## 第２【事業の状況】

### １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。

(1）会社の経営の基本方針

私たちは、日々をいかに生き、どのように社会参加するべきか、そして、社会貢献を通じて、どのような果実を社会にもたらし、その結果としていかにして私たち一人一人が望む幸福を実現することができるのか。この命題に対する回答を得るために、社員相互が助け励まし合い、それぞれが目指す個性的な「自己実現」への階段を大真面目に上って行けるフィールドを提供し続けることこそが、日本エスコングループが考える経営理念であります。この経営理念の実現のため、以下の経営方針を掲げ、その具現化に向け邁進しております。

①情報力、企画力、商品開発力により、不動産が持つ無限の可能性を引出し顧客に心から満足いただける新たな価値を創造する。

②ＲＯＡ及びキャッシュ・フローとリスクの徹底管理を主軸とした守りに強い業務管理を行うことにより、常に先手を取った攻めのできる経営を目指す。

③急速に変化する社会において迅速な対応力と機動力を維持するため、少数精鋭のプロ集団を目指す。

④社内社外を問わず常に同僚（他社）を敬い、感謝し、優良な協力関係を維持、構築する。

⑤コンプライアンス及びガバナンスを意識して内部監査制度を充実させるとともに、ボトムアップの風通しの良い組織形成を行う。

（企業ブランディングコンセプト）

IDEAL　to　REAL　～理想を具現化し、新しい未来を創造する～

ハードの開発だけではなく、そこで暮らす人たちの幸せを思い描き、暮らしそのものを開発すること、それこそが、私たちが目指すべき「ライフ・デベロッパー」であります。これまでの前例や既成概念にとらわれることなく新しい姿勢で、「新しい豊かさ」を創造し、人と人、地方と未来をつないでいくことを目指しております。不動産の持つ無限の可能性を探り、理想を具現化してまいります。

(2）中長期的な会社の経営戦略及び目標とする経営指標

2021年２月に第４次中期経営計画「IDEAL to REAL 2023」を策定し、「想定外の経済環境の変化に耐えうる事業基盤の確立」と「収益構造の変換と事業領域の拡大を同時実現」を経営戦略とし、計画達成に向け事業を推進しております。

また、2021年10月に優良な賃貸収益不動産を多数保有する株式会社ピカソ及び同社グループ会社７社の子会社化により、当初の計画を上回るペースで投資計画が進捗するとともに、安定した賃貸収入確保による「収益構造の転換」を一気に実現しております。

これに伴い、2022年３月25日開催の取締役会において、中期経営計画の最終年度である2023年12月期の賃貸利益割合等の経営目標の一部を修正することを決議しております。

修正した第４次中期経営計画の「IDEAL to REAL 2023」の詳細は下記のとおりとなります。

１．経営戦略基本方針

①想定外の経済環境の変化に耐えうる事業基盤を確立する。

いかなる経済環境下においても資金調達力を維持することができる、堅固な事業及び財務基盤を確立させること。

②収益構造の変換と事業領域の拡大を同時に実現する。

不動産賃貸事業の拡大により、フロー収益重視からストック収益重視への収益構造の転換を図ると同時に、事業の多様化及び事業展開地域の拡大を実現させること。

２．基本方針　「転換＆飛躍」

「転換」

・長期収益不動産への積極投資、BS構造の改善

・フロー重視の経営からストック重視の経営へと転換

「飛躍」

・中部電力グループシナジーの発展

・売上高1,100億円、営業利益160億円の達成（中期経営計画最終年度）

３．経営戦略

①持続的かつ安定収益構造への転換

②事業の多様化、エリア戦略による既存コア事業の安定成長

③事業の多様化、エリア戦略による新規事業のコア化

④新領域の挑戦

⑤日本エスコングループシナジー強化

⑥５大都市を中心とした拠点拡大

⑦中部電力グループシナジー強化

⑧ＥＳＧの推進

４．業績計画

（単位：百万円）

| 2020年 12月期 | 2021年12月期 | 2022年12月期 | 2023年12月期
| 実績 | 実績 | 計画 | 計画比 差異 | 増減率 | 計画 | 当初計画 | 当初計画比差異 | 増減率 | 計画
売 上 高 | 77,308 | 79,017 | 80,000 | △982 | △1.2％ | 100,000 | 98,000 | 2,000 | 2.0％ | 110,000
営 業 利 益 | 12,202 | 10,381 | 10,800 | △418 | △3.9％ | 14,000 | 14,000 | － | － | 16,000

５．経営目標

| 2020年 12月期 | 2021年12月期 | 2022年12月期 | 2023年12月期
実績 | 実績 | 計画 | 修正計画 | 当初計画 | 修正計画 | 当初計画
賃貸利益割合 (注)１ | 14.2％ | 21.2％ | 23.0％ | 26.0％ | 24.0％ | 30.0％ | 26.0％
ＲＯＥ （自己資本利益率） | 21.2％ | 11.8％ | 12.0％ | 13.0％ | 13.0％ | 13.0％ | 13.0％
ＲＯＩＣ （投下資本利益率） (注)２ | 6.6％ | 3.2％ | 4.0％ | 4.0％ | 4.0％ | 4.0％ | 4.0％
自己資本比率 | 25.8％ | 24.8％ | 29.0％ | 23.0％ | 26.0％ | 21.0％ | 23.0％
長期収益 不動産割合 (注)３ | 9.5％ | 20.6％ | 12.0％ | 21.0％ | 14.0％ | 23.0％ | 18.0％
純資産額 | 386億円 | 626億円 | 610億円 | 673億円 | 660億円 | 720億円 | 720億円

(注)１　賃貸利益割合：賃貸セグメント利益／セグメント利益合計（調整額除く）

２　ＲＯＩＣ（投下資本利益率）：税引後営業利益／（株主資本＋有利子負債）

３　長期収益不動産割合：固定資産計上の賃貸収益不動産／総資産

６．投資計画

（単位：百万円）

| 2021年 12月期 | 2022年 12月期 | 2023年 12月期 | ３ヶ年累計
| 実績 | 計画 | 計画比差異 | 増減率 | 計画 | 計画 | 計画
収益不動産 への投資額 | 76,799 | 30,000 | 46,799 | 156.0％ | 40,000 | 60,000 | 130,000
その他開発 への投資額 | 19,191 | 25,000 | △5,809 | △23.2％ | 30,000 | 35,000 | 90,000
グロス投資額 | 95,990 | 55,000 | 40,990 | 74.5％ | 70,000 | 95,000 | 220,000

７．配当政策

当社は株主の皆様に対する利益還元を経営の重要課題の一つと考え、業績の状況、内部留保の充実並びに配当性向等を総合的に勘案・決定し、継続的かつ企業の成長力に応じた安定的な利益還元に努めることを基本方針としております。

第２次中期経営計画より、１株当たり配当額（ＤＰＳ）を前年度の１株当たり配当額（ＤＰＳ）を下限として、原則として「減配なし、配当維持もしくは増配のみ」とする累進的配当政策を導入しており、第４次中期経営計画においても累進的配当政策を継続しております。

本中期経営計画期間中、１株当たり配当額は38円以上を維持いたします。

(3）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

企業を取り巻く経営環境は、2020年以降の新型コロナウイルス感染症の急速な拡大により国内外を問わず深刻な影響を被っております。ワクチンの普及や各国による対策等により、2021年10月以降落ち着きが見られたものの、変異株の出現等新型コロナウイルス感染症再拡大の懸念もあり、今後も予測が困難な状況にあり、新型コロナウイルス感染症防止策、有効な薬剤の開発と普及によるアフターコロナ・ウィズコロナを見据えた対応策が喫緊の課題となっています。また、地球温暖化、少子高齢化、人口の減少、ジェンダー問題、格差問題、地政学的リスク等様々な社会課題に加え、ＩoＴやＡＩ等のデジタルテクノロジーが進展しあらゆる分野でのＤＸが求められ、産業の境界を超えた競争、顧客消費行動、価値観の変化等、競争は益々激化するとともに企業の持続的成長が常に問われる事業環境にあります。

