当第１四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。
また、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。
文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において当社グループ（当社及び連結子会社）が判断したものであります。
(1）財政状態及び経営成績の状況
当第１四半期連結累計期間におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により2021年１月に緊急事態宣言が再度発令され、同年３月には解除されたものの、収束の見通しが未だ立たず予断を許さない状況にあります。
当社グループが属する不動産業界においては、新型コロナウイルス感染症対策関連の政策や金融緩和政策の継続により、不動産マーケットは大きく落ち込むことはなく、比較的安定した推移を見せております。しかしながら、感染症拡大の防止策を講じつつ、社会経済活動のレベルを引き上げていくなかで、感染の動向が国内外経済及び不動産市場に与える影響を予測することが極めて困難な状況にあります。
このような難しい事業環境ではありますが、これを事業展開のチャンスとも捉え、新たな事業領域を拡大し、持続的成長に向けた布石も打ってまいりました。
2021年２月に、さらなる連携強化の促進等を目的として中部電力株式会社（以下「中部電力」といいます。）との間で新たに資本業務提携契約を締結し、中部電力を割当先とする第三者割当による新株式の発行（以下「本第三者割当増資」といいます。）が2021年３月開催の第26回定時株主総会で承認されました。本第三者割当増資の実施（2021年４月５日払込完了済み）により、中部電力の議決権の所有割合は51.54％となり、当社は中部電力の連結子会社となりました。
本第三者割当増資を通じてコーポレートクレジットの高い中部電力の連結子会社となることで、当社の信用力向上による資金調達方法の多様化や資金調達コストの低減が可能となること、かつ中部電力グループとのさらなる事業連携の推進を通じて大型まちづくりへ参入も可能となり、当社の収益基盤の安定と拡大並びに経営の安定性の強化等により当社の企業価値をさらに高めることができると考えております。
併せて、2021年12月期から2023年12月期までの３ヶ年を期間とする第４次中期経営計画「IDEAL to REAL 2023」を策定しました。新中期経営計画は「想定外の経済環境の変化に耐えうる事業基盤の確立」と「収益構造の変換と事業領域の拡大を同時実現」を経営戦略としております。
①第４次中期経営計画の策定
１．経営戦略基本方針
①想定外の経済環境の変化に耐えうる事業基盤を確立する。
いかなる経済環境下においても資金調達力を維持することができる、堅固な事業及び財務基盤を確立させること。
②収益構造の変換と事業領域の拡大を同時に実現する。
不動産賃貸事業の拡大により、フロー収益重視からストック収益重視への収益構造の転換を図ると同時に、事業の多様化及び事業展開地域の拡大を実現させること。
２．基本方針 「転換＆飛躍」
「転換」
・長期収益不動産への積極投資、BS構造の改善
・フロー重視の経営からストック重視の経営へと転換
「飛躍」
・中部電力グループシナジーの発展
・売上高1,100億円、営業利益160億円の達成（中期経営計画最終年度）
３．経営戦略
①持続的かつ安定収益構造への転換
②事業の多様化、エリア戦略による既存コア事業の安定成長
③事業の多様化、エリア戦略による新規事業のコア化
④新領域の挑戦
⑤日本エスコングループシナジー強化
⑥５大都市を中心とした拠点拡大
⑦中部電力グループシナジー強化
⑧ＥＳＧの推進
４．業績計画
（単位：百万円）
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2020年12月期 |
2021年12月期 |
2022年12月期 |
2023年12月期 |
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（実績） |
（計画） |
（計画） |
（計画） |
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売上高 |
77,308 |
80,000 |
98,000 |
110,000 |
|
営業利益 |
12,202 |
10,800 |
14,000 |
16,000 |
５．経営目標
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2020年12月期 （実績） |
2021年12月期 （計画） |
2022年12月期 （計画） |
2023年12月期 （計画） |
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賃貸利益割合(注)２ |
14.2％ |
23.0％ |
