかしながら、不測の事態により、個人情報が外部へ漏洩するような事態となった場合、当社グループの信用失墜による売上の減少、又は、損害賠償による費用発生の可能性も考えられ、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(6）重要な訴訟について

訴訟等の対象となるリスクについては、取締役及び各部門のリスク管理委員で構成されるリスク管理委員会においてリスク状況の監視及び全社的情報共有をしております。将来、重要な訴訟等が提起された場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

### ３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用関連会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により厳しい環境が続いております。2021年１月において2020年４月以降２度目となる緊急事態宣言が発令され、予断を許さない状況にあります。

当社グループが属する不動産業界においても、依然として新型コロナウイルス感染症の収束の見通しが立たないことから、今後どのような影響を不動産市場に及ぼすか、予測が非常に困難な状況にあります。

このような難しい事業環境のもと、2020年12月期から2022年12月期までの３ヶ年を期間とする第３次中期経営計画「IDEAL to REAL 2022」については見直すことを決定し、2020年７月に取下げをいたしました。予測困難な状況ではありますが、一方で事業展開のチャンスとも捉え、新たな事業領域を拡大し、持続的成長に向けた布石も打ってまいりました。

イ．エスコンジャパンリート投資法人の成長戦略実施状況

連結子会社である株式会社エスコンアセットマネジメント（以下「ＥＡＭ」といいます。)を資産運用会社とするエスコンジャパンリート投資法人（以下「ＥＪＲ」といいます。)は、成長戦略の一つとして、2019年９月に中電不動産株式会社（以下「中電不動産」といいます。)及びＥＪＲ並びにＥＡＭの３社間においてサポート契約を締結しており、このサポート契約に基づくＥＪＲへの譲渡を前提とした一時的な保有（ウェアハウジング）機能を利用し、2020年２月に当社が保有する販売用不動産（トナリエ大和高田　持分50％、トナリエ栂・美木多　持分50％、滋賀県近江八幡市商業底地、京都府向日市商業底地、奈良県生駒郡商業底地）を中電不動産に譲渡しました。

ＥＪＲについては、2020年２月に上場後初めての増資を実施しており、資産規模は上場時の416億円から増資後519億円に増加し、着実に規模を拡大しております。

当社グループはＥＪＲのスポンサーとしてＥＪＲの収益の向上と安定的な成長を全面的に支援し、さらなる成長を目指しております。

ロ．中部電力グループとのシナジー効果発揮状況

2018年８月に中部電力株式会社と資本業務提携契約を締結し、中部圏を首都圏、関西圏と並ぶ重点事業エリアとして位置付け、2019年３月の名古屋支店開設後、中部圏において６案件の新規事業用地を取得しております。

また、中電不動産との共同事業として、名古屋市東区白壁、愛知県一宮市、静岡県掛川市及び大阪府吹田市におけるマンション・商業開発事業についても着手しており、今後も中部電力グループ各社との連携を強化しながら、シナジー効果を発揮し地域の皆様に喜ばれる事業を展開してまいります。

ハ．北海道ボールパーク事業への参画及び新球場ネーミングライツの取得

2020年１月に、北海道北広島市において2023年の新設及び開業を予定している北海道日本ハムファイターズの新球場に係るネーミングライツ（命名権）について、株式会社北海道日本ハムファイターズ及び北海道ボールパークＦビレッジ全体のマネジメント業務や球場の保有・運営を行う株式会社ファイターズ スポーツ＆エンターテイメントと球場ネーミングライツ契約を締結しました。

新球場の名称は、「ES CON FIELD HOKKAIDO（エスコンフィールド HOKKAIDO）」となります。当該球場周辺は、北広島市の総合運動公園予定地としての重要な拠点であり、北海道ボールパークＦビレッジ（総開発面積約36.7ha）として新駅の建設も計画された大規模な開発エリアとなっております。当社は今後このエリアにおいて球場に隣接する約9,400㎡の土地にホテル等の様々な不動産開発を手掛け、まちづくりに参画する予定となっております。2020年９月の北海道支店開設以降、2020年12月に北海道北広島市におけるＪＲ北広島駅「駅西口周辺エリア活性化事業」に係るパートナー企業優先交渉権を獲得しております。これを機にスポーツや文化振興等にも協力し、北海道地域の皆様に喜ばれるよう、地域全体の活性化と発展に貢献してまいります。

