第２【事業の状況】

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、その達成を保証するものではありません。

(1）会社の経営の基本方針

　私たちは、日々をいかに生き、どのように社会参加するべきか、そして、社会貢献を通じて、どのような果実を社会にもたらし、その結果としていかにして私たち一人一人が望む幸福を実現することができるのか。この命題に対する回答を得るために、社員相互が助け励まし合い、それぞれが目指す個性的な「自己実現」への階段を大真面目に上って行けるフィールドを提供し続けることこそが、日本エスコングループが考える経営理念であります。この経営理念の実現のため、以下の経営方針を掲げ、その具現化に向け邁進しております。

①情報力、企画力、商品開発力により、不動産が持つ無限の可能性を引出し顧客に心から満足いただける新たな価値を創造する。

②ＲＯＡ及びキャッシュ・フローとリスクの徹底管理を主軸とした守りに強い業務管理を行うことにより、常に先手を取った攻めのできる経営を目指す。

③急速に変化する社会において迅速な対応力と機動力を維持するため、少数精鋭のプロ集団を目指す。

④社内社外を問わず常に同僚（他社）を敬い、感謝し、優良な協力関係を維持、構築する。

⑤コンプライアンス及びガバナンスを意識して内部監査制度を充実させるとともに、ボトムアップの風通しの良い組織形成を行う。

（企業ブランディングコンセプト）

IDEAL　to　REAL　～理想を具現化し、新しい未来を創造する～

　ハードの開発だけではなく、そこで暮らす人たちの幸せを思い描き、暮らしそのものを開発すること、それこそが、私たちが目指すべき「ライフ・デベロッパー」であります。これまでの前例や既成概念にとらわれることなく新しい姿勢で、「新しい豊かさ」を創造し、人と人、地方と未来をつないでいくことを目指しております。不動産の持つ無限の可能性を探り、理想を具現化してまいります。

(2）中長期的な会社の経営戦略及び目標とする経営指標

　2021年２月に第４次中期経営計画「IDEAL to REAL 2023」を策定し、「想定外の経済環境の変化に耐えうる事業基盤の確立」と「収益構造の変換と事業領域の拡大を同時実現」を経営戦略とし、計画達成に向け事業を推進しております。

　初年度である2021年度は、株式会社ピカソ及び同社グループ会社７社（以下（ピカソグループ」といいます。）の子会社化等により安定した賃貸収入確保による収益構造の「転換」を一気に実現し、中期経営計画の最終年度である2023年12月期の賃貸利益割合等の経営指標の一部を修正しております。

　修正した第４次中期経営計画「IDEAL to REAL 2023」の詳細は下記のとおりとなります。

１．経営戦略基本方針

・想定外の経済環境の変化に耐えうる事業基盤を確立する。

　いかなる経済環境下においても資金調達力を維持することができる、堅固な事業及び財務基盤を確立させること。

・収益構造の変換と事業領域の拡大を同時に実現する。

　不動産賃貸事業の拡大により、フロー収益重視からストック収益重視への収益構造の転換を図ると同時に、事業の多様化及び事業展開地域の拡大を実現させること。

２．基本方針　「転換＆飛躍」

「転換」

・長期収益不動産への積極投資、BS構造の改善

・フロー重視の経営からストック重視の経営へと転換

「飛躍」

・中部電力グループシナジーの発展

・売上高1,100億円、営業利益160億円の達成（中期経営計画最終年度）

３．経営戦略

・持続的かつ安定収益構造への転換

・事業の多様化、エリア戦略による既存コア事業の安定成長

・事業の多様化、エリア戦略による新規事業のコア化

・新領域の挑戦

・日本エスコングループシナジー強化

・５大都市を中心とした拠点拡大

・中部電力グループシナジー強化

・ＥＳＧの推進

４．業績計画

（単位：百万円）

	2021年12月期	2022年12月期				2023年12月期
	実績	実績	期初計画	期初計画比 差異	増減率	計画
売上高	79,017	99,431	100,000	△568	△0.6％	110,000
営業利益	10,381	15,492	14,000	1,492	10.7％	16,200

５．経営目標

	2021年12月期	2022年12月期			2023年12月期
	実績	実績	計画	計画比 増減率	修正計画 （注）４	当初計画	当初計画比 増減率
賃貸利益割合 (注)１	21.2％	21.5％	26.0％	△4.5％	30.0％	26.0％	4.0％
ＲＯＥ （自己資本利益率）	11.8％	11.3％	13.0％	△1.7％	13.0％	13.0％	－
ＲＯＩＣ （投下資本利益率） (注)２	3.2％	4.6％	4.0％	0.6％	4.0％	4.0％	－
自己資本比率	24.8％	25.0％	23.0％	2.0％	21.0％	23.0％	△2.0％
長期収益不動産割合 (注)３	20.6％	19.5％	21.0％	△1.5％	23.0％	18.0％	5.0％
純資産額	626億円	641億円	673億円	△31億円	720億円	720億円	－

(注)１　賃貸利益割合：賃貸セグメント利益／セグメント利益合計（調整額除く）

２　ＲＯＩＣ（投下資本利益率）：税引後営業利益／（株主資本＋有利子負債）

３　長期収益不動産割合：固定資産計上の賃貸収益不動産／総資産

４　第４次中期経営計画初年度に投資計画の前倒し進捗や安定した賃貸収入確保による収益構造の「転換」を一気に実現し、2023年12月期の「賃貸利益割合」「自己資本比率」「長期収益不動産割合」の計画を2022年３月25日に修正しております。

６．投資計画

（単位：百万円）

	2021年 12月期	2022年 12月期	2021年・2022年累計				2023年 12月期		３ヶ年 累計
	実績	実績	実績	計画	計画比 差異	増減率	修正計画	当初計画	計画
収益不動産 への投資額	76,799	10,808	87,607	70,000	17,607	25.2％	65,700	60,000	130,000
その他開発 への投資額	19,191	26,103	45,294	55,000	△9,705	△17.6％	22,300	35,000	90,000
グロス投資額	95,990	36,911	132,902	125,000	7,902	6.3％	88,000	95,000	220,000

７．配当政策

　当社は株主の皆様に対する利益還元を経営の重要課題の一つと考え、業績の状況、内部留保の充実並びに配当性向等を総合的に勘案・決定し、継続的かつ企業の成長力に応じた安定的な利益還元に努めることを基本方針としております。

　第２次中期経営計画より、１株当たり配当額（ＤＰＳ）を前年度の１株当たり配当額（ＤＰＳ）を下限として、原則として「減配なし、配当維持もしくは増配のみ」とする累進的配当政策を導入しており、第４次中期経営計画においても累進的配当政策を継続しております。

　本中期経営計画期間中、１株当たり配当額は38円以上を維持いたします。

(3）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

　企業を取り巻く経営環境は、2020年以降の新型コロナウイルス感染症の拡大がこれまでの生活様式や企業活動にとって大きな変容の機会となったことで、「ニューノーマル」な時代として急速にかつ大きく変化し続けています。ワクチンの普及や各国による対策等により、行動制限は緩和され社会経済活動が正常化しつつある一方で、直近ではウクライナ情勢の悪化、円安の進行、これらに端を発した物価上昇等、今後の経済動向を大きく左右する事象が発生しております。また、地球温暖化、少子高齢化、人口の減少、ジェンダー問題、格差問題、地政学的リスク等様々な社会課題や、あらゆる分野におけるＤＸ、激化する産業の境界を超えた競争等に対応することが急務になっていることに加え、顧客消費行動や価値観は常に早いスピードで変化し続けており、企業の持続的成長のためには、事業活動を通じたお客様や社会へ真の価値提供が常に求められる事業環境にあります。

　当社グループが、このように急激な多様化、変革が続く環境に対応し、社会貢献を通じた持続的成長を実現するためには、これまでの前例や既成概念にとらわれることのない柔軟な新しい発想で事業展開を行い、地域活性化に寄与することに加え、強固な財務基盤のもと安定した経営を行い、お客様の満足を糧に確実に成長していくことを方針とし、なによりもそこに暮らす人たちの幸せを思い描き、理想を具現化し未来を創造する、暮らしそのものを開発する「ライフ・デベロッパー」を目指し続ける必要があります。

　住宅開発、商業開発、物流開発、賃貸事業、オフィス開発、ホテル開発、海外事業、企画コンサルティング、施設運営管理、資産運用、納骨堂事業、不動産クラウドファンディング事業といった不動産ビジネスの多面的な展開により、常に事業の最適バランスを見据えた展開を行い、いかなる経済環境にも耐えうる強固な経営基盤を確立する必要があります。また、持続的な成長の実現には組織力を強化していくことも重要課題であると捉え、社員又は社員が持つ知識、技能、資質等である「人的資本」のさらなる充実が重要であることを認識し、人材育成方針等の策定や教育・研修体系構築、さらには人的資本に係る情報開示等の準備に着手しております。