24.0％ |
26.0％ |
|
ＲＯＥ（自己資本利益率） |
21.2％ |
12.0％ |
13.0％ |
13.0％ |
|
ＲＯＩＣ（投下資本利益率）(注)１ |
6.6％ |
4.0％ |
4.0％ |
4.0％ |
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自己資本比率 |
25.8％ |
29.0％ |
26.0％ |
23.0％ |
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長期収益不動産割合(注)３ |
9.5％ |
12.0％ |
14.0％ |
18.0％ |
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純資産額 |
386億円 |
610億円 |
660億円 |
720億円 |
(注)１ ＲＯＩＣ（投下資本利益率）：税引後営業利益／（株主資本＋有利子負債）
２ 賃貸利益割合：賃貸セグメント利益／セグメント利益合計（調整額除く）
３ 長期収益不動産割合：固定資産計上の賃貸収益不動産／純資産
６．投資計画
（単位：百万円）
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2021年12月期 |
2022年12月期 |
2023年12月期 |
３ヶ年累計 |
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|
（計画） |
（計画） |
（計画） |
（計画） |
|
収益不動産への投資額 |
30,000 |
40,000 |
60,000 |
130,000 |
|
その他開発への投資額 |
25,000 |
30,000 |
35,000 |
90,000 |
|
グロス投資額 |
55,000 |
70,000 |
95,000 |
220,000 |
②中部電力グループとのシナジー効果発揮状況
2018年８月に中部電力と資本業務提携契約を締結し、中部圏を首都圏、関西圏と並ぶ重点事業エリアとして位置付け、2019年３月の名古屋支店開設後、中部圏において既に９案件の新規事業用地を取得しております。
また、中電不動産株式会社（以下「中電不動産」といいます。）との共同事業として、名古屋市東区白壁、愛知県一宮市、静岡県掛川市及び大阪府吹田市におけるマンション・商業開発事業についても着手しております。
中部電力の連結子会社となったことにより、中部電力グループとの連携を強化し、大型まちづくりや「新しいコミュニティの形」の実現を中部圏だけではなく全国に拡大し積極的に取組んでまいります。
③北海道ボールパーク構想における事業の進捗
2020年１月に、北海道北広島市において2023年の新設及び開業を予定している北海道日本ハムファイターズの新球場となる「ES CON FIELD HOKKAIDO（エスコンフィールド HOKKAIDO）」に係るネーミングライツ（命名権）について、株式会社北海道日本ハムファイターズ及び株式会社ファイターズ スポーツ＆エンターテイメントと球場ネーミングライツ契約を締結しました。
新球場周辺は、北海道ボールパークＦビレッジ（総開発面積約36.7ha）として新駅の建設も計画された大規模な開発エリアとなっております。当社は今後このエリアにおいて球場に隣接する約9,400㎡の土地にホテル等の様々な不動産開発を手掛け、日本初のボールパーク開発に参画してまいります。
また、北海道北広島市におけるＪＲ北広島駅「駅西口周辺エリア活性化事業」のパートナー協定を北広島市と2021年３月30日に締結しております。ＪＲ北広島駅は、ＪＲ札幌駅と新千歳空港駅の間に位置し、電車で空港から約20分、札幌から約16分と交通利便性の高い場所に位置しており、ボールパークへの重要なアクセス拠点としてさらなる期待が集まっております。このような立地特性と、当社のこれまでの駅前での分譲マンション・商業施設開発等の開発ノウハウを活かし、ボールパークエリアにおける開発に加え、その玄関口となる北広島駅周辺の開発も行うことで、地域に密着し北広島市全体に賑わいを創出できるまちづくりを推進してまいります。
引き続きスポーツや文化振興等にも協力し、北海道地域の皆様に喜ばれるよう、地域全体の活性化と発展に貢献してまいります。
④エスコンジャパンリート投資法人の成長戦略実施状況
連結子会社である株式会社エスコンアセットマネジメント（以下「ＥＡＭ」といいます。）を資産運用会社とするエスコンジャパンリート投資法人（以下「ＥＪＲ」といいます。）は、2020年２月に上場後初めての増資を実施しており、資産規模は上場時の416億円から増資後519億円に増加し、着実に規模を拡大しております。
当社グループはＥＪＲのスポンサーとしてＥＪＲの収益の向上と安定的な成長を全面的に支援し、さらなる成長を目指しております。
⑤私募リート組成に向けた取組み
