文中における将来に関する事項は、本報告書提出日現在において当社が判断したものであります。
（１）会社の経営の基本方針
当社は、「世の中に便利さと楽しさと感動を提供する」という経営理念を掲げ、ストレージ事業を通じて人々の生活を豊かな暮らしにしていくことに貢献してまいります。また、ストレージ事業をはじめとするストックビジネスの安定収益基盤を軸に、持続的な成長と企業価値の向上を目指してまいります。
①ストレージ事業
当社の基幹事業であるストレージ事業を取り巻く市場環境につきましては、既存の事業者・新規参入事業者・投資家層などによる積極的な事業展開に加えて、一般生活者の認知度の向上や利用需要の顕在化が進み、その市場規模は着実に拡大しております。一方で、新型コロナウイルスの感染拡大の影響による経済活動の停滞は続くものと思われ、依然として先行きは不透明な状況であります。
そのような中、新型コロナウイルスの影響で社会全体の生活様式及び働き方が変化したことにより、住環境に注目が集まるようになりました。テレワークスペースの確保や、家にいる時間が増えたことで快適な住空間を求める世帯が増加し、ストレージが世の中に役に立つ商品であり、社会に必要とされるサービスであるということが認知されはじめてきております。引き続き、当社の展開する「ハローストレージ」のシェア拡大、顧客の獲得及び新商品・新サービスの開発等に注力しながら、ストレージ市場の拡大と企業価値の向上を推進してまいります。
②土地権利整備事業
主に住宅用底地の売買を行う土地権利整備事業につきましては、日本には旧借地法に基づく底地が多く残っており、また景気変動の影響が比較的小さいビジネスモデルであることから、収益性の高い堅実な事業として展開を進めてまいります。
③その他運用サービス事業
主に収益不動産の保有によるアセット事業、遊休不動産を借り上げて運用するレンタルオフィス事業、及び貸会議室事業等から構成されております。アセット事業につきましては、新型コロナウイルスの影響を受けた一部のテナントからの賃料減額要請が発生したものの、その影響は限定的であり、引き続き安定した収益基盤の維持を目指しております。レンタルオフィス事業につきましては、新型コロナウイルスの影響による生活様式の変化により、サテライトオフィスのニーズが高まっております。一方で、大手不動産会社をはじめサテライトオフィス需要を取り込む事業参入・商品開発も相次いでおります。そのため、当社は引き続き堅実な運営を目指してまいります。貸会議室事業につきましては、新型コロナウイルスの感染拡大及び生活様式の変更により利用率が低下し、今後の見通しが立たないことから2020年12月をもって事業撤退することを決定いたしました。
当社は、ストレージ事業を中心としたストックビジネスを基軸とし、安定的な成長を実現するために、収益性の観点において売上高経常利益率10％以上、安全性の観点から現預金10,000百万円の確保を経営指標としております。また、時代の急速な進化に順応できる組織として少数精鋭での経営を推進しており、「パーヘッド利益（従業員１人あたり利益）」の拡大に注力しております。2025年には、パーヘッド利益50百万円の達成を目標とし、企業価値の向上を推進してまいります。
当社は、2021年12月期を初年度とする中期経営計画を公表いたしました。本計画では、前述の「(1) 会社の経営の基本方針」を具現化するために、海外展開を視野に入れたアセット屋内型ストレージ「ストレージミニ（仮称）」の開発・出店展開、「倉庫×事務所×駐車場」のハイブリッド新商品として「ハロービズストレージ」の出店を進め、多様なニーズに対して最適な商品を提供する体制を構築し、サービス・商品力・ブランド力・認知度向上を中長期的な経営戦略として位置づけております。
当社はストレージ事業を中心とした持続的な成長を確実にし、より強固な経営基盤を確保すべく、以下の事項を重要課題と捉え、その対応に引き続き取り組んでまいります。
①コンテナの買戻しについて
前事業年度以前に販売した建築確認申請を行っているコンテナにつき、販売先において当該コンテナの耐用年数に関して税務当局との見解に相違が発生したことから、当該コンテナをすべて買い戻す基本方針を取締役会にて決議しております。
買取期間につきましては、方針を決定した時点では2020年12月末を一つの区切りにしておりましたが、新型コロナウイルスの感染拡大により面談が思うように進まなかったこと、投資家が全国に点在すること、また投資家に加えて紹介者、顧問税理士との面談が複数回にわたって必要だったこともあり交渉に時間を要しております。
なお、その後もコンテナを器具・備品ではなく建物として指摘される事例が増えてきております。今後もその流れは変わらないと見込んでおり、引続き当該コンテナをすべて買い戻すことを基本方針としております。また、当該コンテナを買い戻す際に見込まれる支出については、一括決済ではなく割賦払いでの交渉を進めております。
当社といたしましては、2021年も引続き速やかにコンテナの買取り交渉を行っていく方針であります。
②持続的な成長に向けた体制の構築