　引き続き企業価値の最大化、株主様へのさらなる還元を行うことにより、他にはないオンリーワンの企業を目指してまいります。

具体的な課題としては次のとおりであります。

①経営管理体制

　一定の利益を確保できる土地の価格には当然上限があり、適正な価格での仕入れがもっとも重要な課題の一つであります。良質な用地の仕入れを行うためには、優秀な人材の確保と育成、情報ルートの常なる強化や拡大、他社とのアライアンスの模索、迅速な判断、慎重かつ大胆な決断が必要となります。また、業界特性として、用地仕入れ等を通じて借入残高が大きくなる傾向にあることから、金利上昇環境においては予定した利益計画に差異が出ることも予想され、資金調達コストの低減や方法の多様化、キャッシュ・フローの改善等を強化しつつ、強固な財務基盤を引き続き構築していくことが必要となります。

　また、当社の連結子会社である株式会社エスコンアセットマネジメント（以下「ＥＡＭ」といいます。）は、2022年７月に金融庁より業務停止命令及び業務改善命令の行政処分を受けております。グループ全社で法令遵守態勢及び内部管理態勢の強化、コンプライアンス経営のさらなる推進をしていくことが当社グループ全体の重要課題と認識しており、着実に体制強化を推進いたします。

②自社独自体制の強化

　不動産はひとつとして同じ形状、立地のものはありません。立地特性を最大限活かすとともに、その地域、エリアに住む方々や当社が開発する住宅に住まわれる方々、施設等を利用する方々にとって、理想の住宅、まち、生活環境を提案、提供していくことが当社グループのミッションであると考え、単なる住宅や施設という空間を創るだけではなく、より豊かな暮らしを提案する「ライフ・デベロッパー」であることを目指し、具現化に取組んでおります。

　分譲マンション開発を推進していくにあたり、仕入、企画、販売の担当それぞれが一連のプロジェクトとして最初から最後まで関わり「三位一体」で取組む事業体制をとっております。ファミリー層を中心とした実需で購入いただくお客様目線で、将来に渡る住み心地を追求し、画一的ではなくその地にあったお客様のニーズを創造するものづくりを特徴としております。直近においては、都心や自然豊かな希少立地での付加価値の高い商品企画、賃貸マンションの開発等にも注力しております。

　商業開発については、地域コミュニティに根差した「暮らし密着型」の商業施設を中心に開発を行い、地域活性化に寄与できるよう事業展開を行っております。

　当社の開発コンセプトは比較的容易に特徴を出すことができる仕様やデザインだけではなく、土地の取得段階や基本設計（企画）の段階でプロジェクトの規模や供給戸数を追求するのではなく、常に最適な企画は何なのかを追求いたします。当社の強みであるこの体制を維持し、強化することにより、いかなる事業環境においても優位性を保つことができるよう、常に危機意識を持ち事業を推進してまいります。

③新たな取組み

　経済環境のいかなる変化によっても、自己保有が可能なＮＯＩ基準を設定・遵守し、案件の取得開発を実行するとともに、積極的に次世代を見据えた取組みに着手し、事業領域を拡大しております。

　不動産販売事業については、分譲マンション、商業施設開発を中核事業に、物流施設、オフィス、ホテル開発、街を再生させる土地区画整理事業等、マーケット動向を見据えながら多様な開発領域で事業展開しております。

　不動産賃貸事業については、第４次中期経営計画における経営戦略基本方針である「フロー収益重視からストック収益重視への転換」のもと賃貸事業を重点的に推進しており、2021年に優良な賃貸収益不動産を多数保有するピカソグループを子会社化しております。後継者不在等の課題を抱え事業承継をお考えの会社様等との協議を通じた市場に出てこないＭ＆Ａ案件についても検討を行い、収益構造の安定化に引き続き注力してまいります。

　また、2021年４月に中部電力株式会社（以下「中部電力」といいます。）の連結子会社となったことにより、中部圏での事業拡大、同社グループとの複数の共同事業着手等、着実にシナジー効果を発揮しております。当社のまちづくりのノウハウと中部電力グループが持つエネルギーマネジメントの知見を掛け合わせ、「新しいコミュニティの形」の実現を目指し、都心・駅前の大型再開発、大型まちづくりにも取組んでまいります。

　さらに、不動産を開発するだけでなく、連結子会社である株式会社エスコンプロパティにおいて、不動産の付加価値を一層高めていくプロパティマネジメント事業にも注力するとともに、不動産の利用形態に適合するオペレーション機能を有する唯一無二の総合デベロッパーとしての地位を確立するため、連結子会社である株式会社エスコンリビングサービスにおいて、不動産オペレート事業の充実による不動産開発力の幅と奥行きの拡大を図ってまいります。

　次代を見据えた取組みとして、海外投資事業を着実に進捗させているほか、都市型納骨堂の永代使用権の販売事業を推進するとともに、2022年１月には不動産クラウドファンディング事業を手掛ける企業のＭ＆Ａを実行し、事業領域の幅と質を向上させています。

④中長期的な取組み

　現在推進する第４次中期経営計画「IDEAL to REAL 2023」において経営戦略の一つに掲げている「ＥＳＧの推進」を強化してまいります。2030年の新たな温室効果ガス排出量削減や2050年のカーボンニュートラル等国全体での気候変動に対する取組みは当社グループにとっても経営上の重要な課題と捉えております。さらに、持続可能な開発目標であるＳＤＧｓについても事業を通じて着実に貢献してまいります。

　人々が暮らす街、住まい、空間を提供する当社グループは、多様な人々が様々なライフスタイル、働き方、住まい方を選択でき、安全に安心して、生き生きと生活できる活力ある環境、環境性能の高いサステナブルな街づくりを推進してまいります。

　また、経営の透明性、公正性を高め信頼されるガバナンスの効いた企業を目指すとともに、人権を尊重し、多様な人材が活躍できるよう人的資本経営を加速させていくとともに、健康経営についても強化し、企業の社会的責任を果たし、持続可能な社会の実現を目指してまいります。

２【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載しております第２　事業の状況、第５　経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあると考えております。

なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1）経済情勢、金利動向、不動産市況等の変動による影響について

　不動産販売事業においては、優良な事業用地を厳選して取得し、その立地特性を最大限に活かした開発を行い、価格の優位性を含め魅力ある商品を提供しております。物件の販売を行う上で、物件別の事業計画において様々な面を考慮し価格帯を慎重に検討しておりますが、建築費の高騰、景気動向、経済情勢、金利、税制、地価の動向等による需給のバランスの悪化等によって、事業計画において決定した価格での販売が計画どおりに進まない場合、又は予想し得ない地中障害等の瑕疵、建築段階における施工不良等、各種要因により引渡時期の遅延や計画予定外のコスト負担が生じた場合には、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　また、不動産賃貸事業についても、景気動向、経済情勢等の影響もしくは、商業施設における主要テナントの退去及び利用状況等によっては、賃料下落や保有資産の稼働率が低下することもあり、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

　なお、新型コロナウイルス感染症の拡大が繰り返される中、経済社会活動の正常化が着実に進んでいるものの、感染症がさらに拡大した場合は、経済環境は回復の動きから一転し悪化に向かうことが想定され、その場合には、投資家の投資意欲の減退、商業施設における新規テナントのリーシング遅延、納骨堂事業における販売の停滞、保有する不動産に係る棚卸資産評価損や減損損失の計上等により、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を及ぼす可能性があります。

(2）法的規制等について

　会社法や金融商品取引法の規制のほか、当社グループが属する不動産業界では、「国土利用計画法」、「宅地建物取引業法」、「建築基準法」、「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」、「不動産特定共同事業法」、「資産の流動化に関する法律」、「信託業法」、「貸金業法」、「犯罪収益移転防止法」等により法的規制を受けております。

　また、当社グループは、不動産業者として、「宅地建物取引業法」、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」等に基づく免許を受け不動産販売及び関連事業を行っておりますが、これらの改廃や新たな法的規制の新設によっては当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