当社グループが、このように急激に多様化、変革している環境下において、持続的に企業価値の向上を図り、社会貢献していくためには、これまでの前例や既成概念にとらわれることのない柔軟な新しい発想で、優良な商品の安定供給、強固な財務基盤、安定した経営、お客様の満足を糧に確実に成長していくことを方針とし、なによりもそこに暮らす人たちの幸せを思い描き、理想を具現化し未来を創造する、暮らしそのものを開発する「ライフ・デベロッパー」を目指す必要があります。

住宅開発、商業開発、物流開発、賃貸事業、オフィス開発、ホテル開発、海外事業、企画コンサルティング、施設運営管理、資産運用、納骨堂事業、不動産クラウドファンディング事業といった不動産ビジネスの多面的な展開により、常に事業の最適バランスを見据えた事業運営を図り、いかなる経済環境にも耐えうる強固な経営基盤を確立するとともに、企業価値の最大化、株主様へのさらなる還元を行うことにより、他にはないオンリーワンの企業を目指してまいります。

具体的な課題としては次のとおりであります。

①経営管理体制

一定の利益を確保できる土地の価格には当然上限があり、適正な価格での仕入れがもっとも重要な課題の一つであります。良質な用地の仕入れを行うためには、優秀な人材の確保と人材育成、情報ルートの常なる拡大、他社とのアライアンスの模索、迅速な判断、慎重かつ大胆な決断が必要となります。

業種特性として、借入残高が大きくなる傾向にあることから、金利上昇環境においては予定した利益計画に差異が出ることも予想され、調達コストの低減、調達方法の多様化、キャッシュ・フローの改善等を強化しつつ、さらなる強固な財務基盤の構築継続が必要となります。いかなる経済環境においても安定した経営を可能とする財務体質の強化に引き続き注力してまいります。

②自社独自体制の強化

当社グループは暮らしをデベロップする「ライフ・デベロッパー」の具現化に取組んでおります。分譲マンションについては、ファミリーを中心とした実需で購入いただくお客様目線で、将来に渡る住み心地を追求し、それぞれのプロジェクトの立地や周辺環境等により企画デザイン間取り等を考慮し、お客様のニーズを創造するものづくりを特徴としております。

商業開発については、地域コミュニティに根差した「暮らし密着型」の商業施設を中心に開発を行っております。

また、直近においては分譲マンションの企画、開発で培った企画力、ノウハウを活かし、賃貸マンションの開発やリゾート地におけるラグジュアリーマンションの企画、開発等にも注力しております。

不動産はひとつとして同じ形状、立地のものはございません。その形状、立地はもとより、その地域、エリアに住む方々や当社が開発する住宅等に住まわれる方々、施設等を利用する方々にとって、理想の住宅、理想のまち、理想の生活環境を提案、提供していくことが当社のミッションであると考え、単なる住宅や施設という空間を創るだけではなく、より豊かな暮らしを提案する「ライフ・デベロッパー」であることを当社グループは目指しております。

当社の開発コンセプトは比較的容易に特徴を出すことができる仕様やデザインだけではなく、土地取得段階やさらに基本設計（企画）の段階でプロジェクトの規模や供給戸数を追求するのではなく、常に最適な企画は何なのかを追求いたします。

このため、マンション開発プロジェクト推進に当たっては、仕入、企画、販売の担当それぞれが一連のプロジェクトとして最初から最後まで関わり三位一体で完結させる事業体制をとっており、当社の強みであるこの体制を常に維持し、強化することによりいかなる事業環境においても優位性を保つことができるよう、常に危機意識を持ち事業を推進してまいります。

③新たな取組み

経済環境のいかなる変化によっても、自己保有が可能なＮＯＩ基準を設定・遵守し、案件の取得開発を実行しております。

不動産開発事業については、分譲事業、商業開発事業だけにとどまらず近年においてはeコマース市場の拡大を捉えた物流開発事業、オフィス開発、街を再生させる土地区画整理事業の他、コロナ禍においても底堅く堅調な賃貸マンション事業、海外投資事業、納骨堂事業、不動産クラウドファンディング事業にも取組んでおり、次代を見据えた事業領域の拡大を推進してまいります。

不動産流動化事業については、連結子会社である株式会社エスコンアセットマネジメントにおいて底地・暮らし密着型商業施設を主な資産とする公募ＲＥＩＴ（エスコンジャパンリート投資法人）の運用を行っております。直近においては、賃貸マンションを主な資産とする私募ファンドを複数組成し、私募ＲＥＩＴの組成を企図した取組みも行っております。

不動産賃貸事業については、第４次中期経営計画における経営戦略基本方針である「フロー収益重視からストック収益重視への転換」として賃貸事業を重点的に推進するために、賃貸事業を主な事業とする企業のM&Aを実施する等、収益構造の安定化に引き続き注力してまいります。

さらに、2021年４月に中部電力株式会社（以下「中部電力」といいます。）の連結子会社となったことにより、当社の信用力が向上し、資金調達方法の多様化や資金調達コストの低減が可能となり、さらなる中部圏での事業拡大、同社グループとの複数の共同事業着手等、着実にシナジー効果を発揮しております。当社のまちづくりのノウハウと中部電力グループが持つエネルギーマネジメントの知見を掛け合わせ、「新しいコミュニティの形」の実現を目指し、都心・駅前の大型再開発、大型まちづくりにも取組んでまいります。

また、不動産を開発するだけでなく、連結子会社である株式会社エスコンプロパティにおいて、不動産の付加価値を一層高めていく、プロパティマネジメント事業にも注力するとともに、不動産の利用形態に適合するオペレーション機能を有する唯一無二の総合デベロッパーとしての地位を確立するため、連結子会社である株式会社エスコンリビングサービスにおいて、不動産オペレート事業の充実による不動産開発力の幅と奥行きの拡大を図ってまいります。

次代を見据えた取組みとしては、海外投資事業や都市型の納骨堂の永代使用権の販売事業を推進するとともに、直近においては不動産クラウドファンディング事業を手掛ける企業のM&Aを実行いたしました。

④中長期的な取組み

現在推進する第４次中期経営計画「IDEAL to REAL 2023」において経営戦略の一つに掲げている「ＥＳＧの推

進」を強化してまいります。2030年の新たな温室効果ガス排出量削減や2050年のカーボンニュートラル等国全体での気候変動に対する取組みは当社グループにとっても経営上の重要な課題と捉えております。また、経営の透明性、公正性を高め信頼されるガバナンスの効いた企業を目指すとともに、地域活性化等社会にも貢献してまいります。

持続可能な開発目標であるＳＤＧｓについても強い意志を持ち取組んでまいります。

人々が暮らす街、住まい、空間を提供する当社グループは、多様な人々が様々なライフスタイル、働き方、住まい方を選択でき、安全に安心して、生き生きと生活できる活力ある環境、環境性能の高いサステナブルな街づくりを推進してまいります。また、人権を尊重し、多様な人材が活躍できる職場環境を創造していくとともに健康経営についても強化し、企業の社会的責任を果たし、持続可能な社会の実現を目指してまいります。

### ２【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載しております第２　事業の状況、第５　経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあると考えております。

なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2022年３月28日）現在において当社グループが判断したものであります。

(1）新型コロナウイルス感染症拡大をはじめとする事業環境の変化による影響について

新型コロナウイルス感染症については変異株による再拡大が懸念され、今後の不動産マーケットの動向については引き続き注視する必要があります。感染症が再拡大・長期化した場合は、経済環境は回復の動きから一転し悪化に向かうことが予想され、その場合には、保有する不動産に係るたな卸資産評価損や減損損失の計上等により、当社グループの経営成績及び財政状態に重要な影響を及ぼす可能性があります。

