当社は、不動産運用サービス事業によるストック型ビジネスの累積型収益基盤の強化に注力していく所存であります。ストレージ部門におけるシェア・質の「圧倒的なＮＯ.1」、「事業基盤（ストレージ部門、アセット部門、オフィス部門における貸会議室）の強化」による超安定高成長の実現、「人材育成の充実」、「安定した配当」を基本方針に掲げ、首都圏を中心にストレージ等のハローシリーズを展開しております。「困ったところにビジネスあり」の精神を忘れずに未活性の遊休不動産を所有する不動産オーナーのニーズに対して、当社独自のビジネスモデルによってストレージ等の付加価値を加えることで解決し、エンドユーザーに対してはより便利で活用しやすい空間を提供しております。
また、不動産再生・流動化サービス事業においては、不動産市況の影響を受けにくい底地の売買を中心に展開しております。当社の第二の収益源として、ストレージ事業に追随するべく強化を図っており、景気の変動の影響を受けにくい強い企業体質を構築していく所存であります。
当社は、ストレージ部門やアセット部門、オフィス部門における貸会議室等の収益が安定した不動産運用サービス事業を基軸とし、不動産再生・流動化サービス事業においては不動産市況の影響を受けにくい底地の売買を中心に展開することで、長期的には収益性と資本効率を高めて総合的な企業価値の向上を重要な経営指標として定めていく方針であります。
当社は、前述の「(1) 会社の経営の基本方針」を具現化するために、全国展開を視野に入れたストレージ部門の現場数の増加及びサービス・商品力・ブランド力・認知度強化、アセット部門における収益不動産の保有、オフィス部門における貸会議室の出店拡大を中長期的な経営戦略として位置づけております。
ストレージ部門については、規模のメリット、ノウハウのさらなる蓄積、サービス・商品力アップを図り、ＩＴ技術を利用した効率的運営、管理体制の強化を推進する方針であります。また全国展開を視野に入れ、現場出店のスピードを加速し、さらには「お客様」「オーナー様」により近い、トータル的なサポート体制を構築する方針であります。
①会社の経営の基本方針
当社は、「世の中に便利さと楽しさと感動を提供する」を経営理念に掲げ、お客様にとって最適な商品・サービスを提供することを使命としております。顧客の多様なニーズを的確にとらえ、お客様に満足していただけるサービスを提供していくために、様々な商品・サービスの開発・改善に邁進してまいります。また、理念の実現には人的資源の充実化も重要と考えております。従業員一丸となって経営理念を実践し、お客様にとってなくてはならない会社になるべく、教育・研修の強化等、人材育成に力を入れていく所存であります。
②ストック型ビジネスの持続的な成長
不動産運用サービス事業をはじめとする、ストック型ビジネスの持続的な成長を図るべく、稼働率の向上、既存事業の拡充を目指してまいります。サンリオの人気キャラクター「ハローキティ」とのコラボレーションを始めた３年前と比較すると、物件数が増加し、ストレージ事業の認知度が向上しておりますが、さらなる市場規模の拡大及び認知度の向上のため、PR活動やSNS等を活用したマーケティングの強化、レベニューマネジメントシステムを駆使した施策等を実施してまいります。また、ストレージ事業と同じく無人で運営ができるSOHO向けレンタルオフィス事業、貸会議室事業の拡充も課題の１つと捉えており、今後注力してまいります。
該当事項はありません。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。なお、当社は、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に最大限の努力をする所存であります。
文中における将来に関する事項は、本報告書提出日現在において当社が判断したものであります。
当社は、各事業の用に供する物件の仕入に関しては、従来通り、第一義的に顧客ニーズに合致する物件の調査探索を行い、立地条件及び周辺の相場状況等を勘案して、慎重に検討する方針であります。
また、物件の販売等についても、投資家のニーズに沿う物件の有効活用方法を提案する営業姿勢を強化し、近隣の不動産相場等の状況を勘案しながら、適時に資金回収を図っていく方針であります。
しかしながら、当社の潜在需要の見通しが十分ではなかったり、また予見が困難な外部環境の変化により需要が減少する場合、あるいは周辺の賃料相場及び不動産価格相場が急激に変動した場合等には、当社の業績及び財政状態に影響を与える可能性があります。
当社が自ら不動産を所有するにあたっては、(ⅰ)希少価値のある物件である、(ⅱ)年８％の投資収益を目標、(ⅲ)即収入が見込める物件、(ⅳ)空室ができても当社不動産運用サービス事業のノウハウで効率運用が見込める物件、といった観点で物件を厳選したうえで投資を行っております。また、投資資金を借入で調達する場合、投資の期間に応じた調達を行い、必要に応じて固定金利での調達を実施することで金利上昇リスクの回避に努めております。