ＥＡＭを資産運用会社とする不動産私募投資法人（私募リート）を2021年度に組成及び運用開始することを企図し、2020年に東京都東大和市、神奈川県藤沢市及び東京都稲城市における賃貸マンションを運用する私募ファンドを、日神不動産株式会社と協働連携して行い、組成しております。また、2021年１月には、神奈川県伊勢原市における４案件目を組成しております。
⑥納骨堂の永代使用権販売及び運営管理事業の開始
2020年10月に、高齢化による多死社会での墓地不足や、少子化による小家族での墓を守る人がいなくなる現状、特に都心部でのお墓を手に入れることが相当困難な状況等、現代社会の課題解決を図るべく、東京都港区において都市型の納骨堂の運営管理事業を開始し、2021年３月から納骨堂の永代使用権の販売を開始しております。
⑦ＥＳＧ活動の取組み状況
当社における重要な経営戦略として「ＥＳＧ推進による社会課題への対応」を掲げております。
ア．環境（Ｅ）
・エコアクション21認証
2020年５月に、環境省が策定した日本独自の環境マネジメントシステム（ＥＭＳ）である「エコアクション21」の認証を取得しました。「エコアクション21」はＣＯ２排出量削減等の「環境経営」に積極的、効果的に取組むための環境マネジメントシステムであり、その活動は「ＰＤＣＡサイクル」に基づき、継続的に取組むことを目指します。エコアクション 21 への取組みを通じて、環境に配慮した経営を継続していくことにより、環境負荷を低減するという社会的責任を果たすとともに、経費削減・生産性の向上といった経営面でのメリットや企業価値の向上にも寄与していくことが期待されます。
・Green Building
2020年7月に、当社が開発し、ＥＪＲが保有する商業施設「トナリエ大和高田」及び「トナリエ栂・美木多」に続き、2021年２月には「トナリエ南千里」並びに「トナリエ清和台」についても株式会社日本政策投資銀行（以下「ＤＢＪ」といいます。）より、DBJ Green Building認証（環境・社会への配慮がなされた不動産（Green Building）を支援するために、2011年４月にＤＢＪが創設した認証制度）を取得しました。
・CASBEE不動産評価認証「Ｓランク」
2020年７月には、当社が保有する商業施設「ソヨカふじみ野」について、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構より認定を受けたCASBEE（※）評価認証機関より、CASBEE不動産評価認証の最高ランクである「Ｓランク」を取得しております。
※ Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency / 「建築環境総合性能評価システム」は、建築物の環境性能を評価し格付けするもので、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。
・ＺＥＨビルダー
2020年11月には、連結子会社である株式会社エスコンホーム及び株式会社エスコンクラフトにおいて、ＺＥＨビルダー認証登録をしております。
・環境人づくり企業大賞「優秀賞」受賞
2021年３月には、環境省と環境人材育成コンソーシアム（EcoLeaD）が主催する「環境 人づくり企業大賞 2020（環境人材育成に関する先進企業等表彰）」において、「優秀賞」を受賞しております。これは持続可能な社会に向けた取組みが不可欠となっている情勢を踏まえ、環境に配慮した経営やそのための人材育成を行う日本国内企業の取組みを奨励し、環境・経済・社会の総合的向上に寄与する企業が増えることを目的に2014年度環境省事業において創設されました。
イ．社会（Ｓ）
・医療への貢献
病気や事故で苦しんでいる多くの方々のために、ｉＰＳ細胞による治療を早期にかつ安価で提供実現する活動を支援するため、京都大学「ｉＰＳ細胞研究基金」に2020年以来寄付を行っております。
また、がん治療薬として期待されているガンワクチンの治験支援として大阪大学大学院医学系研究科に2019年以来寄付を行っております。
ウ．ガバナンス（Ｇ）
・取締役指名及び報酬に関する任意の委員会設置
2020年１月に取締役の指名、報酬等にかかる取締役会の機能の独立性・客観性と説明責任を強化することを目的として、「指名・報酬諮問委員会」を設置しました。
・後継者育成
後継者候補制度いわゆるサクセッションプランへの取組みも開始し、2021年１月には、新たに雇用型の執行役員７名が選任されております。
・取締役会の多様性
取締役会の多様性を確保するため、2021年３月26日開催の第26回定時株主総会に独立役員２名が選任され、１名は企業経営経験者、１名は証券アナリストで女性と多様性を備えた構成にいたしました。
また、取締役のスキルマトリックスをコーポレート・ガバナンス報告書で開示しております。
エ．その他
2020年３月及び12月に株式会社三井住友銀行が提供する「ＥＳＧ／ＳＤＧｓ評価融資」による資金調達を行いました。いずれも「良好なＥＳＧ・ＳＤＧｓの取組みと情報開示を実施している」とする７ランク中の上位３番目に相当する総合評価ランクを獲得し、プロジェクト２案件で合計65億円を調達しました。
