## 第２【事業の状況】

### １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

（１）経営方針

企業ビジョンと企業ミッションを記載します。

企業ビジョン：私たちのあるべき姿

幸せを考える。幸せをつくる。

私たちは、人と暮らしの幸せについて

誰よりも真剣に考え、

ひとつひとつの夢をかたちにした住まいを実現します。

私たちは、地域、社会の幸せについて

誰よりも深く考え、

すべての人が安心して暮らせる街づくりに貢献します。

私たちは、明日の幸せについて

誰よりも前向きに考え、

地球にやさしい持続的な環境づくりを提案します。

幸せを考える。幸せをつくる。

これがタカラレーベングループの仕事です。

企業ミッション：私たちの心がけ

共に創造する

感動する心で

お客さまと感動する心を大切にし、

市場における新しい価値を共に創造する

誠実な姿勢で

パートナーへの誠実な姿勢のもとで、

人と社会の安全と安心を共に創造する

実行する力で

従業員一人ひとりの実行する力で、

未来に向け永続的な成長を共に創造する

（２）経営戦略等

＜戦略概要＞

2021年５月に、2025年３月期までを対象とした新中期経営計画を発表し、「ナショナルブランドの確立～空間・都市・再エネ開発のプロフェッショナルとして「全てのステークホルダーから信頼される企業に」～」を長期ビジョンとして策定し、以下７つ柱を中心施策として掲げております。

① コア事業のさらなる拡大

② グループシナジーの最大化

③ 事業ポートフォリオの最適化

④ 安定的な財務基盤の確立

⑤ DX推進による生産性の向上と新たなサービスの創出

⑥ ESGへの積極対応

⑦ 人材育成とやりがいのある職場環境の構築

＜具体的戦略＞

a）新築分譲マンション事業

コア事業として全国安定供給体制の再構築を基本方針として、首都圏及び地方中心市街地において、レーベンブランド並びにネベルブランドを展開していきます。首都圏においては、ファミリー・シングル・DINKS層を、地方中心市街地においてはアクティブシニア層をターゲットとして、中期的に年間2,500戸の売上を目指してまいります。

b）新築戸建分譲事業

短期回収事業として新築分譲マンション事業の補完的役割を果たすことを基本方針として、エリアマーケティングの強化により、仕入・供給体制を再構築し、短期間での回収サイクル構築の徹底を行ってまいります。

c）リニューアル再販事業

安定的なリニューアルビジネスサイクルの確立を基本方針として、近年増加傾向にある中古ニーズに対応すべく、グループ内不動産ネットワークを最大限に活用し、適正在庫の確保を進めてまいります。

d）不動産流動化事業

毎期300～500億円ペースの投資を継続することを基本方針として、賃貸レジデンス開発を積極的に推進し、資産ポートフォリオの最適化を図ってまいります。また、タカラレーベン不動産投資法人に資産を売却する場合には、必要に応じて外部の専門家を利用し、不動産鑑定評価書を取得して合理的な取引価格の範囲について検討を行い、社内での必要な承認を経ております。

e）不動産賃貸事業

ストック事業として安定収益の確保を基本方針として、レジデンス・オフィスを中心としたポートフォリオの構築を図ってまいります。

f）不動産管理事業

ストック事業として安定収益の確保を基本方針として、管理戸数の更なる積み増しを行い、管理から派生するビジネスを取り込み、収益機会の拡大を目指してまいります。

g）エネルギー事業（旧：発電事業）

累計発電規模360MWを目標に、発電所の開発および稼動済み発電施設の購入を引き続き進めると共に、固定買取価格制度に依存しないビジネスモデルの構築を図ってまいります。また、タカラレーベンインフラ投資法人に資産を売却する場合には、必要に応じて外部の専門家を利用し、対象資産の事業価値算定書を取得して合理的な取引価格の範囲について検討を行い、社内での必要な承認を経ております。

h）その他事業

他ビジネスから派生する周辺ビジネスの拡大を基本方針として、規模のメリットを追求しつつ、他のセグメントから派生する収益機会を確実に取り込み、事業拡大を目指してまいります。

i）海外事業

国内事業の補完的位置づけとして、東南アジア諸国を当面のターゲットとして、不動産販売事業を中心に行ってまいります。

（３）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当社は、自己資本比率、LTV及びD/Eレシオを意識した経営を行っております。なお、自己資本比率30％以上、LTV60％未満、D/Eレシオ2.5倍未満を目標としております。