しかしながら、当社の潜在需要の見通しが十分ではなかったり、また予見が困難な外部環境の変化により需要が減少する場合、あるいは周辺の賃料相場及び不動産価格相場が急激に変動した場合等には、当社の業績及び財政状態に影響を与える可能性があります。
他社の「商品ありき」からのビジネス展開と比べて、当社は「不動産」に対して再活性をテーマにコンサルティングを行うことからスタートするビジネスであり、不動産関連事業を行う企業の中でも切り口が独自のマーケットを対象としているものと捉えております。また、多くの商品ラインナップからサービスを組み合わせて一緒にご提案できるという独自性を持っております。
しかしながら、特許権等により法的に他社を排除できる参入障壁を持っているわけではなく、ビジネスモデル自体もシンプルなものであるため、他社の追随参入による競争激化が起こる可能性があります。
当社は現在、ストレージ事業の用に供するコンテナの仕入れは複数の候補先の中から特定の３社を選定しております。
仕入先を３社に選定している理由は、ストレージ事業の用に供されるコンテナについて、一定の品質を保ったコンテナの安定的な供給、特殊な造作及びアフターフォロー等の対応が着実な業者を選定し、当該業者と密接な関係を構築することが重要であると認識していること並びに大量発注により１基あたりのコンテナの仕入価格を低減することであります。
しかしながら、上記３社がコンテナ生産の拠点としている中国・韓国における災害等による生産調整、その他当社が予見しない事態等が発生した場合には、他の仕入先からのルートに変更したとしてもコンテナが適時に供給されなくなる可能性は存在し、それにより事業機会の逸失及び事業展開のスピードの低下並びにコンテナ仕入価格の上昇等により、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社は不動産運用サービス事業を展開する際に、各物件のオーナーとの間で当社を賃借人とする賃貸借契約を締結しております。個々の契約は原則として賃貸借期間の定めはあるものの、一方の当事者の意思表示に基づいて契約の解除が成立する内容になっております。
当該物件につき、賃貸人であるオーナーの賃貸借方針が変更された場合及びより有益な資産活用方法等が顕在化した場合等は賃貸借契約が解除され、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
なお、本事業開始以降2019年12月末時点までにおいて、賃貸人であるオーナーから契約期間満了前に契約が解除された事例は101件あります。
当社がストレージ事業として行っているものの中で「コンテナ型の倉庫」事業について、近年、同業他社を含めた設置台数が急速に増加しています。これに伴い、一部の業者において、居住環境等の問題による近隣住民とのトラブル、あるいはコンテナを建築物として認定した建築基準法に基づく撤去命令が出される事例もあると報道されています。
当社が設置しているコンテナについて、2019年12月末時点では、近隣住民とのトラブル、あるいは撤去命令等の行政処分が行われた事実はありませんが、今後、行政指導等が強化された場合には、当社のストレージ事業の事業活動に影響を与える可能性があります。
(7) 建築確認を申請したコンテナの買戻し対応について
当期以前に販売した建築確認申請を行っているコンテナにつき、販売先において当該コンテナ商品の耐用年数に関する税務当局との見解の相違が発生していることなどから、今後もその可能性が高まると判断し、当該コンテナをすべて買い戻すことを基本方針とすることを取締役会にて決議いたしました。
当該コンテナを買い戻す際に見込まれる支出については、累積型事業による営業収入を活用できるよう、一括決済ではなく割賦での購入の交渉を進めております。しかしながら、交渉の如何によっては、買取件数や支出時期が一定の時期に重なること等により、当社の財政状態に影響を与える可能性があります。
当事業年度の売上高は29,333百万円（前期比1.8％増）、営業利益は3,030百万円（前期比8.9％増）、経常利益は3,000百万円（前期比18.3％増）となりました。2020年２月13日公表の「特別損失の計上による業績予想の修正」に記載のとおり、一時的な要因として買戻損失引当金繰入額を5,034百万円計上したこと等により、特別損失が5,878百万円となった結果、当期純損失は1,753百万円（前期比3,563百万円減）と大幅な減益となりました。
一方で、各セグメントの業績は、以下の通り順調に業容が拡大しております。
＜不動産運用サービス事業＞
不動産運用サービス事業は、２つのサブセグメント（ストレージ運用・ストレージ流動化）で構成されるストレージ事業と、賃料収入を主とするその他の事業で構成されております。
