第一部 【企業情報】

第１ 【企業の概況】

１ 【主要な経営指標等の推移】

(1) 提出会社の経営指標等

回次		第22期	第23期	第24期	第25期	第26期
決算年月		2016年12月	2017年12月	2018年12月	2019年12月	2020年12月
売上高	(千円)	16,908,115	21,489,217	28,828,272	29,333,252	22,477,251
経常利益	(千円)	1,968,657	2,441,462	2,536,940	3,000,365	2,161,462
当期純利益又は当期純損失（△）	(千円)	1,142,308	1,547,033	1,810,467	△1,753,331	2,225,051
持分法を適用した場合 の投資利益	(千円)	－	－	－	－	－
資本金	(千円)	5,568,222	5,568,222	6,111,539	6,111,539	6,111,539
発行済株式総数	(株)	12,576,300	12,576,300	12,940,900	12,940,900	12,940,900
純資産額	(千円)	15,283,527	16,351,428	18,749,895	16,419,116	18,139,355
総資産額	(千円)	23,791,656	29,904,759	37,862,450	43,020,300	40,702,816
１株当たり純資産額	(円)	1,245.09	1,332.88	1,484.44	1,299.96	1,436.16
１株当たり配当額	(円)	39.00	40.00	46.00	40.00	31.00
(内、１株当たり 中間配当額)		(－)	(－)	(－)	(－)	(－)
１株当たり当期純利益又は当期純損失（△）	(円)	93.06	126.08	145.47	△138.81	176.16
潜在株式調整後 １株当たり当期純利益	(円)	－	－	145.46	－	－
自己資本比率	(％)	64.2	54.7	49.5	38.2	44.6
自己資本利益率	(％)	7.6	9.8	10.3	△10.0	12.9
株価収益率	(倍)	13.4	18.8	8.1	－	5.4
配当性向	(％)	41.9	31.7	31.6	－	17.6
営業活動による キャッシュ・フロー	(千円)	△708,957	△2,992,852	△2,380,863	4,055,271	2,520,399
投資活動による キャッシュ・フロー	(千円)	△1,544,326	△1,423,829	△484,308	△1,005,722	△2,228,502
財務活動による キャッシュ・フロー	(千円)	2,999,905	3,854,694	5,944,327	△1,020,202	△2,213,749
現金及び現金同等物 の期末残高	(千円)	7,158,615	6,594,460	9,672,895	11,702,254	9,776,968
従業員数	(名)	125	99	94	79	76
〔外、平均臨時 雇用者数〕		〔56〕	〔73〕	〔86〕	〔104〕	〔98〕
株主総利回り	(％)	94.6	178.6	95.5	111.0	79.2
(比較指標：配当込みTOPIX)	(％)	(112.4)	(137.4)	(115.5)	(136.4)	(130.7)
最高株価	(円)	144 1,450	2,571	4,225	1,480	1,335
最低株価	(円)	95 1,087	1,220	1,139	889	631

(注) １．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２．第22期、第23期、第25期及び第26期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

３．持分法を適用した場合の投資利益については、関連会社がないため記載しておりません。

４．2016年７月１日付で普通株式10株につき１株の割合をもって株式併合を実施しております。そのため第22期の期首に当該株式併合が行われたと仮定して１株あたり純資産額及び１株あたり当期純利益金額を算出しております。