当社は「世の中に便利さと楽しさと感動を提供する」を経営理念に掲げ、お客様に最適な商品・サービスを提供することを使命としております。企業の持続的な成長および理念の実践に向けた経営戦略として、売買に依存した収益構造からストレージ運用をはじめとするストックビジネス中心の収益構造へ転換し、当社の基幹事業であるストレージ事業の持続的な成長を推進いたします。
ストレージ事業につきましては、ストレージのさまざまなサービスを世の中に展開することで、「快適な住空間の創造」を推進しております。一方で、ストレージ事業を取り巻く市場環境につきましては、日本国内におけるトランクルームやレンタル収納スペースの認知度が上昇したこと等により他社の参入も散見されておりますが、未だ小規模かつ発展途上の市場であります。今後も新商品・新サービスの開発を推進することで差別化を図り、当社の「ハローストレージ」ブランドのシェアおよび顧客の獲得を維持しながら、競合他社とともにトランクルームの利用による生活の豊かさ・快適さを発信していくことで、ストレージ市場全体の拡大を目指し、当社のストレージ事業の持続的な成長を推進してまいります。
近年、社会の持続可能性や安心・安全に対する意識が高まる中、長期視点のリスク・機会の観点でＥＳＧの強化、後継体制の整備も踏まえた経営幹部の育成を進め、社会基盤を支える企業として、社会課題の解決に継続的に貢献してまいります。
該当事項はありません。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。なお、当社は、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に最大限の努力をする所存であります。
文中における将来に関する事項は、本報告書提出日現在において当社が判断したものであります。
当社が運営するストレージの需要は、景気や不動産市況をはじめとする社会情勢の変化に加え、ストレージ業界全体の需要動向や法的規制等の影響を受けやすく、急速な外部環境の変化により需要の大幅な減少、稼働率の減少、賃料の滞納の増加等が発生する恐れがあり、当社の経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社は、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ってまいります。
当社はストレージ事業において土地を購入し建物を建設するアセット屋内型の「土地付きストレージ」の出店を進めており、不動産を保有してストレージのサービスを全国に展開する方針であります。また、土地権利整備事業において底地を購入し販売用不動産として保有しております。これらの事業に供する不動産の仕入れ・保有については、不動産市況の悪化による地価等の下落に影響を受けやすい傾向にあること等から、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、個人向け融資の厳格化、賃料の大幅な下落といった事態が生じた場合には、当社の経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社は、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、立地条件及び周辺の相場状況等を勘案して、顧客ニーズに合致する物件の選定を慎重に検討し、リスクの低減を図ってまいります。
将来発生が懸念されている大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害が発生した場合には当社が運用・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があるほか、被災した地域によっては、稼働率の大幅な低下や復旧に要する修繕費用等が生じる可能性があり、当社の経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社は、当該リスクへの対応策として、被害を受けにくい立地条件をもとに物件の仕入れ活動を行っており、仮に自然災害等が発生した際は、各事業において策定している事業継続フローを活用し、被災時でも重要な事業を継続または早期復旧できるよう対策を行ってまいります。
当社が展開するストレージ事業や土地権利整備事業につきましては、特許権等により法的に他社を排除できるものがなく、ビジネスモデルもシンプルなものであるため、他社の追随参入による競争激化が起こる可能性があります。
当社は、当該リスクへの対応策として、展開する「ハローストレージ」ブランドの認知度向上、新商品・新サービスの開発による差別化を図り顧客基盤を獲得することにより、リスクの低減を図ってまいります。
当社が展開するストレージ事業のうち屋外コンテナ型のレンタル収納スペースについて、同業他社を含めた設置台数が急速に増加しております。当社は、国土交通省より建築基準法に基づく建築確認申請が必要との通達を受けて以降、新たに設置したコンテナは原則建築確認申請を行っておりますが、さらなる規制の強化により既存設置済みのコンテナに対しても建築基準に適合する必要性がある場合、予期せぬコストが発生し、当社の経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社は、当該リスクへの対応策として、顧客や周辺地域住民の安全性を第一に考えた施策を進めていくと同時に、コンテナの安全性に対する啓蒙活動や巡回・メンテナンス体制の強化等により、リスクの低減を図ってまいります。