ニ．私募リート組成に向けた取組み

ＥＡＭを資産運用業務受託者とする不動産私募投資法人（私募リート）を2021年度に組成及び運用開始することを企図し、2020年９月に東京都東大和市及び神奈川県藤沢市における賃貸マンションを運用する私募ファンドの組成を、日神不動産株式会社と協働連携して行い、同年12月には、東京都稲城市における賃貸マンション運用私募ファンドを組成しております。

ホ．納骨堂の永代使用権販売及び運営管理事業の開始

2020年10月に、高齢化による多死社会での墓地不足や、少子化による小家族での墓を守る人がいなくなる現状、特に都心部でのお墓を手に入れることが相当困難な状況等、現代社会の課題解決を図るべく、東京都港区において都市型の納骨堂の運営管理事業を開始し、2021年３月から納骨堂の永代使用権の販売を開始しております。

ヘ．その他新規事業への取組み状況

深刻な人手不足を背景に、一部職種で新たな在留資格を認める改正出入国管理法が2019年４月に施行され、外国人労働者の就労環境整備が進められている状況下、この社会問題解決の一助となるべく、ＥＳＧ経営の一環として職業紹介事業を行う連結子会社「株式会社エスコングローバルワークス」を設立し、外食業、宿泊業、ビルクリーニングに特化した外国人の職業紹介サービス及び海外進出コンサルティング事業を2020年３月に開始しました。

また、2020年４月にはホテル運営システム開発及びホテル運営事業を行う株式会社 SQUEEZE に出資しました。コロナ禍を踏まえ、ホテル開発事業については慎重に取組んでおりますが、将来のインバウンド復調に備え、不動産オペレーション事業の強化並びに同社が保有するシステム開発のノウハウを生かしたＩＴ戦略の構築を目指してまいります。

これからも引き続き新たな事業分野に挑戦し、グループ全体で持続的成長を目指してまいります。

ト．海外投資事業

海外での新規事業として2019年３月にハワイ不動産投資ファンドへ出資し、同年７月にはタイにおいて子会社ESCON JAPAN（THAILAND）CO.,LTD. を設立し、バンコクで分譲マンションの共同開発プロジェクトへ参画しております。2020年３月には新たにカリフォルニア不動産投資ファンドへ出資する等、海外事業を着実に展開してまいります。

チ．ＥＳＧ活動の取組み状況

当社経営戦略のひとつとして「ＥＳＧ推進による社会課題への対応」を掲げており、その活動の一環として地域活性化への貢献や社会課題解決の一助となる新規事業の取組みに加え、病気や事故で苦しんでいる多くの方々のために、ｉＰＳ細胞による治療を早期にかつ安価で提供実現する活動を支援するため、京都大学「ｉＰＳ細胞研究基金」に寄付を行っております。

また、2020年３月及び12月に株式会社三井住友銀行が提供する「ＥＳＧ／ＳＤＧｓ評価融資」による資金調達が実現しました。2020年３月には「良好なＥＳＧ・ＳＤＧｓの取組みと情報開示を実施している」とする７ランク中の上位３番目に相当する総合評価ランク「Ａ＊」を獲得したことにより、2020年３月に用地取得した藤白台５丁目プロジェクト（中電不動産との共同事業）における同行をアレンジャーとするシンジケートローンのプロジェクト資金のうち30億円を、「ＥＳＧ／ＳＤＧｓ評価融資」により調達しました。また同年12月には同じく７ランク中の上位３番目に相当する同評価ランクを獲得したことにより、茨城県つくば市において開発を手掛けている「つくばクレオ（商業施設）プロジェクト」においてシンジケートローンにて35億円を調達しました。

2020年５月には、環境省が策定した日本独自の環境マネジメントシステム(ＥＭＳ)である「エコアクション21」の認証を取得しました。「エコアクション21」はＣＯ２排出量削減等の「環境経営」に積極的、効果的に取組むための環境マネジメントシステムであり、その活動は「ＰＤＣＡサイクル」に基づき、継続的に取組むことを目指します。エコアクション 21 への取組みを通じて、環境に配慮した経営を継続していくことにより、環境負荷を低減するという社会的責任を果たすとともに、経費削減・生産性の向上といった経営面でのメリットや企業価値の向上にも寄与していくことが期待されます。

2020年７月には、当社が開発し、ＥＪＲ及び中電不動産が保有する商業施設「トナリエ大和高田」及び「トナリエ栂・美木多」について、株式会社日本政策投資銀行(以下「ＤＢＪ」といいます。)より、DBJ Green Building認証（環境・社会への配慮がなされた不動産( Green Building ）を支援するために、2011年４月にＤＢＪが創設した認証制度）を取得しました。