なお、当社グループが取得している許認可、免許及び登録等の状況は以下のとおりであります。

　（株式会社日本エスコン）

許認可等の 名称	所管官庁等	許認可等の内容	有効期間	法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
宅地建物 取引業免許	国土交通省	国土交通大臣免許 (５)第6034号	2020年７月７日から 2025年７月６日まで	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
建設業許可 (大阪府知事 －特定)建築	大阪府	大阪府知事許可 (特-１) 第123824号	2020年３月11日から 2025年３月10日まで	管理責任者不在等の要件欠如に該当した場合は許可の取消(建設業法第29条)
一級建築士 事務所登録 (①大阪) (②東京)	①大阪府 ②東京都	①大阪府知事登録 (ホ)第18579号 ②東京都知事登録 第48798号	①2020年７月31日から 　2025年７月30日まで ②2018年６月10日から 　2023年６月９日まで	不正な手段による登録の取得や役員の欠格条項違反に該当した場合は登録の抹消(建築士法第23条の８)
不動産特定 共同事業	金融庁 国土交通省	金融庁長官・ 国土交通大臣 第47号	2006年９月20日取得 期間の定め無し	不正な手段による許可の取得や定められた資本金等の額が定められた額を満たさなくなった等の不適合となった場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)
金融商品取引業 (第二種金融商品取引業）	金融庁	関東財務局長 （金商） 第3018号	2017年10月10日取得 期間の定め無し	不正な手段による登録や資本金不足、業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥る恐れがある場合は登録の取消（金融商品取引法第52条）
貸金業登録	東京都	東京都知事登録 (１)第31813号	2020年９月１日から 2023年８月31日まで	不正な手段による登録や名義貸し行為に該当したり役員の所在を確知出来ない場合は登録の取消(貸金業法第24条)

　（株式会社エスコンプロパティ）

許認可等の 名称	所管官庁等	許認可等の内容	有効期間	法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
宅地建物 取引業免許	国土交通省	国土交通大臣免許 (２)第8527号	2018年10月26日から 2023年10月25日まで	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

　（株式会社エスコンアセットマネジメント）

許認可等の 名称	所管官庁等	許認可等の内容	有効期間	法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
宅地建物 取引業免許	東京都	東京都知事 (２)第97008号	2019年９月13日から 2024年９月12日まで	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
取引一任 代理等認可	国土交通省	国土交通大臣認可 第105号	2016年３月30日取得 期間の定め無し	不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の関係者に損害を与え情状が特に重い場合は認可の取消(宅地建物取引業法第67条の２)
金融商品取引業 (投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業）	金融庁	関東財務局長 （金商） 第2825号	（投資助言・代理業、 第二種金融商品取引業) 2015年２月24日取得 （投資運用業) 2016年８月25日取得 期間の定め無し	不正な手段による登録や資本金不足、業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥る恐れがある場合は登録の取消（金融商品取引法第52条）

　（株式会社エスコンリビングサービス）

許認可等の 名称	所管官庁等	許認可等の内容	有効期間	法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
宅地建物 取引業免許	国土交通省	国土交通大臣免許 (１)第9381号	2018年６月30日から 2023年６月29日まで	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
マンション管理の適正化の推進に関する法律に基づくマンション管理業者登録	国土交通省	国土交通大臣 (２)第034245号	2021年10月５日から 2026年10月４日まで	不正な手段による登録の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条)
建設業許可 (大阪府知事 －特定)建築	大阪府	大阪府知事許可 (特-４) 第158526号	2022年９月２日から 2027年９月１日まで	管理責任者不在等の要件欠如に該当した場合は許可の取消(建設業法第29条)

　（株式会社エスコンホーム）

許認可等の 名称	所管官庁等	許認可等の内容	有効期間	法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
宅地建物 取引業免許	埼玉県	埼玉県知事 (１)第24114号	2019年12月25日から 2024年12月24日まで	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

　（株式会社エスコンクラフト）

許認可等の 名称	所管官庁等	許認可等の内容	有効期間	法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
建設業許可 (埼玉県知事 －一般)建築	埼玉県	埼玉県知事許可 (般-２) 第59652号	2020年４月４日から 2025年４月３日まで	管理責任者不在等の要件欠如に該当した場合は許可の取消(建設業法第29条)
二級建築士 事務所登録	埼玉県	埼玉県知事登録 (１)第11584号	2021年３月30日から 2026年３月29日まで	不正な手段による登録の取得や役員の欠格条項違反に該当した場合は登録の抹消(建築士法第23条の８)

　（株式会社エスコングローバルワークス）

許認可等の 名称	所管官庁等	許認可等の内容	有効期間	法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
有料職業紹介事業許可	厚生労働省	厚生労働大臣許可 13-ユ-311902	2023年３月１日から 2028年２月29日まで	有料職業紹介事業許可のみで派遣業に該当する業務を行った場合は許可の取消(労働基準法第５条、職業安定法第32条)

　（株式会社ピカソ）

許認可等の 名称	所管官庁等	許認可等の内容	有効期間	法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
宅地建物 取引業免許	大阪府	大阪府知事 (１)第63029号	2021年10月１日から 2026年９月30日まで	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
賃貸住宅管理業	国土交通省	国土交通大臣 (01)第005122号	2022年５月14日から 2027年５月13日まで	不正の手段により登録を受けた場合は登録取消（賃貸住宅管理業法第23条）

　（優木産業株式会社）

許認可等の 名称	所管官庁等	許認可等の内容	有効期間	法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
宅地建物 取引業免許	大阪府	大阪府知事 (６)第44897号	2021年11月21日から 2026年11月20日まで	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

　（FUEL株式会社）

許認可等の 名称	所管官庁等	許認可等の内容	有効期間	法令違反の要件及び 主な許認可取消事由
宅地建物 取引業免許	東京都	東京都知事 (１)第108078号	2022年７月16日から 2027年７月15日まで	不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
金融商品取引業 (第二種金融商品取引業）	金融庁	関東財務局長 （金商） 第2123号	2009年１月26日取得 期間の定め無し	不正な手段による登録や資本金不足、業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥る恐れがある場合は登録の取消（金融商品取引法第52条）

(3）有利子負債への依存等について

　当社グループは、不動産事業に係る用地取得費等については、主にプロジェクトファイナンス等の金融機関からの借入金によって調達しており、また、分譲マンション事業においては、用地取得から事業化又は売却までに時間を要し、有利子負債残高が総資産に対して高い割合となっております。当社グループとしては、主力行をはじめとする金融機関との良好な取引関係の構築・維持に努めるとともに、中部電力の連結子会社となったことを契機に機動的な資金調達環境を構築しておりますが、調達金利の上昇や金融環境の大幅な悪化等により、資金調達が不十分あるいは不調に至ったときには、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

なお、最近３連結会計年度における有利子負債等の状況は次のとおりであります。

		2020年12月期	2021年12月期	2022年12月期
有利子負債残高（百万円）	(A)	98,506	163,034	169,065
総資産額（百万円）	(B)	149,423	252,771	263,729
有利子負債依存度（％）	(A/B)	65.9	64.5	64.1
支払利息（百万円）		1,047	1,463	1,895

(4）人材について

　当社グループは、縦割りの組織ではなく、横との連携を密にとり、効率的かつ機動的な体制のもと、柔軟に事業推進を行い、少人数で最大の価値とパフォーマンスを生み出す組織体制の構築を目指しております。当社グループが推進する不動産に係る事業については様々なノウハウを要する業務であり、人材は極めて重要な経営資源であります。当社グループが確実な事業推進と企業成長をしていくためには、ノウハウ・情報の共有化、従業員の継続的な能力の向上に努めるとともに、専門性の高い人材の確保やマネジメント層並びに次世代を担う若手社員の採用及び育成・教育が不可欠であります。しかしながら、当社グループが求める人材の確保や育成が十分できない場合、あるいは現時点における有能な人材が社外流出した場合には、当社グループの経営成績及び今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

(5）個人情報等の漏洩及び情報システムに関するリスクについて

　当社グループは、分譲マンション及び分譲戸建住宅をご購入もしくはご検討いただいたお客様、あるいは賃貸マンションに居住されるお客様をはじめ、納骨堂事業において永代使用権をご購入もしくはご検討いただいたお客様、職業紹介事業において仕事をお探しの方等、多角的に事業を展開するにあたり各事業におけるお客様・取引先等の皆様から個人情報をお預かりしており、「個人情報の保護に関する法律」に定められている個人情報取扱事業者であります。当社グループでは、個人情報の取扱いに関するルール（基本方針・規程・マニュアル）を設け、体制整備を行い、また、社内システムにおいては、個人データのファイル保管の厳重化、監視ソフトの導入、アクセス権限の制限等を行っており、個人情報以外の情報の取扱いも含めて情報管理全般にわたる体制強化を行っております。

　また、当社はマンションの販売にあたり販売業者にその販売を一部委託しておりますが、お客様の個人情報が他者に流出することのないよう、これらの販売業者には当社の管理システムを一部使用させ機密性の維持を図るとともに、お客様からご提出いただいた個人情報の目的外利用を禁じる等の監督を行っております。