５．第25期の株価収益率及び配当性向につきましては、当期純利益がマイナスのため記載しておりません。

６．最高株価及び最低株価は、東京証券取引所市場第二部及びマザーズ市場におけるものであります。

２ 【沿革】

1995年４月	千葉県船橋市に資本金3,000万円で倉庫付事務所である「ウェルズ21」を受注する目的で株式会社ウェルズ技研を設立
1996年６月	時間貸しコインパーキングを行うパーキング事業開始
1998年７月	千葉県千葉市美浜区に移転、本店所在地とする
1999年３月	空地に収納用コンテナを設置し賃貸するハローコンテナ事業開始
1999年10月	商号をミスター貸地株式会社に変更
2000年９月	株式会社シスネット(資本金1,000万円)を吸収合併、合併後の資本金が4,000万円となる(貸地ビジネスを株式会社シスネットより移管)
	商号をエリアリンク株式会社に変更
2000年11月	東京都中央区に銀座事業所を新設
2000年12月	株式会社林総合研究所の全株式を取得し、100％子会社化
2001年１月	東京都中央区銀座を本店所在地とする
2001年２月	空きビルを活用した貸し収納スペースを賃貸するハロートランク事業開始
2001年８月	本店所在地を東京都千代田区霞ヶ関に移転 各営業所を幕張事業所(千葉市美浜区)・銀座事業所(東京都中央区)とする
2002年４月	株式会社林総合研究所(資本金1,000万円)を吸収合併
2002年９月	当社所有の土地建物で運用サービスを行う、ストックマネジメント事業開始 (現　その他運用サービス事業)
2003年１月	古い建物を改修し付加価値を加え運用効率を上げるハローリニューアル事業開始 (現　不動産売買事業)
2003年８月	東京証券取引所マザーズ市場に上場
2004年１月	空きビルを活用したＳＯＨＯを賃貸するオフィス事業開始
	幕張事業所・銀座事業所を霞ヶ関本社(東京都千代田区)に統合
2004年８月	株式会社オートビュースの株式を取得
2005年２月	株式会社スペースプロダクツの全株式を取得
2005年３月	ハローアッカ株式会社を設立
2005年４月	グッド・コミュニケーション株式会社の株式を取得
2005年９月	関連会社である株式会社オートビュースの全株式を譲渡
2006年12月	ハローアッカ株式会社の全株式を譲渡
2007年３月	株式会社湯原リゾートの全株式を取得
2007年４月	東京都港区赤坂を本店所在地とする
2008年１月	株式会社スペースプロダクツを吸収合併
2008年10月	カーコム販売株式会社の全株式を取得
2008年11月	関連会社であるグッド・コミュニケーション株式会社の全株式を譲渡
2009年４月	東京都千代田区神田小川町を本店所在地とする
2009年６月	カーコム販売株式会社は、商号を「ハロー・テクノ株式会社」に変更
2010年１月	株式会社湯原リゾートを吸収合併
2010年６月	ミスター貸地事業を株式会社ウェルズ21へ事業譲渡
2010年６月	パーキング事業を株式会社ウェルズ21より事業譲受
2010年12月	連結子会社であるハロー・テクノ株式会社の保有株式の一部を売却
2012年５月	関連会社であるハロー・テクノ株式会社の全株式を売却
2016年12月	東京都千代田区外神田を本店所在地とする
2020年５月	東京証券取引所市場第二部へ市場変更

３ 【事業の内容】

当社は、ストレージ事業、土地権利整備事業、及びその他運用サービス事業から構成されております。ストレージ事業は、土地や建物を借上げ、または土地や建物を取得・保有しレンタル収納スペースとして運用する事業であります。また、投資商品としてコンテナやストレージ専用建物を受注し販売する事業であります。土地権利整備事業は、権利関係の複雑な借地権・底地の売買を通じて、地主様・借地権者様双方の問題を解決する事業であります。その他運用サービス事業は、アセット事業、オフィス事業等からなる、土地や建物を借上げ、または土地や建物を取得・保有し、当社の「ハローシリーズ」による付加価値を高め、運用・管理する事業等であります。

当社の主な事業とセグメントとの関連は、次のとおりであります。以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であります。

なお、当事業年度より、報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第５　経理の状況　２　財務諸表等　(1)財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」をご参照ください。

＜ストレージ事業＞

ストレージ事業　……………… （運用）	当社が所有者より土地を借りて内部を細かく区切った輸送用コンテナを収納スペースとして利用者へ提供する事業。または空きビルを借りて、造作を加えて内部を細かく区切り、収納スペースとして利用者へ提供する事業。
ストレージ事業　……………… （流動化）	コンテナの設置、トランクルームの内部造作、ストレージ専用建物を受注し販売する事業。