ア．マンション販売

分譲事業においては、感染症拡大の局面においても実需の住宅需要は高く、堅調に推移している状況にあります。しかしながら、変異株による感染症再拡大の懸念や、2022年度税制改正による住宅ローンの借入限度額・控除率の縮小等による消費者の購入マインド低下に伴い販売が停滞するリスクが生じる可能性があります。

イ．その他不動産販売事業

投資家の投資意欲の減退、金融収縮による資金調達環境の悪化等による不動産価格の低下リスクが生じる可能性があります。

ウ．商業施設

当社グループは、スーパーマーケットを中核テナントとする地域密着型ショッピングセンターを中心に商業施設を保有、管理運営しております。日常生活を支える施設としてコロナ禍においても継続して営業を続け、スーパーマーケットやドラッグストア等は好調な売り上げを維持し、苦戦しておりました飲食、アパレル、スポーツクラブ等のテナントは顧客が徐々に戻りつつあります。一方で、変異株の拡大の状況によっては新規テナントのリーシング活動が困難になる等、計画した不動産賃貸収入の減少リスクが生じる可能性があります。

エ．ホテル

当社は、近年ホテル開発事業を推進し、17プロジェクトの内、15プロジェクトの販売を完了しております。保有しております福岡市プロジェクト（2020年３月開業済）及び大阪市プロジェクト（2021年１月開業済）の２物件は、稼働率の低迷や、その回復時期の見通しが困難な状況から販売時期の遅れや販売価格の低下リスクが生じる可能性があります。

オ．納骨堂事業

特に都心部ではお墓を手に入れることが相当困難な状態等、社会課題の解決を図るべく、2021年３月から納骨堂「了聞」の永代使用権の販売を開始しております。購入者層の外出自粛等に伴い販売計画に遅れが生じており、今後の変異株の感染症拡大状況によっては販売が停滞するリスクが生じる可能性があります。

(2）法的規制等について

会社法や金融商品取引法の規制のほか、当社グループが属する不動産業界では、「国土利用計画法」、「宅地建物取引業法」、「建築基準法」、「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」、「不動産特定共同事業法」、「資産の流動化に関する法律」、「信託業法」、「貸金業法」等により法的規制を受けております。

また、当社グループは、不動産業者として、「宅地建物取引業法」、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」等に基づく免許を受け不動産販売及び関連事業を行っておりますが、これらの改廃や新たな法的規制の新設によっては当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

なお、当社グループが取得している許認可、免許及び登録等の状況は以下のとおりであります。

（株式会社日本エスコン）

許認可等の 名称 | 所管官庁等 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
宅地建物 取引業免許 | 国土交通省 | 国土交通大臣免許 (５)第6034号 | 2020年７月７日から 2025年７月６日まで | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
建設業許可 (大阪府知事 －特定)建築 | 大阪府 | 大阪府知事許可 (特-１) 第123824号 | 2020年３月11日から 2025年３月10日まで | 管理責任者不在等の要件欠如に該当した場合は許可の取消(建設業法第29条)
一級建築士 事務所登録 (①大阪) (②東京) | ①大阪府 ②東京都 | ①大阪府知事登録 (ホ)第18579号 ②東京都知事登録 第48798号 | ①2020年７月31日から 2025年７月30日まで ②2018年６月10日から 2023年６月９日まで | 不正な手段による登録の取得や役員の欠格条項違反に該当した場合は登録の抹消(建築士法第23条の８)
不動産特定 共同事業 | 金融庁 国土交通省 | 金融庁長官・ 国土交通大臣 第47号 | 2006年９月20日取得 期間の定め無し | 不正な手段による許可の取得や定められた資本金等の額が定められた額を満たさなくなった等の不適合となった場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)
金融商品取引業 (第二種金融商品取引業） | 金融庁 | 関東財務局長 （金商） 第3018号 | 2017年10月10日取得 期間の定め無し | 不正な手段による登録や資本金不足、業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥る恐れがある場合は登録の取消（金融商品取引法第52条）
貸金業登録 | 東京都 | 東京都知事登録 (１)第31813号 | 2020年８月31日から 2023年８月31日まで | 不正な手段による登録や名義貸し行為に該当したり役員の所在を確知出来ない場合は登録の取消(貸金業法第24条)

（株式会社エスコンプロパティ）

許認可等の 名称 | 所管官庁等 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
宅地建物 取引業免許 | 国土交通省 | 国土交通大臣免許 (２)第8527号 | 2018年10月26日から 2023年10月25日まで | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
一級建築士 事務所登録 | 東京都 | 東京都知事登録 第64645号 | 2021年10月20日から 2026年10月19日まで | 不正な手段による登録の取得や役員の欠格条項違反に該当した場合は登録の抹消(建築士法第23条の８)

（株式会社エスコンアセットマネジメント）

許認可等の 名称 | 所管官庁等 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
宅地建物 取引業免許 | 東京都 | 東京都知事 (２)第97008号 | 2019年９月13日から 2024年９月12日まで | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
取引一任 代理等認可 | 国土交通省 | 国土交通大臣認可 第105号 | 2016年３月30日取得 期間の定め無し | 不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の関係者に損害を与え情状が特に重い場合は認可の取消(宅地建物取引業法第67条の２)
金融商品取引業 (投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業） | 金融庁 | 関東財務局長 （金商） 第2825号 | （投資助言・代理業、 第二種金融商品取引業) 2015年２月24日取得 （投資運用業) 2016年８月25日取得 期間の定め無し | 不正な手段による登録や資本金不足、業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥る恐れがある場合は登録の取消（金融商品取引法第52条）

（株式会社エスコンリビングサービス）

許認可等の 名称 | 所管官庁等 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
宅地建物 取引業免許 | 国土交通省 | 国土交通大臣免許 (１)第9381号 | 2018年６月30日から 2023年６月29日まで | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
マンション管理の適正化の推進に関する法律に基づくマンション管理業者登録 | 国土交通省 | 国土交通大臣 (２)第034245号 | 2021年10月５日から 2026年10月４日まで | 不正な手段による登録の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条)

（株式会社エスコンホーム）

許認可等の 名称 | 所管官庁等 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
宅地建物 取引業免許 | 埼玉県 | 埼玉県知事 (１)第24114号 | 2019年12月25日から 2024年12月24日まで | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

（株式会社エスコンクラフト）

許認可等の 名称 | 所管官庁等 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
建設業許可 (埼玉県知事 －一般)建築 | 埼玉県 | 埼玉県知事許可 (般-２) 第59652号 | 2020年４月４日から 2025年４月３日まで | 管理責任者不在等の要件欠如に該当した場合は許可の取消(建設業法第29条)
二級建築士 事務所登録 | 埼玉県 | 埼玉県知事登録 (１)第11584号 | 2021年３月30日から 2026年３月29日まで | 不正な手段による登録の取得や役員の欠格条項違反に該当した場合は登録の抹消(建築士法第23条の８)

（株式会社エスコングローバルワークス）

許認可等の 名称 | 所管官庁等 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
有料職業紹介事業許可 | 厚生労働省 | 厚生労働大臣許可 13-ユ-311902 | 2020年３月１日から 2023年２月28日まで | 有料職業紹介事業許可のみで派遣業に該当する業務を行った場合は許可の取消(労働基準法第５条、職業安定法第32条)

（株式会社ピカソ）

許認可等の 名称 | 所管官庁等 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
宅地建物 取引業免許 | 大阪府 | 大阪府知事 (１)第63029号 | 2021年10月１日から 2026年９月30日まで | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

（優木産業株式会社）

許認可等の 名称 | 所管官庁等 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
宅地建物 取引業免許 | 大阪府 | 大阪府知事 (６)第44897号 | 2021年11月21日から 2026年11月20日まで | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