（４）経営環境

当社が属する不動産分譲市場では、近年、顕著となっていた販売価格の高騰ペースは緩やかとなってきておりますが、首都圏における供給戸数は減少傾向にあり、需給バランスは比較的良好であると考えております。その様な中、お客様のライフスタイルや住宅に対する価値観の変化もあり、新築住宅だけに拘らず、中古住宅のニーズが徐々に増加してきております。また、住宅取得支援策や住宅ローンの低金利が継続しておりますので、分譲市場は概ね堅調に推移しております。

一方で、少子高齢化の進行、労働人口の減少、AIの進展など、様々な変化が急速に起こってきております。これらの変化に柔軟かつ早急に対応し、企業価値の最大化を目指すと共に、企業ビジョンである「幸せを考える。幸せをつくる。」を具現化していくための課題を、「（５）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題」に記載しております。

（５）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

① 不動産市況に対する対応

当社グループのコア事業であります不動産販売事業は、経済市況など、様々な外的環境により変化が比較的大きい業態ではありますが、そのような中で、当社は投資用ではなく、安定的な需要である実需に向けた商品開発・供給に一貫して拘ることで、外部環境に左右されにくい体質の構築を継続して進めております。

流動化事業においても、外的環境の影響に大きく左右される傾向がありますが、全体のポートフォリオバランスを意識しながら取得・開発に注力することで、安全性の向上を図ってまいります。

② ESG対応の積極化

当社グループでは、「価値あるライフスタイルの創造」「コミュニティの形成」「高品質で快適な空間の提供」「環境・文化の醸成」の４つをCSR重要テーマに掲げ、それぞれに対応する重要課題を15個特定しております。この重要課題解決に向けた取り組みを強化し、社会から求められる企業を目指し、更なる企業価値向上を図ってまいります。

③ 財務基盤の強化

当社グループのコア事業であります不動産販売事業においては、事業用地や既存収益不動産の取得について、原則、金融機関等からの借入金により賄っており、事業拡大に伴い、有利子負債が増加する傾向にあります。安定的な自己資本比率の確保、LTVやD/Eレシオの上限を設定するなどし、安定性を確保すると共に、資金調達手法の多様化を推進し、財務基盤の強化を図ってまいります。

④ 人材確保及び人材育成

当社グループは、事業領域や事業エリアの拡大に伴い、必要となる人員が増加してきております。新卒、中途採用を更に積極化することで優秀な人材確保に努めると共に、強化な組織体制構築のため、中間層の人材育成にも引き続き注力してまいります。

### ２【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

a）地震等の天災について

地震等の天災により、当社及び当社発注先の建設会社等に直接被害があった場合、建設会社において建築資材の調達が困難になった場合等、工事遅延及び当社の販売回収に影響を及ぼす可能性があります。その場合には、当社グループの業績や財政状態に影響を与える可能性があります。

対応策としましては、マンション供給エリアを全国に広げることで、特定エリアへの集中リスクの分散を図っております。

b）法的規制について

当社グループの事業は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、貸金業の規制等に関する法律、マンションの管理の適正化の推進に関する法律、介護保険法等、各種法令のほか各自治体が制定した条例等による規制を受けております。これらの法的規制や条例等が新たに制定、または、改定された場合には新たな負担が発生し、当社グループの業績や事業展開に影響を与える可能性があります。