(6) 建築確認を申請したコンテナの買戻し対応について
前事業年度以前に販売した建築確認申請を行っているコンテナにつき、販売先において当該コンテナの耐用年数に関して税務当局との見解に相違が発生したことから、当該コンテナをすべて買い戻す基本方針を2020年２月13日開催の取締役会にて決議いたしました。なお、その後もコンテナを器具・備品ではなく建物として指摘される事例が増えてきており、今後もその可能性が高まると判断しています。
また、当該コンテナを買い戻す際に見込まれる支出については、累積型事業による営業収入を活用できるよう、一括決済ではなく割賦での購入の交渉を進めております。しかしながら、交渉の如何によっては、買取件数や支出時期が一定の時期に重なること等により、当社の財政状態に影響を与える可能性があります。当該コンテナの買取期間は2021年12月末を目途としており、販売先の異なる状況に応じてその買取時期を見積もっていますが、販売先との交渉状況、また、販売先における税務調査の実施・進捗状況に応じ、実際の買取時期が予定時期と異なるなど、これらの見積もりの前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、引当金の計上金額が修正されることにより、当社の財政状態に影響を与える可能性があります。
当社は、当該リスクへの対応策として、買い戻しの際に見込まれる損失額を買戻損失引当金として計上しており、リスクの低減を図っております。
当事業年度より、報告セグメントの区分を変更しており、前事業年度との比較・分析は変更後の区分に基づいて記載しております。
(1) 経営成績等の状況の概要
当事業年度の売上高は22,477百万円（前期比23.4％減）、営業利益は2,275百万円（前期比24.9％減）、経常利益は2,161百万円（前期比28.0％減）となりました。また、2019年12月期に計上した買戻損失引当金のうち、当期において買い戻さないことが確定したコンテナに対する引当金を取り崩す等という一時的な要因として、買戻損失引当金戻入益を1,477百万円計上したこと等により、特別利益が1,495百万円となった結果、当期純利益は2,225百万円（前期比3,978百万円増）と大幅な増益となりました。
各セグメントの業績は以下の通りであります。
＜ストレージ事業＞
当社の基幹事業であるストレージ事業は、「ストレージ運用」と「ストレージ流動化」の２つのサブセグメントで構成されております。
前期より、毎月収益が安定的に積みあがる「累積型」の事業を収益基盤とする方針を掲げ、屋内型アセットタイプである「土地付きストレージ」の自社による長期保有やコンテナの自社投資出店を進めました。そのため、投資家への販売による「一過性」の収益比率を下げたことにより、「ストレージ流動化」は大幅な減収減益となりました。
「ストレージ運用」は、新型コロナウイルスによる市況悪化を見据え、厳選出店に加え低稼働物件の移転・解約により、管理室数の増加ペースは減速いたしました。一方で、利用申込の獲得は堅調に推移したため、稼働率が前期末比で3.82％pt向上いたしました。また、2020年２月13日公表の「特別損失の計上による業績予想の修正」にて記載の通り、コンテナの買戻しによる自社保有化の影響で収益率が改善したことに加え、キャンペーン抑制に伴う値引率の改善、既存現場のコストについて抜本的な見直しを行った結果、営業利益率が前期比で4.6％pt改善されました。
この結果、ストレージ事業の売上高は14,773百万円（前期比33.1％減）、営業利益は2,184百万円（前期比5.4％減）となりました。
＜土地権利整備事業＞
土地権利整備事業は、新型コロナウイルスによる市況悪化を見据え手元流動性を確保するために、仕入を停止し、在庫圧縮に注力した販売活動の影響により利益率が低下しました。
この結果、土地権利整備事業の売上高は6,063百万円（前期比12.2％増）、営業利益は872百万円（前期比35.1％減）となりました。
＜その他運用サービス事業＞
その他運用サービス事業は、アセット事業、貸会議室事業、オフィス事業等の「累積型」の賃料収入を収益基盤とする事業等で構成されております。アセット事業につきましては、新型コロナウイルスの影響を受けた一部のテナントからの賃料減額要望等が発生したことにより減収となりましたが、稼働状況は堅調に推移いたしました。貸会議室事業は、新型コロナウイルスの影響により利用が減少し、前期比で大幅な減収減益となりました。なお、同事業につきましては、経営資源をストレージ事業をはじめとする主力事業に集中するため、2020年12月をもって事業撤退しております。一方、オフィス事業においては、好調な稼働率を維持しており、新型コロナウイルスの感染拡大防止を目的としたサテライトオフィス需要を取り込む施策に注力いたしました。