(3）有利子負債への依存等について

当社グループは、不動産事業に係る用地取得費等については、主にプロジェクトファイナンス等の金融機関からの借入金によって調達しており、また、マンション分譲事業においては、用地取得から事業化又は売却までに時間を要し、有利子負債残高が総資産に対して高い割合となっております。当社グループとしては、主力行をはじめとする金融機関との良好な取引関係の構築・維持に努めるとともに、財務基盤の強化・安定化に注力していく方針でありますが、調達金利の上昇や金融環境の大幅な悪化等により、資金調達が不十分あるいは不調に至ったときには、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

なお、最近３連結会計年度における有利子負債等の状況は次のとおりであります。

|  | 2019年12月期 | 2020年12月期 | 2021年12月期
有利子負債残高（百万円） | (A) | 85,019 | 98,506 | 163,037
総資産額（百万円） | (B) | 132,696 | 149,423 | 252,771
有利子負債依存度（％） | (A/B) | 64.1 | 65.9 | 64.5
支払利息（百万円） |  | 1,143 | 1,047 | 1,463

(4）人材について

当社グループは、縦割りの組織ではなく、横との連携を密にとり、効率的かつ機動的な経営を指向し、柔軟に事業推進を行い、少人数で最大の価値とパフォーマンスを生み出す組織体制の構築を目指しております。当社グループが推進する不動産に係る事業については様々なノウハウを要する業務であり、人材は極めて重要な経営資源であります。当社グループが確実な事業推進と企業成長をしていくためには、ノウハウ・情報の共有化、従業員の継続的能力の向上に努めるとともに、専門性の高い人材の確保やマネジメント層並びに次世代を担う若手社員の採用及び育成・教育が不可欠であります。しかしながら、当社グループが求める人材の確保や育成が十分できない場合、あるいは現時点における有能な人材が社外流出した場合には、当社グループの経営成績及び今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

(5）個人情報の管理について

当社グループは、分譲事業においてマンション及び分譲戸建住宅をご購入・もしくはご検討いただいたお客様、あるいは賃貸マンションに居住されるお客様をはじめ、納骨堂事業において永代使用権をご購入・もしくはご検討いただいたお客様、職業紹介事業において仕事をお探しの方等、多角的に事業を展開するにあたり各事業におけるお客様・取引先等の皆様より個人情報をお預かりしており、「個人情報の保護に関する法律」に定められる個人情報取扱事業者であります。当社グループといたしましては、個人情報の取扱いに関するルール（基本方針・規程・マニュアル）を設け、体制整備を行い、また、システム上においては、個人情報のファイル保管の厳重化、ＯＡシステム監視ソフトの導入、アクセス権限の制限等を行っており、個人情報以外の情報の取扱いも含めて情報管理全般にわたる体制強化を図っております。

また、当社はマンションの販売にあたり信頼に足る販売業者にその販売を一部委託しておりますが、お客様の個人情報が他者に流出することのないよう、これらの販売業者には当社の管理システムを一部使用させその範囲内でお客様情報を扱う等、機密性の維持を図っております。

しかしながら、不測の事態により、個人情報が外部へ漏洩するような事態となった場合、当社グループの信用失墜による売上の減少、又は、損害賠償による費用発生の可能性も考えられ、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(6）重要な訴訟について

訴訟等の対象となるリスクについては、取締役及び各部門のリスク管理委員で構成されるリスク管理委員会においてリスク状況の監視及び全社的情報共有をしております。将来、重要な訴訟等が提起された場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(7）気候変動に係るリスクについて

今後気象災害等が増加する社会が想定され、気候変動による事業継続のリスクが高まり当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

このため気候変動に係るリスク及び機会が自社の事業活動や収益等に与える影響については、ＴＣＦＤ（気候関連財務情報開示タスクフォース）の枠組みに基づき開示できるように、以下のスケジュールに沿って取組みを進めております。

・2021年12月　ＴＣＦＤ関連の知識向上を目的としたキャパシティビルディングを実施

・2022年３月　事業リスクと機会の重要性評価及び外部シナリオ選定と当社シナリオ設定

・2022年６月　重要な気候変動リスクと機会による当社事業への財務的影響評価の開示を検討

### ３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用関連会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルスの流行第６波の到来が懸念される一方、個人消費が回復基調に改善する等、経済社会活動が正常化に向かう状況でもあります。しかし国内外でのコロナウイルス変異株の感染拡大に加え、ロシア・ウクライナ紛争による影響により、なお一層、サプライチェーンを通じた国内外経済や金融資本市場の変動、為替動向等の影響を注視する必要があります。

当社グループが属する不動産業界においては、新型コロナウイルス感染症対策関連の政策や金融緩和政策の継続により、不動産マーケットは好調な推移を見せております。しかしながら、コロナウイルス変異株による感染症拡大状況によっては、企業業績・個人消費動向の変化が生じることを想定すると、今後の不動産マーケットの動向は予想が非常に難しく、不動産事業の展開も慎重に進めていく必要があります。

このような先行きの見通しが非常に難しい事業環境ではありますが、当社は2021年12月期から2023年12月期までの３ヶ年を期間とする第４次中期経営計画「IDEAL to REAL 2023」を策定し、「転換と飛躍」をテーマに、「想定外の経済環境の変化に耐えうる事業基盤の確立」と「収益構造の変換と事業領域の拡大を同時実現」を経営戦略として事業を推進してまいります。

また、2021年４月５日には中部電力を割当先とする第三者割当増資を行い、当社は中部電力の連結子会社となることにより、飛躍的にコーポレートクレジットが高まり、株式会社格付投資情報センターより「Ａ－」（安定的）、株式会社日本格付研究所より「Ａ」（安定的）の外部格付を取得し、安定的な資金調達基盤を構築いたしました。

その信用力を背景に、2021年10月には優良な賃貸収益不動産を多数保有する株式会社ピカソ他７社の全株式を取得(子会社化)し、「収益構造の転換」＝「安定した賃貸収入確保」を一気に進めました。さらに、2021年12月28日には、当社グループにおけるアセットマネジメント事業の強化を図り、また、将来の不動産金融事業への参画の布石として、当社グループの事業領域拡大に大きく寄与することを狙いとしてオンラインファンドの運営及び不動産特定共同事業法型クラウドファンディング事業者へのシステム提供等の事業を手掛けるFUEL株式会社の全株式取得に関する契約を締結、2022年1月21日付で子会社化しております。

当連結会計年度の経営成績は、前連結会計年度比は増収減益となるものの、上記のように「収益構造の転換」を実現いたしました。次期及び2023年12月期においては、「飛躍」する期間として、業績向上を図り過去最高益の更新を目標として積極的に事業展開を実行してまいります。

なお、2022年度、2023年度販売予定の用地仕入れ状況は計画を上回る推移で進捗しております。

以上、第４次中期経営計画の初年度である当連結会計年度の経営成績は、売上高79,017百万円（当初計画比1.2％減）、営業利益10,381百万円（同3.9％減）と概ね計画通り推移したものの、納骨堂事業における広告宣伝費用の先行支出負担による不動産企画仲介コンサル事業のセグメント損失516百万円の計上により、経常利益9,099百万円（同3.2％減）となりました。経営目標については、ＲＯＥ11.8％、ＲＯＩＣ3.2％、自己資本比率24.8％、純資産額626億円、賃貸利益割合21.2％、長期収益不動産割合20.6％となり、ほぼ計画通りの実績となりました。

また、株式会社ピカソ及び同社グループ７社の子会社化により多くの良質な収益物件を取得したことで、中期経営計画の投資計画は計画を上回る推移にて進捗しております。

また、2022年４月４日に予定される株式会社東京証券取引所の新市場区分への一斉移行について、当社はプライム市場へ移行することが決定しております。

イ．中部電力グループとのシナジー効果発揮状況

上記記載のとおり2021年4月に中部電力の連結子会社となり、より一層中部圏において積極的に事業を展開しております。

また、中電不動産株式会社との共同事業として、名古屋市東区白壁、愛知県一宮市、静岡県掛川市及び大阪府吹田市における分譲マンション・商業施設開発事業について着手しております。名古屋市東区では、特に希少価値の高い白壁エリアにおいて「グラン レ・ジェイド白壁 月露ノ邸（総戸数24戸）」「グラン レ・ジェイド白壁 凛然ノ邸（総戸数34戸）」の販売を進めるほか、「レ・ジェイド掛川駅前（静岡県掛川市、総戸数83戸）」については販売開始から４ヶ月で契約完売する等、着実にシナジー効果を発揮しております。