当社グループでは、各種業界団体への加盟等により、必要な情報を的確に収集するとともに、コンプライアンス・リスクマネジメント委員会を通じて、各種法令順守体制の整備などを行っております。

c）借入金への依存度について

当社グループは、マンション用地等の仕入資金を主に金融機関からの借入により調達しており、当連結会計年度末における総資産に占める有利子負債の割合は58.0％となっております。金融情勢の悪化等により、資金調達に制約を受けた場合及び金利が急激に上昇した場合、当社グループの業績や財政状態に影響を与える可能性があります。

対応策としましては、LTVの水準を60％未満、D/Eレシオを３倍未満と設定することで、過度に借入金に依存しない体制を構築すると共に、資金調達手法の多様化を図り、安定的な資金調達体制を構築しております。

d）購入者マインドの影響について

当社グループの主力事業であります新築分譲マンションは、購入者マインドに左右される傾向があります。購入者マインドは景気動向、住宅税制、消費税、地価動向、金利動向等の影響を受け、購入者マインドが大きく低下する事態が生じた場合には、当社グループの業績や財政状態に影響を与える可能性があります。

e）住宅ローンの影響について

マンション等の販売において、お客様が住宅金融支援機構や金融機関の住宅ローンを利用することが多くありますが、金融情勢の変化等により、これに関する融資姿勢が著しく消極的になった場合には、当社グループの業績や財政状態に影響を与える可能性があります。

f）供給動向の影響について

当社グループの主力事業であります新築分譲マンションは、土地の仕入価格、外注業者の外注価格の変動、金融動向等の理由により、供給動向が左右される傾向があります。それらの理由により、供給動向が大きく影響を受ける事態が生じた場合には、当社グループの業績や財政状態に影響を与える可能性があります。

g）競合等の影響について

当社グループは、不動産分譲事業を全国で展開しておりますが、当該エリアにおいて、過度な価格競争が生じた場合には、販売活動期間の長期化及び想定価格での販売が困難となる等の可能性があります。その場合には、当社グループの業績や財政状態に影響を与える可能性があります。

対応策としましては、競業他者の動向を的確に把握し、販売時期や販売価格を柔軟に調整することなどにより、過度な価格競争の状態とならないよう努めております。

h）外注業者について

当社グループは、マンション建築を建設業者へ発注しておりますが、建築資材の価格や工事労務費の高騰により、工事請負金額が上昇した場合には、利益率が低下する可能性があります。また、建築工事の発注先である建設会社が経営破綻した場合、工事遅延や請負契約の不履行等が発生する可能性があり、また、将来における建設会社が請け負うべき保証責任が履行されない場合には、当社グループの業績や財政状態に影響を与える可能性があります。

i）マンション建設に際しての周辺住民の反対運動について

マンション建設にあたっては、建設中の騒音、日照問題、環境問題等を理由に、周辺住民による反対運動が起きる場合があり、その場合に計画の変更、工事期間の延長、追加費用の発生等が生じ、当社グループの業績や財政状態に影響を与える可能性があります。

そのため、マンション建設にあたっては、建設地の周辺環境に配慮し、関係する法律や自治体の条例等を検討して開発計画を立てるとともに、事前に周辺住民に実施する説明会等で、理解を頂戴するようにしております。

j）訴訟等の可能性について

マンション建設にあたっては、様々な観点から慎重な検討を行っておりますが、建物の瑕疵、土壌汚染等による訴訟の発生及びこれらに起因する建築計画の変更等が、発生する可能性があります。その場合には、当社グループの業績や財政状態に影響を与える可能性があります。