　直近では、国内でのマルウェア（Emotet）（※１）感染の急拡大等、当社グループの情報システムは、サイバー攻撃や不正アクセスをはじめとするサイバーセキュリティ上の脅威にさらされており、システムリスクを最小化すべくセキュリティ環境の見直し、社員教育の徹底・定期的なセキュリティ教育等の対策を実施しております。

　しかしながら、不測の事態により、個人情報が外部へ漏洩するような事態となった場合、当社グループの信用失墜による売上の減少、又は、損害賠償による費用発生の可能性も考えられ、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

※１　マルウェア（malware）とは、悪意のあるソフトウェアを総称する言葉であり、malicious（悪意のある）とsoftware（ソフトウェア）を組み合わせた造語です。Emotetとは、情報の窃取に加え、さまざまな不正ソフトウェアをダウンロードするマルウェアであり、悪意のある者によって、不審メールに添付され、感染の拡大が確認されております。

(6）重要な訴訟について

　訴訟等の対象となるリスクについては、取締役及び各部門のリスク管理委員で構成されるリスク管理委員会においてリスク状況の監視及び全社的情報共有をしております。将来、重要な訴訟等が提起された場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(7）気候変動に係るリスクについて

　今後気象災害等が増加する社会が想定され、気候変動による事業継続のリスクが高まり当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　2022年６月に、「気候変動が事業にもたらすリスクや機会を分析するとともに、その情報開示を推進する」という気候関連財務情報開示タスクフォース（以下「ＴＣＦＤ」といいます。）提言へ賛同を表明し、気候変動が当社事業にもたらす影響について、ＴＣＦＤの枠組みに基づき情報開示を行っております。

(8）法令違反によるリスクについて

　当社グループが事業を行う上で関連する法令（会社法、宅地建物取引業法、建設業法、建築士法、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、個人情報保護法、貸金業法、マンションの管理の適正化の推進に関する法律、労働基準法、職業安定法等）に対し、当社グループ及び当社役職員が違反することで、関係当局から行政処分等を受ける場合があります。この場合、当社グループの社会的信用の失墜、損害賠償の発生等により、当社グループの財政状態、経営成績及び市場での評価等に影響を及ぼす可能性があります。

(9）Ｍ＆Ａに関するリスクについて

　当社グループでは、戦略的なＭ＆Ａの実施により、事業領域の拡大及び収益構造の転換を図り、持続的な成長を推進していくこととしております。しかしながら、今後、当社グループの事業戦略に合致する適切な対象企業候補が見つかり、当該対象企業候補との間で、適切な条件でＭ＆Ａを実施できる保証はありません。また、実施に際しては、事前に対象企業の財務内容や事業内容について十分な検討を実施しておりますが、当初想定した事業計画が予定通り進捗しない場合には、のれんの減損処理等により当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用関連会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

　当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大による影響が懸念されたものの、行動制限緩和や感染症対策の進展があり、経済社会活動の正常化が着実に進み、内需を中心に景気の緩やかな回復基調が続いております。

　当社グループが属する不動産業界においては、働き方改革や在宅勤務等の新しい暮らし方の広がりを背景に安定した住宅需要があることや、金融緩和政策の継続等による下支えの効果も加わり、不動産マーケットは堅調に推移しております。一方で、原材料高騰による建築コストの上昇、部品等の供給不足による資材の納品遅れ、不動産取得競争の激化・取得価格の上昇等は依然顕著であり、マーケットに与える影響を注視すべき状況が続いております。

　先行きについては、ウクライナ情勢悪化による資源等の供給不足や円安の進行による物価上昇に加え、米国をはじめ各国で金融引締め政策が継続し、国内でも大規模金融緩和が事実上縮小され金利の上昇傾向が強まる等、景気の下振れ要因が存在します。今後の不動産マーケットの動向は不透明であり、不動産事業の展開も引き続き慎重に進めていく必要があります。

　このような先行きの見通しが非常に難しい事業環境ではありますが、当社は2021年２月に策定した第４次中期経営計画「IDEAL to REAL 2023」（2021年12月期から2023年12月期までの３ヶ年を対象）のもと、「転換＆飛躍」を基本方針として、いかなる経済環境にも耐えうる強固な経営基盤を確立し、企業価値の最大化により持続的な成長を目指しております。

　第４次中期経営計画初年度である2021年度は、中部電力を割当先とする第三者割当増資により、中部電力の連結子会社となり、中部電力グループとの分譲マンションや植物工場開発等の協業・連携が進捗する等、様々なシナジー効果を発揮しております。同年10月には、優良な賃貸収益不動産を多数保有するピカソグループを子会社化する等、財務基盤の強化、安定収益構造への転換を着実に推進しました。

　これらにより、2022年９月に株式会社日本格付研究所より、2021年７月に取得した「Ａ」から引き上げとなる「Ａ＋」（安定的）の格付を取得しており、「JPX日経インデックス400」について2021年度に続き2022年度(2022年８月31日～2023年８月30日）の構成銘柄に選定されております。この評価取得等を背景に、金融機関とのコミットメントライン契約の締結や社債の発行登録等、様々な投資機会を機動的・積極的に検討できる体制を整備しました。

　上記の取組み体制のもと、第４次中期経営計画の２年目である当連結会計年度の経営成績は、主に主力事業である分譲マンション販売が堅調に進捗し、売上高99,431百万円（当初計画比0.6％減）は概ね計画通り、営業利益15,492百万円（同10.7％増）及び経常利益14,012百万円（同14.9％増）が計画比上振れとなるものの、株式会社了聞に関する特別損失等の計上により、親会社株主に帰属する当期純利益は7,250百万円（同12.6％減）と計画未達になりました。

　第４次中期経営計画最終年度である2023年度は、「飛躍」を目指し全社一丸で邁進してまいります。

　2023年３月30日には、北海道北広島市に建設された北海道日本ハムファイターズの新球場「ES CON FIELD HOKKAIDO（エスコンフィールドHOKKAIDO）」が開業いたします。当社は、新球場を核とした北海道ボールパークＦビレッジ（総開発面積約36.7ha、以下「Ｆビレッジ」といいます。）におけるまちづくり構想に参画し、開業と同月に引渡予定の分譲マンション「レ・ジェイド北海道ボールパーク（北海道北広島市、総戸数118戸が早期契約完売）」や、シニアレジデンス開発を行っております。さらに、ＪＲ北広島駅での「駅西口周辺エリア活性化事業」について、当社は事業パートナーとして駅前ロータリー等、Ｆビレッジへの玄関口を創出する開発事業を推進しております。

　今後も、事業を通じて地域活性化に貢献し続け、持続的な成長を実現してまいります。

イ．中部電力グループとのシナジー効果発揮状況

　2021年４月に中部電力の連結子会社となり、中部圏においてより一層積極的に事業を展開する等、様々なシナジー効果を発揮しております。

　中部電力との共同事業として、2022年８月に愛知県及び名古屋市が主催する「第20回アジア競技大会選手村後利用事業」において、中部電力を代表法人とし、当社も構成メンバーとして参画する事業者グループ（以下「当該事業者グループ」といいます。）が当該事業に係る基本計画協定を締結しました。また、同年９月には、愛知県が募集する「カーボンニュートラルの実現に向けた事業・企画アイデア」に対し、当該事業者グループは愛知県産木材の活用等の企画・応募を行った結果、「建築物木材利用促進協定」を同県で初めて締結しております。

　また、中部電力及び株式会社スプレッド（以下「スプレッド」といいます。）とともに「合同会社TSUNAGU Community Farm」を設立し、世界最大規模となる１日10トンのレタスを生産できる完全人工光型植物工場「テクノファーム袋井」の建設を行っております。2024年１月の生産開始に向け、中部電力のエネルギー管理に関するノウハウ、当社の不動産開発力、スプレッドの栽培技術を融合し、効率的かつ安定的に、「安心・ 安全」なレタスの生産に向け取組んでおります。

　さらに、中電不動産株式会社との共同事業として、中部エリアを中心に分譲マンション・商業施設開発事業について取組んでおります。共同事業の第１号・第２号案件として、名古屋市東区白壁で手掛けた「グラン レ・ジェイド白壁 月露ノ邸（総戸数24戸）」「グラン レ・ジェイド白壁 凛然ノ邸（総戸数34戸）」は、いずれも2022年11月に全戸完売しております。

　引き続き中部電力グループとの連携を強化し、大型まちづくりや「新しいコミュニティの形」の実現に向けて積極的に取組んでまいります。

ロ．北海道における事業の進捗

　前述のとおり、2023年３月30日に開業予定の北海道日本ハムファイターズの新球場「ES CON FIELD HOKKAIDO」を核としたＦビレッジにおけるまちづくり構想に参画するとともに、新球場に係るネーミングライツ契約を締結しております。