2021年６月には、愛知県及び名古屋市が主催する「第20回アジア競技大会選手村後利用事業者募集」において、中部電力を代表法人とし、当社も構成メンバーとして参画する事業者グループが契約候補事業者に決定しています。当該事業においては、多様な人々がつながり、お互い助け合いながら社会が直面している様々な課題を解決し、共にしあわせをはぐくみ、次世代型のまちづくりを目指していきます。当社は、このまちづくりにおいて複合商業施設開発を手掛ける予定です。

さらに2021年７月には、中部電力及び株式会社スプレッド（以下「スプレッド」といいます。）と３社にて、完全人工光型植物工場の建設、運営を行う「合同会社TSUNAGU Community Farm」（以下「新会社」といいます。）を設立いたしました。新会社は、2024年１月の生産開始に向け、2021年10月より静岡県袋井市において、世界最大規模となる１日10トンのレタスを生産できる完全人工光型植物工場「テクノファーム袋井」の建設を開始しております。中部電力が持つ資本力やエネルギーマネジメントの知見と当社の開発のノウハウを合わせることで、脱炭素化に向けた取組みやコストの低減を図り、より安価な工場野菜の生産に寄与するとともに、栽培や物流についての実績を持つスプレッドと協業し、効率的かつ安定的に「安心・安全」なレタスの生産に取組んでまいります。

今後も引き続き中部電力グループとの連携を強化し、大型まちづくりや「新しいコミュニティの形」の実現を中部圏だけではなく全国に拡大し積極的に取組んでまいります。

ロ．機動的な資金調達体制の構築に向けた取組み

中部電力の連結子会社化以降、外部機関や金融機関等から一定の評価をいただいていることに基づき、当社グループの将来の成長に必要な資金をより機動的かつ安定的に調達できる体制となりました。

具体的には、2021年７月に前述のとおり株式会社格付投資情報センターより「Ａ－」（安定的）、株式会社日本格付研究所より「Ａ」（安定的）の格付を取得しており、「JPX日経インデックス400」について2021年度(2021年８月31日～2022年８月30日）の構成銘柄に新たに選定されております。

この評価取得等を背景に、2021年９月に株式会社西日本シティ銀行との間で借入極度額100億円、11月には株式会社滋賀銀行をアレンジャーとする借入極度額55億円のシンジケーション方式によるコミットメントライン契約を締結しております。

加えて、2021年12月には、金融機関からの間接金融だけでなくより柔軟な資金調達手段を確保するため、社債発行にかかる発行登録をいたしました。社債発行可能額は500億円となり、今後マーケット環境を考慮しながら、機動的かつ柔軟に発行の検討をしてまいります。

これらの機動的な資金調達体制の構築により、様々な投資機会を積極的に検討し、企業価値を一層向上してまいります。

ハ．北海道ボールパーク構想における事業の進捗

2020年１月に、北海道北広島市において2023年３月開業を予定している北海道日本ハムファイターズの新球場「ES CON FIELD HOKKAIDO（エスコンフィールド HOKKAIDO）」について、株式会社北海道日本ハムファイターズ及び株式会社ファイターズ スポーツ＆エンターテイメントと球場ネーミングライツ契約を締結しました。

新球場周辺は、北海道ボールパークＦビレッジ（総開発面積約36.7ha、以下「Ｆビレッジ」といいます。）として新駅の建設も計画された大規模な開発エリアとなっております。当社はこのエリアにおいて球場に隣接する約9,400㎡の土地に様々な不動産開発を手掛け、新球場を核とするまちづくりに参画しております。

2021年８月には、Ｆビレッジにおけるまちづくり構想の一環として、当社として北海道内初となる新規分譲マンション「レ・ジェイド北海道ボールパーク」を一般公開いたしました。当該物件は、新球場の外野スタンド方面から直線距離約80ｍと新球場至近かつ北海道の豊かな自然を楽しめる希少立地におけるプロジェクトであり、「ボールパークに住む。」という新しい暮らしを提供することをコンセプトに掲げております。新聞・TV等メディア報道も多数あり注目度は高く、資料請求数は5,500件を突破（2022年２月７日時点）する等販売活動を順調に進めております。

また、同市におけるＪＲ北広島駅「駅西口周辺エリア活性化事業」のパートナー協定を同市と2021年３月に締結し、2021年11月には同事業における一部開発用地を取得いたしました。当該事業用地では、北広島駅目の前の「駅前広場」、商業施設とホテルからなる「複合交流拠点施設」、屋内外の「立体的広場・公園」からなる３つの開発を行ってまいります。この用地における開発事業の内、商業施設等の完成は2024年を予定しております。

ＪＲ北広島駅は、ＪＲ札幌駅と新千歳空港駅の間に位置し、電車で空港から約20分、札幌から約16分と交通利便性の高い場所に位置しており、ボールパークへの重要なアクセス拠点としてさらなる期待が集まっております。ボールパークエリアにおける開発に加え、その玄関口となる北広島駅周辺の開発も行うことで、地域に密着し北広島市全体に賑わいを創出できるまちづくりを推進してまいります。

引き続きスポーツや文化振興等にも協力し、北海道地域の皆様に喜ばれるよう、地域全体の活性化と発展に貢献してまいります。

ニ．エスコンジャパンリート投資法人の成長戦略実施状況

2021年８月には、連結子会社である株式会社エスコンアセットマネジメント（以下「ＥＡＭ」といいます。）を資産運用会社とするエスコンジャパンリート投資法人(以下「ＥＪＲ」といいます。)について、2020年２月に続き２度目となる公募増資を実施し、資産規模が上場時の416億円から、増資後696億円まで着実に拡大しております。当社グループはＥＪＲのスポンサーとして下記の７物件を譲渡し、ＥＪＲの収益の向上と安定的な成長を支えております。

なお、当社からＥＪＲへの２度目の譲渡資産の内容は下記のとおりであり、譲渡総額11,947百万円となります。

所在地 | 種類 | 敷地面積（延床面積） | 譲渡価格（百万円）
①熊本県熊本市 （シュロアモール長嶺） | 商業施設（土地・建物） | 28,546.00㎡ | 4,600
（13,130.23㎡）
②広島県廿日市市 （フジグランナタリー） | 商業施設（土地・建物） | 21,083.66㎡ | 3,950
（28,543.96㎡）
③北海道札幌市 | 商業施設（土地） | 8,154.00㎡ | 1,300
④大阪府寝屋川市 | 商業施設（土地） | 2,743.65㎡ | 702
⑤兵庫県尼崎市 | 商業施設（土地） | 1,491.47㎡ | 565
⑥兵庫県神戸市 | 商業施設（土地） | 2,634.83㎡ | 530
⑦滋賀県彦根市 | 商業施設（土地） | 2,012.30㎡ | 300
合計 | 11,947

ホ．私募ＲＥＩＴ組成に向けた取組み

ＥＪＲにおける公募ＲＥＩＴ事業に加えて、同じくＥＡＭを資産運用会社とする不動産私募投資法人の組成及び運用開始を計画しております。2020年に東京都東大和市及び神奈川県藤沢市における賃貸マンションを皮切りに、東京都・神奈川県・埼玉県の首都圏において、合計10棟を運用する私募ファンドをそれぞれ組成しております。

コロナ禍の状況においても賃貸マンション市場は堅調に推移しており、今後も安定したニーズが見込まれ、当社グループが有するマンション開発のノウハウを活かし私募ＲＥＩＴの組成準備を進めてまいります。