加えて2020年７月には、当社が保有する商業施設「ソヨカふじみ野」について、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構より認定を受けたCASBEE(※１)評価認証機関より、CASBEE不動産評価認証の最高ランクである「Sランク」を取得しました。

※ １　Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency / 「建築環境総合性能評価システム」は、建築物の環境性能を評価し格付けするもので、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。

2020年11月には、連結子会社である株式会社エスコンホーム及び株式会社エスコンクラフトにおいて、ZEHビルダー認証(※２）の登録をしております。

※ ２　自社が受注する住宅のうちZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）が占める割合を2020年度までに50％以上とする事業目標を掲げる工務店やハウスメーカー、建築設計事務所等を対象に公募を行い、目標や普及策の策定等一定の要件を満たした事業者をZEHビルダーとして認証する制度です。

さらにガバナンス面では、2020年１月に取締役の指名、報酬等にかかる取締役会の機能の独立性・客観性と説明責任を強化することを目的として、「指名・報酬諮問委員会」を設置しました。サクセッションプラン、いわゆる後継者候補制度への取組みも開始しております。

ガバナンスの一層の強化策とし、取締役８名のうち、社外取締役を５名（うち独立社外取締役４名）の体制としております。

今後もＥＳＧ経営を重要な経営戦略として着実に実行し、当社グループの持続的成長を目指して積極的に取組んでまいります。

リ．セグメント別の事業展開

a． 中核事業である不動産販売事業においては、収益不動産の販売等を行うとともに、分譲マンションの販売が進捗しております。

分譲事業においては「レ・ジェイド シティ瓢箪山(大阪府東大阪市、総戸数233戸)」、「レ・ジェイド天王寺勝山(大阪市天王寺区、総戸数39戸)」、「レ・ジェイド寝屋川公園(大阪府寝屋川市、総戸数61戸)」等の新規分譲案件の販売を開始しており、「レ・ジェイド樟葉(大阪府枚方市、総戸数78戸)」、「レ・ジェイド甲東園 (兵庫県西宮市、総戸数49戸)」、「レ・ジェイド東住吉 今川緑道(大阪市東住吉区、総戸数41戸)」、「レ・ジェイド豊田マスターヒルズ(東京都日野市、総戸数63戸)」、「レ・ジェイド大倉山（横浜市港北区、総戸数25戸）」、「レ・ジェイド池田満寿美町（大阪府池田市、総戸数35戸）」、「レ・ジェイド森ノ宮(大阪市東成区、総戸数45戸)」、「レ・ジェイド高槻宮野町（大阪府高槻市、総戸数99戸）」は竣工完売、来期竣工予定の「レ・ジェイド西明石(兵庫県明石市、総戸数77戸)」は契約完売しております。

2020年９月には、今後福岡県だけでなく九州全域においても多面的な事業を展開するべく、福岡支店の名称を「九州支店」に変更しており、九州エリアにおいても初の新規分譲事業用地（福岡市南区）や商業施設「シュロアモール長嶺（熊本県熊本市）」を取得しております。

分譲事業以外の事業については、物流開発案件である「LOGITRES東条(兵庫県加東市)」、収益不動産である「北区本庄西」、「世田谷区松原」、「豊島区南大塚」並びに「新宿区大京町」の販売及びＥＪＲと中電不動産への商業施設及び商業底地の譲渡が完了しております。

b． 不動産賃貸事業においては、当社が保有する商業施設における安定的な賃料収入の確保と資産価値の向上に努めております。

c． 不動産企画仲介コンサル事業においては、当社が強みとする企画力等を活かし、業務受託、企画仲介コンサル事業等ノンアセットで利益率の高い事業として注力しております。

この結果、当連結会計年度の経営成績は売上高77,308百万円（前連結会計年度比7.2％増）、営業利益12,202百万円（前連結会計年度比5.5％減）、経常利益11,164百万円（前連結会計年度比5.5％減）、親会社株主に帰属する当期純利益7,663百万円（前連結会計年度比6.0％減）となりました。

セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

(1）不動産販売事業

不動産販売事業においては、分譲マンション及び収益不動産の販売等を行った結果、売上高71,485百万円（前連結会計年度比7.2％増）、セグメント利益14,257百万円（前連結会計年度比3.3％増）となりました。

(2）不動産賃貸事業

不動産賃貸事業においては、保有する収益不動産の賃料収入の増加を含めた資産価値の向上を図るべくリーシング活動及びプロパティマネジメント事業に注力しましたが、売上高5,527百万円（前連結会計年度比10.0％増）、セグメント利益2,381百万円（前連結会計年度比20.7％減）となりました。