　2022年２月には、Ｆビレッジにおけるまちづくり構想の第１弾プロジェクト、かつＦビレッジ内で唯一の分譲マンションである「レ・ジェイド北海道ボールパーク（北海道北広島市、総戸数118戸）」の販売を開始しました。当該物件は、新球場の外野スタンド方面から直線距離約80ｍと新球場至近かつ北海道の豊かな自然を楽しめる希少立地において、「ボールパークに住む。」という理想を具現化するものです。北海道内外のメディアに注目され、全国から多数の資料請求・モデルルームへのご来場をいただき、同年９月に早期に契約完売しました。

　さらに、2022年２月には、Ｆビレッジの南東の一角においてシニアレジデンス開発に着手しております。メディカルモールを併設したアクティブシニア向けのレジデンスとして、2024年春の完成を予定しております。この取組みは、多世代交流の場を創出する持続可能なまちづくりの一環であり、自然に恵まれ、スポーツやアクティビティを存分に楽しんでいただくための住まいを創造し、青少年から高齢者まであらゆる年齢の方々の健康維持及び地域医療に貢献いたします。

　また、Ｆビレッジへの重要なアクセス拠点としてさらなる期待が集まるＪＲ北広島駅での「駅西口周辺エリア活性化事業」について、当社は事業パートナーとして開発を推進しております。2021年11月に、同事業における開発用地の一部を取得し、北広島駅の目の前の「駅前広場」、商業施設とホテルからなる「複合交流拠点施設」、屋内外の「立体的広場・公園」からなる３つの開発を行っております。この用地における開発事業の内、商業施設等は2024年度の完成を目指しており、当該駅前における開発を着実に進めております。

　同市以外においても、2022年11月に当社において札幌市内初となる分譲マンション「レ・ジェイド札幌元町（札幌市東区、総戸数39戸）」が完売したほか、分譲マンション「レ・ジェイド札幌苗穂（札幌市東区、総戸数42戸）」の開発等、北海道での事業が順調に進捗しております。

　引き続きスポーツや文化振興等にも協力し、北広島市、ひいては北海道地域の皆様に喜ばれるよう、地域全体の活性化と発展に貢献してまいります。

ハ．不動産開発を通じた地方創生・地域活性化への取組み

　茨城県つくば駅前において、商業施設・オフィスからなる「tonarieつくばスクエア」と、分譲マンション「レ・ジェイドつくば Station Front（茨城県つくば市、総戸数218戸）」からなる「商×職×住」一体開発を行い、賑わいの創出に向け取組んでおります。2022年11月に同分譲マンションの全戸引渡しを完了しており、翌月にはその敷地内において、当社グループが開発・運営するカフェダイニング２号店目となる「Cafe Apartment TSUKUBA」を新たにオープンしました。

　また、2022年２月に、福島県いわき市において、いわき駅並木通り地区市街地再開発組合及び株式会社フージャースコーポレーションとともに、住宅・商業・駐車場棟一体の「並木の杜シティ」開発プロジェクトとして、同駅周辺にさらなる賑わいを創出するべく再開発を行っております。同年11月には、住宅棟について同市最高層の免震構造タワーマンションとして「ミッドタワーいわき」の名称で販売を開始しております。

　2022年３月には、長崎県大村市での「新大村駅前市有地開発事業」において、大和ハウス工業株式会社、株式会社イズミとともに３社で構成する事業者グループの構成員として、大村市と基本協定を締結しました。当該事業は同年９月の西九州新幹線「新大村」駅開業に伴い、大村市のまちづくり方針に沿って住民や市外からの来訪者が交流できる分譲マンションや商業施設等を開発する計画であり、当社は２区画において分譲マンション開発を手掛ける予定です。

　2022年３月には、株式会社タカラレーベン（現MIRARTHホールディングス株式会社）と、地域密着型ショッピングセンター「tonarie星田(仮称)（大阪府交野市）」の開発に着手しております。同施設は、当社の商業施設ブランド「tonarie」シリーズ10施設目として、2023年春の開業を予定しております。

　2022年６月には、株式会社LANDICホテル＆リゾートと、海水浴やサーフィン等多彩なアクティビティを楽しめる福岡県西端の糸島半島において、当エリア初となるホテル開発に着手しております。

　さらに2022年８月には、兵庫県姫路市において、2023年初頭に開院予定の新病院を中心に「医療・介護ゾーン」として、福祉施設等の開発が予定されている場所で約７つの診療科目(予定)を扱うクリニックモールの開発に着手しております。

　総合デベロッパーとして、地域コミュニティに根差し、複合開発等多様な事業展開を積極的に行っております。

ニ．多様な分譲マンション開発の推進と安心な住まいの提供への取組み

　単に分譲戸数を拡大することではなく、仕入れた用地が持つ価値を最大限に引き出す商品企画を軸に多様な展開を行っております。

　2022年10月には、軽井沢の豊かな自然に囲まれた立地で開発を手掛けた「オストレジデンス軽井沢（長野県北佐久郡軽井沢町、総戸数33戸）」について、上質な商品企画が評価され、2022年度グッドデザイン賞を受賞しております。また、神奈川県三浦郡葉山町において２つの事業用地を取得しており、「森戸海岸」等豊かな自然環境を最大限活かした分譲マンション開発に取組む等、立地特性を活かした付加価値の高い商品企画を推進しております。

　また、東京都千代田区景観まちづくり重要物件に指定された歴史的建造物「東方学会本館」隣接地において開発中の「レ・ジェイド クロス 千代田神保町（東京都千代田区、総戸数50戸）」は、2022年12月に早期契約完売を実現する等、東京都心の希少立地においても事業が順調に進捗しております。

　さらに、当社は住まいという「一生もの」を創り出す企業として、分譲マンション開発に関する品質管理指針「IDEAL CONPASS」を策定し、分譲マンションにお住まいいただく方の生活をサポートする長期アフターサービス「Escon Premium After Support」の提供を開始する等の取組みを行っており、よりお客様が安心・安全、快適と感じていただける住まいを引き続き提供してまいります。

ホ．戦略的なＭ＆Ａの実施

　前述のとおり、2021年10月に、不動産賃貸事業等を手掛けるピカソグループを子会社化し、不動産賃貸事業を強化するとともに安定収益を確保し、第４次中期経営計画に掲げる収益構造の「転換」を一気に推進し、今後の当社グループの持続的成長に大きく寄与しております。

　また、2022年１月には、オンラインファンドの運営及び不動産特定共同事業法型クラウドファンディング事業者へのシステム提供等の事業を手掛けるFUEL株式会社を子会社化しております。当社の事業領域を広げるとともに、５年10年先の新しい不動産ＤＸビジネス（ＳＴ・ＣＦ等（※２））に挑戦できる体制を早期に整備してまいります。

　引き続き、事業承継をお考えの会社様等との協議を前向きに推進していくとともに、マーケットに出てこないＭ＆Ａ案件について今後も積極的に検討を進め、当社グループの事業強化・領域拡大を図っております。

※２　ＳＴ（Security Token（セキュリティトークン））とは、ブロックチェーン技術を用いたデジタル証券発行による投資運用です。

　　　　ＣＦ（Crowd Funding（クラウドファンディング））とは、インターネットを通じて不特定多数の人に資金提供を呼びかけ、趣旨に賛同した人から資金を集める方法です。

ヘ．新領域への挑戦

　第４次中期経営計画に「新規事業のコア化」「新領域の挑戦」を掲げ事業内容の多角化、次世代を見据えた取組みを進めております。

　2021年３月より東京都港区において都市型の納骨堂「了聞（りょうもん）」の永代使用権の販売を開始し、特に都心部でお墓を手に入れることが困難という現代社会の課題解決を図り、かつ不動産事業の新たな領域への展開を目指し、事業に取組んでおります。

　また、2021年12月には、日本発の３Ｄプリンターによる世界最先端の家「Sphere（スフィア）」の開発を目指すセレンディクス株式会社と、「世界最先端の住宅開発に関する基本合意書」を締結し、同社に出資しております。当社はSphere開発実現に向けた研究への協力等を行うとともに、将来的にはSphereの技術を応用し店舗・オフィス・倉庫といった住宅以外の分野での展開も図ってまいります。

　さらに、新型コロナウイルス感染症拡大の影響を慎重に見極めながら、海外事業に複数取組んでおります。直近では、2022年12月に、タイ王国の不動産デベロッパーであるOrigin Property Public Company Limitedの子会社Britania Public Company Limitedが進める戸建開発プロジェクトに出資及び参画しました。本プロジェクトは、当社として海外初の戸建開発プロジェクトとなります。