ヘ．株式会社ピカソ及び同社グループ７社の株式取得（子会社化）

2021年10月29日に、不動産賃貸事業等を手掛ける株式会社ピカソ（以下「ピカソ」といいます。）及び同社グループ会社７社（以下「グループ会社」といいます。）の全株式を取得し、子会社化いたしました。

ピカソは1991年に大阪市において創業し、グループ会社ともに関西を中心に不動産賃貸事業を展開しており、賃貸マンションやオフィスビル等、優良な収益資産を多数保有しております。

今般の子会社化は、賃貸事業を強化するとともに安定収益を確保し、前述の第４次中期経営計画における経営戦略基本方針である「フロー収益重視からストック収益重視への転換」を一気に推進するものであり、今後の当社グループの持続的成長に大きく貢献するものと考えております。

ト．FUEL株式会社の株式取得（子会社化）

2022年１月21日に、当社グループにおけるアセットマネジメント事業を強化し拡大させることや、将来の不動産金融事業への参画の布石を目的に、FUEL株式会社（以下「FUEL」といいます。）の全株式を取得し、子会社化いたしました。

FUELは、個人の投資家がインターネットを利用した簡易な方法で、小口な投資単位で不動産又は不動産事業に投資する機会を提供するオンラインファンドの運営及び不動産特定共同事業法型クラウドファンディング事業者へのシステム提供等の事業を手掛けています。

FUELを子会社化することにより、当社グループの人材・機能・体制等の面から、既存ビジネスの質・量を高め領域を広げるとともに、５年10年先の新しい不動産ＤＸビジネス（ＳＴ・ＣＦ等※１）に挑戦できる体制を早期に整備してまいります。

※1　ＳＴ（Security Token（セキュリティトークン））とは、ブロックチェーン技術を用いたデジタル証券発行による投資運用です。

ＣＦ（Crowd Funding（クラウドファンディング））とは、インターネットを通じて不特定多数の人に資金提供を呼びかけ、趣旨に賛同した人から資金を集める方法です。

チ．新領域への挑戦

2020年10月に、高齢化による多死社会での墓地不足や、少子化による小家族でのお墓を守る人がいなくなる現状、特に都心部でのお墓を手に入れることが相当困難な状況等、現代社会の課題解決を図るべく、東京都港区において都市型の納骨堂の運営管理事業会社「株式会社了聞」の株式を取得し、2021年３月から納骨堂「了聞」の永代使用権の販売を開始しております。

また、新型コロナウイルス感染症拡大の影響を慎重に見極めながら、海外における事業にも取組んでおります。2021年８月には不動産投資顧問会社 BlackSand Capital,LLCが主体で行う、ハワイ州ホノルルに位置する商業・オフィスの複合施設「Waikiki Galleria Tower」のバリューアップ事業に、子会社ESCON USA Ⅲ LLCを通じて出資及び事業参画をしております。さらに、2021年10月には、米国テキサス州の不動産会社Crow Holdings Capitalが組成する不動産投資ファンド「Crow Holdings Realty Partners IX,L.P」へ、子会社ESCON USA Ⅱ LLCを通じて出資しております。

また、2021年12月には、３Ｄプリンターを用いて住宅開発を目指す、セレンディクス株式会社（以下「セレンディクス」といいます。）と、「世界最先端の住宅開発に関する基本合意書」を締結し、同社に出資いたしました。セレンディクスは、日本発の３Ｄプリンターによる世界最先端の家「Sphere（スフィア）」の開発を目指しており、当社はSphere開発実現に向けた研究への協力等を行うとともに、将来的にはSphereの技術を応用し店舗・オフィス・倉庫といった他分野での展開も図ってまいります。

引き続き、次代を見据えた新たな事業分野への取組みにも注力し、社会に貢献できる多面的な不動産ビジネスをグローバルに展開してまいります。

リ．ＥＳＧ活動の取組み状況

当社における重要な経営戦略として「ＥＳＧ推進による社会課題への対応」を掲げております。社長室担当役員を責任者に置き、各部署より選抜されたメンバーで構成される「ＥＳＧ推進グループ」が中心となり取組みを推進しております。2021年７月には、健康経営をより促進するため、健康文化醸成チームを設置いたしました。

１．環境（Ｅ）

・エコアクション21認証

2020年５月に、環境省が策定した日本独自の環境マネジメントシステム（ＥＭＳ）である「エコアクション21」の認証を取得しました。エコアクション 21 への取組みを通じて、環境に配慮した経営を継続していくことにより、環境負荷を低減するという社会的責任を果たすとともに、経費削減・生産性の向上といった経営面でのメリットや企業価値の向上にも寄与していくことが期待されます。

・Green Building

ＥＪＲが保有する「tonarie大和高田」「tonarie栂・美木多」「tonarie南千里」「tonarie清和台」「あすみが丘ブランニューモール」の各商業施設について、株式会社日本政策投資銀行（以下「ＤＢＪ」といいます。）より、DBJ Green Building認証（環境・社会への配慮がなされた不動産（Green Building）を支援するために、2011年４月にＤＢＪが創設した認証制度）を取得しております。本認証を取得した５物件は、連結子会社である株式会社エスコンプロパティが運営管理を行っており、グループ全体で施設の価値向上に向けて取組んでおります。

・CASBEE不動産評価認証「Ｓランク」

2020年７月には、当社が保有する商業施設「tonarieふじみ野」について、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構より認定を受けたCASBEE（※２）評価認証機関より、CASBEE不動産評価認証の最高ランクである「Ｓランク」を取得しております。

※２　Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency / 「建築環境総合性能評価システム」は、建築物の環境性能を評価し格付けするもので、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。

・環境に配慮したＺＥＨ対応住宅の普及に向けた取組み

2021年11月には、新規分譲マンション「レ・ジェイド八尾桜ヶ丘（大阪府八尾市、総戸数72戸）」について、優れた断熱性能を有し年間の一次エネルギー消費量削減に資する「ZEH（※３）-M Oriented（ゼッチ・マンション・オリエンテッド）」の認証を取得しております。2021年度グッドデザイン賞を受賞した「レ・ジェイド大倉山（横浜市港北区、総戸数25戸）」に続き、当社において２物件目のＺＥＨマンションとなります。

今後も、年間１棟を目標にＺＥＨマンションの開発に取組みます。

また、2020年11月には、連結子会社である株式会社エスコンホーム及び株式会社エスコンクラフトにおいて、ＺＥＨビルダー認証登録をしております。

※３　ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)とは、「外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」です。

・環境人づくり企業大賞「優秀賞」受賞

2021年３月には、環境省と環境人材育成コンソーシアム（EcoLeaD）が主催する「環境 人づくり企業大賞 2020（環境人材育成に関する先進企業等表彰）」において、「優秀賞」を受賞しております。

・完全人工光型植物工場の建設・運営「テクノファーム袋井」

前述のとおり、中部電力、スプレッドと協業し、世界最大規模となる１日10トンのレタスを生産できる完全人工光型植物工場「テクノファーム袋井」の開発を進めております。３社は、植物工場事業を通じて、食や農業分野の課題を解決するとともに、クリーンエネルギーの積極的な利用や栽培過程におけるＣＯ２の有効活用等、脱炭素化に向けた取組みを進めていくことで、持続可能で暮らしやすい社会の実現とＳＤＧsの達成に貢献してまいります。

２．社会（Ｓ）

・医療への貢献

病気や事故で苦しんでいる多くの方々のために、ｉＰＳ細胞による治療を早期にかつ安価で提供実現する活動を支援するため、京都大学「ｉＰＳ細胞研究基金」に2020年以来寄付を行っております。

また、がん治療薬として期待されているがんワクチンの治験支援として大阪大学大学院医学系研究科に2019年以来寄付を行っております。

・スポーツ振興への貢献

2021年４月には、プロサッカーチーム「ＦＣ琉球」を運営する琉球フットボールクラブ株式会社（以下「琉球ＦＣ」といいます。）に出資し、これを通じて沖縄での事業機会創出の橋頭堡とするとともに、琉球ＦＣの沖縄に密着した地域活性化活動を支援することにより、スポーツ振興を通して地域社会に貢献してまいります。