①ストレージ運用
ストレージの総室数は、96,469室（前期末比4,924室増）となりました。アセット屋内型ストレージである「土地付きストレージ」やコンテナ大型物件の出店抑制により、出店室数のペースは鈍化しております。稼働率は年初より実施したキャンペーン値下げ抑制の影響で2019年６月まで低下傾向が続いていたものの、同年７月以降は順調に上昇し、キャンペーン値下げの抑制が定着し値引き率が改善しております。競合他社との差別化では、サンリオの人気キャラクター「ハローキティ」とのコラボレーション継続に加えて、新商品（ハロービジネスボックス・ハローガレージ）や新サービス（運送サービス）の開始により潜在顧客の開拓に注力いたしました。この結果、ストレージ運用の売上高は12,797百万円（前期比13.6％増）、利益は1,534百万円（前期比5.4％増）の増収増益となりました。
②ストレージ流動化
不動産投資に対する金融機関の融資厳格化を見越し、大幅な減収減益を予想しておりましたが、当第１四半期において市況悪化の影響を考慮したうえで「土地付きストレージ」の一部物件を早期売却、当第２四半期において私募ファンド「合同会社トランクハウス24」の組成及び８物件の売却が完了し、業績に大きく寄与いたしました。「土地付きストレージ」については、販売から自社保有へと方針転換し、ストレージ事業の出店方針を「土地付きストレージ」から屋外型コンテナへ回帰させ、ニーズの強い地方小型物件の出店に注力いたしました。この結果、ストレージ流動化の売上高は9,290百万円（前期比21.7％減）、利益は773百万円（前期比43.9％減）の減収減益となりました。
その他、SOHO向けレンタルオフィス事業「ハローオフィス」や貸会議室事業「ハロー貸会議室」等の賃料収益等を含めた、不動産運用サービス事業の売上高は24,054百万円（前期比4.3％減）、セグメント利益は2,950百万円（前期比14.4％減）となりました。
＜不動産再生・流動化サービス事業＞
不動産再生・流動化サービス事業は、不動産市況の影響を受けにくい住宅用底地の売買を中心に展開しております。当第１四半期において前期末にたな卸資産に振り替えた保有不動産を売却し、当第２四半期において大型底地案件を前倒しで売却しました。上半期の事業進捗を鑑み、下半期は底地の仕入に注力いたしました。仕入は順調に進捗（在庫額2018年12月末4,141百万円、2019年12月末7,096百万円、前期比2,955百万円増）しており、従来の住宅用底地に加えて商業用底地の仕入を開始し、事業エリアを関西まで拡大させました。この結果、不動産再生・流動化サービス事業の売上高は5,278百万円（前期比42.7％増）、セグメント利益は1,249百万円（前期比91.9％増）の増収増益となりました。
流動資産は、前事業年度末に比べて23.0％減少し19,903百万円となりました。これは主として現金及び預金が2,029百万円増加したこと等に対して、販売用不動産が2,179百万円、仕掛販売用不動産が5,685百万円それぞれ減少したこと等によるものであります。
固定資産は、前事業年度末に比べて92.3％増加し23,117百万円となりました。これは主としてリース資産が2,296百万円、保有目的の変更に伴う販売用不動産から有形固定資産への振替等により、建物1,598百万円、土地3,905百万円がそれぞれ増加したこと等によるものであります。
この結果、資産合計は、前事業年度末に比べて13.6％増加し43,020百万円となりました。
流動負債は、前事業年度末に比べて80.3％増加し11,913百万円となりました。これは主として買戻損失引当金が5,195百万円増加したこと等によるものであります。
固定負債は、前事業年度末に比べて17.5％増加し14,687百万円となりました。これは主として長期リース債務が2,055百万円、長期前受収益が1,994百万円それぞれ増加したこと等によるものであります。
この結果、負債合計は、前事業年度末に比べて39.2％増加し26,601百万円となりました。
純資産合計は、前事業年度末に比べて12.4％減少し16,419百万円となりました。これは主として繰越利益剰余金が2,334百万円減少したこと等によるものであります。
当事業年度における現金及び現金同等物（以下、資金という）は、前事業年度末に比べて2,029百万円増加し、11,702百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
「営業活動によるキャッシュ・フロー」は、4,055百万円の収入となりました。主な内訳は、たな卸資産の減少額1,330百万円、買戻損失引当金の増加5,195百万円、減価償却費計上額663百万円等の増加要因によるものであります。