⑧セグメント別の事業展開
中核事業である不動産販売事業においては、収益不動産の販売等を行うとともに、分譲マンションの販売が進捗しております。
分譲事業においては「レ・ジェイド平野（大阪市平野区、総戸数58戸）」、「レ・ジェイド上本町（大阪市天王寺区、総戸数56戸）」、「レ・ジェイドつくば Station Front（茨城県つくば市、総戸数218戸）」等の新規分譲案件の販売を開始しており、「レ・ジェイド長居公園通（大阪市住吉区、総戸数108戸）」は契約完売しております。
また、九州エリアにおいても初の新規分譲事業用地（福岡市南区）や商業施設「シュロアモール長嶺（熊本県熊本市）」を取得しております。
不動産賃貸事業においては、新たに地域密着型ショッピングセンター「トナリエ四日市（三重県四日市市）」や商業施設「フジグランナタリー（広島県廿日市市）」を取得する等、当社が保有する商業施設における安定的な賃料収入の確保と資産価値の向上に努めております。
不動産企画仲介コンサル事業においては、当社が強みとする企画力等を活かし、業務受託、企画仲介コンサル事業等ノンアセットで利益率の高い事業として注力しております。
この結果、当第１四半期連結累計期間の経営成績は、売上高12,436百万円（前年同四半期比70.5％減）、営業利益1,207百万円（同87.5％減）、経常利益920百万円（同90.1％減）、親会社株主に帰属する四半期純利益647百万円（同89.9％減）となりました。
セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。
①不動産販売事業
不動産販売事業においては、分譲マンション及び収益不動産の販売等を行いましたが、売上高10,723百万円（前年同四半期比73.7％減）、セグメント利益1,750百万円（同83.4％減）となりました。
②不動産賃貸事業
不動産賃貸事業においては、保有する収益不動産の賃料収入の増加を含めた資産価値の向上を図るべくリーシング活動及びプロパティマネジメント事業に注力した結果、売上高1,599百万円（前年同四半期比23.0％増）、セグメント利益687百万円（同47.8％増）となりました。
③不動産企画仲介コンサル事業
不動産企画仲介コンサル事業においては、企画力、多面的な事業構築力を最大限に活かし、企画コンサル等の業務受託等に積極的に取組みましたが、売上高113百万円（前年同四半期比65.3％増）、セグメント損失６百万円（前年同四半期は44百万円のセグメント利益）となりました。
契約及び販売の実績は次のとおりであります。
①契約実績
前第１四半期連結累計期間及び当第１四半期連結累計期間における不動産販売事業の契約実績は、次のとおりであります。
|
区分 |
前第１四半期連結累計期間 （自 2020年１月１日 至 2020年３月31日） |
当第１四半期連結累計期間 （自 2021年１月１日 至 2021年３月31日） |
||||||
|
期中契約高 |
期末契約残高 |
期中契約高 |
期末契約残高 |
|||||
|
物件戸数 （戸） |
金額 （百万円） |
物件戸数 （戸） |
金額 (百万円) |
物件戸数 （戸） |
金額 （百万円） |
物件戸数 （戸） |
金額 (百万円) |
|
|
中高層住宅等 |
115 |
5,477 |
345 |
15,185 |
338 |
17,373 |
665 |
31,375 |
|
その他 |
－ |
12,966 |
－ |
5,757 |
－ |
573 |
－ |
1,257 |
|
計 |
115 |
18,444 |
345 |
20,943 |
338 |
17,946 |
665 |
32,633 |
（注）上記金額には、消費税等は含まれておりません。
②主な販売実績
前第１四半期連結累計期間及び当第１四半期連結累計期間における主な販売実績は、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
前第１四半期連結累計期間 （自 2020年１月１日 至 2020年３月31日） |
当第１四半期連結累計期間 （自 2021年１月１日 至 2021年３月31日） |
||||
|
物件名 |
物件 戸数 (戸) |
金額 (百万円) |
物件名 |
物件 戸数 (戸) |
金額 (百万円) |
|
|
不動産販売事業 |
分譲マンション |
185 |
7,825 |
分譲マンション |
189 |
8,191 |
|
トナリエ大和高田 |
－ |
8,175 |
古賀市玄望園 |
－ |
1,874 |
|
|
LOGITRES東条 |
－ |
8,120 |
吹田市青山台３丁目 |
－ |
226 |
|
|
トナリエ栂・美木多 |
－ |
6,875 |
平塚市松風町 |
－ |
71 |
|
|
堺市商業底地 |
－ |
2,733 |
その他 |
－ |
358 |
|
|
世田谷区松原 |
－ |
2,167 |
|
|
|
|
|
北区本庄西 |
－ |
1,967 |