これらの結果、その他運用サービス事業の売上高は1,640百万円（前期比11.0％減）、営業利益は396百万円（前期比27.6％減）となりました。
流動資産は、前事業年度末に比べて19.9％減少し15,947百万円となりました。これは主として現金及び預金が1,925百万円、販売用不動産が2,790百万円、それぞれ減少したこと等によるものであります。
固定資産は、前事業年度末に比べて7.1％増加し24,755百万円となりました。これは主として建物が791百万円、コンテナの買取り等の影響により工具、器具及び備品が2,150百万円、それぞれ増加したこと等によるものであります。
この結果、資産合計は、前事業年度末に比べて5.4％減少し40,702百万円となりました。
流動負債は、前事業年度末に比べて43.0％減少し6,785百万円となりました。これは主として短期借入金562百万円、未払法人税等1,362百万円、買戻損失引当金が2,897百万円、それぞれ減少したこと等によるものであります。
固定負債は、前事業年度末に比べて7.4％増加し15,777百万円となりました。これは主として長期借入金が637百万円減少したこと等に対して、長期未払金が2,385百万円増加したこと等によるものであります。
この結果、負債合計は、前事業年度末に比べて15.2％減少し22,563百万円となりました。
純資産合計は、前事業年度末に比べて10.5％増加し18,139百万円となりました。これは主として繰越利益剰余金が1,719百万円増加したこと等によるものであります。
当事業年度における現金及び現金同等物（以下、資金という）は、前事業年度末に比べて1,925百万円減少し、9,776百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
「営業活動によるキャッシュ・フロー」は、2,520百万円の収入となりました。主な内訳は、買戻損失引当金の減少2,897百万円、法人税等の支払額2,010百万円等の減少要因に対して、税引前当期純利益3,284百万円、たな卸資産の減少額2,537百万円、減価償却費計上額783百万円等の増加要因によるものであります。
「投資活動によるキャッシュ・フロー」は、2,228百万円の支出となりました。主な内訳は、有形固定資産の取得による支出額2,178百万円等の減少要因によるものであります。
「財務活動によるキャッシュ・フロー」は、2,213百万円の支出となりました。主な内訳は、長期借入れによる収入2,449百万円の増加要因に対し、短期借入金の減少562百万円、長期借入金の返済による支出額3,119百万円等の減少要因によるものであります。
該当事項はありません。
当事業年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合
文中における将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたり、決算期間における収益及び費用の報告数値に影響を与える見積りは、主に貸倒引当金、転貸損失引当金、買戻損失引当金、たな卸資産の評価額、減価償却資産の耐用年数、固定資産の評価、及び繰延税金資産の回収可能性等であり、継続して評価を行っております。なお、評価につきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき実施しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。特に以下の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定が重要であると考えております。
①たな卸資産の評価
たな卸資産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。そのため、販売計画や市場環境の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損の計上が必要となる可能性があります。
②固定資産の減損処理
固定資産について、減損の兆候があり、かつ資産の回収可能価額が帳簿価額を下回る場合は、回収可能価額まで減損処理を行うこととしております。減損の兆候の判定及び回収可能性の見積りにおける重要な仮定は、不動産鑑定士による鑑定評価等及び将来キャッシュ・フローの見積りであります。当該資産又は資産グループが属する事業の経営環境の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、減損損失が発生する可能性があります。
③繰延税金資産の回収可能性の評価
繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性を十分に検討し、回収可能見込額を計上しています。しかし、繰延税金資産の回収可能見込額に変動が生じた場合には、繰延税金資産の取崩しまたは追加計上により利益が変動する可能性があります。
④転貸損失引当金