　引き続き、次代を見据えた新たな事業分野への取組みに注力し、多面的に不動産ビジネスを展開いたします。

ト．ＴＣＦＤ提言への賛同表明及び情報開示

　当社は2050年のカーボンニュートラル社会の実現に向け、次世代型まちづくり等、新たな環境価値を創造することを目指しております。

　気候変動課題を経営の重点戦略の一つと捉え、経営層及び全社各部署から選抜したＥＳＧ推進グループメンバーが一体となり、「気候変動が事業にもたらすリスクや機会を分析するとともに、その情報開示を推進する」というＴＣＦＤ提言の枠組みに基づく情報開示に向け取組んでおります。また、当社グループは2022年６月にＴＣＦＤへの賛同を表明いたしました。

　ＴＣＦＤ提言に基づく情報開示（気候変動のリスク・機会に関するガバナンス、戦略、リスク管理、指標と目標）の詳細については、当社ホームページ（https://www.es-conjapan.co.jp/esg/environment.html）をご参照ください。

　脱炭素化が進む1.5℃シナリオと、脱炭素化が現状以上に進まない３℃シナリオにおけるリスクと機会、2030年の財務への影響度及びシナリオを踏まえた戦略の概要は以下のとおりです。

・1.5℃及び３℃シナリオにおけるリスクと機会、2030年の財務への影響度

分類		当社にとってのリスク・機会	財務影響	財務影響の評価結果
				３℃ シナリオ	1.5℃ シナリオ
移行 リスク	政策・ 法規制	鉄鋼・セメント等の炭素集約度の高い建築資材の調達価格が上昇し、物件施工や保有物件によるＣＯ２排出等への課税に伴うコストが増加する。	・資材調達費用の増加 ・ＣＯ２排出量に関わる費用の増加	小	中
		省エネ設備への投資など低炭素化の対応コストが増加する。また、保有物件に対する運用・改修コストが増大する。	・設備投資、改修等のコストの増加	小	大
	市場	ZEH、ZEBに対応していない物件が顧客から選ばれなくなり、空室率の上昇、成約率、賃料、販売価格が低下する。	・賃料、販売価格の低下による売上の減少	小	中
	評判	保有不動産や販売不動産の脱炭素化が進んでいないことにより、資金調達コストが増加する。自社の脱炭素化の取組みが投資家の期待に応えられないことにより、株価に影響を与える。	・資金調達コストの増加	小	大
物理 リスク	急性	開発中の不動産の現場作業が中断し、工期が遅延する。	・建築費用の増加	大
		災害が発生しやすい地域に立地している保有物件では、災害に伴い物件の破損、設備故障、機能停止が生じ、修繕費用の発生や被害による評判の低下で空室率の上昇などが起こりうる。また、商業施設での災害による人的被害が発生した場合に企業としての責任を問われうる。	・修繕費用の発生 ・空室率の上昇による売上の減少 ・賠償費用の発生	大
機会	製品・サービス	ＣＯ２排出量の少ない物件の競争力が上昇し、環境認証取得建築物の評価が向上する。	・物件の競争力向上に伴う売上の増加	小	中
	市場	集約型で移動距離削減にも寄与し、エネルギーの地産地消や幅広い世代が共存して質の高い生活ができるようなまちづくりの複合開発の機会が拡大する。	・複合開発の機会拡大による売上の増加	小	大
		自社の脱炭素への取組みが金融機関に評価され、環境配慮型の融資の獲得などにより資金調達コストが低減する。また、自社の脱炭素への取組みが投資家に評価され、株価上昇要因になる。	・資金調達コストの低下	小	大
	レジリエンス	気象災害が生じやすい地域では、災害に強い物件の販売機会が拡大する。また、災害発生時の地域の復旧拠点としての役割を担うことができることで、地域住民や顧客の支持の獲得につながり、テナントの空室率の低下につながる。	・物件の販売機会拡大、テナントの空室率の低下による売上の増加	中

・シナリオ分析を踏まえた戦略

　シナリオの分析、財務影響評価の結果を基に、事業への影響が大きい気候リスク・機会への対応策については、今後検討してまいります。

＜対応策例＞

・再生可能エネルギーの電力利用率の向上を検討。

・商業施設へのLED照明等省エネ設備機器設置を促進。

・ZEH-M開発の更なる促進推進を検討。

・DBJ Green Building認証やCASBEE不動産評価認証の取得による、環境性能評価向上を促進。

チ．ＥＳＧ活動の取組み状況

　当社における重要な経営戦略として「ＥＳＧ推進による社会課題への対応」を掲げております。「ＥＳＧ推進グループ」及び健康経営をより促進するための「健康文化醸成チーム」を中心に全社で取組みを推進し、財務情報だけでは測れない本質的な企業価値向上に注力いたします。

　直近の主要な取組み内容は以下のとおりです。

１．環境（Ｅ）

・各種認証取得

　当社は、2020年５月に環境省が策定した日本独自の環境マネジメントシステム（ＥＭＳ）である「エコアクション21」の認証を取得しているほか、当社が保有する商業施設「tonarieふじみ野」について、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構より認定を受けたCASBEE（※３）評価認証機関より、CASBEE不動産評価認証の最高ランクである「Ｓランク」を取得しております。また、エスコンジャパンリート投資法人（以下「ＥＪＲ」といいます。）が保有している「tonarie大和高田」「tonarie栂・美木多」「tonarie南千里」「tonarie清和台」「あすみが丘ブランニューモール」の各商業施設について、株式会社日本政策投資銀行よりDBJ Green Building認証を取得しております。上記６物件は、連結子会社である株式会社エスコンプロパティが運営管理を行っており、グループ全体で施設の価値向上に向けて取組んでおります。

※３　Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency / 「建築環境総合性能評価システム」は、建築物の環境性能を評価し格付けするもので、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。

・環境に配慮したＺＥＨ対応住宅の継続的・積極的な開発

　2022年８月に、分譲マンション「レ・ジェイド本川越 コエドテラス（埼玉県川越市、総戸数102戸）」について、優れた断熱性能を有し年間の一次エネルギー消費量削減に資する「ＺＥＨ（※４）－Ｍ　Ｏｒｉｅｎｔｅｄ（ゼッチ・マンション・オリエンテッド）」の認証を取得しております。2021年度グッドデザイン賞を受賞した「レ・ジェイド大倉山（横浜市港北区、総戸数25戸）」、2022年６月に全戸早期契約完売した「レ・ジェイド八尾桜ヶ丘（大阪府八尾市、総戸数72戸）」に続き、当社において３物件目のＺＥＨマンションとなります。

　今後も、総合デベロッパーの開発ノウハウを最大限活かし、お客様に評価され、かつ環境に配慮したＺＥＨマンションの開発に積極的に取組みます。

　また、2020年11月には、連結子会社である株式会社エスコンホーム及び株式会社エスコンクラフトにおいて、ＺＥＨビルダー認証登録をしております。

※４　ＺＥＨ(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)とは、「外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」です。

・完全人工光型植物工場の建設・運営「テクノファーム袋井」

　前述のとおり、中部電力、スプレッドと協業し、世界最大規模となる１日10トンのレタスを生産できる完全人工光型植物工場「テクノファーム袋井」の開発を進めております。当社を含む３社は、植物工場事業を通じて、食や農業分野の課題を解決するとともに、クリーンエネルギーの積極的な利用や栽培過程におけるＣＯ２の有効活用等、脱炭素化に向けた取組みを進めていくことで、持続可能で暮らしやすい社会の実現とＳＤＧsの達成に貢献してまいります。

・第20回アジア競技大会選手村後利用事業における木材の使用促進の取組み

　前述のとおり、当該事業者グループは、愛知県と「建築物木材利用促進協定」を締結しております。愛知県産木材を積極的に活用する等、当該事業を通じて脱炭素に資する取組みを行ってまいります。

・「おおさか環境にやさしい建築賞 住宅部門賞」受賞

　2022年１月に、分譲マンション「レ・ジェイド千里青山台(大阪府吹田市、総戸数152戸)」について、環境にやさしい建築物の普及促進及び大阪府民の意識啓発を図ることを目的として、建築物の環境配慮の模範となる建築主や設計者を表彰する「令和３年度おおさか環境にやさしい建築賞 住宅部門賞」（主催：大阪府・大阪市）を当社において初めて受賞しました。

２．社会（Ｓ）

・一般事業主行動計画の策定

　2022年12月には、育児や介護を行う社員の家庭と仕事の両立支援の促進、女性を含めた全ての人材が継続して就業し活躍できる職場づくりを目指し、次世代育成支援対策推進法や女性活躍推進法に基づく一般事業主行動計画（計画期間：2023年１月１日～2024年12月31日）を策定し、公表しました。