|
|
|
|
|
近江八幡市商業底地 |
－ |
970 |
|
|
|
|
|
生駒郡商業底地 |
－ |
690 |
|
|
|
|
|
向日市商業底地 |
－ |
445 |
|
|
|
|
|
古賀市玄望園 |
－ |
393 |
|
|
|
|
|
その他 |
－ |
464 |
|
|
|
|
|
小計 |
185 |
40,827 |
小計 |
189 |
10,723 |
|
|
不動産賃貸事業 |
|
|
1,300 |
|
|
1,599 |
|
不動産企画仲介 コンサル事業 |
|
|
68 |
|
|
113 |
|
|
合計 |
42,196 |
合計 |
12,436 |
||
（注）１ セグメント間の取引はありません。
２ 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
財政状態の状況は次のとおりであります。
当第１四半期連結会計期間末の資産については、前連結会計年度末比12,687百万円増加し、162,110百万円となりました。これは主に現金及び預金が2,531百万円減少したものの、たな卸資産が11,122百万円、固定資産が2,144百万円増加したことによるものであります。
負債については、前連結会計年度末比14,644百万円増加し、125,440百万円となりました。これは主に長期・短期の借入金・社債が13,348百万円増加したことによるものであります。
純資産については、前連結会計年度末比1,957百万円減少し、36,670百万円となりました。これは主に親会社株主に帰属する四半期純利益647百万円を計上したものの、配当金の支払2,645百万円があったことによるものであります。この結果、自己資本比率は22.6％（前連結会計年度末は25.8％）となりました。
(2）キャッシュ・フローの状況
当第１四半期連結累計期間に係る四半期連結キャッシュ・フロー計算書を作成しておりませんので、記載を省略しております。
(3）経営方針・経営戦略等
当第１四半期連結累計期間において、2021年12月期から2023年12月期までの３ヶ年を期間とする第４次中期経営計画「IDEAL to REAL 2023」を策定しました。詳細は「第２ 事業の状況 ２ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （１）財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。
(4）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当第１四半期連結累計期間において、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について重要な変更はありません。
(5）研究開発活動
該当事項はありません。
2018年８月28日開催の取締役会決議に基づき、同日付で中部電力株式会社（以下「中部電力」といいます。）との間で資本業務提携契約を締結いたしましたが、さらなる連携強化の促進等を目的として、2021年２月24日開催の取締役会決議に基づき、同日付で中部電力と新たに資本業務提携契約（以下「本資本業務提携契約」といいます。）を締結いたしました。なお、2021年２月24日付で締結した本資本業務提携契約に伴い、2018年８月28日付で締結した資本業務提携契約は効力を失います。
また2021年４月５日に中部電力を割当先とする第三者割当増資を行い、中部電力は当社株式49,599,000株を保有することとなり、当社は中部電力の連結子会社となりました。
(1）目的及び理由
コーポレートクレジットの高い中部電力の連結子会社となることで、当社の信用力向上による資金調達方法の多様化や資金調達コストの低減が可能となること、かつ中部電力グループとのさらなる事業連携の推進を通じて大型まちづくりへ参入できること、不動産情報量の増加も見込むことができること、ひいては当社の収益性の拡大並びに経営の安定性の強化等により当社の企業価値をさらに高めることを目的としております。
(2）業務提携の内容
当社と中部電力は、2021年２月24日付で新たに締結した本資本業務提携契約において、両社の事業の発展及び企業価値向上のため、以下に掲げる事項を主なテーマとして業務提携を行うことについて合意しております。
①エネルギー供給・設備工事に関する連携強化
②次世代型スマートハウスまたはコネクティッドホーム等に関するビジネスについての共同研究及び共同実施
③中部電力グループである中電不動産とのさらなる連携強化
④中部電力グループの遊休地または低利用地の有効活用及び開発に係る連携強化
⑤まちづくり事業等社会貢献に資する事業の協同取組
なお、業務提携の詳細については、本資本業務提携契約締結後に、当社及び中部電力との間で協議していく予定であります。
(3）資本提携の内容
当社は、上記に記載のとおり、本第三者割当増資により発行される新株式の発行により、中部電力を割当先として当社の普通株式の割当を行いました。