＜土地権利整備事業＞

土地権利整備事業………………	権利関係の複雑な借地権・底地の売買を通して、地主様・借地権者様双方の問題を解決する事業。
不動産売買事業…………………	当社が保有している中古の不動産について改修等を行うことで付加価値を加え、運用効率を上げた後に投資家等に販売する事業。

＜その他運用サービス事業＞

アセット事業　…………………	当社が所有している中古の不動産(事務所・店舗・住居・ホテル等)の賃貸、保守、管理する事業。
オフィス事業　…………………	空きビルの効率利用として、フロアーを区切り、内装・設備を施し、小規模オフィスとして利用者に提供する事業。
貸会議室事業　…………………	空きビルの効率利用として、内装・設備を施し、時間貸し会議室スペースとして利用者に提供する事業。
パーキング事業　………………	当社が所有者より土地を借りて駐車場設備を設置しコインパーキングを営む事業。
その他　…………………………	各事業に付随した商標利用料収入を得るネットワーク事業等。

事業の系統図は、次のとおりであります。

＜ストレージ事業＞

１．借上げ

①　当社は、不動産所有者から未活性の土地、建物等を借ります。

②　当社は、未活性の不動産を商品化（※）し、エンドユーザーに貸し出します。商品としては、当社の「ハローストレージ」「ハローオフィス」等のハローシリーズであります。

※商品化とは、土地を借りてその上にコンテナを設置する、或いはオフィスビルにトランクルームの内部造作を施す等、当社が行う設備投資をいいます。

③  当社は、エンドユーザーから料金（賃料）を徴収します。

④  当社は、不動産所有者に賃借料を支払います。なお、「不動産所有者、投資家」と「投資家」が加わっているのは、「ハローコンテナ」及び「ハロートランク」事業において当社が商品化の過程で設備投資したコンテナ及びトランクルーム内部造作をいったん「投資家」に販売し、それを当該「投資家」から賃借し、継続使用していることを示しております。

２．自社保有

①　当社が不動産所有者から不動産（土地・建物）を購入、または土地を購入した後に建物を建設し、保有します。

②  レンタル収納スペースで運用し賃料収入を得ることで運用します。

３．受注

①　コンテナの設置、トランクルームの内部造作を受注し販売します。

＜土地権利整備事業＞

１．土地権利整備

①　当社が底地所有者から底地を購入します。

②　権利関係を調整し、借地権者に販売します。

２．不動産売買

①　当社が不動産所有者から不動産（オフィスビル、マンション、ホテル等）を購入し、保有します。

②　不動産の付加価値をあげて（稼働率アップ等）投資家に販売します。

＜その他運用サービス事業＞

１．借上げ

①　当社は、不動産所有者から未活性の建物を借ります。

②　当社は、未活性の不動産を商品化し、エンドユーザーに貸し出します。商品としては、「ハローオフィス」「ハロー貸会議室」等であります。

③  当社は、エンドユーザーから料金（賃料）を徴収します。

④  当社は、不動産所有者に賃借料を支払います。

２．自社保有

①　当社が不動産所有者から不動産（土地・建物）を購入し、保有します。

②  事務所・店舗等として貸し出し、賃料収入を得ることで運用します。

４ 【関係会社の状況】

該当事項はありません。

５ 【従業員の状況】

(1) 提出会社の状況

(2020年12月31日現在)

従業員数(名)		平均年齢(歳)	平均勤続年数(年)	平均年間給与(千円)
76	〔98〕	38.0	6.5	6,666

セグメントの名称	従業員数（名）
ストレージ事業	42	〔49〕
土地権利整備事業	7	〔9〕
その他運用サービス事業	4	〔8〕
全社（共通）	23	〔32〕
合計	76	〔98〕

(注) １.  従業員数は就業人員であります。

２.  従業員数欄の〔外書〕は、臨時従業員の年間平均雇用人員であります。

３.  平均年間給与は、基準外賃金を含んでおります。

４.  全社（共通）は、総務及び経理等の管理部門の従業員であります。

(2) 労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係については円満に推移しております。