k）資産価値の下落による影響について

今後の景気動向や不動産市況の悪化等により、当社保有のたな卸資産及び固定資産の資産価値が低下した場合は、たな卸資産の簿価切り下げ及び減損処理が適用され、当社グループの業績や財政状態に影響を与える可能性があります。減損処理については、保有する固定資産をプロジェクト毎にグルーピングを行い、それを収益を生み出す最小単位として減損の兆候判定を行っております。減損の兆候が見られる資産グループに関しては、使用状況、収益獲得実績、売却可能価額等をもとに認識の要否を判定し、認識が必要と判断した資産グループについては、外部の専門家から入手した不動産の評価額を回収可能価額として減損処理を行っております。

l）個人情報について

当社グループは、マンション等の販売、管理に関し多量の個人情報を取り扱っております。万一個人情報が漏洩した場合には、当社グループの業績や財政状態に影響を与える可能性があります。

そのため、個人情報の取り扱い及び管理については、個人情報漏洩防止ソフトの導入、規程の整備、社員向けマニュアルの作成、研修を行う等の対策を行っております。

### ３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

① 経営成績の状況

当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、日本のみならず全世界的に経済活動の停滞が拡大し、2020年４月及び2021年１月に２度の緊急事態宣言が発出されるなど、収束が見通せず依然として先行き不透明な状況が続いております。今後、ワクチン接種が進み感染拡大が抑制されれば、徐々に経済も回復に向かうものと思われますが、新型コロナウイルス流行前の経済水準までの回復には若干の時間を要するものと考えられます。

当社グループが属する不動産分譲市場では、コロナ禍において、お客様の住宅に求める要件に変化があったものの、購買意欲には大きな変化はみられておらず、引き続き単身世帯や共働き世帯の増加、価値観の変化等によりエンドユーザーのライフスタイルが多様化しており、立地や生活利便性に対するニーズに加えコンパクトマンション需要が増加傾向にあります。一方で、地方中核都市においては、コンパクトシティ化の流れもあり、引き続きアクティブシニア層を中心に高い需要があり、堅調に推移しております。

2020年の首都圏におけるマンション供給戸数は、27,228戸（不動産経済研究所調べ）と、前年から12.8％減少したものの、供給戸数は近年３万戸程度で推移しており、需給バランスは良好な状態が続いております。販売価格は、近年の上昇幅からは一服感がみられておりますが、依然として、高水準で推移しております。

全国でのマンション供給戸数は、新型コロナウイルスの影響で、前年から15.2％減少の59,907戸（不動産経済研究所調べ）となりました。そのような中、当社は事業主別発売戸数ランキング11位となり、独立系不動産総合デベロッパーとして、不動産分譲市場において安定的に供給を行う役割を担っております。

このような状況下におきまして、当社は、2021年５月14日に新中期経営計画を発表し、利益拡大のみに留まらない、事業を通じたCSR活動に取り組むことで社会課題の解決とSDGs（持続可能な開発目標）達成に貢献し、さまざまなステークホルダーや社会からの信頼を得て、永続的な発展を目指してまいります。

今後も、自社企画新築分譲マンション「レーベン」シリーズをメインブランドとし、一貫したコンセプトである「誰もが無理なく安心して購入できる理想の住まい」を常に心がけながら、「幸せを考える。幸せをつくる。」を企業理念に、時代背景を的確に捉えた商品企画に取り組み、お客さまをはじめとするすべてのステークホルダーの幸せについて考え、その幸せの実現に向け、企業活動を推進してまいります。

当連結会計年度の経営成績は、売上高148,397百万円（前年同期比11.9％減）、営業利益10,789百万円（前年同期比9.3％減）、経常利益9,933百万円（前年同期比11.3％減）、親会社株主に帰属する当期純利益4,693百万円（前年同期比12.5％減）となっております。

（売上高）

不動産販売事業においては、新築分譲マンション2,129戸（JV持分含む）、収益不動産の売却、新築戸建分譲及び中古マンションの販売等により、117,200百万円となっております。