・「健康経営優良法人2023」の認定取得

　社員の健康は事業活動の礎であり、当社の持続的成長には必要不可欠な要素であると捉え、健康経営の推進を図っております。その結果、社員の健康促進・増進に向けた取組み、働きやすさの向上に向けた取組み、ダイバーシティへの取組みが主に評価され、2023年３月、「健康経営優良法人」に認定されました。

・「企業版ふるさと納税」を活用した北海道北広島市への支援

　北海道北広島市のまちづくりのさらなる発展に寄与するとともに、交通、観光、スポーツ及び教育等様々な分野に波及することにより、同市のさらなる発展の一助になればとの想いから、2022年３月に「企業版ふるさと納税」を活用し、同市に３億円を寄附しました。同年７月には、当該寄附に対し同市より感謝状を拝受しており、当該資金は将来にわたって活力あるまちを維持していくために活用されます。

・医療への貢献

　病気や怪我で苦しんでいる多くの方々のために、ｉＰＳ細胞による治療を早期にかつ安価で提供実現する活動を支援するため、京都大学「ｉＰＳ細胞研究基金」に2020年以来寄附を行っております。

　また、癌治療薬として期待されている癌ワクチンの治験支援として大阪大学大学院医学系研究科に2019年以来寄附を行い、2022年５月には癌免疫療法の研究を目的に、同研究科が取り組んでいる「癌免疫学」寄附講座の設置にかかる費用について寄附いたしました。

　2022年11月には、チャリティイベント「Osaka Great Santa Run 2022」（主催：グレートサンタラン・オーガニゼーション（一般社団法人 OSAKA あかるクラブ内））へ協賛いたしました。当イベントでは、参加費の一部を病気と闘うこどもたちへのプレゼントとして届ける取組みを行っております。

・スポーツ振興への貢献

　2021年４月には、プロサッカーチーム「ＦＣ琉球」を運営する琉球フットボールクラブ株式会社に出資し、これを通じて沖縄での事業機会創出の橋頭堡とするとともに、同チームの沖縄に密着した地域活性化活動を支援することにより、スポーツ振興を通して地域社会に貢献してまいります。

３．ガバナンス（Ｇ）

・取締役指名及び報酬に関する任意の委員会設置

　2020年１月に取締役の指名、報酬等にかかる取締役会の機能の独立性・客観性と説明責任を強化することを目的として、「指名・報酬諮問委員会」を設置し、取締役の選任及び報酬につき公平性・透明性を確保しております。

・後継者育成

　後継者候補制度いわゆるサクセッションプランへの取組みも開始し、2023年１月には計７名を雇用型執行役員として選任しております。

・取締役会の多様性

　当社の取締役会は業務執行取締役３名、社外取締役２名、監査等委員である取締役３名の計８名で構成されており、取締役の半数となる４名（内女性１名）を独立役員として選定しております。また、2023年３月24日開催予定の第28回定時株主総会において、社外取締役及び監査等委員である取締役候補者をそれぞれ１名ずつ新たに選任する旨の議案を付議することについて決議しており、取締役会の多様性を確保し、よりガバナンスの効いた体制構築を図ってまいります。

・コンプライアンス室設置

　当社の連結子会社であるＥＡＭに対する行政処分を重く受け止め、2022年10月に、法令遵守態勢及び内部管理態勢を強化するとともに、利害関係者との取引プロセスを監視し、二度と同じ事象を起こさないよう利益相反管理態勢を構築すべく、社長直下組織にコンプライアンス室を新設しました。新設のコンプライアンス室は、コンプライアンス担当役員（取締役 管理本部長 藤田賢司）を室長として、当社及びグループ全体における法令遵守に係る経営姿勢の明確化を行うとともに、コンプライアンス経営をより効果的に強化、徹底推進してまいります。

４．その他

　不動産セクターのＥＳＧ配慮を測る年次のベンチマーク評価であるGRESBに2018年より毎年参加し、継続的な評価結果の向上を目指しております。2022年10月には、「ディベロップメント・ベンチマーク」における環境への配慮やサステナビリティへの取組みについて、総合スコアでの相対評価に基づく５段階評価のGRESBレーティングにおいて、「２ Stars」の評価（報告期間：2021年１月１日～2021年12月31日）を取得し、また４年連続で「Green Star（※５）」を取得しております。

※５　「ディベロップメント・ベンチマーク」における「Green Star」とは、「マネジメント・コンポーネント」及び「ディベロップメント・コンポ―ネント」の２軸で絶対評価の上、双方ともの得点率が50％以上の参加者へ与えられます。

リ．ＥＡＭに対する行政処分について

　当社の連結子会社であるＥＡＭは、2022年７月15日に金融庁より業務停止命令及び業務改善命令の行政処分を受け、同年８月15日に業務改善報告を金融庁長官宛に提出し、受理されております。また、ＥＡＭでは、不動産鑑定業者への不適切な働きかけによる忠実義務違反により損害金666百万円をＥＪＲに支払うこととしております。この損害金についてＥＡＭは、不動産鑑定評価業者への不適切な働きかけは事実であるものの、不動産評価書に記載の鑑定評価額が適正な評価額であることを前提とした上で、それでもなおＥＪＲに損害が生じていると判断すべきとの認定がなされたものと認識しております。

　当社は、ＥＡＭの親会社であり、ＥＡＭを資産運用受託者とするＥＪＲのメインスポンサーとして、今回のＥＡＭに対する行政処分を重く受け止めグループ全体の重要課題と認識し、前述のとおり利益相反管理態勢を構築するためコンプライアンス室を設置しております。また、行政処分に至った事態を真摯に受け止め、当社代表取締役社長である伊藤貴俊より報酬月額の30％（2023年１月から同年３月の３か月間）、専務取締役である中西稔及び常務執行役員である江頭智彦より報酬月額の20％（同上）の自主返上について申し出があり、これを受理しております。

　引き続き、指摘を受けた内容の本質、真因を踏まえ、ＥＡＭのみならずグループ全社で法令遵守態勢及び内部管理態勢の強化を徹底し、改善策を着実に実行してかかる事態の再発防止に全力を挙げて取組んでまいります。

ヌ．セグメント別の事業展開

a． 中核事業である不動産販売事業においては、収益不動産の販売等を行うとともに、分譲マンションの販売が順調に進捗しております。

　分譲事業においては「レ・ジェイド四天王寺夕陽丘（大阪市天王寺区、総戸数52戸）」「レジアス大橋（福岡市南区、総戸数140戸）」をはじめ16物件の販売を開始しております。

　販売の進捗としては、「レ・ジェイド上本町（大阪市天王寺区、総戸数56戸）」をはじめ14物件が完売、2023年度竣工予定の「レ・ジェイド北海道ボールパーク（北海道北広島市、総戸数118戸）」「レ・ジェイド上新庄（大阪市東淀川区、総戸数60戸）」等６物件が契約完売となり、合計20物件の完売を達成する等順調に契約・引渡が進んでおります。

　また、北海道での分譲マンション事業の進捗や、九州での当社第１弾分譲マンション「レジアス大橋（福岡市南区、総戸数140戸）」の販売等、関東・関西・中部・九州・北海道の全国５大都市圏における事業基盤の確立を着実に行い、事業エリアの拡大を進めております。

b． 不動産賃貸事業においては、前述のピカソグループの子会社化により、賃貸事業の強化による安定収益確保を実現しました。また、2021年11月に開業した「tonarie南千里アネックス」における「無印良品」が、期間限定仮設店舗から2022年４月に関西最大級の売り場面積を誇る店舗となる等、賃貸事業の強化を着実に推進しております。

　また、「tonarie宇都宮（栃木県宇都宮市）」における店舗入れ替えによるリニューアルの推進や、前述の「tonarie星田（仮称）」の開発等、今後さらなる安定収益構造への転換を行うべく、商業施設の新規開発・取得及び保有する商業施設の安定的な賃料収入の確保と資産価値の向上に努めております。

c． 不動産企画仲介コンサル事業においては、当社が強みとする企画力等を活かし、業務受託、販売の仲介等ノンアセットで利益率の高い事業として注力しております。

　この結果、当連結会計年度の経営成績は売上高99,431百万円（前連結会計年度比25.8％増）、営業利益15,492百万円（同49.2％増）、経常利益14,012百万円（同54.0％増）、親会社株主に帰属する当期純利益7,250百万円（同21.6％増）となりました。