「投資活動によるキャッシュ・フロー」は、1,005百万円の支出となりました。主な内訳は、有形固定資産の取得による支出額663百万円等の減少要因によるものであります。
「財務活動によるキャッシュ・フロー」は、1,020百万円の支出となりました。主な内訳は、長期借入れによる収入9,259百万円、セール・アンド・リースバックによる収入2,561百万円等の増加要因に対し、短期借入金の減少1,360百万円、長期借入金の返済による支出額10,432百万円等の減少要因によるものであります。
該当事項はありません。
当事業年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合
文中における将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたり、決算期間における収益及び費用の報告数値に影響を与える見積りは、主に貸倒引当金、転貸損失引当金、買戻損失引当金、たな卸資産の評価額、減価償却資産の耐用年数、固定資産の評価、及び繰延税金資産の回収可能性等であり、継続して評価を行っております。なお、評価につきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき実施しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。
当社の当事業年度の経営成績等は、ストック型ビジネス及び底地の売買による安定した収益基盤を軸としつつ、不動産の販売による一過性の売上・利益による上積みを得られたことによるものであります。不動産運用サービス事業において、ストレージ私募ファンドの組成及び８物件の売却を完了したことによる売上高3,339百万円、不動産再生・流動化サービス事業において、前期末にたな卸資産に振替えた保有不動産の売却による売上高1,458百万円を計上しており、業績を押し上げた要因となっております。
不動産運用サービス事業は累積型の収益を基盤とするビジネスモデルを展開しております。ストレージ事業においては約96,000室を展開しており、そのうち約75%の稼働率を維持しております。アセット賃貸物件等においては、90%台後半の稼働率を維持していることから、継続的な収益が見込める環境が構築されております。また、不動産運用サービス事業における商品は無人店舗での出店・運用が可能であり、人件費等のコストを必要としないため、市況の影響を受けず安定した収益を見込むことができます。加えて、当社の基幹事業であるストレージ事業においては、レンタル収納スペースの需要及び認知度が向上し、市場規模が拡大傾向にあります。東京近郊では競合他社の出店も増加してきておりますが、当社は競合エリアへの出店を模索し続けるとともに、地方の10万人都市を中心に小型物件（20～30室）の出店を進めました。大型都市と比較して出店地代が安価なうえに競合他社が少なく、出店後の申込数等が好調に推移しており、今後も当社の営業ノウハウを活かして全国にストレージ店舗を出店していくことで、ストック型ビジネスの持続的な成長及び強固な収益基盤の確立を目指してまいります。
不動産再生・流動化サービス事業においては、住宅用底地の売買を中心に展開しております。土地を自由に活用できない底地権者と、住み続けることはできるが土地の利用ができない借地権者を当社の介入によって解決する事業であります。権利関係が複雑化しておりニッチな事業のため競合が少なく、建物を保有する借地権者への売却は、借地権者の購入需要も高く不動産市況に影響されにくいため、継続的に収益を獲得することができております。また、底地を保有している期間は地代収入を得られるため、投資用商品としての注目度も上がっており、投資家への販売も出口戦略の選択肢の一つとして考えております。
当社の資本の財源及び資金の流動性については、各事業の成長速度を加速させる中で、ストレージの出店、底地の仕入、システムインフラの整備等、機動的な活用ができる資金水準の維持と財務の健全性を考慮した有利子負債を適切に保つことが非常に重要であると考えております。そのため、資本の財源として、流動性の高い資金の確保として、内部留保の確保及び金融機関からの運転資金の借入で対応しております。販売用不動産に計上している底地については、仕入段階での精査及び出口戦略を考慮したうえで、適正な在庫水準を保ちつつ、内部留保を活用した売買を行っております。今後につきましては、金融機関との取引強化及びコミットメントラインの設定を行うことで柔軟な底地仕入を展開していくことを考えております。
また、当期以前に販売した建築確認を申請しているコンテナについて、すべて買い取ることを基本方針とすることを取締役会にて決議し、買戻損失引当金を計上しました。このコンテナの買取に要する資金につきましては、一括決済ではなく分割払いでの購入の交渉を進めております。
該当事項はありません。
該当事項はありません。