３．ガバナンス（Ｇ）

・取締役指名及び報酬に関する任意の委員会設置

2020年１月に取締役の指名、報酬等にかかる取締役会の機能の独立性・客観性と説明責任を強化することを目的として、「指名・報酬諮問委員会」を設置し、取締役の選任及び報酬につき公平性・透明性を確保しております。

・後継者育成

後継者候補制度いわゆるサクセッションプランへの取組みも開始し、2021年１月に７名、９月に１名の計８名を雇用型執行役員として選任しております。

・取締役会の多様性

取締役会の多様性を確保するため、2021年３月26日開催の第26回定時株主総会において新たに独立役員２名が選任され、独立役員は４名となりました。従前の公認会計士・税理士及び弁護士に加え、新たに企業経営経験者、及び証券アナリストかつ女性の独立役員を加え、多様性を備えた構成にいたしました。

・コーポレートガバナンス・コードの改訂に伴う開示項目の新設

2021年６月に株式会社東京証券取引所の定めるコーポレートガバナンス・コードが改訂され、特にプライム市場へ移行する企業については、「取締役会の機能発揮」「企業の中核人材における多様性の確保」「サステナビリティを巡る課題への取組み」等の各項目についてより積極的な情報開示が求められております。当社は、2021年12月にコーポレートガバナンス報告書を改定し、採用者に占める女性割合、女性社員の管理職及び経営層への登用実績、人材の育成や知的財産管理の徹底の取組みについて、ＴＣＦＤの枠組みに基づく開示に向けた取組み等について新たに開示しております。

４．その他

不動産セクターのＥＳＧ配慮を測る年次のベンチマーク評価であるGRESBに2018年より毎年参加し、継続的な評価結果の向上を目指しております。その結果2021年10月には、「ディベロップメント・ベンチマーク」における環境への配慮やサステナビリティへの取組みについて、総合スコアでの相対評価に基づく５段階評価のGRESBレーティングにおいて、「２ Stars」の評価（対象期間：2020 年 1 月 1 日～2020 年 12 月 31 日）を取得しております。また、「マネジメント・コンポーネント」及び「ディベロップメント・コンポーネント」の双方において優れていると高評価を受け、「Green Star（※４）」を３年連続で取得しました。

※４　「ディベロップメント・ベンチマーク」における「Green Star」とは、「マネジメント・コンポーネント」及び「ディベロップメント・コンポ―ネント」の２軸で絶対評価の上、双方ともの得点率が50％以上の参加者へ与えられます。

ヌ．セグメント別の事業展開

a． 中核事業である不動産販売事業においては、収益不動産の販売等を行うとともに、分譲マンションの販売が進捗しております。

分譲事業においては、「レ・ジェイド ビオ 幕張本郷（千葉市花見川区、総戸数70戸）」「レ・ジェイド京都四条大宮（京都市下京区、総戸数43戸）」「レ・ジェイド八尾桜ヶ丘（大阪府八尾市、総戸数72戸）」「レ・ジェイド上新庄（大阪市東淀川区、総戸数60戸）」「レ・ジェイド高槻南松原 The Front（大阪府高槻市、総戸数74戸）」「レ・ジェイド タイムズコア川越（埼玉県川越市、総戸数56戸）」「レ・ジェイド川越 ザ・レジデンス（埼玉県川越市、総戸数23戸）」等の新規分譲案件の販売を開始しております。

販売の進捗としては、「レ・ジェイド長居公園通（大阪市住吉区、総戸数108戸）」「レ・ジェイド寝屋川公園（大阪府寝屋川市、総戸数60戸）」「レ・ジェイド武庫之荘本町（兵庫県尼崎市、総戸数33戸）」「レ・ジェイド大和高田駅前（奈良県大和高田市、総戸数205戸）」「オストレジデンス軽井沢（長野県北佐久郡軽井沢町、総戸数33戸）」の５物件が当期竣工完売、来期竣工予定の「レ・ジェイド平野（大阪市平野区、総戸数58戸）」、「レ・ジェイドつくばStation Front（茨城県つくば市、総戸数218戸）」「レ・ジェイド掛川駅前（静岡県掛川市、総戸数83戸）」「レ・ジェイド浦和（さいたま市浦和区、総戸数44戸）」「レ・ジェイド高槻別所（大阪府高槻市、総戸数49戸）」の５物件、並びに2023年内に竣工予定の「パーク レ・ジェイド白金レジデンス（東京都港区、総戸数55戸）」は契約完売しております。

また、九州エリア及び北海道エリアにおいて初の新規分譲事業用地（福岡市南区・札幌市東区）を取得するほか、関東圏において初となる物流施設用地「ちばリサーチパーク（千葉市若葉区）」「LOGITRES習志野芝園（仮称）（千葉県習志野市）」「LOGITRES佐野（仮称）（栃木県佐野市）」での開発に着手し、ＪＲ新橋駅至近に位置する事業用地（東京都港区、「リプロ新橋プロジェクト（仮称）」）を中長期的な賃貸・開発事業を視野に取得する等、事業のエリア拡大及び多様化を図っております。

b． 不動産賃貸事業においては、賃貸マンションやオフィスビル等、優良な収益資産を多数保有するピカソ他７社の株式を取得（子会社化）しており、賃貸事業の強化による安定収益確保を実現しました。

その他では、新たに地域密着型ショッピングセンター「tonarie四日市（三重県四日市市）」を取得、「tonarieふじみ野（旧名称：ソヨカふじみ野、埼玉県ふじみ野市）」の開業、茨城県つくば駅前の再開発事業「tonarieつくばスクエア（茨城県つくば市）」の一角に「tonarie CREO」を段階的オープン実施、大阪府吹田市において「イオン南千里店」の閉店により上層階のみが営業をしている状態にあった商業施設を「tonarie南千里アネックス」としてリニューアルオープン等、当社が保有する商業施設における安定的な賃料収入の確保と資産価値の向上に努めております。

さらに、賃貸マンションとして「ソルプラ―サ堺（堺市栄区、総戸数168戸）」「東明マンション江坂（大阪府吹田市、総戸数66戸）」「アミティ塚口（兵庫県尼崎市、総戸数60戸）」の３物件を取得し、優良な収益資産の取得を積極的に進めております。

c． 不動産企画仲介コンサル事業においては、納骨堂の永代使用権の販売を開始する等、当社が強みとする企画力等を活かし、業務受託、企画仲介コンサル事業等ノンアセットで利益率の高い事業として注力しております。

この結果、当連結会計年度の経営成績は売上高79,017百万円（前連結会計年度比2.2％増）、営業利益10,381百万円（前連結会計年度比14.9％減）、経常利益9,099百万円（前連結会計年度比18.5％減）、親会社株主に帰属する当期純利益5,961百万円（前連結会計年度比22.2％減）となりました。

セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

(1）不動産販売事業

不動産販売事業においては、分譲マンション及び収益不動産の販売等を行いましたが、売上高70,334百万円（前連結会計年度比1.6％減）、セグメント利益13,039百万円（前連結会計年度比8.5％減）となりました。

(2）不動産賃貸事業

不動産賃貸事業においては、ピカソ他７社の子会社化による収益不動産の賃料収入の確保、保有収益物件の資産価値の向上を図るべくリーシング活動及びプロパティマネジメント事業に注力した結果、売上高8,090百万円（前連結会計年度比46.4％増）、セグメント利益3,372百万円（前連結会計年度比41.6％増）となりました。