不動産賃貸事業においては、アパート、マンション及びオフィス等の賃貸収入により、5,753百万円となっております。

不動産管理事業においては、管理戸数66,037戸からの管理収入等により、5,446百万円となっております。

発電事業においては、稼働済み発電施設の売却収入及びその他発電施設の売電収入により、13,485百万円となっております。

その他事業においては、建設の請負、大規模修繕工事の受注、各種手数料収入等により、6,512百万円となっております。

以上の結果、当連結会計年度の売上高は148,397百万円と前年同期比11.9％の減少となっております。

（売上原価）

不動産販売事業の売上高が減少した事に加え、利益率が回復した事等により、118,469百万円と前年同期比14.1％の減少となっております。

（販売費及び一般管理費）

販売費及び一般管理費は、事業拡大に伴う人員増加等により、19,139百万円と前年同期比2.8％の増加となっております。

（営業外損益）

営業外収益は、持分法適用会社の持分法投資利益が増加した事等により、687百万円と前年同期比18.5％の増加となっております。

営業外費用は、社債利息の増加等により1,542百万円と前年同期比20.5％の増加となっております。

（特別損益）

特別損失は、減損損失を計上した事等により、2,761百万円と前年同期比646百万円の増加となっております。

セグメントごとの経営成績は次のとおりとなっております。

（不動産販売事業）

新築分譲マンションの売上高79,435百万円、収益不動産の売却による売上高22,376百万円、新築戸建分譲及び中古マンションの販売等の売上高15,389百万円により、当事業売上高は117,200百万円（前年同期比9.6％減）となっております。

（不動産賃貸事業）

アパート、マンション及びオフィス等の賃貸収入により、当事業売上高は5,753百万円（前年同期比3.5％減）となっております。

（不動産管理事業）

受託管理戸数66,037戸からの管理収入等により、当事業売上高は5,446百万円（前年同期比7.9％増）となっております。

（発電事業）

タカラレーベン・インフラ投資法人への施設売却5,953百万円を含む稼働済み発電施設の売却収入及びその他発電施設の売電収入により、当事業売上高は13,485百万円（前年同期比35.7％減）となっております。

（その他事業）

建設の請負、大規模修繕工事の受注、各種手数料収入等により、当事業売上高は6,512百万円（前年同期比4.9％減）となっております。

② 財政状態の状況

当社グループの当連結会計年度の資産、負債及び純資産の状況は、新築分譲マンションの引渡に伴う現金及び預金の増加等により、総資産は204,315百万円と前連結会計年度末に比べ8,866百万円増加しております。

（流動資産）

新築分譲マンションの引渡に伴う現金及び預金の増加等により、流動資産は125,686百万円と前連結会計年度末に比べ10,372百万円増加しております。

（固定資産）

事業用資産を順調に購入したものの、販売用不動産及び販売用発電施設に振替えたこと等により、固定資産は78,531百万円と前連結会計年度末に比べ1,343百万円減少しております。

（流動負債）

短期借入金の返済等により、流動負債は55,649百万円と前連結会計年度末に比べ9,966百万円減少しております。

（固定負債）

新規仕入に伴う借入金の増加等により、固定負債は94,033百万円と前連結会計年度末に比べ15,340百万円増加しております。

（純資産）

親会社株主に帰属する当期純利益の計上額が剰余金の配当等を上回った事等により、純資産の合計は54,632百万円と前連結会計年度末に比べ3,492百万円増加しております。

③ キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ、3,894百万円増加し、38,500百万円となっております。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動による資金の増加は26,330百万円（前連結会計年度は47,708百万円の増加）となっております。これは主にたな卸資産の減少によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動による資金の減少は25,090百万円（前連結会計年度は32,136百万円の減少）となっております。これは主に有形固定資産の取得によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動による資金の増加は2,654百万円（前連結会計年度は1,608百万円の減少）となっております。これは主に借入金の増加によるものであります。