　当初計画に対して、売上高が当初計画比0.6％減と概ね計画通り推移するものの、分譲マンションや収益不動産販売が堅調に推移し、営業利益は同10.7％増、経常利益は同14.9％増と上振れました。しかし、株式会社了聞において現状の販売進捗の遅れによる2022年度の業績を踏まえ、将来の収益計画を見直した結果、減損損失1,760百万円及び貸倒引当金繰入額1,483百万円を計上し、また、ＥＡＭにおけるＥＪＲへの賠償金の支払予定額を含めた損害賠償損失682百万円を特別損失に計上したこと等により、親会社株主に帰属する当期純利益は同12.6％減と計画未達になりました。

セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

(1）不動産販売事業

　不動産販売事業においては、分譲マンション及び収益不動産の販売等を行った結果、売上86,531百万円（前連結会計年度比23.0％増）、セグメント利益17,006百万円（同30.4％増）となりました。

(2）不動産賃貸事業

　不動産賃貸事業においては、保有する収益不動産の賃料収入の増加を含めた資産価値の向上を図るべくリーシング活動及びプロパティマネジメント事業に注力した結果、売上高11,824百万円（前連結会計年度比46.1％増）、セグメント利益4,716百万円（同39.8％増）となりました。

(3）不動産企画仲介コンサル事業

　不動産企画仲介コンサル事業においては、企画力、多面的な事業構築力を最大限に活かし、企画コンサル等の業務受託等に積極的に取組んだ結果、売上高1,074百万円（前連結会計年度比81.3％増）、セグメント利益228百万円（前連結会計年度は516百万円のセグメント損失）となりました。

②キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べて2,045百万円増加し、35,604百万円（前連結会計年度末は33,559百万円）となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの変動要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度において営業活動により増加した資金は1,501百万円（前連結会計年度は10,810百万円の資金の減少）となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益を10,290百万円計上しましたが、棚卸資産の増加額11,104百万円、法人税等の支払額3,040百万円等があったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度において投資活動により減少した資金は1,620百万円（前連結会計年度は29,721百万円の資金の減少）となりました。これは主として投資有価証券の取得による支出513百万円、固定資産の取得による支出2,033百万円等によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度において財務活動により増加した資金は2,144百万円（前連結会計年度は50,293百万円の資金の増加）となりました。これは主として、長期・短期借入金の借入れ、返済による純収入6,030百万円、配当金の支払3,668百万円等によるものであります。

③契約及び販売の実績

(1）契約実績

最近２連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は、次のとおりであります。

区分	前連結会計年度 （自　2021年１月１日 至　2021年12月31日）				当連結会計年度 （自　2022年１月１日 至　2022年12月31日）
	期中契約高		期末契約残高		期中契約高		期末契約残高
	物件戸数 （戸）	金額 （百万円）	物件戸数 （戸）	金額 (百万円)	物件戸数 （戸）	金額 （百万円）	物件戸数 （戸）	金額 (百万円)
中高層住宅等	1,338	70,925	834	48,067	1,094	55,334	743	44,869
その他	－	39,197	－	17,129	－	30,347	－	19,478
計	1,338	110,122	834	65,197	1,094	85,682	743	64,348

(2）主な販売実績

最近２連結会計年度の主な販売実績は、次のとおりであります。

セグメントの名称	前連結会計年度 （自　2021年１月１日 至　2021年12月31日）			当連結会計年度 （自　2022年１月１日 至　2022年12月31日）
	物件名	物件 戸数 (戸)	金額 (百万円)	物件名	物件 戸数 (戸)	金額 (百万円)
不動産販売事業	分譲マンション	1,020	45,050	分譲マンション	1,185	58,532
	シュロアモール長嶺	－	4,600	古賀市玄望園区画６	－	5,479
	福岡県古賀市玄望園	－	4,039	ライオンズスクエア川口	－	4,000
	フジグランナタリー	－	3,950	ソルプラーサ堺	－	3,300
	コルテナⅠ	－	3,500	楠葉花園	－	3,275
	分譲戸建	－	2,784	分譲戸建	－	3,199
	静岡県袋井市	－	1,442	千葉リサーチパーク	－	3,001
	札幌市商業底地	－	1,300	名古屋市中区栄４丁目	－	1,794
	東大阪市神田町	－	1,090	吹田市藤白台５丁目（完成宅地）	－	1,439
	寝屋川市商業底地	－	702	セレクション青葉台	－	800
	尼崎市商業底地	－	565	西国立	－	373
	神戸市商業底地	－	530	鶴間駅前	－	323
	彦根市商業底地	－	300	四条大宮駅前	－	296
	吹田市青山台３丁目	－	226	西所沢	－	268
	寝屋川市打上高塚町	－	52	その他	－	450
	その他	－	201
	小計	1,020	70,334	小計	1,185	86,531
不動産賃貸事業			8,090			11,824
不動産企画仲介 コンサル事業			592			1,074
	合計		79,017	合計		99,431

（注）１　セグメント間の取引はありません。

２　最近２連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先	前連結会計年度 （自　2021年１月１日     至　2021年12月31日）		当連結会計年度 （自　2022年１月１日     至　2022年12月31日）
	金額(百万円)	割合（％）	金額(百万円)	割合（％）
エスコンジャパンリート投資法人	12,456	15.8	－	－

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①重要な会計方針及び見積り

　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたり、重要となる会計方針については「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」をご参照ください。

　この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮したうえで行っておりますが、結果としてこのような見積りと実績が異なる場合があります。

　連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等（１）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　イ．当連結会計年度の経営成績の分析

　当連結会計年度の経営成績の分析については、「第２　事業の状況　３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　①財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。

　ロ．当連結会計年度の財政状態の分析

（資産）

　資産については、前連結会計年度末比10,958百万円増加し、263,729百万円となりました。これは主に現金及び預金が2,054百万円、棚卸資産が12,813百万円それぞれ増加し、固定資産が3,502百万円減少したことによるものであります。

（負債）

　負債については、前連結会計年度末比9,441百万円増加し、199,585百万円となりました。これは主に長期・短期の借入金が6,030百万円増加したことによるものであります。

（純資産）

　純資産については、前連結会計年度末比1,516百万円増加し、64,144百万円となりました。これは配当金の支払3,669百万円がありましたが、親会社株主に帰属する当期純利益7,250百万円を計上したこと等によるものであります。この結果、自己資本比率は25.0％（前連結会計年度末は24.8％）となりました。

　ハ．経営成績に重要な影響を与える要因について

　「第２　事業の状況　２　事業等のリスク」をご参照ください。

　ニ．資本の財源及び資金の流動性についての分析

（キャッシュ・フロー）

　「第２　事業の状況　３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。

（資金需要）

　当社グループの資金需要の主なものは、販売用不動産の取得資金であります。資金調達については、物件ごとに金融機関から借入れ、借入条件を勘案し決定しております。また、当社グループが成長を続けるためには、仕入物件の確保及び財政状態の健全性が重要であると認識しており、成長資源である物件の確保、自己資本比率の上昇及び有利子負債依存度の低減により、財政状態の健全性を確保いたします。

　今後も成長資金として、金融機関からの借入れ等、手許資金とのバランスを考慮し、資金調達を行ってまいります。

　ホ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

　「賃貸利益割合」、「ＲＯＥ（自己資本利益率）」、「ＲＯＩＣ（投下資本利益率）」、「自己資本比率」、「長期収益不動産割合」、「純資産額」を重要な指標と位置付け、現在の施策を推し進めてまいります。なお、当連結会計年度における「賃貸利益割合」は21.5％、「ＲＯＥ（自己資本利益率）」は11.3％、「ＲＯＩＣ（投下資本利益率）」は4.6％、「自己資本比率」は25.0％、「長期収益不動産割合」は19.5％、「純資産額」は641億円となりました。

４【経営上の重要な契約等】

　2018年８月28日開催の取締役会決議に基づき、同日付で中部電力株式会社（以下「中部電力」といいます。）との間で資本業務提携契約を締結いたしましたが、更なる連携強化の促進等を目的として、2021年２月24日開催の取締役会決議に基づき、同日付で中部電力と新たに資本業務提携契約（以下「本資本業務提携契約」といいます。）を締結いたしました。

　当該資本業務提携契約に基づき、中部電力を割当先とする第三者割当増資を実施した結果、中部電力は当社株式49,599,000株を保有し、当社は中部電力の連結子会社となりました。

　また、当社は、2023年２月28日開催の取締役会において、株式会社四条大宮ビルの全株式を取得し、子会社化することについて決議し、同日付で株式譲渡契約を締結しました。当該契約に基づき、2023年７月31日を株式譲渡実行日として、当該株式の全てを取得することを予定しております。詳細は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1)連結財務諸表　注記事項（重要な後発事象）」に記載のとおりであります。

５【研究開発活動】

該当事項はありません。