(3）不動産企画仲介コンサル事業

不動産企画仲介コンサル事業においては、企画力、多面的な事業構築力を最大限に活かし、企画コンサル等の業務受託等に積極的に取組みましたが、納骨堂事業の新型コロナウイルス感染症拡大の影響を主因とする販売計画の遅れ、及び広告宣伝費用の先行支出により、売上高592百万円（前連結会計年度比100.6％増）、セグメント損失516百万円（前連結会計年度は152百万円のセグメント利益）となりました。

②キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べて9,760百万円増加し、33,559百万円（前連結会計年度末は23,798百万円）となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの変動要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において営業活動により減少した資金は10,810百万円（前連結会計年度は119百万円の資金の増加）となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益を9,099百万円計上し、前受金が3,575百万円増加しましたが、たな卸資産の増加額19,306百万円、法人税等の支払額3,419百万円等があったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において投資活動により減少した資金は29,721百万円（前連結会計年度は9,732百万円の資金の減少）となりました。これは主として投資有価証券の取得による支出2,265百万円、固定資産の取得による支出4,763百万円及び連結範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出24,070百万円等によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において財務活動により増加した資金は50,293百万円（前連結会計年度は11,007百万円の資金の増加）となりました。これは主として、長期・短期借入金の借入れ、返済による純収入32,611百万円、株式の発行による収入20,361百万円、配当金の支払額2,645百万円等によるものであります。

③契約及び販売の実績

(1）契約実績

最近２連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は、次のとおりであります。

区分 | 前連結会計年度 （自　2020年１月１日 至　2020年12月31日） | 当連結会計年度 （自　2021年１月１日 至　2021年12月31日）
期中契約高 | 期末契約残高 | 期中契約高 | 期末契約残高
物件戸数 （戸） | 金額 （百万円） | 物件戸数 （戸） | 金額 (百万円) | 物件戸数 （戸） | 金額 （百万円） | 物件戸数 （戸） | 金額 (百万円)
中高層住宅等 | 753 | 35,337 | 516 | 22,192 | 1,338 | 70,925 | 834 | 48,067
その他 | － | 18,231 | － | 3,216 | － | 39,197 | － | 17,129
計 | 753 | 53,568 | 516 | 25,409 | 1,338 | 110,122 | 834 | 65,197

（注）上記金額には、消費税等は含まれておりません。

(2）主な販売実績

最近２連結会計年度の主な販売実績は、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 前連結会計年度 （自　2020年１月１日 至　2020年12月31日） | 当連結会計年度 （自　2021年１月１日 至　2021年12月31日）
物件名 | 物件 戸数 (戸) | 金額 (百万円) | 物件名 | 物件 戸数 (戸) | 金額 (百万円)
不動産販売事業 | 分譲マンション | 652 | 30,677 | 分譲マンション | 1,020 | 45,050
tonarie大和高田 | － | 8,175 | シュロアモール長嶺 | － | 4,600
LOGITRES東条 | － | 8,120 | 福岡県古賀市玄望園 | － | 4,039
tonarie栂・美木多 | － | 6,875 | フジグランナタリー | － | 3,950
豊島区南大塚 | － | 2,900 | コルテナⅠ | － | 3,500
堺市商業底地 | － | 2,733 | 分譲戸建 | － | 2,784
新宿区大京町 | － | 2,562 | 静岡県袋井市 | － | 1,442
分譲戸建 | － | 2,316 | 札幌市商業底地 | － | 1,300
世田谷区松原 | － | 2,167 | 東大阪市神田町 | － | 1,090
北区本庄西 | － | 1,967 | 寝屋川市商業底地 | － | 702
近江八幡市商業底地 | － | 970 | 尼崎市商業底地 | － | 565
生駒郡商業底地 | － | 765 | 神戸市商業底地 | － | 530
向日市商業底地 | － | 445 | 彦根市商業底地 | － | 300
福岡県古賀市玄望園 | － | 392 | 吹田市青山台３丁目 | － | 226
その他 | － | 417 | 寝屋川市打上高塚町 | － | 52
|  |  | その他 | － | 201
小計 | 652 | 71,485 | 小計 | 1,020 | 70,334
不動産賃貸事業 |  |  | 5,527 |  |  | 8,090
不動産企画仲介 コンサル事業 |  |  | 295 |  |  | 592
| 合計 | 77,308 | 合計 | 79,017

（注）１　セグメント間の取引はありません。

２　最近２連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先 | 前連結会計年度 （自　2020年１月１日 至　2020年12月31日） | 当連結会計年度 （自　2021年１月１日 至　2021年12月31日）
金額(百万円) | 割合（％） | 金額(百万円) | 割合（％）
エスコンジャパンリート投資法人 | 10,797 | 14.0 | 12,456 | 15.8
中電不動産株式会社 | 9,605 | 12.4 | － | －
兵庫ロジ特定目的会社 | 7,740 | 10.0 | － | －

３　上記金額には、消費税等は含まれておりません。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたり、重要となる会計方針については「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」をご参照ください。

この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮したうえで行っておりますが、結果としてこのような見積りと実績が異なる場合があります。

連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等（１）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

イ．当連結会計年度の経営成績の分析

当連結会計年度の経営成績の分析については、「第２　事業の状況　３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　①財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。

ロ．当連結会計年度の財政状態の分析

（資産）

資産については、前連結会計年度末比103,348百万円増加し、252,771百万円となりました。これは主に現金及び預金が9,796百万円、たな卸資産が42,381百万円及び固定資産が48,523百万円それぞれ増加したことによるものであります。

（負債）

負債については、前連結会計年度末比79,347百万円増加し、190,143百万円となりました。これは主に長期・短期の借入金及び社債が64,529百万円増加したことによるものであります。

（純資産）

純資産については、前連結会計年度末比24,000百万円増加し、62,628百万円となりました。これは配当金の支払2,645百万円がありましたが、親会社株主に帰属する当期純利益5,961百万円を計上したこと、第三者割当増資により資本金が10,235百万円、資本準備金が10,235百万円増加したこと等によるものであります。この結果、自己資本比率は24.8％（前連結会計年度末は25.8％）となりました。

ハ．経営成績に重要な影響を与える要因について

「第２　事業の状況　２　事業等のリスク」をご参照ください。

ニ．資本の財源及び資金の流動性についての分析

（キャッシュ・フロー）

「第２　事業の状況　３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。

（資金需要）

当社グループの資金需要の主なものは、販売用不動産の取得資金であります。資金調達については、物件ごとに金融機関から借入れ、借入条件を勘案し決定しております。また、当社グループが成長を続けるためには、仕入物件の確保及び財政状態の健全性が重要であると認識しており、成長資源である物件の確保、自己資本比率の上昇及び有利子負債依存度の低減により、財政状態の健全性を確保いたします。

今後も成長資金として、金融機関からの借入れ等、手許資金とのバランスを考慮し、資金調達を行ってまいります。

ホ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

「賃貸利益割合」、「ＲＯＥ（自己資本利益率）」、「ＲＯＩＣ（投下資本利益率）」、「自己資本比率」、「長期収益不動産割合」、「純資産額」を重要な指標と位置付け、現在の施策を推し進めてまいります。なお、当連結会計年度における「賃貸利益割合」は21.2％、「ＲＯＥ（自己資本利益率）」は11.8％、「ＲＯＩＣ（投下資本利益率）」は3.2％、「自己資本比率」は24.8％、「長期収益不動産割合」は20.6％、「純資産額」は626億円となりました。

### ４【経営上の重要な契約等】

2018年８月28日開催の取締役会決議に基づき、同日付で中部電力株式会社（以下「中部電力」といいます。）との間で資本業務提携契約を締結いたしましたが、更なる連携強化の促進等を目的として、2021年２月24日開催の取締役会決議に基づき、同日付で中部電力と新たに資本業務提携契約（以下「本資本業務提携契約」といいます。）を締結いたしました。

当該資本業務提携契約に基づき、中部電力を割当先とする第三者割当増資を実施した結果、中部電力は当社株式49,599,000株を保有し、当社は中部電力の連結子会社となりました。

### ５【研究開発活動】

該当事項はありません。