④ 生産、受注及び販売の実績

a）売上高の実績

セグメントの名称 | 当連結会計年度 （自　2020年４月１日 至　2021年３月31日） | 前年同期比（％)
不動産販売事業　　　　　（百万円） | 117,200 | 90.4
不動産賃貸事業　　　　　（百万円） | 5,753 | 96.5
不動産管理事業　　　　　（百万円） | 5,446 | 107.9
発電事業　　　　　　　　（百万円） | 13,485 | 64.3
報告セグメント計　　　（百万円） | 141,885 | 87.8
その他　　　　　　　　　（百万円） | 6,512 | 95.1
合計　　　　（百万円） | 148,397 | 88.1

（注）１．セグメント間の取引については、相殺消去しております。

２．上記金額には消費税等は含まれておりません。

b）期中契約戸数

セグメントの名称 | 前連結会計年度 （自　2019年４月１日 至　2020年３月31日） | 当連結会計年度 （自　2020年４月１日 至　2021年３月31日） | 前年同期比（％)
戸数 | 金額（百万円) | 戸数 | 金額（百万円)
不動産販売事業 | 2,410 | 138,627 | 2,310 | 106,736 | 77.0
合計 | 2,410 | 138,627 | 2,310 | 106,736 | 77.0

（注）上記金額には消費税等は含まれておりません。

c）契約残高

セグメントの名称 | 前連結会計年度末 （2020年３月31日現在） | 当連結会計年度末 （2021年３月31日現在） | 前年同期比（％)
戸数 | 金額（百万円) | 戸数 | 金額（百万円)
不動産販売事業 | 1,090 | 47,736 | 944 | 37,272 | 78.1
合計 | 1,090 | 47,736 | 944 | 37,272 | 78.1

（注）上記金額には消費税等は含まれておりません。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、コア事業であります不動産販売事業における新築分譲マンション事業において、コロナ禍の中、お客様の住宅に求める要件に変化があったものの、購買意欲には大きな変化はみられず、販売進捗は好調に推移し、過去最高となる2,129戸の引渡しを行いました。しかし、収益不動産の売却を急がず、売却時期の見定めを行ったことや、発電施設の売却時期の後ろ倒しなどの影響により、売上高は前年対比では減収となり、営業利益並びに経常利益についても、前年対比でそれぞれ減益となりました。また、親会社株主に帰属する当期純利益については、一部のホテル資産について減損損失の計上を行ったことなどにより、前年対比減益となりました。

当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、外部環境では主にはマーケット環境等が挙げられますが、内部環境面では特に借入金の依存度について注視しております。コア事業である不動産販売事業においては、借入金を前提とした事業となっておりますので、適切な自己資本を確保しつつ、安定的な事業成長のため、借入金の依存度につきましては、原則60％未満を目指しております。なお、当連結会計年度末におけるLTVは58.0％と目標水準内となっております。

当社グループの資本の財源及び資金の流動性について、当社グループでは、コア事業であります不動産販売事業において、用地取得及び建設資金の一部を金融機関等からの借入により調達しております。また、主要取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しており、迅速な資金手当てが可能となっております。なお、近年の事業領域の拡大、投資事業の伸展により、借入金が増加傾向にありますが、投資回収サイクルの確立を図ると共に、自己資本比率を向上させ、適切なポートフォリオを構築することで、安定した資金を確保出来るものと考えております。

② 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１ 連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

(3）経営成績に重要な影響を与える要因について

当社グループの主力であります不動産販売事業は、購入者マインド及び供給者の供給動向に左右される傾向があります。購入者マインドは、景気動向、金利動向、住宅税制、消費税、地価動向等の影響を受け、また、供給者の供給動向は、土地の仕入代、ゼネコン等外注業者の外注価格の変動、外注業者の破綻、金融動向の影響を受けやすいことから、これらの動向が変動した場合には、経営成績に重要な影響を与える可能性があります。

### ４【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

### ５【研究開発活動】

該当事項はありません。