(3）不動産企画仲介コンサル事業

不動産企画仲介コンサル事業においては、企画力、多面的な事業構築力を最大限に活かし、企画コンサル等の業務受託等に積極的に取組みましたが、売上高295百万円（前連結会計年度比20.7％減）、セグメント利益152百万円（前連結会計年度比46.9％減）となりました。

②キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べて1,385百万円増加し、23,798百万円（前連結会計年度末は22,413百万円）となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの変動要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において営業活動により増加した資金は119百万円（前連結会計年度は122百万円の資金の増加）となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益を11,164百万円計上したものの、たな卸資産の増加額4,370百万円、利息の支払額1,195百万円、法人税等の支払額5,072百万円等があったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において投資活動により減少した資金は9,732百万円（前連結会計年度は4,770百万円の資金の減少）となりました。これは主として投資有価証券の取得による支出1,913百万円及び固定資産の取得による支出6,555百万円によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において財務活動により増加した資金は11,007百万円（前連結会計年度は10,501百万円の資金の増加）となりました。これは主として、長期・短期借入金の借入れ、返済による純収入13,576百万円、配当金の支払額2,488百万円によるものであります。

③契約及び販売の実績

(1）契約実績

最近２連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は、次のとおりであります。

区分 | 前連結会計年度 （自　2019年１月１日 至　2019年12月31日） | 当連結会計年度 （自　2020年１月１日 至　2020年12月31日）
期中契約高 | 期末契約残高 | 期中契約高 | 期末契約残高
物件戸数 （戸） | 金額 （百万円） | 物件戸数 （戸） | 金額 (百万円) | 物件戸数 （戸） | 金額 （百万円） | 物件戸数 （戸） | 金額 (百万円)
中高層住宅等 | 618 | 27,481 | 415 | 17,533 | 753 | 35,337 | 516 | 22,192
その他 | － | 33,215 | － | 25,792 | － | 18,231 | － | 3,216
計 | 618 | 60,696 | 415 | 43,325 | 753 | 53,568 | 516 | 25,409

（注）上記金額には、消費税等は含まれておりません。

(2）主な販売実績

最近２連結会計年度の主な販売実績は、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 前連結会計年度 （自　2019年１月１日 至　2019年12月31日） | 当連結会計年度 （自　2020年１月１日 至　2020年12月31日）
物件名 | 物件 戸数 (戸) | 金額 (百万円) | 物件名 | 物件 戸数 (戸) | 金額 (百万円)
不動産販売事業 | 分譲マンション | 648 | 28,529 | 分譲マンション | 652 | 30,677
中央区南船場Ⅰ | － | 6,580 | トナリエ大和高田 | － | 8,175
北名古屋パレマルシェ西春 | － | 4,610 | LOGITRES東条 | － | 8,120
福岡県古賀市玄望園 | － | 4,273 | トナリエ栂・美木多 | － | 6,875
中央区淡路町Ⅲ | － | 4,000 | 豊島区南大塚 | － | 2,900
杉並区下高井戸 | － | 3,800 | 堺市商業底地 | － | 2,733
あすみが丘ブランニューモール | － | 3,200 | 新宿区大京町 | － | 2,562
ケーズデンキおゆみ野店 | － | 2,710 | 分譲戸建 | － | 2,316
長堀橋駅前 | － | 2,100 | 世田谷区松原 | － | 2,167
千代田区三番町 | － | 2,034 | 北区本庄西 | － | 1,967
分譲戸建 | － | 1,468 | 近江八幡市商業底地 | － | 970
神戸市西区水谷 | － | 1,430 | 生駒郡商業底地 | － | 765
堺市大仙西Ⅱ | － | 946 | 向日市商業底地 | － | 445
西白井駅前 | － | 451 | 福岡県古賀市玄望園 | － | 392
福岡春日 | － | 401 | その他 | － | 417
その他 | － | 175 |  |  |
小計 | 648 | 66,710 | 小計 | 652 | 71,485
不動産賃貸事業 |  |  | 5,022 |  |  | 5,527
不動産企画仲介 コンサル事業 |  |  | 372 |  |  | 295
| 合計 | 72,106 | 合計 | 77,308

（注）１　セグメント間の取引はありません。

２　最近２連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先 | 前連結会計年度 （自　2019年１月１日 至　2019年12月31日） | 当連結会計年度 （自　2020年１月１日 至　2020年12月31日）
金額(百万円) | 割合（％） | 金額(百万円) | 割合（％）
エスコンジャパンリート投資法人 | 14,137 | 19.6 | 10,797 | 14.0
中電不動産株式会社 | － | － | 9,605 | 12.4
兵庫ロジ特定目的会社 | － | － | 7,740 | 10.0