ストレージ事業におけるマスターリースにおいて、転貸差損が将来にわたり発生する可能性が高い物件について、翌事業年度以降の損失見込額を計上しております。転貸損失引当金の計算にあたっては、過去の収益実績を元に将来収益を見積もっています。しかし、ストレージ事業の経営環境の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ収益が減少した場合、引当金の追加計上が必要となる可能性があります。
⑤買戻損失引当金
当事業年度において、前事業年度以前に販売した建築確認申請を行っているコンテナにつき、販売先において当該コンテナ商品の耐用年数に関する税務当局との見解の相違が生じており、コンテナを器具・備品ではなく建物として指摘される事例が増えてきております。そのため、当社では当事業年度より、当該コンテナをすべて買い戻すことを基本方針としております。これらの事象により、当社が販売先からコンテナを買い取る際に発生する損失に備え、販売先との買取り条件の交渉状況、販売先における税務調査の実施状況等に応じて、その買取時期、買戻見積総額、資産計上見込総額等を合理的に見積り、翌事業年度以降の損失見込額を買戻損失引当金として計上しております。
なお、コンテナ買取の方針を決定した時点では、その買取期間は当事業年度末を一つの区切りとしていましたが、新型コロナウィルス流行の影響による移動や面談の制限、また販売先が全国に点在することもあり物理的に面談が思うように進まなかったことに加え、販売先の他に紹介者・顧問税理士との面談が複数回にわたって必要だったこともあり交渉に時間を要しました。当社としては、2021年も引続き速やかにコンテナの買取り交渉を速やかに行っていく方針であり、その期間は2021年12月末を目途としております。
ただし、販売先との交渉状況、また、販売先における税務調査の実施・進捗状況に応じ、実際の買取時期が予定時期と異なるなど、これらの見積もりの前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、引当金の計上金額が修正される可能性があります。
当社の当事業年度の経営成績等は、減収減益の結果となったものの、ストレージ運用をはじめとするストックビジネスの安定した収益基盤を確立したことにより、ほぼ計画通りに着地したものと考えております。前事業年度より、売買による一過性の利益に依存した収益構造から、毎月収益が積みあがるストック型の収益構造への転換に向けた施策を進めてまいりました。
当社の基幹事業はストレージ事業であります。当社が展開するレンタル収納スペースは約97,000室であり、そのうち約80％の稼働率を維持しており、継続的な収益を見込める環境が構築されております。また、当社が展開するストレージ店舗は無人で運営・管理できる体制となっており、人件費等のコストを必要としないため、市況の影響を受けず安定した収益を見込むことが可能であります。さらに、ストレージ事業においては、レンタル収納スペースの需要及び認知度の向上により、市場規模が拡大傾向にあります。東京近郊では競合他社の出店も増加しておりますが、当社は競合エリアへの出店を模索し続けるとともに、地方の10万人都市を中心に小型物件（20～40室）の出店を進めました。大都市と比較して出店地代が安価なうえに競合他社が少なく、出店後の申込数等が好調に推移しております。また、従来の投資家への受注販売を軸とした出店展開から、自社投資出店へ切り替えたことで、損益分岐点が下がることによりストレージ運用の利益率が改善しております。今後も当社の営業ノウハウを活かして全国にストレージ店舗を展開し、ストックビジネスの持続的な成長及び強固な収益基盤の確立を目指してまいります。
土地権利整備事業は、住宅用底地の売買を中心に展開しております。土地を自由に活用できない底地権者と、住み続けることはできるが土地の利用ができない借地権者を当社が介入することによって解決する事業であります。権利関係が複雑化しておりニッチな事業のため競合が少なく、建物を保有する借地権者への売却は、借地権者の購入需要も高く不動産市況に影響されにくいため、継続的に収益を獲得することができております。当事業年度は滞留在庫の圧縮やビジネスモデルの再構築を目的とし仕入れを停止したことに加えて利益率を下げた販売促進を行い、在庫水準の適正化を進めてまいりました。また、底地を保有している期間は地代収入を得られるため、投資用商品としての注目度も上がっており、投資家への販売も出口戦略の選択肢の一つとして考えております。
当社の資本の財源及び資金の流動性については、各事業の成長速度を加速させる中で、ストレージの出店、底地の仕入、システムインフラの整備等、機動的な活用ができる資金水準の維持と財務の健全性を考慮した有利子負債を適切に保つことが非常に重要であると考えております。そのため、資本の財源として、流動性の高い資金の確保として、内部留保の確保及び金融機関からの運転資金の借入で対応しております。販売用不動産に計上している底地については、仕入段階での精査及び出口戦略を考慮したうえで、適正な在庫水準を保ちつつ、内部留保を活用した売買を行っております。
該当事項はありません。
該当事項はありません。