３　上記金額には、消費税等は含まれておりません。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたり、重要となる会計方針については「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」をご参照ください。

この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮したうえで行っておりますが、結果としてこのような見積りと実績が異なる場合があります。

連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。なお、新型コロナウイルス感染症拡大に伴う会計上の見積りについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等（１）連結財務諸表　注記事項　追加情報」に記載しております。

イ．たな卸資産の評価

たな卸資産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。正味売却価額は、販売見込額から見積追加工事原価及び見積販売直接経費を控除したものであり、販売計画や市場環境の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損の計上が必要となる可能性があります。

ロ．固定資産の減損処理

固定資産について、減損の兆候があり、かつ資産の回収可能価額(当該資産又は資産グループから得られる割引後将来キャッシュ・フローの総額もしくは当該資産又は資産グループの正味売却価額のいずれか高い方の金額)が帳簿価額を下回る場合、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。そのため、当該資産又は資産グループが属する事業の経営環境の著しい変化や収益状況の悪化、事業計画の変更等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合には減損損失が発生する可能性があります。

②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

イ．当連結会計年度の経営成績の分析

当連結会計年度の経営成績の分析については、「第２　事業の状況　３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　①財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。

ロ．当連結会計年度の財政状態の分析

（資産）

資産については、前連結会計年度末比16,726百万円増加し、149,423百万円となりました。これは主に現金及び預金が1,359百万円、たな卸資産が4,724百万円及び固定資産が8,747百万円それぞれ増加したことによるものであります。

（負債）

負債については、前連結会計年度末比11,645百万円増加し、110,795百万円となりました。これは主に長期・短期の借入金及び社債が13,520百万円増加したことによるものであります。

（純資産）

純資産については、前連結会計年度末比5,080百万円増加し、38,627百万円となりました。これは配当金の支払2,490百万円があったものの、親会社株主に帰属する当期純利益7,663百万円を計上したことによるものであります。この結果、自己資本比率は25.8％（前連結会計年度末は25.3％）となりました。

ハ．経営成績に重要な影響を与える要因について

「第２　事業の状況　２　事業等のリスク」をご参照ください。

ニ．資本の財源及び資金の流動性についての分析

（キャッシュ・フロー）

「第２　事業の状況　３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。

（資金需要）

当社グループの資金需要の主なものは、販売用不動産の取得資金であります。資金調達については、物件ごとに金融機関から借入れ、借入条件を勘案し決定しております。また、当社グループが成長を続けるためには、仕入物件の確保及び財務能力の健全性が重要であると認識しており、成長資源である物件の確保、自己資本比率の上昇及び有利子負債依存度の低減により、財務能力の健全性を確保いたします。

今後も成長資金として、金融機関からの借入れ等、手許資金とのバランスを考慮し、実行していきます。

ホ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

「賃貸利益割合」、「ＲＯＥ（自己資本利益率）」、「ＲＯＩＣ（投下資本利益率）」、「自己資本比率」、「長期収益不動産割合」、「純資産額」を重要な指標と位置付け、現在の施策を推し進めてまいります。なお、当連結会計年度における「賃貸利益割合」は14.2％、「ＲＯＥ（自己資本利益率）」は21.2％、「ＲＯＩＣ（投下資本利益率）」は6.6％、「自己資本比率」は25.8％、「長期収益不動産割合」は9.5％、「純資産額」は386億円となりました。

第４次中期経営計画の詳細は弊社ホームページをご参照ください。

（https://www.es-conjapan.co.jp/corporate19950418/wp-content/uploads/

abdf095626d4a4ab2bcd4167b128c1f1-11.pdf）

### ４【経営上の重要な契約等】

2018年８月28日開催の取締役会決議に基づき、同日付で中部電力株式会社（以下「中部電力」といいます。）との間で資本業務提携契約を締結いたしましたが、更なる連携強化の促進等を目的として、2021年２月24日開催の取締役会決議に基づき、同日付で中部電力と新たに資本業務提携契約（以下「本資本業務提携契約」といいます。）を締結いたしました。なお、2021年２月24日付で締結した本資本業務提携契約に伴い、2018年８月28日付で締結した資本業務提携契約は効力を失います。

上記の結果、中部電力は当社株式49,599,000株の保有となり、当社は中部電力の連結子会社となる予定であります。

詳細は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項　（重要な後発事象）」をご参照ください。

### ５【研究開発活動】

該当事項はありません。